231123 RIB Ontwerpbestemmingsplan bedrijventerrein Oudorp - Bijlage 6 Bijlagenboek De Staalmeester Schermerweg 33

Aangegeven wordt dat er een le-  Voldoende en geschikte aanbod. In Alkmaar is een het plan/ woonprogramma verder te worden uitgewerkt. ven lang plezier in bewegen en sporten wordt geambieerd. schaarste aan sociale huurwoningen. De groei moet tot Er zijn beweegactiviteiten in de wijk en er is sportaanbod en met 2030 vooral plaatsvinden in de gebieden langs Maatschappelijke voorzieningen voor iedereen. het Alkmaars Kanaal. Het gaat om zo’n 15.000 wonin- gen in totaal, waarbij ingezet wordt op zo’n 5.000 sociale Masterplan: Sport en bewegen, inclusief en vitaal!’ (2020) huurwoningen (33%). De rest van de uitbreiding zal op In het Masterplan worden zes Alkmaarse beleidsdoelen ge- noemd. Deze zes beleidsdoelen zijn gelieerd aan enkele van

donderdag 12 oktober 2023 14

Bijlage 1 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Visies Jeugdhulp, Wmo en participatie (2019) Woonzorgopgave In Alkmaar worden alle inwoners zoveel mogelijk in staat ge- Vanuit de Woonzorgopgave wordt er gewerkt aan de vol- steld om mee te doen in de samenleving. Volwassen en ou- gende speerpunten/doelstellingen: dere inwoners worden in staat gesteld zoveel mogelijk zelf- 1. Voorkomen dat nieuwe cliënten(groepen) onnodig wor- redzaam te zijn. Zij kunnen, ondanks eventuele fysieke of den opgenomen in een intramurale voorziening; geestelijke belemmeringen, lang zelfstandig blijven wonen en 2. Voldoende en passende woonvoorzieningen realiseren meedoen in de samenleving. Voor kwetsbare inwoners is er voor cliënten die (begeleid) zelfstandig kunnen gaan wo- hulp en bescherming. Kinderen groeien op in een veilige en nen; gezonde omgeving. Gezinnen die hulp nodig hebben bij de 3. Voldoende ‘passende’ woningen om (langer) zelfstandig opvoeding krijgen ondersteuning. wonen mogelijk te maken. 4. Voorbereiden van een verdere decentralisatie van de Versterken gebiedsgerichte benadering Wmo. Elk gebied krijgt gefaseerd een gebiedsteam, bestaande uit een wijkregisseur/gebiedsconsulent, wijkagent. Algemene voorzieningen zijn voorliggend aan de maatwerkvoorzienin- gen, laagdrempelig en zonder indicatie toegankelijk.

Mensen kunnen gebruik maken van lichte vormen van zorg en onder- steuning; bijvoorbeeld dagactiviteiten en informele zorg van- uit de wijkleerbedrijven;

Ondersteuning thuis Voldoende en kwalitatief goede ondersteuning in de thuissi- tuatie is een belangrijke voorwaarde om langer en prettig zelfstandig te kunnen blijven wonen. ‘Aan de keukentafel’ be- kijken we vanuit de leefwereld van de cliënt welke ondersteu- ning nodig is. Een passend ondersteuningsarrangement kan zijn opgebouwd uit maatwerk- en/of algemene voorzieningen. Hiervoor gelden de volgende relevante maatwerkvoorzienin- gen:  Begeleiding (individuele begeleiding, dagbesteding, res- pijtzorg);  Hulp bij het huishouden;  Hulpmiddelen (scootmobielen, rolstoelen en andere ver- voersmiddelen, sanitaire voorzieningen, traplift);

donderdag 12 oktober 2023 15

Bijlage 2 Bevolkings- en huishoudensprognose

Bijlage 2 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Bevolkingsopbouw 2 Prognose bevolking De gemeente Alkmaar trekt veel jonge mensen en weinig ou- en huishoudens deren. Ongeveer 40% van de bevolking van Alkmaar bestaat uit inwoners in de leeftijd 0-35 jaar, een even groot aandeel In deze bijlage zijn een aantal uitgangspunten zoals de be- heeft een leeftijd van 35-65 jaar en zo’n 20% is 65 jaar of ou- volkings- en huishoudensprognose en bevolkingsopbouw der. centraal gezet omdat ze in het behoefteonderzoek betrekking hebben op meerdere functies. De beoogde ontwikkelingen op de locatie Schermerweg 33 vinden plaats in de wijk Oudorp. In Oudorp is 37% tussen de Bevolkingsprognose 0-35 jaar, 41% tussen de 35-65 jaar, 12% tussen de 65-75 jaar en 10% 75 jaar en ouder. Oudorp is één van de wijken  Uit tabel 2 blijkt dat de bevolking in de gemeente Alk- met de meeste ‘oudere ouderen’, oftewel inwoners in de leef- maar tot 2030 relatief sterk stijgt met circa 6%. Dit uit tijd van 75 jaar en ouder. zich in een groei van 6.800 inwoners waarmee het aan- tal stijgt naar 116.700 inwoners tot 2030.  Voor de regio Alkmaar geldt eveneens een stijging in de bevolking. De bevolking neemt toe met circa 5%. Dit be- tekent een groei van 9.900 inwoners tot 2030.

Tabel 2: Bevolkingsprognose (bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050) Huishoudensprognose 2021 2030 Ontwikkeling in aantal Ontwikkeling in %  Het huishoudensaantal stijgt procentueel meer dan het Gemeente Alkmaar 109.900 116.700 6.800 6,2% bevolkingsaantal tot 2030. Vanuit tabel 3 is op te maken dat het aantal huishoudens in de gemeente Alkmaar met Regio Alkmaar (overig) 190.300 200.200 9.900 5,2% circa 10% stijgt. Hiermee groeit het aantal huishoudens tot 57.600. Dit geeft een groei tussen 2021-2030 van circa 5.100 huishoudens. Tabel 3: Huishoudensprognose (bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050)  In de regio Alkmaar groeit het aantal procentueel iets minder sterk dan in de gemeente. Er wordt een huishou- 2021 2030 Ontwikkeling in aantal Ontwikkeling in % densgroei verwacht van circa 9% waardoor ook hier een Gemeente Alkmaar 52.500 57.600 5.100 9,7% relatief sterke stijging te zien is. Dit uit zich in een groei Regio Alkmaar (overig) 82.400 89.800 7.400 9,0% van 7.400 huishoudens in de regio Alkmaar tussen 2021-2030.

donderdag 12 oktober 2023 17

Bijlage 3 Onderbouwing wonen

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

3 Onderbouwing wonen komt 18% van de verhuisbewegingen naar Alkmaar uit de re- gio Alkmaar, bestaande uit de gemeenten Bergen, Castri- ouderen vanuit grondgebonden woningen verhuizen naar appartementen komt doorstroming op gang. cum, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk2 en Uitgeest. 3.1 Programma Het programma betreft maximaal 300 appartementen, waar- Voor het onderzoek is het primaire verzorgingsgebied afge- 3.4 Kwantitatieve behoefte van 33% sociale woningbouw. Er wordt een mix gecreëerd bakend als de gemeente Alkmaar. Vanuit verschillende ge- In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld ge- van kleine en grote appartementen (variërend tussen circa meenten in de regio zijn er daarnaast verhuisrelaties met de bracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van Provin- 45 en 100 m²). Het wordt een mix van huur- en koopapparte- gemeente Alkmaar. Met name door de omvang van het initia- ciale Prognose Noord-Holland 2021-2050 en Monitor Wo- menten. De woningen zijn geschikt voor verschillende doel- tief, centrale ligging en goede bereikbaarheid (9 min. met de ningbouw en Plancapaciteit Noord-Holland 2021. De groepen, zoals starters, senioren en kleine gezinnen.

fiets naar Station Alkmaar en 5 min met de auto naar de vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod, de ont- N242) wordt het secundaire verzorgingsgebied afgebakend wikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plan- als de regio Alkmaar. capaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte 3.2 Afbakening verzorgingsgebied is voor de ontwikkeling van extra woningen. Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en 3.3 Beleidskaders aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woning- Bevolkings-en huishoudensprognose markt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en Het planinitiatief past binnen de beleidskaders en draagt bij  Op basis van de prognose uit bijlage 2 is te concluderen valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en ge- dat er een sterke toename van inwoners en huishoudens belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale meente: tot 2030 is in de gemeente Alkmaar en regio Alkmaar. woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestro-  Door de veranderende demografische samenstelling van Op beide niveaus wordt een sterkere toename geconsta- men binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. de bevolking ligt er in de provincie, regio en gemeente teerd in de groei van huishoudens.

de opgave om voor alle doelgroepen betaalbare en toe- Tabel 4: Verhuisbewegingen gemeente Alkmaar (CBS)  Voor wonen geldt dat een sterkere toename van huis- komstbestendige woningen nabij voorzieningen te reali- houdens erop duidt dat de gemiddelde omvang van Aandeel seren. Het beoogde initiatief draagt bij hier aan bij. Het huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij Binnen Alkmaar 55% programma is geschikt voor diverse doelgroepen. de landelijke trends van individualisering en vergrijzing, Vanuit regio Alkmaar 18%  Conform beleid wordt ingezet op circa een derde sociale waardoor het aantal een- en tweepersoonshuishoudens woningbouw. Totaal 73% toeneemt.  Het is een toekomstbestendige ontwikkeling voor jong en oud, met voorzieningen en OV-knooppunten in de di- Van de verhuisbewegingen in de gemeente Alkmaar komt Woningbehoefte recte nabijheid. 55% voort uit bewegingen binnen de eigen gemeente (tabel  Een belangrijk thema is de doorstroming. De ontwikke- De ontwikkeling van het aantal huishouden is in overwe- 4). De gemeente heeft een relatief laag lokaal georiënteerde gende mate bepalend voor de kwantitatieve behoefte aan ling van 300 appartementen kan bijdragen aan de door- woningmarkt. De sterkste verhuisrelaties bestaan met de ge- woningen. De provincie Noord-Holland brengt periodiek in stroming op de huizenmarkt.

De appartementen nabij meenten Heerhugowaard (6%) en Amsterdam (6%). In totaal voorzieningen zijn aantrekkelijk voor ouderen. Wanneer

2 Op 1 januari 2022 fuseerden de oude gemeenten Heerhugowaard en Langedijk tot een nieuw gevormde gemeente Dijk en Waard.

donderdag 12 oktober 2023 19

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

beeld wat de bevolkingsprognoses en bijbehorende woning- partners af om in Regio Alkmaar circa 20.000 extra wo- Tabel 5: Plancapaciteit en planologische ruimte behoefte is. Prognoses op provinciaal niveau dienen als leid- ningen te bouwen tot 2030. Uit een recent ABF-onder- raad voor de woonregio’s in de provincie. zoek3 in opdracht van de Woningmakers worden deze Gem. Alkmaar Regio Alkmaar

aantallen bevestigd: tot 2040 zou de woningvoorraad in Woningbehoefte 5.450 13.500 Gemeente Alkmaar Regio Alkmaar tussen de 25.400-33.600 woningen moe- Totale plancapaciteit 24.284 34.200  De provincie gaat in de provinciale prognose Noord-Hol- ten toenemen. Het zwaartepunt van de woningbehoefte Harde plancapaciteit 3.201 7.500 land 2021-2050 uit van een woningbehoefte van 5.450 en de woningbouwrealisatie moet plaatsvinden tussen Planologische ruimte 2.249 6.000 woningen in de gemeente Alkmaar tot 2030. 2020-2030. De raming is gebaseerd op een totale wo- (woningbehoefte minus  Het woonbehoefteonderzoek van Companen (augustus ningbehoefte van 11.300 (woningbehoefte + inhaal- harde plancapaciteit) 2021) noemt dat de extra woningbehoefte in de ge- vraag). Hiermee wordt aangeduid dat er met de nieuwe meente Alkmaar +2.480 woningen bedraagt, op basis provinciale prognoses een grotere woningvraag wordt 500 woningen, voor de opgave tot 2030 zijn dat nog circa van de (oude) provinciale prognose in de periode 2021 geconstateerd dan eerder geprognotiseerd. 2.250 woningen daarbovenop. tot 2030.  Dit geeft aan dat het recent uitgevoerde onderzoek van Plancapaciteit en planologische ruimte Planologische ruimte Companen een fors lagere woningbehoefte constateert Het is van belang om te kijken naar de harde plancapaciteit.

De plancapaciteit is in beeld gebracht aan de hand van de dan de nieuwe prognoses van de provincie Noord-Hol- Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot Monitor plancapaciteit (2023) en de Monitor Woningbouw land. Voor het verdere onderzoek wordt uitgegaan van uitvoering worden gebracht. Indien uitsluitend wordt gekeken (2021) van de provincie Noord-Holland. de woningbehoefte zoals vastgesteld door de provincie. naar de harde plancapaciteit blijkt er voor de gemeente Alk- Gemeente Alkmaar4 maar tot 2030 nog een planologische ruimte te zijn voor circa Regio Alkmaar 2.249 woningen. Voor de regio Alkmaar resteert een plano- De gemeente Alkmaar heeft 24.284 woningbouwplannen in  De provincie gaat in de provinciale prognose Noord-Hol- logische ruimte voor circa 6.000 woningen. de plancapaciteit (hard en zacht) tot 2030. 3.201 daarvan zijn land 2021-2050 uit van een totale woningbehoefte van onherroepelijk en hebben daarmee een ‘harde’ status. 12.500 woningen in de regio Alkmaar (inclusief de ge- Conclusie 21.083 woningbouwplannen zitten in de voorbereiding of zijn meente Alkmaar). Inclusief een in te lopen woningtekort potentieel. Deze woningbouwplannen hebben de ‘zachte’ Het beoogde initiatief van 300 appartementen voorziet in een van 1.000 woningen resulteert dit in een indicatieve status. De plancapaciteit is gebaseerd op plannen tot 2050.

kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied: netto bouwopgave van 13.500 woningen tot 2030.  Tot 2030 neemt het aantal inwoners en huishoudens in  De indicatie voor de bouwopgave wordt onderschreven Regio Alkmaar5 het de gemeente Alkmaar en regio Alkmaar sterk toe. Dit door het Masterplan Wonen (2021). Qua indicatie wordt In de Regio Alkmaar is er voldoende plancapaciteit om aan vraagt om een groei van de woningvoorraad. Op basis een bandbreedte gehanteerd voor de regio Alkmaar tus- de indicatieve opgave tot 2030 (13.500 woningen) te vol- van provinciale cijfers is in de gemeente Alkmaar in de sen de 12.000 tot 14.000 woningen. doen. Wat betreft de harde plancapaciteit en de gestelde periode 2021-2030 een woningbehoefte van circa 5.450  In 2020 sloot Regio Alkmaar in het samenwerkingsver- streefwaarden is er onvoldoende harde plancapaciteit Voor woningen. In de regio Alkmaar is dit circa 13.500 wonin- band Noord-Holland Noord de Woondeal. Hierin spraken de opgave tot 2025 moet er nog harde capaciteit bij, circa gen (inclusief inhaalvraag van 1.000 woningen).

3 Scenario’s woningbouw Groot-Alkmaar, ABF 2021. 4 Monitor plancapaciteit, geraadpleegd 9 oktober 2023. 5 Monitor woningbouw 2021, provincie Noord-Holland.

donderdag 12 oktober 2023 20

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

 Op dit moment is er onvoldoende harde plancapaciteit in kan gaan van de werk- en denkkracht in de regio. Het aan- bouwblokken in de stad met een centraal semipubliek do- de gemeente Alkmaar om in deze woningbehoefte te trekken van jonge gezinnen vanuit bijvoorbeeld de MRA is mein en appartementengebouwen met collectieve voorzie- voorzien. Na aftrek van de harde plancapaciteit is er nog een kansrijk perspectief dat dit kan compenseren. Daarnaast ningen enkele voorbeelden van woonvormen die inspelen op planologische ruimte voor circa 2.249 woningen. In de wordt levensloopbestendigheid steeds belangrijker (sociale de behoefte aan samenleven met elkaar. regio Alkmaar is na aftrek van de harde plancapaciteit verduurzaming). Kortom, de toekomst vraagt om een grotere diversiteit aan nog ruimte voor circa 6.000 woningen. (tussen)vormen van wonen en zorg. Inzetten op diversiteit  Om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien is het van In het document ‘Diversiteit als troef’ (2017) wordt het om- aan woonmilieus en inspelen op lange termijnbehoefte: er is belang dat zachte plannen omgezet worden in harde gevingsbeeld voor de regio Alkmaar beschreven. Het omge- op korte termijn behoefte aan alle type woningen, maar voor plannen.

Het initiatief is onderdeel van het bouwplan Alk- vingsbeeld dient als afwegingskader voor de zeven gemeen- langere termijn is het belangrijk dat er aandacht is voor klei- maars Kanaal Oudorp, dat met circa 2.300 woningen is ten binnen de regio en vormt de basis voor de samenwerking nere en levensloopbestendige woningen. opgenomen in de zachte plancapaciteit. tussen de regionale partners. Eén van de ambities is het ver- sterken van de eigen woonkwaliteiten in kernen voor de Re- De ontwikkeling van de Kanaalzone Alkmaar is een uitwer- gio Alkmaar. De regio gaat bouwen voor de eigen woningbe- king van één van drie ambitielijnen van de Omgevingsvisie 3.5 Kwalitatieve behoefte hoefte (met name om gezinnen met opgroeiende kinderen in Almaar 2040 die in 2017 is vastgesteld. Relevant voor dit de regio te houden), en gaat tegelijkertijd de strategische lig- planinitiatief is Kanaalzone Zuid. Voor de Kanaalzone Zuid In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte en aanbod in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van provinciaal, ging ten opzichte van de MRA benutten en hier op inspelen. ligt het accent op diverse appartementen binnen één blok of regionaal en gemeentelijk beleid, CBS (2022) en de plan- Dit doet de regio nadrukkelijk vanuit het eigen karakter van complex. Van stadswoningen op de eerste drie lagen tot ap- capaciteitsmonitor Noord-Holland (2022).

Op basis van de kernen, en biedt daarmee onderscheidende woonmilieus partementen en penthouses met uitzicht. De appartementen voor nieuwe bewoners. Dit kan zowel in bestaand stedelijk zijn voor alle doelgroepen geschikt. Alkmaar werkt aan een deze resultaten is de kwalitatieve behoefte afgewogen, con- gebied als kleinschalig, mooi ingepast en kwalitatief in het duurzame stad door niet langer in hokjes te denken. Er be- form de richtlijnen van de ladder. buitengebied. staan geen typische ouderen-, jongeren- of zorgwoningen. Kwalitatieve behoefte Iedere woning voldoet aan de Alkmaarse Woonnorm van toe- In het Woonakkoord 2021-2025 (2021) is afgesproken dat gankelijkheid en bruikbaarheid voor alle groepen. Regionaal Omgevingsbeeld Alkmaar (2017) er fijn gewoond kan worden in een diverse regio met vol- In algemene zin is de trek naar de stedelijke gebieden zoals doende Woningen. We constateren dat de woningbehoefte in Woningbehoefteonderzoek Companen (2021) Alkmaar zichtbaar: steeds meer mensen vestigen zich in de Regio Alkmaar zodanig groot is, dat er in alle segmenten be- Aangegeven wordt dat in vrijwel alle segmenten de komende stedelijke gebieden, waar de voorzieningen nabij zijn. Voor hoefte bestaat. De woonpartners signaleren dat het sociale jaren in Alkmaar extra woningen nodig zijn.

De volgende ont- deze overloop kan en wil de regio onderscheidende woonmi- huursegment onvoldoende tot uiting komt in woningbouwont- wikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: lieus aanbieden die passen bij de eigenheid van de kernen wikkelingen. Ook goedkope koop en middenhuur vragen ex-  Vraag naar huurappartementen. Zowel in de sociale en vooral gericht op gezinnen. tra aandacht. huursector als in de vrije huursector is het aantal appar- tementen dat extra nodig is groter dan het aantal grond- De grootste vraag naar woningen is en blijft echter de regio- Voor de regio is de gemene deler dat ontmoetingen de ve- gebonden woningen. Die vraag is afkomstig van oudere nale behoefte. De regio heeft te kampen met autonome ver- zels vormen van een gemeenschap. Ze zetten hiervoor in op huishoudens die zich oriënteren op een meer geschikte grijzing en daling van het aantal jongeren en jonge gezinnen. plekken die de verbinding vormen tussen publieke en private woning, maar vooral van jonge huishoudens die hopen Op termijn daarna stabiliseert deze daling. In de regionaal sfeer. Op woningniveau zijn het wonen in hofjes, gesloten om snel aan een huurappartement te kunnen komen. economische visie (2016) wordt onderkend dat het ten koste Een huurappartement is voor veel jonge huishoudens

donderdag 12 oktober 2023 21

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

een eerste stap op de woningmarkt, veel jonge huishou- in de stad te herontwikkelen als (hoog)stedelijke woonmili- Kwalitatief aanbod dens laten ook weer een huurappartement achter als zij eus. De plannen zijn gericht op het ontwikkelen van aanspre- Uit het woningbehoefteonderzoek van Companen blijkt: de volgende stap zetten. Hiervoor is een woningbe- kende nieuwe vormen van stedelijk wonen, in hoge dichthe-  De gemeente Alkmaar heeft als stad een grote voorraad hoefte van in totaal 680 woningen tot 2030: 520 sociale den en in belangrijke mate gestapeld, maar met aandacht grondgebonden woningen. Ongeveer twee derde van huur appartementen en 160 vrije sector huurapparte- voor veel (gedeelde) groene buitenruimte. Modern stedelijk alle woningen in Alkmaar is een grondgebonden woning. menten.6 wonen in een groene omgeving.  Meer dan de helft van de voorraad bestaat uit rijwonin-  Vraag naar koopappartementen. Ook in de koopsector is De ontwikkeling aan het Alkmaars Kanaal vangt deels de gen. Tweekappers en vrijstaande woningen vormen een er een aanzienlijke aanvullende vraag aan appartemen- vraag op van de verhoogde instroom vanuit de MRA. De uit- relatief klein deel van de voorraad (zo’n 7%). Ruim een ten in Alkmaar. Deze vraag is afkomstig van huishou- daging is dat een deel van die groep een ander (suburbaan derde (35%) van de woningen zijn appartementen.

dens in alle leeftijdscategorieën. De vraag naar duurdere of dorps) woonmilieu zoekt dan met de ontwikkeling van Alk-  In de huursector is een veel groter aandeel van de wo- appartementen is er minder onder de jongste huishou- maars Kanaal voor ogen staat en dat een deel een stedelijk ningen appartementen. Het gaat zowel in de corporatie- dens. Een koopappartement is voor veel huishoudens in woonmilieu zoekt, maar dat koppelt aan hoogstedelijke kwali- sector als in de particuliere huursector om meer dan Alkmaar een aantrekkelijke woonvorm, of een betaal- teiten die in Alkmaar niet aanwezig zijn. De kwaliteit van de 60% van het bezit. bare woonvorm in de koopsector. In de periode na 2025 woningen en de woonomgeving die Alkmaars Kanaal gaat  Koopappartementen zijn er veel minder; 17% van de wordt de vraag van middelbare en oudere huishoudens bieden, moet dusdanig zijn dat potentiële vestigers ‘over de koopwoningen is een appartement. Ook in de particu- naar koopappartementen naar verhouding wat groter ten streep worden getrokken’. Dat kan deels door meer gediffe- liere huursector worden tweekappers en vrijstaande wo- opzichte van de jongere huishoudens. rentieerde woonmilieus aan te bieden dan nu met de ontwik- ningen in enige mate aangeboden. - Voor de koopappartementen is er een totale wo- keling van Alkmaars Kanaal voor ogen staat (ook minder ningbehoefte van 735 woningen.

Er is vraag naar hoge dichtheden, meer laagbouw op locaties die verder van Leegstand 455 woningen in de categorie koopappartementen de binnenstad liggen). En deels door woningen te ontwikke- <€200.000 en 280 woningen voor koopappartemen- len die een woonkwaliteit bieden waarmee woningzoekenden Een gezonde woningmarkt heeft een leegstand van ten in de prijscategorieën > €200.000.7 die zich richten op een (hoog)stedelijk woonmilieu in de circa 2%. Deze frictieleegstand8 is van belang om de dyna- MRA, zijn te overtuigen om concessies te doen op andere miek binnen de woningmarkt op te kunnen vangen. De aanvullende woningbehoefte in Alkmaar bestaat daarmee vlakken (culturele voorzieningen, aanzien, etc.). Daarnaast  De woningleegstand in de gemeente Alkmaar en de voor een belangrijk deel uit appartementen dan wel levens- moeten zaken als bereikbaarheid, winkelaanbod en onder- woonregio Alkmaar hebben in 2021 een woningleeg- loopgeschikte woningen. De behoefte aan een appartement wijs vanzelfsprekend heel goed geregeld zijn. stand van 2%. en is daarmee gelijk aan de frictieleeg- is niet alleen afkomstig van ouderen die gelijkvloers willen stand. wonen, ook jongere huishoudens richten zich in Alkmaar op  De beperkte leegstand is een beeld dat past bij de hui- een appartement. Deze vraag naar stedelijke woonvormen dige krapte op de woningmarkt.

Gezien de beperkte past goed in de ambities van Alkmaar om vrijkomende ruimte leegstand en de krapte op de woningmarkt is het reëel

6 Deze aantallen zijn gebaseerd op de oude provinciale prognose. 7 Deze aantallen zijn gebaseerd op de oude provinciale prognose. 8 CBS, Landelijke Monitor Leegstand, geraadpleegd ni februari 2022

donderdag 12 oktober 2023 22

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

om te veronderstellen dat het effect van het beoogde ini- Regio Alkmaar10 bedrijventerreinen te transformeren tot gemengde woon- tiatief beperkt zal zijn.  Een derde van het totaal aantal geplande woningen in milieus zoals appartementengebouwen. Het initiatief de regio Alkmaar zijn appartementen (33%), 15% zijn heeft met de ontwikkeling van 300 appartementen als Plancapaciteit eengezinswoningen en van de helft (50%) is het woning- voornemen om het bedrijventerrein te ontwikkelen tot type onbekend. gemengd woonmilieu. Gemeente Alkmaar  Van de tot 2025 geplande woningen is naar schatting de  Daarnaast is er de behoefte om doorstroming te stimule- Er wordt een zekere kwalitatieve mismatch tussen de harde helft appartement (50%), ruim een kwart (27%) eenge- ren. Zowel de gemeente Alkmaar als de regio Alkmaar planvoorraad en de ontwikkeling van de woningbehoefte ge- zinswoningen en bijna een kwart (23%) is het woning- zien een behoefte aan het uitbreiden van de voorraad constateerd. Hierin zijn de plannen voor Alkmaars Kanaal type (nog) onbekend. appartementen en levensloopbestendige woningen.

Dit nog niet meegenomen:9  Ruim een kwart van de totaal geplande woningen zijn gebeurt enerzijds door op de locatie zelf diverse appar-  Er zijn te weinig harde plannen om te voorzien in de be- koopwoningen (28%), 10% zijn huurwoningen en van tementen te bouwen in één complex waardoor een hoefte aan sociale huurwoningen. 62% is het toekomstige eigendom onbekend. wooncarrière doorlopen kan worden en anderzijds kun-  Er zijn te weinig harde plannen voor woningen in de vrije  Van de geplande woningen tot 2025 is het aandeel huur- nen appartementen gezien worden als levensloopbe- huursector. woningen bijna een kwart (23%) en koopwoningen bijna stendige woningen waardoor doorstroming vanuit grond-  Er zijn fors te weinig plannen om te voorzien in de be- de helft (49%) en van 28% is het (toekomstige) eigen- gebonden woningen naar appartementen op gang komt. hoefte aan goedkope en betaalbare koopwoningen. Dat dom nog onbekend.  De gemeente Alkmaar heeft onvoldoende harde woning- geldt zowel voor grondgebonden woningen als voor ap- bouwplannen om te voorzien in de behoefte aan sociale partementen. Conclusie huurwoningen, woningen in de vrije huursector en goed-  Er zijn juist wat teveel plannen voor middeldure en kope en betaalbare koopwoningen (zowel grondgebon- vooral dure koopwoningen. Het initiatief aan de Schermerweg voorziet met de ontwikke- den als appartementen).

Ook op regionaal niveau is be- ling van 300 koop- en huurappartementen (waarvan 33% so- hoefte om een kwalitatief woonprogramma te ontwikke- Alkmaars Kanaal omvat vijf gebieden binnen de stad aan het ciale woningbouw) in een kwalitatieve behoefte binnen het len met sociale huur en koop. Met de realisatie van ap- Noordhollandsch Kanaal. Op de locaties Viaanse Molen, verzorgingsgebied: partementen in diverse prijsklassen, waaronder 33% so- Overstad, Oudorp en Overdie zijn er al plannen voor de peri-  Door de demografische ontwikkeling (vergrijzende bevol- ciaal, voorziet het initiatief in deze kwalitatieve behoefte. ode tot 2030. Het gaat om plannen voor 3.825 tot 5.020 wo- king en meer jongeren) is in de regio Alkmaar en ge-  De ontwikkeling aan het Alkmaars Kanaal vangt deels ningen in Alkmaars Kanaal, afhankelijk van de dichtheid meente Alkmaar een nadrukkelijke behoefte aan wonin- de vraag op van de verhoogde instroom vanuit de MRA. waarin wordt ontwikkeld. In de eerste jaren zijn er in Alk- gen die geschikt zijn voor ouderen, jongeren en gezin- De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving die maars Kanaal plannen voor zo’n 1.850 woningen, waarvan nen. Daarbij wordt gedacht aan onderscheidende woon- Alkmaars Kanaal gaat bieden, moet dusdanig zijn dat ca. 571 woningen in Oudorp.

In de periode 2026 tot en met milieus met een grote diversiteit aan vormen van wonen potentiële vestigers ‘over de streep worden getrokken’. 2030 zijn er nog eens plannen voor ongeveer 2.000 tot 3.200 voor alle doelgroepen. Deze vraag naar stedelijke woon- Het initiatief draagt hieraan bij door een gedifferentieerd woningen, waarvan 900-1.140 woningen in Oudorp. Het vormen past goed in de ambities van Alkmaar om vrijko- woonmilieu te bieden (koop en huur, verschillende planinitiatief aan de Schermerweg 33 maakt onderdeel uit mende ruimte in de stad te herontwikkelen als (hoog)ste- grootte van appartementen, voorzieningen nabij). van deelgebied Oudorp. delijke woonmilieus. Kansen worden daarbij gezien om

9 Woninbehoefteonderzoek Companen (2021). 10 Monitor woningbouw 2021, provincie Noord-Holland.

donderdag 12 oktober 2023 23

Bijlage 4 Onderbouwing horeca

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

 4 Onderbouwing In de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 wordt ingezet op de herontwikkeling van de Kanaalzone. Dit moet een im- horeca puls zijn voor de hele stad, met nieuwe stedelijke woon- omgevingen die niet alleen aantrekkelijk zijn voor Alk- 4.1 Programma maarders zelf, maar ook voor nieuwe doelgroepen zoals bewoners van Metropoolregio Amsterdam. Het gebied In deze bijlage wordt ingezoomd op de functie horeca. Deze moet stedelijk aanvoelen door een combinatie van wo- bijlage geeft antwoord op de vraag in hoeverre er (kwantita- nen, werken en recreëren. Toerisme wordt steeds be- tieve en kwalitatieve) behoefte is aan horeca. langrijker voor de economie en hier wordt dan ook meer op ingezet. Langs het kanaal moet een aantrekkelijk ver- 4.2 Afbakening verzorgingsgebied blijfs- en flaneergebied worden ontwikkeld. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt door- 4.4 Trends en ontwikkelingen gaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Dit onderzoek gaat Vraagzijde uit van de gemeente Alkmaar als verzorgingsgebied. Uit het  Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristisch- Koopstromenonderzoek 2021 blijkt dat 76% van de horeca- recreatieve) gebiedsontwikkeling. Het belichaamt im- bestedingen in de eigen gemeente blijft.

Dit is iets hoger dan mers de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en bele- het gemiddelde in de benchmark (73%). vingswaarde. 4.3 Beleidskaders  De consument is steeds meer op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of  In de Omgevingsvisie NH2050 wordt ingezet op het op emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds peil houden van voorzieningen. In het noorden van de meer op vermaak en ‘beleving’. provincie worden kansen gezien voor recreatie en toe-  De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds be- risme in combinatie met natuur. Hierbij moet ook aan- langrijker. Nederland ontwikkelt zich in toenemende dacht worden besteed aan het kunnen accommoderen mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen van groeiende bezoekersaantallen. niet meer zonder goede horeca- en vrijetijdsconcepten  In de Omgevingsvisie NH2050 wordt ingezoomd op kunnen. kansen voor de regio Alkmaar. Het benutten van de  De bestedingen in de horecasector groeien sinds enige kwaliteiten van de kustgebieden brengen kansen voor jaren landelijk met opvallende cijfers. Dit geldt met name recreatie en toerisme. Regio almaar wil zich ontwikkelen voor de fastfoodbranche, restaurants en hotels. Alleen in tot een knooppunt met sterke kernen. de branche cafés blijft de groei wat achter.

donderdag 12 oktober 2023 25

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Aanbodzijde 4.5 Behoefte verkooppunten beperkt (6,7% landelijk), maar in omvang  De horeca is van nature een zeer veerkrachtige sector. Analyse bestaand aanbod11 relatief ruim (6,5% landelijk). We verwachten dan ook dat op termijn (na de Coronacri-  De leegstand is primair in de binnenstad aanwezig. De  Gemeente Alkmaar telt in totaal 295 horecabedrijven, leegstand in de buurt- en wijkcentra is relatief beperkt en sis) de bestedingen weer zullen stijgen, wat kansen waarvan 59% gevestigd is in centrum van de stad. bijna nooit structureel van aard. Hieruit kan worden afge- biedt voor bestaande en nieuwe horeca.  Van de 283 horecabedrijven in de gemeente Alkmaar leid dat de buurt- en wijkcentra in Alkmaargoed functio-  Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere én zitten 142 bedrijven in de fastservicesector, 96 in de res- neren. lagere segment), die creatief inspelen op de gebieds- taurantsector en 45 in de drankensector.  De leegstand in Alkmaar is voornamelijk gevestigd is in kwaliteiten en consumententrends bestaat nog steeds  In verhouding zijn er binnen het verzorgingsgebied iets de binnenstad. Daarnaast blijkt dat er de helft van de groeiperspectief. meer fastservice-concepten aanwezig dan restaurants leegstand van korte duur is (< 1 jaar), 23% van middel-  Nieuwe zaken worden in het algemeen ruimer; vanwege en dranken.

lange duur (tussen 1 en 2 jaar) en 18% van structurele omzeteisen en de behoefte aan multifunctionaliteit. Be-  De gemeente Alkmaar heeft ten opzichte van het lande- duur (> 2 jaar). Er zijn enkele panden in verbouw (9%). drijven organiseren steeds vaker culturele en recreatieve lijk gemiddelde een gemiddeld ruimer horeca aanbod Hieruit mag geconcludeerd worden dat panden in Alk- activiteiten en/of verhuren zalen. Hiervoor is ruimte no- per 1.000 inwoners, maar ten opzichte van het provinci- maar over het algemeen korter leeg staan dan het lan- dig, die in de hoofdcentra veelal niet aanwezig is. ale gemiddelde een iets beperkter aanbod. Met name op delijk gemiddelde.  Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. cul- het gebied van restaurants is het aanbod relatief beperkt  In tabel 7 is de leegstand van panden geschikt voor ho- tuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de ten opzichte van het provinciaal gemiddelde (tabel 6). reca in gemeente Alkmaar weergegeven. Alle panden hoofdfunctie, soms niet. Cross-selling, waarbij aanvul- lende diensten of producten worden verkocht aan de bevinden zich in of nabij het centrum van Alkmaar en Tabel 6: Aantal horecabedrijven per 1000 inwoners naar sector in staan korter dan een jaar leeg. klant, heeft de toekomst.

het verzorgingsgebied  Vooral op perifere locaties groeit het aantal (grootscha- Fastservice Restaurants Dranken lige) horeca- en leisure-concepten, omdat exploitanten in de locatiekeuze grote waarde hechten aan o.a.: Alkmaar 1,3 0,9 0,4

- een optimale bereikbaarheid per auto; Noord-Holland 1,3 1,3 0,4 - ruime (eigen) parkeergelegenheid dichtbij; Nederland 1,1 1,0 0,4 Tabel 7: Horeca leegstand in gemeente Alkmaar (bron: Funda in - ruime panden met voldoende hoogte, etages; business)

- combinatiebezoek met andere activiteiten in omge- Leegstand Adres Winkelcentrum wvo ving; Stationsweg 14 Spoorbuurt 85 m² - goede herkenbaarheid en zichtbaarheid vanaf de  In de gemeente Alkmaar staan 96 panden, met een to- tale omvang van 11.567 m² wvo leeg. Ten opzichte van Langestraat 119/121 Centrum Alkmaar 254 m² hoofdroutes. het totale aanbod betekent dit een leegstandspercen- Noorderkade Unit 23 Overstad 1.132 m² tage van 5,7% in het aantal verkooppunten en 7,1% in Noorderkade Unit 27 Overstad 1.439 m² aantal m² wvo. Ten opzichte van het landelijk gemid- Totaal 2.910 m² delde is de leegstand in de gemeente Alkmaar in aantal

11 Hotels zijn niet opgenomen in de analyse, omdat deze een andere impact hebben op de ruimtelijke structuur.

donderdag 12 oktober 2023 26

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Relevante planinitiatieven Indicatieve kwantitatieve marktruimte Uitbreidingsruimte horeca

 Station Alkmaar wordt in de toekomst herontwikkeld. Hieronder is een benadering gemaakt van de marktruimte  Op basis van de analyse op de volgende pagina blijkt Het college wil over circa 15 jaar 1.600 woningen heb- voor horeca in de gemeente Alkmaar, als belangrijkste her- dat er in alle drie de sectoren uitbreidingsruimte is, inge- ben toegevoegd aan het stationsgebied. Daarnaast komstgebied van de gasten voor deze functie. In de bereke- geven door de stijging van het aantal inwoners. Met wordt er 40.000 m² werk/kantoor oppervlakte en 23.000 ning wordt onderscheid gemaakt tussen de fastservicesector, name bij drankverstrekkers en de restaurantsector is m² aan andere gebruiksoppervlakte, waaronder horeca, de restaurantsector en de drankensector. sprake van marktruimte. In algemene zin geldt dat der- toegevoegd. gelijke horeca voornamelijk geplaatst en geclusterd  Dwars door Alkmaar stroomt het Noordhollandsch Ka- wordt in de binnenstad. Er wordt daarom ook specifieke Vraagpotentieel naal. Langs het kanaal is volop ruimte voor een stede- Op basis van de landelijke omzetcijfers per branche ra- voor Oudorp een berekening gemaakt van de uitbrei- lijke vorm van wonen, werken en recreëren met een men we de gemiddelde besteding per inwoner. De totale dingsruimte in de horeca. grote diversiteit in het aanbod.

Daarom worden er onder bestedingen in horecazaken vanuit een bepaald gebied  Daarnaast dient nadrukkelijk te worden meegenomen de overkoepelende naam ‘Alkmaars Kanaal’ de ko- (in dit geval de gemeente) noemen we het ‘vraagpotenti- dat deze berekening gebaseerd is op omzetcijfers van mende jaren vijf nieuwe stedelijke gebieden langs het eel’. Dit bedrag is hier berekend als de vermenigvuldiging voor de coronacrisis. Zoals reeds geconcludeerd is er water gebouwd. In totaal worden er in 15 jaar tijd 15.000 van het inwonertal en de gemiddelde besteding naar ho- door toedoen van de coronacrisis sprake van een groot woningen gerealiseerd. Voor deelgebied Oudorp, waar recabranche. Deze cijfers zijn nadrukkelijk indicatief en al- omzetverlies voor met name de recreatieve horeca en voorliggend initiatief onderdeel van uitmaakt, is de ambi- leen beschikbaar op landelijk niveau. De gemiddelde be- wordt op kortere termijn een flinke krimp van de be- tie om 2.300 nieuwe woningen te realiseren. steding per Nederlander houdt bovendien geen rekening staande horeca-verwacht. Wel wordt verwacht dat de met inkomende en uitgaande horecabestedingen omzet op de (middel)lange termijn terugkeert op het ni- naar/vanuit Nederland. Cijfers hierover ontbreken. Als een veau van pre-corona. De vraag blijft immers bestaan.

gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan  Uitgaande van het feit dat er in Oudorp ca. 4.900 bewo- dat er afvloeien resulteert dat in een relatief groot vraag- potentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. ners komen te wonen en zij eenzelfde koopkracht heb- ben als de huidige inwoners (76%), resulteert dit uit- gaande van de gemiddelde bestedingen per Nederlan- Koopstromen der in een vraagpotentieel van ca. € 4,9 miljoen per jaar  Uit het Koopstromenonderzoek 2021 blijkt dat 76% van (marktruimte). Oftewel: er ontstaat in de toekomst vol- de horecabestedingen in de eigen gemeente blijft. Dit is doende behoefte aan eigen horeca-aanbod in het plan- relatief hoog ten opzichte van de benchmark (73%). De gebied en directe omgeving. rest van de bestedingen vloeit af naar andere gemeen- ten.  De koopstromen voor recreatieve winkels vertonen een hoge correlatie met horecabezoek, waardoor deze cijfers gehanteerd kunnen worden in de berekening voor wat betreft de toevloeiing. In de recreatieve sector geldt een toevloeiing van 57%. Een groot deel hiervan zal in de binnenstad landen. Hier dient in de interpretatie van de uitkomsten rekening mee te worden gehouden.

donderdag 12 oktober 2023 27

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Fastservicesector Restaurantsector Drankensector  De bestedingen in de drankensector bedragen € 281,-  De bestedingen in de restaurantsector bedragen € 523,-  De bestedingen in de drankensector bedragen € 199,- per persoon per jaar in 202012. Het verzorgingsgebied per persoon per jaar in 2020. Het verzorgingsgebied telt per persoon per jaar in 2020. Het verzorgingsgebied telt telt in 2022 in 109.900 inwoners, wat een te verwachten in 2022 in 109.900 inwoners, wat een te verwachten in 2022 in 109.900 inwoners, wat een te verwachten vraagpotentieel voor de fastservice sector van € 30,8 vraagpotentieel voor de restaurantsector van € 57,4 mil- vraagpotentieel voor de drankensector van € 21,8 mil- miljoen per jaar oplevert. joen per jaar oplevert. joen per jaar oplevert.  Gemiddeld hebben bedrijven in de fastservicesector in  Gemiddeld hebben restaurants in Nederland een omzet  Gemiddeld hebben drankverstrekkers in Nederland een Nederland een omzet van € 338.462,- per jaar. Er zijn van € 635.570,- per jaar. Er zijn 96 restaurants geves- omzet van € 378.532,- per jaar. Er zijn 45 drankverstrek- 142 drankverstrekkers gevestigd binnen het verzor- tigd binnen het verzorgingsgebied. Wanneer we hierop kers gevestigd binnen het verzorgingsgebied. Wanneer gingsgebied.

Wanneer we hierop de gemiddelde Neder- de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor dit hore- we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor landse omzetcijfers voor dit horecatype toepassen, dan catype toepassen, dan ontstaat de zogenaamde omzet- dit horecatype toepassen, dan ontstaat de zogenaamde ontstaat de zogenaamde omzetclaim. Op basis hiervan claim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in het omzetclaim. Op basis hiervan is de totale omzetclaim in is de totale omzetclaim in het verzorgingsgebied € 48,1 verzorgingsgebied € 61 miljoen per jaar. het verzorgingsgebied € 17 miljoen per jaar. miljoen per jaar.

2022 2030 2022 2030 2022 2030 Aantal inwoners 109.900 116.700 Aantal inwoners 109.900 116.700 Aantal inwoners 109.900 116.700 Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer) 281 281 Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer) 523 523 Besteding horeca per jaar (landelijk cijfer) 199 199 Huidige binding inwoners gemeente op 76% 76% Huidige binding inwoners gemeente op 76% 76% Huidige binding inwoners gemeente op 76% 76% lokale horeca in % lokale horeca in % lokale horeca in % Toevloeiing van buiten gemeente in % 57% 57% Toevloeiing van buiten gemeente in % 57% 57% Toevloeiing van buiten gemeente in % 57% 57% Vraagpotentieel in mln. € 52,4 55,7 Vraagpotentieel in mln. € 74,6 80,8 Vraagpotentieel in mln. € 28,4 30,2 Omzetclaim huidig aanbod totaal in mln. € 48,1 48,1 Omzetclaim huidig aanbod totaal in mln. € 61 61 Omzetclaim huidig aanbod totaal in mln. € 17 17 Marktruimte fastservice totaal in mln. € 4,3 7,6 Marktruimte restaurant totaal in mln. € 13,6 19,8 Marktruimte dranken totaal in mln. € 11,4 13,2 Normatieve omzet nieuwe horecazaak ge- 0,45 0,45 Normatieve omzet nieuwe horecazaak ge- 0,45 0,45 Normatieve omzet nieuwe horecazaak ge- 0,45 0,45 middeld middeld middeld Marktruimte horeca gemeente totaal in 9 17 Marktruimte horeca gemeente totaal in 30 43 Marktruimte horeca gemeente totaal in 25 29 aantal zaken (indicatief) aantal zaken (indicatief) aantal zaken (indicatief)

 Indien we de koopstromen toepassen op het vraagpo-  Indien we de koopstromen toepassen op het vraagpo-  Indien we de koopstromen toepassen op het vraagpo- tentieel, ontstaat een totaal vraagpotentieel van € 52,4 tentieel, ontstaat een totaal vraagpotentieel van € 74,6 tentieel, ontstaat een totaal vraagpotentieel van € 28,4 mln. voor de fastservicesector horeca in het verzor- mln. voor de restaurantsector in het verzorgingsgebied. mln. voor de drankensector in het verzorgingsgebied. gingsgebied. Dit is meer dan de omzetclaim, waardoor Op dit moment wordt de marktruimte voor de restaurant- Op dit moment wordt de marktruimte voor de dranken- er behoefte bestaat aan extra horeca. sector op circa 30 zaken geschat. sector op circa 25 zaken geschat.  Verder dient in acht te worden genomen dat er sprake is  Verder dient in acht te worden genomen dat er sprake is  Verder dient in acht te worden genomen dat er sprake is van forse bevolkingsgroei tot 2030. Ook dit zal ervoor van forse bevolkingsgroei tot 2030. Naar verwachting van forse bevolkingsgroei tot 2030. Naar verwachting zorgen dat er gemeentebreed extra behoefte ontstaan zal er in de toekomst ruimte zijn voor circa 43 nieuwe zal er in de toekomst ruimte zijn voor circa 29 nieuwe aan fastservice horeca: indicatief 17 zaken. restaurants in de gemeente Alkmaar. drankverstrekkers in de gemeente Alkmaar.

12 HorecaDNA, CBS (2021), cijfers over 2019. Cijfers over 2020 zijn in verband met Corona niet representatief voor de toekomst.

donderdag 12 oktober 2023 28

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

4.6 Conclusie behoefte hoofdfunctie, soms niet. Cross-selling, waarbij aanvul- lende diensten of producten worden verkocht aan de Gezien de beleidskaders, de actuele trends en ontwikkelin- klant, heeft de toekomst. gen en de kwantitatieve marktverkenning wordt geconclu- deerd dat er behoefte is aan horeca op de locatie Schermer- weg in Alkmaar.  Met de ontwikkeling van een nieuw woon-werkgebied in Oudorp ontstaat behoefte aan ‘eigen’ horeca. Het gaat met name om horeca ter ondersteuning van de andere functies (wonen, werken, recreëren). Afhankelijk van de invulling en de mate waarin de locatiekansen benut wor- den gaat het met name om horeca in de branches res- taurant (o.a. bistro, café-restaurant, restaurant), dran- kensector (o.a. café/bar, coffeecorner, kiosk) en fastser- vicesector (o.a. cafetaria, ijssalon, lunchroom). Hierbij is het van belang dat de horeca niet concurreert met aan- bod in de binnenstad, vandaar dat er (ondanks de ruime uitbreidingsbehoefte op gemeenteniveau) met name be- perkt aanbod gerealiseerd moet worden voor de ‘eigen’ inwoners. Horeca in dit gebied draagt wel bij aan de aantrekkelijkheid van de Kanaalzone als geheel.  De gemeente Alkmaar zet in op de herontwikkeling van de Kanaalzone.

Dit moet een impuls zijn voor de hele stad, met nieuwe stedelijke woonomgevingen die niet al- leen aantrekkelijk zijn voor Alkmaarders zelf, maar ook voor nieuwe doelgroepen zoals bewoners van Metro- poolregio Amsterdam. Het gebied moet stedelijk aanvoe- len door een combinatie van wonen, werken en recre- eren. Horeca is hierbij een belangrijke bindende factor, die de levendigheid en reuring in een gebied aanmerke- lijk kan versterken. Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristisch-recreatieve) gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijkheid, gastvrij- heid en belevingswaarde.  Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. cul- tuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de

donderdag 12 oktober 2023 29

Bijlage 5 Onderbouwing kantoren

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

5 Onderbouwing kantoren 5.1 Programma In deze bijlage wordt ingezoomd op de functie kantoren. Deze bijlage geeft antwoord op de vraag in hoeverre er (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte is aan kantoren.

5.2 Afbakening verzorgingsgebied Als ruimtelijk verzorgingsgebied is primair gemeente Alkmaar en secundair de deelregio’s Alkmaar, West-Friesland en Zaanstreek-Waterland aangehouden.  Van de verhuisbewegingen van bedrijven (sinds augus- tus 2021) m.b.t. Alkmaar verplaatst 38% van de bedrij- ven zich binnen de gemeente, verhuisde 30% naar Alk- maar en vertrok 32% uit Alkmaar. Circa 54% van de ver- huisbewegingen naar Alkmaar komt uit het verzorgings- gebied.  Daarnaast betreft circa 6% van de verhuisbewegingen bewegingen die uit Amsterdam komen of juist naar Am- sterdam gaan. Gezien de beperkte toevoeging van het aantal kantoormeters wordt een verhuizing vanuit Am- sterdam niet aannemelijk geacht en daarom wordt Am- sterdam niet meegenomen in het verzorgingsgebied.

Figuur 6: Verhuisbewegingen Alkmaar (Bron: Vastgoeddata; downloaddatum 9-3-2022)

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

5.3 Beleidskaders 5.4 Trends en ontwikkelingen met de voordelen van het kantoor. Dit leidt tot een andere in- richting van het kantoor en andere locatiekeuzes voor het re-  In de Omgevingsvisie NH2025 wordt de ambitie uitge- Hybride werken aliseren van kantoorpanden sproken om vraag en aanbod van woon- en werklocaties Het is een nieuwe trend door corona dat werknemers hybride beter met elkaar in overeenstemming te laten zijn, zowel werken. Een aantal dagen op kantoor en een aantal dagen Kantoren zullen dus getransformeerd moeten worden naar kwantitatief als kwalitatief. Regio’s in Noord-Holland thuis blijkt de nieuwe standaard. Uit onderzoek blijkt dat on- enerzijds een werkomgeving, maar ook naar een omgeving moeten vitaal blijven en zich verder kunnen ontwikkelen. geveer twee derde van de forensen na corona één tot drie waar een werknemer de voordelen van thuiswerken kan er- Woningbouw moet aansluiten op bestaande verstede- dagen per week thuis verwacht te werken13. Dit houdt ook in varen16. Deze transformatie kan hand in hand gaan met een lijkte gebieden. Hierbij moet rekening gehouden worden dat er anders naar kantoorpanden gekeken wordt. Kantoren andere grote uitdaging op de kantorenmarkt. Vanaf 1 januari met kwalitatieve behoeftes en trends.

Duurzaamheid van worden meer een plek om elkaar te ontmoeten enkele da- 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C hebben de totale voorraad is het uitgangspunt. gen in de week of zelfs een dagdeel. Bedrijven kiezen ervoor om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt  Uit het Omgevingsbeeld Regio Alkmaar (2017) blijkt om kleine kantoorpanden in gebruik te nemen gespreid over hoge kosten met zich mee, zeker aangezien 60% van de een overaanbod aan plancapaciteit voor werklocaties. het land. Bij deze panden is bereikbaarheid zeer belangrijk. kantoren ouder is dan 20 jaar. We spreken hier van een ver- Daarom wordt er op sommige locaties gezocht naar een Centrale stationslocaties bieden op dit vlak de beste moge- duurzaming van 30 miljoen vierkante meter17. Dit kan er ook meer harmonieuze samenhang tussen vraag en aanbod. lijkheid. De vraag naar monofunctionele kantoorlocaties bij- toe leiden dat bedrijven op zoek moeten naar een nieuw Onder andere bedrijventerreinen aan het Noord-Hol- voorbeeld langs snelwegen neemt af.14 pand en dat hierdoor de vraag naar geschikte panden stijgt. lands Kanaal komen in aanmerking voor transformatie en revitalisering, zoals de planlocatie. Veranderende marktvraag Samenvatting trends en ontwikkelingen  In de Omgevingsvisie Alkmaar 2020-2040 wordt inge- De kantorenmarkt herstelt zich snel.

De coronapandemie Na de uitbraak van corona werd er grootschalig thuisgewerkt speeld op de herwaardering van wonen in de stad, waar- heeft niet geleid tot minder vraag naar kantoren maar juist met de gedachte dat we nooit meer naar kantoor zouden te- bij de kwaliteit en variatie van de stedelijke leefomgeving naar vraag naar andere typen kantoren. Er is meer vraag rugkeren. Nu de crisis op zijn einde lijkt te komen zijn men- steeds belangrijker wordt en voorzieningen binnen hand- naar gebouwen van hoge kwaliteit en duurzaamheid is een sen toch teruggekomen op deze gedachte. Op kantoor wer- bereik liggen. Bedrijventerrein Oudorp en kantoorloca- belangrijke factor. Er is meer ruimte voor gezondheid en wel- ken heeft nu eenmaal zijn voordelen, maar de manier waarop ties langs het kanaal worden getransformeerd tot aan- zijn op toplocaties in binnensteden. Een goede bereikbaar- we op kantoor werken zal nooit meer helemaal hetzelfde trekkelijke stedelijke omgevingen. In deze gebieden heid is zeer belangrijk, waar goede faciliteiten dichtbij zijn en worden. De toekomstige kantoorpanden moeten over veel moet worden gewoond, gerecreëerd én gewerkt. waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Er is geen meer beschikken dan alleen werkruimte.

De gebouwen zul- sprake van minder meters maar, een ander gebruik van de len modern moeten zijn net als de omliggende openbare meters.15 Mensen willen het gemak van thuis combineren ruimte, voorzieningen en faciliteiten. Gezondheid en welzijn begint ook steeds belangrijker te worden en bereikbaarheid blijft een zeer belangrijke factor voor een goed kantoorpand.

13 Stadszaken (2021), Zo verandert het kantoorvestigingsmilieu rondom OV-knooppunten. Opgehaald 14 Regio Arnhem-Nijmegen (2020), Regionaal Programma Werklocaties 2021 t/FFm 2024 15 Cushman & Wakefiled (3-1-2022), Grote krapte op kantorenmarkt dreigt 16 Vastgoedjournaal (december, 2021), De kantorenmarkt heft toekomst! 17 Syntrus (September 2019), De nederlandse kantorenmarkt 2020-2022

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

5.5 Behoefte formele kantoorlocaties Voorraad Tabel 8: Kantorenvoorraad op formele kantoorlocaties (Bron: Monitor werklocaties Noord-Holland 2020-2021) De voorraad kantoren op formele kantoorlocaties bestond op Regio Voorraad (m²) In gebruik Leegstand % Hard planaanbod Voorraad 2030 (m²) 1 januari 2021 in Regio Alkmaar uit 187.000 m² vvo.18 Dit is tot 2030 circa 3% van de totale voorraad in Noord-Holland. De Regio Alkmaar 187.000 172.000 8% 77.000 264.000 meeste kantoren in Noord-Holland staan in Amsterdam (67%) en Amstelland-Meerlanden (22%). De overige deelre- West-Friesland 95.000 90.000 5% 8.000 103.000

gio’s in Noord-Holland beschikken over een kleinere kantoor- Zaanstreek- 104.000 91.000 12% 38.000 142.000 Waterland voorraad dan Regio Alkmaar. Totaal 386.000 353.000 9% 123.000 509.000 Aanbod & leegstand Noord-Holland 6.412.000 5.658.000 12% 1.313.000 7.725.000

In Regio Alkmaar is op dit moment 172.000 m² van de kanto- ren op formele kantoorlocaties in gebruik. Dit betekent een leegstand van 8% in de regio. Vergeleken met het provinciaal gemiddelde is dit relatief beperkt. In Regio Alkmaar is 77.000 m² harde plancapaciteit tot aan 2030, verder is er zowel voor als na 2030 geen zachte plancapaciteit bekend bij de Provin- cie Noord-Holland. 19

Prognose ruimtevraag

Er is in de regio geen kwantitatieve behoefte aan kantoor- ruimte op formele kantoorlocaties. Het verzorgingsgebied heeft te maken met een overaanbod met betrekking tot de kantorenvoorraad. In de Behoefteraming werklocaties Noord- Figuur 7: Prognose ruimtevraag totaal Holland Noord (2021) worden twee scenario’s voor de werk- gelegenheid ontwikkeling tot 2040 (minimaal en maximaal) berekend voor Regio Alkmaar en West-Friesland. Voor Zaan- stad-Waterland is dit niet bekend.  In figuur 7 is de voorraad kantoren (huidige en harde plancapaciteit) weergegeven in het verzorgingsgebied. Naar verwachting is er in 2040 een overaanbod van de kantorenvoorraad tussen de 165.200 m² en 207.500 m².

18 Monitor Werklocaties Noord-Holland 2020-2021 (September 2021) 19 Behoefteraming werklocaties Noord-Holland Noord (2021)

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

In figuur 8 (bovenste grafiek) is de prognose ruimtevraag voor Regio Alkmaar weergegeven.  In het minimale scenario (werkgelegenheid laag) is er een afname van het gebruik van kantoren met circa 32.000 m² vvo, wat een overaanbod van circa 94.600 m² kantoor in 2040 zou betekenen.  In het maximale scenario (werkgelegenheid hoog) is er een afname van het gebruik van kantoren met circa 2.600 m² vvo, wat een overaanbod van circa 124.000 m² kantoor in 2040 zou betekenen.

In figuur 8 (middelste grafiek) is de prognose ruimtevraag voor West-Friesland weergegeven.  In het minimale scenario voor (werkgelegenheid laag) is er een afname van het gebruik van kantoren met circa 19.500 m² vvo, wat een overaanbod van circa 35.500 m² kantoor in 2040 zou betekenen.  In het maximale scenario (werkgelegenheid hoog) is er een afname van het gebruik van kantoren met circa 6.600 m² vvo, wat een overaanbod van circa 19.600 m2 kantoor in 2040 zou betekenen.

In figuur 8 (onderste grafiek) is de prognose ruimtevraag voor Zaanstad-Waterland weergegeven.  De harde plancapaciteit in de regio bedraagt 38.000 m², wat de totale voorraad in 2040 brengt op 142.000 m². Er is geen prognose van werkgelegenheid voor de regio bekend. Echter is sinds het kantoorgebruik sinds 2018 redelijk stabiel in de regio.20 Daarom wordt het gebruik van kantoren gelijk gehouden tot 2040.  Het verwachte overaanbod in 2040 is circa 51.000 m² vvo.

Figuur 8: Prognose ruimtevraag per deelregio

20 Monitor Werklocaties Plabeka: ontwikkelingen werklocatiemarkt deelregio’s Eindrapportage (2021)

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

5.6 Behoefte kantoorlocaties in gemengde Aanbod & leegstand Type werkmilieus milieus In Regio Alkmaar is op dit moment circa 43.500 m² van de In het kader van de Monitor werklocaties 2020-2021 zijn er Gemengde milieus zijn andere type vestigingsmilieus dan kantoren in gemengde milieus in gebruik. Dit betekent een zes soorten gemengde werkmilieus onderscheiden, welke kantorenlocaties en bedrijventerreinen, de formele locaties. leegstand van 21% in de regio Alkmaar. Vergeleken met het aansluiten bij de voorgaande monitoren van Plabeka (tabel Dit type werkmilieus zijn vooral in de steden en grotere ker- provinciaal gemiddelde (10%) is dit relatief ruim. In Zaan- 10): nen aanwezig. Onder gemengde werkmilieus worden alle lo- streek Waterland is 210.880 m² van de kantoren in ge-  In Noord-Holland bevindt de meeste bedrijvigheid zich in caties waar gewerkt wordt, buiten bedrijventerreinen en kan- mengde milieus in gebruik. De leegstand in deze regio is met woonwijken (38%) en creatieve wijken (20,3%). Tot 2019 toorlocaties verstaan. Deze milieus kenmerken zich door een 8% ten opzichte van het provinciaal gemiddelde relatief be- nam de werkgelegenheid in deze twee werkmilieus ook mix van onder andere wonen, werken, recreatie en voorzie- perkt. In West-Friesland zijn geen gemengde milieus aanwe- relatief het meest toe. ningen.

Iets meer dan de helft van de werkgelegenheid in zig, wat betekent dat er in totaal 254.452 m² in gebruik is van  De meeste werkgelegenheid in gemengde werkmilieus Noord-Holland bevindt zich in gemengde werkmilieus. de 284.437 m² voorraad (15% leegstand). in Noord-Holland betreft zakelijke dienstverlening en zorg. Waar de werkgelegenheid in de zorg relatief sta- Voorraad biel is, is in de zakelijke dienstverlening tot 2019 een dui- delijke groei te zien. Na 2019 is de krimp duidelijk zicht- De voorraad kantoren in gemengde milieus bestond op 1 ja- baar in deze sector en in de horeca. Daartegenover nuari 2021 in Regio Alkmaar uit 55.133 m² vvo.21 Dit is circa staat de groei in zorg, onderwijs en openbaar bestuur. 1% van de totale voorraad in Noord-Holland. Hiermee be-  Kantoren zijn het meest aanwezig in centrumgebieden, schikt Regio Alkmaar over het minst aantal kantoren in ge- stadstraten en productieve wijken. In landelijk gebied en mengde milieus van alle deelregio’s in Noord-Holland. De woonwijken is het aantal kantoren beperkt. Sinds 2014 meeste kantoren in gemengde milieus staan in Amsterdam kent de aangehuurde kantorenvoorraad in gemengde (63%), Gooi en vechtstreek (12%) en Amstelland-Meerlan- milieus een dalende lijn in alle type werkmilieus. den (8%). Transformatie

In Regio Alkmaar is sinds 2018 2.110 m² kantoor getransfor- Tabel 9: Kantorenvoorraad in gemengde milieus (Bron: Monitor werklocaties Noord-Holland 2020-2021) meerd naar andere bestemmingen, circa 4% van de totale Regio Voorraad (m²) In gebruik (m²) Leegstand % Transformatie (m²) % transformatie voorraad in de regio. In Zaanstreek-Waterland is in diezelfde van voorraad periode 5% getransformeerd (11.415 m²). Het percentage Regio Alkmaar 55.133 43.572 21% 2.110 4% transformaties in het verzorgingsgebied is relatief ruim verge- Zaanstreek- 229.304 210.880 8% 11.416 5% leken met andere deelregio’s (3%), alleen in regio IJmond ligt Waterland dit percentage met 8% significant hoger. Amsterdam heeft Totaal 284.437 254.452 15% 13.526 5% met 1% transformatie het laagste percentage van alle deelre- Noord-Holland 3.899.467 3.506.986 10% 99.744 3% gio’s.

*In West-Friesland zijn geen gemengde milieus aanwezig

21 Monitor Werklocaties Noord-Holland 2020-2021 (September 2021)

Bijlage 5 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Tabel 10: Aantal banen per werkmilieu in Noord-Holland (Monitor werklocaties Noord-Holland 2020-2021) 5.7 Conclusie behoefte  De verwachting is dat de behoefte aan formele kantoor- Werkmilieu Type bedrijvigheid Aantal banen % banen locaties de komende jaren niet verder toeneemt. Het Centrumgebied  Retail 126.105 16,6% verzorgingsgebied heeft te maken met een overaanbod  Horeca  (overige) dienstverlening van de kantorenvoorraad. Vooral op stationslocaties zal de behoefte blijven bestaan. Woonwijk  zzp’ers 289.084 38,0%  bedrijven aan huis  In gemengde milieus zien we nog wel een toename van  onderwijsinstellingen de vraag. De meeste werkgelegenheid in gemengde  zorgfuncties werkmilieus betreft zakelijke dienstverlening en zorg.  horeca  buurt-winkelcentra. Onder gemengde werkmilieus worden alle locaties waar gewerkt wordt, buiten bedrijventerreinen en kantoorloca- Creatieve wijk  creatieve industrie 154.444 20,3%  mode ties verstaan. Deze milieus kenmerken zich door een  cultuur mix van onder andere wonen, werken, recreatie en voor-  onderwijsinstellingen zieningen. Ook de ontwikkeling van het plangebied valt  retail onder deze definitie, aangezien gestreefd wordt naar Landelijk gebied  land- en (glas)tuinbouw 37.999 5,0% een gemengd gebied met wonen en voorzieningen.