231207 Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplan Olympiaweg Bijlage 5 - Bijlagen Toelichting Olympiaweg tussen 1 en 17

bestemmingsplan

Olympiaweg tussen 1 en 17 Alkmaar

DATUM 09-11-2023 IMRO IDN NL.IMRO.0361.BP00207-0201 PROJECT Olympiaweg tussen 1 en 17 PROJECTLEIDER ir. R.A. Sips OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER 20211769 AUTEUR STATUS ontwerp

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting 5

Bijlage 1 Behoefteonderzoek hotelontwikkeling 7

Bijlage 2 Boom Effect Analyse 61

Bijlage 3 Beplantingsplan 87

Bijlage 4 Situatietekening beplantingsplan 93

Bijlage 5 Notitie akoestiek 95

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek perceel D 1915 113

Bijlage 7 Verkennend bodemonderzoek percelen D 1496, 1638, 1658 213

Bijlage 8 Memo stikstofdepositie 273

Bijlage 9 AERIUS-berekening aanlegfase 2024 281

Bijlage 10 AERIUS-berekening aanlegfase 2025 291

Bijlage 11 AERIUS-berekening aanlegfase 2026 299

Bijlage 12 AERIUS-berekening gebruiksfase 307

Bijlage 13 Onderzoek externe veiligheid 315

Bijlage 14 Verantwoording groepsrisico 343

Bijlage 15 Quickscan flora & fauna perceel D 1915 361

Bijlage 16 Quickscan flora & fauna percelen D 1496, 1638, 1658 383

Bijlage 17 Notitie waterberging 427

Bijlage 18 Situatietekening waterberging 439

Bijlage 19 Windonderzoek Robonsbosmolen 441

Bijlage 20 Bezonningsstudie 487

Bijlage 21 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling 503

Bijlage 22 Verslag participatiebijeenkomst 20-07-2023 517

Bijlage 23 Reactienota vooroverlegreacties 521

3/524

4/524

Bijlagen toelichting

5/524

6/524

Bijlage 1 Behoefteonderzoek hotelontwikkeling

7/524

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Hotel Alkmaar

6 OKTOBER 2023

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Hotel Alkmaar

Hilversum, 6 oktober 2023 Drs. E.G. Hoogendoorn MRICS RV M.C. van Bruggen

Horwath Consulting bv Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 548 90 20 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

Van der Valk Hotel Alkmaar BV De heer M. van der Valk p/a Westeinde (Verl. Stellingweg) 1 1511 MA OOSTZAAN m.vandervalk@oostzaan.valk.nl

Hilversum, 6 oktober 2023

Geachte heer Van der Valk,

Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande het behoefteonderzoek naar mogelijke hotelontwikkeling van Van der Valk te Alkmaar. Deze studie is uitgevoerd in overeenstemming met ons voorstel d.d. 18 juli 2023 en uw opdrachtbevestiging d.d. 8 augustus 2023.

Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onder- zoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevol- gen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening.

Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting van onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden.

Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout G. Hoogendoorn

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 3

Disclaimer Dit rapport heeft betrekking op het geplande Van der Valk Hotel Alkmaar.

De conclusies in de rapportages die door ons worden opgesteld, inclusief financiële projecties, zullen nooit op enige manier worden gegarandeerd. Wij hebben aangenomen dat er geen contractuele verbindingen anders dan beschreven in dit rapport verbonden zijn aan de exploitatie die de waarde kunnen beïnvloeden. Onze conclusies en aanbevelingen komen voort uit onze analyses. Wij zullen nooit garanderen dat deze analyses tot een positieve uitkomst leiden. Wij zijn niet verantwoordelijk voor het aanpassen van de rapporten naar aanleiding van gebeurtenissen of omstandigheden die na publicatie bekend worden. Echter, wij zijn beschikbaar om de mogelijkheden voor aanpassingen te bespreken.

Onze rapporten zijn gebaseerd op aannames, schattingen en andere informatie voortkomend uit marktonderzoek en onze kennis van de bedrijfstak. Sommige aannames zullen mogelijk niet gerealiseerd worden en onverwachte gebeurtenissen of omstandigheden kunnen plaatsvinden. De feitelijke resultaten kunnen daarom afwijken van de projecties in onze rapporten, en deze afwijkingen kunnen substantieel zijn.

Auteursrecht Alle rechten voorbehouden; onze rapporten zijn bestemd voor informatie aan de opdrachtgever en zijn geschikt voor presentatie aan voor de opdrachtgever relevante partijen. Het rapport, de inhoud of verwijzingen naar ons bedrijf mogen alleen na onze schriftelijke toestemming worden opgenomen of geciteerd in een prospectus, waardering of andere overeenkomst of document. Wanneer de opdrachtgever deels of geheel gebruik wil maken van de informatie uit onze rapporten, verzoeken wij om Horwath HTL als bron te vermelden.

© 2023 door HORWATH HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 4

Inhoudsopgave 1 ACHTERGROND, DOEL EN METHODE VAN AANPAK .................................................................. 6 1.1 ACHTERGROND .................................................................................................................................... 6 1.2 METHODE VAN AANPAK ......................................................................................................................... 6 2 INTRODUCTIE VAN CONCEPT EN LOCATIE ................................................................................. 8 2.1 INTRODUCTIE GEPLANDE HOTELONTWIKKELING .......................................................................................... 8 2.2 LOCATIE.............................................................................................................................................. 8 2.2.1 Ligging ....................................................................................................................................... 8 2.2.2 Situering ..................................................................................................................................... 9 3 OMGEVINGSANALYSE .............................................................................................................

13 3.1 HET ONDERZOEKSKADER ...................................................................................................................... 13 3.2 INFRASTRUCTUUR ............................................................................................................................... 15 3.3 ZAKELIJK KLIMAAT............................................................................................................................... 18 3.3.1 Demografie en werkgelegenheid ............................................................................................. 18 3.3.2 Economie en zakelijke markt ................................................................................................... 19 3.4 TOERISTISCH KLIMAAT ......................................................................................................................... 20 3.4.1 Verblijfsbezoekers provincie Noord-Holland ............................................................................ 20 3.4.2 Regionale ontwikkelingen........................................................................................................ 22 4 AANBODANALYSE ...................................................................................................................

23 4.1 ONTWIKKELING VAN HET HOTELAANBOD ................................................................................................. 23 4.2 SPREIDING HOTELAANBOD ONDERZOEKSKADER ALKMAAR .......................................................................... 24 4.3 SEGMENTATIE HOTELAANBOD ............................................................................................................... 25 4.4 HOTELAANBOD GEMEENTE ALKMAAR ..................................................................................................... 27 4.5 OVERZICHT HOTELAANBOD GEMEENTE ALKMAAR ..................................................................................... 27 4.6 TOEKOMSTIG HOTELAANBOD ................................................................................................................ 29 5 VRAAGANALYSE ..................................................................................................................... 31 5.1 OVERNACHTINGEN ............................................................................................................................. 31 5.1.1 Nederland ................................................................................................................................ 31 5.1.2 Noord-Holland .........................................................................................................................

32 5.1.3 COROP-gebied Alkmaar en omgeving ..................................................................................... 32 5.2 HOTELRESULTATEN IN NEDERLAND ........................................................................................................ 33 5.3 ONTWIKKELING KERNRESULTATEN HOTELMARKT NOORD-HOLLAND NOORD .................................................. 34 5.4 ONTWIKKELING KERNRESULTATEN STAD ALKMAAR.................................................................................... 35 5.5 MARKTSEGMENTATIE .......................................................................................................................... 35 5.6 IMPACT COVID-19 OP HOTELS ............................................................................................................. 36 5.7 VERWACHTE ONTWIKKELING KAMERNACHTEN RELEVANTE MARKT ................................................................ 37 6 CONCEPTANALYSE .................................................................................................................. 39 6.1 HOTELONTWIKKELING ......................................................................................................................... 39 6.1.1 Hotelconcept ............................................................................................................................

39 6.1.2 Hotelontwerp ........................................................................................................................... 40 6.2 POSITIONERING EN BRANDING............................................................................................................... 41 6.2.1 Van der Valk Hotels & Restaurants .......................................................................................... 41 6.2.2 ‘Van der Valk Exclusief’ concept .............................................................................................. 42 6.2.3 Van der Valk Voorschoten staak .............................................................................................. 43 7 BEHOEFTEANALYSE ................................................................................................................. 46 7.1 UITGANGSPUNTEN.............................................................................................................................. 46 7.2 MARKTRUIMTEBEPALING ..................................................................................................................... 47 7.3 KWANTITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ......................................................................................................

48 7.4 KWALITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ........................................................................................................ 49 8 CONCLUSIE ............................................................................................................................. 51

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 5

1 Achtergrond, doel en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. Daarnaast zijn de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1 Achtergrond Van der Valk Hotels & Restaurants is een Nederlandse horecaonderneming met verschillende staken. Tot de Voorschoten-staak behoren onder andere hotels in Oostzaan, Amsterdam, Utrecht en Zoetermeer.

Het perceel ligt aan de Olympiaweg in Alkmaar, kadastraal bekend als D-1915. De locatie is op het Olympiapark, direct aan de Westrandweg N9. Het Olympiapark is gericht op sport en leisure met onder meer een ijsbaan, sportpaleis, hockey-, voetbal- en tennisclubs en een sportschool. In de omgeving liggen verder onderwijsinstellingen, strand- en duingebied Bergen, bedrijventerrein Boekelermeer en het Toeristisch Overstappunt Olympiapark.

Van der Valk overweegt een nieuwe hotelontwikkeling op een perceel grond aan de westrand in Alkmaar. Het huidige programma van eisen omvat een hoteltoren van maximaal 70 meter hoog met circa 150 hotelkamers (circa 40 m² per kamer), 800 m² restaurant/brasserie en bar, 1.120 m² vergader- en congresruimten en 400 m² wellness ruimten, waaronder een zwembad. Uitgegaan wordt van circa 255 parkeerplaatsen.

De koopovereenkomst met gemeente Alkmaar is in april 2022 gesloten. Inmiddels is gestart met de ruimtelijke procedure. Ter ondersteuning van deze procedure is een behoefteonderzoek gevraagd.

Van der Valk Hotel Alkmaar B.V. heeft opdracht gegeven aan Horwath HTL voor het uitvoeren van dit behoefteonderzoek.

1.2 Methode van aanpak Deze studie naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Alkmaar bestaat uit de volgende onderdelen:

Introductie van concept en locatie Ter introductie wordt kort het concept beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij wordt ook gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens zal de locatie van de hotelontwikkeling in Alkmaar worden beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid.

Omgevingsanalyse Er wordt een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in de regio Alkmaar en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij wordt onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Alkmaar en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart gebracht.

Aanbodanalyse hotelmarkt Het aanbod in Alkmaar en de regio op het gebied van de hotels is geïnventariseerd. Hierbij wordt niet alleen het huidige aanbod beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook wordt

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 6

een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept.

Vraaganalyse hotelmarkt In de vraaganalyse wordt ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in de regio. Hierbij wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt.

Conceptanalyse In dit hoofdstuk wordt een beknopte beoordeling gegeven van het huidige plan. Hierbij worden het concept, de omvang en de kenmerken en faciliteiten van het geplande hotel afgezet tegen de uitkomsten van de marktanalyses. Op basis hiervan wordt de mogelijke positie van het hotel op de markt bepaald.

Behoefteanalyse De uitkomsten van de analyses van locatie, omgeving, aanbod, vraag en concept zijn verwerkt in de berekeningen voor de kwantitatieve behoefteanalyse. Hierin is voor de periode van de eerstkomende tien jaar het huidige en verwachte toekomstige aanbod in aantallen geconfronteerd met de huidige en verwachte toekomstige vraag in aantallen, waardoor een beoordeling kan worden gegeven van de behoefte aan een nieuw hotel in de gedefinieerde regio. Tevens is berekend bij welke kwantiteit voor het huidige en verwachte toekomstige aanbod er een reëel risico op onevenredige leegstand kan ontstaan. In de kwalitatieve behoefteanalyses wordt onderzocht wat de aansluiting is van het beoogde hotel op kwaliteiten in locatie en concept waar in de lokale markt de grootste behoefte aan lijkt te zijn.

Conclusie en advies De analyses en bevindingen zijn verwerkt in het concluderende hoofdstuk ten aanzien van de marktruimte voor en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Alkmaar.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 7

2 Introductie van concept en locatie Ter introductie wordt kort het concept beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij wordt ook gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens zal de locatie van de hotelontwikkeling in Alkmaar worden beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid.

2.1 Introductie geplande hotelontwikkeling Van der Valk Hotels & Restaurants is een Nederlandse horecaonderneming met verschillende staken. Tot de Voorschoten-staak behoren onder andere hotels in Oostzaan, Amsterdam, Utrecht en Zoetermeer.

Van der Valk overweegt een nieuwe hotelontwikkeling op een perceel grond aan de westrand in Alkmaar.

Het huidige programma van eisen omvat een hoteltoren van maximaal 70 meter hoog met circa 150 hotelkamers (circa 40 m² per kamer), 800 m² bar/restaurant/brasserie, 1.120 m² vergader- en congresruimten en 400 m² wellness ruimten, waaronder een zwembad. Het hotel krijgt circa 255 parkeerplaatsen.

Een impressie van het gebouw is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 1. Impressie Van der Valk Hotel Alkmaar

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau

2.2 Locatie

2.2.1 Ligging Het perceel ligt aan de Olympiaweg in Alkmaar, kadastraal bekend als D-1915. De locatie is op het Olympiapark, direct aan de Westrandweg N9. Het Olympiapark is gericht op sport en leisure met onder meer een ijsbaan, sportpaleis, hockey-, voetbal- en tennisclubs en een sportschool. In de omgeving liggen verder onderwijsinstellingen, strand- en duingebied Bergen, bedrijventerrein Boekelermeer en het Toeristisch Overstappunt Olympiapark.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 8

Figuur 2. Ligging hotellocatie

Hotellocatie

Bron: Google Maps

De hotellocatie ligt aan de rand van Alkmaar, op circa 3 kilometer van het centrum en circa 600 meter van de A9. In de huidige situatie is de dichtstbijzijnde bushalte op circa 4 minuten loopafstand (300 meter). Van hier rijden bussen in circa 7 minuten naar station Alkmaar. Per auto is de reistijd naar het centrum circa 10 minuten, per openbaar vervoer circa 30 minuten.1

De hotellocatie heeft een WalkScore van 49. Deze bereikbaarheidsscore gaat over de bereikbaarheid van voorzieningen (restaurants, bars, supermarkten, parken, scholen, winkels, en entertainment) binnen 5 tot 30 minuten loopafstand. Wanneer er veel voorzieningen in de buurt zijn kan de score maximaal 100 zijn. Een score van 49 geeft aan dat voor veel voorzieningen een auto (of OV) nodig is.2

2.2.2 Situering Het hotel wordt gerealiseerd op een perceel tussen de Olympiaweg en de Martin Luther Kingweg. De situering is weergegeven in de volgende figuur.

1 Bron: Google Maps 2 Bron: Vastgoeddata / Walkscore

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 9

Figuur 3. Situatie - inrichtingsplan

Hotellocatie

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenbureau B.V., 12-06-2023 Bewerking: Horwath HTL

Op basis van de bovenstaande situatieschets omvat het hotelplan de percelen D 1496, D 1638, D 1658 en een gedeelte van D 1915. De percelen zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4. Kadastrale kaart perceel gemeente Alkmaar, Sectie D, 1915

Hotellocatie

Bron: Kadastralekaart.nl Bewerking: Horwath HTL

De percelen vallen binnen het vigerende bestemmingsplan “Westrand Zuid”, onherroepelijk vastgesteld op 30 januari 2014. De bestemming van de percelen omvat recreatie. De details van de percelen zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 10

Tabel 1. Percelen beoogde hotelontwikkeling gemeente Alkmaar Perceel Oppervlakte in m² Huidige bestemming D 1496 788 Recreatie – 1 D 1638 3.883 Recreatie – 1 D 1658 1.465 Recreatie – 1 D 1915 (gedeeltelijk) 17.895 Groen Bronnen: ruimtelijkeplannen.nl, kadastralekaart.nl

De huidige bestemming van de percelen is gevisualiseerd in de onderstaande figuur.

Figuur 5. Huidig bestemmingsplan locatie Van der Valk Hotel Alkmaar

Hotellocatie

’ Bron: ruimtelijkeplannen.nl

In het concept-ontwerp bestemmingsplan voor Olympiaweg tussen 1 en 17 wordt de bestemming van de percelen gewijzigd naar horeca en kantoren, zoals weergegeven in onderstaande figuur.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 11

Figuur 6. Concept-ontwerp bestemmingsplan Olympiaweg tussen 1 en 17

Hotellocatie

’ Bron: Rho Adviseurs, 19-6-2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 12

3 Omgevingsanalyse Er wordt een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in de regio Alkmaar en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij wordt onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Alkmaar en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart gebracht.

3.1 Het onderzoekskader Dit onderzoek heeft betrekking op de hotelmarkt rondom de locatie in Alkmaar. In november 2020 is door LAgroup onderzoek uitgevoerd naar de marktruimte in de gemeente Alkmaar. Hierin is het onderzoeksgebied gehanteerd van bestuurlijke Regio Alkmaar, met gemeenten Bergen, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk, Castricum en Uitgeest. De gemeenten Heerhugowaard en Langedijk zijn in 2021 gefuseerd tot de gemeente Dijk en Waard. Voor dit behoefteonderzoek wordt uitgegaan van dezelfde regio. De regio is ook bekend onder de naam Noord-Kennemerland.

Figuur 7. Onderzoekskader: Bestuurlijke Regio Alkmaar

Bron: Provincie Noord-Holland

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 13

De meeste plaatsen in het onderzoekskader liggen binnen een straal van circa 20 autominuten van de beoogde hotellocatie, zoals weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 8. Onderzoekskader: 0 – 20 autominuten van locatie

Hotellocatie

Bron: Vastgoeddata / OpenStreetMap Bewerking: Horwath HTL

Voor statistische informatie wordt daarnaast gebruik gemaakt van de regio-indelingen zoals gehanteerd door onder meer CBS. De gemeente Alkmaar vormt samen met de gemeenten Bergen, Dijk en Waard en Heiloo het COROP-gebied Alkmaar en omgeving.3 De gemeenten Castricum en Uitgeest maken deel uit van het COROP-gebied IJmond, samen met de gemeenten Beverwijk, Heemskerk en Velsen.

Onderstaande tabel geeft de gemeenten en COROP-gebieden weer die zijn opgenomen in het onderzoekskader.

3 Bron: CBS. Een COROP-gebied is een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie,

ontworpen voor regionaal onderzoek. Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 14

Tabel 2. COROP-gebieden en gemeenten onderzoekskader Alkmaar COROP-gebied Gemeenten Belangrijkste plaatsen Alkmaar en omgeving Alkmaar Alkmaar Bergen Bergen, Bergen aan Zee, Egmond aan Zee, Schoorl Dijk en Waard Heerhugowaard, Broek op Langedijk Heiloo Heiloo, Kaandorp IJmond Castricum Castricum, Akersloot Uitgeest Uitgeest Bron: Horwath HTL / CBS

Voor statistische informatie wordt primair gekeken naar het COROP-gebied Alkmaar en omgeving.

3.2 Infrastructuur Hotelgasten van Van der Valk reizen voor het grootste deel per auto. Exacte cijfers zijn echter niet beschikbaar.

De locatie in Alkmaar is goed bereikbaar per auto, dankzij de ligging aan de N9. De N9 leidt in het noorden naar Den Helder en het veer naar Texel, en gaat ten zuiden van Alkmaar over in de A9 naar Haarlem, Amsterdam en Schiphol. De A9 sluit bij Amsterdam aan op de A4 richting Den Haag en Rotterdam, op de A2 richting Utrecht, ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Maastricht en de A1 richting Amersfoort, Apeldoorn, Hengelo en de Duitse grens.4

Alkmaar biedt parkeermogelijkheden in en rondom de binnenstad op straat, in parkeergarages en op parkeerterreinen. Een groot gedeelte van de binnenstad van Alkmaar is autoluw en alleen toegankelijk tijdens laad- en lostijden. Voor verschillende gebieden rondom de binnenstad geldt betaald parkeren, met tarieven variërend van € 0,84 tot € 3,05 per uur. De gemeente Alkmaar heeft zes parkeergarages in en aan de rand van het centrum. Daarnaast zijn er zeven particuliere parkeergarages.5 Buiten Alkmaar liggen twee P+R terreinen: Ouddorp aan de oostkant van Alkmaar en Bergermeer aan de westkant.6

4 Bron: Google Maps 5 Bron: website gemeente Alkmaar 6 Bron: website Parkeren Alkmaar

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 15

Figuur 9. Bereikbaarheid Alkmaar

Hotellocatie

Bron: Google Maps, bewerkt door Horwath HTL

Station Alkmaar is een intercitystation met directe verbindingen naar onder meer Amsterdam, Zaandam, Haarlem, Utrecht, Arnhem, Eindhoven en Maastricht. Schiphol Airport is vanaf station Alkmaar per trein in circa een uur bereikbaar middels een overstap op Amsterdam Centraal of Amsterdam Sloterdijk. 7

Alkmaar is middels een busnetwerk van Overal/Connexxion verbonden met de regio, waaronder de badplaatsen Bergen aan Zee, Egmond aan Zee en Schoorl. Binnen de stadsgrenzen van Alkmaar geldt vanaf 9.00 uur het Eurokaartje, waarmee een enkele reis € 1 kost.8

7 Bron: NS 8 Bron: Overal / Connexxion

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 16

Figuur 10. Lijnennetkaart regio Alkmaar en omgeving

Bron: Connexxion Lijnennetkaart Noord-Holland Noord 2022-2023

De volgende tabel geeft een indicatie van de bereikbaarheid van Alkmaar. Hieruit blijkt dat de voornaamste bestemmingen in Noord-Holland, waaronder Amsterdam en Schiphol Airport, binnen een reisafstand van circa 45 minuten per auto liggen. De grotere steden als Den Haag, Utrecht en Rotterdam liggen op circa 70-75 minuten per auto. Per openbaar vervoer is de reistijd op de meeste korte afstanden iets langer dan per auto, maar op de lange afstanden is het treinvervoer vaak sneller.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 17

Tabel 3. Bereikbaarheid Alkmaar (uitgangspunt centrale stations) Bestemming Afstand in km Reistijd per auto in Reistijd per OV in minuten* minuten* Egmond aan Zee 10 15 20 Bergen aan Zee 12 20 45 Zaanse Schans 25 30 50 Hoorn 26 35 25 IJmuiden 30 30 60 Volendam 31 35 60 Den Helder 41 40 35 Amsterdam 42 45 30 Amsterdam Airport Schiphol 45 40 55 Den Haag 85 70 90 Utrecht 88 75 60 Rotterdam 100 75 80 Eindhoven 165 120 120 Antwerpen 200 150 120 Brussel 250 180 170 Bronnen: Google Maps, NS *) afgerond op 5 minuten, exclusief eventuele vertraging

Geconcludeerd wordt dat de beoogde hotellocatie goed bereikbaar is per auto en per openbaar vervoer.

3.3 Zakelijk klimaat

3.3.1 Demografie en werkgelegenheid De beoogde hotellocatie is gelegen in de gemeente Alkmaar in de provincie Noord-Holland. De gemeente Alkmaar vormt samen met de gemeenten Bergen, Dijk en Waard en Heiloo het COROP- gebied Alkmaar en omgeving.9 De gemeente Dijk en Waard is in 2022 ontstaan door een fusie van de gemeenten Heerhugowaard en Langedijk.

Op 1 januari 2023 telde het COROP-gebied Alkmaar en omgeving in totaal 255.276 inwoners. Dit is 8,6% van de totale bevolking van Noord-Holland. De gemeente Alkmaar is met 111.834 inwoners (43,8%) de grootste gemeente in het gebied. Het aantal inwoners in de gemeente Alkmaar is tussen 2000 en 2023 met 20,5% gestegen. Dit is duidelijk hoger dan de landelijke groei (12,3%), de provinciale groei (17,2%) en de regionale groei (10,7%) in dezelfde periode.10

In 2022 telde de potentiële beroepsbevolking, de bevolking tussen 15 en 74 jaar, gemiddeld 187.000 personen in het gebied Alkmaar en omgeving, waarvan 84.000 in gemeente Zaanstad. Het aantal werkzame personen in de regio was 135.000, waarvan 60.000 in Alkmaar. In 2022 bedroeg de werkloosheid in de gemeente Alkmaar 3,3%; iets hoger dan het gemiddelde in de regio (3,1%) maar lager het landelijk gemiddelde (3,5%) en het provinciale gemiddelde (3,8%).11 In 2022 telde de gemeente Alkmaar 60.600 banen, verdeeld over 12.160 vestigingen. De gemeente huisvest daarmee 46% van de vestigingen en 53% van het aantal banen in de regio Alkmaar en omgeving.12

9 Bron: CBS. Een COROP-gebied is een cluster van één of meer aangrenzende gemeenten in dezelfde provincie,

ontworpen voor regionaal onderzoek. 10 Bron: StatLine CBS 11 Bron: StatLine CBS, 14 februari 2023 12 Bron: LISA 2022

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 18

Zoals is te zien in de volgende tabel heeft de sector Zakelijke diensten het grootste aandeel in het aantal vestigingen in de regio (25%). In aantal banen is de sector echter de derde in grootte, na Handel en Zorg. Circa 14% van het aantal banen in de regio wordt gerekend tot de zakelijke dienstverlening, doorgaans een van de belangrijkste zakelijke vraaggeneratoren in de hotellerie.

Tabel 4. Werkgelegenheid Alkmaar en omgeving per sector Sector Vestigingen Banen # % # % Landbouw en visserij 520 2,0% 2.500 2,2% Industrie 970 3,7% 8.010 7,0% Nutsbedrijven 40 0,2% 820 0,7% Bouw 3.410 12,9% 7.370 6,4% Handel 4.240 16,0% 21.990 19,2% Vervoer en opslag 590 2,2% 3.780 3,3% Horeca 910 3,4% 5.820 5,1% Informatie en communicatie 1.390 5,3% 3.720 3,3% Financiële instellingen 300 1,1% 3.340 2,9% Zakelijke diensten 6.620 25,0% 16.320 14,3% Overheid 30 0,1% 5.680 5,0% Onderwijs 1.780 6,7% 8.930 7,8% Zorg 2.740 10,4% 20.590 18,0% Overige diensten 2.930 11,1% 5.470 4,8% Totaal 26.460 100,0% 114.330 100,0% Bron: LISA 2022 Bewerking: Horwath HTL

3.3.2 Economie en zakelijke markt De vraagontwikkeling naar hotelkamers heeft zich historisch op een gelijke wijze ontwikkeld als de Nederlandse economie, met meestal een grotere impact op de vraag vanuit de zakelijke markt en een minder groot effect in de toeristische markt.

Nationaal en internationaal werden de jaren 2009 tot 2013 gedomineerd door de kredietcrisis en de Eurocrisis. Voor Nederland was dit duidelijk zichtbaar in de afnemende groei of krimp ( 2012 en 2013). Tot aan de coronacrisis in 2020 was sprake van een aanhoudende economische groei.

In de volgende tabel is de economische groei in het afgelopen decennium in de COROP-regio ‘Alkmaar en omgeving’ weergegeven, in vergelijking met de economische groei in de provincie Noord-Holland en heel Nederland. Uit de gegevens blijkt dat de economische groei in de provincie Noord-Holland aanzienlijk hoger is dan de nationale groei. In tegenstelling tot het provinciale beeld, laat de regio Alkmaar en omgeving een lagere groei zien, onder het nationale gemiddelde. Zowel in de provincie als in de regio lijkt sprake te zijn van een grotere conjunctuurgevoeligheid dan gemiddeld in Nederland. In de provincie vertaalt zich dat meestal naar een hogere groei, in de regio uit zich dit vaak als sterkere dalingen.

In 2020 is de negatieve impact het duidelijkst op provinciaal niveau, door de grote afhankelijkheid van het internationale (vlieg)verkeer van zowel Amsterdam als Schiphol. In 2021 en 2022 is een sterk economisch herstel zichtbaar. Ook hier geldt dat de provinciale groei hoger is dan het landelijk gemiddelde, maar de regionale groei lager.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 19

Tabel 5. Historische economische groei Locatie 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* Gem. Nederland 1,6 -1,0 -0,1 1,4 2,0 2,2 2,9 2,4 2,0 -3,9 4,9 4,5 1,6 Noord-Holland 1,6 -1,0 1,2 3,3 3,3 3,6 3,7 4,2 3,6 -7,5 6,2 7,2 2,5 Alkmaar e.o. 2,6 -1,5 -2,0 3,0 -1,0 1,1 0,2 1,2 3,9 -2,1 3,9 3,1 1,0 Bron: StatLine CBS, 25 april 2023 * voorlopige cijfers CBS

De gemeente Alkmaar vormt de kern van de economische regio Alkmaar en omgeving. Het bedrijfsleven in Alkmaar is gespecialiseerd in financiële diensten en verzorgende activiteiten. Door deze structuur en door de omvang en de functie van de stad voor haar omgeving neemt de werkgelegenheid hier relatief sterk toe. In de andere gemeenten hebben verzorgende activiteiten en productie een groot aandeel in de werkgelegenheid. Hier zou circulaire economie dus een belangrijke rol kunnen spelen. Door deze structuur neemt de werkgelegenheid in deze gemeenten af. De werkgelegenheid concentreert zich in Alkmaar. De exportoriëntatie van het bedrijfsleven in Alkmaar en omstreken is gering en het aandeel van hoogopgeleiden in de beroepsbevolking en de economische vernieuwing (aandeel van R&D, creatieve sectoren, machineproductie en IT-dienstverlening) zijn beperkt. Het aantal snel groeiende bedrijven is echter groot.13

3.4 Toeristisch klimaat

3.4.1 Verblijfsbezoekers provincie Noord-Holland In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van de ontwikkeling van het totaal aantal verblijfbezoekers in de provincie Noord-Holland. In hoofdstuk 5 wordt specifiek ingegaan op de aantallen hotelovernachtingen en de resulterende bezettingsgraden.

Tussen 2012 en 2019 steeg het aantal gasten en overnachtingen in de provincie Noord-Holland sterk. Het totaal aantal gasten steeg met gemiddeld 6,8% per jaar en het aantal overnachtingen met 7,4% per jaar. Het aantal buitenlandse overnachtingen steeg met gemiddeld 8,9% per jaar sneller dan de binnenlandse overnachten met 4,7%. In 2019 kwamen er in totaal 10,7 miljoen buitenlandse gasten naar de provincie die samen 23,8 miljoen overnachtingen genereerden. Daarnaast trok de provincie 4,8 miljoen binnenlandse gasten met 11,3 miljoen overnachtingen.

In 2020 en 2021 daalde het aantal gasten, onder invloed van de coronacrisis, tot circa 6,5 miljoen en het aantal overnachtingen tot circa 17 miljoen. Met name de buitenlandse gasten bleven weg; het aantal binnenlands gasten en overnachtingen steeg in 2021 weer tot iets onder het niveau van 2019. In 2022 steeg ook het buitenlands toerisme weer. Volgens de voorlopige cijfers van CBS werden in 2022 in de provincie Noord-Holland in totaal 20,3 miljoen overnachtingen gegenereerd door 12,8 miljoen buitenlandse gasten, plus 11,9 miljoen overnachtingen door 4,9 miljoen binnenlandse gasten. Het aantal binnenlandse gasten en overnachtingen is hiermee hoger dan ooit. Het aantal buitenlandse gasten blijft nog circa 26% onder het niveau van 2019, het aantal buitenlandse overnachtingen circa 15%. Per saldo was het aantal overnachtingen van binnen- en buitenlandse gasten in 2022 nog 8% lager dan in het recordjaar 2019.

13 Bron : Rabobank Regioscan Alkmaar en omstreken

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 20

Figuur 11. Overnachtingen in Noord-Holland 40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Totaal Binnenlands Buitenlands

Bron: StatLine CBS, 11 september 2023

Verreweg het grootste aantal overnachtingen in de provincie Noord-Holland vindt plaats in hotels, pensions en jeugdaccommodaties. Tussen 2012 en 2019 steeg het marktaandeel van hotels van 66% tot 72%, dankzij een 73% groei in overnachtingen. De overige segmenten groeiden eveneens, maar in een lager tempo: kampeerterreinen met 30%, huisjesterreinen met 57% en groepsaccommodaties met 21%.

In 2020 worden alle accommodatietypes sterk geraakt werden door de coronacrisis, behalve de kampeerterreinen. Nergens is de impact echter groter dan bij hotels. Terwijl het aantal overnachtingen in hotels in 2021 opnieuw daalde, steeg het aantal overnachtingen in de overige accommodatietypes. In 2022 is het aantal overnachtingen in hotels en groepsaccommodaties nog duidelijk onder het niveau van 2019. Het aantal overnachtingen op kampeerterreinen is dan volledig hersteld, terwijl het aantal overnachtingen op huisjesterreinen hoger is dan ooit.

Figuur 12. Overnachtingen in Noord-Holland naar accommodatietype

Bron: StatLine CBS, 11 september 2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 21

Het NBTC verwacht voor Nederland als geheel dat het inkomend toerisme in 2023 verder doorgroeit ten opzichte van vorige jaar (+16%), maar het pre-coronaniveau zal nog niet gehaald worden (92% van het niveau in 2019). Naar verwachting groeit het binnenlands toerisme eveneens verder (+2%). De European Travel Commission (ETC) gaat voor Europa uit van 9-10% groei in 2023 in de internationale aankomsten binnen Europa vergeleken met 2022. Vanuit dit Europese perspectief bekeken is de verwachting voor Nederland voor 2023 dat het verdere herstel van het inkomend toerisme bovengemiddeld is.

Het verleden heeft laten zien dat de groei van het toerisme nooit lineair plaatsvindt, maar altijd met perioden van stijgingen en dalingen. Lange termijn groeiverwachtingen, vertaald naar een gemiddeld groeipercentage per jaar, zijn hiermee altijd een sterk versimpelde weergave van de werkelijkheid. Om deze reden vormt de coronacrisis voor NBTC nog geen aanleiding om de verwachting voor het inkomend toerisme in 2030 aan te passen. Hierin voorspelde NBTC dat het inkomend verblijfstoerisme zou groeien van 18 miljoen in 2017 naar 29 miljoen in 2030.14

3.4.2 Regionale ontwikkelingen Los van macro-economische ontwikkelingen wordt de zakelijke hotelvraag in Alkmaar ook beïnvloed door lokale en regionale ontwikkelingen. We bespreken hieronder een aantal.

• Toenemende internationale bedrijvigheid, met name in de regio Amsterdam (bv. de komst van het Europees Geneesmiddelen Agentschap EMA maar bijvoorbeeld ook activiteiten van ECN in Petten en de datacenters van Microsoft in Middenmeer) zorgen voor een toenemende vraag naar tijdelijke huisvesting van medewerkers (zowel short stay, extended stay als long stay). • Daarbij speelt de aanwezigheid van de internationale Europese School een niet onbelangrijke rol. Deze is nu nog gevestigd in Bergen maar zal in 2028 naar Alkmaar verhuizen. • Alkmaar heeft een belangrijke regionale winkelfunctie. In 2017 is Alkmaar door Zoover uitgeroepen tot leukste winkelstad van Nederland. De gemeente zet actief in op het bestrijden en voorkomen van leegstand. Door dit beleid is het in de jaren voor de coronacrisis gelukt de winkelleegstand te verminderen van 6,7% in 2017 naar 5,0% in 2019. In 2022 was deze echter toegenomen tot 6,7%. In 2023 is de leegstand weer iets gedaald, tot 6,2%. • In bredere zin blijft de ontwikkeling van de regionale economie in Noord-Holland-Noord (NHN, ook wel ‘Holland boven Amsterdam’) licht achter bij die van Nederland als geheel. Dat komt omdat de landelijke groei wordt beïnvloed door sterke groei van enkele grootstedelijke regio’s zoals Eindhoven/Brainport en de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Andere gebieden blijven daarbij achter.

Desalniettemin wordt voor de komende jaren ook in NHN blijvende groei verwacht, al wordt deze geremd door de krappe arbeidsmarkt15 • Voor de hotellerie is het nadelig dat de sterkste groei in NHN zit in sectoren die relatief weinig directe vraag naar hotels genereren, zoals de bouwsector, overige zakelijke diensten, horeca, detailhandel, sport/recreatie en landbouw. • Verder wordt voor enkele sectoren die juist bekend staan om hun hotel-vraag, zoals financiële instellingen, informatie/communicatie en vervoer/ opslag de komende jaren een daling verwacht. Positieve uitzondering vormt de sector industrie, die sterk zal groeien en ook veel hotelvraag kent. 16

14 Bron: NBTC, 15 Bron: Economische Verkenningen Noord-Holland-Noord, TNO/VU, oktober 2019 16 Bron : Hotelmarktonderzoek Alkmaar, LA Group 2020

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 22

4 Aanbodanalyse Het aanbod in Alkmaar en de regio op het gebied van de hotels is geïnventariseerd. Hierbij wordt niet alleen het huidige aanbod beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook wordt een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept.

4.1 Ontwikkeling van het hotelaanbod De volgende tabel toont de historische ontwikkeling van de nationale en regionale logiesmarkten. Het betreft geclassificeerde hotels en ongeclassificeerde logiesaccommodaties zoals hostels en pensions. Voor de provincie Noord-Holland zijn hierbij de hotels in de gemeente Amsterdam buiten beschouwing gelaten.

In 2023 is respectievelijk 13% van het aantal Nederlandse hotels gevestigd in de provincie Noord- Holland exclusief gemeente Amsterdam, met 15% van de hotelkamers. Van de hotels in de provincie (buiten Amsterdam) is 12% gevestigd in regio Alkmaar en omgeving; van de hotelkamers 11%. Hotels in de regio zijn gemiddeld vergelijkbaar van omvang (37 kamers) met de hele Nederlandse markt (38 kamers) en de provinciale markt (42 kamers). Opvallend is dat het aantal hotels in de regio Alkmaar en omgeving tussen 2012 en 2023 is gedaald, tegen de landelijke en provinciale trends in. Deze daling vond vooral plaats in de periode 2013-2020. In 2021 en 2022 is het hotelaanbod weer gestegen, alvorens – volgens de voorlopige cijfers voor 2023 - weer te dalen. Per saldo is het aantal hotels tussen 2012 en 2023 gedaald, maar het aantal hotelkamers gestegen. De stijging in het aantal kamers blijft echter achter bij de landelijke en provinciale groei.

Tabel 6. Historische ontwikkeling hotelaanbod* Provincie Noord-Holland Nederland Alkmaar en omgeving (excl. Amsterdam) Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers 2012 3.505 110.905 405 14.320 74 2.084 2013 3.510 113.813 407 14.825 74 2.072 2014 3.561 117.917 402 15.236 70 2.016 2015 3.525 118.121 394 15.501 69 2.250 2016 3.585 121.021 416 15.875 70 2.206 2017 3.636 124.049 414 16.721 70 2.215 2018 3.760 131.903 427 17.837 62 2.174 2019 3.806 138.546 443 19.940 59 2.140 2020 3.816 142.322 454 20.298 58 2.087 2021 4.044 147.398 475 20.331 63 2.305 2022 4.254 149.289 505 21.015 72 2.348 2023* 3.945 149.188 512 21.635 62 2.310 Groei 13% 35% 26% 51% -16% 11% Per jaar 1,1% 2,7% 2,2% 3,8% -1,6% 0,9% Bron: StatLine CBS / bewerkt door Horwath HTL *Hotel, motel, pension, appartement met hoteldienstverlening, jeugdaccommodatie of bed&breakfast

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 23

4.2 Spreiding hotelaanbod onderzoekskader Alkmaar Binnen het onderzoekskader zijn 58 hotels geïnventariseerd met in totaal 2.373 hotelkamers. B&B’s en kleinschalige pensions zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Het totale huidige hotelaanbod per gemeente binnen het onderzoekskader is weergegeven in de onderstaande tabel. De tabel toont het actuele aanbod per september 2023. Doordat verschillende bronnen zijn gehanteerd met een andere peildatum, komen de aantallen niet geheel overeen met die in de voorgaande paragraaf.

De gemeente Bergen is de grootste hotelgemeente, met 57% van het totale kameraanbod. Alkmaar is de tweede gemeente, met 26%. De derde gemeente naar aantal hotelkamers is gemeente Castricum met 11% van het aanbod, gevolgd door Dijk en Waard (3%) en Heiloo (2%). De gemeente Uitgeest telt in het geheel geen hotels, alleen enkele B&B’s.

Tabel 7. Logiesaanbod onderzoekskader Alkmaar per gemeente (2023) Marktaandeel Gemeente Hotels Kamers Kamers/Hotel kamers Alkmaar 14 616 44,0 26% Bergen (NH.) 35 1.363 38,9 57% Dijk en Waard 3 82 27,3 3% Heiloo 1 40 40,0 2% COROP Alkmaar en omgeving 53 2.101 39,6 89% Castricum 5 272 54,4 11% Uitgeest 0 0 0,0 0% Totaal 58 2.373 40,9 100% Bronnen: Horwath HTL , LAgroup, HorecaDNA, diverse websites

De spreiding van de hotels in de gemeenten binnen het onderzoekskader is weergegeven in de volgende figuur. Op de kaart is een duidelijke concentratie van hotels zichtbaar in het centrum van Alkmaar. Daarnaast zijn clusters van hotels zichtbaar bij onder meer Bergen, Bergen aan Zee en Egmond aan Zee, alsmede rondom Schoorl en Castricum.

Slechts 3 hotels liggen aan de N9/A9: Hof van Schoorl (5 kamers), Hotel Alkmaar (77 kamers) en Hotel Akersloot (210 kamers).

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 24

Figuur 13. Spreiding hotels onderzoekskader Alkmaar

Hotellocatie

Bron: Google Maps / Horwath HTL

4.3 Segmentatie hotelaanbod Sinds 1969 werden Nederlandse hotels in één tot en met vijf sterren ingedeeld. Echter, de afgelopen jaren sloten de normen van de Nederlandse Hotel Classificatie niet meer goed aan op de eigenschappen van de moderne Nederlandse hotelmarkt. Daarom is per 1 januari 2015 de verplichte deelname aan de verouderde Nederlandse Hotel Classificatie afgeschaft en is vanaf 1 januari 2016 de Nederlandse Hotel Classificatie opgevolgd door de Europese Hotel classificatie met deelname op vrijwillige basis. Per september 2023 zijn nog maar 1.052 van de 3.945 hotels in Nederland officieel geclassificeerd.17 Hierdoor is het niet meer mogelijk een totaalbeeld van de segmentatie van hotels in Nederland te geven.

In de praktijk positioneren veel ongeclassificeerde hotels zich echter nog altijd met een sterrenniveau op boekingssites. Onderstaande tabel is gebaseerd op een combinatie van officiële en onofficiële classificaties.

17 Bron: website Hotelsterren.nl / KHN

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 25

Binnen het onderzoekskader worden 49 van de 58 hotels gepositioneerd op twee tot vijfsterrenniveau. Deze hotels vertegenwoordigen 97% van het totale kameraanbod. De viersterrenkamers vormen 74% van het geclassificeerde aanbod, de driesterrenkamers 23%. De regio telt verder 4 tweesterrenhotels en 9 ongeclassificeerde hotels, met elk 2-3% van het kameraanbod.

Tabel 8. Segmentatie hotelaanbod onderzoekskader Alkmaar, 2023 Hotels Kamers Kamers Marktaandeel Marktaandeel /Hotel kamers geclass. kamers 5 sterren - - - - - 4 sterren 20 1.699 85,0 72% 181% 3 sterren 25 537 21,5 23% 46% 2 sterren 4 58 14,5 2% 31% 1 ster 0 0 0,0 0% 0% Totaal geclassificeerd 49 2.294 46,8 97% 100% Ongeclassificeerd 9 79 8,8 3% Totaal 58 2.373 40,9 100% Bron: Horwath HTL

De spreiding van de hotels in de verschillende sterrencategorieën is weergegeven in de volgende figuur.

Figuur 14. Spreiding hotels naar sterrenpositionering

Hotellocatie

Bron: Google Maps, Horwath HTL

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 26

4.4 Hotelaanbod gemeente Alkmaar De gemeente Alkmaar telt per september 2023 14 hotels met in totaal 616 hotelkamers. Daarnaast bleek uit het onderzoek van LAgroup dat er (per november 2020) 50 aanbieders zijn van B&B’s met 99 kamers en 230 bedden. Voor het doel van dit onderzoek wordt aangenomen dat dit aantal ongeveer gelijk is gebleven. Het totaalaanbod in de gemeente Alkmaar komt hiermee in 2023 op circa 716 kamers. Het huidige hotelaanbod per segment is weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 9. Hotelaanbod gemeente Alkmaar (2023) Hotels Kamers Kamers per Aandeel Aandeel hotel totaal hotelkamers kamers Vijfsterren 0 0 0,0 0% 0% Viersterren 8 512 64,0 72% 83% Driesterren 3 75 25,0 10% 12% Ongeclassificeerd 3 29 9,7 4% 5% Totaal hotels 14 616 44,0 86% 100% Schatting B&B’s 50 100 2,0 14% Totaal hotels en B&B’s 64 716 11,2 100% Bronnen: Horwath HTL , LAgroup, HorecaDNA, diverse websites

De meeste hotels in de gemeente Alkmaar zijn niet formeel geclassificeerd, maar positioneren zich in de markt wel op een bepaald sterrenniveau. De meeste hotelkamers worden op drie- à viersterren niveau gepositioneerd. Er zijn geen vijfsterrenhotels in Alkmaar. Drie hotels zijn ongeclassificeerd.

4.5 Overzicht hotelaanbod gemeente Alkmaar Voor het doel van dit onderzoek, is aangesloten op de definiëring van de relevante hotelmarkt voor het geplande hotel zoals gehanteerd door LAgroup in 2020. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de hotelmarkt in de Stad Alkmaar en de hotelmarkt in het Buitengebied Alkmaar. Het aanbod in het Buitengebied Alkmaar bestaat uit één hotel van 155 kamers en (in 2020) 22 B&B’s met in totaal 60 kamers. Het huidige aanbod in Stad Alkmaar omvat de overige 13 hotels met 461 kamers, alsmede (op basis van de inventarisatie in 2020) circa 28 B&B’s met circa 40 kamers.

Voor het doel van deze rapportage wordt gefocust op de hotelmarkt van Stad Alkmaar. Door de opbouw van het aanbod in het Buitengebied, waarbij één hotel 72% van het kameraanbod vormt, is geen recente marktinformatie beschikbaar. Bovendien blijkt uit de rapportage van 2020 dat de bezettingsgraad in het Buitengebied ver onder de gemiddelde bezettingsgraad in Stad Alkmaar ligt, wat impliceert dat de twee gebieden grotendeels een eigen markt bedienen.

De volgende tabel geeft de detailinformatie weer van de huidige hotelmarkt in Stad Alkmaar.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 27

Tabel 10. Relevante hotelmarkt Stad Alkmaar Nr. Hotel Class. Booking* Kamers 1 The Fallon Hotel 4 7,9 102 2 Amrâth Hotel Alkmaar 4 (EHC) 7,8 90 3 Hotel Alkmaar 4 (EHC) 7,9 77 4 Grand Hotel Alkmaar 4 7,8 52 5 Kings Inn City Hostel 3 7,6 33 6 Hotel Stad en Land 3 (EHC) 7,6 28 7 College Hotel Alkmaar 4 8,1 22 8 Familiehotel Alkmaar 8,6 16 9 Kings Inn City Hotel 3 Sup (EHC) 7,5 14 10 Wolf Hotel Kitchen & Bar 4 8,2 8 11 RITCH Hotel Alkmaar (v/h High 5) 9,4 7 12 Restaurant-wijnlounge-hotel 't Fnidsen 4 8,4 6 13 Boutiquehotel Luttik 9,1 6 Totaal 13 hotels 461 ca. 28 B&B's 40 Totaal 41 accommodaties 501 Bron: Google Maps, Booking.com, Expedia en individuele hotelwebsites, september 2023 * Gemiddelde waardering van bezoekers op Booking.com

In totaal telt de bestaande hotelmarkt van Stad Alkmaar 41 accommodaties met 501 kamers, waarvan 13 hotels met 461 hotelkamers. Twee hotels maken deel uit van een keten: The Fallon, onderdeel van de hotelgroep Sheetz, en Amrâth Hotel Alkmaar.

Het hotelaanbod in Stad Alkmaar is sinds 2020 nauwelijks gewijzigd. Wel zijn twee hotels van naam en/of eigenaar veranderd. Het voormalige Golden Tulip Hotel Alkmaar heeft de franchise met Louvre Hotels beëindigd en heet nu Hotel Alkmaar. Het voormalige High 5 hotel opereert nu onder de naam RITCH Hotel Alkmaar.

De hotellocaties zijn weergegeven in onderstaande figuur. Hieruit blijkt dat de meeste hotels zijn geconcentreerd in en rond de binnenstad. Alleen het huidige Hotel Alkmaar (v/h Golden Tulip) ligt net als de beoogde hotellocatie nabij de N9.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 28

Figuur 15. Locaties huidige hotels Stad Alkmaar Hotellocatie

Bron: Google maps, bewerkt door Horwath HTL

4.6 Toekomstig hotelaanbod

Gemeente Alkmaar In het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 waren zes plannen geïnventariseerd voor in totaal 573 kamers. Dit is inclusief het beoogde Van der Valk Hotel Alkmaar, destijds met 130 kamers. Van de overige vijf plannen is één ontwikkeling inmiddels gerealiseerd: B&B Oude Postkantoor aan de Rechtestraat in De Rijp opende in juli 2020 met 2 kamers. Eén hotelplan is geannuleerd: de herontwikkeling van Ringersfabriek in Alkmaar Overstad is in 2022 opgeleverd als woningen. De status van de overige drie plannen is onbekend.

Eind november 2021 werd bekend dat het Rijksvastgoedbedrijf het voormalig belastingkantoor en AZC aan de Robonsbosweg te koop heeft gezet. Het gebouw is geschikt voor ondernemers die er een of meerdere bedrijven willen vestigen. Een hotelinvulling zou ook mogelijk zijn, maar was slechts één van de potentiële opties.18 In januari 2023 werd bekend dat het gebouw opnieuw in gebruik wordt genomen als opvanglocatie voor vluchtelingen. Vooralsnog wordt dit niet als concreet hotelinitiatief gezien.

18 Bron: Alkmaar Centraal, 25 november 2021 / NH Nieuws, 27 januari 2023

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 29

De volgende tabel geeft een overzicht van de hotelplannen in Alkmaar.

Tabel 11. Potentiële hotelplannen gemeente Alkmaar Ontwikkeling Class. Aantal Opening Opmerkingen kamers 1 Van der Valk Olympiapark nb Ca. 150 nb Dit project 2 Plan Oud pakhuis Alkmaar nb 150 nb Status onbekend 3 China Centre, Stationsgebied nb 150-400 nb Hotel / long stay; status onbekend 4 Jansje, Ritsevoort Alkmaar nb 11 nb Status onbekend Totaal 4 projecten Ca. 460-700 Bron: LAgroup Hotelmarktonderzoek Alkmaar / Horwath HTL nb = niet bekend

Inclusief de beoogde ontwikkeling van Van der Valk Hotel Alkmaar / Olympiapark, omvatten de potentiële hotelplannen in de gemeente Alkmaar circa 460 tot 700 hotelkamers. De realisatie van deze plannen is echter zeer onzeker. Het enige concrete plan in Alkmaar lijkt op dit moment de realisatie het beoogde Van der Valk Hotel Apeldoorn. De overige drie plannen lijken niet meer actueel.

Schil rondom Alkmaar In de overige gemeenten van het onderzoekskader werden in het Hotelmarktonderzoek Alkmaar van november 2020 vijf plannen geïnventariseerd voor in totaal 183 kamers, alsmede één plan voor inkrimping met 2 kamers van een niet nader benoemd hotel in de gemeente Bergen. Aangenomen wordt dat deze inkrimping heeft plaatsgevonden, of niet meer actueel is. Twee van de plannen voor nieuwe hotels zijn inmiddels gerealiseerd: Strandhotel Zoomers in Castricum aan Zee (13 kamers) en Watertoren Duin en Bosch in Bakkum (1 kamer). De huidige status van de overige drie plannen is onbekend.

Naast de drie eerder geïnventariseerde hotelplannen zijn vijf nieuwe mogelijke plannen bekend geworden in Bergen, Castricum en Dijk en Waard. In totaal zijn hiermee 8 projecten geïnventariseerd, voor minimaal 327 kamers. De realisatie van deze plannen is nog zeer onzeker.

Tabel 12. Potentiële hotelplannen schil rondom Alkmaar Ontwikkeling Gemeente Class. Aantal Opening Opmerkingen kamers 1 Uitbreiding Hotel Bergen nb 90 nb Status onbekend 2 Uitbreiding Hotel Heer Hugo (v/h Dijk en 4* 50 nb Status onbekend Jules) Waard 3 Stolpboerderij Duinweg Schoorl Bergen nb 30 nb Status onbekend 4 Nieuw Hotel Nassau Bergen Bergen nb 60 nb Hotelkamers plus 20 appartementen; realisatie na 2026-2028 5 Nieuw Parkhotel Bergen Bergen nb 81 nb Juli 2023: vergunning moet aangepast i.v.m. parkeerplaatsen 6 Uitbreiding Zoomers Castricum nb 16 nb Juli 2023: omgevingsaanvraag ingediend 7 Blinckers, strandplateau Castricum Castricum nb nb nb Plan ontwikkeld door aan Zee Biesterbos Groep 8 Entreegebied Geestmerambacht Dijk en nb nb nb Conceptvisie Waard Totaal 8 projecten >327 Bron: LAgroup Hotelmarktonderzoek Alkmaar / Horwath HTL nb = niet bekend

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 30

5 Vraaganalyse In de vraaganalyse wordt ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in Alkmaar en de regio. Hierbij wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt.

5.1 Overnachtingen

5.1.1 Nederland De onderstaande figuur geeft de ontwikkeling van hotelovernachtingen weer in hotels in Nederland. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt van Amsterdam. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel.

Figuur 16. Hotelovernachtingen in Nederland, Noord-Holland en Amsterdam (x 1.000)*

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Netherlands 36.536 37.390 39.864 41.617 44.590 48.873 51.611 54.403 28.746 30.865 52.784 Noord-Holland 15.330 16.374 18.010 18.488 19.971 22.440 23.795 26.518 9.892 9.725 23.251 Amsterdam 10.563 11.262 12.538 12.899 13.983 15.858 16.673 18.375 5.802 5.775 15.779

Bron: StatLine – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL *Hotel, motel, pension, appartement met hoteldienstverlening, jeugdaccommodatie of bed&breakfast

Het aantal hotelovernachtingen in Nederland laat tussen 2012 en 2019 een continu aanhoudende groei zien. In totaal groeide het aantal overnachtingen met 49%, gemiddeld 5,8% per jaar. In Amsterdam groeide het aantal overnachtingen in dezelfde periode met 74%, oftewel 8,2% per jaar.

Tijdens de coronacrisis in 2020 laat Amsterdam de grootste daling zien van het aantal overnachtingen (-68%) vergeleken met Nederland (-47%) en Noord-Holland (-63%). In 2021 neemt het aantal overnachtingen landelijk weer toe (+7,4%), maar daalt dit in Noord-Holland (-1,7%) en Amsterdam (- 0,5%) nog iets verder. Het jaar 2022 liet een sterk herstel zien in Nederland (+71%) maar vooral in Noord-Holland (+139%) en Amsterdam (+173%). Landelijk ligt het aantal overnachtingen bijna weer op het niveau van 2019 (-3,0%). In Noord-Holland (-12,3% t.o.v. 2019) en Amsterdam (-14,1%) verloopt het herstel trager.

In het eerste halfjaar van 2023 is het aantal overnachtingen in Amsterdam met 49% gestegen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2022. Het aantal overnachtingen ligt nu 6% boven het niveau in het eerste halfjaar van 2019. In de rest van Nederland steeg het aantal overnachtingen met 21% ten opzichte van 2022 en ligt het niveau nu 15% boven dat van 2019.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 31

5.1.2 Noord-Holland De onderstaande figuur toont de ontwikkeling in hotelovernachtingen in de provincie Noord-Holland exclusief Amsterdam. De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen in Noord-Holland tussen 2012 en 2019 was 8,0%, ruim boven het Nederlandse gemiddelde.

Figuur 17. Hotelovernachtingen Noord-Holland excl. Amsterdam (x 1.000) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Binnenlands 2.450 2.617 2.690 2.716 2.881 2.974 3.128 3.560 2.452 2.626 3.507 Buitenlands 2.316 2.495 2.781 2.873 3.108 3.609 3.993 4.583 1.639 1.324 3.966 Totaal 4.767 5.112 5.472 5.589 5.988 6.582 7.122 8.143 4.090 3.950 7.472

Binnenlands Buitenlands Totaal

Bron: CBS, bewerkt door Horwath HTL *) voorlopige cijfers CBS behalve geclassificeerde hotels, ook ongeclassificeerde pensions, Bed & Breakfasts, hostels en appartementen met hoteldienstverlening

Ook voor de provincie Noord-Holland exclusief de gemeente Amsterdam geldt dat het aantal overnachtingen in 2020, onder invloed van de Coronacrisis, sterk is gedaald. De daling was sterker voor het aantal buitenlandse hotelovernachtingen (-64%) en dan voor het aantal toeristische hotelovernachtingen (-31%). In totaal is het aantal overnachtingen bijna exact gehalveerd. In 2021 is nog steeds een daling van 3,5% te zien in het totaal aantal overnachtingen, ondanks een lichte stijging in het aantal binnenlandse overnachtingen. In 2022 steeg het aantal binnenlandse overnachtingen met 34%, terwijl het aantal buitenlandse overnachtingen verdrievoudigde. Het totaal aantal overnachtingen in 2022 is hierdoor met 89% gestegen ten opzichte van 2021, maar licht nog circa 8% onder het niveau van 2019.

In het eerste halfjaar van 2023 is het aantal overnachtingen met 32% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2022, en 9% hoger dan in het eerste halfjaar van 2019.

5.1.3 COROP-gebied Alkmaar en omgeving Onderstaande figuur geeft de ontwikkeling weer van het aantal overnachtingen in hotels in het COROP- gebied Alkmaar en omgeving in de jaren 2013-2022. Resultaten voor 2023 zijn nog niet bekend. De resultaten voor 2022 zijn gebaseerd op de resultaten tot en met oktober, aangevuld met schattingen.

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Alkmaar 32

Figuur 18. Ontwikkeling hotelovernachtingen COROP-gebied Alkmaar en omgeving (x 1.000) 1.000 00 800 00 600 500 400 300 200 100 0 2013 2014 2015 2016 201 2018 201 2020 2021 2022 a s ten 3 401 424 445 434 406 415 23 24 405 ve rna ch nge n 61 56 81 85 844 811 834 544 51 816

Bron: Data Center Toerisme, CBS / NBTC *) Schatting Horwath HTL o.b.v. cijfers t/m oktober 2022

Het aantal overnachtingen in het COROP-gebied Alkmaar en omgeving, was tussen 2013 en 2019 relatief stabiel in vergelijking met de landelijke en provinciale trends. Gemiddeld nam het aantal overnachtingen in de regio toe met 1,5% per jaar. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde groei van 8,0% per jaar in de provincie Noord-Holland exclusief Amsterdam.

Vanaf het coronajaar 2020 presteert de regio daarentegen bovengemiddeld. De daling in 2020 was 35% en werd in 2021 gevolgd door een sterke stijging van 5%. De voorlopige cijfers voor 2022 geven een verdere stijging aan met 43%. Hierdoor ligt het totaal aantal hotelovernachtingen in 2022 naar schatting bijna nog 2,2% onder het niveau van 2019, waar deze op provinciaal niveau nog circa 8% lager liggen.