Rekenkamerrapport Bouwen voor elkaar Albrandswaard.pdf

7

In bestaande voorraad zetten wij in op zorgverlening conform het geformuleerde programma van eisen.

In de woonvisie staat geen nadere toelichting op de verdeling van de segmenten in sociaal, middelduur goedkoop, middelduur duur en duur. De woonvisie bevat naast

90 College van B en W, raadsvoorstel ‘Vaststelling woonvisie 2016-2025’, 8 november 2016. 91 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, vastgesteld in de raadsvergadering van 19 december 2016, p.8.

56

bouwen voor elkaar

visiepunt 3 geen concrete uitgangspunten of doelstellingen ten aanzien van de sociale woningvoorraad. Volgens de woonvisie was de opbouw van de bestaande woningvoorraad als volgt: 2.630 sociale woningen en 7.578 overige woningen. 92 Uit de woonvisie wordt niet duidelijk in welk jaar deze verdeling gold. In een intern memo dat de rekenkamer van de gemeente heeft ontvangen blijkt dat er in 2010 2.630 sociale woningen waren, waarvan 2.548 in corporatiebezit. Het aantal sociale woningen in corporatiebezit in 2016 was 2.524. 93 De raad is in 2021 over deze aantallen geïnformeerd middels een raadsinformatiebrief. 94 In de woonvisie is geen concrete woningbouwplanning opgenomen. Wel stelde de gemeente in de woonvisie dat er “in de komende jaren voor een aantal locaties woningbouwplanningen zijn opgezet en grotendeels met private partijen zijn overeengekomen.” 95 In totaal worden volgens de woonvisie binnen de visieperiode 562 woningen aan de voorraad toegevoegd, met daarnaast nog de toevoeging van een niet nader gedefinieerd aantal sociale woningen (zie visiepunt 3). woningmarktprogramma 96 In november 2020 heeft de raad een woningmarktprogramma vastgesteld. Dit programma is een nadere uitwerking van de woonvisie.

“Het woningmarktprogramma is bedoeld als sturingsmechanisme tussen de woonvisie 2016-2025 (strategisch niveau) en de uitvoering van concrete marktinitiatieven en projecten (MPO).” 97 Volgens het woningmarktprogramma ontbrak een sturingsmechanisme op dit niveau. Het woningbouwmarktprogramma bevat de volgende doelstellingen: 98 • behoud en versterking van de bestaande kwaliteit van wonen op een schaal die passend is voor Albrandswaard; • behoud van Albrandswaard als ‘groene long’ in de regio; • voorzien in de woonbehoefte van eigen inwoners; • inzetten op specifieke doelgroepen uit de woonvisie, te weten starters, ouderen en gezinnen uit Albrandswaard. Om de bovenstaande doelstellingen te realiseren was de ambitie om in de periode 2020-2030) ongeveer 75 woningen in totaal per jaar te bouwen. Het woningmarktprogramma vermeldt dat er jaarlijks zal worden beoordeeld of dit richtgetal van 75 woningen moet worden bijgesteld. De verdeling van die 75 nieuwbouwwoningen per jaar is als volgt: 99 • 1/3 deel (25 woningen) voor starters: het gaat om woningtypen, die geschikt en betaalbaar zijn voor starters.

92 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, vastgesteld in de raadsvergadering van 19 december 2016, p.11. 93 Gemeente Albrandswaard, ‘Memo Sociale voorraad corporaties 2010’, 15 juli 2021. 94 Gemeente Albrandswaard, raadsinformatiebrief ‘Ontwikkeling sociale woningvoorraad in bezit van woningcorporatie in Albrandswaard 2010 – 2021’, 14 september 2021. 95 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, vastgesteld in de raadsvergadering van 19 december 2016, p.12. 96 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020. 97 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020, p.9. 98 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020, p.9. 99 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020, p.9.

57

bouwen voor elkaar

• 1/3 deel (25 woningen) voor ouderen: het gaat om woningtypen, die geschikt zijn voor ouderen, zoals appartementen op de juiste locatie. Hierbij wordt de combinatie tussen wonen en zorg steeds belangrijker. • 1/3 deel (25 woningen) voor gezinnen: het gaat veelal om eengezinswoningen. Daarnaast wordt tegelijkertijd bij de verdeling van de 75 nieuwbouwwoningen ingezet op 1/3 deel (25 woningen) in de sociale sector (huur) en 2/3 deel (50 woningen) in de vrije sector (huur en koop). Het woningbouwprogramma meldt dat dit nodig is voor “een budget-neutrale financiering van de sociale huurwoningen, maar ook voor het behoud van een goede kwaliteit van de woonmilieus. Er is gekozen voor sociale huur en niet voor sociale koop, omdat sociale koopwoningen in de huidige woningmarkt met fikse prijsstijgingen nauwelijks sociaal kunnen worden gehouden.” 100 Het woningmarktprogramma onderscheidt de volgende definities voor de doelgroepen: • starters Deze doelgroep bestaat uit onder meer kinderen die uit huis gaan, doorstarters na een scheiding en inwoners die ‘beschermd’ moeten wonen. Dit zijn dus niet alleen jongeren die als starter op de woningmarkt toetreden, maar betreft inwoners die geen zelfstandige woning achterlaten en in die zin starter op de woningmarkt zijn.

• ouderen Onder deze doelgroep vallen inwoners van 55 jaar en ouder en inwoners van alle leeftijden die zijn aangewezen op een woning waar zorg, die bij hun zorgvraag past, kan worden verleend. coalitieakkoord, collegeprogramma’s en raadsakkoord Het lokale woonbeleid kreeg ook aandacht in de coalitieakkoorden en collegeprogramma’s. Zo werd in het collegeprogramma 2016-2018 als speerpunt opgenomen om een geactualiseerde woonvisie en woningbouwprogramma op te stellen. Daarop is eind 2016 de woonvisie 2016-2025 vastgesteld door de raad, met als doelstelling “een woningvoorraad die aansluit bij de (lokale) behoefte”. 101 In het coalitieakkoord 2018-2022 staat onder meer dat “de woonwensen van inwoners zo veel mogelijk centraal staan in het woonbeleid” en dat “een evenwichtige woningvoorraad al jaren een probleem is” en dat “hierbij de toewijzing van een woning aan inwoners van Albrandswaard een belangrijk uitgangspunt is.” 102 Volgens het coalitieakkoord zou 40% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan inwoners van Albrandswaard worden toegewezen. Daarnaast is er aandacht voor ouderen binnen de gemeente die zich zorgen maken over hun woonvoorzieningen. Er is namelijk meer vraag naar zorg op maat in combinatie met passende woningen en het aantal aanpasbare woningen moet volgens het coalitieakkoord stijgen.

Ook moeten jongeren zich thuis blijven voelen in Albrandswaard met een toegankelijke woningmarkt voor starters met huur en koopwoningen in het lagere segment. Doorstroming binnen de woonmarkt is een speerpunt.

100 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020, p.10. 101 Gemeente Albrandswaard, ’Collegeprogramma 2016-2018’, p.10. 102 Gemeente Albrandswaard, ‘Coalitieakkoord 2018-2022’, p.4 en p.7.

58

bouwen voor elkaar

In 2022 is een zogeheten raadsakkoord 2022-2026 vastgesteld. 103 Tot dan toe werd er gewerkt met een coalitieakkoord waar alleen de besturende partijen in vertegenwoordigd waren. Het raadsakkoord meldt dat er een groot tekort is aan betaalbare huur- en koopwoningen en dat de behoefte aan gelijkvloerse woningen stijgt. 104 Het streven is een evenwichtiger woningvoorraad gericht op starters en ouderen, waarbij de gemeente denkt aan (kleine) levensloopbestendige woningen, appartementen en/of aangepaste woningen waar zorg kan worden verleend. Hierbij worden volgens de raad de uitgangspunten van de woonvisie, 30% sociaal, 30% middelduur en 30% duur gehanteerd, die per deelgebied/project beoordeeld worden. 105 De rekenkamer constateert dat deze segmentering niet helemaal overeenkomt met de verdeling in de woonvisie (zie visiepunt 4 in tabel 2-1). In de woonvisie is er in plaats van 30% middelduur namelijk sprake van 20% middelduur goedkoop en 20% middelduur duur. De definities die de gemeente hanteert worden besproken in paragraaf 3-2-3.

samenvatting Binnen het woonveld stelt het rijk als systeemverantwoordelijke actor de wet- en regelgeving vast, waarmee bevoegdheden en instrumenten worden bepaald die partijen op de woningmarkt kunnen inzetten. Zo regelt de Wro hoe de ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten tot stand komen. Daarnaast zet het rijk met het Programma Woningbouw in op afspraken tussen provincies, gemeenten en marktpartijen om 900.000 woningen te realiseren tot en met 2030. De Woningwet 2015 bevat regels voor de sociale huursector en bakent de rol van de woningcorporaties af: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten in de regio Rotterdam, waaronder Albrandswaard, namen op basis daarvan in 2015 een gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling aan. De provincie dient samenwerking tussen gemeenten te bevorderen en ziet toe op ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Binnen de regio Rotterdam werken gemeenten samen in het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam. Dit resulteerde in 2019 bijvoorbeeld in regionale afspraken over een ‘herverdeling’ van sociale huurwoningen over regiogemeenten. De provincie kan daarnaast sturen op woningbouw door middel van subsidies en het toezicht op gemeentelijke bestemmingsplannen.

Zo gaf de provincie in december 2020 een proactieve aanwijzing voor de bouw van 100 sociale woningen in het bestemmingsplan van locatie De Omloop in Rhoon. Binnen het woonbeleid is de gemeente verantwoordelijk voor lokale woningbouw. In de praktijk ontbreekt het echter aan een strikte taakverdeling tussen overheidslagen. Dit biedt gemeenten ruimte om invulling te geven aan haar rol in het grondbeleid, bijvoorbeeld door te kiezen voor een actieve of juist passieve rol.

103 Gemeente Albrandswaard, ‘Raadsakkoord 2022-2026’, vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van 13 juni 2022. Een raadsakkoord betreft een overeenstemming tussen alle fracties (en daarmee alle raadsleden) voor de komende bestuursperiode. Bron: https://periklesinstituut.nl/kennisbankitem/wat-is-een-raadsakkoord/ 104 Gemeente Albrandswaard, ‘Raadsakkoord 2022-2026’, vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van 13 juni 2022, p. 6. 105 Gemeente Albrandswaard, ‘Raadsakkoord 2022-2026’, vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van 13 juni 2022, p. 7.

59

bouwen voor elkaar

De gemeente Albrandswaard legde haar beleid in 2016 vast in een woonvisie voor de periode tot en met 2025. Op basis van de woonvisie kan de gemeente periodiek afspraken maken met lokale woningcorporaties en huurdersorganisaties over woningen in het sociale segment. In de woonvisie stelt de gemeente de kwaliteit van wonen binnen Albrandswaard voorop. In de woonvisie staat geen nadere toelichting op de verdeling van de segmenten in sociaal, middelduur goedkoop, middelduur duur en duur. In de periode 2016-2025, de looptijd van de woonvisie, zouden 562 nieuwe woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Ook moet de sociale voorraad minimaal in absoluut aantal worden gehandhaafd en daarnaast zet de gemeente in op de toevoeging van een niet concreet genoemd aantal sociale woningen. In een verdere uitwerking van de woonvisie, het woningmarktprogramma uit 2020, staat dat er jaarlijks ongeveer 75 woningen moeten worden gebouwd in de periode 2020-2030. Hierbij geldt de volgende verdeling over de doelgroepen: starters (1/3); ouderen (1/3) en gezinnen (1/3). Tegelijkertijd wordt bij de verdeling van de woningen ingezet op een derde deel in de sociale sector (huur) en twee derde deel in de vrije sector (huur en koop). Landelijk blijken kleinere gemeenten vaak te kampen met een krappe bezetting op dit beleidsterrein.

Dit geldt ook voor Albrandswaard, waar normaliter drie medewerkers verantwoordelijk zijn voor het woonbeleid van de drie BAR-gemeenten. In april 2022 waren er echter twee vacatures binnen die 2,3 fte’s. Bij navraag in juli 2022 bleek dat de functie van beleidsadviseur Wonen voor Albrandswaard tot eind 2022 tijdelijk wordt vervuld door een extern ingehuurde functionaris. Omstreeks 1 oktober 2022 wordt een nieuwe beleidsadviseur benoemd. Het college van B en W wordt daarnaast ondersteund door een regisseursteam, waarbinnen een regisseur verantwoordelijk is voor wonen. De gemeente Albrandswaard heeft in 2021 gebruik gemaakt van door de provincie gesubsidieerde externe expertise in de vorm van een inventarisatie van mogelijkheden voor sociale woningbouw door onderzoeksbureau Antea Group.

60

bouwen voor elkaar

3 inzicht in vraag en aanbod inleiding Dit hoofdstuk richt zich op het gemeentelijk inzicht in vraag en aanbod van de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de volgende deelvragen:

3 Welk inzicht heeft de gemeente in de ontwikkeling van vraag en aanbod? 4 Hoe hebben vraag en aanbod zich ontwikkeld? 5 Hoe verhoudt de ontwikkeling van vraag en aanbod zich tot de doelstellingen van de gemeente? Paragraaf 3-2 behandelt eerst de definities van vraag, woningaanbod en doelgroepen waarop het beleid is gestoeld. In paragraaf 3-3 komt de wijze waarop de gemeente de uitvoering van het beleid monitort, en aldus inzicht verkrijgt, aan bod. In paragraaf 3-4 analyseert de rekenkamer aan de hand van CBS-microdatabestanden hoe vraag en aanbod zich in de onderzochte periode hebben ontwikkeld.

definities vraag, woningaanbod en doelgroepen vooraf Definities van vraag en aanbod zijn bepalend voor het woonbeleid. Op basis van deze definities brengt de gemeente in kaart of het woningaanbod aansluit bij de vraag van verschillende doelgroepen, en waar eventueel bijsturing nodig is. De meeste definities kan de gemeente zelf vaststellen. Wel stelt de rijksoverheid jaarlijkse de inkomensgrenzen vast waaronder huishoudens recht hebben op een sociale huurwoning, evenals huurprijzen in dit segment. landelijke definities sociale huur De doelgroep voor en huurprijzen van woningen in het sociale huursegment zijn landelijk bepaald. In de Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties minimaal 85% (tot en met 2021 was dit 80%) van hun vrijgekomen sociale huurwoningen moeten toewijzen aan de sociale doelgroep, ook wel de ‘EC-doelgroep’ genoemd. Dit verwijst naar landelijke regelgeving omtrent toewijzing van sociale huurwoningen die met instemming van de Europese Commissie (EC) is ingevoerd, met als doel staatssteun te beperken. De EC-doelgroep bestond ten tijde van de totstandkoming van de woonvisie in 2016 uit huishoudens met een inkomen van maximaal € 35.739. In dat jaar golden huurwoningen met een huur tot € 710,68 (de ‘liberalisatiegrens’) als sociale huurwoningen. De EC-doelgroep is opgebouwd uit twee subdoelgroepen: de primaire doelgroep en de secundaire doelgroep.

De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. 106 De secundaire doelgroep bestaat uit

106 De inkomensgrens is afhankelijk van het type huishouden (alleenstaande of meerpersoonshuishouden) en leeftijd (onder of boven de AOW-leeftijd).

61

bouwen voor elkaar

huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag, maar waarvan het inkomen wel onder de ‘EC-grens’ valt. Ook deze huishoudens komen in aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie. In tabel 3-1 zijn de door het rijk bepaalde inkomensgrenzen voor de primaire en secundaire doelgroep weergegeven. tabel 3-1: inkomensgrenzen primaire en secundaire doelgroep bovengrens inkomen 1-1-

bovengrens inkomen 1-1-

2016

2022

Eenpersoonshuishouden

€ 22.100

€ 24.075

meerpersoonshuishouden

€ 30.000

€ 32.675

€ 35.739

€ 40.765

huishouden primaire doelgroep

secundaire doelgroep een- of meerpersoonshuishouden

bron: www.belastingdienst.nl 107

Zoals beschreven in hoofdstuk 2, is het onderscheid tussen de primaire en secundaire doelgroep van belang omdat corporaties sinds 2016 passend moeten toewijzen. Dit houdt in dat zij aan minimaal 95% van de primaire doelgroep een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. definities gemeente doelgroepen woonvisie (vraag) In de woonvisie 2016-2025 en in het woningmarktprogramma uit 2020 benoemt de gemeente de doelgroepen van het woonbeleid. Zo heeft de gemeente in de woonvisie zeven doelgroepen benoemd onder visiepunt 2 (zie tabel 2-1). Zoals eerder vermeld beperkt de rekenkamer in dit onderzoek zich tot doelgroepen die nader gekwantificeerd zijn in inkomenscategorieën en daarbij behorende woningwaarden. De kwalitatieve woonvraag, zoals de voorkeur voor bepaalde woonmilieus of zorgvraag, blijft hierbij buiten beschouwing. De gemeente Albrandswaard geeft in haar woonvisie of andere beleidsdocumenten geen verdeling in inkomenscategorieën van de doelgroepen. Wel noemt de gemeente in haar woonvisie ‘inwoners in de laagste inkomensgroepen’ als een van de prioritaire doelgroepen bij huisvesting (zie tabel 2-1: visiepunt 2). 108 Daarbij maakt de gemeente echter niet concreet welke inkomensgroepen er zijn en welke onder de ‘laagste inkomensgroepen’ vallen.

aanbod woningen In de woonvisie geeft de gemeente een indeling van de woningvoorraad in vier categorieën, namelijk sociaal, middelduur goedkoop, middelduur duur en duur. Daarbij wordt verwezen naar de regionale woningmarktafspraken. Zowel uit de woonvisie als uit de regionale afspraken wordt echter niet duidelijk welke grens(bedragen) de gemeente bij deze categorieën hanteert, uitgezonderd sociale huur (zie tabel 3-2).

107 De inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor primaire huishoudens boven de 65 jaar wijken de grenzen de meeste jaren licht af (circa € 100). Deze zijn hier niet weergegeven. 108 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, december 2016, p. 4.

62

bouwen voor elkaar

Sinds juli 2021 heeft Albrandswaard een Verordening sociale huur en middeldure huur. Volgens deze verordening zijn sociale woningen bedoeld voor huishoudens met een jaarlijks bruto inkomen van hoogstens de DAEB-norm. 109 De gemeente heeft in de verordening ook regels opgenomen voor middeldure huurwoningen, maar in de verordening is geen doelgroep voor deze woningen gedefinieerd. Ook maakt de gemeente in de verordening geen onderscheid meer tussen ‘middelduur goedkoop’ en ‘middelduur duur’, zoals in de woonvisie. Middeldure huur zijn volgens deze verordening woningen met een maandelijkse huur tussen de sociale huurprijsgrens en € 1.150. De verordening wordt verder toegelicht in paragraaf 4-3-3. Het overzicht van de definities die de gemeente hanteert staat in tabel 3-2. tabel 3-2: definities doelgroepen (vraag) en aanbod (woningwaarden en huurprijzen) vraag

lage inkomens

middeninkomens

hoge inkomens

Woonvisie 2016-2025

ontbrekend

ontbrekend

ontbrekend

Verordening sociale en

tot € 40.024 (DAEB-norm)

ontbrekend

ontbrekend

tot € 39.055 (DAEB-norm)

van € 39.055 - € 58.583

> € 58.583

aanbod

Sociaal

middelduur

duur

Woonvisie 2016-2025

koop: onbekend

middelduur goedkoop: onbekend

koop: onbekend

huur: onbekend

middelduur duur: onbekend

huur: onbekend

Verordening sociale en

koop: onbekend

koop: onbekend

koop: onbekend

middeldure huur 2021

huur: tot € 752,33 (prijspeil 2021)

huur: € 752,33 tot € 1.150 per

huur: > € 1.150

woningbouwprognose

koop: tot € 200.000

koop: onbekend

koop: onbekend

Albrandswaard 2022

huur: onbekend

huur: onbekend

huur: onbekend

regionale definitie 2021

koop: tot € 174.000

koop € 174.000 - € 310.000

koop: > € 310.000

(prijspeil 2020)

huur: tot € 737,14

huur: € 737,14 - € 1.040 per

huur: > € 1.040 per maand

middeldure huur 2021 (prijspeil 2021) regionale definities 2021 (prijspeil 2020)

maand (prijspeil 2021).

maand

bronnen: Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, 26 april 2016, p. 4-5; Gemeente Albrandswaard, college van B en W, raadsvoorstel ‘Verordening sociale huur en middeldure huur gemeente Albrandswaard, 5 juli 2021; ABF Research, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 7, 9.

De definities voor sociale huur en lage inkomens worden bepaald door landelijke regels. De overige definities kan de gemeente zelf vaststellen. Uit tabel 3-2 blijkt dat de gemeente voor de meeste categorieën echter geen definities heeft vastgesteld. Opvallend is dat de gemeente wel geregeld verwijst naar de categorieën. Zo hanteert de gemeente in verschillende documenten een WOZ-waarde tot € 140.000 als bovengrens voor de sociale koopvoorraad. 110 Ook geeft een ambtenaar aan dat de categorie ‘goedkope koop’ in de woningbouwprognose van 2022 op verzoek van de

109 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Zie bijlage 3 begrippenlijst voor meer toelichting. 110 Zie onder meer: Gemeente Albrandswaard, brief aan Regionaal Samenwerkingsverband Regio Rotterdam, betreft: aanscherping bod nieuwe regionale woningmarktafspraken, 6 november 2018; Urbanista v.o.f., ‘Woningmarktonderzoek Albrandswaard/Poortugaal - concept –‘, in opdracht van Woningbouwvereniging Poortugaal, mei 2016, p. 14.

63

bouwen voor elkaar

provincie is verhoogd van < € 140.000 naar < € 200.000. 111 Beide grensbedragen zijn echter niet door de raad of het college vastgesteld. Voor de definitie van ‘middelduur’ verwijst de gemeente in de woonvisie naar regionale afspraken, maar daar stonden in 2016 geen afspraken over de afbakening van deze categorie in opgenomen. In een studie die ABF Research in 2021 uitvoerde in opdracht van het SvWrR staan wel definities opgenomen (zie tabel 3-2). Als bovengrens voor middeninkomens is daar anderhalf keer het bedrag van de DAEB-norm genomen. 112 De grens voor middenhuur die de gemeente Albrandswaard hanteert in de Verordening sociale en middeldure huur is met € 1.150 per maand hoger dan de regionale grens van € 1.040 per maand. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de gemeente Barendrecht benoemt de gemeente Albrandswaard in deze verordening geen inkomensgrens voor middeldure huurwoningen. 113 samenstelling van de woningvoorraad In de woonvisie staat dat de totale woningvoorraad destijds bestond uit 2.630 sociale woningen en 7.578 overige woningen, in totaal dus 10.208 woningen. 114 Een nadere toelichting op deze woningvoorraad ontbreekt in de woonvisie zelf, maar de gemeente heeft wel een woningmarktonderzoek van de Albrandswaardse Woningbouwvereniging Poortugaal (hierna: Wbv Poortugaal) gebruikt als onderbouwing van de woonvisie.

Daarom wordt hieronder verder ingegaan op dit onderzoek om de samenstelling van de woningvoorraad te schetsen. Volgens het onderzoek voor Wbv Poortugaal bedroeg de totale woningvoorraad op 1 januari 2015 10.167 woningen. 115 De woningvoorraad was relatief jong; een derde van de woningen werd gebouwd na 2000. Ongeveer 65% van de totale woningvoorraad bestond in 2015 uit koopwoningen. Het merendeel van de huurwoningen (35% van totale woningvoorraad) bestond uit sociale woningen. In totaal hadden de woningcorporaties begin 2016 2.646 woningen in bezit, waarvan 2.522 sociale huurwoningen. 116 Het ging dus om circa 25% van de totale woningvoorraad. In een interne monitor van de gemeente over de prestatieafspraken met woningcorporaties staat de woningvoorraad van de woningcorporaties in Albrandswaard per 1 januari 2020. De verdeling van de sociale voorraad is opgenomen in tabel 3-3.

111 E-mail ambtenaar. 112 ABF Research, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 9. 113 In Barendrecht is deze inkomensgrens € 76.070 (prijspeil 2019). Bron: Gemeente Barendrecht, ‘Verordening middeldure huur gemeente Barendrecht’, 11 november 2019. 114 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, december 2016, p. 11. 115 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, december 2016, bijlage 10: “woningmarktonderzoek Albrandswaard/Poortugaal”, uitgevoerd door Urbanista v.o.f. in opdracht van Woningbouwvereniging Poortugaal, mei 2016, p. 8. 116 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, december 2016, bijlage 10: “woningmarktonderzoek Albrandswaard/Poortugaal”, uitgevoerd door Urbanista v.o.f. in opdracht van Woningbouwvereniging Poortugaal, mei 2016, p. 14.

64

bouwen voor elkaar

tabel 3-3: woningen in corporatiebezit Albrandswaard per 1 januari 2020 woningcorporatie

sociale voorraad

vrije sector voorraad

totale voorraad

Havensteder

502

12

514

Wbv Poortugaal

1.170

0

1.170

Wooncompas

737

66

803

Woonzorg Nederland

87

67

154

totaal

2.496

145

2.641

bron: Interne monitor prestatieafspraken gemeente Albrandswaard

Uit tabel 3-3 blijkt dat de woningvoorraad van de Albrandswaardse woningcorporaties begin 2020 vrijwel volledig bestond uit sociale huurwoningen, namelijk 2.496 van een totaal van 2.641 ofwel 95%. berekening woningvoorraad en -vraag in het regioakkoord 2019 Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 sloten gemeenten in de regio Rotterdam in 2019 een akkoord over de verdeling van de sociale woningvoorraad over regiogemeenten. De ambities daarin gaan uit van een totale regionale woningvoorraad van 638.300 woningen in 2030, een toename van 53.700 woningen ten opzichte van 2017. De vraag naar betaalbare woningen werd vastgesteld op 322.221 woningen, of een afname van zo’n 19.000 woningen ten opzichte van 2017. Deze sociale voorraad zou bovendien “evenwichtig verdeeld” moeten worden over de regiogemeenten. In de praktijk betekent dit dat zo’n 11.000 woningen mogen verdwijnen uit de sociale voorraad van Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. In gemeenten met een kleine sociale voorraad, zoals Albrandswaard, moeten sociale woningen worden toegevoegd. De regionale afspraken gaan uit van een ruimere definitie van de ‘sociale voorraad’ dan landelijk gangbaar is. Hier verwijst de sociale voorraad namelijk niet slechts naar het corporatiebezit met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar ook naar woningen met een lage WOZ-waarde in particulier eigendom.

Het onderstaande kader gaat nader in op de herkomst van deze definitie.

waar komt de ‘sociale voorraad’ vandaan? De minst kapitaalkrachtige huishoudens zijn aangewezen op woningen in de sociale voorraad. Vaak worden hiermee corporatiewoningen bedoeld. Als gevolg van een ruimere definitie vallen binnen de regio Rotterdam meer woningen in dit segment. In 2011 stonden gemeenten binnen de toenmalige Stadsregio Rotterdam op het punt om woningmarktafspraken te ondertekenen. Rotterdam en Schiedam stelden dit echter uit tot het gemeentelijke Centrum voor Onderzoek en Statistiek (nu OBI) de omvang van de sociale voorraad opnieuw had onderzocht. De Rotterdamse wethouder Wonen sprak over een “mismatch” in sommige gemeenten, waar de sociale voorraad kleiner was dan de doelgroep, terwijl de goedkope voorraad in andere gemeenten juist groot was. 117

117 Gemeente Rotterdam, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening en Vastgoed, raadsbrief ‘Regionale woningmarktafspraken 2010-2015’, 10 juni 2011.

65

bouwen voor elkaar

Het onderzoek hanteerde een bredere definitie van de sociale voorraad dan het landelijke onderscheid tussen sociale en geliberaliseerde huurwoningen. 118 De ‘sociale voorraad’ bestond in dit onderzoek uit corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens plus woningen in particulier bezit met een WOZ-waarde tot € 140.000. 119 Deze definitie is enkele keren bijgesteld. Zo tellen in de modellen voor het Regioakkoord uit 2019 ook sociale huurwoningen mee die in de toekomst een commerciële functie krijgen (zgn. ‘niet-DAEB’ woningen onder de liberalisatiegrens). 120 Ook geldt sinds 2021 een WOZwaarde van € 180.000 als bovengrens. De onderstaande tabel toont dat de regionale sociale voorraad als gevolg van een ruimere definitie in omvang toeneemt. 121 Dit komt doordat meer woningen voor dit segment worden meegeteld en niet doordat er bijvoorbeeld meer sociale huurwoningen bij zijn gekomen. Zo vermeldt de tabel dat de omvang van de regionale sociale voorraad tussen 2017 en 2019 als gevolg van de ruimere definitie met ruim 20.000 woningen toenam, terwijl uit de regiomonitor blijkt dat het aantal sociale corporatiewoningen in diezelfde periode met ruim 2.000 daalde. 122 Deze rekenmethode heeft vooral gevolgen voor gemeenten met een groot aantal goedkope woningen in private handen.

Omdat veruit de meeste goedkope woningen in Albrandswaard corporatiebezit zijn, verandert deze telling weinig aan de omvang van de sociale voorraad in deze gemeente. omvang sociale voorraad (regio Rotterdam)

% van totale woningvoorraad

2010

233.069 woningen

42%

2012

317.069 woningen

57%

2017

320.823 woningen

55%

2019

341.412 woningen

58%

Het lijkt wellicht eenvoudig om de woningvoorraad in een gemeente in kaart te brengen. Toch is dit gecompliceerd door wisselende definities en verschillende databestanden. Onderzoekers die de woningvoorraad inzichtelijk willen maken zijn meestal aangewezen op de BAG, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Dit bestand is sinds 2011 het landelijke systeem voor registratie van adressen en gebouwen. Gemeenten houden de gegevens in de BAG bij. Om inzicht te krijgen in de prijssamenstelling van de particuliere huursector, zijn onderzoekers aangewezen op modellen, ofwel schattingen. Er bestaat namelijk geen dataset die de huurprijs van elke Nederlandse particulier verhuurde woning vermeldt. Het inzicht in de particuliere voorraad is gebaseerd op de Landelijke Monitor Wonen, een dataset met huurprijzen die onderzoeksbureau ABF opstelde in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De belangrijkste input voor deze dataset is de jaarlijkse huurenquête van de rijksoverheid. Dit is een steekproef waar

118 Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012. 119 Hierin werden zowel koopwoningen als particuliere huurwoningen meegenomen. Aangezien de huren van particuliere huurwoningen niet centraal worden geregistreerd, gold als richtlijn dat de maximale huurprijs in de particuliere sector 5,6% bedraagt van de vrije verkoopwaarde van een woning. 120 Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, vastgesteld op 23 januari 2019, p. 10-11. 121 Stadsregio Rotterdam, ‘Op weg naar een gezonde woningmarkt Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam’, augustus 2010, p. 23-24; Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012, p. 7; april 2012; Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam, ‘Dat spreken we af! Actualisatie. Woningmarktstrategie & woonvisie Regio Rotterdam 2014 tot 2020’, 28 juni 2017, p. 55; Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, vastgesteld op 23 januari 2019, p. 21. 122 Vergelijk met: Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie november 2020.

66

bouwen voor elkaar

14.000 verhuurders naar onder meer de huurprijs van hun woningen worden gevraagd. Voor de Lokale Monitor Wonen combineert ABF deze enquêtedata met gegevens over woningen die wel bekend zijn, zoals de WOZ-waarde en het woningoppervlak. Door deze bronnen te combineren, maakt ABF een schatting van de huurprijs van alle particuliere huurwoningen. 123 Deze methode heeft enkele beperkingen. Zo vermeldt informatie over woningkenmerken meestal niet of een woning in zijn geheel of in delen wordt verhuurd. Ook is er het risico dat verhuurders, die de enquête vrijwillig invullen, wenselijke antwoorden geven over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijzen. In interviews erkennen onderzoekers van Stec en ABF dit risico. Niettemin is de Landelijke Monitor Wonen volgens Stec de enige openbare bron die inzicht geeft in huurprijzen in de particuliere sector en waarvan goed beschreven is hoe het model tot stand is gekomen. De woningvraag die ten grondslag ligt aan het regioakkoord, is ook berekend door ABF. Dat maakt gebruik van een eigen woningmarktmodel, genaamd Socrates, dat prognoses geeft van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt. Dit model maakt op basis van verschillende informatiebronnen een schatting van zowel de huidige als de toekomstige woonvraag. De huidige situatie baseert ABF op CBS-data en (tot voor kort) enquêtes, prognoses en gegevens die gemeenten invoeren in de BAG.

De toekomstige woningbehoefte berekent ABF aan de hand van woonwensen en verhuisdynamiek. Bronnen hiervoor zijn de landelijke ‘WoON’-enquête die het CBS afneemt en huishoudensprognoses op basis van het model Primos dat ABF zelf ontwikkelde. ABF is een commercieel bureau en daarom terughoudend in inzicht geven in de precieze werking van de modellen die ten grondslag liggen aan deze prognoses. De rekenkamer wijst op het risico dat overheden hun woningbeleid baseren op berekeningen en prognoses van een privaat bureau, dat beperkte transparantie biedt over de modellen waarop zij zich baseert. Het gevolg daarvan is dat anderen, inclusief overheden en dus ook de rekenkamer, de kwaliteit van deze informatie niet kunnen beoordelen.

monitoring van vraag en woonaanbod inleiding Deze paragraaf beschrijft hoe de gemeente door middel van monitoring inzicht heeft op de ontwikkeling van vraag en aanbod. Adequate monitoring tijdens de uitvoering is immers essentieel om de effectiviteit van beleid te kunnen inschatten en indien nodig het beleid te kunnen (bij)sturen. Voor monitoringsinformatie heeft de gemeente toegang tot diverse bronnen die hierna worden toegelicht. Daarnaast is er een monitor van de prestatieafspraken opgesteld door de gemeente en corporaties. Meer informatie hierover is te vinden in hoofdstuk 5. In deze paragraaf beoordeelt de rekenkamer aan de hand van de meest relevante monitors of de gemeente een volledig beeld van ontwikkelingen in woningvraag en aanbod heeft.

123 In het ambtelijk wederhoor is medegedeeld dat ABF onlangs heeft besloten om over het jaar 2021 geen cijfers te publiceren over de omvang van de sociale particuliere huurvoorraad in verband met onbetrouwbare gegevens in het model. Dit betekent dat de nieuwe monitor geen nieuwe update van de particuliere voorraad bevat.

67

bouwen voor elkaar

monitoring van lage inkomensgroep en sociale voorraad De gemeente beschikt over meerdere monitors over de corporatiesector en de sociale voorraad. Deze zijn veelal (deels) gebaseerd op gegevens die de corporatiesector levert. Zo publiceert de onderzoeksafdeling van de gemeente Rotterdam OBI (‘Onderzoek en Business Intelligence’) twee keer per jaar een monitor over aangeboden en verhuurde corporatiewoningen in de regio. In het kader van het regioakkoord uit 2019 is daarnaast een nieuwe monitor geïntroduceerd die de ontwikkeling van de sociale voorraad (inclusief particulier bezit) volgt. monitoring Maaskoepel In de monitoring van vraag en aanbod binnen het sociale segment spelen woningcorporaties een belangrijke rol. De Maaskoepel, de regionale koepelorganisatie voor woningcorporaties, verzamelt onder meer financiële verantwoordingsgegevens en informatie over verhuur bij woningcorporaties. De Maaskoepel deelt deze gegevens met gemeenten en onderzoeksinstellingen, en publiceert daarnaast eens per kwartaal een monitor over verhuringen binnen de regio. Op basis van deze gegevens worden daarnaast incidentele onderzoeken uitgevoerd. Zo onderzocht RIGO rond de invoering van de huisvestingsverordening in 2015 (zie paragraaf 4-3) in hoeverre er sprake is van schaarste in de regio Rotterdam.

Daaruit bleek dat er in de gehele regio in alle categorieën sociale huurwoningen sprake was van schaarste. 124 In een update van het onderzoek uit 2020, bleek de schaarste verder te zijn toegenomen. 125 OBI-monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam Tweemaal per jaar publiceert OBI de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. De monitor geeft een gedetailleerd inzicht in aangeboden en verhuurde corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens. Daarbij wordt ingegaan op het beeld per gemeente en de totale regio, en van verschillende doelgroepen; waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, maar bijvoorbeeld ook jongeren, ouderen of mensen met een urgentieverklaring. De onderstaande tabellen zijn een illustratie van de gegevens uit de monitor. De Monitor woonruimtebemiddeling geeft onder meer inzicht in de vraag naar sociale huurwoningen. De vraag is hier ruimer gedefinieerd dan enkel het aantal Albrandswaardse huishoudens uit de EC-doelgroep (zie tabel 3-8). In plaats daarvan baseert OBI zich op het aantal woningzoekenden dat is ingeschreven bij Woonnet Rijnmond en dat in het betreffende jaar actief zocht naar een woning in Albrandswaard. 126 Daarbij is dus niet meegenomen of de woningzoekende in de gemeente woonde of niet. Uit tabel 3-4 blijkt dat de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Albrandswaard de voorbije jaren toenam.

124 RIGO Research en Advies, ‘Schaarste in de regio Rotterdam. Bouwstenen bij de nieuwe huisvestingsverordening’, 14 januari 2015. 125 RIGO Research en Advies, hoofdlijnennotitie ‘Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam’, 21 november 2019, bijlage 2: onderbouwing schaarste. 126 Dit wil zeggen door via internet actief te reageren op een op Woonnet Rijnmond aangeboden woning in Albrandswaard.

68

bouwen voor elkaar

tabel 3-4: aantal actief woningzoekenden behorende tot de EC-doelgroep in Albrandswaard jaar

2015

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep

3.281

3.611

4.012

6.289

6.969

13.167

secundaire doelgroep

857

979

1.143

2.062

3.123

3.510

totaal EC-doelgroep

4.138

4.590

5.155

8.351

10.092

16.677

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 1, p. 41.

Gegevens uit de OBI-monitor tonen een afname van de aansluiting tussen vraag en aanbod in het sociale segment. In de periode 2015-2020 vond een verviervoudiging plaats van het aantal mensen in de primaire doelgroep dat actief naar een Albrandswaardse corporatiewoning zocht. Ook het aantal woningzoekenden in de secundaire doelgroep verviervoudigde. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat deze cijfers niet verwijzen naar het aantal Albrandswaardse huishoudens met een inkomen in de EC-doelgroep. Het gaat hier namelijk om het aantal bij Woonnet Rijnmond ingeschreven woningzoekenden, afkomstig van binnen en buiten de gemeente, dat in het betreffende jaar actief heeft gezocht naar een woning in Albrandswaard, dat wil zeggen door via internet te reageren op een op Woonnet Rijnmond aangeboden woning in Albrandswaard. Zoals te zien in tabel 3-5 namen de slaagkansen voor een sociale huurwoning in de onderzochte periode sterk af. De slaagkans wordt bepaald door het aantal geslaagde woningzoekenden te delen door het aantal actief woningzoekenden. In 2019 en 2020 had Albrandswaard de laagste totale slaagkans van alle veertien gemeenten in de regio. tabel 3-5: ontwikkeling slaagkansen (in %) in Albrandswaard jaar

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep

1,8

1,3

0,9

0,6

0,4

secundaire doelgroep

4,8

2,1

1,5

0,6

0,5

niet EC-doelgroep

0,1

1,2

1,3

0,7

0,6

totaal

2,2

1,6

1,2

0,7

0,5

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 4, p. 41.

OBI berekent de slaagkansen ook voor specifieke doelgroepen. Tabel 3-6 toont de ontwikkeling van slagingskansen die aansluiten op enkele aandachtsgroepen binnen het woningbeleid zoals starters en ouderen (hoofdstuk 4 en 5 gaan hierop in het kader van woonruimtebemiddeling nader op in). Uit dit overzicht blijkt dat de slaagkansen in het algemeen voor alle categorieën laag zijn en afnemen. Opvallend zijn de hoge slaagkansen voor ouderen, in het bijzonder de categorie vanaf 75 jaar. Desgevraagd

69

bouwen voor elkaar

had de gemeente geen verklaring voor dit hoge percentage en de snelle afname daarna. 127 tabel 3-6: slaagkansen (in %) van enkele aandachtsgroepen binnen het woonbeleid categorie

2018

2019

2020

Starter

1,1

0,6

0,4

Doorstromer

1,1

0,6

0,5

tot en met 22 jaar

1,5

0,6

0,0

23 t/m 34 jaar

0,8

0,3

0,3

55 t/m 64 jaar

3,4

2,1

0,6

65 t/m 74 jaar

5,7

6,1

1,1

75 jaar en ouder

20,3

11,3

2,7

gezin met kinderen

0,7

0,6

0,5

primaire doelgroep

0,9

0,6

0,4

secundaire doelgroep

1,5

0,6

0,5

lokale woningzoekende

11,0

6,0

6,0

geen lokale woningzoekende

0,7

0,5

0,3

Totaal

1,2

0,7

0,5

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2018, 2019 en 2020’. De slaagkans wordt berekend door het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat een woning vond te delen door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op een dergelijke woning reageerde, plus het aantal mensen dat een woning vond als gevolg van directe bemiddeling. Leesvoorbeeld: een starter die in 2020 actief op zoek was naar een woning had 0,4% kans om die in dat jaar te vinden.

In dezelfde periode is volgens de regiomonitor van OBI de mediane inschrijfduur in Albrandswaard van alle woningzoekenden toegenomen van 42 maanden in 2016 naar 59 maanden in 2020, met een tussentijdse daling naar 34 maanden in 2018. 128 Sinds 2020 hanteert OBI de mediane inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden in plaats van de tot dan gebruikte gemiddelde inschrijfduur. De mediaan is de middelste waarneming in een reeks en wordt minder beïnvloed door uitschieters, legt OBI uit in de rapportage. In Albrandswaard is de inschrijftijd van geslaagde woningzoekenden door gebruik van de mediaan afgenomen. Zo betrof in 2019 de gemiddelde inschrijfduur 62 maanden en de mediane inschrijfduur 37 maanden. Tabel 3-7 toont een overzicht van de mediane en gemiddelde inschrijfduur. De lagere mediane inschrijfduur in onder meer 2018 en 2019 lijkt samen te hangen met het hogere percentage verhuringen door directe bemiddeling. De mediane inschrijfduur van geslaagden via het inschrijfduurmodel (49 maanden) is namelijk veel hoger dan de inschrijfduur van geslaagden via directe bemiddeling (8 maanden). 129

127 E-mail ambtenaar. 128 Met ingang van monitoringsrapport 2020 wordt de mediane inschrijfduur gebruikt i.p.v. de gemiddelde inschrijfduur. De mediaan is in dit geval volgens OBI een betere centrummaat dan het rekenkundig gemiddelde omdat de waarnemingen scheef verdeeld zijn (niet-normaal verdeeld) tussen huishoudens die snel een woning vinden (bijvoorbeeld door directe bemiddeling) en huishoudens die lang moeten wachten. 129 Gemeente Rotterdam, OBI ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, p. 7-8.

70

bouwen voor elkaar

tabel 3-7: overzicht mediane inschrijfduur in Albrandswaard jaar

2016

2017

2018

2019

2020

mediane inschrijfduur (in maanden)

42

40

34

37

59

mediane inschrijfduur (in jaren)

3,5

3,3

2,8

3,1

4,9

gemiddelde inschrijfduur (in

51

48

47

62

onbekend

maanden)

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 5, p. 41; Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2019’, ongedateerd, p. 30.

Daarnaast brengt OBI met enige regelmaat de ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsbeleid Rotterdam en regio uit’. In deze monitor staat de ontwikkeling van de doelgroep van het sociale woonbeleid centraal. De gegevens zijn afkomstig uit de ‘Integrale Inkomens- en Vermogensstatistiek’ van het CBS. Tabel 3-8 toont een overzicht van de ontwikkeling van de EC-doelgroep in Albrandswaard, gebaseerd op feitenkaarten over de periode 2015-2019. Daarbij valt op dat het afgeronde aantal huishoudens in de EC-doelgroep min of meer gelijk bleef, maar hun aandeel ten opzichte van de rest van de bevolking licht afnam. Zoals eerder aangegeven is deze woonvraag nauwer gedefinieerd dan de woonvraag in tabel 3-4. Een recentere versie van deze OBI-rapportage is op het moment van schrijven (oktober 2022) niet beschikbaar. Uit een berekening van ABF blijkt dat de doelgroep mogelijk is toegenomen, tot 3.600 huishoudens in 2020. 130

tabel 3-8: ontwikkeling EC-doelgroep in Albrandswaard (2015-2019) 2015

2016

2017

2018

2019

aantal huishoudens 3.250

3.300

3.200

3.200

3.200

% van het totaal

32,7%

32%

31,6%

31,7%

32,7%

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsgebied Rotterdam en regio’ 2017, 2018 en 2019, p.10.

raadsinformatiebrief sociale corporatievoorraad Na vragen van raadsleden over de grootte van de sociale voorraad informeerde het college de raad in september 2021 over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad in bezit van woningcorporaties in Albrandswaard in de periode 2010 tot en met 2021. In die raadsinformatiebrief is informatie opgenomen over de jaren

2010, 2016 en 2021. 131 Daarnaast heeft de rekenkamer een intern memo ontvangen met de sociale corporatievoorraad voor de andere jaren in deze periode voor zover die bij de gemeente bekend was. 132 Op basis van deze informatie staat in tabel 3-9 een

130 ABF Research, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 8. 131 Gemeente Albrandswaard, raadsinformatiebrief ‘Ontwikkeling sociale woningvoorraad in bezit van woningcorporatie in Albrandswaard 2010 – 2021’, 14 september 2021. 132 Gemeente Albrandswaard, ‘Memo Sociale voorraad corporaties 2010’, 15 juli 2021.

71

bouwen voor elkaar

overzicht met de Albrandswaardse voorraad sociale woningen in bezit van woningcorporaties in de periode 2010 tot en met 2021. tabel 3-9: ontwikkeling voorraad sociale corporatiewoningen in Albrandswaard (2010-2021) 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

aantal sociale corporatiewoningen 2.548

2.528

2.528

onb.

onb.

2.517

2.524

2.504

2.501

2.503

onb.

2.508

In de tabel zijn onbekende gegevens aangeduid met ‘onb.’

Volgens het college is de afname van 40 sociale corporatiewoningen tussen 2010 en 2021 te verklaren door de verkoop van 19 woningen en de stijging van de huurprijs van 21 woningen, waardoor deze woningen niet meer sociaal zijn. Volgens het college zijn er geen sociale corporatiewoningen gesloopt. monitoring regioakkoord 2019 In het kader van de afspraken uit het regioakkoord over de verdeling van de sociale voorraad, is een regionale monitor ontwikkeld die de gehele sociale voorraad in kaart brengt: zowel corporatie- als particulier bezit. Dat was de eerste keer dat de ontwikkeling van de sociale voorraad op regionaal niveau wordt gemonitord. De monitor is ontwikkeld door het adviesbureau Stec Groep. Het onderstaande is gebaseerd op de monitor van december 2020. Hierin geeft Stec per regiogemeente inzicht in de samenstelling van zowel de corporatievoorraad (op basis van corporatiegegevens) als de particuliere huurvoorraad (op basis van de Lokale Monitor Wonen, zie paragraaf 3-2-4), met een onderscheid tussen woningen in verschillende prijssegmenten. Tabel 3-10 toont de ontwikkeling van de sociale voorraad in Albrandswaard. Daaruit blijkt dat de omvang van de sociale voorraad tussen 2017 en 2020 iets schommelt. Dit is onder meer toe te schrijven aan de ruimere definitie van sociale huur- en koopwoningen.

Voor de jaren 2017 en 2018 zijn dit koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 140.000, terwijl in 2019 een WOZ-waarde van € 174.000 gold als bovengrens – met als gevolg dat meer woningen meetellen voor het sociale segment. Het aantal sociale corporatiewoningen komt niet geheel overeen met de informatie uit de raadsinformatiebrief over de sociale corporatievoorraad uit 2021 (zie tabel 3-9) en de interne monitoring van de prestatieafspraken van de gemeente (zie

tabel 3-3 in paragraaf 3-2-4). 133 De rekenkamer constateert deze verschillen, maar heeft niet onderzocht hoe deze verschillen zijn ontstaan. tabel 3-10: omvang sociale voorraad Albrandswaard (regiomonitor) 2017

2018

2019

2020

sociale corporatiewoningen (< liberalisatiegrens)

2.591

2.517

2.515

2.533

particuliere sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens)

135

130

105

115

sociale koop (zie toelichting in bovenstaande tekst)

110

80

250

80

totaal sociale voorraad

2.836

2.727

2.870

2.728

aandeel sociale voorraad t.o.v. totale woningvoorraad

27,6%

26,4%

27,7%

25,9%

bron: Stec groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie juli 2021.

133 Volgens de interne monitor waren er in 2019 2.511 sociale corporatiewoningen en in 2020 2.496.

72

bouwen voor elkaar

De monitor biedt daarnaast een vooruitblik op de ontwikkeling van de totale woningvoorraad, gebaseerd op de nieuwbouwplannen die gemeenten invoeren in de planmonitor van de provincie Zuid-Holland. monitoring van middeninkomen, hogere inkomens en nieuwbouw Omdat de doelgroepen middeninkomens en hogere inkomens niet in de woonvisie en in het woningmarktprogramma zijn gedefinieerd, kan de gemeente de vraag van deze inkomens ook niet monitoren. De gemeente heeft een woningbouwprognose voor wat betreft geplande nieuwbouw. Hierin is de planning van de diverse nieuwbouwprojecten opgenomen, uitgesplitst naar koop en huurwoningen met de bijbehorende typen (zoals eengezinswoning of

appartement) en koop- en verhuur prijsklassen. 134 In de monitor staat daarnaast de realisatie van een aantal projecten in 2019, 2020 en 2021. Omdat kleinschalige plannen niet in de prognose zijn opgenomen is het niet duidelijk hoeveel woningen in totaal bij deze projecten zijn opgeleverd. Van eerdere jaren is ook op projectniveau geen informatie over de realisatie beschikbaar. Zodra een woning is opgeleverd registreert de gemeente deze in de BAG. Op basis van deze gegevens houdt het CBS de landelijke nieuwbouwproductie bij. In tabel 3-11 staat het aantal in Albrandswaard opgeleverde nieuwbouwwoningen volgens het CBS. De toename van de woningvoorraad is mogelijk lager, doordat er ook woningen aan de voorraad onttrokken kunnen worden door bijvoorbeeld sloop. tabel 3-11: aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen (2015-2020) jaar

gegevens CBS

2015

45

2016

65

2017

49

2018

22

2019

175

2020

61

totaal

417

bron: CBS, Regionale kerncijfers 2015-2020.

monitoring via (behoefte)onderzoeken Ook woningbehoefteonderzoeken kunnen inzicht geven in de ontwikkeling van de vraag. Bij de woonvisie 2016-2025 zijn diverse onderzoeken als bijlagen opgenomen, die vooral ingaan op de bevolkingsontwikkeling en economische ontwikkeling. Deze onderzoeken lopen uiteen van een woningmarktonderzoek tot het opstellen van

seniorprofielen in Albrandswaard. 135 Bij het woningbouwprogramma uit 2020 is een verdiepend onderzoek uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de woonwensen van de doelgroepen starters en ouderen. 136

134 Excel bestand ontvangen van ambtenaar. 135 Zie de woonvisie 2016-2025 van de gemeente Albrandswaard voor de volledige lijst van bijlagen 136 Gemeente Albrandswaard, ‘Woningmarktprogramma Albrandswaard’, 2 november 2020, p. 6.

73

bouwen voor elkaar

informatievoorziening aan de gemeenteraad Volgens de woonvisie ontvangt de raad op reguliere basis een rapportage met de monitoring van de verschillende visiepunten uit de woonvisie. 137 In de praktijk

ontvangt de raad echter geen aparte periodieke voortgangsrapportages over het woonbeleid. Wel wordt de raad op de hoogte gehouden van de voortgang van het woonbeleid via de reguliere Planning & Control-cyclus (P&C) zoals de jaarstukken en begrotingen. De informatie in de P&C-cyclus richt zich met name op de inzet van instrumenten en op individuele projecten. Er is geen informatie opgenomen over vraag, aanbod en nieuwbouwproductie. Naast de P&C-documenten ontvangt de raad zogeheten raadsinformatiebrieven, die worden opgesteld ‘als er aanleiding is om de

raad actief te informeren’. 138 Een voorbeeld is de brief over de samenstelling van de sociale woningvoorraad zoals besproken in paragraaf 3-3-2. Ook bieden deze brieven op projectniveau inzicht in de segmentering van nieuwbouw. 139 Er wordt geen totaaloverzicht van de realisatie en segmentering van nieuwbouw aan de raad aangeboden.

ontwikkeling van vraag en aanbod Voor inzicht in de ontwikkeling van vraag en aanbod in Albrandswaard, heeft de rekenkamer gebruik gemaakt van zogeheten microdata-bestanden van het CBS. Deze paragraaf gaat op basis van die gegevens na hoe de inkomensverdeling en woningwaarde zich in Albrandswaard in de periode 2015 tot en met 2020 ontwikkelden. De keuze voor CBS-microdata is ingegeven door het geobjectiveerde karakter van deze gegevens. Omdat deze gegevens zijn samengesteld op basis van de gehele bevolking, kunnen zij bovendien als benchmark dienen om de lokale situatie te spiegelen aan de rest van Nederland en om gemeenten onderling te vergelijken. 140

Om de ontwikkeling in huishoudinkomens goed te kunnen analyseren, verdeelt het CBS alle huishoudens in Nederland in tien even grote groepen, zogeheten decielen. Ook de WOZ-waardeverdeling van Nederlandse woningen verdeelt het CBS jaarlijks over tien groepen van 10%. 141 In de toegepaste verdeling bestaat elk van deze

‘decielen’ dus uit 10% van de Nederlandse huishoudens. Het eerste inkomensdeciel bestaat uit de 10% huishoudens met de laagste inkomens. In 2015 had deze inkomensgroep een bruto huishoudinkomen van maximaal € 19.492. Voor bijvoorbeeld de 10% huishoudens in de vijfde inkomensgroep lag het bruto huishoudinkomen dat jaar tussen € 41.155 en € 51.022. Deze grensbedragen worden jaarlijks bijgewerkt om de actuele inkomens te verdelen over de tien inkomensgroepen. 142

Door per deciel de omvang van deze groep in Albrandswaard te berekenen, kan de rekenkamer inzicht geven in de inkomenssamenstelling van de gemeente en de ontwikkeling daarvan in de onderzochte periode. De vraag die centraal staat in dit

137 Gemeente Albrandswaard, ‘Woonvisie 2016-2025’, december 2016, p. 1. 138 Interview ambtenaren. 139 Zie bijvoorbeeld College van B en W, raadsinformatiebrief ‘bestemmingsplan Essendael’, 29 januari 2020. 140 De onderzoeksverantwoording in bijlage 1 biedt nadere methodologische toelichting bij de gebruikte microdata. 141 Gewerkt is met de CBS categorieën ‘woning’ en ‘woning met praktijkruimte’. De rekenkamer heeft de verdeling van het CBS niet exact aangehouden, maar zelf de verdeling toegepast op de data. Meer toelichting hierover is te vinden in de onderzoeksverantwoording (zie bijlage 1). 142 Er is gekozen voor bruto inkomen omdat dit volgens het Planbureau voor de Leefomgeving de meest geëigende inkomensmaat is om de toegang tot de koopwoningmarkt in te schatten. Planbureau voor de Leefomgeving, ‘Middeninkomens op de woningmarkt’, november 2017, p.9.

74

bouwen voor elkaar

onderzoek is hoe de ontwikkeling van woningwaarden in Albrandswaard (aanbod) zich verhoudt tot ontwikkelingen van de inkomens (vraag). categorieën De rekenkamer heeft ervoor gekozen de hierboven genoemde data over inkomens en woningwaarden te vertalen naar drie categorieën, net als gemeentes veelal doen. Bij de inkomens hanteert de rekenkamer de categorieën lage, midden- en hoge inkomens en bij de WOZ-waarden zijn dit de categorieën goedkoop, midden en duur. De rekenkamer hanteert hierbij de volgende verdeling:
30% lage inkomens / goedkope woningvoorraad
30% middeninkomens / middeldure voorraad
40% hoge inkomens / dure voorraad. Er zijn twee argumenten voor een categorisering naast een analyse op basis van decielen. Ten eerste werkt de gemeente Albrandswaard in het woonbeleid niet met decielen, maar met categorieën als ‘lage inkomens’, ‘sociale voorraad’ en ‘middelduur goedkoop’. De hierboven vermelde categorisering sluit beter aan bij de beleidslogica van de gemeente. Ook bijvoorbeeld het Planbureau voor de Leefomgeving hanteert een indeling in drie inkomenscategorieën. 143

Ten tweede kunnen kleine wijzigingen tussen decielen het beeld vertroebelen. Als de WOZ-waarde van een specifieke woning het ene jaar bijvoorbeeld minder snel stijgt en het jaar erna een inhaalslag maakt, kan dezelfde woning in opeenvolgende jaren in verschillende decielen opduiken. Zo daalt het zesde WOZ-deciel in Albrandswaard bijvoorbeeld eerst twee jaar licht (-0,9% en -1,2%), stijgt daarna (+0,7%) en daalt vervolgens weer een jaar (-2,5%) om ten slotte weer te stijgen (+0,9%). Decielen samennemen verkleint het effect van zulke kleine fluctuaties op de overkoepelende analyse. De categorieën die de rekenkamer hanteert komen niet overeen met de grensbedragen die een gemeente hanteert, omdat die analyse niet uitgaat van grensbedragen, maar van de verdeling over de bevolking. Grensbedragen zijn dan een uitkomst, geen vertrekpunt. Voor de sociale doelgroep en de sociale voorraad hanteert de gemeente wel definities en de overige doelgroepen en categorieën heeft Albrandswaard niet gedefinieerd (zie tabel 3-2). De lage inkomensgroep in de analyse van de rekenkamer is dus niet gelijk aan de doelgroep voor sociale huurwoningen. De inkomensgrenzen die daarvoor gelden hebben geen relatie met de inkomensdecielen van het CBS. Het doel van de analyse van de rekenkamer is om ontwikkelingen van vraag en aanbod met elkaar te vergelijken.

Om dat goed te kunnen doen, dienen de te vergelijken categorieën even groot te zijn. Daarnaast maakt dit onderzoek deel uit van een breder onderzoeksprogramma naar het woonbeleid in de regio Rotterdam. Eenduidige categorisering voor alle deelnemende gemeenten maakt het mogelijk om gemeenten onderling te vergelijken. 144

143 Van Middelkoop, M. & Schilder F., ‘Middeninkomens op de woningmarkt, Ruimte op een krap speelveld’, Planbureau voor de Leefomgeving: Den Haag, 2017. 144 Na afronding van dit onderzoeksprogramma verschijnt hierover een afzonderlijke rapportage (zie paragraaf 1-4).

75

bouwen voor elkaar

ontwikkeling vraag: inkomens Tabel 3-12 toont de drie inkomenscategorieën die de rekenkamer hanteert (‘lage inkomens’, ‘middeninkomens’ en ‘hoge inkomens’) met de daarbij behorende grensbedragen per CBS-deciel. De twee rechterkolommen vermelden ter vergelijking de inkomensgrenzen die de gemeente per categorie hanteert. tabel 3-12: inkomenscategorieën (rekenkamer, woonvisie, CBS) inkomenscategorie

CBS-deciel

grensbedragen (CBS, 2015)

1 deciel

tot € 19.492

2e deciel

tot € 25.853

3e deciel

tot € 32.677

4e deciel

tot € 41.155

5e deciel

tot € 51.022

6e deciel

tot € 62.542

7e deciel

tot € 76.151

e

lage inkomens

Middeninkomens

hoge inkomens

8 deciel

tot € 93.889

9e deciel

tot € 122.477

10e deciel

vanaf € 122.477

e

gemeente (2016)

gemeente (2021)

tot € 35.739

tot € 40.024

onbekend

onbekend

onbekend

onbekend

Uit gegevens van het CBS blijkt dat het aantal huishoudens in Albrandswaard in de periode 2015-2020 steeg van 9.977 naar 10.487, een toename van 5,1%. Zoals te zien in tabel 3-13 daalde het aandeel huishoudens met een midden en hoog inkomen iets. Daar staat een lichte groei van de lage inkomens tegenover. tabel 3-13: inkomensverdeling Nederland en Albrandswaard 2015-2019 Nederland

2015

2016

2017

2018

2019

2020

mutatie 2015-2020

Laag

30%

19,6%

19,6%

19,6%

19,4%

19,8%

21,7%

+ 2,1

midden

30%

24,0%

24,1%

24,4%

24,5%

24,1%

22,9%

- 1,1

Hoog

40%

56,4%

56,3%

56,0%

56,1%

56,1%

55,4%

- 1,0

Tabel 3-14 biedt een gedetailleerder beeld van de inkomensverdeling binnen deze categorieën en de verandering die in de onderzochte periode is opgetreden. Het valt op dat inkomens in de drie hoogste decielen zich boven het landelijke gemiddelde van 10% bevinden (zie ook figuur 3-1). Ruim een derde van de Albrandswaardse huishoudens valt zelfs in de twee hoogste inkomenscategorieën. Niettemin vertoont het aandeel van de vier hoogste inkomensdecielen in totaal ten opzichte van de gehele Albrandswaardse bevolking een lichte daling. De drie laagste inkomensdecielen groeiden het meest, al blijft het aandeel van deze huishoudens ten opzichte van de hele bevolking onder het landelijke gemiddelde van 10% per deciel. Ook het aandeel van de middeninkomens ten opzichte van de hele bevolking blijft onder het landelijk gemiddelde. Er is sprake van een daling in alle inkomensdecielen die behoren tot de middeninkomens.

76

bouwen voor elkaar

tabel 3-14: percentage huishoudens per inkomensdeciel (2015 en 2020) 2015

2020

mutatie

1e deciel

5,1%

6,1%

+ 1,0

2e deciel

6,7%

7,3%

+ 0,6

3 deciel

7,8%

8,3%

+ 0,4

4e deciel

8,1%

7,6%

- 0,5

5e deciel

7,8%

7,3%

- 0,6

6 deciel

8,1%

8,0%

0,0*

7e deciel

9,1%

9,2%

+ 0,1

8 deciel

11,8%

11,5%

- 0,2

9e deciel

15,9%

15,2%

- 0,7

10e deciel

19,7%

19,4%

+ 0,3

lage inkomens

e

middeninkomens

e

hoge inkomens e

*Door afronding van de percentages kan er een verschil zijn van 0,1% tussen de som van de jaren 2015 en 2020 en de mutatie.

De onderstaande figuur 3-1 biedt een visuele weergave van de Albrandswaardse inkomensverdeling in vergelijking met het landelijke beeld.

figuur 3-1: inkomensverdeling Nederland en Albrandswaard (2020)

bron: Gegevens CBS, bewerking rekenkamer

77

bouwen voor elkaar

ontwikkeling aanbod: woningwaarden De rekenkamer heeft ook de Albrandswaardse woningvoorraad verdeeld in de WOZcategorieën ‘goedkoop’, ‘middelduur’ en ‘duur’. Tabel 3-15 toont de daarbij behorende grensbedragen per CBS-deciel. De twee rechterkolommen vermelden ter vergelijking de grensbedragen die de gemeente per categorie hanteert. De categorie ‘goedkoop’ staat in dit overzicht niet gelijk aan sociale corporatiewoningen. Deze huurwoningen kunnen een hogere WOZ-waarde hebben, terwijl ze tegen een sociale huurprijs worden verhuurd. tabel 3-15: WOZ-categorieën (rekenkamer, woonvisie, CBS)

WOZ-categorie

goedkoop

grensbedragen

grensbedragen

gemeente

(CBS, 2015)

(CBS, 2020)

(2016)