Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-t Broock
Tekst van het document
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek
projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev_4.0 29 september 2023
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek
projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev_4.0 29 september 2023
Auteurs A. van Dongen MSC M. van Hoek RT S. Steenbergen
Opdrachtgever Gemeente Aalten Markt 7 7121 CS AALTEN
datum 29 september 2023
beschrijving definitief
vrijgave J.J. Holterman
Inhoudsopgave
Blz.
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock
2
1
Samenvatting
1
2
Inleiding
2
2.1 2.2 2.3
Aanleiding Onderzoeksgebied Doel
2 2 4
3
Onderzoeksfase
5
3.1 3.2 3.3
Inventarisatie Stakeholders Conclusie onderzoeksfase
5 5 8
4
Haalbaarheidsonderzoek Ambitieplan
9
4.1 4.2
Inleiding Beknopte samenvatting
9 9
5
Milieuscan
10
5.1 5.2 5.2.1 5.2.2
Inleiding Stikstof Realisatiefase Gebruiksfase
10 10 10 11
6
Alternatieven
12
6.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2
Inleiding Alternatieve variant 1 Alternatieve variant 2 Alternatieve variant 3 Inleiding Subsidiemogelijkheden
12 13 14 15 16 16
8
Ontwikkelstrategie
18
8.1 8.2
Inleiding Private partijen
18 18
Bijlage 1 Uitgangspuntennotitie Basisvariant Bijlage 2 Rekenbladen Basis variant
Bijlage 3 Uitgangspuntennotitie Alternatieve Variant 1 Bijlage 4 Rekenbladen Alternatieve Variant 1 Bijlage 5 Uitgangspuntennotitie alternatieve Variant 2 Bijlage 6 Rekenbladen Basis Variant 2 Bijlage 7 Uitgangspuntennotitie Alternatieve Variant 3 Bijlage 8 Rekenbladen Basis Variant 3 Bijlage 9 SSK-GREX Slingeplas Basisvariant Bijlage 10 SSK-GREX Slingeplas Alternatief Bijlage 11 SSK-GREX input Sportpark
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
1
Samenvatting Antea Group is gevraagd door de gemeente Aalten om een haalbaarheid- en betaalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de ambitie die men heeft met de ‘Slingeplas’. Aan de ambitie hangen grote belangen, waaronder financiële consequenties. Binnen dit haalbaarheidsonderzoek, is de haalbaarheid en betaalbaarheid van de ambitie voor deelgebieden 1 en 2 geactualiseerd. Deelgebied 3 (ontwikkeling ‘Twee Bruggen’) is verder niet beschouwd. Daarnaast zijn er ook drie alternatieven varianten beschouwd. Uit de verschillende varianten blijken nog steeds budgettaire tekorten. Deze varianten zijn doorgerekend met in achtneming dat marktpartijen het plan uiteindelijk realiseren. De basisvariant komt neer op een tekort van ca. 4,0 mio. Daarentegen het meest uitgebreide alternatieve variant komt op een tekort van ca. 0,5 mio neer. Om het plan betaalbaarder te krijgen zijn er verscheidene subsidiemogelijkheden (indicatie van een paar ton). Met subsidie komt het plan dichterbij een kostendekkend project, echter is nu niet met zekerheid aan te geven welke subsidie van toepassing is op het moment van ontwikkeling van het plan. Tot slot: er resteren nog genoeg uitdagingen en onzekerheden en aanvullend onderzoek is nodig om deze te kunnen verminderen of wegnemen.
Blad 1 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
2
Inleiding
2.1
Aanleiding Voor de recreatieplas Slingeplas in de gemeente Aalten, is door vakantiepark Twee Bruggen en de werkgroep Slingeplas een ambitiedocument (d.d. dec.2022) opgesteld. In dit ambitiedocument wordt ingegaan op de kansen en mogelijkheden voor de Slingeplas en de omgeving. Het is een breed gedragen ambitiedocument welke een duidelijke richting geeft voor de toekomst op het gebied van natuur, cultuurhistorie, woningbouw, sport en recreatie voor Bredevoort. De gemeente is in dit proces ondersteunend geweest aan de initiatiefnemers maar heeft nog geen besluit genomen over de verdere uitvoering van het plan. Hiervoor is een onderzoek naar de haalbaarheid en betaalbaarheid noodzakelijk. Het ambitiedocument beschrijft ambities en kansen voor Bredevoort. Vanwege de grote belangen, waaronder financiële consequenties, heeft de gemeente Antea Group een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren op basis van dit ambitiedocument. Vervolgens zal kan de gemeenteraad een principebesluit nemen of en hoe de ontwikkeling verder wordt opgepakt.
2.2
Onderzoeksgebied De Slingeplas, is een openbaar toegankelijke waterplas die door natuur is omgeven. De Slingeplas wordt voor recreatiedoeleinden gebruikt zoals, wandelen, strandbezoek, verschillende evenementen en om te kamperen op een van de camperparkeerplaatsen. Het recreatiegebied beslaat in totaal circa 39 hectare, waarvan 19 hectare de waterpartij betreft. Tussen de Slingeplas en de kern Bredevoort is het sportpark van voetbalvereniging SV Bredevoort gelegen. Het sportpark beslaat ongeveer 3,8 hectare en bestaat uit twee natuurgras voetbalvelden, een kleiner natuurgras trainingsveld, een sportkooi en een clubgebouw. Op loopafstand van de Slingeplas ligt het vakantiepark De Twee Bruggen. Het vakantiepark pacht het recreatiegebied de Slingeplas van de gemeente Aalten. Er is een duidelijke koppeling tussen het vakantiepark en haar gasten met de Slingeplas. De locatie ‘Slingeplas’ bestaat in de huidige vorm uit twee delen, te weten het Sportpark en de recreatieplas. In onderstaande figuur (figuur 1) is de locatie visueel weergegeven.
Blad 2 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
Figuur 1: Plangebied, omkaderd met blauw (bron: Cyclomedia 2022, bewerking Antea Group 2023)
Het ambitiedocument beschrijft een verschuiving van functies, het huidige sportpark wordt her bestemd naar onder andere woningbouw en water. Het idee is om op het sportpark 82 woningen te realiseren, waarvan minimaal 60% betaalbaar is en minimaal 28% sociale huur. Daarnaast wordt de oorspronkelijke gracht terug gebracht. Het sportpark zal verhuizen naar de speelweides van de Slingeplas. Hier zal ruimte zijn voor 2 volwaardige voetbalvelden, waarvan een hoofdveld met daarbij een half trainingsveld. Aanvullend daarop zal ook een racketsport park gerealiseerd worden (door derden) met ruimte voor onder anderen tennis en padel. Daarnaast zal in het kloppende hart van de Slingeplas een combi-accommodatie verrijzen. Deze is voor zowel de sportclub enerzijds als anderzijds voor recreatiedoeleinden. Op vlak van recreatie zal verder het aantal camperparkeerplaatsen worden uitgebreid van de huidige 8 naar 50 plaatsen. Deze ambitie is zichtbaar gemaakt in het ambitiedocument middels volgende figuur (figuur 2)
Blad 3 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
Figuur 2: Schetsontwerp van de Slingeplas (bron: Ambitiedocument Slingeplas)
2.3
Doel Dit rapport beoogt antwoord te geven of de ambitie haalbaar en betaalbaar is. Om dit inzichtelijk te maken wordt in dit rapport stilgestaan bij de volgende zaken: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Uitvoeren van een haalbaarheidsstudie voor de gehele ambitie; Het ambitiedocument is het uitgangspunt voor het onderzoek; Betaalbaarheid van het plan inclusief scenario`s om het wel betaalbaar te maken; Globale exploitatie opstellen voor het gehele plan; Het ophalen van eisen en wensen m.b.t. haalbaarheid bij stakeholders; Bepalen en beschrijven mogelijkheden subsidies (o.a. vanuit de Dorpendeal); Beschouwen ontwikkelstrategie voor uitvoering van dit plan.
Middels dit haalbaarheidsonderzoek wordt de haalbaarheid als onderdeel van het ambitiedocument geactualiseerd. Daarnaast wordt er gezocht naar alternatieven en gekeken naar welke subsidiemogelijkheden er zijn.
Blad 4 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
3
Onderzoeksfase
3.1
Inventarisatie Om een goed beeld te krijgen van de geschetste ontwikkeling op basis van het aangeleverde ambitiedocument is een inventarisatie uitgevoerd: Fysieke opname van de locatie; Verzamelen van aanvullende relevante gegevens (tekeningen, kadastrale informatie, referentiegegevens, e.d.); Bestudering van het dossier en data gereedmaken voor analyse.
3.2
Stakeholders In de onderzoeksfase hebben wij gesprekken gevoerd met belanghebbende stakeholders; - de gemeente; - de initiatiefnemer vakantiepark Twee Bruggen; - Bredevoorts Belang; - SV Bredevoort; - Waterschap Rijn en IJssel; - Buro Ontwerp en Omgeving (opsteller van het ambitieplan). In deze gesprekken hebben wij zoveel mogelijk wensen en eisen opgehaald, welke mogelijk van invloed zijn op de haalbaarheid van dit plan. Tevens hebben wij in deze gesprekken ook de gevoeligheden en emoties meegekregen zoals deze bij verschillende stakeholders leven. De stakeholders hebben in de afgelopen jaren al een heel proces doorlopen. Hieronder staan de verschillende contactmomenten en uitkomsten kort beschreven: 15 mei 2023 startoverleg met gemeente De gemeente geeft in het startoverleg de volgende kaders/uitgangspunten aan: Het ambitiedocument van dec. 2022; Deelgebied 3 (uitbreiding camperplaatsen, parkeerplaatsen, tennis, paddel, jeu de boules, klimparcours, horeca/club accommodatie met steiger en drijvend zwembad) voor rekening derden; Natuurgrasvelden voor SV Bredevoort; Minimaal 60% betaalbaar, waarvan minimaal 28% sociale huur (conform Woondeal). 5 juni 2023 overleg met Vakantiepark Twee Bruggen, Hendrik-Jan Mensink (eigenaar) De heer Mensink heeft het idee gelanceerd voor ontwikkeling rondom de Slingeplas (genieten en beleven met een maatschappelijke footprint).
Dat heeft geresulteerd in het voorliggende ambitieplan. Dit plan wordt breed gedragen. De Slingeplas is eigendom van de gemeente en Twee Bruggen heeft eeuwig durende erfpacht. Er is veel speelruimte als er maar een mooi samenhangend geheel ontstaat; Het plan is goed voor de toekomst van Bredevoort, woningbouw voor starters, jonge gezinnen en senioren; Maak het aantrekkelijk voor SV Bredevoort. Zij willen een scheiding houden met de recreatie;
Blad 5 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
Als het plan niet doorgaat dan moet er op korte termijn wel iets verbeteren aan de accommodatie.
Begin 2022 is het waterschap uitgenodigd. Conclusie was dat er uitdagingen zijn maar dat het plan mogelijk is. Het parkeren en de camperplaatsen komen soms onder water te staan. Dat risico onderkent Twee Bruggen. 5 juni 2023 overleg met SV Bredevoort, Gerbert Smit (voorzitter) en Michiel Raven (bestuurslid) SV Bredevoort heeft vooral belang bij nieuwe velden. Bij voorkeur volgens het ambitieplan, maar anders op de huidige locatie. Al vele jaren is men in gesprek met de gemeente voor nieuwe velden; Als vereniging met circa 300 leden heeft men vier trainingsavonden en circa zes wedstrijden op zaterdag; Voor nieuwe velden heeft de vereniging de voorkeur voor hybride velden; De huidige accommodatie bestaat uit een clubgebouw (eigendom), twee wedstrijdvelden en een half oefenveld. De velden zijn in eigendom van de gemeente. Daarnaast ligt er nog een sportkooi (eigendom stichting/SV Bredevoort). 5 juni 2023 overleg met Bredevoorts Belang, Ap te Winkel (voorzitter) Een gesprek met een bevlogen vertegenwoordiger namens de Bredevoortse gemeenschap. Het belang van de realisatie van dit ambitieplan voor de toekomst van Bredevoort werd duidelijk neergezet. 1. Vergroten Vitaliteit en leefbaarheid, sociale cohesie en verbondenheid; 2. Historische waarde, beschermend stadsgezicht; 3. Toerisme/activiteiten. Men is al jaren met de gemeente in gesprek over nieuwe woningbouw.
Uitbreiding gaat niet door of gedeeltelijk, maar alleen in het duurdere segment. Dit ambitieplan is nog de enige mogelijkheid voor toekomstige nieuwbouw. Dat is cruciaal om Bredevoort vitaal en leefbaar te houden. Het biedt perspectief voor de jeugd en de minder kapitaalkrachtigen en brengt doorstroming op gang. Het biedt tevens kansen om de kwaliteit van het water in de grachten te verbeteren. Voorwaarde is wel dat het ambitieplan als geheel intact blijft. Dit plan heeft bij iedereen draagvlak. Onderdelen weglaten of een andere indeling van functies is niet acceptabel. Dit plan moet doorgaan! 13 juni 2023 overleg met Waterschap Rijn en IJssel, Manon Klein Kranenburg en Mieke Okhuysen Het ambitieplan van december 2022 is door de gemeente voor een reactie naar het waterschap gestuurd. Het waterschap heeft in een memo van 30 maart 2023 een reactie gegeven hoe zij tegen het plan aankijken. Wij zijn met het waterschap in gesprek gegaan over de inhoud van deze memo. Het waterschap waardeert het dat ze vroegtijdig worden betrokken. Zij denken ook zeker mee. Mede gelet op de gevolgen van klimaatverandering staat veiligheid voorop voor hen. Zoals het plan er nu ligt, kan het waterschap niet akkoord gaan. Vanuit water en klimaat zien zij te grote risico’s met betrekking tot waterkwantiteit en -kwaliteit en veiligheid.
Blad 6 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
1. 2. 3.
4.
Het retentiegebied dient in stand te blijven ter voorkoming van wateroverlast in het stedelijk gebied. Toevoeging van hoogwaardige functies (zoals sportvelden en camperplaatsen op de lagere delen brengen risico’s tijdens en na inundatie met zich mee; Activiteiten op gronden die hoger liggen dan NAP+27.20 m. zullen (waarschijnlijk) niet onder lopen. De locatie van het horeca/clubgebouw zou dan hoog genoeg liggen, maar is bij inundatie onbereikbaar; De nieuwe woningbouwontwikkeling op de huidige voetbalvelden is niet passend volgens de resultaten van de stresstest en het principe ‘water-en-bodem-sturend’. Advies is om alleen woningbouw toe te staan met aanvullende maatregelen die de risico’s op wateroverlast in gebouwen voorkomt, zonder afwenteling van het water op de omgeving; Waterkwaliteitsproblemen en droogval zijn reële risico’s bij de herontwikkeling van de gracht. Advies is om de mogelijkheden voor een ‘groene gracht’ (wadi) te overwegen;
De gemene deler van het gesprek met het waterschap in 2022 en dit constructieve gesprek met het waterschap is dat het haalbaar en maakbaar is, waarbij er een aantal uitdagingen zijn. 1. Het retentiegebied dient te allen tijde gehandhaafd te worden qua m3 inhoud. Dit betekent dat je bebouwd retentiegebied elders dient te compenseren. Hierbij ben je hoogstwaarschijnlijk afhankelijk van gronden derden. Dit is financieel meegenomen in dit haalbaarheidsonderzoek; 2. Acceptatie dat hoogwaardige functies (zoals sportvelden, camperplaatsen, parkeerplaatsen en horeca/clubgebouw) voor kortere of langere tijd niet beschikbaar en/of bereikbaar zijn; 3. Ontwerpoplossingen nodig zijn voor voldoende drooglegging van de woningen, kavels en de openbare ruimte. Daarnaast voor goede afwatering van het gebieden en doorstroming van de gracht. Dat laatste is nu al een probleem. Dus een mooie kans om het op te lossen. Deze ontwerpoplossingen horen bij elke ontwikkeling en zijn niet van invloed op de haalbaarheid. 15 juni 2023 overleg met buro Ontwerp en Omgeving, Guido Baten en René van Heugten Buro Ontwerp en Omgeving heeft in opdracht van de initiatiefnemers het ambitieplan opgesteld. Doel van het gesprek was om op hoofdlijnen uitgangspunten te toetsen en het watersysteem te bespreken. Enkele speerpunten; bevorderen cultuurhistorie (oa.
terugbrengen Gracht), realiseren woningbouw (voor starters en ouderen, minimaal 68% betaalbaar) en werk met werk maken (oa. grond binnen de locatie houden). Buro Ontwerp en Omgeving heeft op 21 april 2022 ook met het waterschap Rijn en IJssel (de heer Jan van der Schoot) gesproken. Op basis van eerste schetsplannen werd de haalbaarheid bij het waterschap afgetast. Het te ontwikkelen ambitieplan ligt namelijk in het retentiegebied. Het waterschap had toen geen noemenswaardig bezwaar tegen het plan, zolang de inhoud van het retentiegebied maar gehandhaafd blijft. 3 juli 2023 overleg concept opzet met gemeente In dit overleg met de gemeente de ‘tussenstand’ besproken. Dat betrof vooral de doorrekening van het voorliggende ambitieplan. De bevinding was dat onze berekening redelijk in lijn lag met de berekening in het ambitieplan. Een negatief resultaat van circa € 5 mio.
Blad 7 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
3.3
Conclusie onderzoeksfase Op basis van de gesprekken met de stakeholders zijn geen onoverkomelijke bezwaren naar voren gekomen die het plan onhaalbaar maken. De genoemde uitdagingen vanuit het waterschap zijn aan te gaan. In de berekeningen is hiermee rekening gehouden: Retentie: o Op basis van de analyse van de maaiveldhoogtes zal een deel van de retentie vervallen bij aanleg van de sportvelden met kade. Een deel van vervallen retentie wordt gecompenseerd met uitbreiding van de plas door het strand op te schuiven en het maaiveld binnen de retentie te verlagen. Technisch is het mogelijk om op andere locaties langs de retentie de resterende compensatie te vinden. In de raming is rekening gehouden met het omleggen van de bestaande dijk; Beschikbaarheid en bereikbaarheid: o De huidige ontsluiting naar de horeca en de nieuwe kade langs de sportvelden liggen op +27,30 m of hoger. Hiermee is de bereikbaarheid en droogligging van bijna alle hoogwaardige functies gegarandeerd. Alleen een gedeelte (deel parkeerplaatsen en camperplaatsen) zijn tijdens de overloop niet beschikbaar; Ontwerpoplossingen o Het gedeelte van de woningen wordt verhoogd aangelegd; o Voor doorstroming van de gracht is in de raming gerekend met een verbinding en inlaat vanuit de Slinge.
Blad 8 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
4
Haalbaarheidsonderzoek Ambitieplan
4.1
Inleiding De haalbaarheid van de ambitie zoals uiteengezet in het ambitiedocument ‘Slingeplas’ met de daarbij betrokken deelgebieden is geactualiseerd in het haalbaarheidsonderzoek. Hieronder is een beknopte samenvatting weergegeven van de basisvariant. In deze haalbaarheidsstudie zijn alleen deelgebieden 1 (woongebied) en 2 (sportcomplex) meegenomen, de ontwikkeling van deelgebied 3 (recreatieplas) is voor rekening ‘Twee Bruggen’. Deze berekening is gebaseerd op de uitgangspunten van een marktpartij (lees: vastgoedontwikkelaar of ontwikkelende aannemer). In bijlage 1 en 2 van dit rapport zijn de uitgangspunten van de basisvariant en de rekenbladen terug te vinden.
4.2
Beknopte samenvatting De geactualiseerde haalbaarheid van de ambitie is in onderstaande tabel samengevat. De constante residuele waarde op prijspeil 15 mei 2023 bedraagt € - 3.981.018,57 (excl. btw). Tabel 1: Samenvatting residuele grondwaarde berekening basis variant (bron Antea Group)
Blad 9 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
5
Milieuscan
5.1
Inleiding Om een initiatief te realiseren, dient deze aan de aan de wet- en regelgeving te voldoen. Stikstof heeft een aanzienlijke impact op initiatieven binnen Nederland. Om op hoofdlijnen inzicht te bieden aan het planvoornemen is middels een milieuscan Stikstof de mogelijke haalbaarheid en aandachtspunten in kaart gebracht.
5.2
Stikstof Het plangebied is op ca. 3km gelegen tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied met stikstof gevoelige habitat. Dat is niet direct naast het project gelegen, maar wel in de nabijheid waardoor onderzoek nodig is. In onderstaande figuur is de ligging van het plangebied zichtbaar gemaakt ten opzichte van de Natura 2000-gebieden in de nabijheid.
Figuur 3: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: milieuscan)
5.2.1
Realisatiefase Op basis van de beschikbare documentatie, kan het project ingeschat worden met ‘Oranje’ op basis van een stoplichtmodel. De grootste uitdaging is de hoeveelheid grondverzet dat nodig is om het plan mogelijk te maken. De hoeveelheid grondverzet vraagt om inzet van zwaar materieel/ bouwvoertuigen en waardoor de uitstoot mogelijk hoger is. Hierdoor is het aan te raden om onderzoek te doen naar de mogelijke aanwezigheid van salderingsbronnen.
Blad 10 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
5.2.2
Gebruiksfase Een plan op deze locatie is zeker niet onmogelijk. Nader onderzoek van het gewenste plan zal daarom nodig zijn. Als dat niet blijkt te passen, kan worden onderzocht wat wel mogelijk is.
Verplaatsing van de sportvelden geeft geen toename van het verkeer. Het is er nu ook en komt ergens terug. Denk aan salderen hiervoor. Woningbouw moet ook mogelijk zijn, maar ligt aan de aantallen. Dit geldt ook voor de camperplaatsen.
Naar alle verwachting kan de voorgenomen ontwikkeling als positief worden ingeschat op het vlak van stikstof, echter zijn overige ruimtelijke procedures niet nader beschouwd.
Blad 11 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
6
Alternatieven
6.1
Inleiding In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de alternatieve mogelijkheden van het plan zonder concessies te doen aan de ambitie. Eveneens zullen de alternatieve mogelijkheden geen impact hebben op de functies vanuit het ambitiedocument. Daarbij is integraal gekeken naar wat mogelijk is. Onder andere is er gekeken naar wat er mogelijk is op vlak van het bouw- en woonrijp maken, de aanleg van het sportpark en het woningbouwprogramma. Alternatief Bouw- en woonrijp maken De autobrug kan kleiner in omvang worden ontworpen, terwijl de hoofdfuncties gehandhaafd blijven; Het aanpassen van de toegang tot de vrijstaande woningen aan de grachtzijde. De bruggen zijn in dit geval vervangen door duikers; De voet-/fietsbruggen over bestaande watergangen zijn vervangen door duikers; Aanpassing van grondwerk: werk met werk maken en geen afvoer van grond. Alternatief woningbouwprogramma Toevoegen van extra woningen (met name in de vrije sector) van 68% betaalbaar naar 60%. Dit blijft in lijn met de woondeal en de zichtlijnen vanuit het ambitiedocument; Vervangen van de bijzondere vlonderwoningen, door vrijstaande woningen; Toevoegen van een appartementencomplex (vrije sector) in het bastion.
De alternatieven zijn middels de volgende varianten samengevat: Alternatieve variant 1: Woningbouwprogramma conform ambitiedocument/basisvariant en alternatieve kosten en de kosten voor bouw- en woonrijp maken, sportvelden volgens ambitiedocument/basisvariant; Alternatieve variant 2: Alternatief woningbouwprogramma (106 woningen in plaats van 82 en andere typen), sportvelden en bouw- en woonrijp maken conform ambitiedocument/basisvariant; Alternatieve variant 3: Alternatief woningbouwprogramma (106 woningen in plaats van 82 en andere typen) en alternatieve kosten voor bouw- en woonrijp maken, sportvelden volgens ambitiedocument/basisvariant. Alternatieve aanleg sportpark (niet opgenomen in financiële haalbaarheid) Reductie van het aantal natuurgrasvelden van 2,5 naar 1 natuurgrasveld en 1 hybride veld. Dit is met ca. 300 leden, 6 wedstrijden op zaterdag en 4 trainingsavonden haalbaar. . Het betreft een mogelijke kans, maar in hoeverre deze verzilverd kan worden is nu nog onduidelijk. Daarom is niet met deze alternatieve variant gerekend in de ramingen.
Blad 12 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
6.2
Alternatieve variant 1 In deze variant is de basis variant het startpunt, daarover is een aanpassing doorgevoerd op het vlak van bouw- en woonrijp. Tabel 2: Samenvatting residuele berekening alternatieve variant 1 Samenvatting Post Vastgoedexploitatie opbrengsten Koopwoningen Huurwoningen Commercieel Maatschappelijk Parkeren
Nominaal (excl. btw)
Geïndexeerd (excl. btw)
€ € € € €
2.935.657 431.800 992.000 -
€ € € € €
2.286.380 489.137 1.058.911 -
Residuele grondwaarde
€
4.359.457
€
3.834.428
Grondexploitatiekosten Grondkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Onderhoud Overige kosten
€ € € € €
54.000 2.517.718 2.622.345 -
€ € € € €
56.512 2.825.193 2.997.162 -
Saldo grondexploitatiekosten
€
5.194.063
€
5.878.867
Residuele waarde
€
(834.607)
€
(2.044.439)
Contante residuele waarde
€
(1.781.561,09)
Contante residuele waarde per m² plangebied
€
(13,54)
Blad 13 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
6.3
Alternatieve variant 2 In deze variant is de basis variant het startpunt, in deze alternatieve variant is er kritisch gekeken naar het woningbouwprogramma. Het aantal woningen is gewijzigd van 82 naar 106 woningen, ook is er kritisch gekeken naar de woning typologieën en zijn deze aangepast. Tabel 3: Samenvatting residuele grondwaarde alternatieve variant 2 Samenvatting Post Vastgoedexploitatie opbrengsten Koopwoningen Huurwoningen Commercieel Maatschappelijk Parkeren
Nominaal (excl. btw)
Geïndexeerd (excl. btw)
€ € € € €
4.679.993 576.000 992.000 -
€ € € € €
3.819.657 652.485 1.058.911 -
Residuele grondwaarde
€
6.247.993
€
5.531.053
Grondexploitatiekosten Grondkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Onderhoud Overige kosten
€ € € € €
54.000 4.964.772 2.691.836 -
€ € € € €
56.512 5.578.739 3.078.553 -
Saldo grondexploitatiekosten
€
7.710.608
€
8.713.804
Residuele waarde
€
(1.462.615)
€
(3.182.752)
Contante residuele waarde
€
(2.765.506,19)
Contante residuele waarde per m² plangebied
€
(21,02)
Blad 14 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
6.4
Alternatieve variant 3 In deze variant is de basis variant het startpunt, in deze alternatieve variant is er kritisch gekeken naar het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma kent in dit geval 106 woningen in plaats van 82 woningen. Naast de aantallen woningen zijn ook de woning typologieën aangepast. Tot slot zijn alternatieve kosten voor bouw- en woonrijp gehanteerd. Tabel 4: Samenvatting residuele grondwaarde alternatieve variant 3 Samenvatting Post Vastgoedexploitatie opbrengsten Koopwoningen Huurwoningen Commercieel Maatschappelijk Parkeren
Nominaal (excl. btw)
Geïndexeerd (excl. btw)
€ € € € €
4.679.993 576.000 992.000 -
€ € € € €
3.819.657 652.485 1.058.911 -
Residuele grondwaarde
€
6.247.993
€
5.531.053
Grondexploitatiekosten Grondkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Onderhoud Overige kosten
€ € € € €
54.000 2.517.718 2.622.345 -
€ € € € €
56.512 2.825.193 2.997.162 -
Saldo grondexploitatiekosten
€
5.194.063
€
5.878.867
Residuele waarde
€
1.053.930
€
(347.814)
Contante residuele waarde
€
(491.682,01)
Contante residuele waarde per m² plangebied
€
(3,74)
Blad 15 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
7
Subsidie
7.1
Inleiding Een van de mogelijkheden om de ambitie betaalbaarder te maken is om gebruik te maken van (mogelijk) beschikbare subsidiesop overheidsniveau. Hiervoor hebben wij een subsidiescan uitgevoerd. De resultaten zijn hieronder weergegeven.
7.2
Subsidiemogelijkheden De subsidiemogelijkheden op dit moment voor de realisatie van het ambitieplan staan in onderstaande tabel opgenomen. In de laatste kolom is een indicatie aangegeven van mogelijke financiële bijdragen. Concretere bijdragen kunnen in een latere fase worden bepaald. Bij enkele subsidies staat een einddatum van de genoemde subsidie aangegeven. Nog onduidelijk is of dezelfde of vergelijkbare subsidies de jaren erna beschikbaar zijn. Thema/ regeling
Subsidiabele onderdelen
Subsidiebijdrage
Voorwaarden/ opmerkingen
Aanvrager
50 % van publiek tekort in GREX (ca. € 5.000 per woning)
Tenminste 50 % betaalbare woningen, start bouw < 3 jaar, eind bouw < 10 jaar, 50 % cofinanciering gemeente en/of provincie, tenminste 200 woningen (combineren met andere woningbouwprojecten in gemeente)
Gemeente 2023)
(eind
50 X 5= 250 K
Cofinanci Zie ering Woningbouwimp Woningb uls ouwimpu ls b. Klimaatadaptatie MIA/VA Groendaken en – MIL wanden, klimaat (fiscaal) adaptieve terreininrichting c. Energie SDE++ Productie van duurzame energie uit geothermie, wind, water en zon
€ 82.000 = 25 % onrendabele top met max. € 1.000 per woning (82 woningen)
Provinciale bijdrage bij aanvraag Woningbouwimpuls
Gemeente 2023)
(eind
50 x 1= 50K
Maximaal 45 % investeringsaftrek (ca.11 % netto oordeel)
Investeringsaftrek op aanlegkosten door ondernemers
Marktpartij
PM
Afhankelijk van energieprijs (verschil met grijze stroom) en aantal vollasturen
Marktpartij
PM
ISDE
€ 1.000 - € 4.000 subsidie
SDE++ vergoedt het verschil in kostprijs tussen grijze energie en duurzame energie over een periode tot 15 jaar. De hoogte van de subsidie is afhankelijk van de toegepaste technologie ISDE hanteert een tabel met subsidie per type warmtepomp. Let op:
Marktpartij
50 x 2= 100K
a. Betaalbare woningbouw Woningb Infrastructurele ouwimpu maatregelen, ls 6e herinrichting tranche openbaar gebied (o.a. klimaatadaptatie)
Aanschaf warmtepompen en zonneboilers
Blad 16 van 18
Indicatie Bijdrage
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
ISDE aanvragen vòòr aanschaf warmtepomp! d. Circulariteit MIA/VA Bij duurzaam en MIL circulair bouwen (fiscaal) van woningen en andere gebouwen (CO2-neutraal) is er fiscaal voordeel. e. Leefbaarheid Dorpend Gemeenschapseal voorzieningen (bijv. MFC) f. Sport/welzijn Brede Sportvoorzieninge SPUK n
Maximaal 45 % investeringsaftrek (= 11,25 % netto voordeel)
Als voorwaarde voor circulaire bouw) geldt een MPG < 0,5. De MPG kan door een toets op het ontwerp worden bepaald. Project aanmelden bij RVO binnen 3 maanden na opdrachtverlening.
Marktpartij
Min. € 25.000, max. € 400.000
Samenwerkingsafspraak om sociale cohesie in het dorp te versterken.
Gemeente 2023)
(eind
25K 400K
Deel van € 506.776 (jaarbudget 2023 voor gemeente Aalten)
Indiening plan van aanpak voor sport- en welzijnsvoorzieningen
Gemeente (najaar 2023)
PM
Blad 17 van 18
PM
tot
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
8
Ontwikkelstrategie
8.1
Inleiding Om tot realisatie van de ambitie te komen, zijn er verschillende ontwikkelstrategieën. Hierbij kunnen private partijen komen tot de realisatie, ook kan de gemeente Aalten beslissen zelf de ontwikkeling in eigen beheer te realiseren. Verder kan er gekozen worden om tot een combinatie van voornoemde punten over te gaan. Binnen dit hoofdstuk wordt beknopt stil gestaan bij de verschillende opties. Voor de berekeningen is gekozen voor ontwikkeling door private partijen, omdat dit gangbaar is. Of andere strategieën voordeliger zijn behoeft dieper onderzoek, waarbij de mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart moeten worden gebracht. Normaliter vindt deze stap later in het proces plaats.
8.2
Private partijen Binnen het haalbaarheidsonderzoek, de residuele grondwaarde berekening, van de ambitie welke is doorgerekend in de basis- en de alternatieve varianten gaan we ervanuit dat marktpartijen het project realiseren. Zoals is uitgeschreven in de uitgangspuntennotitie, worden binnen de berekening hiervoor opslagen gehanteerd die passend zijn voor private partijen met een winstoogmerk. Gezien de gronden vandaag in handen zijn van de gemeente Aalten, zijn er verschillende manieren om deze ambitie bij een private partij te leggen. De vraag is hierbij wel in welke mate wenst de gemeente Aalten regie te hebben op het behalen van de gewenste kwaliteit. Ons inziens kan het project op de volgende manier op de markt worden aangeboden: 1.
2. 3.
Prijsvraag, dit biedt als voordeel dat gunning niet alleen op prijs hoeft te zijn. a. Geïnteresseerden zouden hierbij een beoogd realisatieplan kunnen presenteren. Dit geeft een beeld op fasering, impact op de omgeving en betrokkenheid. b. De door hen beoogde uitwerking van het woningbouwprogramma aantonen met referenties en beeldmateriaal. Bouwrijpe grond verkopen, dit biedt als voordeel dat het proces verkort is a. Geïnteresseerden plaatsen een bod op basis van de randvoorwaarden. Combinatie van prijsvraag en bouwrijpe grond, tot slot kan er ook besloten worden om een mix van een prijsvraag en bouwrijpe grond te verkopen, door het project op te delen in kleinere onderdelen en die op de markt te zetten.
Blad 18 van 18
Herontwikkeling Slingeplas - 't Broock Haalbaarheidsonderzoek projectnummer 0485512.100 29 september 2023 revisie rev_4.0
Bijlage 1 Uitgangspuntennotitie Basisvariant
Uitgangspuntennotitie Basisvariant Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-'t Broock
projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev4.0 29 september 2023
Uitgangspuntennotitie Basisvariant Haalbaarheidsonderzoek Slingeplas-'t Broock
projectnummer 0485512.100 definitief revisie rev4.0 29 september 2023
Auteurs ing. A.P.M.J. van Dongen MSC
Gecontroleerd Ing. M. van Hoek RT
Opdrachtgever Gemeente Aalten Markt 7 7121 CS AALTEN
datum vrijgave
beschrijving revisie rev4.0 definitief
gecontroleerd
vrijgave
Inhoudsopgave Samenvatting
3
1
Algemene uitgangspunten
4
2
Berekeningsmethodiek
5
2.1 2.2 2.3 2.4
Vastgoedrekenproces Residuele (grond)waarde Contante waarde Discounted casfhlow (DCF)
5 5 6 6
3
Stedenbouwkundige uitgangspunten
8
4
Ontwikkelprogramma
10
5
Opbrengsten
13
6
Stichtingskosten
15
6.1 6.2
Bouwkosten Opslagen ontwikkelaar
15 16
7
Residuele grondwaarde
17
8
Grondexploitatie
19
8.1 8.2 8.3 8.4
Grondkosten Bouwkosten bouw- en woonrijp maken Aanlegkosten nieuw sportpark Overige kosten
19 19 28 28
9
Indices, fasering en contant waarde
29
9.1 9.2 9.3
Indices Fasering Contante waarde
29 30 31
10
Residuele waarde
32
Ontvangen documenten
33
Bibliografie
34
Blad 1 van 41
Afkortingen
35
Begrippen
36
Lijst met tabellen
40
Lijst met figuren
41
Blad 2 van 41
Samenvatting Deze rapportage bevat de uitgangspunten behorend bij het haalbaarheidsonderzoek van de basisvariant voor de ‘Slingeplas’ te Bredevoort in de gemeente Aalten (Excel berekening van de residuele grondwaarde). Onderwerp van de taxatie Omschrijving werkzaamheden Plaats Provincie Kadastrale aanduiding Oppervlakte plangebied Betrokken oppervlakte
: Haalbaarheid gemeente Aalten De Slingeplas : Bredevoort : Gelderland : Verscheidene percelen in Aalten en Bredevoort : 511.646 m² : 131.565 m²
Resultaat De contante residuele waarde op prijspeil 15 mei 2023 bedraagt € - 3.981.018,57 (excl. btw). Dit resulteert in een contante residuele waarde per m² plangebied van € - 30,26 (excl. btw). In onderstaande tabel is een samenvatting van de berekening weergeven. Tabel 1: Samenvatting residuele grondwaarde berekening
Blad 3 van 41
1
Algemene uitgangspunten -
-
-
-
Alle bedragen zijn in euro’s (€); Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief btw, tenzij anders gemeld; Alle kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op prijspeil 15 mei 2023, indien anders vermeld; Uitgangspunt is dat de beoogde ontwikkeling planologische mogelijk wordt gemaakt; Binnen deze residuele berekening is uitgegaan van een gunstig economisch scenario; Er is geen kennis genomen van nadien met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit het openbare register als bedoeld in artikel 3:16 van het BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd. Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten en dergelijke; Er heeft een beperkt kadastraal onderzoek plaatsgevonden; Bij de waardering gaan wij ervan uit dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden; Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; De berekeningen zijn gebaseerd op ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en derden zoals bijvoorbeeld Kadata, Kadaster, Funda, de NVM, CBS, CPB en Bouwkostenkompas.
Hiervan is kennisgenomen en uitgegaan van de juistheid en volledigheid van de verkregen informatie. Daarnaast is er gebruik gemaakt van expert judgement van adviseurs, taxateurs en planeconomen van Antea Group; Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn; Voor een overzicht van alle ontvangen documenten en geraadpleegde bronnen zie de bibliografie;
Blad 4 van 41
2
Berekeningsmethodiek
2.1
Vastgoedrekenproces Om de waarde van de gronden in de toekomstige staat te kunnen bepalen, hebben wij gebruik gemaakt van de residuele (grond)waarde methodiek. De residuele (grond)waarde methodiek volgt het vastgoedrekenproces, welke tegengesteld is aan het bouwproces (figuur 1). In het bouwproces is de grond in eerste instantie in eigendom van een grondexploitant welke de grond exploiteert. Vervolgens koopt een (project)ontwikkelaar de grond om hierop een bepaald (bouw)programma te realiseren. Dit kan in de vorm van onder andere in de vorm van gebouwde opstallen voor de verkoop of verhuur, maar ook is een programma in de vorm van bouwrijpe kavels een optie. Vervolgens wordt het gerealiseerde programma verkocht aan een gebruiker of belegger. Het vastgoedrekenproces werkt precies andersom. Hierbij wordt eerst uit gegaan van de gebruiker of belegger, vervolgens van de (project)ontwikkelaar en daarna van de grondexploitant. Deze methodiek wordt de residuele (grond)waarde methodiek genoemd.
Figuur 1: Vastgoedrekenproces (bron: Antea Group)
2.2
Residuele (grond)waarde De residuele grondwaarde van het te realiseren vastgoed wordt verkregen door opbrengsten bij verkoop op het moment van uitgifte te verminderen met de stichtingskosten van het (woning)bouwprogramma. De residuele waarde wordt verkregen door de residuele grondwaarde te verminderen met de kosten gemoeid met het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Indien aan de orde wordt daarbij rekening gehouden met de tijdseffecten (kosten- en opbrengstenindexering) en financieringskosten. De uitkomst van de residuele (grond)waarde methodiek is de residuele waarde. Dit is het bedrag dat de grond waard is op basis van de beoogde ontwikkeling. Voor een grafische weergave van de residuele waarderingsmethodiek zie figuur 2.
Blad 5 van 41
Figuur 2: Residuele waarderingsmethodiek (bron: Antea Group)
2.3
Contante waarde In deze berekening is rekening gehouden met tijdseffecten. Dit houdt in dat de nominale kosten en opbrengsten, bedragen op het prijsniveau van de datum waarop de berekening is uitgevoerd, worden geïndexeerd naar het jaar waarin deze kosten en opbrengsten vallen. Vervolgens is het noodzakelijk om deze geïndexeerde bedragen terug te rekenen naar de waarde op het prijspeil heden. Dit maakt het mogelijk om verschillende ontwikkelingen met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken.
Figuur 3: Contante waarde berekening (bron: Antea Group)
2.4
Discounted casfhlow (DCF) Met een DCF-berekening worden toekomstige kasstromen contant gemaakt. Dit heeft betrekking op zowel inkomsten als uitgaven. Belangrijk onderdeel is de factor tijd. Met een DCF-berekening wordt geprobeerd zo goed mogelijk in te schatten hoe de inkomsten en uitgaven behorende bij een bepaald vastgoedobject zich ontwikkelen gedurende de levensduur van object. Al deze verwachte toekomstige kasstromen worden in beeld gebracht en vervolgens teruggerekend naar het heden. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld investeringen met een verschillende looptijd met elkaar worden vergeleken. Ook wordt inzichtelijk wat het effect is van een hogere of lagere inflatie, of wat er gebeurt als een eigenaar een andere rendementseis wil hanteren.
Blad 6 van 41
-
-
Nominale bedragen: dit zijn de kosten en opbrengsten op het prijsniveau van de datum waarop de berekening is uitgevoerd. Geïndexeerde bedragen: dit zijn de kosten en opbrengsten op het prijsniveau waarop verwacht wordt dat deze gerealiseerd worden. Voorbeeld ‘groot onderhoud’ in jaar 10. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige bouwkosten en vervolgens geïndexeerd naar jaar 10 met de formule: bouwkosten * (1+rente)^10. Contante waarde: een vastgoedeigenaar heeft te maken met financieringskosten en een zekere mate van risico. Als tegenprestatie wordt een bepaald rendement op de investering verwacht, bijvoorbeeld jaarlijks 6,0%, dit wordt ook wel de ‘disconteringsvoet’ genoemd. Zie figuur 1 voor een grafische weergave. Voorbeeld: als de verwachting is dat het vastgoedobject in jaar 3 € 500.000 aan inkomsten genereerd, dan is dit op huidig prijspeil € 419.810 waard. De formule hiervoor is: inkomsten jaar 3 / (1+disconteringsvoet)^3.
Figuur 4: DCF-berekening (bron: Antea Group)
Blad 7 van 41
3
Stedenbouwkundige uitgangspunten Het plangebied betreft een locatie in aan de rand van Bredevoort, gelegen aan de oostzijde tussen de dorpskern en ‘De Slingeplas’ en heeft de volgende notatie: Het plangebied heeft een totaal oppervlakte van 481.244 m2, waarvan in totaal 131.565 m2 betrokken is in het haalbaarheidsonderzoek. Van de 3 deelgebieden, zijn alleen deelgebieden 1 (woningbouw) en 2 (sportcomplex) meegenomen, deelgebied 3 (recreatie) is voor rekening van de ‘Twee Bruggen’; Er is beperkt kadastraal onderzoek uitgevoerd, hier zijn alle betrokken kadastrale percelen in kaart gebracht, het betrokken plangebied is een afgeleide van de ruimtestaten van de betrokken deelgebieden 1 en 2; De in het plangebied gelegen percelen worden kadastraal aangeduid zoals in tabel 2: Tabel 2: Kadastrale aanduiding (bron: Kadaster) (datum raadpleging: 05-09-2023) Kadastrale aanduiding Gemeente
Sectie
Perceel
Bredevoort
B
1855
Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Bredevoort Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Bredevoort Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten Aalten
B B B B B B B B B B O O O O O O B O O O O O O O
2083 1875 1874 2045 1345 1852 1843 1847 1846 1564 592 1514 606 1180 596 593 1341 602 1196 1024 1025 599 595 594
Oppervlakte (m2) 835 m² 25.792 m² 23.614 m² 1.830 m² 23.841 m² 890 m² 1.325 m² 254 m² 251 m² 173 m² 651 m² 4.520 m² 5.090 m² 8.850 m² 8.950 m² 31.900 m² 6.390 m² 28 m² 243.540 m² 3.930 m² 560 m² 730 m² 81.190 m² 5.010 m² 1.100 m² 481.244 m²
Blad 8 van 41
Onderdeel van plangebied (m2)
Eigendom Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Waterschap Rijn en IJssel Waterschap Rijn en IJssel Waterschap Rijn en IJssel Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten Gemeente Aalten
131.565 m²
-
In dit haalbaarheidsonderzoek is onderstaande ruimtestaat als uitgangspunt genomen. De ruimtestaat is door de gemeente Aalten gedeeld.
Tabel 3: Ruimtestaat (bron: gemeente Aalten) Ruimtestaat Gebruik Groen Water Verharding (parkeren, wegen, fiets- en wandelpaden) Sportveld Uitgeefbaar Totaal
Oppervlakte (m2 ) 42.989 m² 24.595 m² 12.756 m²
Aandeel (%) 33 % 19 % 10 %
31.569 m² 19.656 m² 131.565 m²
24% 15 % 100 %
Blad 9 van 41
4
Ontwikkelprogramma -
-
-
-
-
Het beoogde ontwikkelprogramma bestaat uit 82 woningen gebaseerd op het ambitiedocument ‘Slingeplas; Uitgangspunt is dat de woningen zijn onderverdeeld in verschillende typologieën zoals uiteengezet in het ambitiedocument. Hieronder een opsomming van het aantal woningen en de typologie, alsmede of ze in de categorie betaalbaar behoren: o 5 bijzondere vlonderwoningen; o 11 vrije sector woningen (waarvan 1 vrijstaande en 10 twee onder 1 kap woningen); o 18 levensloopbestendige woningen (betaalbaar segment); o 15 tussenwoningen (betaalbaar segment); o 10 hoekwoningen; o 20 appartementen (sociale huur); o 3 tussenwoningen (sociale huur). Het uitgangspunt voor betaalbaarheid is overgenomen uit de ‘Woondeal Achterhoek.pdf’, hierin staat dat het project moet voldoen aan minimaal 60% betaalbaar waarvan 28% sociale huur. Binnen het ambitiedocument staat dat 68% van de woningen betaalbaar zijn, dit is dan ook als uitgangspunt overgenomen; De betaalbare koop is maximaal € 355.000 V.O.N. op basis van de ‘Regionale woondeal 20222030 Achterhoek’.
De woningen in het betaalbare segment zijn alle hieronder gebleven; Op basis van het bijbehorend schetsontwerp zijn de precieze aantallen parkeerplaatsen niet af te leiden, daarom wordt ervanuit gegaan dat enkel de 2^1 kap woningen en de vrijstaande woningen een parkeerplaats hebben op eigen terrein voor de rest zal parkeren in openbaar gebied plaatsvinden; Uitgangspunt is dat de vormfactoren zijn gebaseerd op de verhouding tussen BVO en GO op basis van het bouwkostenkompas en expert judgement; In onderstaande tabel is het gehanteerde vastgoedprogramma nader gespecificeerd; Uitgangspunt voor de combi-accommodatie is dat de gemeente een bijdrage levert voor de realisatie van het sportgedeelte van de combi-accommodatie en dat de ‘Twee Bruggen’ het geheel realiseert. De gemeente Aalten is eigenaar van de gronden en de toevoeging van een combi accommodatie verhoogt de waarde van de gronden. Het gevolg hiervan is dat er een hogere canon verrekend kan worden met de pachter; Uitgangspunt voor de 50 camperplaatsen is dat deze voor een periode van 30 jaar geëxploiteerd worden (Door ‘Twee Bruggen’); Uitgangspunt voor een camperplaats is dat deze een ruimte benodigd van 100 m2.
Blad 10 van 41
Figuur 5: Impressie planvoornemen (bron: 3683.01_ambitiedocument_slingeplas en omgeving_A3_20221207_Ir.pdf) Tabel 4: Programmaoverzicht woningen (bron: gemeente Aalten, bewerking Antea Group) Programmaoverzicht wonen Woningtype Koopwoningen Vrijstaande woning (bijzondere vlonderwoning) Vrijstaande woning (vrije sector woning) 2^1 kap woning (vrije sector woning) Kleine rijwoning (LLB woningen) Rijwoning (tussenwoningen) Hoekwoning (hoekwoningen) Totaal Woningtype
Soort (koop / huur)
Segment
Aantal (st.)
GBO (m2)
Vormfactor
BVO (m²)
Koop
Midden
5
95 m2
79%
120 m²
Koop
Midden
1
114 m2
71%
160 m²
Koop
Midden
10
101 m2
72%
140 m²
Koop
Goedkoop
18
72 m2
72%
100 m²
Koop
Goedkoop
15
100 m2
77%
130 m²
Koop
Midden
10
116 m2
77%
150 m²
5.548 m2 Soort (koop / huur)
Segment
Blad 11 van 41
Aantal (st.)
GBO (m2)
7.410 m² Vormfactor
BVO (m²)
Huurwoningen Appartement (appartement – sociale huur) Rijwoning (tussenwoning – sociale huur) Totaal
Huur
Goedkoop
20
73 m2
77%
95 m²
Huur
Goedkoop
3
95 m2
73%
130 m²
1.839 m2
2.290 m²
Tabel 5: Programmaoverzicht commercieel (recreatie) en maatschappelijk (sport) Programma commercieel en maatschappelijk Commercieel/maatschappelijk Commercieel (recreatie) Combi accommodatie (recreatie + terras) Camperplaatsen Totaal Maatschappelijk (sport) Combi accommodatie (sport + terras) Totaal
Blad 12 van 41
Aantal (st.)
Oppervlakte (m2)
1 1
1.796 m2 5.000 m2
1
1.406 m2
5
Opbrengsten -
-
-
-
-
De v.o.n.-prijzen van de koopwoningen zijn bepaald aan de hand van marktonderzoek op basis van Funda en het NVM register en resulteert in een v.o.n.-prijs per m2 GBO. Referenties zijn opgenomen in de bijlage; Uitgangspunt is dat voldaan dient te worden aan de ‘Woondeal Achterhoek’ hierin is opgenomen dat 60% van de woningen betaalbaar moeten zijn. Binnen het betaalbare segment dient eveneens 28% sociale huur te zijn; De betaalbare koop is maximaal € 355.000 V.O.N. op basis van de ‘Regionale woondeal 20222030 Achterhoek’. De betrokken woningen voldoen aan deze maximale grens indien anders vermeld; In de gemeente Aalten, en met name in Bredevoort, zijn recentelijk maar een zeer beperkt aantal nieuwbouw woningen verkocht. Referenties zijn veelal gebaseerd zijn op bestaande woningen die recent verkocht zijn geweest. Daarnaast is aansluiting gezocht bij referenties in naburige plaatsen (buiten de gemeentegrenzen) met een soortgelijke ligging en omvang; Uitgangspunt voor de grondprijzen van de sociale huurwoningen is dat aansluiting is gezocht bij de door de gemeente gedeelde grondprijs voor een rijwoning van € 137,50 per m2. In het gedeelde overzicht van de grondprijzen door de gemeente Aalten ontbrak een appartement.
Hiervoor is het uitgangspunt genomen dat de grondprijs voor een sociaal huur appartement aansluiting vind bij de gemeente (Arnhem) van € 195 per m2 BVO; De totale opbrengst(potentie) van de woningen wordt weergeven in onderstaande tabel (tabel 6 en 7); Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de combi-accommodatie (recreatie) is dat waarde verhoging van de gronden gekapitaliseerd wordt over de gehele pachtperiode voor een grondprijs van € 100,- per m2; Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de combi-accommodatie (sport) is dat de gemeente een bijdrage levert aan de ‘Twee Bruggen’ voor de realisatie van de kantine met kleedruimtes binnen de combi accommodatie. Vervolgens is het uitgangspunt dat de gemeente een kostprijs dekkende huur rekent aan ‘SV Bredevoort’; Uitgangspunt voor de ontwikkeling van de camperplaatsen (50 st.) is dat deze ontwikkeld en geëxploiteerd worden door de ‘Twee Bruggen’ op gronden van de gemeente Aalten. De ‘Twee Bruggen’ betaald de gemeente Aalten een erfpacht voor de gronden. Als gevolg van de toevoeging van de camperplaatsen neemt de waarde van de gronden toe, dit kan verrekend worden in een hogere canon. In de haalbaarheidsstudie is de waarde verhoging van de gronden onder de camperplaatsen meegenomen voor de restwaarde van de gronden (excl. k.k.) aan het einde van de exploitatieperiode.
Dit bedrag is de gekapitaliseerde versie van de te rekenen canon; De totale opbrengst(potentie) van de combi-accommodatie en de camperparkeerplaatsen wordt weergeven in tabel 7.
Blad 13 van 41
Tabel 6: Opbrengstpotentie woningen (bron: Kadaster) Opbrengstpotentie woningen Woningtype Koopwoningen Vrijstaande woning (bijzondere vlonderwoning) Vrijstaande woning (vrije sector woning) 2^1 kap woning (vrije sector woning) Kleine rijwoning (LLB woningen) Rijwoning (tussenwoningen) Hoekwoning (hoekwoningen) Totaal
Aantal (st.)
GBO (m2)
v.o.n.-prijs per m2 GBO
v.o.n.-prijs
5
95 m2
€ 4.225
€ 400.500,-
1
114 m2
€ 4.225
€ 480.000,-
10
101 m2
€ 3.650
€ 367.900,-
18
72 m2
€ 3.075
€ 221.400,-
15 10
100 m2 116 m2
€ 2.700 € 2.750
€ 270.300,€ 317.600,€ 17.377.200
Woningtype Huurwoningen Appartement (appartement – sociale huur) Rijwoning (tussenwoning – sociale huur) Totaal
Aantal (st.)
GBO (m2)
Vaste grondprijs (excl. btw)
20
73 m2
€ 18.525
3
95 m2
€ 20.625 € 431.800
Tabel 7: Opbrengstpotentie combi-accommodatie en camperplaatsen. Opbrengstpotentie combi-accommodatie en camperplaatsen Commercieel/maatschappelijk Commercieel (recreatie) Combi accommodatie (recreatie + terras) Camperplaatsen Totaal Maatschappelijk (sport) Combi accommodatie (sport + terras) Totaal
Aantal (st.)
Oppervlak te (m2)
Waarde per m2
Totale waarde
1
1.796 m2
€ 100
€ 179.600
50
100 m2
-
€ 812.358 € 991.958
1
1.406 m2
€-
€€-
Blad 14 van 41
6
Stichtingskosten
6.1
Bouwkosten -
-
-
Bouwkosten zijn sterk afhankelijk van de regio, het afwerkingsniveau en de gewenste duurzaamheidsambities. De gehanteerde bouwkosten zijn bepaald aan de hand van ervaringen van vergelijkbare projecten en kengetallen van Bouwkostenkompas en zijn weergeven in tabel 7 (provincie Gelderland: Gemeente Aalten, plaats: Bredevoort, prijspeil juli 2023); Uitgangspunt is, dat het afwerkingsniveau in lijn is met het segment waarvoor de woningen op de markt komen. De betaalbare woningen hebben dan ook een ‘laag’ afwerkingsniveau, de woningen die niet in dit segment vallen hebben een ‘basis’ afwerkingsniveau. Er is een uitzondering op deze regel, namelijk de hoekwoningen. Deze behoren niet tot het betaalbare segment maar vormen met de rijtjeswoningen een geheel. Om die reden zullen deze ook het zelfde afwerkingsniveau hebben namelijk ‘laag’; Alle woningen zijn gasloos; Uitgangspunt is dat alle opstallen worden ontwikkeld conform BENG eisen, zoals verplicht is vanaf 1 januari 2021. De kosten hiervoor zijn bepaald aan de hand van kengetallen van Bouwkostenkompas; Uitgangspunt is dat de aanleg van de combi accommodatie en de camperplaatsen zal worden gedaan door de ‘Twee Bruggen’. De gemeente zal daarbij bijdragen voor het deel van de kantine en de kleedkamers.
Tabel 8: Bouwkosten woningen (bron: Bouwkostenkompas) Bouwkosten woningen Woningtype Koopwoningen Vrijstaande woning (bijzondere vlonderwoning) Vrijstaande woning (vrije sector woning) 2^1 kap woning (vrije sector woning) Kleine rijwoning (LLB woningen) Rijwoning (tussenwoningen) Hoekwoning (hoekwoningen) Woningtype
Bouwkosten referenties (type)
Afwerkingsniveau
Bouwkosten incl. BENG (excl. btw)
Bungalow (tot 120 m2) Recreatiewoning (plat dak)
Basis
€ 1.804
Herenhuis (schuin dak)
Basis
€ 1.448
2^1 kap (schuin, garage geschakeld) Seniorenwoningen
Basis
€ 1.314
Laag
€ 1.122
Seriematig 2 laags (schuin dak)
Laag
€ 1.026
Seriematig 2 laags (schuin dak)
Laag
€ 1.026
Bouwkosten referenties (type)
Afwerkingsniveau
Bouwkosten incl. BENG (excl. btw)
Huurwoningen
Blad 15 van 41
Appartement (appartement – sociale huur) Rijwoning (tussenwoning – sociale huur)
Sociale huurwoningen (tot 4 lagen)
Laag
€-
Sociale huurwoningen
Laag
€-
Tabel 9: Bouwkosten combi-accommodatie (sport) Bouwkosten combi-accommodatie (sport) Maatschappelijk Maatschappelijk (sport) Combi-accommodatie (sport)
6.2
Oppervlakte (m2 BVO)
Aanlegkosten
625 m2
€ 1.449
Opslagen ontwikkelaar De stichtingskosten bestaan naast bouwkosten (aanneemsom) uit opslagen die een ontwikkelaar hanteert voor bijkomende kosten, algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R). Hieronder volgt een beknopte beschrijving van de opbouw van deze posten en vervolgens volgt een overzicht van de grondslagen en gemiddelde bedragen die voor deze opslagen gelden. De gehanteerde opslagen zijn weergeven in onderstaande tabel. Bijkomende kosten: Bijkomende kosten zijn de additionele kosten van een bouwplan. Voor bijkomende kosten hanteren wij op basis van vergelijkbare (woning)bouwprojecten een bandbreedte van 12% tot 18% van de totale bouwkosten. Binnen dit project wordt uitgegaan van 15% bijkomende kosten voor de woningbouw. Algemene kosten (AK): Onder de algemene (bedrijfs-)kosten (AK) vallen alle kosten die een ontwikkelaar aan een bouwproject toerekent, maar die geen betrekking hebben op de uitvoering van het bouwproject zelf. Voor de algemene kosten (AK) hanteren wij op basis van referentie(woning)bouwprojecten een bandbreedte van 3% tot 5% van de bouw- en bijkomende kosten. Voor de algemene kosten voor dit project wordt uitgegaan van een ontwikkelaar met een gemiddelde overhead, derhalve wordt uitgegaan van 4% algemene kosten. Winst en risico (W&R): Winst en risico weerspiegelt het door de ontwikkelaar gewenste rendement op een bepaald vastgoedontwikkelingsproject.
Voor W&R hanteren wij op basis van referentie (woning)bouwprojecten een bandbreedte van 5% tot 9% over de ontwikkelomzet (opbrengsten excl. btw). Voor dit project wordt uitgegaan van 7% W&R over de ontwikkelomzet voor het koopprogramma. Tabel 10: Gehanteerde opslagen voor de ontwikkelaar (bron: Antea Group) Gehanteerde opslapercentages Opslag Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico
Appartement 15% 4% 7%
Blad 16 van 41
7
Residuele grondwaarde Op basis van de bovenstaande uitgangspunten bedraagt de residuele grondwaarde € 4.359.457 (excl. btw). In onderstaande tabel is de berekening van de residuele grondwaarde weergegeven welke nader is uitgewerkt in de bijlage. Tabel 11: Berekening residuele grondwaarde woningen (bron: Antea Group) Residuele grondwaarde Post
Vrijstaande woning (vrije sector woning)
2^1 kap woning (vrije sector woning)
+ Opbrengstpotentie (excl. btw) - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten - Winst & Risico
Vrijstaande woning (bijzondere vlonderwoning) € 331.000 € 216.480 € 32.472 € 9.958 € 23.107
€ 396.700 € 231.680 € 34.752 € 10.657 € 27.769
€ 304.000 € 183.960 € 27.594 € 8.462 € 21.280
Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde Vaste Grondquote
€ 48.920 15%
€ 91.842 23%
€ 62.704 21%
+ Opbrengstpotentie (excl. btw) - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten - Winst & Risico
Kleine rijwoning (LLB woningen) € 183.000 € 112.200 € 16.830 € 5.161 € 12.810
Rijwoning (tussenwoningen) € 223.400 € 133.380 € 20.007 € 6.135 € 15.638
Hoekwoning (hoekwoningen) € 262.500 € 153.900 € 23.085 € 7.079 € 18.375
Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde Vaste Grondquote
€ 35.999 20%
€ 48.240 22%
€ 60.061 23%
+ Opbrengstpotentie (excl. btw) - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten - Winst & Risico
Appartement (appartement – sociale huur) € 18.525 €€€€-
Rijwoning (tussenwoning – sociale huur) € 20.625 €€€€-
Commercieel (recreatie) € 991.958 €€€€-
Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde Vaste Grondquote
€ 18.525 100%
€ 20.625 100%
€ 991.958 100%
Post
Post
Blad 17 van 41
Post + Opbrengstpotentie (excl. btw) - Bouwkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten - Winst & Risico
Maatschappelijk (sport) €€€€€-
Residuele grondwaarde Residuele grondwaarde Vaste Grondquote
€0%
Blad 18 van 41
8
Grondexploitatie
8.1
Grondkosten Gecorrigeerde vervangingswaarde SV Bredevoort Uitgangspunt voor de waarde van de opstallen (kantine en kleedruimte) van ‘SV Bredevoort’ is dat de gemeente deze dient aan te kopen voordat de locatie herontwikkeld kan worden. De gronden onder de opstallen zijn in eigendom van de gemeente Aalten. De waarde van de opstallen zijn bepaald middels een gecorrigeerde vervangingswaarde berekening (zie hiervoor het rekenblad ‘Gec. Verv.waarde opstal SVB). De waarde van de opstallen zijn beoordeeld op basis de huidige bouwkosten (op basis van kengetallen van bouwkosten kompas) en het bouwjaar van het pand volgens de BAG viewer van het kadaster (1980). Het resultaat hiervan is (afgerond) € 54.000,-. Dit bedrag is dan ook opgenomen binnen de GREX als bedrag voor aanschaf van de opstallen, en de transactie zal plaatsvinden in het jaar voordat de sloop zal plaatsvinden.
8.2
Bouwkosten bouw- en woonrijp maken De investeringskosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op basis van de Standaardsystematiek voor Kostenraming (SSK) 2018 van kennisplatform CROW (crow.nl). Investeringskosten onderdeel sport is terug te vinden in paragraaf 8.3. Scope van de raming openbare ruimte Scopebeschrijving De scope van de kostenraming Bouw- en Woonrijp maken bestaat uit het deelgebied 1 (Wonen) en deelgebied 2 (Sport) zoals aangegeven in het ambitiedocument “Slingeplas”, Buro Ontwerp & Omgeving, 7 december 2022 met bijbehorende tekeningen met ruimtegebruik en hoeveelheden.
Blad 19 van 41
Figuur 6: Deelgebied 1 - woningbouw (bron: bron: 368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022A1_nieuw deel 1.pdf)
Blad 20 van 41
Figuur 7: Deelgebied 2 - sportcomplex (368301.ONT.STED.Slingeplas.gefaseerd.juni 2022-A1_nieuw deel 2.pdf)
Buiten scope openbare ruimte Buiten de scope van de raming openbare ruimte vallen de volgende onderdelen: Deelgebied 3 (Recreatie); Saneringen; Speelvoorzieningen; Stichtingskosten sportvelden (zie paragraaf 8.3); Stichtingskosten vastgoed; Instandhoudingskosten (beheer en onderhoud); Reserveringen voor scope wijzigingen en onzekerheidsreserve investeringen; Gerealiseerde investeringskosten.
Blad 21 van 41
Scope-interpretatie Opruimwerkzaamheden De opruimwerkzaamheden voor start bouwrijp maken bestaan uit het slopen van panden en opruimen van het terrein. Kabels en Leidingen Op basis van de KLIC-melding van 27-06-2023 blijkt dat geen werkzaamheden zijn voorzien aan leidingen Gas Hoge druk of Middenspanningskabels. Overige kabels en leidingen met grote impact bij verleggingen zijn niet in of nabij het plangebied aanwezig. Vooralsnog is een inschatting gemaakt op basis van percentage van de overige bouwkosten. Grondwerk Er is geen rekening gehouden met het voorbelasten t.b.v. aanleg verhardingen, aangezien de grond in de gemeente Aalten hoofdzakelijk zand betreft. Met welk materiaal de voormalige gracht gedempt is, is niet bekend. Grondwerk bestaat verder uit het aanleggen van cunetten voor wegen, parkeerplaatsen en voetpaden, het aanleggen van kades en het ontgraven van watergangen en waterpartijen. Aangezien de wegen en velden uitgeefbaar terrein worden verhoogd is er van ontgraving van cunetten geen sprake. Grond en zand voor de verhoging van uitgeefbaar terrein en voor nieuwe kades komen vrij bij ontgraven gracht / waterrijk gebied en bij ontgraven vergroten vijver / strand. Er wordt geen zand of grond afgevoerd. Zand voor zandbed en klei wordt geleverd. Riolering Kosten voor riolering bestaan uit het leveren en aanbrengen van een VWA-riool.