Document · PDF

Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock

Beeldvorming raad 6 november 2023, gemeente AaltenBij agendapunt: Voorstel tot kennisnemen van het haalbaarheidsonderzoek Slingeplas - 't Broock en het college opdracht geven voor de uitwerking van variant 1 in samenwerking met de betrokken partijen23.964 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Aangezien het terrein met woningen wordt verhoogd is aangenomen dat de afwatering bovengronds kan plaats vinden. Ook de overige verhardingen in het plangebied wateren af in de berm. Voor het aantal woningen is een inschatting gemaakt. Per woning is een aansluiting op het riool gerekend. Voor zowel het woongebied als het sportgebied is gerekend met een aansluiting van het vrijvervalriool door middel van een persleiding op het bestaande riool. Aangezien het terrein met woningen wordt verhoogd is aangenomen dat de afwatering bovengronds kan plaats vinden. Ook de overige verhardingen in het plangebied wateren af in de berm. Waterhuishouding Voor de inlaat vanaf de Boven Slinge is gerekend met een duiker ø800 mm met in- en uitlaatvoorziening. Met het aanbrengen van een lage dijk om de sportvelden wordt retentie beperkt, aangezien de lage dijk (+27,30 m NAP) hoger is dan het laagste punt in de huidige kade (+27,10 m NAP). Met het vergroten van de plas is onze inschatting dat dit niet voldoende compensatie biedt. Daarom zal elders extra inhoud voor de retentie gevonden moeten worden. Voor deze raming is uitgegaan van verlegging van de bestaande kade in de noordoost hoek van de retentie. Hiervoor is een nader uit te werken post opgenomen van € 250.000 aan directe bouwkosten voor grondwerk, aanpassingen verhardingen en aanpassen waterhuishouding.

Blad 22 van 41

Verharding Voor het woongebied (deelgebied 1) is gerekend met de volgende verhardingen:  Rijbaan: straatbakstenen dikformaat;  Parkeren (langs): straatbakstenen waalformaat;  Toegang naar grachtwoningen: straatbakstenen dikformaat;  Trottoir langs rijbaan: betontegels;  Vrijliggende voetpaden: halfverharding. Voor het sportgebied (deelgebied 2) is gerekend met:  Rijbaan: asfaltverharding op fundering;  Vrijliggende voetpaden: halfverharding. Groenvoorziening Voor nieuwe groenvoorziening in deelgebied 1 is gerekend met 60% bosschage en 40% lage begroeiing In deelgebied 2 is gerekend met 100% bosschage. Voor groen op de dijk in deelgebied 2 is gerekend met gras. Voor het aantal nieuwe bomen, naast de bestaande bomen, is per deelgebied een inschatting gemaakt op basis van het ambitiedocument en de luchtfoto. Inrichtingselementen Gerekend is met aanbrengen van straatverlichting inclusief aansluiting. In deelgebied 1 is voor het aantal ca. 20 m1 h.o.h.-afstand aangehouden ten opzichte van de lengte van de rijbaan. Voor deelgebied 2 is een inschatting op basis van expert judgement gedaan. Specials In het plan zijn een autobrug en voet-/fietsbruggen voorzien. Er is geen materialisatie aangegeven. Op basis van expert judgement zijn hiervoor eenheidsprijzen per m2 aangenomen. Respectievelijk € 1.600 / m2 en € 1.350 / m2.

Werk algemene aard Voor verkeersmaatregelen en omleidingen werk in uitvoering en faseringskosten zijn een inschatting gemaakt op basis van percentage van de overige bouwkosten. Contract Uitgegaan wordt van uitvoering op basis van UAC-gc contract, waarbij de opdrachtnemer de engineering op basis van het Definitief Ontwerp (DO) oppakt.

Blad 23 van 41

Opslagen en reserveringen bouw- en woonrijp maken Om van de directe bouwkosten (kale kosten aannemer) te komen tot investeringskosten zijn de volgende opslagen en reserveringen op percentages gezet. Tabel 12: Gehanteerde opslagen in SSK (bron: Antea Group) Gehanteerde opslapercentages in SSK (kosten Bouw- en woonrijp maken) Type opslag of reservering Nader te detailleren bouwkosten

Percentage 10,0 %

Indirecte bouwkosten Overige eenmalige kosten Overige algemene bouwplaatskosten Uitvoeringskosten Projectmanagementkosten Algemene kosten Winst & risico Bijdragen (RAW en overig)

2,0 % 1,0 % 8,0 % NVT 8,5 % 5,0 % NVT

Engineeringskosten Projectmanagement OG Onderzoek en Ontwerp OG Contractvoorbereiding OG Contractbegeleiding OG Projectmanagement ON Onderzoek en Ontwerp ON Kwaliteitsbewaking ON

2,0% 5,0% 3,0% 5,0% 1,0% 4,0% 1,5%

Overige bijkomende kosten (bouw- en woonrijp maken) (Leges)kosten voor het verkrijgen van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, e.d. Verzekeringspremies Nadeelcompensatieregeling kabels & leidingen Communicatie- en voorlichtingskosten Mitigerende en/of compenserende inpassingsmaatregelen Kosten archeologie Kosten van buitendienststellingen Ruimen ontplofbare oorlogsresten

1.5 % 0.5 % n.v.t. 1,5% 4,0% 0,5% NVT 0,5%

Risicoreserveringen Risicoreservering bouwkosten Risicoreservering engineeringskosten Risicoreservering overige bijkomende kosten Objectoverstijgende risicoreservering Verschuiving

15,0% 15,0% 15,0% 10,0% NVT

Nader te detailleren bouwkosten Een toeslag op de bekende directe kosten voor wel voorziene maar niet expliciet uitgewerkte onderdelen van het ontwerp of de aangenomen uitvoeringsmethode. In deze raming betreffen dat:

Blad 24 van 41

     

Aansluitingen op de bestaande situatie; Kleine waterbouwkundige voorzieningen bij watergangen; Bebordingen (straatnaam en verkeer); Hekwerken; Inrichtingselementen als banken, prullenbakken e.d.; Voorzieningen t.b.v. afvalinzameling.

Indirecte bouwkosten De indirecte kosten zijn de kosten die niet (direct) aan een onderdeel van de directe bouwkosten kunnen worden toegerekend. Eenmalige kosten Indirecte kosten met een eenmalig karakter, zoals kosten voor mobilisatie / demobilisatie, inrichten en opruimen werkterrein, aanvoer / installatie / afvoer materieel en keten. Algemene bouwplaatskosten Indirecte kosten specifiek gerelateerd aan het bouwen van kunstwerken, zoals bouwhek met poort om te bouwen kunstwerken, containers met materieel, depot voor opslag materiaal, rijplaten, draglineschotten. Uitvoeringskosten Dit betreffen (tijdsgebonden) kosten voor o.a. projectmanagement en -ondersteuning tijdens uitvoering, werkvoorbereiding, uitvoerder(s), laboratoriumproeven. Algemene kosten De kosten binnen een bouwonderneming die niet direct of indirect (opgenomen in een tarief) aan de bouwprojecten kunnen worden toegerekend. Dit zijn bijvoorbeeld de kosten van het kantoor met inventaris, bedrijfsleiding, algemene en administratieve diensten of public relations. Winst & risico Dit betreft het winstpercentage aannemer en de bedrijfsvoering risico’s (ondernemersrisico) zoals ziekte van een personeelslid of onverzekerde schades. Specifiek projectrisico’s worden niet onder Winst en Risico opgenomen.

Bijdragen (RAW en overig) Bijdragen aan bijvoorbeeld CROW/RAW, Wegenbouwkundig onderzoek FCO, als onderdeel van de indirecte bouwkosten. Bij uitvoeringscontract op basis van UAV-gc niet van toepassing. Engineeringskosten De kosten voor het 'denkwerk' op het gebied van de techniek en daarmee verband houdende vakgebieden met betrekking tot organisatie, milieutechnische, juridische en economische aspecten. Dit zijn de kosten van de ontwerpers, ingenieurs, specialistische adviseurs en het projectmanagement. Projectmanagement OG Hieronder vallen kosten voor het projectmanagement en -ondersteuning voor de opdrachtgever over de gehele duur van het project.

Blad 25 van 41

Onderzoek en Ontwerp OG Dit zijn de kosten die nodig zijn om tot het ontwerp te komen als onderdeel van het contract. Contractvoorbereiding OG De kosten om te komen tot het contract en voor de aanbesteding en gunning aan de opdrachtnemer. Contractbegeleiding OG Kosten voor de opdrachtgever om te komen tot oplevering van het werk. Bij RAW-bestekken zijn dit onder andere directievoering en toezicht. Bij UAVgc-contracten betreft het vaak systeemgerichte contractbeheersing (SCB). Dit betekent dat de opdrachtgever op afstand toezicht houdt op het werk dat een opdrachtnemer uitvoert. Bij SCB is de opdrachtnemer verantwoordelijk voor de realisatie van het werk, de werkwijze en het kwaliteitsmanagementsysteem. Terwijl de opdrachtgever zich voornamelijk focust op het formuleren van het gewenste resultaat, beheersing van het contract en het risico gestuurd toetsen of aan de contracteisen wordt voldaan. Projectmanagement ON Hieronder vallen kosten voor het projectmanagement en -ondersteuning voor de opdrachtnemer vanaf gunning van het werk tot start uitvoering tot en met de oplevering. Onderzoek en Ontwerp ON Dit zijn de kosten die nodig zijn om tot het uitvoeringsontwerp (UO) te komen.

Kwaliteitsbewaking ON Hieronder vallen onder andere de kosten voor verificatie en validatie van de eisen tijdens ontwerp en uitvoering van het werk Overige bijkomende kosten Deze categorie omvat alle kosten die niet tot de bouwkosten of engineeringskosten gerekend kunnen worden, maar die wel tot de raming behoren. (Leges)kosten voor het verkrijgen van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, e.d. Kosten voor zaken zoals genoemd. Dit betreffen kosten die de opdrachtnemer maakt maar 1:1 kan declareren bij de opdrachtgever. Verzekeringspremies Dit betreffen verzekeringspremies die ten laste komen van de opdrachtgever. Communicatie- en voorlichtingskosten Dit betreffen de kosten voor communicatie en voorlichting gerelateerd aan de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken. Mitigerende en / of compenserende inpassingsmaatregelen Dit zijn kosten die voortvloeien uit de in de vergunningen opgenomen eisen, voor zover deze niet zijn meegenomen in het ontwerp of de scope-interpretatie.

Blad 26 van 41

Kosten archeologie Hieronder vallen de kosten voor het uitvoeren van archeologische opgravingen. Ruimen ontplofbare oorlogsresten Hieronder vallen de kosten die gemoeid zijn bij het ruimen van niet gesprongen explosieven, voor zover deze niet volgens de subsidieregeling gedekt worden. Risicoreserveringen Risicoreservering of -bijdrage betreft een financiële reservering ter dekking van de kennis- en toekomst-onzekerheden van het project. Afwijkingen die na vaststelling van deze reservering binnen de scope kunnen worden opgelost, moeten uit deze reservering worden betaald. Voor wijzigingen buiten de scope (beslisonzekerheid) moeten de financiële afspraken worden aangepast. Deze wijzigingen worden niet gedekt door de opgenomen risicoreservering. Risicoreservering bouwkosten Reservering direct gerelateerd aan de bouwkosten. Risicoreservering engineeringskosten Reservering direct gerelateerd aan de engineeringskosten. Risicoreservering overige bijkomende kosten Reservering direct gerelateerd aan de overige bijkomende kosten. Objectoverstijgende risicoreservering Reservering gerelateerd aan het project, maar niet specifiek aan bovengenoemde categorieën. Verschuiving Correctie op de totale risicoreservering op basis van het probabilistisch doorrekenen van de kostenraming.

Aangezien de raming deterministisch is opgesteld en niet probabilistisch is doorgerekend is de Verschuiving niet van toepassing.

Blad 27 van 41

8.3

Aanlegkosten nieuw sportpark Uitgangspunt hiervoor is eveneens het ambitiedocument, waaruit naar voren komt dat er een drietal natuurgrasvelden worden aangelegd, twee tennisbanen en twee padelkooien met de bijbehorende inrichting. De padelkooien en de tennisbanen (met bijbehorende inrichting) zullen worden geëxploiteerd door de ‘Twee Bruggen’ en de aanlegkosten van dit deel van het sportcomplex maken geen onderdeel uit van het haalbaarheidsonderzoek. Onderstaand het complete overzicht van wat er met welke dimensie wordt aangelegd. Buiten scope van de raming sport:  Ondergrond vlak maken (grondwerk) is opgenomen in de kosten voor bouw- en woonrijp maken (valt onder grondwerk Bouwrijp maken);  Tennisbanen zijn ten laste van ‘Twee Bruggen’;  Padelkooien zijn ten laste van ‘Twee Bruggen’. Natuurgrasvelden Uitgangspunt is dat er een natuurgras wedstrijd hoofdveld van 105 x 69 meter ex uitlopen een natuurgras wedstrijd bijveld van 100 x 64 ex uitlopen en een natuurgras trainingsveld van 50 x 64 ex uitlopen wordt aangelegd. De daar bijbehorende verlichting voor het hoofdveld, en het trainingsveld zijn daarbij ingesloten. De velden worden speelklaar opgeleverd wat inhoudt dat dit inclusief doelen, leunhek, dug-outs en ballenvangers wordt uitgevoerd.

Overige inrichtingswerken Uitgangspunt is dat de bijbehorende inrichting zoals tegelpaden (rondom) beplanting en terras bij de natuurgras velden worden aangelegd als onderdeel van de inrichtingskosten. Staartposten Uitgangspunt is dat over de aanlegkosten ook staartposten gerekend dienen te worden, namelijk:  Indirecte bouwkosten (EK, UK, AK, W&R) à 10%;  Risicoreservering bouwkosten à 10%;  Engineeringskosten à 4%;  Risicoreservering engineeringskosten à 10%;  Objectoverstijgende risicoreservering à 10%.

8.4

Overige kosten Binnen de grondexploitatie is geen rekening gehouden met overige kosten anders dan de reeds vermelde kosten.

Blad 28 van 41

Indices, fasering en contant waarde De grondexploitatie is opgesteld aan de hand van jaarlijkse indexatie en contant making. Dit houdt in dat het jaar 2023 de situatie is op de peildatum. Het jaar 2023 loopt vanaf de peildatum tot één jaar na de peildatum, kortom van 15 mei 2023 tot en met 14 mei 2024. Het tweede jaar, 2025, loopt vanaf één jaar na de peildatum tot aan twee jaar na de peildatum, kortom van kortom van 15 mei 2024 tot en met 14 mei 2025. De daarop volgende jaren volgen hetzelfde patroon.

9.1

Indices Ten behoeve van (verwachte) prijsstijgingen dan wel prijsdalingen voor de toekomst is in de berekening rekening gehouden met een jaarlijkse indexatie. Er wordt onderscheidt gemaakt tussen vier indexcijfers. In onderstaande tabel is weergeven welke index aan welk onderwerp is gekoppeld. Tabel 13: Koppeling gehanteerde indices (bron: Antea Group) Koppeling gehanteerde indices Index Inflatie Bouwkosten v.o.n.-prijs GWW-kosten

Koppeling Algemene kosten (AK); winst & risico (W&R); plankosten Bouwkosten; bijkomende kosten Opbrengsten koopwoningen Bouwrijp maken; woonrijp maken

Inflatie: De inflatie over 2022 is door het CBS geraamd op 10% voor het volle jaar, gezien de recente marktontwikkelingen zoals de toegenomen vraag naar producten na afloop van de COVID-19 crisis en de inval van Oekraïne door Rusland met als gevolg de energiecrisis. Aan de hand van de outlook 2023 (bron: Metafoor R.O.) is de verwachting dat inflatie toeneemt in 2023 tot 2,6% aan de bovenzijde van de bandbreedte, in de periode 2024 en 2025 zal de inflatie stijgen met 2,0% en vervolgens na 2026 zal hij het inflatiepercentage van 2,0% doorzetten. Dit is zichtbaar in Figuur 5: Rente en inflatie indices (bron: Metafoor R.O.).

Figuur 8: Rente en inflatie indices (bron: Metafoor R.O.)

Bouwkosten: In 2023 zullen naar verwachting de bouwkosten stijgen met minimaal 6,0%. In 2024 en 2025 zal de bouwkosten verder toenemen met 4,0% en de jaren daarna met 2,0% per jaar, zie hiervoor figuur 8 (bron: Metafoor R.O.). Hierbij is uitgegaan van een midden woningmarktgebied. Verder is het uitgangspunt hierbij dat dit jaar de correctie voor bouwkosten (looncomponent) wordt doorgevoerd, maar de jaren erna afneemt wegens het stil vallen van projecten. In deze doorrekening is het uitgangspunt genomen om de bovenzijde van de bandbreedte te hanteren, waarbij voor 2023 4%, 2024 er sprake zal zijn van 3% en tot slot vanaf 2025 er sprake is van 2%.

Blad 29 van 41

Grond- weg- en waterbouw (GWW): Eveneens als de bouwkosten stijgen de civiele kosten naar verwachting in 2023 met gemiddeld 6,0% en in de jaren 2024-2025 met 4,0% per jaar (figuur 8) (bron: Metafoor R.O.). In de dit haalbaarheidsonderzoek is het uitgangspunt dat rekening gehouden wordt met de bovenzijde van de bandbreedte, waarbij voor 2023 4%, 2024 er sprake zal zijn van 3% en tot slot vanaf 2025 er sprake is van 2%.

Figuur 9: Bouwkostenindex (bron: Metafoor R.O.)

v.o.n.-prijzen: Op basis van cijfers van het CBS (periode november 2021 tot december 2022) is de woningprijsstijging geraamd op 15,4%. Daarentegen zien we een duidelijke weerslag ten gevolge van de naar recordhoogte gestegen inflatie. De inflatie in 2022 staat op recordhoogte mede door het conflict in Oekraïne, en de mildere COVID-19 variant. Om de inflatie te bestrijden, de vraag op de markt in te perken, wordt het rente percentage door de centrale banken verhoogd. Dit heeft de afgelopen maanden zijn weerslag gehad op de huizenprijzen. Metafoor R.O. prognosticeert een prijscorrectie voor woningprijzen van gemiddeld -1,5% voor 2023 uitgaande van een gemiddeld woningmarktgebied. Voor de periode 2024, 2025 verwacht men een gemiddelde correctie van -0,5% (bron: Outlook 2023 Metafoor R.O.). De Nederlansche Bank (DNB) heeft in een recent rapport aangegeven dat de verwachting is dat de huizenprijzen de komende jaren zullen dalen met 3,1% in 2023 en met 3,3% in 2024 (bron: Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten december 2022, nummer 24). De ABN AMRO prognosticeert een prijsdaling van -2,5% voor 2023 (Bron: Woningmarktmonitor ABN AMRO Oktober 2022).

Dergelijke beelden zijn nog niet direct in de markt te zien, en daarom is er gekozen om voor dit haalbaarheidsonderzoek uit te gaan van een stagnatie in plaats van een daling voor 2023, en beperkte stijging in 2024 van 1% en vanaf 2026 een stijging van 2%.

Tabel 14: Gehanteerde indices (bronnen: DNB, Metafoor R.O, ABN AMRO en NVM) Gehanteerde indices Opslag Inflatie Bouwkosten GWW-kosten v.o.n.-prijzen

9.2

2023 2,6% 4,0% 4,0% 0,0%

2024 2,0% 3,0% 3,0% 1,0%

2025 2,0% 3,0% 3,0% 1,0%

2026 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

2027 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

2028 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

2029 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Fasering -

Uitgangspunt is dat het plan gefaseerd wordt in de periode 2023 tot en met 2029. De fasering is gebaseerd op expert judgement. De fasering hiervan is samengevat in onderstaande tabel; Hierbij wordt het uitgegaan dat de initiatieffase verder vorm wordt gegeven in 2023; Uitgangspunt is dat voorafgaand aan de uitvoering, een ruimtelijke procedure doorlopen dient te worden, dit zal plaatsvinden in 2024; Uitgangspunt is dat de aanleg van het nieuwe sportpark plaatsvindt in 2025, vanaf februari tot en met september. Vervolgens zal het bestaande sportpark gesloopt worden; Uitgangspunt is dat de civiele kosten ten behoeve van het bouwrijp maken, plaatsvinden voorafgaand aan de start van de bouw namelijk in 2026;

Blad 30 van 41

Uitgangspunt is dat er geen sprake is van bodemverontreiniging; Uitgangspunt is dat de civiele kosten ten behoeve van het woonrijp maken gefaseerd worden over de periode nadat de deelontwikkelingen worden opgeleverd;

Tabel 15: Fasering vastgoedexploitatie Fasering vastgoedexploitatie Type Koopwoning Vrijstaande woning (bijzondere vlonderwoning) Vrijstaande woning (vrije sector woning) 2^1 kap woning (vrije sector woning) Kleine rijwoning (LLB woningen) Rijwoning (tussenwoningen) Hoekwoning (hoekwoningen)

Totaal

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

5 1 10 18 15 10

0 0 0 0 0 0

5 1 10 0 0 0

0 0 0 0 2 2

0 0 0 18 13 8

Huurwoning Appartement (appartement – sociale huur) Rijwoning (tussenwoning – sociale huur)

20 3

0 0

20 3

0 0

Commercieel Combi accommodatie (recreatie)

83 100%

0 0%

1 1%

0 0%

16 19%

27 33%

39 47%

Totaal Totaal (%)

9.3

Contante waarde -

Uitgangspunt is dat de ontwikkeling wordt gefinancierd met 30% eigen vermogen en 70% vreemd vermogen. Hiervoor is als uitgangspunt genomen dat de ontwikkelaar een rendement op eigen vermogen van 7% verlangt en een rente van 5% betaalt over het aan te trekken vreemd vermogen; Voorgaande uitgangspunten resulteren in een Weighted Average Cost of Capital (WACC) van 5,6% waartegen contant is gemaakt. De WACC is de gemiddelde kostenvoet van het vermogen. Dit is het rendement vereist op een mix van eigen en vreemd vermogen.

Blad 31 van 41

Residuele waarde Op basis van de voorgaande uitgangspunten bedraagt de nominale residuele waarde - € 3.351.152 (excl. btw). De geïndexeerde residuele waarde bedraagt - € 4.776.224 (excl. btw). In onderstaande tabel is de berekening van de residuele waarde weergegeven welke nader is uitgewerkt in de bijlage. Tabel 16: Residuele waarde berekening (bron: Antea Group) Residuele waarde Post Vastgoedexploitatie opbrengsten Koopwoningen Huurwoningen Commercieel Maatschappelijk Parkeren

Nominaal (excl. btw)

Geïndexeerd (excl. btw)

€ € € € €

2.935.657 431.800 992.000 -

€ € € € €

2.286.380 489.137 1.058.911 -

Residuele grondwaarde

€

4.359.457

€

3.834.428

Grondexploitatiekosten Grondkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Onderhoud Overige kosten

€ € € € €

54.000 4.964.772 2.691.836 -

€ € € € €

56.512 5.578.739 2.975.400 -

Saldo grondexploitatiekosten

€

7.710.608

€

8.610.651

Residuele waarde

€

(3.351.152)

€

(4.776.224)

Contante residuele waarde

€

(3.981.018,57)

Contante residuele waarde per m² plangebied

€

(30,26)

De geïndexeerde residuele waarde contant gemaakt tegen een WACC van 5,6 % resulteert in een residuele contante waarde op prijspeil 15 mei 2023 van - € 3.981.018,57 (excl. btw). Dit resulteert in een residuele contante waarde per m2 plangebied van - € 30,26 (excl. btw).

Blad 32 van 41

Ontvangen documenten -

3683.01_ambitiedocument_slingeplas en omgeving_A3_20221207_Ir.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_nieuw deel 1.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_huidig deel 1.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_nieuw deel 2.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_huidig deel 2.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_nieuw deel 3.pdf 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_huidig deel 3.pdf Gespreksnotitie verkennend overleg Waterschap 21 april 2022.pdf Ruimtebehoefte Accommodatie SV Bredevoort.docx 20220621 Deelresultaten Slingeplas Aalten.pdf 20220621 Kostenraming Recreatie Slingeplas Aalten.pdf 20220621 Kostenraming Sport Slingeplas Aalten.pdf 20220621 Kostenraming Wonen Slingeplas Aalten.pdf 20220621 Ruimtegebruik gesplitst Slingeplas Aalten.pdf 20220623 Residuele waarde Slingeplas Aalten.pdf BKK sportkantine.pdf Memo Haalbaarheidsstudie Slingeplas Aalten.pdf Woondeal Achterhoek.pdf Woningbouwstrategie Aalten raad 30 nov21.def.pdf 465270_1.pdf

Blad 33 van 41

Bibliografie -

ABN AMRO. (2023). Woningmarktmonitor oktober 2022. https://www.abnamro.nl/nl/media/Woningmarktmonitor%20oktober%202022_tcm16171151.pdf Bouwbesluit. (2020). https://www.onlinebouwbesluit.nl/ Bouwkostenkompas. (2023). http://www.bouwkostenkompas.nl/ Crow. (2022). Standaard Systematiek voor Kostenramingen (SSK). https://www.crow.nl/themas/projectmanagement/kostenmanagement/standaardsystematiek-voorkostenramingen-(ssk) CROW. (2022). https://www.crow.nl/ Funda. (2023). https://www.funda.nl/ Kadaster. (2023). https://www.kadaster.nl/ Metafoor R.O.. (2023). Outlook Grondexploitatie 2023. https://www.metafoorro.nl/wpcontent/uploads/2022/12/OUTLOOK-2023.pdf Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). (2023). https://www.nvm.nl/marktinformatie/marktinformatie DNB. (2022). Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten. https://www.dnb.nl/media/vkljvt4q/dnb-eov-dec-2022.pdf Ruimtelijke Plannen. (2023). https://www.ruimtelijkeplannen.nl/

Blad 34 van 41

Afkortingen BAR BVO DCF GBO k.k. NAR v.o.n. VVO WACC

Bruto Aanvangsrendement Bruto vloeroppervlak Discounted Cash Flow Gebruiksoppervlak Kosten Koper Netto Aanvangsrendement Vrij op naam Verhuurbaar vloeroppervlak Weighted Average Cost of Capital

Blad 35 van 41

Begrippen Stichtingskosten Bouwkosten Totaal van directe bouwkosten, bestaande uit bouwkundige werken, gebouw gebonden installaties en vaste inrichting, en indirecte bouwkosten. Bijkomende kosten - Stichtingskosten Bijkomende kosten zijn de additionele kosten van een bouwplan. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn voorbereidings- en begeleidingskosten (kosten voor adviseurs, architect, constructeur, projectmanagement, etc.), heffingen (leges, precario, aansluitkosten nutsbedrijven, etc.), verzekeringen, verkoopkosten (makelaarscourtage), aanloopkosten, risico-verrekeningen en onvoorziene uitgaven. De hoogte van deze kosten worden beïnvloed door o.a. de projectomvang en de hoogte van de aanneemsom. Bijkomende kosten worden uitgedrukt in een percentage van de bouwkosten. Algemene Kosten (AK) - Stichtingskosten Onder de algemene (bedrijfs)kosten (AK) vallen alle kosten die een ontwikkelaar aan een bouwproject toerekent, maar die geen betrekking hebben op de uitvoering van het bouwproject zelf, bijvoorbeeld kosten voor het gebruik van een kantoor, kosten voor directieleden en administratieve kosten. Deze kosten worden ook wel ‘’eigen apparaatskosten’’ genoemd. De algemene kosten fluctueren en zijn o.a. afhankelijk van de specifieke kenmerken van de ontwikkelaar en het project. Er is geen vaste berekeningsmethodiek of percentage voor het bepalen van de AK.

Algemene kosten worden uitgedrukt in een percentage van de bouw- en bijkomende kosten. Winst & Risico (W&R) - Stichtingskosten Winst en risico weerspiegelt het door de ontwikkelaar gewenste rendement op een bepaald vastgoedontwikkelingsproject. Het bedrag dat een ontwikkelaar hiervoor doorberekent in de v.o.n.-prijs hangt af van project specifieke kenmerken zoals de complexiteit, omvang, (aan)looptijd, locatiekenmerken, hoogte van voorinvesteringen, risico die de ontwikkelaar loopt in het project, seriematigheid en afzetmarkt. Net als de AK fluctueert het rendement van een project en is er geen vaste berekeningsmethodiek. Echter zien wij bij ontwikkelaars vaak terug dat zij W&R berekenen over de ontwikkelomzet (opbrengst excl. btw).

Opslagen en reserveringen bouw- en woonrijp maken Indirecte bouwkosten De indirecte kosten zijn de kosten die niet (direct) aan een onderdeel van de directe bouwkosten kunnen worden toegerekend. Eenmalige kosten Indirecte kosten met een eenmalig karakter, zoals kosten voor mobilisatie / demobilisatie, inrichten en opruimen werkterrein, aanvoer / installatie / afvoer materieel en keten.

Blad 36 van 41

Algemene bouwplaatskosten Indirecte kosten specifiek gerelateerd aan het bouwen van kunstwerken, zoals bouwhek met poort om te bouwen kunstwerken, containers met materieel, depot voor opslag materiaal, rijplaten, draglineschotten. Uitvoeringskosten Dit betreffen (tijdsgebonden) kosten voor o.a. projectmanagement en -ondersteuning tijdens uitvoering, werkvoorbereiding, uitvoerder(s), laboratoriumproeven. Algemene kosten De kosten binnen een bouwonderneming die niet direct of indirect (opgenomen in een tarief) aan de bouwprojecten kunnen worden toegerekend. Dit zijn bijvoorbeeld de kosten van het kantoor met inventaris, bedrijfsleiding, algemene en administratieve diensten of public relations. Winst & risico Dit betreft het winstpercentage aannemer en de bedrijfsvoering risico’s (ondernemersrisico) zoals ziekte van een personeelslid of onverzekerde schades. Specifiek projectrisico’s worden niet onder Winst en Risico opgenomen. Bijdragen (RAW en overig) Bijdragen aan bijvoorbeeld CROW/RAW, Wegenbouwkundig onderzoek FCO, als onderdeel van de indirecte bouwkosten. Engineeringskosten De kosten voor het 'denkwerk' op het gebied van de techniek en daarmee verband houdende vakgebieden met betrekking tot organisatie, milieutechnische, juridische en economische aspecten. Dit zijn de kosten van de ontwerpers, ingenieurs, specialistische adviseurs en het projectmanagement.

Projectmanagement OG Hieronder vallen kosten voor het projectmanagement en -ondersteuning voor de opdrachtgever over de gehele duur van het project. Onderzoek en Ontwerp OG Dit zijn de kosten die nodig zijn om tot het ontwerp te komen als onderdeel van het contract. Contractvoorbereiding OG De kosten om te komen tot het contract en voor de aanbesteding en gunning aan de opdrachtnemer. Contractbegeleiding OG Kosten voor de opdrachtgever om te komen tot oplevering van het werk. Bij RAW-bestekken zijn dit onder andere directievoering en toezicht. Bij UAVgc-contracten betreft het vaak systeemgerichte contractbeheersing (SCB). Dit betekent dat de opdrachtgever op afstand toezicht houdt op het werk dat een opdrachtnemer uitvoert. Bij SCB is de opdrachtnemer verantwoordelijk voor de realisatie van het werk, de werkwijze en het kwaliteitsmanagementsysteem. Terwijl de opdrachtgever zich voornamelijk focust op het formuleren van het gewenste resultaat, beheersing van het contract en het risico gestuurd toetsen of aan de contracteisen wordt voldaan.

Blad 37 van 41

Projectmanagement ON Hieronder vallen kosten voor het projectmanagement en -ondersteuning voor de opdrachtnemer vanaf gunning van het werk tot start uitvoering tot en met de oplevering. Onderzoek en Ontwerp ON Dit zijn de kosten die nodig zijn om tot het uitvoeringsontwerp (UO) te komen. Kwaliteitsbewaking ON Hieronder vallen onder andere de kosten voor verificatie en validatie van de eisen tijdens ontwerp en uitvoering van het werk Overige bijkomende kosten Deze categorie omvat alle kosten die niet tot de bouwkosten of engineeringskosten gerekend kunnen worden, maar die wel tot de raming behoren. (Leges)kosten voor het verkrijgen van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, e.d. Kosten voor zaken zoals genoemd. Dit betreffen kosten die de opdrachtnemer maakt maar 1:1 kan declareren bij de opdrachtgever. Verzekeringspremies Dit betreffen verzekeringspremies die ten laste komen van de opdrachtgever. Communicatie- en voorlichtingskosten Dit betreffen de kosten voor communicatie en voorlichting gerelateerd aan de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken. Mitigerende en / of compenserende inpassingsmaatregelen Dit zijn kosten die voortvloeien uit de in de vergunningen opgenomen eisen, voor zover deze niet zijn meegenomen in het ontwerp of de scope-interpretatie. Kosten archeologie Hieronder vallen de kosten voor het uitvoeren van archeologische opgravingen.

Kosten van buitendienststellingen Dit zijn kosten voor vervangend vervoer en communicatie naar reizigers tijdens buitendienststellingen van treinen i.v.m. uit te voeren werkzaamheden. Ruimen niet gesprongen explosieven Hieronder vallen de kosten die gemoeid zijn bij het ruimen van niet gesprongen explosieven, voor zover deze niet volgens de subsidieregeling gedekt worden. Risicoreserveringen Risicoreservering of -bijdrage betreft een financiële reservering ter dekking van de kennis- en toekomst-onzekerheden van het project. Afwijkingen die na vaststelling van deze reservering binnen de scope kunnen worden opgelost, moeten uit deze reservering worden betaald. Voor wijzigingen buiten de scope (beslisonzekerheid) moeten de financiële afspraken worden aangepast. Deze wijzigingen worden niet gedekt door de opgenomen risicoreservering.

Blad 38 van 41

Risicoreservering bouwkosten Reservering direct gerelateerd aan de bouwkosten. Risicoreservering engineeringskosten Reservering direct gerelateerd aan de engineeringskosten. Risicoreservering overige bijkomende kosten Reservering direct gerelateerd aan de overige bijkomende kosten. Objectoverstijgende risicoreservering Reservering gerelateerd aan het project, maar niet specifiek aan bovengenoemde categorieën. Verschuiving Correctie op de totale risicoreservering op basis van het probabilistisch doorrekenen van de kostenraming.

Blad 39 van 41

Lijst met tabellen Tabel 1: Samenvatting residuele grondwaarde berekening ..............................................................3 Tabel 2: Kadastrale aanduiding (bron: Kadaster) (datum raadpleging: 05-09-2023) ........................8 Tabel 3: Ruimtestaat (bron: gemeente Aalten) .................................................................................9 Tabel 4: Programmaoverzicht woningen (bron: gemeente Aalten, bewerking Antea Group)........11 Tabel 5: Programmaoverzicht commercieel (recreatie) en maatschappelijk (sport) ......................12 Tabel 6: Opbrengstpotentie woningen (bron: Kadaster) ................................................................14 Tabel 7: Opbrengstpotentie combi-accommodatie en camperplaatsen.

.......................................14 Tabel 8: Bouwkosten woningen (bron: Bouwkostenkompas) .........................................................15 Tabel 9: Bouwkosten combi-accommodatie (sport) .......................................................................16 Tabel 10: Gehanteerde opslagen voor de ontwikkelaar (bron: Antea Group) ................................16 Tabel 11: Berekening residuele grondwaarde woningen (bron: Antea Group) ..............................17 Tabel 12: Gehanteerde opslagen in SSK (bron: Antea Group) ........................................................24 Tabel 13: Koppeling gehanteerde indices (bron: Antea Group) ......................................................29 Tabel 14: Gehanteerde indices (bronnen: DNB, Metafoor R.O, ABN AMRO en NVM) ...................30 Tabel 15: Fasering vastgoedexploitatie ...........................................................................................31 Tabel 16: Residuele waarde berekening (bron: Antea Group) ........................................................32

Blad 40 van 41

Lijst met figuren Figuur 1: Vastgoedrekenproces (bron: Antea Group) .......................................................................5 Figuur 2: Residuele waarderingsmethodiek (bron: Antea Group) ....................................................6 Figuur 3: Contante waarde berekening (bron: Antea Group) ...........................................................6 Figuur 4: DCF-berekening (bron: Antea Group) ................................................................................7 Figuur 5: Impressie planvoornemen (bron: 3683.01_ambitiedocument_slingeplas en omgeving_A3_20221207_Ir.pdf) .....................................................................................................11 Figuur 6: Deelgebied 1 - woningbouw (bron: bron: 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_nieuw deel 1.pdf) .............................................................................................................20 Figuur 7: Deelgebied 2 - sportcomplex (368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022A1_nieuw deel 2.pdf) ......................................................................................................................21 Figuur 8: Rente en inflatie indices (bron: Metafoor R.O.) ...............................................................29 Figuur 9: Bouwkostenindex (bron: Metafoor R.O.)

.........................................................................30

Blad 41 van 41

Bijlage 1 Referenties

Bijlage 1 Referenties Tussenwoning Referentie 1 Plaats Adres Bouwjaar Transactieprijs k.k. Transactieprijs v.o.n. Transactieprijs per m2 GBO Aangeboden sinds Verkoopdatum Status Soort woonhuis Afwerking Opmerking

Dinxperlo Churchillstraat 28 2007 € 275.000 € 280.852 (geïndexeerd) € 2.625 107 m2 28 februari 2023 13 maart 2023 Verkocht Tussenwoning Netjes Gelegen in kern binnen zelfde gemeente

Referentie 2 Plaats Adres Bouwjaar Transactieprijs k.k. Transactieprijs v.o.n. Transactieprijs per m2 GBO Aangeboden sinds Verkoopdatum Status Soort woonhuis Afwerking Opmerking

Bredevoort Pater Jan de Vriesstraat 13 1968 € 210.000 € 205.312 (geïndexeerd) € 2.812 123 m2 24 september 2023 20 oktober 2023 Verkocht Tussenwoning Netjes Gelegen binnen dezelfde plaats