Bijlage 7a. Onderzoeksrapport Deloitte (2025-05-15)
Tekst van het document
Onderzoek erfpachtbepalingen Gemeente Alkmaar 15 mei 2025
FINAL
Strikt persoonlijk en vertrouwelijk Dit rapport is vervaardigd op basis van (1) informatie die aan ons is verstrekt tot en met de datum van dit rapport en (2) debeperkingen zoals beschreven in de aanbiedingsbrief op de hierna volgende pagina. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking is gesteld. Dientengevolge is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan. De getekende versie van het rapport is definitief en bepalend. © 2025 Deloitte The Netherlands
Deloitte Consultative
Deloitte.
Gustav
Services
B.V.
Mahlerlaan 2970
1081
LA Amsterdam
1040
HC Amsterdam
Postbus
T:+31
88 288
58110
2888
W: www.deloitte.nl
Gemeente
Geachte
Alkmaar
(geanonimiseerd)
Postbus 53 1800
BC Alkmaar
Uitsluitend
per
Met genoegen
e-mail verzonden
Real presenteren wij, Deloitte Consultative Services B.V. ‘onderzoek voor de Alkmaar. rapportage erfpachtbepalingen’ gemeente —
Onderwerp Aanbiedingsbrief Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar | FINAL
vervaardigd
Datum
danken
29
april 2025
gemeente Alkmaar dat
Ons
kenmerk
De
rapportage geeft inzicht in het doorlopen ambtelijk van
(1)
de door
u aan
u naar
u en
uw
en
onze en
bestuurlijk proces en de financiële aspecten rondom en (2) informatie uit openbare bronnen.
voorwaarden zoals vermeld
hopen
collega’s, zoals wij weten,
aanleiding van deze rapportage
(hierna ‘Deloitte’ of ‘wij’), de gemeente
Alkmaar
de actualisatie
van
(hierna ‘Gemeente’)
de
het
Het
erfpachtbeleid.
vragen
middels maar
hebben,
opdrachtbevestiging van 13 maart 2025 (met kenmerk: JO-8053337). Wij bijdrage te kunnen leveren aan de voortang van het erfpachtproject in overige stakeholders, zeer intensief bezighoudt.
dit onderzoek ook
dan kunt
in de
een
u contact
opnemen
met
(geanonimiseerd) (ef
(geanonimiseerd) Behandeld
door
(geanonimiseerd) Met
Deloitte
Consultative Services
ingeschreven van
vriendelijke groet,
Deloitte Consultative Services
B.V.
—
Real Estate
in het
de Kamer van
Rotterdam
B.V. is
rapport
verstrekte informatie
ons
Dit rapport wordt aan u verstrekt op basis van u voor het in ons gestelde vertrouwen
Mocht
JO-8053337
op basis
Estate
handelsregister Koophandel te
onder nummer
33259541.
Onderzoek
erfpachtbepalingen
| Gemeente
Alkmaar
is
Management samenvatting
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
4
Management samenvatting A
Analyse van het proces
Afwegingskader
In hoofdstuk 1 wordt de vraagstelling van de Gemeente ingeleid. In hoofdstuk 2staat het doorlopen ambtelijke en
In hoofdstuk 3wordt het door de Handreiking voorgestelde afwegingskader toegepast , waarin transparantie ,
bestuurlijke proces rond de verdere uitwerking van het erfpachtbeleid centraal. Dit traject wordt geanalyseerd op basis van het stappenplan uit de Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (hierna “Handreiking”). 124*
rechtszekerheid , rechtsbescherming , rechtsgelijkheid en participatie centraal staan.
De Gemeente kiest ervoor het stelsel van voortdurende erfpacht te behouden en de Algemene Bepalingen uit 1978 (hierna “AB1978”) te actualiseren tot Algemene Bepalingen 2024 (hierna “AB2024”). Hiermee blijft de kern herkenbaar voor erfpachters , maar
wordt deze beter afgestemd op nieuwe wet-en regelgeving. De Gemeente hecht aan heldere communicatie en betaalbaarheid voor erfpachters , wat blijkt uit onder meer het voornemen tot maatwerkoplossingen aan het einde van een erfpachttijdvak (50 jaar) en het instellen van een vast canonpercentage. Via informatiebrieven ,
raadsbijeenkomsten , een lezerspanel en erfpachtbijeenkomsten is input opgehaald bij verschillende belanghebbenden. De opgehaalde input tijdens de vijf erfpachtbijeenkomsten in juni 2024 heeft bovendien geleid tot aanzienlijke wijzigingen in het voorstel. Tot slot zijn erfpachters tijdig geïnformeerd over wijzigingen en financiële consequenties. *
B
Uit de AB2024 blijkt dat de Gemeente een duidelijke deskundigenregeling hanteert (rechtsbescherming) , zich conformeert aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (rechtsgelijkheid) en de structuur van het beleid grotendeels in stand houdt om voorspelbaarheid te waarborgen (rechtszekerheid). Daarnaast zet de Gemeente in op vindbare en begrijpelijke documentatie (transparantie) en organiseert zij diverse bijeenkomsten en overlegmomenten om erfpachters te laten meedenken over het nieuwe beleid (participatie). Hierdoor streeft de Gemeente een evenwicht na tussen haar eigen financiële belangen en de behoeften van erfpachters , die te maken krijgen met mogelijke canonherzieningen , nieuwe voorwaarden en de optie om bloot eigendom te verwerven.
C
Financiële aspecten
In hoofdstuHke 4t iznij nk adaer tmberethnogdeine kveann vdoeobrehneotdbigedpea lsetna pvpanend e grondwaarodme evna nk odoep hsuoimdi gvea ns ibtuloaotite etieg eknodmoemn gneaaanr aeleysne erd middels eeonr gveanrgisealitjikei ndgie mise gt eaënqdueirpee geerdm oemen dteeno. pDgea ven voorgesteltdeer phaarnadm teet enresm(veanst, oev gerroigned wafadaerldineg peenr v vaine rkante meter , groanddvqiueos ttee, kduenpnreecni avtoieofrazcietonr eenn mcaent ovnopldeorecenndtea ge) zijn vergelesklaegnk rmaecht twoamt weifjf ezicetnie ifns adme mena trektw. erken. De voorgestelde methodieken voor het bepalen van de grondwaarde zijn niet ongebruikelijk voor het waarderen van erfpachtgronden. De depreciatiefactor ** van 30% ligt in het midden van de bandbreedte aan percentages die wij gehanteerd zien worden door andere gemeenten. Het voorgestelde canonpercentage en de grondquote voor erfpachtgrond met appartementen zijn ook in lijn met bandbreedtes die wij hebben gevonden in de markt.
Aandachtspunten betreffen de verdere uitwerking van de mogelijkheid voor het verkrijgen-van bloot eigendom voor eigenaren *** van appartementen en de bepaling van de grondwaarde voor eigenaren van grondgebonden woningen binnen het centrum.
In dit rapport maken we gebruik van interactieve voetnoten die u met één muisklik naar de bijbehorende bronnenlijst onderaan het document leiden. Deze bronnenlijst bevat een toelichting op elke referentie , zodat u meer achtergrondinformatie krijgt en eenvoudig kunt doorverwijzen naar de gebruikte materiaalbronnen. ** Betreft een depreciatiefactor op de grondwaarde welke de waardedrukweergeeft op erfpachtgrond t. o. v. grond in volle eigendom. *** Met ‘eigenaren’ wordt in dit rapport bedoeld de rechthebbenden van woningen gelegen op gemeentelijke erfpachtgrond , zijnde de erfpachters. Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar © 2025 Deloitte The Netherlands
5
Inhoudsopgave
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
6
Inhoudsopgave
1 Inleiding
2 Analyse ambtelijk en bestuurlijk proces p. 8
Het eerste hoofdstuk gaat in op de achtergrond van de opgave , de aanleiding van het door ons uitgevoerde onderzoek en de bijbehorende vraagstelling.
3
4
Afwegingskader
Analyse financiële
Bijlagen
aspecten
p. 10
p. 40
p. 47
In het tweede hoofdstuk wordt ingegaan op het ambtelijk en bestuurlijk proces dat de Gemeente heeft doorlopen voor de uitwerking van de nieuwe uitgangspunten erfpacht. Het hoofdstuk eindigt met de belangrijkste bevindingen.
In het derde hoofdstuk wordt het afwegingskader
In het vierde hoofdstuk worden de financiële methodieken voor het bepalen van de grondwaarde en koopsom bloot eigendom geanalyseerd. Tevens worden de voorgestelde gehanteerde parameters vergeleken met de markt. Het hoofdstuk eindigt met de belangrijkste bevindingen.
toegepast om te analyseren
in hoeverre de geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen aan de begrippen van het afwegingskader voldoen. Het hoofdstuk eindigt met de belangrijkste bevindingen. De volledige
uitwerking van het afwegingskader is in bijlage
p. 67
Vanaf pagina 67 zijn alle bijlagen te raadplegen. Deze omvatten een
documentenlijst van de geanalyseerde documenten ontvangen van de Gemeente (A) en overige bronnen (B) en de volledige uitwerking van hoofdstuk 3: het afwegingskader (C).
C te raadplegen.
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
7
1 | Inleiding
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
8
1 | Inleiding
Situatie
Aanleiding
Vraagstelling
•
De Gemeente beheert ruim 6. 000 erfpachtadressen (voornamelijk woningbouw) uit de jaren ’70-’80
•
Het bestaande beleid kan voor erfpachters uitmonden in hogere lasten en mogelijke rechtsvragen
Op basis van uw opdracht formuleren wij de vraagstelling als volgt:
•
De erfpachttijdvakken lopen af tussen 2027 en 2037 , wat leidt tot vraagstukken rond canonherziening en de AB1978
•
De Gemeente heeft Deloitte gevraagd een analyse uit
•
Welke stappen heeft de Gemeente genomen om belangen van Gemeente én erfpachters mee te wegen in de totstandkoming van de nieuwe uitgangspunten voor het nieuwe erfpachtbeleid?
•
In hoeverre bieden de (concept) erfpachtbepalingen transparantie , rechtszekerheid , rechtsbescherming , rechtsgelijkheid en participatie?
•
Zijn de gekozen waarderingsmethoden (bijv. residuele of comparatieve benadering) en parameters
•
te voeren naar:
1.
Algemene bepalingen zijn de algemene afspraken over rechten en plichten die bij het sluiten van een erfpachtrecht van toepassing worden verklaard en
gelden vaak voor een grote groep erfpachters 124 •
•
Op basis van de AB1978 moeten erfpachters twee jaar vóór afloop van een tijdvak geïnformeerd worden over de nieuwe algemene bepalingen Daarnaast streeft de Gemeente naar een mogelijkheid tot vervroegde canonherziening
© 2025 Deloitte The Netherlands
Het ambtelijk en bestuurlijk proces:Is de totstandkoming van de nieuwe uitgangspunten voor de actualisatie van het erfpachtbeleid van de Gemeente conform de “Handreikingalgemene
erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere woonbestemmingen” 124 gegaan? 2.
De financiële aspecten:Sluiten de rekenmethodiek (canonpercentage , grondquote , depreciatie) en uitgangspunten aan bij gangbare gemeentelijke
erfpachtpraktijken?
(canonpercentage , grondquote) marktconform? Middels deze analyse laat de Gemeente onderzoeken of de door haar voorgestelde uitgangspunten passend zijn en in lijn met de doelstellingen van de Gemeente. Om tot deze analyse te komen , hebben wij verschillende bronnen van de gemeenten en externe bronnen geanalyseerd; een overzicht van deze bronnen is opgenomen in bijlage A. Daarnaast vond wekelijks een digitale overleg plaats tussen de projectgroep van Deloitte en de Gemeente om de voortgang te bespreken en bevindingen af te stemmen.
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
9
2 | Analyse ambtelijk
© 2025 Deloitte The Netherlands
en
bestuurlijk
proces
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
10
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 1 | Introductie stappenplan en afwegingskader
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
11
2. 1 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
Analyse van nieuwe uitgangspunten stappenplan uit de Handreiking
en
proces
| Introductie stappenplan
actualisatie erfpachtbepalingen
van
en
afwegingskader
de Gemeente
,
met gebruik van het
Analyse ambtelijk en bestuurlijk proces volgens stappenplan In dit eindrapport is het ambtelijke en bestuurlijke proces rondom de uitwerking van de nieuwe uitgangspunten voor erfpacht , zoals opgesteld door de Gemeente , geanalyseerd. Voor deze analyse is gebruikgemaakt van het stappenplan uit de Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere woonbestemmingen. Dit stappenplan geeft een gestructureerde leidraad voor gemeenten die grond willen uitgeven in erfpacht. We hebben hierbij 125 bronnen geraadpleegd , wat heeft bijgedragen aan een grondige en zorgvuldige analyse. Op pagina 13van dit rapport is het volledige stappenplan in detail te raadplegen.
Dit stappenplan is erop gericht een zorgvuldige belangenafweging te maken voor zowel de gemeente als de erfpachter. Het zet gemeenten aan tot inhoudelijke reflectie door hen gerichte vragen te laten beantwoorden , terwijl het tegelijk ook inzicht geeft in de procedurele en organisatorische stappen die genomen moeten worden om de belangen van de erfpachter te behartigen. Een deel van dit stappenplan kan eveneens worden benut als gemeenten besluiten de bestaande erfpachtbepalingen te actualiseren , zonder dat zij het volledige stappenplan doorlopen.
Het stappenplan bestaat uit zes fasen: 1.
Oriëntatie: keuze voor het grondinstrument (erfpacht of andere vormen);
Relevantie voor de Gemeente
2.
vormkeuze: keuze voor het soort erfpacht (bijvoorbeeld voortdurende of
De Gemeente heeft besloten om nieuwe uitgangspunten vast te stellen voor het tweede erfpachttijdvak en de algemene erfpachtbepalingen uit 1978 te herzien. Om deze reden zijn niet alle fasen van het stappenplan even relevant. Met name fase 4 – de totstandkoming van nieuwe algemene erfpachtbepalingen –speelt een belangrijke rol , omdat in deze fase de concrete uitwerking van de herziene of nieuwe bepalingen plaatsvindt.
afkoopbare erfpacht); 3.
afweging voor bestaande of nieuwe algemene bepalingen: keuze voor het toepassen van bestaande algemene erfpachtbepalingen of het opstellen van nieuwe;
4.
totstandkoming van nieuwe algemene erfpachtbepalingen: uitwerking en formulering van de bepalingen;
5.
vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen: besluitvorming en formele bekrachtiging van de bepalingen;
6.
uitgifte van grond in erfpacht en contractbeheer: uitvoering van de daadwerkelijke gronduitgifte en naleving/onderhoud van contracten.
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
12
2. 1 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Introductie stappenplan
Stappenplan uit de handreiking algemene erfpachtbepalingen woonbestemmingen
voor
en
afwegingskader
gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Politiek-bestuurlijke wens
1
Keuze grondinstrument
Instrument anders dan erfpacht
Doel , middel en uitvoeringsconsequenties
Erfpacht
Tijdelijke erfpacht
Bepaalde tijd
2
Keuze voor erfpachtvorm
Voortdurende erfpacht Onbepaalde tijd Eeuwigdurende erfpacht
Gebruik van bestaande AB
3
4
5
Keuze voor AB
Keuze voor opstellen AB
Opstellen van nieuwe AB
Pre-participatie
Belangenafweging
Keuze voor AB voorleggen ter bestuurlijke besluitvorming
Post-participatie
Voorhangprocedure gemeenteraad
Concept AB
Vaststellingsbesluit AB
1
Keuze voor grondinstrument
2
Keuze voor erfpachtvorm
3
Keuze voor AB
4
Keuze voor opstellen
5
Keuze voor besluitvorming
6
Gronduitgifte in erfpacht Keuze
Activiteit Overweging
6 © 2025 Deloitte The Netherlands
Gronduitgifte in erfpacht
Informeren
Beheren
Dienst verlenen
Resultaat
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
13
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 2| Keuze voor grondinstrument
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
14
2. 2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
De Gemeente heeft besloten de uitgangspunten
stelsel van voortdurende erfpacht te handhaven
| Keuze voor grondinstrument
de algemene erfpachtbepalingen uit 1978 te actualiseren en het omdat dit verschillende voordelen biedt
van ,
Keuze voor grondinstrument
Figuur 2. 2 | Keuze voor grondinstrument
1I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
In de jaren ’70 heeft de Gemeente grond in erfpacht uitgegeven voor de bouw van woningen , mede om woningbouw te stimuleren en huisbezit toegankelijker te maken. Hierdoor beschikt de Gemeente nu over circa 6. 000 erfpachtadressen , waarvan de meeste onder voortdurende erfpacht vallen met tijdvakken van 50 jaar. Bij voortdurende erfpacht is er sprake van erfpacht voor onbepaalde tijd , opgedeeld in erfpachtperiodes (tijdvakken). Veel erfpachttijdvakken van rechten die in de jaren ’70 en ’80 zijn uitgegeven , lopen af tussen 2027 en 2037. De Gemeente moet erfpachters in dat geval twee jaar voor het einde van het tijdvak informeren over nieuwe voorwaarden en uiterlijk zes maanden voor afloop een aanbod doen. De huidige algemene erfpachtbepalingen dateren echter uit 1978 en zijn gebaseerd op het oude Burgerlijk Wetboek , waardoor ze niet aansluiten op de aanpassing van nieuwe BW en actuele regelgeving (zoals Europese staatssteun en de Wet Markt en Overheid). In het licht van deze ontwikkelingen heeft de Gemeente besloten het stelsel van voortdurende erfpacht te handhaven en de algemene erfpachtbepalingen uit 1978 te
actualiseren. 2II.
Uit de geanalyseerde documenten blijkt niet dat de Gemeente alternatieve grondinstrumenten dan erfpacht heeft onderzocht. Uit de argumenten in het collegevoorstel van 1 november 2022 blijkt dat het handhaven van het voortdurende
erfpachtstelselde volgende voordelen biedt 94 : •
•
“Het voortzetten van voortdurende erfpacht voorkomt verschillende erfpachtstelsels: niet alle erfpachttijdvakken lopen gelijktijdig af , waardoor er verschillende erfpachtstelsels naast elkaar gaan gelden. Een nieuw erfpachtstelsel is erg bewerkelijk: er moet veel onderzoek worden verricht en adviezen worden ingewonnen , want de gevolgen van een ander erfpachtstelsel zijn niet bekend. Daarnaast zijn nieuwe erfpachtvoorwaarden noodzakelijk en kan niet worden volstaan met actualisering van de huidige erfpachtvoorwaarden.
© 2025 Deloitte The Netherlands
woonbestemmingen 1
Politiek bestuurlijke wens Keuze grond-
instrument
Instrument
Doel , middel , en uitvoeringsconsequenties
anders dan erfpacht Erfpacht
Bij de keuze voor gronduitgifte in erfpacht neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I.1
Welk doel wil de gemeente bereiken?
II.
2
Is erfpacht het juiste middel om dat doel te bereiken? Welke alternatieven heeft de
3 III.
Is de gemeente zich bewust van de consequenties voor belanghebbenden van het
gemeente? gekozen middel?
IV. 4
Is de gemeente in staat om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn uit te voeren?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
15
2. 2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
De Gemeente erkent de consequenties verschillende uitgangspunten
voor
proces
| Keuze voor grondinstrument
erfpachters en baseert haar vastgestelde erfpachtbepalingen
Keuze voor grondinstrument •
Een nieuw erfpachtstelsel zorgt mogelijk voor veel onrust onder de erfpachters: erfpachters worden mogelijk herinnerd aan andere gemeenten waar recent een nieuw erfpachtstelsel is ingevoerd. Dit is niet geheeld vlekkeloos verlopen. ”
Uit de geanalyseerde documenten blijkt niet welke andere gemeenten dit betreft en waaruit blijkt dat het invoeren van nieuwe erfpachtstelsels in die gemeenten niet geheel vlekkeloos is verlopen. In paragraaf 2. 3wordt nader ingegaan op de argumentatie van de Gemeente om het huidige erfpachtstelsel voor te zetten en niet te kiezen voor een nieuw stelsel. III. 3
Figuur 2. 2 | Keuze voor grondinstrument Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
woonbestemmingen 1
Politiek bestuurlijke wens Keuze grond-
De Gemeente is zich bewust van de consequenties voor belanghebbenden van het gekozen middel. Dit blijkt uit de uitgangspunten die de Gemeente hanteert bij de uitwerking van de
instrument
Instrument
Doel , middel , en uitvoeringsconsequenties
vastgestelde erfpachtbepalingen 8 , namelijk: a.
De erfpachtinkomsten voor de Gemeente dienen op gelijk niveau te blijven of mogen licht stijgen;
b.
de kosten voor de erfpachter dienen zoveel mogelijk beperkt te worden.
op
anders dan erfpacht Erfpacht
Bij de keuze voor gronduitgifte in erfpacht neemt de gemeente de volgende vragen in overweging:
Daarnaast blijkt dit ook uit meerdere documenten , waaronder het collegevoorstel van 1-1-2022:
“Vanwege de lange duur van een tijdvak , zal de aanpassing van de canon aanzienlijk zijn. Vooral voor particuliere erfpachters zal de verhoging onverwacht zijn , aangezien in vrijwel de meeste gevallen de canon voor het huidige tijdvak al ten tijde van de uitgifte is afgekocht waardoor zij niet gewend zijn een canon te betalen voor de erfpacht. ” 94
I.1
Welk doel wil de gemeente bereiken?
II.
2
Is erfpacht het juiste middel om dat doel te bereiken? Welke alternatieven heeft de
3 III.
Is de gemeente zich bewust van de consequenties voor belanghebbenden van het
gekozen middel?
De raadsinformatiebrief erfpacht van 3 oktober 2023 vult het bovenstaande aan met het
volgende: “Voor de erfpachters die nu wel een jaarlijkse canon betalen , kan de canon bij de aanvang van een nieuw tijdvak hoger en in sommige gevallen lager uitvallen” 2 Hoofdstuk 4 gaat nader in op de financiële aspecten van het erfpachtbeleid van de Gemeente. © 2025 Deloitte The Netherlands
gemeente?
IV. 4
Is de gemeente in staat om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn uit te voeren?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
16
2. 2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor grondinstrument
De Gemeente heeft maatregelen genomen om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn tot en met de uitvoeringsfase van het project Erfpacht uit te voeren ,
,
Keuze voor grondinstrument
Figuur 2. 2 | Keuze voor grondinstrument
IV. 4
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Op 3 oktober 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders de uitgangspunten voor het volgende erfpachttijdvak vastgesteld. Voor de uitwerking van deze uitgangspunten heeft de Gemeente een strategisch aanpak opgesteld die is samengevat in het document
Startopdracht ‘Erfpacht’.
woonbestemmingen 1
Politiek bestuurlijke wens
Uit de startopdracht ‘Erfpacht’ blijkt dat de Gemeente in staat is om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn , tot en met de uitvoeringsfase van het project , uit te voeren. Zo heeft de Gemeente een project opgesteld dat budgettair is onderbouwd en gericht is op een duurzame uitvoering van het erfpachtbeleid. De Gemeente heeft een speciale erfpachtafdeling inclusief diverse werkprocessen ingericht , bestaande uit een stuurgroep en een projectgroep , die de benodigde expertise inbrengt om het project naar een uitvoeringsfase te brengen. De projectgroep is verantwoordelijk voor de uitvoering van de erfpachtinitiatieven , het participatietraject en de informatievoorziening richting de erfpachters. Daarnaast is uit de gesprekken met de Gemeente gebleken dat zij momenteel nieuwe medewerkers werft en het team zal uitbreiden zodra de uitvoeringsfase start.
Bij de keuze voor gronduitgifte in erfpacht neemt de gemeente de volgende vragen in overweging:
Tot slot is er een communicatieaanpak opgesteld in samenwerking met een communicatieadviseur. Een aantal onderdelen daarvan zijn reeds uitgevoerd , namelijk:
I.1
Welk doel wil de gemeente bereiken?
II.
2
Is erfpacht het juiste middel om dat doel te bereiken? Welke alternatieven heeft de
3 III.
Is de gemeente zich bewust van de consequenties voor belanghebbenden van het
•
Het beschikbaar stellen van een speciaal e-mailadres voor erfpacht en het opzetten van een erfpachtpagina
•
Het verzenden van terugkerende infobrieven na beslissingen omtrent uitgangspunten 8
In de startopdracht wordt gesteld dat “nadat de voorbereidende werkzaamheden conform 3. 1 zijn uitgevoerd en de uitvoeringsfase is gestart , kan het project vanaf 2026 gefaseerd
afgeschaald worden. ” 8 © 2025 Deloitte The Netherlands
Keuze grond-
instrument
Instrument
Doel , middel , en uitvoeringsconsequenties
anders dan erfpacht Erfpacht
gemeente? gekozen middel?
IV. 4
Is de gemeente in staat om haar verplichtingen als erfverpachter op de lange termijn uit te voeren?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
17
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 3 Keuze voor erfpachtvorm
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
18
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor erfpachtvorm
De Gemeente heeft vier uitgangspunten geformuleerd om de onduidelijkheid over aflopende erfpacht te verminderen en binnen twee jaar eenduidig erfpachtbeleid te creëren voor erfpachters en financiële dienstverleners
Keuze voor erfpachtvorm
Figuur 2. 3 | Keuze voor erfpachtvorm
1I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
In het coalitieakkoord ‘Vertrouwen in Alkmaar –Verschil mag er zijn 2023-2026’ uit 2022 is opgenomen: “Er is nog te veel onduidelijkheid over de gronden met aflopende erfpacht. Het doel is ervoor te zorgen dat er binnen maximaal twee jaar een eenduidig erfpacht beleid is. Dit beleid moet ervoor zorgen dat er meer duidelijkheid komt voor zowel inwoners met een
erfpachtrecht , als voor de financiële dienstverleners die de hypotheken verstrekken. ” 8 Om uitvoering te geven aan de afspraken uit het coalitieakkoord heeft de gemeente de volgende uitgangspunten geformuleerd. 15 : a.
b. c.
d.
2
zou leiden. 3
Tijdelijke erfpacht
Bepaalde tijd Keuze voor
erfpachtvorm
De erfpachtinkomsten voor de Gemeente dienen op gelijk niveau te blijven of mogen licht stijgen; de kosten voor de erfpachter dienen zoveel mogelijk beperkt te worden; de erfpachter dient zo tijdig en volledig mogelijk van informatie te worden voorzien; het erfpachtbeleid dient te worden vereenvoudigd.
Het stelsel van voortdurende erfpacht wordt voortgezet Uitgaande van deze uitgangspunten heeft de Gemeente besloten om hetstelsel van voortdurende erfpacht voort te zetten en niet over te stappen naar een geheel nieuw stelsel , zoals eeuwigdurende erfpacht. Naast de eerder genoemde voordelen (zie vraag 2 van paragraaf 2. 2) ziet de Gemeente onder meer de volgende nadelen van eeuwigdurende erfpacht: • Het model biedt geen mogelijkheid om de erfpachtvoorwaarden tussentijds te wijzigen , waardoor de Gemeente minder regie heeft over de grond. • Door het uitsluiten van toekomstige canonherzieningen kan de Gemeente in de toekomst geen hogere inkomsten uit erfpacht genereren wanneer een herziening tot een hogere canon •
woonbestemmingen
Onbepaalde tijd
Voortdurende erfpacht Eeuwigdurende erfpacht
Bij de keuze voor de juiste erfpachtvorm neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I.1
Welk erfpachtvorm is het meest geschikt voor het doel dat de gemeente wil bereiken?
2 II.
Wil de gemeente het erfpachtrecht vestigen voor bepaalde of onbepaalde tijd?
III. 3
Welke effecten heeft deze keuze voor de toekomstige erfpachter?
IV.
Staan deze effecten in evenredige verhouding tot de voordelen voor de
4
gemeente?
Het kan voorkomen dat een erfpachter niet wenst over te stappen naar eeuwigdurende
erfpacht. 96 © 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
19
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
De Gemeente is voornemens het erfpachtrecht uitgangspunten vastgesteld
voor
| Keuze voor erfpachtvorm onbepaalde tijd te vestigen en heeft daarvoor
een
aantal
Keuze voor erfpachtvorm
Figuur 2. 3 | Keuze voor erfpachtvorm
Tot slot kiest de Gemeente voor voortdurende erfpacht in plaats van tijdelijke erfpacht , omdat erfpachters zo meer zekerheid hebben en niet worden geconfronteerd met de mogelijkheid dat hun erfpachtrecht na een bepaalde periode eindigt. De erfpachtrechten die vóór 1978 zijn gevestigd , rechten aangaande 200 adressen , betreffen meestal tijdelijke erfpacht (erfpacht voor bepaalde tijd). Voor de meeste van deze tijdelijke erfpachtrechten geldt dat de Gemeente deze erfpachters een aanbieding tot conversie naar voortdurende erfpacht wil doen. 53
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
woonbestemmingen 2 Keuze voor
erfpachtvorm
Verder wordt aanbestaandeerfpachters en hun rechtsopvolgers sinds 2007 in de meeste gevallen de mogelijkheid geboden om het bloot eigendom te kopen (en de erfpacht ‘om te zetten’ naar vol eigendom) via de uitvoeringsregeling verkoop bloot eigendom –versie zoals gewijzigd in 2013. 48 De Gemeente neemt in mei 2025 een definitief besluit over de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. 57 2II.
De Gemeente wil het stelsel van voortdurende erfpacht voortzetten. Op 3 oktober 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders de uitgangspunten voor het volgende
Tijdelijke erfpacht
Bepaalde tijd
Onbepaalde tijd
Voortdurende erfpacht Eeuwigdurende erfpacht
Bij de keuze voor de juiste erfpachtvorm neemt de gemeente de volgende vragen in overweging:
erfpachttijdvak vastgesteld:1 − − − −
Het huidige stelsel van voortdurende erfpacht wordt voortgezet Verschillende erfpachttijdvakken zijnoverwogen De vijfjaarlijkse indexering wordt gehandhaafd De algemene erfpachtbepalingen worden geactualiseerd
Daarnaast is besloten om het te hanteren canonpercentage te onderzoeken en de regeling voor de verkoop van het bloot eigendom gewijzigd voort te zetten. In de rest van deze paragraaf worden de effecten van deze uitgangspunten voor de toekomstige erfpachter in kaart gebracht. Daarnaast wordt geanalyseerd in hoeverre deze effecten in verhouding staan tot de voordelen voor de Gemeente. © 2025 Deloitte The Netherlands
I.1
Welk erfpachtvorm is het meest geschikt voor het doel dat de gemeente wil bereiken?
2 II.
Wil de gemeente het erfpachtrecht vestigen voor bepaalde of onbepaalde tijd?
III. 3
Welke effecten heeft deze keuze voor de toekomstige erfpachter?
IV.
Staan deze effecten in evenredige verhouding tot de voordelen voor de
4
gemeente?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
20
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor erfpachtvorm
De Gemeente is voornemens het huidige stelsel van voortdurende erfpacht voor te zetten met als gevolg dat de meeste huidige erfpachters voor het eerst canon moeten betalen of gewend zijn aan een lagere of hogere jaarlijkse betaling
3
Keuze voor erfpachtvorm
Figuur 2. 3 | Keuze voor erfpachtvorm
I.4
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
•
Welke effecten heeft deze keuzen voor de toekomstige erfpachter , en zijn deze effecten in evenredige verhouding met de voordelen voor de gemeente? Het huidige stelsel van voortdurende erfpacht wordt voortgezet
woonbestemmingen 2
Om financiële problemen te beperken , past de Gemeente maatwerkoplossingen toe. Zodra blijkt dat een (verhoogde) canon tot betalingsproblemen leidt , zoekt de Gemeente samen met de erfpachter naar een passende , acceptabele oplossing. 20 Aangezien de gemeente hiermee haar eigen erfpachtinkomsten op peil houdt en tegelijkertijd de lasten voor erfpachters in ogenschouw neemt en waar nodig kan beperken , lijkt deze aanpak in evenredige verhouding te staan tot zowel de belangen van erfpachters als die van de Gemeente.
Keuze voor
erfpachtvorm Onbepaalde tijd
Voortdurende erfpacht Eeuwigdurende erfpacht
Bij de keuze voor de juiste erfpachtvorm neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I.1
Welk erfpachtvorm is het meest geschikt voor het doel dat de gemeente wil bereiken?
2 II.
Wil de gemeente het erfpachtrecht vestigen voor bepaalde of onbepaalde tijd?
III. 3
Welke effecten heeft deze keuze voor de toekomstige erfpachter?
IV.
Staan deze effecten in evenredige verhouding tot de voordelen voor de
4
© 2025 Deloitte The Netherlands
Tijdelijke erfpacht
Bepaalde tijd
Volgens artikel 22 van de AB1978 moeten erfpachters ten minste twee jaar vóór het einde van het erfpachttijdvak schriftelijk op de hoogte worden gesteld van mogelijke wijzingen. De meeste huidige erfpachters betalen geen canon omdat zij of (in de meeste gevallen bij particulieren) hun rechtsvoorganger deze voor het eerste vijftigjarige tijdvak vooruitbetaald hebben. Bij de overgang naar een nieuw tijdvak kan de canonherziening daarom financiële gevolgen hebben. Voor erfpachters die niet gewend zijn te betalen , betekent het een nieuwe kostenpost , terwijl voor degenen die al jaarlijks betalen de canon kan stijgen of juist dalen , afhankelijk van grondwaarde en canonpercentage op het moment van herziening. 2
gemeente?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
21
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor erfpachtvorm
Bij de uitwerking van de nieuwe erfpachtuitgangspunten zijn verschillende erfpachttijdvakken overwogen tijdvak van 25 en 50 jaar
,
namelijk het
Keuze voor erfpachtvorm •
Verschillende erfpachttijdvakken zijn overwogen
In navolging van opgevraagd advies van Pot Jonker Advocaten in mei 2021 was het voorstel van de Gemeente om het erfpachttijdvak te verkorten van 50 jaar naar 25 jaar. De argumentatie was
onder andere als volgt:1 “Als gevolg van de structureel sterk stijgende grondprijzen wordt de canon na een tijdvak van 50 jaar soms verveelvoudigd. Een dergelijke grote sprong in de hoogte van de canon is onwenselijk voor particuliere erfpachters en ook de woningcorporaties kunnen de canonverhoging moeilijk opvangen , omdat zij die niet kunnen doorberekenen in de huurprijs voor de sociale huursector. Een tijdvak van 25 jaar halveert dat effect. ” In de gemeenteraad van november 2024 is echter een amendement op het raadsvoorstel aangenomen om de verkorting van het tijdvak niet door te voeren en het 50 jaar erfpachttijdvak aan te houden. Argument voor dit amendement was als volgt 31 :
“De periode van 50 jaar geeft meer zekerheid , zo heeft men minder vaak te maken met tussentijdse contractherzieningen. ” Na de raadsvergadering was het ambtelijk advies aan het college om deze wens van de raad op te volgen. De argumentatie hiervoor is dat dit bij voortschrijdend inzicht een wenselijk amendement is vanuit de Gemeente. De Gemeente krijgt dan niet over 25 jaar alweer te maken met een canonherziening en de onrustige aanloop daar naartoe. Bovendien biedt dit voor erfpachters ook voor een langere periode zekerheid. Op basis van een gesprek met de Gemeente licht zij verder toe:
“Bijna alle erfpachtrechten voor woningen zijn in het verleden uitgegeven ten behoeve van woningcorporaties. Zij hebben voor de meeste erfpachtrechten de canon voor het eerste tijdvak afgekocht. © 2025 Deloitte The Netherlands
Vervolgens hebben de corporaties een gedeelte van de woningportefeuille uitgepond (verkocht aan bijvoorbeeld de huurders). Daarmee zijn ook particulieren erfpachter geworden. Zij hebben een erfpachtrecht gekocht waarvoor de canon in de meeste gevallen voor het eerste tijdvak was afgekocht. Deze canonherziening heeft mede daarom impact; deze erfpachters hebben namelijk nooit een canon betaald en deze periodieke betaling is dus nieuw. Een canonherziening kan in zijn algemeenheid onzekerheid met zich meebrengen , omdat de canon opnieuw wordt berekend. Dit is het geval als de canon opnieuw wordt berekend over 50 jaar maar ook als deze opnieuw wordt berekend over 25 jaar. Erfpachters krijgen met een langer tijdvak pas over 50 jaar weer hiermee te maken. Dit kan zowel voor de gemeente als voor de erfpachter wenselijk zijn. Er wordt dan ook waarde gehecht aan het argument van o. a. de raad , namelijk dat een tijdvak van 50 jaar betekent dat er minder vaak wordt herzien en daarom minder onzekerheid is voor de erfpachter.
Daarbij is er de 5-jaarlijkse indexering (deze stond al in de AB1978 en is ook in de geactualiseerde AB2024 meegenomen); de canon wordt iedere 5 jaar aangepast aan de inflatie. Dit kan er mede voor zorgen dat de eventuele sprong in canon bij de canonherziening beperkter wordt omdat de canon al 'meegroeit' met de economische ontwikkelingen. Mede nu er naar verwachting voor minder rechten zal worden afgekocht (onder andere omdat er nu meer particuliere erfpachters zijn) en het betalen van een periodieke canon praktijk wordt , gaat het argument om het tijdvak te verkorten (namelijk dat de grondwaarde veel kan stijgen in 50 jaar en met het verkorten van het tijdvak van 50 naar 25 jaar het effect van de grondwaardestijging wordt beperkt) minder op; het periodiek betalen van een canon die iedere 5 jaar wordt aangepast kan de sprong in waarde en bijbehorendeimpact van een volgende canonherziening beperken. ” Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
22
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor erfpachtvorm
de jaarlijkse indexering te handhaven conform de algemene erfpachtvoorwaarden de algemene erfpachtbepalingen worden geactualiseerd om aan huidige wet-en regelgeving te voldoen De Gemeente is voornemens
om
en
Keuze voor erfpachtvorm •
De vijfjaarlijkse indexering wordt gehandhaafd
Bij het collegebesluit van 3 oktober 2023 is besloten om de vijfjaarlijkse indexering van de canon te handhaven. Dit ziet in beginsel op de vijfjaarlijkse indexering conform de (algemene) erfpachtvoorwaarden gedurende een erfpachttijdvak. Het voorstel is om de canon voor het nieuwe erfpachttijdvak die reeds in 2025 wordt vastgesteld voor woningen , ook vijfjaarlijks te indexeren tot aan de ingang van het nieuwe erfpachttijdvak. Bij het ingaan van het nieuwe erfpachttijdvak is de erfpachter dan de in 2025 vastgestelde canon verschuldigd plus eventuele
indexatie. 18 Met het handhaven van de vijfjaarlijkse indexering volgt de Gemeente de huidige algemene bepalingen (de AB1978) die het mogelijk maken om de canon iedere vijf jaar te indexeren en aan te passen aan de inflatie. 1 Om de inkomsten voor de Gemeente en de kosten voor de erfpachter eerder inzichtelijk te maken wordt een vervroegde herziening aangeboden. Op deze manier kan de canon voor de volgende erfpachtperiode al berekend worden. Volgens de Gemeente komt dat de verkoop-en financierbaarheid van de erfpachtwoningen ten goede. 20
© 2025 Deloitte The Netherlands
•
De algemene erfpachtbepalingen worden geactualiseerd
Op het voortdurende erfpachtrecht zijn de algemene voorwaarden van toepassing , bekend als de algemene bepalingen. Op dit moment zijn dit nog de 'Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978' (de " AB1978)" , die inmiddels verouderd zijn door gewijzigde wetgeving. Daarom heeft de Gemeente besloten om de AB1978 te actualiseren. De AB1978 zijn als basis gebruikt en aangepast aan de huidige wetten , actueel taalgebruik en de uitgangspunten voor erfpacht die in 2023 zijn vastgesteld. Deze geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen worden aangeduid als de AB2024. Zodra de AB2024 zijn vastgesteld , zal de Gemeente deze op de website publiceren , samen met een leeswijzer om het begrip van de AB2024 te
vergemakkelijken. 25 Door het proces van het actualiseren van de algemene erfpachtbepalingen te toetsen aan de
Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (de “Handreiking”)’ , heeft de Gemeente enkele suggesties en ‘best practices’ uit die Handreiking toegepast. Dit heeft er onder andere toe geleid dat er een leeswijzer is geschreven en dat er een lezerspanel is samengesteld , dat de leeswijzer en de geactualiseerde erfpachtbepalingen heeft beoordeeld op begrijpelijkheid. 20
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
23
2. 3 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor erfpachtvorm
Daarnaast wordt het te hanteren canonpercentage onderzocht
en
wordt de regeling voor de verkoop
van
het bloot
eigendom gewijzigd voortgezet
Keuze voor erfpachtvorm •
Het te hanteren canonpercentage wordt onderzocht
De Gemeente verricht een onderzoek naar het instellen van zowel een minimum als maximum canonpercentage. Voorlopige berekeningen hebben laten zien dat een laag canonpercentage van 075% , , wat in 2022 het geval was , kan leiden tot fors lagere erfpachtinkomsten een minimum canonpercentage kan dat deels voorkomen. 1
Anderzijds zorgt een maximum canonpercentage ervoor dat de kosten voor de erfpachter worden gemaximeerd. Op 28 november 2024 heeft de Raad ingestemd met het voorgenomen besluit van het College om een minimum canonpercentage van 1% en een maximum canonpercentage van 3% te hanteren. Met hetvariabele canonpercentage kan de Gemeente sturing geven aan zowel de erfpachtinkomsten voor de Gemeente als de erfpachtcanon voor de erfpachter. Door een minimum en maximum canonpercentage te hanteren , stelt de Gemeente dat zij haar inkomsten op minimaal niveau kan waarborgen en de lasten voor de erfpachter op een maximaal niveau kan houden. Op deze manier kan de Gemeente ervoor zorgen dat haar eigen inkomsten op gelijk niveau blijven of licht mogen stijgen en de kosten voor de erfpachter zoveel mogelijk
worden
beperkt. 20
© 2025 Deloitte The Netherlands
•
De regeling voor de verkoop van het bloot eigendom wordt gewijzigd voortgezet
In de meeste gevallen behouden erfpachters de mogelijkheid tot het kopen van het bloot eigendom. Hierdoor kunnen zij het volle eigendom verkrijgen. In april 2024 heeft de Gemeente alle erfpachters met een lopende aanvraag , het advies gegeven om te wachten met het omzetten van de erfpacht naar vol eigendom. De nieuwe regeling kan in sommige gevallen namelijk beter uitpakken voor de erfpachter. De aantoonbare extra kosten die deze erfpachters maken door het uitstellen van de aankoop van het bloot eigendom , wil de Gemeente (onder
voorwaarden) vergoeden. Het plan is om deze kosten -bij het overdragen van het bloot eigendom-te verrekenen. Dat betekent dat de aantoonbare extra kosten worden afgetrokken van het bedrag wat de erfpachter (de koopsom) moet betalen voor het bloot eigendom. 25 Met deze maatregel kan de Gemeente ervoor zorgen dat de kosten voor de erfpachter , die overweegt om het bloot eigendom te kopen , zoveel mogelijk beperkt wordt. Op de online erfpachtpagina van de Gemeente specifieert de Gemeente onder welke voorwaarden de aantoonbare extra kosten die
deze erfpachters maken door het uitstellen van de aankoop van het bloot eigendom worden vergoed.
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
24
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 4 |Keuze voor algemene bepalingen
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
25
2. 4 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
| Keuze voor algemene bepalingen
proces
Om de Algemene erfpachtbepalingen te actualiseren heeft de Gemeente het beleid en de ervaringen gemeenten geïnventariseerd en in sommige gevallen inspiratie gehaald uit hun algemene bepalingen ,
van
andere
Keuze voor algemene bepalingen
Figuur 2. 4 | Keuze voor algemene bepalingen
1I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Er heeft via e-mail contact plaatsgevonden met andere gemeenten om relevante ervaringen op te halen en hiervan te leren. Zo verwijst de Gemeente in de beschikbare stukken herhaaldelijk naar de ervaringen van gemeente Amsterdam:
“Bij de gemeente Amsterdam is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat de kosten voor de akte van canonherziening voor rekening van de gemeente komt. ” 94
woonbestemmingen 3
Gebruik van bestaande AB
Het doel van de Gemeente is echter om zoveel aansluiting te houden bij de AB1978. Hierdoor bleken de ervaringen van andere gemeenten in de praktijk niet altijd even relevant.
2II.
Uit de geanalyseerde documenten blijkt dat de Gemeente onderzoek heeft verricht naar het erfpachtbeleid van verschillende gemeenten , zoals hieronder toegelicht.
3III.
Uit de geanalyseerde documenten blijkt dat de Gemeente inspiratie heeft gehaald uit andere gemeenten. Een voorbeeld hiervan is het overnemen van de regels 7. 6 en 7. 7 uit de deskundigenregeling (artikel 7) in de AB2024. De deskundigenregeling legt uit wanneer er specialisten worden ingeschakeld en hoe dit werkt. Deze specifieke regels zijn geïnspireerd door algemene bepalingen van de gemeente Amsterdam (AB2016):
“7. 6. Praten met de deskundigen: De deskundigen vragen aan de Erfpachter en de gemeente of zij vóór de procedure wat aan hen willen vertellen. De deskundigen vragen ook wat de gemeente en de Erfpachter van de eerste versie van het advies vinden. De gemeente en de Erfpachter mogen iemand aanwijzen om dit namens hen te vertellen , als zij dit niet zelf willen of kunnen doen. ” 44
© 2025 Deloitte The Netherlands
Keuze voor AB
Opstellen van nieuwe AB
Voordat de gemeente overgaat tot het opstellen van nieuwe algemene bepalingen neemt zij eerste de volgende vragen in overweging: I.
1
Zijn er andere gemeenten die recent nieuwe algemene erfpachtbepalingen hebben uitgegeven voor dezelfde erfpachtvorm?
2II.
Wat kan de gemeente leren van die andere gemeente?
III.
Zijn die algemene erfpachtbepalingen (met ondergeschikte aanpassingen)
3
bruikbaar voor de gemeente?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
26
2. 4 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor algemene bepalingen
Ter voorbereiding op de actualisatie van de Algemene erfpachtbepalingen
heeft de Gemeente onderzocht hoe andere gemeenten de grondwaardebepaling hanteren en het aankopen van erfpacht hebben geregeld ,
Keuze voor algemene bepalingen
Figuur 2. 4 | Keuze voor algemene bepalingen
“7. 7. Vaststellen advies: De deskundigen stellen daarna hun advies vast. Hierbij houden zij rekening met de regels die gelden voor dit erfpachtrecht. Zoals de Algemene bepalingen en Bijzondere bepalingen. ” 44
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Daarnaast heeft de Gemeente voorafgaand aan het uitwerken van de grondwaardebepaling onderzocht hoe andere gemeenten omgaan met het vaststellen van de grondwaarde. 16
woonbestemmingen 3
Gebruik van bestaande AB
Tot slot heeft de Gemeente in februari 2024 via een internetonderzoek onderzocht hoe het aankopen van erfpacht in andere gemeenten is geregeld , zoals in Groningen , Zaanstad , Vlaardingen , Schiedam , Rotterdam , Delft , Dordrecht , Maastricht , Den Haag , Utrecht , Zwolle en
Keuze voor AB
Opstellen van nieuwe AB
Gouda. 41
Voordat de gemeente overgaat tot het opstellen van nieuwe algemene bepalingen neemt zij eerste de volgende vragen in overweging: I.
1
Zijn er andere gemeenten die recent nieuwe algemene erfpachtbepalingen hebben uitgegeven voor dezelfde erfpachtvorm?
2II.
Wat kan de gemeente leren van die andere gemeente?
III.
Zijn die algemene erfpachtbepalingen (met ondergeschikte aanpassingen)
3
© 2025 Deloitte The Netherlands
bruikbaar voor de gemeente?
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
27
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 5| Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
28
2. 5 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor het opstellen van nieuwe AB
Bij de actualisatie van de Algemene erfpachtbepalingen heeft de Gemeente de bepalingen getoetst en input van deskundigen en belanghebbenden geïntegreerd
aan
de Handreiking
Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Figuur 2. 5 | Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
1I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Het gaat in Alkmaar om het actualiseren van algemene erfpachtbepalingen die hoofzakelijk van toepassing zijn op bestaande erfpachtrechten die worden voortgezet. Er is dan ook geen sprake van geheel ‘nieuwe’ algemene erfpachtbepalingen. De AB2024 zijn in lijn gebracht met de huidige wetgeving en de uitgangspunten zoals vastgesteld in het Collegebesluit van 3 oktober 2023. Bovendien heeft de Gemeente het actualiseren van de erfpachtbepalingen getoetst aan de stappenplan van de Handreiking. Op basis daarvan concludeert de projectgroep dat aan de meeste suggesties en ‘best practices’ uit het stappenplan is voldaan. 20
2II.
Zie paragraaf 2. 4
3III.
Bij de totstandkoming van de AB2024 zijn diverse deskundigen en belanghebbenden betrokken geweest , met als doel een evenwichtige set van algemene erfpachtbepalingen te actualiseren die aansluit bij de gestelde doelstellingen. Een voorbeeld is hiervan is dat de resultaten van het participatietraject hebben geleid tot wijzigingen in de uitwerking van enkele uitgangspunten in het collegevoorstel van 7 oktober 2024. 19 Zie figuur 2. 5A voor een overzicht van de betrokken deskundigen en belanghebbenden. In paragraaf 3. 5. Participatie wordt het participatieproces nader toegelicht.
woonbestemmingen 4 Keuze voor opstellen AB
participatie
Belangenaf weging
Post-
participatie
Concept AB
Bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente de volgende vragen in overweging: I.1
Welke onderwerpen moeten worden geregeld in de algemene erfpachtbepalingen?
II.
Is er een andere gemeente die recent soortgelijke algemene erfpachtbepalingen heeft
2
III.
3
opgesteld? Hoe kan de gemeente de erfpachter betrekken bij het opstellen van de algemene
erfpachtbepalingen?
IV.
Welke belangen heeft de gemeente en welke belangen heeft de erfpachter en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
V.
Welke afwegingen dienen te worden gemaakt rekening houdende met de waarborging van de transparantie , rechtszekerheid , rechtsgelijkheid , rechtsbescherming en participatie?
VI.
Zijn de concept algemene erfpachtbepalingen duidelijk en begrijpelijk voor de
4 5
6
© 2025 Deloitte The Netherlands
Pre-
erfpachter? Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
29
2. 5 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor het opstellen van nieuwe AB
Bij de actualisatie van de Algemene erfpachtbepalingen heeft de Gemeente de bepalingen getoetst en input van deskundigen en belanghebbenden geïntegreerd
aan
de Handreiking
Figuur 2. 5A | Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen III. 3
De Gemeente heeft diverse deskundigen en belanghebbenden betrokken bij de totstandkoming van de AB2024
Bestuursopdracht erfpacht vastgesteld Februari 2021
Traject werkgroep
erfpacht
Advies ingewonnen bij fiscaal adviseur Batenburg Notarissen en Loyens& Loeff
Advies ingewonnen bij Pot Jonker
Maart 2023 –heden (zie paragraaf 3. 5:
Erfpacht bijeenkomsten en participatie*
Participatie)
Juni 2024 – augustus 2024
Mei 2022
Mei 2021 –mei 2022
Lezerspanel uitgenodigd voor toetsing
begrijpelijkheid AB’s September 2024
2021
2022
2023
2024
2025
Heden
* Naar aanleiding van de erfpachtbijeenkomsten zijn ongeveer 650 vragen beantwoordt en deze antwoorden zijn eveneens op de website gepubliceerd © 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
30
2. 5 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor het opstellen van nieuwe AB
De Gemeente streeft naar stabiele voorspelbare erfpachtinkomsten en behoud van grondwaarde juist gebaat zijn bij lage beheersbare woonlasten en voldoende zekerheid rond het grondgebruik ,
,
terwijl erfpachters
,
Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Figuur 2. 5 | Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
4I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
•
•
•
•
Belangen van de Gemeente* De Gemeente wil met de nieuwe AB2024 een duidelijker en eenvoudiger systeem introduceren. Door vaste rekenmethodes en een minimum en maximum canonpercentage , wordt geprobeerd het systeem minder complex te maken.
4
De canonopbrengsten zijn een belangrijke opbrengst in de gemeentebegroting. Met het geactualiseerde beleid moet deze inkomensstroom , zo niet gelijk blijven dan wel licht kunnen stijgen. De grond blijft in principe eigendom van de Gemeente. Het uitgangspunt is dat het erfpachtrecht voortduurt en de erfpachter canon betaalt. De Gemeente geeft de mogelijkheid tot aankoop , maar dit is niet verplicht. Dat biedt enerzijds flexibiliteit voor erfpachters die wél willen kopen , anderzijds behoudt de Gemeente grond die niet wordt
Keuze voor opstellen AB
Pre-
participatie
Belangenaf weging
Post-
participatie
Concept AB
Bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente de volgende vragen in overweging:
verkocht.
I.1
Welke onderwerpen moeten worden geregeld in de algemene erfpachtbepalingen?
De Gemeente wil de nieuwe erfpachtvoorwaarden laten aansluiten op actuele wet-en regelgeving. De actualisatie van de AB1978 is mede ingegeven door veranderende Europese en landelijke wetgeving.
II.
Is er een andere gemeente die recent soortgelijke algemene erfpachtbepalingen heeft
Belangen van de erfpachter* •
woonbestemmingen
Erfpachters zetten vraagtekens bij de hoogte van de canon en toekomstige verhogingen. Men wil duidelijkheid over de rekenmethode , de WOZ-waarde en de manier waarop inflatie en rente doortellen in de canon. 54 55 ,
2
III.
3
© 2025 Deloitte The Netherlands
Hoe kan de gemeente de erfpachter betrekken bij het opstellen van de algemene
erfpachtbepalingen?
IV.
Welke belangen heeft de gemeente en welke belangen heeft de erfpachter en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
V.
Welke afwegingen dienen te worden gemaakt rekening houdende met de waarborging van de transparantie , rechtszekerheid , rechtsgelijkheid , rechtsbescherming en participatie?
VI.
Zijn de concept algemene erfpachtbepalingen duidelijk en begrijpelijk voor de
4 5
6
* Deze belangen komen voort uit ruim 600 vragen en suggesties van erfpachters én de antwoorden van de Gemeente tijdens de erfpachtbijeenkomsten in juni 2024
opgesteld?
erfpachter? Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
31
2. 5 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Keuze voor het opstellen van nieuwe AB
De Gemeente streeft naar stabiele voorspelbare erfpachtinkomsten en behoud van grondwaarde juist gebaat zijn bij lage beheersbare woonlasten en voldoende zekerheid rond het grondgebruik ,
,
terwijl erfpachters
,
Figuur 2. 5 | Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Keuze voor het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen •
Een deel van de erfpachters wil de mogelijkheid hebben om de grond te kopen of de canon in één keer af te kopen. Tegelijkertijd is dat voor sommigen financieel niet haalbaar , of willen zij weten of er (maatwerk)regelingen zijn in geval van betalingsproblemen. 54 55
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
woonbestemmingen
,
•
Erfpachters willen stabiliteit en simpele procedures bij de overgang naar een nieuw erfpachttijdvak. Tegelijkertijd bestaat de wens om een woning (met erfpacht) zonder belemmeringen te kunnen verkopen of herfinancieren. 54 55
4
,
•
Keuze voor opstellen AB
Erfpachters verwachten dat de Gemeente hen gelijkwaardig behandelt , ook ten opzichte van woningcorporaties , investeerders en particuliere beleggers. 54 55
Pre-
participatie
Belangenaf weging
Post-
participatie
Concept AB
,
Hoe verhouden deze belangen zich?
Bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen neemt de gemeente de volgende vragen in overweging:
De Gemeente erkent dat het in stand houden van voldoende erfpachtinkomsten kan botsen met het streven om de lasten voor de erfpachter te beperken. Daarom wordt in diverse gemeentelijke stukken benadrukt dat er balans moet worden gezocht. Enerzijds wil de Gemeente haar inkomsten op peil houden (bijvoorbeeld door de hoogte van de canon te herzien). Anderzijds doet de Gemeente pogingen om de erfpachters te ondersteunen en grote verhogingen te temperen , bijvoorbeeld door maatwerkoplossingen , beperkte indexatie of een maximering van het canonpercentage. Daarnaast is ook het grondwaardebeleid voor de canonherziening aangepast , met onder meer een lagere grondquote bij appartementsrechten dan in de huidige nota grondprijzen.
I.1
Welke onderwerpen moeten worden geregeld in de algemene erfpachtbepalingen?
II.
Is er een andere gemeente die recent soortgelijke algemene erfpachtbepalingen heeft
5I.
Zie bijlage C: Afwegingskader
6II.
Zie bijlage C: Afwegingskader
© 2025 Deloitte The Netherlands
2
III.
3
opgesteld? Hoe kan de gemeente de erfpachter betrekken bij het opstellen van de algemene
erfpachtbepalingen?
IV.
Welke belangen heeft de gemeente en welke belangen heeft de erfpachter en hoe verhouden deze zich tot elkaar?
V.
Welke afwegingen dienen te worden gemaakt rekening houdende met de waarborging van de transparantie , rechtszekerheid , rechtsgelijkheid , rechtsbescherming en participatie?
VI.
Zijn de concept algemene erfpachtbepalingen duidelijk en begrijpelijk voor de
4 5
6
erfpachter? Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
32
2 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
2. 6 | Analyse van het proces
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
33
2. 6 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Vaststelling nieuwe AB
Gedurende het proces van de totstandkoming van de concept Algemene erfpachtbepalingen heeft de Gemeente de raad regelmatig betrokken en de erfpachter en ketenpartners geïnformeerd over belangrijke ontwikkelingen en de planning
Vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Figuur 2. 6 | Vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen
1I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Uit de geanalyseerde documenten blijkt dat de gemeenteraad de mogelijkheid heeft gehad om wensen en bedenkingen uit te spreken over de uitwerking van de op 7 oktober vastgestelde uitgangspunten en over de concept Algemene erfpachtbepalingen 2024. Bovendien is de gemeenteraad op verschillende momenten op de hoogte gesteld van
woonbestemmingen 5
ontwikkelingen , bijvoorbeeld middels raadsinformatiebrieven. 2II.
3III.
Keuze voor AB voorleggen ter
De algemene erfpachtbepalingen 2024 (AB2024) zijn nog niet vastgesteld , echter blijkt uit
de geanalyseerde documenten dat de erfpachter en ketenpartners regelmatig worden geïnformeerd over ontwikkelingen en wijzigingen in de planning met betrekking tot de vaststelling van de AB2024. Daarnaast stelt de Gemeente dat de AB2024 zullen worden opgenomen in een notariële akte. Een afschrift zal worden ingeschreven bij de registers van het kadaster. Ook zal deze worden gedeponeerd bij de rechtbank. Na vaststelling worden de AB2024 op de website van de Gemeente gepubliceerd. De Gemeente zal de erfpachter en ketenpartners over de vaststelling van de algemene erfpachtbepalingen informeren en biedt erfpachters dan de mogelijkheid om te converteren naar de AB2024. Zij biedt dit aan als onderdeel van de canonherziening voor voortdurende erfpacht die zal aanvangen in 2025. Daarnaast zijn erfpachters van tijdelijke erfpachtrechten eind 2024 ook geïnformeerd over de mogelijkheid om tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een voortdurend erfpachtrecht. 58
bestuurlijke besluitvorming
Voorhangprocedure gemeenteraad
Vaststellingsbesluit AB
Bij het vaststellen van de algemene erfpachtbepalingen doorloopt de gemeente de volgende stappen: I.
1
Het college van burgemeester en wethouders geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om wensen en bedenkingen uit te spreken over het concept.
II.
De gemeente informeert de erfpachter en ketenpartners over de vaststelling van de
2
III.
3
IV.
4
algemene erfpachtbepalingen. De gemeente biedt erfpachters de mogelijkheid om te converteren naar deze nieuwe
algemene bepalingen. De gemeente maakt inzichtelijk wat de verschillen zijn tussen bestaande algemene bepalingen en de nieuwe vastgestelde algemene bepalingen en publiceert dit op de
website.
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar
34
2. 6 | Analyse ambtelijk
en
bestuurlijk
proces
| Vaststelling nieuwe AB
Gedurende het proces van de totstandkoming van de concept Algemene erfpachtbepalingen heeft de Gemeente meerdere erfpachtbijeenkomsten georganiseerd en na afloop ongeveer 650 vragen van erfpachters beantwoord
Vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen
Figuur 2. 6 | Vaststelling nieuwe algemene erfpachtbepalingen
4I.
Bron: Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijk erfpacht bij particuliere
Bestaande erfpachters zijn op verschillende wijzen op de hoogte gesteld van nieuwe uitgangspunten voor erfpacht en de implicaties daarvan. Zo is er een folder erfpacht gepubliceerd en zijn er op verschillende momenten informatiebrieven erfpacht verstuurd naar erfpachters. Tijdens de erfpachtbijeenkomsten zijn ongeveer 650 vragen van erfpachters beantwoord en de antwoorden zijn eveneens op de erfpachtpagina van de Gemeente gepubliceerd. Daarnaast is deGemeente voornemens om , na definitieve vaststelling van de concept AB2024 , een vergelijkingsdocument beschikbaar te stellen waarin de verschillen met de huidige bepalingen overzichtelijk staan weergegeven.
woonbestemmingen 5 Keuze voor AB voorleggen ter
bestuurlijke besluitvorming
Voorhangprocedure gemeenteraad
Vaststellingsbesluit AB
Bij het vaststellen van de algemene erfpachtbepalingen doorloopt de gemeente de volgende stappen: I.
1
Het college van burgemeester en wethouders geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om wensen en bedenkingen uit te spreken over het concept.
II.
De gemeente informeert de erfpachter en ketenpartners over de vaststelling van de
2
III.
3
IV.
4
algemene erfpachtbepalingen. De gemeente biedt erfpachters de mogelijkheid om te converteren naar deze nieuwe
algemene bepalingen. De gemeente maakt inzichtelijk wat de verschillen zijn tussen bestaande algemene bepalingen en de nieuwe vastgestelde algemene bepalingen en publiceert dit op de
website.
© 2025 Deloitte The Netherlands
Onderzoek erfpachtbepalingen | Gemeente Alkmaar