Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock

23.052 € 7.684 € 30.736 €

27.000 9.000 36.000

100% 100% 100%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

Overige kosten Planschade Plankosten Afdragingen gemeente

0 0 0

€ € €

-

-

-

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

Woonrijp maken Opruimwerkzaamheden Bouwweg Overig

2022 0% 0%

Kosten

Civiele kosten Bouwrijp maken Opruimwerkzaamheden Sloop panden Opruimen terrein Bodemsanering

Indices Inflatie GWW-kosten

2.438.517 -

€ € € €

2.438.517 -

€

-

€

-

€

-

€

431.470 €

5.147.269 €

-

€

-

€

-

0% 0% 0%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

61.079 € 370.391 € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

77.232 38.616

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

68.673 272.775 217.296 -

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

0% 100%

0% 0%

0% 0%

0% 0%

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

€ 412.386 €

-

€ €

-

€ €

-

0% 0% 0%

100% 100% 100%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

957.298 € 10.619 € 9.268 €

-

€ € €

-

€ € €

-

0%

0%

100%

0%

0%

0%

€

-

€

-

€

-

€

-

€

123.893 €

-

€

-

€

-

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

100% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

100% 100% 100%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

80.587 € 26.862 € 107.449 €

-

€ € €

-

€ € €

-

€

-

€

-

€

-

€

1.206.553 €

-

€

572.086 €

583.528 €

613.234

34% 0%

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

-

€ €

10.009 € €

10.209 € €

10.728 -

33% 33% 33% 33% 33%

34% 34% 34% 34% 34%

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

289.813 65.511 68.469 11.031

295.609 66.821 69.839 11.252

€ € € € €

310.659 70.223 73.394 11.825

33% 33% 0%

33% 33% 0%

34% 34% 0%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

3.520 € 20.725 € €

3.590 € 21.139 € €

3.773 22.215 -

0% 0% 0% 0%

33% 0% 0% 0%

33% 0% 0% 0%

34% 0% 0% 0%

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

79.722 -

€ € € €

81.316 -

€ € € €

85.456 -

100% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 33%

0% 0% 33%

0% 0% 34%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

1.206.553 € € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

33% 33% 33%

33% 33% 33%

34% 34% 34%

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

8.732 € 2.911 € 11.643 €

8.907 € 2.969 € 11.876 €

9.361 3.120 12.481

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € €

€ € € € €

-

€ € € € €

701.336 701.336 -

€ € € € €

663.923 174.786 489.137 -

€ € € € €

1.410.258 1.410.258 -

797.024 -4.776.224

2.744.314 -

Grondwerk Riolering Waterhuishouding

€ € € € €

€ € € €

€ € € €

€ € € €

Grondopbrengsten Grondopbrengsten Grondwaarde koopwoningen Grondwaarde huurwoningen Grondwaarde commercieel Grondwaarde maatschappelijk

€ € € € €

Opbrengsten € € € € €

4.359.457 2.935.657 431.800 992.000 -

€ € € € €

3.834.428 2.286.380 489.137 1.058.911 -

100% 100% 100% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 100% 0%

0% 0% 0% 0%

33% 0% 0% 0%

7% 100% 0% 0%

60% 0% 0% 0%

€ € € € €

-

1.058.911 1.058.911 -

Financiering

Financiering

Cashflow Kasstromen Cashflow

€ €

-

€ €

-

€ €

-56.512 € -56.512 €

-579.112 € -635.624 €

-5.147.269 € -5.782.893 €

129.250 € -5.653.643 €

80.396 € -5.573.247 €

€ €

-

€ €

-

€ €

-

-

-

-

-

-

€ €

-

€ €

-56.512 € -50.677 €

Rentekosten/opbrengsten Rentekosten Renteopbrengsten

€ €

-

Resultaat Resultaat nominaal Resultaat geïndexeerd Contante waarde op prijspeil Contante waarde op prijspeil (per m² plangebied)

€ €

€ €

€ €

€ €

€ €

-

Resultaat € € € €

-3.351.152 -4.776.224 -3.981.019 -30

€ €

-579.112 € -491.780 €

-5.147.269 € -4.139.246 €

129.250 € 98.426 €

80.396 € 57.976 €

797.024 544.282

Algemeen Projectnaam Haalbaarheid Slingeplas - 't Broock Projectnummer 0485512.100 Opdrachtgever Gemeente Aalten Betreft Basis variant Versie Rev4.0 Status Definitief Datum opgesteld 5-9-2023 Datum bijgewerkt 13-10-2023 Peildatum 15-5-2023 Variant / deelgebied n.v.t. Tabblad Ref. Bouwkosten

Opdrachtnemer Organisatie Adviesgroep Opsteller(s) Controleur(s)

Antea Group Vastgoed & Recht ing. A.P.M.J. van Dongen MSC ing. M. van Hoek RT

1616,5

1490

Algemeen Projectnaam Projectnummer Opdrachtgever Betreft Versie Status Datum opgesteld Datum bijgewerkt Peildatum Variant / deelgebied Tabblad

Opdrachtnemer Organisatie Adviesgroep Opsteller(s) Controleur(s)

Haalbaarheid Slingeplas - 't Broock 0485512.100 Gemeente Aalten Basis variant Rev4.0 Definitief 5-9-2023 13-10-2023 15-5-2023 n.v.t. Referenties

Antea Group Vastgoed & Recht ing. A.P.M.J. van Dongen MSC ing. M. van Hoek RT

V.o.n.-prijsstijging per maand Rijwoningen -0,85% Hoekwoning -0,24% 2^1 kapwoningen -0,39% Vrijstaand -0,32% Appartement -0,24%

Type: Tussenwoning Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Plaats Dinxperlo Bredevoort Bredevoort

Adres Type Churchillstraat 28 Tussenwoning Pater Jan de Vriesstraat 13Tussenwoning Stadsbroek 5 Tussenwoning

Soort bouw Bestaande bouw Bestaande bouw Bestaande bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Plaats Bredevoort Aalten Aalten

Adres Type Frederik Hendrikstraat 25Hoekwoning Ludgerstraat 63 Hoekwoning Grote Maete 176 Hoekwoning

Soort bouw Bestaande bouw Bestaande bouw Bestaande bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Plaats Aalten Bredevoort Aalten

Adres Hogestraat 127 Misterstraat 51 Molenkamp 35

Type 2^1 kap woning 2^1 kap woning Hoekwoning

Soort bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Bestaande bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Adres Hogestraat 129 Bongenkamp 12 De Klomp 9

Type Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning

Soort bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Bestaande bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Soort bouw Bestaande bouw Bestaande bouw Bestaande bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Adres Type Soort bouw Werenfriedstraat (bouwnr. Levensbestendigewoning 15) Nieuwbouw (tussen) Dorpsweide bouwnr. 29 Levensbestendigewoning Nieuwbouw (tussen) Zuiderkruis 8 Levensbestendigewoning Bestaande (tussen) bouw

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Adres Ooievaarsdijk 5 Houtladingstraat 6 - 3 Singelweg 8

status Verkocht Verkocht Verkocht

Bouwjaar

Transactieperiode Transactiemaand mrt-23 3 okt-22 10 jul-22 7

GBO (m²)

2007 1968 1980

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 107 € 275.000 € 275.000 € 283.250 € 280.852 € 2.625 73 € 199.000 € 210.000 € 216.300 € 205.312 € 2.812 86 € 199.000 € 225.000 € 231.750 € 227.826 € 2.649 € 2.695

Transactieperiode Transactiemaand sep-22 9 jul-22 7 okt-22 10

GBO (m²)

1962 1958 1989

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 98 € 249.025 € 260.000 € 267.800 € 267.144 € 2.726 102 € 299.063 € 297.500 € 306.425 € 305.674 € 2.997 92 € 246.000 € 225.000 € 231.750 € 230.842 € 2.509 € 2.732

Transactieperiode Transactiemaand mrt-23 3 jun-22 6 aug-22 8

GBO (m²)

2024 1920 1965

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 96 € 362.500 € 362.500 € 362.500 € 349.722 € 3.643 110 € 324.051 € 369.051 € 380.123 € 369.096 € 3.355 88 € 295.000 € 335.000 € 345.050 € 343.699 € 3.906 € 3.635

Transactieperiode Transactiemaand 2024 okt-22 10 2007 mrt-23 3 2019 okt-22 10

GBO (m²)

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 104 € 394.500 € 394.500 € 394.500 € 380.513 € 3.659 154 € 595.012 € 632.012 € 650.972 € 633.433 € 4.113 122 € 575.000 € 580.000 € 597.400 € 597.400 € 4.897 € 4.223

Transactieperiode Transactiemaand apr-23 4 apr-23 4 jan-23 1

GBO (m²)

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 69 € 194.024 € 194.024 € 199.845 € 195.439 € 2.832 74 € 250.000 € 250.000 € 257.500 € 251.824 € 3.403 81 € 194.022 € 205.312 € 211.471 € 206.810 € 2.553 € 2.930

Transactieperiode Transactiemaand 2024 mrt-23 3 2024 feb-23 2 1972 aug-22

GBO (m²)

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 130 € 395.000 € 395.000 € 395.000 € 391.656 € 3.013 82 € 284.000 € 284.000 € 292.520 € 290.043 € 3.537 97 € 225.000 € 250.000 € 257.500 € 255.320 € 2.632 € 3.061

Transactieperiode Transactiemaand apr-23 4 aug-22 8 jun-22 6

GBO (m²)

Vraagprijs k.k. Transactieprijs k.k. Prijs v.o.n. Prijs v.o.n. geindexeerd Prijs per m² GBO (v.o.n.) 89 € 449.000 € 462.470 € 459.072 € 5.158 102 € 425.000 € 425.000 € 437.750 € 425.956 € 4.176 71 € 315.000 € € 324.450 € 324.450 € 4.570 € 4.635

Type: Hoekwoning Referentie 1 2 3 Gemiddelde Type: 2^1 kap woning Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Type: Vrijstaande woning Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Plaats Aalten Aalten Winterswijk Miste

Type: Appartement - betaalbaar Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Plaats Aalten Aalten Aalten

Adres Type Haermansweijde 24 Appartement Manschotplein 61 Appartement Lichtenvoordsestraatweg Appartement 22 d

1995 1994 1994

Type: Levensbestendinge Woning Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Plaats Zieuwent Babberich Aalten

Type: Appartement - vrije Sector Referentie 1 2 3 Gemiddelde

Plaats Bredevoort Winterswijk Winterswijk

Type Appartement Appartement Appartement

Soort bouw Bestaande bouw Bestaande bouw Nieuwbouw

2021 2021 2022

Algemeen Projectnaam Projectnummer Opdrachtgever Betreft Versie Status Datum opgesteld Datum bijgewerkt Peildatum Variant / deelgebied Tabblad

Opdrachtnemer Organisatie Adviesgroep Opsteller(s)

Haalbaarheid Slingeplas - 't Broock 0485512.100 Gemeente Aalten Basis variant Rev4.0 Definitief 5-9-2023 13-10-2023 15-5-2023 n.v.t. DCF - Camperplaatsen

Antea Group Vastgoed & Recht ing. M. van Hoek RT Beëdigd rentmeester . Registertaxateur van onroerende zaken

Camperplaatsen Slingeplas Bredevoort Investering Invoergegevens

Jaar

Opbrengsten

Abonnement bewoners

Abonnement

Commerciele

Aanvangs

Exploitatie

bedrijven

verhuur

leegstand

kosten

Jaarlijks onderhoud

RestG.O.

waarde

Saldo

0

Rente

Lening

op lening

Aflossing

Saldo

CW

lening

na financ.

na financ.

2023

0

-465.000

-465.000

-465.000

-465.000

2024

1

0

0

96.300

0

9.630

9.300

77.370

72.308

0

77.370

72.308

- per jaar

2025

2

0

0

98.226

0

9.823

9.486

78.917

68.930

0

78.917

68.930

0 per jaar

2026

3

0

0

100.191

0

10.019

9.676

80.496

65.709

0

80.496

65.709

Aantal beschikbare p.p. voor bewoners

0

2027

4

0

0

102.194

0

10.219

9.869

82.106

62.638

0

82.106

62.638

Aantal beschikbare p.p. voor bedrijven

0%

2028

5

0

0

104.238

0

10.424

10.067

83.748

59.711

0

83.748

59.711

Totaal aantal camperplaatsen

€

Abonnementsprijs bewoners

€

Abonnementsprijs bedrijven

50

465000

CW

voor financ. voor financ.

0

Af te sluiten vergunningen

€

-

2029

6

0

0

106.323

10.632

10.268

85.423

56.921

0

85.423

56.921

Totaal jaaropbrengst jaar 1bewoners

€

-

2030

7

0

0

108.449

10.845

10.473

87.131

54.261

0

87.131

54.261

0

2031

8

0

0

110.618

11.062

10.683

88.874

51.725

0

88.874

51.725

2032

9

0

0

112.831

11.283

10.896

90.651

49.308

0

90.651

49.308

- per 24 uur incl. btw

2033

10

0

0

115.087

11.509

11.114

64.123

32.597

0

64.123

32.597

Dagtarief¹

15 per 24 uur excl. btw

2034

11

0

0

117.389

11.739

11.337

94.314

44.808

0

94.314

44.808

Aantal comm. verhuurbare p.p.

50 p.p.

2035

12

0

0

119.737

11.974

11.563

96.200

42.714

0

96.200

42.714

Openstelling per dag

24 uur

2036

13

0

0

122.132

12.213

11.795

98.124

40.718

0

98.124

40.718

21400% per jaar

2037

14

0

0

124.574

12.457

12.031

100.086

38.815

0

100.086

38.815

1

2038

15

0

0

127.066

12.707

12.271

102.088

37.001

0

102.088

37.001

2039

16

0

0

129.607

12.961

12.517

104.130

35.272

0

104.130

35.272

2040

17

0

0

132.199

13.220

12.767

106.212

33.624

0

106.212

33.624

108.337

32.053

0

108.337

32.053

110.503

30.555

0

110.503

30.555

9.069

2.344

0

9.069

2.344

Totaal jaaropbrengst jaar 1 bedrijven Commercieel verhuurd Dagtarief

€

Aantal dagen Bezettingsgraad Totaal jaaromzet jaar 1Commercieel²

96.300 excl. BTW

Aanvangsleegstand

28.342

Leegstand jaar 1

0% % van de opbrengst

2041

18

0

0

134.843

13.484

13.022

Leegstand jaar 2

0,0% % van de opbrengst

2042

19

0

0

137.540

13.754

13.283

Leegstand jaar 3

0% % van de opbrengst

2043

20

0

0

140.291

14.029

13.548

Leegstand jaar 4

0% % van de opbrengst

2044

21

0

0

143.097

14.310

13.819

114.968

27.766

0

114.968

27.766

Leegstand jaar 5

0 % van de opbrengst

2045

22

0

0

145.959

14.596

14.096

117.267

26.469

0

117.267

26.469

2046

23

0

0

148.878

14.888

14.378

119.612

25.232

0

119.612

25.232

2047

24

0

0

151.855

15.186

14.665

122.005

24.053

0

122.005

24.053

2048

25

0

0

154.893

15.489

14.958

124.445

22.929

0

124.445

22.929

24% van investeringsbedrag

2049

26

0

0

157.990

15.799

15.258

126.934

21.857

0

126.934

21.857

0 van investeringsbedrag

2050

27

0

0

161.150

16.115

15.563

129.472

20.836

0

129.472

20.836

2051

28

0

0

164.373

16.437

15.874

132.062

19.862

0

132.062

19.862

2% % all-in bouwkosten

2052

29

0

0

167.661

16.766

16.192

134.703

18.934

0

134.703

18.934

Groot onderhoud jaar 10

5% % all-in bouwkosten

2053

30

0

0

171.014

17.101

16.515

1.847.536

242.705

0

Groot onderhoud jaar 20

15% % all-in bouwkosten

Groot onderhoud jaar 30

0% % all-in bouwkosten

Grondwaarde

897.656

Exploitatiekosten³

10% van de huur

Grondwaarde excl. K.k.

812358,1095

Kosten Investering

750000% per c.p. excl. BTW

Bijkomende kosten Advieskosten Jaarlijks onderhoud

Cw leegstand

0

103.645

1.710.138

0

1.847.536 242705,422 897655,711

Indices Huurstijging t.o.v. inflatie

0,0%

Resultaat

Exploitatiekostenstijging t.o.v. inflatie

0,0%

Opbrengstwaarde

Inflatie

2,0%

Kosten koper

10,5%

Internal Rate of Return

0,07

€

812.358 excl. K.k.

Per m2 Bouwkosten

Oppervlakte meegenomen in raming

Camperplaats

€

375.000

Bijkomende kosten

€

90.000

Advieskosten

€

All in bouwkosten

3000 m2

Afgerond

€

812.358 812000 270,666667

465.000,00

Bouwtijd parkeerterrein

0 jaar

Lening

0%

Rente lening

0%

Exit yield

0,1

Aantal plaatsen

50

Oppervlakte per plaats

100 m2

13-10-2023

Algemeen Projectnaam Projectnummer Opdrachtgever Betreft Versie Status Datum opgesteld Datum bijgewerkt Peildatum Variant Tabblad

Opdrachtnemer Bedrijf Antea Group Adviesgroep Vastgoed & Recht Opsteller(s) ing. M. van Hoek RT Beëdigd rentmeester . Registertaxateur van onroerende zaken

Haalbaarheid Slingeplas - 't Broock 0485512.100 Gemeente Aalten Basis variant Rev4.0 Definitief 5-9-2023 13-10-2023 15-5-2023 n.v.t. Gec. Verv.waarde opstal SVB

Waardering Vervangingswaarde 1. Vervangingswaarde:

Opstal SV Bredevoort

1.1 Vervangingswaarde (excl. de grond) Stichtingskosten op prijspeil september 2023

2023

Opstal SV Bredevoort Bijkomende kosten

m² BVO 398

Bouwjaar

€/ m² Vervangingswaarde (excl. btw) € 1.499,00 € 24% €

596.602 143.184

€

739.786

€ € € € €

315.360 141.150 148.060 135.220 739.790

1980

1.2 Vervangingswaarde (excl. grond, excl. btw) Verdeling van de vervangingswaarde Ruwbouw Afbouw en vaste inrichting Installaties Overige kosten Totaal

43% 19% 20% 18% 100%

Onderdeel Ruwbouw Afbouw en vaste inrichting Installaties Overige kosten Technische veroudering 2. Technische veroudering: Ruwbouw Afbouw en vaste inrichting Installaties Overige kosten Technische veroudering

Reno in %

levensduur in jaren

residu in %

max. veroud. in %

corr. /jaar

40 30 20 30

10 10 10 10

90 90 90 90

2,25% 3,00% 4,50% 3,00%

leeftijd

corr./jaar

totaal

43 43 43 43

2,25% 3,00% 4,50% 3,00%

90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00%

Gecorrigeerde vervangingswaarde (excl. de grond) Vervangingswaarde Af: Technische veroudering

€ € € € €

283.820 127.040 133.250 121.700 665.810

€ € €

739.786 665.810 73.976

Functuonele veroudering 3. Functionele veroudering: 3.1. Economische veroudering: (de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het object)

5,0%

€

3.699

3.2. Bouwwijze: (de mate waarin het huidige object niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare objecten worden gebouwd).

15,0%

€

10.542

3.3. Gebruik:(belemmering in gebruiksmogelijkheden (belemmering van de normale activiteiten / ondoelmatige inrichting /overmaat/ondermaat)

5,0%

€

2.987

3.4. Excessieve gebruikskosten (meer dan gemiddelde onderhoudskosten)

5,0%

€

2.837

€

20.065

€

53.911

€ € €

-

Totaal perceel Avereest P 762

€

53.911

Afgerond Afgerond per m2 BVO

€ €

54.000 136

Totaal functionele veroudering

27,12%

Waarde Totaal gecorrigeerde vervangingswaarde Terreinverharding Grond groen Grond overig

m2 m2 m2

Ruwbouw Afbouw en vaste inrichting Installaties Overige kosten

639 286 300 274 1499

42,63% 19,08% 20,01% 18,28%

Algemeen Projectnaam Projectnummer Opdrachtgever Betreft Versie Status Datum opgesteld Datum bijgewerkt Peildatum Variant / deelgebied Tabblad

Opdrachtnemer Organisatie Adviesgroep Opsteller(s)

Haalbaarheid Slingeplas - 't Broock 0485512.100 Gemeente Aalten Basis variant Rev4.0 Definitief 5-9-2023 13-10-2023 15-5-2023 n.v.t. DCF - Sportaccomodatie

Antea Group Vastgoed & Recht ing. M. van Hoek RT Beëdigd rentmeester . Registertaxateur van onroerende zaken

Combi Accommodatie - SV Bredevoort Invoergegevens Opbrengsten Oppervlakte Sportaccomodatie Oppervlakte Sportaccomodatie Huurprijs Totale huuropbrengsten Aanvangsleegstand Frictieleegstand Restwaarde (exit yield) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten

DCF Model Geheel

€

Jaar

588 m² (VVO) 625 m² (BVO) vormfactor 94% 81,56 m² (VVO) € 47.919 p.j. 0% % van de huursom 0% 50%

€ 1.499 per m2 bvo 24% van de bouwkosten

Afschrijftermijn - investeringsbedrag Afschrijftermijn - installaties Afschrijftermijn - inrichting

jaar jaar jaar

BTW Jaarlijks onderhoud Groot onderhoud jaar 1 Groot onderhoud jaar 10 Groot onderhoud jaar 20 Groot onderhoud jaar 30 Overige exploitatiekosten¹

0% van de bouwkosten 0,5% van de bouwkosten 0% van de bouwkosten 5% van de bouwkosten 15% van de bouwkosten 10% van de bouwkosten 12,51% % van de huur

Indices Huurstijging t.o.v. inflatie Exploitatiekostenstijging t.o.v. inflatie Inflatie Internal Rate of Return Kosten koper Rekenrente Te betalen rente bij BNG

0% 0% 2,0% 2,0% 11,00% 2,0% 2,0%

Uitvoergegevens Waarde k.k.

€0

Bouwkosten Bijkomende kosten BTW All - in renovatiekosten

€ 936.875 € 224.850 €0 € 1.161.725

BAR

#DIV/0!

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063

Aflossing 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

1.161.725

Huur 47.919 48.877 49.855 50.852 51.869 52.906 53.964 55.044 56.145 57.267 58.413 59.581 60.773 61.988 63.228 64.492 65.782 67.098 68.440 69.809 71.205 72.629 74.081 75.563 77.074 78.616 80.188 81.792 83.428 85.096 86.798 88.534 90.305 92.111 93.953 95.832 97.749 99.704 101.698 103.732

Frictie leegstand

Aanvangs leegstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Jaarlijks Overige onderhoud expl. Kosten 0

5.809 5.925 6.043 6.164 6.287 6.413 6.541 6.672 6.806 6.942 7.081 7.222 7.367 7.514 7.664 7.818 7.974 8.133 8.296 8.462 8.631 8.804 8.980 9.160 9.343 9.530 9.720 9.915 10.113 10.315 10.522 10.732 10.947 11.166 11.389 11.617 11.849 12.086 12.328 12.574

5.995 6.115 6.237 6.362 6.489 6.619 6.751 6.886 7.024 7.165 7.308 7.454 7.603 7.755 7.910 8.068 8.230 8.394 8.562 8.733 8.908 9.086 9.268 9.453 9.642 9.835 10.032 10.233 10.437 10.646 10.859 11.076 11.298 11.524 11.754 11.989 12.229 12.474 12.723 12.978

G.O.

Rente 0

70.807

258.939

210.430

23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235 23.235

Restwaarde

207.464

Saldo

Cw huur

0 12.881 13.603 14.340 15.091 15.858 16.640 17.437 18.251 19.080 -50.880 20.790 21.670 22.568 23.484 24.419 25.372 26.344 27.336 28.347 -229.561 30.431 31.504 32.599 33.716 34.855 36.016 37.201 38.410 39.643 -169.530 42.183 43.492 44.826 46.187 47.576 48.992 50.437 51.910 53.413 -899.315

0 12.628 13.075 13.513 13.942 14.363 14.776 15.180 15.577 15.966 -41.740 16.720 17.087 17.446 17.798 18.144 18.482 18.814 19.139 19.458 -154.488 20.078 20.378 20.673 20.962 21.245 21.523 21.795 22.062 22.323 -93.592 22.832 23.078 23.320 23.557 23.789 24.017 24.240 24.459 24.674 -407.291 €

¹Overige exploitatiekosten - OZB - Rioolheffing - Verzekeringskosten - Administratie- en beheerskosten

Conform OZB-tarief gebruiker 'niet-woning' € Conform tarief gemeente Emmen € tussen 0,1% en 0,7% van de bouwkosten € 2% - 3% van de jaarlijkse huuropbrengsten € €

2.378 785 1.874 958 5.995

0,20470% 33% 0,2% 2,0% 12,51%

-

v.o.n.

Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0

Bijlage 3 Uitgangspuntennotitie Alternatieve Variant 1

Uitgangspuntennotitie Alternatieve Variant 1 Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-'t Broock

projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev4.0 29 september 2023

Uitgangspuntennotitie Alternatieve Variant 1 Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-'t Broock

projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev4.0 29 september 2023

Auteurs ing. A.P.M.J. van Dongen MSC

Gecontroleerd Ing. M. van Hoek RT

Opdrachtgever Gemeente Aalten Markt 7 7121 CS AALTEN

datum vrijgave

beschrijving revisie rev4.0 definitief

gecontroleerd

vrijgave

Inhoudsopgave Samenvatting

3

1

Algemene uitgangspunten

4

2

Berekeningsmethodiek

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Vastgoedrekenproces Residuele (grond)waarde Contante waarde Discounted casfhlow (DCF)

5 5 6 6

3

Stedenbouwkundige uitgangspunten

8

4

Ontwikkelprogramma

10

5

Opbrengsten

13

6

Stichtingskosten

15

6.1 6.2

Bouwkosten Opslagen ontwikkelaar

15 16

7

Residuele grondwaarde

17

8

Grondexploitatie

19

8.1 8.2 8.3 8.4

Grondkosten Bouwkosten bouw- en woonrijp maken Aanlegkosten nieuw sportpark Overige kosten

19 19 27 28

9

Indices, fasering en contant waarde

29

9.1 9.2 9.3

Indices Fasering Contante waarde

29 30 31

10

Residuele waarde

32

Ontvangen documenten

33

Bibliografie

34

Blad 1 van 41

Afkortingen

35

Begrippen

36

Lijst met tabellen

40

Lijst met figuren

41

Blad 2 van 41

Samenvatting Deze rapportage bevat de uitgangspunten behorend bij het haalbaarheidsonderzoek van de alternatieve variant 1 voor de ‘Slingeplas’ te Bredevoort in de gemeente Aalten (Excel berekening van de residuele grondwaarde). Onderwerp van de taxatie Omschrijving werkzaamheden Plaats Provincie Kadastrale aanduiding Oppervlakte plangebied Betrokken oppervlakte

: Haalbaarheid gemeente Aalten De Slingeplas : Bredevoort : Gelderland : Verscheidene percelen in Aalten en Bredevoort : 511.646 m² : 131.565 m²

Resultaat De contante residuele waarde op prijspeil 15 mei 2023 bedraagt € - 1.781.561,09 (excl. btw). Dit resulteert in een contante residuele waarde per m² plangebied van € - 13,54 (excl. btw). In onderstaande tabel is een samenvatting van de berekening weergeven. Tabel 1: Samenvatting residuele grondwaarde berekening

Blad 3 van 41

1

Algemene uitgangspunten -

-

-

-

-

Alle bedragen zijn in euro’s (€); Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief btw, tenzij anders gemeld; Alle kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op prijspeil 15 mei 2023, indien anders vermeld; Uitgangspunt is dat de beoogde ontwikkeling planologische mogelijk wordt gemaakt; Binnen deze residuele berekening is uitgegaan van een gunstig economisch scenario; Verder betreft dit een geoptimaliseerde variant (1), waarin planoptimalisaties zijn doorgewerkt met daarbij het oorspronkelijke ambitiedocument in ogenschouw te nemen. Er is een besparingsronde toegepast op de kosten voor bouw- en woonrijp maken van het plangebied; Er is geen kennis genomen van nadien met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit het openbare register als bedoeld in artikel 3:16 van het BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd.

Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten en dergelijke; Er heeft een beperkt kadastraal onderzoek plaatsgevonden; Bij de waardering gaan wij ervan uit dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden; Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; De berekeningen zijn gebaseerd op ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en derden zoals bijvoorbeeld Kadata, Kadaster, Funda, de NVM, CBS, CPB en Bouwkostenkompas. Hiervan is kennisgenomen en uitgegaan van de juistheid en volledigheid van de verkregen informatie. Daarnaast is er gebruik gemaakt van expert judgement van adviseurs, taxateurs en planeconomen van Antea Group; Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn; Voor een overzicht van alle ontvangen documenten en geraadpleegde bronnen zie de bibliografie;

Blad 4 van 41

2

Berekeningsmethodiek

2.1

Vastgoedrekenproces Om de waarde van de gronden in de toekomstige staat te kunnen bepalen, hebben wij gebruik gemaakt van de residuele (grond)waarde methodiek. De residuele (grond)waarde methodiek volgt het vastgoedrekenproces, welke tegengesteld is aan het bouwproces (figuur 1). In het bouwproces is de grond in eerste instantie in eigendom van een grondexploitant welke de grond exploiteert. Vervolgens koopt een (project)ontwikkelaar de grond om hierop een bepaald (bouw)programma te realiseren. Dit kan in de vorm van onder andere in de vorm van gebouwde opstallen voor de verkoop of verhuur, maar ook is een programma in de vorm van bouwrijpe kavels een optie. Vervolgens wordt het gerealiseerde programma verkocht aan een gebruiker of belegger. Het vastgoedrekenproces werkt precies andersom. Hierbij wordt eerst uit gegaan van de gebruiker of belegger, vervolgens van de (project)ontwikkelaar en daarna van de grondexploitant. Deze methodiek wordt de residuele (grond)waarde methodiek genoemd.

Figuur 1: Vastgoedrekenproces (bron: Antea Group)

2.2

Residuele (grond)waarde De residuele grondwaarde van het te realiseren vastgoed wordt verkregen door opbrengsten bij verkoop op het moment van uitgifte te verminderen met de stichtingskosten van het (woning)bouwprogramma. De residuele waarde wordt verkregen door de residuele grondwaarde te verminderen met de kosten gemoeid met het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Indien aan de orde wordt daarbij rekening gehouden met de tijdseffecten (kosten- en opbrengstenindexering) en financieringskosten. De uitkomst van de residuele (grond)waarde methodiek is de residuele waarde. Dit is het bedrag dat de grond waard is op basis van de beoogde ontwikkeling. Voor een grafische weergave van de residuele waarderingsmethodiek zie figuur 2.

Blad 5 van 41

Figuur 2: Residuele waarderingsmethodiek (bron: Antea Group)

2.3

Contante waarde In deze berekening is rekening gehouden met tijdseffecten. Dit houdt in dat de nominale kosten en opbrengsten, bedragen op het prijsniveau van de datum waarop de berekening is uitgevoerd, worden geïndexeerd naar het jaar waarin deze kosten en opbrengsten vallen. Vervolgens is het noodzakelijk om deze geïndexeerde bedragen terug te rekenen naar de waarde op het prijspeil heden. Dit maakt het mogelijk om verschillende ontwikkelingen met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken.

Figuur 3: Contante waarde berekening (bron: Antea Group)

2.4

Discounted casfhlow (DCF) Met een DCF-berekening worden toekomstige kasstromen contant gemaakt. Dit heeft betrekking op zowel inkomsten als uitgaven. Belangrijk onderdeel is de factor tijd. Met een DCF-berekening wordt geprobeerd zo goed mogelijk in te schatten hoe de inkomsten en uitgaven behorende bij een bepaald vastgoedobject zich ontwikkelen gedurende de levensduur van object. Al deze verwachte toekomstige kasstromen worden in beeld gebracht en vervolgens teruggerekend naar het heden. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld investeringen met een verschillende looptijd met elkaar worden vergeleken. Ook wordt inzichtelijk wat het effect is van een hogere of lagere inflatie, of wat er gebeurt als een eigenaar een andere rendementseis wil hanteren.

Blad 6 van 41

-

-

Nominale bedragen: dit zijn de kosten en opbrengsten op het prijsniveau van de datum waarop de berekening is uitgevoerd. Geïndexeerde bedragen: dit zijn de kosten en opbrengsten op het prijsniveau waarop verwacht wordt dat deze gerealiseerd worden. Voorbeeld ‘groot onderhoud’ in jaar 10. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige bouwkosten en vervolgens geïndexeerd naar jaar 10 met de formule: bouwkosten * (1+rente)^10. Contante waarde: een vastgoedeigenaar heeft te maken met financieringskosten en een zekere mate van risico. Als tegenprestatie wordt een bepaald rendement op de investering verwacht, bijvoorbeeld jaarlijks 6,0%, dit wordt ook wel de ‘disconteringsvoet’ genoemd. Zie figuur 1 voor een grafische weergave. Voorbeeld: als de verwachting is dat het vastgoedobject in jaar 3 € 500.000 aan inkomsten genereerd, dan is dit op huidig prijspeil € 419.810 waard. De formule hiervoor is: inkomsten jaar 3 / (1+disconteringsvoet)^3.

Figuur 4: DCF-berekening (bron: Antea Group)

Blad 7 van 41

3

Stedenbouwkundige uitgangspunten Het plangebied betreft een locatie in aan de rand van Bredevoort, gelegen aan de oostzijde tussen de dorpskern en ‘De Slingeplas’ en heeft de volgende notatie: Het plangebied heeft een totaal oppervlakte van 481.244 m2, waarvan in totaal 131.565 m2 betrokken is in het haalbaarheidsonderzoek. Van de 3 deelgebieden, zijn alleen deelgebieden 1 (woningbouw) en 2 (sportcomplex) meegenomen, deelgebied 3 (recreatie) is voor rekening van de ‘Twee Bruggen’; Er is beperkt kadastraal onderzoek uitgevoerd, hier zijn alle betrokken kadastrale percelen in kaart gebracht, het betrokken plangebied is een afgeleide van de ruimtestaten van de betrokken deelgebieden 1 en 2; De in het plangebied gelegen percelen worden kadastraal aangeduid zoals in tabel 2: Tabel 2: Kadastrale aanduiding (bron: Kadaster) (datum raadpleging: 05-09-2023) Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Perceel

Bredevoort

B

1855

Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Bredevoort Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten

B B B B B B B B B B O O O O O O B O O O O O O O

2083 1875 1874 2045 1345 1852 1843 1847 1846 1564 592 1514 606 1180 596 593 1341 602 1196 1024 1025 599 595 594

Oppervlakte (m2) 835 m² 25.792 m² 23.614 m² 1.830 m² 23.841 m² 890 m² 1.325 m² 254 m² 251 m² 173 m² 651 m² 4.520 m² 5.090 m² 8.850 m² 8.950 m² 31.900 m² 6.390 m² 28 m² 243.540 m² 3.930 m² 560 m² 730 m² 81.190 m² 5.010 m² 1.100 m² 481.244 m²

Blad 8 van 41

Onderdeel van plangebied (m2)

Eigendom Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Waterschap Rijn en IJssel Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten

131.565 m²

-

In dit haalbaarheidsonderzoek is onderstaande ruimtestaat als uitgangspunt genomen. De ruimtestaat is door de gemeente Aalten gedeeld.

Tabel 3: Ruimtestaat (bron: gemeente Aalten) Ruimtestaat Gebruik Groen Water Verharding (parkeren, wegen, fiets- en wandelpaden) Sportveld Uitgeefbaar Totaal

Oppervlakte (m2 ) 42.989 m² 24.595 m² 12.756 m²

Aandeel (%) 33 % 19 % 10 %

31.569 m² 19.656 m² 131.565 m²

24% 15 % 100 %

Blad 9 van 41

4

Ontwikkelprogramma -

-

-

-

-

Het beoogde ontwikkelprogramma bestaat uit 82 woningen gebaseerd op het ambitiedocument ‘Slingeplas; Uitgangspunt is dat de woningen zijn onderverdeeld in verschillende typologieën zoals uiteengezet in het ambitiedocument. Hieronder een opsomming van het aantal woningen en de typologie, alsmede of ze in de categorie betaalbaar behoren: o 5 bijzondere vlonderwoningen o 11 vrije sector woningen (waarvan 1 vrijstaande en 10 twee onder 1 kap woningen) o 18 levensloopbestendige woningen (betaalbaar segment) o 15 tussenwoningen (betaalbaar segment) o 10 hoekwoningen; o 20 appartementen (sociale huur) o 3 tussenwoningen (sociale huur) Het uitgangspunt voor betaalbaarheid is overgenomen uit de ‘Woondeal Achterhoek.pdf’, hierin staat dat het project moet voldoen aan minimaal 60% betaalbaar waarvan 28% sociale huur. Binnen het ambitiedocument staat dat 68% van de woningen betaalbaar zijn, dit is dan ook als uitgangspunt overgenomen; De betaalbare koop is maximaal € 355.000 V.O.N. op basis van de ‘Regionale woondeal 20222030 Achterhoek’.

De woningen in het betaalbare segment zijn alle hieronder gebleven; Op basis van het bijbehorend schetsontwerp zijn de precieze aantallen parkeerplaatsen niet af te leiden, daarom wordt ervanuit gegaan dat enkel de 2^1 kap woningen en de vrijstaande woningen een parkeerplaats hebben op eigen terrein voor de rest zal parkeren in openbaar gebied plaatsvinden; Uitgangspunt is dat de vormfactoren zijn gebaseerd op de verhouding tussen BVO en GO op basis van het bouwkostenkompas en expert judgement; In onderstaande tabel is het gehanteerde vastgoedprogramma nader gespecificeerd; Uitgangspunt voor de combi-accommodatie is dat de gemeente een bijdrage levert voor de realisatie van het sportgedeelte van de combi-accommodatie en dat de ‘Twee Bruggen’ het geheel realiseert. De gemeente Aalten is eigenaar van de gronden en de toevoeging van een combi accommodatie verhoogt de waarde van de gronden. Het gevolg hiervan is dat er een hogere canon verrekend kan worden met de pachter; Uitgangspunt voor de 50 camperplaatsen is dat deze voor een periode van 30 jaar geëxploiteerd worden (Door ‘Twee Bruggen’); Uitgangspunt voor een camperplaats is dat deze een ruimte benodigd van 100 m2.

Blad 10 van 41