Nota van beantwoording geanonimiseerd def.pdf

Het bestemmingsplan voldoet voor het overige wel aan de uitgangspunten van de structuurvisie. In dit verband vermeldt de Structuurvisie t.a.v. deel 5/6/B waarin het gelegen o.a. ten aanzien van het ontwikkelperspectief: ‘Differentiatie van watersport gebonden bedrijvigheid. Het toevoegen van verblijfsrecreatie in samenhang met het toevoegen van ecologische functies aan de ringvaart. Feit is verder dat het vigerende bestemmingsplan op dit moment op basis van de bestemming Jachthaven l bebouwing toestaat tot maximaal 9 m. Dat geldt ook voor de bestemming Agrarische Doeleinden, die bedrijfsbebouwing tot 9 m op de betreffende gronden toestaat. Dat deze bouwmogelijkheden niet zijn gerealiseerd maakt niet dat deze niet in de planvergelijking mogen worden betrokken. Ten aanzien van de rood-groen gradiënt is in de tekst van de Structuurvisie voor dit gebied voor de ruimtelijke inrichting het volgende aangegeven: ‘Behouden en versterken rood - groene gradiënt tussen Uiterweg en ringvaart’.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 28

7. Ladder voor duurzame verstedelijking: In de randvoorwaarden wordt gesproken over een Topstrategie en haalbaarheid van een minimaal aantal recreatieve eenheden. In de toelichting staat in paragraaf 5.4.1. echter net zoals in het voorontwerp, dat de plannen kunnen worden toegerekend aan de ontwikkelstrategie tweede kwadrant ‘doorontwikkeling jachthaven’. Volgens indiener zienswijze kan de planontwikkeling niet worden gerekend tot de buitencategorie van het 4e kwadrant, ‘Topstrategie’. Het jachthavenbedrijf met ligplaatsen blijft bestaan en wordt uitgebreid met water gerelateerde verblijfsrecreatie. De bestemming wordt echter wel omgezet naar Recreatie- verblijfsrecreatie met nieuwe planregels. Verzocht wordt dan ook niet de oude jachthavenbestemmingsrichtlijnen over bouwhoogtes van 7-9 meter over te nemen en aaneengesloten bebouwing dat dezelfde waarneming is als een loods over te nemen in de nieuwe bestemming. 8. In de ladder – de ruimtelijke invulling/ recreatieve verblijfsfuncties wordt gesproken over lodges, bootappartementen en bootsuites, terwijl in de regels alleen wordt gesproken over vrijstaande recreatiewoningen. In de toelichting ‘Visie plangebied’ wordt gesproken over ‘de plannen voorzien in een recreatie-

Hier wordt aan voldaan. De recreatieverblijven zullen namelijk op de landtongen, aan de achterzijde van het terrein, worden gebouwd als verspreid liggende lodges, terwijl de bootsuites en -appartementen zijn voorzien aan de voorzijde van het terrein. Hierdoor komt ook het zwaartepunt van de bebouwing aan de voorzijde te liggen, overeenkomstig het uitgangspunt van de rood- groene gradiënt, zoals gegeven door de structuurvisie. In de tekst van de ladder is inderdaad nog een verwijzing opgenomen naar de Topstrategie, terwijl – zoals ook al in de toelichting van het bestemmingplan in paragraaf 5.4.1 is verwoord - door de geringe kwalitatieve meerwaarde de planontwikkeling niet kan worden gerekend tot deze buitencategorie van het vierde kwadrant. De ladderonderbouwing wordt op dit tekstonderdeel aangepast. Overigens is er geen sprake van dat het jachthavenbedrijf met ligplaatsen blijft bestaan. De bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie staat immers geen jachthaven toe. Ten aanzien van de bouwhoogten wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 6.

In de (juridisch bindende) regels i.c.m. de verbeelding is in artikel 4.2.2. opgenomen er maximaal 90 recreatiewoningen mogen worden gerealiseerd, die een bepaalde onderverdeling kennen, ook qua maatvoering. De daadwerkelijk gewenste verdeling/ aantallen worden t.z.t. concreet bij de aanvraag omgevingsvergunning door de ontwikkelaar, waarbij dus zal moeten worden voldaan aan de in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarden.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 29

Ja. De tekst van de bijlage Ladderonderbouwing is aangepast. De zinsnede die in de ladderonderbouwing verwijst naar de topstrategie is verwijderd.

Ja. Het woord ‘vooralsnog’ in H3 van de toelichting zal worden verwijderd.

park met (maximaal) 90 hoogwaardige recreatieverblijven, vooralsnog onderverdeeld in 26 bootappartementen, 52 bootsuites en 12 vrijstaande lodges. Indiener zienswijze wil graag weten of dat vooralsnog betekent dat het nog niet duidelijk is wat de aantallen zijn en de verdeling ervan.

9. In het beeldkwaliteitplan worden alleen richtlijnen gegeven van de verschijningsvorm voor recreatiewoningen en appartementen. Indiener zienswijze vraagt zich af waar de lodges en bootsuites zijn gebleven en waar het receptiegebouw.

10. Op pagina 5. van het beeldkwaliteitplan wordt een drietal ambities nagestreefd, waarvan nr. 3 beschrijft ‘Maximaal anderhalve bouwlaag met kap bij vrijstaande bebouwing, maximaal 2 bouwlagen met kap bij aaneengesloten bebouwing’. Dit betekent:

Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 1 mogen maximaal 26 recreatiewoningen worden gebouwd, ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 2 maximaal 52 recreatiewoningen en ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 3 maximaal 12. De stelling van indiener zienswijze dat recreatiewoningen alleen vrijstaand mogen worden gebouwd blijkt niet uit de regels, dit geldt namelijk alleen voor de recreatiewoningen ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 3. Het gaat hier dus om maximale aantallen, hetgeen betekent dat ook minder recreatiewoningen gerealiseerd mogen worden. Het woord ‘vooralsnog’ in H3 van de toelichting kan in deze tot verwarring leiden en zal worden geschrapt. Alle te realiseren recreatieverblijven zijn recreatiewoningen, waarvoor criteria in het beeldkwaliteitplan zijn opgenomen. Het gaat om maximaal 90 recreatiewoningen, onderverdeeld in: - Vrijstaande recreatiewoningen, de lodges; - Appartementen: de bootappartementen en de bootsuites. Ook de lodges en bootsuites zijn derhalve in het beeldkwaliteitplan opgenomen. Voor het receptiegebouw geldt dat het om vervangende nieuwbouw gaat op deze locatie. Het bestaande gebouw, dat reeds parallel aan de Uiterweg gelegen is, wordt vervangen. Het bestaande bouwoppervlak en situering blijven nagenoeg gelijk.

Voor dit receptiegebouw zijn daarom geen specifieke criteria opgenomen, ook omdat dit gebouw direct achter de bestaande bebouwing aan het lint wordt gerealiseerd en daarom in dit geval het bestaande reguliere welstandsregime volstaat. Op grond van het bestemmingsplan – zie artikel 4.2.2. – geldt voor alle recreatiewoningen dat zij uit niet meer dan anderhalve bouwlaag met een kap mogen bestaan. De tekst van het beeldkwaliteitplan is op dit onderdeel niet in overeenstemming en dient te worden aangepast.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 30

Nee

Ja. De tekst van het beeldkwaliteitplan wordt aangepast. Voor alle recreatiewoningen geldt maximaal

-

Anderhalve laag met kap voor de lodges; Twee bouwlagen met kap voor de bootsuites en voor de bootappartementen. Deze ambitie wordt in de toelichting bij alle 3 de verschijningsvormen teruggebracht naar anderhalve bouwlaag met kap. Bij de receptie twee bouwlagen met kap en in de toelichting maximale goot- en nokhoogte. Indiener zienswijze verzoekt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen in die zin dat de bouwhoogte conform het paspoort 5/6/B is, waarvoor 1 bouwlaag met kap is opgenomen. 11. Toelichting: De huidige bestemming is Jachthaven l en Agrarische Doeleinden. Het betreft echter geen agrarische exploitatie, waardoor ook geen aanspraak kan worden gemaakt op de bouwcapaciteit van kassen. Op de agrarische gronden waren geen vergunde schuurtjes en kunnen dan ook niet meegerekend worden met de huidige bebouwing. Verzocht wordt de 200m2 schuurtjes af te trekken van de bestaande bebouwing. Ten tweede de inrichting van de agrarische bestemmingen te herzien zodat de roodgroen-variant en intensief naar extensief bouwen, zowel in aantallen als in bouwhoogte en verschijningsvorm aangepast wordt. 12. In de regels wordt gesproken over vrijstaande recreatiewoningen. In de toelichting wordt gesproken over bootappartementen, bootsuites en lodges. Volgens indiener zienswijze is dit verwarrend. Indiener zienswijze verzoekt hier duidelijkheid over te geven.

Indiener zienswijze heeft vragen over het toegestane bouwprogramma als geheel en voor de diverse verschillende recreatiewoningen in het bijzonder en hoe deze zich verhouden tot de opgenomen teksten in o.a. toelichting,

Wel bestaat er overigens mogelijke variëteit in maximale goot- en nokhoogten voor de recreatiewoningen: voor de recreatiewoningen bij de specifieke bouwaanduidingen 1 en 2 bedraagt die respectievelijk 5 en 7 m, bij de specifieke bouwaanduiding 3 bedraagt die 4 en 6 m. Voor het receptiegebouw geldt een maximale goothoogte van 4,5 m en een maximale bouwhoogte van 6 m. Het bestaande gebouw wordt vervangen, waarbij het bestaande bouwoppervlak en situering nagenoeg gelijk blijven. Voor het afwijken van de structuurvisie t.a.v. de toegestane bouwlagen voor de recreatiewoningen wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 6. Zolang er nog geen nieuw planologisch regime voor gebied in werking is, dient uit te worden gegaan van het vigerende bestemmingsplan, ongeacht of gebruik is gemaakt van de toegestane bouwmogelijkheden. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze wordt opgemerkt dat voor zover hier van belang de gronden met een agrarische bestemming in dit gebied op grond van artikel 11 van het bestemmingsplan Uiterweg – Plasoevers diverse bouwmogelijkheden kennen. Er mogen hier onder andere bedrijfsgebouwen, waaronder kassen, worden gerealiseerd met een maximale goothoogte van 6 m en een maximale bouwhoogte van 9 m. Deze bouwmogelijkheden mogen en kunnen dan ook in de planologische vergelijking t.a.v. bouwmogelijkheden worden betrokken.

De oppervlakte van de schuurtjes (die intussen overigens verwijderd zijn) bedraagt 347 m2. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 8.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 31

anderhalve bouwlaag met kap als maximum. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.

Ja. De tekst van de toelichting t.a.v. de oppervlakte van schuurtjes in H3 wordt overeenkomstig de beantwoording aangepast.

Nee

ladderonderbouwing, beeldkwaliteitplan en regels. 13. Agrarische bestemming. De lodges bevinden zich op agrarische gronden, die onbebouwd waren en ook geen agrarisch doel dienden. De 1:25- regel wordt volgens de gemeente niet toegepast omdat het geen agrarisch bedrijf is. De aanname dat er bij agrarisch kassen mogen worden gebouwd en de verstening gegrond is kan dus niet als argument worden aangewend vanwege het feit dat er geen agrarisch bedrijf is. Volgens indiener zienswijze spreekt dit elkaar tegen. De 12 lodges komen in extensief gebied te staan en gaan tot aan de natuurzone. Indiener zienswijze vraagt zich af welke maatvoering voor deze lodges wordt aangehouden. Deze lodges zijn gast in het landschap en dienen in verschijningsvorm niet op te vallen. De enclaves zijn dusdanig smal dat een totaliteit van 6 lodges per landtong met minimaal 6 meter tussenruimte en 3 meter vanaf de waterkant met een groenzone van 20 meter een puzzel gaat worden. Indiener zienswijze vraagt zich af of gezien de agrarische bestemming en het gebrek aan groen in het plan deze lodges wel welkom zijn met een hoogte van 4,5 tot 6 meter en verzoekt extensief (minder), meer groen, 1 bouwlaag en met een maximale maatvoering van 12 x 4 x 3 meter.

De lodges zijn voorzien op gronden die op grond van het vigerende bestemmingsplan een bestemming Agrarische Doeleinden hadden en op grond waarvan o.a. bedrijfsgebouwen tot 9 m gebouwd mogen worden. Het enkele feit dat de gronden vervolgens nooit bebouwd zijn maakt dat niet anders. Voor de lodges geldt de maximale maatvoering zoals deze is opgenomen in artikel 4.2.2. onder k. Voor deze vrijstaande lodges gelden op basis van het beeldkwaliteitplan ook nadere vereisten qua materiaalgebruik, inrichting buitenruimte enzovoorts. De 20 m ziet op de breedte van de als ‘Natuur’ aangewezen gronden vanaf de Ringvaart. Op de planverbeelding is na te meten dat de voor ‘Natuur’ aangewezen gronden van 20 meter hebben. De landtongen zelf zijn ieder zo’n 13 meter breed. Gelet op de maximale maatvoering voor de lodges zijn is het mogelijk per landtong 6 van deze lodges te realiseren. Voor het afwijken van de structuurvisie t.a.v. de toegestane bouwlagen en goothoogte voor de recreatiewoningen wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 6. Daarnaast is de thans opgenomen maximale bouwhoogte lager dan de bebouwingsmogelijkheden die zijn toegestaan voor deze gronden op basis van het vigerende bestemmingsplan. De 1:25 regel wordt hier niet toegepast, omdat deze regeling niet van toepassing is op de onderhavige doorontwikkeling van deze voormalige jachthaven.

Zie in dat verband de Structuurvisie voor het Uitweggebied (blz. 63), die dienaangaande expliciet stelt dat de norm van 1:25 voor deze ontwikkeling ook niet kan worden toegepast. Dit zou doorontwikkeling schier onmogelijk maken en daarmee juist het ongewenste effect hebben van een verdere verzwakking van het toeristisch-recreatief profiel. Overigens komt de 1:25 norm voort uit de gewenste ontstening die men voor voormalige kassencomplexen voor ogen had. De norm is dus ook nooit bedoeld om toegepast te worden bij een nor-

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 32

Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.

14. Het bedrijf van indiener zienswijze is volgens de VNG-lijst ‘Bedrijven en milieuzonering’ aan te merken als milieucategorie 3.1. De richtafstand is 50 m, die vanwege de ligging in gemengd gebied teruggebracht mag worden tot 30 meter. De afstand van de te realiseren lodges valt binnen de grens van 30 m, hetgeen volgens indiener zienswijze moet leiden tot overleg of niet bouwen op perceel H2153, dat grenst aan het perceel van indiener zienswijze.

15. De maximale bebouwing bedraagt 60% van de gronden. Hoewel het totale oppervlak 2,5 hectare grond en water is, gaat de 60 % bebouwing uit van grond. De vergelijking is volgens indiener zienswijze misleidend. Deze norm betreft de bestemming Jachthaven l, hetgeen de percelen H3571 en H3380 zijn met een oppervlakte van naar schatting 7500 m2 grond. Maximale bebouwing zou 4500 m2 zijn. Er wordt dus niet ruimschoots binnen de oppervlakte gebleven. Onder verstening wordt verstaan bebouwd en verhard gebied. De toegangswegen en parkeerplaatsen vallen ook onder deze verharding en is vele malen groter dan oorspronkelijk. Voor indiener

male doorontwikkeling van jachthavens en watersportbedrijven. Voor de gronden die thans een agrarische bestemming kennen en die worden bebouwd, wordt overeenkomstig de structuurvisie een vereveningsbijdrage door de ontwikkelaar betaald. Mede n.a.v. deze zienswijze is er aanvullend onderzoek uitgevoerd voor het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’, waarin de omliggende bedrijven zijn gecategoriseerd en het (in dit geval) maatgevende aspect geluid nader is onderzocht (zie bijlage ‘Onderzoek geluid ten behoeve van recreatiepark Marinapark in Aalsmeer’, M + P, mei 2021). Er blijkt dat niet overal aan de richtafstanden kan worden voldaan. Het akoestisch woon- en leefklimaat is zowel ter plaatse van de recreatiewoningen (ten gevolge van de omliggende bedrijven) als bij de bestaande woningen (ten gevolge van het recreatiepark) beschouwd. Uit dit onderzoek (zie paragraaf 8.2 van het onderzoek) blijkt dat de omliggende bedrijven niet gehinderd worden in de bedrijfsvoering. Er zijn geen maatwerkvoorschriften benodigd. Anderzijds kan in de recreatiewoningen een goed verblijfsklimaat worden gegarandeerd. Het bebouwde oppervlak van de nieuwe ontwikkeling bedraagt voor de recreatiegebouwen in totaal ongeveer 3.840 m2 (inclusief bijgebouw). Met de bouw van 90 woningen is dat gemiddeld 42 m2 per woning (exclusief het recreatiegebouw).

Het totale bebouwde oppervlak van 4100 m2 (inclusief receptiegebouw) op een terrein van 24.100 m2 betekent dat afgerond 17 % van het terrein bebouwd zal zijn. Het bestaand bebouwd oppervlak bedraagt 3.219 m2, waardoor er t.o.v. de bestaande situatie een beperkte toename van bebouwing plaatsvindt. Bovendien gaat het plan uit van intensieve bebouwing nabij de Uiterweg naar extensieve bebouwing richting Ringvaart. Langs de Ringvaart zelf is een (onbebouwde) natuurstrook opgenomen en blijven de bestaande watergangen behouden. Door deze ruimtelijke uitgangspunten zal de bebouwingsintensiteit gering blijven. Overigens zijn binnen de vigerende bestemming

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 33

Ja. De tekst in paragraaf 6.9 van de toelichting wordt aangevuld overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze. Tevens wordt het onderzoek van M + P, kenmerk M+P.ROT.21.01.2 bijgevoegd als bijlage bij de toelichting. Ja. De afbeelding en berekening van de bestaande bebouwing worden opgenomen in Hoofdstuk 3 van de toelichting, waarbij de bestaande afbeeldingen in het ontwerpbestemmingsplan worden vervangen.

zienswijze is het niet duidelijk hoe de oppervlaktes berekend zijn en verzoekt om een uitgewerkte berekening.

16. De percelen H821, H2153, H2150, H3342 en H3343 vallen niet onder deze bestemming maar vallen onder de agrarische bestemming en zijn ca. 9000 m2 land en water (5200 m2 land). Deze percelen zijn nooit bebouwd geweest. Op H821 komen 10 bootappartementen van 2 bouwlagen en een kap. Op de overige percelen de 12 lodges. Volgens indiener zienswijze geeft dit een totaal andere indruk van de rood-groenvariant. Indiener zienswijze verzoekt herindeling extensief/ lage bouw.

17. Dat de bootsuites op de plaats komen te staan van de loods is volgens indiener zienswijze onjuist. Slechts 4 gebouwen worden daar geplaatst, de overige 9 komen op groenvoorzieningen van de oorspronkelijke jachthaven. Volgens indiener zienswijze wordt het hele terrein volgebouwd, ook waar

Agrarische doeleinden bedrijfsgebouwen, waaronder kassen toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter en is dus binnen de vigerende bestemming de openheid van het gebied niet geborgd. Voor de berekening van de bestaande bebouwing wordt verwezen naar de bijlagen oppervlakteberekening en bijbehorende kaart. De percelen met een agrarische bestemming kennen op basis van het bestemmingsplan Uiterweg – Plasoevers uit 2005 ook bouwmogelijkheden. Het enkele feit dat ze nooit bebouwd zijn geweest maakt niet dat ze niet bebouwd kunnen worden (met o.a. de mogelijkheid voor bedrijfsgebouwen tot een hoogte van 9 m). De maximale bouwhoogte van de bootappartementen is overigens anderhalve bouwlaag met een kap. Geen enkele recreatiewoning kent o.b.v. het bestemmingsplan een bouwhoogte van 2 lagen met een kap, omdat voor elke recreatiewoning maximaal anderhalve bouwlaag met kap is als maximaal is toegestaan. Ten aanzien van de rood-groen gradiënt is in de tekst van de Structuurvisie voor dit gebied voor de ruimtelijke inrichting het volgende aangegeven: ‘Behouden en versterken rood groene gradiënt tussen Uiterweg en ringvaart’. Hier wordt aan voldaan.

De recreatieverblijven zullen namelijk op de landtongen, aan de achterzijde van het terrein, worden gebouwd als verspreid liggende lodges, terwijl de bootsuites en -appartementen zijn voorzien aan de voorzijde van het terrein. Hierdoor komt ook het zwaartepunt van de bebouwing aan de voorzijde te liggen, overeenkomstig het uitgangspunt van de rood- groene gradiënt, zoals gegeven door de structuurvisie. Het standpunt van indiener zienswijze dat het gehele terrein wordt volgebouwd kan niet worden gevolgd. Gebouwen mogen uitsluitend in de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken worden opgericht. Daarbij gelden voor de recreatiewoningen in voorkomend geval ook specifieke maatvoeringsvereisten, zoals een te betrachten onderlinge afstand enzovoorts. De planontwikkeling laat de bestaande land- en waterstructuren in het plangebied, waaronder het

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 34

Nee

Nee

voorheen nooit bebouwing heeft gestaan. Indiener zienswijze verzoekt om een verlaging van het aantal eenheden.

18. In plaats van vrijstaande recreatiewoningen wordt het merendeel van alle recreatiewoningen aan elkaar gebouwd, wel of niet verspringend, waardoor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering niet optreedt. Indiener zienswijze verzoekt aaneengebouwde complexen niet mogelijk te maken. 19. Volgens indiener zienswijze worden in de verschillende documenten verschillende m2 genoemd of helemaal niet genoemd. De toelichting vermeldt 2872 m2 + 200 m2 schuren (die niet zijn vergund op de landtongen). Bij elkaar opgeteld 3219 m2 in plaats van 2072 m2). De geplande bebouwing bedraagt 4100

slagenlandschap en de verkavelingsstructuur, ongemoeid. Ook de overige gebiedskwaliteiten die in de structuurvisie zijn benoemd, zoals de zichtlijnen langs de watergangen en de visuele relatie met de Ringvaart, blijven ongeroerd. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief op het plan geadviseerd (zie ook paragraaf 7.2 van de toelichting) en onder meer opgemerkt dat ‘de nieuwe ontwikkeling goed ingebed is in de verkavelingsstructuur en het slotenpatroon van het gebied en borduurt daarmee voort op de historische ontwikkeling’. De randvoorwaarden voor de vereiste beeldkwaliteit en de contouren waarbinnen de ontwikkeling van verblijfsrecreatie in het plangebied gestalte moet krijgen, zijn daarnaast neergelegd in een beeldkwaliteitsplan, dat onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. De aanvraag omgevingsvergunning voor de recreatiewoningen wordt voor het onderdeel welstand getoetst aan dit beeldkwaliteitplan Dit plan vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie Uiterweg en de uitgangspunten die daarin zijn opgenomen voor de beeldkwaliteit. Er is dan ook geen aanleiding het aantal toegestane recreatiewoningen te verlagen, temeer uit de verrichte onderzoeken blijkt dat dit bestemmingsplan, gelet op bestaande wet- en regelgeving, uitvoerbaar is.

Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze hiervoor.

Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording onder 15.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 35

Nee

Nee

m2. Het is echter niet duidelijk wat per recreatiewoning nu het bebouwde oppervlakte is. Als indiener zienswijze 12 x 65 lodges, 52 x 45 bootsuites, 26 x70 optelt, komt er een totaal ander cijfer naar boven. Indiener zienswijze verzoekt het totaal aan bebouwing inzichtelijk en duidelijk te maken. 20. De balkons van de bootsuites mogen buiten het bouwvlak met een maximale overschrijding van 2,5 m2 gerealiseerd worden. Ook dit kan qua aanzicht als verstening worden aangemerkt. Ook de reeds genoemde bijgebouwen, mits gebouwd aan het hoofdgebouw van 6m2 zijn hier niet bij opgeteld. Indiener zienswijze verzoekt inzichtelijk te maken waar bebouwing komt en dit mee te nemen in de verstening. 21. Voor dit bestemmingsplan is volgens de Ladder voor Duurzame Verstedelijking bepaald dat dit valt onder ‘andere stedelijke voorzieningen’. Volgens indiener zienswijze is dit een ruime interpretatie. Aangezien in dit geval sprake is van een jachthaven die transformeert naar recreatieverblijven behoort deze ontwikkeling daar volgens indiener zienswijze niet onder te vallen. 22. Marinapark bouwt op een agrarische bestemming 22 eenheden, te weten op H2153, H2150, H3343, H3571 en H821. Indiener zienswijze vraagt zich af hoe dit gecompenseerd wordt. De stedelijke ontwikkeling vindt al plaats op het perceel H3571.

Als er bebouwing zou moeten plaats vinden vanuit een exploitatiemodel zou een veel extensievere bouw moeten plaatsvinden met veel groen en zeker geen 2 bouwlagen. In eerste instantie

Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, bedraagt het maximale oppervlak aan bebouwing dat op grond van het bestemmingsplan wordt toegestaan ongeveer 4.100 m2. Dit is inclusief de mogelijkheid van bijgebouwen. Deze balkons met een maximale oppervlakte van 2,5 m2 zijn (ondergeschikte) onderdelen van gebouwen

Nee

Blijkens de Nota van Toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening (2017) worden onder "andere stedelijke voorzieningen" als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, Bro, verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoorsport en leisure. Daartoe kunnen volgens de rechtspraak van de Afdeling onder meer een recreatiepark zoals het onderhavige behoren (uitspraak van 23 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3931 (Medemblik)). Op basis van wetgeving en jurisprudentie is in het onderhavige geval dus sprake van ‘een andere stedelijke voorziening’. Indien een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Die behoefte is inzichtelijk gemaakt middels de ladderonderbouwing. Het enkele feit dat een ontwikkeling op grond van het Besluit ruimtelijke ordening wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling brengt geen compensatieverplichting met zich, nog even los van het gegeven dat in weerwil van hetgeen indiener zienswijze stelt ook in het onderhavige geval de agrarische gronden op grond van het thans vigerende bestemmingsplan bebouwd

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 36

Nee

was er geen bebouwing op de enclaves toegestaan. Indiener zienswijze vraagt zich af wat de reden is van deze uitbreiding zonder rekening te houden met extensief en hoogwaardig recreatief te bouwen. 23. De verschillende enclaves zullen onderling met elkaar verbonden worden door steeds maximaal 1 brug van maximaal 3,5 m breed met een maximale bouwhoogte van 8 m. De ARO adviseert kleine bruggetjes te voet. Indiener zienswijze verzoekt de bruggen verplicht beweegbaar te laten zijn, met een doorvaarthoogte van minstens 1,20 meter, zodat schepen naar de Ringvaart in en uit kunnen varen. Deze bruggen waren in het verleden ook beweegbaar. 24. Marinapark dient haar eigen in-en uitvaarbewegingen te kunnen faciliteren. Als de bruggen niet beweegbaar worden, kan zij daar niet aan voldoen. Op de planverbeelding is het moeilijk de bruggen waar te nemen. In het beeldkwaliteitplan worden de bruggen niet genoemd en toegelicht. Indiener zienswijze verzoekt dit inzichtelijk te maken. 25. De verkeersintensiteit van 3856 motorvoertuigen per etmaal afgezet tegen 6000 is misleidend, want de snelheid op de Uiterweg is eerder 50 dan 30 km/uur. 207 motorvoertuigbewegingen, hetgeen een toename is van 100 per etmaal is volgens indiener zienswijze laag. Op het park is geen supermarkt of horeca aanwezig, waardoor de autobeweging richting dorp groter zal zijn.

Indiener zienswijze verzoekt de vergelijking met 6000 auto’s te schrappen en de motorvoertuigbewegingen bij te stellen.

mogen worden. Een bouwhoogte van 2 bouwlagen wordt nergens toegestaan. Op de enclaves met de agrarische bestemming is op grond van het vigerende bestemmingsplan ook bebouwing toegestaan. De verschillende enclaves in het plangebied zullen onderling met elkaar worden verbonden door steeds maximaal één brug. De bruggen zullen op een afstand komen te liggen van ten minste 100 meter, gerekend vanaf de Uiterweg. De zoekgebieden voor deze bruggen zijn aangeduid en waarneembaar op de verbeelding. De maximale bouwhoogte van deze bruggen is 8 m. Om een doorvaart te garanderen wordt tevens een minimale bouwhoogte opgenomen van 1,2 meter opgenomen zoals door indiener zienswijze wordt verzocht. Er wordt niet voorzien in beweegbare bruggen. Gelet op de minimale doorvaarthoogte die wordt opgenomen zijn die ook niet nodig. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze hiervoor. Voor de bruggen is geen specifiek welstandskader van toepassing, zodat deze ook niet zijn opgenomen in het beeldkwaliteitplan.

Ja. In de regels wordt een minimale doorvaarthoogte van 1,2 m voor bruggen t.o.v. het plaatselijk geldende peil opgenomen.

Paragraaf 2.2.3. geeft een beschrijving van de (bestaande) verkeerssituatie en is gedateerd. Er is in november 2018 gemeten ter hoogte van huisnummer 91-93. Uit dat onderzoek is gebleken dat op een gemiddelde weekdag 85 procent van de motorvoertuigen niet harder rijdt dan 45 km/uur over het gehele etmaal gerekend. De gemiddelde snelheid was 37,9 km/uur. Voor wat betreft het aantal mvt/per dag van 6000 waar mee is gerekend, in november 2018 kwam uit de meting naar voren dat er in totaal 2486 mvt/per dag op een gemiddelde weekdag zijn geteld. Voor een 50 km/uur weg kan zelfs nog met een hogere normering worden gerekend maar gelet op de bestaande inrichting van de Uiterweg wordt een maximum van 6000

Ja. De tekst van de toelichting in paragraaf 2.2.3. en 6.8 wordt overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze geactualiseerd.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 37

Nee

26. De parkeerschets van 120 parkeerplekken in de ladder lijkt onmogelijk in de betreffende ruimte. 99 parkeerplaatsen worden genoemd in de toelichting, wanneer de parkeernorm gekoppeld wordt aan kamerverhuur 0,8 voor de bootsuites. De parkeernorm koppelen aan kamerverhuur (0,8) is vreemd, omdat er in dit bestemmingsplan toch wordt gesproken van luxe recreatiewoningen met het comfort van een hotel. De 4 persoonsrecreatiewoningen komen geregeld met 2 auto’s, nog niet meegerekend eventuele visite en overlap van parkeren bij wisseling. Indiener zienswijze verzoekt in alle gevallen een parkeernorm van 1,5 te hanteren. Tevens wordt gevraagd om een parkeerverbod op de openbare weg gedurende het gehele jaar.

mvt/per dag voor deze weg als maximum beschouwd. Concluderend wordt er, gezien het snelheidsregime van 50 km/uur niet te hard gereden en is er voldoende restcapaciteit om toename van het verkeer op te vangen op de Uiterweg. Ten opzichte van de vigerende bestemmingen neemt het aantal verkeersbewegingen met ongeveer 100 mvt/etmaal toe. Gelet op de restcapaciteit kan deze toename van verkeer eenvoudig via de Uiterweg afgewikkeld worden. Op grond van de Nota Parkeernormen is de norm voor een recreatiewoning 1,5. Er is geen onderscheid gemaakt in de grootte van de recreatiewoningen in de Nota parkeernormen 2016. Dit kan dus betekenen dat een recreatiewoning voor 5 bezoekers beschikbaar is, maar ook voor 2 bezoekers. De bootsuites zijn, gelet op de toegestane grootte, bestemd om te worden gebruikt voor maximaal 2 personen. De afmetingen zoals opgenomen in artikel 4.2.2. onder j. van de planregels maken immers dat de recreatiewoningen slechts geschikt zijn voor 2 (volwassen) personen. Ten aanzien van de gekozen norm voor deze bootsuites kan worden gesteld dat het gebruik van een bootsuite voor maximaal 2 personen overeenkomt met het gebruik van een hotelkamer (ook 2 bedden), waarvoor op grond van de Nota een parkeernorm van 0,6 geldt.

Omdat een bootsuite qua inrichting echter meer faciliteiten heeft dan een hotelkamer, is aansluiting gezocht bij de norm voor kamerverhuur, dat een hogere norm van 0,8 kent. De grootte van de bootsuites, maximaal 25m2 op basis van 52 bootsuites met een maximum oppervlakte van 1350m2, komt ook meer overeen met groottes van kamers bij kamerverhuur. Voor de andere recreatiewoningen gelden ook ruimere bouwmogelijkheden, van respectievelijk max. 45 m2 en maximaal 65 m2. Dat maakt dat voor deze laatste recreatiewoningen een norm van 1,5 gerechtvaardigd wordt geacht. Er wordt niet voorzien in faciliteiten als bijvoorbeeld bootverhuur voor derden. Ook is het park niet toegankelijk voor bezoekers die niet op het recreatiepark verblijven. Op grond van het maximale planologische programma zouden gelet op deze parkeernorm maximaal 99 parkeerplaatsen nodig zijn.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 38

Ja. De tekst in paragraaf 6.8 van de toelichting wordt overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze aangevuld.

27. Het is voor indiener zienswijze niet duidelijk hoe de riolering voor 90 objecten is geregeld. Het is volgens indiener zienswijze bekend dat de riolering op de Uiterweg onvoldoende capaciteit heeft. Ook in de zakelijke beschrijving tot kostenverhaal is hier geen uitleg over gegeven, behalve dat het park zelf voor eigen rekening en risico zorg draagt voor aansluiting op de riolering. Indiener zienswijze verzoekt om duidelijkheid hoe de riolering voor de 90 extra objecten geregeld is. 28. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid merkt indiener zienswijze op dat de afgesloten anterieure overeenkomst niet is gepubliceerd. Of de kostenverevening ook voorziet overeenkomstig de Structuurvisie is onbekend. In de zakelijke beschrijving tot kostenverhaal is niets opgenomen over verevening. Indiener zienswijze verzoekt inzage in de verevening. 29. Ook verwacht de gemeente geen exploitatieplan. Er wordt dus op geen enkele wijze bekeken of dit ontwikkelperspectief ook haalbaar is. Gezien de jarenlange ongewenste leegstand is haalbaarheid een belangrijk aspect voor het gewenste toeristisch economisch profiel. Indiener zienswijze verzoekt inzage in het exploitatiemodel inclusief alle parkkosten.

Deze kunnen zonder probleem op eigen terrein worden gerealiseerd. Initiatiefnemer/ exploitant denkt hierin te kunnen voorzien door 120 parkeerplaatsen aan te leggen. Het is in het kader van het bestemmingsplan dan ook niet nodig een parkeerverbod op te leggen en overigens is dat ook niet mogelijk. Dergelijke verkeersmaatregelen worden via verkeersbesluiten geeffectueerd. Ten behoeve van de aansluiting van het bouwplan op de bestaande riolering zal op de gronden van de exploitant een drukrioleringsgemaal gerealiseerd worden. Tevens wordt een berging/buffer aangebracht op eigen terrein, welke zal worden aangesloten op dit drukrioleringsgemaal.

Een anterieure overeenkomst over de kosten van grondexploitatie geen op het ontwerpbestemmingsplan betrekking hebbend stuk in de zin van artikel 3:11 van de Awb. Er bestaat dan ook geen enkele noodzaak of wettelijke verplichting om een afschrift van die overeenkomst tezamen met het ontwerpplan ter inzage te leggen. Ook hoeft indiener zienswijze en evt. anderen niet van de inhoud van deze overeenkomst op de hoogte te worden gesteld. Wel dient een kennisgeving van de overeenkomst gepubliceerd te worden, en een zakelijke beschrijving ter inzage te worden gelegd. Aan die verplichtingen is voldaan. Een exploitatieplan is niet nodig, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is (namelijk via een anterieure overeenkomst). Een exploitatiemodel/inzicht in parkkosten worden, gezien de inhoud daarvan, niet ter beschikking gesteld. Er bestaat ook geen enkele wettelijke bepaling die daartoe zou verplichten.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 39

Nee

Nee

Nee

30. In de bestemming ‘Water’ wordt bij de steigers en vlonders een maximale breedte genoemd van 1 meter en dient de vrije doorvaart tenminste 3,5 meter te zijn. In de voorschriften van het bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005 is de vrije vaarbreedte gesteld op 4,5 meter. Volgens indiener zienswijze is 4,5 meter noodzakelijk voor het kunnen plegen van baggerwerkzaamheden en onderhoud, alsmede voor bouwverkeer. Indiener zienswijze verzoekt een breedte van 4,5 m op te nemen. 31. Aan de zuidwestkant van H2153 heeft Marinapark geen water. Indiener zienswijze wil uitgesloten zien dat aan die zijde boten worden afgemeerd. Als de watergangen van Marinapark vrij bevaarbaar zijn, is Piet Huis Jachthavenbedrijf niet genoodzaakt doorvaart te verlenen via haar wateren. Indiener zienswijze verzoekt eigen in- en uitvaarroutes te garanderen richting Ringvaart, zowel qua breedte als hoogte (beweegbare bruggen met een hoogte van 4,5 m doorvaart). Dit was zo en dit dient zo te blijven. 32. In het plan wordt niet gesproken over duurzaamheid met betrekking tot gasloos, CO2 neutraal. Zonnepanelen geïntegreerd is wel mogelijk. Indiener zienswijze vraagt om een toelichting over het gebruik van gas. 33. Qua materiaal/ verschijningsvorm verzoekt indiener zienswijze het gebruik van golfplaten te verbieden.

Tevens wordt de vraag gesteld wat een archetype is en of de overstekken onder het bouwvlak vallen.

De breedte van 3,5 meter is voldoende om baggerwerkzaamheden uit te voeren. Ook het Hoogheemraadschap heeft geen aanleiding gezien een ruimere breedtemaat te vragen.

Nee

Marinapark Aalsmeer kan in- en uitvaren via eigen water. Ten aanzien van het verzoek om beweegbare bruggen/ een breedtemaat van 4,5 m wordt verwezen naar de beantwoording hiervoor.

Nee

De lodges worden gasloos uitgevoerd en voorzien van zonnepanelen.

Nee

Op daken zijn golfplaten in sobere uitvoering toegestaan. Inventieve vormen van dakbedekking worden hierdoor niet per definitie uitgesloten, dit is ter verdere beoordeling van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstandcommissie). Onder “archetype” wordt verstaan een eigentijdse vertaling van de oorspronkelijke hoofdvorm. Hierdoor is een variant op de oorspronkelijke hoofdvorm mogelijk binnen de ruimtelijke kaders van het bestemmingsplan. Verder bepaalt artikel 9.1 van de regels dat ondergeschikte bouwdelen zoals

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 40

34. Indiener zienswijze verzoekt zowel de inspraak op het voorontwerp, de zakelijke beschrijving tot kostenverhaal alsmede deze zienswijze als 1 geheel te beschouwen en als zodanig te behandelen/te beantwoorden, met deze zienswijze rekening te houden en het bestemmingsplan overeenkomstig gewijzigd vast te stellen. Indiener zienswijze is overigens niet tegen ontwikkelingsperspectief dat meer ruimte geeft voor toeristisch watersport gerelateerde verblijfsrecreatie, echter de ruimtelijke kwaliteitsverbetering is nihil in vergelijk met de uitstraling die het jachthaventerrein had in 2008. De massieve verstening is ongewenst, zeker gelet op bepaalde nu niet bebouwde plekken. Ook de bouwhoogtes zijn hoog en met name ongewenst aan de waterzijde en de noordzijde.

G. 1. Indiener zienswijze heeft eerder gereageerd op het voorontwerp van het bestemmingsplan. Deze inspraakreactie dient onlosmakelijk te worden gezien van de zienswijze. In die reactie is door indiener zienswijze gewezen op het megalomane karakter van het plan en de strijdigheid ervan met de uitgangspunten van de Structuurvisie. 2. Indiener zienswijze wijst erop dat de locatie waarin voor de ontwikkeling van het Marinapark is voorzien, in een gebied ligt waarop onder de volgende plannen, visies, programma’s en nota’s rusten: - Bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005;

dakoverstekken bij de bepalingen van ten aanzien van het bouwen buiten beschouwing blijven, voor zover de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt. Deze ontwikkeling is passend binnen kwadrant 2 van de Structuurvisie Uiterweg. In dat verband wordt specifiek de doorontwikkeling van jachthavens als voorbeeld genoemd, conform de basisstrategie voor het toeristisch-economisch profiel. Door de geringe kwalitatieve meerwaarde kan de planontwikkeling niet worden gerekend tot de buitencategorie van het vierde kwadrant (topstrategie). Dat neemt niet weg dat de planontwikkeling voldoet aan het hierboven genoemde ontwikkelperspectief, als ook aan de overige programmatische uitgangspunten van de structuurvisie. Wel wordt van de structuurvisie afgeweken door anderhalve bouwlaag met kap toe te staan en een hogere goothoogte. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie. Voor de redenen om af te wijken van de Structuurvisie wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 6. T.a.v. het opgemerkte inzake de massieve verstening wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder 17.

Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.

De door indiener zienswijze ingediende inspraakreactie is gemotiveerd beantwoord en opgenomen in de Nota Inspraak.

Nee

In de Inspraakreactie van indiener zienswijze geeft deze voor zover hier van belang in de 1e alinea van zijn inspraakreactie aan dat voor deze ontwikkeling dezelfde normen dienen te gelden als voor Terra Nova zijn toegepast

Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toege-

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 41

-

Ontwerpbestemmingsplan Uiterweg – Plasoevers 2021; Natuur Beheerplan Noord- Holland 2021; Uitvoeringsprogramma Groene As Aalsmeer; Bestemmingsplan Royal Terra Nova Structuurvisie voor het gebied van de Uiterweg. Voorontwerpbestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2019/ Nota van Inspraak en Overleg : In de Nota Inspraak en Overleg is onder punt 19 een beantwoording opgenomen inzake een ten behoeve van de doorontwikkeling van de jachthaven ‘Het Bree’ aan de Uiterweg 59-63 op het voorontwerp ingediende zienswijze. Daarvoor wordt onder meer gewezen op de strijdigheid van dat initiatief met de Gebiedsvisie Aalsmeer en de Structuurvisie Uiterweg. In het nu voorliggende bestemmingsplan lijkt aan die strijdigheid voorbij gegaan te worden. Indiener zienswijze verwijst naar zijn reactie op blz. 2, 1 e en 3e alinea.

(1:25 norm). Doorontwikkeling van de jachthaven kan alleen plaatsvinden op de gronden die in het bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005 als zodanig zijn bestemd. Als reactie daarop is geantwoord dat de vergelijking van dit bestemmingsplan met het plan voor Terra Nova niet reëel is. De gronden van Terra Nova mochten in het voorheen geldende bestemmingsplan grotendeels met kassen worden bebouwd. Voor die situatie is op grond van de structuurvisie de 1:25 regel van toepassing. De ontwikkeling van Marinapark Aalsmeer is op grond van de kwadrantenbenadering in de Structuurvisie voor het gebied Uiterweg ingedeeld in het 2e kwadrant, op grond waarvan de 1:25 regel niet van toepassing is op deze ontwikkeling. De uitgangspunten van de Structuurvisie zien juist op het toevoegen van recreatieve verblijfsfuncties die in het bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005 niet mogelijk zijn. Indiener zienswijze geeft verder niet aan waarom de beantwoording van de inspraakreactie op dit onderdeel onvoldoende is. Hieraan kan nog worden toegevoegd dat de 1:25 regel hier niet wordt toegepast, omdat deze regeling niet van toepassing is op de onderhavige doorontwikkeling van deze voormalige jachthaven. Zie in dat verband de Structuurvisie voor het Uiterweggebied (blz. 63), die dienaangaande expliciet stelt dat de norm van 1:25 voor deze ontwikkeling ook niet kan worden toegepast.

Dit zou doorontwikkeling schier onmogelijk maken en daarmee juist het ongewenste effect hebben van een verdere verzwakking van het toeristisch-recreatief profiel. Overigens komt de 1:25 norm voort uit de gewenste ontstening die men voor voormalige kassencomplexen voor ogen had. De norm is dus ook nooit bedoeld om toegepast te worden bij een normale doorontwikkeling van jachthavens en watersportbedrijven. Voor de gronden die thans een agrarische bestemming kennen is in de met de ontwikkelaar afgesloten anterieure overeenkomst voorzien in een kostenverevening vanwege de Structuurvisie.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 42

voegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.

In de 3e alinea stelt indiener zienswijze het volgende. Landschappelijke inpassing van het plan lijkt hier nauwelijks een punt, gezien het volgende:  De bouwhoogte van de bootsuites;  Het gegeven dat voor de bouw van recreatieverblijven slechts sprake kan zijn van 1 bouwlaag met kap, terwijl hier sprake is van 1,5 of 2 bouwlagen met kap;  Er wordt niet onderbouwd hoe een groene uitstraling wordt bewerkstelligd en hoe doorzichten behouden kunnen worden. Als reactie op deze inspraakreactie is geantwoord dat juist in verband met de gewenste landschappelijke inpassing het hoofdstuk “Groenvisie” is toegevoegd aan het Beeldkwaliteitsplan Uiterweg 116A, dat het kader vormt voor de kwalitatieve verschijningsvorm van de transformatie naar verblijfsrecreatie en dat als welstandskader zal gelden voor dit gebied. Bovendien is het in standhouden van de landschappelijke structuur van het gebied van de Bovenlanden één van de ontwerpuitgangspunten geweest voor deze ontwikkeling, en gaat de ruimtelijke opbouw uit van ‘intensief’ nabij de Uiterweg tot ‘extensief’ nabij de Ringvaart. Langs de Ringvaart zelf is een natuurstrook in het plan opgenomen. Door het instandhouden van de bestaande watergangen blijven doorzichten zoveel mogelijk behouden. Bij de gebiedsgerichte criteria wordt aangegeven dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan anderhalve bouwlaag met kap.

Deze bouwhoogte is ook opgenomen voor het gebied van Terra Nova waarin in het ter plaatste geldende bestemmingsplan een maximale goothoogte van 5 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter is opgenomen. Deze bouwhoogte is in overeenstemming met de Structuurvisie. Wel wordt van de structuurvisie afgeweken door anderhalve bouwlaag met kap toe te staan en een hogere goothoogte. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie. Voor de re-

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 43

denen om af te wijken van de Structuurvisie wordt verwezen naar de beantwoording van (o.a.) zienswijze F. onder 6.

3. (Het bestuur van) indiener zienswijze heeft het ontwerpbestemmingsplan getoetst aan alle hiervoor genoemde plannen, visies, nota’s en programma’s en ziet zich helaas genoodzaakt vast te stellen dat het op vrijwel alle punten afwijkt van, dan wel strijdig is met het daarin bepaalde. Uitvoering daarvan leidt tot precedentwerking, die als gevolg heeft het tenietgaan van cultuurhistorie van het landschap. In tegenstelling tot de gewenste vergroening zal de verstening ongebreideld toenemen.

In het beeldkwaliteitsplan is nader onderbouwd op welke wijze een groene uitstraling wordt beoogd. Indiener zienswijze geeft in de zienswijze verder niet aan waarom de beantwoording van de inspraakreactie op dit onderdeel onvoldoende is. Juist om de ontwikkeling mogelijk te maken dient er te worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan Uiterweg- Plasoevers 2005. In dat bestemmingsplan kennen deze gronden een bestemming Jachthaven l en Agrarische Doeleinden. De beoogde bestemming, grotendeels verblijfsrecreatie, past daar niet in. Dat is de reden dat er moet worden afgeweken van het bestemmingsplan. De reden om mee te werken aan de gevraagde afwijking is nu juist dat deze (grotendeels) in overeenstemming is met de Structuurvisie Uiterweg. De doorontwikkeling van een voormalige jachthaven naar verblijfsrecreatie past binnen kwadrant 2. Ook het onttrekken van de agrarische bestemming aan gronden behoort daarbij, waarvoor een vereveningsbijdrage wordt afgedragen. Het bieden van andere gebruiksmogelijkheden voor de verder afnemende agrarische functies in dit gebied, is namelijk één van de beleidsdoelstellingen van de structuurvisie. Het bebouwde oppervlak van de nieuwe ontwikkeling bedraagt voor de recreatiegebouwen (inclusief bijgebouw) in totaal ongeveer 3.840 m2. Met de bouw van 90 woningen is dat gemiddeld 42 m2 per woning (exclusief het recreatiegebouw).

Het totale bebouwde oppervlak van 4100 m2 (inclusief receptiegebouw) op een terrein van 24.100 m2 betekent dat afgerond 17 % van het terrein bebouwd zal zijn. Het bestaand bebouwd oppervlak bedraagt 3.219 m2, waardoor er t.o.v. de bestaande situatie een beperkte toename van bebouwing plaatsvindt. Bovendien gaat het plan uit van intensieve bebouwing nabij de Uiterweg naar extensieve bebouwing richting Ringvaart. Langs de Ringvaart zelf is een (onbebouwde) natuurstrook

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 44

Nee

4. Een verwijzing naar een bijdrage aan structuurverbeteringen voor kansarme ontwikkellocaties in het Uiterweg- en eilandengebied, zie reactie op blad 3, 2e en 4e alinea ontbreekt opnieuw in het plan.

5. Er rest indiener zienswijze niets anders dan bezwaar in te dienen tegen het gehele plan. Leidraad dient te zijn het bereiken van een optimaal evenwicht, zoals bedoeld onder 4.1 ‘People, Planet, Profit’, op blz. 43 van de Structuurvisie voor de Uiterweg. H. 1. Cliënten hebben bezwaar tegen de transformatie omdat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Zij vrezen met de komst van het (nautische) recreatiepark en een (fastfood)restaurant en (andere) vormen van horeca voor geurhinder, geluidhinder, parkeeroverlast, gevaar, een verslechtering van de luchtkwaliteit en een onevenredige toename van verkeer. Dat laatste ook omdat het plangebied niet te bereiken is met het openbaar vervoer en de weg ernaar toe een doodlopende weg betreft. Bovendien is

opgenomen en blijven de bestaande watergangen behouden. Door deze ruimtelijke uitgangspunten zal de bebouwingsintensiteit gering blijven. Overigens zijn binnen de vigerende bestemming Agrarische doeleinden bedrijfsgebouwen, waaronder kassen toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter en is dus binnen de vigerende bestemming de openheid van het gebied niet geborgd. Ook deze inspraakreactie is gemotiveerd beantwoord. De met de ontwikkelaar afgesloten anterieure overeenkomst voorziet in een kostenverevening vanwege de Structuurvisie. Mede n.a.v. de inspraakreactie is destijds de toelichting aangepast en is een zinsnede in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen t.a.v. deze kostenverevening in paragraaf 7.1 van de toelichting. Indiener zienswijze geeft in de zienswijze verder niet aan waarom de beantwoording van de inspraakreactie op dit onderdeel onvoldoende is. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijzen hiervoor.

Wij danken u voor uw reactie. Hieronder wordt puntsgewijs op de overige onderdelen van de ingediende zienswijze ingegaan.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 45

Nee

Nee

Nee

de transformatie in strijd met het gemeentelijke beleid. 2. In het onderhavige geval valt Marinapark onder categorie 3.1 van de VNG-bedrijvenlijst. Dat betekent dat een richtafstand van 50 m moet worden aangehouden. Cliënten menen dat uit moet worden gegaan van een omgevingstype dat vergelijkbaar is met een rustige woonwijk. Er is immers sprake van lintbebouwing met woningen. Als er desondanks sprake is van een gemengd gebied moet er een richtafstand van 30 m worden aangehouden. De afstand van de grens van de enkelbestemming Recreatie- Verblijfsrecreatie, waarbinnen ook buitenactiviteiten zijn toegestaan en de uiterste situering van de gevel van de woning bedraagt ongeveer 12 m. Die afstand wordt met het betrekken van het vergunningvrij bouwen als bedoeld in bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht ongeveer 8 m. Als ook wordt uitgegaan van huisvesting in verband met mantelzorg wordt de afstand nog kleiner. Er wordt niet voldaan aan de richtafstanden uit de VNGbrochure. Onvoldoende is gemotiveerd dat er sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Mede n.a.v. deze zienswijze is er aanvullend onderzoek uitgevoerd voor het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’, waarin de omliggende bedrijven zijn gecategoriseerd en het (in dit geval) maatgevende aspect geluid nader is onderzocht (zie bijlage ‘Onderzoek geluid ten behoeve van recreatiepark Marinapark in Aalsmeer’, M + P, mei 2021). Er blijkt dat niet overal aan de richtafstanden kan worden voldaan. Het akoestisch woon- en leefklimaat is zowel ter plaatse van de recreatiewoningen (ten gevolge van de omliggende bedrijven) als bij de bestaande woningen (ten gevolge van het recreatiepark) beschouwd. Uit dit onderzoek blijkt het volgende:  Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van de omliggende woningen bedraagt maximaal 51 dB(A). Er is sprake van een overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit van maximaal 1 dB ter plaatse van de Uiterweg nummer 116. Bij de overige woningen wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.  De geluidspieken ter plaatse van de omliggende woningen voldoen niet overal aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. De overschrijdingen bedragen maximaal 1/3/8 dB in de dag/avond/nacht.  De overschrijdingen worden veroorzaakt door langsrijdende voertuigen. Het toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen is niet mogelijk.  De vereiste binnenniveaus bij de omliggende woningen zijn gewaarborgd.

 Verzocht wordt om de overschrijdingen van het Activiteitenbesluit als maatwerkvoorschriften op te nemen. Deze gevraagde maatwerkvoorschriften kunnen in een separate procedure aan het recreatiebedrijf worden opgelegd,

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 46

Ja. De tekst in paragraaf 6.9 van de toelichting wordt aangevuld overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze. Tevens wordt het onderzoek van M + P, kenmerk M+P.ROT.21.01.2 bijgevoegd als bijlage bij de toelichting.

ook omdat de geconstateerde overschrijdingen voor de onderhavige situatie acceptabel kunnen worden geacht om de volgende redenen:  De overschrijdingen van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau zijn zeer beperkt (1 dB in de avond).  De geluidspieken die worden veroorzaakt door vrachtwagenbewegingen vinden slechts maximaal 2 keer per dag plaats.  De nu ter plaatse berekende geluidsniveaus kunnen al jaar en dag optreden bij gebruik van het terrein conform de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan (als jachthaven);  Indien conform de regelgeving van het Activiteitenbesluit de geluidspieken vanwege het laden en lossen buiten beschouwing worden gelaten, wordt, uitgaande van de gevelwering van een goed onderhouden woning van 23 dB het binnenniveau van LAr,LT ≤ 35/30/25 dB(A) in de dag/avond/nacht en LA,max ≤ 55/50/45 dB(A) in de dag/avond/nacht overal gewaarborgd.  Er wordt voldaan aan stap 3 van bedrijven en milieuzonering, waarbij als motivatie geldt: - De bovengenoemde argumenten - De van andere bedrijven afgeschermde situering van de woning Uiterweg 116, waardoor geen relevante cumulatie optreedt. Uit het onderzoek blijkt tevens dat ook voor de beoogde recreatiewoningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. De omliggende bedrijven worden door de realisatie van het recreatiepark niet gehinderd in de bedrijfsvoering.

Vanuit dat oogpunt zijn geen maatwerkvoorschriften benodigd.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 47

3. Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met de structuurvisie voor de Uiterweg. In de structuurvisie is namelijk expliciet vermeld (blz. 97) dat gebouwen slechts mogen bestaan uit 1 bouwlaag met kap en dat de bebouwingsstructuur van de bedrijfsbebouwing haaks op de Uiterweg moet worden gesitueerd. In het onderhavige geval hebben alle bouwwerken meer dan 1 bouwlaag en is het receptiegebouw parallel aan de Uiterweg gesitueerd.

Gebleken dat de ontwikkeling in weerwil van de tekst inde toelichting niet volledig in overeenstemming is met de structuurvisie. Zoals indiener zienswijze terecht opmerkt is voor dit gebied in de structuurvisie qua bouwhoogte een (1) laag met kap voorgeschreven (en een maximale gooten nokhoogte van 3,5 m/respectievelijk 7 m). Hier wordt van afgeweken door anderhalve bouwlaag met kap toe te staan en een hogere goothoogte. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie. Deze afwijkingen van de structuurvisie worden ruimtelijk aanvaardbaar geacht om de navolgende redenen: - De recreatieverblijven zullen worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 5 en 7 meter, waarbij de recreatieverblijven nabij de Ringvaart een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter kennen. Aan de maximale bouwhoogte van 7 m uit de Structuurvisie wordt overal voldaan. Ook wordt voldaan aan het uitgangspunt dat de nok- en goothoogte van bebouwing achter het lint lager is en ondergeschikt is in massa en schaal t.o.v. het lint. Met de maximale goot- en nokhoogte van 5 en 7 meter wordt een bouwvorm mogelijk gemaakt die bestaat uit 'anderhalve' bouwlaag met een kap.

- In het voorheen geldende bestemmingplan "Uiterweg Plasoevers 2005" mocht op deze gronden bedrijfsbebouwing worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter, op zowel de jachthaven- als de agrarische bestemming. Voorliggend initiatief betekent dus een inperking van de toegestane goot- en nokhoogte; - Om de oppervlakte van de recreatiewoningen zo klein mogelijk te maken, is gekozen voor een slaapprogramma op de eerste verdieping, onder de kap. Door het toepassen van anderhalve bouwlaag wordt het voor initiatiefnemer mogelijk gemaakt om het project enerzijds financieel te kunnen realiseren en

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 48

Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.

-

-

-

het bebouwde oppervlak van de recreatiewoningen anderzijds beperkt te houden. Het principe van anderhalve bouwlaag met kap wordt ook voor de lintbebouwing van de Uiterweg gehanteerd, zij het dat daar thans veelal een hogere bouwhoogte wordt toegestaan van 9 a 10 meter. Bij een maximale gebruikmaking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt afgerond 17 procent van het volledige perceel bebouwd; Het receptiegebouw wordt parallel i.p.v. haaks op de Uiterweg gesitueerd. Het gaat hier om vervangende nieuwbouw op deze locatie. Het bestaande gebouw, dat reeds parallel aan de Uiterweg gelegen is, wordt vervangen. Het bestaande bouwoppervlak en situering blijven nagenoeg gelijk. Om nadere kwaliteitseisen te kunnen stellen aan het initiatief is een aanvullend welstandskader vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwde als de onbebouwde omgeving van het plangebied weer. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de criteria uit de welstandsnota Aalsmeer 2013 en dient als toetsingskader bij de aanvraag omgevingsvergunning ten aanzien van welstand. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief geadviseerd op de voorgestane ontwikkeling.

Het bestemmingsplan voldoet voor het overige wel aan de uitgangspunten van de structuurvisie. In dit verband vermeldt de Structuurvisie t.a.v. deel 5/6/B waarin het gelegen o.a. ten aanzien van het ontwikkelperspectief: ‘Differentiatie van watersport gebonden bedrijvigheid. Het toevoegen van verblijfsrecreatie in samenhang met het toevoegen van ecologische functies aan de ringvaart. Feit is verder dat het vigerende bestemmingsplan op dit moment

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark

datum: mei 2021

blz. 49

4. Daarnaast voldoet het ontwerpbestemmingsplan niet aan het beeldkwaliteitplan. In het beeldkwaliteitplan staat dat vrijstaande bebouwing maximaal mag bestaan uit anderhalve bouwlaag en een kap. Het receptiegebouw met een maximale oppervlakte van 277 m2 (bouwvlak) is vrijstaand maar mag daarentegen ingevolge de toelichting bestaan uit twee bouwlagen en een kap. Dat is in de regels en op de verbeelding overgenomen door een goothoogte van 4,5 m en een bouwhoogte van 6 m ter plaatse toe te staan. Een groter receptiegebouw betekent meer hinder. Onvoldoende is toegelicht waarom er wordt afgeweken van het beeldkwaliteitplan.