Onderzoek 2f. Stec rapport Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal EINDRAPPORT

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal Eindconcept

Stec Groep & Urhahn aan gemeente Alkmaar

Jasper Beekmans en Beer Janssens (Stec Groep) & Frits Erdmann en Mae-Ling Stuyt (Urhahn) 9 februari 2022

2

Inhoudsopgave Samenvatting

4

Doel en reikwijdte onderzoek ............................................................................... 4 Analyse in vier stappen ........................................................................................ 4 Overzicht belangrijkste conclusies per deelgebied ............................................ 8

1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

3.4 3.5 3.6 3.7

23

Inleiding .................................................................................................. 23 Toelichting methode .............................................................................. 23 Conclusies: omvang van de vraag naar gemengde milieus vanuit huidige bedrijvigheid ............................................................................. 25 Groei van bedrijvigheid en kansrijkheid voor gemengde milieus ..... 26 Vraag vanuit ‘nieuwe economie’ .......................................................... 28 Confrontatie van vraag en aanbod in deelgebieden Alkmaars Kanaal ..................................................................................................... 32 Conclusies en adviezen vraag en aanbod gemengde milieus ........... 33

Gebiedsprofielen 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

15

Inleiding .................................................................................................. 15 Toelichting methodiek ........................................................................... 15 Menganalyse Overdie ............................................................................ 17 Menganalyse Oudorp ............................................................................ 18 Menganalyse Overstad .......................................................................... 19 Menganalyse RWZI ................................................................................ 20 Menganalyse Viaanse Molen ................................................................ 21 Conclusies mengbaarheid ..................................................................... 21

Potentieel voorkeurs-vestigingsmilieu 3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding............................................................................................... 13 Doel en reikwijdte van dit onderzoek ................................................... 13 Leeswijzer ............................................................................................... 14

Menganalyse 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

13

34

Toelichting op gebiedsprofielen ........................................................... 34 Gebiedsprofiel Overdie.......................................................................... 38 Gebiedsprofiel Oudorp .......................................................................... 41 Gebiedsprofiel Overstad........................................................................ 44 Gebiedsprofiel RWZI .............................................................................. 47 Gebiedsprofiel Viaanse Molen .............................................................. 50 Conclusies............................................................................................... 54

5

Ambitiekaders functiemenging

57

6

Conclusies

65

6.1

Toelichting op dit onderzoek................................................................. 65

3

6.2 6.3 6.4

Enkele aannames voor dit onderzoek .................................................. 65 Conclusies............................................................................................... 65 Onderzoeksvragen voor vervolg........................................................... 66

Bijlagen

67

Bijlage 1: Mengbaarheidsanalyse op bedrijfsniveau ....................................... 67 Bijlage 2: Potentiële voorkeursvestigingsmilieus deelgebieden Alkmaars Kanaal ..................................................................................................... 70 Potentiële voorkeursvestigingsmilieus Overdie ............................................... 70 Potentiële voorkeursvestigingsmilieus Oudorp ............................................... 71 Potentiële voorkeursvestigingsmilieus Overstad ............................................. 72 Potentiële voorkeursvestigingsmilieus RWZI ................................................... 73 Potentiële voorkeursvestigingsmilieus Viaanse Molen ................................... 74

4

Samenvatting Doel en reikwijdte onderzoek Dit onderzoek biedt een eerste verkenning op gebiedsniveau van de kansrijkheid voor functiemenging. Wat is het laadvermogen van de gebieden voor wat betreft het aantal woningen, met behoud van ruimte voor bedrijvigheid? Wat voor gemengde milieus ontstaan dan? En hoeveel arbeidsplaatsen passen daarin? Dit onderzoek biedt geen integraal toetsingskader waarmee individuele ontwikkelingen op kavelniveau kunnen worden beoordeeld. Wel leidt het op gebiedsniveau ambitiekaders die richting geven en verder uitgewerkt kunnen worden tot ontwikkelkaders.

Analyse in vier stappen In dit onderzoek is in vier stappen toegewerkt naar ambitiekaders voor vijf deelgebieden rond het Alkmaars Kanaal. We vatten deze stappen hier kort samen. Stap 1: mengbaarheid bedrijven (hoofdstuk 2) In deze eerste stap maken we een inschatting van de mengbaarheid van de bedrijven in het onderzoeksgebied. We delen alle bedrijven op basis van unieke kenmerken van het bedrijf (onder andere de omvang, het type bedrijf, de milieucategorie, et cetera) in drie categorieën in: mengbaar, mengbaar onder voorwaarden en moeilijk mengbaar). We concluderen dat er veel mengbare bedrijvigheid aanwezig is op elk van de deelgebieden rondom het Alkmaars Kanaal. Op Overdie en Oudorp is tot circa 75% van de huidige bedrijvigheid mengbaar of onder voorwaarden mengbaar met wonen. Op de andere terreinen loopt dit aandeel nog verder op door de aard van de bedrijvigheid (Overstad en Viaanse Molen) en de relatief lage huidige bebouwingsgraad (RWZI). Ter vergelijking: gemiddeld gezien is dit aandeel circa 2/3e. 1 Stap 2: voorkeursvestigingsmilieus voor bedrijven (hoofdstuk 3) In stap 1 is de mengpotentie van de huidige bedrijvigheid per deelgebied van het Alkmaars Kanaal in kaart gebracht. In deze stap is in beeld gebracht welk potentieel voorkeursvestigingsmilieu de huidige bedrijvigheid in de deelgebieden heeft.

Eerst verdelen we alle bedrijvigheid in een aantal typen voorkeursvestigingsmilieus. Vervolgens wordt dat vertaald naar een inschatting van de ruimtevraag naar die verschillende voorkeursvestigingsmilieus als er daadwerkelijk getransformeerd gaat worden in de deelgebieden. Daarbij wordt op basis van gemiddelden voor typen bedrijvigheid en grootteklassen een inschatting gemaakt van de vraag naar ruimte in een gemengd milieu. We onderscheiden vier soorten gemengde milieus: • Ambachtelijk werkterrein (vooral bedrijfsruimte, binnenstedelijk, minder ruim opgezet met kleinschalig vastgoed) • Productielandschap (vooral industrieel vastgoed, ruim opgezet met grootschaliger vastgoed) • Creatief werkterrein (bijzonder industrieel vastgoed geschikt voor kantoorfuncties, binnenstedelijk en relatief kleinschalig) • Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en binnen stedelijk weefsel) De totale ruimtevraag naar gemengd milieu vanuit de huidige gevestigde bedrijven is in de tabel hieronder samengevat: Tabel 1: vraag naar gemengd milieu vanuit huidige gevestigde bedrijven Type voorkeursvestigingsmilieu Ambachtelijk werkterrein Productielandschap

Ruimtevraag in hectare 12,2 3,3

Er is geen landsdekkende analyse van mengbaarheid. We baseren deze uitspraak op circa 100 analyses van bedrijventerreinen in Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland.

1

5

Creatief werkterrein Kantoorlandschap Totaal

12,4 1,4 29,4

Dit betreft de ruimtevraag vanuit de huidige gevestigde bedrijven in de deelgebieden die gevestigd kunnen en willen zijn in een gemengd woon-werkmilieu. Deze ruimtevraag is niet gebaseerd op het bevragen van de daadwerkelijke voorkeur van alle bedrijven. Maar is berekend op basis van gemiddelde Nederlandse uitgangspunten over de mengbaarheid en daadwerkelijke vestigingslocatie van vergelijkbare bedrijven. Zie voor een nadere uitleg van de methode paragraaf 3.2. Stap 3: gebiedsprofielen inclusief laadvermogen woningen (hoofdstuk 4) In deze stap maken we gebiedsprofielen van ieder deelgebied. Niet alleen de uitkomsten van de mengbaarheidsanalyse uit hoofdstuk 2, maar ook bijzondere gebiedskarakteristieken, de ambities uit de ontwikkelbeelden, bestaande milieuhindercontouren en recente gebiedsinvesteringen vormen hiervoor belangrijke input. De gebiedsprofielen lezen als een (toekomstige) identiteitskaart per deelgebied die aantonen welke mengmilieus en mengvormen kansrijk zijn. Op basis van de gebiedsprofielen wordt een mate van menging (MXI) per deelgebied gehanteerd. Hiermee is berekend hoeveel woningaantallen per deelgebied realistisch zijn, in een gemengd milieu met werken. De uitkomsten per deelgebied staan in de volgende tabel: Tabel 2: MXI (mate van menging) in gebiedsprofielen en ontwikkelbeelden en haalbare woningaantalen (laadvermogen) Deelgebieden

MXI gebiedsprofielen

MXI ontwikkelbeelden

Woningaantal Gebiedsprofielen*

Overdie Oudorp

0,1 – 0,4 0,4 – 0,6

0,3 0,5

200 - 800 1.100 - 2.600

Woningaantal Ontwikkelbeelden en Koersdocumenten 1.150 2.300

Overstad

0,1 – 0,4

0,5

350 – 1.850

2.500

RWZI Viaanse Molen (incl. TAQA) TAQA terrein

Nvt 0,6 – 0,8

Nvt 0,8

Nvt 1.900-3.700

Nvt 5.400

Nvt

0,8

250-450

Nvt

* Afgerond op vijftigtallen

We hebben ook berekend voor hoeveel arbeidsplaatsen in ieder gebiedsprofiel ruimte is. De aantallen zijn uiteraard een inschatting omdat we uitgaan van een verdeling over typen werkmilieus die in de praktijk natuurlijk anders kan uitpakken. We komen op totaal ruimte voor circa 10.200 banen in de deelgebieden in de gebiedsprofielen zoals die nu zijn geformuleerd. Stap 4: ambitiekaders In de vorige stappen is geïllustreerd hoe bestaande en nieuwe bedrijvigheid onderdeel kan uitmaken van toekomstige gemengde gebieden aan het Alkmaars Kanaal. De menganalyse heeft aangetoond welke werkfuncties zich goed lenen voor functiemenging, en de gebiedsprofielen laten zien welke (type) mengmilieus hierop aansluiten. Op basis van een aantal aannames is vervolgens inzichtelijk gemaakt hoe deze gebiedsprofielen zich verhouden tot de ambitie om 15.000 woningen te realiseren. Vervolgens is de vraag hoe de gemeente kan sturen op functiemenging. Hiervoor zijn verschillende ontwikkelstrategieën denkbaar. Er is geen ‘algemene’ manier om te sturen op functiemenging. De ontwikkelstrategie wordt mede bepaald door de specifieke context en ontwikkeldynamiek van ieder deelgebied. Om een goede inhoudelijk discussie te kunnen voeren over welke ontwikkelstrategie aansluit bij welk deelgebied zijn in deze laatste stap ambitiekaders per deelgebied opgesteld.

De ambitiekaders zijn een eerste opzet naar een integraal toetsingskader waarin ook rekening wordt gehouden met onderwerpen als

6

klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit en doelgroepen. De ambitiekaders hebben als uitgangspunt dat er functiemenging plaatsvindt. Maar dat wil niet zeggen dat iedere ontwikkeling gemengd moet zijn. Het ambitiekader kan worden beschouwd als een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren. Conclusie en vervolgvragen De belangrijkste overall conclusies van dit onderzoek luiden: • Het overgrote deel van alle bedrijvigheid die nu in de verschillende deelgebieden gevestigd is, leent zich goed voor functiemenging. Uitzondering is de RWZI locatie. • Om functiemenging mogelijk te maken is een alternatieve vestigingslocatie voor moeilijk mengbare werkfuncties nodig (gamechangers type 1). • Werkfuncties met milieucategorie 3.1 en 3.2 (gamechangers type 2) passen in een mengmilieu als de hindercontouren kunnen worden gereduceerd.

Of als wet- en regelgeving in de toekomst wordt aangepast (in het kader van de omgevingswet). Ook woningen in de omgeving kunnen worden aangepast. • De mate van menging (MXI) die is berekend in dit onderzoek komen voor zowel Oudorp, Overdie als Viaanse Molen overeen met de MXI’s die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. • De mate van menging (MXI) die is berekend in dit onderzoek komt voor Overstad niet overeen met de MXI die is geformuleerd in het ontwikkelbeeld. Reden hiervoor is de relatief hoge dichtheid van Overstad en het relatief hoge aantal bedrijven in dit deelgebied in de categorie ‘mengbaar’ en mengbaar onder voorwaarden’ vallen. • Het aantal woningen dat is berekend in dit onderzoek komt voor Oudorp overeen met de aantallen die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. • Het aantal woningen dat is berekend in dit onderzoek komen voor zowel Overdie, Viaanse Molen als Overstad niet overeen met de aantallen die zijn geformuleerd in de ontwikkelbeelden. Het aantal woningen komt in dit onderzoek lager uit. Oorzaken zijn: o Buiten beschouwing laten van de moestuinen als transformatiegebied in de Viaanse Molen o Het in stand houden van een monofunctioneel werkgebied voor een deel van het plangebied. o Lage leegstandcijfers die naar reële verwachting hoger liggen.

o Relatief hoge dichtheid van Overstad en het relatief hoge aantal bedrijven in dit deelgebied die in de categorie ‘mengbaar’ en mengbaar onder voorwaarden’ vallen. • In de deelgebieden is, op basis van de randvoorwaarden die nu zijn gehanteerd in de gebiedsprofielen, ruimte voor circa 10.000 arbeidsplaatsen. U heeft hier als gemeente uiteraard invloed op. Bijvoorbeeld door bedrijven te dwingen zorgvuldig met hun ruimte om te gaan. Dit onderzoek levert verschillende vervolgvragen op. De volgende vragen zijn van belang bij het vertalen van de ambitiekaders naar ontwikkelkaders om individuele initiatieven te toetsen. • Welke ondernemers, bedrijven en eigenaren per deelgebied zien daadwerkelijk kansen om zich te vestigen in een van de nieuwe gemengd milieus van het Alkmaars Kanaal? • Is het wenselijk, en zo ja om welke locaties gaat het dan, om locaties te waarborgen als monofunctioneel werkgebied? Wat zijn de exacte grenzen en kavels die binnen dit gebied vallen? • Welke initiatieven (op kavelniveau) zijn er al in de deelgebieden? Welke mengvorm(en) sluiten aan bij die initiatieven? • Om initiatieven en functiemenging op elkaar te laten aansluiten is o.a. schuifruimte voor bedrijven nodig, moet de exploitatie en financiën van het initiatief passend zijn en moeten de lange termijn ambities van ondernemers in beeld zijn.

• Hoe en op welke schaalniveau (gebied/kavel/initiatief) sturen we op functiemenging?

7

• •

Welke stedenbouwkundige ontwikkelprincipes/spelregels (op kavelniveau) zijn wenselijk per deelgebied? In hoeverre sluit functiemenging aan op de gemaakte investeringen, schuifruimte, exploitatie, financiën en lange termijn ambities van ondernemers in de verschillende deelgebieden?

8

Overzicht belangrijkste conclusies per deelgebied Deelgebied Overdie Huidige situatie

Overdie is een robuust werkterrein met grote bedrijfshallen, PDV en logistieke functies. Het terrein huisvest circa 1.365 banen en heeft een kaveloppervlakte van circa 306.600 m2 en circa 146.300 m2 bvo. Er zijn in Overdie diverse bedrijven te vinden met een milieucategorie van 3 of hoger. Deze (stadsvoorzienende) bedrijven liggen strategisch langs de N242, vertegenwoordigen een economische waarde en waarborgen een bepaald type werkgelegenheid in Overdie. In het gebied zijn gamechangers type 1 en 2 aanwezig (panden aangeduid in geel in de kaart hiernaast) zoals de betoncentrale. 2

Mengbaarheidspotentie 3

• In het gebied is 41% van de kaveloppervlakte mengbaar, 34% mengbaar onder voorwaarden en 15% moeilijk mengbaar. Van 9% van de kaveloppervlakte in Overdie is geen (bedrijfsmatige) data beschikbaar, overige functies zijn hier ook mogelijk. • Kansrijke mengvormen in Overdie worden gezien op gebieds- en blokniveau.

Toekomstige situatie

Toekomstig Overdie als gemengd productielandschap in combinatie met een monofunctioneel bedrijventerrein. Een deel van Overstad leent zich naast een monofunctioneel bedrijventerrein (gebied aangeduid in roze in kaart hiernaast) voor een gemengd productielandschap waarin grootschalige bedrijven worden geïntegreerd met nieuwe woonvormen (gebied aangeduid in groen in kaart hiernaast). Het productielandschap strekt zich uit over de zone langs het kanaal. Zodoende kan het kanaal als bijzondere kwaliteitsdrager worden ingezet voor deze gebiedsontwikkeling. Het ambitiekader is een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren.

Potentiële stappen voor vervolg

Bijzondere werkfuncties (ook wel gamechangers genoemd) zijn sturend in functiemenging. De aanwezigheid ervan maakt, vanwege hun bedrijfsactiviteiten, mengen lastig. Twee typen worden onderscheiden: Type 1 (werkfuncties met m.c. 4.1 of hoger die uitgeplaatst moeten worden om mengen mogelijk te maken) en type 2 (werkfuncties met m.c. 3.1 en 3.2 waar mengen plaats kan vinden als hindercontouren gereduceerd worden). 3 Bepaald o.b.v. % mengbaarheid van kaveloppervlakte gehele terrein excl. openbare ruimte in de huidige situatie (2021). 2

9

Deelgebied Oudorp Huidige situatie In Oudorp is er een diversiteit aan bedrijvigheid, kantoren en stedelijk voorzieningen op relatief kleine schaal. Daarnaast is er recentelijk veel geïnvesteerd in het oostelijk deel van bedrijventerrein Oudorp. Het terrein huisvest circa 1.835 banen en heeft een kaveloppervlakte van circa 423.500 m2 en circa 175.900 m2 bvo. In het gebied zijn gamechangers type 1 en 2 aanwezig (panden aangeduid in geel en roze in onderstaande kaart) zoals de Jachtwerf Witsen en diverse kleine bedrijven. 4

Mengbaarheidspotentie 5

• In het gebied is 54% van de kaveloppervlakte mengbaar, 23% mengbaar onder voorwaarden en 11% moeilijk mengbaar. Van 12% van de kaveloppervlakte in Oudorp is geen (bedrijfsmatige) data beschikbaar, overige functies zijn hier ook mogelijk. • Mengen op gebieds-, blok- en gebouwniveau worden alle drie als kansrijk gezien voor Oudorp.

Toekomstige situatie

Toekomstig Oudorp als creatief en ambachtelijk woonwerkterrein en deels als monofunctioneel bedrijventerrein. De diversiteit in het gebied leent zich goed voor de transformatie naar een ambachtelijk en creatief woonwerkmilieu (gebied aangeduid in licht oranje/paars in kaart hiernaast). Het oostelijk deel van bedrijventerrein Oudorp functioneert goed en zal op korte termijn niet snel transformeren woonvormen (gebied aangeduid in roze in kaart hiernaast). Het ambitiekader is een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren.

Potentiële stappen voor vervolg

Bijzondere werkfuncties (ook wel gamechangers genoemd) zijn sturend in functiemenging. De aanwezigheid ervan maakt, vanwege hun bedrijfsactiviteiten, mengen lastig. Twee typen worden onderscheiden: Type 1 (werkfuncties met m.c. 4.1 of hoger die uitgeplaatst moeten worden om mengen mogelijk te maken) en type 2 (werkfuncties met m.c. 3.1 en 3.2 waar mengen plaats kan vinden als hindercontouren gereduceerd worden). 5 Bepaald o.b.v. % mengbaarheid van kaveloppervlakte gehele terrein excl. openbare ruimte in de huidige situatie (2021). 4

10

Deelgebied Overstad Huidige situatie

In Overstad zijn veel perifere detailhandel functies te vinden, waaronder bouwhandels en woonwinkels. Grote kavels en bedrijfshallen kenmerken het gebied. Het terrein huisvest circa 810 banen en heeft een kaveloppervlakte van circa 317.200 m2 en circa 266.500 m2 bvo. In het gebied zijn gamechangers type 2 aanwezig (panden aangeduid in roze in onderstaande kaart) zoals het tankstation aan de Pettemerstraat. 6

Mengbaarheidspotentie huidige situatie 7

• In het gebied is 79% van de kaveloppervlakte mengbaar, 15% mengbaar onder voorwaarden en 0% moeilijk mengbaar. Van 7% van de kaveloppervlakte in Overstad is geen (bedrijfsmatige) data beschikbaar, overige functies zijn hier ook mogelijk. • Vooral mengen op blok- en gebouwniveau wordt als kansrijk gezien in Overstad.

Toekomstige situatie

Toekomstig Overstad als ambachtelijk woon-werkgebied met een strook gemengd productielandschap. Vanuit de ontwikkelbeelden ligt in Overstad de ambitie om een hoog stedelijk woon-werkgebied te realiseren met een divers programma wat als verlengstuk van de historische binnenstad kan functioneren (gebied aangeduid in paars in kaart hiernaast). Daarnaast is voor de strook met grote kavels, gebouwen en bedrijfshallen aan de zuidoostzijde van Overstad een kavelsgewijze ontwikkeling kansrijk. De karakteristieke schaal en maat vormen dan de basis voor gemengde stedelijke blokken aan het water. Het ambitiekader is een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren.

Potentiële stappen voor vervolg

Bijzondere werkfuncties (ook wel gamechangers genoemd) zijn sturend in functiemenging. De aanwezigheid ervan maakt, vanwege hun bedrijfsactiviteiten, mengen lastig. Twee typen worden onderscheiden: Type 1 (werkfuncties met m.c. 4.1 of hoger die uitgeplaatst moeten worden om mengen mogelijk te maken) en type 2 (werkfuncties met m.c. 3.1 en 3.2 waar mengen plaats kan vinden als hindercontouren gereduceerd worden). 7 Bepaald o.b.v. % mengbaarheid van kaveloppervlakte gehele terrein excl. openbare ruimte. 6

11 Deelgebied RWZI Huidige situatie

De aanwezigheid van RWZI kenmerkt het gebied. Het terrein huisvest circa 100 banen en heeft een kaveloppervlakte van circa 179.200 m2 en circa 17.900 m2 bvo. In het gebied zijn gamechangers type 1 en 2 aanwezig, namelijk de RWZI en het tankstation aan de N245 (panden aangeduid in geel in onderstaande kaart). 8

Mengbaarheidspotentie 9

• In het gebied is 31% van de kaveloppervlakte mengbaar, 12% mengbaar onder voorwaarden en 56% moeilijk mengbaar. • Vooral mengen op gebiedsniveau wordt als kansrijk gezien zolang de RWZI aanwezig is op het terrein.

Toekomstige situatie

Toekomstig RWZI als ambachtelijk woon-werkgebied op de lange termijn en op korte termijn een experimenteel gebied in het zuidelijk deel. Indien de RWZI en het tankstation aan de N245 in de toekomst verdwijnen ontstaat de mogelijkheid om de ambitie te verwezenlijken om hier een levendige stadswijk in het groen te ontwikkelen. Op korte termijn(< 10 jaar) is dit echter nog niet het geval (gebied aangeduid in roze als bedrijventerrein in kaart hiernaast). In het zuidelijk en oostelijk deel kan de eerder de ruimte worden gegeven aan experimentele zelfbouwprojecten in een open groene setting. De zone langs het kanaal leent zich goed voor werkprogramma en bedrijfsfuncties die kunnen profiteren van de goede autobereikbaarheid. Het ambitiekader is een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren.

Potentiële stappen voor vervolg

Bijzondere werkfuncties (ook wel gamechangers genoemd) zijn sturend in functiemenging. De aanwezigheid ervan maakt, vanwege hun bedrijfsactiviteiten, mengen lastig. Twee typen worden onderscheiden: Type 1 (werkfuncties met m.c. 4.1 of hoger die uitgeplaatst moeten worden om mengen mogelijk te maken) en type 2 (werkfuncties met m.c. 3.1 en 3.2 waar mengen plaats kan vinden als hindercontouren gereduceerd worden). 9 Bepaald o.b.v. % mengbaarheid van kaveloppervlakte gehele terrein excl. openbare ruimte in de huidige situatie (2021). 8

12

Deelgebied Viaanse Molen Huidige situatie Het gebied rondom de James Wattstraat op de Viaanse Molen kenmerkt zich als monofunctionele kantorenlocatie met vrijstaande kantoorpanden en parkeergelegenheid op eigen kavel. Het terrein huisvest circa 3.335 banen en heeft een kaveloppervlakte van circa 827.900 m2 en circa 104.300 m2 bvo. In het gebied is gamechanger type 1 aanwezig door de aanwezigheid van TAQA (panden aangeduid in geel in onderstaande kaart). 10

Mengbaarheidspotentie 11

• In het gebied is 55% van de kaveloppervlakte mengbaar, 8% mengbaar onder voorwaarden en 9% moeilijk mengbaar. Van 28% van de kaveloppervlakte in Viaanse Molen is geen (bedrijfsmatige) data beschikbaar, overige functies zijn hier ook mogelijk. • Mengen op gebieds-, blok- en gebouwniveau worden alle drie als kansrijk gezien voor Viaanse Molen.

Toekomstige situatie

Toekomstig Viaanse Molen als creatief en ambachtelijk woonwerkgebied en deels als monofunctioneel bedrijventerrein. De kleinschalige kavels met kantoorfuncties lenen zich goed voor een creatief woon-werkgebied (gebied aangeduid in lichtoranje in de kaart hiernaast). Verdere verdichting en gedeeltelijke transformatie van (leegstaande) kantoorpanden naar woningen passen hier goed. Op de lange termijn biedt het TAQA complex kansen voor een ambachtelijk en creatief woon-werkgebied. Het zuidelijk deel van het gebied functioneert momenteel goed als monofunctioneel bedrijventerrein en zo wordt ook verwacht voor de toekomst (gebied aangeduid in roze in de kaart hiernaast). Het ambitiekader is een kwalitatief toetsingskader voor functiemenging, en een eerste aanzet naar een integraal toetsingskader. Het vormt een instrument waarmee men het gesprek kan voeren met ontwikkelaars over (nieuwe) ontwikkelinitiatieven. Hierbij draait het om de vraag in hoeverre een initiatief een bijdrage levert aan functiemenging. Deze ambitiekaders bieden zodoende houvast bij een eerste globale beoordeling van een initiatief op gebiedsniveau. In een toekomstig ontwikkelkader per deelgebied kan dit ambitiekader concreet worden uitgewerkt met meetbare indicatoren.

Potentiële stappen voor vervolg

Bijzondere werkfuncties (ook wel gamechangers genoemd) zijn sturend in functiemenging. De aanwezigheid ervan maakt, vanwege hun bedrijfsactiviteiten, mengen lastig. Twee typen worden onderscheiden: Type 1 (werkfuncties met m.c. 4.1 of hoger die uitgeplaatst moeten worden om mengen mogelijk te maken) en type 2 (werkfuncties met m.c. 3.1 en 3.2 waar mengen plaats kan vinden als hindercontouren gereduceerd worden). 11 Bepaald o.b.v. % mengbaarheid van kaveloppervlakte gehele terrein excl. openbare ruimte in de huidige situatie (2021). 10

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

13

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Verschillende deelgebieden aan het Alkmaars Kanaal ondergaan een metamorfose. Deelgebieden die nu nog worden gedomineerd door bedrijvigheid transformeren naar aantrekkelijke gemengde stedelijke gebieden met een mix van wonen, werken en voorzieningen. De gemeente Alkmaar heeft de ambitie om circa 15.000 woningen toe te voegen in dit gebied. Tegelijk is een belangrijk uitgangspunt dat er evenwicht is tussen wonen, werken en recreëren. Dit betekent dat werkgelegenheid niet alleen behouden (gevestigde bedrijven) maar ook toegevoegd (nieuwe economie) moet worden. Functiemenging is geen doel op zich maar levert een bijdrage aan een duurzame en vitale stad. Functiemenging levert een bijdrage aan: een levendige stad waarin gedurende de hele dag activiteiten plaatsvinden, waaronder wonen, werken, winkelen, sporten en bewegen. Zowel in gebouwen als in de openbare ruimte. De huidige populariteit van steden toont dat veel mensen zich aangetrokken voelen tot deze levendige dynamiek van de stad. een compacte stad waarin reisafstanden kort zijn tussen woning en werk. Dit stimuleert het gebruik van gezonde en duurzame mobiliteitsvormen zoals wandelen, fietsen en het OV. een efficiënte stad waarin flexibel ruimtegebruik kansrijk is en de deeleconomie kan bloeien. Denk hierbij aan het inzetten van collectieve parkeervoorzieningen of duurzame lokale energienetwerken.

1.2 Doel en reikwijdte van dit onderzoek Voor de vijf deelgebieden van het Alkmaars Kanaal in dit onderzoek wil de gemeente Alkmaar meer grip op welke functies waar kunnen landen. En dus hoe kansrijk functiemenging rond het Alkmaars Kanaal is. Dit onderzoek biedt daarvoor een eerste verkenning op gebiedsniveau. We onderzoeken of bedrijvigheid passend is in de verschillende deelgebieden van het Alkmaars Kanaal, rekening houdend met de herontwikkeling naar gemengd gebied. We bieden inzicht in het laadvermogen van gebieden voor wat betreft het aantal woningen, met behoud van ruimte voor bedrijvigheid: welke soorten gemengde milieus kunnen ontstaan? Hoeveel ruimte voor woningen is er binnen die milieus? En voor hoeveel arbeidsplaatsen? Dit onderzoek biedt geen integraal toetsingskader waarmee individuele ontwikkelingen kunnen worden beoordeeld. Het biedt wel kaders die de ambities per deelgebied duidelijk maken. Die ambitiekaders kunnen verder worden uitgewerkt naar toetsingskaders voor individuele ontwikkelingen.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk presenteren we de analyse van de mengbaarheid van de bestaande bedrijvigheid op de werklocaties binnen het plangebied. In hoofdstuk 3 gaan we in op de potentiële voorkeursvestigingsmilieus van de bestaande bedrijvigheid in de deelgebieden. Vervolgens presenteren we in hoofdstuk 4 de gebiedsprofielen per deelgebied. Ten slotte gaan we in hoofdstuk 5 in op de ambitiekaders. In de bijlage van dit rapport zijn als achtergrondinformatie nog kaarten opgenomen van analyses. Figuur 1: Opbouw en onderdelen van de analyses in dit onderzoek

Menganalyse per deelgebied

Potentiële voorkeursvestigingsmilieus op basis van bestaande bedrijven

Randvoorwaarden voor ontwikkeling

Kansrijke mengmilieus

Ambitiekaders functiemenging

14

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

15

2 Menganalyse 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk analyseren we de mengpotentie van de bestaande bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in het Alkmaars Kanaal. Het Alkmaars Kanaal bestaat uit 5 deelgebieden: Viaanse Molen, RWZI, Overstad, Oudorp en Overdie 12. Onderstaande kaart laat de ligging van de deelgebieden zien. Figuur 2: Ligging deelgebieden Alkmaars Kanaal

Bron: Ontwikkelbeelden per deelgebied Gemeente Alkmaar (2019), bewerking Stec Groep (2021).

2.2 Toelichting methodiek Voor de bestaande bedrijvigheid op de bedrijventerreinen/deelgebieden hebben wij onze mengbaarheidsanalyse uitgevoerd. Zie bijlage 1 voor een uitgebreide uitleg over hoe de menganalyse precies in zijn werk gaat. We onderscheiden drie categorieën. Van de categorie ‘moeilijk mengbaar’ veronderstellen we dat deze bedrijvigheid moeilijk kan mengen. Deze bedrijvigheid veroorzaakt te veel hinder door bijvoorbeeld verkeer of is een te groot risico in verband met veiligheid/milieuvergunning. De tussencategorie heet ‘mengbaar onder voorwaarden’. Denk daarbij aan maatregelen aan de bron zodat bedrijvigheid minder hinder veroorzaakt, expeditiestraten aan de achterzijde van panden, etc. Of maatregelen aan woningen, zoals dove gevels. De categorie ‘mengbaar’ spreekt voor zich. We hebben de bedrijvigheid in de deelgebieden Overdie, Oudorp, Overstad, RWZI en Viaanse Molen geanalyseerd op hun mengbaarheidspotentie.

12

Het deelgebied ‘Stationsgebied’ wordt in dit onderzoek niet meegenomen.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

16

MENGBAARHEIDSMETER GEEFT EERSTE INSCHATTING MENGBAARHEID We hanteren hier een methode om op grote schaal de mengbaarheid van bedrijvigheid in te kunnen schatten. Het gaat nadrukkelijk om een eerste inschatting op basis van een vestigingenbestand van de gevestigde bedrijvigheid. We leiden daaruit af wat voor activiteiten bedrijven doen. Op individueel niveau kan dat natuurlijk afwijken van de daadwerkelijke situatie. We kunnen niet bij bedrijven achter de voordeur kijken. Van de omgevingsdienst Noord-Holland Noord hebben we gegevens ontvangen van de inschatting van milieucategorieën van bedrijven in de deelgebieden. Dit draagt bij aan een betere invulling van het model. De bestaande bedrijvigheid in de deelgebieden wordt dus geanalyseerd op hun mengbaarheidspotentie. Per deelgebied laten we in de volgende paragrafen een kaartbeeld met de mengbaarheidsanalyse op kavelniveau zien. Daarnaast bevindt zich in bijgevoegde tabel het aantal banen, bedrijfsvestigingen en oppervlakte (in m2 kavel en in m2 bruto vloeroppervlakte (bvo)) per mengcategorie. In onderstaande conclusies gaan we voornamelijk in op de omvang van de bedrijvigheid per mengcategorie (in aantal banen) en de ruimte die deze bedrijvigheid in de huidige situatie inneemt.

Uit de menganalyse per deelgebied concluderen we: • In Overdie schatten we in dat ruim de helft van de banen mengbaar zijn en circa 43% van de banen mengbaar onder voorwaarden. We constateren dat zo’n 5% van de banen moeilijk mengbaar zijn. Deze 5% van de banen zijn gevestigd op circa 15% van het totale kaveloppervlak en in circa 12% van het totale bruto vloeroppervlak (bvo). De moeilijk mengbare banen nemen dus relatief meer ruimte in zowel kavel als bvo in dan de mengbare banen (40% van het totale kaveloppervlak en 49% van het totale bvo) en banen die mengbaar zijn onder voorwaarden (34% van het totale kaveloppervlak en 35% van het totale bvo). • In Oudorp is circa 80% van de banen mengbaar. Deze banen bevinden zich qua omvang op circa 53% van de totale kavel oppervlakte en in circa 54% van het totale bvo. Daarnaast is circa 16% van de banen mengbaar onder voorwaarden, wat neer komt op circa 21% van de totale kaveloppervlakte en circa 27% van het totale bvo. Ten slotte constateren we dat circa 5% van de banen moeilijk mengbaar zijn. Deze banen bevinden zich op circa 9% van de totale kaveloppervlakte en in circa 8% van het totale bvo. De banen in de categorieën mengbaar onder voorwaarden en moeilijk mengbaar nemen relatief meer ruimte in (zowel op kavelniveau als in bvo) dan mengbare banen.

• In Overstad zijn enkel bedrijven gevestigd in de categorieën mengbaar en mengbaar onder voorwaarden. We constateren dat circa 88% van de banen in Overstad mengbaar zijn. Deze bedrijven zijn gevestigd op zo’n driekwart van het totale kaveloppervlak en het totale bvo. Daarnaast constateren we dat circa 12% van de banen mengbaar onder voorwaarden zijn. Deze banen zijn gevestigd op circa 15% van het totale kaveloppervlak en 12% van het totale bvo. • In het deelgebied RWZI zijn momenteel zo’n 100 banen. We constateren dat circa 10% van de banen moeilijk mengbaar zijn (banen horend bij de RWZI). Deze banen bevinden zich op een relatief groot gedeelte van het deelgebied: circa 37% van de totale kaveloppervlakte. Daarnaast zijn er langs het kanaal nog een aantal mengbare bedrijven (met circa 85% van de banen) en een bedrijf dat mengbaar is onder voorwaarden (met circa 5% van de banen) gevestigd. • In de Viaanse Molen is de overgrote meerderheid van de banen mengbaar, namelijk 87%. Deze banen bevinden zich op ruim de helft (circa 54%) van het totale kaveloppervlak. Circa 84% van het totale bruto vloeroppervlak wordt gebruikt door mengbare banen. Dit wordt verklaard door het relatief hoge aandeel kantoren in dit deelgebied. Daarnaast constateren we dat circa 12% van de banen mengbaar onder voorwaarden zijn en circa 1% van de banen moeilijk mengbaar is.

• Al met al concluderen we dat relatief veel oppervlakte op de terreinen in het Alkmaars Kanaal mengbaar of mengbaar onder voorwaarden zijn. ‘Gemiddeld’ 13 zien we dat tot circa 2/3e van het We beschikken niet over een landsdekkende meting, maar baseren dit gemiddelde oordeel op basis van onderzoeken door ons op circa 100 bedrijventerreinen in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant waar we eerder menganalyses deden.

13

17

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

ruimtegebruik op bedrijventerreinen mengbaar of mengbaar onder voorwaarden is. Eigenlijk zitten alle terreinen hier ruim boven. Voor RWZI geldt dat de rioolwaterzuivering zelf de belangrijkste ‘beperkende’ factor is voor mengen van wonen en werken. Voor Viaanse Molen geldt dat er relatief veel kavels geen bedrijfsvestigingen en/of geen data bevatten, maar dat de mengbaarheid van die kavels in de praktijk ook relatief hoog zal zijn. Er liggen dus, vanuit de bestaande bedrijvigheid geredeneerd, zeker kansen om wonen en werken te mengen rond het kanaal.

2.3 Menganalyse Overdie Figuur 3: Menganalyse Overdie op kavelniveau

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021). *Geen bedrijfsmatige data, overige functies mogelijk.

Tabel 3: Banen, vestigingen en oppervlakte per mengcategorie Overdie Oppervlakte kavel Banen Mengbaar Mengbaar onder voorwaarden Moeilijk mengbaar Geen data Openbare ruimte Totaal

Vestigingen

700 banen 590 banen

51%

75 banen n.v.t. n.v.t.

5%

43%

n.v.t. n.v.t.

in m2 kavel

162 vestigingen 35 vestigingen

80%

5 vestigingen n.v.t. n.v.t.

2%

Oppervlakte bvo

% van totale kaveloppervlakte (excl. openbare ruimte)

in m2 bvo

% van totale bvo

105.100 m2

41%

74.000 m2

51%

87.100 m2

34%

51.200 m2

35%

38.400 m2

15%

16.900 m2

12%

23.000 m2

9%

4.200 m2

3%

2

53.000 m

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

2

100%

146.300 m

100%

17%

n.v.t. n.v.t.

1.365 100% 202 100% 306.600 m banen vestigingen Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

2

18

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

2.4 Menganalyse Oudorp Figuur 4: Menganalyse Oudorp op kavelniveau

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021). *Geen bedrijfsmatige data, overige functies mogelijk.

Tabel 4: Banen, vestigingen en oppervlakte per mengcategorie Oudorp Oppervlakte kavel Banen Mengbaar Mengbaar onder voorwaarden Moeilijk mengbaar Geen data Openbare ruimte Totaal

1.455 banen 290 banen 90 banen n.v.t. n.v.t.

Vestigingen 79% 16%

5% n.v.t. n.v.t.

245 vestigingen 48 vestigingen 4 vestigingen n.v.t. n.v.t.

in m2 kavel

82% 16%

1% n.v.t. n.v.t.

Oppervlakte bvo

% van totale kaveloppervlakte (excl. openbare ruimte)

in m2 bvo

% van totale bvo

173.200 m2

54%

96.900 m2

55%

71.700 m2

23%

50.500 m2

29%

34.100 m2

11%

17.500 m2

10%

38.800 m2

12%

11.100 m2

6%

105.700 m

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

100%

175.900 m2

100%

2

1.835 100% 297 100% 423.500 m2 banen vestigingen Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

19

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

2.5 Menganalyse Overstad Figuur 5: Menganalyse Overstad op kavelniveau

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021). *Geen bedrijfsmatige data, overige functies mogelijk.

Tabel 5: Banen, vestigingen en oppervlakte per mengcategorie Overstad Oppervlakte kavel Banen Mengbaar Mengbaar onder voorwaarden Moeilijk mengbaar Geen data Openbare ruimte Totaal

720 banen 90 banen 0 banen n.v.t. n.v.t.

Vestigingen 89% 11%

0% n.v.t. n.v.t.

100 vestigingen 33 vestigingen 0 vestigingen n.v.t. n.v.t.

in m2 kavel

75%

Oppervlakte bvo

% van totale kaveloppervlakte (excl. openbare ruimte)

in m2 bvo

% van totale bvo

178.800 m2

79%

224.100 m2

84%

33.100 m2

15%

31.500 m2

12%

0 m2

0%

0 m2

0%

15.400 m2

7%

10.900 m2

4%

89.900 m2

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

100%

266.500 m2

100%

25%

0% n.v.t. n.v.t.

810 100% 133 100% 317.200 m2 banen vestigingen Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

20

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

2.6 Menganalyse RWZI Figuur 6: Menganalyse RWZI op kavelniveau

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021). *Geen bedrijfsmatige data, overige functies mogelijk.

Tabel 6: Banen, vestigingen en oppervlakte per mengcategorie RWZI Oppervlakte kavel Banen Mengbaar Mengbaar onder voorwaarden Moeilijk mengbaar Geen data Openbare ruimte Totaal

85 banen

Vestigingen 85%

17 vestigingen

5% 5 banen 10 banen n.v.t. n.v.t.

in m2 kavel

89%

n.v.t. n.v.t.

in m2 bvo

% van totale bvo

46.400 m2

31%

9.200 m2

51%

17.900 m2

12%

8.600 m2

48%

83.400 m2

56%

100 m2

1%

0 m2

0%

0 m2

0%

31.500 m2

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

100%

17.900 m2

100%

5% 1 vestigingen

10%

Oppervlakte bvo

% van totale kaveloppervlakte (excl. openbare ruimte)

1 vestigingen n.v.t. n.v.t.

5% n.v.t. n.v.t.

100 100% 19 100% 179.200 m2 banen vestigingen Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

21

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

2.7 Menganalyse Viaanse Molen Figuur 7: Menganalyse Viaanse Molen op kavelniveau

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021). *Geen bedrijfsmatige data, overige functies mogelijk.

Tabel 7: Banen, vestigingen en oppervlakte per mengcategorie Viaanse Molen Oppervlakte kavel Banen Mengbaar Mengbaar onder voorwaarden Moeilijk mengbaar Geen data Openbare ruimte Totaal

2.900 banen 415 banen 20 banen n.v.t. n.v.t.

Vestigingen 87%

122 vestigingen

12%

in m2 kavel

92%

in m2 bvo

% van totale bvo

217.300 m2

55%

88.500 m2

85%

32.600 m2

8%

10.500 m2

10%

35.500 m2

9%

800 m2

1%

112.500 m2

28%

4.700 m2

4%

430.000 m2

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

100%

104.500 m2

100%

7% 9 vestigingen

1%

Oppervlakte bvo

% van totale kaveloppervlakte (excl. openbare ruimte)

2 vestigingen

n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t.

2% n.v.t. n.v.t.

3.335 100% 133 100% 827.900 m2 banen vestigingen Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

2.8 Conclusies mengbaarheid We concluderen dat er veel mengbare bedrijvigheid aanwezig is in de deelgebieden van het Alkmaars Kanaal die hier onderzocht zijn. Op Overdie en Oudorp is tot circa 75% van de huidige bedrijvigheid

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

22

mengbaar of onder voorwaarden mengbaar met wonen. ‘Gemiddeld’ zien we dat dit aandeel circa 2/3e is. 14 Op de andere terreinen loopt dit aandeel nog verder op door de aard van de bedrijvigheid (Overstad en Viaanse Molen) en de relatief lage huidige bebouwingsgraad (RWZI). Veel van de huidige bedrijven zou gebaseerd op de activiteiten dus of kunnen blijven in deze gebieden als er wonen wordt toegevoegd. Maar de realiteit is dat veel van het huidige vastgoed niet van voldoende kwaliteit is om direct wonen toe te voegen. In de praktijk verwachten we dus dat na transformatie veel van hetzelfde soort bedrijvigheid terug zou kunnen keren als er na transformatie ook bedrijfsruimte wordt gerealiseerd. Niet elk bedrijf heeft behoefte aan hetzelfde soort vestigingsmilieu. Op die voorkeuren en hoe dit zich vertaalt in een vraag in hectares naar welk type vestigingsmilieu gaan we in de volgende paragraaf verder in.

Er is uiteraard geen landsdekkende analyse van mengbaarheid. We baseren deze uitspraak op circa 100 analyse van bedrijventerreinen in Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland.

14

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

23

3 Potentieel voorkeursvestigingsmilieu 3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is de mengpotentie van de huidige bedrijvigheid per deelgebied van het Alkmaars Kanaal in kaart gebracht. In dit hoofdstuk brengen we in beeld welk potentieel voorkeursvestigingsmilieu de huidige bedrijvigheid in de deelgebieden heeft. In de volgende paragraaf lichten we eerst de toegepaste methode toe. De uitkomsten van de analyses per terrein staan in bijlage 2. In paragraaf 3.2 rapporteren we het totaalbeeld van die uitkomsten. De methode beslaat twee stappen. In de eerste stap wordt alle bedrijvigheid (op basis van een aantal kenmerken die in de volgende paragraaf worden uiteengezet) in een aantal typen voorkeursvestigingsmilieus ingedeeld. Vervolgens wordt dat vertaald naar een inschatting van de ruimtevraag naar die verschillende voorkeursvestigingsmilieus als er daadwerkelijk getransformeerd gaat worden. Daarbij wordt op basis van gemiddelden voor typen bedrijvigheid en grootteklassen een inschatting gemaakt van de vraag naar ruimte in een gemengd milieu.

3.2 Toelichting methode De functiemengingsindex Aan de hand van de functiemengingsindex (FMI) bepalen we per bedrijf naar welk type vestigingsmilieu de potentiële voorkeur van een bedrijf uitgaat. De FMI drukt uit hoeveel banen in een bepaalde bedrijfstak in een gemengd milieu gevestigd zijn. We doen de aanname dat alle bedrijven in die bedrijfstak dus in een vergelijkbare omgeving gevestigd zouden kunnen zijn. De uitkomsten weerspiegelen dus niet de daadwerkelijke verhuisbereidheid of locatievoorkeur van een individueel bedrijf. Uit het onderzoek ‘Menging van wonen en werken’ (PBL, 2009) is de functiemengingsindex (FMI) afkomstig. De FMI is een index waarmee de mate van menging van wonen en werken in gebieden wordt uitgedrukt. De FMI is een index van 0 tot 100 waarbij 0 staat voor een monofunctioneel woongebied. Een score van 100 staat voor een monofunctioneel werkgebied. Logischerwijs staat een score van 50 voor een gebied waar wonen en werken 50/50 gemengd zijn. Het PBL berekende op deze manier voor heel Nederland de mengbaarheid in gridcellen van 100 bij 100 meter (één hectare). De FMI per gebied wordt berekend door het aantal banen in het gebied te delen door het aantal banen plus het aantal woningen in het gebied keer honderd 15. Werken wordt dus gevat in het aantal banen terwijl wonen wordt gevat in het aantal woningen.

PBL berekende een gemiddelde FMI per bedrijfstak én grootteklasse. Vraag naar gemengde vestigingsmilieus vanuit bedrijven op basis van de functiemengingsindex Het PBL (2009) berekende de gemiddelde FMI per BLM-bedrijfstak 16 en bedrijfsgrootteklasse (aantal werknemers bedrijf) voor heel Nederland. Bedrijven met een sterk industrieel karakter hebben vaker een hoge FMI (richting 100; weinig menging). Bedrijven in zakelijke dienstverlening kennen gemiddeld genomen een lage FMI (richting 50; veel menging). Daarnaast hebben grotere bedrijven gemiddeld een hoge FMI en kleinere bedrijven gemiddeld een lage FMI. Op deze manier heeft het PBL een matrix gemaakt met een gemiddelde FMI per bedrijfssector en bedrijfsgrootteklasse.

Aantal banen / (aantal banen + aantal woningen) x 100 De BLM (Bedrijfslocatiemonitor) bedrijfstakken zijn een vereenvoudiging van SBI-sectoren. De BLM werd (in het verleden) door PBL en CPB voornamelijk gebruikt voor het maken van behoefteprognoses.

15 16

24

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

Vraag naar potentiele voorkeursvestigingsmilieus We bepalen eerst per bedrijf naar welk type vestigingsmilieu de voorkeur van het bedrijf uitgaat bij een eventuele transformatie van de huidige locatie. Als input hiervoor gebruiken we de FMI scores van het PBL per sector-grootteklasse combinatie. We onderscheiden zes potentiele voorkeursvestigingsmilieus: Monofunctionele locaties: • Bedrijventerreinen (panden met een functioneel uiterlijk, relatief ruim opgezet) • Kantorenlocaties (middelgrote tot grote kantoren, ruim opgezet en buiten of aan rand stedelijk gebied) Daarnaast maken we onderscheid tussen vier gemengde milieus: • Ambachtelijk werkterrein (vooral bedrijfsruimte, binnenstedelijk, minder ruim opgezet met kleinschalig vastgoed) • Productielandschap (vooral industrieel vastgoed, ruim opgezet met grootschaliger vastgoed) • Creatief werkterrein (bijzonder industrieel vastgoed geschikt voor kantoorfuncties, binnenstedelijk en relatief kleinschalig) • Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en binnen stedelijk weefsel)

Figuur 8: Typologie gemengde vestigingsmilieus

Bron: Stec Groep, 2021.

De gemengde milieus onderscheiden we naar of ze voornamelijk bedrijfsruimte of kantoren bevatten en of het vastgoed over het algemeen kleinschalig of grootschalig is in het gebied, zie ook figuur 9. Onderstaand figuur laat de typologie van gemengde vestigingsmilieus met voorbeelden van vastgoed passend bij het desbetreffende milieu en een indicatie van de omvang van het vastgoed zien. In bijlage 2 zijn de potentiele vestigingsmilieus per deelgebied weergegeven. In de kaarten wordt onderscheid gemaakt tussen monofunctioneel werkmilieu, kleinschalig gemengd werkmilieu of grootschalig gemengd werkmilieu. Bedrijventerrein en kantorenlocaties zijn monofunctioneel. Ambachtelijk werkterrein en creatief werkterrein zijn kleinschalig gemengde werkmilieus. Productielandschap en kantoorlandschap zijn grootschalig gemengde werkmilieus. Het huidige aantal banen per potentieel voorkeursmilieu van elk bedrijf in de deelgebieden tellen we bij elkaar op. Dit leidt tot een potentiële voorkeur voor vestigingsmilieus uitgedrukt in banen, zie ook de bijgevoegde tabellen in bijlage 2. Daarnaast is ook de omvang van de potentiële voorkeursvestigingsmilieus in kaveloppervlakte en bvo-oppervlakte in de tabellen opgenomen.

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

25

Figuur 9: Typologie gemengde vestigingsmilieus met voorbeelden van vastgoed die in die vestigingsmilieus passen

Bron: Stec Groep, 2021 (foto’s uit diverse bronnen).

3.3 Conclusies: omvang van de vraag naar gemengde milieus vanuit huidige bedrijvigheid De informatie per werklocatie vertalen we naar een inschatting van de omvang van de vraag naar elk type gemengd milieu. We drukken die vraag uit in hectares. In de praktijk zal ieder bedrijf voor zich de beslissing nemen of ze blijven zitten, tijdelijk vertrekken en weer terugkeren of een alternatieve vestigingslocaties zoeken. Hoeveel vraag naar gemengd milieu er uiteindelijk per deelgebied zal zijn is daarmee heel erg afhankelijk van individuele beslissingen. We geven daarom een inschatting van hoeveel vraag naar ieder type gemengd milieu te verwachten is op basis van gemiddelden. Daarbij gaan we uit van de daadwerkelijke menging op de huidige vestigingslocaties van bedrijven naar sector-bedrijfsgrootteklassen. Let op: dit blijft dus een inschatting van de bedrijven die in gemengd milieu terug zouden kunnen en willen keren. U heeft hier als gemeente echter ook invloed op. Als er schaarste is aan bedrijfskavels op uitleglocaties worden bedrijven gestimuleerd om op de huidige locatie te blijven. Of nadat gebiedsontwikkeling heeft plaatsgevonden in een toekomstig gemengd gebied terug te keren. We gebruiken hiervoor een matrix met daarin per bedrijfsgrootteklassen en SBI-bedrijfstak een gemiddelde FMI.

Aan elke SBI-sector hebben we per bedrijfsgrootteklasse, op basis van de gemiddelde FMI, een voorkeursmilieu toebedeeld 17 . Daarbij stellen we dat sector-bedrijfsgrootteklasse combinaties met een gemiddelde FMI van rond de 50 (50/50 gemengd) vaker in een gemengd vestigingsmilieu zitten en dus eerder naar een gemengd vestigingsmilieu zullen verplaatsen als ze de kans krijgen dan sectorgrootteklasse combinaties met een gemiddelde FMI van 80 (meer werken dan wonen). We berekenen de vraag naar gemengde vestigingsmilieus door per sector-grootteklasse combinatie 100 – FMI = x (van de Bijvoorbeeld: Vervaardiging van voedingsmiddelen (SBI-sector) met 1-10 werknemers (grootteklasse) of autoreparatiebedrijven (SBI-sector) met 11-20 werknemers (grootteklasse), et cetera.

17

26

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

sector-grootteklasse combinatie) uit te rekenen. Vervolgens rekenen we x% van de kaveloppervlakte per sector als vraag naar gemengd gebied. Zie onderstaand voor de vraag naar gemengde milieus in hectare. In totaal gaat het vanuit de bestaande bedrijvigheid om circa 29,4 hectare vraag naar gemengde milieus. Dit zijn dus de bedrijven die nu in de verschillende deelgebieden gevestigd zijn en daar theoretisch gezien terug zouden kunnen en willen keren. Deze bedrijven zijn mengbaar met wonen en in de praktijk (gebaseerd op het Nederlands gemiddelde) zijn dit soort bedrijven ook regelmatig in gemengde gebieden gevestigd. Figuur 10: Vraag naar gemengde milieus in hectare 0,0

1,0

Overdie

2,0

3,0

4,0

Oudorp

RWZI

1,1

Viaanse Molen

0,3 0,3

8,0

0,5

2,7 1,4

4,6

7,0

0,2

0,6

3,7

Overstad

6,0

1,9

0,9

2,5

5,0

1,0

0,0

0,1 0,3 0,1

Ambachtelijk werkterrein

Type voorkeursvestigingsmilieu Ambachtelijk werkterrein Productielandschap Creatief werkterrein Kantoorlandschap Totaal

0,7

6,5

Productielandschap

Creatief werkterrein

Kantoorlandschap

Ruimtevraag in hectare 12,2 3,3 12,4 1,4 29,4

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), menganalyse Stec Groep (2021).

3.4 Groei van bedrijvigheid en kansrijkheid voor gemengde milieus Hiervoor analyseerden we de bestaande bedrijvigheid binnen de deelgebieden in het Alkmaars Kanaal. Maar mogelijk komt er ook vraag naar gemengde milieus vanuit andere locaties in Alkmaar en vanuit groeiende en nieuwe bedrijvigheid. We staan in deze paragraaf daarom eerst stil bij de Alkmaarse werkgelegenheidsontwikkeling van de afgelopen jaren. Dat biedt inzicht in de sectoren die in het verleden zijn gegroeid. Vervolgens zoomen we ook in op de meest actuele bestaande behoefteraming voor Alkmaar (2020, regioniveau). Tussen 2011 en 2020 +3% meer banen in de gemeente Alkmaar In 2020 18 telt de gemeente Alkmaar in totaal ruim 11.000 vestigingen met ruim 53.000 banen. Tussen 2011 en 2020 is het aantal banen in de gemeente Alkmaar in totaal met circa 3% gegroeid. Het aantal vestigingen in de gemeente Alkmaar is in dezelfde periode in totaal met circa 17% toegenomen. We constateren dat in de gemeente Alkmaar bijna een kwart van de banen gevestigd is op een bedrijventerrein, circa 16% op een kantorenlocatie en zo’n 60% op een informele werklocatie. Sinds 2011 is het aandeel banen op bedrijventerreinen toegenomen van circa 22% naar circa 24%. Het aandeel banen op kantorenlocaties en of informele locaties zijn beiden met circa 1% afgenomen.

18

Het laatste jaar waarover volledige LISA gegevens beschikbaar zijn

27

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

Ook hebben we de banen en vestigingen in de gemeente Alkmaar ingedeeld naar potentieel voorkeursvestigingsmilieu om een inschatting te maken van het type werkmilieu waar de banen en vestigingen potentieel voorkeur voor hebben. Onderstaande figuren laten de verdeling van de vestigingen en banen in de gemeente Alkmaar naar potentieel voorkeursvestigingsmilieu zien. We zien dat circa 47% van de banen bij bedrijven zit die potentieel een voorkeur hebben voor een monofunctioneel vestigingsmilieu (bedrijventerrein of kantorenpark). In vestigingen gaat het om circa 2%. De gemiddelde omvang van bedrijven met een potentiële voorkeur voor een monofunctioneel vestigingsmilieu is relatief groot. De gemiddelde omvang van een bedrijf met een potentiële voorkeur voor een monofunctioneel vestigingsmilieu is zo’n 113 werknemers tegen over gemiddeld 3 werknemers van bedrijven met potentiële voorkeur voor een gemengd vestigingsmilieu. Het relatief kleine aandeel voor bedrijventerreinen wordt verklaard vanuit het feit dat veel banen op informele werklocaties zitten. Dit zijn banen aan huis, in de wijk, in winkels, et cetera. Vaak gaat het om banen in sectoren die dus prima in gemengde milieus gevestigd zouden kunnen worden. De verhuisgeneigdheid van deze banen is niet heel hoog. Mensen die vooral aan huis werken zullen niet snel verhuizen voor hun baan.

Nieuwe woningen zullen uiteraard ook weer bewoners kennen die aan huis werken. Met een aandeel van 60% van alle banen in Alkmaar op informele locaties is de potentie voor werken in gemengde woon-werkgebieden zeker aanwezig. Figuur 11: Aandeel vestigingen (links) en banen (rechts) per potentieel voorkeursvestigingsmilieu in de gemeente Alkmaar in 2020 3%

1%

1%

Bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Kantorenpark

31%

Ambachtelijk werkterrein Productielandschap

60% 2%

Creatief werkterrein Kantoorlandschap

11% 14%

Kantorenpark

19% 33%

10% 12%

Ambachtelijk werkterrein Productielandschap Creatief werkterrein Kantoorlandschap

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Onderstaand figuur laat de ontwikkeling van de banen per potentieel vestigingsmilieu zien. We zien dat met name het aandeel banen die potentieel voorkeur hebben voor een gemengd vestigingsmilieu en daarnaast voorkeur hebben voor kantoorruimte is toegenomen (creatief werkterrein +16% en kantoorlandschap +12%). We concluderen hieruit dat veel van de bedrijvigheid in Alkmaar zich potentieel leent voor vestiging in gemengde werkmilieus. In totaal gaat het om iets meer dan de helft van alle banen die nu in de deelgebieden gevestigd zijn. Belangrijke verklaringen hiervoor zijn de omvang van veel bedrijven (relatief kleinschalig) en het relatief hoge aandeel dienstverlenende bedrijven. Veel van het soort bedrijven dat in de deelgebieden gevestigd is, is in de praktijk al in gemengde milieus gevestigd. We verwachten nog groei in ruimtevraag van dienstverlenende bedrijven in Alkmaar (zie ook hierna). Dit betreft vaak kantoorhoudende bedrijven. En die zijn relatief goed mengbaar met wonen. De belangrijkste uitdaging is om bedrijven die voorkeur hebben voor ambachtelijk werkterrein en productielandschap in te passen in gemengde milieus.

28

Functiemenging en economie Alkmaars Kanaal 21.116

Figuur 12: Ontwikkeling banen tussen 2011 en 2020 per potentieel voorkeursvestigingsmilieu

25.000 -2%

20.000

Bedrijventerrein Kantorenpark

15.000 +16% -1% -2%

10.000 5.000 +12%

+3%

Ambachtelijk werkterrein Productielandschap Creatief werkterrein Kantoorlandschap

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: LISA provincie Noord-Holland (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Verwachte ruimtevraag bedrijventerrein regio Alkmaar In de Behoefteraming Werklocaties Noord-Holland Noord (2021) is de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerrein geraamd. Er is onderscheid gemaakt tussen de drie subregio’s: Kop van Noord-Holland, Regio Alkmaar en West-Friesland. Onderstaande tabel laat de kwantitatieve confrontatie per sector voor de regio Alkmaar zien. Het grootste gedeelte van de vraag komt uit de logistiek en groothandel. Voor een belangrijk deel gaat het hier om bedrijven die hinderlijk zijn (door milieuruimte, geluid of verkeershinder bijvoorbeeld) en grote kavels gebruiken. Maar een heel klein deel van die ruimtevraag zal daarom in gemengde gebieden kunnen landen. De sectoren bouw, handel en reparatie en diensten zijn wel geschikt voor vestiging in gemengde milieus. In totaal gaat het om circa 8-20 hectare vraag tot 2030 (afhankelijk van een economisch laag of hoog scenario). Ook op langere termijn (tot 2040) is er waarschijnlijk nog behoefte aan enige uitbreidingsruimte. Een groot deel van deze vraag kan op bedrijventerreinen landen, maar zou ook passen binnen een gemengd milieu. Op basis van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag en rekening houdend met het feit dat de aanbodsituatie op bestaande bedrijventerreinen krap begint te worden, zouden gemengde gebieden dus een belangrijke rol kunnen spelen in het opvangen van ruimtevraag.

Dat mes snijdt dan aan twee kanten: enerzijds ontstaan gemengde woon-werkgebieden. Anderzijds blijft het aanbod dat nu nog resteert op bedrijventerreinen in Alkmaar (en de regio) beschikbaar voor bedrijven die ook echt op bedrijventerreinen moeten landen. Tabel 8: Uitbreidingsvraag per sector (peildatum 1-1-2020)