Onderzoek 2c. Hotelmarktonderzoek-Alkmaar

Figuur 11 Bedbezetting Alkmaar vs. Nederland en Noord-Holland

4.3

Figuur 12 Kamerbezetting Alkmaar vs. Nederland en Noord-Holland

Bezetting Alkmaar vergeleken met andere gebieden

STAD Alkmaar dichtbij gemiddelde Noord-Holland (excl. Amsterdam) In Figuur 11 en Figuur 12 worden respectievelijk de bedbezetting en de kamerbezetting van de stad en van de gemeente Alkmaar vergeleken met enkele andere gebieden. Omdat de bedbezetting een andere bron (CBS) heeft dan de kamerbezetting (HOSTA), zitten er wat kleine verschillen in de vergelijkingsgebieden. Bij de bedbezetting (CBS) betreffen de landelijke cijfers het gehele land, uitgezonderd Amsterdam. Bij HOSTA gaan de ‘landelijke’ cijfers over wat zij ‘regionaal Nederland’ noemen: exclusief Schiphol en de zes grootste steden. Omdat die steden gemiddeld een betere bezetting hebben, komen de ‘landelijke’ cijfers van Horwath naar verhouding wat lager uit dan die van het CBS. Dat is terug te zien in beide figuren. Bij de bedbezetting doet Nederland het een paar procentpunten beter dan de stad Alkmaar; bij de kamerbezetting is dat verschil verdwenen. In beide grafieken is wel goed te zien dat Alkmaar achterblijft bij de (rest van de) provincie Noord-Holland. Vooral de gemeente als geheel heeft een beduidend lagere bezetting dan de vergelijkingsgebieden. Alkmaar profiteert o.a. minder van overloop uit Amsterdam dan steden dichterbij Amsterdam.

Hotels c.s. - bedbezetting (%) 55% 49%

50% 46% 45%

42%

40%

38%

46%

44%

51%

45%

46%

45%

Nederland excl. A'dam

44%

43%

43%

STAD Alkmaar

37%

37%

2017

2018

50%

43% 40% 39%

38%

40% 35%

Noord-Holl. excl. A'dam

50%

38%

35%

GEMEENTE Alkmaar

30% 2012

2013

2014

2015

2016

2019

Bron: CBS en hotelenquête. Bewerking: LAgroup (2020)

Hotels c.s. - kamerbezetting (%) 78%

80% 75%

74%

74% 72%

70% 65%

66%

70%

72%

'Regionaal Nederland' (*)

72%

67%

60% 60% 55%

72%

62% 60%

57%

STAD Alkmaar GEMEENTE Alkmaar

50% 2016

NH (excl. A'dam/Schip hol)

2017

2018

2019

Bron: HOSTA (Horwath HTL) en hotelenquête. HOSTA heeft nog geen cijfers voor 2019. (*) ‘Regionaal NL’ = Nederland exclusief Schiphol en de zes grootste steden. Bewerking: LAgroup (2020)

De landelijke daling van de bedbezetting in 2019 laat zich verklaren doordat de groei van de vraag de zeer sterke groei van het aanbod niet kon bijbenen in dat jaar.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 25

Gemiddelde opbrengst per kamer Alkmaar fors lager dan elders De bezetting is een belangrijke indicator, maar uiteindelijk gaat het erom wat een kamer financieel opbrengt. Dat wordt vooral bepaald door de RevPar, de gemiddelde logiesopbrengst per beschikbare kamer per nacht. Dat is de resultante van de kamerbezetting (%) en de gemiddeld logiesopbrengst per verhuurde kamer (€). Figuur 13 laat de uitkomsten voor Alkmaar zien en die voor de vergelijkingsgebieden. Veel meer dan bij de bezetting blijft Alkmaar nu achter. Dat betekent dat de overnachtingsprijzen in Alkmaar gemiddeld een stuk lager liggen dan elders. Daardoor verdient een gemiddeld hotel in Noord-Holland (nog zonder het dure Amsterdam en Schiphol) in 2018 liefst 80% meer per kamer dan een gemiddeld hotel in de gemeente Alkmaar. Ten opzichte van de stad Alkmaar is het verschil iets minder groot maar met bijna 60% meer opbrengst toch nog fors. De RevPar is de laatste jaren, net als in het hele land, wel fors (met 20-24%) toegenomen in Alkmaar.

Hotels c.s. - RevPar (**) € 69

€ 64 € 59

€ 67

€ 44 € 39

€ 64

€ 63

'Regionaal Nederland' (*)

€ 59 € 54

€ 54 € 49

NH (excl. A'dam/Schip hol)

€ 73

€ 74

€ 49 € 43 € 39

€ 51

€ 40

€ 52

STAD Alkmaar

€ 42 GEMEENTE Alkmaar

€ 34

€ 34 2016

2017

2018

Overnachtingen via vakantieverhuur

25.000 – 40.000 overnachtingen in Alkmaar via vakantieverhuur Vastgoedadviseur Colliers International doet sinds een aantal jaren onderzoek naar vakantieverhuur in verschillende steden in Nederland. In grote steden, waaronder Eindhoven, wordt volgens Colliers een vakantieverhuuradres gemiddeld 75 tot 80 nachten per jaar verhuurd. We denken dat dit in Alkmaar wat lager zal liggen, vooral ten opzichte van de G4-gemeenten. Als we stellen dat Alkmaarse adressen gemiddeld 60 tot 70 nachten per jaar bezet zijn, dan praat je, uitgaande van 205 tot 230 ‘zuivere’ adressen voor vakantieverhuur (zie paragraaf 3.2), over zo’n 12.500 tot ruim 16.000 verhuurnachten per jaar. Uit andere onderzoeken blijkt dat de gemiddelde verhuring uit zo’n 2 à 2,5 personen bestaat. Dat levert zo’n 25.000 tot 40.000 overnachtingen via vakantieverhuur op voor Alkmaar. In relatie tot het in paragraaf 4.2 vermelde aantal van 186.000 reguliere overnachtingen in hotels, B&B’s en dergelijke, voegt vakantieverhuur dus nog zo’n 13% tot 22% extra overnachtingen toe aan de Alkmaarse logiesmarkt. Dat is een behoorlijk groot aandeel, dat we in het hele land ook zien stijgen de afgelopen jaren.

Figuur 13 RevPar (**) Alkmaar vs. Nederland en Noord-Holland

€ 79

4.4

2019

Bron: HOSTA (Horwath HTL) en hotelenquête. HOSTA heeft nog geen cijfers voor 2019. (*) ‘Regionaal NL’ = Nederland exclusief Schiphol en de zes grootste steden. (**) ‘RevPar’ = Revenu per Available Room = gemiddelde logiesopbrengst per beschikbare kamer Bewerking: LAgroup (2020)

4.5

Enkele andere aspecten hotelbezetting regio

Pieken in de hotelvraag: zomermaanden, ´schouder’seizoen en weekenden. Gemiddeld zo´n 70 nachten per jaar vol bezet Uit de enquête onder de hoteliers en overige exploitanten blijkt het volgende wat betreft de piekbezetting van de accommodaties: • De drukste maanden qua bezetting zijn april, juli en augustus. Ook mei, juni en september zijn nog behoorlijk goede maanden. Zwak is naar verhouding de gehele periode oktober t/m maart. • Opvallend is dat niet alleen in de kustgemeenten maar ook in Alkmaar juli en augustus de topmaanden zijn en vrijwel het gehele zakenseizoen als zwak wordt beoordeeld. • Zowel in Alkmaar als de andere gemeenten is de zaterdag de best bezette weekdag, direct gevolgd door de vrijdag. Net als bij de maanden, worden – ook

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 26

in Alkmaar – de traditioneel sterke zakelijke dagen (dinsdag t/m donderdag) zwak beoordeeld. • Gemiddeld zeggen de hoteliers en B&B-houders zo’n 70 nachten per jaar vrijwel vol te zitten, zowel in Alkmaar als in de randgemeenten. Vergeleken met andere gemeenten en regio’s waar wij dit soort onderzoeken doen, is dat aan de lage kant. De meest individuele hotels spreken over 50 tot 80 volle nachten, maar er zitten ook uitschieters bij van ruim boven de 100 volle nachten.

Relatief vaak genoemd zijn de Kaasmarkt en de verschillende hardloop-/ wandelmarathons, vooral de Egmond Halve Marathon. Van de 29 keer dat evenementen werden genoemd, betrof het liefst 12 keer (41%) een wandel- of hardloopevenement. Daartoe rekenen we dan ook Fjoertoer Egmond (een avondwandeltocht met bijzondere verlichting). De overige evenementen werden een of twee keer genoemd. In Tabel 9 staan alle genoemde events. Niet alle items op de lijst zijn overigens concrete evenementen.

Evenementen belangrijk voor hotellerie in onderzoeksgebied In de hotelenquête gaf 60% aan dat ze baat hebben bij evenementen. Voor de Alkmaarse hoteliers is dat zelfs bijna 70%. 17 evenementen werden in totaal 29x genoemd waarbij in ieder geval een of enkele hotels een ‘volle bak’ hebben.

Gevarieerde feedback hoteliers met betrekking tot gemeentelijk beleid In de enquête is ten slotte gevraagd of de respondenten nog een boodschap wilden meegeven aan de gemeente waarin ze gevestigd zijn. Een aantal respondenten heeft daarvan gebruik gemaakt. In bijlage E staan alle reacties weergegeven. Deze waren alleen afkomstig van hoteliers uit de gemeenten Alkmaar en Bergen. Deels gaan ze over dezelfde onderwerpen, waaruit blijkt dat deze sterker leven dan andere onderwerpen. Niet ter zake doende en vertrouwelijke opmerkingen (o.a. over verbouwingsplannen) zijn weggelaten.

Tabel 9 Lijst genoemde evenementen in de hotelenquête Evenement

aantal keren genoemd

Kaasmarkt Halve Marathon Egmond Egmond Wandel Marathon Festivals algemeen (bv. Whiskey, bier, muziek) Groet uit Schoorl Run Jazz & Sail Bergen Sportevenementen Wandel 4-daagse Alkmaar Wandel 4-daagse Schoorl AZ Alkmaar Culinair Plaza Braderie Fjoertoer Egmond Kaeskoppenstad Lichtjesavond Alkmaar Shopping Night Alkmaar Zomerkermis Alkmaar

4 3 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1

TOTAAL AANTAL KEREN GENOEMD

29

Met betrekking tot de gemeente Alkmaar gaan diverse reacties over het hotelaanbod in Alkmaar. Rode draad is de vrees voor een te sterke of eenzijdige groei van dat aanbod. Men dringt erop aan om hier kritisch naar te kijken en tegelijk ook voor Airbnb regelgeving te laten gelden, teneinde een eerlijk speelveld te creëren. Diverse respondenten vragen aandacht voor de toeristische promotie, zowel van Alkmaar als van de regio.

Bron: Hotelenquête. Bewerking: LAgroup (2020)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 27

Concluderend kunnen we zeggen dat de stad Alkmaar het behoorlijk doet qua kameren bedbezetting. Voor de gehele gemeente wordt dat gemiddelde echter flink gedrukt door de matige bezetting van hotels in de andere plaatsen in de gemeente Alkmaar. Daar komt bij dat zowel de stad als de hele gemeente het een stuk minder goed doen voor wat betreft de gemiddelde opbrengst per kamer. Die ligt 30 tot 45% lager dan in de rest van de provincie Noord-Holland (zonder Amsterdam en Schiphol). Een investeerder verdient daardoor in Alkmaar beduidend minder aan een hotelexploitatie dan elders in de provincie. Een mogelijke verklaring is het lage aandeel zakelijke overnachtingen in Alkmaar. Het merendeel van de overnachtingen komt uit het toeristisch segment, dat veel prijsgevoeliger is dan het zakelijke segment. Het lage aandeel zakelijk kan te maken hebben met de perifere ligging van Alkmaar en het ontbreken van een drukke doorgaande snelweg langs de stad. Een andere verklaring voor de lage kameropbrengsten kan zijn dat het aandeel overnachtingen in Alkmaar via vakantieverhuur (Airbnb e.d.) hoog is, vergeleken met andere gemeenten waar wij dat afgelopen jaren hebben onderzocht. Dit kan een drukkend effect hebben op de commerciële overnachtingsprijzen.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 28

Hoofdstuk 5 Hotelinitiatieven Alkmaar

Pension Onassis, Alkmaar

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 29

5.1

Plannen voor 753 nieuwe hotelkamers in de gemeente Alkmaar

In Alkmaar zijn zes plannen bekend voor totaal 753 kamers. Als al deze plannen zouden doorgaan (wat zeer onwaarschijnlijk is), zou het kameraanbod in Alkmaar ruim verdubbelen, van 717 kamers naar totaal 1.470 kamers (+105%). Mede door de coronacrisis hebben we alle plannen een lage realisatiekans van maximaal 25% gegeven.

Zes min of meer concrete hotelplannen Wij voerden een inventarisatie uit van plannen voor nieuwbouw, uitbreiding en eventuele sluiting van hotels, pensions en B&B’s in Alkmaar. Bronnen daarvoor waren de gemeente, internetsearch en de hotelenquête. De resultaten hiervan staan in Tabel 10. Opgemerkt wordt dat het hierbij gaat om een momentopname.

Plancapaciteit bestemmingsplannen In hoofdstuk 8 komen we terug op gebieden in de stad Alkmaar waar zogenaamde harde plancapaciteit is. Dat wil zeggen, dat daar volgens het geldende bestemmingsplan hotelbouw mogelijk is.

De inventarisatie is input bij de berekening van de marktruimte in hoofdstuk 7. Plannen met een slaagkans van 75% en hoger worden meegeteld bij het toekomstig hotelaanbod. Tabel 10 Hotelplannen gemeente Alkmaar

Geschatte Aantal Nieuw, nieuwe Aantal Relevante neven- uitbreiding, realisatiekamers sterren voorzieningen sluiting? kans¹ 130 N.b. N.b. of Nieuw 25% vertrouwelijk

Locatie ontwikkeling Olympiaweg/N9, Alkmaar

Gemeente Alkmaar

Type ontwikkeling Hotel

Oud pakhuis, Alkmaar

Alkmaar

Hotel

150

N.b.

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

3 Ringersfabriek

Overstad, Alkmaar

Alkmaar

Hotel

60

N.b.

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

4 China Centre

Stationsgebied, Alkmaar

Alkmaar

Hotel/ longstay

400

N.b.

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

5 Jansje

Ritsevoort, Alkmaar

Alkmaar

Hotel

11

N.b.

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

6 B&B

Rechtestraat, De Rijp

Alkmaar

B&B

2

N.b.

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

753 0

kamers kamers

Nr. Naam project 1 Olympiapark 2 Plan

Totaal hotelbouwplannen in Alkmaar: Waarvan in Alkmaar met 75% of meer kans op realisatie:

in in

6 0

plannen plannen

1. Beoordeling kans van slagen op basis van eigen analyse lagroup en gegevens gemeenten. Aan beoordeling kan geen recht worden ontleend. Bronnen: Hotelbouwplannen Hospitality Management; informatie gemeente Alkmaar; deskresearch. Bewerking: lagroup, april 2020

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 30

5.2

Plannen voor 181 nieuwe hotelkamers in de schil rond Alkmaar

we alle plannen, op één na, een lage realisatiekans van maximaal 25% gegeven. Alleen de renovatie van een aantal kamers in een klein hotel in de gemeente Bergen gaat vrijwel zeker door. Maar dat plan zal tot een inkrimping met twee kamers leiden, wat overigens geen merkbare invloed op het totaalaanbod zal hebben.

Zes min of meer concrete hotelplannen We hebben ook gekeken naar hotelplannen in de rest van het onderzoeksgebied, de schil rond Alkmaar. Daar zijn relatief weinig plannen bekend, wat mogelijk te maken heeft met het al zeer grote aanbod in dat gebied. De resultaten staan in Tabel 11. Ook dit betreft een momentopname per april 2020.

Geen plancapaciteit regio meegenomen Omdat het onderzoek zich beperkt tot de marktruimte in de gemeente Alkmaar, is voor de overige zes gemeenten in het onderzoeksgebied niet gekeken naar de plancapaciteit voor nieuwe hotels die is opgenomen in bestemmingsplannen.

In de schil rond Alkmaar zijn zes plannen bekend voor totaal 181 kamers. Als al deze plannen zouden doorgaan, zou het kameraanbod in de schil rond Alkmaar met 9% toenemen, van 2.027 kamers naar totaal 2.208 kamers. Ook hier hebben Tabel 11 Hotelplannen schil rond Alkmaar

Geschatte Aantal Nieuw, nieuwe Aantal Relevante neven- uitbreiding, realisatiekamers sterren voorzieningen sluiting? kans¹ -2 N.b. Inkrimping 75%

Nr. Naam project 1 Renovatie hotel

Locatie ontwikkeling Gemeente VERTROUWELIJK Bergen NH

Type ontwikkeling Hotel

2 Uitbreding hotel

VERTROUWELIJK

Bergen NH

Hotel

90

N.b.

-

Uitbreiding

25%

3 Rest. Gewoon Lekker - Hotel Jules

Gildestraat, Heerhugowaard

Heerhugowaard

Hotel

50

luxe

Café rest.

Uitbreiding

25%

4 Hotel in stolpboerderij

Duinweg, Schoorl

Bergen NH

Hotel

30

N.b.

Saunavoorziening

Nieuw

25%

5 Zoomers Beach Lodges

Zeeweg, Castricum aan Zee

Castricum

Hotel of B&B

12

'bohémien chique'

Strandwinkel

Nieuw

25%

6 Bruidssuite in watertoren

Watertoren Duin en Bosch (Bakkum)

Castricum

Hotel

1

luxe

N.b. of vertrouwelijk

Nieuw

25%

181 -2

kamers kamers

Totaal hotelbouwplannen in schil rond Alkmaar: Waarvan met 75% of meer kans op realisatie:

in in

6 1

plannen plannen

1. Beoordeling kans van slagen op basis van eigen analyse lagroup en gegevens gemeenten. Aan beoordeling kan geen recht worden ontleend. Bronnen: Hotelbouwplannen Hospitality Management; informatie gemeente Alkmaar; deskresearch. Bewerking: lagroup, april 2020

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 31

Hoofdstuk 6 Toekomstanalyse vraagmarkten

Hotel De Rijper Eilanden, De Rijp (gemeente Alkmaar)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 32

6.1

Vraagontwikkeling algemeen

Dit hoofdstuk geeft prognoses voor de ontwikkeling in Nederland – en waar mogelijk in de regio Alkmaar – van de drie hoofdsegmenten van de hotelvraag: de zakelijke, de toeristische en de MICE-markt. Deze prognoses vormen input voor de raming van de marktruimte in hoofdstuk 7. Effect coronacrisis apart beschreven in paragraaf 6.6 Dit hoofdstuk is grotendeels geschreven voordat de coronacrisis tot volle uitbarsting kwam. Het geeft een beeld van de verwachtingen zoals die er tot voor kort waren voor de genoemde drie marktsegmenten. We hebben ervoor gekozen om deze tekst te handhaven maar gaan aan het einde van dit hoofdstuk, in paragraaf 6.6, in op de effecten van de coronacrisis op de vraagontwikkeling, voor zover die nu te voorspellen zouden zijn.

6.2

Zakelijke (individuele/corporate) markt

Licht positieve ontwikkeling economische indicatoren; onzekerheden toekomst De vraagontwikkeling op de zakelijke markt hangt nauw samen met economische ontwikkelingen. Het Bruto Binnenlands Product (BBP), de consumptie van huishoudens in Nederland, de export en het wereldhandelsvolume zijn vier relevante indicatoren daarvoor. Figuur 14 laat zien, op basis van data van Horwath HTL en van het CBS, dat er een duidelijke (positieve) correlatie is tussen de ontwikkeling van het BBP en van de opbrengstpotentie van hotelkamers, uitgedrukt in de RevPar (zie bijlage A). In 2018 was, na een reeks zeer positieve jaren, een afvlakkende groei van het BBP zichtbaar, die zich heeft vertaald in een groeivertraging van de RevPar. Dat beeld herkennen we ook bij de ontwikkeling van de bezetting in hoofdstuk 4. We kijken daarom wat de verwachtingen zijn met betrekking tot het BBP en de andere hierboven genoemde indicatoren voor de komende periode.

Figuur 14 Relatie BBP en RevPar hotels

Relatie tussen ontwikkeling BBP en RevPar in Nederland 6%

30%

5%

25%

4%

20%

3%

15%

2%

10%

1%

5%

0%

0%

-1%

-5%

-2%

-10%

-3%

-15%

-4%

-20%

-5%

-25%

Groei BBP (linkeras)

Groei RevPar (rechteras)

Bronnen: CBS (BBP), Horwath HTL (RevPar). Bewerking: LAgroup april 2020

Figuur 15 toont de prognoses van het Centraal Plan Bureau (CPB) voor de ontwikkeling tot 2025 van de vier indicatoren. De binnenlandse indicatoren zijn bescheiden positief. Het belangrijke BBP en de binnenlandse consumptie door huishoudens stijgen de komende vijf jaar met iets meer dan 1% per jaar. Voor de internationale indicatoren (export, wereldhandel) wordt tot 2025 een jaarlijkse groei van 2,5% tot 3% verwacht. Als dat gerealiseerd zou worden, zal dat zeker een gunstige invloed hebben op de positie van het exporterend bedrijfsleven in Nederland. Als spin-off zullen internationale contacten en internationaal zakelijk reisverkeer toenemen, met positieve effecten voor de hotellerie. Tegelijkertijd schetst het CPB in haar raming van november 2019 aanzienlijke internationale en nationale onzekerheden en risico’s. Handelsconflicten, de mogelijke ‘harde Brexit’, negatieve rente en de integratie van China in de internationale economie zijn onzekere factoren, evenals het vinden van genoeg gekwalificeerd personeel en de onduidelijkheid rondom pensioenen. De enige zekerheid – zo schreef het CPB – is de vergrijzing van de bevolking.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 33

Figuur 15 Ontwikkeling van voor de hotellerie relevante macro-economische indicatoren

4,0

Economische indicatoren; %-mutatie t.o.v. een jaar eerder

3,0 2,0 1,0 0,0

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Consumptie huishoudens Nederland Bruto Binnenlands Product Nederland (BBP volume) Export Wereldhandelsvolume

Bron: CPB, ramingen tot en met 2025. Bewerking: LAgroup april 2020

Enkele zakelijke ontwikkelingen in en rond Alkmaar Los van macro-economische ontwikkelingen wordt de zakelijke hotelvraag in Alkmaar ook beïnvloed door lokale en regionale ontwikkelingen. We bespreken hieronder een aantal. • Toenemende internationale bedrijvigheid, met name in de regio Amsterdam (bv. de komst van het Europees Geneesmiddelen Agentschap EMA maar bijvoorbeeld ook activiteiten van ECN in Petten en de datacenters van Microsoft in Middenmeer) zorgen voor een toenemende vraag naar tijdelijke huisvesting van medewerkers (zowel short stay, extended stay als long stay). • Daarbij speelt de aanwezigheid van de internationale Europese School een niet onbelangrijke rol. Deze is nu nog gevestigd in Bergen maar zal gaan verhuizen. De gemeente Alkmaar maakt zich sterk om de school een plek in de stad te geven en daarmee voor de regio te behouden. • Alkmaar heeft een belangrijke regionale winkelfunctie (we komen daar in paragraaf 6.3 op terug). In 2017 is Alkmaar door Zoover uitgeroepen tot leukste

winkelstad van Nederland. De gemeente zet actief in op het bestrijden en voorkomen van leegstand. Door dit beleid is het de afgelopen jaren gelukt de winkelleegstand te verminderen van 6,7% in 2017 naar 5,0% in 2019. • In bredere zin blijft de ontwikkeling van de regionale economie in NoordHolland-Noord (NHN, ook wel ‘Holland boven Amsterdam’) licht achter bij die van Nederland als geheel. Dat komt omdat de landelijke groei wordt beïnvloed door sterke groei van enkele grootstedelijke regio’s zoals Eindhoven/Brainport en de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Andere gebieden blijven daarbij achter. Desalniettemin wordt voor de komende jaren ook in NHN blijvende groei verwacht, al wordt deze geremd door de krappe arbeidsmarkt (bron: Economische Verkenningen N00rd-Holland-Noord, TNO/VU, oktober 2019). • Voor de hotellerie is het nadelig dat de sterkste groei in NHN zit in sectoren die relatief weinig directe vraag naar hotels genereren, zoals de bouwsector, overige zakelijke diensten, horeca, detailhandel, sport/recreatie en landbouw. • Daarentegen wordt voor enkele sectoren die juist bekend staan om hun hotelvraag, zoals financiële instellingen, informatie/communicatie en vervoer/ opslag de komende jaren een daling verwacht. Positieve uitzondering vormt de sector industrie, die sterk zal groeien en ook veel hotelvraag kent.

Hoteliers positief over nabije ontwikkeling zakelijke vraag Uit de hotelenquête blijkt dat ruim 30% van de overnachtingen in de gemeente Alkmaar (en bijna 40% in de stad Alkmaar) uit het segment individueel zakelijk afkomstig is. Figuur 16 op de volgende pagina geeft aan hoe de hoteliers die reageerden op de enquête naar de toekomstige individuele zakelijke vraag kijken. Voor de komende jaren is ruim 80% daar (zeer) positief over en bijna 20% neutraal. Niemand is negatief. De positieve autonome groei van de zakelijke vraagmarkt kan mogelijk negatief worden beïnvloed door de hotelontwikkelingen in de Metropoolregio Amsterdam. De extra kamers die daar gerealiseerd worden, richten zich deels op de autonome zakelijke vraag van de regio boven het Noordzeekanaal. De beperkte overflow van

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 34

zakelijke vraag die er nu is vanuit de MRA naar de regio Alkmaar kan daardoor afnemen. Figuur 16

Verwachtingen hoteliers van individuele zakelijke markt

Verwachte ontwikkeling zakelijke markt volgens hoteliers 90% 80%

70% 60%

dan blijkt het aantal overnachtingen in hotels, pensions en jeugdaccommodaties in Nederland van 2015 tot en met 2019 met liefst 32% gegroeid te zijn, gemiddeld ruim +7% op jaarbasis (Bron: CBS). In Noord-Holland was de groei nog sterker: +45% van 2015 tot en met 2019, bijna +10% gemiddeld op jaarbasis. Positieve ontwikkeling binnenlands toerisme … In 2019 betrof bijna 40% van de overnachtingen in hotels in de gemeente Alkmaar Nederlandse gasten. Voor de ontwikkeling van de binnenlandse toeristische markt verwacht NBTC Holland Marketing tot 2030 een groei met ruim 27%, gemiddeld 2,0% per jaar (bron: “Perspectief Bestemming Nederland 2030”, NBTC 2019).

50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020

2021 positief

neutraal

2022 negatief

Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Alkmaar. Bewerking: LAgroup april 2020

Groeiverwachting zakelijke markt Op grond van het voorgaande ramen wij de verwachting voor de hotelvraag vanuit het segment individueel zakelijk in de regio Alkmaar, bij een behoudend en een meer optimistisch scenario, als volgt: 2020 - 2025: groei met 0,5 – 2,0% per jaar.

6.3

Toeristische markt

Gestage groei aantal hotelovernachtingen in Nederland en Noord-Holland In Nederland nam in het afgelopen decennium de hotelvraag aanzienlijk toe, met name het aantal buitenlandse overnachtingen. Als we naar recente jaren kijken,

… maar sterkere groei inkomend toerisme Voor de ontwikkeling van het inkomend toerisme verwacht het NBTC tot 2030 een groei met tenminste 60%, gemiddeld 4,0% per jaar. In een optimistisch scenario wordt zelfs een ruime verdubbeling verwacht van het inkomend toerisme. In Alkmaar was in 2019 de buitenlandse vraag goed voor ruim 60% van alle hotelovernachtingen, waarvan bijna 40%-punten uit de buurlanden België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Het NBTC verwacht dat het aandeel uit deze landen even hard zal groeien als het totale inkomende toerisme. Volgens hetzelfde NBTC-onderzoek zullen bovendien vooral de Nederlandse kust en Amsterdam profiteren van het groeiende inkomend toerisme in Nederland. Enkele toeristische ontwikkelingen in en rond Alkmaar Los van macro-economische ontwikkelingen wordt de toeristische hotelvraag in Alkmaar ook beïnvloed door lokale en regionale ontwikkelingen. We bespreken er hierna een aantal. • Het marketingplan 2020 van Alkmaar Marketing richt zich vooral op dagtoerisme en maar beperkt op verblijfstoerisme. Het woord ‘meerdaags’ komt, ter illustratie, slechts tweemaal voor in het plan. Hoewel dat in het marketingplan nauwelijks expliciet naar voren komt, voert Alkmaar Marketing, volgens nadere informatie, wel campagnes uit voor meerdaagse bezoekers:

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 35

“Voor de meerdaagse nationale bezoeker hebben wij een grote zomercampagne tijdens het kaasmarktseizoen lopen. Wij richten ons hierbij op de doelgroepen ‘Roxanne’ (plezierzoeker, hoogseizoen, komt voor de stad/evenementen/strand) en ‘Hans/Bert’ (verbindingzoeker/rustzoeker, schouderseizoenen komt voor het fietsen buitengebied/strand). Hier gaat een groot deel van ons marketingbudget naar toe. Om de internationale meerdaagse bezoeker te trekken werken we samen met Holland boven Amsterdam, Bureau Toerisme Laag Holland en het NBTC. Wij focussen ons, gezien onze budgetten, vooral op de buurtlanden Duitsland en België. (…) Gezien de [beperkte] budgetten en het [beperkte] aanbod in de wintermaanden moeten we keuzes maken in onze marketingactiviteiten.” • Een van de instrumenten waar in het marketingplan sterk op wordt ingezet, betreft evenementen. Het aantal bezoeken daaraan is afgelopen jaren dan ook gegroeid. Wat echter opvalt, is dat de Alkmaarse evenementen relatief vaak zijn gericht op regionale doelgroepen, dus niet op meerdaags bezoek. In de – voor de hotellerie – zwakke periode van oktober t/m maart zijn er in Alkmaar weinig evenementen en die er zijn (Alkmaar Ontzet, de Warme Wintermaanden en de AlkmaarPas) zijn vooral gericht op de regio. Het verblijfstoerisme lijkt buiten de zomer en het schouderseizoen nog weinig stimulans te krijgen.

Wel verwacht Alkmaar Marketing dat het evenement Wonderlicht (onderdeel van de Warme Wintermaanden) nationale potentie heeft. Dit evenement is voor het eerst in februari 2020 gehouden (helaas pas na de hotelenquête, dus het eventuele effect daarvan op de hotelbezetting is daarin niet zichtbaar geworden). • Alkmaar zet voor de internationale toerist vooral haar historische karakter en het kaasimago in (en het winkelaanbod voor de Nederlandse dagtoerist) maar lijkt verder mee te liften op de aantrekkingskracht die de kuststreek heeft op vooral Duitse toeristen. Of dit budgettair mogelijk is, kunnen wij niet beoordelen, maar het zou voor de hotellerie van belang zijn als Alkmaar Marketing zich meer zou inspannen om verblijfstoerisme in de wintermaanden te stimuleren. Niet alleen recreatief toerisme, maar ook congrestoerisme (zie paragraaf 6.4). • Het toeristisch product van de regio Alkmaar is aantrekkelijk maar traditioneel: stedelijke historie (zoals de kaasmarkt), groen, kust-/strandtoerisme en (wat

noordelijker gelegen) bollenvelden. Er zit weinig ontwikkeling in en er is weinig bijzonder aanbod, misschien met uitzondering van de culturele positionering van Bergen en het opvallend grote aanbod van wandel- en hardloopevents in met name Egmond. Er ontbreekt een grote slechtweerattractie in de regio. • Het verblijfsrecreatief aanbod in Noord-Holland-Noord wordt gekenmerkt door een relatief hoog percentage bedrijven die tot de categorie ‘achterlopers’ behoren. De vitaliteit van de verblijfssector is gemiddeld gesproken matig. Overigens zijn de provincie en de gemeenten in de regio NHN bezig met een plan van aanpak om te investeren in verbetering van die situatie. Hoteliers erg positief over ontwikkeling toeristische vraag De Alkmaarse hoteliers in de begeleidingsgroep van dit onderzoek maken zich zorgen over de lokale toeristische markt. Weliswaar is er een sterk zomerseizoen, maar in de wintermaanden ontbreken evenementen en voorzieningen die toeristische trekkracht hebben. Omdat ook overflow vanuit Amsterdam vrijwel ontbreekt, is de bezetting in de periode oktober t/m maart slecht, wat we ook al zagen in hoofdstuk 4. Desalniettemin blijkt uit de hotelenquête dat 63% van de hotelovernachtingen in de gemeente Alkmaar toeristisch is (52% in de stad Alkmaar). Figuur 17 op de volgende pagina geeft aan hoe de hoteliers in de enquête naar de toekomstige toeristische vraag kijken.

Voor de komende jaren is ruim 65% daar (zeer) positief over en bijna 35% neutraal. Niemand is negatief. Wel valt op dat het beeld van de hoteliers met betrekking tot de toeristisch markt minder optimistisch is dan dat van de zakelijke markt. Groeiverwachting toeristische markt Op grond van het voorgaande ramen wij de verwachting voor de hotelvraag vanuit het toeristisch segment in de regio Alkmaar, bij een behoudend en een meer optimistisch scenario, als volgt: 2020 - 2025: groei met 2,5 – 4,0% per jaar.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 36

Figuur 17

Verwachtingen hoteliers van toeristische markt

Verwachte ontwikkeling toeristische markt volgens hoteliers 70% 60% 50% 40% 30%

20% 10% 0% 2020

2021 positief

neutraal

2022 negatief

Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Alkmaar. Bewerking: LAgroup april 2020

6.4

MICE-markt

De MICE-markt (zie de definitie in bijlage A) geldt als een conjunctuurgevoelige markt. In tijden van economische teruggang bezuinigen bedrijven relatief snel op uitgaven voor congresbezoek, cursussen in externe accommodaties, en dergelijke. Voor de vraagprognose van de MICE-markt is van belang: • Individuele conferentiehotels hebben het lastig, enerzijds door de landelijke toename van het aantal accommodaties met vergader- en congresruimten en anderzijds door de opkomst van web conferencing en andere nieuwe technologieën. De noodzaak om elkaar live te ontmoeten neemt door dat laatste af, wat ook invloed heeft op het internationale zakenreisverkeer. Tegelijkertijd zijn er ook signalen dat de invloed daarvan begrensd is, en dat er – zeker als er weer wat meer budget voor is – de behoefte om elkaar live te ontmoeten, nog steeds aanwezig is.

• De beurzenmarkt is voor de regio Alkmaar van relatief weinig belang vanwege het ontbreken van een echte beursaccommodatie zoals bijvoorbeeld de RAI. Tegelijkertijd bieden accommodaties als het AFAS Stadion, de Grote Sint Laurenskerk en TAQA Theater De Vest in Alkmaar, Bobs Party & Events/A9Studio’s in Uitgeest en Hotel Zuiderduin in Egmond aan Zee de mogelijkheid voor grote bijeenkomsten tot soms enkele duizenden personen. In zijn algemeenheid kan het aanbod voor grotere zakelijke events in de regio Alkmaar echter beperkt worden genoemd. Wel is er, vooral buiten Alkmaar, een groot aanbod van hotels met zalen voor meer kleinschalige MICE-activiteiten zoals meerdaagse seminars, vergaderingen, conferenties, e.d. • Alkmaar Marketing zet zich, zoals hiervoor al gemeld, sterk in op evenementen. Dat betreft echter alleen maar b2c-evenementen en geen b2b. Er lijkt geen enkele oriëntatie te zijn op de zakelijke verblijfsmarkt. Het woord congres, vergadering of beurs komt niet voor in het marketingplan 2020. Dat kan weliswaar te maken hebben met het magere MICE-aanbod in de gemeente Alkmaar, maar de accommodaties met faciliteiten voor meerdaags MICEbezoek díe er zijn, moeten het in Alkmaar vrijwel geheel op eigen kracht bolwerken. In een nadere toelichting vult Alkmaar Marketing aan: “Qua zakelijke markt zien wij kansen.

Samen met Holland boven Amsterdam en het bedrijfsleven in NHN hebben we 2 jaar geleden de MICE markt in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in de gezamenlijke website Meetings Boven Amsterdam en een brochure. We zijn hard bezig om in deze business naam te maken, maar dat heeft tijd nodig en kunnen we niet alleen. We hebben hiervoor ook financiële steun van de markt nodig.” Hoteliers nauwelijks positief over nabije ontwikkeling MICE-vraag In 2019 was in de gemeente Alkmaar 7% (in de stad Alkmaar 11%) van de hotelvraag afkomstig uit dit segment, zoals blijkt uit de hotelenquête. Figuur 18 geeft aan hoe de hoteliers in de enquête naar de toekomstige MICE-vraag kijken. Voor de komende jaren is slechts een derde daar (zeer) positief over. De helft is

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 37

neutraal en ruim 15% is negatief. Men is over dit marktsegment duidelijk het minst positief gestemd.

groeiprognoses voor elke segment naar rato van het geschatte marktaandeel van dat segment meegerekend.

Figuur 18

Tabel 12 Verwachte ontwikkeling vraagmarkt tot 2025 – behoudend scenario

Verwachtingen hoteliers van de MICE-markt

Verwachte ontwikkeling MICE-markt volgens hoteliers 60% 50% 40%

Hotels

Aandeel

Toeristisch Zakelijk MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2019

63% 30% 7% 100% 100,0

Jaarlijkse groei bij behoudend scenario 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 101,7 103,5 105,3 107,1 108,9 110,8

30%

Bronnen: zie elders in dit rapport. Bewerking: LAgroup april 2020

20%

Tabel 13 Verwachte ontwikkeling vraagmarkt tot 2025 – optimistisch scenario

10% 0% 2020

2021 positief

neutraal

2022 negatief

Bron: Internetenquête onder hoteliers regio Alkmaar. Bewerking: LAgroup april 2020

Hotels

Aandeel

Toeristisch Zakelijk MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2019

63% 30% 7% 100% 100

Jaarlijkse groei bij optimistisch scenario 2020 2021 2022 2023 2024 2025 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 103,2 106,6 110,0 113,5 117,2 121,0

Bronnen: zie elders in dit rapport. Bewerking: LAgroup april 2020

Groeiverwachting MICE-markt Voor de komende jaren lijkt voor Alkmaar een groei die 0,5%-punt achter loopt bij die van de zakelijke markt (zie paragraaf 6.2) het hoogst haalbare. De MICE-markt zal zich de komende jaren in de regio Alkmaar dan ook naar verwachting als volgt ontwikkelen: 2020 - 2025: groei met 0,0 – 1,5% per jaar.

6.5

Samenvatting prognose 2020-2025 – ZONDER corona-effect

Alle voorgaande prognoses zijn in Tabel 12 en Tabel 13 samengevat, bij respectievelijk een behoudend en een optimistisch scenario. Daarbij zijn de

Een en ander levert – zonder effect van de coronacrisis – voor de gemeente Alkmaar een groei van de hotelvraag op van 2020 tot en met 2025 van (afgerond) +11% bij een behoudend scenario, gemiddeld 1,7% per jaar. Bij het optimistische scenario is dat +21% over dezelfde periode, gemiddeld 3,2% per jaar.

6.6

Effect coronacrisis op de vraagprognoses

Tot nu toe ging hoofdstuk 6 voorbij aan de effecten van de recent ontstane coronacrisis. Binnen een tijdsbestek van nog geen twee maanden is het toekomstperspectief volledig veranderd. Prognoses wat dit betekent voor de economie in het algemeen en die van de vrijetijdssector in het bijzonder, buitelen over elkaar heen, veelal in flinke bandbreedten.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 38

Grote kans op (langdurige) recessie Kijken we naar de algemeen-economische voorspellingen, dan verschillen die nogal maar de rode draad is dat er vrijwel zeker een – mogelijk langdurige – recessie zal komen. De ernst en duur daarvan hangt vooral af van de duur van de beperkende maatregelen. Dit jaar zal de economie krimpen met 1,2% in het lichtste scenario tot 7,7% in het zwaarste scenario, concludeert het Centraal Planbureau in de in maart verschenen analyse van de impact van het coronavirus op de Nederlandse economie. Het CPB schetst vier scenario’s, omdat het lastig is te voorspellen hoe lang deze crisis zal aanhouden. In drie van de vier scenario’s zal de neergang zwaarder zijn dan tijdens de vorige crisis die in 2008 begon (bron: Scenario’s economische gevolgen coronacrisis, CPB, 26 maart 2020). Volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) stevent de wereldeconomie dit jaar af op een recessie die vergelijkbaar is met of erger is dan de Grote Depressie in het begin van de twintigste eeuw. Hoe snel de economie zich zal herstellen, hangt af van hoe snel de wereld het coronavirus onder controle krijgt. Voor Nederland verwachtte het IMF in april dit jaar een krimp van 7,5% in 2020, vergelijkbaar met het op een na zwaarste scenario van het CPB. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de beperkende maatregelen zes maanden aanhouden en de schok op de wereldeconomie groot zal zijn.

Het IMF gaat er wel van uit dat de wereldeconomie in de tweede helft van 2020 weer enig herstel zal laten zien, aannemende dat het aantal coronavirusbesmettingen afneemt, de economische steunpakketten ervoor zorgen dat het aantal faillissementen beperkt blijft en de werkloosheid niet te ver zal oplopen. De wereldeconomie zal dan in 2021 kunnen herstellen met een groei van 5,8 procent. De groei voor volgend jaar ligt hoger dan eerder gedacht, omdat de groei in 2020 lager uitkomt (bron: Global Financial Stability Overview, IMF, april 2020).

Toerisme krijgt op korte termijn grote klappen; snel herstel verwacht Hoewel algemeen verwacht wordt dat de toeristische vraag zich relatief snel kan herstellen – vakantie blijft een belangrijke levensbehoefte van het meer welvarende deel van de wereld – krijgt juist deze sector in 2020 en mogelijk ook in 2021 grote klappen. Zo voorspelde Tourism Economics12 in maart jongstleden een daling van het internationaal toerisme tot 18% over heel 2020 ten opzichte van 2019. Het bureau denkt weliswaar dat de sector zich snel kan herstellen, maar volledig herstel verwachten ze pas in 2023. Het NBTC waagt zich niet aan voorspellingen hoe het toerisme zich zal gaan ontwikkelen onder invloed van corona, maar heeft gekeken wat er valt te leren van eerdere crisissituaties met betrekking tot de gevolgen voor de toeristische sector. Gekeken is naar de impact van terroristische aanslagen (zoals 9/11), oorlogen (Irak-oorlog), de wereldwijde financiële crisis en epidemieën zoals SARS. Daarin zijn volgens het NBTC bepaalde patronen zichtbaar, zoals: • Eerdere situaties laten zien dat het internationale toerisme weer sterk herstelde na de crisisperiode. Het is daarom te verwachten dat er ook na de coronacrisis herstel zal optreden. • De gevolgen voor het reisgedrag van de SARS-epidemie kunnen worden vergeleken met de coronacrisis.

Toch is er een grote kans dat de herstelperiode na corona langer zal duren dan bij SARS, onder andere door de grotere afhankelijkheid van China en de wereldwijde (semi)lockdowns. • Het soort crisis heeft invloed op de hersteltijd. De herstelperiode na epidemieën en andere ziekte-uitbraken duurde gemiddeld bijna 20 maanden. (Bron: https://nbtcmagazine.maglr.com/nl_NL/19359/265475/cover.html, NBTC, april 2020). Hotelvraag mogelijk pas in 2023 weer terug op peil van 2019 Wat betekent dit voor onze marktprognose? Een gedetailleerde benadering is vrij zinloos gezien de uiteenlopende verwachtingen bij verschillende partijen. De

12

Tourism Economics is een internationaal onderzoeksbureau op het terrein van toerisme, met hoofdkantoren in Oxford (VK) en Philadelphia (VS) en kantoren in vijf andere landen.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 39

ontwikkeling van de Nederlandse verblijfssector staat zowel onder invloed van lokale en nationale economische ontwikkelingen als ontwikkelingen in het internationale reisverkeer. Enerzijds dus de CPB/IMF-effecten, anderzijds het door het NBTC en Tourism Economics geschetste beeld. Wij vertalen dat als volgt naar de vraagontwikkeling in de hotelsector, dus ook die in Alkmaar: • 2020: uitgaande van zwaardere scenario’s van CPB en IMF zal de algemene economie (tenminste) 7,5% dalen. Het toerisme heeft veel meer te lijden. Een daling van 20% over het hele jaar is niet onwaarschijnlijk. Het laatste effect weegt daarbij zwaarder dan het eerste. Gemiddeld gaan we uit van (tenminste) 15% vraagdaling in 2020 ten opzichte van 2019. • 2021: het IMF verwacht in 2021 bijna 6% economisch herstel ten opzichte van 2020. Uitgaande van een wat sneller herstel van het toerisme, gaan wij uit van 7,5% stijging van de vraag in 2021 ten opzichte van 2020. • 2022/2023: IMF en CPB doen hier geen uitspraken over. Tourism Economics verwacht dat het toerisme in 2023 weer is hersteld (lees: terug op het niveau van 2019). Met een daling van 15% in 2020 en een stijging van 7,5% in 2021, is in 2022 en 2023 een gemiddelde jaarlijkse stijging van bijna 5% nodig om eind 2023 weer op het oude peil te zitten.

De vraagmarkt zal in dit corona scenario tot en met 2025 slechts groeien met (afgerond) +4%, gemiddeld +0,7% per jaar over de hele periode.

Als we deze ontwikkelingen toepassen op de tabellen die in paragraaf 6.5 zijn gebruikt (zie Tabel 12 en Tabel 13), ontstaat het beeld zoals in Tabel 14 wordt weergegeven. We hanteren in dit ‘corona scenario’ geen behoudende of optimistische variant. Voor de jaren 2024 en 2025 gaan we uit van de verwachtingen zoals in de vorige paragraaf berekend, zonder corona-effect. Tabel 14 Verwachte ontwikkeling vraagmarkt tot 2025 – CORONA scenario Hotels

Aandeel

Toeristisch Zakelijk MICE Gewogen gemiddelde Index 100 = 2019

63% 30% 7% 100% 100,0

Jaarlijkse groei bij scenario CORONA 2020 2021 2022 2023 2024 2025 -15% 7,5% 5% 5% 2,5% 2,5% -15% 7,5% 5% 5% 0,5% 0,5% -15% 7,5% 5% 5% 0,0% 0,0% -15,0% 7,5% 5,0% 5,0% 1,7% 1,7% 85,0 91,4 95,9 100,7 102,5 104,2

Bronnen: zie elders in dit rapport. Bewerking: LAgroup april 2020

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 40

Hoofdstuk 7 Prognose marktruimte hotelkamers 2020-2025

Hotel High5 Alkmaar

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 41

7.1

Normatieve kamerbezetting

Normatieve hotelbezetting zoekt evenwicht tussen vrager en aanbieder Om de toekomstige marktruimte voor nieuwe hotelkamers te kunnen bepalen, is het nodig om eerst vast te stellen welke hotelbezetting als ‘normaal’ kan worden beschouwd. Normatieve bezetting algemeen De normatieve bezetting kan vanuit twee kanten worden benaderd: (1) vanuit de vraagkant (afnemers) van de markt en (2) vanuit de aanbiederskant (de hotels, B&B’s, e.d.). 1. Voor de vraagkant is het relevant dat er voldoende aanbod is op momenten dat dit nodig is, zowel in aantal als in de gewenste kwaliteits- en prijsklassen. Een ruim en divers hotelaanbod maakt een gebied aantrekkelijk, niet alleen voor toeristen maar ook voor zakelijke bezoekers en congresbezoekers. Wanneer gebieden een kamerbezetting hebben die structureel hoog is, dan zal er relatief vaak neen moeten worden verkocht, zal dat een prijsopdrijvend effect hebben en moeten boekers te vaak uitwijken naar hotels of andere accommodaties buiten de stad of regio. 5. Aan de andere kant moeten hotels voldoende kunnen renderen om hun continuïteit te waarborgen. Welke bezetting daarvoor nodig is, hangt af van veel factoren: hun kostenstructuur, de verkoopprijzen, de lokale kosten voor grond en gebouwen, een lage of hoge huur, de fase waarin het bedrijf verkeert (net gestart, veel/weinig afgeschreven), e.d.

Normatieve bezetting hotelmarkt In hotelmarktstudies wordt vrijwel altijd een kamerbezetting ergens tussen de 60% en 70% als normatief beschouwd. Soms wordt een bandbreedte (van maximaal 5%) gehanteerd, meestal een enkel percentage. Een hoge normatieve bezetting wordt veelal gehanteerd in grote steden, vanwege onder andere hoge grondprijzen. Een lagere normbezetting geldt in kleinere steden, in buitengebieden en in regio’s met naar verhouding veel conferentiehotels/-centra. In regio’s buiten de Randstad en in kleinere steden wordt meestal 60-65% gehanteerd.

Op basis van Hosta-rapporten over 2006 t/m 2018 blijkt de gemiddelde kamerbezetting in ‘regionaal Nederland’ (exclusief zes grote steden en Schiphol) over die periode 63% te bedragen (zie Tabel 15). Voor de regio ‘overig NoordHolland’ (= exclusief Amsterdam en Schiphol) is dat 69%. Tabel 15 Gemiddelde kamerbezetting 2006-2018 Overig N-H (excl. A'dam/Schiphol) 'Regionaal Nederland' (*)

2006 66% 64%

2008 70% 63%

2010 64% 58%

2012 65% 61%

2014 72% 63%

2016 74% 67%

2018 78% 72%

Gem. 69% 63%

Bron: Hosta/Horwath HTL (2019 nog niet bekend). Bewerking: LAgroup april 2020

We merken op dat de Hosta-cijfers in hoofdzaak de grotere en betere hotels in Nederland (3-, 4- en 5-sterrenhotels) betreffen en niet of nauwelijks b&b’s en conferentiecentra. Deze laatste categorieën hebben in het algemeen een lagere bezetting dan eerdergenoemde hotels. Het ‘gemiddelde’ hotel in het onderzoeksgebied heeft dan ook een wat lagere bezetting dan uit het Hosta-onderzoek blijkt. We zagen dat de kamerbezetting in de stad Alkmaar de laatste jaren weliswaar boven de 70% uitkwam en op hetzelfde niveau lag als dat van ‘regionaal Nederland’ in recente jaren. Maar de lagere bezetting in het buitengebied van Alkmaar drukt de bezetting in de totale gemeente tot gemiddeld 62%. Omdat we bij de marktruimteberekening in paragraaf 7.2 onderscheid maken tussen de stad Alkmaar en het buitengebied van Alkmaar, doen we dat ook bij de normbezetting: • Normbezetting stad Alkmaar 65% • Normbezetting buitengebied Alkmaar 60%. Gemiddeld komt dat vrijwel overeen met het gemiddelde van 63% van ‘regionaal Nederland’ over de langjarige periode 2006-2018.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 42

7.2

Marktruimte hotelkamers Alkmaar – ZONDER corona-effect

Om de marktruimte in de gemeente Alkmaar tot 2025 te bepalen, zijn de volgende stappen doorlopen: 1. De omvang van de huidige vraag in de gemeente is vastgesteld in hoofdstuk 4, met als peiljaar 2019. Daar is ook vastgesteld hoe de vraag is verdeeld over de drie relevante vraagsegmenten: de toeristische, de zakelijke en de MICE-markt. 2. Vervolgens is geraamd wat naar verwachting de ontwikkeling van de vraag zal zijn in de komende zes jaar, in een meer behoudende en in een meer optimistische variant. Bron daarvoor waren macro-economische en regionale ontwikkelingen zoals in kaart gebracht in hoofdstuk 6. 3. Met behulp van deze groeicijfers kan de omvang van de vraag in 2025 theoretisch worden vastgesteld. Aan de hand van de normatieve bezetting kan worden berekend wat daarbij een passend aantal kamers is. Het verschil tussen dat aantal en het huidige werkelijke aantal is de (theoretische) marktruimte. 4. De marktruimte wordt voor een deel al ingevuld door hotelplannen waarvan wij de kans van slagen als hoog (>75%) hebben beoordeeld (zie hoofdstuk 5). Wat er eventueel resteert aan marktruimte, kan nog door de markt worden ingevuld.

verwacht wordt in Alkmaar tussen 2020 en 2025, ten opzichte van 2019. Bij een optimistisch scenario is dat +21,0%. Tabel 16 hieronder toont dat deze autonome groei leidt tot 114.500 à 125.000 kamernachten in 2025. Bij een normatieve kamerbezetting van 65% zou dan extra aanbod van 89 tot 133 kamers gerechtvaardigd zijn. Omdat die nieuwe kamers ook een eigen markt meenemen – door ons ingeschat op een eigen kamerbezetting van 30% – kunnen er nog 41 tot 62 kamers extra bijkomen, naar een totaal van 523 tot 588 kamers. Ten opzichte van het aanbod per eind 2019 van 394 kamers in de stad Alkmaar betekent dat een totale marktruimte van 129 tot 194 kamers. De totale hotelvraag in de stad Alkmaar zal dan in 2025 een omvang hebben van 124.200 tot 139.600 kamernachten (verhuurde kamers), 20% tot 35% meer dan in 2019. Aangezien er in de stad Alkmaar medio 2020 al 108 nieuwe hotelkamers bij zijn gekomen (in casu: The Fallon Hotel en Luttik Boutiquehotel), is er in de STAD Alkmaar sprake van een marktruimte van 21 tot 86 kamers voor nieuwe hotelinitiatieven (zie Tabel 17). Dat kunnen bijvoorbeeld de diverse plannen zijn die genoemd worden in Tabel 10. Tabel 16 Marktruimte STAD Alkmaar voor nieuwe hotelkamers – ZONDER CORONA

Onderscheid marktruimte STAD Alkmaar en BUITENGEBIED Alkmaar Er is qua hotelperformance en dynamiek een groot verschil tussen de stad (plaats) Alkmaar en het zeer grote buitengebied van Alkmaar. Zo ligt de hotelbezetting in de stad beduidend hoger dan die in het buitengebied. Om die reden maken we in de marktruimteberekening onderscheid tussen de stad en het buitengebied. We zagen hiervoor al dat we voor beide gebieden een verschillende normbezetting hanteren. Ook de input met betrekking tot het bestaande hotelaanbod, de hotelvraag over 2019 en de hotelplannen verschilt. Deze verschillen komen in de hierna volgende berekeningen tot uitdrukking. Ruimte voor 21 tot 86 nieuwe hotelkamers in de STAD Alkmaar – ZONDER coronaeffect In paragraaf 6.5 is berekend dat – bij een behoudend scenario en zonder rekening te houden met het corona-effect – een groei van +10,8% van de hotelvraag

BEHOUDEND SCEN. OPTIMISTISCH SCEN. aantal aantal aantal aantal hotelverhuurde hotelverhuurde kamers kamers kamers kamers 394 103.300 394 103.300 1,7% 3,2%

STAD ALKMAAR - HOTELS Situatie STAD Alkmaar per (eind) 2019 Voorziene groei vraagmarkt per jaar Voorziene groei vraagmarkt hele periode 2020-2025 Situatie bij normatieve kamerbezetting van 65%

483

10,8% 114.500

527

21,0% 125.000

Mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. 2019 o.b.v. autonome groei vraagmarkt

89

11.200

133

21.700

Extra verhuurde kamers in 2025 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (30% KB)

41

9.700

62

14.600

Gecorrigeerde situatie, bij normatieve KB 65% Totale groei kamernachten t.o.v. 2019

523

124.200 20.900

588

139.600 36.300

Mogelijke toename aantal hotelkamers (afgerond)

129

194

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 43

Tabel 17 Marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven STAD Alkmaar – ZONDER CORONA

Tabel 18 Marktruimte BUITENGEBIED Alkmaar voor nieuwe hotelkamers – ZONDER CORONA BEHOUDEND SCEN. OPTIMISTISCH SCEN. aantal aantal aantal aantal hotelverhuurde hotelverhuurde kamers kamers kamers kamers 215 35.300 215 35.300 1,7% 3,2%

Aantal hotelkamers STAD ALKMAAR - HOTELS Aantal hotelkamers eind 2019/begin 2020 Ruimte in de markt voor extra hotelkamers tot 2025

A

Behoudend scenario

Optimistisch scenario

394

394

Situatie BUITENGEBIED Alkmaar per (eind) 2019 Voorziene groei vraagmarkt per jaar

89 41

133 62

Voorziene groei vraagmarkt hele periode 2020-2025 Situatie bij normatieve kamerbezetting van 60%

BUITENGEBIED ALKMAAR - HOTELS

179

10,8% 39.100

Totale ruimte voor extra hotelkamers tot 2025

B

129

194

Mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. 2019 o.b.v. autonome groei vraagmarkt

-36

3.800

-20

7.400

Theoretisch wenselijk aantal hotelkamers eind 2025

A+B

523

588

Extra verhuurde kamers in 2025 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (30% KB)

-18

-3.900

-10

-2.200

Totale ruimte voor extra hotelkamers Vrijwel zekere hotelbouwplannen STAD Alkmaar (*)

B C

129 108

194 108

Gecorrigeerde situatie, bij normatieve KB 60% Totale groei kamernachten t.o.v. 2019

161

35.200 -100

185

40.500 5.200

21

86

Mogelijke toename aantal hotelkamers (afgerond)

-54

1. door autonome groei vraagmarkt 2. door extra vraag vanuit nieuwe hotelkamers

Theoretische ruimte voor nieuwe initiatieven tot 2025 D=B-C

195

21,0% 42.700

-30

(*) Dit betreft de in 2020 geopende hotels The Fallon en Luttik Boutiquehotel

Negatieve marktruimte nieuwe hotelkamers in BUITENGEBIED Alkmaar – ZONDER corona-effect Op dezelfde wijze als hiervoor, is voor het buitengebied van Alkmaar berekend dat er in het buitengebied een negatieve marktruimte is voor hotelkamers. Dat wil zeggen dat, ondanks de verwachte groei van de vraagmarkt met 21% tot 2025, de kamerbezetting van de hotels in het buitengebied in 2025 nog steeds beneden de normbezetting van 60% zal liggen (Tabel 18). Hoewel er in het buitengebied van Alkmaar geen hotelplannen zijn (zie paragraaf 5.1), is er dus voorlopig ook geen marktruimte voor eventuele nieuwe hotelinitiatieven.

7.3

Marktruimte hotelkamers Alkmaar – MET corona-effect

Op dezelfde wijze als in de vorige paragraaf, kan worden berekend hoe – mét corona-effect – de hotelvraag zich qua aantallen verhuurde kamers zal ontwikkelen tot 2025 en wat dat betekent voor de aanbodkant. Geen marktruimte voor nieuwe hotelkamers in STAD Alkmaar – MET corona-effect In paragraaf 6.6 is berekend dat bij het ‘corona scenario’ een groei van slechts +4,2% van de hotelvraag verwacht wordt in Alkmaar tussen 2020 en 2025. Deze groei leidt in de stad Alkmaar uiteindelijk tot ruim 114.000 kamernachten in 2025. Bij een normatieve kamerbezetting van 65% is dan, ten opzichte van de situatie eind 2019, in de stad Alkmaar extra aanbod van 88 kamers mogelijk, naar een totaal van 482 kamers (zie Tabel 19).

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 44

Tabel 19 Marktruimte STAD Alkmaar voor nieuwe hotelkamers – MET CORONA

STAD ALKMAAR - HOTELS Situatie STAD Alkmaar per (eind) 2019 Voorziene groei vraagmarkt per jaar Voorziene groei vraagmarkt hele periode 2020-2025 Situatie bij normatieve kamerbezetting van 65%

CORONA SCEN. aantal aantal hotelverhuurde kamers kamers 394 103.300 0,7% 454

4,2% 107.700

Mogelijke toename aantal kamers en kamernachten t.o.v. 2019 o.b.v. autonome groei vraagmarkt

60

4.400

Extra verhuurde kamers in 2025 door 'eigen markt' nieuwe hotelkamers (30% KB)

28

6.600

Gecorrigeerde situatie, bij normatieve KB 65% Totale groei kamernachten t.o.v. 2019

482

114.300 11.000

Mogelijke toename aantal hotelkamers (afgerond)

88

Tabel 20 Marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven in STAD Alkmaar – MET CORONA Aantal kamers CORONA scenario

STAD ALKMAAR - HOTELS Aantal hotelkamers eind 2019/begin 2020 Ruimte in de markt voor extra hotelkamers tot 2025

A

1. door autonome groei vraagmarkt 2. door extra vraag vanuit nieuwe hotelkamers

394 60 28

Totale ruimte voor extra hotelkamers tot 2025

B

88

Theoretisch wenselijk aantal hotelkamers eind 2025

A+B

482

Totale ruimte voor extra hotelkamers Vrijwel zekere hotelbouwplannen STAD Alkmaar (*)

B C

88 108

Theoretische ruimte voor nieuwe initiatieven tot 2025 D=B-C

-20

(*) Dit betreft de in 2020 geopende hotels The Fallon en Luttik Boutiquehotel

Aangezien met de opening medio 2020 van The Fallon Hotel en Luttik Boutiquehotel (samen 108 kamers) deze marktruimte al volledig is opgenomen, resteert er een negatieve marktruimte van -/- 20 kamers (zie Tabel 20). Consequentie van de crisis is dus dat er de komende vijf jaar geen marktruimte is voor nieuwe initiatieven in de stad Alkmaar en dat de kamerbezetting van de bestaande hotels de komende tijd onder druk zal blijven staan. Ook in BUITENGEBIED Alkmaar negatieve marktruimte voor nieuwe hotelkamers – MET corona-effect Voor het BUITENGEBIED van Alkmaar geldt, volgens dezelfde benadering dat de negatieve marktruimte nog groter wordt dan zonder de coronacrisis, aangezien de kamerbezetting nog verder achter zal blijven bij de normbezetting.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 45

Hoofdstuk 8 Aanbevelingen

The Fallon Hotel, Alkmaar

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 46

8.1

Aanbevelingen marktruimte

Negatieve marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven We toonden berekeningen voor de marktruimte in Alkmaar (zowel voor stad als voor het buitengebied) voor nieuwe hotelkamers, zowel zónder als mét het effect van de coronacrisis. Waarom maakten we ook een scenario zónder crisis, terwijl die crisis nu al gaande is? We hadden die analyse toch al gedaan en vonden het bovendien van belang om te laten zien dat Alkmaar ook zonder de coronacrisis al een lastige hotelmarkt is. Er is sterke concurrentie vanuit de omliggende gemeenten en de zakelijke vraag is relatief klein, onder andere vanwege de perifere ligging in Noord-Holland en het ontbreken van drukke doorgaande autoverbindingen langs de stad. De lokale citymarketing richt zich in eerste instantie op het stimuleren van regionaal dagbezoek en verblijfstoerisme in de (toch al goede) zomermaanden. Er vindt wat minder stimulans plaats van verblijfstoerisme in de zwakke wintermaanden. Desalniettemin heeft Alkmaar best een behoorlijk hotelaanbod, afgezet tegen vergelijkbare gemeenten, mede door de opening van The Fallon Hotel in de voormalige gevangenis Schutterswei. Rekening houdend met de recente opening van The Fallon Hotel en Luttik Boutiquehotel en met de coronacrisis, resteert in de STAD Alkmaar tot 2025 een negatieve marktruimte van -/- 20 kamers.

De gemiddelde kamerbezetting van de hotels zal dan ook dit jaar en de komende jaren onder de normbezetting van 65% komen of blijven. Voor het BUITENGEBIED van Alkmaar geldt een nog grotere negatieve marktruimte. Een tijdelijk lagere kamerbezetting hoeft geen probleem te zijn, mits er op termijn uitzicht is op herstel. Een structureel te lage bezetting zal de kwaliteit van het hotelproduct doen afnemen. De gemeente zal dan ook de komende tijd – en voorlopig ook nog wanneer de coronacrisis voorbij is – terughoudend moeten zijn met het meewerken aan vergunningsaanvragen voor nieuwe hotelkamers, zeker in het buitengebied.

Voorzichtigheid geboden, maar toch ook kansen Hoewel ons pleidooi is om terughoudend te zijn met het meewerken aan nieuwe hotelinitiatieven in Alkmaar, liggen er tegelijkertijd ook wel kansen. • We zagen dat Alkmaar aandacht heeft voor de marketing van haar stad. De coronaperiode laat zien dat er, meer nog dan voorheen, behoefte is aan recreëren en verblijven in een groene, rustige omgeving. Mogelijk dat Alkmaar Marketing (nog) meer kan inzetten op het vermarkten van de natuurgebieden en dorpen van Alkmaar, om zo bij te dragen aan een hogere bezetting van de hotels in het buitengebied van de stad. • Daarnaast is er grote behoefte aan tijdelijk huisvesting van seizoenarbeiders. Deze doelgroep maakt ook gebruik van hotels en andere commerciële logiesvormen en draagt daar bij aan de bezetting. Tegelijkertijd laten deze doelgroep en recreatieve doelgroepen (gezinnen, senioren) zich soms moeilijk mengen, wat resulteert in lage reviews en een minder positief imago van de sector in bepaalde gebieden. Het advies is aan ondernemers om hier evenwichtig mee om te gaan. Zo zouden ondernemers kunnen overwegen om zich in bepaalde perioden niet te richten op toeristen als logies-doelgroep.

Plancapaciteit bestemmingsplannen kan marktruimte beïnvloeden Het berekenen van marktruimte heeft vooral tot doel om de gemeente een handvat te geven of men planologisch wil meewerken aan hotelinitiatieven op plekken waar geen hotelbestemming op rust. In die situaties kan de gemeente dus conform haar beleid adviseren of een dergelijk initiatief wel of niet mag worden gerealiseerd. Daarnáást is sprake van capaciteit in bestemmingsplannen waar hotels sowieso gerealiseerd mogen worden (‘harde plancapaciteit’). Als de bestemming in orde is en het hotelplan voldoet aan de bouweisen, moet de gemeente in principe medewerking verlenen. Dit betekent dat dergelijke plannen een deel van de marktruimte – voor zover aanwezig – kunnen innemen, waardoor er geen of nog minder ruimte overblijft voor nieuwe hotelinitiatieven. Op basis van informatie van de gemeente is geïnventariseerd welke plancapaciteit er in de stad Alkmaar is voor hotelinitiatieven binnen bestemmingsplannen. Tabel 21 geeft dat weer.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 47

Tabel 21 Hard plancapaciteit hotels stad Alkmaar BestemmingsNr. plan 1

Westrand Noord

2

Binnenstad Zuid en Oost

3

Binnenstad Centrum

4 Overstad

5

Westrand Zuid

Nadere aanduiding Mogelijkheden locatie hotelbouw Toelichting Gebied nabij kruising Binnen bestemming N9, Bergerweg, 'Gemengd' is verblijfsRobonsbosweg recreatie mogelijk Geldt alleen voor een Gebied globaal binnen Binnen bestemming beperkt deel van de de singels, ten zuiden 'Gemengd' is plinten in dat gebied, van de Laat en ten kleinschalig hotel alleen kleinschalig (max. westen van de Mient mogelijk 20 kamers) en alleen in en de Voordam de eerste bouwlaag Geldt alleen voor een Binnen bestemming beperkt deel van de Globaal het gebied ten 'Gemengd' is plinten in dat gebied, noorden van de Laat kleinschalig hotel alleen kleinschalig (max. mogelijk 20 kamers) en alleen in de eerste bouwlaag Gebied globaal tussen Binnen een deel van de de Noorderkade, bestemming spoorlijn en 'Gemengd-2' is hotel Kwakelkade mogelijk Bestemming 'Gemengd' Binnen de bestemming moet nog worden Gebied globaal tussen 'Gemengd-uit te uitgewerkt. Hotellocatie N9, Doode Vaart en de werken 1' is één betreft meer specifiek Meerweg hotelontwikkeling Olympiapark (zie ook mogelijk hotelbouwplannen)

Alternatief is om aan de bestemmingsplannen toe te voegen dat nieuwe hotels moeten passen binnen een nader vast te stellen hotelbeleid en toetsingskader voor hotelplannen. Het opstellen van dat beleid en toetsingskader is prima mogelijk, mits de gemeenteraad daarmee akkoord gaat. Maar het van toepassing verklaren van dat beleid op vigerende hotelbestemmingen zal niet zonder juridische slag of stoot kunnen verlopen. Beperkt rekening gehouden met regionale ontwikkelingen Dit onderzoek betreft een marktruimteraming die primair op de gemeente Alkmaar is gericht. De vraag naar hotelkamers wordt in grote lijnen bepaald door macroeconomische ontwikkelingen en door lokale ontwikkelingen in Alkmaar. Maar ook de regio heeft invloed op de hotelvraag in Alkmaar. Dat betreft enerzijds ontwikkelingen die de hotelvraag stimuleren, zoals de groei van het kusttoerisme. Anderzijds beïnvloedt (de groei van) het hotelaanbod in de regio de concurrentiepositie van de Alkmaarse hotellerie. We vonden in de omliggende gemeenten plannen voor circa 180 nieuwe hotelkamers. Geen daarvan heeft naar ons oordeel op dit moment een grote kans op realisatie. In die zin wordt er vooralsnog weinig (bedreigende) invloed vanuit de regio op de Alkmaarse hotels verwacht. We zagen echter wel dat al in de huidige situatie de concurrentiekracht van hotels in de regio erg groot is.