Onderzoek 2b. Stec rapport Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar

5% 10% 30 - 40%

Centrum / Stationsgebied Snelweg / Uitvalswegen Bedrijventerreinen Overig

40 - 50%

Bron: Vastgoeddata, 2018; Vastgoedjournaal, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019

24

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

STERKE GROEI IN FLEXIBELE KANTOORCONCEPTEN Kantoorwerk wordt steeds meer ingevuld op locaties en in gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad, zonder langlopende huurcontracten. Zowel zzp’ers als bedrijven zoeken flexibele opties in zogenaamde serviced offices en in gebouwen die zijn ingericht op co-working. Flexibele kantoorconcepten in Nederland groeien snel in aantal en marktaandeel. De verwachting is dat het marktaandeel van flexibele kantoorconcepten de komende jaren verder toeneemt. Ook binnen de markt voor flexconcepten zien we voorkeur voor centrum/stationslocaties, in een aantrekkelijke mix van kantoorruimte, voorzieningen en wonen. De opkomst van flexconcepten heeft mogelijk invloed op de ontwikkeling van het kantoorquotiënt (aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon), al is dat in de cijfers tot nu toe nog niet terug te zien. Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker speelt een steeds grotere rol in de Nederlandse kantorenmarkt. Flexibele kantoorconcepten spelen daar slim op in. De “hotellisering” van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flexibele kantoorconcepten, maar zal meer en meer de standaard worden op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Dit maakt ook dat het onderscheid tussen flexibele kantoorconcepten en de reguliere verhuur van kantoorruimte op lange termijn minder groot zal zijn.

Kantoorbeleggers zullen hun strategie en propositie moeten aanpassen om concurrerend te blijven. (Bron: NVM Business, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019) Centrum/stationsgebied: scenario hoog voldoende meters, Kanaalzone ruimte voor toevoeging In het centrum/stationsgebied staat ongeveer 12% van de totale kantorenvoorraad leeg, veelal kleinschalig (tot 1.000 m²). Er is een beperkt aanbod van (middel)grote, moderne kantoorruimte. Als gevolg van veranderende wensen en eisen van kantoorgebruikers gaan we ervan uit dat de vraag naar centrum/stationsgebieden in de toekomst zal toenemen. We rekenen daarom voor de toekomstige vraag naar dit gebied met een marktaandeel van 40%. We concluderen dat er, op basis van het hoge scenario, voldoende kantoormeters in het centrum/stationsgebied beschikbaar zijn (zie figuur 15). Er is in het centrum/stationsgebied in scenario hoog nog ruimte voor onttrekking van zo’n 2.500 m² vvo kantoor tot en met 2040. Op basis van het Kanaalzonescenario bestaat een tekort aan kantoormeters in het centrum/stationsgebied. Er is in dit scenario ruimte voor toevoeging van circa 25.000 nieuwe kantoormeters tot 2040. Figuur 15: indicatieve prognose voorraad in gebruik centrum/stationsgebied, 2019 t/m 2040 140.000 130.000 Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario hoog

120.000 110.000

Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario Kanaalzone

100.000

Totale voorraad

90.000 80.000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

70.000

Bron: Stec Groep, 2019

25

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Snelweglocaties: scenario hoog kwantitatief voldoende, Kanaalzone circa 25.000 m² toevoegen Circa 13% van de voorraad op snelweglocaties staat leeg. Daarmee ligt de leegstand boven de gewenste frictieleegstand. Voor dit locatietype gaan we uit van een toekomstig marktaandeel van circa 45%. Uit de raming van de toekomstige voorraad in gebruik (scenario hoog) volgt dat er tot en met 2040 nog iets meer dan 6.000 m2 kantoorruimte kan worden onttrokken aan de voorraad (om te komen tot een gezonde frictieleegstand van 5%). Volgens dit scenario zijn er binnen dit kantoormilieu ook in de toekomst te veel meters beschikbaar die naar verwachting niet meer worden ingevuld. Toevoeging van nieuwe meters is in dit scenario dan ook niet nodig. Overigens betekent dit niet dat bestaande (ingevulde) objecten niet gemoderniseerd kunnen worden. Wanneer we uitgaan van het Kanaalzonescenario (waarin de totale werkgelegenheid met zo’n 15.000 banen groeit) concluderen we dat dit milieu kantoormeters te kort komt. Er is in dit scenario nog ruimte voor toevoeging van circa 25.000 nieuwe kantoormeters tot 2040. Figuur 16: indicatieve prognose voorraad in gebruik snelwegmilieu, 2019 t/m 2040 190.000 170.000 Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario hoog

150.000

Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario Kanaalzone

130.000 110.000

Totale voorraad

90.000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

70.000

Bron: Stec Groep, 2019

Bedrijventerreinen: voldoende kantoormeters in scenario hoog, beperkte toevoeging in Kanaalzone Voor kantoren op bedrijventerreinen zien we eenzelfde beeld ontstaan. In het hoge scenario is de kantorenvoorraad op bedrijventerreinen voldoende, in het Kanaalzonescenario bestaat er nog (beperkt) ruimte voor toevoeging. Voor dit locatietype gaan we uit van een toekomstig marktaandeel van 10%. Uit de prognose van de voorraad in gebruik (scenario hoog) volgt dat er tot en met 2040 nog zo’n 4.000 m² vvo kantoorruimte kan worden onttrokken. Rekenen we met scenario Kanaalzone dan concluderen we dat er nog beperkte kantoormeters toegevoegd kunnen worden (zo’n 3.500 m²).

26

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Figuur 17: indicatieve prognose voorraad in gebruik bedrijventerreinen, 2019 t/m 2040 190.000 170.000 Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario hoog

150.000

Voorraad in gebruik incl. 5% frictie leegstand scenario Kanaalzone

130.000 110.000

Totale voorraad

90.000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

70.000

Bron: Stec Groep, 2019

Daarboven op nog zo’n 70.000 m² bvo kantoorruimte in harde plancapaciteit In bovenstaande confrontatie is de nog beschikbare harde plancapaciteit nog niet opgenomen. Op drie locaties in Alkmaar is nog harde plancapaciteit voor kantoren beschikbaar. Het gaat om de locaties: Connexxion (7.500 m² bvo), NUON (37.000 m² bvo) en Station Centraal Alkmaar (25.000 m² bvo). In totaal gaat het om zo’n 70.000 m² bvo kantoor. Op de locatie van Connexxion wordt daarnaast nog zo’n 15.000 m² kantoor getransformeerd (zie tabel 10). We concludeerden eerder al dat alleen in het Kanaalzonescenario nog (beperkte) behoefte bestaat aan deze extra meters. Behoud daarom de plancapaciteit in het stationsgebied: in het ambitiescenario is er ruimte voor toevoeging van deze meters. Het totale aanbod aan harde plancapaciteit op de snelweglocaties (44.500 m2) overstijgt (ook in het ambitiescenario Kanaalzone) de toekomstige vraag naar nieuwe kantoormeters (circa 25.000 m2). Schrap daarom de plancapaciteit op de Connexxion-locatie. Een deel van de harde plancapaciteit op de NUON-locatie kan gerealiseerd worden wanneer de werkgelegenheid groeit en/of wanneer het stationsgebied vol is. Tabel 10: Overzicht harde plancapaciteit kantoren Alkmaar Gemeente Alkmaar Alkmaar Alkmaar

Kantoorlocatie Connexxion NUON Station Centraal Alkmaar

Type Snelweg / uitvalsweg Uitvalsweg Centrum / stationsgebied

Beschikbaar (m² bvo) 7.500 m2 37.000 m2 25.000 m2 Totaal: 69.500 m²

Bron: Gemeente Alkmaar, Monitor vestigingslocaties 2018 en provinciemonitor 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

27

Bijlage: Vraagraming bedrijventerreinen Prognose bedrijventerreinen We gebruiken twee methoden om de toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen te berekenen: (1) extrapolatie van de historische uitgifte en (2) een modelmatige benadering van de ruimtevraag. De geraamde ruimtevraag in deze bijlage drukken we telkens uit in de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Alkmaar. Naast uitbreidingsvraag (‘autonome’ groei doordat bedrijven groeien en op een gegeven moment gebrek aan ruimte hebben) kan ook vervangingsvraag voor ruimtevraag zorgen. Van vervangingsvraag is sprake als een bedrijfslocatie verdwijnt, bijvoorbeeld voor woningbouw. Daarnaast maken we een inschatting van eventuele ruimtevraag die vanuit de Metropoolregio Amsterdam naar een locatie elders zoekt. Al deze componenten samen tellen op tot de totale ruimtevraag die we prognosticeren voor Alkmaar. WONINGBOUWPLANNEN STUWEN MOGELIJK VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN De gemeente Alkmaar voegt de komende jaren zo’n 15.000 woningen toe aan de voorraad. Dit zijn er 12.000 meer dan autonoom verwacht wordt. De grote vraag naar woningen in Alkmaar komt met name voort uit de woningnood in Amsterdam en de MRA-regio. Door de toevoeging van 12.000 extra woningen wordt de vraag naar bedrijventerreinen mogelijk gestuwd en komt deze hoger uit dan de raming laat zien. 1.

Doortrekken historische uitgifte In de eerste methode kijken we naar de historische uitgifte van bedrijventerreinen in de gemeente. Volgens uw eigen cijfers lag de uitgifte in Alkmaar de afgelopen vijf tot tien jaar op zo’n vier hectare per jaar. We merken daarbij op dat er in 2012 bovengemiddeld veel bedrijventerrein is uitgegeven (bijna 16 hectare). Dit niveau in de jaren daarna nooit meer gehaald, ook niet in de afgelopen twee jaar waarbij sprake was van economische hoogconjunctuur. Wanneer we de gemiddelde uitgifte van de afgelopen vijf tot tien jaren (vier hectare per jaar) doortrekken naar de periode 2019 t/m 2040, betekent dit een ruimtevraag van circa 85 hectare. Deze ruimtevraag is niet een op een te vergelijken met de uitbreidingsvraag uit de prognose. Dit komt onder andere doordat er op bedrijventerrein Boekelermeer kavels verkocht zijn aan een ontwikkelaar. Hierdoor zijn nog niet alle verkocht kavels in gebruik. Ook kan een deel van de historische uitgifte vervangingsvraag betreffen. 2. Ruimtevraag op basis van BLM-methode De modelmatige prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. Hoeveel extra bedrijventerrein is er nodig ten opzichte van de huidige voorraad aan bedrijventerreinen? De extra ruimte die nodig is wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd.

Daarnaast kan er extra ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). De prognose van de ruimtevraag berekenen we met een afgeleide methode van de oorspronkelijke Bedrijfslocatiemonitor (opgesteld door CPB/PBL in 2001). De basis voor deze zogenaamde

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

28

terreinquotiëntenmethodiek is dat werkgelegenheid (en het ruimtegebruik per werknemer) een graadmeter is voor de ruimtevraag van bedrijven. De methode kent drie parameters: A. Werkgelegenheid: met hoeveel banen neemt de werkgelegenheid toe? B. Locatievoorkeur: welk deel (%) daarvan komt op bedrijventerreinen terecht? C. Terreinquotiënt: hoeveel ruimte (in vierkante meter kavel) heeft elke baan op een bedrijventerrein nodig? Figuur 18: Schematische weergave BLM-methodiek

We maken de prognose voor de regio Alkmaar (Alkmaar, Bergen, Castricum, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Uitgeest). Op het schaalniveau van een regio zijn data en ontwikkelingen robuust genoeg om een gedegen prognose te maken. Hoe lager het schaalniveau, hoe gevoeliger de cijfers en ontwikkelingen zijn voor incidenten en uitschieters. We vertalen de regionale bedrijventerreinenprognose vervolgens naar de situatie in Alkmaar. We bepalen het aandeel van de gemeente in de regionale uitbreidingsvraag op basis van drie indicatoren: • Het aandeel in de historische uitgifte. We gebruiken hierbij een langjarige periode (2008-2017). • Het aandeel in de netto uitgegeven voorraad bedrijventerreinen. In hectare, peiljaar 2018. • Het aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Peiljaar 2018. Daarnaast maken we de prognose op totaalniveau. Dat betekent dat we naar de totale werkgelegenheidsontwikkeling kijken, de algehele locatievoorkeur van bedrijven en het algehele ruimtegebruik van werkzame personen op bedrijventerreinen. We berekenen de uitbreidingsvraag tot en met 2040. A. Werkgelegenheid Aan de basis voor de behoefteraming liggen toekomstscenario’s voor de werkgelegenheid. We maken gebruik van de WLO-scenario’s van het PBL en CPB uit 2015.

WLO-SCENARIO’S De WLO-scenario’s (2015) van het PBL en het CPB omvatten de toekomstscenario’s voor Nederland en zijn opgesteld als basis voor nieuw beleid en beleidsvoorstellen. De macro-economische scenario’s van het CPB vormen de generieke basis voor de regionale toekomstscenario’s. Voor de beide hoofdscenario’s in de WLO – ‘hoog’ en ‘laag’ – worden in het ‘Cahier macro-economie’ de basisaannames en onzekerheden uiteengezet. Het zijn twee uiterste scenario’s voor de ontwikkeling van Nederland, waarbij technologische ontwikkeling en mondiale handel de grootste onzekerheden zijn voor de groei van de productiviteit en toegevoegde waarde. Voor een uitgebreide uiteenzetting van de scenario’s verwijzen we naar het basisrapport ‘Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s’ 11. CBS/PBL geven een duiding van deze twee scenario’s:

11

‘Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s’ – CPB & PBL (2015)

29

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

“De twee referentiescenario’s zijn bedoeld om een kwantitatief beeld te schetsen van sociaaleconomische ontwikkelingen in Nederland tot 2050 met de bijbehorende verhaallijnen. Het verschil tussen het scenario hoog en laag geeft en relevante en onderscheidende bandbreedte voor de ontwikkelingen in de toekomst. In de WLO is er niet voor gekozen om de randen van het speelveld op te zoeken, maar om in alle modules te werken met referentiescenario’s met een gematigde bandbreedte. Het is dus denkbaar dat de feitelijke ontwikkelingen zich buiten deze bandbreedte zullen bewegen, maar een ontwikkeling binnen de bandbreedte ligt meer voor de hand. […]. Hierdoor wordt voorkomen dat de referentiescenario’s extreem uiteen gaan lopen.” We gebruiken de meest actuele werkgelegenheidscijfers van de regio Alkmaar als uitgangspunt. Vervolgens rekenen we de werkgelegenheid door op basis van de jaarlijkse groeipercentages van de twee WLO-scenario’s (WLO-laag en WLO-hoog). De WLO-scenario’s geven twee referentiejaren: 2030 en 2050. De jaarlijkse groeipercentages in de scenario’s voor Alkmaar liggen tot en met 2030 in een bandbreedte van -0,2% tot +0,2%, en tot en met 2050 van -0,6% en +0,4%. Tot en met 2040 betekent het dat de werkgelegenheid in Alkmaar met maximaal 7% groeit (ten opzichte van 2019). B.

Locatietypevoorkeur Het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen is gevestigd, vertoont in de regio Alkmaar een licht stijgende tendens. Het aandeel is in de afgelopen tien jaar gegroeid van 25,8% in 2008 naar 26,1% in 2018. Dit wordt veroorzaakt doordat het aantal banen op bedrijventerreinen harder groeit dan daarbuiten. Tabel 11: Ontwikkeling aantal banen op bedrijventerreinen en totaal aantal banen regio Alkmaar Aantal banen op bedrijventerreinen Totaal aantal banen Locatietypevoorkeur

2008 29.958 116.121 25,8%

2013 30.736 118.761 25,9%

2018 31.788 121.846 26,1%

Bron: Provincie Noord-Holland, 2018, IBIS, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Voor de prognose gaan we ervan uit dat de historische trend (lichte groei) zich doorzet richting 2040. Immers, bedrijventerreinen zijn dé aangewezen plek voor groei in belangrijke sectoren in regio Alkmaar als energie en innovatie. Dit zijn sectoren die een belangrijke (ondersteunende) rol hebben in de transitie naar een circulaire economie. Alkmaar heeft, ook vanwege de al sterke focus op deze sectoren een belangrijke voorsprong ten opzichte van andere locaties in de regio om deze ruimtevraag in te vullen, zo verwachten we. Ook de ruimtelijke randvoorwaarden (grote kavels, hogere milieucategorie, bereikbaarheid, (potentiële) ontsluiting via water) zijn aanwezig. Wanneer we de historische trend doortrekken, komt de locatietypevoorkeur in 2040 op 26,3%. C. Terreinquotiënt De terreinquotiënt, het gemiddelde ruimtegebruik in vierkante meter kavel per werkzaam persoon, is de afgelopen vijf jaar fors toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het terreinquotiënt met circa 10% gestegen. Tabel 12: Ontwikkeling terreinquotiënt regio Alkmaar12 Netto uitgegeven voorraad (ha) Aantal arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen Terreinquotiënt

2008 552 29.958 184

2013 577 30.736 188

2018 644 31.788 203

Bron: Provincie Noord-Holland, 2018, IBIS, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2019.

De netto uitgegeven voorraad per jaar hebben we berekend op basis van de netto uitgegeven voorraad per 1-1-2018. Daarvan hebben we telkens de uitgifte van het voorgaande jaar afgetrokken om de voorraad van een jaar eerder te berekenen.

12

30

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

We gaan ervan uit dat de terreinquotiënt in de komende jaren verder gaat toenemen. Dit baseren we enerzijds op de verwachte ontwikkelingen uit de oorspronkelijke Bedrijfslocatiemonitor (CPB/PBL). Anderzijds verwachten we ook op basis van trends en ontwikkelingen dat het gemiddelde ruimtegebruik toe gaat nemen. Trends als robotisering, automatisering en circulaire economie zorgen naar verwachting voor een toename van het ruimtegebruik per werknemer (zie ook onderstaand kader). We berekenen de ontwikkeling van de terreinquotiënt richting 2040 op basis van de historische ontwikkeling in de afgelopen tien jaar. De terreinquotiënt voor regio Alkmaar komt daarmee uit op 221 m² per werknemer in 2040. Dat betekent een toename van circa 7,5% in de periode 2019-2040.

LANDELIJK INDUSTRIE-ONDERZOEK STEC GROEP: TOENAME RUIMTEGBRUIK INDUSTRIE In de periode 2017-2018 voerde Stec Groep onderzoek uit naar de ruimtebehoefte vanuit de industrie en de invloed van trends daarop. Tien provincies namen hieraan deel, en ruim 100 bedrijven zijn bevraagd over de invloed van trends op werkgelegenheid en ruimte. We constateren dat de Nederlandse industrie economisch zeer goed presteert, ondanks een afname van banen in een aantal bedrijfstakken. Trends als automatisering, robotisering en circulaire economie voeden deze groei. Bedrijven in het onderzoek geven aan komende jaren hierin verder te gaan investeren. 70% gaat investeren in robots en automatisering, 55% in circulaire activiteiten. Veel bedrijven verwachten hierdoor meer ruimte nodig te hebben voor extra productielijnen, opslagfaciliteiten en robots die meer plek innemen dan werknemers. Verder zorgt de terugkeer van eerder naar het buitenland verplaatste productie, zogenaamde reshoring, voor industriële groei in Nederland. Berekende ruimte uitbreidingsvraag We rekenen bovenstaande parameters door voor de periode 2019 tot en met 2040, en komen daarmee op een uitbreidingsvraag in regio Alkmaar van twee hectare in het WLO-laag scenario en 112 hectare in het WLO-hoog scenario. Tabel 13: Verwacht ruimtegebruik bedrijventerreinen regio Alkmaar Jaar

Werkgelegenheid WLO-laag WLO-hoog 2019 121.558 122.123 2041 111.174 130.621 Ruimtebehoefte (uitbreidingsvraag)

Locatietypevoorkeur

Terreinquotiënt

26,1% 26,3%

204 2218

Ruimtegebruik in hectare WLO-laag WLO-hoog 646 649 648 761 2 112

Vervolgens bepalen we het aandeel van gemeente Alkmaar binnen de regio. In tabel 14 vindt u een overzicht van de eerdergenoemde indicatoren. We komen voor Alkmaar op een gemiddeld aandeel van 47%. Tabel 14: Aandeel Alkmaar op drie indicatoren Indicator Uitgifte bedrijventerreinen 2008-2017 Netto uitgegeven voorraad bedrijventerreinen Werkgelegenheid op bedrijventerreinen

Gemiddeld

Gemeente Alkmaar 39 267 12.863 -

Regio Alkmaar 67 644 31.788 -

Aandeel Alkmaar 58% 41% 40%

47%

Bron: Provincie Noord-Holland, 2018; IBIS, 2018. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Dat betekent dat de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Alkmaar 1 t/m 52 hectare bedraagt in de periode 2019 t/m 2040.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

31

Bijlage: NEER analyse Aanpak en gebruikte bronnen NEER model beoordeelt objectief het functioneren en de waarde van een bedrijventerrein Next economy is een containerbegrip voor vijf belangrijke trends die substantiële effecten hebben op de toekomst van steden en bedrijventerreinen. Het gaat over circulaire economie, smart-industry, open innovatie, robotisering en smart logistics. Om deze trends door te vertalen naar bedrijventerreinen is de next economy geoperationaliseerd tot een Next Economy Effect Rapportage (NEER). De NEER is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen kunnen worden gelegd en gescoord. Het model vormt zo input voor gemeenten, regio’s, investeerders en bedrijvenparken om met het beleid en investeringsbeslissingen maximaal in te spelen op de kansen van de next economy. Voor een beoordeling van het functioneren van bedrijventerreinenvoorraad is vanuit duurzaamheids-, markt- en economische bril gekeken naar bedrijventerreinen. De basis hiervoor is ons oude EER-model: Economische Effectrapportage. De NEER brengt op basis van criteria objectief in beeld hoe een bedrijventerrein functioneert, welke waarde het heeft en waar het investeringspotentieel zit.

Input voor het NEER model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten In figuur 19 is een overzicht van de bronnen die als input zijn gebruikt voor het NEER model, onderverdeeld per hoofdcriterium. Van iedere bron is de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. Figuur 19: Indicatoren NEER model

Bron: Stec Groep (2019)

Resultaat NEER-model: positie op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ en next economy potentie Een bedrijventerrein heeft, net als ieder ander product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen. Op die manier blijft het bedrijventerrein zijn economische waarde behouden. Dergelijke ingrepen zijn belangrijk, omdat een bedrijventerrein, in tegenstelling tot veel andere producten, niet zomaar weggegooid, gerecycled of vervangen kan worden. Bedrijven op bedrijventerreinen kunnen zich bijvoorbeeld niet zomaar verplaatsen naar een nieuwe, betere plek. Dat kost veel tijd en geld. Bovendien zijn geschikte plekken vaak niet direct voorhanden. Indicatoren A & B bepalen de positie van het bedrijventerrein in de levenscyclus. Naast het economisch functioneren en de ruimtelijke kwaliteit van een locatie, zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie tegenwoordig net zo belangrijk. Daarom bestaan indicatoren C & D uit bronnen die de duurzame potentie van een terrein in kaart brengen. Dit betreft enerzijds voorwaardelijke eigenschappen (aanwezigheid cluster) en anderzijds de (energie)opgaven.

32

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Figuur 20: Levenscyclus voor bedrijventerreinen (links) en next economy potentie (rechts)

0-40%

Kwaliteit

75-100%

Fase I

Fase II

Fase III

Tijd

40-75%

BETEKENIS FASEN VAN DE ‘LEVENSCYCLUS BEDRIJVENTERREINEN’ De levenscyclus kent grofweg drie fasen: • In Fase I past de kwaliteit van het terrein bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen of innovaties zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen, zoals periodiek opwaarderen van de openbare ruimte, opzetten van een collectief, vergroening of het verbeteren van de bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden. • In Fase II staat de kwaliteit van het terrein wat meer onder druk. Niet alle doelgroepen en gebruikers beoordelen het terrein met minimaal een ‘8’, maar het gros kan er nog goed ondernemen. Het terrein heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak laag. Om het terrein op te waarderen zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Advies is dan ook om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. Relevant: in het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen.

Ingrijpen in Fase III is namelijk een stuk gemakkelijker en goedkoper. • In Fase III is de kwaliteit van het terrein benedenmaats voor de doelgroepen en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling. Soms is transformatie naar andere functies passender, zoals woningbouw. In deze fase hebben publieke investeringen een relatief groot effect. Advies is dan ook om een slimme, concrete opwaardeer- of transformatiestrategie op te stellen voor de locatie.

33

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

BETEKENIS NEXT ECONOMY POTENTIE Het model geeft de potentie van een bedrijventerrein voor de ‘Next Economy’ (NE) weer: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te kunnen maken? We kijken hiervoor bijvoorbeeld naar gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in hightech maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven op een terrein (om een circulaire transitie te bewerkstelligen is een kritische massa nodig), de aanwezigheid van recyclingbedrijven (om afvalstromen binnen het terrein te kunnen houden), een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval), et cetera. In de bijlage is een beschrijving opgenomen van alle variabelen die zijn meegenomen in de analyse onderverdeeld per terrein. De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een terrein. Ook terreinen die een basis NE-potentie hebben zijn zeer wezenlijk als motor van de economie en zullen dat naar verwachting in de toekomst nog steeds zijn (eventueel met herstructureringsmaatregelen). Niet alle terreinen hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten.

De NE-potentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering. De analyse laat zien welke terreinen het meest interessant zijn om stappen te zetten richting next economy. Het model geeft per bedrijventerrein aan in welke staat de randvoorwaarden voor een transitie naar de nieuwe economie zijn. Dit wordt vertaald naar drie next economy ‘potentieniveaus’: basis, hoog of excellent. Hoe hoger de potentie, hoe beter het terrein mee kan in de duurzame transitie. Tabel 15: Bronnenlijst NEER Model Indicator A. Economie & werkgelegenheid

Gebruikte bronnen • LISA • CPB, TNO • IBIS Bedrijventerreinen • CBS Statline

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

• • • •

Property NL, Vastgoeddata.nl & Vastgoedjournaal.nl Funda in Business & Real Next Google Maps & schouw bedrijventerrein Ruimtelijkeplannen.nl & input gemeente

C. Smart Industry & logistics

• • • •

LISA CBS Statline Maakindustrie top 100 en R&D Top 30 Input gemeenten & ondernemers

D. Circulariteit & duurzaamheid

• • • • •

CBS Statline EP Online RvON Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) Warmteatlas.nl & klimaatatlas.nl Input gemeenten & ondernemers

Bron: Stec Groep (2019)

Beoordeling richt zich op functioneren bedrijventerreinen Alkmaar De gemeente Alkmaar kent in totaal 11 (formele) bedrijventerreinen. Dit zijn: Bergmeerpolder Technopark, Beverkoog, Boekelermeer, De Volger, Laanenderweg, Neerlandia, Oudorp, Overdie, Overstad, Viaanse Molen en Westrand. Voor 9 van de 11 terreinen is een factsheet met een locatieprofiel en NEER analyse opgesteld. De bedrijventerreinen Westrand en Bergmeerpolder Technopark zijn te klein om betrouwbare resultaten op te leveren. Voor deze terreinen hebben we alleen een locatieprofiel gemaakt. De belangrijkste conclusies van de NEER analyse worden hieronder uiteengezet.

34

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Bedrijventerreinen belangrijk voor economie Alkmaar De bedrijventerreinen vertegenwoordigen een belangrijke sociaal- en maatschappelijke economische waarde voor de gemeente en de regio. De 11 terreinen bieden samen werk aan circa 16.200 mensen, verdeeld over 1.365 bedrijven in diverse sectoren (Bron: LISA, 2018). De bedrijventerreinen zijn samen goed voor circa 25% van de totale arbeidsplaatsen binnen gemeente Alkmaar. We merken hierbij op dat bedrijventerrein Boekelermeer veruit het grootste terrein in de gemeente is. Dit terrein voorziet met zo’n 4.750 banen in bijna 30% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Alkmaar. Hieronder geven we een korte factsheet over de bedrijventerreinen samen gevolgd door een uiteenzetting van de belangrijkste bevindingen. Tabel 16: Facts bedrijventerreinen gemeente Alkmaar • • • • • •

Werkgelegenheid ± 16.200 arbeidsplaatsen Indirecte banen door spin-off ± 7.000 arbeidsplaatsen Uitgegeven areaal 267 hectare Nog uitgeefbaar areaal 50 hectare (incl. correctie Boekelermeer Zuid Fase II). Arbeidsintensiviteit ± 60 banen per hectare Leegstand Gemidddeld circa 3% (onder gewenst frictieniveau)

Tabel 17: Vestigingen en werkgelegenheid per bedrijventerrein in gemeente Alkmaar (2018) Bedrijventerrein Bergermeerpolder Technopark

12

Werkgelegenhei d 219

Beverkoog Boekelermeer

350 169

3.197 4.756

20% 29%

De Volger

82

534

3%

Laanenderweg Neerlandia

22 26

362 143

2% 1%

Oudorp

261

1.639

10%

Overdie Overstad

188 132

1.321 903

8% 6%

Viaanse Molen

120

3.040

19%

3 1.365

103 16.217

1% 100%

Westrand Totaal

Vestigingen

Aandeel in de totale werkgelegenheid 1%

Grootste sector in werkgelegenheid Zakelijke en overige dienstverlening Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Zakelijke en overige dienstverlening Logistiek en groothandel HTSM Zakelijke en overige dienstverlening Logistiek en groothandel Consumentendiensten Zakelijke en overige dienstverlening Consumentendiensten Logistiek en groothandel

Bron: LISA (2018); bewerking Stec Groep, 2019.

Veel midden- en kleinbedrijf (mkb), maar ook enkele grote (inter)nationaal georiënteerd bedrijven De terreinen huisvesten een groot deel van het lokale midden- en kleinbedrijf (mkb), maar ook grote, (inter)nationale en toonaangevende spelers. De grootste werkgevers op de bedrijventerreinen (Eriks met 475 banen en het distributiecentrum van Vomar met 435 banen) zijn beide op de Boekelermeer gevestigd. De overige terreinen zijn zowel in omvang als werkgelegenheid kleiner en laten zich het best kenmerken door de aanwezigheid van lokaal midden- en kleinbedrijf veelal in de handel, bouwnijverheid en dienstverlening.

35

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Bedrijven op bedrijventerreinen zorgen ook voor veel spin-off; naar schatting circa 7.000 banen Het bedrijfsleven zorgt bovendien voor veel investeringen en werkgelegenheid elders, waarvan een groot deel lokaal of in de directe regio. Denk daarbij aan dienstverleners die vanuit kantoorgebouwen of thuis werken, een cateraar die een lunch verzorgt of schoonmaakservices. De bedrijventerreinen genereren dus naast de directe banen ook indirecte werkgelegenheid. Bij indirecte werkgelegenheid kun je denken aan arbeidsplaatsen bij toeleveranciers, maar ook aan arbeidsplaatsen in diverse dienstverlenende sectoren, zoals schoonmaak, administratie, onderhoud en beheer of horeca. We becijferen dat het gaat het om nog eens circa 7.000 arbeidsplaatsen. Om het ‘ecosysteem’ aan bedrijventerreinen in de gemeente Alkmaar nader in beeld te brengen, hebben we de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen geanalyseerd en onderverdeeld in een aantal segmenten. Deze segmenten zijn ingedeeld op basis van bedrijfsactiviteit (sector). De verdeling wordt weergegeven in figuur 21. Figuur 21: Verdeling werkgelegenheid bedrijventerreinen gemeente Alkmaar (2018)

0%

17%

7%

10%

10%

20%

30%

34%

40%

50%

10%

60%

70%

21%

80%

90%

100%

Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

HTSM / Energie

Logistiek en groothandel

Maak- en procesindustrie

Zakelijke en overige dienstverlening

Bron: LISA (2018); Bewerking Stec Groep, 2019

Traditionele bedrijventerreinsegmenten goed voor bijna driekwart van totale werkgelegenheid De traditionele bedrijventerreinsectoren, onderverdeeld in ‘bouw, handel en reparatie’ (14%), ‘industrie’ (17%) en ‘logistiek & groothandel’ (28%) zijn samen goed voor zo’n 60% van de totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen. Ook in het aantal vestigingen zijn deze traditionele sectoren sterk vertegenwoordigd, maar met 48% wel minder dominant. Dit betekent dat 52% van de bedrijfsvestigingen op bedrijventerreinen actief zijn in de dienstverlening. In de zakelijke en overige dienstverlening met ruim 501 vestigingen (37%) en in de consumentendiensten met ruim 205 vestigingen (15%). Logistiek & groothandel is het grootste segment op bedrijventerreinen Alkmaar Uit de indeling blijkt dat de ‘logistiek & groothandel’ het grootste segment is op de bedrijventerreinen in de gemeente met ruim 4.500 banen. Een aantal grote bedrijven zoals Eriks (circa 475 banen), Vomar (circa 435 banen), Solar Nederland (circa 285 banen), Connexxion Openbaar Vervoer en Taxi Services (circa 300 banen) hebben hierbinnen een relatief groot aandeel. De bedrijven zorgen samen voor circa 40% van de werkgelegenheid in het segment. Resultaten NEER analyse Bedrijventerreinen Boekelermeer, Oudorp en De Volger in Fase I, overige terreinen in Fase II We hebben acht van de 11 bedrijventerreinen in Alkmaar beoordeeld.

Een score van 50% betekent dat een bedrijventerrein gemiddeld scoort voor een locatie met de betreffende doelgroep en gebruikers. Een locatie scoort bovengemiddeld wanneer het een eindscore hoger dan 50% behaald. Uit onze analyse (beoordeling) blijkt dat de bedrijventerreinen Boekelermeer (73%), Oudorp (67%) en De Volger (63%) ruim bovengemiddeld scoren. De hoge scores worden met name veroorzaakt door de groei in aantal banen, het aantal nieuwe bedrijfsvestigingen op de terreinen, de hoge arbeidsproductiviteit, de goede bereikbaarheid en de lage leegstandcijfers. De bedrijventerrein functioneren daarmee naar behoren en de (sociaal) economische waarde van de terreinen is hoog. De meeste doelgroepen en gebruikers kunnen goed/prettig ondernemen op deze locaties. Extra aandacht moet gegeven worden aan de terreinen Laanenderweg (40%) en Overstad (47%). Beide terrein scoren beneden gemiddeld en moeten oppassen dat ze niet verder

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

36

afgeleiden in Fase II. De laatste jaren is een afname van het aantal banen zichtbaar op de terreinen (circa 5 tot 10%). Ook vertrokken er meer bedrijven dan zich er vestigden. Hierdoor is de banendichtheid gedaald. Ook de arbeidsproductiviteit is laag op de terreinen. Daarnaast constateren we dat het vastgoed op de Laanenderweg relatief oud is en dat er sprake is van uitgesteld onderhoud. Om het gebied op te waarderen zijn investeringen in pand en kavel nodig. Figuur 22: Positie op de levenscyclus voor bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2019)

Boekelermeer scoort hoog, maar voor andere terreinen grotere opgaven in de next economy Bedrijventerrein Boekelermeer heeft de hoogste next economy potentie van alle bedrijventerreinen in Alkmaar. Mede door de clustering van bedrijven rond het thema ‘energie’, de aanwezigheid van gedeelde testfaciliteiten en grote kavels met hoge milieucategorieën is de kans op innovatie en circulaire initiatieven op Boekelermeer groot. Op andere terreinen zien we in mindere mate clusters van gelijksoortige bedrijven en wordt weinig geïnvesteerd in nieuwe technieken zoals robotisering. Hierdoor moeten deze terreinen nog meer stappen zetten om mee te kunnen in de duurzame transitie. Wel is het gemiddelde gas- en energiegebruik op de bedrijventerreinen over het algemeen laag. Hierdoor is de potentie voor duurzaamheidsinitiatieven hoog op de terreinen. Op Boekelermeer in het bijzonder zijn al veel zonnepanelen aanwezig en is de potentie voor het plaatsen van extra zonnepanelen hoog (veel nieuw groot vastgoed welke geschikt zijn voor plaatsing zonnepanelen).

37

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 18: Score overzicht NEER analyse bedrijventerreinen Bedrijventerrei n

Beverkoog Boekelermeer De Volger Laanenderweg Neerlandia Oudorp Overdie Overstad Viaanse Molen

Economie & werkgelegenheid

Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

Smart industry & logistics

Circulariteit & duurzaamheid

58% 63% 67% 33% 54% 71% 71% 29% 50%

49% 83% 59% 47% 53% 63% 46% 65% 50%

50% 52% 41% 25% 42% 25% 27% 53% 20%

48% 77% 50% 33% 38% 58% 52% 37% 37%

Bron: Stec Groep, 2019.

Beoordeling bedrijventerreinen Deze paragraaf bevat een overzicht van de bedrijventerreinen. Figuur 23 geeft de ligging van de terreinen in de gemeente Alkmaar weer. Voor de bedrijventerreinen is een locatieprofiel gemaakt. Dit profiel geeft een overzicht van de kenmerken van het terrein. Vervolgens is voor acht van de 11 terreinen een Next Economy Effectrapportage (NEER) opgesteld op basis van ons NEER model. We zetten de behaalde scores per sub criterium uiteen en geven hierop een toelichting. Figuur 23: Bedrijventerreinen in gemeente Alkmaar

38

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Beverkoog

Locatie

Netto oppervlakte 55 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

3.2

11 m

70%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 367.500 m2

Leegstand: 4.905 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 3.197

Aantal bedrijfsvestigingen: 350

Bouw, handel en reparatie 19%

Sectorverdeling

26%

Consumentendiensten HTSM

8% 8%

Logistiek en groothandel Maak- en procesindustrie

17% 22%

Zakelijke en overige dienstverlening

39

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 19: Scoreoverzicht Beverkoog

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

49%

50%

48%

58%

C+D

A+B

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

53%

Next Economy Potentie

49%

Beverkoog

Tabel 20: Opvallendheden Beverkoog Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op de Beverkoog is in de periode 2013-2018 met 10% afgenomen, terwijl het aantal vestigingen de afgelopen vijf jaar met zo’n 15% is toegenomen. • Hoge (sociaal)economische waarde; het terrein is goed voor zo’n 3.200 banen. • De sectoren handel en industrie zijn sterk vertegenwoordigd op Beverkoog (beide goed voor circa 30% van de werkgelegenheid). • Ravo en Hörmann zijn de grootste werkgevers van het terrein. Beide actief in de HTSM (High Tech Systemen en Materialen). • Door het grote aandeel banen in de industrie (HTSM) draagt Beverkoog veel bij aan de regionale toegevoegde waarde. • Bedrijventerrein Beverkoog kent weinig leegstand. Slechts 1% van de voorraad staat leeg. Hiermee ligt de leegstand beneden het gewenste frictieniveau voor gezonde marktwerking (zo’n 5%). • De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed is goed op orde. • Op Beverkoog is een handelscluster aanwezig. Dit wordt veroorzaakt door de grote hoeveelheid autobedrijven op het terrein. • Op Picnic na, buiten industrie weinig sectoren aanwezig die zich goed lenen voor robotisering. • Innovatief vermogen is in potentie hoog op bedrijventerrein Beverkoog als gevolg van aanwezigheid industriesector. Sector wordt over het algemeen gekenmerkt door hoge R&D uitgaven. • Bedrijven op Beverkoog hebben een relatief laag energie- en gasverbruik.

• Een aantal bedrijven op het terrein beschikt al over zonnepanelen, maar daarbuiten beschikt het terrein over beperkt dakoppervlak geschikt voor zonnepanelen. • Het terrein is goed georganiseerd hierdoor kunnen kennisuitwisseling en circulaire / duurzame initiatieven makkelijker plaatsvinden.

40

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Boekelermeer

Locatie

Netto oppervlakte 212 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 67 hectare

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

5

15 m

100%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 470.000 m2

Leegstand: 5.160 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 4.756

Aantal bedrijfsvestigingen: 169

Bouw, handel en reparatie 13%

13% 4%

11%

5%

Sectorverdeling

Consumentendiensten HTSM Logistiek en groothandel Maak- en procesindustrie

53%

Zakelijke en overige dienstverlening

41

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 21: Scoreoverzicht Boekelermeer

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

63 %

83 %

52 %

A+B

77 %

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

73%

65%

Boekelermeer

Tabel 22: Opvallendheden Boekelermeer Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op Boekelermeer steeg de afgelopen vijf jaar met zo’n 20%. In de regio Alkmaar en provincie Noord-Holland groeide de werkgelegenheid met zo’n 5%. • Hoge (sociaal)economische waarde; het terrein is goed voor zo’n 4.750 banen. • Het aantal vestigingen groeide ook, maar minder hard. In totaal kwamen er zo’n 7 vestigingen bij (stijging van 5%). • De sector logistiek en groothandel is sterk vertegenwoordigd op het terrein (circa 55% van de werkgelegenheid); • Eriks, Vomar en Solar zijn de grootste werkgevers van het terrein. Alleen werkzaam in de sector logistiek en groothandel. • Boekelermeer kent weinig leegstand. Slechts 1% van de voorraad staat leeg. Hiermee ligt de leegstand beneden het gewenste frictieniveau voor gezonde marktwerking (zo’n 5%). • Terrein wordt goed gebruikt. Bebouwingspercentage is hoog (100%). • De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed is uitstekend. De aanwezigheid van veel groen en een parkachtige omgeving zorgen voor een hoge ruimtelijke kwaliteit. • Door de aanwezigheid van het Energy Innovation Park zijn er op Boekelermeer verschillende bedrijven rondom het energie thema geclusterd. • Het INVESTA expertise centrum faciliteert bedrijfsruimte, kennis en R&D van groene en duurzame energiebronnen. Het terrein beschikt hierdoor over gedeelde (test) faciliteiten.

• Boekelermeer beschikt in potentie over veel innovatief vermogen. In de industriesector, waaronder bijvoorbeeld de bedrijven HVC en GP Groot vallen, wordt veel uitgegeven aan R&D. • Boekelermeer beschikt over grote kavels en hoge milieucategorieën. Hierdoor bestaat er op Boekelermeer veel potentie voor circulaire initiatieven (het hergebruik van reststromen). Daarnaast is GP Groot inzameling en Recycling gevestigd op Boekelermeer. • Daarnaast is het energiegebruik op het terrein gemiddeld en is een derde van de vastgoedvoorraad geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen.

42

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

• Boekelermeer beschikt over veel groen. Hierdoor is de hittestress op het terrein lager en de opvangcapaciteit van water hoog.

De Volger

Locatie

Netto oppervlakte 11,3 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

3.2

10 m

70%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 56.230 m2

Leegstand: 2.125 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 534

Aantal bedrijfsvestigingen: 82

Bouw, handel en reparatie Sectorverdeling

15%

Consumentendiensten

26% 9%

HTSM Logistiek en groothandel

13%

16%

Maak- en procesindustrie

43

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 23: Scoreoverzicht De Volger

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

67%

59%

A+B Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

63%

41%

3

50 %

C+D

Next Economy Potentie

46%

De Volger

Tabel 24: Opvallendheden De Volger Hoofdcriterium

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

Wat valt daarbij op? • De werkgelegenheid op bedrijventerrein de Volger is de afgelopen vijf jaar met zo’n 15% gestegen. Hiermee steeg de werkgelegenheid harder dan gemiddeld in de regio; • Het aantal vestigingen daarentegen is in de periode 2013-2018 met vijf gedaald. • De grootste sector op het terrein is industrie gevolgd door logistiek en groothandel en zakelijke en overige dienstverlening. • Grote bedrijven in deze sectoren zijn onder andere Veerman De Rijp, De Boer Transport en Ranko Schoonmaakbedrijf. • De Volger kent een negatief verhuissaldo. Er vetrokken de afgelopen vijf jaar meer bedrijven dan dat er zich vestigden. • De leegstand op bedrijventerrein De Volger ligt op zo’n 4%. Hiermee ligt de leegstand rond het gewenste frictieniveau van 5%. • Een deel van de vastgoedvoorraad is relatief nieuw. Circa 30% van de voorraad is gebouwd na 2010.

C. Smart industry & logistics

• Op bedrijventerrein De Volger is geen duidelijk cluster aanwezig. • Door de aanwezigheid van meerdere bedrijven in de industrie en informatie en communicatie is het innovatieve vermogen op het terrein hoog. In deze sectoren wordt relatief veel uitgegeven aan R&D. • Er zijn momenteel weinig bedrijven aanwezig die zich bezighouden met robotisering. • Ook worden er momenteel nauwelijks tot geen faciliteiten gedeeld op het terrein.

A. Economie & werkgelegenheid

44

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

• Het gemiddelde energie- en gasverbruik van bedrijven op bedrijventerrein De Volger is laag. • Op het terrein zijn (naast de al aanwezige zonnepanelen) geen daken meer geschikt voor de plaatsing van (extra) zonnepanelen. Het vastgoed is hiervoor te klein (geen panden groter dan 5.000 m²) of te oud (geen panden gebouwd na 2004). • De Volger beschikt over veel groen op het terrein. Hierdoor is de opvangcapaciteit van de waterhuishouding goed geborgd.

D. Circulariteit & duurzaamheid

• Gezien de behoefte aan bedrijventerrein ligt het toevoegen van niet-

bedrijfsruimtefuncties op dit terrein niet voor de hand. Bovendien passen horeca en maatschappelijke functies goed in het dorp zelf. Dit is zelfs goed voor de levendigheid van het dorp. Mogelijk dat alleen voor fastfood een uitzondering kan worden gemaakt, maar dat moet wel passen binnen de behoefte (aan horeca).

Advies maatschappelijke en / of horecafuncties op terrein De Volger

Laanenderweg

Locatie

Netto oppervlakte 13 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie 4

Bouwhoogte 15 m

Bebouwingspercentage 100%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 52.300 m2

Leegstand: 0 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 362

Aantal bedrijfsvestigingen: 22

Sectorverdeling

Bouw, handel en reparatie 15% 41%

1%

1%

Consumentendiensten HTSM

45

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 25: Scoreoverzicht Laanenderweg

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

25%

33 %

47 %

33%

A+B

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

40%

29% Laanenderweg

Tabel 26: Opvallendheden Laanenderweg Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op bedrijventerrein Laanenderweg is de afgelopen vijf jaar afgenomen van 400 in 2013 naar 362 in 2018 (-10%). • Ook het aantal vestigingen is de afgelopen vijf jaar gedaald met zeven vestigingen. • De sectoren logistiek & groothandel en zakelijke & overige dienstverlening zijn de grootste op het terrein. • De drie grootste bedrijven op het terrein (De Boer Structures, Sligro en Jongeneel Alkmaar) zijn goed voor circa 50% van de totale werkgelegenheid. • Op bedrijventerrein Laanenderweg worden geen bedrijfspanden aangeboden. • De vastgoedvoorraad op Laanenderweg is verouderd. Nagenoeg de gehele vastgoedvoorraad is gebouwd voor 1995. 10% is gebouwd in de periode 1995-2005. • Doordat Laanenderweg beschikt over veel verouderd vastgoed is de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed matig. • Hierdoor zien we dat bedrijven, zoals Albers Euromovers gaan investeren in hun panden. • Op bedrijventerrein Laanenderweg is geen duidelijk cluster aanwezig. • De robotiseringspotentie op het terrein is laag. Sectoren die veel investeren in robotisering en andere nieuwe technieken ontbreken. • Op het terrein is geen groot bedrijf met veel trekkracht of een bedrijf aan het begin van de waardeketen gevestigd. Ook worden er momenteel weinig tot geen faciliteiten gedeeld.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

D. Circulariteit & duurzaamheid

• Bedrijven op Laanenderweg verbruiken relatief weinig gas. Het verbruik van elektriciteit is daarentegen hoog. • Op het terrein zijn geen daken beschikbaar voor het plaatsen van zonnepanelen. De vastgoedvoorraad is hiervoor te klein (geen panden groter dan 5.000 m²) of te oud (geen panden gebouwd na 2004). • Waterhuishouding is een aandachtspunt vanwege beperkt oppervlakte groen op het terrein.

46

47

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Neerlandia

Locatie

Netto oppervlakte 6 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 6 hectare

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie 3.1

Bouwhoogte 10 m

Bebouwingspercentage 60%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 21.000 m2

Leegstand: 140 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 143

Aantal bedrijfsvestigingen: 26

Bouw, handel en reparatie 19%

14%

0% Sectorverdeling

3%

Consumentendiensten HTSM

6%

Logistiek en groothandel Maak- en procesindustrie 57%

Zakelijke en overige dienstverlening

48

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 27: Scoreoverzicht Neerlandia

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

54 %

53%

A+B

42 %

38 %

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

54%

39%

Neerlandia

Tabel 28: Opvallendheden Neerlandia Hoofdcriterium

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op bedrijventerrein Neerlandia is de afgelopen periode (2013 tot en met 2018) gegroeid met zo’n 10%. • Ook het aantal vestigingen groeide met zo’n 35% ten opzichte van 2013 stevig (van 19 naar 26). • Meer dan de helft van de werkgelegenheid wordt gegenereerd door bedrijven in de industrie (onder andere. door Pilkes Infra en KO-AR). • De leegstand op Neerlandia is laag. Slechts 1% van de voorraad staat leeg. Hiermee ligt het leegstandspercentage onder het gewenste frictieniveau voor gezond functioneren. • De vastgoedvoorraad op Neerlandia is relatief nieuw. Circa 40% van de voorraad is na 2005 gebouwd. • De ruimtelijke kwaliteit en het kwaliteit van het vastgoed is goed op orde.

C. Smart industry & logistics

• Ondanks dat de helft van de werkgelegenheid zich in de industriesector bevindt, bestaat er geen duidelijk industrie cluster op bedrijventerrein Neerlandia. Het betreft namelijk één groot bedrijf. • Het aantal bedrijven dat zich bezighoudt met robotisering is beperkt. • Doordat er industriële bedrijven gevestigd zijn op Neerlandia is het innovatieve vermogen hoog. Doorgaans wordt in de industriesector veel uitgegeven aan R&D.

A. Economie & werkgelegenheid

D. Circulariteit & duurzaamheid

• Zowel het energie- als het gasverbruik is relatief laag op bedrijventerrein Neerlandia. • Op het terrein zijn (naast de al aanwezige zonnepanelen) geen daken meer geschikt voor de plaatsing van (extra) zonnepanelen. Het vastgoed is hiervoor te klein (geen panden groter dan 5.000 m²) of te oud (geen panden gebouwd na 2004). • Door de beperkte werkgelegenheid in sectoren met veel circulaire potentie (zoals de sector industrie) is de circulaire potentie van het terrein laag. • Er is veel groen aanwezig op het terrein. Hierdoor ontstaan (ook in de toekomst) geen problemen met de opvang van hemelwater.

49

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Oudorp

Locatie

Netto oppervlakte 24 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie 3

Bouwhoogte 12 m

Bebouwingspercentage 80%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 190.500 m2

Leegstand: 2.900 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 1.639

Aantal bedrijfsvestigingen: 261

Bouw, handel en reparatie 19%

Consumentendiensten 3%

Sectorverdeling

47%

2%

HTSM Logistiek en groothandel

18% 11%

Maak- en procesindustrie Zakelijke en overige dienstverlening

50

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 29: Scoreoverzicht Oudorp

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

71 %

63%

A+B

16 %

35 %

25%

58 %

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

67%

41%

Oudorp

Tabel 30: Opvallendheden Oudorp Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Wat valt daarbij op? • Het aantal banen op bedrijventerrein Oudorp is de afgelopen vijf jaar licht gedaald (-2%). Het aantal vestigingen is daarentegen sterk gegroeid van 209 naar 261 (+25%). Dit duidt op een groeiend aantal kleinere bedrijven. • Vooral de sector zakelijke en overige dienstverlening is sterk vertegenwoordigd op bedrijventerrein Oudorp. De sector is goed voor zo’n 50% van de werkgelegenheid. • Grote bedrijven in deze sector zijn Excellus en Triple IT. • Op bedrijventerrein Oudorp wordt zo’n 3.000 m² bedrijfsruimte aangeboden. Hiermee staat circa 2% van de voorraad leeg. Dit is beneden het gewenste frictieniveau. • Oudorp heeft een positief verhuissaldo. De afgelopen jaren vestigden 24 bedrijven zich op Oudorp. Slechts 7 vertrokken er. • De vastgoedvoorraad op Oudorp is relatief verouderd. Zo’n 60% van de voorraad is gebouwd voor 1986. • De ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit van het vastgoed is prima. • Er is geen duidelijk cluster aanwezig op bedrijventerrein Oudorp. • Er zijn ook geen grote bedrijven aanwezig met veel trekkracht op andere bedrijven uit de keten. Ook worden er momenteel weinig tot geen faciliteiten gedeeld. • Het terrein beschikt over een beperkt aantal sectoren welke actief bezig zijn met robotisering. • Daarentegen is het innovatieve vermogen hoog op bedrijventerrein Oudorp.

• De bedrijven op bedrijventerrein Oudorp verbruiken relatief weinig gas en elektriciteit. • Een beperkt deel van de vastgoedvoorraad is daarnaast geschikt voor de plaatsing van extra zonnepanelen. • Hoge circulaire potentie. Circa 25% van de banen is actief in (industriële) sectoren met hoge circulaire potentie. • Het aandeel groen ten opzichte van het totale bedrijventerrein bedraagt circa 30%. Dit is relatief hoog. Hierdoor is de waterhuishouding goed.

51

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Overdie

Locatie

Netto oppervlakte 23 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare70

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie 4.2

Bouwhoogte 15 m

Bebouwingspercentage 100%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 166.600 m2

Leegstand: 8.550 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 1.321

Aantal bedrijfsvestigingen: 188

Bouw, handel en reparatie 16%

18%

Consumentendiensten HTSM

Sectorverdeling

20%

19%

Logistiek en groothandel Maak- en procesindustrie

5% 23%

Zakelijke en overige dienstverlening

52

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 31: Scoreoverzicht Overdie

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

71 %

46 %

16 %

A+B

27 %

52%

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

59%

39%

Overdie

Tabel 32: Opvallendheden Overdie Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Wat valt daarbij op? • De werkgelegenheid op Overdie is in de periode 2013 tot en met 2018 met zo’n 15% gestegen. Er kwamen in deze periode zo’n 175 banen bij. • Ook het aantal vestigingen steeg met zo’n 20%. Vooral het aantal vestigingen in de zakelijke en overige dienstverlening steeg. • Overdie kent qua werkgelegenheid een gelijkmatige verdeling over de verschillende sectoren. Er is dus geen sector sterk boven- of ondervertegenwoordigd. • De leegstand op Overdie bedraagt zo’n 5%. Dit is een wenselijk frictieniveau voor gezonde marktwerking. • De vastgoedvoorraad op het terrein is relatief oud. Circa 75% van de voorraad is gebouwd voor 1986. • De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed op Overdie zijn redelijk. • Op bedrijventerrein Overdie is geen duidelijk cluster van bedrijven aanwezig. • Op het terrein zijn weinig sectoren aanwezig die zich goed lenen voor robotisering. Hierdoor is de robotiseringspotentie laag. • Er worden momenteel geen faciliteiten gedeeld door bedrijven. • Door verschillende bedrijven in de industrie en informatie en communicatie ligt het innovatieve vermogen op Overdie gemiddeld tot hoog. • Bedrijven op Overdie verbruiken gemiddeld genomen weinig elektriciteit en gas. • Een beperkte deel van de vastgoedvoorraad (circa 5%) is geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen. De overige voorraad voldoet niet.

• Het terrein heeft een hoge circulaire potentie. Circa 25% van de werknemers is actief in (industriële) sectoren met hoge circulaire potentie. • Waterhuishouding is een aandachtspunt vanwege beperkt oppervlakte groen op het terrein.

53

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Overstad

Locatie

Netto oppervlakte 33 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Autobereikbaarheid Lokale weg

Gebruiksmogelijkheden

Netto uitgeefbaar 0 hectare

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Barge

OV-bereikbaarheid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Milieucategorie 3.2

Bouwhoogte 15 m

Bebouwingspercentage 100%

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Oppervlakte: 188.785 m2

Leegstand: 8.100 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen: 903

Aantal bedrijfsvestigingen: 132

2% 7%

Bouw, handel en reparatie

4%

5%

Consumentendiensten

Sectorverdeling

HTSM Logistiek en groothandel 69%

Maak- en procesindustrie

54

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 33: Scoreoverzicht Overstad

A.

B.

C.

D.

Werkgelegenheid & Economie

Marktwaarde & Vastgoed

Smart Industry & Logistics

Circulariteit & Duurzaamheid

42 %

55 %

A+B

62%

16 %

37 %

26%

C+D

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

52%

31%

Overstad

Tabel 34: Opvallendheden Overstad Hoofdcriterium

A. Economie & werkgelegenheid

B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit

C. Smart industry & logistics

D. Circulariteit & duurzaamheid

Wat valt daarbij op? • Overstad kende een negatieve werkgelegenheidsontwikkeling de afgelopen vijf jaar. Het aantal banen daalde met zo’n 10% van 1.019 naar 903. • Het aantal vestigingen is in diezelfde periode met zo’n 20 vestigingen gedaald. • De sector consumentendiensten is de grootste sector op het terrein. Grote bedrijven in deze sector zijn: Theo Schilder Tweewielers, Stichting Kringloop winkel en HGA. • De leegstand op bedrijventerrein Overstad bedraagt slechts 4%. Hiermee ligt de leegstand onder het wenselijke frictieniveau van 5%. • De vastgoedvoorraad op Overstad is relatief oud. Al het vastgoed is gebouwd voor 1995, waarvan 70% voor 1986. • De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed op Overstad zijn redelijk. • Op bedrijventerrein Overstad zien we een handelscluster. Zo’n 60% van de werkgelegenheid en het aantal vestigingen bevindt zich in deze sector. • Doordat er daarnaast ook industriële bedrijven gevestigd zijn op Overstad is het innovatieve vermogen hoog. Doorgaans wordt in de industriesector veel uitgegeven aan R&D. • De robotiseringsgraad en potentie is laag op Overstad. Ook worden er momenteel weinig faciliteiten gedeeld. • Bedrijven op Overstad hebben een relatief laag gas- en elektriciteitsverbruik. • Op het terrein zijn (naast de al aanwezige zonnepanelen) geen daken meer geschikt voor de plaatsing van (extra) zonnepanelen.