A4. Raadsmededeling 48-2026 Herijking ruimtelijk beleid kleinschalige verblijfsrecreatie
Tekst van het document
• Gasten zoeken steeds meer naar unieke ervaringen en zijn bereid hiervoor te betalen. Kleinschalige accommodaties die een persoonlijke touch en unieke thema's aanbieden, zoals thematische kamers of bijzondere locaties, kunnen zich onderscheiden in de markt. • Aan de ene kant is er een trend naar steeds luxere vakantieverblijven, met faciliteiten zoals wellness en inclusiviteit. Aan de andere kant zoeken consumenten naar back-to-basic recreëren.
(Meer informatie over deze trends en ontwikkelingen is te vinden in bijlage A) Conclusie. Net zoals de conclusie in de voorgaande paragraaf vanuit de gesprekken/het mailcontact met Vekabo/in ‘t Groen, B&B.nl, Gelders Landschap branchorganisatie KCI, LTO en ZLTO, blijkt ook uit deze trends en ontwikkelingen dat er een sterke potentie is in de toekomst voor kleinschalige logiesaccommodaties. Samengevat: • Er is een groeiende interesse in plattelandsvakanties, gedreven door de behoefte aan rust, ruimte en natuur, vooral onder Nederlanders, Vlamingen en Duitsers. • Covid-19 heeft de sector zwaar getroffen, maar ook geleid tot een toename in binnenlandse vakanties en een groeiende vraag naar kleinschalige accommodaties. • Demografische veranderingen, zoals vergrijzing en toenemende koopkracht van senioren, evenals de focus op duurzaamheid en technologische innovaties, spelen een belangrijke rol. • Consumenten zoeken unieke ervaringen en zijn bereid meer te betalen voor persoonlijke en thematische accommodaties. • Tegelijkertijd zijn er uitdagingen zoals personeelstekort en bedrijfsopvolging, het koppelen van thema’s als duurzaamheid, inclusie, automatisering aan de ontwikkeling sector.
• Gemeenten tonen toenemende steun voor de ontwikkeling van kleinschalige logiesaccommodaties, wat kansen biedt voor revitalisering van het platteland en diversificatie van inkomstenbronnen voor voormalige agrariërs.
10
2
Analyse (kwantitatief)
Dit hoofdstuk bestaat uit een samenvatting van een vraag en aanbod analyse vanuit aanbodbestanden en CBS, een marketing- en google analytics analyse en een analyse van een tweetal bestemmingsplannen.
11
2.1
ONTWIKKELING AANBOD EN VRAAG
In deze paragraaf gaan we in op de ontwikkeling van het aanbod en de vraag in relatie tot kleinschalige logiesaccommodaties in de Achterhoek. Eerst wordt hoog over gekeken in vergelijking met de corop regio (waar de Achterhoek zich in bevindt), de provincie Gelderland en landelijk qua vraagbehoefte. We zoomen daarna in op het aanbod van de 8 gemeenten van de Achterhoek. Deze uitkomst helpt in het formuleren van een conclusie hoe de toekomst van kleinschalige logiesaccommodaties er naar verwachting uit zal zien, of er genoeg vraag blijft en of dit aansluit op het aanbod, ja of nee. Ontwikkeling verblijfsaanbod aanbod landelijk, provinciaal en Corop, Het CBS rapporteert de ontwikkeling van het verblijfsaanbod op verschillende schaalniveaus. Het laagste schaalniveau waarop het aanbod wordt gerapporteerd is op Corop-niveau. Door de ontwikkeling van het aanbod op verschillende schaalniveau te presenteren wordt inzichtelijk in hoeverre de ontwikkeling van het aanbod in de Achterhoek (op Corop-niveau) afwijkt van de landelijke en provinciale groeitrend. Het gaat hierbij wel om grootschalig aanbod (zie de definities in de bijlage). • Ontwikkeling hotelkamers: Het aantal hotelkamers in zowel Gelderland als de Achterhoek is sinds 2012 vrij stabiel. Er is eerder sprake van een licht daling dan van groei.
Uiteraard zijn er in de tussenliggende periode nieuwe hotels geopend, maar daar staat tegenover dat de nodige (kleinere) hotels ook hun deuren sluiten. Het nette effect daardoor een lichte daling van het aanbod. Dit is een trend die ook in andere provincies/regio’s buiten de randstad waarneembeer is Landelijk is het aantal hotelkamers wel fors toegenomen, iets dat vooral kan worden toegeschreven aan de groei van het hotelaanbod in de grote steden.
Grafiek 1: Geïndexeerde ontwikkeling hotelkamers 2013-2022 140 130 120 110 100 90 80 2012
2013
2014
2015
2016
2017
Hotelkamers Nederland
2018
2019
2020
2021
2022
Hotelkamers Gelderland
Hotelkamers Achterhoek
Bron grafieken: CBS
12
2023
Grafiek 2: Geïndexeerde ontwikkeling vakantiehuisjes 2013-2022 • Ontwikkeling vakantiehuisjes: De langjarige trend van de groei van het aantal huisjes op huisjesterreinen in de Achterhoek is gelijk aan de landelijke en provinciale ontwikkeling. Het aanbod (zowel landelijk, provinciaal als op Coropniveau) is tussen 2013 en 2022 met zo’n 30% tot 40% gegroeid. De sterke landelijke groei van het aantal huisjesterreinen is dus ook waarneembaar in de Achterhoek.
160 140 120 100 80 60 2012
2013
2014
2015
Huisjes Nederland
2016
2017
2018
2019
Huisjes Gelderland
2020
2021
2022
2023
Huisjes Achterhoek
Grafiek 3: Geïndexeerde ontwikkeling kampeereenheden 2013-2022 • Ontwikkeling kampeerterreinen: Zowel landelijk, provinciaal als op Coropniveau daalt het aantal kampeerplaatsen, al is de daling minder sterk in de Achterhoek dan op landelijk niveau. Het lijkt er zelfs op dat de afgelopen jaren het aantal kampeerplaatsen weer toeneemt.
110 105 100 95 90 85 80 2012
2013
2014
2015
2016
2017
Kampeerplaatsen Nederland
2018
2019
2020
2021
2022
Kampeerplaatsen Gelderland
Kampeerplaatsen Achterhoek
Bron grafieken: CBS
13
2023
Grafiek 4: Ontwikkeling kleinschalig aanbod 2013-2022 (absoluut;
Ontwikkeling kleinschalig aanbod 8 gemeenten aantal aanbieders) Ginder heft toegang tot verschillende aanbodbestanden met kleinschalige verblijfsrecreatieve bedrijven in alle gemeenten in de Achterhoek over de periode 2013-2022. Op basis van de bestanden kan een globale trend worden opgesteld voor de groei van het kleinschalig aanbod in de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Lochem, Doetinchem, Oost Gelre, Oude Ijsselstreek en Winterswijk. De aanbodbestanden zijn in de desbetreffende jaren aangeleverd door de gemeente in het kader van de toeristische monitor voor de Achterhoek. Een belangrijke kanttekening is dat de data voor het kleinschalig aanbod in de aanbodbestanden niet structureel worden gecontroleerd door Ginder op omissies en/of openstelling (dit in tegenstelling tot het grootschalig aanbod). De gegevens in de nevenstaande grafieken moeten daarom als indicie worden gezien, een globale trend van de ontwikkeling van het kleinschalig aanbod in de periode 20132022: • B&B’s en kleine pensions: Er zijn in 2022 ca. 170 B&B’s en kleine pensions Grafiek 5: Ontwikkeling kleinschalig aanbod 2013-2022 (absoluut; aanwezig in de acht gemeenten, deze gezamenlijk de beschikking hebben over aantal kamers/plaatsen) 380 kamers. Tot aan de coronacrisis is er sprake van een lichte stijging van het aantal B&B’s en pensions, gevolgd door een daling.
Dit is een logische ontwikkeling, aangezien in de coronajaren veel aanbieders hun deuren noodgedwongen hebben moeten sluiten. Aangezien veel mensen een B&B aanhouden als hobby of als bijverdienste is het de vraag in hoeverre de komende jaren hun B&B weer te heropenen. • Mini-campings (incl. camperparken): Zo’n 120 mini-campings in de regio hebben in 2022 de beschikking over ca. 2.250 plaatsen. Over de gehele periode is er sprake van een (lichte) groei van het aanbod. Dit geldt zowel voor het aantal aanbieders als het aantal plaatsen. Sowieso heeft deze categorie de beschikking over de meeste plaatsen in vergelijking met de B&B’s en solitaire vakantiewoningen. 14
Grafiek 6: Geïndexeerde ontwikkeling vraag verblijfsrecreatief aanbod Gelderland en Nederland (2012-2023) 180
• Solitaire vakantiewoningen: In deze categorie is vooral een stabilisatie van het aanbod zichtbaar. In de periode 2013-2022 is het aanbod redelijk constant gebleven rond de 230 vakantiewoningen (met ruim 400 kamers). • Het beleid van de provincie is terughoudend ten opzichte van het toestaan van nieuwe solitaire vakantiewoningen. Onze ervaring is zeer wisselend van innovatief tot afgegleden naar permanente bewoning. Ontwikkeling vraag verblijfsaanbod landelijk en Gelderland De vraagontwikkeling voor verblijfsrecreatie aanbod wordt door het CBS alleen op landelijke en provinciaal niveau gerapporteerd. De volgende zaken vallen op: - Ontwikkeling hotelvraag: De hotelvraag in Gelderland is in de periode 2013-2022 gegroeid met ca. 25%. Eerder zagen we dat het aanbod in deze periode stabiel is gebleven, wat dus betekent dat de bezettingen van de hotels zijn toegenomen. Landelijk gezien is de vraag naar hotels nog verder harder gegroeid. Veel van deze vraag vindt plaats in de grote steden (en dan met name Amsterdam). - Ontwikkeling vraag naar huisjesterreinen: De provinciale en landelijke ontwikkeling van de vraag komen sterk overeen, namelijk een constante groei van de vraag. In Gelderland is deze zelfs nog iets sterker dan het landelijke gemiddelde. Met name in de corona-jaren was de provinciale terugval minder sterk dan landelijk.
- Ontwikkeling vraag naar kampeereenheden: De groeitrend van de vraag naar kampeereenheden in Gelderland en landelijk is goed vergelijkbaar. Tot aan 2019 is er sprake van een stabilisatie van de vraag, en vanaf de coronajaren is er een tamelijk sterke groei. Het is echter wel de vraag in hoeverre deze groei duurzaam is, of dat het vooral en (na)effect is van corona. Gezien het dalend aanbod aan kampeereenheden zijn de bezettingen in deze categorie toegenomen.
160 140 120 100 80 60 2012
Bron: CBS
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Hotels Nederland
Hotels Gelderland
Huisjesterreinen Nederland
Huisjesterreinen Gelderland
Kampeerterreinen Nederland
Kampeerterreinen Gelderland
2023
Conclusie aanbod en vraag De conclusie is dat het aanbod en de vraag is gestegen, met uitzondering van de kampeereenheden. Bij kampeereenheden is het aanbod gedaald en de vraag gestegen. Dit houdt in dat er voldoende ruimte is voor uitbreiding van het kampeeraanbod. Het is belangrijk om hier rekening te houden met de kansrijke leefstijlen (zie vitaliteitsonderzoek Achterhoek, 2019). Bij de trends zien we dat het hier met name gaat om kleinschalig aanbod waar interesse in is. De toename van het aanbod huisjesterreinen betekent in de praktijk dat er verstening plaats vindt. Tot slot zien we dat de trend van de groei van de afgelopen jaren zich voort zet en dat de effecten van corona in de huidige situatie zijn gecorrigeerd. Wij verwachten dat deze groeilijn zich de komende jaren blijft voortzetten. 15
2.2
MARKETINGANALYSE EN GOOGLE ANALYTICS
Naast de gegevens van het CBS over vraag en aanbod is het ook interessant om trendanalyses uit Google te volgen. Google is de meest gebruikte zoekmachine in Nederland en veel verblijfstoeristen starten hier hun zoektocht naar een accommodatie. Samen met Stichting Achterhoeks Toerisme, die ons een waardevolle bijdrage heeft geleverd aan de hand van hun dashboard over de zoekvolumes in Gelderland, is een korte trendanalyse gemaakt. In grafiek 7 is te zien dat het zoekvolume naar overnachtingen in de Achterhoek een flinke sprong heeft gemaakt in de coronajaren. Iets wat we in heel Nederland zien overigens. Toch zet de stijging ook in 2022 gestaag door. Als we dezelfde zoekwoorden analyseren voor het jaar 2023, zien we dat de groei doorzet. Wel daalt de stijging in 2023, ook dat is in lijn met de algemene trend in binnenlands toerisme. Minicampings (zoekwoorden ‘SVR camping’, ‘Minicamping’, ‘Kleine campings’ en ‘Boerencamping’ gecombineerd) maakte de grootste groei door in zoekvolume tijdens de coronajaren. Wel zien we een daling in 2022 die ook in 2023 doorzet. Daarmee komt het qua indexcijfer voor 2023 waarschijnlijk uit onder de trend van ‘Overnachtingen algemeen’. Enkel de zoekterm ‘Kleine campings achterhoek’ stijgt in 2022, vooral ‘SVR camping Achterhoek’ en ‘Boerencamping Achterhoek’ dalen hard.
Dit waren tijdens corona uitvalsbasissen waar mensen graag gebruik van maakten, in de natuur en vaak met eigen camper/tent. Nu zien we dat afnemen doordat er weer meer mogelijkheden zijn. Bij B&B’s is juist het tegenovergestelde zichtbaar. Er was een lagere
groei dan gemiddeld tijdens corona, maar na corona leeft het zoekgedrag van consumenten weer op. De zoekterm B&B wordt voor de Achterhoek bijna altijd gebruikt met een plaatsnaam of regio erachter. Populaire toevoegingen zijn ‘Zutphen’, ‘Achterhoek’, ‘Winterswijk’, ‘Doetinchem’ en ‘Lochem’. Van 2019 tot 2022 groeien deze termen allemaal ongeveer even hard. Opgeteld zorgen minicampings en B&B’s in 2022 voor ongeveer 14% van het totale zoekvolume naar overnachtingen in de Achterhoek, in 2019 was dat 12,5%. Er is een opgaande lijn zichtbaar. Grafiek 7: Geïndexeerde ontwikkeling zoekvolume overnachtingsmogelijkheden Achterhoek (2019-2022) 300 250 200 150 100 50 0 2019
2020 Overnachting algemeen
2021 B&B
2022 Minicampings
Bron: Stichting Achterhoeks Toerisme *2023 is niet opgenomen in de grafiek, omdat exacte gegevens ontbreken. Wel is de trend 16 bekeken via tools van Google om conclusies te trekken.
Uit de zoekwoordanalyse zijn ook toevoegingen aan de termen te vinden. Daarbij zien we in de laatste jaren het volgende: Voor minicampings zijn we uitgegaan van de categorie “Camping” en is voor Gelderland breed gekeken. Andere meer specifieke resultaten zijn te onzeker om te rapporteren. Bij een minderheid van de zoekopdrachten staan eigenschappen benoemd, waaraan een camping moet voldoen of voorzieningen die men zoekt bij een camping. Over het algemeen is de locatie het belangrijkst. Als we toch verder inzoomen dan zijn belangrijke eigenschappen in een zoekopdracht: 1. Zwembad 2. Prive sanitair 3. Aan het water 4. Honden toegestaan 5. Familie / Kindervriendelijk 6. Goedkoop Ook voor B&B’s zijn de meer globale Gelderse gegevens gebruikt. Bij een minderheid van de zoekopdrachten staan eigenschappen benoemd, veelal worden B&B’s gezocht in combinatie met een plaatsnaam. Wel valt op dat ‘Centrum’ en ‘Goedkoop’ vaker worden gebruikt vanaf 2022. In coronatijd waren er vaker combinaties op het gebied van luxe faciliteiten (sauna of wellness), die zien we in 2022 juist afnemen. Dit is in 2022 de lijst met belangrijke eigenschappen in een zoekopdracht: 1. Centrum 2. Goedkoop 3. Honden toegestaan
4. Wellness / Jacuzzi 5. Luxe 6. Sauna Conclusie. In de afgelopen jaren blijkt dat het zoekvolume naar overnachtingen in de Achterhoek aanzienlijk is gestegen. Daarbij groeide het zoekvolume naar kleinschalige accommodaties gestaag mee, opgeteld zelfs iets sterker dan naar overnachtingen in het algemeen. Specifiek de minicampings, die tijdens corona een sterke groei doormaakten, zagen een afname in zoekvolume in 2022 en 2023. Toch liggen ze daarmee nog boven het niveau van 2019. B&B's, daarentegen, kenden een heropleving in zoekgedrag na een mindere groei tijdens de coronaperiode. In de coronaperiode was er vooral zoekgedrag naar accommodaties die rust, luxe en natuur boden. Nu, na corona, zien we dat algemene termen als het (stads)centrum en goedkoop weer groeien.
17
2.3
QUICKSCAN BESTEMMINGSPLANNEN
STEDELIJK GEBIED (GEMEENTE DOETINCHEM) EN BUITENGEBIED (GEMEENTE AALTEN)
Ter verkenning van de mogelijke nieuwe vestiging van kleinschalige verblijfsaccommodaties is gekeken naar een tweetal verschillende bestemmingsplannen binnen het onderzoeksgebied. Het bestemmingsplan van het buitengebied van Aalten en het bestemmingsplan van het stedelijke gebied van Doetinchem zijn onderzocht naar de mogelijkheden die geboden worden vanuit de bestemmingsomschrijvingen voor kleinschalige verblijfsaccommodaties. Voor beide locaties zijn de definities voor de begrippen onderzocht en de vigerende bestemmingen bekeken op de mogelijkheden om er kleinschalige verblijfsaccommodatie toe te staan. Onderstaand wordt per gemeente een korte samenvatting gegeven. In bijlage B is meer en specifiekere informatie te vinden in relatie tot het beleid van deze twee gemeenten op kleinschalige logiesaccommodaties. Gemeente Doetinchem Er zijn locaties met de bestemming Horeca 1, waarmee een hotel of pension is toegestaan. Deze locaties zijn aan te duiden, en moet per pand worden aangegeven. Er is niet terug te vinden waar een bed & breakfast is toegestaan, wel de definitie ervan. Mogelijk aanvullend aan een woning of bij wonen, dan is er volop ruimte voor kleinschalige verblijfsaccommodaties.
Gemeente Aalten • Voor de bestemming "Agrarisch" zijn alle vormen van verblijfsrecreatie toegestaan als nevenactiviteit, behalve kampeermiddelen. Dit omvat kampeerboerderijen, appartementen, hotels, bed & breakfasts, en pensions. De exploitatie moet door de hoofdbewoner of eigenaar gebeuren. Er zijn specifieke locaties aangewezen voor kleinschalige kampeerterreinen en camperplaatsen (maximaal 4 campers voor 72 uur) en groepskampeerterreinen. Nevenactiviteiten vergelijkbaar met de genoemde vormen kunnen met een omgevingsvergunning worden toegestaan, onder voorwaarden afhankelijk van de locatie. • Voor "Agrarisch met waarden" met de aanduiding "verblijfsrecreatie" is logies toegestaan binnen bestaande bebouwing. Kleinschalig kamperen is alleen toegestaan op specifiek aangeduide locaties. • Binnen "Bos" gebieden is verblijfsrecreatie toegestaan op specifiek aangeduide locaties voor recreatief wonen. • Binnen "Horeca" gebieden is een camperplaats toegestaan voor maximaal 4 campers voor 72 uur. • Binnen "Recreatie – Recreatiewoningen" is recreatief wonen toegestaan voor maximaal 1 recreatiewoning per bestemmingsvlak of het bestaande grotere aantal.
18
Gemeente Aalten • Binnen Recreatie – Verblijfsrecreatie is kleinschalige verblijfsaccommodatie toegestaan in specifieke vormen zoals vermeld in de aanduiding. Daarnaast zij kampeermiddelen toegestaan ten behoeve van toeristische/recreatief verblijf. • Bij Recreatie - Verblijfsrecreatie – 1 is verblijfsrecreatie in groepsaccommodatie(s) toegestaan, maar uitsluitend in de hoofdgebouwen. • Bij Wonen – 1 is recreatief bewonen van de woning toegestaan. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning nevenactiviteiten toestaan die gelijk te stellen zijn aan kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension. • Bij Wonen – 2 is recreatief bewonen van de woning toegestaan. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning nevenactiviteiten toestaan die gelijk te stellen zijn aan kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension. • Binnen Wonen – 3 en -4 kan het bevoegd gezag door middel van een omgevingsvergunning nevenactiviteiten toestaan die gelijk te stellen zijn aan kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension. • Vanuit de Algemene wijzigingsregels is de mogelijkheid voor wijziging van de bestemming in verband met de omschakeling van een agrarisch bedrijf of een woning naar een niet-agrarisch bedrijf.
Onder voorwaardes en afhankelijk van de locatie is verblijfsrecreatie toegestaan.
Conclusie Er kan op basis van de quickscan worden geconcludeerd dat er veel mogelijk is binnen het beleid van Doetinchem en Aalten op het gebied van vormen van nieuw kleinschalige logies accommodaties. Om precies de aantallen in kaart te brengen dient op pandniveau gekeken te worden naar de bestemming een aanduiding(en). Uitwerking opdracht AdFontem AdFontem heeft vanuit de acht gemeenten ook een opdracht gekregen, meer gerelateerd aan de beleidsmatige vraag met de focus op de ruimtelijke ordening. AdFontem maakt een analyse van de beleidsstukken per gemeente en zullen suggesties doen qua aanscherpingen op basis van de ontwikkelprincipes die wij als slot hoofdstuk van deze rapportage aanbevelen.
19
3
Conclusies en aanbevelingen
20
3.1
CONCLUSIE ALGEMEEN
Op basis van voorgaande inventarisatie en analyses kunnen we een aantal conclusies samenvatten. Eerst geven we algemeen een aantal conclusies, achtereenvolgend conclusies per categorie (B&B’s, minicampings en solitaire vakantiewoningen). Dit hoofdstuk sluit af met een aantal ontwikkelprincipes (ookwel aanbevelingen) die als handvatten kunnen worden gebruikt voor de ontwikkeling of aanscherping van toekomstig beleid. Onderstaand een aantal algemene conclusies: • De conclusie is dat het aanbod en de vraag is gestegen, met uitzondering van de kampeereenheden. Bij kampeereenheden is het aanbod gedaald en de vraag gestegen. Dit houdt in dat er voldoende ruimte is voor uitbreiding van het kampeeraanbod. Bij de trends zien we dat het hier met name gaat om kleinschalig aanbod waar interesse in is. • Hoewel er voldoende ruimte is en accommodaties/campings over het algemeen op orde zijn, is er behoefte aan kwaliteitsverbetering van het aanbod. • Gemeenten hebben behoefte aan duidelijke handvatten voor beleid. • De toenemende vraag naar rustgevende plattelandsvakanties, vooral door de vergrijzende bevolking met een groeiende koopkracht, biedt een groeipotentieel. • De logiesmarkt vertoont een duidelijke tweedeling. Enerzijds zien we een trend van ketenvorming, waarbij grote spelers profiteren van schaalvoordelen door meerdere accommodaties onder één merk te verenigen.
Anderzijds verschuift het aanbod steeds meer naar
•
•
•
• •
kleinschalige, onafhankelijke accommodaties, waar juist het unieke karakter en de persoonlijke service, of gastheerschap, centraal staan. Deze verschuiving benadrukt het groeiende belang van een persoonlijke benadering in de sector, wat voor veel reizigers een doorslaggevende factor is bij het kiezen van een verblijf. Accommodaties die duurzaamheid, inclusie (met de oudere doelgroep), unieke ervaringen en persoonlijke service benadrukken, kunnen zich onderscheiden en aantrekkelijk blijven voor gasten. Gemeenten tonen toenemende steun voor de ontwikkeling van kleinschalige logiesaccommodaties, wat kansen biedt voor revitalisering van het platteland en diversificatie van inkomstenbronnen voor voormalige agrariërs. In de afgelopen jaren blijkt dat het zoekvolume naar overnachtingen in de Achterhoek aanzienlijk is gestegen. Daarbij groeide het zoekvolume naar kleinschalige accommodaties gestaag mee, opgeteld zelfs iets sterker dan naar overnachtingen in het algemeen. In de coronaperiode was er vooral zoekgedrag naar accommodaties die rust, luxe en natuur boden. Nu, na corona, zien we dat algemene termen als het (stads)centrum en goedkoop weer groeien.
Op de volgende pagina volgen een aantal conclusies specifiek per categorie kleine logiesaccommodaties.
21
3.2
CONCLUSIE PER CATEGORIE
• B&B’s en kleine pensions: • In 2022 waren er ongeveer 170 B&B’s en kleine pensions in de acht gemeenten, met gezamenlijk 380 kamers. Voor de coronacrisis was er een lichte stijging in het aantal B&B’s en pensions, maar tijdens de coronajaren daalde dit aantal doordat veel aanbieders moesten sluiten. Veel B&B’s worden als hobby of bijverdienste gerund, wat de vraag oproept in hoeverre deze accommodaties in de toekomst heropend zullen worden. • B&B.nl ziet een sterke stijging in het aantal B&B’s op hun website, gedreven door media-aandacht en een toenemende vraag naar duurzame vakantieadressen. • B&B's, daarentegen, kenden een heropleving in zoekgedrag na een mindere groei tijdens de coronaperiode.
aantal camperparken te zien Deze ontwikkelingen tonen aan dat kleinschalige logiesaccommodaties steeds aantrekkelijker worden. • Specifiek de minicampings, die tijdens corona een sterke groei doormaakten, zagen een afname in zoekvolume in 2022 en 2023. Toch liggen ze daarmee nog boven het niveau van 2019. • Solitaire vakantiewoningen: • Het aanbod van solitaire vakantiewoningen is vrij stabiel gebleven van 2013 tot 2022, met ongeveer 230 vakantiewoningen en ruim 400 kamers.
In de volgende paragraaf gaan we in op de aanbevelingen.
• Mini-campings (incl. camperparken): • Er waren in 2022 ongeveer 120 mini-campings in de regio met in totaal 2.250 plaatsen. Gedurende de gehele periode was er sprake van een lichte groei in het aantal aanbieders en plaatsen. Deze categorie heeft de meeste plaatsen in vergelijking met B&B’s en solitaire vakantiewoningen. • Vekabo/in ‘t Groen merkt een verjonging en dynamiek binnen de sector, mede door de groei van bedrijven en de levensvatbaarheid van kleinschalige recreatie. • Brancheorganisatie KCI/Campercontact geven aan een groei in het
22
3.3
AANBEVELINGEN
• Bewustzijn creëren. Initiatiefnemers die een nevenactiviteit in de verblijfsrecreatie overwegen, bewust te maken van het belang van een doordacht en onderscheidend concept. Het is cruciaal dat ondernemers niet alleen nadenken over de praktische aspecten, maar ook over de verhaallijn met doelgroepen en het unieke karakter van hun aanbod. Een goed uitgedacht concept dat past binnen de regionale identiteit en aansluit bij de verwachtingen van de gasten, vergroot de kans op (langdurig) succes en draagt bij aan de kwaliteit van de toeristische sector in de regio. Het is niet een harde eis maar het goede gesprek hierover aangaan heeft nut. • De markt van kleinschalige logiesaccommodaties corrigeert zichzelf. Deze markt heeft de neiging om zichzelf op natuurlijke wijze te corrigeren. Het is belangrijk om deze markt de ruimte te geven om zo op natuurlijke groei en waar mogelijk aanpassingen op basis van vraag en aanbod mogelijk te maken. • Het uitwerken van een ontwikkelkader met ontwikkelprincipes. Het implementeren van heldere en gestructureerde ontwikkelprincipes (zie hoofdstuk 4), is van belang. Deze richtlijnen moeten ontwikkeling van vraag en aanbod van kleinschalige logiesaccommodaties sturen, waarbij duurzaamheid, kwaliteit en consistentie van het aanbod gewaarborgd worden. • Kwaliteit boven Kwantiteit.
Er moet meer gekeken worden vanuit de kwaliteit van de aanvraag, of het past in het landschap, dan naar de marktruimte die er is. Hoogwaardige logies trekken meer gasten aan, omdat het past bij de behoefte, creëren betere ervaringen en stimuleren herhaalbezoeken, wat de reputatie van de regio ten goede komt.
• Centraal monitoren en communiceren binnen de Achterhoek. • Richt een centraal systeem op voor het monitoren van de planvoorraden van grootschalige logiesaccommodaties van gemeenten. Deze centrale monitoring helpt bij het effectief beheren van het aanbod, waardoor oververzadiging van de markt wordt vermeden. • Nieuw aanbod met elkaar delen. Stem nieuwe aanvragen op elkaar af en zorg voor transparantie in nieuwe ontwikkelingen. Door nieuwe projecten op één lijn te brengen en alle belanghebbenden goed geïnformeerd te houden, kan de regio een samenhangende strategie voor groei en ontwikkeling handhaven. Hierdoor krijgen gemeenten beter inzicht in de ontwikkelingen in de markt. • Terugkoppeling richting initiatieven grootschalige verblijfsrecreatie. Geef op basis van inzichten uit de kleinschalige markt feedback aan grootschaligere verblijfsrecreatie. Dit kan zijn dat er nauwelijks beweging in de markt is van kleinschalige accommodaties of juist volop. Door deze aanbevelingen te implementeren, kan de markt voor kleinschalige logiesaccommodaties in de Achterhoek floreren, unieke en hoogwaardige ervaringen bieden aan gasten, en tegelijkertijd een duurzame en goed gecoördineerde ontwikkelingsstrategie handhaven.
In de volgende paragraaf volgen de principes de gelden als handvat en onderlegger voor het ontwikkeling van een ontwikkelkader of het aanscherpen van huidig of toekomstig beleid. 23
4
Het vervolg richting ontwikkelprincipes
24
4.1
INLEIDING
In de aanbevelingen van hoofdstuk 3 kwam naar voren dat het verder uitwerken van een ontwikkelkader van belang is. In dit hoofdstuk worden daar eerste stappen in gezet en worden de bouwstenen voor het ontwikkelkader uitgewerkt. Zie in het rode kader aan de rechterkant de stappen die genomen moeten worden om te komen tot een ontwikkelkader. De eerste drie stappen worden in dit hoofdstuk uitgewerkt. De uitgangspunten voor ontwikkelprincipes worden in paragraaf 4.2 weergegeven. In paragraaf 4.3 worden de componenten voor de toetsingscriteria geduid. In paragraaf 4.4 worden de inrichtings- en kwaliteitseisen toegelicht en weergegeven. Deze eisen zijn heel concreet waarmee goed getoetst kan worden. Met de bovengenoemde ontwikkelprincipes, componenten en eisen kan het ontwikkelkader worden vormgegeven. Zie in bijlage D een voorbeeld van een ontwikkelkader voor nieuwe ontwikkeling en herontwikkeling.
Stappenplan
Ontwikkelprincipes (4.2) Componenten toetsingscriteria (4.3) Inrichtings- en kwaliteitseisen (4.4) Ontwikkelkader
25
4.2 ONTWIKKELPRINCIPES De principes voor een ontwikkelkader ten behoeve van kleinschalige verblijfsrecreatie in de regio de Achterhoek is opgesteld als denkrichting voor de 8 gemeenten. Door marktontwikkelingen kunnen deze uitgangspunten en – hiermee samenhangend – de criteria na verloop van tijd aangepast worden. De volgende uitgangspunten gelden als handvat en onderlegger bij het opstellen van het ontwikkelkader..
Diversiteit in aanbod
Kwaliteit voorop
Focus op meerjarige exploitatie
De kleinschalige verblijfsrecreatie moet een doordacht concept hebben. De kwaliteit van het product moet aansluiten bij het concept met een specifieke doelgroep. Planologisch horen bij kwaliteit ook een aantal aspecten om de nevenactiviteit van kleinschalige logiesaccommodaties goed te exploiteren, dit zijn bijvoorbeeld: • B&B: maximaal 4 kamers, een natte cel aanwezig in de kamer/accommodatie, minimaal een kamer van 20m2. • Overig: aantal parkeerplaatsen, energielabel/gasloos, seizoensgebonden opening.
De plannen zijn gericht op een toekomstbestendige exploitatie, waarbij wordt uitgegaan van marktconforme prijzen, een reële bezetting en investeringen in terrein en voorzieningen die in verhouding staan tot de verwachte opbrengsten. Dit streven naar een duurzame exploitatie is belangrijk om de continuïteit van de onderneming te waarborgen en (financiële) teleurstellingen te voorkomen.
Stimuleren van langer verblijf (meerdaags) Uit dit onderzoek blijkt dat de marktvraag en aanbod in balans is. Er is een (lichte) groei voor mini-campings. De vraag naar camperplaatsen groeit gestaag, maar er is al een aanbod in de regio. Om optimaal gebruik te maken van de bestaande ruimte, is het belangrijk om nieuwe initiatieven te richten op het stimuleren van meerdaagse (ook wel meerdere nachten) verblijven. Dit biedt de meeste voordelen voor zowel de lokale economie als de toeristische sector.
De kleinschalige verblijfsrecreatie wordt een steeds volwassener markt met een grote differentiatie aan doelgroepen die ook een passend aanbod wensen. De focus bij nieuwe aanbod ligt daarom op het aanspreken van een doelgroep die past bij de Achterhoek. Deze is naast het plattelandstoerisme ook breder.
Match concept en locatiekwaliteiten Initiatieven moeten een concept beogen dat samenhangt met de locatie en de omgeving. Het moet de locatie versterken. Een initiatief heeft potentie en een synergetische werking op een bepaalde locatie, terwijl eenzelfde initiatief op een andere locatie beduidend minder potentie heeft.
Nevenactiviteit maar wel professioneel Het principe is kleinschalig wat betekent dat de exploitatie een nevenactiviteit is, en meestal niet een volwaardig inkomen kan genereren maar een aanvulling is op de hoofdactiviteit. Het ruimtebeslag is ook een belangrijk aspect dat hierin meegenomen dient te worden. Toch zal de beperkte exploitatie de nodige professionaliteit moeten hebben. Hierbij denken we vooral aan (brand)veiligheid, goede administratie en vindbaarheid. 26
4.3 COMPONENTEN TOETSINGSCRITERIA In deze paragraaf worden de vier componenten geduid die later gebruikt worden in het ontwikkelkader. Vier componenten waar de toetsingscriteria op gebaseerd zijn: •
Meerwaarde vanuit marktopzicht: Het concept richt zich op (nieuwe) doelgroepen waar marktruimte voor is in de Achterhoek;
•
Economisch component: het initiatief is economisch haalbaar en heeft een langjarige focus/meerjaren exploitatie begroting waardoor de continuïteit van het initiatief is gewaarborgd.
•
Ruimtelijk: het initiatief ligt in een uitstekende verblijfsomgeving en versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de directe (verblijfs)omgeving;
•
Maatschappelijk toegevoegde waarde: het initiatief beschikt over een open houding naar de omgeving en versterkt de maatschappelijke structuur.
Componenten
Toetsingscriteria
Basis
Additioneel
Meerwaarde vanuit marktopzicht
Belevingsconcept
X
Meerwaarde vanuit marktopzicht
Toeristische doelgroep
X
Meerwaarde vanuit marktopzicht
Website met boekingsmodule voor meerdaagsbezoek
Economische component
Meerjaren exploitatie begroting
Economische component
Ervaring in de sector / CV
Economische component
Gericht op campers / innovatieve accommodaties
X
Economische component
Additionele voorzieningen
X
Ruimtelijk
Goede landschappelijke inrichting met voldoende privacy per plaats
X
Ruimtelijk
Concept en karakter gebied moet op elkaar aansluiten
X
Ruimtelijk
Natuurinclusief en duurzaam ondernemen
Maatschappelijk
Participatie met de omgeving
Maatschappelijk
Werkgelegenheid / arbeidsproblematiek speciale doelgroepen
Maatschappelijk
Verbinding met voorzieningen in de buurt en hier een bijdrage aan leveren
X X X
X X X X
Tabel 1: Toetsingcriteria De tabel is een verdere duiding van de ontwikkelprincipes. Bij de initiatiefnemers kunnen deze toetsingscriteria aangegeven worden met het verzoek deze verder uit te werken bij hun aanvraag.
27
4.4 INRICHTINGS- EN KWALITEITSEISEN Om concreet te kunnen toetsen welke kleinschalige logiesaccommodatie initiatieven passen binnen de regio Achterhoek zijn richtlijnen opgesteld met inrichtings- en kwaliteitseisen om een zekere mate van professionaliteit te borgen. Dit geldt ook bij kleinschalige accommodaties waar sprake is van een nevenactiviteit. Onderstaand wordt kort toegelicht op basis waarvan de inrichtings- en kwaliteitseisen zijn gebaseerd en waarom bepaald grenzen zijn aangegeven. Deze richtlijnen kunnen door gemeenten worden gebruikt als basis om een initiatief te toetsen, maar ook richting te geven om kracht bij te zetten op hun visie R&T. Op pagina 31 is de tabel met concrete eisen te vinden. Inrichtingseisen. Deze eisen kunnen omschreven worden als planologische randvoorwaarden voor het kleinschalige logiesaccommodatie initiatief. De eisen zijn gekoppeld aan een zestal aspecten uitgesplitst in B&B, minicamping en solitaire recreatiewoningen. De eisen omvatten de volgende aspecten: • Aantal eenheden: het gaat hier om het aantal eenheden dat de B&B, minicamping of solitaire recreatiewoningen minimaal en maximaal omvatten. De aantallen die hier genoemd zijn, zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden voor kleinschalige logiesaccommodaties.
• B&B: voor deze vorm van logies geldt dat het gaat om het aanbieden van kamers op het eigen erf of in de eigen woning, dit gaat vaak om 1 of 2 kamers. Om hier iets meer ruime te bieden aan de initiatiefnemer is er een maximaal van 4 kamers aangegeven. • Minicampings: in de Achterhoek worden op dit moment voor minicampings met name tussen de 15-25 plaatsen aangehouden. Dit behouden is een eis, met een maximum van 40 eenheden. Als je boven de 40 eenheden gaat toestaan, betreft het geen kleinschalig aanbod en
gaat het om een reguliere camping waarbij andere criteria gelden. Deze aantallen worden landelijk vaak aangehouden en verschillen per regio/gemeente, tussen de 15 en 40 eenheden. • Solitaire recreatiewoningen: hierbij wordt gedacht aan 1-2 recreatiewoningen met een maximum van 5 woningen. Indien dit meer recreatiewoningen omvat gaat het al richting een klein vakantiepark. • M2 per eenheid: De aantallen die hier genoemd zijn, zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden voor kleinschalige logiesaccommodaties. • Parkeerplaats: het is belangrijk om hier aan de CROW voorwaarde per gemeente te voldoen. Indien dit niet omschreven is specifiek voor een B&B, minicamping of solitaire recreatiewoning is het van belang om de eisen uit de tabel aan te houden. Voor een minicamping is het wel belangrijk dat er één centrale parkeerplaats is zodat de kwaliteit van verblijf (zonder auto’s op de standplaats) verhoogd wordt, en er minder auto’s op de camping zelf aanwezig zijn. • Privé sanitair: om op de kwaliteit van het product en de service in te spelen is privé sanitair, bij B&B’s en solitaire recreatiewoningen en eis, en voor campings een voorwaarde om de diversiteit van het aanbod te vergroten. Dit sluit goed aan bij de trend en de grote vraag van meer luxe tijdens een vakantieverblijf.
• Gemeenschappelijke ruimte: bij kleinschalig aanbod vindt men de contacten belangrijk, ofwel ontmoeten is belangrijk. Een gezamenlijke ruimte sluit daar goed bij aan, bijvoorbeeld een ontbijtzaal/kamer. Het doel bij zo een ruimte is ook om de regio te versterken door daar informatie en streekproducten te delen. 28
4.4 INRICHTINGS- EN KWALITEITSEISEN • Fietsenstalling (eventueel met oplaadpunt): een ruimte waar fietsen of tijdelijk bagage gestald kan worden, is een pré om de juiste service en kwaliteit te bieden. Het wordt helemaal afgemaakt als er ook nog een oplaadpunt is voor de elektrische fietsen, aangezien het aandeel gasten met elektrische fietsen ook groeit. • Speciale eisen: dit zijn eisen die een extra plus bieden op de kwaliteit en de diversiteit van het product/service versterken. • Camperplaatsen bij een minicamping • Keuken (solitaire recreatiewoningen) • Aandachtspunten (geen harde eisen, voor bewustzijn wel belangrijk) • Inclusie en diversiteit: om iedereen in verschillende behoeften te kunnen voorzien is het van belang na te denken over het aanbieden van informatie in meerdere talen, het respecteren van culturele verschillen, en het creëren van een gastvrije omgeving voor mensen van diverse achtergronden. Verder kan gedacht worden aan toegankelijk maken van een accommodatie voor mensen met bepaalde behoeften, door drempelloze ingangen, brede deuren, aangepaste sanitaire voorzieningen en voldoende bewegingsruimte binnen en buiten. • Natuurinclusief ondernemen/inrichten: denk hierbij aan het gebruik van inheemse beplanting en een landschapsinrichting die bijdraagt aan de lokale biodiversiteit.
Een ander voorbeeld is het gebruik van duurzame materialen en energie-efficiënte oplossingen, zoals zonnepanelen, regenwateropvangsystemen, en natuurlijke isolatiematerialen.
Kwaliteitseisen. Dit zijn eisen die in relatie liggen met de doelgroep, het concept, de verhaallijn of het narratief om zo een uniek product neer te zetten. Bij verschillende aspecten is een V aangegeven, hiermee wordt bedoeld dat deze punten kwalitatief uitgewerkt moeten worden door de aanvrager aan de hand van een bedrijfsplan. Deze omschrijving kan dan worden beoordeeld, past dit binnen de wensen van de gemeenten, ja of nee, of moet het nog verder worden uitgewerkt. • Bedrijfsplan. Een bedrijfsplan geeft inzicht wie de ondernemers zijn. Welke bezetting zij verwachten, hoe het financieel gaat lopen. Het is altijd prettig om op hoofdlijnen hier inzicht in te krijgen zodat het initiatief beoordeeld kan worden hoe kansrijk het is. Onderwerpen die in het bedrijfsplan terug moeten komen zijn ook: • Thema/concept. In een bedrijfsplan voor verblijfsrecreatie van kleinschalige logies in de Achterhoek, is de thema/concept omschrijving een cruciaal onderdeel dat de basis vormt voor het hele bedrijf. Het thema of concept beschrijft de unieke identiteit van de accommodatie, de sfeer die je wilt creëren, en de kernwaarden die het verblijf zullen definiëren. Dit concept fungeert als een richtlijn voor alle strategische beslissingen, zoals inrichting, doelgroepbepaling, marketing, en de verdere uitwerking van de verhaallijn. • Doelgroepen.
Het is van belang dat de aanvrager de doelgroep goed scherp heeft van zijn/haar toekomstige kleinschalige logies en deze ook zodanig kan omschrijven. Het is dan aan de gemeente om te beoordelen of dit aansluit bij de eigen visie op vrijetijdseconomie.
29
4.4 INRICHTINGS- EN KWALITEITSEISEN • Narratief/verhaallijn. Een narratief/verhaallijn omschrijving in een bedrijfsplan gaat een stap verder dan het beschrijven van een thema of concept. Het draait om het vertellen van een verhaal dat gasten aanspreekt en hen verbindt met de accommodatie en omgeving. Hier sluit je sterk aan op de wensen en behoefte van de doelgroep. Dit verhaal is verweven in elk aspect van de bedrijfsvoering en gastenervaring en helpt om de unieke identiteit van het verblijf uit te dragen. • Website. Alleen het aspect website (contact gegevens) heeft een iets hardere eis. Om een basis kwaliteit te bieden is het hebben van een website voor een B&B en minicamping een vereiste. Voor een solitaire recreatiewoning(en) is een email/contact gegevens voldoende. Hier kan alleen naar gekeken worden bij een uitbreiding omdat bij een nieuw initiatief dit er nog niet is.
30
4.4 INRICHTINGS- EN KWALITEITSEISEN Inrichtingseisen
B&B
Minicamping
Solitaire vakantiewoningen
Aantal eenheden
Max. 4 kamers
Voorkeur <26 en max. <41 plaatsen
Ruime opzet, max. 8 slaapplaatsen of 4 kamers, minimaal 2 kamers. Max. 5 recreatiewoningen bij elkaar
M2 per eenheid
Minimaal 20 m2 incl. natte cel
Minimaal 100 m2 (ex. Wegennet en openbare ruimte)
Circa 140 m2 (ex. Terras, wegennet en openbare ruimte
Parkeerplaats
Een plaats per kamer
Centraal een grote plaats voor elke eenheid
Minimaal twee plaatsen
Privé sanitair
Elke kamer heeft een eigen toilet in of in de buurt van de kamer.
Minimaal 2* plek met privé sanitair
n.v.t.
Gemeenschappelijke ruimte
Verplicht 20 m2
Verplicht 20 m2
n.v.t.
Fietsenstalling (eventueel met oplaadpunt)
Verplicht 10 m2
Verplicht 20 m2
Verplicht 10 m2
Minimaal 2* camperplaats(en), met tappunt water en afvoer vuilwater
Keuken
Speciale eisen
Aandachtspunten (geen harde eisen, voor bewustzijn wel belangrijk)
Inclusie, diversiteit en natuurinclusief ondernemen.
Inclusie, diversiteit en natuurinclusief ondernemen.
Inclusie, diversiteit en natuurinclusief ondernemen.
Kwaliteitseisen
B&B
Minicamping
Solitaire vakantiewoningen
Bedrijfsplan
V
V
V
Thema / Concept
V
V
V
Doelgroepen
V
V
Inzicht- en stijlzoeker
Narratief / Verhaal(lijn)
V
V
V
Website
Met reserveringssysteem
Met reserveringssysteem
Mail en overige contactgegevens
Tabel 1: Omschrijving van de tabel
*Bij privé sanitair en speciale eisen – camperplaatsen – staat het aantal 2 genoemd onder de minicamping. Dit is per gemeente afhankelijk van de visie op verblijfsrecreatie. Elke gemeente kan hier zelf een aantal invullen dat past bij de visie. Vanuit de markt is hier veel vraag naar.
31
5
Bijlagen
32
BIJLAGE A: TRENDS & ONTWIKKELINGEN De volgende trends zijn landelijk zichtbaar, vaak ook nog in meerdere sectoren. Het is belangrijk om hier bewust van te zijn en waar mogelijk hierop in te spelen en daarbij de belangrijkste aanknooppunten voor de Achterhoek mee te nemen.
Trek naar het platteland Decennialang trokken Nederlanders naar de stad, en zorgden daarmee voor krimp in bepaalde regio’s. In sommige steden staat de leefbaarheid, zeker voor economisch minder sterke doelgroepen, echter onder druk. Dit, in combinatie met de switch naar meer digitaal werken en winkelen, maakt dat woonomgevingen die minder stedelijk zijn, worden herontdekt. Het is in deze tijd sterk omgedraaid, een groot deel van de wereldbevolking woont in een stedelijke omgeving en wil daar tijdens de vakantie uit ‘ontsnappen’. We zien dat rurale gebieden steeds meer in trek zijn om de vakantie door te brengen. Via AirBnb is het percentage van het aantal woningen dat geboekt is op het platteland de afgelopen 5 jaren bijvoorbeeld gestegen van ongeveer 10% naar ruim 20%. Het rustgevende en misschien wat langzamere leven in deze gebieden is wat toeristen trekt. Even weg uit de dagelijkse drukte. Ook is er steeds meer interesse in de natuur als recreatiegebied, wat ook met name in deze gebieden te vinden is. Vergrijzing en ontgroening In de Nederlandse bevolkingssamenstelling is er sprake van zowel vergrijzing (leeftijd 65+) als ontgroening (leeftijd tot en met 18 jaar). Enerzijds neemt het aantal jongeren de komende jaren licht af. Anderzijds neemt het aantal ouderen snel toe o.a. omdat we steeds langer leven. De ouderen groep is goed bestedend.
De absolute uitgaven van 65+’ers nemen
toe, mede door de vergrijzing van de samenleving en de toenemende koopkracht onder 65+’ers. Duurzaamheid en milieubewustzijn Er is een sterke focus op duurzaamheid in de sector. Dit omvat niet alleen het gebruik van milieuvriendelijke materialen en duurzame energiebronnen, maar ook het verminderen van voedselverspilling en het aanbieden van lokale producten. Veel gasten waarderen accommodaties die zich inzetten voor het milieu. Technologie en automatisering Technologie en automatisering speelt een grote rol in de sector. Van geavanceerde reserveringssystemen tot contactloze betalingen en dataanalyse voor gepersonaliseerde marketing, technologie helpt ondernemers om efficiënter te werken en de gastbeleving te verbeteren. Automatisering en self-service oplossingen worden steeds vaker geïmplementeerd om de operationele efficiëntie te verhogen. Transformatie agrarische sector (buitengebied) Generaties lang werd het landschap in Nederland bewerkt door agrariërs. Door de jaren ontstond steeds vaker een mix van verschillende functies in het buitengebied. Woon-, vrijetijds- en agrarische functies lopen door elkaar in het buitengebied. Al jaren wordt er op landelijk niveau discussie gevoerd over de opgaven rondom de agrarische sector.
Enerzijds ervaren bewoners en bezoekers soms overlast (stank, verkeer, geluid) van agrarische activiteiten, anderzijds komt de agrarische sector steeds verder onder druk te staan door landelijke wet- en regelgeving. 33
Door steeds hogere eisen vanuit de overheid wordt de boer verplicht steeds hogere investeringen te doen. Deze kunnen bijna alleen maar worden terugverdiend door schaalvergroting van het bedrijf toe te passen. Veel agrarische bedrijven zullen hun activiteiten beëindigen, waardoor er veel vrijkomende bebouwing ontstaat. Deze leegstaande gebouwen bieden kansen voor herbestemming, zoals het ontwikkelen van recreatieve voorzieningen, zorginstellingen, woonruimtes, kantoren en detailhandel. Gemeenten en provincies stimuleren deze transformaties om verloedering van het platteland tegen te gaan. Sector specifiek, voor de kleinschalige logiesaccommodaties in Nederland, zoals B&B's, minicampings, kleine camperparken en solitaire recreatiewoningen, zien we een aantal interessante trends en ontwikkelingen. Ook zien we verschillende trends en ontwikkelingen rondom de vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) en nevenactiviteiten van agrariërs met betrekking tot toerisme en kleinschalige logiesaccommodaties in het specifiek. Een aantal trends en ontwikkelingen lichten we onderstaande toe. Stimulering plattelandstoerisme. Plattelandstoerisme krijgt een aanzienlijke impuls, mede door de veranderingen in de landbouwsector. Boeren worden aangemoedigd om recreatieve bedrijfsconcepten te ontwikkelen als een manier om extra inkomsten te genereren, met name kleinschalige logiesaccommodaties.
Dit sluit aan bij de bredere doelstellingen van regionale spreiding van toerisme, waardoor druk op populaire toeristische gebieden wordt verminderd en minder bekende regio's worden gepromoot. Gemeenten zien dit als een manier om lokale economieën te ondersteunen en nieuwe inkomstenbronnen te creëren
voor voormalige agrariërs. Dit kan variëren van minicampings, B&B's en kleinschalige vakantieparken tot avontuurlijke activiteiten en thematische verblijven. Deze herbestemmingen spelen in op de groeiende vraag naar plattelandstoerisme, waar rust en natuur centraal staan – even weg van de drukte van de stad. Stijging verkoop campers en caravans. De verkoop van campers en caravans blijft stijgen. In 2021 werden er in totaal 3.164 nieuwe campers op naam gesteld (29% meer dan in 2020). Ook op het gebied van verkoop van nieuwe caravans was dit het beste jaar sinds de afgelopen 10 jaren. Er werden 8.562 nieuwe caravans in 2021 in Nederland afgeleverd aan kampeerders (23% meer dan in 2020). Gemiddeld groeide de markt voor nieuwe kampeermiddelen in Nederland met +24,6%. De verwachting is dat deze trend door gaat zetten in het aantal kampeerboekingen. Ook in 2023 en het eerste kwartaal 2024 blijft het groeien: n de eerste drie maanden van het jaar zijn er volgens brancheorganisatie KCI, Nederlandse vereniging voor de Kampeer- en Caravan Industrie, 1681 nieuwe caravans geregistreerd, 11,5 procent meer dan begin april vorig jaar. Natuurinclusief ondernemen is een trend die steeds meer aan belang wint, ook in de sector van kleinschalige logiesaccommodaties.
Deze benadering houdt in dat bedrijven actief maatregelen nemen om de natuur en biodiversiteit te bevorderen en te integreren in hun bedrijfsvoering. Voor kleinschalige logiesaccommodaties betekent dit dat eigenaren en beheerders op zoek gaan naar manieren om hun impact op de omgeving te minimaliseren en tegelijkertijd een positieve bijdrage te leveren aan het ecosysteem. 34
Verstening van de recreatiemarkt. De trend van verstening van tentplaatsen naar recreatiewoningen op zowel grootschalige als kleinschalige kampeerterreinen weerspiegelt een verschuiving waarbij traditionele kampeerplekken steeds vaker worden vervangen door vaste accommodaties zoals chalets en bungalows. Deze ontwikkeling wordt gedreven door de groeiende vraag van vakantiegangers naar meer comfort en luxe, evenals economische voordelen voor terreineigenaren die hogere en jaarrond huurprijzen kunnen realiseren. Hoewel dit leidt tot een verbeterde gastbeleving en hogere inkomsten, gaat het ten koste van de authentieke kampeerervaring en kan het ecologische gevolgen hebben door de vermindering van natuurlijke habitats en de toenemende verstening van het landschap. Unieke ervaringen en nichemarketing. Gasten zoeken steeds meer naar unieke ervaringen en zijn bereid om hiervoor te betalen. Kleinschalige accommodaties die een persoonlijke touch en unieke thema's aanbieden, zoals thematische kamers of bijzondere locaties, kunnen zich onderscheiden in de markt. Dit sluit aan bij de bredere trend van nichemarketing, waarbij specifieke doelgroepen gericht worden bediend. Ketenvorming versus individualiteit. Er is een trend van ketenvorming, waarbij grote spelers in de markt meerdere accommodaties onder één merk verenigen om schaalvoordelen te behalen.
Tegelijkertijd is er een tegenbeweging waarin kleinschalige, onafhankelijke accommodaties zich onderscheiden door hun unieke karakter en persoonlijke service. Preventie van criminaliteit. Een bijkomend aspect van Vrijkomende Agrarische Bedrijvigheid (VAB) is het voorkomen van criminaliteit.
Leegstaande agrarische gebouwen kunnen een magneet zijn voor illegale activiteiten zoals hennepteelt. Daarom zijn er initiatieven om agrariërs bewust te maken van deze risico's en hen te ondersteunen bij het vinden van legale en duurzame herbestemmingen voor hun gebouwen. Deze ontwikkelingen bieden agrariërs niet alleen een manier om hun vastgoed effectief te benutten, maar ook om bij te dragen aan de revitalisering van het platteland en het bevorderen van duurzaam toerisme in Nederland. We gaan vaker, korter en op wisselende momenten op vakantie. De gemiddelde verblijfsduur per vakantie daalt. Dit geldt voor zowel het inkomende vakantieverkeer als het binnenlandse vakantieverkeer. Echter, mensen kiezen er wel voor om vaker op vakantie te gaan. Niet alleen in de zomervakantie, maar ook in het voor- en naseizoen. De coronapandemie heeft Nederlanders bewust gemaakt van de mogelijkheden in eigen land. Ouderen gaan vaker op vakantie en geven meer uit. Een opvallende trend die we zien, is dat ouderen steeds vaker en meer geld uitgeven aan vakanties, wat een aanzienlijke impact heeft op de toeristische sector. Deze verschuiving kan worden toegeschreven aan verschillende factoren, waaronder de vergrijzing van de bevolking, een groter beschikbaar budget na pensionering en een veranderende houding ten opzichte van reizen onder oudere generaties.
Een belangrijk aspect van deze trend is de groeiende vraag naar specifieke soorten reizen en accommodaties die tegemoetkomen aan de behoeften en voorkeuren van oudere reizigers. Dit omvat bijvoorbeeld meer comfortabele accommodaties, toegankelijkheidsopties voor mensen met mobiliteitsbeperkingen en activiteiten die geschikt zijn voor een ouder publiek, zoals culturele tours, wellnessretraites en cruises. 35
Uitersten in trek: luxe en back-to-basic winnen aan populariteit Toeristen gaan op zoek naar steeds luxere vakantieverblijven. Hier wordt door de markt op ingespeeld door ook op campings en vakantieparken hotelfaciliteiten te bieden. Denk aan aanvullende faciliteiten in een vakantiewoning gericht op een specifieke doelgroep. Zo zorgen de vergrijzing, wellness faciliteiten en het steeds groter wordende belang van inclusiviteit ervoor dat steeds meer vakantiewoningen van alle gemakken worden voorzien. Aan de andere kant is een trend zichtbaar dat consumenten op zoek gaan naar rust en ruimte, als tegenhanger voor het drukke leven dat men leidt. Back-to-basic recreëren op een natuurcamping of mentaal opladen tijdens een retraite zijn hierdoor bij een deel van de markt zeer in trek. Beleidsmaatregelen, flexibiliteit en ondersteuning Gemeenten tonen steeds meer flexibiliteit in hun ruimtelijke ordeningsbeleid om kleinschalige logiesaccommodaties mogelijk te maken. Dit komt voort uit de behoefte om het platteland en stadsranden te revitaliseren en aantrekkelijker te maken voor toerisme. Gemeenten passen bestemmingsplannen aan om agrariërs en andere landeigenaren toe te staan hun panden te transformeren naar logiesaccommodaties. Er zijn diverse beleidsmaatregelen en subsidies beschikbaar om de ontwikkeling van kleinschalige logiesaccommodaties te ondersteunen.
Voorbeelden hiervan zijn de "Ruimte voor Ruimte"-regeling en andere financiële stimulansen voor de sloop van oude agrarische gebouwen en de bouw van nieuwe toeristische faciliteiten. Gemeenten werken samen met
provincies om deze transformaties te faciliteren en ondersteunen initiatieven die bijdragen aan duurzame en economisch levensvatbare plattelandsgemeenschappen. Inclusie Inclusie is een factor die belangrijk is voor een toekomstbestendig bedrijf en gastvrije regio. Wij als adviseurs merken steeds vaker dat toegankelijkheid en/of inclusiviteit hoog op de sociaal maatschappelijke agenda staat, bij zowel gemeentes/regio’s en provincies als bij ondernemers. Voor bepaalde (nieuwe) doelgroepen is toegankelijkheid een must. Een basisvereiste waar recreatiebedrijven aan moeten voldoen. Denk aan zorgtoerisme, het aanspreken van gasten met een zorgvraag, toegankelijkheid is één van de zaken waarover een verblijfsaccommodatie, maar ook dagrecreatieve bedrijven, moeten beschikken. Toenemende aandacht/noodzaak voor duurzaamheid Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) wordt steeds belangrijker. MVO bestaat uit drie onderdelen, ook wel de ‘triple-P’ genoemd: profit, people, planet. Dit betekent dat bedrijven zich zeker mogen richten op het maken van winst, maar dat dit niet in té grote mate ten koste mag gaan van de maatschappij of het milieu. Zo is dit ook van belang in de toeristische sector. Ondernemers moeten rekening houden met laadpalen en zonnepanelen bij recreatiewoningen, maar ook een duurzame bouw van de woningen. Dit worden steeds vaker basisvoorwaarden.
36
BIJLAGE B: UITSPLITSING AANBOD NAAR GEMEENTE Aantal aanbieders
B&Bs/pension
Solitaire vakantiewoningen en/of kleinschalige vakantieparken
Mini-campings (incl. camperparken)
2013
2015
2017
2019
2020
2022
2013
2015
2017
2019
2020
2022
2013
2015
2017
2019
2020
2022
Aalten
32
25
32
30
28
32
14
15
16
12
12
13
28
27
33
25
38
31
Berkelland
30
33
34
38
34
29
18
20
23
20
22
23
46
47
54
44
54
38
Bronckhorst
41
42
48
44
37
31
27
30
34
31
33
38
45
50
49
38
41
37
Lochem
27
28
33
28
25
24
14
13
17
13
12
12
35
39
42
30
43
27
Doetinchem
7
6
7
7
7
5
3
3
3
2
2
1
9
7
6
2
6
3
Oost Gelre
9
6
6
5
4
8
6
7
6
7
5
7
9
9
11
8
13
16
Oude Ijsselstreek
16
27
27
21
18
22
8
12
16
11
10
12
18
19
21
13
18
24
Winterswijk
24
25
24
28
26
18
15
17
21
16
15
15
44
43
56
49
51
50
TOTAAL
186
192
211
201
179
169
105
117
136
112
111
121
234
241
272
209
264
226
Aantal eenheden
Solitaire vakantiewoningen en/of kleinschalige vakantieparken
Mini-campings (incl. camperparken)
B&Bs/pension 2013
2015
2017
2019
2020
2022
2013
2015
2017
2019
2020
2022
2013
2015
2017
2019
2020
2022
Aalten
69
55
60
65
48
63
288
301
335
261
213
274
38
36
39
38
59
47
Berkelland
70
81
72
79
64
57
367
416
410
397
414
337
94
100
116
81
99
76
Bronckhorst
102
96
107
96
72
59
511
577
613
636
655
692
77
70
86
65
73
66
Lochem
62
65
71
68
72
59
295
300
321
250
262
234
49
48
73
59
77
54
Doetinchem
20
17
18
30
32
27
73
72
64
44
44
15
12
7
7
3
10
4
Oost Gelre
24
13
16
16
14
18
100
154
103
163
132
167
25
22
22
21
22
27
Oude Ijsselstreek
37
65
58
40
36
45
160
241
242
237
231
231
31
28
36
27
37
50
Winterswijk
74
79
80
78
71
51
237
296
422
321
327
309
96
69
93
136
97
93
TOTAAL
457
470
482
472
409
379
2031
2357
2510
2309
2278
2259
422
379
472
430
474
417
37
BIJLAGE C: QUICKSCAN OMGEVINGSPLAN Doetinchem Voor het stedelijk gebied van Doetinchem is onderzocht of minicamping en kleinschalige verblijfsaccommodaties zijn opgenomen in het huidige omgevingsplan; bestemmingsplan Stedelijke gebied 2021 van de gemeente Doetinchem. Per bestemming is gekeken wat er is toegestaan vanuit de bestemmingsregels.
Zou een jachthaven voor logies meegeteld kunnen worden? Dan is dat wel in beeld aan te geven. Het aantal ligplaatsen zou dan ook als aantal verblijfsaccommodaties geteld kunnen worden
Vragen naar aanleiding van het onderzoek voor AdFontem: • Mag in de bebouwde kom een Bed & Breakfast? En zo ja, waar? Bij woningen, of bij Wonen, hoe is dat geregeld? • Horeca 1 staat hotel toe en pension: zien we dat ook als kleinschalige verblijfsaccommodaties? • Mag er overnacht worden in een jachthaven? En mag dat verhuurd worden, als vergelijkbaar met een kleinschalige verblijfsaccommodatie? Eerste bevindingen: Er zijn locaties met de bestemming Horeca 1, waarmee een hotel of pension is toegestaan. Deze locaties zijn aan te duiden, en moet per pand worden aangegeven: mogelijk via Locatus of Vastgoeddata. Nergens terug te vinden waar een bed & breakfast is toegestaan, wel de definitie ervan. Mogelijk aanvullend aan een woning of bij Wonen, dan is er volop ruimte voor kleinschalige verblijfsaccommodaties. Deze locaties zijn aan te duiden, en moet per pand worden aangegeven: mogelijk via Locatus of Vastgoeddata.
Plankaart Stedelijke gebied 2021 van de gemeente Doetinchem
38
Aalten Voor het buitengebied van Aalten is onderzocht of minicamping en kleinschalige verblijfsaccommodaties zijn opgenomen in het huidige omgevingsplan; bestemmingsplan Landelijk gebied 2015 van de gemeente Aalten. Per bestemming is gekeken wat er is toegestaan vanuit de bestemmingsregels.
Plankaart Landelijk gebied 2015 van de gemeente Aalten
39
AALTEN Voor de bestemming Agrarisch zijn alle vormen van verblijfsrecreatie; te weten kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension, met uitzondering van het verblijf in kampeermiddelen, in de hoofdbouwmassa van de bedrijfswoning of in één vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten behoeve van verblijfsrecreatie als nevenactiviteit toegestaan. • De exploitatie mag uitsluitend worden uitgeoefend door de hoofdbewoner en/of eigenaar. • Daarnaast zijn er aanvullende mogelijkheden vanuit aanduidingen op specifieke locaties, te weten: kleinschalige kampeerterreinen, een camperplaats voor maximaal 4 campers gelijktijdig aanwezig mogen zijn waarbij als maximale verblijfsduur per camper geldt van 72 uur of een groepskampeerterrein • Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning nevenactiviteiten toestaan die gelijk te stellen zijn aan kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden in maximaal aantal m2 afhankelijke van de ligging van de locatie.
• Kleinschalige kampeerterreinen is uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van recreatie - kleinschalig kamperen' en 'specifieke vorm van recreatie - kleinschalig kamperen Kempinkweg 4', onder aanvullende voorwaardes
Binnen de bestemde gebieden Bos is verblijfsrecreatie ten behoeve van recreatief wonen toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van recreatie - verblijfsrecreatie 1' en 'specifieke vorm van recreatie verblijfsrecreatie 2'. Binnen de bestemde gebieden Horeca is een camperplaats toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie camperplaats', met dien verstande dat per camperplaats maximaal 4 campers gelijktijdig aanwezig mogen zijn waarbij een maximale verblijfsduur per camper geldt van 72 uur. Binnen de bestemde gebieden Recreatie – Recreatiewoningen is toegestaan recreatief wonen voor maximaal 1 recreatiewoning per bestemmingsvlak dan wel het bestaande grotere aantal.
Voor de bestemming Agrarisch met waarden met de aanduiding verblijfsrecreatie is verblijfsrecreatie toegestaan. Verblijfsrecreatie is niet in de begrippen gedefinieerd: alle vormen van logies zijn aldus toegestaan. • Tevens zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van nevenactiviteiten te weten kampeerboerderij, appartementen, hotelaccommodatie, bed & breakfast, pension onder voorwaardes. Zoals alleen binnen bestaande bebouwing. 40