250506 Raadsinformatiebrief Outdoorbike Experience - bijlage
Tekst van het document
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
op het huidig festivalterrein ligt dient hiermee rekening te worden gehouden in het vervolgtraject. Het levert echter geen onmogelijkheden op voor het festivalterrein maar wel bezwaren vanuit de organisaties. Er zijn verschillende ontwikkelingen rondom de organisatie van festivals in het Geestmerambacht. Zo gaat het Indian Summer Festival niet door in 2025. Bezwaren dienen in een later stadium verder onderzocht en beoordeeld te worden. Het festivalterrein en wielerparcours zijn in ieder geval verenigbaar en inpasbaar. Het parcours heeft voldoende breedte om veilig te kunnen inhalen. Naast het gebruik voor wielerwedstrijden is het parcours ook geschikt voor meerdere disciplines zoals inline-skaten (marathons), zomertrainingen voor schaatsers, handbikesporters, athletiek en triatlonwedstrijden. Veiligheidsvoorzieningen, zoals voldoende uitloopzones en overzichtelijke bochten, dienen geïntegreerd te worden in het vervolgtraject om risico’s te minimaliseren, vooral bij hogere snelheden. Daarnaast dient het asfalt te voldoen aan de hoge kwaliteitseisen voor een gladde, duurzame ondergrond, essentieel voor zowel snelheid als veiligheid. Skeelerparcours – Terrein B Naast de 200 meter wedstrijdbaan (inline-skatebaan) wordt een grotere skeelerbaan van ongeveer 380-400 meter aangelegd, speciaal ontworpen voor trainingen en recreatief gebruik.
Deze langere baan biedt meer ruimte voor duurtrainingen en recreatieve skaters die op een veilige en kwalitatief hoogwaardige ondergrond willen trainen. De baan is ontworpen met het oog op veelzijdigheid, zodat ze gebruikt kunnen worden voor zowel intensieve topsporttrainingen als toegankelijk recreatief gebruik. Hierdoor kunnen sporters van alle niveaus en leeftijden genieten van de faciliteiten, wat bijdraagt aan de bevordering van sportparticipatie in de regio.
36
Trade off matrix parcoursen Een trade-off matrix voor de afwegingen van de verschillende parcoursen binnen het OBE. De matrix vergelijkt de parcoursen op basis van hun functionaliteit, ruimtebeslag en bijdrage aan het programma. ▪
▪
▪
▪
▪
BMX-baan is essentieel voor internationale aantrekkingskracht en topsport, maar brengt hoge kosten en een groot ruimtebeslag met zich mee. Aanbevolen voor een hoogwaardige sportinfrastructuur. Inline-skatebaan biedt een nichefunctie voor (inter)nationale topsport en recreatie, met relatief beperkte multifunctionaliteit. Geschikt als aanvulling, maar niet prioritair zonder aanvullende financiering. Pumptrack is veelzijdig, toegankelijk en aantrekkelijk voor brede doelgroepen. Lage ecologische impact en kosten maken dit een sterk onderdeel voor inclusiviteit. MTB-terrein combineert lage kosten en ecologische impact met hoge gebruikswaarde voor trainingen en recreatie. Een strategische keuze voor diversificatie van het aanbod. Wieler- en skeelerparcours biedt brede mogelijkheden voor verschillende sporten, maar het hoge ruimtebeslag en de asfalteisen vereisen zorgvuldige afweging in de planning
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Criteria
BMX-baan
Inlineskatebaan
Pumptrack
MTB-terrein
Wieler- en skeelerparcours
Ruimtebeslag
Hoog: 9.00012.000 m².
Gemiddeld: 3.500 m².
Laag: 4.000 m².
Hoog: Tot 11.394 m².
Multifunctionaliteit
Hoog: Geschikt voor wedstrijden, trainingen en recreatie.
Hoog: Geschikt voor verschillende disciplines.
Hoog: Veelzijdig terrein, diverse activiteiten mogelijk.
Hoog: Geschikt voor meerdere disciplines en evenementen.
Ecologische impact
Hoog: Vereist grondwerk en beplanting. Gemiddeld: Gericht op BMXsporters.
Gemiddeld: Vereist asfalt maar bescheiden footprint. Hoog: Toegankelijk voor alle leeftijden en vaardigheidsniveaus.
Laag: Gebruik van bestaand terrein mogelijk. Hoog: Geschikt voor breed spectrum van mountainbikers.
Hoog: Asfalt en groot grondbeslag.
Inclusiviteit/
Gemiddeld: 4.000-5.000 m². Gemiddeld: Primair voor topsport, in mindere mate recreatief gebruik. Gemiddeld: Beperkte impact bij aanleg. Hoog: Geschikt voor parasporters en recreanten. Gemiddeld: Primair nationaal niveau.
Hoog: Zeer divers gebruik mogelijk.
Gemiddeld: Focus op recreatie en trainingen.
Hoog: Geschikt voor regionale en nationale evenementen.
doelgroepen
Regionale aantrekkingskracht
Hoog: Kan internationale wedstrijden aantrekken.
Tabel 7.2: Trade off matrix parcoursen
Hoog: Geschikt voor topsport, recreanten en andere sporten.
37
7.1.2. Gebouwde voorzieningen In tabel 7.2 is het programma gebouwde voorzieningen weergegeven zoals opgenomen in de ruimtelijke inpassing van de 2 varianten. Ten opzichte van de ruimtelijke en programmatische verkenning is er een functionele indeling gemaakt van het hoofdgebouw en deze gespecificeerd naar oppervlakte. Daarnaast zijn terrassen deels in tribunevorm toegevoegd. Programmaonderdelen
Variant 1 Minimale oppervlakte (m2)
Gebouwde voorzieningen Hoofdgebouw Zes kleedkamer Horecavoorziening Twee bestuurskamers Official room EHBO en opslag Terras deels in tribunevorm Sportlokaal Fietsverhuur Fietswerkplaats Afspuitplaats fietsen Totaal
1.000 240 600 100 40 20 1.000 150 150 100 10 2.410
Variant 2 Maximale oppervlakte (m2) 1.000 240 600 100 40 20 1.000 150 150 100 10 2.410
Tabel 7.3: Programma gebouwde voorzieningen
Hoofdgebouw Het hoofdgebouw, met een totale oppervlakte van 1.000 m², is het centrale ontmoetingspunt voor sporters, bezoekers en medewerkers. Het gebouw is ruimtelijk ingedeeld om diverse activiteiten en
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
38
gebruikersgroepen te bedienen en biedt alle benodigde voorzieningen voor een goed georganiseerde sportervaring. -
wedstrijdfunctionarissen zich kunnen voorbereiden en tijdens evenementen het overzicht kunnen houden. EHBO-faciliteiten en opslag (20 m2).
Terras en tribunes Bij het BMX-parcours en de skatebaan zijn terrassen en kleine tribunes ruimtelijk ingepast om bezoekers een comfortabele en overzichtelijke kijkervaring te bieden. Aan beide zijden van de horecavoorziening bevindt zich een terras van 500 m², met elk een kleine tribune geïntegreerd in het ontwerp. De combinatie van terrassen en kleine tribunes verhoogt de functionaliteit. Fietsverhuur en fietswerkplaats
Afbeelding 7.2: Voorbeeld Het hoofdgebouw bestaat uit verschillende onderdelen: -
-
Zes ruime kleedkamers (240 m2), met ruimte voor douches en lockers; Horecavoorziening (600 m2) vergelijkbaar met een sportkantine. Deze horecavoorziening biedt een centrale ontmoetingsplaats voor sporters en toeschouwers. Twee bestuurskamers (100 m2), waarin sportverenigingen of evenementenorganisaties hun bijeenkomsten kunnen houden. Deze ruimtes zijn flexibel in gebruik en kunnen ook dienen voor workshops, vergaderingen of briefings voor wedstrijden. Verder is er ruimte inpasbaar voor een officialroom (40 m2), waar
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
De ruimtelijk inpassing omvat een fietswerkplaats (100 m²), een fietsverhuurruimte (150 m²) en een aparte ruimte voor het schoonmaken van fietsen (10 m²), met een totale oppervlakte van 260 m². Deze voorzieningen zijn bedoeld om fietsers van alle niveaus te ondersteunen, maar met name professioneel en niet recreatief, en vormen een belangrijke aanvulling op het OBE. De fietswerkplaats is ontworpen voor het uitvoeren van onderhoud en reparaties aan fietsen. De verhuurfaciliteit maakt het mogelijk voor bezoekers die geen eigen fiets hebben om toch deel te nemen aan de activiteiten.
Trade off matrix gebouwde voorzieningen De onderstaande trade-off matrix biedt een overzicht van de belangrijkste gebouwde voorzieningen binnen het ontwerp van het Outdoor Bike Experience (OBE). De matrix evalueert verschillende criteria zoals
39
functionaliteit, ruimtelijke efficiëntie, bezoekerservaring, kostenbeheersing en duurzaamheid. Hiermee worden de afwegingen inzichtelijk gemaakt voor de inrichting van het hoofdgebouw, de terrassen/tribunes, en aanvullende faciliteiten zoals de fietsverhuur, fietswerkplaats en afspuitplaats. Dit overzicht helpt bij het bepalen van prioriteiten en het maken van weloverwogen keuzes in het vervolgtraject. ▪
▪
▪
Hoofdgebouw en terrassen/tribunes zijn essentieel voor de gebruikerservaring en bieden multifunctioneel gebruik, maar vragen een zorgvuldige balans tussen investering en duurzaamheid. Fietsverhuur en fietswerkplaats voegen waarde toe door toegankelijkheid te verhogen en onderhoud te faciliteren, met lage operationele kosten en mogelijkheden voor duurzame inzet. De afspuitplaats is een efficiënte, ruimtebesparende toevoeging die gebruiksgemak vergroot en duurzaam kan worden ontworpen met waterbesparende systemen.
In het vervolgtraject kunnen materialen en energieverbruik verder geoptimaliseerd worden om de ecologische impact te minimaliseren.
Criteria
Hoofdgebouw
Functionalite it
Hoog: centrale ontmoetingsple k voor sporters, bezoekers en medewerkers.
Ruimtelijke efficiëntie
Gemiddeld: 1.000 m², maar meerdere functies worden bediend.
Bezoekerser varing
Hoog: vergroot de sociale interactie en evenementenbe leving.
Kostenbehee rsing
Gemiddeld: hoge initiële investering, maar multifunctionee l gebruik maakt het rendabeler. Gemiddeld: afhankelijk van de gebruikte materialen en energievoorzien ingen.
Duurzaamhe id
Terrassen/Tri bunes Hoog: verhoogt de bezoekerserv aring tijdens evenementen .
Hoog: ondersteunin g voor recreatieve en professionel e fietsers. Hoog: neemt slechts 150 m² in beslag.
Fietswerkp laats Hoog: onderhoud en technische ondersteun ing voor fietsen. Hoog: slechts 100 m² vereist.
Afspuitplaat s Gemiddeld: voor fietsreiniging , praktisch voor gebruikers.
Hoog: verhoogt toegankelijkh eid voor bezoekers zonder eigen fiets.
Hoog: maakt het onderhoud en gebruik van fietsen makkelijker .
Gemiddeld: onderhoudsk osten voor terrassen en tribunes.
Gemiddeld: gematigde onderhoudsk osten voor verhuur en onderhoud.
Hoog: lage operationel e kosten.
Gemiddeld: zorgt voor een praktische oplossing voor het schoonmake n van fietsen. Hoog: lage onderhoudsk osten en efficiënt in ruimtegebrui k.
Gemiddeld: materiaalkeu ze en energieverbr uik moeten duurzaam worden aangepakt.
Hoog: mogelijkhed en voor circulaire economie bij fietsgebruik en onderhoud.
Gemiddeld: afhankelijk van de gebruikte materialen en energiever bruik.
Gemiddeld: 1.000 m², voldoende ruimte voor terrassen en tribunes. Hoog: verhoogt de kwaliteit van evenementen en biedt comfortabele zitplaatsen.
Fietsverhuur
Tabel 7.4: Trade off matrix gebouwde voorzieningen
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Hoog: efficiënt met slechts 10 m².
Hoog: kan waterbespar ende systemen integreren voor duurzaamhei d.
40
7.1.3 Terreininrichting
In tabel 7.3 is het programma terreininrichting weergegeven zoals opgenomen in de ruimtelijke inpassing van de 2 varianten. Ten opzichte van de ruimtelijk en programmatische verkenning is er verlichting en een dijklichaam toegevoegd. Daarnaast is de oppervlakte voor parkeerplaatsen aangepast op de doorgerekende parkeerbehoefte (hoofdstuk 6.3). De benodigde ruimte voor “parkeren toernooien” en “ontsluiting / calamiteiten” zijn doorgerekend en toegevoegd. Verder is de groeninrichting aangepast naar de ruimtelijke inpassing van de twee groenstroken rondom terrein A. Ook is er een keuze in de ruimtelijke inpassing gemaakt over de verbinding tussen terrein A en B. Het gevolg van deze keuze die onderstaand verder is toegelicht is dat de ruimtereservering van 320 m2 uit de ruimtelijke en programmatische verkenning in deze inpassing niet is meegenomen. Programmaonderdelen
Terreininrichting Autoparkeerplaatsen Fietsparkeerplaatsen Voorplein Parkeren toernooien Ontsluiting / calamiteiten Groenstroken Dijklichaam Verlichting Totaal Tabel 7.5: Programma terreininrichting
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Variant 1 Minimale oppervlakte (m2) 1.600 1.250 100 250 2.300 8.740 7.000 100 21.660
Variant 2 Maximale oppervlakte (m2) 2.500 1.250 150 250 2.500 8.740 17.000 200 32.910
41
Parkeren Voor de ruimtelijke inpassing van de parkeerfaciliteiten is rekening gehouden met zowel de minimale als maximale oppervlaktevarianten en gebruik van de sportfaciliteiten. Voor de variant met minimale oppervlakten zijn er 88 parkeerplaatsen voor auto’s op een oppervlakte van 1.600 m2. De variant met maximale oppervlakten heeft parkeerbehoefte van 96 plaatsen op een oppervlakte van 2.500 m2. Wat betreft het fietsparkeren, zijn voor de situatie met minimale oppervlakten 186 fietsparkeerplaatsen nodig op een oppervlakte van 1.250 m2. In de variant met maximale oppervlakten stijgt dit aantal naar 206 fietsparkeerplaatsen op een gelijkblijvend oppervlak. Zowel de auto- als fietsparkeerplaatsen zijn strategisch geplaatst dicht bij de ingang van het OBE, om gemakkelijke toegang te bieden voor bezoekers en sporters. Daarnaast zal bij grote evenementen daardoor extra aandacht kunnen worden besteed aan tijdelijke parkeeroplossingen en het voorkomen van verkeersopstoppingen rondom het terrein.
Voorplein Het voorplein met een oppervlakte van 100 tot 150 m2 dient als entree voor alle faciliteiten op het terrein. De ruimte is voorzien van brede looproutes, zodat bezoekers gemakkelijk hun weg kunnen vinden naar de verschillende sportonderdelen. Daarnaast biedt het plein voldoende ruimte voor informatiestands, zoals evenementbalies of inschrijfpunten voor wedstrijden en activiteiten. In de dagelijkse gebruikssituatie is het voorplein een sociale ontmoetingsplek, waar sporters en bezoekers elkaar kunnen treffen, zowel voor als na het gebruik van de sportfaciliteiten. Door de centrale ligging en open opzet is het voorplein een essentieel onderdeel van de
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
OBE, dat bijdraagt aan een gastvrije en toegankelijke sfeer binnen het OBE. Ontsluiting calamiteiten In overleg met Recreatieschap Geestmerambacht is als uitgangspunt gesteld dat de erfaansluiting van terrein A in de noordoostelijke hoek van terrein A komt te liggen. Op basis hiervan volgt de route eerst de Festivalweg en ter hoogte van de erfaansluiting buigt deze rechts af. In de ruimtelijke inpassing is speciale aandacht besteed aan de ontsluitingen voor calamiteiten. Deze ontsluitingen zijn cruciaal voor de snelle en veilige toegang van hulpdiensten, zoals ambulance en brandweer, in geval van een noodsituatie. De ontsluitingen zijn strategisch geplaatst nabij de belangrijkste sportfaciliteiten, zoals de BMX-baan, de pumptrack en de inlineskatebaan. Dit zorgt ervoor dat hulpdiensten snel en efficiënt het terrein kunnen betreden, zelfs tijdens drukke evenementen of trainingen. Brede paden zijn meegenomen in de inpassing om de toegankelijkheid te waarborgen. Daarnaast is er rekening gehouden met het gebruik van goed zichtbare en verlichte ontsluitingen, zodat ze ook 's nachts goed te vinden zijn. Door het integreren van deze ontsluitingen in de ruimtelijke inpassing wordt er niet alleen rekening gehouden met de veiligheid van alle gebruikers van het complex, maar wordt ook voldaan aan de eisen van de lokale autoriteiten voor noodsituaties.
42
Hekwerk De keuze voor een hekwerk dat uitsluitend de BMX-baan en de inlineskatepiste omringt, is gemaakt met het oog op verschillende voordelen: ▪
▪
▪
Door dit ontwerp blijft het grootste deel van het terrein openbaar en vrij toegankelijk voor recreanten, wat de toegankelijkheid voor het bredere publiek vergroot. Deze aanpak zorgt ervoor dat de voorzieningen voor BMX en inline-skaten afgeschermd en veilig blijven, terwijl andere delen van het complex open blijven voor dagelijkse gebruikers en voorbijgangers. Dit is in lijn met de spelregels uit de Visie Geestmerambacht 2030. De openheid van het terrein biedt daarnaast ruimte voor meer groen en natuurlijke afscheidingen, wat bijdraagt aan de integratie van het OBE in het omliggende landschap. In plaats van een gesloten en afgegrensd terrein, wordt het een gastvrije en uitnodigende omgeving, waarin sport en recreatie samenkomen. Dit creëert een aantrekkelijke ruimte voor bezoekers, ook buiten de georganiseerde sportactiviteiten. Een ander belangrijk voordeel van deze aanpak is de verbeterde exploitatie van de horecavoorziening, die zonder barrières toegankelijk blijft voor zowel sporters als recreanten. Bezoekers kunnen zo gemakkelijk een kop koffie drinken of een snack halen, wat de bedrijvigheid rond de kantine en de sociale interactie bevordert.
Al met al biedt het beperkte gebruik van hekwerk een balans tussen toegankelijkheid, veiligheid en kostenbesparing, zonder afbreuk te doen aan de functionaliteit of de openbare beleving van het sportterrein. Verbinding terrein A en B In de ruimtelijke inpassing van beide varianten is terrein A niet met terrein B verbonden. Om het binnenterrein en faciliteiten zoals de BMXbaan, pumptrack en inline-skatebaan veilig bereikbaar te maken, is een
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
eenvoudige gelijkvloerse kruising overwogen mocht een verbinding in de toekomst toch gewenst zijn. Dit is in plaats van de kostbare loopbrug met talud zoals was meegenomen in de ruimtelijke en programmatische verkenning. Een verbinding op maaiveld kent ook veiligheidsrisico’s aangezien wielrenners de openbare Wagenweg (en het fietspad) moeten kruisen. Dit kan leiden tot onveilige situaties. Daarom is een mogelijk toekomstige keuze voor een gelijkvloerse kruising met voorzichtigheid omgeven, en wordt er geadviseerd om in de toekomst te evalueren of een meer permanente oplossing, zoals een brug, financieel en praktisch haalbaar is. Groeninrichting De ruimtelijke inpassing heeft rekening gehouden met twee groenstroken om terrein A en omvat verder ruimte voor diverse groenvoorzieningen, zoals bomen, struiken en bloemperken, die niet alleen bijdragen aan de esthetiek, maar ook een natuurlijke afscheiding bieden tussen verschillende sportfaciliteiten. De totale oppervlakte is aangepast naar de beschikbare ruimte van de twee groenstroken rondom terrein A en komt uit op een totaal van 8.740 m2. Dijklichaam Voor de ruimtelijke inpassing van het dijklichaam is een afweging gemaakt tussen een talud en keerwand. De 2 varianten gaan uit van een dijklichaam met een hoogte van 3 meter rondom de BMX-baan met een talud.
De hoogte van 3 meter is de wens vanuit BMX de Kleydrivers om te kunnen kijken op de BMX baan bij toernooien. Het talud sluit beter aan bij het dijkenlandschap en integreert harmonieuzer met de omgeving. Dit dijklichaam is multifunctioneel in te zetten, bijvoorbeeld als uitzichtpunt tijdens BMX-wedstrijden of als locatie voor tenten en stands. Daarnaast is in de ruimtelijke inpassing ruimte gereserveerd om tribunes te integreren in het dijklichaam, zoals gerealiseerd bij de BMX-banen in Tiel, Verona en Ahnatal.
43
Hoewel er minder ruimte is voor groenvoorzieningen, wegen de lagere kosten en de robuustheid van deze oplossing ruimschoots op tegen deze beperking. Bovendien vergroot deze variant de veiligheid, aangezien een dijk van 3 meter met een talud veiliger is bij valpartijen dan een hogere dijk met een keerwand. Kortom, deze optie biedt een optimale combinatie van esthetiek, functionaliteit en kostenbesparing. De dijk loopt af naar 1,5 meter bij het hoofdgebouw en de pumptrack, wat zorgt voor een geleidelijke overgang. De hoogte van 1,5 meter is minimaal nodig voor keren van water vanuit de waterberging en zorgt daarnaast voor een beter uitzicht op omliggende omgeving. Momenteel is deze dijk ook ca. 1,5 meter hoog. Bij het lagere deel van de dijk is de groenstrook smaller, om het ruimtebeslag te minimaliseren. Deze indeling garandeert niet alleen een aantrekkelijke uitstraling, maar ook een functionele indeling voor diverse activiteiten. Bij de ruimtelijke inpassing is voor de onderhoudskosten rekening gehouden met de verwachte zetting van 10 centimeter over een periode van 30 jaar (tabel 8.2). Daarnaast dient in het vervolgtraject de hellingshoek van het talud in het ontwerp te worden geoptimaliseerd om de impact van zetting te minimaliseren, zodat de dijk zijn functie kan behouden zonder te verzakken.
Verlichtingsplan Het verlichtingsontwerp is gericht op veiligheid, functionaliteit en samenhang met natuur en omgeving. De verlichting zal strategisch dienen te worden geplaatst om alle sportfaciliteiten, waaronder de BMX-baan, inline-skatebaan en pumptrack, adequaat te verlichten tijdens avondactiviteiten en evenementen.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Daarnaast zal de verlichting de sociale interactie op het terrein bevorderen door een uitnodigende en veilige sfeer te creëren. De paden en toegangspoorten naar de sportfaciliteiten worden ook verlicht om bezoekers een veilige en aangename looproute te bieden.
In de vervolgfase van het project is het van groot belang om bij het verlichtingsplan rekening te houden met de impact op de natuur. Overmatige of slecht geplaatste verlichting kan verstoring veroorzaken bij flora en fauna, zoals verstoring van het natuurlijke gedrag van nachtdieren. Door te kiezen voor natuurvriendelijke verlichting, zoals slimme verlichting met gerichte bundels, lagere lichtintensiteit, en gebruik van warm wit licht, kan de impact op de omgeving worden geminimaliseerd. Het integreren van ecologische kennis in het verlichtingsplan draagt bij aan een duurzame en verantwoordelijke ontwikkeling van de Outdoor Bike Experience.
44
Trade off matrix terreininrichting De terreininrichting speelt een cruciale rol in de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het sport- en recreatieterrein. Bij de ontwikkeling van de twee varianten is gekeken naar de optimale balans tussen functionaliteit, ruimtelijke efficiëntie, bezoekerservaring, kostenbeheersing en duurzaamheid. Deze aspecten zijn zorgvuldig afgewogen om een terrein te creëren dat niet alleen voldoet aan de praktische eisen, maar ook een aantrekkelijke en toekomstbestendige omgeving biedt voor gebruikers en bezoekers. ▪
▪
▪
▪
▪
▪
Autoparkeerplaatsen: Kies voor een ontwerp dat ruimtebeslag minimaliseert zonder capaciteit te beperken. Overweeg het gebruik van halfverharding of groene parkeeroplossingen om milieueffecten te beperken. Fietsparkeerplaatsen: Handhaaf de geplande capaciteit en strategische ligging dicht bij de ingang van het terrein. Overweeg overkappingen voor extra comfort en stimulans van duurzaam transport. Voorplein: Voorkeur voor een maximale variant (150 m²) om multifunctioneel gebruik te faciliteren, zoals evenementen en sociale ontmoetingen, met behoud van een compact ontwerp. Ontsluiting / Calamiteiten: Zorg voor brede en goed verlichte paden die voldoen aan eisen voor veiligheid en toegankelijkheid. Combineer calamiteitenroutes met groenstroken om ruimte efficiënt te benutten. Groenstroken: Handhaaf het huidige ontwerp met 8.740 m², aangezien dit bijdraagt aan de landschappelijke integratie en biodiversiteit. Geef prioriteit aan inheemse beplanting om onderhoudskosten te verlagen. Dijklichaam: Realiseer een talud van 3 meter hoogte rondom de BMX-baan met geïntegreerde tribunes, aangezien dit esthetisch en functioneel aansluit bij de omgeving. Optimaliseer de hellingshoek om zettingskosten te beperken.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
▪
Verlichting: Gebruik energiezuinige LED-verlichting en overweeg dynamische systemen die dimmen buiten gebruikstijden, om energiekosten en lichtvervuiling te reduceren.
Program ma Auto Parkeer Plaatsen
Functionaliteit Voldoende capaciteit tijdens reguliere dagen en evenemente n.
Ruimtelijke Efficiëntie Ruimtebeslag varieert per variant; minimale variant biedt efficiënter gebruik.
Bezoekerser varing Goede bereikbaarhe id, maar grote parkeerterrei nen kunnen visueel storend zijn.
Kostenbeheersing Hoog; grotere oppervlakken leiden tot hogere aanleg- en onderhoudsk osten.
Fiets Parkeer Plaatsen
Strategisch geplaatst voor sporters en bezoekers; capaciteit is adequaat.
Compact ontwerp; geen ruimtewinst in varianten.
Bevordert actieve mobiliteit en gemak voor fietsers.
Laag; beperkte investering nodig voor voldoende capaciteit.
Voorplein
Centraal ontmoetings punt en functionele entree.
Klein ruimtebeslag; maximale variant biedt extra gebruiksmogelijk heden.
Creëert een gastvrije en toegankelijke sfeer.
Ontsluiti ng / calamitei ten
Essentieel voor toegang hulpdienste n; strategische ligging verhoogt veiligheid. Creëert natuurlijke
Brede paden vragen extra ruimte, vooral in maximale variant.
Verzekert snelle toegang tijdens evenemente n en noodsituatie s.
Matig; grotere variant brengt extra kosten voor aanleg en inrichting met zich mee. Hoog; aanleg en onderhoud van brede ontsluitingen zijn kostbaar.
Beslaat een groot
Verhoogt esthetiek en
Groenstr oken
Laag; relatief lage aanleg-
Duurzaamheid Beperkte duurzaamheid; grote oppervlakken verminderen permeabiliteit en dragen bij aan hitteeilandeffect. Hoog; stimuleert fietsgebruik en reduceert CO2-uitstoot van gemotoriseerd verkeer. Hoog; multifunctione el gebruik met minimale impact op omliggende ruimte.
Neutraal; functiegericht ontwerp zonder grote ecologische impact.
Hoog; verhoogt
45
afscheiding en visuele kwaliteit van het terrein.
ruimtebeslag, maar biedt landschappelijke waarde.
Dijklichaa m
Multifunctio neel: waterkering, uitzichtpunt en integratie van tribunes.
Groot ruimtebeslag, maar natuurlijke vorm sluit aan bij omgeving.
beleving; multifunctio neel voor recreatie en biodiversiteit . Biedt unieke ervaring met uitzicht op sportfaciliteit en.
Verlichtin g
Verhoogt veiligheid en functionalite it, met name tijdens avondactivit eiten.
Klein ruimtebeslag, maar vereist strategische plaatsing.
Zorgt voor een uitnodigende en veilige sfeer.
en onderhoudsk osten.
biodiversiteit en draagt bij aan landschapsinte gratie.
Matig tot hoog; grotere variant brengt hogere aanlegkosten en zettingsonder houd met zich mee. Laag tot matig; afhankelijk van gekozen lichttechnolo gie en onderhoud.
Hoog; natuurlijke taluds integreren harmonieus in landschap en verbeteren veiligheid.
Tabel 7.6: Trade off matrix terreininrichting
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Matig tot hoog; gebruik van energiezuinige verlichting kan impact minimaliseren.
46
7.2
Schetsontwerp ruimtelijke inpassing
Er zijn twee ruimtelijke indelingsvarianten gemaakt, één ontwerp op basis van een minimale oppervlakte en één op basis van het maximaal benodigd oppervlak: ▪ ▪
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Variant 1 (minimale oppervlakte), zie afbeelding 7.3 voor het schetsontwerp en bijlage M Variant 2 (maximale oppervlakte), zie afbeelding 7.4 voor het schetsontwerp en bijlage M
47
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
48
Afbeelding 7.3: Variant 1
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
49
Afbeelding 7.4: Variant 2
8.
Business case
8.1
Investeringen
De begroting omvat verschillende elementen, waaronder de aanleg van de BMX-baan, het wielerparcours, de pumptrack, de inline-skatebaan en het mountainbike-terrein, evenals de benodigde infrastructuur zoals het hoofdgebouw, terrassen en parkeervoorzieningen. Er is rekening gehouden met de bouwmaterialen, terreininrichting, nutsvoorzieningen en eventuele duurzame oplossingen. Deze kostenraming biedt een solide basis om de financiering en haalbaarheid van het project te beoordelen. Parcoursen en overige voorzieningen Kostenpost Voorbereidende werkzaamheden Wegen en parkeren Groenvoorzieningen Verlichting Hekwerk Gebouwde voorzieningen BMX baan Wielerparcours en skeelerbaan Inline-skatebaan Pumptrack MTB Totaal
Variant 1 (€) € 2.836.000 € 846.000 € 35.500 € 61.500 € 77.500 € 871.500 € 1.100.000 € 1.284.000 € 350.000 € 280.000 € 185.500 € 7.927.500
Tabel 8.1: Begroting parcoursen en overige voorzieningen
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Variant 2 (€) € 2.846.000 € 846.000 € 35.500 € 61.500 € 77.500 € 871.500 € 1.300.000 € 1.284.000 € 437.500 € 280.000 € 185.500 € 8.225.00
50
Uitgangspunten: ▪
▪
▪
▪
Wegen en parkeren: voor parkeerplaatsen is uitgegaan van grasbetontegels, die waterdoorlatend zijn en een natuurlijke uitstraling hebben. Dit sluit aan bij het groene karakter van het terrein en vermindert wateroverlast. Hoewel asfalt en overige elementenverharding ook mogelijk is, passen grasbetontegels beter bij de duurzame ambities van het project. Voor de fietsparkeerplaatsen is uitgegaan van groene, gecoate fietsnietjes, passend bij het hekwerk. Deze bieden een stevige en duurzame oplossing voor het stallen van fietsen, terwijl ze esthetisch in lijn zijn met de rest van het terrein. De nietjes worden geplaatst bij de ingang en sportfaciliteiten voor gemakkelijke toegang. Verlichting: 12 lichtmasten van 15 meter voor terrein A met energiezuinige LED verlichting, die niet alleen kostenbesparend is, maar ook een langere levensduur hebben en minder onderhoud vereisen. De verlichting is dimbaar en heeft armaturen die spreidingslicht tegen gaan, wat bijdraagt aan een duurzame benadering. Terrein B behoeft geen verlichting. Hekwerk: gaashekwerk vanwege de kosten-efficiëntie en het open karakter. Alternatieven zoals spijlen- of staalmathekwerk, in standaard groen, behoren ook tot de opties.
Het gaashekwerk combineert een subtiele visuele aanwezigheid met voldoende veiligheid en functionele afbakening, terwijl het de natuurlijke uitstraling van het terrein zo min mogelijk verstoort. Gebouwde voorzieningen: combinatie van traditioneel metselwerk met houten gevelbekleding. Achter de gevels is hoogwaardige isolatie van minerale wol, om optimale thermische prestaties te garanderen en energiekosten te beperken. De aluminium kozijnen bieden een onderhoudsarme en duurzame oplossing, en het dak is afgewerkt met
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
▪
▪
▪
▪
▪
bitumineuze dakbedekking, gecombineerd met dakisolatie, om het gebouw goed te beschermen tegen weersinvloeden. BMX baan: ondergrond uit een combinatie van gecompacteerd granulaat en kleigrond, wat zorgt voor een stabiele en goed drainerende basis. De rijvlakken zijn afgewerkt met een toplaag van een speciale kleimix, die grip biedt en slijtvast is. De constructie van de startheuvel is uitgevoerd in stevig gecompacteerd grondlichaam met een antislipafwerking voor veiligheid. Voor de drainage van de baan zijn infiltratiegreppels en buizen nodig om overtollig water effectief af te voeren. Eventuele obstakels en sprongen zijn gebouwd met verstevigd hout en afgewerkt met een beschermende coating of beton om slijtage te minimaliseren. Wielerparcours en skeelerbaan: voor het wielerparcours en skeelerbaan is geen rekening gehouden met de specifieke eisen met betrekking tot het type asfalt en de vlakheid, zoals voorgeschreven door de KNWU. Dit zou tot een minimale stijging van kosten kunnen leiden. Inline-skatebaan: solide constructieopbouw, bestaande uit een puinfundering die wordt afgewerkt met een beton- of cementverharding en een speciale coating. Voor de coating is gekozen voor Vesmaco of ATP Roller, beide bekend om hun duurzaamheid en grip.
Daarnaast is er een extra verharding aangelegd in het middenterrein van de piste, wat ruimte biedt voor kleinschalige oefeningen en warming-upactiviteiten. Deze ruimtelijke inpassing zorgt voor een veilige en functionele omgeving voor zowel recreatieve als competitieve skaters. Pumptrack: ondergrond uit gecompacteerd granulaat, dat zorgt voor stabiliteit en een goede waterafvoer. De rijvlakken zijn afgewerkt met een toplaag van asfalt. MTB: rijvlakken afgewerkt met een toplaag van gecompacteerd steenslag, grind of klei, die zorgt voor grip, duurzaamheid en goede
51
waterafvoer. Op locaties met intensieve belasting, zoals bochten, hellingen of technische secties, wordt extra versteviging toegepast, bijvoorbeeld in de vorm van houten vlonders, natuurstenen keien of stabilisatienetten.
Voorbereidende werkzaamheden Er ligt een wens vanuit Stichting BE West om het dijklichaam rondom de BMX baan van 1,5 meter naar 3 meter te verhogen zodat deze van tribunes kunnen worden voorzien. Deze verhoging is opgenomen in de post “grond aanvullen in ophoging dijklichaam (zand)” en betreft € 432.000,- euro van het totaal. Onderdeel
Totaal 2 (€)
Cunet ontgraven tbv toegangsweg (880 mm)
€
3.577,50
Cunet ontgraven tbv dijklichaam (1500 mm)
€
24.813,00
Cunet ontgraven tbv binnenwegen (860 mm) (noord)
€
11.508,00
Cunet ontgraven tbv wielerbaan / skeelerparcours (850 mm) Cunet ontgraven tbv parkeerterrein / fietsparkeerplaats (630mm) Grond afvoeren (grond/klei)
€
16.881,00
€
1.635,00
€
600.000,00
Grond vervoeren op locatie (klei tbv leeflaag talud dijk) Grond aanvullen in ophoging dijklichaam (zand)
€
19.200,00
€
1.590.910,50
Leeflaag aanbrengen op dijklichaam (klei hergebruik)
€
84.000,00
Zand aanvullen in ophoging (zuid)
€
407.600,00
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Rioleringswerkzaamheden Totaal
€ €
85.797,00 2.845.922,00
Wegen en parkeren Ondanks dat de kosten voor toegangsweg wel zijn meegenomen in de begroting (op verzoek van recreatieschap Geestmerambacht) worden deze gedragen door de gemeente of provincie, wat de financiële druk op het project kan verlichten. De post wegen en parkeren bestaat voor het overgrote deel 59% uit de wegen op het terrein zelf rondom de BMXbaan, pumptrack, kantine etcetera. Voor 22% uit parkeer- en fietsvoorzieningen en 19% uit de toegangsweg.
Toegangsweg 19%
Wegen rondom BMXbaan, pumptrack, kantine et. 59%
Parkeer- en fietsvoorzieningen 22%
52
Totale begroting
Overwegingen en adviespunten
De totale investering voor de Outdoor Bike Experience (OBE) ligt tussen de €8,45 mio en €8,95 mio. Deze investering is verdeeld over verschillende categorieën, waarbij de parcoursen en materialen voortkomen uit de verschillende varianten die zijn voorgesteld voor de realisatie van de OBE. De andere kostenposten vallen binnen een marge die is vastgesteld met een onder- en bovengrens. Deze marge weerspiegelt de flexibiliteit in kosten, afhankelijk van keuzes die worden gemaakt tijdens de verdere uitwerking en uitvoering van het project. De uiteindelijke investering kan dus variëren, afhankelijk van specifieke keuzes in materialen, uitvoeringsmethode en eventuele bijkomende eisen die tijdens de realisatie aan het licht komen.
▪
Kostenpost Ontwerpkosten Vergunningen en onderzoeken Materialen en voorzieningen Onvoorzien en risico Totaal
Totaal 1 (€) € 175.000 € 170.000 € 7.927.500 € 178.000 € 8.450.500
Totaal 2 (€) € 300.000 € 245.000 € 8.225.000 € 178.000 € 8.948.000
▪
▪
▪
Tabel 8.2: Totale begroting
▪
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Kostenbeheersing: Variant 1 heeft lagere kosten, maar biedt kleinere oppervlakten voor de BMX-baan en inline skatebaan. Variant 2 heeft grotere oppervlakten, wat de hogere kosten verklaart. Ondanks de variaties in oppervlakte, blijft de lengte van de BMX-baan in beide varianten gelijk, waardoor de functionele capaciteit van de baan consistent blijft. Duurzaamheid en efficiëntie: Beide varianten kiezen voor duurzame materialen zoals grasbetontegels voor parkeerplaatsen en energiezuinige verlichting. Het belangrijkste verschil is het oppervlak van de faciliteiten, wat de kosten per variant verhoogt. Functionaliteit versus kosten: De grotere oppervlakten in variant 2 bieden meer ruimte voor gebruikers, wat kan bijdragen aan een verhoogde functionaliteit, maar dit komt met hogere kosten. Variant 1 biedt de basisfunctionaliteit tegen lagere kosten, wat het aantrekkelijker maakt als kostenbeheersing prioriteit heeft. Flexibiliteit: Variant 1 is goedkoper en biedt de basisfunctionaliteit met één starttoren. Variant 2 biedt echter meer ruimte en capaciteit, wat meer flexibiliteit voor toekomstige uitbreidingen en grotere evenementen mogelijk maakt. Dit geldt ook voor de mogelijkheid om twee starttorens te plaatsen bij de BMX baan in variant 2, wat extra functionaliteit biedt voor bijvoorbeeld grotere competities of evenementen. Beide voldoen aan gestelde lengte voor wedstrijden.
Ruimte in de begroting: - Wegen: Ondanks dat de kosten voor wegen wel zijn meegenomen in de begroting (op verzoek van recreatieschap Geestmerambacht) worden deze gedragen door de gemeente of provincie, wat de financiële druk op het project kan verlichten.
53
-
-
Voorbereidende werkzaamheden: De voorbereidingskosten zijn relatief hoog ingeschat om mogelijke risico's van zettingsgevoeligheid in acht te nemen, hoewel bodemonderzoeken aantonen dat dit risico gering is. Het is raadzaam om deze kosten verder te verfijnen in de volgende projectfasen. Verbinding van MTB en pumptrack: De MTB en de pumptrack zouden mogelijk verbonden kunnen worden om kosten te besparen en de efficiëntie van het terrein te verbeteren, afhankelijk van de gewenste capaciteit en het gebruikspatroon. Wanneer de pumptrack en het MTB parcours beiden aan de noordkant van terrein A zou worden gerealiseerd is het mogelijk de twee terreinen met elkaar ‘te verbinden’ , niet dat de parcoursen met elkaar zijn verbonden maar wellicht door een deel grond verhoging, links geasfalteerd voor pumptrack (kombocht) en rechts deels kombocht in gravel voor het MTB parcours. Tevens kunnen beide sporten ook gebruik maken van de binnenzijde van het noordelijke dijklichaam.
8.2
Operationele kosten
Een analyse van de operationele kosten is uitgevoerd (zie bijlage H voor de onderbouwing en berekeningen), waarbij rekening is gehouden met personeel, onderhoud van de BMX-baan, pumptrack, inline-skatebaan en andere faciliteiten, evenals nutsvoorzieningen en verzekeringen. Deze gegevens helpen bij het opstellen van een realistisch business model. Tabel 8.2 gaat uit van de operationele kosten bij de maximale capaciteit. In 8.2.4 is omschreven hoe deze ontwikkeling naar dit potentieel er over een termijn van 5 jaar uitziet. Onderdeel: Personeelskosten en evenementorganisatie Huisvesting Onderhoudskosten Horeca- en cateringkosten Nutsvoorzieningen Verzekeringen Kantoorkosten
Vergunningen
Beschrijving: Salarissen voor personeel (bediening horecavoorziening, schoonmaak en toezicht en extra inzet tijdens evenementen) Pachtgelden Regelmatig onderhoud en reparaties van de sportfaciliteiten Voorraadkosten voedsel en dranken
Kosten: € 191.200
Kosten voor water, elektriciteit, gas en andere nutsdiensten. Premies voor aansprakelijkheids- en bedrijfsmatige verzekeringen Kantoormateriaal, communicatiemiddelen en overige administratieve kosten Kosten voor benodigde vergunningen en licenties voor het exploiteren van de faciliteiten.
Totaal Tabel 8.3: Operationele kosten
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
€ €
45.000 28.000
€
45.300
€
25.000
€
5.600
€
4.600
€
2.700
€
347.400
54
Overwegingen en adviespunten ▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
Optimalisatie personeelsinzet: Stem de personeelsbezetting af op piek- en dalmomenten in bezoekersaantallen en overweeg flexibele of parttime medewerkers om kosten te besparen zonder afbreuk te doen aan de servicekwaliteit. Daarnaast kan de inzet van vrijwilligers vanuit lokale sportverenigingen een belangrijke rol spelen, bijvoorbeeld bij toezicht, evenementen en ondersteunende taken, wat personeelskosten verlaagt en de betrokkenheid vergroot. Preventief onderhoud: Stel een onderhoudsplan op, voer periodieke inspecties uit en overweeg onderhoudscontracten met betrouwbare leveranciers om onverwachte reparatiekosten te voorkomen. Duurzaam beheer nutsvoorzieningen: Verminder kosten op lange termijn door het toepassen van duurzame oplossingen zoals zonnepanelen en waterbesparende voorzieningen. Horeca-inkomsten benutten: Stem het horeca-aanbod af op bezoekersaantallen en evenementen om efficiënt voorraadbeheer te garanderen en extra inkomsten te genereren. Herziening verzekeringspakketten: Controleer regelmatig of verzekeringen nog passend zijn en zoek naar efficiëntere en goedkopere opties om kosten te beperken. Administratieve efficiëntie: Automatiseer administratieve processen en maak gebruik van digitale oplossingen om kantoorkosten te minimaliseren.
Vergunningen tijdig aanvragen: Voorkom extra kosten en vertragingen door vergunningen tijdig en binnen een jaarlijks vastgesteld budget te regelen.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
8.3
Inkomsten
8.3.1
Gebruik en capaciteit
Het verwachte bezoekersaantal en de gebruiksfrequenties van de diverse onderdelen van het OBE, zoals evenementen, trainingen en recreatief gebruik, zijn vastgesteld. Dit inzicht is cruciaal voor het optimaliseren van de exploitatie.
Het analyseren van bezoekersaantallen en het verkennen van groeiscenario’s is onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek, zie ook bijlage K. De twee scenario's (laag en hoog) zijn opgesteld om rekening te houden met variaties in bezoekersaantallen en gebruik van de faciliteiten. Het lage scenario biedt een conservatieve schatting voor stabiele groei, terwijl het hoge scenario voorziet in een sterke groei door grotere evenementen en intensiever gebruik door recreanten en sporters. Door deze variaties in te calculeren, kunnen we beter anticiperen op verschillende omstandigheden en financiële risico's minimaliseren.
Gebruiksduur De berekening is uitgegaan van een gemiddelde gebruiksduur van 40 weken gedurende het winter- en zomerseizoen. Een gebruiksduur van 40 weken is een goede maatstaf voor de bezoekersaantallenanalyse omdat het rekening houdt met seizoensgebonden variaties in gebruik. In veel buitensporten, zoals fietsen, BMX en skaten, zijn de lente, zomer en herfst de meest actieve periodes, terwijl de wintermaanden minder geschikt zijn
55
door weersomstandigheden. Door uit te gaan van 40 weken kan er een realistische inschatting worden gemaakt van het aantal gebruikers gedurende het jaar, zonder de piek- en dalperiodes te overschatten of onderschatten. Dit biedt een betrouwbaar uitgangspunt voor exploitatieen capaciteitsplanning.
Bij het hoog scenario is ook het aantal bezoekers en deelnemers bij speciale en extra evenementen (buiten reguliere wedstrijden en toernooien) ingeschat. De berekening is uitgegaan van een gemiddelde gebruiksduur van 40 weken gedurende het winter- en zomerseizoen. Het totaal van het hoog scenario komt uit op 74.271 deelnemers en bezoekers. Van deze bezoekers zullen 47.007 actief deelnemen aan de diverse activiteiten.
Laag scenario Het totaal van het laag scenario komt uit op 40.755 deelnemers en bezoekers. Van deze bezoekers zullen 25.780 actief deelnemen aan de diverse activiteiten. Het merendeel van deze bezoekers en deelnemers betreft terugkerende bezoekers, en niet unieke aantallen. Bijna dagelijks zal het park worden gebruikt voor trainingen, wedstrijden, clinics en andere activiteiten. Deze schattingen zijn gebaseerd op een relatief laag basisscenario, waarbij grote kampioenschappen en extra evenementen die om de twee of meerdere jaren worden gehouden, niet zijn meegenomen.
Club
Deelnemers
Bezoekers
Totaal
BMX Wielrennen MTB Inlineskating Pumptrack Totaal per seizoen
6.750 7.090 4.390 5.650 1.900 25.780
2.650 7.910 1.100 2.825 480 14.965
9.400 15.000 5.500 8.475 2.380 40.755
Tabel 8.4: Laag scenario (Totaal)
Hoog scenario
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Club
Deelnemers
Bezoekers
Totaal
BMX Wielrennen MTB Inlineskating Pumptrack Totaal per seizoen
12.298 12.917 7.998 10.294 3.500 47.007
4.828 14.411 2.004 5.147 875 27.265
17.126 27.328 10.002 15.440 4.375 74.271
Tabel 8.5: Hoog scenario (Totaal)
De pumptrack is een openbare voorziening die ook individuele gebruikers en (sport)scholen gebruikt zullen worden. Hiervoor zijn geen aparte cijfers beschikbaar qua verwacht aantal gebruikers.
Capaciteit - bezoekers In het haalbaarheidsonderzoek voor het OBE is de capaciteit van de horeca- en bezoekersvoorzieningen een belangrijk uitgangspunt. De geschatte capaciteit geeft inzicht in het aantal gebruikers dat jaarlijks gebruik kan maken. De capaciteit van de horecavoorziening van 600 m² kan variëren afhankelijk van de indeling, het type meubilair, en het gebruik van de
56
ruimte. Horecavoorziening heeft een capaciteit van 225 personen voor dagelijks gebruik en 450 personen tijdens evenementen. De uiteindelijke capaciteit hangt af van de precieze inrichting, zoals loopruimtes, de locatie van de bar en andere faciliteiten. Daarnaast zouden bestuurskamers ook multifunctioneel in te richten zijn om de capaciteit te vergroten. De capaciteit van een tribune van 500 m² is berekend op basis van de ruimte per zitplaats. Gemiddeld is 0,5 m² per persoon gerekend voor een standaard zitplaats op een tribune. Op basis daarvan zou een tribune van 500 m² ruimte bieden aan 1.000 zitplaatsen. Dit is een algemene inschatting. De daadwerkelijke capaciteit kan variëren afhankelijk van de breedte van de zitplaatsen, de ruimte tussen rijen en eventuele looppaden. Onderdeel
Gebruiksoppervlakte
Horecavoorziening dagelijks gebruik (zittend) Horecavoorziening evenementen (staand) Tribune BMX en Inline skatebaan
450 m2
Gemiddelde oppervlakte per persoon 2 m2
Capaciteit aantal personen 225 personen
500 m2
1 m2
450 personen
500 m2
0,5 m2
1.000 personen
Tabel 8.6: Capaciteit bezoekers
Capaciteit - sporters In het haalbaarheidsonderzoek voor het OBE is de capaciteit van de verschillende sportfaciliteiten een belangrijk uitgangspunt, zie ook bijlage I. De geschatte capaciteit geeft inzicht in het aantal gebruikers dat jaarlijks
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
van de BMX-baan, het wielerparcours, de pumptrack, het mountainbiketerrein en de inline-skatebaan gebruik kan maken. Deze capaciteit is berekend op basis van dagelijkse gebruiksuren, intensiteit van gebruik en de beschikbare oppervlakte van elke faciliteit. Door deze factoren mee te nemen, kunnen we een realistisch beeld schetsen van het gebruikspotentieel van de faciliteiten, zowel voor recreatief als professioneel gebruik. Onderdeel
Oppervlakte
BMX BMX Inline skatebaan Inline skatebaan Wielerparcours Pumptrack MTB
9.000 m2 12.000 m2 4.000 m2 5.000 m2 10.000 m2 3.500 m2 4.000 m2
Capaciteit aantal sporters per jaar 67.200 sporters 89.600 sporters 44.800 sporters 56.000 sporters 67.200 sporters 33.600 sporters 11.200 sporters
Tabel 8.7: Capaciteit sporters
Voor de variant met minimale oppervlakte betekent dit dat het OBE een capaciteit van in totaal 224.000 sporters per jaar heeft en voor maximale oppervlakte een capaciteit van 257.600 sporters per jaar.
8.3.2
Inkomsten
Mogelijke inkomstenstromen zijn geïdentificeerd (zie ook bijlage J), waaronder lidmaatschappen, verhuur van faciliteiten voor evenementen en horeca-inkomsten. Tabel 8.8 gaat uit van de potentiële inkomsten op termijn uitgaande van de maximale capaciteit. In 8.2.4 is omschreven hoe deze ontwikkeling naar dit potentieel er over een termijn van 5 jaar uitziet.
57
Inkomstenbron
Beschrijving
Evenementen
Inkomsten uit sportevenementen zoals BMX-wedstrijden, wielerkoersen, en triatlons Verhuur van de BMX-baan, wielerparcours, pumptrack en inline-skatebaan aan clubs, verenigingen, en organisaties Verkoop van eten en drinken tijdens evenementen, trainingen en recreatief gebruik Inkomsten uit de verhuur van fietsen, mountainbikes, BMXfietsen en fietsreparaties Inkomsten uit lidmaatschappen van sportverenigingen of abonnementen voor regelmatige gebruikers. Inkomsten uit georganiseerde trainingen, clinics en workshops voor verschillende doelgroepen. Inkomsten uit parkeren tijdens grote evenementen of wedstrijden.
Verhuuropbrengsten faciliteiten
Horecaopbrengsten
Fietsverhuur en fietsservice Lidmaatschappen en abonnementen
Trainingen en clinics
Parkeerinkomsten bij evenementen Totaal
Inschatting per jaar € 70.000
Overwegingen en adviespunten
€ 80.000
▪
€ 122.500
€ 14.700
€ 69.500
▪
€ 52.000
€ 22.400
▪ € 431.100
Tabel 8.8: Inkomsten
▪
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
Bezoekersgroei en variatie in scenario's: De inkomstenprognoses zijn gebaseerd op twee scenario’s, waarbij het lage scenario een conservatieve groei aanneemt en het hoge scenario het potentieel voor sterkere groei door grotere evenementen en intensiever gebruik weerspiegelt. Het type exploitatiemodel heeft invloed op hoe snel deze scenario’s zich realiseren—bijvoorbeeld, bij een publiek-private samenwerking (PPS) kunnen middelen sneller worden ingezet voor marketing en evenementen, wat de groei van bezoekersaantallen kan versnellen. Seizoensgebonden gebruiksduur: De veronderstelling van 40 weken gebruik per jaar, met piekseizoenen in de lente, zomer en herfst, heeft invloed op de verwachte omzet. Dit veronderstelt dat de operationele kosten en inkomsten gelijk blijven, ongeacht de seizoensgebonden schommelingen. In een eigen exploitatiemodel (bijvoorbeeld gemeentelijk) kan dit voor meer risico zorgen, terwijl in een model met externe exploitant de risico’s mogelijk meer gespreid worden. Horecavoorzieningen en tribunes: De horecavoorzieningen en tribunes bieden belangrijke inkomstenbronnen, vooral tijdens evenementen. Bij een publiek-private samenwerking kan de horecabeleidsstrategie (bijv. prijspunten en menu-aanbod) sneller worden aangepast om optimaal in te spelen op de bezoekersvraag. In een gemeentelijk beheer kan dit langer duren door bureaucratische processen.
Capaciteit sporters: De jaarlijkse capaciteit van 224.000 tot 257.600 sporters per jaar hangt samen met de intensiteit van het gebruik van
58
▪
de sportfaciliteiten. Bij een model waarbij de faciliteiten door een externe partij worden geëxploiteerd, kan het gebruik efficiënter worden gemaximaliseerd door flexibele toegang (zoals abonnementen en reserveringssystemen), terwijl bij gemeentelijk beheer de toegang mogelijk beperkter of minder flexibel is door administratieve processen. Diversificatie van inkomsten: De combinatie van lidmaatschappen, verhuur, horeca, evenementen, fietsverhuur en trainingen biedt potentieel voor stabiele inkomsten. Het type exploitatiemodel bepaalt hier de flexibiliteit in de prijsstelling en de inzet van verschillende diensten. Bij een publiek-private samenwerking kunnen nieuwe commerciële kansen sneller gerealiseerd worden, zoals het aansteken van branding-initiatieven en partnerships met externe bedrijven. In een gemeentelijke exploitatie kan er meer nadruk liggen op toegankelijkheid en lagere tarieven, maar dit kan de diversificatie van de inkomsten beperken.
8.4
Eigendomsmodel
Bij de realisatie van de Outdoor Bike Experience (OBE) in Geestmerambacht is het van groot belang om de eigendomsstructuren duidelijk af te spreken. Dit kan gebeuren door middel van kadasterregistratie of via contractuele afspraken. Hoewel het eigendom van de accommodatie niet altijd bij de exploitant hoeft te liggen, kan het eigendom wel invloed hebben op de verantwoordelijkheden en financiering van het project. Er zijn verschillende eigendom- en beheermodellen mogelijk, afhankelijk van de ambities en wensen van de betrokken partijen, zoals de gemeente, de gebruikers (bijvoorbeeld sportverenigingen) en externe exploitanten. Het eigendom kan volledig bij een publieke organisatie of de gebruiker liggen, maar het is ook mogelijk om een hybride model toe te passen waarbij het eigendom tussen beide partijen wordt verdeeld. Dit maakt het mogelijk om een flexibele en evenwichtige benadering van verantwoordelijkheden en financiën te creëren. Elk model heeft zijn voordelen en nadelen, die hieronder verder worden toegelicht.
Optie 1: Publieke organisatie als eigenaar In dit model blijft het Recreatieschap Geestmerambacht (een samenwerking tussen de gemeenten Alkmaar en Dijk & Waard) volledig eigenaar van de grond en de faciliteiten. De gebruiker (bijvoorbeeld een vereniging of een private partij) krijgt het recht om de accommodatie te exploiteren door middel van een pachtovereenkomst, waarbij jaarlijks pachtgelden worden betaald aan het Recreatieschap.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
59
•
•
Voordelen: Het Recreatieschap behoudt controle over het eigendom van de grond en de faciliteiten. De pachtgelden vormen een stabiele inkomstenbron voor het Recreatieschap, die kan worden geïnvesteerd in andere projecten binnen Geestmerambacht en Park van Luna. De gebruiker heeft geen grote kapitaalinvesteringen nodig en kan zich richten op de exploitatie. Nadelen: De gebruiker heeft minder autonomie en controle over de accommodatie en is verplicht om jaarlijkse pachtgelden te betalen, ongeacht de prestaties van de faciliteit.
Optie 2: Verenigingen als eigenaar In dit model is de gebruiker of vereniging eigenaar van de sportaccommodatie en de bijbehorende opstallen, maar betaalt jaarlijks pachtgelden aan het Recreatieschap Geestmerambacht voor het gebruik van de grond.
de gebruiker eigenaar is van specifieke opstallen of onderdelen van de accommodatie, zoals clubhuizen of andere gebouwen. •
Voordelen: Dit model biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en risico's. Het Recreatieschap behoudt het eigendom van de grond en ontvangt pachtgelden, terwijl de gebruiker het recht heeft om de faciliteit te exploiteren. Dit kan de belasting voor de gebruiker verlichten, terwijl het Recreatieschap profiteert van stabiele inkomsten.
•
Nadelen: De verdeling van verantwoordelijkheden voor onderhoud en investeringen kan leiden tot onduidelijkheden, vooral als de pachtgelden niet voldoende zijn om de kosten te dekken.
Optie 4: Lease- of huurovereenkomst In dit model blijft een publieke organisatie juridisch eigenaar van zowel de grond als de opstallen, maar verhuurt zij de accommodatie aan de gebruiker (bijvoorbeeld een vereniging of private partij). De huurder heeft het recht om de faciliteiten te gebruiken en kan bijvoorbeeld investeringen doen in verduurzaming, zoals het plaatsen van zonnepanelen.
•
Voordelen: De gebruiker heeft volledige controle over de accommodatie en kan zelf bepalen hoe de faciliteit wordt ontwikkeld en beheerd. De pachtgelden bieden een inkomstenbron voor het Recreatieschap, terwijl de gebruiker meer vrijheid heeft in het beheer.
•
Nadelen: De gebruiker is financieel verantwoordelijk voor zowel het onderhoud als de investering in de faciliteit, wat een aanzienlijke last kan zijn, vooral als de accommodatie niet rendabel blijkt.
•
Voordelen: Het Recreatieschap blijft eigenaar van de faciliteiten en ontvangt huurgelden, terwijl de gebruiker kan profiteren van de mogelijkheid om de faciliteiten te exploiteren zonder volledige eigendom te verwerven. Dit maakt het model aantrekkelijker voor gebruikers zonder de middelen om eigendom te verwerven.
Optie 3: Gemengd eigendom (publieke organisatie en gebruiker) In dit model hebben zowel een publieke organisatie als de gebruiker gezamenlijke eigendom van de accommodatie en de faciliteiten. Dit kan betekenen dat een publieke organisatie eigenaar is van de grond, terwijl
•
Nadelen: De gebruiker heeft minder eigenaarschap en is afhankelijk van het Recreatieschap voor lange-termijnbeheer en beslissingen. Ook blijft de gebruiker betalen voor het gebruik, wat financiële druk kan veroorzaken.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
60
Advies Na afweging van de verschillende opties is het advies om het eigendom via een publieke organisatie te organiseren. Dit model biedt verschillende voordelen die bijdragen aan de lange-termijn duurzaamheid en stabiliteit van het project, zowel voor een publieke organisatie als voor de gebruikers.
1. Stabiliteit: Door het eigendom van een publieke organisatie, blijft de controle over het terrein en de faciliteiten gewaarborgd. Het Recreatieschap kan zo een stabiele bron van inkomsten genereren via pachtgelden, die kunnen worden ingezet voor andere projecten in Geestmerambacht en Park van Luna. Dit versterkt de overheidsverantwoordelijkheid en zorgt voor een evenwichtige verdeling van middelen over het gebied. 2. Beperkte financiële last voor de gebruiker: De gebruiker, zoals een vereniging of private partij, hoeft geen aanzienlijke initiële kapitaalinvestering te doen. In plaats daarvan kan men zich richten op de exploitatie van de faciliteit. Dit verlaagt de financiële druk, wat het voor verenigingen of andere exploitanten toegankelijker maakt om deel te nemen aan het project. 3. Aantrekkelijkheid voor exploitanten: Door de lasten te beperken tot het betalen van pachtgelden in plaats van het dragen van volledige eigendomskosten, wordt het voor exploitanten eenvoudiger om in te stappen zonder de verantwoordelijkheid voor grote investeringen. Dit model trekt mogelijk meer private partijen of sportverenigingen aan, die zo kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van het OBE.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
4. Langetermijnvisie en flexibiliteit: De gemeente heeft de mogelijkheid om flexibel te blijven in de lange termijnplanning, waarbij het eigendom bij de publieke organisatie blijft, maar de exploitatie kan worden aangepast afhankelijk van de prestaties en behoeften van het OBE. Dit biedt ruimte voor toekomstige ontwikkelingen en aanpassingen in lijn met de gemeentelijke visie voor het gebied.
61
8.5
Exploitatiemodel
Naast de eigendomsstructuur is de exploitatie van de Outdoor Bike Experience een belangrijk aspect van het project. Na de initiële financiering zal de exploitatie voornamelijk gefinancierd moeten worden via gebruikersbijdragen, zoals toegangsprijzen, lidmaatschapskosten voor verenigingen, en de organisatie van evenementen. De exploitant kan ook bijdragen aan het genereren van inkomsten door het organiseren van commerciële activiteiten.
Optie 1: Publiek-Private Samenwerking (PPS) In dit model werken de gemeente en private partijen samen om de OBE te exploiteren. De gemeente blijft eigenaar van de grond, maar de exploitatie van de faciliteiten kan in handen komen van een private partij of een consortium van privébedrijven.
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
•
Voordelen: De financiële risico’s worden verdeeld tussen de publieke en private partners. Private partijen brengen vaak specifieke kennis en ervaring in de exploitatie van sportfaciliteiten en evenementen. Private partners kunnen investeren in de faciliteit zonder dat de gemeente dit volledig zelf hoeft te doen.
•
Nadelen:: Het kan moeilijk zijn om duidelijke afspraken te maken over verantwoordelijkheden, winstverdeling en het langetermijnbeheer van de faciliteit. Verschillende belangen tussen publieke en private partijen kunnen leiden tot conflicten over besluitvorming en winstverdeling.
62
Optie 2: Concessiemodel Bij dit model wordt het recht om de OBE te exploiteren uitgegeven aan een private partij voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10-20 jaar). De exploitant krijgt de verantwoordelijkheid voor het dagelijks beheer en onderhoud van de faciliteiten, in ruil voor de mogelijkheid om inkomsten te genereren (bijv. via toegangsbetalingen, horeca-inkomsten, enz.). •
Voordelen: De exploitant heeft lange-termijn zekerheid om te investeren in de faciliteit, wat kan helpen bij het verbeteren van de kwaliteit en het aantrekken van bezoekers. De private exploitant kan efficiënter werken door gebruik te maken van bestaande netwerken en ervaring in het beheren van soortgelijke faciliteiten.
•
Nadelen: De gemeente heeft minder invloed op de dagelijkse gang van zaken en kan slechts in beperkte mate sturen op de exploitatie. Als de faciliteit niet rendabel blijkt te zijn, kan de exploitant in financiële problemen komen, wat weer risico's kan opleveren voor de gemeente.
Optie 3: Volledig private exploitatie In dit model neemt een volledig private partij (bijvoorbeeld een commerciële exploitant of investeerder) zowel het eigendom als de exploitatie van de OBE op zich. De gemeente blijft in dit geval volledig buiten de dagelijkse exploitatie. •
•
Voordelen: De private exploitant heeft de vrijheid om de faciliteiten zo efficiënt mogelijk te beheren en te commercialiseren, zonder tussenkomst van publieke instanties. De gemeente hoeft geen verantwoordelijkheid te dragen voor het beheer en kan zich richten op andere zaken. Nadelen: Er is weinig tot geen invloed van de gemeente op het beheer van de faciliteiten, wat kan leiden tot conflicten als commerciële
Haalbaarheidsonderzoek Outdoor Bike Experience
belangen niet volledig aansluiten bij de publieke doelstellingen. Het succes van het model hangt sterk af van de motivatie en de investering van de private partij.
Optie 4: Gemeentelijke exploitatie met gesubsidieerde inkomsten In dit model blijft de gemeente zowel eigenaar als exploitant van de faciliteiten. De gemeente is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer en onderhoud, maar kan subsidies of andere financiële steun ontvangen om de exploitatie rendabeler te maken, bijvoorbeeld door gebruik te maken van subsidies voor duurzame ontwikkelingen of maatschappelijke meerwaarde. •
Voordelen: De gemeente heeft volledige controle over de exploitatie, wat zorgt voor consistentie in het beleid en de uitvoering van de doelstellingen. Dit model maakt het mogelijk om maatschappelijke doelstellingen, zoals toegankelijkheid en duurzaamheid, te realiseren, zelfs als dit minder winstgevend is.