Onderzoek 2f. Stec rapport Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal EINDRAPPORT

Uitbreidingsvraag tot 2030 Uitbreidingsvraag tot 2040

Bouw, handel en raparatie 6 tot 12 ha -4 tot 8 ha

Diensten

Industrie 2 tot 8 ha -4 tot 9 ha

7 tot 16 ha -13 tot 3 ha

Logistiek & groothandel 20 tot 28 ha 0 tot 17 ha

Bron: Behoefteraming Werklocaties Noord-Holland Noord (Stec Groep, 2020).

3.5 Vraag vanuit ‘nieuwe economie’ Tweekoppigheid in bedrijfsruimtemarkt Ambachtelijk en creatief werkterrein domineren binnen de vraag naar gemengd milieu. We verwachten dat veel bedrijven in de ‘nieuwe economie’ in dit type werkmilieu gevestigd zal willen zijn. Om dat uit te leggen geven we eerst onze visie op de vraag naar bedrijfsruimte. De belangrijkste ontwikkelingen in de bedrijfsruimtemarkt die zorgen voor veel vraag naar ruimte voor economie zijn: • Enerzijds zien we een toenemende vraag vanuit industriële en logistieke bedrijvigheid. Dit wordt gedreven door megatrends zoals circulaire economie, automatisering en robotisering en energietransitie. Door COVID was 2020 een lastig jaar voor veel bedrijven. Investeringen (in vastgoed en kavels) waren daardoor minder. In 2021 trok de markt, ook in de regio Alkmaar, enorm aan. Veel bedrijven groeiden en investeerden weer. Het moge duidelijk zijn dat industriële en logistieke

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

•

•

29

ruimtevragers slecht passend zijn in de deelgebieden van het Alkmaars Kanaal. Bedrijven in deze sectoren heeft doorgaans behoefte aan grote kavels (vanaf 1-2 hectare en soms wel oplopend tot (veel meer) dan 5 hectare) met hoge milieucategorieën en excellente ontsluiting op de snelweg (soms ook via water, bijvoorbeeld bij veel circulaire bedrijven die in de bouw actief zijn of afvalstromen hergebruiken of de logistiek van reststromen organiseren). Op dit moment zijn er nog wel veel van dit soort bedrijven gevestigd rond het Alkmaars Kanaal. Deze bedrijven maken een grote groei door (mede door bovengenoemde megatrends). Dit zijn de bedrijven die om ruimte verlegen zitten en veel druk leggen op het nog beschikbare alternatieve aanbod. In de praktijk zijn dit vooral de nietmengbare bedrijven. Anderzijds zien we steeds meer kleine bedrijven. Dat kunnen start-ups zijn rond de hiervoor al genoemde megatrends. Maar ook rond andere innovaties. We zien dit terug in de cijfers; bedrijven worden gemiddeld steeds kleiner. De toename van ZZP’ers past daar ook in. In omvang is de ruimtevraag vanuit kleinere bedrijven uiteraard beperkt in vergelijking met de ruimtevraag vanuit industriële en logistieke bedrijvigheid. Op een logistieke kavel van 5 hectare passen heel veel MKBbedrijven, start-ups en ZZP-ers.

In aantal vierkante meters of hectares is de ruimtevraag dan ook beperkt vergeleken met de steeds groter wordende industriële en logistieke bedrijven. Tegelijk gaat het alles bij elkaar wel om veel arbeidsplaatsen, maar dan wel verdeeld over veel verschillende kleine bedrijven en zelfstandigen. Een derde belangrijke ontwikkeling voor het Alkmaars Kanaal is dat steeds meer bedrijven mengbaar worden met wonen. Er is namelijk een steeds grotere groep bedrijven die stiller en schoner gaat produceren. Of MKB-bedrijven in ‘klassieke sectoren’ die zich toeleggen op de veranderingen in de economie en daardoor hard groeien. Dezelfde megatrends zoals hiervoor genoemd zorgen daardoor ook voor ruimtevraag vanuit ‘nieuwe economie’ bij bestaande MKB-bedrijven. Een loodgietersbedrijf dat zich omschoolt naar installateur van zonnepanelen en warmtepompen. Een installatiebedrijf van alarmen en andere elektrotechniek dat zich toelegt op robots en batterijen voor opslag van energie. Ook aan de kant van de woningmarkt zien we dat wonen in de stad populair is en de doelgroepen voor stedelijk wonen dan ook accepteren dat er meer reuring is. En niet alleen in de grote steden. Zie ter inspiratie de voorbeelden hieronder in Zutphen en Deventer.

Wat betekent dit gelet op de bedrijvigheid rond het Alkmaars Kanaal? Als we naar de mix van bedrijvigheid in het onderzoeksgebied kijken dan zien we een relatief groot aandeel bedrijvigheid dat in de mengmilieus ambachtelijk en creatief werkterrein past. Wat zijn dit voor bedrijven? En wat voor soort ruimtevraag is er van dit soort bedrijven te verwachten? We nemen de hiervoor beschreven trends en ontwikkelingen mee. Bedrijven die op een ambachtelijk werkterrein passen zijn vooral kleinschalige maakbedrijven, handel en opslag. Creatief werkterrein kenmerkt zich door kleinschalige kantoorbedrijvigheid, voornamelijk in dienstverlenende bedrijven. Als we naar de ontwikkeling van het aantal banen kijken dat hoort bij de voorkeursvestigingsmilieus dan zien we de afgelopen jaren ook terug dat er groei zit bij de bedrijven die passen binnen deze milieus. Dit is een belangrijke indicatie voor waar de ‘nieuwe economie’ zich bevindt. De kleinschalige maakbedrijven en kleine dienstverlenende bedrijven laten duidelijk meer groei zien dan grootschalige kantoorhoudende bedrijven en bedrijven op bedrijventerreinen (beide een lichte daling tussen 2010 en 2020). In de behoefteraming werklocaties zien we ook een belangrijke aanwijzing voor hoe de economie er op langere termijn uit gaat zien. Tot 2030 zien we duidelijk de grootste groei bij industrie en logistiek & groothandel.

Tot 2040 zien we dat de dienstensector (uiteraard wel in een bandbreedte) in een hoog scenario in absolute hectares de grootste vraag laat zien. Ook dit is een aanwijzing dat de dienstensector belangrijker wordt in Alkmaar. We zien in de markt dat een deel van de werkzaamheden gekoppeld aan industrie en logistiek ‘verkantoriseert’. Denk aan programmeren van robots en ontwikkelen van software voor logistieke oplossingen. De industrie en logistiek worden immers steeds slimmer. Alkmaar profileert zich steeds nadrukkelijker als IT-stad. Bedrijven in die sector passen goed in gemengde gebieden: deze werkzaamheden laten zich prima mengen met wonen. We verwachten dat deze bedrijven vooral behoefte zal hebben aan kleinschalige kantoren. De behoefteraming laat zien dat er van de dienstensector groei kan worden verwacht. Waar diensten zich nu nog vaak kenmerken door vraag naar

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

30

alleen kantoorruimte, zien we in de ‘nieuwe economie’ een verschuiving optreden naar een mix van dienstverlening en maakbedrijvigheid. Daardoor ontstaat behoefte aan kantoren en ruimtes voor testen en kleinschalig maken. In een traditioneel maakbedrijf is de verhouding bedrijfshal/kantoor circa 90-10%. Voor kleinschalige maakbedrijven met een belangrijke IT-component is deze verhouding anders. Het kan zelfs richting 30-70% gaan. Flexibiliteit in vastgoed is een belangrijke voorwaarde om in de toekomst in te kunnen spelen op deze veranderende vraag. Hieronder geven we tot slot nog twee voorbeelden van vastgoed waarin allerlei vormen van nieuwe economie zich vestigt. Dit ter inspiratie en illustratie van waar u aan kunt denken bij bedrijvigheid in gemengde gebieden. Voorbeeld: binnenstedelijke transformatie Brussels Greenbizz. Energiepositief gebouw voor groene en duurzame bedrijven (kantoren en bedrijfsruimte in gemengd gebied met wonen en werken)

Bron foto’s: architectura.be, CityDev Brussels en Europese Commissie (meer info: greenbizz.brussels)

Voorbeeld: Keilepand (bedrijfsruimte en kantoren ook in betaalbare segment) in toekomstig woonwerkgebied Merwevierhavens in Rotterdam

Bron: Spontaneous City International (2021). Ecosystemen van werken in de stad

Andere voorbeelden van bedrijventerreinen die transformeren naar woon-werkgebieden Twee andere interessante voorbeelden van bedrijventerreinen waar al transformatie heeft plaatsgevonden mét behoud van werkfuncties zijn het Havenkwartier in Deventer en de Mars in Zutphen. We laten deze voorbeelden zien omdat in deze gebieden werkfuncties worden behouden die op het eerste gezicht niet eenvoudig mengbaar zijn met wonen. Gebouw Staal in Havenkwartier Deventer: wonen en werken (autogarage) in één pand19

NB: dit is weliswaar een artist impression, maar het gebouw is de studiefase voorbij. Alle appartementen zijn verkocht en het pand is in aanbouw. Het wordt ontwikkeld op de locatie waar het garagebedrijf nu is gevestigd.

19

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

31

De Mars in Zutphen: wonen grenzend aan werkfunctie (groothandel bouwmaterialen)

Broedplaatsen Broedplaatsen zijn vaak plaatsen waar de nieuwe economie als eerste neerslaat, maar kunnen daarmee wel ‘stepping stones’ zijn voor gebiedsontwikkeling. Vaak maken ze (tijdelijk) gebruik van bestaand vastgoed, zoals in het tweede voorbeeld hieronder. Het eerste voorbeeld betreft een definitieve oplossing voor een leegstand pand dat ander getransformeerd had moeten worden. Onderstaande voorbeelden van broedplaatsen zijn vanwege de schaal en omvang ook passend Alkmaar.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

32

’t Handelshuys – Uden Voormalig pand van ROC de Leijgraaf voor opleidingen hout/metaal en autotechniek. Daarvoor was het pand een fabriek. Ruim 5.000 m2 onderverdeeld in ’t Handelshuys (voor ‘maken en zaken’), ’t Podiumhuys (kunst) en ’t Machinehuys (techniek). Sinds de opening in 2019 huisvest het pand inmiddels meer dan 55 bedrijven. Gemeente had het eerste recht van koop, maar besloot daarvan af te zien. Een private partij kocht het pand en vestigde dit concept. Dit laat zien dat ook in een relatief kleine gemeente behoefte kan zijn aan dit soort concepten.

Bron afbeeldingen: website ’t Handelshuys

Honigcomplex – Nijmegen Voormalige soepfabriek aangekocht door gemeente en ontwikkelaar nadat in 2012 de productie stopte. Doel was woningbouwontwikkeling realiseren (onderdeel van het plan Waalfront). In de crisis kreeg het complex een tijdelijke broedplaatsfunctie voor verschillende ondernemers, horeca en evenementen die zeer sterk als placemakers hebben gediend. Aanvankelijk zou het hele complex (33.000 m2) gesloopt worden om alsnog plaats te maken voor woningbouw, maar inmiddels blijft er in de nieuwbouwplannen plaats voor een deel van de al gevestigde, maar ook nieuwe bedrijven. In omvang zal het complex wel flink kleiner worden. Voor extensieve gebruikers die relatief weinig huur opbrengen (zoals een beachvolleybal hal) is geen plaats in de nieuwe plannen. Wel voor horeca en kleinschalige maakbedrijven. In 2014 verhuisde ook woningcorporatie Talis haar kantoor naar het Honingcomplex (voor een periode van tien jaar). Dit laat zien dat deze locatie van broedplaats is uitgegroeid naar een serieuze locatie voor economie in Nijmegen. In de direct omgeving van het Honigcomplex zijn al woningen gerealiseerd. Juist de aanwezigheid van het complex maakt dit tot een zeer gewilde woonlocatie.

Bron afbeeldingen: Honigcomplex, Stadsboom en de Smeltkroes

3.6 Confrontatie van vraag en aanbod in deelgebieden Alkmaars Kanaal In het volgende hoofdstuk gaan we nader in op het laadvermogen van de verschillende deelgebieden: zijn de aantallen woningen in de koersdocumenten haalbaar? Vooruitlopend daarop maken we hier een confrontatie tussen vraag en aanbod. We benadrukken daarbij dat dit kwantitatieve confrontatie op hoofdlijnen is en dat hier een heel aantal aannames voor zijn gedaan. Bijvoorbeeld over het behoud van een deel van de monofunctionele bedrijventerreinfunctie in diverse deelgebieden. En over het transformeren van kavels van niet-mengbare bedrijven naar woningbouw. In de praktijk kunnen deze aannames anders uitpakken, waardoor ook deze kwantitatieve confrontatie verandert.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

33

We berekenden in de vorige paragraaf dat de nu gevestigde bedrijven circa 30 hectare ruimtevraag naar gemengd milieu zullen hebben. Bij het opstellen van de gebiedsprofielen is als uitgangspunt gehanteerd dat circa 50 hectare van de ruimte nu in gebruik voor bedrijvigheid in gebruik blijft: alle bedrijven in de categorieën mengbaar en mengbaar onder voorwaarden. Dit is als uitgangspunt om het laadvermogen van de gebieden met woningen te kunnen berekenen. Grofweg is het verschil tussen de vraag die naar verwachting zal en wil landen in gemengd gebied (30 hectare) en de ruimte die voor bedrijven over kan blijven én ook de toevoeging van woningen toestaat (50 hectare) dus circa 20 hectare 20. Die kan op een aantal manieren worden ingevuld. Bijvoorbeeld door bedrijven wiens eerste voorkeur niet een gemengd milieu is, maar toch besluiten te investeren op hun huidige locatie en daar te blijven. Dit kan groei van bestaande bedrijven zijn, of groei van bedrijven die onder invloed van ‘nieuwe economie’ groeien of een nieuwe vestigingslocatie zoeken. We gaan er ook vanuit dat er ook buiten de bedrijventerreinen in Alkmaar bedrijven zijn voor wie de deelgebieden een aantrekkelijke vestigingslocatie wordt. Die zullen hier dus heen verhuizen. Tot slot zullen de bedrijven die nu gevestigd zijn ook in de toekomst nog groeien.

Die circa 30 hectare is de ruimte die bedrijven nu innemen, maar houdt dus geen rekening met de groeiende ruimtevraag van bedrijven gedurende de hele gebiedsontwikkeling. Alles bij elkaar verwachten we dat vraag en aanbod daarmee grosso modo in balans zullen zijn.

3.7 Conclusies en adviezen vraag en aanbod gemengde milieus We constateerden in het vorige hoofdstuk al dat er in potentie veel vraag is naar gemengde milieus, omdat veel van de bedrijvigheid die in het onderzoeksgebied gevestigd is, mengbaar is met woonfuncties. In dit hoofdstuk zijn we dieper ingegaan op hoe dit zich daadwerkelijk vertaalt naar vraag naar verschillende soorten gemengde milieus. Let wel: we hebben hierbij gebruik gemaakt van de kenmerken van de bedrijven in de plangebieden en gemiddelden ten aanzien van in hoeverre bedrijven met bepaalde kenmerken in gemengde gebieden gevestigd zijn. Er is geen enquête of ander onderzoek uitgevoerd bij de bedrijven zelf. We concluderen dat de vraag naar gemengd gebied in totaal circa 30 hectare bedraagt voor alle gebieden in dit onderzoek samen. Let op: deze, weliswaar theoretische, analyse laat zien dat een groot deel van de bedrijvigheid die nu in de deelgebieden rond het Alkmaars Kanaal gevestigd is een alternatieve locatie zal zoeken. Dit aanbod ontbreekt nu in de regio. Op termijn zou er aanbod bij kunnen komen wat verhuisbewegingen op gang zou kunnen helpen. Echter, de provinciale behoefteprognose laat ook zien dat er nog uitbreidingsvraag in de regio is. De vervangingsvraag (die door transformatie van bedrijventerreinen rond het Alkmaars Kanaal ontstaat) is in de tijd nog onzeker.

Maar deze analyse laat wel zien dat het belangrijk is dat er in het Alkmaars Kanaal ruimte blijft voor bedrijvigheid. Daarom nemen we in het vervolg van dit onderzoek ook als aanname dat de deelgebieden een hoge mate van bedrijfsruimte zullen moeten kennen. Omdat alternatief aanbod ontbreekt verwachten we namelijk dat een groot deel van de bedrijven die in eerste instantie niet voor een gemengd milieu zou kiezen, toch gevestigd zal willen blijven (of terug zal willen keren) in de huidige deelgebieden. Het behoud van ruimte voor bedrijven is geen doel op zich, het bieden van voldoende ruimte voor arbeidsplaatsen is dat wel. We drukken daarom hier ook het aantal hectares bedrijfsruimte dat per deelgebied gehandhaafd blijft, uit in aantal arbeidsplaatsen.

In de gebiedsprofielen houden we ook rekening met het behoud van delen van deelgebieden als monofunctioneel bedrijventerrein. Deze gebieden behoren deels tot de 30 hectare en deels tot de 50 hectare, waardoor deze rekensom niet exact te maken is. Vandaar dat deze berekening op hoofdlijnen is en ‘grofweg’ wordt genoemd.

20

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

34

4 Gebiedsprofielen 4.1 Toelichting op gebiedsprofielen In dit hoofdstuk worden de gebiedsprofielen beschreven van ieder deelgebied. Niet alleen de uitkomsten van de mengbaarheidsanalyse uit hoofdstuk 2, maar ook bijzondere gebiedskarakteristieken, de ambities uit de ontwikkelbeelden, bestaande milieuhindercontouren en recente gebiedsinvesteringen vormen hiervoor belangrijke input. De gebiedsprofielen lezen als een (toekomstige) identiteitskaart per deelgebied die aantonen welke mengmilieus (zie figuur 12) en mengvormen (zie figuur 13) kansrijk zijn. En op welke locaties. Bij het opstellen van deze gebiedsprofielen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1.

Functiemenging vormt het vertrekpunt voor de transformatie van ieder deelgebied Voor ieder deelgebied geldt dat er wordt gestreefd naar een optimale vorm van functiemenging. Hierbij geldt het volgende principe ‘Functiemenging: Ja, tenzij…’

2.

Het huidige werkprofiel/werkfuncties vormen de basis voor realistische functiemenging In eerste instantie wordt per deelgebied gekeken of er gebieden zijn waar recentelijk in is geïnvesteerd. In deze gebieden ligt het niet voor de hand om op (korte) termijn te transformeren. Deze gebieden zijn daarom aangekaart als monofunctionele werkgebieden. Zodoende wordt de economische waarde van dit gebied in stand gehouden en kan er zekerheid worden geboden aan ondernemers die hier hun bedrijfsactiviteiten kunnen voorzetten. Het overige deel wordt aangewezen als transformatiegebied. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat bedrijven die in het transformatiegebied worden gecategoriseerd als ‘mengbaar’ of ‘mengbaar onder voorwaarden’ in het gebied blijven (of in ieder geval het aandeel m2 werken wat deze bedrijven vertegenwoordigen) en dat bedrijven die worden gecategoriseerd als ‘niet mengbaar’ verdwijnen. Tenslotte, indien er meer dan 5% van de voorraad kantoren of bedrijven (ook als deze in potentie mengbaar zijn) in een deelgebied leeg staat geldt dat dit aandeel transformeert volgens de MXI die het ontwikkelbeeld ambieert. Zodoende wordt ook aansluiting gezocht bij de huidige marktdynamiek. Methodiek: De mate van menging wordt bepaald door de behouden m2 werken aan te vullen met m2 wonen tot de gewenste dichtheid (zie toelichting FSI/MXI op pg.

22) in het aangewezen transformatiegebied is bereikt. Kavels waar momenteel mengbare bedrijven op staan zullen gedeeltelijk worden verdicht met woningbouw, en vrijgekomen kavels van ‘niet mengbare bedrijven’ zullen volledig worden verdicht met woningbouw. Zodoende worden alle mogelijke opties (kavels met 100% woonprogramma, kavels met 100% werkprogramma, kavels met gemengd programma) in ogenschouw genomen.

3.

Potentiële mengmilieus sluiten aan op bijzondere gebiedskarakteristieken en ambities uit de ontwikkelbeelden Functiemenging vormt niet een doel op zich, maar is een middel om levendige en dynamische stedelijke gebieden te realiseren. Om tot bijzondere en passende mengmilieus te komen dienen zij aan te sluiten bij de gebiedskarakteristieken en ambities per deelgebied.

4.

Mengvormen volgen op potentiële mengmilieus De mengvorm is (mede) afhankelijk van het type mengmilieu. Bij bedrijven die passen in mengmilieus met grootschalige functies - productielandschap en kantorenlandschap - passen mengvormen op een groter schaalniveau: gebiedsniveau en blokniveau. Bij bedrijven die passen in

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

35

mengmilieus met kleinschalige functies – ambachtelijk- en creatief werkterrein – passen mengvormen op een kleiner schaalniveau: blokniveau en gebouwniveau. 5.

Bijzondere werkfuncties (gamechangers) zijn sturend in functiemenging De aanwezigheid van werkfuncties die binnen een hoge milieucategorie vallen, of veel logistieke vervoersbewegingen opleveren, zijn vanwege hun bedrijfsactiviteiten moeilijk mengbaar. Het eventueel uitplaatsen van deze functies veranderen het speelveld en bieden nieuwe mogelijkheden tot functiemenging. In de gebiedsprofielen is onderscheid gemaakt tussen twee typen gamechangers. Type 1: werkfuncties met milieucategorie 4 of hoger die moeilijk mengbaar zijn en uitgeplaatst dienen te worden om transformatie naar een mengmilieu mogelijk te maken. Type 2: werkfuncties met milieucategorie 3.1 en 3.2 die mogelijk in een mengmilieu passen indien de hindercontouren kunnen worden gereduceerd of wet- en regelgeving in de toekomst wordt aangepast (in het kader van de omgevingswet) of woningen in de omgeving kunnen worden aangepast. Denk aan dove gevels, oriëntatie van de woningen, et cetera. Op kavels van moeilijk mengbare bedrijven, waar kenbaar is gemaakt dat er een intentie ligt om uitgeplaatst te worden, is ervan uitgegaan dat de kavel vrij komt voor 100% woningbouw.

6.

Functiemenging is een lange termijn proces Op lange termijn kan de beoogde mate van menging alleen worden gerealiseerd wanneer alle kavels in het aangewezen transformatie gebied meedoen in de gebiedsontwikkeling. Gedurende het proces kan er besloten worden of hetzelfde bedrijf terugkomt na ontwikkeling in hogere dichtheid op een gemengd kavel of dat een ander bedrijf het aantal te behouden m2 werken op het kavel overneemt. Verschillende gebiedseigenaren en initiatiefnemers bepalen de snelheid van transformatie. Dit resulteert in een organische gebiedsontwikkeling waarin verschillende werkfuncties voor een langere tijd in het gebied aanwezig blijven. Hierdoor zal de mate van menging lange tijd aan de kant van de bedrijven liggen ten opzichte van de gewenste menging. Door deze werkfuncties te integreren in het transformatieproces ontstaat de basis voor een realistische functiemenging.

De gebiedsprofielen zijn belangrijke input voor de ambitiekaders die in hoofdstuk vijf worden gepresenteerd. In de gebiedsprofielen gaan we namelijk uitgebreid in op de onderdelen die leidend zijn voor de ambities die per deelgebied realistisch zijn om tot gemengde milieus te komen. Het gaat om de volgende onderdelen: • Kansrijke vestigingsmilieus (zie ook figuur 13) • Kansrijke mengvormen (zie ook figuur 14) • Werkfuncties (bestaand + nieuw) • FSI • MXI

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

Figuur 13: Gehanteerde vestigingsmilieus, waarvan 2 monofunctionele en 4 gemengde milieus

Bron: Stec Groep & Urhahn (2021).

Figuur 14: 12 verschillende mengvormen, onderverdeeld naar schaalniveau

Bron: Urhahn (2021).

36

37

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

TOELICHTING FSI & MXI Op basis van de ambities en geformuleerde stedelijke milieus in de ontwikkelbeelden zijn bandbreedtes in FSI’s (op buurtniveau) geformuleerd per deelgebied. FSI (Floor Space Index) is een begrip wat de mate van dichtheid duidt van een woonmilieu en wordt uitgedrukt in een getal wat de verhouding weergeeft van het bebouwd bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het gebied. In het algemeen geldt: hoe hoger de FSI hoe hoger de dichtheid van het woonmilieu. Ter illustratie: een landelijk/dorps milieu heeft een gemiddeld FSI (op buurtniveau) dat ligt tussen de 0.2 - 0.4. Een metropolitaan stedelijk woonmilieu ligt gemiddeld tussen de 1.6 – 2.2. Er zijn diverse FSI’s toegekend aan de verschillende deelgebieden aan het Alkmaars Kanaal. Deze zijn gebaseerd op diverse referentieprojecten in Nederland. Zowel voor Viaanse Molen, Oudorp en Overdie is gerekend met een FSI tussen de 0,7 – 1,2, wat aansluit bij een (centrum) stedelijk woon-werkmilieu. Voor Overstad is gerekend met een FSI tussen de 1 – 1,5 wat aansluit op een hoog stedelijk woon-werkmilieu. Referentieprojecten hoog stedelijk woon-werkmilieu

Funen, Amsterdam

De Pijp, Amsterdam

Space-S, Eindhoven

Referentieprojecten (centrum) stedelijk woon-werkmilieu

Le medi, Rotterdam

Vondelparc, Utrecht

IJburg, Amsterdam

De gehanteerde FSI’s vormen de basis om tot een aanscherping van de MXI’s (zoals geformuleerd in de ontwikkelbeelden) te komen. MXI (Mixed Use Index) is een begrip wat de mate van menging in een gebied duidt en geeft de verhouding weer tussen wonen en werken/voorzieningen. Ter illustratie: een MXI van 0,4 betekent dat 40% van het bebouwd vloeroppervlak bestemd is voor wonen en 60% voor werkfuncties of voorzieningen. De bestaande bedrijvigheid die valt onder de categorie ‘mengbaar’ en ‘mengbaar onder voorwaarden’ (zie hoofdstuk 2) worden beschouwd als kansrijke functies die blijven gehandhaafd bij een mogelijke transformatie. In theorie zouden deze werkfuncties ook kunnen worden verplaatst in het desbetreffende deelgebied, of plaats kunnen maken voor nieuwe vormen van bedrijvigheid die passen binnen het mengmilieu.

IJburg,

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

38

4.2 Gebiedsprofiel Overdie Potentiële vestigingsmilieus: monofunctioneel bedrijventerrein en gemengd productielandschap Productielandschap: Overdie is een robuust werkterrein met grote bedrijfshallen, PDV en logistieke functies. Deze functies lenen zich voor een gemengd productielandschap waarin grootschalige bedrijven worden geïntegreerd met nieuwe woonvormen. Zowel de zone langs het kanaal als het noordoostelijke deel van het bedrijventerrein lenen zich goed voor transformatie naar een gemengd productielandschap. Zodoende kan het kanaal als bijzondere kwaliteitsdrager worden ingezet voor deze gebiedsontwikkeling en kan een goede aansluiting worden gerealiseerd met de bestaande wijk. Monofunctioneel bedrijventerrein: er zijn in Overdie diverse bedrijven te vinden die binnen een milieucategorie van 3 of hoger vallen. Deze (stadsvoorzienende) bedrijven liggen strategisch langs de N242, vertegenwoordigen een economische waarde en waarborgen een bepaald type werkgelegenheid. Hierdoor is het kansrijk om het zuidelijk gebied als monofunctioneel bedrijventerrein te versterken en middels intensivering ruimte te creëren voor nieuwe werkfuncties die aansluiten op het huidige economische profiel. Diverse bedrijven met een milieucategorie van 3 kunnen zo behouden blijven en zijn verzekerd van een plek bij een toekomstige transformatie van het gebied.

Gamechangers type 1 Zowel de betoncentrale, de ijzerwerf, Boldewijn en de Reststoffen centrale zijn functies die niet samengaan met de transformatie naar een gemengd gebied. Het is zeker dat de betoncentrale in de toekomst zal verdwijnen, maar ook de andere bedrijven zullen moeten worden verplaatst waardoor de mogelijkheid ontstaat om de ambitie te verwezenlijken om hier een stedelijk waterfront te ontwikkelen. Gamechangers type 2 Zowel de milieustraat als diverse kleine bedrijven in het noordoostelijke deel van het gebied kunnen mogelijk worden ingepast in het transformatiegebied. Het reduceren van de hindercontouren vergroot deze mogelijkheid aanzienlijk. Kansrijke mengvormen: gebiedsniveau en blokniveau Gebiedsniveau: Op gebiedsniveau ontstaat een zonering waarin de het zuidelijk deel als monofunctioneel bedrijventerrein in stand wordt gehouden. In het gemengde productielandschap kan een kavelsgewijze functiemenging plaatsvinden waarbij sommige kavels verkleuren naar woonblokken. Op andere kavels blijven (bestaande) werkfuncties gehandhaafd. Blokniveau: Op grotere kavels liggen kansen om tot interessante mengvormen op blokniveau te komen. Mengen op blokniveau levert een bijdrage aan een mix van verschillende gebouwtypen en sluit goed aan op de omvang van diverse kavels en gebouwen in het gebied.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

39

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

40

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

41

4.3 Gebiedsprofiel Oudorp Potentiële vestigingsmilieus: monofunctioneel bedrijventerrein, creatief woonwerkterrein en ambachtelijk woonwerkterrein Creatief en ambachtelijk woon-werkgebied: Kenmerkend aan Oudorp is de diversiteit aan bedrijvigheid, kantoren en stedelijk voorzieningen op relatief kleine schaal. Deze kenmerken lenen zich goed voor de transformatie naar een ambachtelijk en creatief woon-werkmilieu. Zowel het oostelijk deel als de kanaal zone ten zuiden van Oudorp maken onderdeel uit van het transformatiegebied. Zodoende kunnen bijzondere ruimtelijk kwaliteiten, zoals het kanaal en de centraal gelegen groenzone, worden benut bij de transformatie en kan er een goede aansluiting worden gemaakt op de aangrenzende buurt. Deze plangrenzen wijken gedeeltelijk af van de plangrenzen die zijn opgenomen in het Koersdocument. Het Koersdocument richt zich op de aankomende 5 jaar. Deze verkenning schetst het eindbeeld voor de langere termijn. Monofunctioneel bedrijventerrein: er is volgens de gemeente recent veel geïnvesteerd in het oostelijk deel van bedrijventerrein Oudorp. Dit werkgebied functioneert goed en zal op korte termijn niet snel transformeren. Hierdoor is het kansrijk om dit gebied als monofunctioneel bedrijventerrein te versterken en door intensivering ruimte te creëren voor nieuwe werkfuncties. Gamechangers type 1 Aan het kanaal is Jachtwerf Witsen gevestigd.

Dit bedrijf heeft milieuhindercontouren waardoor functiemenging in de directe context van dit bedrijf niet tot de mogelijkheden behoort. Ook de betoncentrale en ijzerwerf in Overdie hebben milieuhindercontouren die over het grondgebied van Oudorp vallen. Deze functies zullen echter in de toekomst verdwijnen waardoor er ruimte langs het kanaal ontstaat voor transformatie naar een gemengd gebied. Gamechangers type 2 Diverse kleine bedrijven in het oostelijk deel van het gebied kunnen mogelijk worden ingepast in het transformatiegebied. Het reduceren van de hindercontouren vergroot deze mogelijkheid aanzienlijk. Kansrijke mengvormen: gebiedsniveau, blokniveau en gebouwniveau Gebiedsniveau: Op gebiedsniveau ontstaat een zonering waarin de het oostelijk deel van Oudorp als monofunctioneel bedrijventerrein in stand wordt gehouden. Wanneer Jachthaven Witsen en de betoncentrale in de toekomst verdwijnen ontstaat er aan de zuidoost kant, aan het kanaal, ruimte voor transformatie. Het westelijk deel kan transformeren naar een creatief- en ambachtelijk woon-werkgebied. Blokniveau: Op grotere kavels liggen er in het westelijk deel kansen om tot interessante mengvormen op blokniveau te komen. Mengen op blokniveau levert een bijdrage aan een mix van verschillende gebouwtypen en sluit goed aan op de omvang van diverse kavels en gebouwen in het gebied.

Gebouwniveau: Karakteristieke panden in het gebied, waaronder de Drukkerij TMG, lenen zich goed voor een bijzonder woon-werkconcept op gebouwniveau. Herbestemming van deze panden waarborgen de unieke identiteit van Oudorp.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

42

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

43

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

44

4.4 Gebiedsprofiel Overstad Potentiële vestigingsmilieus: ambachtelijk woon-werkgebied Ambachtelijk woon-werkgebied: In Overstad zijn veel perifere detailhandel functies te vinden, waaronder bouwhandels en woonwinkels. Grote kavels en bedrijfshallen kenmerken het gebied. Vanuit de ontwikkelbeelden ligt hier de ambitie om een hoog stedelijk woon-werkgebied te realiseren met een divers programma wat als verlengstuk van de historische binnenstad kan functioneren. Een ambachtelijk woon-werkgebied sluit goed aan op deze hoog stedelijk ambitie in combinatie met de aanwezige bedrijvigheid. Functiemenging op een lager schaalniveau is voorwaardelijk voor het realiseren van een optimale functiemix en een levendige stadswijk. Met name het noordelijk deel leent zich goed voor een ambachtelijk woon-werkgebied. Een groot deel van de grond is in bezit van de gemeente wat structuurversterking en schaalverkleining kan bevorderen. De strook met grote kavels, gebouwen en bedrijfshallen aan de zuidoostzijde zijn in private eigendom. Hierdoor is een kavelsgewijze ontwikkeling kansrijk waar de karakteristieke schaal en maat de basis kunnen vormen voor gemengde stedelijke blokken aan het water. Gamechangers type 1 Gamechangers type 2 Niet overal is op dit moment functiemenging mogelijk. Rondom het tankstation aan de Pettemerstraat en het gasvulpunt kan momenteel niet gewoond worden.

Deze functies kunnen mogelijk wel worden ingepast in een gemengd milieu. Het reduceren of wegnemen van de hindercontouren vergroot deze mogelijkheid aanzienlijk. Kansrijke mengvormen: blokniveau en gebouwniveau Blokniveau: De aanwezigheid van vele grote kavels in het gebied biedt de mogelijkheid om diverse mengvormen op blokniveau te organiseren. Mengen op blokniveau levert een bijdrage aan een mix van verschillende gebouwtypen en kan voor een schaalverkleining zorgen van verschillende kavels, wat past bij een hoogstedelijk gebied. Gebouwniveau: Diverse karakteristieke panden bieden de mogelijkheid om interessante mengvormen op gebouwniveau te ontwikkelen. Het herbestemmen of optoppen (zoals al gebeurt op het Huiswaarderplein) van bedrijfsvastgoed met woningen kunnen een unieke gebiedskwaliteit opleveren. De schaal en maat van deze panden creëren bijzondere condities om intrinsieke woonkwaliteiten op een kavel te ontwikkelen.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

45

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

46

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

47

4.5 Gebiedsprofiel RWZI Potentiële vestigingsmilieus: ambachtelijk woon-werkgebied Ambachtelijk woon-werkgebied: Permanente vormen van woningbouw zijn in dit gebied niet mogelijk in verband met de aanwezigheid van de RWZI. Echter, functiemenging van tijdelijke aard is hier wel kansrijk. In het gebied zijn al experimentele woonvormen in het groen van tijdelijke aard aanwezig en een aantal bedrijfshallen aan de Helderseweg lenen zich goed voor tijdelijke werkfuncties, indien de huidige bedrijven kiezen om zich elders te vestigen. Een broedplaats voor nieuwe woonwerkconcepten op klein schaalniveau. Dit concept sluit goed aan op een ambachtelijk woon-werkgebied en kan goed samen worden ontwikkeld met andere (tijdelijk) culturele voorzieningen, duurzame energieopwekking en startup concepten. Gamechangers type 1 De RWZI, maar ook het tankstation aan de N245, zijn gamechangers. Indien deze in de toekomst verdwijnen ontstaat de mogelijkheid om de ambitie te verwezenlijken om hier een levendige stadswijk in het groen te ontwikkelen. Op korte termijn(< 10 jaar) is dit echter nog niet het geval. Kansrijke mengvormen: gebiedsniveau Gebiedsniveau: de kavels van de RWZI zijn niet geschikt voor menging op blok- of kavelniveau. Zolang de RWZI aanwezig is, is daarom vooral menging op gebiedsniveau kansrijk.

In het zuidelijk en oostelijk deel kan de verder de ruimte worden gegeven aan experimentele zelfbouwprojecten in een open groene setting. De zone langs het kanaal leent zich goed voor werkprogramma en bedrijfsfuncties die kunnen profiteren van de goede autobereikbaarheid.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

48

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

49

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

4.6 Gebiedsprofiel Viaanse Molen Potentiële vestigingsmilieus: monofunctioneel bedrijventerrein, creatief woon-werkgebied en ambachtelijk woon-werkgebied Creatief woon-werkgebied: Het gebied rondom de James Wattstraat kenmerkt zich als monofunctionele kantorenlocatie, met vrijstaande kantoorpanden en parkeergelegenheid op eigen kavel. Het is een introvert gebied met een interne ontsluitingsstructuur. Deze kleinschalige kavels met kantoorfuncties lenen zich goed voor een creatief woon-werkgebied. Verdere verdichting en gedeeltelijke transformatie van (leegstaande) kantoorpanden naar woningen passen goed bij deze transformatieopgave. Voldoende ruimte voor water en groen dient behouden te blijven om zodoende een aantrekkelijk groen stedelijk woon-werkmilieu te realiseren. De huidige planontwikkeling voor PEN-dorp past goed bij dit type woonwerkmilieu. De moestuinen worden gehandhaafd en zullen geen onderdeel uitmaken van de gebiedsontwikkeling. Zo kan er een stapsgewijs worden gewerkt aan een groen en creatief woon-werkgebied. Creatief- en ambachtelijk woon-werkmilieu: Het TAQA complex levert op langere termijn kansen op om een ambachtelijk en creatief woon-werkgebied te ontwikkelen. Kleinschalige kavels in het groen versterken de landschappelijke kwaliteiten en creëren de condities voor levendige gemengde buurten.

Monofunctioneel bedrijventerrein: Er is recentelijk veel geïnvesteerd in het zuidelijk deel van bedrijventerrein Viaanse Molen, rond de Havinghastraat. Dit werkgebied functioneert goed en zal niet snel transformeren. Vandaar dat functiemenging hier op korte termijn niet kansrijk is. Gamechangers type 1 De aanwezigheid van TAQA maakt functiemenging in de nabije omgeving van dit complex niet mogelijk. Er is echter al duidelijkheid dat dit bedrijf om relatief korte termijn hier zal verdwijnen. Daarmee komt een aanzienlijk gebied vrij wat als bijzonder creatief en ambachtelijk woon-werkmilieu met een groene omlijsting kan worden ontwikkeld. Kansrijke mengvormen: gebiedsniveau, blokniveau en gebouwniveau Gebiedsniveau: Op gebiedsniveau ontstaat een zonering waarin het zuidelijke werkgebied rondom de Havinghalaan als monofunctioneel bedrijventerrein in stand wordt gehouden. Eventuele intensivering van bedrijfskavels met (nieuwe) werkfuncties behoren hier tot de mogelijkheid. Het gebied rondom de James Wattstraat leent zich goed voor een kavelsgewijze mengvorm waarbij sommige kleine kavels kunnen verkleuren naar woongebouwen. Goed functionerende kantoorpanden blijven gehandhaafd. Blokniveau: Aan de noordzijde is er voldoende ontwikkelruimte om een stadswijk in het groen te realiseren.

Nieuwe mengvormen op blokniveau leveren een bijdrage aan een mix van diverse gebouwtypen en programma’s die aansluiten op een groen stedelijk woon-werkmilieu. Gebouwniveau: Naast een kavelsgewijze menging op gebiedsniveau is er ook ruimte om op gebouwniveau (leegstaande) kantoorpanden gedeeltelijk te transformeren naar woningen. Kleinschalige kantoorconcepten kunnen in de plint, of in gestapelde vorm, geïntegreerd worden in deze panden. Aan de noordzijde kunnen kleinschalige mengvormen op gebouwniveau een bijdrage leveren aan een mix van diverse gebouwtypen en programma’s die aansluiten op een groen stedelijk woon-werkmilieu.

50

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

51

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

52

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

53

Onderstaande tabel laat een overzicht zien van de kansrijke mengfuncties per deelgebied in het Alkmaars Kanaal en het type bedrijvigheid (SBI codes en aantal werknemers als indicatie van de omvang) dat daarbij past. Tabel 9: Kansrijke werkfuncties per deelgebied Deelgebied Overdie

Oudorp

Overstad

RWZI

Viaanse Molen

Kansrijke werkfuncties per deelgebied Monofunctioneel bedrijventerrein Gemengd productielandschap • Industrie, meer dan 20 werknemers • Industrie, 11 tot 20 werknemers • Bouwnijverheid, meer dan 20 werknemers • Bouwnijverheid, 11 tot 20 werknemers • Vervoer en opslag, meer dan 20 werknemers • Vervoer en opslag, 11 tot 20 werknemers • Handel en reparatie, meer dan 50 werknemers • Handel en reparatie, 11 tot 50 werknemers Monofunctioneel Creatief woon-werkgebied Ambachtelijk woonbedrijventerrein werkgebied • Zakelijke dienstverlening, 1 • Industrie, meer dan 20 tot 10 werknemers • Industrie, 1 tot 10 werknemers werknemers • Overheid en onderwijs, 1 tot • Bouwnijverheid, meer dan 10 werknemers • Bouwnijverheid, 1 tot 10 20 werknemers werknemers • Gezondheids- en • Vervoer en opslag, meer welzijnszorg, 1 tot 10 • Vervoer en opslag, 1 tot 10 dan 20 werknemers werknemers werknemers • Handel en reparatie, meer • Overige dienstverlening, 1 • Handel en reparatie, 1 tot 10 dan 50 werknemers tot 10 werknemers werknemers Ambachtelijk woon-werkgebied • Industrie, 1 tot 10 werknemers • Bouwnijverheid, 1 tot 10 werknemers • Vervoer en opslag, 1 tot 10 werknemers • Handel en reparatie, 1 tot 10 werknemers Ambachtelijk woon-werkgebied • Industrie, 1 tot 10 werknemers • Bouwnijverheid, 1 tot 10 werknemers • Vervoer en opslag, 1 tot 10 werknemers • Handel en reparatie, 1 tot 10 werknemers

Monofunctioneel Creatief woon-werkgebied Ambachtelijk woonbedrijventerrein werkgebied • Zakelijke dienstverlening, 1 • Industrie, meer dan 20 tot 10 werknemers • Industrie, 1 tot 10 werknemers werknemers • Overheid en onderwijs, 1 tot • Bouwnijverheid, meer dan 10 werknemers • Bouwnijverheid, 1 tot 10 20 werknemers werknemers • Gezondheids- en • Vervoer en opslag, meer welzijnszorg, 1 tot 10 • Vervoer en opslag, 1 tot 10 dan 20 werknemers werknemers werknemers • Handel en reparatie, meer • Overige dienstverlening, 1 • Handel en reparatie, 1 tot 10 dan 50 werknemers tot 10 werknemers werknemers

Bron: Stec Groep (2021).

54

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

4.7 Conclusies Op basis van de analyses die zijn gedaan, concluderen we dat (grote delen van) de verschillende deelgebieden kansrijk zijn voor transformatie naar een gemengd woon-werkmilieu. Diverse bedrijven in de verschillende deelgebieden laten zich goed mengen met wonen. Indien we als uitgangspunt hanteren dat bedrijven die worden gecategoriseerd als ‘mengbaar’ of ‘mengbaar onder voorwaarden’ in het gebied blijven, of het aandeel m2 werken wat deze bedrijven vertegenwoordigen blijft, dan kan stapsgewijs worden toegewerkt naar het gewenste eindbeeld zoals beschreven in de gebiedsprofielen. Tabel 8: MXI in gebiedsprofielen en ontwikkelbeelden ter vergelijking Deelgebieden

MXI gebiedsprofielen

MXI ontwikkelbeelden

Woningaantal gebiedsprofielen*

Overdie Oudorp

0,1 – 0,4 0,4 – 0,6

0,3 0,5

200 - 800 1.100 - 2.600

Woningaantal Ontwikkelbeelden en Koersdocumenten 1.150 2.300

Overstad

0,1 – 0,4

0,5

350 – 1.850

2.500

RWZI Viaanse Molen (incl. TAQA) TAQA terrein

Nvt 0,6 – 0,8

Nvt 0,8

Nvt 1.900-3.700

Nvt 5.400

Nvt

0,8

250-450

Nvt

* Afgerond op vijftigtallen

MXI De mate van menging (MXI) die ontstaat bij de gebiedsprofielen is grotendeels vergelijkbaar met de ambities uit de ontwikkelbeelden (zie tabel). Voor zowel Oudorp, Overdie als Viaanse Molen geldt dat de MXI uit de ontwikkelbeelden binnen de bandbreedte past die aansluit op de gebiedsprofielen. Voor Overstad ligt de MXI uit het ontwikkelbeeld echter hoger dan de bandbreedte die uit het gebiedsprofiel naar voren komt. De reden hiervoor is dat de relatief hoge dichtheid van Overstad en het relatief hoge aantal bedrijven in dit deelgebied in de categorie ‘mengbaar’ en mengbaar onder voorwaarden’ vallen. Voor de Viaanse Molen geldt dat er momenteel veel leegstand is. Op basis van cijfers uit de leegstandsmonitor van de provincie bedraagt dit zo’n 8% voor het aangewezen transformatiegebied uit het gebiedsprofiel. Echter, de reële verwachting is dat dit aandeel veel groter is omdat PEN-dorp hier niet bij is meegerekend en veel kantoren momenteel zijn aangewezen als tijdelijke woonlocatie. Naar verwachting ligt het percentage leegstand tussen de 30-40%. Indien er meer inzicht is in de daadwerkelijke leegstand, kan een nauwkeuriger berekening worden gemaakt. Bij een hogere leegstand komt de MXI hoger uit in het gebiedsprofiel. Dat sluit daarmee beter aan op de MXI uit het ontwikkelbeeld. Een hogere MXI heeft tot gevolg dat er meer woningen in het gebied te realiseren zijn.

Aantal woningen Het aantal te realiseren woningen is voor Oudorp vergelijkbaar met de genoemde aantallen van de ontwikkelbeelden. Deze liggen in de bandbreedte van de gehanteerde onder- en bovengrens op basis van gewenste dichtheden per deelgebied. Echter, dit gaat om het eindbeeld wanneer alle kavels in het aangewezen transformatiegebied bereid zijn om mee te doen met de gebiedsontwikkeling zoals is beschreven! Voor Overstad, Overdie en Viaanse Molen blijkt het aantal te realiseren woningen in de ontwikkelbeelden hoger ten opzichte van de resultaten van dit onderzoek. Overstad heeft al een relatief hoge bebouwingsdichtheid. Daarnaast blijken veel bestaande bedrijven in dit deelgebied mengbaar te zijn met wonen. Hierdoor is er minder ruimte om woningen toe te voegen en valt de MXI naar verhouding lager uit. Voor Overdie geldt dat in het gebiedsprofiel een aanzienlijk aandeel van het bedrijventerrein als monofunctioneel werkgebied in stand wordt gehouden. Aangezien hier geen woningen worden toegevoegd resulteert dit in een lager aantal woningen voor Overdie als geheel. In de Viaanse Molen zal

55

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

het tuinencomplex niet worden getransformeerd en een deel als bedrijventerrein worden behouden. Hierdoor is een aanzienlijk deel van de Viaanse Molen niet aangewezen als transformatiegebied en kan met een passende dichtheid in dit gebied niet het aantal woningen van de ontwikkelbeelden behaald worden. Transformatieproces De snelheid van dergelijke gebiedstransformaties is van vele factoren afhankelijk. De bereidheid van gebieds- en vastgoedeigenaren tot transformatie (en samenwerking), bewonersparticipatie en beleidsvorming zijn enkele van deze factoren. Een andere belangrijke randvoorwaarde is de aanwezigheid van bedrijven met milieuhindercontouren. Deze analyse laat zien dat er al diverse ontwikkelingen spelen die transformatie kansrijk maken, zoals het verplaatsen/verdwijnen van jachtwerf Witsen en de betoncentrale. Echter, om de kansrijkheid van transformatie te vergroten is het van belang om bedrijven met een kleine milieuhindercontour te benaderen en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om deze te integreren in de gebiedsontwikkeling. Op korte termijn kan er wel een stap gemaakt worden richting de beoogde mate van menging door op de kavels van uitgeplaatste ‘moeilijk mengbare’ bedrijven (100%) woningen toe te voegen. Dit geldt met name voor Oudorp en Overdie, waar al met enkele moeilijk mengbare bedrijven het gesprek wordt aangegaan over mogelijke uitplaatsing.

Deze bedrijven zijn in Oudorp bijvoorbeeld Jachtwerf Witsen, en in Overdie Sterkbeton en IJzerwerf Overdie. De volgende tabel laat zien hoeveel wonen gerealiseerd kunnen worden op de kavels van deze uitgeplaatste moeilijk mengbare bedrijven. Tabel 9: Potentieel woningaantal wanneer (100%) woningen worden ontwikkeld op kavels van uitgeplaatste bedrijven Deelgebieden Overdie Oudorp

Woning aantal (min-max) mogelijk op kavel van uitgeplaatste bedrijven

Woning aantal (min-max) gebiedsprofielen

235-405 345-590

460-1.250 1.095-2.595

Hieruit blijkt dat met ontwikkeling van deze enkele kavels naar woningbouw al een aanzienlijke bijdrage geleverd kan worden aan het behalen van de beoogde menging voor deze deelgebieden. Tenslotte kunnen we concluderen dat ieder deelgebied zijn eigen karakteristieken en (ruimtelijke) kwaliteiten bezit. De ligging aan het kanaal, de aanwezigheid van bijzondere groenstructuren en een diversiteit aan werkfuncties, panden en kavels zijn aanleiding om bijzondere woon-werkconcepten te realiseren die hierop reageren. Zet functiemenging in om ieder gebied een unieke identiteit te geven. Aantal arbeidsplaatsen Tot slot gaan we uiteraard ook nog in op het aantal arbeidsplaatsen waarvoor in ieder gebiedsprofiel ruimte is. Dit hangt dus samen met de uitgangspunten zoals die zijn gehanteerd in de berekeningen voor het laadvermogen van de gebieden voor het aantal woningen. De aantallen zijn uiteraard een inschatting omdat we uitgaan van een verdeling over typen werkmilieus die in de praktijk natuurlijk anders kan uitpakken. Ook het aantal vierkante meter dat een arbeidsplaats inneemt is een schatting op basis van de huidige terreinquotiënten. De praktijk die straks ontstaat kan daar natuurlijk van afwijken. Bijvoorbeeld omdat een deel dat in een gebiedsprofiel monofunctioneel blijft toch gedeeltelijk transformeert. Of omdat bedrijven in de praktijk veel efficiënter met hun ruimte omgaan.

Dit aantal banen kan daarom ook beschouwd worden als een voorzichtige schatting. We komen op totaal ruimte voor circa 10.200 banen in de deelgebieden in de gebiedsprofielen zoals die nu zijn geformuleerd. Tabel 10: indicatief aantal arbeidsplaatsen per deelgebied Deelgebieden Overdie Oudorp

Ruimte in programma voor ….aantal arbeidsplaatsen (circa) 1.500 1.900

56

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

Overstad RWZI Viaanse Molen (incl. TAQA) Totaal

3.500 200 3.100 10.200

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

57

5 Ambitiekaders functiemenging Inleiding Het doel van dit onderzoek is om de kansen voor functiemenging rond het Alkmaars Kanaal te verkennen. Voorgaande hoofdstukken illustreren hoe bestaande en nieuwe bedrijvigheid onderdeel kan uitmaken van toekomstige gemengde gebieden aan het Alkmaars Kanaal. De menganalyse heeft aangetoond welke werkfuncties zich goed lenen voor functiemenging, en de gebiedsprofielen laten zien welke (type) mengmilieus hierop aansluiten. Op basis van een aantal aannames is vervolgens inzichtelijk gemaakt hoe deze gebiedsprofielen zich verhouden tot de ambitie om 15.000 woningen te realiseren. Sturen op functiemenging Vervolgens is de vraag hoe de gemeente kan sturen op functiemenging. Hiervoor zijn verschillende ontwikkelstrategieën denkbaar. Er is geen ‘algemene’ manier om te sturen op functiemenging. De ontwikkelstrategie wordt mede bepaald door de specifieke context en ontwikkeldynamiek van ieder deelgebied. Het is daarnaast goed om te benadrukken dat de gemeente in belangrijke mate afhankelijk is van initiatieven van marktpartijen. Het is dus altijd een samenspel van gemeentelijke sturing en marktdynamiek. Om een goede inhoudelijk discussie te kunnen voeren over welke ontwikkelstrategie aansluit bij welk deelgebied zijn in dit hoofdstuk verschillende ambitiekaders per deelgebied opgenomen.

In ieder ambitiekader staat de invalshoek van functiemenging centraal. Deze ambitiekaders kunnen daarom worden gezien als een eerste opzet naar een integraal toetsingskader waar onderwerpen als klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit en doelgroepen ook onderdeel van uit maken. Functiemenging moet immers altijd in samenhang worden gezien met een breder palet aan doelstellingen om tot een kwalitatieve gebiedsontwikkeling te komen. Functiemenging is tenslotte niet de enige variabele in gebiedsontwikkeling. Ieder ambitiekader beschrijft een aantal doelstellingen op gebiedsniveau. Deze doelstellingen sluiten aan op uitgangspunten die zijn beschreven in de ontwikkelbeelden en de gebiedsprofielen en zijn onderverdeeld in drie categorieën: 1. Ambities uit de ontwikkelbeelden Hierbij is een selectie gemaakt van ambities die sturend zijn in de gewenste gebiedsidentiteit en daarmee ook van invloed zijn op de gewenste functies en kansrijke mengvormen. 2. Kansrijke mengmilieus Dit is een opsomming van de verschillende vestigingsmilieus (zowel monofunctionele als mengmilieus) die staan beschreven in de gebiedsprofielen 3. Kansrijke mengvormen Deze doelstellingen beschrijven, aansluitend op de gebiedsprofielen, op welk schaalniveau functiemenging kansrijk is.

Toepasbaarheid ambitiekader Het ambitiekader kan worden beschouwd als een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

58

deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren. De elementen van het ambitiekader betreffen: • Paars: beschrijving van de overkoepelende ambities • Blauw: typering van het specifieke vestigingsmilieu • Groen: de schaal van de functiemenging Illustratief voorbeeld: hieronder is per doelstelling een mogelijk antwoord geformuleerd op bovenstaande vragen bij een fictief ontwikkelinitiatief in Oudorp.

Als blijkt dat een ontwikkelinitiatief geen, of een beperkte, bijdrage levert aan functiemenging op gebiedsniveau dan kan dat aanleiding zijn om het plan te herzien of ontwikkelende partijen uit te dagen om samen te werken. Samenwerking stimuleert het ontwikkelen van integrale oplossingen. Hierdoor kunnen doelstellingen die eerst onhaalbaar leken toch worden gehaald. Het is hierbij belangrijk om te vermelden dat functiemenging als een gezamenlijk ambitie moet worden beschouwd waar iedereen een bijdrage aan levert.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

59

Vervolgonderzoek noodzakelijk Bij het toepassen van deze ambitiekaders draait het dus om ‘kwalitatieve’ sturing. Het is niet een dichtgetimmerd juridisch toetsingskader. Om tot een integraal toetsingskader te komen dienen de stedenbouwkundige kaders scherper te worden geformuleerd. Hiervoor is vervolgonderzoek noodzakelijk. Daarom is het nodig om een ontwikkelkader per deelgebied op te stellen, waarin deze ambities worden aangescherpt en worden gekwantificeerd. Dit instrument is, zoals gezegd, een eerste aanzet om de sturingsvraag te beantwoorden.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

60

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

61

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

62

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

63

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

64

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

65

6 Conclusies 6.1 Toelichting op dit onderzoek Dit onderzoek is een eerste verkenning naar de kansrijkheid van functiemenging op gebiedsniveau voor vijf deelgebieden rond het Alkmaars Kanaal. Hiervoor zijn een menganalyse uitgevoerd. Daaruit leiden we af hoe realistisch het is dat bedrijven in een gemengd gebied gevestigd kunnen en willen zijn. Op basis van die menganalyse hebben we de voorkeursvestigingsmilieus van de huidige bedrijvigheid ingeschat. Die voorkeursvestigingsmilieus zijn vertaald naar gebiedsprofielen. Daarbij is ook rekening gehouden met gebiedskarakteristieken, ambities uit de ontwikkelbeelden, bestaande milieuhindercontouren en recente gebiedsinvesteringen. De gebiedsprofielen moeten worden gezien als een (toekomstige-lange termijn) identiteitskaart per deelgebied. Uit de gebiedsprofielen is af te leiden welke mengmilieus en mengvormen kansrijk zijn in dat gebied. Tot slot is een vertaling gemaakt naar ambitiekaders. Die geven aan wat de ambities zijn met functiemenging op deelgebiedniveau. Een ontwikkelstrategie per deelgebied is nodig om individuele initiatieven op kavelniveau te beoordelen. Daarvoor is aanvullend onderzoek binnen deelgebieden nodig. In dit onderzoek hebben we op hoger schaalniveau enkele aannames gedaan die op kavelniveau anders kunnen uitpakken.

Een voorbeeld hiervan is de aanname dat niet-mengbare bedrijven uit de deelgebieden verdwijnen en dat die ruimte zal worden ingevuld met 100% wonen. Dit om het maximale laadvermogen aan woningen in een gebied te kunnen bepalen. Of dit ook daadwerkelijk zo uitpakt, en hoe functiemenging in de onderhandeling met initiatiefnemers per kavel er uit gaat zien is niet het onderwerp van dit onderzoek. De ambitiekaders zijn wel een eerste stap richting een vervolgproduct: een ontwikkelkader per deelgebied waaraan individuele initiatieven kunnen worden getoetst op kavelniveau.

6.2 Enkele aannames voor dit onderzoek Om op het niveau van deelgebieden uitspraken te kunnen doen over het laadvermogen (hoeveel woningen zouden er per deelgebied kunnen passen in een gemengd milieu) zijn enkele aannames gedaan. We zetten deze hier op een rij: • De functiemengingsindex van het PBL is sturend voor het toekennen van een potentieel vestgingsmilieu aan de huidige gevestigde bedrijven binnen de deelgebieden • Locaties waar recentelijk in is geïnvesteerd worden als monofunctioneel werkgebied gewaarborgd (de grenzen in de kaarten zijn indicatief) • FSI centrumstedelijk woon-werkmilieu: 1 – 1,5 (Oudorp, Overstad, Viaanse Molen) • FSI hoogstedelijk woon-werkmilieu: 1,5 – 2 (Overstad) • TAQA kennen we een MXI toe van 0.8 • De moestuinen in de Viaanse Molen maken geen onderdeel uit van het transformatiegebied • Alle kavels doen mee in de beoogde gebiedsontwikkeling, waarbij: o Aandeel m2 BVO van bedrijven in de categorie ‘mengbaar’ en ‘mengbaar onder voorwaarden’ dient bij herontwikkeling terug te komen. Behoud van ruimte voor arbeidsplaatsen is immers heel belangrijk. Indien bedrijven - gamechangers type 2, MC 3.1 - gehandhaafd blijven dienen deze er maatregelen te worden getroffen om de hindercontouren te reduceren. o Niet mengbare bedrijven worden uitgeplaatst en deze kavels worden getransformeerd naar 100% woningbouw.

6.3 Conclusies Eerder in dit rapport presenteerden we al conclusies over de ruimtevraag van bedrijven en de vraag naar gemengde milieus (hoofdstuk 3) en het laadvermogen van de gebieden aan de hand van de

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

66

gebiedsprofielen. En de aantallen arbeidsplaatsen die bij ieder gebiedsprofiel passen (hoofdstuk 4). We gaan daarom hier alleen nog in op een aantal overall conclusies. Die luiden: • Het overgrote deel van alle bedrijvigheid die nu in de verschillende deelgebieden gevestigd is, leent zich goed voor functiemenging. Uitzondering is de RWZI locatie. • Om functiemenging mogelijk te maken is een alternatieve vestigingslocatie voor moeilijk mengbare werkfuncties nodig (gamechangers type 1). • Werkfuncties met milieucategorie 3.1 en 3.2 (gamechangers type 2) passen in een mengmilieu als de hindercontouren kunnen worden gereduceerd. Of als wet- en regelgeving in de toekomst wordt aangepast (in het kader van de omgevingswet). Ook woningen in de omgeving kunnen worden aangepast. • De mate van menging (MXI) die is berekend in dit onderzoek komen voor zowel Oudorp, Overdie als Viaanse Molen overeen met de MXI’s die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. • De mate van menging (MXI) die is berekend in dit onderzoek komt voor Overstad niet overeen met de MXI die is geformuleerd in het ontwikkelbeeld. Reden hiervoor is de relatief hoge dichtheid van Overstad en het relatief hoge aantal bedrijven in dit deelgebied in de categorie ‘mengbaar’ en mengbaar onder voorwaarden’ vallen.

• Het aantal woningen dat is berekend in dit onderzoek komt voor Oudorp overeen met de aantallen die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. • Het aantal woningen dat is berekend in dit onderzoek komen voor zowel Overdie, Viaanse Molen als Overstad niet overeen met de aantallen die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. Het aantal woningen komt in dit onderzoek lager uit. Oorzaken zijn: o Buiten beschouwing laten van de moestuinen als transformatiegebied in de Viaanse Molen o Het in stand houden van een monofunctioneel werkgebied voor een deel van het plangebied. o Lage leegstandcijfers die naar reële verwachting hoger liggen. o Relatief hoge dichtheid van Overstad en het relatief hoge aantal bedrijven in dit deelgebied die in de categorie ‘mengbaar’ en ‘mengbaar onder voorwaarden’ vallen. • In de deelgebieden is, op basis van de randvoorwaarden die nu zijn gehanteerd in de gebiedsprofielen, ruimte voor circa 10.000 arbeidsplaatsen. U heeft hier als gemeente uiteraard invloed op. Bijvoorbeeld door bedrijven te dwingen zorgvuldig met hun ruimte om te gaan.

6.4 Onderzoeksvragen voor vervolg Dit onderzoek levert verschillende vervolgvragen op. De volgende vragen zijn van belang bij het vertalen van de ambitiekaders naar ontwikkelkaders om individuele initiatieven te toetsen. • Welke ondernemers, bedrijven en eigenaren per deelgebied zien daadwerkelijk kansen om zich te vestigen in een van de nieuwe gemengd milieus van het Alkmaars Kanaal? • Is het wenselijk, en zo ja om welke locaties gaat het dan, om locaties te waarborgen als monofunctioneel werkgebied? Wat zijn de exacte grenzen en kavels die binnen dit gebied vallen? • Welke initiatieven (op kavelniveau) zijn er al in de deelgebieden? Welke mengvorm(en) sluiten aan bij die initiatieven? • Om initiatieven en functiemenging op elkaar te laten aansluiten is o.a. schuifruimte voor bedrijven nodig, moet de exploitatie en financiën van het initiatief passend zijn en moeten de lange termijn ambities van ondernemers in beeld zijn.

• Hoe en op welke schaalniveau (gebied/kavel/initiatief) sturen we op functiemenging? • Welke stedenbouwkundige ontwikkelprincipes/spelregels (op kavelniveau) zijn wenselijk per deelgebied? • In hoeverre sluit functiemenging aan op de gemaakte investeringen, schuifruimte, exploitatie, financiën en lange termijn ambities van ondernemers in de verschillende deelgebieden? • Welke instrumenten hebben we om de ruimte in de deelgebieden zo intensief mogelijk te laten gebruiken? Voor zowel bedrijvigheid als voor andere functies (denk aan meervoudig ruimtegebruik). Dit zowel in de deelgebieden zelf als op bedrijventerreinen waar nog of in de toekomst kavels worden uitgegeven.