Rekenkamerrapport Bouwen voor elkaar Albrandswaard.pdf

1e deciel

tot € 100.000

tot € 125.000

2e deciel

tot € 122.000

tot € 155.000

3 deciel

tot € 140.000

tot € 179.000

4e deciel

tot € 157.000

tot € 204.000

5e deciel

tot € 175.000

tot € 230.000

6e deciel

tot € 196.000

tot € 260.000

7e deciel

tot € 222.000

tot € 298.000

8e deciel

tot € 263.500

tot € 352.000

9e deciel

tot € 343.000

tot € 450.000

10e deciel

vanaf € 343.000

vanaf € 450.000

CBS-deciel

e

middelduur

duur

gemeente (2022)

tot € 140.000

tot € 200.000

onbekend

onbekend

onbekend

onbekend

Uit de gegevens van het CBS blijkt dat het aantal woningen in Albrandswaard met 4,3% van 9.988 naar 10.426 is gestegen in de periode 2015-2020. Uit cijfers van het CBS blijkt dat in 2020 de gemiddelde woningwaarde in Nederland 31% hoger (of € 64.000) was dan in 2015. In Albrandswaard stegen de woningwaardes in diezelfde periode relatief minder hard, namelijk met 27% (€ 66.000). 145 Tabel 3-16 toont de ontwikkeling in het aandeel van de drie WOZ-categorieën ten opzichte van de gehele Albrandswaardse woningvoorraad. De kolom ‘Nederland’ toont het landelijk gemiddelde per categorie. Een categorie kan groeien door nieuwbouw of doordat bestaande woningen als gevolg van waardedaling- of stijging in een andere WOZ-categorie terecht komen. tabel 3-16: verdeling woningwaarden Albrandswaard (2015-2020) Nederland

2015

2016

2017

2018

2019

2020

mutatie 2015-2020

goedkoop

30%

5,7%

7,7%

7,4%

9,8%

11,2%

9,7%

+ 3,9

middelduur

30%

38,4%

37,2%

36,8%

35,8%

32,3%

34,5%

- 3,9

duur

40%

55,9%

55,1%

55,8%

54,4%

56,4%

55,8%

- 0,1

145 CBS, regionale kerncijfers, Waarde onroerende zaken.

78

bouwen voor elkaar

De bovenstaande tabel toont dat de middeldure en vooral de dure categorie groter zijn dan in de landelijke verdeling. Daarentegen is het aandeel goedkope woningen aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde. Wel steeg het aandeel goedkope woningen in de onderzochte periode met 3,9 procentpunt – waarbij moet worden opgemerkt dat de corporatievoorraad in aantal vrijwel gelijk bleef (zie tabel 3-9 in paragraaf 3-3-2). Zowel het aandeel middeldure als dure woningen in de onderzochte periode daalde; namelijk met 3,9 respectievelijk 0,1 procentpunt. Een verklaring voor de stijging van het percentage goedkope woningen is dat de woningwaardes in Albrandswaard minder hard stegen dan het Nederlandse gemiddelde, zoals aan het begin van deze paragraaf is vermeld. Het gevolg daarvan kan zijn dat woningen die eerder tot de middeldure categorie terecht kwamen, later tot de goedkopere percentielen behoorden. Hoewel de gemeente de segmentering van nieuwbouw bijhoudt in een woningbouwprognose, is het aantal opgeleverde woningen per prijsklasse niet bekend. Hierdoor is niet te zeggen in hoeverre nieuwbouw de verdeling heeft beïnvloed. Tabel 3-17 biedt een gedetailleerder beeld van de verandering op het niveau van WOZwaarden in de onderzochte periode.

Daaruit blijkt dat vooral het aandeel van woningen in het vijfde en zesde WOZ-deciel (€ 204.000 - € 260.000 in 2015), dus in de middeldure categorie, afnam. De grootste stijging vond tevens ook plaats in de middeldure categorie, te weten in het vierde deciel, met daarin woningen met een WOZ-waarde tussen de € 179.000 en € 204.000. In totaal resulterend in een afname in de middencategorie. tabel 3-17: wijzigingen binnen WOZ-prijsklassen WOZ-waarde (prijspeil 2020)

aandeel 2015

aandeel 2020

mutatie 2015-2020

0,3%

1,7%

+ 1,5

€ 125.000 - € 155.000

2,4%

2,8%

+ 0,3

€ 155.000 - 179.000

3,0%

5,2%

+ 2,1

9,5%

12,2%

+ 2,7

goedkoop tot € 125.000

middelduur € 179.000 - €204.000 € 204.000 - € 230.000

14,4%

10,9%

- 3,5

€ 230.000 - € 260.000

14,5%

11,5%

- 3,1

€ 260.000 - € 298.000

13,1%

14,7%

+ 1,6

€ 298.000 - € 352.000

14,2%

14,5%

+ 0,3

€ 352.000 - € 450.000

13,5%

12,3%

- 1,1

vanaf € 450.000

15,2%

14,3%

- 0,9

duur

bron: Gegevens CBS, bewerking rekenkamer

De volgende figuur 3-2 toont de Albrandswaardse verdeling naar woningwaarden in 2020 in vergelijking met het landelijke beeld. De goedkopere woningen zijn ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijke beeld, het aandeel middeldure woningen is iets groter dan landelijk, en de duurdere woningen (vanaf een WOZwaarde van € 260.000) zijn oververtegenwoordigd.

79

bouwen voor elkaar

figuur 3-2: verdeling woningwaarden Nederland en Albrandswaard (2020)

bron: Gegevens CBS, bewerking rekenkamer

aansluiting op doelstellingen gemeente Zoals beschreven in paragraaf 2-5-3 heeft de gemeente zeven visiepunten benoemd, waarbij twee kwantitatieve doelstellingen zijn opgesteld ten aanzien van de ontwikkeling van de voorraad. In deze paragraaf bekijkt de rekenkamer hoe de voorraadontwikkeling zich verhoudt tot die cijfermatige doelstellingen. De eerste doelstelling in de woonvisie 2016-2025 is om de sociale woningvoorraad minimaal in absoluut aantal te handhaven en in te zetten op toevoeging van sociale huurwoningen in de planperiode (visiepunt 3 in tabel 2-1). Volgens de woonvisie waren er 2.630 sociale woningen. Uit een raadsinformatiebrief van het college van 2021 bleek dat dit de stand was in 2010. In 2014 sprak de gemeente namelijk af met de corporaties dat de sociale woningvoorraad op peil zou blijven ten opzichte van 2010. 146 Uit dezelfde raadsinformatiebrief blijkt dat er in 2016 2.524 sociale corporatiewoningen waren en in 2021 2.508 (zie tabel 3-9). Dit betekent dat het aantal sociale woningen in bezit van corporaties is gedaald met 16. Het aantal particuliere sociale huurwoningen en het aantal sociale koopwoningen in 2016 is niet bekend. Doordat deze informatie ontbreekt is het niet mogelijk om te beoordelen in hoeverre de doelstelling gehaald is. Vanaf 2017 zijn wel gegevens bekend over het aantal particuliere sociale huurwoningen.

In de periode 2017-2020 is dit aantal licht gedaald van 135 naar 115 (zie tabel 3-10). Uit de monitor van het regioakkoord (zie tabel 3-10) blijkt dat de totale sociale voorraad (sociale particuliere en corporatiewoningen) sinds 2017 is gedaald van 2.836

146 Gemeente Albrandswaard, raadsinformatiebrief ‘Ontwikkeling sociale woningvoorraad in bezit van woningcorporatie in Albrandswaard 2010 – 2021’, 14 september 2021.

80

bouwen voor elkaar

naar 2.728 in 2020. Het aandeel sociale woningen daalde van 27,6% naar 25,9%, een daling van 1,7 procentpunt. In deze periode lijkt er dus sprake te zijn van een afname van de particuliere sociale voorraad, aangezien de sociale corporatievoorraad vrijwel gelijk bleef. Uit de CBS analyse van de rekenkamer blijkt dat relatief gezien de voorraad met ‘goedkope woningen’ in het woningaanbod in Albrandswaard is gestegen met 3,9 procentpunt in de periode 2017-2020 (zie tabel 3-16). De tweede doelstelling in de woonvisie is het streven naar een verdeling van 30% sociaal, 20% middelduur goedkoop, 20% middelduur duur en 30% duur in nieuwbouw. Ook hier geldt dat dit niet te verifiëren is omdat de gemeente geen structureel inzicht heeft in de prijscategorieën van de opgeleverde woningen. In het woningbouwmarktprogramma uit 2020 zijn ook kwantitatieve doelstellingen opgenomen die gerealiseerd moeten worden door in de komende tien jaar (tussen 2020 en 2030) als richtgetal ongeveer 75 woningen per jaar te bouwen. In deze periode zijn alleen van 2020 gegevens bekend van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen, namelijk 61.

samenvatting In de woonvisie 2016-2025 en in het woningbouwprogramma uit 2020 geeft de gemeente geen definities van de inkomensgroepen midden- en hoge inkomens. Van de sociale doelgroep is er wel een definitie, omdat deze bepaald wordt door nationale regelgeving. In de woonvisie verdeelt de gemeente de woningvoorraad in vier categorieën, namelijk sociaal, middelduur goedkoop, middelduur duur en duur. Binnen deze categorieën heeft de gemeente enkel een onderdeel van categorie sociaal gedefinieerd, namelijk sociale huur. Het bepalen van definities is niet slechts semantisch, aangezien ze gevolgen hebben voor het inzicht in vraag- en aanbod en de probleemanalyse die ten grondslag ligt aan het beleid. Door het ontbreken van veel definities heeft de gemeente slechts beperkt inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod. Het ontbreken van definities zorgt er voor dat het niet duidelijk is hoeveel midden- en hoge inkomens er zijn en hoeveel woningen er zijn in het middeldure en dure segment. In een regionaal onderzoeksrapport uit het najaar van 2021 staan wel definities van de midden- en hoge inkomens en middeldure en dure woningen. Het is niet duidelijk of en in hoeverre de gemeente de regionale definities hanteert. inzicht in woonaanbod De gemeente beschikt over diverse monitors voor de ontwikkelingen binnen de sociale voorraad.

Corporaties zijn verplicht om gedetailleerde verantwoordingsgegevens te delen. Op basis daarvan publiceert OBI twee keer per jaar een regionale monitor over aangeboden en verhuurde corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens, naast incidentele monitors over andere onderwerpen. Ook de koepelorganisatie van corporaties in de regio, Maaskoepel, publiceert eens per kwartaal een monitor over verhuringen binnen de regio. Daarnaast deelden corporaties bij het opstellen van de woonvisie eigen onderzoek met de gemeente. Tot slot is er sinds 2019, en als onderdeel van de regioafspraken over de sociale voorraad, een jaarlijkse monitor met daarin ook de particuliere sociale voorraad. De beschikbare monitors en onderzoeken wijzen veelal op (toenemende) schaarste aan sociale woonruimte. Dat blijkt onder

81

bouwen voor elkaar

meer uit de dalende slaagkansen van woningzoekenden voor corporatiewoningen en de stijging van het aantal actief woningzoekenden in de EC-doelgroep. De gemeente kan de grootte van doelgroepen middeninkomens en hogere inkomens niet monitoren, omdat deze in de woonvisie en in het woningmarktprogramma niet zijn gedefinieerd. De rekenkamer heeft een prognose ontvangen voor de nieuwbouwprojecten tot en met 2030. De gemeente monitort de realisatie van het aantal nieuwbouwwoningen niet. De rekenkamer constateert daarom dat de gemeente geen structureel inzicht heeft in de prijsklassen van de opgeleverde woningen en daarmee ook geen inzicht heeft in de ontwikkeling van het aanbod binnen het midden- en hogere segment. De gemeenteraad ontvangt geen periodieke voortgangsrapportages over het gemeentelijk woonbeleid, maar wordt middels incidentele raadsinformatiebrieven over projecten geïnformeerd. Gegevens van het CBS tonen dat in de periode 2016 tot en met 2020 ruim 370 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Volgens de gemeente is het aantal sociale corporatiewoningen door verkoop of stijging van de huur afgenomen van 2.524 in 2016 naar 2.508 in 2021. Doelstelling in de woonvisie was het bouwen van 562 woningen tot en met 2025 en daarnaast een onbekend aantal sociale woningen te bouwen.

Omdat de segmentering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen onbekend is, en omdat de doelstelling geen tussentijdse doelstellingen bevat, is het niet duidelijk in hoeverre de realisatie van de doelstelling op schema ligt. Ook is niet duidelijk of het streefpercentage van 1/3 sociale huur bij nieuwbouw uit het woningbouwprogramma 2020 werd gehaald. ontwikkeling vraag en aanbod De rekenkamer analyseerde op basis van CBS-microdatabestanden over inkomensverdeling en woningwaarden de ontwikkeling van vraag en aanbod op de Albrandswaardse woningmarkt. De rekenkamer hanteerde hiervoor de indeling ‘lage inkomens / goedkope woningvoorraad’, ‘middeninkomens / middeldure voorraad’ en ‘hoge inkomens / dure voorraad’. Deze indeling wijkt af van die uit de woonvisie, omdat de rekenkamer uitgaat van grensbedragen die uit de CBS micro data volgen. Uit deze analyse blijkt dat het aandeel hoge inkomens ruim boven het landelijk gemiddelde ligt. Waar in 2015 landelijk 40% van de huishoudens een ‘hoog’ inkomen verdiende, gold dit in Albrandswaard voor 56,4% van de huishoudens. In de onderzochte periode daalde het aandeel van deze categorie met 1 procentpunt. Ook het aandeel middeninkomens daalde, namelijk met 1,1 procentpunt. Het aandeel lage inkomens nam met 2,1 procentpunt toe.

Het aandeel lage- en middeninkomens blijft wel ruim onder het landelijke gemiddelde: waar de lage en midden inkomensgroepen in 2020 beide 30% van de Nederlandse bevolking uitmaakten, was dit in Albrandswaard respectievelijk 21,7% en 22,9%. In Albrandswaard steeg ook het aandeel woningen in de goedkope WOZ-categorie. In de periode van 2015 tot en met 2020 steeg dit aandeel met 3,9 procentpunt. Het aantal sociale corporatiewoningen bleef in deze periode vrijwel gelijk. Een verklaring voor de stijging van het aandeel goedkope woningen is dat de woningwaardes in Albrandswaard minder hard stegen dan het Nederlandse gemiddelde. Tegenover de stijging van het aandeel goedkope woningen stond een daling van het aandeel middeldure woningen met 3,9 procentpunt. Het aandeel dure woningen bleef vrijwel gelijk. Omdat de gemeente de segmentering van gerealiseerde nieuwbouw niet

82

bouwen voor elkaar

centraal bijhoudt, is niet te zeggen in hoeverre nieuwbouw de verdeling heeft beïnvloed. In totaal was het aandeel middeldure en vooral dure woningen in Albrandswaard groter dan het landelijke gemiddelde: in 2020 was 34,5% van de Albrandswaardse woningvoorraad middelduur (landelijk 30%) en 55,8% duur (landelijk 40%). Het aandeel goedkope woningen was met 9,7% daarentegen aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde (30%). Het is niet duidelijk in hoeverre de gemeente de twee kwantitatieve doelstellingen uit de woonvisie heeft gerealiseerd. Omdat het aantal particuliere sociale huurwoningen en het aantal sociale koopwoningen niet duidelijk is, is niet bekend of het gelukt is om de sociale woningvoorraad minimaal in absoluut aantal te handhaven. Doordat de segmentering van nieuwbouw niet is gemonitord is het niet bekend of de doelstelling gehaald is om bij nieuwbouw te streven naar een verdeling van 30% sociaal, 20% middelduur goedkoop, 20% middelduur duur en 30% duur.

83

bouwen voor elkaar

Rekenkamer

Albrandswaard

84

bouwen voor elkaar

4 gemeentelijke instrumenten inleiding In dit hoofdstuk onderzoekt de rekenkamer in hoeverre de manier waarop de gemeente instrumenten heeft ingezet past bij de opgave om de aansluiting tussen aanbod en vraag te verbeteren. Dit gebeurt aan de hand van de volgende deelvragen:

6 Welke instrumenten heeft de gemeente ingezet met het oog op een betere aansluiting van vraag en aanbod? 7 In hoeverre zijn deze instrumenten ingezet zoals in het beleid is beoogd? De rekenkamer richt zich in dit hoofdstuk op instrumenten waarmee de gemeente gestuurd heeft op de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Samenwerkingsafspraken die de gemeente maakt met partners in het woonveld, zoals woningcorporaties en ontwikkelaars, komen in hoofdstuk 5 aan bod. Paragraaf 4-2 behandelt de instrumenten gericht op toegang tot de sociale voorraad en de regulering van de woningvoorraad. In paragraaf 4-3 staat het ruimtelijk instrumentarium waarover de gemeente beschikt centraal. Paragraaf 4-4 behandelt een aantal overige instrumenten, namelijk de starterslening en instrumenten gericht op ouderen. Een samenvattende paragraaf sluit het hoofdstuk af.

regulering (sociale) woningvoorraad inleiding Deze paragraaf behandelt de instrumenten waarmee de gemeente kan sturen op de toegang tot de sociale huursector en de regulering van de woningvoorraad. Instrumenten daarvoor zijn het passend toewijzen van sociale woningen, regels die zijn vastgesteld in de huisvestingsverordening en tot slot opkoopbescherming. toewijzen sociale woningen Zoals beschreven in paragraaf 2-3-2 dienen corporaties aan ten minste 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (ofwel de primaire doelgroep) die een woning toegewezen krijgen een passende woning toe te wijzen. Een passende woning heeft een huur onder de aftoppingsgrens (d.w.z. de maximale huur tot waar huurders huurtoeslag ontvangen). Dit moet voorkomen dat mensen uit de primaire doelgroep een te dure huurwoning voor hun inkomen krijgen toegewezen en ‘dure scheefwoners’ worden. 147 De regel is voor de gemeente Albrandswaard een instrument om sociale woningen beschikbaar te houden voor de sociale doelgroep. De uitvoering ligt bij de woningcorporaties. Daarom wordt de inzet van het instrument besproken in de paragraaf over samenwerking met corporaties (paragraaf 5-3-4).

147 Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, kamerbrief ‘Huurbeleid’, 8 juni 2017.

85

bouwen voor elkaar

Ter aanvulling op deze regel spraken de gemeenten in de regio Rotterdam (waaronder Albrandswaard) in 2019 met corporaties af dat zij tenminste 75% van hun vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (d.w.z. een maandhuur van € 737,14 in 2020, zie bijlage 3 begrippenlijst) toewijzen aan de primaire doelgroep. 148 Het verschil met de landelijke 80-10-10 toewijzingsregel (zie paragraaf 23-2) ligt in de nadruk op de primaire doelgroep. De landelijke regels schrijven corporaties voor dat zij 80% van hun vrijgekomen huurwoningen tot de liberalisatiegrens toewijzen aan het totaal van de primaire en secundaire doelgroepen (ofwel EC-doelgroep: alle huishoudens die in 2021 een verzamelinkomen tot € 40.024 hadden). De regionale richtlijn is daarentegen enkel gericht op huurders in de primaire doelgroep (ofwel huishoudens die in 2021 een verzamelinkomen tot € 32.200 hadden). Corporaties in de regio Rotterdam dienen dus 75% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan de primaire doelgroep. De regionale afspraak is sinds 2019 opgenomen in de prestatieafspraken tussen de gemeente Albrandswaard en de corporaties, waarover meer in paragraaf 5-3-4. Passend toewijzen draagt bij aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod, doordat scheefwonen wordt voorkomen.

Ook de afspraak om 75% van vrijkomende woningen toe te wijzen aan de primaire doelgroep, draagt hier aan bij. De primaire doelgroep heeft door het lage inkomen namelijk beperkt andere mogelijkheden om een woning te huren of kopen. Beide instrumenten sluiten ook aan bij de doelstelling van de gemeente om inwoners in de laagste inkomensgroepen prioriteit te geven. huisvestingsverordening De Huisvestingswet 2014 geeft de gemeenten instrumenten om hun huisvestingsbeleid vorm te geven. In een huisvestingsverordening kunnen zij regels stellen aan het in gebruik nemen of geven van woonruimte. In de regio Rotterdam hebben gemeenten afgesproken dezelfde verordening te hanteren. Deze Verordening woonruimtebemiddeling maakt het bijvoorbeeld mogelijk om woningen te labelen en met voorrang te kunnen toewijzen aan specifieke categorieën woningzoekenden als ouderen boven de 55 of jongeren tot 27. In hun huisvestingsverordening kunnen gemeenten ook regels stellen aan het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad, bijvoorbeeld door woningen te splitsen of te verhuren aan toeristen. Albrandswaard maakt hiervan geen gebruik. De sinds 1 juli 2015 geldende gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling is gericht op sociale huurwoningen. Uit onderzoek van RIGO in 2015 en 2019 bleek dat er schaarste was in alle categorieën sociale huurwoningen.

Het aantonen van schaarste was nodig, omdat het bestaan van schaarste een voorwaarde is voor het instellen van de huisvestingsverordening (zie ook paragaaf 2-3-2 en 3-3-2). en was vier jaar geldig. 149 Regiogemeenten hebben de huisverordening daarop met een jaar verlengd. Per 1 juli 2020 is de nieuwe verordening vastgesteld, met daarin “relatief kleine wijzigingen” onder meer op de urgentieregeling. 150

148 Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, vastgesteld op 23 januari 2019, p. 14. 149 De Verordening woonruimtebemiddeling komt overeen met de huisvestingsverordening zoals vermeld in artikel 5 van de Huisvestingswet 2014. 150 RIGO Research en Advies, memo ‘Toelichting bij nieuwe verordeningstekst, actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam’, 21 november 2019.

86

bouwen voor elkaar

Om een woning te kunnen huren, heeft een woningzoekende een huisvestingsvergunning nodig die wordt afgegeven als hij of zij voldoet aan de voorwaarden (zoals een inkomenseis). De huisvestingsvergunning wordt afgegeven door het college van B en W. 151 Het college kan de corporaties het mandaat geven om de huisvestingsvergunningen te verstrekken. 152 Het college van Albrandswaard heeft in 2015 besloten het verstrekken van de vergunningen te mandateren aan de woningcorporaties. 153 In de prestatieafspraken kunnen gemeenten en corporaties vastleggen of zij voorrang willen geven aan specifieke doelgroepen. Corporaties selecteren de woningen die zij hiervoor aanwijzen en voeren de toewijzing uit. Zelf pleiten corporaties overigens voor terughoudendheid bij het toepassen van deze labels. 154 Naast inkomenseisen bevat de verordening acht categorieën woningzoekenden aan wie corporaties voorrang kunnen verlenen bij voor hen gelabelde woningen. Hoofdstuk 5 gaat nader in op de vraag of en, zo ja, in welke mate corporaties dit instrument inzetten. De verordening bevat de volgende voorrangcategorieën: tabel 4-1: gelabelde woonruimte en voorrangscategorieën in de verordening woonruimtebemiddeling categorie woonruimte (gelabelde woonruimte) 1 2 3

categorie woningzoekenden (voorrangscategorie)

Woonruimte geschikt voor de huisvesting van

Huishoudens waarvan tenminste één lid de leeftijd van 55 jaar, of een

senioren

hogere, nader te bepalen leeftijd, heeft bereikt

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de

Huishoudens waarvan alle leden niet ouder zijn dan 27 jaar, of een lagere,

huisvesting van jongeren

nader te bepalen, leeftijd hebben

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de

Huishoudens die geen zelfstandige woonruimte achterlaten

huisvesting van starters 4

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de

Huishoudens die een zelfstandige woonruimte achterlaten

huisvesting van doorstromers 5

Woonruimte in het bijzonder geschikt en nodig

Huishoudens in het bezit van een indicatie

voor bewoners met een beperking 6 7

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor

Huishoudens bestaande uit tenminste één volwassene en één kind jonger

gezinnen

dan 18 jaar

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor grote Huishoudens bestaande uit tenminste vijf personen huishoudens

8

2bbb

Woonruimte in het bijzonder geschikt voor

Huishoudens met een bij de woonruimte passend, nader te bepalen,

huishoudens met een laag inkomen

inkomen

Zoals gezegd is de regionale verordening van toepassing op huurwoningen tot de liberalisatiegrens. De gemeente Albrandswaard maakt geen gebruik van de mogelijkheid om de huisvestingsverordening ook te laten gelden voor andere woningen zoals middeldure huurwoningen (zie paragraaf 2-3-2 voor een toelichting op deze mogelijkheid).

151 Artikel 2.3.2 Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020. 152 Toelichting bij de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020, ongedateerd, p. 8-9. 153 College van B en W, collegebesluit ‘Mandaatbesluit op grond van de verordening ‘Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015’, 19 mei 2015. 154 Maaskoepel, ‘Spelregels woonruimtebemiddeling Maaskoepel’, december 2014, p. 6 en 12.

87

bouwen voor elkaar

lokale en regionale binding De verordening bevat daarnaast de mogelijkheid om bij maximaal de helft van de vrijkomende sociale huurwoningen voorrang te geven aan woningzoekenden die wonen of werken in de regio Rotterdam, ook wel regionale binding genoemd. Bij maximaal de helft van deze woningen mag vervolgens voorrang worden verleend aan woningzoekenden die een directe band hebben met de betreffende gemeente. 155 Hoofdstuk 5 gaat nader in op de uitwerking van dit instrument en de aansluiting bij de gemeentelijke doelstellingen, omdat dit gebeurt in samenwerking met corporaties. urgentieverklaringen De vraag naar woningen in het sociale segment wordt mede bepaald door mensen die voorrang krijgen op vrijgekomen sociale huurwoningen op basis van een urgentieverklaring. 156 Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van mensen met een urgentieverklaring, al ligt de uitvoering ervan bij corporaties. In de regio gaat het grootste deel van de urgentieverklaringen naar mensen die doorstromen uit opvanginstellingen (zoals de gevangenis of een kliniek) of een medische noodzaak hebben. Ook bewoners die als gevolg van sloop- of grondige renovatie hun woning moeten verlaten krijgen voorrang. De gemeente Albrandswaard geeft deze urgentieverklaringen zelf af.

157 In de regio Rotterdam krijgen vergunninghouders (ofwel asielzoekers met een verblijfstatus) automatisch een urgentiestatus. Zij hoeven hiervoor dus geen aanvraag in te dienen. Door een wetswijziging in 2017 is een urgentiestatus voor vergunninghouders niet meer verplicht, maar de taakstelling om vergunninghouders te huisvesten is wel gebleven. Als er geen urgentiestatus is, moet er dus op een andere manier in de huisvesting van vergunninghouders worden voorzien. 158 Met de corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over de huisvesting van vergunninghouders (zie paragraaf 5-3-5). De mogelijkheid om woningen toe te wijzen met lokale voorrang sluit aan bij de gemeentelijke doelstelling om in de eerste plaats woningen te ontwikkelen voor haar eigen inwoners (zie visiepunt 2 in tabel 2-1). In de woonvisie van Albrandswaard zijn geen doelstellingen over urgentieverklaringen of over vergunninghouders opgenomen. Ook is er geen alternatief beleid voor de huisvesting van vergunninghouders. Het is daarom niet duidelijk of de inzet van dit instrument de aansluiting tussen vraag en aanbod heeft verbeterd. opkoopbescherming In oktober 2021 nam de gemeenteraad een motie aan over het ‘weren van woningspeculanten’.

Daarin werd het college opgeroepen om “een onderzoek in te stellen naar het nemen van maatregelen om bescherming te bieden aan starters en andere minder kapitaalkrachtige burgers”. 159 Zoals beschreven in paragraaf 2-3-2 is het vanaf 1 januari 2022 mogelijk om een opkoopbescherming in te stellen voor

155 Dit is gebaseerd op artikel 14 van de Huisvestingswet 2014. 156 Dit is gebaseerd op artikel 12 van de Huisvestingswet. Bijlage 1 van de Verordening woonruimtebemiddeling beschrijft het proces van en de voorwaarden voor urgentieverlening. 157 Gemeente Albrandswaard, Prestatieafspraken 2021 en 2022 gemeente Albrandswaard, woningcorporaties en huurdersvertegenwoordigingen, 10 december 2020, p. 7. 158 RIGO Research en Advies, hoofdlijnennotitie ‘Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam’, 21 november 2019, p. 22. 159 Gemeenteraad Albrandswaard, motie ‘Wering woningspeculanten’, 4 oktober 2021.

88

bouwen voor elkaar

bestaande bouw in specifieke gebieden dankzij een wijziging van de Huisvestingswet. De gemeente dient de opkoopbescherming op te nemen in de lokale huisvestingsverordening. Doel is om zo goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor inwoners met een laag inkomen of middeninkomen. Voor de verhuur van deze woningen is dan een vergunning nodig. Voorheen was dit enkel mogelijk voor nieuwbouw, bijvoorbeeld wanneer de gemeente grond verkocht en in de koopakte voorwaarden voor het gebruik van de woningen opnam. Het onderzoek is nog niet afgerond, omdat het college de ervaringen met opkoopbescherming in Rotterdam wilde afwachten en het de concrete uitwerking aan een nieuw college wilde overlaten. 160 Het is dus nog niet duidelijk of en hoe opkoopbescherming in Albrandswaard zal worden toegepast. 161

ruimtelijk instrumentarium inleiding Deze paragraaf behandelt instrumenten waarmee de gemeente vanuit haar rol binnen ruimtelijke ordening kan sturen bij nieuwbouw. Het bestemmingsplan geldt als een belangrijk instrument om kaders voor een project vast te stellen. De uitwerking daarvan vindt plaats via het grondbeleid, waarmee de gemeente de eigen rol ten aanzien van het verwerven van grond en gebiedsontwikkeling bepaalt. sturen via bestemmingsplan Via bestemmingsplannen stelt de gemeente eisen aan het gebruik van de ruimte binnen de gemeente. Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan percentages opnemen voor het aandeel sociale en middeldure woningen bij nieuwbouw (zie paragraaf 2-3-2). Zoals vermeld in hoofdstuk 2, stelt de woonvisie in 2016 wel doelstellingen aan de segmentering van nieuwbouw, maar heeft de gemeente geen definities van deze segmenten. Daardoor kan de gemeente enkel afspraken maken over sociale huurwoningen, omdat dit segment landelijk bepaald is. De gemeente beschikt daardoor maar beperkt over kaders waarmee segmentering van woningbouw afgedwongen kan worden. 162 In paragraaf 5-4 worden een aantal nieuwbouwprojecten besproken waarbij een aandeel sociale woningen wordt vastgelegd. verordening sociale en middeldure huur Sinds juli 2021 heeft Albrandswaard een Verordening sociale huur en middeldure huur.

Deze geldt als ‘doelgroepenverordening’ op basis van de Wet ruimtelijke ordening (zie paragraaf 2-3-2) en de gemeente kan de verordening toepassen door de voorwaarden uit de verordening op te nemen in bestemmingsplannen en exploitatieplannen. 163 De gemeente beschikt hiermee over een publiekrechtelijk instrument waarmee zij kan sturen op het aanbod aan nieuwbouwwoningen binnen de genoemde segmenten. Anders dan in een privaatrechtelijke overeenkomst

160 Interview ambtenaren. 161 In het ambtelijk wederhoor is aangegeven dat het onderzoek nog lopende is. Het nieuwe college heeft nog geen mening gevormd over het onderzoek, of over de motie. 162 Een vergelijkende studie naar de sociale woningbouwprogramma’s van Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne wees op het volkshuisvestelijk kader dat Westvoorne in 2021 aannam. Dit verplicht onder meer tot de bouw van 35% sociale nieuwbouw bij projecten vanaf 20 woningen. Bron: Antea Group, ‘Herprogrammering sociale woningbouw regio Rotterdam’, 23 april 2021, p. 15-16. 163 Gemeente Albrandswaard, college van B en W, raadsvoorstel ‘Verordening sociale huur en middeldure huur gemeente Albrandswaard, 5 juli 2021. Na de invoering van de Omgevingswet worden bestemmingsplannen vervangen door omgevingsplannen.

89

bouwen voor elkaar

(bijvoorbeeld wanneer de gemeente grond verkoopt en hier contractuele eisen aan verbind), gelden deze voorwaarden in het hele gebied waarop het bestemmingsplan van toepassing is. De gemeente heeft in de verordening twee prijscategorieën vastgesteld: • sociale huurwoningen met een aanvangshuurprijs van maximaal de liberalisatiegrens 164; • middeldure huurwoningen met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot maximaal € 1.150 (prijspeil 1 januari 2021). Voor de eerste categorie, de sociale huurwoningen, definieert de gemeente ook een doelgroep, namelijk de huishoudens met een jaarlijks bruto inkomen van hoogstens de DAEB-norm. Voor de middeldure huurwoningen heeft de gemeente geen doelgroep opgenomen. Ook maakt de gemeente geen onderscheid meer tussen ‘middelduur goedkoop’ en ‘middelduur duur’, zoals in de woonvisie. Met de huurprijsgrens van maximaal € 1.150 ligt de grens hoger dan de € 1.040 per maand die de regio hanteert.

165 Woningen die onder de verordening vallen moeten voldoen aan de volgende eisen: • een gemaximaliseerde huurstijging met jaarlijkse indexatie in overeenkomst met de Wet op de huurtoeslag (sociale huurwoningen) of de consumentenprijsindex van het CBS (middeldure huurwoningen); • de woning blijft minimaal vijfentwintig jaar beschikbaar voor de doelgroep (de instandhoudingstermijn); 166 • de eigenaar van de huurwoningen die onder de verordening vallen dient de verhuur te vermelden aan het college van B en W. Op basis van de deze regels mogen woningen die onder de verordening vallen binnen de instandhoudingstermijn niet verkocht worden aan een eigenaar-bewoner of verhuurd worden boven de geldende prijsgrens. De instandhoudingstermijn geldt voor particuliere verhuurders en niet voor woningcorporaties. 167 Sociale koop is volgens de gemeente niet in de verordening opgenomen omdat het lastig in regels is vast te leggen om woningen bij verkoop voor het sociale segment te behouden. 168 Met de verordening heeft de gemeente een instrument om vraag en aanbod beter op elkaar aan laten sluiten voor inwoners met een laag inkomen. Het instrument sluit dus aan op doelgroepen in de woonvisie als inwoners met een laag inkomen en starters en jonge gezinnen.

Het ontbreken van een doelgroep voor de middeldure huurwoningen in de verordening maakt dat de gemeente het instrument niet kan gebruiken om te sturen op de doelgroep die middeldure huurwoningen kan huren.

164 het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, namelijk € 752,33 prijspeil 2021 165 ABF Research, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 7. 166 Het raadsvoorstel ging uit van twintig jaar, maar middels een amendement is de termijn aangepast naar vijfentwintig jaar. Fractie EVA/ GroenLinks, ‘Amendement verlengen termijn sociale huurwoningen’, 6 juli 2021. 167 Gemeente Albrandswaard, college van B en W, raadsvoorstel ‘Verordening sociale huur en middeldure huur gemeente Albrandswaard, 5 juli 2021. 168 Interview ambtenaar.

90

bouwen voor elkaar

De gemeente heeft de verordening die in juli 2021 is vastgesteld nog niet toegepast in bestemmingsplannen of exploitatieplannen. Wel worden de realisatie van middeldure huurwoningen genoemd als één van de opties bij de ontwikkeling van de locatie Palsgraaf in Rhoon. Bij dit project worden de plannen nog uitgewerkt en is het woningbouwprogramma nog niet vastgesteld. 169 Door de recente vaststelling van de verordening is het nog niet duidelijk of het instrument wordt ingezet zoals beoogd. grondbeleid nota grondbeleid 2018-2022 Het bestemmingsplan schetst de ruimtelijke kaders waaraan een project dient te voldoen, maar door middel van het grondbeleid werkt de gemeente dit concreet uit. Door eisen te stellen aan het gebruik van grond kan de gemeente in meer of mindere mate invloed uitoefenen op nieuwbouw-, herstructurerings-, transformatie of sloopprojecten. De nota grondbeleid 2018-2022 van de gemeente Albrandswaard werd op 5 februari 2018 vastgesteld door de raad. Volgens de nota is grondbeleid geen doel op zich, maar een middel om de ambities zoals beschreven in onder meer de woonvisie en omgevingsvisie te realiseren.

170 In de nota grondbeleid staan drie rollen die de gemeente kan spelen: • facilitair grondbeleid: het stimuleren van marktinitiatieven (zie paragraaf 5-4); • actief facilitair grondbeleid: het ondersteunen van initiatieven die bijdragen aan de gemeentelijke ambitie. Voorbeelden zijn het meewerken aan haalbaarheidsonderzoeken of het mogelijk maken van ontwikkelingen in bestemmingsplannen. De uitvoering wordt over gelaten aan “geïnteresseerde partners” (zie paragraaf 5-4-3 voor een voorbeeld). • actief grondbeleid: maatschappelijk zeer gewenste ontwikkelingen overnemen wanneer de markt dat niet doet door het exploiteren van gemeentelijke grond, waarbij wanneer nodig grond wordt aangekocht. Volgens het beleid kan dit ook middels een tussenvorm, waarbij samengewerkt wordt met private partijen zodat risico’s verdeeld worden. De gemeente maakt dus geen keuze tussen de drie rollen, maar bepaalt per ontwikkeling welke rol passend is. Daarmee heeft de gemeente verschillende mogelijkheden om de doelstellingen in de woonvisie en een betere aansluiting tussen vraag en aanbod te realiseren. De inzet van facilitair grond beleid en actief facilitair grondbeleid wordt besproken bij voorbeelden in de genoemde paragrafen. Tijdens de onderzoeksperiode heeft de gemeente geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot actief grondbeleid.

nota grondprijsbeleid 2019 In de nota grondbeleid 2018-2022 is vastgelegd dat er ook een nota grondprijsbeleid opgesteld zou worden. Deze nota biedt een kader voor vaststelling van en onderhandelingen over grondprijzen. 171 Uitgangspunt van de nota is dat de grondprijs marktconform is. Voor sociale huur- en koopwoningen hanteert de gemeente een

169 College van B en W, beeldvormend raadsvoorstel ‘Voorgenomen collegebesluit woningbouwprogramma locatie Palsgraaf’’, 25 januari 2022. 170 Gemeente Albrandswaard, ‘Nota grondbeleid 2018-2022’, 5 februari 2018, p. 2. 171 Gemeente Albrandswaard, ‘Nota grondbeleid 2018-2022’, 5 februari 2018, p. 17-18.

91

bouwen voor elkaar

vaste grondprijs per woning of kavel, die volgens de gemeente binnen de bandbreedte ligt die landelijk voor sociale woningbouw wordt gehanteerd. 172 De gemeente maakte geen gebruik van erfpacht als instrument om te sturen en geeft geen nieuwe percelen in erfpacht uit. Op termijn worden alle bestaande erfpachtcontracten beëindigd door de grond te verkopen. 173 Het hanteren van een aparte grondprijs voor sociale woningen sluit aan bij de doelstelling in de woonvisie om extra sociale huurwoningen toe te voegen.

overig beleidsinstrumentarium inleiding Naast instrumenten vanuit landelijke wetgeving heeft de gemeente ook instrumenten voor specifieke doelgroepen. Zo is er een starterslening om starters te ondersteunen. Ook heeft de gemeente verschillende instrumenten voor ouderen onderzocht. starterslening In 2013 heeft de gemeenteraad het initiatiefvoorstel ‘beschikbaar stellen startersleningen’ van de fractie Echt Voor Albrandswaard (EVA) aangenomen. Met het voorstel wilde EVA de bereikbaarheid van de Albrandswaardse huizenmarkt voor jongeren vergroten. 174 Vervolgens is dit voorstel uitgewerkt in een verordening ‘Starterslening Gemeente Albrandswaard 2014’. In deze verordening zijn een ingezetenen-criterium en leeftijdsbeperking opgenomen. Startersleningen worden aangeboden via het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting (SVn). Gemeenten storten het bedrag dat zij beschikbaar stellen voor startersleningen op de rekening van het Stimuleringsfonds en betalen hiervoor een beheersvergoeding van 0,5% van het totaal aan openstaande leningen. Landelijk bieden ruim 200 gemeenten startersleningen aan via het Stimuleringsfonds. 175 Uit het raadsvoorstel blijkt dat met de beschikbare € 225.000 maximaal dertien starters aan een lening kunnen worden geholpen. 176 Daarbij ging de gemeente uit van een verdubbeling van dit bedrag door de rijksbijdrage.

In de praktijk is deze regeling in mei 2015 door het rijk stopgezet. 177 In 2017 is aan de verordening toegevoegd dat het niet mogelijk is om de lening te gebruiken voor de aankoop van een woning van een woningcorporatie. Deze wijziging werd doorgevoerd om invulling te geven aan de doelstelling om de bestaande sociale woningvoorraad te handhaven zoals geformuleerd in de woonvisie en de motie ‘behoud sociale huurwoningen’.

172 Gemeente Albrandswaard, ‘Nota grondprijsbeleid 2019’, 26 maart 2019, p. 3; College van B en W, brief inzake ‘nota grondprijsbeleid 2019 Albrandswaard’, 26 maart 2019. 173 Gemeente Albrandswaard, ‘Nota grondprijsbeleid 2019’, 26 maart 2019, p. 10. 174 Gemeenteraad Albrandswaard, raadsvoorstel ‘initiatiefvoorstel EVA Beschikbaar stellen startersleningen’, 10 juni 2013. 175 Kadaster, ‘Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs. Onderzoek naar koopprijseffecten van SVn-Startersleningen (januari 2008 t/m september 2018), april 2019, p.7. 176 Gemeente Albrandswaard, Raadsvoorstel ‘Verordening Starterslening Gemeente Albrandswaard 2014’, 27 januari 2014. 177 Gemeente Albrandswaard, raadsinformatiebrief ‘Budget startersleningen’, 26 april 2016.

92

bouwen voor elkaar

gebruik van de regeling Het gebruik van de regeling sinds de invoering in 2014 staat in tabel 4-2. In totaal maakten elf starters gebruik van de regeling voor het totale leenbedrag van € 367.962. 178 Voor de eerste drie leningen heeft een verdubbeling van het rijk plaatsgevonden. In 2016 werd de gemeenteraad geïnformeerd dat het budget voor de startersleningen bijna op was, maar dat er nog geen aanvullend budget gevraagd werd omdat het onduidelijk was of dit bij de prioriteiten in de nieuw op te stellen woonvisie zou passen. 179 Bij de aanpassing van de verordening in 2017 werd aangegeven dat er geen budget meer beschikbaar was. 180 In 2021 was er weer budget beschikbaar, door aflossingen op de eerdere leningen. Van dit budget werden drie leningen verstrekt, waarna het budget weer was uitgeput. 181 tabel 4-2: uitgegeven startersleningen in periode 2014-2021 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

aantal leningen

1

3

4

0

0

0

0

3

totaalbedrag

€ 35.000

€ 94.758

€ 123.204

€0

€0

€0

€0

€ 105.000

Medewerkers van de gemeente en van corporaties geven aan dat de gemeente minder aandacht besteedt aan de starterslening omdat er onvoldoende budget is. Het budget wordt namelijk niet aangevuld door de gemeente, maar komt pas weer beschikbaar door aflossingen van de hypotheekgevers. 182 Op de website van de gemeente staat ook vermeld dat het niet mogelijk is om de starterslening aan te vragen omdat het budget op is. 183 De starterslening sluit aan bij de doelstelling in de woonvisie om voldoende woningen voor starters te realiseren. Daarnaast draagt het uitsluiten van de mogelijkheid van aankoop van een corporatiewoning bij aan de doelstelling om de sociale woningbouwvoorraad in absoluut minimum aantal te handhaven. Wel werd de inzet van het instrument sterk beperkt door het beperkte budget.

een prijsopdrijvend effect? Een vaak gehoord risico van het verstrekken van startersleningen, is dat dit een prijsopdrijvend effect in de hand kan werken. Onder meer de Autoriteit Financiële Markten waarschuwt hiervoor. 184 Een prijsopdrijvend effect treedt op als starters dankzij extra leencapaciteit duurdere woningen kopen (en hogere biedingen uitbrengen) dan waar zij afgaande op hun inkomen voor in aanmerking zouden komen. Als gevolg van deze hogere prijzen moeten starters vervolgens nog hogere schulden aangaan.

178 E-mail ambtenaar. 179 Gemeente Albrandswaard, raadsinformatiebrief ‘Budget startersleningen’, 26 april 2016. 180 Gemeente Albrandswaard, raadsvoorstel ‘Verordening starterslening 2017’, 16 mei 2017. 181 Interview ambtenaar. 182 Interview ambtenaar; interview woningcorporatie. 183 Gemeente Albrandswaard. Starterslening. Verkregen op 28 februari 2022 van: https://www.albrandswaard.nl/starterslening/. 184 Zie bijvoorbeeld: AFM, Zorgen over leengedrag van koopstarters. Verkregen op 2 september 2021 van: https://www.afm.nl/nlnl/consumenten/nieuws/2021/augustus/zorgen-over-leengedrag-koopstarters

93

bouwen voor elkaar

Een dergelijk prijsopdrijvend effect is de voorbije jaren meermaals onderzocht. In een vaak aangehaald onderzoek nuanceert het Kadaster een dergelijk effect. 185 Hiervoor onderzocht het Kadaster of starters met een starterslening in de periode 2008-2018 meer betaalden voor hetzelfde type woningen als starters zonder starterslening. Dit leek niet het geval: starters met extra leencapaciteit bleken ongeveer hetzelfde te betalen als starters zonder. Wel waren starters die een beroep deden op een starterslening gemiddeld jonger op het moment van de aankoop: gemiddeld waren zij 27,3 jaar oud, terwijl starters zonder starterslening gemiddeld 31,7 jaar oud waren. Tegen deze bevindingen kan worden ingebracht dat de woningmarkt in de onderzochte periode minder oververhit was dan nu en dat meer factoren van invloed zijn op de prijs van een woning, zoals de staat van het onderhoud. 186

instrumenten gericht op ouderen woonzorgvisie De gemeente is sinds september 2021 bezig met het opstellen van een woonzorgvisie die met name gericht is op ouderen met een zorgvraag die zelfstandig wonen. Volgens een presentatie aan het gemeentelijke adviesorgaan Wonen, Welzijn en Zorg beraad (WWZ-beraad) zijn opgaven onder meer het vergroten van aanbod van woon(zorg)vormen voor ouderen, uitbreiding verpleeghuiszorg, bevorderen van doorstroming en stimuleren van woningaanpassing. 187 De woonbehoefte van dementerenden is ook onderdeel van de analyse die wordt gemaakt. 188 Volgens een ambtenaar is het de bedoeling dat de nadruk in de woonzorgvisie niet op de woningvoorraad ligt, maar op manieren om hulpbehoevende ouderen te ondersteunen. De visie is nog niet vastgesteld door het college. 189 blijverslening In november 2016 diende de gemeenteraad een motie in waarin aan het college de opdracht werd gegeven om de mogelijkheden van een blijverslening te onderzoeken. De blijverslening is net als de starterslening een lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Senioren kunnen de lening gebruiken voor financiering van woningaanpassingen om hun woning levensloopbestendig te maken. 190 In januari 2017 gaf het college in reactie op de motie aan onvoldoende reden te zien om de blijverslening in te voeren.

Volgens het college was de behoefte aan een lening als aanvulling op bijvoorbeeld Wmo-ondersteuning niet duidelijk. Ook leek de lening in andere gemeenten weinig gebruikt te worden. 191 In de presentatie over de woonzorgopgave aan het WWZ-beraad november 2021 wordt de blijverslening wel weer als optie genoemd om woningaanpassing te bevorderen. 192

185 Kadaster, ‘Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs. Onderzoek naar koopprijseffecten van SVn-Startersleningen (januari 2008 t/m september 2018)’, april 2019. 186 Zie bijvoorbeeld: Matthijs Korevaar, De starterslening is het probleem en niet de oplossing. Verkregen op 16 juni 2021 van: https://versbeton.nl/2021/06/de-starterslening-is-het-probleem-en-niet-de-oplossing. 187 Gemeente Albrandswaard, Presentatie WWZ-beraad Albrandswaard ‘Verkenning Woonzorgopgave Albrandswaard’, 24 november 2021. 188 Gemeente Albrandswaard, ‘Jaarstukken 2021’, 24 mei 2022, p. 17, 39 189 Interview ambtenaar. 190 Gemeenteraad Albrandswaard, 191 College van B en W, brief inzake ‘Motie blijverslening’, 31 januari 2017. 192 Gemeente Albrandswaard, Presentatie WWZ-beraad Albrandswaard ‘Verkenning Woonzorgopgave Albrandswaard’, 24 november 2021.

94

bouwen voor elkaar

overige instrumenten De gemeente wilde woonzorgconcepten ontwikkelen om zo goede ondersteuning te bieden aan bewoners met een zorgvraag. Onderdeel van dit speerpunt was de herontwikkeling van verpleeghuis Klepperwei in Rhoon naar een nieuw verpleeghuis met wijkfunctie voor zorg in de wijk. Op andere plekken in de gemeente moesten kleinschalige zorgposten gerealiseerd worden voor langdurige zorg thuis. 193 In 2022 is Argos zorggroep gestart met de nieuwbouw van een verpleeghuis met wijkfaciliteiten op de oude locatie van verpleeghuis Klepperwei in Rhoon. 194 Langdurige zorg thuis bleek niet goed te realiseren, omdat woningen niet voldeden aan de eisen van zorgaanbieders. 195 Een aantal corporaties heeft een doorstroomregeling of seniorenconsulent. De afspraken hierover staan beschreven in paragraaf 5-3-5. De gemeente heeft zelf geen instrumenten voor ouderen om bijvoorbeeld de doorstroming te bevorderen. aansluiting bij beleid De blijverslening kan in opzet bijdragen aan de huisvesting van een doelgroep in de woonvisie, namelijk langer thuiswonende inwoners met een zorgvraag. Gezien de beperkte bijdrage in andere gemeenten zou het bereik waarschijnlijk klein zijn. Een woonzorgvisie sluit waarschijnlijk aan bij de doelgroepen langer thuiswonende inwoners met een zorgvraag en oudere doorstromers.

Doordat eventuele maatregelen uit de woonzorgvisie nog niet bekend zijn is de aansluiting bij de gemeentelijke doelstelling niet duidelijk.

samenvatting De gemeente kan in samenwerking met lokale woningcorporaties sturen op de verdeling van sociale huurwoningen. Dit gebeurt op basis van landelijke en regionale regels, en lokale keuzes. Ten eerste schrijft de Woningwet voor dat corporaties 95% van de nieuwe huurders die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag gehuisvest moet worden in huurwoningen met een huur tot maximaal de aftoppingsgrens. De gemeenten in de regio Rotterdam hebben daarnaast in 2019 afgesproken om 75% van de totale sociale corporatievoorraad te reserveren voor de primaire doelgroep. Beide regels sluiten aan bij de doelstelling van de gemeente om inwoners in de laagste inkomensgroepen prioriteit te geven. De Huisvestingswet biedt de gemeente instrumenten om te sturen op woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer. Gemeenten kunnen een huisvestingsverordening vaststellen waarin zij regels opnemen voor het huren en verhuren van woonruimte en het aanbrengen van wijzigingen aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld door splitsing of onttrekking door vakantieverhuur. Gemeenten in de regio Rotterdam hebben hiervoor een gezamenlijke Verordening woningruimtebemiddeling aangenomen. Deze bevat onder meer diverse categorieën woningzoekenden die voorrang kunnen krijgen op voor hen gelabelde woningen, zoals jongeren tot 27 jaar en ouderen vanaf 55 jaar.

De gemeente en de corporaties kunnen zelf bepalen of en, zo ja, hoe zij deze labels inzetten. Ook kunnen corporaties op basis

193 Gemeente Albrandswaard, ‘Programmabegroting 2018’, 5 september 2017, p. 40. 194 Argos Zorggroep, ‘Nieuwbouw Klepperwei’, verkregen op 17 juni 2021 van: https://www.argoszorggroep.nl/nieuwbouwklepperwei/. 195 Gemeente Albrandswaard, ‘Jaarstukken 2018’, 1 mei 2019, p. 185.

95

bouwen voor elkaar

van deze verordening een deel van de woningen met voorrang aanbieden aan woningzoekenden met een lokale binding. Tot slot regelt de verordening ook het proces rond de uitgifte van urgentieverklaringen aan bijvoorbeeld mensen met een medische indicatie, vergunninghouders en mensen die moeten verhuizen als gevolg van sloop of ingrijpende renovatie. Albrandswaard heeft in de huisvestingsverordening geen regels opgenomen die wijzigingen aan de samenstelling van de woningvoorraad reguleren. De gemeente maakt wel gebruik van de mogelijkheid om woningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden uit de gemeente of regio. Ook geeft de gemeente huishoudens en vergunninghouders voorrang op basis van een urgentieverklaring. Omdat dit gebeurt in samenwerking met de corporaties wordt de inzet van deze instrumenten besproken in hoofdstuk 5. In de woonvisie Albrandswaard zijn geen doelstellingen over het toewijzen van woningen, over urgentieverklaringen of over vergunninghouders opgenomen. Het is daarom niet duidelijk of de inzet van de huisvestingsverordening aansluit bij de gemeentelijke doelstellingen en hierdoor de aansluiting tussen vraag en aanbod verbetert. Binnen de ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan voor de gemeente een belangrijk instrument om te sturen op bijvoorbeeld binnenstedelijke verdichting.

Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan percentages opnemen voor het aandeel sociale woningen bij nieuwbouw. Albrandswaard kan dit enkel doen voor sociale huurwoningen, omdat andere segmenten niet gedefinieerd zijn. Albrandswaard heeft sinds 2021 een Verordening sociale en middeldure huur. In bestemmingsplannen waarop de verordening van kracht is, geldt een gemaximaliseerde huurstijging en dienen de woningen minimaal vijfentwintig jaar beschikbaar te blijven als sociale- of middeldure huurwoning. De bovengrens voor middeldure huurwoningen ligt met € 1.150 hoger dan de regionale grens van € 1.040 (prijspeil 2021). Deze verordening sluit aan bij de doelstelling uit de woonvisie om de sociale voorraad minimaal te handhaven. Ook blijven woningen beschikbaar voor doelgroepen uit de woonvisie, namelijk starters en inwoners met een laag inkomen. In de verordening is geen doelgroep voor de middeldure huur opgenomen. Daardoor kan de gemeente alleen sturen op het middeldure aanbod en niet op de doelgroep die middeldure huurwoningen kan huren. De gemeente heeft de verordening nog niet toegepast. Door middel van het grondbeleid worden de regels uit het bestemmingsplan in de praktijk gebracht. De gemeente voert meestal een facilitair grondbeleid waarbij het geen eigen grondbezit ontwikkelt, maar marktinitiatieven ondersteunt.

Als 'zeer gewenste ontwikkelingen' niet door de markt tot stand komen, kan de gemeente kiezen voor actief grondbeleid. Daarmee heeft de gemeente verschillende mogelijkheden om de doelstellingen in de woonvisie en een betere aansluiting tussen vraag en aanbod te realiseren. Albrandswaard hanteert een grondprijs die marktconform is. Voor sociale woningen is er een vaste grondprijs per woning of kavel. Het hanteren van een aparte grondprijs voor sociale woningen sluit aan bij de doelstelling in de woonvisie om extra sociale huurwoningen toe te voegen. Tot slot heeft Albrandswaard een starterslening voor starters op de woningmarkt en werkt het aan een woonzorgvisie voor met name ouderen met een zorgvraag die

96

bouwen voor elkaar

zelfstandig wonen. Er zijn sinds 2014 in totaal elf startersleningen verstrekt. Meer leningen verstrekken was niet mogelijk door het beperkte budget dat de gemeente beschikbaar had gesteld. De starterslening sluit aan bij de doelstelling in de woonvisie om voldoende woningen voor starters te realiseren. Wel werd de inzet van het instrument sterk beperkt door het beperkte budget. In de jaren 2017 tot en met 2020 zijn er zelfs geen startersleningen verstrekt doordat het budget op was. De woonzorgvisie wordt nog door de gemeente ontwikkeld en is dus nog niet vastgesteld. Op verzoek van de gemeenteraad is in 2017 ook gekeken naar de mogelijkheden van een blijverslening, waarmee ouderen woningaanpassingen kunnen financieren. Deze is niet ingevoerd omdat de behoefte onduidelijk was en de lening door weinig gemeenten gebruikt wordt. Voor ouderen zijn dus wel instrumenten onderzocht, maar er zijn nog geen concrete maatregelen genomen.

97

bouwen voor elkaar

Rekenkamer

Albrandswaard

98

bouwen voor elkaar