Document · PDF

Bijlage 7a. Onderzoeksrapport Deloitte (2025-05-15)

Gemeenteraad 26 juni 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Lijst van ingekomen stukken22.995 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

2 | Analyse ambtelijk

bestuurlijk

proces

2. 7 |Uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

2. 7 | Analyse ambtelijk De Gemeente heeft

bestuurlijk

proces

| Uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer

digitaal loket beschikbaar gesteld voor erfpachters zodat zij daar terecht kunnen alle (actuele) informatie rondom erfpacht in de Gemeente een

voor vragen en

Uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer

Figuur 2. 7 | Uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer

1I.

Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere

Er is in dit geval sprake van het voortzetten van bestaande erfpachtrechten en geen nieuwe uitgifte van grond. Zoals toegelicht in paragraaf 2. 6 worden erfpachters op verschillende wijzen op de hoogte gesteld van nieuwe uitgangspunten voor erfpacht en de implicaties

daarvan. 2II.

Zie paragraaf 3. 1: Rechtsbescherming

3III.

De Gemeente heeft een online erfpachtpagina beschikbaar gesteld over het erfpachtbeleid van de Gemeente. Op basis van de inhoud van de website toont de Gemeente aan dat zij ervoor zorgt dat erfpachters met vragen terecht kunnen bij de Gemeente. De Gemeente biedt een toegankelijk en begrijpelijk digitaal loket voor erfpachters , waar zij informatie

kunnen vinden over het erfpachtbeleid en de verschillende mogelijkheden , zoals het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Erfpachters krijgen duidelijke informatie over de status van besluitvorming en worden geïnformeerd over de stappen die zij kunnen nemen in geval van vragen of onduidelijkheden. Daarnaast kunnen erfpachters eenvoudig contact opnemen met de Gemeente via het opgegeven e-mailadres (erfpacht @alkmaar.nl)

woonbestemmingen 6 Gronduitgifte in erfpacht

Beheren

Dienst verlenen

Na de uitgifte van grond in erfpacht staat de gemeente voor de erfpachter klaar:

De gemeente informeert bij uitgifte van gronden in erfpacht de erfpachter en

2II.

De gemeente houdt zich aan de rechten en verplichtingen uit het erfpachtrecht ,

III.

De gemeente zorgt dat de erfpachter met vragen terecht kan bij de gemeente ,

Informeren

ketenpartners over het erfpachtrecht en de algemene erfpachtbepalingen. waaronder het tijdig informeren van de erfpachter over bijvoorbeeld canonherzieningen. bijvoorbeeld door een toegankelijk en begrijpelijk (digitaal) loket voor de erfpachter aan te bieden.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

2 | Analyse ambtelijk

bestuurlijk

proces

2. 8 | Bevindingen

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

2. 8 | Analyse ambtelijk

bestuurlijk

proces

| Bevindingen

Samenvattende inzichten over de sterke punten en aandachtspunten in het ambtelijk en bestuurlijk proces gericht op een evenwichtige algemene erfpachtbepalingen ,

2. 2

Keuze voor grondinstrument De Gemeentezet het bestaande stelsel van voortdurende erfpacht voort vanwege stabiliteit en eenvoud. Een speciale projectgroep beheert de uitvoering. De financiële impact voor erfpachters is in

beeld , en men heeft voldoende organisatorische capaciteit om verplichtingen op de lange termijn waar te maken.

2. 5

Keuze voor opstellen nieuwe AB De Gemeente actualiseert de bestaande AB1978 naar AB2024 en volgt daarbij grotendeels de Handreiking. Uit de documenten blijkt dat notarissen , makelaars , een lezerspanel en de Werkgroep Erfpacht om input is gevraagd. Hierdoor is de concept AB2024 vooral

begrijpelijker en beter afgestemd op nieuwe wetgeving en actuele gemeentelijke uitgangspunten. De Gemeente benadrukt dat de kern van het bestaande erfpachtstelsel behouden blijft , maar nu juridisch en communicatief sterker verankerd is. © 2025 Deloitte The Netherlands

2. 3

Keuze voor erfpachtvorm

De Gemeente kiest nadrukkelijk voor voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar en heeft alternatieven als eeuwigdurende of tijdelijke erfpacht onderzocht. Door middel van vijfjaarlijkse indexering en een minimum en maximum canonpercentage van respectievelijk 1% en 3% probeert de Gemeente balans te zoeken tussen eigen

inkomsten en betaalbaarheid voor erfpachters.

2. 6

Vaststelling nieuwe AB

De AB2024 is ten tijde van de analyse nog niet definitief vastgesteld. De gemeenteraad werd op meerdere momenten via (raads)brieven geïnformeerd en had gelegenheid tot inspraak. Als de nieuwe bepalingen zijn

vastgesteld , komt er een vergelijkingsdocument en kunnen erfpachters ervoor kiezen om te converteren naar de nieuwe voorwaarden.

2. 4

Keuze voor AB

Er zijn ervaringen opgehaald bij andere gemeenten (o. a. Amsterdam) , maar de Gemeente past vooral de AB1978 aan op basis van eigen behoeften en actuele wetgeving. Zo blijft het erfpachtsysteem herkenbaar en stabiel , aangevuld met

enkele geleende ideeën over bijvoorbeeld leesbare teksten en deskundigenregelingen. Daarnaast heeft de Gemeente diverse deskundigen en belanghebbenden betrokken bij de totstandkoming van de AB2024.

2. 7

Gronduitgifte in erfpacht

Er is in dit geval sprake van het voortzetten van bestaande erfpachtrechten en geen nieuwe uitgifte van grond. De Gemeente heeft een digitaal loket en een erfpachtpagina opgezet voor vragen en informatie—ook over afkoop , contractmutaties en canonherzieningen. Hiermee wil men de

administratieve afhandeling efficiënt houden en erfpachters duidelijk maken waar ze terechtkunnen , zodat de Gemeente haar contractbeheer professioneel kan uitvoeren.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3 | Het afwegingskader

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3 | Het afwegingskader 3. 1 |Inleiding afwegingskader

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 1 | Inleiding afwegingskader Analyse van nieuwe uitgangspunten afwegingskader uit de Handreiking

actualisatie erfpachtbepalingen

van

de Gemeente

met gebruik van het

Afwegingskader In dit hoofdstuk wordt het afwegingskader uit de Handreiking toegepast om te analyseren in hoeverre de geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen aan de begrippen van het afwegingskader voldoen , voor zover dat te achterhalen is aan de hand van de beschikbare informatie uit de geanalyseerde documenten van de Gemeente. De bevindingen in dit hoofdstuk vormen een samenvatting; de volledige uitwerking van het afwegingskader is te raadplegen in Bijlage C: Uitwerking

afwegingskader.

5) Participatiegaat over actieve deelname door belanghebbenden aan het publieke beleidsvormingsproces In paragraaf 3. 2 is het volledige afwegingskader uit de Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere woonbestemmingen opgenomen en kan daar worden geraadpleegd.

Het afwegingskader biedt concrete richtlijnen om de belangen van zowel de gemeente als de erfpachter goed in balans te brengen bij het opstellen van algemene erfpachtbepalingen. Hierbij staan de volgende begrippen centraal:

1) Transparantiegaat over de duidelijkheid , toegankelijkheid en beschikbaarheid van informatie over de wijze waarop de gemeente als contractspartij omgaat met (specifieke) erfpachtsituaties 2) Rechtszekerheidbetreft de duidelijkheid over de rechten en verplichtingen die een erfpachter heeft en de voorzienbaarheid van de toepassingen daarvan door de gemeente als contractpartij

3) Rechtsbeschermingziet op de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft zich te beschermen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij Rechtsgelijkheidziet op de gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties door de gemeente als contractspartij , opdat er geen situaties van willekeur ontstaan om

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3 | Het afwegingskader 3. 2 |Afwegingskader om tot (nieuwe) evenwichtige algemene erfpachtbepalingen te komen

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Afwegingskader

tot (nieuwe) evenwichtige algemene erfpachtbepalingen te komen Het afwegingskader biedt samenhangende richtlijnen die de balans tussen de gemeente en erfpachter waarborgen rechtsbescherming tot participatie om

van

Afwegingskader om tot (nieuwe) evenwichtige algemene erfpachtbepalingen te komen Begrip

Normering van de begrippen; wanneer biedt de gemeente voldoende transparantie , rechtszekerheid , rechtsbescherming , rechtsgelijkheid en participatie?

Transparantie gaat over de duidelijkheid , toegankelijkheid en beschikbaarheid van informatie over de wijze waarop de gemeente als contractspartij omgaat met (specifieke) erfpachtsituaties.

Alle door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtbepalingen zijn online en openbaar raadpleegbaar. •De algemene erfpachtbepalingen zijn voor de erfpachter leesbaar en begrijpelijk. •Het erfpachtrecht moet duidelijk aan de erfpachter worden uitgelegd , onder andere door de gemeente en ketenpartners.

Rechtszekerheid betreft de duidelijkheid over de rechten en verplichtingen die een erfpachter heeft en de voorzienbaarheid van de toepassing daarvan door de gemeente als contractspartij.

De algemene erfpachtbepalingen zijn volledig en limitatief. De algemene erfpachtbepalingen vertegenwoordigen een goed evenwicht tussen de flexibiliteit van het recht en de (lange) looptijden voorspelbaarheid voor de erfpachter en diens rechtsopvolgers. De gemeente treft de organisatorische en administratieve voorzieningen die nodig zijn bij het uitgeven van grond in erfpachtvanwege , de (lange) looptijd van het recht en het contractbeheer dat daarmee gemoeid zal zijn. Om de rechtszekerheid van de erfpachter in de algemene erfpachtbepalingen te waarborgen , kan gebruik gemaakt worden van de KNVB-criteria (kostenefficiëntie , nut , veilig en begrijpelijk). Kostenefficiëntie: de prijs die de erfpachter voor het erfpachtrecht betaalt , staat op het moment van uitgifte in verhouding tot de waarde van het erfpachtrecht bij uitgifte van het erfpachtrecht en is , tenzij anders overeengekomen , gelijk aan de grondwaarde. De erfpachter koopt immers een beperkt recht. Nut: het erfpachtrecht geeft op evenwichtige wijze invulling aan de behoeften van de gemeente en de erfpachter. De algemene bepalingen sluiten aan op het doel dat de gemeente nastreeft met erfpacht en het gebruiksrecht van de erfpachter.

Veilig: het erfpachtrecht is veilig als de gemiddelde erfpachter begrijpt wat de (financiële) consequenties zijn die het erfpachtrecht heeft en de uitkomsten daarvan evenwichtig en redelijk zijn voor de erfpachter. Begrijpelijk: zie begrip Transparantie.

Rechtsbescherming ziet op de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft om zich te beschermen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij.

De gemeente biedt de erfpachter een laagdrempelige en betaalbare geschillenbeslechting aan om de toegankelijkheid daarvan te waarborgen. De geschillenbeslechting is binnen een redelijke termijn afgehandeld. De gemeente stelt de erfpachter tijdig op de hoogte indien er wijzigingen en gevolgen van het erfpachtrecht plaatsvinden , en watde mogelijke toekomstige consequenties daarvan kunnen zijn.

Rechtsgelijkheid ziet op de gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties door de gemeente als contractspartij , opdat er geen situaties van willekeur ontstaan.

De gemeente houdt zich als contractspartij aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb’s). Erfpachters hebben de mogelijkheid de nieuwste algemene erfpachtbepalingen van toepassing te laten verklaren voor (materieel inhoudelijke) gelijke erfpachtrechten. Dit voorkomt onwenselijke verschillen tussen erfpachters onderling. Gemeenten maken voor de erfpachter inzichtelijk waarin de nieuwe algemene erfpachtbepalingen afwijken van de huidige algemeneerfpachtbepalingen. De algemene erfpachtbepalingen mogen de positie van erfpachters niet onredelijk bezwaren (Bijvoorbeeld: ‘Is het redelijk dat de erfpachter toestemming moet vragen voor de overdracht van het erfpachtrecht?’). De bezwaring staat in redelijke verhouding tot het doel dat de gemeente daarmee nastreeft.

Participatie gaat over actieve deelname door belanghebbenden aan het publieke beleidsvormingsproces omtrent gemeentelijke erfpacht.

Bij de totstandkoming van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente ook de belangen van de erfpachter mee (evenwichtige belangenafweging)

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Afwegingskader

tot (nieuwe) evenwichtige algemene erfpachtbepalingen te komen AB2024 bouwt voort op AB1978 en hanteert abbb’sen KNVB-criteria voor een evenwicht tussen Gemeente en erfpachters om

Rechtsbescherming

Rechtsgelijkheid

Rechtszekerheid

Deskundigenregeling

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb’s)

Heldere looptijd en canonregime

De Gemeente biedt erfpachters een laagdrempelige en

De AB2024 verwijzen expliciet naar de abbb’s. Hierdoor is gewaarborgd dat vergelijkbare situaties gelijk worden behandeld en dat er geen willekeur ontstaat bij beslissingen over splitsing of gebruikswijzigingen.

De Gemeente houdt vast aan vijftigjarige tijdvakken en hanteert vijfjaarlijkse indexering , zodat erfpachters weten waar ze financieel aan toe zijn. Dit bevordert de voorspelbaarheid en is conform de Handreiking.

Converteren naar nieuwe AB

Organisatorische voorzieningen

Bij aanvang van een nieuw erfpachttijdvak kunnen erfpachters overstappen op de AB2024. Dat bevordert gelijke behandeling van erfpachters in materieel gelijke situaties.

De Gemeente zet in op langdurig contractbeheer door een speciale erfpachtprojectgroep op te richten en een digitaal loket voor vragen beschikbaar te stellen. Dit sluit aan bij het advies van de Handreiking , waarin wordt aanbevolen om

betaalbare procedure doordat deskundigen kunnen worden ingeschakeld in verschillende situaties. Dit is in lijn met de Handreiking , die pleit voor toegankelijke geschillenbeslechting. Termijnen en boetebepaling De procedure kent duidelijke termijnen , bijvoorbeeld zes

weken bedenktijd bij een geschil en drie maanden voor het uitbrengen van een bindend advies. Ook heeft de Gemeente bepaalde boetebepalingen beperkt door eerst met de erfpachter in gesprek te gaan , conform de suggesties in de Handreiking.

gedurende de gehele looptijd van de erfpacht duidelijkheid te bieden over de rechten en verplichtingen van de erfpachter , en de manier waarop deze door de Gemeente als erfverpachter wordt toegepast.

Bevinding

De Bibob-bepaling is niet opgenomen in de concept AB2024 ,

In de AB2024 ontbreekt een expliciete mogelijkheid voor

mede omdat bij particuliere woonbestemmingen toestemming van de Gemeente niet langer vereist is voor overdracht. Inbijzondere (niet-woon) gevallen kan dit echter tot een lacune leiden , omdat de Gemeente geen instrument meer heeft om malafide transacties te weren. Desondanks is er Bibob-beleid inAlkmaar en kan alsnog een Bibob-toets uitditbeleid voortvloeien.

erfpachters om vóór het einde van hun lopende erfpachtperiode vrijwillig over te stappen naar de nieuwe algemene bepalingen , tenzij er tussentijds sprake is van gewijzigd gebruik. In het collegevoorstel (juni 2024) wordt dit echter ondervangen door de vervroegde herziening van de canon vanaf 2025. Via een overeenkomst en notariële akte kan dan worden vastgelegd dat de AB2024 per ingang van het nieuwe erfpachttijdvak gelden.

Voor appartementsrechten is de uitwerking van de koop van bloot eigendom nog niet concreet. Hierdoor blijft de rechtszekerheid rond de mogelijkheid tot vol eigendom voor appartementseigenaren deels onduidelijk.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Afwegingskader

tot (nieuwe) evenwichtige algemene erfpachtbepalingen te komen Hoewel AB2024 nog niet definitief is is de conceptversie al duidelijker en toegankelijker en heeft de Gemeente diverse experts geraadpleegd en meerdere bijeenkomsten met erfpachters georganiseerd om

Transparantie

Participatie

Herschrijving en leeswijzer

Ambtelijke en publieke bijeenkomsten

De concept-AB2024 zijn in begrijpelijker taal opgesteld ten opzicht van de AB1978 en aangevuld met een leeswijzer , wat transparantie en toegankelijkheid verbetert. Daarnaast is een lezerspanel ingezet , waardoor de bepalingen minder juridisch-abstract zijn.

De Gemeente heeft infosessies , lezerspanels en een participatietraject georganiseerd , waarbij ruim 650 vragen zijn beantwoord en gedeeld op de erfpachtpagina. Dit sluit aan bij de Handreiking , die oproept tot actieve betrokkenheid

Vindbaarheid van informatie

Consultatie raadsbijeenkomsten

Zodra de AB2024 en de bijbehorende stukken zijn vastgesteld , publiceert de Gemeente deze online. In de tussentijd worden erfpachters regelmatig geïnformeerd over de belangrijkste ontwikkelingen en wijzigingen in de planning , waarmee de Gemeente voldoet aan het advies uit de Handreiking om informatie goed toegankelijk te maken.

Door middel van raadsinformatiebrieven en bijeenkomsten kreeg de raad de kans om wensen en bedenkingen te delen.

Bevinding

Hoewel de Gemeente voor de AB2024 een leeswijzer in taalniveau B1 heeft opgesteld , is nog niet duidelijk of er ook alternatieve leesvormen (zoals braille of voorleesfuncties) beschikbaar komen. Dit zou de transparantie voor sommige doelgroepen verder kunnen vergroten.

In dit erfpachttraject sprak de Gemeente met specialisten , de

van belanghebbenden.

Momenteel wordt gewerkt aan een definitief collegevoorstel , waarbij de wensen en bedenkingen van de raad ook worden meegenomen.

Werkgroep Erfpacht en erfpachters tijdens de erfbijeenkomsten in juni 2024 (ca. 400 bezoekers). De input leidde tot significante wijzigingen (vaste m²-prijs , geen markttoeslag). Een aangepast voorstel is aan de raad voorgelegd. Overleg met woningbouwcorporaties en de Werkgroep Erfpacht duurt voort.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten 4. 1 | Inleiding

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 1 | Analyse financiële aspecten| Inleiding voorgestelde methodieken door de Gemeente worden in dit hoofdstuk beschreven parameters worden vervolgens vergeleken met de markt De huidige

de gehanteerde

Financiële analyse In dit hoofdstuk wordt een analyse gedaan van de financiële aspecten van de voorgestelde nieuwe erfpachtsystematiek in de Gemeente. Hierbij wordt ten eerste in paragraaf 4. 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de voorgestelde nieuwe situatie. Dit zal worden gedaan aan de hand van de gehanteerde methodieken voor: -

het bepalen van de grondwaarde

het bepalen van het canonpercentage

het bepalen van de koopsom bij verkoop bloot eigendom

Vervolgens zal in paragraaf 4. 3 de rekenmethodiek worden geanalyseerd voor het bepalen van de grondwaarde en het kopen van bloot eigendom door een vergelijking te maken met gangbare methodieken en regelingen die wij zien in de markt. In 4. 4 wordt een analyse gedaan van de belangrijkste parameters door een vergelijking te maken met gehanteerde methodieken door andere gemeenten met gemeentelijke erfpacht. De volgende parameters komen aan bod: -

Voorgestelde grondprijs per vierkante meter

Voorgestelde grondquote voor appartementen

Canonpercentage

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten 4. 2 | Gehanteerde rekenmethodiek

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 2 | Analyse financiële aspecten| Gehanteerde methodiek Huidige situatie: grondwaardebepaling a. d. h. v. de WOZ-waarde en een grondquote per type woning en hoogte van de WOZ-waarde. Het canonpercentage wordt 3-maandelijks bepaalt a. d. h. v. de rente die Gemeente betaalt voor leningen

Bepaling van de canon (huidige situatie) De hoogte van de canon is afhankelijk van de grondwaarde en het canonpercentage. Het canonpercentage wordt bepaald middels de huidige rentestanden. De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde wordt op dit moment berekend als een percentage (de grondquote) van de WOZ-waarde van de woning. In de nota grondprijzen 2024-2025 staan de huidige grondquotes zoals te zien is in figuur 4. 1. De Gemeente maakt daarin onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. De Gemeente rekent met de WOZ-waarde met de peildatum van twee jaar geleden. In 2023 wordt dus de WOZ-waarde met de peildatum van 2021 gebruikt. Gezien de sterk gestegen WOZ-waarden in deze jaren heeft het gebruik van oudere WOZ-waarden een waarde-drukkend effect , wat gunstig is voor erfpachters. Daarnaast biedt het gebruik van een WOZ-waarde van twee jaar geleden erfpachters de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde , voordat dit invloed heeft op de hoogte van de erfpachtcanon. Het canonpercentage wordt iedere 3 maanden bepaald door het college van burgemeester en wethouders. Bij het bepalen van het canonpercentage wordt gekeken naar de rente die de Gemeente moet betalen aan de N. V. Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG) in Den Haag.

Dit is de rente die de Gemeente moet betalen voor nieuwe leningen met een gemiddelde duur van tenminste 10 jaar. Hierover wordt een opslag gehanteerd van 025% voor de administratiekosten. 26 , Indexering van de canon vindt vijfjaarlijks plaats op basis van de opgave van prijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CPB). Herziening van de © 2025 Deloitte The Netherlands

vindt plaats aan het einde van een tijdvak o. b. v. de grondwaarde van dat moment en het dan geldende canonpercentage. 3 canon

Om de berekening beter navolgbaar te maken heeft Gemeente een nieuwe methodiek voorgesteld , welke wordt beschreven op de volgende pagina. Naar aanleiding van de opgehaalde input tijdens participatie bijeenkomsten heeft Gemeente besloten de gestegen kosten van erfpacht te verminderen middels o. a. lagere grondquotes te hanteren dan in de nota grondprijzen wordt gehanteerd.

Figuur 4. 1 | Grondquotes per categorie Bron 107: Nota grondprijzen 2024-2025

Categorie

Soort woning

WOZ-waarde

Grondquote

Grondgebonden

< € 210. 900

25%

Grondgebonden

< € 255. 000

30%

Grondgebonden

=> €

255. 000

35%

Appartement

< € 210. 900

18%

Appartement

< € 255. 000

23%

Appartement

=> €

28%

255. 000

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 2 | Analyse financiële aspecten| Gehanteerde methodiek Voorgestelde nieuwe situatie: Gemeente maakt onderscheid in de methodiek voor het bepalen tussen grondgebonden woningen binnen het centrum buiten het centrum en appartementen

van

de grondwaarde

Bepaling van de grondwaarde (voorgestelde nieuwe situatie) Voor het bepalen van de grondwaarde in de voorgestelde nieuwe situatie wordt er onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen binnen het centrum , buiten het centrum en gestapelde woningen (appartementen). In figuur 4. 2 zijn de verschillen in methodiek en per categorie onder elkaar gezet. Grondgebonden woningen buiten centrum Omdat de grondgebonden woningen op erfpachtgrond in Alkmaar buiten het centrum volgens Gemeente homogeen van aard zijn qua grootte , kwaliteit en bouwjaar , wordt voorgesteld de grondwaarde te bepalen middels een vaste grondprijs per vierkante meter welke wordt vermenigvuldigd met de totale oppervlakte van het perceel. Deze methodiek heeft als voordeel dat deze eenvoudig voor een groot aantal erfpachtrechten toe te passen is en zorgt voor transparantie en duidelijkheid over de hoogte van de grondwaarde voor erfpachters. De voorgestelde grondwaarde per vierkante meter bedraagt €425 (prijspeil 2025) , welke zal worden geanalyseerd in paragraaf 4. 4. De vastgestelde grondwaarden zullen jaarlijks worden geïndexeerd vanaf 2026.

Grondgebonden woningen binnen het centrum Voor grondgebonden woningen binnen het centrum wordt voorgesteld de grondwaarde vast te stellen middels een taxatie , uitgevoerd door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur , omdat verwacht wordt dat grondwaarden in het centrum hoger liggen en minder homogeen zijn. Appartementen Een vaste grondwaarde per vierkante meter is praktisch lastig uitvoerbaar voor appartementen omdat informatie over perceelgrootte per appartement niet openbaar © 2025 Deloitte The Netherlands

beschikbaar is. Daarom wordt voor appartementen dezelfde methodiek voorgesteld als in de huidige situatie , namelijk een veronderstelde waarde van de woning op basis van de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een grondquote. Om de erfpachters tegemoet te komen en om te compenseren voor de hard gestegen WOZ-waarden in de afgelopen jaren wordt voorgesteld een grondquote van 15% te hanteren die lager is in vergelijking met de grondquotes in de huidige situatie (18%28%). Tevens wordt voorgesteld één grondquote te hanteren , ongeacht de hoogte van de WOZ-waarde. De Gemeente rekent voor de WOZ-waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. In 2025 wordt dus de WOZ-waarde met de peildatum van 2023 gebruikt. Figuur 4. 2 | Overzicht methodiek grondwaardebepaling per categorie Bron 41: Bijlage 3 -Relevante documenten-gecomprimeerd

Soort woning

Methodiek

Grondquote

Grondprijs

Grondgebonden

Vaste grondprijs / m²

n. v. t.

€ 425 / m²

buiten centrum 2

Grondgebonden binnen centrum

Grondprijs perceel bepaald door taxateur

n. v. t.

n. t. b.

Appartement

WOZ-waarde en grondquote

15%

15% van WOZwaarde

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 2 | Analyse financiële aspecten| Gehanteerde methodiek Voorgestelde nieuwe situatie: een minimum en maximum canonpercentage van respectievelijk 1% biedt de mogelijkheid een vast canonpercentage van 175% te kiezen bij einde tijdvak

3%. Gemeente

Bepaling van het canonpercentage (voorgestelde nieuwe situatie)

Figuur 4. 3 | Overzicht bepaling canonpercentage

Voor het bepalen van de canon wordt de veronderstelde grondwaarde vermenigvuldigd met het canonpercentage. Het canonpercentage heeft dus een grote invloed op de hoogte van de canon die de erfpachter moet betalen voor het gebruik van de grond en schommelingen in dit percentage zorgen voor onzekerheid voor zowel (toekomstig) erfpachters als Gemeente. Om de onzekerheid te beperken wordt door Gemeente voorgesteld om in de nieuwe situatie een minimum canonpercentage van 1% in te stellen en een maximum percentage van 3%. Dit voorstel zorgt er enerzijds voor dat de erfpachtinkomsten voor de Gemeente minimaal op een bepaald niveau blijven of licht stijgen. Anderzijds zorgt een maximum canonpercentage van 3% ervoor dat de kosten voor de erfpachter zoveel mogelijk worden beperkt.

Bron 86: Memo geactualiseerde data en concept voorstel voor canonpercentage

Situatie

Methode

Canonpercentage

Min. en max.

Huidige situatie Voorgestelde nieuwe situatie

O. b. v. rente BNG + 025% ,

Fluctuerend

Nee

O. b. v. rente BNG + 025% ,

Fluctuerend

Ja (1-3%)

Bij einde tijdvak: keuze om voor vast canonpercentage te kiezen

Vast: 175% ,

N. v. t.

Om nog meer zekerheid te bieden aan erfpachters betreffende de financiële implicaties biedt Gemeente de mogelijkheid om binnen de bandbreedte van 1% tot 3% te kiezen voor een vast canonpercentage bij de canonherziening aan het einde van het eerste erfpachttijdvak. Gemeente stelt voor een vast canonpercentage van 175% , vast te stellen wanneer de erfpachter ingaat op het aanbod de canon vervroegd te herzien. Uitgangspunt voor Gemeente is dat de gemeentelijke inkomsten ongeveer gelijk moeten zorgt ervoor dat de totale verwachte blijven. Een vast canonpercentage van 175% , jaarlijkse canoninkomsten voor Gemeente niet hoger zullen zijn dan €42, miljoen. 86 De keuze voor de hoogte van het vaste canonpercentage is daarmee afgestemd op de te verwachten gemeentelijke inkomsten.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 2 | Analyse financiële aspecten| Gehanteerde methodiek Voorgestelde nieuwe situatie: de methodiek voor het bepalen van de koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht wordt vereenvoudigd. Er is een tijdelijke regeling van toepassing tot de nieuwe voorgestelde regeling ingaat

Voorgestelde nieuwe regeling

Tijdelijke regeling

Gemeente biedt erfpachters de mogelijkheid hun erfpachtrecht te veranderen in vol eigendom door de zogenoemde ‘bloot eigendom’ van de grond te kopen. De regeling bestaat sinds 2007 en is voor het laatst gewijzigd in 2013. De koopsom van het bloot eigendom is gelijk aan de grondwaarde voor erfpacht. Gemeente maakt daarin onderscheid tussen grondgebonden woningen binnen het centrum , grondgebonden woningen buiten het centrum en gestapelde woningen. De voorgestelde methode voor het bepalen van de grondwaarde gaat op eenzelfde manier als voorgesteld voor het bepalen van de canon zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven.

De koopsom voor het bloot eigendom loopt sinds 2020 in rap tempo op en verdubbelt in sommige gevallen zelfs bijna binnen een tijdsbestek van slechts één jaar.

De voorgestelde methodiek kent een eenvoudigere berekening dan in de huidige situatie wordt gebruikt , waardoor deze beter is te volgen voor erfpachters en ook makkelijker uitlegbaar is door Gemeente. De canon die nog verschuldigd wordt gedurende het resterende gedeelte van het huidige erfpachttijdvak , hoeft niet te worden afgekocht/vooruitbetaald wanneer het bloot eigendom wordt overgedragen aan de erfpachter. -

Wanneer de canon voor het gehele eerste erfpachttijdvak reeds is afgekocht/vooruitbetaald , vindt hiervoor geen terugbetaling plaats. Wanneer de canon voor het gehele tweede tijdvak reeds is afgekocht/vooruitbetaald , vindt er een verrekening naar rato plaats. De erfpachter heeft recht op terugbetaling van een evenredig gedeelte van het vooruitbetaalde bedrag voor het tweede tijdvak , welke van de koopsom wordt afgetrokken. 51

Dit komt grotendeels door de stijgende WOZ-waarden , maar ook door het toegenomen percentage waardestijging van de grond. De Gemeente verwacht dat de koopsommen het komende jaar nog veel hoger worden vanwege doorstijgende woningprijzen. 49 Om de nadelige financiële gevolgen voor erfpachters enigszins te beperken heeft Gemeente een tijdelijke regeling in het leven geroepen die geldig is totdat de ‘Uitvoeringsregeling berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom erfpacht’ is gewijzigd en vastgesteld. In de tijdelijke regeling wordt bij het vaststellen van de koopsom voor het bloot eigendom gerekend met de waarden van 2021. Dat wil zeggen: de WOZ-waarde met peildatum 2019 en de daarop van toepassing zijnde grondquote , de reductie op de grondwaarde vanaf 2022 , het percentage waardestijging van 28% , en de omslagrente van 15%. , De voorgestelde nieuwe regeling komt ter vervanging van de huidige en tijdelijke regeling. Tot en met 30 juni 2026 kunnen erfpachters een indicatie voor de koopsom van het bloot eigendom onder zowel de nieuwe als tijdelijke regeling opvragen. Als de koopsom onder de tijdelijke regeling lager is dan onder de nieuwe regeling , mag de erfpachter de aankoop onder de tijdelijke regeling afronden , mits de erfpachter uiterlijk 30 juni 2026 hiervoor een getekende offerte heeft ingediend bij de Gemeente. 47

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten 4. 3 | Analyse rekenmethodiek

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 3 | Analyse financiële aspecten| Analyse rekenmethodiek Voor het bepalen van de grondwaarde voor erfpachtrechten worden drie methodieken als gangbaar geacht in de markt welke elk hun eigen voor-en nadelen kennen

Rekenmethodieken gebruikt in de markt

Uit de literatuur kan worden geconcludeerd dat er drie gangbare methodieken zijn voor het bepalen van de grondwaarde voor erfpachtrechten.

Residuele grondwaarde methode

Grondquote methode

Comparatieve methode

Bovengenoemde methoden kennen allen voor-en nadelen. In de praktijk blijkt dat

Nederlandse gemeenten verschillende methodieken hanteren voor verschillende typen bestemmingen. Gemeente Amsterdam bijvoorbeeld hanteert een grondquote methode in de vorm van een buurtstraatquote voor woningen , een vaste erfpachtgrondwaarde die wordt bepaald aan de hand van de residuele methode met een minimum erfpachtgrondwaarde voor maatschappelijke bestemmingen en een residuele methode voor commerciële bestemmingen. 109 Ook de Gemeente stelt voor een combinatie aan methodieken te gebruiken voor het bepalen van de erfpachtgrondwaarde afhankelijk van de bestemming , het type en de locatie. Voor grondgebonden woningen binnen het centrum wordt een residuele grondwaarde methode voorgesteld. Verdere invulling over hoe deze zal worden bepaald moet nog worden uitgewerkt door Gemeente. Voor woningen buiten het centrum wordt een vaste grondwaarde per vierkante meter voorgesteld welke is bepaald aan de hand van de residuele en comparatieve methoden. Voor appartementen wordt een grondquote methode voorgesteld. © 2025 Deloitte The Netherlands

De residuele grondwaarde methode is een internationaal aanvaarde methode voor het bepalen van grondwaarden met een stevige theoretische onderbouwing. De benadering , wanneer per individueel object uitgevoerd , is specifiek waarbij er onderscheid kan worden gemaakt tussen verschillen in locatie en kwaliteit van het gewaardeerde. De methode vergt echter een bepaalde expertise en is relatief complex in vergelijking met de andere methoden. Daarnaast bevat de methode subjectieve inschattingen die soms lastig te onderbouwen zijn , zoals de depreciatie van de opstal. Mede hierdoor is het ook geen eenduidige methode , waardoor verschillende partijen tot een ander oordeel kunnen komen omdat verschillende uitgangspunten als basis worden genomen. Grondquote methode De grondquote methode daarentegen heeft als voordeel dat deze relatief eenvoudig en transparant is. De methode is daardoor geschikt om op grote schaal uit te voeren. Het vaststellen van de grondquote blijft echter een subjectieve exercitie waardoor deze methode enkel leidt tot een grove inschatting van de grondwaarde. Wanneer er echter voldoende rekening wordt gehouden met de onvolmaaktheid van deze waarderingsmethode , kunnen de nadelige effecten voor erfpachters worden weggenomen door bijvoorbeeld een relatief lage grondquote te hanteren.

Comparatieve methode De comparatieve methode is een methode die eenvoudig te volgen is en de methode is makkelijk toepasbaar. Daarnaast is de methode transparant en is er weinig ruimte voor subjectiviteit , mits er voldoende vergelijkbare transacties van grond beschikbaar zijn. 108 Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 3 | Analyse financiële aspecten| Analyse rekenmethodiek De Gemeente gebruikt een combinatie van gangbare rekenmethodieken daarin niet af van wat wij in de markt zien

voor

het bepalen

wijkt

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

van

de grondwaarde

Rekenmethodieken Bevinding In de markt kunnen allen van bovenstaande methodieken als marktconform worden geacht. Door meerdere gemeenten wordt een combinatie van deze methodieken gebruikt voor het bepalen van de erfpachtgrondwaarde. Concluderend kunnen wij stellen dat de Gemeente een combinatie van gangbare rekenmethodieken (residuele waarde , grondquote en comparatieve benadering) hanteert die aansluiten bij de praktijk in meerdere gemeenten. Deze hybride aanpak biedt enerzijds flexibiliteit voor verschillende type objecten (woningen binnen en buiten het centrum , appartementen) en anderzijds een heldere basis voor het bepalen van de grondwaarde. Daarmee geeft de Gemeente blijk van een realistische en gebruikelijke manier om de erfpachtkosten te berekenen.

Afhankelijk van de gehanteerde methodiek zijn er verschillende parameters waar een gemeente aan kan draaien om de betaalbaarheid van de canon en koopsom bloot eigendom te beïnvloeden. In de volgende paragraaf zal worden ingegaan op de gehanteerde parameters door Gemeente.

4. 3 | Analyse financiële aspecten| Analyse rekenmethodiek overgangsregeling voor erfpachters is niet uniek voor de Gemeente regelingen per gemeente in de uitvoering Het aanbieden

van een

echter verschillen de

Overgangsregelingen met (af)koop in de markt Om bewoners meer financiële zekerheid te bieden en hen de mogelijkheid te bieden te kunnen meeprofiteren van grondwaardestijgingen , bieden enkele gemeenten aan hun erfpachters de mogelijkheid om woningen op erfpachtgrond te laten omzetten naar eigendom door de koop van het bloot eigendom of om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met afkoop van de canon. Amsterdam In Amsterdam wordt erfpachters sinds 2016 de mogelijkheid geboden om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. 109 Vanuit financieel oogpunt bekeken , is dit vergelijkbaar met het volle eigendom van de grond , omdat met eeuwigdurende afkoop van de canon erfpachters en al hun toekomstige rechtsopvolgers nooit meer canon verschuldigd zijn in de toekomst. Den Haag Sinds de jaren 80 van de vorige eeuw is het in Den Haag mogelijk voor erfpachters om hun tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht , waarvan de canon eeuwigdurend kan worden afgekocht. Daarnaast bestaat voor sommige erfpachters de mogelijkheid om de eeuwigdurende erfpacht om te zetten in volle eigendom , afhankelijk van de buurt. 111 Voor appartementsrechten kan dit enkel in combinatie met de gehele VVE.

Rotterdam In Rotterdam kunnen erfpachters sinds 2002 een aanvraag indienen voor de koop van erfpachtgrond (indien geen sociale huurwoningen) of voor het omzetten van hun tijdelijke erfpachtrecht naar eeuwigdurende erfpacht. 112 Dit geldt voor zowel © 2025 Deloitte The Netherlands

grondgebonden woningen als appartementen. Utrecht In Utrecht kunnen eigenaren van grondgebonden woningen op gemeentelijke erfpachtgrond een aanvraag indienen voor het kopen van het bloot eigendom mits de woning geen sociale huurwoning betreft. 114 Gemeente Utrecht kiest er echter voor om met de regeling te stoppen. Erfpachters hebben tot 25 september 2025 de tijd om een aanvraag te doen. Daarna is koop van het bloot eigendom niet meer mogelijk. Wel blijft het mogelijk tijdelijke of voortdurende erfpachtrechten te converteren naar eeuwigdurende erfpacht waarvoor de canon eeuwigdurend kan worden afgekocht. 115 Zoals uit de analyse blijkt , bieden niet alle gemeenten met gemeentelijke erfpacht de mogelijkheid aan hun erfpachters voor het kopen van het bloot eigendom. Om toch financiële zekerheid te kunnen bieden aan erfpachters en hun de mogelijkheid te bieden om mee te profiteren van eventuele grondwaardestijgingen in de toekomst bieden enkele gemeenten een alternatief aan middels de overstap naar eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend kan worden afgekocht. Er zijn verschillen zichtbaar in de mogelijkheden voor conversie of koop van bloot eigendom voor appartementsrechten.

Het omzetten van appartementsrechten is immers gecompliceerder dan voor grondgebonden woningen omdat een appartementsgerechtigde geen zelfstandig erfpachtrecht heeft maar een aandeel in het erfpachtrecht. Spiegelsplitsen kan hiervoor een uitkomst bieden zoals in enkele andere gemeenten wordt gehanteerd. 125 Gemeente heeft aangegeven dat zij hiervan op de hoogte is en zal deze mogelijkheid voor geïnteresseerde VvE's nader uitwerken. Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 3 | Analyse financiële aspecten| Analyse rekenmethodiek Gemeente heeft

erfpachters door hen de financieel gunstigste regeling en een vergoedingsregeling aan te bieden. Verdere uitwerking van de regeling is nodig voor het kopen van bloot eigendom voor appartementen oog voor

Overgangsregelingen Bevinding De Gemeente biedt op dit moment erfpachters die eigenaar zijn van grondgebonden woningen de mogelijkheid om het bloot eigendom van de grond te kopen onder de tijdelijke regeling. In de voorgestelde nieuwe regeling blijft dit mogelijk , waarbij de koopsom mogelijk gunstiger uit kan vallen. Gemeente heeft in haar communicatie naar erfpachters de verschillen in beide regelingen benoemd en biedt de mogelijkheid om te kiezen voor de regeling die voor de betreffende erfpachter financieel het meest gunstig uitvalt. Tevens stelt Gemeente een vergoedingsregeling voor aan erfpachters voor eventuele extra kosten voor het uitstellen van het kopen van het bloot eigendom tot de nieuwe regeling van kracht is. Met deze voorgestelde vergoedingsregeling onderstreept Gemeente de intentie om ten alle tijden de betaalbaarheid voor erfpachters in ogenschouw te houden. Aandachtspunt hierbij is dat de communicatie omtrent deze vergoedingsregeling tijdig en op begrijpelijke wijze plaatsvindt. Een tweede aandachtspunt betreft het feit dat eigenaren van een appartementsrecht op erfpachtgrond momenteel nog niet de mogelijkheid hebben om het bloot eigendom van de grond te kopen en kunnen daardoor ook niet profiteren van de eerder genoemde voordelen die daarmee gepaard gaan.

Wij adviseren Gemeente daarom om deze mogelijkheid verder uit te werken , waardoor er geen verschillen ontstaan tussen eigenaren van grondgebonden woningen en appartementsrechten. Gemeente heeft aangegeven dat zij op de hoogte is van deze mogelijkheid en is voornemens deze nader uit te werken.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten 4. 4 | Analyse parameters

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 4 | Analyse financiële aspecten| Analyse parameters vierkante meter is onderbouwd met referenties van bouwkavels en door experts getoetst. Een analyse van gehanteerde depreciatiefactoren laat zien dat Gemeente een marktconform percentage hanteert van 30% De vaste grondprijs

per

Voorgestelde vierkante meterprijs en depreciatiefactor

Voor het bepalen van de grondprijs per vierkante meter heeft Gemeente eerst gekeken naar beschikbare referenties van bouwkavels voor woningbouw in Alkmaar en vergelijkbare gemeenten in Noord-Holland. Hieruit kwam naar voren dat kavelprijzen voor grondgebonden woningen variëren tussen €600 en €740 per vierkante meter. 73 Gemeente heeft deze grondwaarde laten toetsen door onafhankelijk taxateurs en makelaars welke tot een bandbreedte kwamen van €650 tot €800 euro per vierkante meter. Een referentielijst van 24 verkochte bouwkavels in Alkmaar in de periode 20202023 laat een bandbreedte zien van ca. €530 tot €1. 100 per vierkante meter (hoogste en laagste outliersbuiten beschouwing gelaten). 102 De referenties betreffen voornamelijk bouwkavels van vrijstaande woningen , welke minder goed vergelijkbaar zijn met kavels voor rijwoningen. Eén van de geconsulteerde makelaars geeft aan dat voor kavels tot circa 200 vierkante meter , wat vaak rijwoningen betreft , een grondprijs van €650 per vierkante meter marktconform is. 102

Een uitzondering hierop zijn woningen gelegen in de binnenstad. Deze woningen zullen , gezien hun vaak specifieke karakter , individueel moeten worden benaderd. Hiervoor zal een apart taxatierapport worden opgesteld om de grondwaarde te bepalen. Vaak wordt dit gedaan op basis van de residuele grondwaarde methodiek.

Zoals figuur 5. 5 laat zien is het niet ongebruikelijk om voor het bepalen van de grondwaarde voor erfpachtrechten een depreciatie toe te passen. In de markt worden depreciatiefactoren toegepast van 10% tot 45%. Gemeente heeft voorgesteld een depreciatie op de grondwaarde toe te passen van 30% , wat binnen de gehanteerde percentages valt binnen de markt. Een grondwaarde van een onbebouwd kavel met vol eigendom van €600 tot €650 per vierkante meter resulteert in een grondwaarde voor bebouwde kavels op erfpachtgrond van €420 tot €455 per vierkante meter inclusief 30% depreciatie. Op basis van deze bovenstaande bandbreedte heeft Gemeente een vaste grondprijs per vierkante meter voor grondgebonden woningen buiten het centrum voorgesteld van €425. 72 © 2025 Deloitte The Netherlands

Figuur 4. 5 | Gehanteerde depreciatiefactoren door gemeenten Bron: Gemeentelijke websites en erfpachtbepalingen

Gemeente

Depreciatie

Amsterdam

35%

Utrecht

10%

Rotterdam

n. v. t.

Den Haag

45% Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 4 | Analyse financiële aspecten| Analyse parameters De voorgestelde grondquote

voor appartementen

is vergelijkbaar met (en relatief laag ten opzichte van de huidige

situatie) gehanteerde percentages door andere gemeenten

Voorgestelde grondquote appartementen

Figuur 4. 6 | Gehanteerde grondquotes door gemeenten

Gemeente Utrecht maakt net als Gemeente Alkmaar onderscheid tussen grondgebonden woningen en appartementen en laat de grondquote stapsgewijs oplopen afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde binnen een bandbreedte van 132% , tot 2383% , voor appartementen. 118 Gemeente Amsterdam hanteert een buurtstraatquote die kan variëren van 5% tot 49% van de WOZ-waarde afhankelijk van de straat en buurt waar de woning gelegen is. 119 Gemeente Rotterdam en gemeente Den Haag werken met taxaties van onafhankelijke taxateurs om de grondwaarden voor woningen op erfpachtgrond residueel te bepalen waardoor een vaste grondquote niet van toepassing is.

Bron: Gemeentelijke websites en erfpachtbepalingen

De Gemeente stelt voor om een grondquote van 15% te hanteren van de WOZ-waarde voor appartementen. Dit zorgt ervoor dat voor alle eigenaren van appartementen op erfpachtgrond in Alkmaar de grondquote daalt ten opzichte van de huidige situatie. Gemeente heeft hiermee gekozen voor een relatief lage grondquote om zo de gestegen erfpachtkosten , veroorzaakt door sterk gestegen WOZ-waarden in de afgelopen jaren , voor erfpachters te drukken. Figuur 4. 6 laat zien dat de door Gemeente voorgestelde grondquote binnen de bandbreedte valt die is op te maken uit de gehanteerde grondquotes van andere gemeenten.

Gemeente

Type woningen

Grondquote

Amsterdam

Grondgebonden woningen

5% -49%

en appartementen

Utrecht

Grondgebonden woningen

132% , -238% ,

en appartementen

Alkmaar huidige situatie

Appartementen

18% -28%

Alkmaar voorgestelde nieuwe situatie

Appartementen

15%

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 4 | Analyse financiële aspecten| Analyse parameters Het canonpercentage zoals voorgesteld door de Gemeente wordt zoals gebruikelijk gekoppeld aan de kapitaalmarkt en het voorgestelde vaste canonpercentage van 175% is relatief laag in vergelijking met canonpercentages in de markt ,

Voorgestelde canonpercentage Het canonpercentage wordt door de Gemeente , zoals gebruikelijk , gekoppeld aan de kapitaalmarkt. Omdat de wijze waarop dit gebeurt verschilt per gemeente , ontstaan er verschillen in de gehanteerde canonpercentages. Gemeente Amsterdam stelt elk kwartaal de canonpercentages vast en baseert zich bij het bepalen daarvan op het gemiddeld rendement op 10-jarige staatsleningen (reële rente) , verhoogd met een opslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant. 120 De reële rente is begrenst tussen de 1% en 3% om grote schommelingen in canonpercentage te voorkomen. 121 Gemeente Rotterdam baseert het canonpercentage op het voortschrijdend gemiddelde van de dagelijkse renten die de BNG in de voorliggende vier jaar hanteerde voor 25jarige lineaire leningen. Dit percentage wordt vermeerderd met een opslag van 0625%. , 122 Gemeente Rotterdam hanteert een minimum canonpercentage van 1%. In Den Haag wordt zowel naar de rente van een lening bij BNG als de hypotheekrente gekeken. Voor de BNG rente wordt gekeken naar verstrekte lineaire leningen met een looptijd van 20 jaar en wederzijdse renteaanpassing na 10 jaar.

Voor de hypotheekrente wordt gekeken naar hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie , ter hoogte van maximaal 70% van de taxatiewaarde , met een rentevaste periode van 5 jaar en bij eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door lening-verstrekkende instellingen. Voor de AB 2024 is besloten rentemiddeling toe te passen door te de gemiddelde rente van de afgelopen 10 jaar te gebruiken om grote schommelingen in rente te voorkomen. 123

Gemeente heeft met een voorgesteld vast canonpercentage van 175% , een percentage dat lager uitvalt dan wij in de markt constateren , zoals in figuur 4. 7 is te zien. Een lager canonpercentage zorgt voor een lagere canon wat dus gunstig kan uitpakken voor erfpachters. Bovendien beschermt het voorgestelde maximum canonpercentage van 3% erfpachters voor toekomstige rentestijgingen. Het minimum rentepercentage van 1% daarentegen beschermt de Gemeente voor toekomstige rentedalingen. Zoals hiervoor aangetoond is het hanteren van minima en maxima niet ongebruikelijk. Figuur 4. 7 | Gehanteerde canonpercentages door de markt Bron: Gemeentelijke websites en erfpachtbepalingen

Gemeente

Methode

Huidig canonpercentage

Amsterdam

Gemiddeld rendement op 10-jarige staatsleningen plus variërende opslag

239% -382% , ,

Rotterdam

Gemiddelde rente van afgelopen 4 jaar voor 25-jarige leningen van BNG plus

306% ,

0625% opslag , 3

Den Haag

Gemiddelde rente van afgelopen 10 jaar voor 20-jarige leningen van BNG en hypothecaire leningen

21% , -33% ,

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 4 | Analyse financiële aspecten| Analyse parameters De voorgestelde parameters

de Gemeente zijn in lijn met andere gemeenten voorspelbaarheid voor erfpachters van

dragen bij aan betaalbaarheid en

Parameters Bevinding

Paragraaf 4. 4 biedt een gerichte analyse van de cruciale parameters voor het erfpachtsysteem van de Gemeente waarbij de vaste grondprijs per vierkante meter , de depreciatiefactor en het canonpercentage zijn vergeleken met de gehanteerde parameters in andere gemeenten. Deze parameters sluiten aan bij wat in andere gemeenten wordt toegepast. Bovendien helpt de vaste prijs per vierkante meter voor grondgebonden woningen buiten het centrum en de mogelijkheid voor erfpachters om te kiezen voor een vast canonpercentage van 175% om de toekomstige canon en , koopsom voor bloot eigendom voorspelbaar te maken. Het voorstel voor een vaste grondprijs per vierkante meter van €425 , een grondquote van 15% voor appartementen en de bandbreedte van 1% tot 3% voor het canonpercentage onderstrepen de intentie van de Gemeente om betaalbaarheid voor erfpachters te combineren met stabiele gemeentelijke inkomsten.

Het belangrijkste aandachtspunt betreft de nader te bepalen methode voor grondwaarde bepaling voor grondgebonden woningen binnen het centrum. Omdat voor deze woningen wordt voorgesteld de grondwaarde te bepalen op basis van taxaties , blijft onzekerheid bestaan over de mogelijk hoogte van de grondwaarde en daarvan afgeleide canon in de toekomst. Bovendien kunnen grondwaardetaxaties op basis van de residuele methode sterk uiteenlopen. Anderzijds kan met deze methode het beste maatwerk worden geleverd afhankelijk van de casus. Daarom is het van belang voor Gemeente om heldere uitgangspunten mee te geven aan de taxateurs waardoor kan worden voorkomen dat de grondwaarden binnen het centrum uit de pas gaan lopen met de gehanteerde vaste grondwaarde per vierkante meter binnen het centrum. © 2025 Deloitte The Netherlands

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4 | Analyse financiële aspecten 4. 5 | Bevindingen

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

4. 5 | Analyse financiële aspecten| Bevindingen Gemeente zet in op marktconforme methodieken en stelt parameters voor in lijn met andere gemeenten. Verdere uitwerking is benodigd voor bepalen grondwaarde voor EGW binnen centrum en kopen bloot eigendom voor MGW 4. 2

Methodieken

De rekenmethodieken die de Gemeente voorstelt om te hanteren voor het bepalen van de grondwaarde zijn gangbaar in de markt; de comparatieve en residuele grondwaarde methodiek voor grondgebonden woningen en de grondquote methode voor appartementen.

Voor grondgebonden woningen (EGW) binnen het centrum wordt gedacht aan een residuele methode uitgevoerd door externe taxateurs. De praktische uitvoering van deze methodiek vergt echter nog zorgvuldige uitwerking om te voorkomen dat onverklaarbare verschillen in grondwaarde ontstaan tussen verschillende

erfpachters. 4. 3

Overgangsregelingen

De methodiek voor het bepalen van de koopsom voor bloot eigendom sluit aan bij de voorgestelde rekenmethodiek. Voordat deze nieuwe methodiek is vastgesteld hanteert Gemeente een tijdelijke regeling. Aandacht is benodigd voor de uitwerking van de regeling voor appartementen (MGW) omdat het kopen van bloot eigendom nu enkel mogelijk is voor eigenaren van grondgebonden woningen , wat tot verschillen leidt tussen eigenaren van grondgebonden woningen en appartementen op erfpachtgrond. Voor appartementsrechten biedt spiegelsplitsing hiervoor mogelijk een oplossing. Gemeente heeft aangegeven deze mogelijkheid verder te onderzoeken.

Parameters

4. 4

De vaste grondprijs per vierkante meter die Gemeente voorstelt voor grondgebonden woningen buiten het centrum is onderbouwd met referenties van bouwkavels. De gehanteerde depreciatiefactor valt binnen de bandbreedte die wij hebben herleid uit de markt. Zowel de vierkante meterprijs als de depreciatiefactor zijn en door ten minste drie externe experts (lokale taxateurs en makelaars) getoetst. Wij hebben inzicht gehad in de reacties en de taxateurs en makelaars komen tot de conclusie dat een vierkante meterprijs van €600 aan de onderkant van de marktwaarde bandbreedte ligt voor residentiele bouwgrond en dat een depreciatiefactor schappelijk wordt geacht. Onze eigen analyse van gehanteerde depreciatiefactoren laat zien dat Gemeente een marktconform percentage hanteert van 30% dat in het midden ligt van de geconstateerde bandbreedte die wij hebben gevonden in andere gemeenten.

Uit onze analyse blijkt ook dat de voorgestelde grondquote voor appartementen van 15% in lijn is met gehanteerde percentages door andere gemeenten. Tevens zorgt een percentage van 15% voor een lagere grondquote voor de Alkmaarse erfpachters omdat het percentage lager ligt dan de huidige gehanteerde grondquote percentages. Tot slot zorgt de voorgestelde methodiek voor het bepalen van het canonpercentage voor een koppeling met de kapitaalmarkt , wat gebruikelijk wordt geacht in de markt. De voorgestelde optie voor een vast canonpercentage biedt erfpachters meer zekerheid over de financiële consequenties van toekomstige canons. Het voorgestelde vaste canonpercentage van 175% is relatief laag in vergelijking met canonpercentages , die wij zien in de markt bij andere gemeenten. Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlagen

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage A Documenten ontvangen

van

Gemeente

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage A | Documenten ontvangen

van

Gemeente (1/3)

Documentnaam

Soort

Datum

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Collegevoorstel voortdurende erfpacht Bijlage I Raadsinformatiebrief erfpacht Bijlage II collegevoorstel erfpacht , collegevoorstel d. d. 1 november 2022 Bijlage III collegevoorstel erfpacht , voorbeeldberekeningen canonherziening Collegevoorstel tijdelijke regeling verkoop bloot eigendom Bijlage I toelichting verkoop bloot eigendom Bijlage II Voorbeeld offerte koopsom bloot eigendom Startopdracht Erfpacht omschrijving Technische aspecten behorende bij startopdracht Erfpacht Collegevoorstel voorgenomen uitwerking ten behoeve van de informatieavonden over erfpacht Bijlage 2 -Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom d. d. 9 november 2013 Bijlage 4 -Collegebesluit Tijdelijke regeling verkoop bloot eigendom d. d. 16 januari 2024 Bijlage 5 -Bestuursopdracht erfpacht d. d. 23 februari 2021 Bijlage 6 -Collegebesluit Vastgestelde uitgangspunten erfpacht d. d. 3 oktober 2023 Bijlage 7 -Startopdracht Erfpacht d. d.

16 januari 2024 Bijlage 8 -Toelichting collegevoorstel uitwerkingen uitgangspunten erfpacht Bijlage 9 -Voorbeeldberekeningen en toelichting taxatiemethode Bijlage 10 Raadsinformatiebrief juni 2024 uitwerking uitgangspunten erfpacht Collegevoorstel uitwerking uitgangspunten erfpacht Raadsvoorstel uitwerking uitgangspunten erfpacht Bijlage IA Algemene erfpachtbepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 2024 (AB2024) Bijlage IC Leeswijzer bij de Algemene erfpachtbepalingen voor voortdurende erfpacht 2024 Bijlage II Voorbeeldberekeningen grondwaardebepaling en canon Bijlage III Kaart afbakening erfpacht ‘in het centrum’ Bijlage IV Informatiebrief erfpacht Aangenomen raadsvoorstel uitwerking uitgangspunten erfpacht Concept verslag raadsvergadering Reactie op amendementen en motie -pfh M-1 Motie -GL PvdA LA -Eeuwigdurende erfpacht M-2 Motie -CU -Opschuiven termijn canonrekening M-3 Amendement -GL PvdA LA -Besluitpunt A -Tijdvak erfpacht 50 jaar A-4 Amendement GL PvdA LA -Besluitpunt C -Appartementen gelijke uitgangspunten A-5 Amendement -GL PvdA LA -Besluitpunt G -Erfpacht woningcorporaties A-6 Amendement -GL PvdA LA -Besluitpunt H -Stabiel canonpercentage erfpacht A-7 Amendement -GL PvdA LA -Besluitpunt I -Lager canonpercentage erfpacht A-8 Amendement -GL PvdA LA -Besluitpunt J -Transparante regeling erfpachters WOO-verzoek 939696 (Geanonimiseerd) Besluit WOO-verzoek Erfpacht

getekend (Geanonimiseerd)

Word Word PDF Word Word PDF Word PDF Word Word PDF PDF PDF PDF PDF Word Word Word Word Word PDF PDF Word PDF Word PDF PDF Word PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF PDF

03-10-2023 03-10-2023 03-10-2023 03-10-2023 16-01-2024 16-01-2024 16-01-2024 16-01-2024 16-01-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 05-06-2024 07-10-2024 07-10-2024 07-10-2024 07-10-2024 07-10-2024 07-10-2024 07-10-2024 28-11-2024 28-11-2024 25-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 28-11-2024 07-12-2024 21-01-2025

Status Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern , Bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd Intern Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Intern Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage A | Documenten ontvangen

van

Gemeente (2/3)

Documentnaam

Soort

Datum

39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76

Bijlage 1 -Artikel 5. 1 en 5. 2 Woo Bijlage 2 -Inventarislijst Bijlage 3 -Relevante documenten-gecomprimeerd Uitwerking handreiking erfpacht 2024 Algemene erfpachtbepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 2024 (AB2024) Leeswijzer bij de Algemene erfpachtbepalingen voor voortdurende erfpacht 2024 -schone versie Concept Collegevoorstel wijziging -Uitvoeringsregeling verkoop bloot eigendom (+ vergoedingsregeling) Bijlage 1 -Nieuwe Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht Bijlage 2 -Vergoedingsregeling Bijlage 3 -Uitvoeringsregeling verkoop bloot eigendom -Versie zoals gewijzigd 2013 Bijlage 4 -Vergelijking Nieuwe vsOude Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom Bijlage 5 -Collegebesluit 16 januari 2024 tijdelijke regeling verkoop bloot eigendom Bijlage 6 -Voorbeeldberekeningen met vergelijking van de koopsom onder de Tijdelijke Regeling en onder de Nieuwe Uitvoeringsregeling Folder Erfpacht_DV Infobrief erfpachters Vragen en antwoorden over erfpacht van erfpachtbijeenkomsten juni 2024 -deel 1 Vragen en antwoorden over erfpacht van erfpachtbijeenkomsten juni 2024 -deel 2 Informatiebrief erfpacht Informatiebrief erfpacht Particulier -Informatiebrief tijdelijke erfpacht Bijlage met voorbeeldberekeningen Brief algemeen erfpachters Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Miro borden

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15604434/1