Onderzoek 2b. Stec rapport Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar
Tekst van het document
Het vastgoed is hiervoor te klein (geen panden groter dan 5.000 m²) of te oud (geen panden gebouwd na 2004). • De circulaire potentie is laag op bedrijventerrein Overstad. Slechts 3% van de werkgelegenheid bevindt zich in sectoren met circulaire potentie. • De organisatiegraad is hoog op het terrein.
55
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Viaanse Molen
Locatie
Netto oppervlakte 54 hectare
Omvang & aanbod
Bereikbaarheid
Autobereikbaarheid Lokale weg
Gebruiksmogelijkheden
Netto uitgeefbaar 0 hectare
N-weg
Multimodaliteit
Snelweg
Niet aanwezig
Barge
OV-bereikbaarheid Rail
Niet aanwezig
Bus
Trein
Milieucategorie 3.1
Bouwhoogte 14 m
Bebouwingspercentage 100%
Functioneel
Modern gemengd
Hoogwaardig
Uitstraling
Vastgoed
Oppervlakte: 141.200 m2
Leegstand: 5.950 m2
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen: 3.040
Aantal bedrijfsvestigingen: 120
1%
0%
0%
Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
16% 4% Sectorverdeling
HTSM Logistiek en groothandel
77%
Maak- en procesindustrie Zakelijke en overige dienstverlening
56
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Tabel 35: Scoreoverzicht Viaanse Molen
A.
B.
C.
D.
Werkgelegenheid & Economie
Marktwaarde & Vastgoed
Smart Industry & Logistics
Circulariteit & Duurzaamheid
50 %
50%
A+B
37 %
20%
C+D
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
50%
28%
Viaanse Molen
Tabel 36: Opvallendheden Viaanse Molen Hoofdcriterium
A. Economie & werkgelegenheid
B. Marktwaarde & ruimtelijke kwaliteit
C. Smart industry & logistics
D. Circulariteit & duurzaamheid
Wat valt daarbij op? • Viaanse Molen kende een negatieve werkgelegenheidsontwikkeling de afgelopen vijf jaar. Het aantal banen daalde met zo’n 35% van 4.820 naar 3.040. • Het aantal vestigingen is in diezelfde periode met zo’n 15 vestigingen gegroeid. Dit duidt op een groeiend aantal kleine bedrijven. • De sector zakelijke en overige dienstverlening is de grootste sector op het terrein. Grote bedrijven in deze sector zijn: Schoonmaakbedrijf Victoria en Turien en Co. • De leegstand op bedrijventerrein Viaanse Molen bedraagt slechts 4%. Hiermee ligt de leegstand onder het wenselijke frictieniveau van 5%. • De vastgoedvoorraad op Viaanse Molen is relatief oud. Circa 60% van het vastgoed is gebouwd voor 1986. • De ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het vastgoed op Viaanse Molen is redelijk. • Doordat er industriële bedrijven gevestigd zijn op Viaanse Molen is het innovatieve vermogen hoog. Doorgaans wordt in de industriesector veel uitgegeven aan R&D. • De robotiseringsgraad en potentie is laag op Viaanse Molen. Ook worden er momenteel weinig faciliteiten gedeeld. • Bedrijven op Viaanse Molen hebben een relatief laag gas- en elektriciteitsverbruik. • Op het terrein zijn nog geen zonnepanelen aanwezig en geen daken geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen. Het vastgoed is hiervoor te klein (geen panden groter dan 5.000 m²) of te oud (geen panden gebouwd na 2004).
• De circulaire potentie is laag op bedrijventerrein Viaanse Molen. Er bevindt zich geen werkgelegenheid in sectoren met circulaire potentie. • De organisatiegraad is hoog op het terrein.
57
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Locatieprofiel Bergermeerpolder Technopark
Locatie
Netto oppervlakte 1,7 hectare
Omvang & aanbod
Bereikbaarheid
Autobereikbaarheid Lokale weg
Gebruiksmogelijkheden
Netto uitgeefbaar 0 hectare
N-weg
Multimodaliteit
Snelweg
Niet aanwezig
Barge
OV-bereikbaarheid Rail
Niet aanwezig
Bus
Trein
Milieucategorie 3.1
Bouwhoogte 9m
Bebouwingspercentage 80%
Functioneel
Modern gemengd
Hoogwaardig
Uitstraling
Vastgoed
Oppervlakte: 9.100 m2
Leegstand: 995 m2
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen: 219
Aantal bedrijfsvestigingen: 12
3% Consumentendiensten 16% HTSM
Sectorverdeling
80%
Zakelijke en overige dienstverlening
58
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Locatieprofiel Westrand
Locatie
Netto oppervlakte 11 hectare
Omvang & aanbod
Bereikbaarheid
Autobereikbaarheid Lokale weg
Gebruiksmogelijkheden
Netto uitgeefbaar 2,6 hectare
N-weg
Snelweg
Multimodaliteit Niet aanwezig
Barge
OV-bereikbaarheid Rail
Niet aanwezig
Bus
Trein
Milieucategorie 3.1
Bouwhoogte 6m
Bebouwingspercentage 100%
Functioneel
Modern gemengd
Hoogwaardig
Uitstraling
Vastgoed
Oppervlakte: 14.335 m2
Leegstand: 1.850 m2 (3 kantoorvilla’s in aanbouw)
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen: 103
Aantal bedrijfsvestigingen: 3
9%
Consumentendiensten
Sectorverdeling
91%
Zakelijke en overige dienstverlening
59
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Locatieprofiel Bergermeerpolder Bergermeerpolder
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
M
40.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 2.650 werkzame personen
10%
14%
17%
Aantal vestigingen (2018) 105 vestigingen
56%
2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Banken en verzekeraars Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand
+ + 0 0 +
Opname Gebiedskwaliteit
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
100% Overige
+ 0 + + + +
60
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Boekelermeer Robijnstraat Boekelermeer Robijnstraat
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
S
18.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 675 werkzame personen
3% 0%
Aantal vestigingen (2018) 65 vestigingen
19%
75%
3% 0%
10% 20% Banken en verzekeraars
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit
100% Overige
Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand
0 0 0 -
Opname Gebiedskwaliteit
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
0 0 + 0 0
61
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Helderseweg zone Helderseweg zone
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
S
11.500 m² Aantal werkzame personen (2018) 90 werkzame personen
0%
14%
0% 10% 20% Banken en verzekeraars Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
58%
16%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand Opname
Gebiedskwaliteit
Aantal vestigingen (2018) 25 vestigingen
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
11% 100% Overige + +
0
0 + + 0 0
62
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Hoornse Vaart (stationsomgeving Alkmaar Noord) Hoornse Vaart (stationsomgeving Alkmaar Noord)
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
M
24.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 1.380 werkzame personen
0% 0% 10% 20% Banken en verzekeraars Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
Gebiedskwaliteit
61%
Aantal vestigingen (2018) 15 vestigingen
0%
39%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand -
0% 100% Overige + + +
Opname
0
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
0 + + 0 0
63
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Kooimeerplein / Vondelstraat Kooimeerplein / Vondelstraat
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
M
41.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 400 werkzame personen
28% 0% 10% 20% Banken en verzekeraars Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
20%
Aantal vestigingen (2018) 30 vestigingen
13%
39%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
100% Overige
+ +
Opname Gebiedskwaliteit
0%
+ 0 0 + 0 0
64
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Stationsgebied Stationsgebied
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
M
45.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 2.900 werkzame personen
41% 0% 10% 20% Banken en verzekeraars Banen & Vestigingen
Marktwaarde & Vastgoed
4%0%
Aantal vestigingen (2018) 10 vestigingen
55%
0%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand
+ + 0 +
Opname Gebiedskwaliteit
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
100% Overige
+ 0 + 0 0 0
65
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
Viaanse Molen Kantorenterrein Viaanse Molen Kantorenterrein
Locatie en impressie
Locatietype
Kerngegevens
Omvang voorraad in m² bvo
M
53.000 m² Aantal werkzame personen (2018) 1.335 werkzame personen
18%
1%
0% 10% 20% Banken en verzekeraars Banen en vestigingen
Marktwaarde en vastgoed
Aantal vestigingen (2018) 60 vestigingen
36%
45%
0%
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Handel en industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en non-profit Economische en ruimtelijke kwaliteit Ontwikkeling banen Ontwikkeling vestigingen Aandeel in werkgelegenheid Indirecte werkgelegenheid Leegstand
+ 0 +
Opname Gebiedskwaliteit
Energielabel OV-bereikbaarheid Autobereikbaarheid Aanvullende gebiedskwaliteit Uitstraling & kwaliteit
100% Overige
+ 0 0 -
+ + +
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
66
Bijlage: Begrippenlijst •
•
•
• • • •
• • • • • •
• •
•
•
•
Aanbod: aanbod betreft gebouwen kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding of planvoorraad worden niet meegeteld. De gegevens van aanbod van kantoorruimte komen uit de Nederland Compleet publicatie van Cushman&Wakefield (Q1 2018), Funda in Business (peildatum augustus 2018) en de Vastgoedmonitor van Eindhoven en Hart van Brabant. Behoefte: totale vraag (uitbreidingsvraag en vervanging) naar toe te voegen kantoorruimte gecorrigeerd met het bestaande aanbod aan kantoorruimte exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%. Dit geeft een indicatie van de behoefte aan (nieuwe) kantoorruimte. BVO: het betreft alle tot het gebouw behorende binnenruimten, waarbij de oppervlakte wordt gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Confrontatie: totale vraag (uitbreidingsvraag + ‘harde’ vervangingsvraag) – hardplanaanbod. COROP: regionaal gebied binnen Nederland. COROP Alkmaar en omgeving bestaat uit de gemeenten: Alkmaar, Bergen, Heerhugowaard, Heiloo en Langedijk. Frictie leegstand: Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%.
Kantoor: een ruimtelijk zelfstandige eenheid die geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureau gebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. Deze definitie heeft geen betrekking op kantoren die ten dienste staan van een andere functie. Kantoorgebonden werkgelegenheid: het aandeel werkgelegenheid (banen) in kantoorruimte Kantoorquotiënt: het aantal m² vvo kantoorruimte per werkzame persoon. Leegstand: leegstand betreft aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die niet (meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitgedrukt in percentages van de kantorenvoorraad. Locatietypevoorkeur: aandeel banen op bedrijventerreinen ten opzichte van totaal aantal banen. Onttrekkingen: afname van de kantorenvoorraad door sloop of transformatie van bestaande kantoorruimte (bij voorkeur inclusief wijziging van de plantitel naar ander type functie). Opname: onder opname wordt de kantoorruimte verstaan die op de ‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties, verlenging van bestaande huurcontracten en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigen bouw). Transacties worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is. Terreinquotiënt: gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon.
Uitbreidingsvraag: de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek in de huidige huisvesting; deze (extra) ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie). Uitbreidingsvraag kan ook negatief zijn. Vervanging: de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Voorraad: Onder voorraad wordt het totaal verstaan van bestaande kantoorruimte (exclusief kantoorruimte als onderdeel van een bedrijfshal en/of kantoorachtigen). De gegevens over de kantorenvoorraad zijn voor de grotere kantoorgemeenten afkomstig uit de publicatie ‘NVM Kantoren in Cijfers’ van Bak, voor de kleinere kantoorgemeenten die in deze publicatie niet zijn opgenomen, zijn de gegevens afkomstig uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van het gebruiksdoel ‘kantoren’.
Voorraad in gebruik: Onder (kantoren)voorraad in gebruik wordt verstaan alle kantoren waar een gebruiker gehuisvest is (oftewel, de totale kantorenvoorraad exclusief leegstand)
Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120
•
67
VVO: Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel geldt dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 85% verhuurbaar is.