231207 Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplan Olympiaweg Bijlage 5 - Bijlagen Toelichting Olympiaweg tussen 1 en 17

In Alkmaar wordt sinds 2017 toeristenbelasting geheven, op basis van het aantal overnachtingen. Het totaal aantal overnachtingen per jaar is wel bekend, maar er worden door de heffende instantie geen gegevens per type accommodatie bekend gemaakt. Helaas is daardoor geen inzicht in specifiek het aantal hotelovernachtingen in Alkmaar beschikbaar voor het onderzoek.

5.2 Hotelresultaten in Nederland Grofweg 80% van het nationale hotelaanbod bestaat uit hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De meeste éénsterhotels, tweesterrenhotels en ongeclassificeerde hotels zijn kleinschalige familiehotels die er vaak geen professionele administratie op na houden en die vaak niet deelnemen aan benchmarksystemen. Daarom is over de resultaten van de resterende circa 20% heel weinig informatie beschikbaar en heeft de informatie in deze paragraaf alleen betrekking op de resultaten van hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau.

De volgende tabel geeft de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en opbrengsten per beschikbare kamer in de Nederlandse hotelmarkt in de periode 2012-2022 weer.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 33

Tabel 13. Kernresultaten Nederlandse hotelmarkt naar sterrenclassificatie, 2012-2022 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Occ in % 67,9 71,1 72,6 74,4 75,7 81,0 81,6 81,8 30,4 38,6 65,5 3* ARR in € 75 79 82 87 91 99 103 103 67 55 97 RevPAR in € 51 56 60 65 69 80 84 84 22 21 64 Occ in % 66,1 65,9 68,1 70,4 73,7 76,4 76,7 77,4 37,2 39,1 66,9 4* ARR in € 95 91 92 98 104 107 115 116 91 90 130 RevPAR in € 63 60 62 69 77 82 88 90 33 35 87 Occ in % 68,8 68,6 69,8 69,8 70,5 73,2 76,0 76,6 27,2 33,0 56,4 5* ARR in € 181 181 203 208 212 220 226 217 166 167 268 RevPAR in € 125 124 142 145 150 161 172 166 45 55 151 3* Occ in % 66,7 67,5 69,5 71,4 73,9 77,2 77,7 78,2 34,4 38,6 65,8 - ARR in € 97 95 96 102 107 112 120 120 87 88 134 5* RevPAR in € 65 64 66 73 79 87 93 94 30 34 88 Bron: HOSTA - Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

De landelijke bezettingsgraden laten tussen 2012 en 2019 een aanhoudende groei zien, van circa 67% naar ruim 8%. De gemiddelde kamerprijs steeg in deze periode met 24%, van € tot € 120. De RevPAR steeg als gevolg hiervan met 45%.

In 2020 zijn, als gevolg van de coronacrisis, de bezettingsgraden meer dan gehalveerd. Ook de gemiddelde kamerprijs daalde, met circa 28%. In 2021 is een licht herstel zichtbaar van zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs, maar beide blijven ver onder het niveau van 2019. De resultaten voor 2022 geven een sterker herstel aan, waardoor de RevPAR bijna terug op niveau is.

Voor 2023 worden prognoses gemaakt op het niveau van 2019 of hoger. Year-to-date cijfers over de eerste zes maanden van 2023 laten zien dat de bezettingsgraad in Nederland circa 6% onder het niveau van 2019 ligt, terwijl de gemiddelde kamerprijzen 22% hoger liggen. Als gevolg hiervan is RevPAR met 15% gestegen ten opzichte van de eerste zes maanden van 2019.

5.3 Ontwikkeling kernresultaten hotelmarkt Noord-Holland Noord In onderstaande tabel zijn de gemiddelde kernresultaten van de hotelmarkt in de regio Noord-Holland Noord weergegeven. Dit is het gebied ten noorden van Amsterdam, inclusief Alkmaar. Hieruit blijkt dat de resultaten in de jaren voor de coronacrisis sterk zijn gestegen. Tussen 2012 en 2019 steeg de bezetting van 32% tot %. De gemiddelde kamerprijs fluctueerde sterk, maar steeg per saldo van € 8 in 2012 tot € 2 in 201 . De gemiddelde omzet per hotelkamer groeide hierdoor met 41% van € 51 tot € 2.

Tabel 14. Ontwikkeling kernresultaten hotelmarkt Noord-Holland Noord 2012-2022 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Occ. in % 65,2 69,2 71,6 70,9 74,0 74,0 78,0 78,6 46,1 50,8 70,4 ARR in € 78 76 76 79 85 91 93 92 89 93 116 RevPAR in € 51 53 54 56 62 68 72 72 41 47 82 Bron: HOSTA - Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

In 2020 is de bezettingsgraad gedaald tot circa 46%, en is de kamerprijs 3% gedaald. In 2021 herstelt zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs licht. In 2022 is een sterk herstel zichtbaar, met

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 34

een grote stijging van de gemiddelde kamerprijs. Verwacht wordt dat de bezettingsgraad in 2023 kan uitkomen op circa 78%, bij een gemiddelde kamerprijs van circa € 125.

5.4 Ontwikkeling kernresultaten Stad Alkmaar LAgroup heeft voor het Hotelmarktonderzoek Alkmaar een enquête gehouden onder de hoteliers en op basis daarvan een bezettingsgraad vastgesteld over de periode 2016 – 2019. Voor de jaren 2020 – 2022 zijn de resultaten geëxtrapoleerd op basis van de ontwikkeling van het aantal hotelovernachtingen in het COROP-gebied Alkmaar en omgeving (paragraaf 5.1.3) en de ontwikkeling van de kernresultaten in Noord-Holland Noord (paragraaf 5.3), alsmede de ontwikkeling van het aantal hotelkamers in zowel Alkmaar als het COROP-gebied. De kerngegevens voor de Stad Alkmaar zijn samengevat in de tabel hieronder.

Tabel 15. Kerngegevens hotelbezetting Stad Alkmaar 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022* Aantal kamers incl. B&B 349 364 379 394 502 501 501 Kamerbezetting 66% 72% 72% 72% 45% 45% 63% Aantal verhuurde kamers 84.600 95.600 99.000 103.300 81.800 82.300 115.100 Bron: Hotelmarktonderzoek Alkmaar LAgroup 2020 / Horwath HTL *) Schatting Horwath HTL

Uit het onderzoek van 2020 blijkt dat de bezettingsgraad in de gemeente Alkmaar in 2017 sterk gestegen is, en in 2018-2019 stabiel is gebleven op circa 72%. Het totaal aantal kamernachten is in 2016-2019 gestegen met 22%, gemiddeld 6,9% per jaar. Deze groei werd voornamelijk gerealiseerd in 2017; in 2018 en 2019 was de jaarlijkse groei van het aantal kamernachten circa 4%.

Op basis van de verdere marktanalyse wordt geschat dat de bezettingsgraad in 2020 en 2021 is gedaald tot circa 45%, en in 2022 is hersteld tot circa 63%. Verwacht wordt dat de bezettingsgraad in 2023 weer kan uitkomen op circa 72%. Door het hogere aantal kamers in de Stad Alkmaar ligt het aantal verhuurde kamers in 2022 al ruim 11% boven het niveau van 2019.

De resultaten hebben alleen betrekking op de hotels en B&B’s in de Stad Alkmaar. Hotels in B&B’s in het buitengebied van de gemeente Alkmaar, zoals in De Rijp, Graft en Grootschermer zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Uit het onderzoek van 2020 blijkt dat de bezettingsgraad in de Stad Alkmaar in 201 2% was bij een gemiddelde kamerprijs van € 2, terwijl de bezettingsgraad in het buitengebied circa 45% was bij een gemiddelde kamerprijs van circa € 53. Het grote verschil in bezettingsgraad en kamerprijs geeft aan dat sprake is van een duidelijk andere markt, separaat van de hotelmarkt in de Stad Alkmaar.

5.5 Marktsegmentatie Hotelvraag kan onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment dat ook wel het MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment wordt genoemd, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment ‘overig’. Bij het laatste ‘overig’ kan worden gedacht aan luchtvaartgerelateerde vraag en vraag vanuit het gezondheidstoerisme.

Nederlandse hotels zijn seizoensgebonden. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september-oktober en april-juni19, terwijl toeristisch verblijf zich concentreert in de lente- en

19 Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 35

zomermaanden, met een duidelijke piek in augustus. Een soortgelijke spreiding kan ook vastgesteld worden op weekbasis. In verband met deze seizoens- en weekinvloeden in de Nederlandse hotelmarkt is het voor het behalen van een gezonde bezetting van belang om een gebalanceerde verdeling te hebben van zakelijke en toeristische overnachtingen, bij voorkeur circa 60% zakelijke overnachtingen en circa 40% toeristische overnachtingen, ervan uitgaande dat overnachtingen vanuit het segment ‘overig’ evenredig zijn verdeeld over de zakelijke en toeristische segmenten.

Uit onderstaande tabel blijkt in 2019, voor de coronacrisis, een verdeling in de Nederlandse markt van 40% zakelijk, 57% toeristisch en ca. 3% overig. Als de segmentatie in Amsterdam & Schiphol wordt vergeleken met de nationale hotelmarkt, dan blijkt dat de zakelijke segmenten een kleiner aandeel hebben. De toeristische segmenten zijn juist sterker vertegenwoordigd en hebben een groter aandeel in de Amsterdamse markt dan in de nationale markt.

Als gevolg van de coronacrisis is de marktsegmentatie sterk verschoven. In 2021 is het aandeel toeristisch individueel toegenomen tot landelijk 60% van de totale vraag. In de regio Noord-Holland Noord is dit circa 71%. De zakelijke segmenten zijn daarentegen sterk afgenomen. Landelijk is in 2022 een lichte terugkeer zichtbaar van het zakelijke segment, maar in Amsterdam is dit opnieuw verder afgenomen.

Tabel 16. Marktsegmentatie in de hotelmarkt van 2019-2022, in % Nederland Amsterdam & Schiphol Noord-Holland Noord 2019 2021 2022 2019 2021 2022 2019 2021 2022 Zakelijk individueel 27 19 24 20 17 14 30 12 24 Zakelijk groep 13 13 13 13 15 12 6 1 8 Zakelijk totaal 40 32 37 33 32 26 36 13 32 Toeristisch individueel 51 61 55 59 60 66 53 71 58 Toergroepen 6 4 5 5 5 6 11 - 2 Toeristisch totaal 57 65 60 64 65 72 64 71 60 Overig 3 3 3 3 3 2 - 15 13 Totaal* 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Bron: HOSTA – Horwath HTL * Wegens afronding kan de som van de individuele marktaandelen afwijken van 100%.

Uit het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van 2020 blijkt dat de segmentering van de hotelovernachtingen in de stad Alkmaar in 2019 circa 52% toeristisch waren, 37% zakelijk en 11% MICE.20 De lokale markt is daarmee evenwichtiger verdeeld dan de provinciale en landelijke markten. Naar verwachting heeft ook hier tijdens de coronacrisis een verschuiving van de zakelijke segmenten naar het toeristisch segment plaatsgevonden, die in 2022 weer deels hersteld zal zijn.

5.6 Impact COVID-19 op hotels De wereldwijde uitbraak van het “coronavirus”, bekend als C VID-19, is op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) officieel tot pandemie verklaard. De uitbraak heeft een significante impact op het wereldwijde toerisme, zo ook op de resultaten van hotels in Nederland. Tijdens de eerste lockdown, van maart tot mei 2020, heeft ruim 53% van de Nederlandse hotels de hoteldeuren gesloten. Gemiddeld waren de hotels gedurende 72 dagen dicht. Hotels die in de periode van maart tot mei niet de deuren sloten, stonden alsnog zo goed als leeg. Ook wanneer het hotel open kon, bleef het restaurant vaak dicht: ruim 69% van alle hoteliers moest de F&B gelegenheden geheel

20 Bron: LAgroup, Hotelmarktonderzoek Alkmaar, november 2020

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 36

sluiten. Gemiddeld bleef het hotelrestaurant ruim 80 dagen dicht. Tijdens de latere lockdowns bleven de meeste hotels open.

Op 26 januari 2022 eindigde de derde en vooralsnog laatste lockdown. De horeca mag weer open, in eerste instantie tot 22.00 uur. Op 23 maart 2022 zijn alle beperkende maatregelen opgeheven. De Nederlandse overheid heeft besloten om ook het Europees inreisverbod voor Nederland per 17 september 2022 te laten vervallen. Dit betekent dat alle reizigers van buiten de Europese Unie of de Schengenzone zonder inreisbeperkingen aangaande COVID-19 Nederland kunnen inreizen. Per 10 maart 2023 zijn de laatste specifieke corona-adviezen – het (zelf-)test en isolatieadvies – komen te vervallen.21

Toekomstverwachting Nederland is wat betreft het coronavirus in de endemische fase beland. Dit betekent dat het virus weliswaar constant rondgaat onder de bevolking, maar dat bijna iedereen door vaccinatie of een doorgemaakte infectie afweer heeft opgebouwd. Hierdoor worden maar weinig mensen ernstig ziek. Covid-19 leidt niet meer tot grote maatschappelijke en economische problemen. 22

Op basis hiervan wordt er voor de landelijke projecties van uitgegaan dat de coronacrisis ten einde is, waardoor het herstel verder kan doorzetten.

5.7 Verwachte ontwikkeling kamernachten relevante markt De verblijfsaccommodatiemarkt is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling. Vooral de verwachtingen voor de zakelijke segmenten zijn nauw verbonden met economische ontwikkelingen. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke overnachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke overnachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. In economisch hoogtij neemt het aantal toeristische overnachtingen doorgaans minder sterk toe als het aantal zakelijke overnachtingen. Hier staat tegenover dat ook wanneer het slecht gaat met de economie mensen willen blijven recreëren. Wel gaan ze hiervoor minder ver weg en blijven ze liever dichter bij huis. Dit wil zeggen dat het aantal buitenlandse toeristen in slechte economische omstandigheden veelal afneemt, terwijl het aantal binnenlandse toeristen vaak juist toeneemt. Echter, naar verwachting compenseert laatstgenoemde toename eerstgenoemde afname niet geheel.

In 2022 was de inflatie (CPI) circa 10%, als gevolg van de hogere energieprijzen en de oorlog in Oekraïne. Ook de bouwkosten zijn sterk gestegen. In de laatste maanden van 2022 zijn de energieprijzen sterk gedaald, maar daar staat tegenover dat de inflatie is verbreed naar andere goederen en diensten. Voor 2023 en 2024 verwacht het CPB een inflatie van respectievelijk 3,9% en 3,8%. Vervolgens neemt de inflatie naar verwachting stapsgewijs af van 2,6% in 2025 tot 2,1% in 2028. De Nederlandse economie groeit in 2023 en 2024 naar verwachting met respectievelijk 0,7% en 1,4. Voor 2025-2028 wordt rekening gehouden met een economische groei van 1,1-1,2% per jaar. De arbeidsmarkt blijft krap, de werkloosheid loopt slechts licht op tot 4,0% in 2024 en 4,8% in 2028.23

Tussen 2016 en 2019 groeide het aantal hotelovernachtingen in de stad Alkmaar met gemiddeld 6,9% per jaar. Na een 13% groei in 2017 was de jaarlijkse groei in 2018 en 2019 circa 4%. Tijdens de

21 Bron: Rijksoverheid, 10-03-2023 22 Bron: Rijksoverheid, 10-03-2023 23 Bron: CPB concept-Macro Economische Verkenningen, augustus 2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 37

coronacrisis is het aantal overnachtingen sterk gedaald, maar in 2022 alweer sterk hersteld. Verwacht wordt dat de gemiddelde bezettingsgraad in 2023-2024 weer op of nabij het niveau van 2019 zal liggen.

In de komende jaren zal de vraag naar verwachting blijven groeien. In aansluiting op het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 wordt hierbij uitgegaan van een behoudend scenario en een optimistisch scenario.

In de volgende tabel is de jaarlijks verwachte groei per marktsegment voor het optimistische scenario weergegeven. Na het herstel in 2023-2024 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 3,2%. Vanwege de cyclische aard van de hotelindustrie is hierbij voor de toekomst tevens rekening gehouden met een jaar van nulgroei in 2029. Inclusief de hersteljaren komt de gemiddelde jaarlijkse groei over de periode 2023-2033 naar verwachting uit op 3,8%. Cumulatief resulteert dit over de periode van 11 jaar in een verwachte groei van 51%.

Tabel 17. Verwachte groei vraag hotelmarkt Stad Alkmaar - optimistisch scenario 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Gem. Zakelijk indiv. 25,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 0,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 3,7% MICE 45,0% 15,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 0,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 5,9% Toeristisch 6,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 0,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% Totaal 13,8% 4,0% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 0,0% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,9% Bron: Horwath HTL Gem. = gemiddelde 2023-2033

In het behoudende scenario wordt rekening gehouden met sterk lagere groeipercentages. Na een iets langzamer herstel in 2023-2024 wordt voor de stabiele periode rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 1,7%. De cumulatieve groei tot en met 2033 is in dit scenario circa 33%.

Tabel 18. Verwachte groei vraag hotelmarkt Stad Alkmaar - behoudend scenario 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Gem. Zakelijk indiv. 25,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 2,5% MICE 45,0% 10,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,3% Toeristisch 6,0% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 0,0% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,6% Totaal 13,8% 2,3% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 0,0% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 2,6% Bron: Horwath HTL Gem. = gemiddelde 2023-2033

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 38

6 Conceptanalyse In dit hoofdstuk wordt een beknopte beoordeling gegeven van het huidige plan. Hierbij worden het concept, de omvang en de kenmerken en faciliteiten van het geplande hotel afgezet tegen de uitkomsten van de marktanalyses. Op basis hiervan wordt de mogelijke positie van het hotel op de markt bepaald.

6.1 Hotelontwikkeling

6.1.1 Hotelconcept Het project bestaat op hoofdlijnen uit de volgende onderdelen: • Concept: Van der Valk Exclusief Hotel • Positionering: viersterren-superior • Kamers: maximaal 150 • Congrescentrum (vergader- en congresruimte): maximaal 1.120 m2 bvo • Bar/Restaurant/Brasserie: maximaal 800 m2 bvo • Wellness: maximaal 400 m2 bvo, inclusief zwembad • Parkeerplaatsen: 255, waarvan 43 in parkeergarage

In overeenstemming met de CROW-normen zijn voor het hotel circa 255 parkeerplekken opgenomen in het ontwerp.24

Het hotelconcept van Van der Valk Exclusief wordt gekenmerkt door de ruime hotelkamers, met kamers van gemiddeld circa 32 m². Het geplande Hotel Alkmaar zit hier nog ruim boven, met gemiddeld 40 m² per hotelkamer. De hotelkamers zijn daarmee aanzienlijk groter dan gemiddeld in de bestaande hotelmarkt. In de voormalige Nederlandse Hotel Classificatie, die tot 2015 in gebruik was, was de minimumvereiste oppervlakte voor een viersterrenkamer 22 m², voor een vijfsterrenkamer 26 m² en voor een suite 50 m². In de huidig gehanteerde Europese Hotel Classificatie gelden geen minimumoppervlakten per sterrencategorie meer, maar worden punten toegekend voor verschillende oppervlakten. Het hoogste aantal punten geldt voor hotelkamers van meer dan 30 m². De oppervlakte van de kamers van het geplande Van der Valk Hotel ligt hier ver boven. De Europese Hotel Classificatie kent geen minimumoppervlakte voor suites.25

Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers, het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de bestaande hotels in Alkmaar, die alle een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. Bovendien wordt het hotel met maximaal 150 kamers aanzienlijk groter dan de bestaande hotels. In combinatie met de geplande faciliteiten kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen.

Voor het doel van dit behoefteonderzoek wordt uitgegaan van start bouw in 2025, met een mogelijke oplevering in 2027. Het eerste volledige jaar van exploitatie is dan naar verwachting 2028.

24 Bron: Parkeerberekening Hotel- en kantoorontwikkeling Olympiaweg, 28-6-2023 25 Bron: Criteria Europese Hotel Classificatie, 25 mei 2016

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 39

6.1.2 Hotelontwerp Het hotelontwerp is ingepast tussen de Olympiaweg en de Martin Luther Kingweg (N9). Naast het hotel en parkeergarage met 43 parkeerplaatsen is een parkeerterrein gepland met 212 parkeerplaatsen op het maaiveld. Aan de overzijde van het parkeerterrein is een kantoor gepland, met een eigen parkeergarage en parkeerterrein.

Figuur 19. Situatie-inrichtingsplan Van der Valk Hotel Alkmaar

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau B.V., 12-06-2023 Bewerking: Horwath HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 40

Figuur 20. Voorlopige impressie conceptontwerp Van der Valk Hotel Alkmaar

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau

6.2 Positionering en branding

6.2.1 Van der Valk Hotels & Restaurants De Van der Valk hotels positioneren zich als viersterrenhotels zowel geschikt voor de zakelijke als de toeristische markt.

Met een oorsprong in 1929 is Van der Valk Hotels & Restaurants (Van der Valk) de oudste Nederlandse hotelketen. Van der Valk neemt de tweede plaats in op de omzetranglijst van grootste horecabedrijven in Nederland. In 2018 was de omzet 703 miljoen euro, minder dan de 896 miljoen euro van nummer 1 (McDonald’s) en beduidend meer dan de 3 miljoen euro van nummer 3 (Landal reenParks). Als alleen wordt gekeken naar hotelketens neemt Van der Valk de eerste plaats in op de ranglijst. Met 318

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 41

miljoen euro is de omzet van de hotelketen met de op één na grootste omzet (Accor) beduidend kleiner dan die van Van der Valk.26

In Nederland is Van der Valk bekend geraakt om de grote mate van standaardisatie, efficiëntie en kostenminimalisatie. Het afgelopen decennium is hard gewerkt aan een upgrade naar een imago dat draait om een uitstekende verhouding van prijs en kwaliteit. Bestaande hotels hebben renovaties ondergaan en zeer hoogwaardige nieuwe hotels zijn aan het portfolio toegevoegd. Het prijsniveau ging omhoog, maar de scherpe prijsstellingen bleven gehandhaafd.

De Nederlandse vestigingen van Van der Valk liggen verspreid door het land, met een concentratie in de Randstad27. Typerend voor Van der Valk Hotels zijn de per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid. De meeste Van der Valk Hotels zijn door Van der Valk gebouwd; enkele uitzonderingen zijn Van der Valk Rotterdam Blijdorp (in 2010 overgenomen van Domina Hotels) en Van der Valk Palace Hotel Noordwijk (in 2021 overgenomen van Radisson Blu).

Er zijn op dit moment diverse nieuwe hotels in aanbouw. Door de jaren heen is gebleken dat Van der Valk Hotels vaak goed in staat zijn om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Dit doen ze door onder meer sterk ondernemerschap, het typerende uitgebreide aanbod aan faciliteiten en de typerende uitstekend per auto bereikbare en zichtbare locaties. Ook doen ze dit door gebruik te maken van het grote Van der Valk klantenbestand met loyale gasten die vaak benieuwd zijn naar de nieuwste vestigingen van de keten, ongeacht de locatie. Ook de sterk verbeterde resultaten van de overgenomen hotels in Rotterdam en Noordwijk bevestigen de meerwaarde van het Van der Valk merk. Palace Hotel Noordwijk rapporteert sinds de overname in 2021-2022 in de maanden buiten de lockdowns (september, maart-april) circa 26% hogere gemiddelde kamerprijzen dan in dezelfde maanden in 2019. Door het negatieve effect van de coronacrisis is de impact van het merk op de bezettingsgraad niet goed te beoordelen. 28

6.2.2 ‘Van der Valk Exclusief’ concept De Van der Valk Exclusief Hotels onderscheiden zich van de overige Van der Valk Hotels in meer luxe en comfort. Het hotelconcept voor Van der Valk Hotel Alkmaar sluit hierop aan met ruime kamers en voorzieningen, waaronder zwembad en wellness.

Figuur 21. Impressie Van der Valk Exclusief hotelkamers en suites

Bron: website Van der Valk Exclusief Hotel Tilburg

26 Bron: Ranglijst Horeca Top 100 2019 – Misset Horeca 27 Bron: Website Van der Valk Hotels & Restaurants 28 Bron: Van der Valk Noordwijk, 15-4-2022

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 42

6.2.3 Van der Valk Voorschoten staak Van der Valk Exclusief Hotel Heerenveen zal deel uitmaken van de Voorschoten staak. Met 32 hotels en 5.244 hotelkamers is dit de grootste staak van de keten. Naast het geplande hotel in Heerenveen zijn verdere nieuwbouw en uitbreidingen gepland, waaronder een hotel in Eindhoven – Best en een uitbreiding van het hotel in Dordrecht.

Tabel 19. Van der Valk Hotels Voorschoten Staak* Naam Gemeente Kamers Hotel A4 Schiphol Haarlemmermeer 625 Van der Valk Hotel Amsterdam Zuidas Amsterdam 234 Hotel Akersloot / A9 Alkmaar Castricum 205 Hotel Hengelo Hengelo 203 Hotel Vianen Vianen 200 Airporthotel Düsseldorf Düsseldorf 194 Hotel Assen Assen 189 Hotel Heerlen Heerlen 192 Hotel Maastricht Maastricht 188 Hotel Utrecht Utrecht 185 Hotel Almere Almere 179 Hotel Zwolle Zwolle 178 Hotel Houten Utrecht Houten 161 Hotel Enschede Enschede 152 Hotel Duiven bij Arnhem A12 Duiven 148 Hotel Tilburg Tilburg 148 Hotel Rotterdam Nieuwerkerk Zuidplas 147 Hotel Dordrecht Dordrecht 146 Hotel Amsterdam Oostzaan Oostzaan 143 Hotel Den Haag Nootdorp Pijnacker-Nootdorp 142 Hotel Den Haag - Voorschoten Voorschoten 142 Van der Valk Hotel Deventer Deventer 140 Hotel Goes Goes 132 Hotel Middelburg Middelburg 120 Hotel Spier Dwingeloo Midden-Drenthe 110 Hotel Apeldoorn Apeldoorn 151 Hotel Emmen Emmen 105 Hotel Harderwijk Harderwijk 91 Hotel Leiden Leiden 80 Hotel Kasteel Bloemendal Vaals 77 Hotel Wieringermeer Hollands Kroon 48 Hotel Kasteel Ter Worm Heerlen 40 Totaal 32 hotels 5.244 Bron: Valkenhorst Voorschoten BV *Per 2023

Uit een analyse van de resultaten blijkt de vaardigheid bij de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak om, onder meer door scherpe gemiddelde kamerprijzen, structureel bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Bijvoorbeeld: in de periode 2014-2019 lag de bezettingsgraad van de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak29

29 De gemiddeldes zijn berekend zonder Düsseldorf en Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de benchmarkcijfers

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 43

op gemiddeld 78%30, terwijl de gemiddelde bezettingsgraad in de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol circa 69% was.31 Dit betekent dat het aantal overnachtingen per hotelkamer gemiddeld 12% hoger was. De gemiddelde kamerprijs van de Van der Valk hotels was circa 6% lager. Door de hoge bezettingsgraad was de omzet per hotelkamer echter gemiddeld 5% hoger.

De 32 huidige hotels van de Voorschoten staak liggen verspreid over Nederland (en Duitsland). De meeste hotels hebben een locatie aan één van de landelijke snelwegen. De hotellocaties zijn weergegeven in de onderstaande figuur. De goede bereikbaarheid aan de snelwegen, in combinatie met ruime, gratis parkeervoorzieningen, wordt gezien als een belangrijke succesfactor voor de Van der Valk hotels.

Figuur 22. Hotellocaties Van der Valk – Voorschoten staak

Hotellocatie

Bron: Google Maps / Horwath HTL

30 Bron: Valkenhorst Participatie II B.V. 31 HOSTA, Horwath HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 44

De Voorschoten-staak van Van der Valk heeft momenteel vijf hotels in de provincie Noord-Holland, in Amsterdam, Hoofddorp, Oostzaan, Akersloot en Wieringerwerf. Het dichtstbij gelegen hotel is Van der Valk Hotel Akersloot, op 14 kilometer afstand.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 45

7 Behoefteanalyse Aan de hand van de hiervoor beschreven analyses en scenario’s is een berekening gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte binnen het onderzoekskader in de periode 2023-2033. Vervolgens is een confrontatie van het huidige aanbod en de huidige vraag met het planaanbod en de toekomstige vraag gemaakt, teneinde te beoordelen in hoeverre de verwachte marktruimte naar verwachting wordt ingevuld met de huidige hotelbouwplannen, en welke ruimte er is voor nieuwe ontwikkelingen.

7.1 Uitgangspunten De marktruimte voor hotels is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Het huidige hotelaanbod in de markt, uitgedrukt in aantal hotelkamers • De huidige vraag naar kamernachten • De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis, in twee scenario’s • De beoogde, “gezonde” bezettingsgraad • Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen

De behoefteanalyse betreft een periode van 10 jaar. Hierin is aangesloten op de Handreiking Ladder duurzame verstedelijking zoals gepubliceerd door Kenniscentrum InfoMil van Rijkswaterstaat en de jurisprudentie over de Ladder duurzame verstedelijking.

“De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. […] Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).”32

“De bestuursrechter beoordeelt, in aanmerking genomen deze onderbouwing, of de mogelijk gemaakte ontwikkeling zodanig is, dat aanleiding bestaat voor het oordeel dat het betrokken bestuursorgaan er in redelijkheid van heeft kunnen uitgaan dat binnen de planperiode van in beginsel tien jaar behoefte zal bestaan aan de ontwikkeling die het plan mogelijk maakt. (uitspraak van 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542 (Leek)).”33

Vastgesteld moet dus worden of er in de hotelmarkt van Alkmaar binnen 10 jaar behoefte ontstaat aan de geplande hotelontwikkeling. De onderzoeksperiode loopt daarmee van 2023 tot en met 2033.

In aansluiting op het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van 2020 wordt de hotelmarkt in de stad Alkmaar gehanteerd als onderzoekskader. Hierbij worden de hotels in B&B’s in het Buitengebied Alkmaar buiten beschouwing gelaten. Zoals beschreven in paragraaf 4.5 blijkt uit de resultaten van het Hotelmarktonderzoek dat de Stad en het Buitengebied elk een eigen markt bedienen.

Stad Alkmaar telt per september 2023 in totaal 13 hotels en circa 28 B&B’s, met gezamenlijk 501 kamers. Het hotelaanbod in Stad Alkmaar is sinds 2020 nauwelijks gewijzigd.

De huidige vraag naar kamernachten is in paragraaf 5.4 berekend op basis van de geschatte bezettingsgraden in 2022. Gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 63% en de genoemde 501 hotelkamers is het totaal aantal kamernachten in 2022 berekend op 115.100.

32 Bron: Rijkswaterstaat / Kenniscentrum InfoMil, Handreiking Ladder duurzame verstedelijking, Kernbegrippen 33 Bron: Raad van State, Uitspraak 201608869/1/R3

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 46

De bepaling van de “gezonde” bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%. Op (groot)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit hoger dan in kleinere steden of landelijke gebieden.

De gemiddelde bezettingsgraad van de drie- en viersterren hotelmarkt in het onderzoekskader steeg in de periode 2016-2019 van 66% naar 72%. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode circa 70%. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de gemiddelde bezettingsgraad in de regio de jaren voor de coronacrisis relatief hoog lag, wat duidt op ruimte voor groei van het aanbod.

In het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van 2020 is voor de Stad Alkmaar een normatieve kamerbezetting van 65% gehanteerd, wat aan de bovenkant van de bandbreedte ligt voor de benodigde “gezonde” bezettingsgraad van 60% tot 65%. Voor de verdere prognoses wordt de “optimale” bezettingsgraad voor de hotelmarkt gehandhaafd op 65%.

7.2 Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van het onderzoekskader.

Als gevolg van de coronacrisis is de vraag naar kamernachten in 2020-2021 sterk gedaald. Hierdoor was in 2021-2022 sprake van een (tijdelijk) aanbodoverschot.

Uitgaande van de berekende vraag van 115.100 kamernachten in 2022 en een beoogde bezettingsgraad van 65%, was in 2022 behoefte aan in totaal 485 hotelkamers. Met een huidig hotelaanbod van 501 hotelkamers was in 2022 sprake van een licht negatieve marktruimte, resulterend in een bezettingsgraad van 63% in plaats van 65%. Zoals beschreven in de vraaganalyse, zorgt het herstel van de coronacrisis naar verwachting met voor een groei van de vraag van 13,8% in 2023. Dit resulteert in een behoefte aan 552 hotelkamers, en in 2023 een marktruimte voor 51 extra hotelkamers naast de bestaande 501 kamers. Door de verwachte autonome groei van de vraag neemt de marktruimte tot 2033 verder toe.

Naast de marktruimte die ontstaat uit de autonome groei van de vraag wordt rekening gehouden met de eigen vraag die nieuwe hotelontwikkelingen zullen genereren. Hotels die een grote eigen vraag kunnen generen zijn bijvoorbeeld congreshotels, maar ook boutiquehotels met een bijzonder aantrekkelijk product of ketenhotels met een sterk reserveringssysteem en een grote naamsbekendheid kunnen ervoor zorgen dat hotelgasten worden aangetrokken die zonder deze hotels niet voor een verblijf in de stad zouden kiezen. In lijn met het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 wordt de eigen markt die nieuwe hotelkamers meenemen ingeschat op een eigen kamerbezetting van 30%. Bij de huidige autonome marktruimte voor 51 nieuwe hotelkamers in 2023, resulteert dit in een additionele ruimte voor 15 extra hotelkamers, oftewel 66 nieuwe hotelkamers in totaal.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 47

Tabel 20. Marktruimtebepaling onderzoekskader (in aantal hotelkamers) Behoudend scenario Optimistisch scenario Huidig aanbod (# kamers 2023) 501 501 Huidige vraag (# kamernachten 2022) 115.100 115.100 Groeiprognose 2023 13,8% 13,8% Groeiprognose 2028 (cumulatief) 24,5% 34,2% Groeiprognose 2033 (cumulatief) 33,2% 52,3% Toekomstige vraag 2023 131.000 131.000 Toekomstige vraag 2028 143.200 154.400 Toekomstige vraag 2033 153.300 175.200 Toekomstige bezetting 65,0% 65,0% Benodigd aanbod 2023 552 552 Benodigd aanbod 2028 565 574 Benodigd aanbod 2033 584 611 Autonome marktruimte 2023 51 51 Autonome marktruimte 2028 103 150 Autonome marktruimte 2033 145 238 Additionele vraag 2023 (30%) 15 15 Additionele vraag 2028 (30%) 31 45 Additionele vraag 2033 (30%) 44 71 Totaal marktruimte 2023 (incl. 30% eigen vraag) 66 66 Totaal marktruimte 2028 (incl. 30% eigen vraag) 134 195 Totaal marktruimte 2033 (incl. 30% eigen vraag) 189 309 Bron: Horwath HTL

In de projecties wordt verwacht dat de vraag naar hotelkamers in 2023 en 2024 herstelt, en vanaf 2025 stabiliseert. Hierdoor ontstaat in het behoudende scenario in 2028 marktruimte voor 134 hotelkamers, en in het optimistische scenario voor 195 hotelkamers. Tot 2033 ontstaat ruimte voor respectievelijk 189 tot 309 hotelkamers. Dit betekent dat wanneer het nieuwe toekomstige aanbod het aantal van 309 hotelkamers overschrijdt, er een reëel risico op onevenredige leegstand kan ontstaan.

7.3 Kwantitatieve behoeftebepaling In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de verwachte realisatie van hotelkamers. Zoals beschreven in paragraaf 4.6 zijn, naast het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar, geen concrete hotelontwikkelingen bekend. De drie resterende plannen van de inventarisatie in 2020 lijken niet meer actueel. In onderstaande tabel wordt daarom alleen uitgegaan van de realisatie van het gepland Van der Valk Hotel Alkmaar met 150 kamers.

Tabel 21. Confrontatie marktruimte Mogelijke realisatie Marktruimte hotelkamers Behoudend scenario Optimistisch scenario 2023 0 66 66 2028 150 134 195 2033 150 189 309 Bron: Horwath HTL

Uit de confrontatie blijkt dat tot 2033 in beide scenario’s voldoende marktruimte is voor het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar. In het verwachte eerste volledige jaar van exploitatie, 2028, overtreft het geplande hotel van 150 kamers in het behoudende scenario de dan bestaande marktruimte met 16 kamers. Ook in dit behoudende scenario ontstaat echter binnen vijf jaar ruim voldoende marktruimte. In het optimistische scenario is er in 2028 al meer dan voldoende marktruimte voor het beoogde hotel.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 48

Uiteraard geldt dat de haalbaarheid van de hotelinitiatieven mede afhankelijk is van de kwaliteit van het concept en de exploitatie, om haar aandeel in de markt te veroveren. Daar staat tegenover dat een sterk uniek concept of een krachtige branding en marketing kan helpen nog een aanvullende vraag te genereren of een nieuwe markt aan te boren. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt. In de kwalitatieve behoefteanalyse wordt nader ingegaan op de aansluiting tussen het beoogde hotelconcept en de kwalitatieve behoefte.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan de 150 kamers van het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar, en dat de realisatie van het hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt.

7.4 Kwalitatieve behoeftebepaling Belangrijke factoren bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte aan een hotel zijn de krachten van het concept, inclusief het management, en de locatie van het beoogde hotel in de relevante markt.

In paragraaf 6.2 bleek dat Van der Valk een uniek familiebedrijf en de oudste en grootste Nederlandse hotelketen met het grootste hotelmerk van Nederland is, dat de tweede plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste horecabedrijven in Nederland en de eerste plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste hotelbedrijven in Nederland. Ook bleek dat er bij Van der Valk veel aandacht wordt geschonken aan het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken, waardoor de vestigingen veel meer zijn dan alleen hotels. Tot slot bleek dat vestigingen van Van der Valk vaak goed in staat om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Bovendien bleek dat de Voorschoten staak de oudste en grootste staak van de keten is, met 32 goed tot zeer goed beoordeelde hotels, en de vaardigheid om op structurele wijze bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen.

Op basis van de analyse van de resultaten zoals genoemd in paragraaf 6.2.3 kan worden geconcludeerd dat de hotels binnen de Voorschoten staak in 2014-2019 gemiddeld 12% hogere bezettingsgraden behaalden. Ondanks de snelle groei van de hotelketen waren de bezettingsgraden – tot aan de coronacrisis - onverminderd hoog. Dit is reden om aan te nemen dat – onder normale marktomstandigheden - zowel het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar als de bestaande Van der Valk hotels in de regio een sterke positie in de markt zullen kunnen realiseren dan wel behouden.

Uit de conceptanalyse bleek dat per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid typerend zijn voor Van der Valk vestigingen. Met een ligging aan de N9 wijkt Alkmaar hier enigszins van af. Gezien het feit dat de N9 een belangrijke route is naar Den Helder en Texel, en overgaat in de A9 richting IJmuiden, Haarlem en Amsterdam, past de locatie toch bij het concept van Van der Valk. De meeste gasten van Van der Valk reizen per auto. Dankzij het busnetwerk is de hotellocatie echter ook per openbaar vervoer goed bereikbaar.

Van de bestaande hotelkamers in het de gemeente Alkmaar wordt 86% gepositioneerd als sterrenhotel. Binnen de geclassificeerde hotelkamers heeft 83% een viersterren classificatie en 12% een driesterren classificatie. Er zijn geen viersterren-superior of vijfsterren hotels in Alkmaar. Hierdoor zal het beoogde Van der Valk hotel met een viersterren-superior product een goede aanvulling op het aanbod zijn. Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers en suites, het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de bestaande hotels in Alkmaar, die alle een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. Bovendien wordt het hotel met maximaal 150 kamers aanzienlijk groter dan de

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 49

bestaande hotels. In combinatie met de geplande faciliteiten kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er ook vanuit een kwalitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 50

8 Conclusie De bevindingen van de voorgaande analyses zijn vertaald naar een conclusie ten aanzien van de marktruimte voor en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Alkmaar.

Van der Valk overweegt een nieuwe hotelontwikkeling op een perceel grond aan de westrand in Alkmaar. Het perceel ligt aan de Olympiaweg in Alkmaar, kadastraal bekend als D-1915. De locatie is op het Olympiapark, direct aan de Westrandweg N9. Het Olympiapark is gericht op sport en leisure met onder meer een ijsbaan, sportpaleis, hockey-, voetbal- en tennisclubs en een sportschool. In de omgeving liggen verder onderwijsinstellingen, strand- en duingebied Bergen, bedrijventerrein Boekelermeer en het Toeristisch Overstappunt Olympiapark.

Het huidige programma van eisen omvat een hoteltoren van maximaal 70 meter hoog met circa 150 hotelkamers (circa 40 m² per kamer), 800 m² bar/restaurant/brasserie, 1.120 m² vergader- en congresruimten en 400 m² wellness ruimten, waaronder een zwembad. Het hotel krijgt circa 255 parkeerplaatsen.

Voor het doel van dit onderzoek is aangesloten op de definiëring van de relevante hotelmarkt voor het geplande hotel zoals gehanteerd in het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de hotelmarkt in de Stad Alkmaar en de hotelmarkt in het Buitengebied Alkmaar. Uit de resultaten van het Hotelmarktonderzoek blijkt dat Stad en Buitengebied elk een eigen markt bedienen. Voor het doel van deze rapportage wordt gefocust op de hotelmarkt van Stad Alkmaar.

In totaal telt de bestaande hotelmarkt van Stad Alkmaar 41 accommodaties met 501 kamers, waarvan 13 hotels met 461 hotelkamers. Het hotelaanbod in Stad Alkmaar is sinds 2020 nauwelijks gewijzigd. De meeste hotels zijn geconcentreerd in en rond de binnenstad. Alleen het huidige Hotel Alkmaar (v/h Golden Tulip) ligt net als de beoogde hotellocatie nabij de N9.

In het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 waren zes plannen geïnventariseerd voor in totaal 573 kamers. Dit is inclusief het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar, destijds met 130 kamers. Van de overige vijf plannen is alleen een B&B gerealiseerd met 2 kamers. Eén plan is geannuleerd. De overige drie plannen lijken niet meer actueel. In deze analyse wordt daarom alleen uitgegaan van de realisatie van het gepland Van der Valk Hotel Alkmaar met 150 kamers.

Tussen 2016 en 2019 groeide de vraag naar hotelkamers in de Stad Alkmaar met gemiddeld 6,9% per jaar, resulterend in een bezettingsgraad van 72%. Door de coronacrisis is de vraag in 2020 en 2021 sterk gedaald, maar in 2022 grotendeels hersteld. Verwacht wordt dat de hotels in 2023 weer een bezettingsgraad van circa 72% kunnen behalen.

In de komende jaren zal de vraag naar verwachting blijven groeien. In aansluiting op het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 wordt hierbij uitgegaan van een behoudend scenario en een optimistisch scenario. In het optimistisch scenario wordt na de herstelperiode uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 3,2%. In het behoudende scenario wordt uitgegaan van een lagere groei van circa 1,7%.

In het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van 2020 is voor de Stad Alkmaar een normatieve kamerbezetting van 65% gehanteerd, wat aan de bovenkant van de bandbreedte ligt voor de benodigde “gezonde” bezettingsgraad van 60% tot 65%. Voor dit behoefteonderzoek is de “optimale” bezettingsgraad voor de hotelmarkt gehandhaafd op 65%. Naast de marktruimte die ontstaat uit de autonome groei van de vraag wordt rekening gehouden met de eigen vraag die nieuwe Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 51

hotelontwikkelingen zullen genereren. In lijn met het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 wordt de eigen markt die nieuwe hotelkamers meenemen ingeschat op een eigen kamerbezetting van 30%.

In de projecties wordt verwacht dat de vraag naar hotelkamers in 2023 en 2024 herstelt, en vanaf 2025 stabiliseert. Hierdoor ontstaat in het behoudende scenario in 2028 marktruimte voor 134 hotelkamers, en in het optimistische scenario voor 195 hotelkamers. Tot 2033 ontstaat ruimte voor respectievelijk 189 tot 309 hotelkamers. Dit betekent dat wanneer het toekomstige aanbod het aantal van 309 hotelkamers overschrijdt, er een reëel risico op onevenredige leegstand kan ontstaan.

Uit de confrontatie van de marktruimte blijkt dat tot 2033 in beide scenario’s voldoende marktruimte is voor het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar. In het verwachte eerste volledige jaar van exploitatie, 2028, overtreft het geplande hotel van 150 kamers in het behoudende scenario de dan bestaande marktruimte met 16 kamers. Ook in dit behoudende scenario ontstaat echter binnen vijf jaar ruim voldoende marktruimte. In het optimistische scenario is er in 2028 al meer dan voldoende marktruimte voor het beoogde hotel.

Uiteraard geldt dat de haalbaarheid van de hotelinitiatieven mede afhankelijk is van de kwaliteit van het concept en de exploitatie, om haar aandeel in de markt te veroveren. Daar staat tegenover dat een sterk uniek concept of een krachtige branding en marketing kan helpen nog een aanvullende vraag te genereren of een nieuwe markt aan te boren. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt.

Al het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde hotel van maximaal 150 kamers, en dat de realisatie van het hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt.

Rekening houdend met de aanvullende vraag die kan worden gegenereerd door het Van der Valk Exclusief concept en branding en de ligging aan de N9, wordt geconcludeerd dat er ook kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 52

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

© Copyright 2023 Horwath HTL

Bijlage 2 Boom Effect Analyse

61/524

BOMEN EFFECT ANALYSE

Hotel Alkmaar

BEA

Rapportnummer: 230406 Datum: 26-09-2023

BOOMTOTAALZORG

Inhoud

Colofon 3

1 Inleiding 4

1.1 Doel van het onderzoek 4

1.2 Situatie 4

2 Wijze van onderzoek 5

2.3 Analyse 6

3 Voorstudie 7

3.1 Uitganspunten project 7

3.2 Toetsing uitvraag 7

3.3 Functie of waarde boom 8

4 Veldonderzoek 9

4.1 Kwaliteit boom 9

4.2 Ruimtestudie 9

4.3 Verplantbaarheid 9

5 Analyse 11

5.1 Impact ruimtegebruik 11

5.2 Impact uitvoering 12

6 Conclusie en advies 13

6.1 Eindoordeel effecten 13

6.2 Advies 14

6.3 Randvoorwaarden 15

Bijlage I. Boomgegevens 18

Bijlage II. Meetresultaten bodemonderzoek 19

Bijlage III. Foto’s 22

Bijlage IV. Bomenposter 25

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 2 / 25

BOOMTOTAALZORG

Colofon

Onderzoeksrapport: 230406 Project: BEA Hotel Alkmaar

Opdrachtgever/eigenaar: Van der Valk Hotel Alkmaar B.V. Veluwezoom 45 1327 AK Almere

Contactpersoon: Dhr. R van der Valk

Opdrachtnemer Boomtotaalzorg Lange Uitweg 27 3998 WD Schalkwijk 030-6011880 info@boomtotaalzorg.nl www.boomtotaalzorg.nl KvK 30098295 BTW 818691992

Auteur: Ir. M. (Maarten) Debruyne (ETT) m.debruyne@boomtotaalzorg.nl

Controleur: ing. A. van Eck (ett) b.vaneck@boomtotaalzorg.nl

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 3 / 25

BOOMTOTAALZORG

1 Inleiding In opdracht van de heer R. van der Valk van Van der Valk B. V. Alkmaar heeft Boomtotaalzorg een Bomen Effect Analyse uitgevoerd naar aanleiding van de plannen om aan de Olympiaweg te Alkmaar een nieuw Van der Valk hotel te realiseren en het terrein anders in te richten. In het plangebied staan bomen. Een deel van deze bomen zullen worden gekapt. Voor 9 bomen is de vraag welke gevolgen de geplande activiteiten kunnen hebben voor het voortbestaan van deze bomen. Deze Bomen Effect Analyse (BEA) moet uitwijzen wat de mogelijke nadelige effecten zijn op het duurzaam behoud van de bomen. Daarnaast maakt de BEA duidelijk, of er maatregelen te treffen zijn of dat er alternatieven voor handen zijn om de negatieve effecten tot een minimum te beperken. Alternatieve mogelijkheden voor zowel de aanleg als de uitvoering worden getoetst op haalbaarheid en wenselijkheid. Op basis van alle bevindingen, beoordelingen en gevolgtrekkingen volgt een advies over de opties die (kunnen) leiden tot het meest optimale eindresultaat, vanuit boomperspectief gezien.

1.1 Doel van het onderzoek Het doel van een BEA is om de boom, met de waarde en de functie die hij vertegenwoordigt, een evenwichtige plek te geven in de planvoorbereiding en besluitvorming bij activiteiten in de buitenruimte. In een BEA staan de verwachte effecten van de activiteiten op de boom objectief en onderbouwd beschreven.

1.2 Situatie Onderliggende BEA heeft betrekking op in totaal 9 bomen. De overige bomen zijn buiten beschouwing gelaten.

Afbeelding 1. Overzichtstekening plangebied.

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 4 / 25

BOOMTOTAALZORG

2 Wijze van onderzoek Onderliggende BEA is opgesteld conform richtlijn BEA. In deze richtlijn wordt een BEA opgesteld volgens twaalf bouwstenen die een uniform, compleet en helder gestructureerd onderzoek vormen van de activiteiten. De bouwstenen zijn onderverdeeld in enkele hoofdstukken, Voorstudie, Veldonderzoek, Analyse en Conclusie en advies. Onderliggend rapport is ook opgebouwd volgens deze bouwstenen. Per fase in het project, per ingreep en per handeling zijn de mogelijke effecten in beeld gebracht. Dat wil zeggen de effecten die een positieve dan wel een negatieve kunnen hebben op het voortbestaan van de bomen in het gebied. Op basis van deze analyse is gemotiveerd wat nodig is voor een blijvend behoud van de bomen. Als uit de analyse is gebleken dat een boom onder de gegeven omstandigheden niet te handhaven is, is het behoudsadvies negatief. Dit BEA advies levert een bijdrage aan de besluitvorming rond de bouw, aanleg en/of de wijze van uitvoering van het project. Daarbij zijn heldere randvoorwaarden omschreven waaraan voldaan moet worden voor blijvend behoud van de bomen, mits dit mogelijk is.

2.1 Voorstudie Tijdens de voorstudie is de locatie van het project geanalyseerd. Hierbij zijn de volgende vragen beantwoord: • Zijn er monumentale bomen aanwezig binnen de invloedsfeer van de herinrichting? • Is er iets bekend over de grondwaterstand? Verder zijn de tekeningen die zijn aangeleverd en andere documenten goed bestudeerd om zo goed voorbereid het veldonderzoek uit te voeren.

2.2 Veldwerk Het veldwerk bestond uit een visuele nulmeting van alle bomen binnen de invloedsfeer van de voorgenomen werkzaamheden en uit een bodem- en bewortelingsonderzoek.

Iedere boom heeft een uniek boomnummer gekregen. Per boom zijn de volgende boomgegevens geïnventariseerd: • Boomsoort (Wetenschappelijke benaming, inclusief variëteit indien van toepassing • Stamdiameter (gemeten in cm, op 1,30 m boven maaiveld) • Kroondiameter (geschat in m) • Huidige conditie (conform conditiebepaling van Dr. Roloff) • Toekomstverwachting (op basis van de boomsoort, leeftijd, omgevingsfactoren, aantastingen/verzwakkingen) • Eventuele boomgebreken (VTA kenmerken)

Conditie De conditie is de huidige gezondheid waarin de boom verkeert. Deze is bepaald volgens de methode van beoordeling van de kroonstructuur van Dr. A. Roloff. Hierbij is gelet op het vertakkingspatroon, de scheutlengte ontwikkeling en vorming van dood hout. De conditie kent de volgende klassen:

Goed De conditie is goed. Het vertakkingspatroon is normaal voor deze soort, gezien de leeftijd van de boom.

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 5 / 25

BOOMTOTAALZORG

Redelijk De conditie is verminderd, maar nog wel voldoende. Het vertakkingspatroon aan de rand van de kroon is dunner.

Matig De conditie is duidelijk verminderd. De eindscheuten zijn korter dan normaal. Herstel van de boom is eventueel mogelijk.

Slecht De conditie van de boom is minimaal. Kroondelen sterven af. De toestand van de boom is dusdanig slecht dat herstel van de boom niet of nauwelijks mogelijk is.

Toekomstverwachting De toekomstverwachting geeft aan wat de levensduur van de boom is, gegeven de boomsoort, leeftijd, omgevingsfactoren en mogelijke afwijkingen, aantastingen en/of verzwakkingen van de boom. De indeling in klassen is als volgt:

Goed De mechanische en/of fysiologische toestand van de boom is zodanig dat binnen een termijn van 15 jaar of meer geen problemen te verwachten zijn. Redelijk De mechanische en/of fysiologische toestand van de boom zijn enigszins verminderd. Binnen een termijn van 10-15 jaar zijn echter geen problemen te verwachten. Matig De mechanische en/of fysiologische toestand van de boom is duidelijk verminderd. Herstel is eventueel mogelijk door het treffen van adequate maatregelen. Slecht De mechanische en/of fysiologische toestand van de boom is minimaal of nihil. Herstel van de boom niet of nauwelijks mogelijk.

2.3 Analyse

Beoordeling specifieke ingreep De invloed van een bepaalde ingreep en/of van werkzaamheden op het duurzaam voortbestaan van de boom is beoordeeld op grond van de huidige kwaliteit van de boom en een inschatting van de effecten van de ingreep en/of de werkzaamheden. De verwachte gevolgen zijn ingedeeld in:

Geen De maatregel zal niet of nauwelijks gevolgen hebben voor de kwaliteit en toekomstverwachting van de boom. Beperkt De maatregel heeft negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de boom. Conditie afname wordt de eerste jaren verwacht. Voor de toekomstverwachting van de boom zal de ingreep geen tot mogelijk geringe gevolgen hebben. Aanzienlijk De maatregel heeft negatieve tot ernstige negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de boom. De conditie en hiermee ook de toekomstverwachting van de boom zal (sterk) verminderen. Er is een reëel risico dat de boom vervroegd zal afsterven. Onhoudbaar De maatregel heeft zeer negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de boom. De verwachting is dat de boom vervroegd (op korte termijn) zal afsterven.

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 6 / 25

BOOMTOTAALZORG

3 Voorstudie 3.1 Uitganspunten project Voor onderliggende BEA is gebruikt gemaakt van de volgende tekeningen en documenten die zijn ontvangen van de opdrachtgever:

• Tekeningnr. P22029-KC-IB, d.d. 4-11-2022 • Tekeningnr. 1923, d.d. 12-06-2023 (bewerkt d.d. 22-08-2023) (afbeelding 2) • Tekeningnr 1923, bladnr. SO808A, d.d. 12-07-2023

Deze BEA richt zich uitsluitend op de 9 bomen die binnen de invloedsfeer staan van de contouren van de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen (afbeelding 1). Onderzocht is of deze bomen kunnen worden ingepast in de toekomstige situatie. In het plangebied staan in totaal 121 bomen. Echter heeft de opdrachtgever voorafgaand aan het uitvoeren van onderliggende BEA een selectie gemaakt van bomen die gekapt zullen worden of die buiten de scope van de BEA vallen (afbeelding 2). Deze bomen zijn niet mee onderzocht in onderliggende BEA. In de plannen zoals deze nu bekend zijn zullen de volgende werkzaamheden plaatsvinden:

• Kappen bomen • Bouwrijp maken terrein • Realiseren parkeerplaatsen • Realiseren nieuwbouw

3.2 Toetsing uitvraag Aangezien de werkzaamheden op korte afstand van de bomen worden uitgevoerd, dient te worden gekeken naar de duurzame instandhouding van de 9 bomen. Het doel is onderzoek te doen naar de effecten van de werkzaamheden binnen de kwetsbare zone (afbeelding 13) van de bomen. Deze effecten kunnen zowel tijdens de bouwfase als nadien tijdens de gebruiksfase ontstaan. Onderliggende BEA schetst dan ook duidelijke randvoorwaarden voor de voorgenomen plannen. Daarbij wordt ook gekeken naar de kansen die de herinrichting met zich meebrengt voor de verbetering van de groeiplaatsomstandigheden. De BEA betreft alleen de 9, door de opdrachtgever, geselecteerde bomen. De overige bomen zijn buiten beschouwing gelaten.

Afbeelding 2. Tekeningnr. 1923 (Bron: Opdrachtgever).

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 7 / 25

BOOMTOTAALZORG

3.3 Functie of waarde boom De bomen staan binnen de grenzen van de bebouwde kom van de gemeente Alkmaar. In de verordening Fysieke Leefomgeving van de gemeente is vastgesteld wanneer bomen vergunningsplichtig zijn. Binnen het plangebied zijn, conform deze verordening, alle openbare bomen met een dwarsdoorsnede van de stam groter dan 20 cm (gemeten op 1,30m hoogte) vergunningsplichtig indien deze gekapt worden. Binnen het plangebied staan geen bomen vermeld op de lijst monumentale en waardevolle bomen (maart 2017).

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 8 / 25

BOOMTOTAALZORG

4 Veldonderzoek 4.1 Kwaliteit boom Binnen het plangebied zijn 9 bomen geïnventariseerd, en is de conditie en de toekomstverwachting van de bomen bepaald. In bijlage 1 zijn alle specifieke gegevens van de bomen weergegeven. De bomen hebben in het algemeen een redelijke conditie en toekomstverwachting. In tabel 1 en 2 zijn respectievelijk de kwaliteit en de boomsoorten weergegeven.

Tabel 1. Kwaliteit bomen. Conditie Toekomstverwachting # % # % Goed - - - - Redelijk 6 67 8 89 Matig 3 33 1 11 Slecht - - - - Eindtotaal 9 100 9 100

Tabel 2. Boomsoorten. Boomsoort Aantal % Gewone esdoorn 1 11,0 Gladde iep 1 11,0 Ruwe iep 1 11,0 Tamme kastanje 1 11,0 Zomereik 3 34,0 Zwarte populier 1 11,0 Zweedse lijsterbes 1 11,0 Eindtotaal 9 100

4.2 Ruimtestudie De 9 bomen binnen het plangebied zijn bomen die onderdeel uitmaken van een bomensingel rond een trapveldje (grasveld). De bomensingel loopt deels parallel aan de N9 en staat voor de rest haaks op de Olympiaweg. De bomen staan in een opengrond situatie en hebben een relatief natuurlijke (bos)bodem. De bodem bestaat in het algemeen uit een humeuze laag donker zand van minimaal 100 cm. Uit de bodemonderzoeken blijkt dat het grondwater op ongeveer 100cm-mv fluctueert. De bomen staan op een grondwaterprofiel en zijn met betrekking tot de vochtbehoefte afhankelijk van het grondwater. De resultaten van het bodem- en bewortelingsonderzoek zijn opgenomen in bijlage II.

4.3 Verplantbaarheid De bomen zijn eveneens op verplantbaarheid beoordeeld. Bij het beoordelen van de verplantbaarheid van de boom staat de (boomtechnische) kwaliteit van de boom centraal. De kwaliteit van de boom dient voldoende te zijn om een verplanting te kunnen rechtvaardigen. De huidige kwaliteit dient minimaal gehandhaafd te blijven bij het verplanten. Is dat niet is te verwachten dan volgt een negatief verplantbaarheidsadvies.

Ten behoeve van de verplantbaarheid is alleen een beoordeling van boven- en ondergrondse kenmerken uitgevoerd. Er is geen Klic-melding uitgevoerd om de ligging van de kabels en leidingen ten aanzien van de verplantbaarheid te beoordelen.

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 9 / 25

BOOMTOTAALZORG

Wij adviseren de 9 bomen niet te verplanten. Verschillende bomen hebben een onevenredige kroon of kroonschade waardoor de habitus (de boomvorm) niet meer voldoende is om als solitaire verplante boom te dienen. Overige bomen hebben reeds een grote omvang bereikt waardoor de slagingskans verminderd en een verplanting relatief duur en een praktische uitdaging wordt.

BEA 230406 - HOLLANDSCHAP, BEA HOTEL ALKMAAR 10 / 25

BOOMTOTAALZORG

5 Analyse 5.1 Impact ruimtegebruik Onderliggende BEA beschrijft de mogelijke effecten op bomen van de verschillende geplande activiteiten: • Kappen bomen • Bouwrijp maken terrein • Realiseren parkeerplaatsen • Realiseren nieuwbouw

Bij deze herinrichting is kans op schade aan boven- en ondergrondse boomdelen. Zo kunnen door graafwerkzaamheden wortels verloren gaan of beschadigd raken, en kan kroon- en/of stamschade ontstaan door het aanstoten.