231123 RIB Ontwerpbestemmingsplan bedrijventerrein Oudorp - Bijlage 6 Bijlagenboek De Staalmeester Schermerweg 33

Een deel is al succesvol vernieuwd. Langs het kanaal is een nieuw stoer waterfront gebouwd met woningen en er zijn plannen in uitvoering om dit Waterfront te verlengen.

Bijzondere plekken of gebouwen op het bedrijventerrein zijn een tweetal oude directiewoningen, de Westfriese Omringdijk, woonboten en een klein straatje met woningen langs het kanaal, de drukkerij van TMG, een brede singel en de rand langs de Omval met de scheepswerf Witse op één van de mooiste plekken langs het kanaal.

Oudorp ligt na de bocht van het kanaal en bepaalt voor een groot deel de entree van de stad over water. Een deel van de oever van Oudorp is niet openbaar toegankelijk. Het bedrijventerrein ligt tussen het kanaal en het voormalige dorp Oudorp.

De plangrens van Oudorp als deelgebied in de Kanaalzone loopt van het kanaal, langs de Omval en de nieuwe Schermerweg tot aan de afslag Edisonweg en het Oudorperdijkje.

9 9

3. De ontwerpopgaven

fietsroute vanaf het centrum van het voormalige dorp Oudorp door Oudorp over het kanaal

groene zone mogelijk met bijzondere gebouwen

open verblijfsplek oeververbinding

Inpassing woonboten

groen balkon ca. 50 m breed

groen waterplein

10

Het gebied: versterken gebiedsidentiteit stoere havenstad

mix van gebouwtypes

omringdijk is herkenbaar als doorgaande route in het groen

20% onverhard en onbebouwd

Meer straten, singels en kleinere kavels m van oor parkeren is vanaf de openbare ruimte uit het zicht

effectief omgaan met verharding

mobiliteitsplan maken

de oever: verspringende voorgevels langs de oever

ruimte voor insteekhavens

ruimte voor verblijfsplekken en publieksfuncties

bebouwing aan het Waterfront is niet aaneensloten, het heeft openingen naar het achterland af ot 3 uw ade m

op de oever is geen ruimte voor van 150 t oogbo de k 00

de auto van e rij h 2

bebouwing staat direct aan de oever af t 15 uw

de oever is tenminste 10 meter de k 0 m van 0 to ogbo ade

breed van rij ho 1e

de oever is openbaar

ruimte voor aanlegplaatsen 11 11

De ontwerpopgaven van Oudorp bepalen de opdracht voor de planontwikkeling. • TOTAAL 43 HECTARE GRONDGEBIED het programma • 20% INFILTRATIE EN RUIMTE VOOR Oudorp wordt meer stad. Oudorp mag in de INFRASTRUCTUUR toekomst transformeren naar een meer stedelijk woon- en werkgebied gecombineerd met • 26 HECTARE RUIMTE VOOR voorzieningen. BOUWONTWIKKELING Het totale gebied is 43 hectare. • 2.300 NIEUWE WONINGEN, Voor het hele gebied is in de toekomst ruimte voor 50% wonen en 50 % werken en sociaal 295.000 M2 WERKEN/SOCIAAL maatschappelijke voorzieningen van het totaal aan MAATSCHAPPELIJK BESTAAND EN vierkante meters bebouwing. NIEUW Dit geeft bij een stedelijk woonmilieu (gemiddelde van 5 bouwlagen) ruimte voor circa 2.300 • MAXIMALE BOUWHOOGTE 35 woningen, 1/3 van de woningen is sociaal. Alle METER MET INCIDENTEEL 50 METER appartementen moeten tenminste voldoen aan de “Alkmaarse Woonnorm”. Dit is een nieuwe EN ÉÉN HOGER MARKANT ACCENT. kwaliteitsnorm in ontwikkeling voor Alkmaar als stad van de toekomst. Met deze norm wordt bepaald welke basiskwaliteit past bij een appartement in Alkmaar, die geschikt is voor alle doelgroepen.

Per ontwikkeling zal steeds 20% van de locatie onverhard en onbebouwd moeten blijven ten behoeve van infiltratie van regenwater. Uitgangspunt daarbij is een “normale” regenbui. Dit als een belangrijke bijdrage aan de klimaat adaptieve stad. Deze ruimte ligt 40 centimeter onder het peil van de straten. Wanneer minder diepte wordt gemaakt, wordt de oppervlakte naar verhouding groter.

Voor elke gebiedsontwikkeling wordt een mobiliteitsplan gemaakt door de initiatiefnemers. Dit plan geeft inzicht in de bereikbaarheid in balans. Dit betekent een ruimte voor de fietser voetganger en bereikbaar voor de auto en openbaar vervoer. Onderdeel van dit mobiliteitsplan is een invulling van de deelmobiliteit zoals gevraagd in de Omgevingsvisie Alkmaar 2040. Op basis van dit plan wordt bekeken welke parkeernorm voor de fiets en auto past. Bij nieuwe ontwikkelingen past een parkeeroplossing die uit het zicht is vanaf de openbare ruimte. Op eigen terrein of collectief op gebiedsniveau op een centrale locatie.

12

De ruimtelijke opgaven Op het schaalniveau van de oever • Oudorp heeft een waterfront, niet alleen langs Op het schaalniveau van het hele gebied het kanaal maar ook in de bocht en langs de • De ontwikkeling van Oudorp versterkt de Omval. gebiedsidentiteit stoere havenstad qua • In het front is ruimte voor publieksfuncties. stedenbouw, landschap en architectuur. • De oever is openbaar en minimaal 10 meter Oudorp heeft dus een waterfront, met breed met uitzondering van de locatie bij de doorzichten, bestaat uit stoere blokken en woonboten. binnenhoven en heeft op bijzondere plekken • De oever is autovrij. markante gebouwen of openbare ruimten. • De voorgevels, die het Waterfront bepalen Het is een stoere stad met de bijzondere mogen verspringen ten opzichte van elkaar, combinatie van typisch Alkmaars groen, dat zodat er geen strakke lijn ontstaat. betekent veel groen. • De bebouwing van het front is niet • De Westfriese Omringdijk is herkenbaar als aaneengesloten, het heeft openingen naar doorgaande zelfstandige route en heeft een het achterland in de vorm van zonnige groene berm. De Westfriese Omringdijk is dan verblijfsplekken, routes en insteekhavens. ook altijd openbaar toegankelijk. • Langs het kanaal worden aanlegplaatsen • Elke ontwikkeling kent 20% onverhard en gemaakt, de woonboten worden ingepast onbebouwd ten behoeve van infiltratie.

en bij de Omval is een insteekhaven mogelijk Voor de berging is een peilverschil van 40 vanwege de buitendijkse ligging. Daarbij wordt centimeter nodig ten opzichte van de straat. rekening gehouden met de vaargeul voor • Een oeververbinding vanaf het centrum van beroepsvaart. het voormalige dorp Oudorp, door Oudorp naar Overdie over het kanaal. Op het schaalniveau van een locatie binnen • De maat en schaal van de bebouwing en het gebied infrastructuur van het bedrijventerrein voldoet • Verbijzondering in het Waterfront is de oever niet aan de maat en schaal die past bij een aan het Waterplein, daar is de oever zacht en stedelijke woon- en werkomgeving. Meer groen en breed. straten, singels en kleinere kavels zijn nodig. • De maat van deze openbare zachte oever Bij elke ontwikkeling worden de maat en aan het waterplein is circa 50 meter breed. schaal van het gebied aangepast, het wordt Deze ruimte steekt als een groen balkon in het als het ware verkleind. kanaal. • Er is sprake van een mix van gebouwtypes, • Verbijzondering in het Waterfront is de plek bedrijfshallen, werkgebouwen in meerdere waar de Westfriese Omringdijk bij het kanaal lagen en wonen in stedelijke vorm, van komt. Hier komt een onbebouwde open individuele stadswoningen tot appartementen. verblijfsplek tussen de dijk en het kanaal, • De gemiddelde bouwhoogte is 5 bouwlagen, auto’s zijn hier niet welkom.

de maximale bouwhoogte is 35 meter • Verbijzondering binnen het stedelijk met incidenteel ruimte voor vier torens weefsel van Oudorp tussen de Singel en van maximaal 50 meter, waarvan één Marconistraat. Hier is een groene zone markant gebouw hoger mag zijn. De torens mogelijk met bijzondere gebouwen, zowel voldoen aan de kwalitatieve regels uit het werk- als woongebouwen. De drukkerij kan Omgevingsbeeld. Één toren op de eerste rij en zo’n bijzonder gebouw zijn, omzoomd door drie torens op de tweede rij. groen. • De stalling van auto’s en fietsen is vanaf de openbare ruimte uit het zicht en op eigen terrein georganiseerd, de parkeernorm past bij het mobiliteitsplan die specifiek wordt gemaakt voor de nieuwe ontwikkeling • Er wordt effectief omgegaan met verharding, dit betekent dat er zo min mogelijk ruimte met stenen en asfalt wordt ingericht en zoveel mogelijk ruimte groen kan blijven. Dit past bij Alkmaar als groene stad van de toekomst.

13

Oudorp aan het kanaal 2040, stel dat...

14 14

15 15

COLOFON Kanaalzone Alkmaar Het Ontwikkelbeeld Oudorp is tot stand gekomen in het Atelier Kanaalzone onder de inhoudelijke leiding van BVR adviseurs. In het atelier is nauw samengewerkt met diverse vak-experts van de gemeente, zowel vanuit ruimtelijk ordening, verkeer als vanuit het sociale, culturele en economische domein. Er is advies ingewonnen bij de bureaus Goudappel Coffeng en Wareco. Tijdens het Open Atelier is het Ontwikkelbeeld Oudorp besproken, getest en verrijkt door circa 300 potentiele partners voor de totale ontwikkeling van de Kanaalzone Alkmaar.

Opdrachtgever Gemeente Alkmaar

Visualisaties, tekst en lay-out BVR adviseurs

Alles uit dit magazine mag worden overgenomen mits de bron wordt vermeld.

Rotterdam, juni 2019

16

Bijlage 3 Ladder en behoefteonderzoek

58 Bestemmingsplan "De Staalmeester Schermerweg 33" (ontwerp)

Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmees- ter Schermerweg 33 Definitief <Status>

colofon titel rapport Alkmaar, Ladderonder- bouwing De Staalmees- ter Schermerweg 33

datum 12 oktober 2023

projectnummer P05041

opdrachtgever SW C.V.

BRO Projectleider DBo Projectteam KtB

bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

1.2 Provincie 11 Inhoudsopgave Algemeen 11 Wonen 11 1 Inleiding 3 Maatschappelijke voorzieningen 12 1.1 Aanleiding 3 1.3 Regio 12 1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking 3 Wonen 12 1.3 Planinitiatief 3 1.4 Gemeente 13 Planconcept 3 Algemeen 13 Programma 3 Wonen 14 1.4 Opzet onderzoek 4 Maatschappelijke voorzieningen 14

2 Conclusies 5 2 Prognose bevolking en huishoudens 17 2.1 Toetsing Ladder voor Duurzame Verstedelijking 5 Bevolkingsprognose 17 2.2 Wonen 5 Huishoudensprognose 17 2.2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied 5 Bevolkingsopbouw 17 2.2.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte 5 2.3 Horeca 6 Bijlage 3 18 2.3.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied 6 2.3.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte 6 3 Onderbouwing wonen 19 2.4 Kantoren en dienstverlening 6 3.1 Programma 19 2.4.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied 6 3.2 Afbakening verzorgingsgebied 19 2.4.2 Behoefte kantoren 6 3.3 Beleidskaders 19 2.4.3 Behoefte dienstverlening 7 3.4 Kwantitatieve behoefte 19 2.5 Maatschappelijke voorzieningen 7 Bevolkings-en huishoudensprognose 19 2.5.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied 7 Woningbehoefte 19 2.5.2 Behoefte maatschappelijk: zorgwoningen 7 Plancapaciteit en planologische ruimte 20 2.5.3 Behoefte maatschappelijk: eerstelijnszorg 8 Conclusie 20 2.5.4 Behoefte maatschappelijk: kinderdagverblijf/BSO 8 3.5 Kwalitatieve behoefte 21 2.6 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten 8 Kwalitatieve behoefte 21 2.7 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied 9 Kwalitatief aanbod 22 Leegstand 22 Bijlage 1 10 Plancapaciteit 23 Conclusie 23 1 Beleidskaders 11 1.1 Landelijk 11 4 Onderbouwing horeca 25 Wonen 11 4.1 Programma 25 Maatschappelijke voorzieningen 11

donderdag 12 oktober 2023 2

4.2 Afbakening verzorgingsgebied 25 Ontwikkeling draagvlak 39 4.3 Beleidskaders 25 Aanbod dienstverlening 39 4.4 Trends en ontwikkelingen 25 Leegstand 39 Vraagzijde 25 Behoefte vanuit benchmark 40 Aanbodzijde 26 6.6 Conclusie behoefte 40 4.5 Behoefte 26 Analyse bestaand aanbod 26 7 Onderbouwing maatschappelijke voorzieningen – zorgwoningen 42 Leegstand 26 7.1 Programma 42 Relevante planinitiatieven 27 Toelichting zorgwoningen: bestemming ‘wonen’ versus ‘maatschappelijk’ 42 Indicatieve kwantitatieve marktruimte 27 7.2 Afbakening verzorgingsgebied 42 Koopstromen 27 7.3 Beleidskaders 42 Uitbreidingsruimte horeca 27 7.4 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte 43 4.6 Conclusie behoefte 29 7.4.1 Zorgvraag en woonbehoefte 43 7.4.2 Huidig aanbod en plancapaciteit 44 5 Onderbouwing kantoren 31 7.4.3 Trends en ontwikkelingen 45 5.1 Programma 31 7.5 Conclusie behoefte 46 5.2 Afbakening verzorgingsgebied 31 7.5.1 Kwantitatief 46 5.3 Beleidskaders 32 7.5.2 Kwalitatief 47 5.4 Trends en ontwikkelingen 32 5.5 Behoefte formele kantoorlocaties 33 8 Onderbouwing maatschappelijke voorzieningen – overig 49 Voorraad 33 8.1 Programma 49 Aanbod & leegstand 33 8.2 Behoefte eerstelijnszorg 49 Prognose ruimtevraag 33 8.2.1 Verzorgingsgebied 49 5.6 Behoefte kantoorlocaties in gemengde milieus 35 8.2.2 Beleidskaders 50 Voorraad 35 8.2.3 Trends en ontwikkelingen 50 Aanbod & leegstand 35 8.2.4 Behoefte

eerstelijnszorg 51 Type werkmilieus 35 8.2.5 Conclusie 52 Transformatie 35 8.3 Behoefte kinderopvang en BSO 52 5.7 Conclusie behoefte 36 8.3.1 Verzorgingsgebied 52 8.3.2 Beleidskaders 52 6 Onderbouwing dienstverlening 38 8.3.3 Trends en ontwikkelingen 53 6.1 Programma 38 8.3.4 Behoefte kinderopvang/BSO 53 6.2 Afbakening verzorgingsgebied 38 8.3.5 Conclusie 54 6.3 Beleidskaders 39 6.4 Trends en ontwikkelingen 39 6.5 Behoefte 39

donderdag 12 oktober 2023 3

1 Inleiding Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Programma 1 Inleiding Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe Wonen stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een be- 1.1 Aanleiding Het woongedeelte beslaat de realisatie van maximaal 300 schrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt bui- appartementen verdeeld over de verschillende bouwblokken. Voor de locatie Schermerweg 33 in Alkmaar bestaat het ten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom Er wordt een mix gecreëerd van kleine en grote appartemen- voornemen om de locatie te herontwikkelen tot een gemengd niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte ten (ongeveer tussen 45 en 100 m²). Daarnaast wordt ge- gebied met wonen en andere functies, dat de naam ‘De kan worden voorzien.” zorgd voor een variatie van huur- en koopappartementen. Bij Staalmeester Schermerweg 33’ heeft gekregen. Het precieze de totale ontwikkeling wordt rekening gehouden met de im- programma van de herontwikkelingsopgave is nog niet be- 1.3 Planinitiatief plementatie van 33% sociale woningbouw. De woningen kend, maar er is wel in zekere mate richting gegeven aan het trekken daardoor verschillende doelgroepen aan, zoals star- Planconcept programma. Op basis van de Ladder voor duurzame verste- ters, senioren en kleine gezinnen.

delijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een Voor de locatie Schermerweg 33 in Alkmaar bestaat het behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. voornemen om de locatie te herontwikkelen tot een gemengd Niet-wonen gebied met wonen en andere functies, dat de naam ‘De Naast woningen wordt ook overig programma voorzien. Dit 1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Staalmeester Schermerweg 33’ heeft gekregen. Op het ter- sluit aan bij de ambitie om het gebied als een gemengd Verstedelijking rein zijn op dit moment verschillende bedrijfsgebouwen aan- woongebied te ontwikkelen. Het gaat om 6.150 m² bvo overig wezig. Het voornemen bestaat om deze bedrijfsbebouwing te Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van de programma. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan: slopen en plaats te maken voor woningbouw. Deze woning- beoogde functies (wonen en niet-wonen) wordt door het vige- horeca, dienstverlening en kantoren en maatschappelijke bouw gaat gepaard met de realisatie van enkele commerci- rend bestemmingsplan ‘Overdie, Omval en bedrijventerrein voorzieningen (waaronder zorgwoningen). Aan huis verbon- ele voorzieningen en andere niet-woonfuncties in de plint, zo- Oudorp’ (onherroepelijk 16 mei 2013) niet toegestaan. Op den beroepen vallen niet onder het niet-wonen programma. als horeca en werkruimten.

grond van dit bestemmingsplan heeft het perceel de enkelbe- Momenteel is er 2.665 m2 werkruimte aanwezig, exclusief de stemming ‘Gemengd - 1’, ‘Groen’ en ‘Water’ waarbinnen de loodsen. Dit oppervlak dient minimaal voor niet-wonen terug De ambitie is om een autoluw binnengebied te creëren gewenste functies niet mogelijk zijn. Daarnaast wordt afge- te komen. waarin de voetganger centraal staat met de inzet op deelmo- weken van de bouwregels op sommige locaties. Om de ont- biliteit. Daken en parkeerdek worden ingezet om water te wikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bufferen. Gebouwen krijgen een gemiddelde hoogte van 5 la- Tabel 1: Programma De Staalmeester Schermerweg 33 bestemmingsplan noodzakelijk. Onderdeel hiervan betreft gen bestaande uit gevarieerde volumes. een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Functie Omvang Wonen 300 appartementen Het gebied maakt onderdeel uit van de Kanaalzone, deelge- In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd Dienstverlening en kantoren Max. 3.000 m² bvo bied Oudorp. Dit bedrijventerrein is gelegen ten oosten van dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking het centrum van Alkmaar en grenst aan de zuidzijde aan het Maatschappelijke voorzieningen Max. 3.000 m² bvo moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duur- kanaal.

De gewenste ontwikkeling vindt plaats tussen de Horeca categorie 2, 3 en 4 150 m² bvo zame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wet- Schermerweg en de Edisonweg. De ligging en globale be- telijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe grenzing van het plan zijn weergegeven in figuur 1, 2 en 3. stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

donderdag 12 oktober 2023 3

1 Inleiding Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van de functies wonen, dienstverlening en kanto- ren, maatschappelijke voorzieningen en horeca te verant- woorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duur- zame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Figuur 5: Ligging binnen gemeente Alkmaar Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt ver- kregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsge- bied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht.

Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duur- zame Verstedelijking doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt bij wijze van conclusie de onderzoeksvraag beantwoord. De ele- Figuur 1: Locatie Figuur 2: Afbakening plangebied menten waaruit de conclusie is opgebouwd en de onderbou- wingen komen aan de orde in de bijlagen.

Figuur 3: Impressie initiatief Figuur 4: Volume initiatief

donderdag 12 oktober 2023 4

2 Conclusies Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

2 Conclusies 2.2 Wonen Het initiatief aan de Schermerweg voorziet met de ontwikke- 2.1 Toetsing Ladder voor Duurzame 2.2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied ling van 300 koop- en huurappartementen (waarvan 33% so- Verstedelijking ciale woningbouw) in een kwalitatieve behoefte binnen het Om de behoefte in beeld te kunnen brengen, is het ruimtelijk Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de vol- verzorgingsgebied: verzorgingsgebied afgebakend. Het verzorgingsgebied is be- gende aspecten van belang:  Door de demografische ontwikkeling (vergrijzende bevol- paald op basis van verhuisbewegingen binnen de gemeente  Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: king en meer jongeren) is in de regio Alkmaar en ge- en naar de gemeente toe. Als ruimtelijk verzorgingsgebied is wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwik- meente Alkmaar een nadrukkelijke behoefte aan wo- primair gemeente Alkmaar en secundair de regio Alkmaar keling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een ningen die geschikt zijn voor ouderen, jongeren en aangehouden. Dit is ook de regio waarbinnen afspraken ge- beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het gezinnen. Daarbij wordt gedacht aan onderscheidende maakt worden over de woningbouwprogrammering. ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.

woonmilieus met een grote diversiteit aan vormen van  De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de wonen voor alle doelgroepen. Betaalbaar en toekomst- 2.2.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte beoordeling van de behoefte dient het bestaande aan- bestendig. Deze vraag naar stedelijke woonvormen bod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient in- Het beoogde initiatief van 300 appartementen voorziet in een past goed in de ambities van Alkmaar om vrijkomende zichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied: ruimte in de stad te herontwikkelen als (hoog)stedelijke leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaan-  Tot 2030 neemt het aantal inwoners en huishoudens in woonmilieus. Kansen worden daarbij gezien om bedrij- vaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een het de gemeente Alkmaar en regio Alkmaar sterk toe. Dit venterreinen te transformeren tot gemengde woonmili- goede ruimtelijke ordening. vraagt om een groei van de woningvoorraad. Op basis eus zoals appartementengebouwen.

Het initiatief heeft  De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten be- van provinciale cijfers is in de gemeente Alkmaar in de met de ontwikkeling van 300 appartementen als voorne- staand stedelijk gebied: op basis van met name de be- periode 2021-2030 een woningbehoefte van circa 5.450 men om het bedrijventerrein te ontwikkelen tot gemengd stemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gele- woningen. In de regio Alkmaar is dit circa 13.500 wonin- woonmilieu. gen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de ontwikke- gen (inclusief inhaalvraag van 1.000 woningen).  Daarnaast is er de behoefte om doorstroming te stimule- ling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet  Op dit moment is er onvoldoende harde plancapaciteit in ren. Zowel de gemeente Alkmaar als de regio Alkmaar volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden de gemeente Alkmaar om in deze woningbehoefte te zien een behoefte aan het uitbreiden van de voorraad waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die be- voorzien. Na aftrek van de harde plancapaciteit is er nog appartementen en levensloopbestendige woningen. Dit hoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschik- planologische ruimte voor circa 2.249 woningen.

In de gebeurt enerzijds door op de locatie zelf diverse appar- baarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand regio Alkmaar is na aftrek van de harde plancapaciteit tementen te bouwen in één complex waardoor een stedelijk gebied een rol. nog ruimte voor circa 6.000 woningen. wooncarrière doorlopen kan worden en anderzijds kun-  Om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien is het van nen appartementen gezien worden als levensloopbe- Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor belang dat zachte plannen omgezet worden in harde stendige woningen waardoor doorstroming vanuit grond- Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toe- plannen. Het initiatief is onderdeel van het bouwplan Alk- gebonden woningen naar appartementen op gang komt. lichting. De volledige onderbouwing is opgenomen in de bijla- maars Kanaal Oudorp, dat met circa 2.300 woningen is  De gemeente Alkmaar heeft onvoldoende harde woning- gen van dit rapport. opgenomen in de zachte plancapaciteit. bouwplannen om te voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen, woningen in de vrije huursector en

donderdag 12 oktober 2023 5

2 Conclusies Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

goedkope en betaalbare koopwoningen (zowel grond- 2.3 Horeca voor nieuwe doelgroepen zoals bewoners van Metro- gebonden als appartementen). Ook op regionaal niveau 2.3.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied poolregio Amsterdam. Het gebied moet stedelijk aanvoe- is behoefte om een kwalitatief woonprogramma te ont- len door een combinatie van wonen, werken en recre- wikkelen met sociale huur en koop. Met de realisatie van Om de behoefte in beeld te kunnen brengen, is vooraf het eren. Horeca is hierbij een belangrijke bindende fac- appartementen in diverse prijsklassen, waaronder 33% ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend. Dit onderzoek gaat tor, die de levendigheid en reuring in een gebied aan- sociaal, voorziet het initiatief in deze kwalitatieve be- uit van de gemeente Alkmaar als verzorgingsgebied, waarbij merkelijk kan versterken. Goede horeca is essentieel hoefte. ook wordt ingezoomd op (het aanbod in de omgeving van) de voor een sterke (toeristisch-recreatieve) gebiedsontwik-  De ontwikkeling aan het Alkmaars Kanaal vangt deels planlocatie. Uit het Koopstromenonderzoek 2021 blijkt name- keling. Het belichaamt immers de brede toegankelijk- de vraag op van de verhoogde instroom vanuit de MRA. lijk dat 76% van de horecabestedingen in de eigen gemeente heid, gastvrijheid en belevingswaarde. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving die blijft.

 Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. cul- Alkmaars Kanaal gaat bieden, moet dusdanig zijn dat tuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de 2.3.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte potentiële vestigers ‘over de streep worden getrokken’. hoofdfunctie, soms niet. Cross-selling, waarbij aanvul- Het initiatief draagt hieraan bij door een gedifferentieerd Gezien de beleidskaders, de actuele trends en ontwikkelin- lende diensten of producten worden verkocht aan de woonmilieu te bieden (koop en huur, verschillende gen en de kwantitatieve marktverkenning wordt geconclu- klant, heeft de toekomst. grootte van appartementen, voorzieningen nabij). deerd dat er behoefte is aan horeca op de locatie Schermer-  Tot slot is de bereikbaarheid met woonlocaties dichtbij weg in Alkmaar. Het realiseren van 150 m² horeca past bij de 2.4 Kantoren en dienstverlening OV-knooppunten een belangrijk thema. De regio Alk- kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. 2.4.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied maar en specifiek de gemeente Alkmaar zijn onderdeel  Met de ontwikkeling van een nieuw woon-werkgebied in Om de behoefte in beeld te kunnen brengen, is vooraf het van het Daily Urban System van Metropool Regio Am- Oudorp ontstaat behoefte aan ‘eigen’ horeca. Het gaat ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend. sterdam.

Hoofdzakelijk heeft het Daily Urban System als met name om horeca ter ondersteuning van de andere  Voor de behoefte aan kantoren wordt primair het verzor- doel om de bereikbaarheid te verbeteren en de aantrek- functies (wonen, werken, recreëren). Afhankelijk van de gingsgebied deelregio’s Alkmaar, West-Friesland en kelijkheid en leefbaarheid in de verschillende kernen te invulling en de mate waarin de locatiekansen benut wor- Zaanstreek-Waterland aangehouden. vergroten. Het regionale kader, om woonmilieus een im- den gaat het met name om horeca in de branches res-  Uitgangspunt voor de berekeningen voor dienstverlening puls te geven aan sterke steden, krachtige kernen en taurant (o.a. bistro, café-restaurant, restaurant), dran- is de basis draagkracht van het gebied: voorzieningen een gemengde regio, sluit hierop aan. Van belang daar- kensector (o.a. café/bar, coffeecorner, kiosk) en fastser- op loop- en fietsafstand. Potentiële dienstverlening heeft bij is dat nieuwbouw ingevuld wordt in bestaand stedelijk vicesector (o.a. cafetaria, ijssalon, lunchroom). Hierbij is daarom primair een functie voor de eigen wijk (Oudorp). gebied (zoals aan het Alkmaars Kanaal) en circa 10 mi- het van belang dat de horeca niet concurreert met aan- nuten fietsen van het OV.

Doordat de beoogde locatie bod in de binnenstad, vandaar dat er (ondanks de ruime 2.4.2 Behoefte kantoren ligt in bestaand stedelijk gebied (Kanaal zuid) en 8 minu- uitbreidingsbehoefte op gemeenteniveau) met name be- ten fietsen is van het OV (centraal station) draagt het bij perkt aanbod gerealiseerd moet worden voor de ‘eigen’ Gezien de beleidskaders, de actuele trends en ontwikkelin- aan de bereikbaarheid en daarmee aan de aantrekkelijk- inwoners. Horeca in dit gebied draagt wel bij aan de gen en prognose van de werkgelegenheid op gemengde heid van de gemeente Alkmaar. Dit geeft tevens een im- aantrekkelijkheid van de Kanaalzone als geheel. werkmilieus wordt geconcludeerd dat er in kwantitatieve en puls aan de gemeente Alkmaar om zichzelf als sterke  De gemeente Alkmaar zet in op de herontwikkeling van kwalitatieve zin behoefte is aan kantoren: stad te profileren. de Kanaalzone. Dit moet een impuls zijn voor de hele  De verwachting is dat de behoefte aan formele kantoor- stad, met nieuwe stedelijke woonomgevingen die niet al- locaties de komende jaren niet verder toeneemt. Het leen aantrekkelijk zijn voor Alkmaarders zelf, maar ook verzorgingsgebied heeft te maken met een overaanbod

donderdag 12 oktober 2023 6

2 Conclusies Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

van de kantorenvoorraad. Vooral op stationslocaties zal dat er in kwantitatieve en kwalitatieve zin behoefte is aan voorzieningen is gekeken naar de omliggende buurten als de behoefte blijven bestaan. dienstverlening: primair verzorgingsgebied.  In gemengde milieus zien we nog wel een toename  Met een toename van het aantal woningen en daarmee van de vraag. De meeste werkgelegenheid in gemengde inwoners in Oudorp neemt ook het draagvlak voor voor- 2.5.2 Behoefte maatschappelijk: zorgwoningen werkmilieus betreft zakelijke dienstverlening en zorg. zieningen toe. Op basis van de benchmark blijkt dat er in De ontwikkeling om zorgwoningen te realiseren aan de Onder gemengde werkmilieus worden alle locaties waar Oudorp behoefte ontstaat aan circa 3 tot 4 extra dienst- Schermerweg voorziet in een kwantitatieve behoefte: gewerkt wordt, buiten bedrijventerreinen en kantoorloca- verleners, bij een ‘autonome’ groei van de bevolking.  Uit de provinciale prognose blijkt dat het inwonersaantal ties verstaan. Deze milieus kenmerken zich door een Rekening houdend met de ontwikkeling van 2.300 wo- en huishoudensaantal toeneemt in de regio Alkmaar en mix van onder andere wonen, werken, recreatie en voor- ningen in Oudorp ontstaat zelfs uitbreidingsruimte voor gemeente Alkmaar. De groei van ouderen blijft hoog. zieningen. Ook de ontwikkeling van het plangebied valt circa 12 dienstverleners.

Tussen 2021 en 2040 is er een toename van 7.500 65 onder deze definitie, aangezien gestreefd wordt naar  Voor de toekomst is de verwachting dat het aspect ‘ge- plushuishoudens in de gemeente Alkmaar. Binnen deze een gemengd gebied met wonen en voorzieningen. mak’ nog meer bepalend zal zijn bij de keuzes van de groep neemt met name het aantal 75-plussers sterk toe. Bedrijventerrein Oudorp en kantoorlocaties langs het ka- consument ten aanzien van dienstverlening. Vanuit die Deze sterke vergrijzing leidt onvermijdelijk tot een ste- naal worden getransformeerd tot aantrekkelijke stede- optiek zijn er kansen voor dienstverlening die inspeelt vige toename van de zorgvraag. lijke omgevingen. In deze gebieden moet worden ge- op deze behoefte van consumenten door o.a. informatie-  De toename van 65-plushuishoudens zal voornamelijk woond, gerecreëerd én gewerkt. verstrekking, advisering, verhuur, bezorging, afhaalmo- leiden tot een toename van de vraag naar regulier wo-  De manier waarop we op kantoor werken zal na corona gelijkheden en retournering, etc. en bijvoorbeeld het nen voor ouderen. Doordat er straks meer 75- en 85- nooit meer hetzelfde zijn. Toekomstige kantoorpanden aanbieden van producten via leaseconstructies en abon- plussers wonen in de gemeente zal de behoefte aan moeten over veel meer beschikken dan alleen werk- nementsvormen.

geclusterd wonen (met of zonder zorg) echter naar ruimte. Met ruimte voor ontmoeten, vergaderen, crea-  Vanuit de trend van blurring is er een steeds minder verhouding sterker gaan toenemen. Het aantal oudere tieve processen. De gebouwen zullen modern moeten duidelijk onderscheid tussen winkels, horeca en ook huishoudens in een geclusterde woonvorm neemt tot zijn net als de omliggende openbare ruimte, voorzienin- dienstverlening. De verwachting is dat dergelijke nieuwe 2040 toe: gen en faciliteiten. Gezondheid en welzijn begint ook concepten in de toekomst steeds vaker gaan voorko- - +2.180 woonvorm geclusterd wonen (zorg nabij) steeds belangrijker te worden en bereikbaarheid blijft men. Ook in combinatie met bijvoorbeeld (flex)werkplek- - +270 woonvorm geclusterd wonen (24-uurszorg een zeer belangrijke factor voor een goed kantoorpand. concepten en vergaderruimten. SOM) Het initiatief kan op deze aspecten inspelen, denk aan - +340 woonvorm geclusterd wonen (24-uurszorg ateliers, flexwerkplekken en woonwerkcombinaties te re- PG) aliseren. Zo is het aspect werken onderdeel van de 2.5 Maatschappelijke voorzieningen  Dit maakt duidelijk dat er extra zorgwoningen moeten nieuwe wijk.

Hierbij is goed om te vermelden dat er op 2.5.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied worden toegevoegd om in de groeiende behoefte te dit moment ook al kantoren zich mogen vestigen op de Om de behoefte in beeld te kunnen brengen, is vooraf het voorzien; hier kan het initiatief aan de Schermerweg in planlocatie, ook dit onderschrijft de behoefte. ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend. Voor de zorgwonin- voorzien. Hierbij kan het gaan om zorgwoningen met 24- gen is als ruimtelijk verzorgingsgebied primair gemeente Alk- uurszorg (zwaardere zorgvraag), maar ook zorgwonin- 2.4.3 Behoefte dienstverlening maar en secundair de regio Alkmaar aangehouden. Dit is ook gen met geclusterd wonen en zorg nabij (lichte of mid- Gezien de beleidskaders, de actuele trends en ontwikkelin- de regio waarbinnen afspraken gemaakt worden over de wo- delzware zorgvraag). Duidelijk is dat door de vergrij- gen en behoefte vanuit de benchmark, wordt geconcludeerd ningbouwprogrammering. Voor de overige maatschappelijke zende trend er in de toekomst een grotere behoefte aan zorgwoningen ontstaat. Samen met een veranderende

donderdag 12 oktober 2023 7

2 Conclusies Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

kwalitatieve behoefte (zie volgende paragraaf) vraagt dit om op deze locatie een gemengd woongebied te realise-  Uitgaande van de verwachte samenstelling van de be- om uitbreiding van het woonzorgaanbod. ren in combinatie met enkel voorzieningen voor de buurt. volking in de gemeente Alkmaar en de beoogde woning- bouwontwikkelingen in Oudorp is er behoefte aan 2-3 De ontwikkeling voorziet bovendien in een kwalitatieve be- 2.5.3 Behoefte maatschappelijk: eerstelijnszorg kinderdagverblijflocaties en 2 BSO-locaties. Indicatief hoefte: gaat het om een omvang van 360 tot 455 m² bvo voor Voor de Schermerweg is er zowel in kwantitatieve zin als  Er is meer variatie nodig in het type woningen voor zorg- kinderdagverblijf en 390 tot 490 m² bvo ten behoeve van kwalitatieve zin behoefte aan eerstelijnszorg: behoevenden. Dit kunnen zelfstandige woningen zijn, twee BSO-locaties. Afgerond betekent dit een behoefte  Er blijkt een duidelijke behoefte aan eerstelijnszorg door die voor ouderen goed toegankelijk zijn (gelijkvloers). van 750 tot 945 m² bvo voor kinderopvang/BSO. de verwachte groei van het inwonertal in dit gebied en Daarnaast is er behoefte om gebruik te maken van een  Het is wenselijk om kinderopvang/BSO te realiseren, bij het deels beperkte aanbod. Er is een toenemende be- tussenvoorziening: zelfstandig wonen met meer ambu- voorkeur geclusterd.

Steeds vaker worden ruimten voor hoefte aan moderne, centraal gelegen, geclusterde ge- lante zorg aan huis. De toekomst vraagt om nieuwe tus- kinderopvang/BSO gecombineerd met andere functies zondheidscentra waar behalve de huisarts en apotheek senvormen tussen thuis wonen en wonen in een ver- om tot een betere ruimtebezetting te komen. Er liggen ook andere zorgverleners gehuisvest zijn. pleeghuis, waar kleinschaligheid en privacy steeds meer kansen om hiermee in te spelen op de groeiende aan-  Door de omvang van het gebied en het beleid om vol- gewaardeerd worden, evenals de aanwezigheid van dacht voor duurzaamheid en gezondheid. Dit uit zich in doende basisvoorzieningen te faciliteren, is het wenselijk voorzieningen en activiteiten. Enerzijds zijn binnenstede- aandacht voor voldoende buiten spelen en sporten, om een volledig zorgvoorzieningenaanbod te realise- lijke locaties in trek (nabijheid voorzieningen) en ander- duurzaam speelgoed, eten en afvalscheiding. Er ont- ren in Oudorp. De locatie leent zich goed voor een groot- zijds locaties in het buitengebied (rustig, groen).

Voor- staan steeds meer gespecialiseerde kinderdagverblij- schaliger gezondheidscentrum (1.000 tot 1.500 m2 beelden van initiatieven voor ouderen om langer thuis te ven die zich hierop richten en ook in Oudorp kunnen bvo) met een completer aanbod aan eerstelijnszorg en kunnen blijven wonen zijn onder andere meergeneratie- dergelijke concepten passend zijn. ook aanvullende ‘gezondheidsdiensten’ (bijv. orthodon- woningen, meegroeiwoningen, kangoeroewoningen en tie, logopedie, psychologische zorg, verloskunde, ergo- collectieve woonprojecten. De focus ligt bij dit type wo- therapie, chiropractie, oefentherapie, diëtist, apotheek). ningen sterk op samen zelfstandig oud worden.  Aangezien er binnen de zorg als gevolg van marktont-  Recentelijk neemt ook de vraag naar groepswonen on- wikkelingen behoefte is aan functiemenging en cluster- der ouderen toe. Voorbeelden van nieuwe woonzorgvor- ontwikkeling kan een koppeling tussen zorgvoorzienin- men zijn bijvoorbeeld de ‘Magic Mix’ (verschillende groe- gen en andere (maatschappelijk) voorzieningen van pen bij elkaar, bijvoorbeeld ouderen en jongeren), hofjes 2.6 Geen onaanvaardbare meerwaarde zijn om bij te dragen aan de vitaliteit en ge- of getransformeerd bestaand vastgoed voor een groep leegstandseffecten zondheid van inwoners. ouderen.

Het planinitiatief, dat onderdeel is van de Ka- Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise- 2.5.4 Behoefte maatschappelijk: kinderdagverblijf/BSO naalzone Alkmaar, voorziet in een omgeving waar jong ren van 300 appartementen en overige niet-woonfuncties en oud elkaar kunnen ontmoeten en woningen ontwik- Voor de Schermerweg is er zowel in kwantitatieve zin als aan de Schermerweg 33 te Alkmaar onaanvaardbare leeg- keld worden voor alle doelgroepen. kwalitatieve zin behoefte aan kinderdagverblijf/BSO: standseffecten zullen optreden i.r.t. het woon-, leef- en on-  Naar verwachting zal in de toekomst wonen met een  Er gaan steeds meer kinderen naar de opvang door stij- dernemersklimaat. zorg-hulpvraag een integraler onderdeel van een woon- gende arbeidsparticipatie van ouders en verhoging van  De woningbehoefte in Alkmaar en omliggende regio is wijk vormen. Het initiatief om zorgwonen te realiseren de kinderopvangtoeslag. Kinderen gaan daarnaast ook immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het aan de Schermerweg 33 valt hieronder aangezien het meer uren naar de opvang. planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren zorgwonen onderdeel is van de integrale ontwikkeling

donderdag 12 oktober 2023 8

2 Conclusies Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

van nieuwe woningen, met name op de middellange ter- ‘Water’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke mijn. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 pro- functie heeft. cent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefom-  In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. geving1. De gemeente Alkmaar en de regio Alkmaar Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen hadden in 2021 een woningleegstand van 2%. Ook de ‘Gemengd - 1’en ‘Wonen’ vigerend. leegstand van maatschappelijk vastgoed is met % rela- tief beperkt in de gemeente Alkmaar. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen  Er is voldoende behoefte aan het toevoegen van niet- bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit woonfuncties, waaronder horeca, kantoren en dienstver- punt niet nodig. lening en maatschappelijke voorzieningen. Het toevoe- gen van dit type voorzieningen past juist bij het creëren van een gemixt gebied. De leegstand is beperkt, wat het niet de verwachting maakt dat de realisatie van deze voorzieningen leidt tot onaanvaardbare leegstandseffec- ten.

2.7 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwik- keling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk ge- bied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aange- merkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebou- wing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende open- bare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en in- frastructuur’.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: ‘Gemengd - 1’, ‘Groen’ en

1 https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

donderdag 12 oktober 2023 9

Bijlage 1 Beleidskaders

Bijlage 1 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

1.2 Provincie 1 Beleidskaders Algemeen De Omgevingsverordening Noord-Holland (2020) bevat alle regels voor de fysieke leefomgeving.  Hierin staat dat nieuwe kleinschalige woningbouwontwik- In deze bijlage zijn de belangrijke beleidskaders voor de ver- De Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2017) is opge- kelingen in overeenstemming dienen te zijn met de bin- schillende functies samengevat, op landelijk, provinciaal, re- steld om aan de hand van ambities en doelstellingen koers te nen de regio daarover gemaakt schriftelijke afspraken en gionaal en lokaal niveau. Beleidskaders die betrekking heb- bepalen voor de toekomst van de provincie en onderwerpen woonakkoorden. ben op meerdere functies (zoals een omgevingsvisie) wor- waar met de samenleving iets mee gedaan moet worden. De  Hierin staat dat er geen nieuwe detailhandelsbedrijven den eerst genoemd, daarna worden indien nodig de belang- leidende hoofdambitie is de balans tussen economische buiten bestaande winkelgebieden mogelijk zijn, tenzij rijkste kaders uit thematisch beleid benoemd. groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk rele- die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor vante leegstand van bestaande winkelgebieden. Sub- 1.1 Landelijk een goed economisch vestigingsklimaat.

Tegelijkertijd is stantiële woningbouwontwikkeling leidt volgens de veror- Wonen duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor dening tot extra behoefte, en draagt niet per definitie bij het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. aan versnippering of versmalling van het aanbod van De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kern- winkelgebieden. De ambitie op het thema Wonen en Werken luidt: ‘Onze am- werkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft bitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties Wonen één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarkt- (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstem- regio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door ge- De Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 ming zijn of komen. De woningbouw wordt vooral in of aan- meenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeenten, (2020) is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de sluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, Alkmaar, Bergen, Castricum, Dijk en Waard (Heerhugowaard provincie Noord-Holland voor de komende vijf jaar. overeenkomend met de kwalitatieve behoefte en demografi- en Langedijk), Heiloo en Uitgeest in de provincie Noord-Hol- sche trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uit- land vormen samen één woningmarktregio: Alkmaar.

De ambitie is om in de woonbehoefte te voorzien en daartoe gangspunt.’ woningbouwproductie aan te jagen. Tegelijkertijd wil de pro- Maatschappelijke voorzieningen vincie de transitie maken naar een volledig klimaatneutrale, Er provincie zet in op het vitaal blijven en verder ontwikkelen Het Rijk wil dat regio’s afspraken maken met elkaar over van regio’s. Er dienen kwalitatieve en kwalitatieve afspraken circulaire en klimaatadaptieve bouw én de bestaande wo- huisvesting in het kader van de decentralisaties (maatschap- gemaakt te worden over de ontwikkeling van en locaties van ningvoorraad verduurzamen. Een goede ruimtelijke inpassing pelijke opvang en extramuralisering van kwetsbare groepen). voorzieningen. Het doorgang vinden van ontwikkelingen van woningbouwprojecten, rekening houdend met andere Na 2020 verliezen centrumgemeenten hierin hun centrale rol. hangt mede af van de vraag die er op dat moment is. Een randvoorwaarden voor verstedelijking en beleidsdoelen uit de Het is belangrijk dat regio’s samen afspraken maken hoe zij breed kwantitatief, maar ook kwalitatief aanbod past binnen Omgevingsvisie, is daarvoor essentieel. De doelstelling daar- dit opvangen en daar ook de woningcorporaties bij betrek- de ontwikkelprincipes van de provincie en het planinitiatief bij is dat de provincie Noord-Holland wil zorgen voor vol- ken.

Om deze reden is het mogelijk dat, ondanks dat het sluit hier, met name betreft het kwalitatieve aspect, goed op doende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige wonin- geen provinciale bevoegdheid betreft, gemeenten in het aan. In het noorden van de provincie worden kansen gezien gen voor alle doelgroepen met in alle regio’s woningen die woonakkoord regionale afspraken over wonen-zorg maken. voor recreatie en toerisme in combinatie met natuur. Het be- passen bij het inkomen. nutten van de kwaliteiten van de kustgebieden brengen kan- sen voor recreatie en toerisme. Regio Alkmaar wil zich ont- wikkelen tot een knooppunt met sterke kernen.

donderdag 12 oktober 2023 11

Bijlage 1 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

Maatschappelijke voorzieningen derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn. Onder het Naast kwantiteit vraagt ook kwaliteit aandacht. Mensen willen In de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 betaalbare segment vallen: wonen in een fijne leefomgeving. De groei van de regio (2020) wordt aangegeven dat gemeenten verantwoordelijk  De sociale huurwoningen tot maximaal circa € 806,06 vraagt een afweging. Vanuit dat perspectief zijn vier toe- zijn voor wonen en zorg. In het woonbeleid van de provincie per maand (prijspeil 2023) komstperspectieven als richtingwijzers naar de toekomst ge- worden daarom geen kaders voor dit onderwerp meegege-  Middenhuur tot maximaal circa € 1.000 (prijspeil 2020; of formuleerd, waarin de diverse afspraken een plek hebben ven. De provincie constateert wel dat gemeenten en corpora- 187 punten13) gekregen. De vier toekomstperspectieven dienen als richting- ties op dit terrein voor een belangrijke taak staan. Toekomst-  Koopwoningen met een aankoopprijs van maximaal wijzers en bestaan uit: bestendig bouwen betekent aandacht voor de sociale infra- € 355.000 (VON) 1. Fijn wonen in een diverse regio met voldoende wo- structuur, zeker bij een bepaalde omvang aan woningen, ningen.

Het principe is jaarlijks minimaal 2.000 wonin- Mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben, willen en De gemeente Alkmaar zet in voor de realisatie van circa twee gen erbij in de regio Alkmaar. De strategie om woningen kunnen steeds langer zelfstandig wonen. Het realiseren van derde betaalbaar segment. toe te voegen gaat via nieuwbouw en bestaande voor- geschikte en bijzondere woonvormen en het bevorderen van raad beter benutten, bijvoorbeeld door het stimuleren doorstroming kunnen bijdragen aan het zelfstandig wonen. In de Samenwerkingsafspraak Regionale verstedelij- van doorstroming. Ook worden er transformatiekansen Ook bij vele andere doelgroepen met een zorgvraag, is de kingsstrategie Regio Alkmaar – Hoorn (2020) is in samen- gezien op bedrijventerreinen zoals de deelgebieden van eerste oplossing zorg-aan-huis. Om gemeenten te helpen werking met de provincie Noord-Holland en de partners in het Alkmaars kanaal, kantoorlocaties of binnensteden. met het in beeld brengen van de behoefte, heeft de provincie publiek-private samenwerking een integrale visie aangebo- 2. Woonmilieus geven een impuls aan sterke steden, Noord-Holland de WoonZorgwijzer beschikbaar gesteld. den op het gebied van woningbouw en mobiliteit voor de lijn krachtige kernen en een gemengde regio.

De woning- Amsterdam, Castricum, Alkmaar, Heerhugowaard, Hoorn als bouwopgave wordt hoofdzakelijk ingevuld via kwalita- 1.3 Regio onderdeel van het DUS van de Metropool Regio Amsterdam tieve binnenstedelijke bouwlocaties op max. 1.200 me- en het Stedelijk Netwerk Nederland. De woningbouwversnel- ter, of circa 10 minuten (elektrisch) fietsen van een OV- Wonen ling is in dit document gekoppeld aan de mobiliteitsopgave. knooppunt. Het grootste deel van de woningen komt in De Woondeal NHN (2023) gaat over de opgaven voor heel Hoofdzakelijk stuurt het met deze afspraken aan om de be- bestaand stedelijk gebied als het Alkmaars Kanaal in de Noord-Holland Noord. Noord-Holland Noord en de MRA (Me- reikbaarheid te verbeteren en tevens daarmee de aantrekke- gemeente Alkmaar en het Stationsgebied in Heerhugo- tropool Regio Amsterdam) vullen elkaar aan op het gebied lijkheid en leefbaarheid te vergroten in de verschillende ker- waard. van woningbouwopgaven, verhuisdynamiek, economische nen. Van belang is dus dat woningbouw ontwikkeld wordt 3. Voor iedereen een passende woning vraagt een rijk ontwikkelingen en mobiliteit. Alkmaar, Heerhugowaard en dichtbij OV-knooppunten of dichtbij infrastructuur. palet aan woonvormen. Gemeenten staan voor de af- Hoorn zijn onderdeel van het DUS (Daily Urban System) van weging in hoeverre ze een rol wil spelen in de bewust- Amsterdam.

Het is dan ook logisch dat op die plekken een In het Woonakkoord regio Alkmaar 2021-2025 (2021) is wording van ouderen om op tijd te verhuizen en door te deel van de woningvraag binnen de MRA wordt opgevangen. aangegeven welke woonopgaven er liggen, wat de gewenste stromen naar een passende woning, zodat er ook weer richting is en welke afspraken daarbij passen. De missie is: woningen beschikbaar komen voor jongeren en gezin- Provincie Noord-Holland heeft het doel om 184.000 wonin- dat inwoners, nu en in de toekomst, fijn kunnen wonen in een nen. gen te realiseren. Circa 40.000 woningen hiervan moeten in passende en toekomstbestendige woning in een groene leef- 4. Meer toekomstbestendige woningen in een groene Noord-Holland Noord worden gerealiseerd. Daarbij is ook omgeving waarbij voorzieningen dichtbij zijn. Wij koesteren leefomgeving. De gevarieerde leefomgeving is een be- een grote behoefte aan betaalbare woningen. Om aan te en versterken het bijzondere Noord-Hollandse landschap en langrijke vestigingsfactor voor (nieuwe) inwoners. Daar- sluiten bij deze behoefte streeft de regio ernaar dat twee geven iedereen een plek in onze sterke steden en krachtige naast stimuleert de nabijheid van water en groen ook kernen.

donderdag 12 oktober 2023 12

Bijlage 1 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

binnen steden en dorpen een gezonde levensstijl. De re- meer grootschalige centrale zorgvoorzieningen worden ver- aantrekkelijke leefomgeving van de toekomst: stedelijk en gio wil de landschappelijke waarden behouden én ver- vangen door kleinschalige gespecialiseerde zorgvoorzienin- bruisend, innovatief en slim, lommerrijk en luisterrijk. sterken. Tegen een achtergrond van klimaatverandering gen. Ook mobiele zorgpunten en maatregelen die ervoor zor- willen we graag dat duurzaamheid in de woonomgeving gen dat ouderen langer vitaal thuis kunnen blijven wonen, De nieuwe stedelijke woonomgevingen zijn niet alleen aan- zowel in de nieuwe, als in de bestaande woningvoorraad worden steeds belangrijker. De gemeente faciliteert de trans- trekkelijk voor Alkmaarders zelf, maar bieden ook een seri- een steeds grotere plek krijgt. formatie in de zorgsector in ruimtelijke zin en streeft naar het eus alternatief voor nieuwe doelgroepen, zoals bewoners van bereikbaar houden van zorg in de buurt als onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. 1.4 Gemeente een hoge omgevingskwaliteit. Algemeen Alkmaar is een stad die uitnodigt tot gezond leven. De ge- Er wordt gebouwd aan de smart city van de toekomst, waar- meente zet daarom in op het bereikbaar houden van zorg in bij onder andere bedrijventerrein Oudorp wordt getransfor- Met de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 (2017) is een strate- de stad.

Kleinschalige zorglocaties in wijken en buurten ma- meerd tot een aantrekkelijke stedelijke leefomgeving. Om in gisch beleidsdocument opgesteld dat betrekking heeft op de ken het mogelijk dat ouderen langer vitaal thuis kunnen blij- het gebied een stedelijke sfeer te creëren, wordt er niet al- fysieke leefomgeving van Alkmaar. De algemene en verha- ven wonen. leen gewoond in het gebied, maar ook gewerkt en gecreëerd. lende ambities dienen als ontwikkelingsdoelen voor de toe- De gemeente kiest met hoofdzaak voor het creëren van ste- komst. Hieronder worden de relevante ambities benoemt Sport delijke ontwikkelingen binnen de Kanaalzone. Bij economi- voor dit planinitiatief. De ambitie van Alkmaar is een complete stad waarbij een ge- sche kansen binnen het stedelijk gebied dient er zowel geke- zond sport- en recreatieklimaat onderdeel vanuit maakt. In de ken te worden naar detailhandel, als naar de vrijetijdsecono- Wonen omgevingsvisie is dit omschreven als een gezonde stad met mie en het versterken van functie en beleving. De verwachting is dat de woonbehoefte verschuift naar een toekomstperspectief. De stad profileert zich als sportstad op woningvoorraad in een meer stedelijke context met meer landelijk niveau en geeft invulling aan de sportbehoefte van Ambitie II: De compacte stad ruimte voor woningen in onder meer het lage en middeldure bewoners van stad en regio.

De openbare ruimte wordt Alkmaar beschouwt haar relatief kleine schaal als pluspunt. huursegment, één- en tweepersoonshuishoudens en duur- sportvriendelijk ingericht om bewegen en ongeorganiseerd Ze kiest daarom niet voor uitbreiding, maar voor verdichting dere koopwoningen. De huidige woningvoorraad in (de regio) sporten aantrekkelijker te maken en het gebruik van de open- die bijdraagt aan de kwaliteit van de stad. De compacte stad Alkmaar voorziet nog onvoldoende in de behoefteverschui- bare ruimte te stimuleren. Dat kan in parken, maar ook op Alkmaar is een duurzame en klimaatbestendige stad, waarin ving waardoor meer sturing op kwaliteit nodig is bij het toe- pleinen, in plantsoenen, langs kaden en in straten. Stedelijke iedereen gezond kan leven. In de naoorlogse wijken vindt voegen van woningen aan de voorraad. Er wordt een diversi- oplossingen worden gezien in dubbelgebruik van sport in de een herwaardering plaats van bestaande kwaliteiten zoals teit aan woningtypen ontwikkeld aansluitend op de vraag, openbare ruimte op bijvoorbeeld een parkeerdek. veel groen, een aantrekkelijke openbare ruimte en kleinscha- met zeker ook ruimte voor betaalbare woningen. Ook blijft de lige woonbuurten. De Overloopwijken in Alkmaar Noord wor- gemeente in overleg met de regiogemeenten en de Provincie Ambitie I: Kanaalzone den duurzamer en meer toekomstbestendig gemaakt.

Noord-Holland om een passende maat te geven aan de am- Het ontwikkelen van de stad langs het kanaal biedt voor Alk- bities van Alkmaar op het terrein van het ontwikkelen van de maar enorme kansen. De stad maakt van een verouderd in- Omgevingsbeeld Kanaalzone Alkmaar (2019) Kanaalzone. dustrieel kanaal de Alkmaarse stadsrivier van morgen. Alk- De gemeente Alkmaar bouwt een stad voor de toekomst. De maar geeft hiermee het kanaal een tweede leven als blauwe stad is vitaal en heeft toegankelijke voorzieningen en levert Een gezonde stad met toekomstperspectief levensader voor de stad van de 21ste eeuw. Hierdoor ont- maatwerk. De vitaliteit uit zich door zowel de benodigde voor- Veranderingen in de zorgsector leiden ertoe, dat steeds staat voor Alkmaar de mogelijkheid om te bouwen aan de zieningen op het gebied van gezondheidszorg, onderwijs, multifunctionele gebouwen in voldoende mate bereikbaar te

donderdag 12 oktober 2023 13

Bijlage 1 Alkmaar, Ladderonderbouwing De Staalmeester Schermerweg 33

maken en slimme combinaties van sociaal maatschappelijke andere binnenstedelijke locaties gestalte krijgen. Kwali- de nationale ambities en tonen het Alkmaarse accent wat ge- voorzieningen. tatief ligt de opgave vooral op het bouwen van woningen geven wordt. De zes beleidsdoelen zijn: voor jong en oud. Voor jongeren betekent dat: idealiter  De sportparticipatie en het sportaanbod naar een hoger De Kanaalzone wordt getransformeerd tot een aantrekkelijke onder € 432,51 (prijspeil 2020). Voor ouderen betekent plan tillen; stedelijke leefomgeving. Uitgangspunt daarbij is een even- dat: levensloopgeschikt en nabij voorzieningen (idealiter  Ondersteunen van inwoners bij meer bewegen; wichtige balans tussen wonen, werken en recreëren. Er lig- in een woonservicegebied). Voor ouderen geschikte  Borgen van toekomstbestendige verenigingen; gen kansen om het ondernemersklimaat te versterken door nieuwbouw realiseren is een win-win, hiermee kunnen  Stimuleren multifunctioneel accommodatiebeleid; het bieden van mogelijkheden die aansluiten bij de nieuwe we als we het goed doen de doorstroming verder op  Bijdrage leveren aan inclusieve samenleving; manier van werken. Bouw nooit alleen woningen langs het gang brengen.  Sport zo leuk en toegankelijk mogelijk maken voor alle kanaal, maar programmeer en creëer ruimte voor andere  Wonen en zorg.

De partijen staan voor een zorgzaam Alkmaarders in alle levensfasen functies. In de stoere havenstad (o.a. Oudorp) zitten deze Alkmaar. Een gemeente waarin ouderen en mensen met publieksfuncties in de plinten van de gebouwen in het water- een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking Aangegeven wordt dat de gemeente Alkmaar sport expliciet front of juist om de hoek in de luwte aan het plein of de pa- zoveel mogelijk zelfstandig in hun wijk kunnen (blijven) wil inzetten om sport en bewegen in te zetten in de domeinen den naar het achterland. wonen. De doelgroep wordt groter omdat Alkmaar verg- zorg, welzijn, jeugdhulp, onderwijs en participatie. rijst, net als de rest van het land. De opgave oppakken Wonen vereist meer levensloopbestendige en/of zorggeschikte Alkmaar Gezond 2021-2024 (2021) woningen, in combinatie met nabijheid van zorg. Gezondheid wordt positief benaderd volgens het model posi- De gemeente Alkmaar heeft in het document Prestatieaf- tieve gezondheid. Volgens dit model is gezondheid het ver- spraken 2021-2024 (2021) samen met haar maatschappe- Het zittende bestuur geeft in Coalitieakkoord ‘vertrouwen mogen van mensen om zich aan te passen en een eigen re- lijke partners, marktpartijen en inwoners prestatieafspraken in Alkmaar’ (2023) topprioriteit voor de woningbouw. Bij gie te voeren in het licht van fysieke, emotionele en gemaakt.

Alkmaar wil in brede zin als stad groeien: toevoe- nieuwe ontwikkelingen wordt ingezet op 15% sociale huur en sociale uitdagingen van het leven. gen van woningen, sturen op gedifferentieerde wijken, aan- 15% sociale koop. Bij elkaar vormt dit de basis voor 30% so- trekkelijk blijven voor jong en oud en toegerust raken op een ciale woningvoorraad. Daarnaast wil het bestuur bouwen van Inwoners zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor duurzame toekomst. woningen in het middensegment bevorderen. hun gezondheid. Alkmaar biedt voldoende basisvoorzienin- Relevante thema’s waarover afspraken zijn gemaakt zijn: gen voor ondersteuning en ontwikkeling. Inwoners, maat-  Betaalbare woningvoorraad. De basis is een gematigd In de ‘Criteria bij realisatie van nieuwe woningen’ (2022) schappelijke organisaties en bedrijven werken duurzaam sa- huurbeleid en voldoende aanbod van huurwoningen tot is opgenomen dat tenminste 30% van de nieuwbouwwonin- men aan gezondheid. de aftoppingsgrenzen. Een sociale huurvoorraad in ba- gen sociale huur moet zijn. Deze sociale huurwoningen wor- lans, gebaseerd op behoefte en draagkracht met speci- den ondergebracht bij een corporatie die de woningen aan- Vanuit de Agenda ‘Alkmaar Gezond’ wordt de verbinding ge- fiek inzet op lage middeninkomens. biedt op de website van de SVNK. Met de corporatie dient legd met sport en bewegen.