Onderzoek 2b. Stec rapport Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar - CONCEPTStec Groep aan gemeente Alkmaar

Jasper Beekmans, Guido van der Molen, Peter Stopel & Maartje Lucassen 30 oktober 2019

2

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

3

Aanleiding................................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies en adviezen 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

5

Denken als een belegger: portefeuille van vestigingslocaties ............. 5 Kies voor jaarlijkse monitoring van uw werkgelegenheid ................... 5 Alkmaar draaischijf voor economie Noord-Holland Noord.................. 6 Belang bedrijventerreinen voor economie neemt toe .......................... 6 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen is 80-87 hectare ............................ 6 Blijf inzetten op transformatie van kantoorpanden, maar behoud voldoende kantoorruimte in stationsgebied en Bergermeerpolder .................................................................................... 7

Marktverkenning vestigingslocaties 3.1 3.2 3.3 3.4

3

10

Economische structuur Alkmaar........................................................... 10 Beoordeling bestaande voorraad ......................................................... 12 Toekomstige vraag naar bedrijventerreinen ....................................... 14 Toekomstige vraag naar kantoorruimte............................................... 18

Bijlage: Vraagraming bedrijventerreinen

27

Bijlage: NEER analyse

31

Bijlage: Begrippenlijst

66

3

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

1 Inleiding 1.1 Aanleiding U heeft behoefte aan een nieuwe visie voor uw vestigingslocaties. Nu de economie is aangetrokken zijn de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt in Alkmaar volop in beweging. Dit leidt tot een toenemende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan locaties waar bedrijven zich kunnen vestigen. Tegelijk heeft Alkmaar te maken met een urgente woningvraag. De grote woningbouwopgave zorgt ervoor dat een deel van deze vraag op vestigingslocaties wil landen, zoals in kantoorpanden. Dit leidt tot verzoeken om transformatie van kantoren naar wonen. De grootste ruimtelijke opgave voor Alkmaar is de Kanaalzone. De Kanaalzone wordt de komende jaren getransformeerd tot een aantrekkelijke stedelijke leefomgeving. De zone, langs de oevers van het Noordhollands Kanaal, wordt de leefomgeving van de toekomst: stedelijk, innovatief en slim, lommerrijk en luisterrijk. Uitgangspunt is een goede balans tussen wonen, werken en recreëren. Delen van het gebied worden ontwikkeld als gemengde woon-werkgebieden. Het gaat in de Kanaalzone dus niet langer om kantoorgebouwen en werkgebieden naast woningen, maar er ontstaat een mix van deze functies. De Kanaalzone omvat vijf deelgebieden. Vier van deze deelgebieden doen momenteel nog dienst als vestigingslocatie. Het gaat om de bedrijventerreinen Overstad, Oudorp en Overdie en de kantoorlocatie Viaanse Molen.

Het overige deelgebied betreft de locatie van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) ten zuiden van het kantorenpark Viaanse Molen. Deelgebied Overstad moet zich gaan ontwikkelen tot het nieuwe gastvrije centrum van de Kanaalzone. Hiervoor moet het gebied dat nu vooral gericht is op werken en grootschalige detailhandel, getransformeerd worden naar een modern centrum met eigentijdse voorzieningen waar tevens plek is voor 5.000 nieuwe inwoners. Het nieuwe centrumgebied moet zich met name gaan richten op de kanaalzijde. Deelgebieden Viaanse Molen en RWZI ontwikkelen tot een ‘zachte stad’. Voorzien is dat de gebieden zich ontwikkelen tot gemengde woon-werkgebieden in compacte stedelijke vorm in het groen. Deelgebieden Overdie en Oudorp krijgen de uitstraling van een stoere havenstad. In de gebieden blijft ruimte voor een groot aantal bedrijven, maar het gebied moet ook meer als stad gaan functioneren. Hier is ruimte voor straten met werk- en woongebouwen met ruimte voor een markant gebouw of openbare ruimte. Tabel 1: Overzicht toekomstige invulling Kanaalzone Alkmaar Deelgebied Viaanse Molen RWZI Overstad Oudorp Overdie Totaal

Omvang deelgebied 1 67 hectare 20 hectare 30 hectare 43 hectare 30 hectare 190 hectare

Ruimte voor ontwikkelingen 35 hectare 10 hectare 17 hectare 26 hectare 20 hectare 108 hectare

Waarvan… woningen 5.400 woningen 1.600 woningen 2.500 woningen 2.300 woningen 950 woningen 12.750 woningen

Waarvan… werken en voorzieningen 190.000 m² 56.000 m² 240.000 m² 295.000 m² 230.000 m² 1.011.000 m²

Bron: Ontwikkelbeelden deelgebieden Kanaalzone 2019.

Deze omvangen komen niet overeen met de omvang van de bedrijventerreinen in IBIS. De omvang van de vervangingsvraag bij transformatie is daarom niet exact te berekenen.

1

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

4

De Kanaalzone omvat dus meerdere vestigingslocaties die worden getransformeerd naar stedelijke leefomgevingen. In juli heeft de raad het Ontwikkelbeeld Kanaalzone en de ontwikkelbeelden voor de verschillende deelgebieden vastgesteld. Daarin staat op hoofdlijnen beschreven welke ontwikkelingen de gemeente voor ogen heeft. Vanuit de vestigingslocaties bezien wilt u daarom ook input voor de plannen voor de Kanaalzone. Om weloverwogen en goed onderbouwde besluiten te nemen over vestigingen, transformaties en verkleuring op uw vestigingslocaties wilt u graag een nieuwe visie opstellen. Uitgangspunt is zo sterk mogelijke locaties waar bedrijvigheid zich kan vestigen en waar gewoond kan worden als de locaties daarom vragen.

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk geven we de belangrijkste conclusies en adviezen voor sterke vestigingslocaties in Alkmaar. In hoofdstuk 3 leest u de marktverkenning. In dat hoofdstuk gaan we in op de huidige kwaliteit van de voorraad en confronteren we de toekomstige vraag met het aanbod. In de bijlage leest u een uitgebreide toelichting op de uitgevoerde analyses.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

5

2 Conclusies en adviezen 2.1 Denken als een belegger: portefeuille van vestigingslocaties Uw aanpak van vestigingslocaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) vraagt om sterk portefeuilledenken vanuit uw bestaande locaties en bestaand vastgoed, zoals een belegger dat ook doet. Welke (delen van) vestigingslocaties hebben nog voldoende toekomstpotentie en hebben relatief weinig aandacht nodig? Welke locaties moeten worden aangepakt/opgewaardeerd en herontwikkeld? Voor welke andere functies is ruimte binnen een vestigingslocatie? En van welke locaties kunt u het beste afscheid nemen als gebied om te werken? Bij voorkeur kiest u er voor om binnen de markttechnische randvoorwaarden enkel uitbreiding toe te staan op uw meest succesvolle bestaande vestigingslocaties. Deze benadering is cruciaal in het afbakenen van de juiste ruimtelijke kaders voor het ruimtelijk beleid voor Alkmaar. Focus ligt daarbij vol op door- en herontwikkeling van uw bestaande locaties, met daarbij ook veel ruimte voor transformatie (van kantoorruimte en bedrijventerreinen, vooral in de Kanaalzone) naar andere functies zoals wonen. Figuur 1: naar een strategie gebaseerd op portefeuille denken voor uw vestigingslocaties

Bron: Stec Groep, 2019

2.2 Kies voor jaarlijkse monitoring van uw werkgelegenheid Monitor de werkgelegenheidsontwikkeling in uw gemeente regelmatig. Momenteel is het nog onduidelijk welk effect de ontwikkeling van de Kanaalzone zal hebben op de werkgelegenheid in uw gemeente. Hoeveel van de nieuwe inwoners van de Kanaalzone zullen in Alkmaar gaan werken? Om wat voor type werkgelegenheid gaat het? Blijft de huidige woon-werk balans in stand? Trekt de Kanaalzone bedrijven van buiten Alkmaar aan? Of gaat het om verplaatsende bedrijven uit Alkmaar zelf? Wat is de wisselwerking met uw kantorenlocaties? Door de dynamiek en werkgelegenheid jaarlijks te monitoren heeft u een sturingsinstrument en kunt u goed anticiperen op ontwikkelingen en dynamiek. Dit biedt flexibiliteit.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

6

2.3 Alkmaar draaischijf voor economie Noord-Holland Noord Alkmaar heeft een belangrijke economische en sociale functie voor de regio. De stad profileert zich steeds meer op het gebied van ICT- en big-data-toepassingen. Initiatieven als IT=Alkmaar (dat zich richt op het aantrekken van studenten/gekwalificeerd personeel) versterken de positie van Alkmaar op dit gebied. Een direct gevolg hiervan is dat één van de werkmilieus in de Kanaalzone zich hierop zal richten. De Kanaalzone biedt daarmee ruimte voor de uitbreiding van het huidige ICT-cluster. Andere belangrijke (economische) sectoren in Alkmaar en de regio zijn high tech systemen en materialen (HTSM) en logistiek Onder HTSM valt ook energie. Hierdoor passen bedrijven in deze sectoren het beste op bedrijventerrein Boekelermeer. Deze sectoren hebben een hoge dynamiek en specialisatiegraad in de regio. In deze sectoren zit veel potentie voor de lokale economie. Investering in HTSM is van belang om lokaal talent voor “slimme” banen vast te houden. Zoek daarom binnen het HTSM-ecosysteem de samenwerking op met andere innovatieve bedrijven en onderwijsinstellingen. Vergeet daarbij niet de traditionele maakindustrie in het MKB-segment. Innovaties in automatisering en robotisering worden juist ook bij deze bedrijven veel toegepast. Bovendien, zo is onze ervaring, staan de grotere spelers vaak goed op de radar bij accountmanagement.

Kleinere bedrijven kunnen daardoor soms tussen wal en schip vallen.

2.4 Belang bedrijventerreinen voor economie neemt toe De afgelopen tien jaar is de werkgelegenheid in de gemeente Alkmaar met 5% gestegen. Momenteel beschikt de gemeente over zo’n 58.000 banen. Circa 40% van deze banen bevindt zich op vestigingslocaties. Dit is hoger dan gemiddeld: gemiddeld genomen is zo’n 30 à 35% van de werkgelegenheid in een gemeente gevestigd op vestigingslocaties. Wel zien we een verschuiving binnen de werkgelegenheid op vestigingslocaties: het aantal banen op bedrijventerreinen steeg de laatste jaren (+5%), terwijl het aantal banen op kantoorlocaties daalde (-13% afgelopen vijf jaar). Hiermee winnen bedrijventerreinen aan belang voor uw lokale en regionale economie. Bovendien vindt circa 90% van alle bedrijvendynamiek plaats op bestaande bedrijventerreinen. Dit onderzoek heeft zich geconcentreerd op de formele vestigingslocaties. De helft van de banen in Alkmaar bevindt zich buiten deze formele plekken. De zogenaamde informele werkplekken (thuis, in woonwijken, in de horeca) verdienen ook aandacht, maar zijn minder eenvoudig te sturen.

2.5 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen is 80-87 hectare Prognose laat uitbreidingsvraag zien van maximaal 52 hectare voor Alkmaar De modelmatige benadering komt tot een uitbreidingsvraag van tot maximaal 52 hectare voor Alkmaar in de periode 2019 t/m 2040. Dat betekent een gemiddelde uitbreidingsvraag maximaal 2,4 hectare per jaar. De bovenkant van de bandbreedte zien we als een absoluut maximum, gezien de uitgangspunten van het WLO Hoog scenario dat hiervoor als basis geldt. Daarnaast tot maximaal 35 hectare vervangingsvraag en ‘overloop’ uit MRA Naast de uitbreidingsvraag maken we een eerste inventarisatie van vervangingsvraag die kan ontstaan door de plannen in de Kanaalzone. Samen zijn de bestaande terreinen in de Kanaalzone zo’n 55 hectare groot (bron: IBIS, 2018). Als we de aanname doen dat ongeveer de helft van de bedrijven die hier gevestigd zijn voor 2040 een nieuwe locatie zal betrekken, levert dit circa 25-30 hectare vervangingsvraag op. Belangrijke voorwaarde is dat er voldoende geschikt aanbod is. Daarnaast kent de MRA (met name Amsterdam, maar ook bijvoorbeeld Zaanstad) een grote woningbouwopgave die deels wordt voorzien op bestaande bedrijventerreinen. Voor bedrijven die daar nu gevestigd zijn moeten alternatieven worden gevonden.

We maakten een inschatting van de ruimtevraag vanuit de sectoren waar Alkmaar nu al sterk in is en schatten in dat circa 10-20% van de bedrijven in die sectoren naar Alkmaar zou kunnen uitwijken. Dit betekent een vraag door ‘overloop’ van circa 2,5 tot 5 hectare.

7

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 2: Overzicht vraag bedrijventerrein Alkmaar Type vraag Uitbreidingsvraag prognose (WLO scenario hoog) Transformatie bedrijventerreinen Kanaalzone Overloop vanuit MRA Totaal

Hoeveel hectare? 52 hectare 25-30 hectare 2,5 tot 5 hectare Circa 80-87 hectare

Bron: Stec Groep, 2019.

Beschikbaar aanbod vooral op Boekelermeer, nog circa 50 hectare uitgeefbaar in Alkmaar In Alkmaar is voor het faciliteren van de vraag vooral aanbod beschikbaar op bedrijventerrein Boekelermeer. Op Boekelermeer Zuid is nog zo’n 47 hectare uitgeefbaar (10 hectare in Zuid fase I en 37 hectare in Zuid fase II). De nog beschikbare kavels zijn minimaal 1.000 m² groot. Momenteel is de grootste nog te koop staande kavel zo’n 40.000 m² groot. Tabel 3: Beschikbare harde2 plancapaciteit in Alkmaar Gemeente Alkmaar

Bedrijventerrein Boekelermeer

Alkmaar

Westrand

Type Modern-gemengd; specifiek: ‘transport/logistiek’ Modern-gemengd

Beschikbaar (hectare) 47 hectare 2,7 hectare Totaal: 49,7 hectare

Bron: IBIS, provinciemonitor 2019 en gemeente Alkmaar, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Kwantitatief enige behoefte aan bedrijventerrein tot 2040 We concluderen dat er in Alkmaar tot 2040 een uitbreidingsvraag is naar bedrijventerreinen van circa 52 hectare. Op basis van de plannen voor de Kanaalzone en ontwikkelingen in andere regio’s (zoals de MRA) schatten we in dat daar nog circa 35 hectare aan additionele vraag bij kan komen (vervangingsvraag en mogelijk uitwijkende bedrijven als gevolg van transformatie in Amsterdam en Zaanstad o.a.). Tegenover deze vraag van in totaal 80-87 hectare staat een aanbod van circa 50 hectare. We rekenen echter nog niet met aanbod in de Kanaalzone. Het is namelijk nog niet bekend hoe het programma voor werken en voorzieningen er kwalitatief uit komt te zien. Kwalitatief behoefte aan ruimte voor kleinschalige stadverzorgende bedrijvigheid, Kanaalzone kan belangrijke rol spelen in voorzien in die behoefte Opvallend is dat bijna al het aanbod op de Boekelermeer gelegen is. Hoewel de kavels ook bedoeld zijn voor kleinschaligere bedrijven vinden we het terrein qua ligging en profiel vooral geschikt voor grootschaliger bedrijven. Kwalitatief voorzien we daarom behoefte. Met name ook door vervangingsvraag van bedrijven die op de terreinen in de Kanaalzone gevestigd zijn.

We taxeren daarom dat in de Kanaalzone vooral behoefte is aan functionele bedrijfsruimte voor bedrijven in de ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren: handel, bouw en kleinschalige maakbedrijven in het MKB-segment. Hoe het programma voor de Kanaalzone er in kwalitatieve zin uitziet heeft daarom veel invloed op de vraagaanbodconfrontatie voor bedrijfsruimte.

2.6 Blijf inzetten op transformatie van kantoorpanden, maar behoud voldoende kantoorruimte in stationsgebied en Bergermeerpolder Beperkte uitbreidingsvraag voor kantoren in Alkmaar, alleen in scenario ‘Kanaalzone’ beperkte ruimte voor nieuwbouw Uit de berekening van de gewenste kantorenvoorraad in 2040 volgt voor Alkmaar dat alleen in het Kanaalzonescenario (met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei) de bestaande kantorenvoorraad kwantitatief onvoldoende is om in de toekomstige uitbreidingsvraag naar kantoren te voorzien. In de andere scenario’s is de bestaande kantorenvoorraad kwantitatief voldoende om in de toekomstige Harde plancapaciteit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is, ongeacht of de grond bouwrijp of niet-bouwrijp is gemaakt en ongeacht of deze nog ‘achter’ een uitwerkingsplan of wijzigingsbevoegdheid zit.

2

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

8

uitbreidingsvraag te voorzien en is transformatie noodzakelijk. Ook in het Kanaalzonescenario is transformatie van kwalitatief incourante kantoorpanden noodzakelijk. Een deel van het bestaande, structureel leegstaande kantooraanbod, wordt ook bij toename van de werkgelegenheid (en toenemende kantoorbanen) niet opnieuw ingevuld. Deze objecten en locaties voldoen bovendien niet aan de toekomstige wensen van de moderne kantoorgebruiker. We raden u daarom aan om transformatie en/of onttrekken van de voorraad op alle locaties te stimuleren, met uitzondering van uw meest kansrijke locaties voor kantoorruimte. Meer marktstructurering door de gemeente lijkt wenselijk. Werken van de toekomst vraagt om een moderne kantooromgeving met focus op beleving De behoefte aan traditionele kantoorruimte neemt steeds meer af. Als gevolg van technologische ontwikkelingen, gelimiteerde tijd (en daarmee voorkeur voor mix van functies en ontzorging) en het feit dat het welzijn van werknemers steeds belangrijker wordt voor werkgevers gaan kantoorhoudende organisaties steeds meer nadenken over hun locatievoorkeur. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot de arbeidsmarkt en een goed leefklimaat voor werknemers worden daardoor steeds belangrijker. Technologische toepassingen zorgen ervoor dat een werknemer niet meer fysiek aanwezig hoeft te zijn om activiteiten uit te voeren.

Daadwerkelijk naar bepaalde plekken gaan is daarom veel meer gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. Locaties die dit het beste kunnen faciliteren, kunnen ook de komende jaren op vraag blijven rekenen. Daarbij vervaagt de grens tussen werk en privé. Dit leidt tegelijkertijd tot een toenemende behoefte aan ‘third places’; betekenisvolle plekken naast woning (first place) en werk (second place). Denk aan ontmoetingsplekken, fitness, restaurants en cafés. Kantoorruimte en locaties in Alkmaar sluiten onvoldoende aan bij deze toekomstige vraag Voor Alkmaar betekent dit dat naast de transformatie van incourante kantoorruimte, de focus vooral moet liggen op toevoegen van kwaliteit op de belangrijkste locaties: het stationsgebied en de Bergermeerpolder. Dan concentreren gebruikers zich op enkele locaties en blijft er voldoende bestaansrecht voor voorzieningen. Hierbij gaat het niet alleen om het toevoegen van nieuwe, moderne kantoorruimte om in de vraag te voorzien, maar ook over investeren in een aantrekkelijke stedelijke mix met wonen en voorzieningen. Om toekomstige eindgebruikers op de kantorenmarkt aan te trekken en te behouden, moet geïnvesteerd worden in een dynamisch en aantrekkelijk verblijfklimaat, in combinatie met modern vastgoed (vaak in een mix van functies). Het gaat hier bijvoorbeeld om gemengd woonwerk-milieu met 30% werken, 60% wonen en 10% voorzieningen.

Ook meer zakelijke milieus waarbij werken, wonen en voorzieningen gemengd worden in hoge dichtheden (bijv. 40% werken, 40% wonen en 20% voorzieningen) zijn denkbaar. Randvoorwaarde voor dit soort gemengde milieus is een uitstekende ov bereikbaarheid (intercity op loopafstand). De ontwikkeling van gemengde gebieden betekent tegelijkertijd ook dat verouderde kantoorgebouwen in Alkmaar nu of op termijn kunnen worden getransformeerd naar wonen en/of een mix van wonen en werken. Hierbij is van belang dat de verhouding tussen wonen, werken en voorzieningen klopt. Zo wordt voorkomen dat de vestigingslocaties verkleuren tot woonwijken, economie behouden blijft en een aantrekkelijke mix met wonen en voorzieningen wordt gerealiseerd. Daarmee benut u de kwaliteiten van de locaties optimaal. Stationsgebied en Bergermeerpolder markttechnisch meest aantrekkelijk voor kantoorruimte Het stationsgebied van Alkmaar en de Bergermeerpolder zijn het meest aantrekkelijk voor (her)ontwikkeling van kantoorruimte. Bergermeerpolder scoort hoog op ruimtelijke kwaliteit en beschikt al over een mix van functies (kantoren/onderwijs/bedrijven). De kantoren in het stationsgebied liggen op loopafstanden (maximaal 500 meter, minder dan vijf minuten lopen) van het station. Bovendien is het stationsgebied het verblijfsgebied met de meeste reuring.

De deelgebieden op grotere afstand van het station zijn voor moderne kantoorgebruikers minder interessant, zo schatten we in. Het stationsgebied en

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

9

de Bergermeerpolder worden idealiter multifunctionele deelgebieden met een stedelijke mix van wonen, onderwijs en werken, waarin verschillende type bedrijven elkaar gemakkelijk in het netwerk kunnen vinden. Nu zijn deze kantoorlocaties nog te monofunctioneel en daarmee beperkt toekomstbestendig. Verdunnen op minder kansrijke locaties, om ruimte te geven aan toevoeging kwaliteit beste plekken Bij verdunnen van de bestaande voorraad is belangrijk te streven naar het terugbrengen van de kwantiteit van meters. Dit biedt enerzijds mogelijkheid om kwaliteit toe te voegen op bestaande locaties (denk hierbij aan meer ‘lucht en groen’, maar zeker ook aan meer multifunctioneel ruimtegebruik en het toevoegen van woningen op binnenstedelijke locaties) of herverkaveling binnen bestaande structuren. Belangrijk is te zorgen dat de verdunning zoveel mogelijk plaatsvindt op minder kansrijke locaties waar overschotten zijn (o.a. op Alkmaar Noord en Westrand). Verdunning gaat specifiek uit van het terugbrengen binnen de bestaande structuur van minder courant vastgoed. Herbestemming sluit aan op voorgaande maatregelen: daar waar voor de huidige bestemming geen markt of goede vooruitzichten zijn, is de sleutel om integraal te kijken naar betere invullingen. Dit betekent in veel gevallen verkleuren naar wonen, bedrijfsruimte en wijk en buurt verzorgende detailhandel.

Behoud plancapaciteit in stationsgebied, schrap deel van harde planlocatie op snelweglocaties Voor een toekomstbestendige kantorenmarkt is het belangrijk in te zetten op de herontwikkeling en opwaardering van het stationsgebied en de Bergemeerpolder. Belangrijk daarbij is het maken van combinaties met wonen, werken en voorzieningen. Vooral het gebied aan de bovenzijde van het station is nu nog sterk monofunctioneel. Het stationsgebied is bovendien een locatie waar u nog over 25.000 m2 harde plancapaciteit beschikt. Behoud deze meters: in het ambitiescenario Kanaalzone is er ruimte voor toevoeging van deze meters. U beschikt daarnaast nog over harde plancapaciteit op de locaties Connexxion en NUON. Het totale aanbod aan harde plancapaciteit op deze locaties (44.500 m2) overstijgt (ook in het ambitiescenario Kanaalzone) de toekomstige vraag naar nieuwe kantoormeters (circa 25.000 m2). Schrap daarom de plancapaciteit op de Connexxionlocatie. Een deel van de harde plancapaciteit op de NUON-locatie kan gerealiseerd worden wanneer de werkgelegenheid groeit en/of wanneer het stationsgebied vol is.

ALLEEN KLEINSCHALIGE KANTOORRUIMTE TOEVOEGEN IN KANAALZONE Omdat er alleen in het ambitiescenario beperkt behoefte bestaat aan extra kantoorruimte adviseren we alleen kantoorruimte toe te voegen in de Kanaalzone als het toekomstig profiel voor het stationsgebied helder is. De ligging van de Kanaalzone is immers minder aantrekkelijk dan die van het stationsgebied en de Bergermeerpolder. We adviseren daarom in de Kanaalzone alleen beperkt én kleinschalige metrages (in de mix met wonen/werken) toe te voegen. De Kanaalzone voldoet namelijk in mindere mate aan de wensen van moderne kantoorgebruiker, bovendien is (een deel van) de Kanaalzone per OV matig bereikbaar (bus) en per auto redelijk bereikbaar (niet langs directe uitvalsweg of rand van stad).

10

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

3 Marktverkenning vestigingslocaties In dit hoofdstuk zetten we de alle informatie die relevant is voor het onderzoek vestigingslocaties op en rij. In de bijlage vindt u de uitgebreide berekening en analyses.

3.1 Economische structuur Alkmaar Vestigingslocaties van groot (sociaal)economisch belang voor Alkmaar De totale werkgelegenheid in Alkmaar is de afgelopen tien jaar redelijk stabiel gebleven. Het totaal aantal banen bedroeg in 2018 zo’n 57.750 (+4% ten opzichte van 2008). Ook de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen en kantoorlocaties bleef de afgelopen tien jaar stabiel. We concluderen dat circa 45% van de totale werkgelegenheid in Alkmaar zich op vestigingslocaties bevindt (zie figuur 2). Wel zien we een verschuiving binnen de werkgelegenheid op de vestigingslocaties: het aantal banen op bedrijventerreinen steeg de laatste jaren, terwijl het aantal banen op kantoorlocaties daalde (-13% afgelopen vijf jaar). Figuur 2: Ontwikkeling banen (totaal en op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Alkmaar) 70.000 60.000 50.000 40.000

Banen totaal

30.000

Banen werk- en kantoorlocaties

20.000 10.000 0 2008

2013

2018

Bron: LISA, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Aantal vestigingen nam afgelopen tien jaar in aantal toe Het totaal aantal vestigingen van bedrijven steeg in Alkmaar in de periode 2008 t/m 2018 3 met zo’n 1.600 vestigingen (een toename van zo’n 20%). Op de bedrijventerreinen en kantoorlocaties zien we dat het aantal vestigingen met 255 gestegen is de afgelopen tien jaar, een groei van zo’n 20% (zie tabel 4). Het aantal vestigingen groeide op de bedrijventerreinen harder dan op de kantoorlocaties. Het aantal vestigingen op bedrijventerreinen steeg in de periode 2008 t/m 2018 met zo’n 20%. Op kantoorlocaties steeg het aantal vestigingen met zo’n 10%.

3

2018 is het laatste jaar waarover op dit moment LISA data beschikbaar is.

11

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Tabel 4: ontwikkeling vestigingen (totaal en op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Alkmaar) 2008

2013

Bedrijventerreinen Kantoorlocaties Totaal gemeente Alkmaar

2018

1.137 289 8.301

1.304 304 9.551

1.364 317 9.902

Bron: LISA, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Grootste sectoren op vestigingslocaties ‘logistiek en groothandel’ en ‘zakelijke en overige dienstverlening’ Om het ‘ecosysteem’ op bedrijventerreinen nader in beeld te brengen, hebben we de werkgelegenheid op deze locaties geanalyseerd en onderverdeeld in een aantal segmenten (zie figuur 3). Op de bedrijventerreinen in Alkmaar is de sector ‘logistiek en groothandel‘ het grootst. Met zo’n 35% van de totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen is de sector bovengemiddeld sterk vertegenwoordigd. Het hoge aandeel van de sector kan verklaard worden door de aanwezigheid van een aantal grote logistieke bedrijven en groothandels op de Boekelermeer. Alleen al de bedrijven Eriks, Solar Nederland en het distributiecentrum van Vomar zijn goed voor zo’n 1.100 banen (zo’n 10% van de totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen). De goede ligging nabij de A9 en de gebruiksmogelijkheden op het terrein (grote kavels met hoge milieucategorieën) maken Boekelermeer geschikt voor bedrijven in de sector ‘logistiek en groothandel’. De nieuw te realiseren op- en afrit ter hoogte van Heiloo vergroot de bereikbaarheid nog verder. Figuur 3: verdeling werkgelegenheid bedrijventerreinen naar sectoren (2018)

0%

17%

7%

10%

10%

20%

30%

34%

40%

50%

10%

60%

70%

21%

80%

90%

100%

Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

HTSM / Energie

Logistiek en groothandel

Maak- en procesindustrie

Zakelijke en overige dienstverlening

Bron: LISA, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Ook voor de Alkmaarse kantorenlocaties hebben we de verdeling van de werkgelegenheid geanalyseerd. De sector ‘zakelijke en overige dienstverlening’ is veruit de grootste sector op de kantoorlocaties. Dit is ook een typische sector voor kantoorlocaties. De twee grootste kantoorlocaties zijn Bergermeerpolder en het gebied rondom het Centraal Station van Alkmaar. De locaties zijn samen goed voor zo’n 60% van de totale werkgelegenheid op kantoorlocaties. Figuur 4: verdeling werkgelegenheid kantoorlocaties naar sectoren (2018)

1%3%

12%

0% 10% 20% Bouw, handel en reparatie

84%

30%

Logistiek en groothandel Bron: LISA, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019.

40% 50% 60% Consumentendiensten

70%

Zakelijke en overige dienstverlening

80%

90%

100%

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

12

Alkmaar als ICT-stad Alkmaar profileert zich steeds meer op het gebied van ICT- en big-datatoepassingen. Een direct gevolg hiervan is dat één van de werkmilieus in de Kanaalzone (deelgebied Overstad) zich op de ICT-sector zal richten. De Kanaalzone biedt daarmee ruimte voor de uitbreiding van het huidige ICT-cluster en daarmee voor de versterking van Alkmaar als ‘datastad’. Momenteel is een groot deel van de banen binnen het ICTcluster gevestigd op Bergermeerpolder (33%), Boekelermeer Robijnstraat (20%) en Viaanse Molen (19%). Ook andere initiatieven zoals IT=Alkmaar versterken de positie van Alkmaar op het gebied van ICT. IT=Alkmaar is opgezet in samenwerking met het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord om jongeren te inspireren voor een technische opleiding te kiezen. Het is een samenwerking tussen verschillende ICTbedrijven die al in Alkmaar gevestigd zijn. Zij onderkennen het belang van samenwerking om het ICTcluster op de kaart te zetten en natuurlijk ook voldoende gekwalificeerd personeel aan te trekken. De vraag naar gekwalificeerde ICT’ers neemt namelijk toe in Alkmaar en de uitstroom vanuit de opleidingen kan hier momenteel niet in voorzien.

3.2 Beoordeling bestaande voorraad Sociaaleconomische waarde en ruimtelijke kwaliteit vestigingslocaties Voor een beoordeling van het functioneren van de werk- en kantoorlocaties is vanuit een markt- en economische bril gekeken naar de verschillende locaties. De basis hiervoor is het EER-model: Economische Effectrapportage. Het EER-model brengt op basis van verschillende criteria objectief in beeld hoe een locatie functioneert, welke waarde het heeft en waar het investeringspotentieel zit. Het EER-model kijkt bijvoorbeeld naar ontwikkelingen in werkgelegenheid, maar ook naar vastgoedtransacties, leegstand, bereikbaarheid en het bestemmingsplan. Ook wordt bijvoorbeeld meegewogen of het terrein het Keurmerk Veilig Ondernemen heeft, of er sprake is van een collectief en of het terrein over een glasvezelverbinding beschikt. Allemaal aspecten die inzicht geven in het functioneren en de waarde van de vestigingslocatie.

LOCATIES BEOORDEELD OP DRIE HOOFDINDICATOREN •

• •

Banen en vestigingen: score is gebaseerd op de ontwikkeling in banen en vestigingen op de locatie in de afgelopen tien jaar. Daarnaast wordt gekeken naar het aandeel van de locatie in de totale werkgelegenheid van Alkmaar en de indirecte werkgelegenheid die locatie oplevert. Marktwaarde en vastgoed: score wordt bepaald door de mate van leegstand op de locatie, bouwjaar van het vastgoed, toegevoegde waarde en opname. Ruimtelijke kwaliteit: subindicatoren voor de beoordeling van de gebiedskwaliteit zijn OV- en autobereikbaarheid, kwaliteit van de openbare ruimte en passend voorzieningenniveau.

Resultaat N-EER-model: positie op levenscyclus bedrijventerreinen Een vestigingslocatie heeft, net als ieder ander product, een levenscyclus. Als een vestigingslocatie veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de gevestigde bedrijven en zijn ingrepen of innovaties nodig om het terrein weer nieuw leven in te blazen. Daarmee blijft het terrein zijn economische waarde behouden. Dergelijke ingrepen zijn belangrijk, omdat een vestigingslocatie, in tegenstelling tot veel andere producten, niet zomaar kan worden weggegooid, gerecycled of vervangen. Bedrijven kunnen zich bijvoorbeeld niet zomaar verplaatsen naar een nieuwe, betere plek. Dat kost veel tijd en geld, en geschikte plekken zijn vaak niet direct voorhanden. Bedrijventerreinen Boekelermeer, Oudorp en De Volger in Fase I, overige terreinen in Fase II We hebben acht van de elf bedrijventerreinen in Alkmaar beoordeeld. Een score van 50% betekent dat een bedrijventerrein gemiddeld scoort voor een locatie met de betreffende doelgroep en gebruikers. Een locatie scoort bovengemiddeld wanneer het een eindscore hoger dan 50% behaald.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

13

TOELICHTING LEVENSCYCLUS De levenscyclus kent grofweg drie fasen: • Fase 1: de locatie functioneert nog prima. Het vastgoed en de openbare ruimte is van goede kwaliteit en de locatie vertegenwoordigt veel waarde. Actief ingrijpen is niet noodzakelijk. • Fase 2: de locatie verliest waarde en het vastgoed en de openbare ruimte is van wisselende kwaliteit. Grootschalige ingrepen zijn nog niet noodzakelijk, en daarnaast ook niet betaalbaar. Stakeholders (onder andere gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren) moeten gezamenlijk op zoek naar een slimme, op maat gemaakte toekomststrategie. De locatie functioneert nog redelijk, maar is mogelijk niet toekomstbestendig. Het voldoet bijvoorbeeld niet altijd meer aan de bereikbaarheids- of andere vestigingseisen van de doelgroep. • Fase 3: de locatie vertegenwoordigt weinig waarde. Het vastgoed en de openbare ruimte zijn van slechte(re) kwaliteit en vaak is er sprake van veel leegstand. Het terrein heeft daarbij weinig toekomstperspectief. Grootschalige ingrepen en/of transformatie zijn noodzakelijk. Uit onze analyse (beoordeling) blijkt dat de bedrijventerreinen Boekelermeer (73%), Oudorp (67%) en De Volger (63%) ruim boven gemiddeld scoren.

De hoge scores worden met name veroorzaakt door de groei in aantal banen, het aantal nieuwe bedrijfsvestigingen op de terreinen, de hoge arbeidsproductiviteit, de goede bereikbaarheid en de lage leegstandcijfers. De bedrijventerreinen functioneren daarmee naar behoren en de (sociaal) economische waarde van de terreinen is hoog. De meeste doelgroepen en gebruikers kunnen goed/prettig ondernemen op deze locaties. Extra aandacht moet gegeven worden aan de terreinen Laanenderweg (40%) en Overstad (47%). Beide terreinen scoren beneden gemiddeld en moeten oppassen dat ze niet verder afgeleiden in Fase II. De laatste jaren is een afname van het aantal banen zichtbaar op de terreinen (circa 5 tot 10%). Ook vertrokken er meer bedrijven dan zich er vestigden. Hierdoor is de banendichtheid gedaald. Ook de arbeidsproductiviteit is laag op de terreinen. Daarnaast constateren we dat het vastgoed op de Laanenderweg relatief oud is en dat er sprake is van uitgesteld onderhoud. Om het gebied op te waarderen zijn investeringen in pand en kavel nodig. Figuur 5: Positie op de levenscyclus voor bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2019)

14

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

3.3 Toekomstige vraag naar bedrijventerreinen Verzorgingsgebied bedrijventerreinen Alkmaar lokaal tot regionaal Om de vraag naar bedrijventerreinen te ramen is het van belang allereerst het verzorgingsgebied te bepalen. De bedrijfsruimtemarkt van Alkmaar is voor een groot deel een lokale markt. Uit onderzoek 4 blijkt dat circa 90 tot 95% van de bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen binnen de COROP-regio plaatsvindt. Slechts 5% van alle bedrijven wil over de gemeentegrens verhuizen en zo’n 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van vijf kilometer rondom de bestaande vestiging. Dit beeld zien we ook terug in gemeente Alkmaar. We hebben de verhuisbewegingen op, naar en van bedrijventerreinen in Alkmaar vanaf 2012 geanalyseerd 5. We concluderen daaruit het volgende: • In totaal ging het in deze periode om 143 inkomende en/of interne verhuizingen naar bedrijventerreinen. Daarnaast vertrokken 35 bedrijven van een bedrijventerrein in Alkmaar naar een locatie elders binnen de gemeente (buiten een bedrijventerrein). Tot slot vertrokken 22 bedrijven van een bedrijventerrein in Alkmaar naar een andere gemeente. • Het blijkt dat circa 80% van de inkomende verhuisbewegingen (gemeten in werkgelegenheid) vanuit de gemeente Alkmaar zelf afkomstig is. • Van de vertrekkende bedrijven koos de helft voor een locatie in Heerhugowaard, Haarlem of Langedijk.

Het gaat bij de vertrekkers met name om bedrijven in de sectoren: industrie, bouw, (groot)handel en informatie en communicatie. Het grootste bedrijf dat vertrok vanuit de gemeente Alkmaar was Holland Media Combinatie (HMC). Het bedrijf met zo’n 300 medewerkers vertrok naar Amsterdam. Tabel 5: Grootste verplaatsers bedrijventerreinen Alkmaar vanaf 2012 Type dynamiek

Bedrijf

Sector

Verplaatsing binnen gemeente Verplaatsing binnen gemeente Verplaatsing binnen gemeente

Greuter Logistics

Vervoer en opslag Informatie en communicatie Informatie en communicatie

Mediatrend Publicaties CyberTech

Aantal banen/ arbeidsplaatse n 70

Herkomst

Bestemming

Boekelermeer

Boekelermeer

60

Beverkoog

Beverkoog

61

Beverkoog

Bergermeerpolder Technopark

Bron: Vastgoeddata.nl, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2019.

Figuur 6 geeft inzicht in de verhuisbewegingen van en naar bedrijventerreinen in gemeente Alkmaar. Het verzorgingsgebied van de bedrijventerreinen is sterk lokaal. Circa 80% van alle inkomende verhuisbewegingen komt vanuit gemeente Alkmaar. Wanneer we de overige inkomende verhuisbewegingen analyseren zien we dat Alkmaar een centrumfunctie voor de regio vervult. De inkomende stroom is groter is dan de stroom die Alkmaar verlaat.

Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Ruimtelijk Planbureau, 2007 (NAi Uitgevers Rotterdam). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente; CBS, 2013. 5 Bron: Vastgoeddata.nl, op basis van Kamer van Koophandel. 4

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

15

Figuur 6: Verhuisbewegingen van en naar bedrijventerreinen Alkmaar Groen = inkomende verhuisbewegingen, blauw = uitgaande verhuisbewegingen

Bron: Stec Groep, 2019.

Beperkte bovenregionale vraag verwacht in Alkmaar In de bedrijventerreinenmarkt is sprake van een (toenemende) tweekoppigheid. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een (boven)lokale beperkte marktregio en die met een grote, (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een (boven)lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland, met name mkb-bedrijven. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers en metaalbewerkers. Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar in de buurt woont, leveranciers in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot zoekgebied en dus een (boven)regionale marktregio is klein in aantal (zie ook de 5% die volgens het PBL over de regiogrens verhuist). Deze groep heeft vaak wel een forse ruimtebehoefte (van meerdere hectaren), vooral waar het gaat om logistieke en industriële bedrijvigheid. Kijken we naar de bovenregionale locatiebeslissingen van grootschalige logistieke (XXL) en industriële bedrijven, dan zien we weinig verhuizingen naar het noordelijke deel van Noord-Holland. Deze bedrijven kiezen eerder voor locaties in de logistieke hotspots in het midden en zuiden van Nederland.

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

16

Figuur 7: Overzicht bovenregionale locatiebeslissingen sectoren logistiek en industrie

Bron: Database Locatiebeslissingen Nederland Stec Groep (2000-2018).

Reken op maximaal 52 hectare uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen tot en met 2040 in Alkmaar Prognose laat uitbreidingsvraag zien van maximaal 52 hectare voor Alkmaar De modelmatige benadering komt tot een uitbreidingsvraag van maximaal 52 hectare voor Alkmaar in de periode 2019 t/m 2040. Dat betekent een gemiddelde uitbreidingsvraag van maximaal 2,4 hectare per jaar. De bovenkant van de bandbreedte zien we als een absoluut maximum, gezien de uitgangspunten van het WLO Hoog scenario dat hiervoor als basis geldt (zie bijlage A). Historisch zien we een uitgifte van vier hectare per jaar Volgens uw eigen cijfers lag de gemiddelde uitgifte de afgelopen vijf tot tien jaar op circa vier hectare per jaar. We merken daarbij op dat er in 2012 bovengemiddeld veel bedrijventerrein is uitgegeven (bijna 16 hectare). Dit niveau is daarna nooit meer bereikt, ook niet in de hoogconjunctuur van de afgelopen twee jaar. Wanneer we de gemiddelde uitgifte van de afgelopen vijf tot tien jaar doortrekken naar de periode 2019 t/m 2040, betekent dit een ruimtevraag van circa 85 hectare. Hiermee ligt de historische uitgifte boven de modelmatige prognose. Deze ruimtevraag is echter niet een op een te vergelijken met de uitbreidingsvraag uit de prognose. Dit komt onder andere doordat er op bedrijventerrein Boekelermeer kavels verkocht zijn aan TAQA.

Hierdoor zijn nog niet alle verkochte kavels in gebruik. Ook kan een deel van de historische uitgifte vervangingsvraag betreffen. Daarnaast tot maximaal 35 hectare vervangingsvraag en ‘overloop’ uit Amsterdam Naast de uitbreidingsvraag maken we een eerste inventarisatie van vervangingsvraag die kan ontstaan door de plannen in de Kanaalzone. De drie belangrijkste bedrijventerreinen in de Kanaalzone (Overstad, Overdie en Oudorp) 6 zijn samen circa 55 hectare groot. Bij transformatie zullen niet alle bedrijven weer een nieuwe vestigingslocatie in Alkmaar willen (sommige bedrijven stoppen, andere vinden elders in de regio onderdak). Uit de ontwikkelbeelden voor de Kanaalzone maken we op dat circa 1 miljoen m2 ruimte voor werken en voorzieningen zal worden ontwikkeld (zie tabel 1). Als we grof rekenen met de omvang in m2 die Viaanse Molen is hoofdzakelijk een kantorenlocatie, de RWZI laten we hier buiten beschouwing omdat er weinig bedrijven zijn gevestigd.

6

17

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

nu bestaat komen we uit op circa 385.000 m2, voornamelijk bedrijfsruimte. 7 In de praktijk zal er dus meer m2 terugkomen dan er nu is. Of bestaande bedrijven terugkeren is de vraag. Allereerst omdat nog niet bekend is wat voor type bedrijfsvastgoed wordt ontwikkeld. En of bedrijven ook interesse hebben om terug te keren. In de praktijk zien we dat bedrijven vooral zoeken naar zekerheid. Bij grootschalige veranderingen in de bedrijfsomgeving zal een deel van de bedrijven kiezen voor een andere locatie met voldoende groeimogelijkheden. Als we de aanname doen dat ongeveer de helft van de bedrijven die hier gevestigd zijn voor 2040 een nieuwe locatie zal betrekken, levert dit circa 25-30 hectare vervangingsvraag op. Belangrijke voorwaarde is dat er voldoende geschikt aanbod is. Daarnaast kent de MRA (met name Amsterdam, maar ook bijvoorbeeld Zaanstad) een grote woningbouwopgave die deels wordt voorzien op bestaande bedrijventerreinen. Voor bedrijven die daar nu gevestigd zijn moeten alternatieven worden gevonden. We maakten een inschatting van de ruimtevraag vanuit de sectoren waar Alkmaar nu al sterk in is en schatten in dat circa 10-20% van de bedrijven in die sectoren naar Alkmaar zou kunnen uitwijken. Dit betekent een vraag door ‘overloop’ van circa 2,5 tot vijf hectare tot 2030.

Tabel 6: Overzicht vraag bedrijventerrein Alkmaar Waar vandaan? Uitbreidingsvraag prognose Transformatie bedrijventerreinen Kanaalzone Overloop vanuit MRA Totaal

Hoeveel hectare? 52 hectare 25-30 hectare 2,5 tot 5 hectare Circa 80-87 hectare

Bron: Stec Groep, 2019.

IN SCENARIO KANAALZONE BEHOEFTE AAN 95 HECTARE BEDRIJVENTERREIN Op basis van de bevolkingsprognose is in het ambitiescenario Kanaalzone behoefte aan zo’n 95 hectare bedrijventerrein (zo’n vier à vijf hectare per jaar). In dit scenario zijn we uitgegaan van een forse werkgelegenheidsgroei als gevolg van de ontwikkeling van de Kanaalzone (stijging van zo’n 16.000 banen tot 2040 in Alkmaar). Deze vraag is exclusief de additionele vraag als gevolg van de bedrijven die verplaatsen vanaf de bedrijventerreinen in de Kanaalzone en de overloop vanuit Amsterdam. Beschikbaar aanbod bedrijventerreinen vooral op Boekelermeer. In totaal circa 50 hectare uitgeefbaar in Alkmaar In Alkmaar is voor het faciliteren van de vraag vooral aanbod beschikbaar op bedrijventerrein Boekelermeer. Op Boekelermeer Zuid is nog zo’n 47 hectare uitgeefbaar (10 hectare in Zuid fase I en 37 hectare in Zuid fase II). De nog beschikbare kavels zijn minimaal 1.000 m² groot. Momenteel is de grootste nog te koop staande kavel zo’n 40.000 m² groot. Tabel 7: Beschikbare harde8 plancapaciteit in Alkmaar Gemeente Alkmaar Alkmaar

Bedrijventerrein Boekelermeer Westrand

Type Modern-gemengd Modern-gemengd

Beschikbaar (hectare) 47 hectare 2,7 hectare Totaal: 49,7 hectare

Bron: IBIS, provinciemonitor 2019 en gemeente Alkmaar, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019.

7 De oppervlakte in netto hectares van bedrijventerreinen Overdie, Oudorp, Overstad en Viaanse Molen maal een gemiddelde FSI van 0,7. 8 Harde plancapaciteit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is, ongeacht of de grond bouwrijp of niet-bouwrijp is gemaakt en ongeacht of deze nog ‘achter’ een uitwerkingsplan of wijzigingsbevoegdheid zit.

18

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Confrontatie vraag-aanbod: kwantitatief lichte behoefte, kwalitatief mogelijk meer Als we vraag (80-87 hectare tot 2035) confronteren met het huidige aanbod dan ontstaat mogelijk behoefte van circa 30-37 hectare. Opvallend is dat bijna al het aanbod op de Boekelermeer gelegen is. Hoewel de kavels ook bedoeld zijn voor kleinschaligere bedrijven vinden we het terrein qua ligging en profiel vooral geschikt voor grootschaliger bedrijven. De ‘look and feel’ van het terrein sluit minder goed aan bij stadsverzorgende bedrijvigheid die liever een locatie heeft in of vlakbij het stedelijk gebied. Kwalitatief voorzien we daarom behoefte. Met name ook door vervangingsvraag van bedrijven die op de terreinen in de Kanaalzone gevestigd zijn. We taxeren daarom dat in de Kanaalzone vooral behoefte is aan functionele bedrijfsruimte voor bedrijven in de ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren: handel, bouw en kleinschalige maakbedrijven in het MKB-segment. Hoe het programma voor de Kanaalzone er in kwalitatieve zin uitziet heeft daarom veel invloed op de vraag-aanbodconfrontatie voor bedrijfsruimte.

3.4 Toekomstige vraag naar kantoorruimte De totale kantorenvoorraad in Alkmaar bedroeg in 2018 zo’n 361.500 m² vvo. De voorraad neemt de laatste jaren af als gevolg van onttrekkingen (transformatie/sloop). In de laatste vijf jaar werd circa 23.000 m² vvo onttrokken. Het voormalige pand van het Kadaster is het grootste kantoorgebouw dat is onttrokken. We concluderen dat de kantorenvoorraad in gebruik (voorraad exclusief leegstand) een gelijke trend laat zien. Hierdoor blijft de leegstand op de kantorenmarkt van Alkmaar redelijk gelijk (zo’n 50.000 tot 55.000 m² vvo). Figuur 8: ontwikkeling kantorenvoorraad en kantorenvoorraad in gebruik in Alkmaar, periode 2012-2018 (>500 m² vvo) 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000

Voorraad

200.000

Voorraad in gebruik

150.000 100.000 50.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: BAK, 2018; PBL, 2017; Funda in Business, 2019; Bewerking Stec Groep, 2019

Tabel 8: Overzicht onttrekkingen kantoorruimte gemeente Alkmaar (periode 2017-2019) Locatie Kadaster (Rogier van der Weijdestraat) Woonwinkel Dintra (Kooimeerlaan) Shurgard (Helderseweg) Totaal

Aantal m² kantoor 9.600 m² 6.355 m² 4.000 m² 23.355 m²

Getransformeerd naar… 88 huurappartementen 64 koopappartementen 24 koopappartementen 176 appartementen

Bron: Artikel ‘Kop van Noord-Holland: ‘Een krappe markt met volop kansen’ door: Property NL, juli 2019.

19

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Kantoren goed voor 20% van totale werkgelegenheid in Alkmaar Kantoren zijn belangrijk voor de economie van Alkmaar. Zo voegen de kantoren circa € 1,2 miljard 9 per jaar toe aan de economie. Meer dan 12.000 mensen werken in kantoorruimtes in Alkmaar, ongeveer 20% van de alle arbeidsplaatsen in de gemeente. Daarbij hangen nog eens circa 2.500 arbeidsplaatsen samen met de activiteiten in de kantoren. De verschillende kantoorlocaties fungeren als belangrijke vestigingsplaatsen voor bedrijvigheid en bieden ruimte voor ondernemers om te groeien. Vooral bedrijven in de ICT-sector groeiden de afgelopen tien jaar hard (+30% in werkgelegenheid). Daarentegen daalden de werkgelegenheid fors bij financiële instelling zoals banken en pensioenfondsen (-45% in de afgelopen tien jaar). Leegstand van kantoorruimte in Alkmaar laatste jaren stabiel Volgens recente cijfers van Funda in Business (peildatum juli 2019) bedraagt de leegstand medio 2019 circa 57.000 m² (16% van de voorraad). Zo’n 25 à 30% van het aanbod is gevestigd op een kantoorlocatie. Op het Kooimeerplein/Vondelstraat staan de meeste kantoormeters leeg. Hier staat zo’n 40% van het aanbod op kantoorlocaties. Vooral het ‘Victory Building’ heeft hier grote invloed op. In het kantoorgebouw wordt zo’n 4.500 m² aangeboden.

De leegstand van kantoormeters in Alkmaar ligt met zo’n 16% boven het Nederlands gemiddelde van circa 10% en daarmee ook boven het gewenste frictieniveau van 5%. Hierbij merken we wel op dat een deel van het aanbod (vooral kantoormeters op de Viaanse Molen) bewust worden leeg gehouden. Figuur 9: aanbod kantorenvoorraad Alkmaar, periode 2012-2019 (in m² vvo) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: PBL, 2017; Funda in Business, 2019; Bewerking Stec Groep, 2019

Onze verwachting is dat de kantorenmarkt van Alkmaar zich de komende jaren verder zal herstellen. Dat komt enerzijds door een toenemend aantal onttrekkingen (transformatie/sloop) van (structureel) aanbod, anderzijds ook door invulling en (her)ontwikkeling van (bestaande) kantoorpanden (inzetten op toekomstgerichte locaties). Een uitdaging is dat een deel (zo’n 30%) van de leegstand bestaat uit kantoren op snelweglocaties en langs uitvalswegen, locaties die zich minder makkelijk laten transformeren tot woningbouw. Dit komt door huisvestingswensen en -eisen van woonconsumenten, regelgeving en minder gunstige rendementsvooruitzichten voor private partijen bij transformatie. Opname van kantoorruimte in Alkmaar fluctueert De jaarlijkse opname van kantoorruimte in Alkmaar schommelt de laatste jaren. Grote transacties van onder andere Dekra Claims and Expertise (1.900 m²) in 2012 en Rabobank/Building For Tomorrow (5.200 m²) en Uniserver (2.015 m²) in 2013 zorgen voor de hogere transactievolumes in deze jaren. Gemiddeld werd in

9

Uitgaande van een gemiddelde arbeidsproductiviteit van 100.000 euro per werkzame persoon

20

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

de periode 2012 t/m 2018 circa 5.115 m² kantoorruimte per jaar opgenomen (rode stippellijn). Maar als we de opname van de afgelopen vijf jaar bekijken lag de gemiddelde jaarlijkse opname een stuk lager (zie figuur 10). Dit komt door een afname van grootschalige transacties. Figuur 10: opname kantoren Alkmaar, periode 2012-2018 (in m² vvo) 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: Vastgoeddata, 2019; Vastgoedjournaal, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Ga voor Alkmaar uit van een maximale uitbreidingsvraag van zo’n 80.000 m² vvo in periode 2019 t/m 2040 Voor het berekenen van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in Alkmaar is de systematiek gebruikt die oorspronkelijk ook is gehanteerd in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB, 2005) en in de meest recente toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt van het PBL/CPB 10 (2017). Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door ontwikkeling van de werkgelegenheid (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de gemeente). Figuur 11: Berekening uitbreidingsvraag kantoorruimte gemeente Alkmaar

Totale werkgelegenheid in jaar t x

Totale werkgelegenheid in jaar t+n x

Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid (%) in jaar t Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid (%) in jaar t+n

x

x

Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t+n

Kantoren voorraad in gebruik in jaar t =

Kantoren voorraad in gebruik in jaar t+n =

Uitbreidingsvraag (t+n) -t Het model telt drie parameters om de uitbreidingsvraag te berekenen (zie figuur 11): • De ontwikkeling van de werkgelegenheid (in arbeidsplaatsen). • Het aandeel werkgelegenheid binnen kantoorruimte (kantoorgebonden werkgelegenheid). • Het gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (kantoorquotiënt).

10

Buitelaar, E., M. van den Berge, F. van Dongen, A. Weterings & R. van Maarseveen (2017), De toekomst van kantoren. Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte. Den Haag: PBL en CPB.

21

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Door het vermenigvuldigen van de drie parameters berekenen we de totale ‘kantorenvoorraad in gebruik’ in de gemeente Alkmaar. Wanneer de ontwikkeling van de drie parameters bekend is, kan daarmee ook de toekomstige ‘kantorenvoorraad in gebruik’ worden geraamd. Het saldo tussen de huidige kantorenvoorraad in gebruik en die in de toekomst, is de potentiële uitbreidingsvraag. De kantorenvoorraad in gebruik is gelijk aan de totale kantorenvoorraad, exclusief de leegstaande kantoormeters. Uitbreidingsvraag in drie toekomstscenario’s voor Alkmaar In tabel 9 geven we een overzicht van de uitgangspunten die we hebben gehanteerd voor de berekening van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in Alkmaar: • Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gaan we uit van drie scenario’s: WLO hoog, WLO laag en scenario Kanaalzone (gelijk aan de werkgelegenheidsgroei gehanteerd in het ‘Economisch Actieprogramma Alkmaar’ van BRO). Zie voor uitleg WLO-scenario’s box op pagina 28-29. • Tot 2030 rekenen we in scenario hoog met een werkgelegenheidsgroei van 0,2% per jaar. Voor scenario laag hanteren we een werkgelegenheidsgroei van -0,2%. Na 2030 rekenen we met 0,1% groei per jaar (hoog) en -0,6% groei per jaar (laag). In het Kanaalzonescenario rekenen we tot 2040 met een werkgelegenheidsgroei van 1,1% (als gevolg van de ontwikkelingen in de Kanaalzone).

• Het aandeel kantoorbanen binnen het totaal aantal banen in Alkmaar is al jaren redelijk stabiel. Ook in de prognose hebben we, in alle scenario’s, het aandeel kantoorwerkgelegenheid gelijk gehouden aan het uitgangsjaar (2018). Het feit dat het aandeel kantoorbanen al jaren stabiel blijft, is niet opmerkelijk. Dit is landelijk en ook in nagenoeg elke kantoorgemeente in Nederland zo. • Het kantoorquotiënt (het aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon) is de laatste tien jaar ook redelijk stabiel en ligt zo rond de 25 tot 27 m² per werkzame persoon. De verwachting is dat de kantoorquotiënt op termijn zal dalen, mede als gevolg van de doorontwikkeling van het nieuwe werken. In de cijfers zien we dat nu nog niet voldoende terug. • In onze prognose van de uitbreidingsvraag rekenen we met een kantoorquotiënt dat gelijk blijft (in lijn met ontwikkeling laatste jaren). Daarnaast maken we een berekening waarin het kantoorquotiënt daalt, naar circa 90% van de huidige waarde in 2050, in lijn met de uitgangspunten van recente scenario’s van PBL/CPB, waarin wordt gerekend met een kantoorquotiënt van circa 19,5 m2 vvo in 2050. In het hoge scenario en het Kanaalzonescenario rekenen we voor de uitbreidingsvraag met een stabiel kantoorquotiënt. De berekening waarin het quotiënt afneemt, noemen we het lage scenario. De overige variabelen in de scenario’s zijn gelijk.

Tabel 9: Parameters scenario’s prognose uitbreidingsvraag gemeente Alkmaar Parameter Werkgelegenheid Kantoorbanen Kantoorquotiënt

WLO Hoog 0,2% groei per jaar 2018 2018

WLO Laag -0,2% groei per jaar 2018 90% (2050)

Kanaalzone 1,1% groei per jaar 2018 2018

In figuur 12 is de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik per scenario weergegeven. We lichten de scenario’s kort toe: • In het maximale scenario (‘hoog’) groeit de kantorenvoorraad in gebruik met circa 10.500 m² vvo tot en met 2040. Hierbij gaan we uit van een werkgelegenheidsgroei van 0,2% groei per jaar tot 2030. Na 2030 neemt de groei van de werkgelegenheid af naar 0,1% per jaar. We gaan uit van een constant aandeel kantoorbanen en een gelijkblijvend kantoorquotiënt. • In het minimale scenario (‘laag’) daalt de werkgelegenheid met -0,2% per jaar tot 2030. Na 2030 gaan we uit van een daling van de werkgelegenheid van -0,6% per jaar. Net als in het hoge scenario gaan we uit van een constant aandeel kantoorbanen. We rekenen ten slotte met een afname van het kantoorquotiënt (naar 90% van de huidige waarde in 2050). Dit resulteert in een afname van de kantorenvoorraad in gebruik met circa 43.500 m2 vvo tot en met 2040. • In het Kanaalzonescenario groeit de kantorenvoorraad in gebruik met zo’n 80.000 m² vvo tot en met 2040. We gaan in dit scenario uit van een werkgelegenheidsgroei van 1,1% per jaar tot 2040 (als gevolg

22

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

van de ontwikkeling van de Kanaalzone). We rekenen daarnaast met een constant aandeel kantoorbanen en een gelijkblijvend kantoorquotiënt. De prognose van de voorraad in gebruik wordt in figuur 12 vergeleken met de huidige totale kantorenvoorraad in de gemeente Alkmaar (rode stippellijn). De figuur laat zien dat alleen in het Kanaalzonescenario de bestaande kantorenvoorraad kwantitatief onvoldoende is om in de toekomstige uitbreidingsvraag te voorzien. In het hoge en lage scenario is de bestaande kantorenvoorraad kwantitatief voldoende is om in de toekomstige uitbreidingsvraag te voorzien. Figuur 12: Ontwikkeling kantorenvoorraad in gebruik in scenario hoog, laag en Kanaalzone 450.000 400.000 350.000

Kantorenvoorraad in gebruik Kanaalzone

300.000 250.000

Kantorenvoorraad in gebruik Hoog

200.000

Kantorenvoorraad in gebruik Laag

150.000

Totale kantorenvoorraad

100.000 50.000 0 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Bron: Stec Groep, 2019

RAMING/PROGNOSE GEEFT INZICHT IN GEMIDDELD ONTWIKKELSALDO VAN EEN INDICATOR Een raming/prognose van een indicator (zoals kantorenvoorraad in gebruik, werkgelegenheid, aandeel kantoorbanen en kantoorquotiënt) gaat uit van een gemiddeld ontwikkelsaldo voor een langjarige periode, waarbij rekening is gehouden met jaarlijkse fluctuaties binnen de vastgoedmarkt (en economie als geheel). Deze jaarlijkse fluctuaties zijn in het verloop van het ontwikkelsaldo niet terug te zien (de prognose/scenario’s worden immers in een rechte lijn gepresenteerd). In werkelijkheid zijn er altijd periodes van hoogconjunctuur en laagconjunctuur, in de raming zijn die zoals gezegd meegenomen en uitgemiddeld. Dat betekent dat het een natuurlijk gegeven is dat in een periode van hoogconjunctuur waarden boven en in laagconjunctuur waarden onder de prognose/raming kunnen liggen. Het is belangrijk om deze werkelijke ontwikkelingen per indicator goed te monitoren en in beeld te brengen. Kwalitatief: vraag naar kleinschalige kantoorruimtes en locaties in centrum/stationsgebied Op basis van de opnames in Alkmaar concluderen we dat het totale transactievolume tot 1.000 m² de laatste vijf jaar fors is gestegen. In de periode 2009 tot en met medio 2019 bedroeg dit aandeel nog zo’n 40% van de opname. De afgelopen vijf jaar is het aandeel gestegen naar zo’n 60%.

Hiermee lijkt de toenemende vraag naar kleinschalige kantoorruimte ook in Alkmaar door te zetten. Grote ruimtevragers (+5.000 m²) namen de afgelopen jaren minder kantoorruimte op. De grote volumes hadden in de periode 2009 tot en met medio 2019 nog een aandeel van zo’n 30%. De afgelopen vijf zijn geen grootschalige kantoorruimtes meer opgenomen.

23

Onderzoek vestigingslocaties Alkmaar 19.120

Figuur 13: Opname(volume) naar omvang in Alkmaar afgelopen tien (links) en vijf jaar (rechts)

12% 31%

18%

19%

0-250 m²

11%

250-500 m² 500-1.000 m² 23%

25%

17%

9%

1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m²

19%

16%

Bron: Vastgoeddata, 2019; Vastgoedjournaal, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019.

Op basis van de prognose van de uitbreidingsvraag in Alkmaar (scenario hoog) hebben we ook de kwalitatieve vraag naar locatietype berekend. Deze indicatieve verdeling van vestigingsvoorkeuren stellen we op aan de hand van onder andere ontwikkelingen in het investeringsgedrag van institutionele beleggers (op basis van de IPD -index), analyses van de opnamecijfers (transacties) naar locatietype in de afgelopen vijf en tien jaar (bron: Vastgoedjournaal, 2019; Vastgoeddata, 2019) en bureauexpertise. Wanneer we de opname naar locatietype in de afgelopen tien jaar in Alkmaar analyseren, concluderen we dat snelweglocaties, met circa 40 tot 50% van de totale opname, het grootste marktaandeel hebben. Dit komt concreet tot uitdrukking in grote transacties op de Bergermeerpolder, Viaanse Molen en Kooimeerplein. Ook het centrum/stationsgebied heeft met zo’n 30 tot 40% een groot aandeel in de opname (o.a. door transacties in kantoorgebouwen op Station Alkmaar Centraal en Hoornse Vaart). Bovendien verwachten we dat kantoorgebruikers in de toekomst meer behoefte hebben aan kantoorruimte op multimodaal ontsloten locaties met voorzieningen (zoals het centrum/stationsgebied). In de onderstaande confrontatie rekenen we daarom met een stijgend aandeel voor het centrum/stationsgebied. Figuur 14: (links) opname naar locatietype Alkmaar (rechts) toekomstige verdeling vraag Alkmaar