Onderzoek 2c. Hotelmarktonderzoek-Alkmaar

Gemeente Alkmaar

Hotelmarkt Alkmaar Onderzoek marktruimte – EINDRAPPORT

9 november 2020

2019-073 rp 01.4

Inhoud 1

Managementsamenvatting

3

2 2.1 2.2 2.3

Aanleiding voor en aanpak van de hotelstudie Onderzoek hotelmarkt handvat voor beoordeling hotelaanvragen Kernvraag: hoeveel marktruimte is er voor hotels c.a. in Alkmaar Aanpak en uitgangspunten onderzoek in hoofdlijnen

8 9 9 9

3 3.1 3.2 3.3

Aanbodanalyse en benchmark Aanbod naar deelgebied Vakantieverhuur en Airbnb in Alkmaar Benchmark hotelaanbod regio Alkmaar

11 12 16 17

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Bezettingsanalyse Bezetting hotelsector algemeen Bed- en kamerbezetting hotelsector Alkmaar – GEMEENTE vs. STAD Bezetting Alkmaar vergeleken met andere gebieden Overnachtingen via vakantieverhuur Enkele andere aspecten hotelbezetting regio

22 23 23 25 26 26

5 5.1 5.2

Hotelinitiatieven Alkmaar Plannen voor 753 nieuwe hotelkamers in de gemeente Alkmaar Plannen voor 181 nieuwe hotelkamers in de schil rond Alkmaar

29 30 31

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Toekomstanalyse vraagmarkten Vraagontwikkeling algemeen Zakelijke (individuele/corporate) markt Toeristische markt MICE-markt Samenvatting prognose 2020-2025 – ZONDER corona-effect

32 33 33 35 37 38

6.6

Effect coronacrisis op de vraagprognoses

38

7 7.1 7.2 7.3

Prognose marktruimte hotelkamers 2020-2025 Normatieve kamerbezetting Marktruimte hotelkamers Alkmaar – ZONDER corona-effect Marktruimte hotelkamers Alkmaar – MET corona-effect

41 42 43 44

8 8.1 8.2

Aanbevelingen Aanbevelingen marktruimte Typen locaties voor hotelontwikkeling

46 47 48

Bijlagen A Definities B B&B’s c.s. in Alkmaar C Hotels in de ‘schil’ D B&B’s c.s. in de ‘schil’ E Feedback uit enquête

50 51 52 53 54 55

Colofon

56

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 2

Hoofdstuk 1 Managementsamenvatting

B&B Pakhuys De Rijp

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 3

Onderzoeksvraag: marktruimte voor nieuwe hotelkamers in Alkmaar Deze samenvatting geeft de resultaten op hoofdlijnen van het onderzoek naar de hotelmarkt in de regio Alkmaar. De vragen die in dit onderzoek worden beantwoord, zijn: 1. Inzicht in het huidige hotelaanbod c.s. in Alkmaar en de omliggende regio. 2. Inzicht in de vraag naar en de bezetting van het kameraanbod in dat gebied. 3. Hoeveel marktruimte is er in Alkmaar voor nieuwe initiatieven voor hotels c.s. 4. Waar, met wat voor hoteltypen en voor welke doelgroepen zou nieuw kameraanbod in Alkmaar het beste tot zijn recht komen.

Rijper Eilanden in De Rijp en Van der Valk Hotel Akersloot. Een ander opvallend kenmerk is de geringe aanwezigheid van ketenhotels. In Alkmaar valt op dat er, vergeleken met veel andere gemeenten van vergelijkbare grootte, veel hotels in of bij de binnenstad liggen en dat er nauwelijks ‘stadsrandhotels’ zijn.

Het onderzoeksgebied betreft de gemeenten Alkmaar, Bergen (NH), Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk, Castricum en Uitgeest (bestuurlijke Regio Alkmaar). De deskresearch voor het onderzoek is afgesloten medio april 2020. Ontwikkelingen na die datum zijn niet verwerkt in het rapport. Omvang hotelaanbod: bescheiden in Alkmaar, omvangrijk in de regio Begin 2020 telde het onderzoeksgebied 2.744 kamers in 192 bedrijven. Van de kamers betreft 90% reguliere hotels; 10% zijn B&B’s, pensions e.d. Van het kameraanbod ligt liefst 57% in de gemeente Bergen (zie tabel), 26% in Alkmaar.

Gemeente Bergen NH Alkmaar Castricum Heerhugowaard Heiloo Langedijk Uitgeest Totaal

Aantal bedrijven 91 63 13 3 4 12 6 192

Aantal kamers 1.576 717 288 69 45 43 6 2.744

Gem. aantal Reviews kamers per Booking accomm. 8,4 17 8,6 11 8,4 22 8,0 23 7,0 11 8,9 4 8,7 1 14

Aandeel kamers 57% 26% 10% 3% 2% 2% 0% 100%

Bronnen: gemeenten onderzoeksgebied, KHN, eigen inventarisatie LAgroup; april 2020

Er zijn vier ‘clusters’ met veel aanbod (zie figuur hiernaast). Kenmerkend is de kleinschaligheid van het aanbod, met gemiddeld 14 kamers per bedrijf. Desalniettemin telt het gebied enkele zeer grote hotels zoals Zuiderduin in Egmond, De

Hotels met 50 en meer kamers Hotels met 20 - 49 kamers

Alkmaar lijkt sinds kort voldoende hotelaanbod te hebben Vergelijking van Alkmaar met een aantal steden in Nederland (benchmark) leert dat de gemeente niet per se meer hotelkamers nodig heeft. Weliswaar had Alkmaar in 2019 18% minder hotelkamers per inwoner dan het gemiddelde van de vergelijkingsgemeenten, maar dat wordt ruim gecompenseerd door het zeer grote en diverse aanbod rondom de stad. Als er al ruimte is voor extra hotelkamers, zou

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 4

een ketenhotel in het lagere middensegment of juist in het topsegment een goede aanvulling zijn op het bestaande aanbod. Met de opening medio 2020 van The Fallon Hotel (een luxe ketenhotel met 102 kamers) en van het Luttik Boutiqehotel, heeft Alkmaar inmiddels haar achterstand weggewerkt en is op de gemiddelde hotelkamerdichtheid van de benchmark uitgekomen. Qua type hotels zijn beide hotels bovendien een goede toevoeging aan het hotelaanbod in de stad. 186.000 hotelovernachtingen en 139.000 verhuurde kamers in gemeente Alkmaar Via een internetenquête zijn hoteliers en pension- en B&B-houders geënquêteerd over onder andere hun bezetting en de segmentering van hun gasten. In Alkmaar was de respons hoog; de respons in de randgemeenten was te laag om daar representatieve conclusies uit te kunnen trekken. Op basis van de enquête kan worden berekend dat in 2019 in de gemeente Alkmaar 186.000 overnachtingen werden geboekt en 139.000 kamers verhuurd in hotels, pensions en B&B’s. Het merendeel (63%) van die overnachtingen is toeristisch; liefst 61% is van buitenlandse herkomst. De belangrijkste herkomstlanden zijn Duitsland (19%) en België (13%).

Hotels c.s. - RevPar (**) € 79 € 69

€ 64 € 59

€ 67

€ 44 € 39

€ 64

€ 63

'Regionaal Nederland' (*)

€ 59 € 54

€ 54 € 49

NH (excl. A'dam/Schip hol)

€ 73

€ 74

€ 49 € 43 € 39

€ 51

€ 40

€ 52

STAD Alkmaar

€ 42 GEMEENTE Alkmaar

€ 34

€ 34 2016

2017

2018

2019

Bron: HOSTA (Horwath HTL) en hotelenquête. HOSTA heeft nog geen cijfers voor 2019. (*) ‘Regionaal NL’ = Nederland exclusief Schiphol en de zes grootste steden. (**) ‘RevPar’ = Revenu per Available Room = gemiddelde logiesopbrengst per beschikbare kamer

Slechte bezetting en kameropbrengst in gemeente Alkmaar De kamerbezetting in Alkmaar groeide de afgelopen jaren maar beperkt. Met gemiddeld 62% in 2019 presteert Alkmaar een stuk slechter dan andere regio’s in Nederland. De STAD Alkmaar doet het weliswaar behoorlijk goed qua kamerbezetting (72% in 2019), maar deze wordt voor de gehele gemeente flink gedrukt door de slechte bezetting van hotels in het buitengebied van de gemeente. Daar komt bij dat zowel de stad als de hele gemeente het een stuk minder goed doen voor wat betreft de gemiddelde logiesopbrengst per kamer. Die ligt 30 tot 45% lager dan in de rest van de provincie Noord-Holland (zonder Amsterdam en Schiphol) (zie de figuur hiernaast). Een investeerder verdient daardoor in Alkmaar beduidend minder aan een hotelexploitatie dan elders in de provincie. Een mogelijke verklaring is het lage aandeel zakelijke overnachtingen in Alkmaar. Het merendeel van de overnachtingen komt uit het toeristisch segment, dat veel prijsgevoeliger is dan het zakelijke segment. Het lage aandeel zakelijk kan te maken hebben met de perifere ligging van Alkmaar en het ontbreken van een drukke doorgaande snelweg langs de stad. Pieken vooral in toeristisch seizoen; ‘zakelijke’ maanden en dagen zwak De hotelkamers in Alkmaar zijn vooral bezet in drukke toeristische perioden, zoals de zomermaanden en weekenddagen.

De slechte bezetting in zakelijke perioden is zorgelijk. 60% van de hotels vindt evenementen belangrijk voor de hotelbezetting, vooral de Kaasmarkt en de diverse loopevenementen in de gemeente Bergen. Gemiddeld zeggen de hoteliers zo’n 70 nachten per jaar vrijwel vol te zitten. Vergeleken met andere gemeenten en regio’s waar wij dit soort onderzoeken doen, is dat aan de lage kant. Vakantieverhuur sterk aanwezig in het onderzoeksgebied Aanbieden van kamers in woningen aan toeristen via verhuursites zoals Airbnb (‘vakantieverhuur’) is sterk in opkomst. Alkmaar telde eind maart 2020 bijna 260 van dergelijke adressen, waarvan 205 tot 230 ‘zuivere’ aanbieders (de rest zijn meestal reguliere B&B’s e.d.). Die realiseerden 25.000 tot 40.000 overnachtingen, bovenop de hiervoor genoemde overnachtingen in de reguliere hotelsector. Na een flinke stijging afgelopen jaren is momenteel, mede door corona, sprake van een

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 5

(w.s. tijdelijke) daling. Voor het gehele onderzoeksgebied – inclusief Alkmaar – schatten wij een aantal van ruim 1.500 adressen voor vakantieverhuur. Dit onderzoek en de coronacrisis De uitkomsten tot nu toe in deze samenvatting betreffen het ‘verleden’. Midden tijdens het onderzoek brak de coronacrisis uit. Het staat buiten kijf dat deze een grote invloed heeft en de komende tijd nog zal hebben op de markt voor verblijfsaccommodaties. De internetenquête werd afgenomen net voor de crisis. In de beantwoording van de vragen is de crisis dan ook niet terug te vinden. Bij de hierna komende onderwerpen zullen wij aangeven in hoeverre en hoe wij rekening houden met deze crisis en de gevolgen daarvan voor de hotelsector. Plannen voor 954 nieuwe hotelkamers in de regio Alkmaar Er waren begin 2020 twaalf initiatieven voor totaal 954 nieuwe hotelkamers in de regio, waarvan 6 plannen met 753 kamers in Alkmaar. Als alle plannen in Alkmaar zouden doorgaan, zou het kameraanbod in de gemeente ruim verdubbelen tot 1.470 kamers. Die kans is echter zeer onwaarschijnlijk. Het gaat hier om zowel harde als zachte plannen. Bij de zachte plannen moeten de ruimtelijke en financiële randvoorwaarden nog worden verkend. Daarnaast zijn vanwege de coronacrisis veel van deze plannen onzeker of staan tijdelijk ‘on hold’.

Hoteliers in de regio waren positief over de toekomst Hoteliers in Alkmaar en de overige gemeenten in het gebied waren positief over de ontwikkeling van de hotelvraag in de komende jaren, zo bleek uit de internetenquête. Vooral over de zakelijke en in iets mindere mate de toeristische vraagontwikkeling was men (zeer) positief. Zoals gezegd, is de enquête gehouden vóór het uitbreken van de coronacrisis. De hoteliers zullen op dit moment een totaal ander beeld van hun eigen toekomst en die van de sector hebben.

1

ZONDER coronacrisis zou vraagmarkt hotelkamers 11% tot 21% groeien tot 2025 Op basis van bronnen als het CPB en NBTC werd tot voor kort uitgegaan van verdere economisch groei en vooral sterke groei van het internationale toerisme, wat een positief zou effect hebben op de vraag naar hotelkamers tot 2025. Voor de toeristische hotelkamervraag raamden wij op basis daarvan een groei van 2,5 4,0% per jaar, voor de individuele zakelijke vraag een gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5 - 2,0% en de MICE-markt1 zou met maximaal 1,5% per jaar kunnen toenemen. Rekening houdend met het aandeel dat elk van deze segmenten heeft in de totale hotelvraag, zou deze groeien met 11% tot 21% tot 2025 ten opzichte van 2019 (gemiddeld 1,7-3,2% per jaar), in respectievelijk een behoudend en een optimistisch scenario. MET coronacrisis resteert slechts 4% groei tot 2025 Op basis van verwachtingen van het CPB en IMF voor wat betreft de algemeeneconomische ontwikkelingen en van Tourism Economics en het NBTC voor specifiek de toeristische ontwikkelingen, hebben wij ons gewaagd aan een voorspelling voor de hotelvraag tot 2025, rekening houdend met de coronacrisis. Daarbij komen wij uit op 4% over de gehele periode, gemiddeld 0,7% per jaar. In dit ‘corona scenario’ hanteren we geen optimistische en behoudende variant.

Tot 2025 beperkte (ZONDER corona-effect) tot geen marktruimte (MET coronaeffect) voor nieuwe hotelkamers in Alkmaar In 2019 realiseerden de hotels in Alkmaar bijna 139.000 verhuurde kamers (de marktruimteberekening gaat uit van kamernachten en niet van overnachtingen). Dat betreft 103.300 verhuurde kamers in de STAD Alkmaar en 35.300 in het BUITENGEBIED van de gemeente. Zonder corona-effect had de vraag kunnen groeien tot 124.000 à 140.000 verhuurde kamers in 2025 in de stad en 35.000 tot 41.000 in het buitengebied. Als wel rekening wordt gehouden met het effect van de corona-crisis, stokt de vraag in 2025 bij 114.000 verhuurde kamers in de stad en 32.000 in het buitengebied.

Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions. Dit is de zakelijke ‘groepsmarkt’, naast de reguliere (individuele) zakelijke markt.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 6

Bij een ‘normatieve’ kamerbezetting2 van 65%, kan de stad Alkmaar bij de genoemde kamervraag in 2025 een aanbod van 523 tot 588 hotelkamers hebben (zonder corona-effect) of 482 kamers met corona-effect. Ten opzichte van de huidige 502 kamers in de stad betekent dit dat, zónder rekening te houden met corona, er marktruimte zou zijn voor 21 tot 86 nieuwe kamers. Maar als er wel rekening wordt gehouden mét de coronacrisis, is er voorlopig géén marktruimte voor nieuwe hotelkamers.

plannen weg te bestemmen, en/of om een restrictief toetsingskader op te stellen voor de vestiging van nieuwe hotels.

Er is dus, mede door de recente opening van The Fallon Hotel, in feite geen enkele marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven in de STAD Alkmaar. De gemiddelde kamerbezetting van de hotels zou anders te ver onder de normbezetting van 65% gaan zakken. Een tijdelijk lagere kamerbezetting hoeft geen probleem te zijn, mits er op termijn uitzicht is op herstel. Een structureel te lage bezetting zal de kwaliteit van het hotelproduct doen afnemen. De gemeente zal dan ook de komende tijd – ook wanneer de coronacrisis voorbij is – zeer terughoudend moeten zijn met het meewerken aan vergunningsaanvragen voor nieuwe hotelkamers. Dezelfde berekening en redenering leidt voor het BUITENGEBIED van Alkmaar – in nog sterkere mate – tot dezelfde conclusie: er is voorlopig geen marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven. Bestemmingplancapaciteit onzekere factor Waar we spreken over medewerking verlenen door de gemeente gaat het om hotelinitiatieven waar de gemeente nog invloed op kan uitoefenen. Daarnáást is sprake van capaciteit in bestemmingsplannen waar zonder gemeentelijke toestemming hotels gerealiseerd kunnen worden (‘harde plancapaciteit’). Dit betekent dat er in werkelijkheid meer kamers zouden kunnen komen dan onze berekeningen toelaten. Er zijn in de stad Alkmaar diverse bestemmingsplannen die expliciet ruimte bieden voor hotelvestiging.

Om die reden raden wij de gemeente aan te onderzoeken of het nuttig of nodig is hotelplancapaciteit in bestemmings-

2

De bezetting waarbij de vraag voldoende kan worden gefaciliteerd en hotels voldoende renderen om continuïteit te waarborgen.

Voorpagina: Grote of Sint-Laurenskerk Alkmaar (foto: DarkReptile via Flickr-CC)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 7

Hoofdstuk 2 Aanleiding voor en aanpak van de hotelstudie

Amrâth Hotel Alkmaar

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 8

2.1

Onderzoek hotelmarkt handvat voor beoordeling hotelaanvragen

De gemeente Alkmaar ziet een groeiend aantal aanvragen voor de vestiging van nieuwe hotels, maar is niet zeker of er voldoende vraag is voor zoveel nieuwe kamers. Weliswaar zijn er regionale afspraken over afstemming van planontwikkeling van verblijfsaccommodaties en heeft de regio Noord-Holland Noord een ontwikkelkader opgesteld voor de vestiging van nieuwe verblijfsrescreatieve voorzieningen (waaronder hotels), maar dit kader biedt de gemeente onvoldoende handvatten om concrete hotelaanvragen te kunnen beoordelen. Het regionale ontwikkelkader ontbeert twee zaken: (1) inzicht in de marktruimte die er in Alkmaar en omgeving is voor nieuwe hotelkamers en (2) de aanduiding van een goed afgebakende regio waarbinnen hotelinitiatieven in Alkmaar zouden moeten worden onderzocht.3

2.2

2.3

Aanpak en uitgangspunten onderzoek in hoofdlijnen

Onderzoeksgebied Het onderzoeksgebied betreft de bestuurlijke Regio Alkmaar, bestaande uit de gemeenten Alkmaar, Bergen (NH), Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk, Castricum en Uitgeest. De eerste vijf gemeenten vallen onder de verzorgingsfunctie van Alkmaar, conform de voormalige Cebuc0-gebiedsindeling.4 De laatste twee gemeenten zijn weliswaar vooral (ook) gericht op Velsen en Beverwijk maar worden toch in het onderzoek meegenomen.

Kernvraag: hoeveel marktruimte is er voor hotels c.a. in Alkmaar

lagroup is gevraagd om te onderzoeken hoeveel marktruimte er is in Alkmaar voor nieuwe hotelkamers. Deze kernvraag is onderverdeeld in vier deelvragen: 1. Wat is de omvang en kwaliteit van het huidige aanbod aan hotels, hostels, B&B’s, shortstay-accommodaties en particuliere vakantieverhuur (Airbnb e.d.) in Alkmaar en de omliggende regio. 2. Hoe heeft de vraag naar en de bezetting van het kameraanbod in dat gebied zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? 3. Hoeveel marktruimte is er komende jaren in Alkmaar voor nieuwe initiatieven voor hotels, hostels, B&B’s, short stay en particuliere vakantieverhuur? 4. Op welke typen locaties in de gemeente (bv. ringweg, historisch centrum) zou dat nieuwe aanbod het beste tot zijn recht komen, met wat voor categorieën hotels en voor welke doelgroepen (toeristisch, zakelijk, congresbezoek c.a.). 3

In het ontwikkelkader wordt de grote geografische regio Noord-Holland Noord (18 gemeenten incl. Texel) ingedeeld in zeven ‘marktgerichte deelregio’s’. De gemeente Alkmaar valt onder de ‘regio Steden’: een niet-geografisch verbonden groep van zes gemeenten: Alkmaar, Hoorn, Enkhuizen, Medemblik, Schagen en Den Helder. Daarbinnen worden de eerste vier gemeenten als een apart ‘cluster’ genoemd van historische steden. In onze ogen is deze indeling onvoldoende geschikt voor een regionaal marktruimteonderzoek omdat deze geen rekening houdt met toe- en afvloeiing binnen de regio.

4

Cebuco-gebieden (tegenwoordig MOA Cebuco-indeling) bestaan uit gemeenten die geconcentreerd zijn rondom een economische verzorgingskern. Dus een cluster van gemeenten waarvan de bewoners voor zaken als een uitgebreid winkelaanbod, werk, (hoger) onderwijs en (gespecialiseerde) medische voorzieningen georiënteerd zijn op een centrale gemeente, in dit geval Alkmaar. Het MOA Cebuco-gebied Alkmaar omvat, naast Alkmaar, de gemeenten Bergen (NH), Heerhugowaard, Heiloo en Langedijk. De gemeenten Langedijk en Heerhugowaard zullen waarschijnlijk begin 2022 fuseren.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 9

Peildata en onderzoeksperiode Als peiljaar is met betrekking tot de bezetting en de vraag (o.a. aantallen overnachtingen en verhuurde kamers) het jaar 2019 genomen. Voor een deel van het cijfermateriaal, zoals sommige landelijke/regionale ontwikkelingen aan de vraagkant, was slechts informatie t/m 2018 beschikbaar. Het hotelaanbod is zo actueel mogelijk weergegeven (peildatum april 2020). De prognose van de hotelmarktruimte betreft de periode 2020 t/m 2025. De deskresearch is afgesloten medio april 2020. Ontwikkelingen na die datum zijn niet verwerkt in het rapport. Methodiek en begeleidingsgroep De beantwoording van de vragen is tot stand gekomen via deskresearch, aangevuld met informatie verkregen via een online-enquête onder hoteliers en B&B-houders (zie hierna). Het onderzoek is uitgevoerd in de periode januari-april 2020 en is begeleid door een begeleidingsgroep waarin enkele van de gemeenten, een vertegenwoordiging van de Alkmaarse hotellerie, Alkmaar Marketing en Koninklijke Horeca Nederland zitting hadden (zie de colofon). Online-enquête Via het programma SurveyMonkey is een internetenquête gehouden onder de hotelsector in het onderzoeksgebied.

Totaal zijn 78 enquêtes uitgezet onder (appartementen)hotels, hostels, B&B’s/pensions en short stay accommodaties (alle met een ondergrens van tenminste 3 kamers en voor zover een mailadres van de betreffende accommodatie was te achterhalen). Gevraagd is onder andere naar segmentering van de gasten, bezetting, kameropbrengst, eventuele vernieuwingsof uitbreidingsplannen en toekomstverwachtingen. Er zijn 18 ingevulde enquêtes (24%) retour gekomen. Tezamen staan deze voor 629 kamers en vertegenwoordigen daarmee 23% van alle 2.744 kamers in de hotelsector in het gebied. In de gemeente Alkmaar bedroeg de respons 56% (404 van de 717 kamers). 5 In hoofdstukken 4 en 6 komen we terug op de uitkomsten van de enquête.

5

Indeling van het rapport In paragraaf 3.1 wordt ingegaan op het aanbod van hotels c.a. in de regio Alkmaar. In paragraaf 3.2 wordt dat aanbod vergeleken met het aanbod in een aantal min of meer vergelijkbare regio’s in Nederland (benchmark). Hoofdstuk 4 geeft een analyse van de bezetting van de hotels c.a. Eerst worden de cijfers gegeven voor de gemeente Alkmaar, dan voor de stad Alkmaar. Vervolgens wordt bekeken hoe de bezetting in Alkmaar zich verhoudt tot die elders in Nederland. In hoofdstuk 5 wordt geïnventariseerd welke initiatieven er zijn voor nieuwe hotels, uitbreiding van hotels of sluiting van hotels in de regio Alkmaar. Hoofdstuk 6 bespreekt een aantal relevante ontwikkelingen in de vraagmarkten voor hotelovernachtingen: zakelijk, toeristisch en meerdaagse bijeenkomsten en evenementen (de zgn. MICE-sector). Op basis van de voorgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk 7 een raming gegeven van de marktruimte die er is voor nieuwe hotelkamers in Alkmaar. Hoofdstuk 8 geeft ten slotte een aantal aanbevelingen op basis van het onderzoek. Managementsamenvatting en definities Voorin het rapport treft u een managementsamenvatting aan van de uitkomsten. In bijlage A is een lijst opgenomen met definities van een aantal in het rapport gebruikte termen. Dit onderzoek en de coronacrisis Midden tijdens het onderzoek brak de coronacrisis uit.

Het staat buiten kijf dat deze een grote invloed heeft en de komende tijd nog zal hebben op de markt voor verblijfsaccommodaties. De internetenquête werd afgenomen net voor de crisis. In de beantwoording van de vragen is de crisis dan ook niet terug te vinden. Wij zullen in het rapport, op plaatsen waar dat opportuun is, aangeven hoe en in welke mate wij rekening houden met deze crisis en de gevolgen daarvan voor de verblijfssector.

We merken op dat van de huidige 717 kamers in Alkmaar er eind 2019 nog maar 609 bestonden (zie hoofdstuk 3; dus feitelijk is de respons in kamers een stuk hoger (66% = 404 van 609 kamers).

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 10

Hoofdstuk 3 Aanbodanalyse en benchmark

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 11 Golden Tulip Hotel Alkmaar Klik hier en voeg via Invoegen Afbeeldingen een foto in. Om te vergroten: klik op een hoek en sleep. Om te verschuiven: klik op Bijsnijden in het rechtertabblad Opmaak.

3.1

Aanbod naar deelgebied

In dit hoofdstuk beschrijven we de huidige omvang, ligging en segmentering van de hotelsector in het onderzoeksgebied Alkmaar. Daarbij beginnen we met een totaalbeeld voor het gehele gebied (paragraaf 3.1.1). Vervolgens gaan we dieper in op het aanbod in de gemeente Alkmaar (3.1.2) en in de regio rondom Alkmaar (de ‘schil’, zie 3.1.3). In paragraaf 3.2 kijken we naar het aanbod vakantieverhuur (zoals Airbnb) in Alkmaar. In paragraaf 3.3 vergelijken we het aanbod in de regio Alkmaar met dat in een aantal vergelijkingsgebieden (benchmark).

Van de kamers ligt het merendeel (74%) in de schil rond Alkmaar. Dat heeft alles te maken met het sterke toeristische karakter van het kustgebied, vooral van de gemeente Bergen. Dat wordt bevestigd als we kijken naar de spreiding over de gemeenten. De gemeente Bergen huisvest liefst 57% van alle kamers in de hotelsector (zie Tabel 2). Alkmaar is met 26% op een flinke afstand tweede. Het grote aandeel van Bergen geldt zowel voor hotelkamers als voor kamers in de andere typen aanbieders. Het lage gemiddeld aantal kamers per accommodatie komt door het grote aantal B&B’s. Tabel 2 Aanbod hotelsector onderzoeksgebied per gemeente

3.1.1 Aanbod gehele onderzoeksgebied Kameraanbod voor 90% in reguliere hotels; Bergen huisvest 57% van de kamers Per april 2020 telt de hotelsector in het onderzoeksgebied 192 bedrijven6 met totaal 2.744 kamers. Van het kameraanbod ligt 90% in reguliere (appartementen)hotels. De overige 10% zijn B&B’s, pensions en enkele woningen die niet onder appartementen en niet onder vakantieverhuur (zoals Airbnb) vallen (zie Tabel 1). Tabel 1

Totalen aanbod hotelsector onderzoeksgebied

Gebied Gemeente Alkmaar Overig onderzoeksgeb. ('schil') Totaal onderzoeksgebied

Type Hotels Hotels Hotels

Gemeente Alkmaar Overig onderzoeksgeb. ('schil') Totaal onderzoeksgebied

Overig (*) Overig (*)

Totaal alle accommodaties

Overig (*)

Gemeente Bergen NH Alkmaar Castricum Heerhugowaard Heiloo Langedijk Uitgeest Totaal

Aantal bedrijven 91 63 13 3 4 12 6 192

Aantal kamers 1.576 717 288 69 45 43 6 2.744

Gem. aantal Reviews kamers per Booking accomm. 8,4 17 8,6 11 8,4 22 8,0 23 7,0 11 8,9 4 8,7 1 14

Aandeel kamers 57% 26% 10% 3% 2% 2% 0% 100%

Bronnen: gemeenten onderzoeksgebied, KHN, eigen inventarisatie LAgroup; april 2020

Gem. aantal Gem.score Aantal Aantal kamers per reviews Aantal bedrijven kamers accomm. Booking bedden 13 618 48 8,3 1.318 48 1.849 39 8,1 3.698 61 2.467 40 5.016 50 81 131

99 178 277

192

2.744

2,0 2,2 2,1

8,9 8,9

230 361 591 5.607

Geen goed beeld van segmentatie naar hotelklasse mogelijk Tot 2015 bestond de Nederlandse Hotelclassificatie (NHC). Deze verplichte hotelclassificatie is opgeheven en in 2017 overgegaan naar de vrijwillige Europese Hotelclassificatie (EHC). Met name voormalige 1- en 2-sterrenhotels doen daar nauwelijks aan mee. Van de 192 bedrijven in het onderzoeksgebied zijn slechts 18 geclassificeerd volgens de EHC. Daarvan zijn er vijf in de klasse 4(-superior) en 13 in de klasse 3(-superior). Samen hebben deze hotels 631 kamers, 23% van het totaal in het onderzoeksgebied. 77% van het aanbod is dus niet geclassificeerd.

Bronnen: gemeenten onderzoeksgebied, KHN, eigen inventarisatie LAgroup; april 2020 (*) B&B's, pensions, appartementen, woningen (exclusief vakantieverhuur zoals Airbnb)

6

Hoewel met behulp van diverse bronnen getracht is een zo compleet mogelijk beeld te krijgen, garanderen we geen volledigheid. Er is een vrij grote dynamiek in met name het aanbod van kleinere bedrijven zoals B&B’s en sommige bedrijven waren slechts met grote moeite vindbaar. Ook voor de

aantallen kamers en bedden staan we niet in. Van sommige bedrijven kom je verschillende aantallen tegen bij verschillende bronnen. Het was niet mogelijk dit voor alle 192 bedrijven te controleren. Toch zijn we ervan overtuigd dat de gepresenteerde cijfers het overgrote deel van het actuele aanbod dekken.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 12

Reviewscore: 8 is het ‘nieuwe normaal’ In Tabel 1 wordt ook het gemiddelde van de recente beoordeling van hotels op Booking gegeven. Daarover kan worden opgemerkt dat, waar ‘men’ vroeger wellicht tevreden was met een cijfer 7 (op een schaal van 1-10), de tegenwoordige consument nauwelijks meer geïnteresseerd is in bedrijven die lager dan een 8 scoren. In die zin doet de regio het goed: de hotels halen gemiddeld een 8,1 tot 8,3; de overige bedrijven – vooral B&B’s – zelfs een 8,9 (hoewel daarvan maar een beperkt aantal is beoordeeld op Booking). Overigens geldt in heel Nederland dat B&B’s vrijwel altijd hoger scoren dan gewone hotels. De genoemde scores zijn niet uitzonderlijk en komen we ook in andere regio’s tegen. Naast Booking zijn er nog diverse andere sites waar hotels op gereviewd worden, zoals Zoover, Trivago, TripAdvsor en Google. We laten die reviews buiten beschouwing. In het algemeen wijken de beoordelingen op die sites niet al te zeer af van die op Booking. Op gemeenteniveau zijn de beoordelingen redelijk gelijk verdeeld (zie Tabel 2). Langedijk dankt het hoge gemiddelde van 8,9 aan het feit dat daar nauwelijks reguliere hotels zijn maar wel veel B&B’s; de lage score van Heiloo komt omdat daar slechts één bedrijf gereviewd is, namelijk Fletcher Hotel Heiloo. Alle vier de Fletcher hotels in de regio hebben een lage score (gemiddeld 6,9).

Voordeel van het grote aantal niet-ketenhotels is dat dit de diversiteit van het aanbod ten goede komt. Voornaamste nadeel is de mindere marktkracht, die – in het algemeen – bij ketenhotels groter is dan bij niet-ketenhotels. Vier hotel’clusters’ in onderzoeksgebied In Figuur 1 zijn alle 33 bedrijven met twintig of meer kamers weergegeven: 12 grote hotels (50+ kamers) en 21 middelgrote (20-49 kamers). Deze 33 bedrijven hebben tezamen bijna 2.200 kamers, bijna 80% van het totale aanbod. Figuur 1 Spreiding grotere hotels (20+ kamers) over het onderzoeksgebied

Weinig kamers in ketenhotels Van de 61 hotels in het gebied zijn er slechts negen ketenhotels (15%). Die negen hotels hebben tezamen 753 kamers, 31% van het kameraanbod in hotels. Vergeleken met veel andere regio’s is dat een erg klein ketenaandeel.7 Overigens zijn niet alle ketenhotels uniforme formulehotels zoals Bastion Hotels of easyHotels. Vaak zijn het (zelfstandige) franchisehotels met een meer eigen gezicht, zoals Amrâth Hotel en The Fallon in Alkmaar, Stayokay Egmond of de diverse Fletcher hotels in het gebied. Hotels met 50 en meer kamers Hotels met 20 - 49 kamers 7

Zo betreft bijvoorbeeld in de regio Zaanstreek-Waterland, waar wij niet lang geleden onderzoek deden, 70% van het kameraanbod ketenhotels. Landelijk is het aandeel kamers in ketenhotels bijna 60% van het totaal.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 13

Er zijn in grote lijnen vier clusters met een relatief groot hotelaanbod te zien: • De stad Alkmaar • Bergen aan Zee • De plaatsen Bergen + Schoorl • Egmond aan Zee. Verder valt op dat in de toekomstige fusiegemeenten Heerhugowaard en Langedijk slechts één hotel met meer dan 20 kamers is (Hotel Hugo). Daarnaast zijn er nog twee andere, grotere lone wolves: Hotel Akersloot en Hotel de Rijper Eilanden.

Ook in Alkmaar weinig ketenhotels Net als voor de hele regio, geldt dat ook Alkmaar niet veel ‘ketenkamers’ heeft. De ketenhotels Amrâth, Golden Tulip en The Fallon (onderdeel van de kleine keten ‘Hotels by Sheetz’) hebben samen 44% van de hotelkamers. Recent zagen we dat in bijvoorbeeld Breda 83% van de kamers ‘ketenkamers’ zijn. Het zegt iets over de aantrekkingskracht – of het gebrek daaraan – van de stad op hotelketens. Verderop komen we hierop terug. Figuur 2 Ligging hotels (dus excl. B&B’s en overige accom.) in de gemeente Alkmaar

3.1.2 Aanbod gemeente Alkmaar Per april 2020 telt de gemeente Alkmaar 63 bedrijven: 13 hotels en 50 B&B’s en overige typen. Dit is inclusief The Fallon Hotel en Boutiquehotel Luttik, die in april 2020 zouden openen, wat vanwege corona werd uitgesteld. Samen tellen die 717 kamers, waarvan het merendeel, 618 kamers, in hotels. Tabel 3 laat de 13 hotels zien. In bijlage B wordt een lijst met de 50 B&B’s en overige bedrijven gegeven. Tabel 3

Aanbod hotels gemeente Alkmaar

Nr. Naam 1 The Fallon Hotel 2 Amrâth Hotel Alkmaar 3 Golden Tulip Hotel Alkmaar 4 Grand Hotel Alkmaar 5 Kings Inn Hotel 6 Hotel Stad en Land 7 College Hotel Alkmaar 8 Familiehotel Alkmaar 9 High5 Hotel-Restaurant 10 Wolf Hotel & Kitchen & Bar 11 Hotel 't Fnidsen 12 Luttik Boutiquehotel 13 Hotel De Rijper Eilanden Totaal hotels Totaal B&B's, appart., woningen Totaalaanbod hotels c.s.

Type Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel 13 50 63

Sterren Reviews EHC (*) Booking Plaats Kamers Bedden 8,7 Alkmaar 102 204 4 8,2 Alkmaar 90 180 4 8,1 Alkmaar 77 150 8,0 Alkmaar 52 100 3 7,9 Alkmaar 47 140 3 8,2 Alkmaar 28 72 8,5 Alkmaar 22 44 8,0 Alkmaar 16 60 Alkmaar 9 18 8,7 Alkmaar 8 16 9,1 Alkmaar 6 12 Alkmaar 6 12 7,5 De Rijp 155 310 4 8,3 gem. review 618 1318 1 8,9 gem. review 99 230 5 717 1548

Hotel De Rijper Eilanden

Hotels met 50 en meer kamers Hotels met 20 - 49 kamers

Hotels met < 20 kamers

Groot aandeel kamers in de binnenstad; weinig stadsrandhotels In Figuur 2 hebben we de ligging van (alleen) de hotels weergegeven. Op twee hotels na (Golden Tulip en Rijper Eilanden) liggen alle hotels in, of vrij dichtbij de binnenstad van Alkmaar. Dat is gunstig, omdat de binnenstad toeristisch aantrekkelijk is en omdat er dan sneller spin-off bestedingen van hotelgasten in de lokale horeca en winkels zullen zijn.

Bronnen: gemeenten onderzoeksgebied, KHN, eigen inventarisatie LAgroup; april 2020 (*) Europese Hotel Classificatie (vrijwillige classificatie sinds 2017) (toevoeging 'sup.' = superior)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 14

Aan de andere kant valt het op dat er nauwelijks ‘stadsrandhotels’ zijn; hotels die gericht zijn op autoverkeer en/of perifere bedrijventerreinen. Eigenlijk is alleen Golden Tulip Alkmaar (en in mindere mate The Fallon Hotel) een dergelijk hotel, dat ook nog als voordeel heeft dicht bij het AFAS Stadion te liggen. Het grote hotel De Rijper Eilanden is door de fusie van de gemeente Graft-De Rijp met Alkmaar onderdeel van de gemeente Alkmaar geworden, maar ligt dermate ver van de stad af (bijna 20 kilometer) dat dit hotel nauwelijks tot het Alkmaarse aanbod kan worden gerekend.

3.1.3 Aanbod ‘schil’ rond Alkmaar Per begin 2020 telt de hotelsector in de rest van het onderzoeksgebied, de ‘schil’ rondom Alkmaar, liefst 129 bedrijven, waarvan 48 hotels en 81 B&B’s en overige typen. Samen tellen die 2.027 kamers, waarvan het grote merendeel, 1.849 kamers, in hotels. In Tabel 4 staan de 25 hotels vanaf 20 kamers. Bijlage C laat alle 48 hotels zien. In bijlage D wordt een lijst met de 81 B&B’s en overige bedrijven gegeven. Tabel 4 Aanbod hotels >= 20 kamers in de schil rond Alkmaar

Van de 50 B&B’s en andere accommodaties, liggen er 28 in de stad Alkmaar. Dat zijn allemaal (hele) kleine, met totaal slechts 39 kamers. De overige 22 B&B’s c.s. in het buitengebied zijn gemiddeld iets groter en hebben samen 60 kamers. Perifere ligging Alkmaar beïnvloedt hotelaanbod We zagen dat in Alkmaar een ‘snelweghotel’ ontbreekt. Veel andere steden van vergelijkbare grootte liggen aan een doorgaande snelweg en hebben vrijwel altijd wel bv. een Van der Valk Hotel in of dichtbij de stad. Van der Valk Hotel Akersloot ligt echter zo’n 12 kilometer van Alkmaar en wordt nauwelijks gepercipieerd als Alkmaars hotelaanbod. Waarschijnlijk verklaart de ‘perifere’ ligging van Alkmaar – zonder een doorgaande snelweg naar een andere grote stad of dichtbevolkte regio – het beperkte snelweghotelaanbod en de geringe aanwezigheid van hotelketens. Beperkt aanbod ‘nichemarkten’; wel aantrekkelijk aanbod familiehotels Er zijn, misschien met uitzondering van Hotel De Rijper Eilanden en het gloednieuwe The Fallon Hotel in de voormalige gevangenis, geen destinatiehotels in Alkmaar (hotels die gasten trekken die in hoofdzaak voor het hotel zelf komen). Wel zijn er relatief veel aantrekkelijke familiehotels met een eigen, al dan niet historisch karakter.

Enkele hotels richten zich op specifieke doelgroepen, zoals het Kings Inn Hotel en Hostel (jongeren, backpackers) en Familiehotel Alkmaar (gezinnen en andere wat grotere gezelschappen). Andere niche hotels, zoals een wellnesshotel of zorghotel, zijn er niet in Alkmaar. Over het geheel genomen biedt Alkmaar dan ook een vrij modaal hotelproduct.

Sterren Reviews Naam EHC (*) Booking Plaats Hotel Zuiderduin 8,5 Egmond aan Zee Hotel Akersloot (Van der Valk) 8,5 Akersloot Hotel Golfzang BV 9,0 Egmond aan Zee Blooming Hotel 4 8,5 Bergen Fletcher Hotel-Rest. Marijke 6,9 Bergen Fletcher Hotel Jan van Scorel 7,2 Schoorl Hotel Heer Hugo/Hotel Jules 7,5 Heerhugowaard Hotel 1900 7,3 Bergen Strandhotel Nassau 3 sup. 8,0 Bergen aan Zee Fletcher Hotel-Restaurant Heiloo 7,0 Heiloo Hotel Victoria 3 sup. 8,3 Bergen aan Zee Stayokay Egmond 8,0 Egmond-Binnen Hotel Meyer 3 sup. 8,3 Bergen aan Zee Hotel de Vassy 8.8 Egmond aan Zee Hotel De Boei 8,1 Egmond aan Zee Restaurant Hotel Merlet 4 sup. 8,9 Schoorl Strandhotel Camperduin 8,2 Schoorl H.C.R. Hof van Schoorl Schoorl Hotel Zee Bergen 8,3 Bergen Huize De Duinen hotel-appart. 7,9 Bergen aan Zee H.C.R. Prins Maurits 8,5 Bergen aan Zee Fletcher Badhotel Egmond a/Zee 6,4 Egmond aan Zee Hotel De Dennen 3 8,5 Egmond aan Zee Huize Koningsbosch 4 8,7 Bakkum Hotel Fase Fier eten en drinken 8,1 Castricum

Kamers Bedden 365 730 210 420 144 288 130 260 88 176 86 172 50 100 40 80 40 80 40 80 38 76 38 76 37 74 28 56 28 56 28 56 26 52 25 50 23 46 23 46 23 46 22 44 21 42 20 40 20 40

Bronnen: gemeenten onderzoeksgebied, KHN, eigen inventarisatie LAgroup, maart 2020 (*) Europese Hotel Classificatie (vrijwillige classificatie sinds 2017) (toevoeging 'sup.' = superior)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 15

Over het hotelaanbod rondom Alkmaar valt het volgende op te merken: • Het is een omvangrijk aanbod, zeker voor zo’n relatief dunbevolkt gebied. De hotels zijn dan ook vooral sterk afhankelijk van (congres)toerisme en veel minder van de corporate markt. • In kwaliteit is het een breed en divers aanbod. Van budgetkamers, zoals Stayokay Egmond, tot luxe en bijzondere (destinatie)hotels, zoals blooming Hotel en Restaurant Hotel Merlet (1 Michelinster). Van hotels met duin- of bosligging tot hotels in historische dorpskernen, zoals diverse hotels in Bergen. • Ook zijn er vier zeer grote hotels met 100+ kamers, zoals Hotel Zuiderduin in Egmond (365 kamers) en Van der Valk Hotel Akersloot (210 kamers). • Er zijn diverse hotels met een uitgebreid zalenaanbod, zoals Zuiderduin, Akersloot en blooming. Die richten zich zowel op de dagmarkt voor trainingen, vergaderingen en seminars e.d. als op de meerdaagse conferentiemarkt. • Slechts zes van de 48 hotels zijn ketenhotels, met samen 484 kamers (26% van het totale hotelkameraanbod in de schil). • We zagen al dat de gemiddelde reviewscore vrijwel gelijk is aan die in Alkmaar. Samenvattend beschouwen we het hotelaanbod in de regio rondom Alkmaar als een zeer ruim en gevarieerd aanbod, met een sterke (congres)toeristische aantrekkingskracht.

Er zal vrijwel zeker afvloeiing zijn van (ook zakelijke) hotelvraag vanuit Alkmaar naar de hotels rondom de stad.

3.2

Vakantieverhuur en Airbnb in Alkmaar

Vakantieverhuur sterk groeiend fenomeen Het laatste decennium is het fenomeen ontstaan van het aanbieden en verhuren van kamers aan (zakelijke) toeristen via verhuursites zoals Airbnb. Veelal wordt dat ‘vakantieverhuur’ genoemd. De aangeboden kamers zijn deels legale als B&B geregistreerde kamers, maar het betreft vooral een aanzienlijk aantal kamers en woningen die door particulieren op ‘niet-commerciële’ basis worden aangeboden.

8

Hoewel dergelijke websites aanslaan bij de toerist, geven commerciële aanbieders van kamers aan dat er sprake is van oneerlijke concurrentie door deze aanbieders. Zij dragen immers niet altijd toeristen- en winstbelasting af en hoeven veelal ook niet te voldoen aan voorwaarden en veiligheidsregels die voor commerciële kameraanbieders wel van toepassing zijn. Dit kan tot een ongelijk speelveld leiden. Tegelijkertijd lijkt er een zekere mate van ‘professionalisering’ gaande in de ‘particuliere’ vakantieverhuurmarkt. Steeds meer vastgoedeigenaren, professionele bemiddelaars en andere marktpartijen gebruiken het platform om inkomsten te genereren. Er is enerzijds sprake van een steeds verdere acceptatie/gebruik van Airbnb door algemeen publiek maar ook door zakelijke gasten. Daar staat tegenover dat er steeds meer verzet komt tegen deze uiting van de ‘deel’economie, met name vanwege de overlast in woonomgevingen en het opdrijvend effect op de woningprijzen in sommige steden. Veel van de toekomstige ontwikkeling van vakantieverhuur hangt af van hoe overheden om (zullen) gaan met regelgeving rondom particuliere verhuur én de handhaving daarvan. In veel steden in en buiten Nederland vinden daarover momenteel discussies plaats.

In Alkmaar terugval vakantieverhuuraanbieders na periode van sterke groei De site AirDNA doet wereldwijd onderzoek naar en houdt data bij van vakantieverhuur, waaronder die van Airbnb. Hoewel het dus niet om door Airbnb zelf verstrekte data gaat, lijkt AirDNA voldoende betrouwbaar om op basis van hun data conclusies te trekken. Volgens AirDNA telde Alkmaar begin Q2 2020 bijna 260 adressen voor vakantiehuur. Daarvan staan er ruim 240 op Airbnb en bijna 30 op Vrbo,8 inclusief dubbeltellingen voor adressen die op beide sites staan. Figuur 3 op de volgende pagina geeft de ontwikkeling in Alkmaar weer sinds begin 2017. Opvallend daaraan is dat er sinds najaar 2019 sprake is van een daling van

Vrbo (oorspronkelijk VRBO, Vacation Rentals by Owner) is onderdeel van HomeAway, dat weer onderdeel is van Expedia.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 16

het verhuuraanbod. Die signalen krijgen we weliswaar ook elders uit Nederland, maar het lijkt hier een forse afname. Mogelijk dat de coronacrisis daar mede de oorzaak van is. Verder zie je in de grafiek een logisch patroon waarin steeds in Q3 – de zomerperiode – het aanbod relatief hoog is. We merken op dat in deze cijfers dubbeltellingen zitten: er staan diverse B&B’s op Airbnb die al bij het reguliere aanbod in paragraaf 3.1 zijn meegenomen. Ook komen diverse adressen meerdere keren voor op de site. Uit LAgroup-onderzoeken in andere regio’s blijkt dat er veelal zo’n 10-20% dubbele vermeldingen en regulier aanbod is. Dit betekent dat er op dit moment zo’n 200 tot 225 ‘zuivere’ aanbieders voor vakantieverhuur in Alkmaar zijn. Dat betreft zowel gedeelten van woningen als hele woningen. Bovendien is er een grote variatie wat betreft beschikbaarheid voor verhuur: sommige adressen zijn het hele jaar te huren, andere slechts enkele weken per jaar. Figuur 3 Ontwikkeling 2017-2020 aanbod vakantieverhuur in Alkmaar

Adressen Airbnb en Vrbo in Alkmaar 450

405

400

349

350

299

300 250

263

309 267

265

341 307

298

327

331 256

203

200 150 100 50 0

Bron: AirDNA. Bewerking: LAgroup (2020). Cijfers exclusief correcties voor B&B’s en dubbeltellingen

In hoofdstuk 4 kijken we hoe de hotels, B&B’s en de vakantieverhuurders in Alkmaar bezet zijn.

Ook veel aanbod vakantieverhuur in de schil rond Alkmaar We hebben daar verder geen analyse van gedaan, maar in de gemeenten rondom Alkmaar zijn ook nog eens zo’n 750 adressen voor vakantieverhuur, volgens AirDNA. Van Bergen (a/Zee) en Schoorl waren op AirDNA geen gegevens beschikbaar; wel van de voormalige gemeente Egmond. Inclusief Bergen en Schoorl zou het vakantieverhuuraanbod in het gehele onderzoeksgebied – ook inclusief Alkmaar – wel eens kunnen oplopen tot ruim 1.500 adressen (inclusief dubbeltellingen met regulier aanbod).

3.3

Benchmark hotelaanbod regio Alkmaar

Vergelijking hotelaanbod regio Alkmaar met zeven andere regio’s Wat kan gezegd worden over het hotelaanbod in de regio Alkmaar in absolute zin? Wijkt dat wezenlijk af van de rest van Nederland qua samenstelling naar hotelklassen? Zijn er bovengemiddeld veel of weinig kamers? De antwoorden op deze vragen kunnen een indicator vormen voor het aanwezig zijn van (extra) marktruimte dan wel overaanbod. Om dit te kunnen beoordelen, is het hotelaanbod in de regio Alkmaar vergeleken met dat in een selectie van andere regio’s. Deze zijn gekozen in samenspraak met de begeleidingsgroep. Criteria daarbij waren de omvang van de kerngemeenten, de verzorgingsfunctie en mate van verstedelijking van de gemeenten, het historisch karakter en de toeristische functie. Op basis daarvan is gekozen voor de volgende zeven gemeenten, die alle zeven kerngemeente van een MOA Cebuco-gebied zijn (zie voor toelichting voetnoot 4 op pagina 9 en zie Figuur 4): • Delft • Deventer • Dordrecht • Gouda • Haarlem • Leiden • Zwolle.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 17

Figuur 4 Vergelijkingsregio’s (*) benchmark hotelaanbod regio Alkmaar

Zwolle

Alkmaar

Haarlem

Leiden Deventer Gouda Delft Dordrecht (*) De gebieden Alkmaar en Haarlem overlappen omdat Castricum en Uitgeest tot beide gebieden zijn gerekend. Vergelijkingsgebied Haarlem is exclusief gemeente Haarlemmermeer.

In de benchmark kijken we naar het aanbod en de segmentatie per 20199 en de ontwikkeling vanaf 2014, gerelateerd aan het aantal inwoners.10 Het huidig aanbod in de gemeente Alkmaar zetten we af tegen dat van het gemiddelde van de zeven andere kerngemeenten. Daarnaast vergelijken we ook het aanbod in de regio rond Alkmaar (randgemeenten = ‘schil’) met dat van het gemiddelde van de schil van de zeven andere regio’s (randgemeenten). Omdat de gemeente Haarlemmermeer, door de aanwezigheid van Schiphol, naar verhouding extreem veel hotelkamers heeft (ruim 7.400 in 2019; 36% van álle 20.700 hotelkamers in ál de acht gebieden samen), hebben we deze gemeente uit

9

Cijfers 2020 zijn nog niet beschikbaar. Bron is HorecaDNA, dat de datafunctie van het niet meer bestaande Bedrijfschap Horeca en Catering heeft overgenomen.

de benchmark gehaald. De cijfers van Haarlemmermeer zouden anders het beeld onevenredig sterk beïnvloeden. Beperkt aanbod in de gemeente Alkmaar, zeer groot aanbod in schil Alkmaar Eind 2019 telde het onderzoeksgebied Alkmaar – toen nog exclusief The Fallon Hotel en Luttik Boutiquehotel) 2.359 kamers in hotels. Volgens HorecaDNA was dat laatste aantal 2.368 in 2019. Er kunnen (kleine) verschillen zijn tussen de eerder genoemde kameraantallen en het aantal kamers dat in de benchmarkcijfers wordt gebruikt. Dat heeft te maken met de aard van die laatste cijfers. Hierin zitten geen B&B’s en ook niet alle appartementen(hotels). De gebieden onderling zijn echter wel goed vergelijkbaar. Per 10.000 inwoners had de gemeente Alkmaar 44 hotelkamers in 2019 (dichtheid). Voor het gehele onderzoeksgebied waren dat er 81, waaruit al blijkt dat het aanbod in de randgemeenten (per inwoner) veel groter is (102 hotelkamers per 10.000 inwoners) dan in de gemeente Alkmaar. Figuur 5 op de volgende pagina toont de verschillen tussen Alkmaar en de benchmark. Direct valt op dat in het gebied Alkmaar het hotelkameraanbod per 10.000 inwoners veel groter is dan in de vergelijkingsgebieden (81 vs. 49; zie de rechterkolommen). Dat wordt volledig verklaard door het grote kameraanbod in de schil rond Alkmaar (middelde kolommen).

De kerngemeente Alkmaar zelf (linkerkolommen) had in 2019 juist minder hotelkamers dan de andere kerngemeenten (44 vs. 53 kamers per 10.000 inwoners, -/- 18%). De schil rond Alkmaar heeft ruim meer dan het dubbele aanbod (+ 120%), vergeleken met de randgemeenten van de vergelijkingsgebieden. Per saldo ligt het hotelkameraanbod per inwoner in het gehele onderzoeksgebied Alkmaar 65% hoger dan dat in de vergelijkingsgebieden.

10

We onderkennen dat er geen directe relatie bestaat tussen inwoneraantal en hotelaanbod, maar we zien het inwoneraantal als een indicator van de omvang van de gemeente/regio in brede zin. De dichtheidsbenadering vergroot in ieder geval de vergelijkbaarheid van de cijfers tussen de gebieden.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 18

de corporate markt in dat gebied juist zwakker is. De hotels in de schil moeten het dus vooral – wat we al eerder constateerden – hebben van de toeristische markt en zakelijke groepen (MICE-markt, zie bijlage A).

Figuur 5 Aantal hotelkamers per 100.000 inwoners (2019)

Dichtheid hotelkamers - per gebied (2019) 102

Figuur 6 Gemiddeld aantal aanwezige banen per inwoner (2019)

100

81

Banendichtheid - per gebied (2019)

80

Alkmaar

60

0,54

53 46

44

49

Gemiddelde benchmark

40 20 Kerngemeente

Schil

Totaal onderzoeksgebied

Bron: HorecaDNA. Bewerking: LAgroup (2020)

Dubbel effect: meer kamers, minder banen in schil rond Alkmaar Traditioneel is de corporate markt (individuele zakelijke overnachtingen) een belangrijk marktsegment voor de hotellerie.11 Het aantal banen in een gebied is een indicator van de omvang van het bedrijfsleven. We vergeleken de verschillende gebieden met elkaar op basis van de banendichtheid: het aantal in het gebied aanwezig banen, gemiddeld per inwoner. Hoe hoger dat getal is, des te sterker het bedrijfsleven en des te meer eigen werkgelegenheid er in het gebied is. Kijken we naar Figuur 6, dan blijkt de banendichtheid van de gemeente Alkmaar vrijwel gelijk te zijn aan die van de andere kerngemeenten. Voor de schil rond Alkmaar is de dichtheid (0,35 banen per inwoner) echter 18% lager dan voor de schillen rond de andere gemeenten (0,43 banen per inwoner). Dat betekent dat, terwijl de schil rond Alkmaar veel méér hotelkamers heeft dan de andere schillen, 11

0,60

Gemiddeld aantal banen per inwoner

Aantal hotelkamers per 10.000 inwoners

120

0,55 0,47

0,50

0,43 0,40

0,42

0,35

Alkmaar

0,30

Gemiddelde benchmark

0,20 0,10 Kerngemeente

Schil

Totaal onderzoeksgebied

Bron: LISA. Bewerking: LAgroup (2020)

Gemeente Alkmaar veel, rest gebied juist minder 4-sterrenkamers Hoewel het aantal geclassificeerde bedrijven relatief laag is (ongeveer 1/3 deel van de hotels doet mee aan de Europese Hotelclassificatie en circa 50% van de hotelkamers is geclassificeerd), kunnen we toch wel iets zeggen over de onderlinge verhoudingen tussen de gebieden qua sterrenklassen. We verwijzen daarvoor naar Figuur 7 en Figuur 8 op de volgende pagina. Daaruit blijkt dat de gemeente Alkmaar vooral 4-sterrenkamers heeft en naar verhouding heel weinig 3-sterrenkamers. Qua budgetkamers (1-2 sterren) en zeer luxe kamers (5-sterren) is er

Uit het jaarlijkse HOSTA-onderzoek blijkt, voor de circa 50.000 hotelkamers die in dat onderzoek zijn vertegenwoordigd, dat in 2018 gemiddeld 22% van hun gasten individuele zakenmensen waren. Voor hotels buiten Amsterdam was dat zelfs 27%.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 19

weinig verschil. In de schil rond Alkmaar is het juist andersom. Daar zijn naar verhouding meer 3-sterrenkamers en minder 4-5 sterrenkamers. Figuur 7 Segmentering hotelkamers naar sterrenklasse - kerngemeenten

Hotelkamers naar EHC-sterren KERNGEMEENTEN 76% 55% 42%

Figuur 9 Ontwikkeling dichtheid hotelkamers, per kerngemeente

24% 0%

3%

1-2 sterren

0% 3-sterren

Alkmaar - kerngemeente

4-sterren

5-sterren

Benchmark - kerngemeent

Bron: HorecaDNA. Bewerking: LAgroup (2020)

Figuur 8 Segmentering hotelkamers naar sterrenklasse – randgemeenten

Hotelkamers naar EHC-sterren - 'SCHIL' 100% 90% 74%

80% 65%

70% 60%

80 Delft

70

Leiden

60

Haarlem

50

Zwolle

40

Alkmaar

30

Dordrecht

20

Gouda

10

Deventer

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

35%

30%

21%

20% 0%

90

Bron: HorecaDNA. Bewerking: LAgroup (2020)

50% 40%

10%

Dichtheid hotelkamers - KERNGEMEENTEN

1%

Aantal hotelkmaers per 10.000 inwoners

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Hotelkamerdichtheid individuele gemeenten en gebieden fluctueert sterk De gemeente Alkmaar had in 2019 weliswaar een kleiner hotelkameraanbod dan de gemiddelde kerngemeente van de benchmark (zie Figuur 5), maar er zijn flinke verschillen tussen de kerngemeenten onderling, zo blijkt uit Figuur 9. Zo hebben Delft, Leiden en (sinds enkele jaren) Haarlem rond de 60% meer hotelkamers per inwoner dan Alkmaar. Maar Gouda en Deventer hebben zo’n 40% mínder hotelkamers per inwoner dan Alkmaar. Zwolle en Dordrecht lijken qua hotelkameraanbod het meeste op Alkmaar. Welk hotelaanbod passend is, heeft dus ook te maken met individuele sterkten (en zwakten) van gemeenten én van toeristische en zakelijke kansen en ambities. Het gemiddelde is niet per se de norm…

0%

1%

1-2 sterren

0% 3-sterren Alkmaar - schil

Bron: HorecaDNA. Bewerking: LAgroup (2020)

4-sterren Benchmark - schil

5%

Wat verder opvalt aan Figuur 9 is dat, terwijl in Nederland het totale aantal hotelkamers al jaren gestaag toeneemt, het aanbod in de vergelijkingsgemeenten – uitgezonderd Haarlem – min of meer stil staat.

5-sterren

We kijken hierna hoe dat zit bij de randgemeenten. Uit Figuur 10 blijkt dat ook in de randgemeenten de aanbodontwikkeling vrijwel stil blijkt te staan. In de schil van Alkmaar is de kamerdichtheid zelf met 3% gedaald sinds 2014. De figuur laat

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 20

overduidelijk zien dat de schil van Alkmaar bij verre het grootste kameraanbod per inwoner heeft van alle gebieden. Voor Leiden en Haarlem geldt dat zowel de kerngemeente als de schil een hoge kamerdichtheid hebben. Voor de schil zal dat te maken hebben met de kustligging van beide gemeenten. Net als Alkmaar hebben zij enkele sterke toeristenplaatsen, zoals Noordwijk en Zandvoort, in hun achtertuin. De ‘schil’ van Delft bestaat slechts uit één kleine gemeente, dus de lage positie van Delft zegt niet veel. Figuur 10

Ontwikkeling dichtheid hotelkamers, per ‘schil’

Aantal hotelkamers per 10.000 inwoners

Dichtheid hotelkamers - SCHIL (randgemeenten) 120 100

Alkmaar Leiden

80

Haarlem Deventer

60

Zwolle 40

Gouda Dordrecht

20

In zijn algemeenheid kan uit de benchmark worden geconcludeerd dat de gemeente Alkmaar, afgezet tegen een aantal vergelijkbare gemeenten, niet per se meer hotelkamers nodig heeft. Weliswaar had de gemeente zelf in 2019 18% minder hotelkamers dan het gemiddelde van de vergelijkingsgemeenten, maar dat wordt ruim gecompenseerd door het zeer grote aanbod rondom de stad. Als er – los van de coronacrisis – bijzondere ontwikkelingen zijn in Alkmaar die met name meer zakelijke vraag tot gevolg kunnen hebben, dan zou er mogelijk ruimte kunnen ontstaan voor extra hotelkamers. We onderzoeken in hoofdstuk 6 of dergelijke ontwikkelingen in Alkmaar aan de orde zijn. Een ketenhotel in het lagere middensegment of juist in het topsegment zou dan een aanvulling zijn op het bestaande aanbod. NB Met de komst medio 2020 van The Fallon Hotel – een luxe boutique hotel dat onderdeel uitmaakt van de kleine keten Hotels by Sheetz – en Luttik Boutiquehotel is zowel kwantitatief als kwalitatief het verschil met de benchmark volledig teniet gedaan. Door de toevoeging met 108 kamers heeft de gemeente Alkmaar momenteel geen 18% lagere maar 1% hogere hotelkamerdichtheid dan de benchmark, namelijk 54 hotelkamers per 10.000 inwoners.

Delft

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: HorecaDNA. Bewerking: LAgroup (2020)

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 21

Hoofdstuk 4 Bezettingsanalyse

King’s Inn City Hostel Alkmaar

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 22

4.1

Bezetting hotelsector algemeen

Beperkt regionale maar geen lokale openbare statistieken over hotelvraag De bezetting is een belangrijke indicator voor het presteren van een hotel. Soms wordt daarvoor de bedbezetting (BB%) ofwel slaapplaatsbezetting gehanteerd, onder andere door het CBS. De hotellerie zelf gebruikt meestal het begrip kamerbezetting (KB%). Bezettings- en overnachtingscijfers van individuele hotels zijn in Nederland niet publiek beschikbaar. Er zijn vrijwel geen hotels die deze gegevens uit eigen initiatief publiceren. De enige landelijke instantie die structureel overnachtingsstatistieken bijhoudt, is het CBS. Die hanteert de laatste jaren echter een dermate kleine steekproef, dat cijfers over dit onderwerp niet beschikbaar zijn op het niveau van kleine regio’s of gemeenten. Naast enkele zeer grote steden, is de provincie het kleinste regionale niveau waarop sinds 2012 bezettingscijfers beschikbaar zijn. Om voor Alkmaar redelijk bruikbare cijfers te krijgen, hebben we de data voor de provincie NoordHolland én voor geheel Nederland genomen, maar beide zonder Amsterdam, vanwege het zeer grote aanbod en de zeer hoge hotelvraag in die stad. Toeristenbelasting Alkmaar en regio levert geen bruikbare informatie In Alkmaar wordt sinds 2017 toeristenbelasting geheven, op basis van het aantal overnachtingen.

Het totaal aantal overnachtingen per jaar is wel bekend, maar er worden door de heffende instantie geen gegevens per type accommodatie bekend gemaakt. Helaas is daardoor geen inzicht in specifiek het aantal hotelovernachtingen in Alkmaar beschikbaar voor het onderzoek. Voor de randgemeenten zijn, op basis van de toeristenbelasting, alleen overnachtingscijfers van Langedijk, Castricum en Bergen bekend, maar ook dat is inclusief andere logiesvormen. Die geven dus geen inzicht in het hele onderzoeksgebied en ook niet specifiek in de hotelsector. Enquête onder hotels representatieve bron voor de gemeente Alkmaar De belangrijkste bron voor de lokale hotelbezetting is daarmee de gehouden internetenquête onder hoteliers. Deze had een respons van 24% van alle hotel- en

B&B-kamers in het onderzoeksgebied Alkmaar. Voor sec de gemeente Alkmaar bedroeg de respons 66% van de kamers, voor de rest van de gemeenten 11%. De gegeven antwoorden zijn daarmee voor de gemeente Alkmaar voldoende representatief om betrouwbare conclusies met betrekking tot de bezetting, segmentatie en dergelijke te trekken. Voor de schil van Alkmaar is er onvoldoende representativiteit en kunnen we hooguit wat voorzichtige indicaties geven.

4.2

Bed- en kamerbezetting hotelsector Alkmaar – GEMEENTE vs. STAD

186.000 overnachtingen in 2019 in de GEMEENTE Alkmaar Tabel 5 en Tabel 6 hierna vatten de voornaamste uitkomsten van de enquête samen voor de gemeente Alkmaar. Zoals gezegd kunnen we deze gegevens niet verstrekken voor de schil rond Alkmaar, vanwege onvoldoende deelname aan de hotelenquête. We merken op dat het aantal verhuurde kamers en het aantal overnachtingen door ons is berekend, op basis van de beantwoording van vragen over de kamerbezetting en het gemiddeld aantal gasten per kamer. De voornaamste conclusies uit dit overzicht zijn: • De kamerbezetting in de gemeente Alkmaar is de afgelopen drie jaren beperkt gestegen, tot een niveau van 62% in 2019. De bedbezetting is toegenomen tot 38% in 2019. Hoe de bezetting zich tot andere gebieden verhoudt, bespreken we verderop. • Er zijn bijna 139.000 kamers verhuurd en 186.000 overnachtingen geboekt in 2019. Gemiddeld heeft een verhuurde kamer 1,34 gasten. Dat betekent veel éénpersoonsgebruik, wat zou moeten duiden op een vooral zakelijk karakter van het hotelgebruik. • Dat blijkt echter niet uit het aandeel van 37% zakelijke overnachtingen. Met 63% zijn toeristische gasten sterk in de meerderheid. Wel is het zo dat een flink deel van de toeristische gasten groepstours betreft, die ook vaak gebruik maken van éénpersoonskamers. Dat kan (deels) het lage gemiddeld aantal gasten per kamer verklaren.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 23

• Een fors deel van de overnachtingen (61%), betreft buitenlandse gasten. De verdeling daarvan is als volgt: – 19% Duitsland – 13% België – 7% Verenigd Koninkrijk – 12% rest van Europa – 10% rest van de wereld. Tabel 5

Kerngegevens hotelbezetting en hotelvraag GEMEENTE Alkmaar

Hotels GEMEENTE Alkmaar Aantal kamers incl. b&b's Kamerbezetting Aantal verhuurde kamers

2016 549 57% 113.800

2017 569 60% 125.500

2018 589 60% 129.700

2019 609 62% 138.600

Gem. aantal gasten/verhuurde kamer Aantal bedden incl. b&b's Bedbezetting Aantal overnachtingen

1.201 35% 152.700

1.245 37% 168.500

1.288 37% 174.100

1,34 1.332 38% 186.000

Bron: internetenquête hotels gemeente Alkmaar. Bewerking: LAgroup (2020)

qua segmentering wijken die nogal af van de stad. Om te kijken hoe de stad zelf het doet, hebben we dezelfde analyse als hiervoor gedaan voor alleen de hotels en B&B’s die binnen de plaats (stad) Alkmaar liggen. Dat is dus exclusief bedrijven in o.a. Grootschermer, Zuidschermer, Graft en De Rijp. De resultaten van die analyse staan in Tabel 7 en Tabel 8. Tabel 7 Kerngegevens hotelbezetting en hotelvraag STAD Alkmaar Hotels STAD Alkmaar Aantal kamers incl. b&b's Kamerbezetting Aantal verhuurde kamers

2016 349 66% 84.600

2017 364 72% 95.600

2018 379 72% 99.000

2019 394 72% 103.300

Gem. aantal gasten/verhuurde kamer Aantal bedden incl. b&b's Bedbezetting Aantal overnachtingen

782 40% 114.700

816 44% 129.600

849 43% 134.200

1,36 883 43% 140.100

Bron: internetenquête hotels gemeente Alkmaar. Bewerking: LAgroup (2020)

Tabel 8 Segmentering hotelovernachtingen STAD Alkmaar

Toeristisch Zakelijk

Stad Alkmaar Aandeel Overn. 52% 72.900 48% 67.200

Totaal

100%

140.100

Nederlands Buitenlands

43% 57%

60.200 79.900

Totaal

100%

140.100

Segmentering 2019

Tabel 6 Segmentering hotelovernachtingen GEMEENTE Alkmaar

Toeristisch Zakelijk

Gemeente Alkmaar Aandeel Overn. 63% 116.500 37% 69.500

Totaal

100%

186.000

Nederlands Buitenlands

39% 61%

71.700 114.300

Totaal

100%

186.000

Segmentering 2019

Bron: internetenquête hotels gem. Alkmaar. Bewerking: LAgroup (2020)

140.000 overnachtingen in 2019 in de STAD Alkmaar De cijfers van de gemeente Alkmaar worden nogal beïnvloed door de resultaten van hotels en B&B’s die (soms ver) buiten de stad liggen. Zowel qua bezetting als

Bron: internetenquête hotels gem. Alkmaar. Bewerking: LAgroup (2020)

De voornaamste conclusies uit dit overzicht zijn: • De kamerbezetting in de stad Alkmaar is de laatste jaren niet gestegen, maar ligt met 72% in 2019 wel een stuk hoger dan voor de gemeente als geheel. • Datzelfde geldt voor de bedbezetting (43% in 2019) • Parallel aan de toename van het aanbod is de vraag mee gestegen.

9 november 2020 - 2019-073 rp 01.4 | 24

• Dit resulteert in 103.000 verhuurde kamers en 140.000 overnachtingen in 2019. • Het gemiddelde van 1,36 gasten per verhuurde kamer wijkt nauwelijks af van het gemiddeld van de gehele gemeente. • Het aandeel zakelijke overnachtingen ligt met 48% een stuk hoger dan voor de hele gemeente en bevestigt het meer zakelijke karakter van de stad Alkmaar. • In de stad betreft 57% van de overnachtingen buitenlandse gasten. De verdeling daarvan staat hieronder. Het aandeel België en VK is opvallend lager in de stad dan in de gehele gemeente. – 20% Duitsland – 7% België – 5% Verenigd Koninkrijk – 15% rest van Europa – 10% rest van de wereld.