Document · PDF

Bijlage 7a. Onderzoeksrapport Deloitte (2025-05-15)

Gemeenteraad 26 juni 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Lijst van ingekomen stukken22.995 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Opnames informatieavonden Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Informatieavonden erfpacht alkmaar [03] Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Vraag en antwoord erfpacht alkmaar [03] Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Meer vragen en antwoorden over erfpacht [03] Uitwerking erfpachtbijeenkomsten Beaumont -Suggesties rond erfpachtbeleid [04] Vragen en antwoorden over erfpacht van erfpachtbijeenkomsten Beaumont juni 2024 -deel 1 Vragen en antwoorden over erfpacht van erfpachtbijeenkomsten Beaumont juni 2024 -deel 2 Raadsinformatiebrief erfpacht Raadsinformatiebrief bestuurlijke planning erfpacht Raadsinformatiebrief uitwerking uitgangspunten erfpacht Raadinsformatiebrieferfpacht Raadsinformatiebrief toezegging erfpacht Raadsinformatiebrief gewijzigde planning erfpacht Memo uitwerking uitgangspunten erfpacht Memo financieel overzicht

PDF PDF PDF Word Word Word Word Word Word PDF Word PDF Word PDF Word PDF PDF Word Word PDF Word Word PDF PDF Word Word Word Word

21-01-2025 21-01-2025 21-01-2025 14-07-2024 14-07-2024 14-07-2024 Niet bekend 2025 2025 2025 2025 2025 2025 07-09-2023 02-2024 31-07-2024 29-08-2024 10-2024 02-2025 12-2024 2023 2023 Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend

Word/PDF06-2024 Word/PDF06-2024 Word Word Word Word Word Word Word Word

01-2024 15-02-2024 05-06-2024 01-09-2024 22-11-2024 25-02-2025 25-03-2024 13-05-2024

Status Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern , bestuurlijk afgestemd Gepubliceerd Gepubliceerd Niet bekend Intern , wordt nog bestuurlijk afgestemd Intern , wordt nog bestuurlijk afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern , wordt nog bestuurlijk afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern , wordt nog bestuurlijk afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , ambt. en met weth. afgestemd Gepubliceerd , ambt. en met weth. afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , ambt. en met weth. afgestemd Gepubliceerd , ambt. en met weth. afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern Intern Intern Intern Intern Intern Intern Intern Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , met wethouder afgestemd Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , met wethouder afgestemd Niet bekend Niet bekend Niet bekend

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage A | Documenten ontvangen #

Documentnaam Memo t. b. v. stafoverleg

van

Gemeente (3/3)

77 78 Memo voortgang project erfpacht 79 Memo voortgang project erfpacht 80 Memo woningcorporaties 81 Memo stafoverleg 82 Memo 1 voortgang project erfpacht 83 Memo 2 grondwaardebepaling 84 Memo 3 dekking notariskosten vervroegde canonherziening 85 Memo 1 grondwaardebepaling 86 Memo 2 geactualiseerde data en conceptvoorstel canonpercentage 87 Memo 3 voortgang beslispunten erfpacht 88 Memo woningcorporaties 89 Memo woningcorporaties 90 Memo stafoverleg tbv definitieve besluitvorming erfpacht 91 Memo deskundigenprocedure sociale huurwoningen 92 Algemene erfpachtbepalingen Alkmaar 93 Collegevoorstel voortzetting tijdelijke erfpachtrechten 94 Collegevoorstel erfpachtbeleid definitief 95 Uitwerking handreiking erfpacht 2024 96 Overzicht technische vragen t. b. v. commissie ruimte 97 Bijlage 5 Erfpachtbijsluiter voor geldverstrekker (hypotheekhouder) bij doc1. a Model brief (vervroegde)canonherziening erfpacht 98 Bijlage 6 Voorbeeldber. koopsom onder de Tijdelijke Regeling vgl. de Oude Uitvoeringsregeling vs. koopsom onder de Nieuwe Uitvoeringsregeling 99 Overzicht proces erfpacht 100 Notitie nieuw erfpachtbeleid 101Notitie 2 -nieuw erfpachtbeleid (002) 102Onderbouwing grondwaarde 103FW gesprek voor morgen 104Cv aanpassingscoëfficiënt 105Kopie van Het Palet Grond en aanneming 106Aantallen per cultuurcode bebouwd

Soort

Datum

PDF Word Word Word Word Word Word Word Word Word Word Word Word Word Word PDF PDF PDF Word Word Word Word Word PDF PDF PDF E-mail PDF Excel Excel

06-2024 17-06-2024 17-06-2024 21-06-2024 01-07-2024 22-07-2024 22-07-2024 22-07-2024 09-09-2024 09-09-2024 09-09-2024 23-09-2024 30-09-2024 20-01-2025 27-01-2025 1978 17-05-2022 01-11-2022 14-07-2024 12-11-2024 Niet bekend Niet bekend Niet bekend 24-05-2021 17-05-2022 05-12-2024 11-05-2025 01-10-2024 Niet bekend Niet bekend

Status Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Intern , bestuurlijk afgestemd Niet bekend Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Gepubliceerd , bestuurlijk vastgesteld Intern , bestuurlijk afgestemd Intern , ambtelijk en met wethouder afgestemd Intern Intern Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage B Overige bronnen

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage B | Overige bronnen #

Documentnaam

107Nota grondprijzen 2024-2025 108Schoon Schip –Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht 109Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel 110Bijlagen bij collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel 111Grondprijzenbrief 2023 112Gemeentelijke website erfpacht 113Grondprijzen 2021 114Conversieregeling erfpacht 2017 gemeente Utrecht 115Gemeentelijke website erfpacht 116Gemeentelijke website erfpacht 117Gemeentelijke website erfpacht 118Basisbrief erfpachters AB 74 canon en afkoop 119Interactieve kaart buurtstraatquotes 120Vaststellen canonpercentages voor het tweede kwartaal van 2025 121Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023 122Beleidsregel Canonpercentage en rekenrente bij erfpacht 123Erfpachtpercentage en erfpachtkosten 2025 124Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere woonbestemmingen 125Memo omzetting appartementsrechten naar vol eigendom

Bron

Datum

Gemeente Alkmaar 2024 Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht18-06-2015 Gemeente Amsterdam 14-12-2021 Gemeente Amsterdam 14-12-2021 Gemeente Den Haag 2023 Gemeente Rotterdam 2025 Gemeente Utrecht 13-06-2021 Gemeente Utrecht 02-11-2017 Gemeente Utrecht 2025 Gemeente Amsterdam 2025 Gemeente Den Haag 2025 Gemeente Utrecht 2024 Gemeente Amsterdam 2025 Gemeente Amsterdam 28-02-2025 Gemeente Amsterdam 2023 Gemeente Rotterdam 01-01-2025 Gemeente Den Haag 01-01-2025 Ministerie van Binnenlandse Zaken en 23-04-2024 Koninkrijksrelaties Gemeente Utrecht 30-06-2015

Status Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd Gepubliceerd

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Bijlage C Uitwerking afwegingskader

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 1 | Het afwegingskader | Rechtsbescherming De Gemeente biedt

een

laagdrempelige manier

geschillen te beslechten

wat voor juridische bescherming van

erfpachters kan zorgen

Rechtsbescherming De gemeente biedt de erfpachter een laagdrempelige en betaalbare geschillenbeslechting aan om de toegankelijkheid daarvan te waarborgen. In artikel 7 van de AB2024 is (net als in de AB1978) gekozen voor een deskundigenregeling , op grond waarvan de erfpachter in de volgende drie situaties kan verzoeken om de deskundigen in te

schakelen. a. De waardebepaling van deerfpacht op het moment van de in artikel 16 bedoelde beëindiging door opzegging , casuquo de waardebepaling van het appartementsrecht op het moment van de in artikel 16 , lid 11 tweede deel , bedoelde overname van het appartementsrecht door de Gemeente , of; b. de hoogte van de vergoeding zoals bedoeld in artikel 18 of 19 , of; c. de hoogte van de Grondwaarde bij canonherziening , zoals bedoeld in artikel 22.11 , voor te leggen aan deskundigen , stelt deze partij de ander daarvan schriftelijk op de hoogte. Als de Gemeente degene is die dit voornemen heeft en er sprake is van een geschil , dan krijgt de erfpachter de gelegenheid om gedurende zes weken na dagtekening van het schrijven zoals bedoeld in dit lid te kiezen voor vaststelling door een bevoegde rechter. Als de erfpachter deze mogelijkheid niet benut tijdens deze termijn , stemt de erfpachter in met het voorleggen aan de deskundigen. Artikel 7. 3 bepaalt dat de deskundige door de rechtbank wordt aangewezen. Om geschillenbeslechting laagdrempeliger en betaalbaarder te maken , kunnen erfpachters volgens regel 7. 4. kiezen voor een onderhandse aanwijzing van deskundigen in situatie C of , als de rechtbank niet bevoegd is , in alle situaties. De geschillenbeslechting is binnen een redelijke termijn afgehandeld.

Artikel 7 beschrijft de procedures voor de benoeming van deskundigen bij geschillen over de erfpacht. Wanneer de Gemeente of de erfpachter een waardebepaling door deskundigen wil laten uitvoeren , moeten zij elkaar schriftelijk op de hoogte stellen. De erfpachter heeft vervolgens zes weken de tijd om te kiezenvoor een vaststelling door een bevoegde rechter of om deskundigen aan te wijzen. Na de aanwijzing van de deskundigen moet het bindende advies binnen drie maanden aan beide partijen worden gepresenteerd. Er is ook de mogelijkheid voor partijen om de gestelde termijnen in onderling overleg te verlengen als er dreigt te worden overschreden. Indien hierover geen overeenstemming wordt bereikt of de deskundigen ook na de verlengde termijn nog geen advies hebben uitgebracht , kan een van beide partijen de President van de rechtbank te Noord-Holland verzoeken om opnieuw drie deskundigen aan te wijzen. De gemeente stelt de erfpachter tijdig op de hoogte indien er wijzigingen en gevolgen van het erfpachtrecht plaatsvinden , en watde mogelijke toekomstige consequenties daarvan kunnen zijn. Artikel 22 (wijziging van de canon) vermeldt dat de erfpachter ten minste twee jaar voor het einde van de erfpachttijdvak schriftelijk op de hoogte moeten worden gesteld van wijzigingen.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 1 | Het afwegingskader | Rechtsbescherming De Gemeente heeft

boetebepaling opgenomen in de AB2024 gesprek te gaan voordat een boete wordt opgelegd een

streeft ernaar om eerst met de erfpachter in

Rechtsbescherming best practicesuit de Handreiking Boetebepaling Uit artikelen 9.2 , 9. 3 en 16. 2 van de concept AB2024 blijkt wanneer de erfpachter risico loopt op een boete en wat de (maximale) hoogte daarvan is. De Handreiking stelt dat de gemeente vóór het opleggen van een boete verplicht is een ingebrekestelling te sturen , waarna de erfpachter een redelijke termijn krijgt om alsnogaan de verplichting te voldoen. In artikel 13. 1 van AB1978 stond echter: “13. 1. Indien de erfpachter enige verplichting niet nakomt binnen de daartoe gestelde termijn , is de erfpachter door het enkelverloop van de termijn in gebreke , zonder dat daartoe een ingebrekestelling vereist wordt. ” Omdat het beleid van de Gemeente is om eerst met de erfpachter in gesprek te gaan voordat een boete wordt opgelegd , is artikel 13. 1 in de AB2024 –in lijn met het advies uit de Handreiking en conform de aanpak in de AB2016 van Amsterdam –geschrapt. Geschillenbeslechting Zie vorige slide. Bibob-bepalingen In 2003 werd de ‘Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur’ (Wet Bibob) van kracht en sinds 2013 valt de vastgoedtransactie onder deze wet. Met de Wet Bibobhebben gemeenten (en andere overheden) een (preventief) bestuursrechtelijk instrument om de integriteit van de overheid te beschermen.

Hiermee kan worden voorkomen dat de overheid (ongewild) ondermijnende criminaliteit faciliteert. De Bibob-bepaling is niet opgenomen in de concept AB2024 , mede omdat bij particuliere woonbestemmingen toestemming van de Gemeente niet langer vereist is voor overdracht. Inbijzondere (niet-woon) gevallen kan dit echter tot een lacune leiden , omdat de Gemeente geen instrument meer heeft om malafide transacties te weren. Desondanks is er Bibob-beleid inAlkmaar en kan

alsnog een Bibob-toets uitditbeleid voortvloeien. Daarnaastis de toestemmingseis voor de overdracht van particuliere woonbestemmingen uit de AB2024 verwijderd. Dit betekent in principedat de Gemeente niet wordt gecontacteerd wanneer een erfpachtrecht met betrekking tot een woning wordt overgedragen.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Het afwegingskader | Rechtsgelijkheid De Gemeente streeft ernaar zich als contractspartij

de abbb’ste houden door verschillende uitgangspunten te hanteren bij de actualisatie van de AB’sen dit ook vast te leggen in artikel 12 van de AB2024 aan

Rechtsgelijkheid De gemeente houdt zich als contractspartij aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb’s) De abbb’szijn gedragsregels voor de overheid ten opzichte van de burgers en normeren in beginsel het publiekrechtelijk handelen van bestuursorganen. Deze beginselen kunnen echter ook een rol spelen bij privaatrechtelijke rechtshandelingen. Hiermee zijn zij dus ook van toepassing op de gemeente als erfverpachter.

Evenredigheidsbeginsel: Dit betekent dat de gemeente evenredige erfpachtbepalingen moet hanteren. De verplichtingen die aan erfpachters worden opgelegd dienen in redelijke verhouding te staan tot de waarde van het erfpachtobject en de beoogde beleidsdoelen van de gemeente. Het doel van de wijzigingen van de AB is onder andere naleving van nieuwe wetgeving en verbetering van de rechtszekerheid voor de erfpachters. De Gemeente wil de algemene erfpachtbepalingen aanpassen aan de nieuwe tijd (onder andere na invoering van het nieuwe burgerlijk wetboek , Europese wetgeving en wijziging Gemeentewet) en vereenvoudigen. Als gevolg van het wijzigen van de Gemeentewet liggen inmiddels een aantal bevoegdheden bij het college in plaats van bij de gemeenteraad , waardoor aanpassing van de tekst noodzakelijk is. Daarnaast hanteert de Gemeente de volgende uitgangspunten bij de totstandkoming van de AB2024: • De erfpachtinkomsten voor de Gemeente op gelijkblijvend of licht stijgend niveau houden;

de kosten voor de erfpachter zoveel mogelijk beperken; de erfpachter zo tijdig en volledig mogelijk van informatie voorzien; •vereenvoudiging van het erfpachtbeleid. • •

Vertrouwensbeginsel: Hierbij moeten erfpachters kunnen vertrouwen op de handelingen en toezeggingen van de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht. De gemeente moet daarbij betrouwbaar zijn en zich houden aan gemaakte afspraken en beloften met betrekking tot bijvoorbeeld herzieningen , verlengingenentoestemmingen. Naast de uitgangspunt dat de erfpachter zo tijdig en volledig mogelijk van informatie wordt voorzien , is er in de AB2024 geenexpliciet artikel over het vertrouwensbeginsel opgenomen. Echter verwijst artikel 12 wel naar de abbb’s , waar ook het vertrouwensbeginsel onder valt:

“Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd van de in dit artikel omschreven verbodsbepalingen schriftelijk ontheffing te verlenen en aan die ontheffing voor bepaalde tijd of tot wederopzegging voorwaarden te verbinden. Het college van burgemeester en wethouders zal bij de uitoefening van de in lid 5 genoemde bevoegdheid de uit het bestuursrecht stammende algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. ”

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Het afwegingskader | Rechtsgelijkheid Hoewel de Gemeente geen expliciete bepaling heeft opgenomen die leert dat erfpachters tussentijds toestaat te kiezen voor de nieuwste algemene bepalingen is wel beschreven op welke wijze nieuw vast gestelde bepalingen in werking treden ,

Rechtsgelijkheid Zorgvuldigheidsbeginsel:Het zorgvuldigheidsbeginsel vereist niet alleen een grondige voorbereiding maar ook een nauwkeurige afweging van verschillende belangen. Uit de geanalyseerde documenten blijkt dat de betrokkenen tijdig en volledig worden geïnformeerd over de wijzigingen , ook over de redenen van de wijzigingen (zoals nieuwe wet-en regelgeving) en de exacte inhoud van de nieuwe bepalingen. Daarnaast heeft de Gemeente de volgende maatregelen getroffen: • Erfpachters kunnen vragen stellen via het specifieke e-mailadres (erfpacht @alkmaar.nl) of telefonisch contact opnemen , waardoor zij laagdrempelig advies en toelichting krijgen; • de Gemeente heeft een website ingericht waar alle relevante en actuele informatie over erfpacht wordt gepubliceerd , zodat erfpachters te allen tijde toegang hebben tot de laatste stand van •

zaken; Tijdens de totstandkoming van de concept AB zijn uiteenlopende specialisten , de werkgroep erfpacht en erfpachters geraadpleegd , wat heeft geleid tot een evenwichtige set algemene erfpachtbepalingen die aansluit bij de doelstellingen van de Gemeente (zie ook paragraaf 2. 5).

Erfpachters hebben de mogelijkheid de nieuwste algemene erfpachtbepalingen van toepassing te laten verklaren voor (materieel inhoudelijke) gelijke erfpachtrechten. Dit voorkomt onwenselijke verschillen tussen erfpachters onderling. In de AB2024 is geen expliciete bepaling opgenomen die leert dat erfpachters tussentijds (op eigen initiatief) kunnen kiezen voor de nieuwste algemene bepalingen bij “materieel inhoudelijke” gelijke rechten. In artikel 23 is beschreven hoe nieuw vastgestelde bepalingen van kracht worden , namelijk: 1. Bij de start van een nieuw Erfpachttijdvak: “Indien en voor zover het college van burgemeester en wethouders besluit tot wijziging van deze Algemene bepalingen , treden dezegewijzigde algemene bepalingen in werking op de dag , waarop een nieuw Erfpachttijdvak na zulk een collegebesluit aanvangt. ” (artikel 23 , lid 1) 2. Eventueel eerder , maar uitsluitend bij gewijzigd gebruik: “… kunnen de gewijzigde bepalingen op een eerder tijdstip […] van toepassing worden verklaard , indien […] veranderd gebruik van de grond en de Opstallen […] daartoe aanleiding geeft. ” (artikel 23 , lid 5) Er is geen apart artikel waarin staat dat bestaande erfpachters (zonder gewijzigde bestemming of een nieuw Erfpachttijdvak) eenvoudig kunnen verzoeken om de nieuwste algemene bepalingen te laten gelden.

Daarmee geeft de AB2024 geen expliciete mogelijkheid om onwenselijke verschillen (door het ‘vrijwillig converteren’ naar de nieuwste bepalingen) te voorkomen.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Het afwegingskader | Rechtsgelijkheid artikel 14 de positie van erfpachters niet onredelijk bezwaren overdracht splitsing of wijziging van het erfpachtrecht niet zonder goede grond weigeren De Gemeente

mag , volgens

kan toestemming

voor

Rechtsgelijkheid Gemeenten maken voor de erfpachter inzichtelijk waarin de nieuwe algemene erfpachtbepalingen afwijken van de huidige algemeneerfpachtbepalingen. De Gemeente is voornemens om , na definitieve vaststelling van de concept AB2024 , een vergelijkingsdocument beschikbaar te stellen waarin de verschillen met de huidige bepalingen overzichtelijk staan weergegeven. De algemene erfpachtbepalingen mogen de positie van erfpachters niet onredelijk bezwaren (Bijvoorbeeld: ‘Is het redelijk dat de erfpachter toestemming moet vragen voor de overdracht van het erfpachtrecht?’). De bezwaring staat in redelijke verhouding tot het doel dat de gemeente daarmee nastreeft. Uit artikel 14 blijkt dat de Gemeente haar goedkeuring bij (gedeeltelijke) vervreemding , splitsing of verandering van het erfpachtrecht niet onredelijk mag weigeren. Hiermee is zichtbaar dat de vereiste proportionaliteit tussen gemeentelijk belang en de lasten voor de erfpachter wordt gewaarborgd. De relevante passagestaat in artikel 14 , lid 3: “De gemeente neemt een schriftelijke aanvraag tot goedkeuring als bedoeld in de in lid 1 van dit artikel , binnen een redelijke termijn in behandeling. De gemeente kan voorwaarden en/of een termijn verbinden aan de goedkeuring.

De gemeente geeft de gevraagde goedkeuring , als dit past binnen de dan geldende privaat-en publiekrechtelijke wet-en regelgeving en er zich geen gemeentelijk belang tegen verzet. De gemeente zal de goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden. ” Dit betekent dat de verplichte toestemming voor (bijvoorbeeld) overdracht of splitsing van het erfpachtrecht redelijk moet blijven: de Gemeente mag geen onredelijke eisen stellen of zonder goede reden afwijzen. Hiermee wordt voorkomen dat de erfpachter buitensporig wordt belemmerd , zodat de “bezwaarlijkheid” van deze bepalingen in verhouding staat tot het doel van de Gemeente.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Het afwegingskader | Rechtsgelijkheid In de AB2024 ontbreekt een expliciete mogelijkheid voor erfpachters om tussentijds over te stappen bepalingen maar wel kunnen zij in veel gevallen het bloot eigendom aankopen

naar

de nieuwe

Rechtsgelijkheid best practicesuit de Handreiking Conversie naar nieuwe algemene bepalingen In de AB2024 is geen expliciete bepaling opgenomen die erfpachters vóór het einde van de lopende erfpachtperiode vrijwillig laatoverstappen (“converteren”) naar de nieuwe algemene bepalingen. De artikelen over wijzigingen (zoals artikel 23) bepalen enkel dat nieuwe voorwaarden gelden bij de start van een nieuw erfpachttijdvak of , bij hoge uitzondering , als de erfpachter tussentijds toestemming krijgt voor een gewijzigd gebruik. Hieraan komt de Gemeente echter tegemoet doordat in het collegevoorstel van juni 2024 is opgenomen dat erfpachters vanaf 2025decanon voor het nieuwe tijdvak al vervroegd kunnen laten herzien. 10 Dit gebeurt via een overeenkomst en een notariële akte , waarin naast de canon voor het nieuwe tijdvak ook wordt vastgelegd dat de AB2024 vanaf de aanvang van dat tijdvak van toepassing zijn.

Toestemmingsvereiste In de AB2024 staan twee relevante artikelen die een schriftelijke toestemmingsvereiste bevatten voor veranderingen of vervreemding (afhankelijk van de bestemming): 1. Artikel 14 (wijziging in erfpacht(er)) lid 1 stelt dat de erfpachter bij een voorgenomen vervreemding of toedeling van het recht van erfpacht (of een appartementsrecht daarop) met een “bestemming anders dan wonen”, de Gemeente hiervan schriftelijk op de hoogte moet stellen. De bestaande en nieuwe erfpachter moeten dan goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders krijgen: “Indien de erfpachter van plan is het recht van erfpacht of een appartementsrecht met betrekking tot een dergelijk recht , waarvan de bestemming anders dan wonen is , in zijn geheel te vervreemden of toe te delen , dan is de erfpachter verplicht hiervan schriftelijk mededeling te doen […] De regeling van de rechten en verplichtingen […] behoeft […] de goedkeuring van genoemd

college. ”

Lid 2 bepaalt dat voor alle erfpachtrechten voorafgaande schriftelijke goedkeuring is vereist bij verticale splitsing , splitsingin appartementsrechten , ondererfpacht , etc. : “Voor alle rechten van erfpacht […] geldt dat indien de erfpachter van plan is het recht van erfpacht verticaal te splitsen […]of geheel of gedeeltelijk in ondererfpacht uit te geven , de erfpachter hiervoor voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders behoeft. ” Hieruit blijkt dat een toestemmingsvereiste in elk geval geldt als de grond en/of opstallen een niet-woonbestemming hebben of als er bijvoorbeeld sprake is van (gedeeltelijke) vervreemding of ondererfpacht. Bij woonbestemmingen is er géén verplichting om schriftelijke toestemming te vragen voor een reguliere verkoop , zoals hierboven geformuleerd in lid 1. Lid 2 ziet echter op splitsing

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 2 | Het afwegingskader | Rechtsgelijkheid In de AB2024 geldt een toestemmingsvereiste bij niet-woonbestemmingen Gemeente regie behoudt over essentiële wijzigingen in het erfpachtrecht

splitsing en ondererfpacht waardoor de ,

Rechtsgelijkheid best practicesuit de Handreiking 2.

Artikel 12 (verplichtingen van de erfpachter) lid 5 vermeldt dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van bepaalde verbodsbepalingen in lid 3 (onder andere over de wijze van gebruik , het verrichten van werkzaamheden en het aanbrengen van voorzieningen) door schriftelijk ontheffing te verlenen , waaraan voorwaarden kunnen worden verbonden. Dit is dus ook een vorm van (schriftelijke) toestemming voor bepaalde ‘overige activiteiten’:

De AB2024 stellen een toestemmingsvereiste voor een niet-woonbestemming bij vervreemding (artikel 14 lid 1) , en voor alle vormenvan verticale splitsing , ondererfpacht of omzetting naar appartementsrechten (artikel 14 lid 2);

•voor wijzigingen in bebouwing , inrichting of gebruik geldt op grond van artikel 12 lid 5 primair een verbod. goedkeuring –kan van dit verbod worden afgeweken; •er is dus een duidelijk toetsingskader voor alle erfpachters als het gaat om gelijk voor iedereen die in zulke situaties valt.

Alleen als de Gemeente hiervoor ontheffing verleent –feitelijk een schriftelijke

bepaalde wijzigingen , en/of (gedeeltelijke) vervreemding bij niet-woonbestemdeerfplichten. Dat kader is in beginsel

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 3 | Het afwegingskader | Rechtszekerheid In AB2024 werkt de Gemeente voort op de bestaande AB1978 ‘evenwicht’ tussen Gemeente en erfpachter te benoemen

voor meer

rechtszekerheid zonder expliciet een ,

Rechtszekerheid De algemene bepalingen zijn volledig en limitatief De Gemeente werkt sinds 1978 met één set algemene erfpachtbepalingen (limitatieve voorwaarden) die op vrijwel alle vanaf dat jaar gevestigde erfpachtrechten van toepassing zijn verklaard. Door deze bestaande AB1978 bij te werken in plaats van een volledig nieuwe set te introduceren , blijven de rechten en verplichtingen van zowel de erfpachter als de gemeente grotendeels ongewijzigd. Dit komt de rechtszekerheid ten goede. De algemene erfpachtbepalingen vertegenwoordigen een goed evenwicht tussen de flexibiliteit van het recht en de (lange) looptijden voorspelbaarheid voor de erfpachter en diens

rechtsopvolgers. Er staat in de AB2024 geen expliciete bepaling waarin wordt vermeld dat de algemene erfpachtbepalingen een goed evenwicht vertegenwoordigen tussen de flexibiliteit van het recht en de (lange) looptijd en voorspelbaarheid. De bepalingen bevatten wel gedetailleerde regels over canonherziening (artikel 22) en de manierwaarop wijzigingen in gebruik of bestemming worden toegelaten (onder meer artikel 14 en artikel 23). Ook wordt een Erfpachttijdvak van vijftig jaar gehanteerd (bijvoorbeeld artikel 1 en artikel 8) , wat duidelijkheid verschaft over de looptijd. De gemeente treft de organisatorische en administratieve voorzieningen die nodig zijn bij het uitgeven van grond in erfpachtvanwege , de (lange) looptijd van het recht en het contractbeheer dat daarmee gemoeid zal zijn. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van KNVB-criteria (kostenefficiëntie , nut , veilig en begrijpelijk). Kostenefficiëntie: In de “startopdracht voor het project erfpacht” van 16 januari 2024 is vastgelegd dat de erfpachtinkomsten voor de Gemeente gelijk blijven of licht mogen stijgen en de kosten voor de erfpachter zo veel mogelijk worden beperkt , om te voorkomen dat bij nieuwe herzieningen de canon buitensporig stijgt. 8 In de (concept) AB2024 wordt verwezen naar de “werkelijke grondwaarde”, maar de precieze waardebepaling is niet nader uitgewerkt.

Wel is in artikel 1 de volgende definitie opgenomen:

“Grondwaarde: de waarde van het perceel , vastgesteld op basis van de in de erfpachtovereenkomst en erfpachtakte opgenomen bestemming en het toegestane gebruik van het perceel. ” Hoewel dit een algemene grondslag biedt voor de canonberekening , regelt het niet in detail hoe die “werkelijke grondwaarde” moetworden bepaald. De uitgangspunten uit de Startopdracht – gelijke gemeentelijke inkomsten en betaalbaarheid voor erfpachters –blijven daarbij leidend. Nut:De AB2024 zelf noemen nergens expliciet een “evenwichtige invulling” van zowel gemeentelijke als particuliere belangen. De bepalingen gaan vooral over procedurele kaders en canonafspraken. Ondertussen heeft de Gemeente , om haar coalitieakkoord te realiseren , vier uitgangspunten geformuleerd: (1) stabiele gemeentelijke erfpachtinkomsten , (2) lage kosten voor de erfpachter , (3) tijdige en volledige informatie en (4) een eenvoudiger erfpachtbeleid. Hoewel de AB2024 in de praktijk deels aansluiten bij deze doelen (bijvoorbeeld door de regeling van canonbetalingen) , is die aansluiting niet uitdrukkelijk in de tekst als “balans tussen Gemeente en erfpachter” verwoord. © 2025 Deloitte The Netherlands

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 3 | Het afwegingskader | Rechtszekerheid Uit de KNVB-criteria (kostenefficiëntie nut veilig en begrijpelijk) en gedetailleerde canon-en looptijdbepalingen blijkt dat de Gemeente ernaar streeft dat de lasten in verhouding blijven tot het gemeentelijk belang ,

Rechtszekerheid Veilig: De Gemeente heeft meerdere keren voorbeeldberekeningen gedeeld met erfpachters om de financiële gevolgen van het erfpachtrecht te verduidelijken , onder meer in: • Bron 4 (voorbeeldberekening

canonherziening);

• Bron 17 (voorbeeldberekeningen en toelichting taxatiemethode); • Bron 23 (voorbeeldberekeningen grondwaardebepaling en canon).

Deze voorbeelden zijn tevens beschikbaar op de online erfpachtpagina van de Gemeente. Zo kan de gemiddelde erfpachter beter inschatten welke impact een nieuwe of herziene canon heeft , wat bijdraagt aan een evenwichtige en redelijke uitkomst voor alle betrokkenen. Daarnaast zal de Gemeente , zodra de AB2024 definitief zijn , deze op de website plaatsen , vergezeld van een leeswijzer. Daarmee wordt de toegankelijkheid vergroot en is voor erfpachters beter te begrijpen welke financiële consequenties de nieuwebepalingen voor hen kunnen hebben.

Begrijpelijk: Zie begrip Transparantie.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 3 | Het afwegingskader | Rechtszekerheid AB2024 biedt transparantie

de canon met duidelijke voorbeeldberekeningen kunnen erfpachters de lange termijn kosten beter inschatten over

en een

afkoopregeling; daardoor

Rechtszekerheid best practicesuit de Handreiking Canonrekensystematiek De AB2024 bevatten diverse artikelen om de financiële kant van erfpacht inzichtelijk te maken , waaronder de rekenmethode voordecanon (artikel 8.1) , het canonpercentage (artikel 8.3) , de grondwaarde (artikel 1.c) , indexering (artikel 22. 1 e.v.) , canonherziening (artikel 22. 6 e.v.) , het tijdvak (artikel 1.b) , de(momenten van) canonbetaling (artikel 9. 1) en de mogelijkheid tot afkoop (artikel 10). Via brieven aan erfpachters , de gemeentelijke website en presentaties op de erfpachtbijeenkomsten (eveneens onlinebeschikbaar) zijn bovendien voorbeeldberekeningen gedeeld. Daarmee kan de gemiddelde erfpachter beter inschatten hoe de financiële verplichtingen zich ontwikkelen , bijvoorbeeld bij canonherziening of afkoop van de canon. De gemeentelijke website geeft ook informatie over fiscale aspecten bij jaarlijkse canonbetaling versus het afkopen of aankopen van het bloot eigendom. Doordeze uitleg en toegankelijke voorbeelden wordt het de erfpachter eenvoudiger gemaakt om de (lange termijn) kosten van de erfpacht te begrijpen. Afkoop van canonverplichting In artikel 10 van de AB2024 staat dat de erfpachter de canonverplichting kan afkopen—zowel bij het aangaan van een erfpachtovereenkomst (lid 1) als tijdens de looptijd (lid 2). De tekst bepaalt onder meer dat: 1. 2. 3. 4.

“Bij het aangaan van een erfpachtovereenkomst heeft de erfpachter het recht de erfpachttermijnen over het betreffende Erfpachttijdvak door betaling van een bedrag-ineens te voldoen. ” “Het college van burgemeester en wethouders is te allen tijde bevoegd met de erfpachter een regeling te treffen inzake afkoopvan de nog niet verschenen erfpachtstermijnen. ” “Het … te betalen bedrag is gelijk aan de op basis van het in het eerste lid van artikel 8 bedoelde rentepercentage te berekenencontante waarde …” “De vooruitbetaling wordt geconstateerd bij notariële akte …”

Toestemmingen Aanvullende op de twee relevante artikelen die een schriftelijke toestemmingsvereiste bevatten (zie paragraaf 3. 2) is het van belang om twee specifieke aandachtspunten uit de AB2024 uiteen te zetten ten aanzien van toestemmingen: 1.

Geen toestemming bij een particuliere woonbestemming Voor de verkoop van erfpachtrechten met een woonbestemming is geen gemeentelijke toestemming vereist. Artikel 14 , lid 1 van de AB2024 ziet uitsluitend op het vervreemden of toedelen van erfpachtrechten met een bestemming anders dan wonen. Hiermee sluit de tekst aan bij de voorkeur om particuliere woonverkoop nietonnodig te vertragen of bemoeilijken.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 3 | Het afwegingskader | Rechtszekerheid Voor woonbestemmingen is geen gemeentelijke toestemming nodig bij verkoop uitzonderlijke wijzigingen het college wel moet instemmen

terwijl bij andere bestemmingen of

Rechtszekerheid best practicesuit de Handreiking 2.

Artikel 12 , lid 5 als ontheffingsprocedure Hoewel er geen formeel “toestemmingsvereiste” is voor wijzigingen in bebouwing , inrichting of gebruik , blijkt uit artikel 12lid , 5 dat het college van burgemeester en wethouders hier schriftelijk ontheffing kan verlenen. Dit fungeert feitelijk als een goedkeuringsprocedure: bij afwijking van de standaardregelsbeoordeelt de Gemeente de aanvraag en kan voorwaarden , tijdsduur of wederopzegbaarheidverbinden aan de ontheffing.

Conversie Zie paragraaf 3. 2: Conversie naar nieuwe algemene bepalingen.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 4 | Het afwegingskader | Transparantie AB2024 is nog niet definitief

maar

de conceptversie is al duidelijker en leesbaarder (o. a. dankzij een leeswijzer en

lezerspanel)

Transparantie Vormgeving en leesbaarheid De algemene erfpachtbepalingen 2024 zijn nog niet vastgesteld en dus nog niet online en openbaar raadpleegbaar. Wel zijn de concept algemene erfpachtbepalingen voor de erfpachter leesbaar en begrijpelijk gemaakt door: • Structuur aan te brengen door bijvoorbeeld de toevoeging van een genummerde inhoudsopgave; •

de taal aan te passen aan de huidige tijd;

•een

leeswijzer op te stellen;

•een

lezerspanel naar de begrijpelijkheid en leesbaarheid van de leeswijzer AB2024 te laten kijken.

Daarnaast heeft de Gemeente voor de AB2024 een leeswijzer in taalniveau B1 heeft opgesteld met uitleg over de inhoud van elk artikel en welke consequenties het artikel kan hebben. Of de Gemeente ook overweegt om alternatieve leesvormen aan te bieden voor blinde en/of slechtziende erfpachters , is niet duidelijk.

Vindbaarheid De huidige AB1978 zijn ingeschreven bij het kadaster en zijn raadpleegbaar via de webpagina over erfpacht: https://www. alkmaar. nl/direct-regelen/wonen-verhuizen-enverbouwen/wonen/erfpacht/. Op deze website kan de erfpachter ook terecht voor alle (actuele) informatie over o. a. de erfpachtbijeenkomsten , erfpacht gerelateerde definities en verschillende erfpacht implicaties en regelingen. Concluderend blijkt dat de Gemeente voldoende maatregelen heeft getroffen om de concept AB2024 te verduidelijken en de vindbaarheid van alle erfpachtinformatie verder te verbeteren.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 5 | Het afwegingskader | Participatie De Gemeente sprak met diverse experts en organiseerde meerdere bijeenkomsten met erfpachters en de werkgroep

erfpacht

Participatie Ter voorbereiding van de erfpachtuitgangspunten , doelstellingen en visie heeft de Gemeente met diverse specialisten (financieelnotarieel , , makelaars) gesproken. Ook is in maart 2023 , samen met de Werkgroep Erfpacht , een dialoog gestart met meerdere ambtelijke overleggen , waarbij vragen van de werkgroep zijn beantwoord. Er volgde een raadsinformatiebijeenkomst op initiatief van de werkgroep en in januari 2025 werd een Woo-verzoek van de werkgroep afgehandeld. Daarnaast is een lezerspanel uitgenodigd om de leeswijzer AB2024 op leesbaarheid te toetsen. Zodra er een voorstel beschikbaar was , heeft de Gemeente erfpachtbijeenkomsten voor erfpachters georganiseerd , die ongeveer door 400 erfpachters zijn bezocht. 72 Daar werd het voorstel eerst gepresenteerd , waarna deelnemers in groepjes (gesprekstafels) vragen , ideeën en opmerkingen konden aandragen. De tafelleiders verzamelden deze input in een digitaal systeem; vergelijkbare onderwerpen werden gebundeld en waar mogelijk van antwoord voorzien tijdens dezelfde bijeenkomst. 5455 Ook na afloop konden vragen en opmerkingen per e-mail worden ingediend; de beantwoording daarvan is te raadplegen op de gemeentelijke erfpachtpagina. ,

De inbreng uit de erfpachtbijeenkomsten heeft geleid tot aanzienlijke wijzigingen in het voorstel. Zo is onder meer gekozen vooreen vaste grondprijs per vierkante meter voor grondgebonden woningen in plaats van een grondquote op basis van de WOZ-waarde voor het bepalen van grondwaarde en canon. 20 Ook is , mede door de input van erfpachters tijdens de bijeenkomsten , afgezien van het voorstel om de toepassing van een markttoeslag uit te werken. 10 Vervolgens is een aangepast voorstel ter advisering en beraad aan de raad voorgelegd , waarop opnieuw reacties zijn ontvangen. Momenteel wordt gewerkt aan een definitief collegevoorstel , waarbij de wensen en bedenkingen van de raad worden meegenomen. Tegelijkertijd vinden er , op verzoek van de raad , gesprekken plaats met woningbouwcorporaties en de werkgroep erfpacht. In de werkgroep is bijvoorbeeld input gevraagd voor maatwerkoplossingen , wat onderdeel uitmaakt van de participatie. De gesprekken met woningbouwcorporaties hebben geleid tot een gezamenlijk onderzoek , dat –net als de tweede participatieronde –nog van invloed is op de uiteindelijke besluitvorming. Dit traject toont aan dat de Gemeente actief probeert de belangen van erfpachters te horen en mee te nemen bij de totstandkomingvan de nieuwe erfpachtbepalingen , bijvoorbeeld door verschillende inspraak-en contactmomenten in te richten.

Al met al onderstrepen deze stappen de toewijding van Gemeente aan hetverbeteren van de erfpachtpraktijk door middel van zinvolle

dialoog.

Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

3. 6 | Het afwegingskader | Bevindingen Samenvatting

van

de belangrijkste conclusies en aandachtspunten uit de analyse van het afwegingskader

van

rechtsbescherming tot participatie

3. 1

Rechtsbescherming De Gemeente faciliteert een laagdrempelige en betaalbare deskundigenprocedure (art. 7 AB2024) , inclusief duidelijke termijnen en de mogelijkheid voor onderlinge verlenging of alternatieve routes (bijv. rechter). Ook informeert zij erfpachters tijdig bij

canonherzieningen (art. 22) , waardoor rechtsbescherming toeneemt.

3. 4

Transparantie De Gemeente publiceert (straks) alle stukken online en heeft een aparte erfpachtpagina met actuele info. De conceptbepalingen zijn in begrijpelijkere taal herschreven ten opzichte van de AB1978 en getoetst door een lezerspanel. Dit vergroot de vindbaarheid en

duidelijkheid , zeker als straks ook een eventuele toelichting op B1-niveau beschikbaar komt.

3. 2

Rechtsgelijkheid

De Gemeente conformeert zich aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb’s) , wat zorgt voor een eerlijke

behandeling van erfpachters. Tegelijk ontbreekt een expliciete optie om tussentijds vrijwillig naar de nieuwste bepalingen (AB2024) te switchen , behalve bij een nieuw tijdvak of gewijzigd gebruik (art. 23).

3. 5

3. 3

Rechtszekerheid

Door de AB1978 te actualiseren in plaats van geheel te vervangen , blijft de kern identiek en voorspelbaar. Gedetailleerde regelingen rond canonherziening en indexering verhogen de zekerheid voor erfpachters. Via voorbeeldberekeningen en toegelicht beleid wordt het

financiële plaatje begrijpelijker , wat de rechtszekerheid in de praktijk versterkt.

Participatie

De Gemeente heeft met diverse specialisten gesproken , de Werkgroep Erfpacht geraadpleegd , een lezerspanel ingezet en erfpachtbijeenkomsten gehouden (ca. 400 bezoekers). Deze breed opgehaalde inbreng leidde tot significante wijzigingen , zoals een vaste grondprijs per m² in plaats van een grondquote en het schrappen van de markttoeslag. Een aangepast voorstel is ter advisering aan de raad voorgelegd , waarna nieuwe reacties zijn verwerkt. Nu werkt de Gemeente aan een definitief collegevoorstel , met parallelle gesprekken met woningbouwcorporaties en de werkgroep erfpacht voor verdere participatie. Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar

Onder Deloitte wordt verstaan één of meer van Deloitte Touche TohmatsuLimited (“DTTL’’ of ‘’Deloitte Global’’) , haar wereldwijde netwerk van member firmsen aan hen verbonden entiteiten (tezamen , de “Deloitte-organisatie”). DTTL en haar wereldwijde netwerk van member firmsen aan hen verbonden entiteiten zijn juridisch gescheiden en onafhankelijke entiteiten , die elkaar niet kunnen verplichten of binden t. a. v. derden. DTTL en iedere DTTL member firmen aan hen verbonden entiteiten zijn aansprakelijk voor hun eigen handelen en nalaten , en niet voor het handelen of nalaten van een andere entiteit. DTTL verleent geen diensten aan cliënten. Raadpleeg www. deloitte. com/aboutvoor meer informatie. Deloitte levert toonaangevende audit-en assurance- , belastingadvies-en juridische diensten , en diensten op het gebied van consulting , financial advisory , en risk advisoryaan bijna 90% van de FortuneGlobal 500® en duizenden particuliere bedrijven. Onze professionals leveren meetbare en blijvende resultaten die het vertrouwenvan het publiek in kapitaalmarkten helpen versterken , klanten in staat stellen te transformeren en bloeien , en de weg wijzen naar een sterkere economie , een meer rechtvaardige samenleving en een duurzame wereld. Voortbouwend op haar meer dan 175-jarige geschiedenis , omvat het bereik van Deloitte meer dan 150 landen en gebieden. Ontdek hoe de meer dan 415.

000 mensen van Deloitte wereldwijd een impact maken die ertoe doet op www. deloitte. com. Deze communicatie bevat louter algemene informatie en noch DTTL , noch haar wereldwijde netwerk van member firmsof aan hen verbonden entiteiten verleent door middel van deze communicatie professioneel advies of diensten. Voordat u een beslissing neemt of actie onderneemt die van invloed kan zijn op uw financiënofuw bedrijf , dient u een gekwalificeerde professionele adviseur te raadplegen. Geen enkele entiteit in de Deloitte-organisatie is verantwoordelijk voor enig verlies dat wordt geleden door een persoon die op deze communicatie vertrouwt.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15604434/1