Nota van beantwoording geanonimiseerd def.pdf
Tekst van het document
Nota van Beantwoording Beantwoording van ingekomen zienswijzen op het Ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark Aalsmeer, mei 2021
Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan voor Uiterweg 116a - Marinapark heeft samen met het ontwerpbeeldkwaliteitplan van 11 december 2020 tot en met 21 januari 2021 voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 8 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Wijze van beantwoording De ingediende zienswijzen zijn hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet genoemd worden niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De reactie is in zijn geheel beoordeeld. Links staat naast de nummering een opsomming van de punten uit de zienswijze en in de kolom daarnaast vindt per punt de beantwoording plaats. In de rechterkolom wordt aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het voorstel met indien van toepassing een korte toelichting daarop. In enkele gevallen wordt bij de beantwoording van de zienswijze verwezen naar een antwoord bij een andere zienswijze. Daar is dan ook vermeld of de zienswijze al dan niet tot een aanpassing leidt. De indieners ontvangen het totaaloverzicht inclusief eventuele bijlagen.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 2
Samenvatting ingediende reactie A. 1. De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan 'UiterwegPlasoevers 2005', dat momenteel integraal wordt herzien. Daar de herontwikkeling van de gronden aan de Uiterweg 116a in een dermate gevorderd stadium is, kan niet worden gewacht totdat de integrale herziening van het bestemmingsplan is afgerond en wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt met het thans voorliggende bestemmingsplan. Er is hier een reeel gevaar van precedentwerking. Te meer omdat er op dit moment ook plannen worden gemaakt om oude gronden, kassen en jachthavens te ‘herontwikkelen’ op andere locaties in het Uiterweggebied. Hoezo kan er niet gewacht worden? Wie zegt dat? Zonder dat er expliciet invulling is gegeven aan de Groene As Aalsmeer, de verbinding tussen fort Rijsenhout en de Westeinderplas lijkt het voornemen wat voorbarig.
Beantwoording reacties per punt
Planaanpassing
Wij danken u voor uw reactie. De onderhavige procedure is ingezet n.a.v. een concreet verzoek dat door de initiatiefnemer is gedaan om de bestemming(en) ter plaatse te wijzigen ten behoeve van zijn bouwinitiatief voor de realisatie van het Marinapark. In zoverre kan er dan ook niet gewacht worden totdat de integrale herziening is voltooid. Daarnaast is er ook geen aanleiding niet aan de aanvraag mee te werken. De ontwikkeling past qua programma in de Structuurvisie voor het Uiterweggebied, is in overeenstemming met geldende wet- en regelgeving en uit de onderzoeken blijkt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Wel wordt er qua toegestane bouwlaag – en goothoogte afgeweken van de structuurvisie. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie. Deze afwijkingen van de structuurvisie worden ruimtelijk aanvaardbaar geacht om de navolgende redenen: - De recreatieverblijven zullen worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 5 en 7 meter, waarbij de recreatieverblijven nabij de Ringvaart een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter kennen. Aan de maximale bouwhoogte van 7 m uit de Structuurvisie wordt overal voldaan. Ook wordt voldaan aan het uitgangspunt dat de nok- en goothoogte van bebouwing achter het lint lager is en ondergeschikt is in massa en schaal t.o.v. het lint.
Met de maximale gooten nokhoogte van 5 en 7 meter wordt een bouwvorm mogelijk gemaakt die bestaat uit 'anderhalve' bouwlaag met een kap.
Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 3
-
-
-
-
In het voorheen geldende bestemmingplan "Uiterweg Plasoevers 2005" mocht op deze gronden bedrijfsbebouwing worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter, op zowel de jachthavenals de agrarische bestemming. Voorliggend initiatief betekent dus een inperking van de toegestane goot- en nokhoogte; Om de oppervlakte van de recreatiewoningen zo klein mogelijk te maken, is gekozen voor een slaapprogramma op de eerste verdieping, onder de kap. Door het toepassen van anderhalve bouwlaag wordt het voor initiatiefnemer mogelijk gemaakt om het project enerzijds financieel te kunnen realiseren en het bebouwde oppervlak van de recreatiewoningen anderzijds beperkt te houden. Het principe van anderhalve bouwlaag met kap wordt ook voor de lintbebouwing van de Uiterweg gehanteerd, zij het dat daar thans veelal een hogere bouwhoogte wordt toegestaan van 9 a 10 meter. Bij een maximale gebruikmaking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt afgerond 17 procent van het volledige perceel bebouwd; Het receptiegebouw wordt parallel i.p.v. haaks op de Uiterweg gesitueerd. Het gaat hier om vervangende nieuwbouw op deze locatie. Het bestaande gebouw, dat reeds parallel aan de Uiterweg gelegen is, wordt vervangen. Het bestaande bouwoppervlak en situering blijven nagenoeg gelijk.
Om nadere kwaliteitseisen te kunnen stellen aan het initiatief is een aanvullend welstandskader vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwde als de onbebouwde omgeving van het plangebied weer. Het beeldkwaliteitsplan
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 4
-
vormt een aanvulling op de criteria uit de welstandsnota Aalsmeer 2013 en dient als toetsingskader bij de aanvraag omgevingsvergunning ten aanzien van welstand. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief geadviseerd op de voorgestane ontwikkeling.
Voor precedentwerking zou overigens sprake moeten zijn van een gelijke situatie/aanvraag die op gelijke wijze moet worden beoordeeld. Niet duidelijk is op welke soortgelijke percelen in de gemeente in dat kader wordt gedoeld, dan wel in hoeverre deze vergelijkbaar zouden zijn met de gronden in onderhavig bestemmingsplan en derhalve hiermee een vergelijkbaar precedent zouden scheppen.
2. Volgens de toelichting (paragraaf 2.2.3) is de gereden snelheid op de Uiterweg acceptabel. De gemiddelde snelheid ligt rond de 30km per uur. Uitgaande van een 30km weg ligt de bovengrens van de wegcapaciteit ongeveer op 6.000 motorvoertuigen per dag. Dit houdt in dat er voldoende restcapaciteit is voor een toename van het verkeer, ook rekening houdende met de autonome verkeersgroei van 2 procent. De verkeersintensiteit op een gemiddelde werkdag bedraagt 3.856 motorvoertuigen per etmaal. Volgens indiener zienswijze is dit een redenering die is ingezet om één uitkomst te hebben. Hier wordt ten eerste vergeten dat er op de Uiterweg geen 5 maar 7 dagen per week woon, werk- en recreatieverkeer is. Daarbij klopt het van geen kant dat er op de
Hieronder wordt puntsgewijs op de overige onderdelen van de ingediende zienswijze ingegaan. Paragraaf 2.2.3. geeft een beschrijving van de (bestaande) verkeerssituatie en is gedateerd. Er is in november 2018 gemeten ter hoogte van huisnummer 9193. Uit dat onderzoek is gebleken dat op een gemiddelde weekdag 85 procent van de motorvoertuigen niet harder rijdt dan 45 km/uur over het gehele etmaal gerekend. De gemiddelde snelheid was 37,9 km/uur. Voor wat betreft het aantal mvt/per dag van 6000 waar mee is gerekend, in november 2018 kwam uit de meting naar voren dat er in totaal 2486 mvt/per dag op een gemiddelde weekdag zijn geteld. Voor een 50 km/uur weg kan zelfs nog met een hogere normering worden gerekend maar gelet op de bestaande inrichting van de Uiterweg wordt een maximum van 6000 mvt/per dag voor deze weg als maximum beschouwd. Concluderend wordt er, gezien het snelheidsregime van 50 km/uur niet te hard gereden en is er voldoende restcapaciteit om toename van het verkeer op te vangen op de Uiterweg.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
Ja. De tekst van de toelichting in paragraaf 2.2.3. en 6.8 wordt overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze geactualiseerd.
blz. 5
Uiterweg gemiddeld 30km/h gereden wordt. Dat maken we elke dag mee. Het is eerder gemiddeld 70km/h. Die gemiddeld 30 wordt gehaald door het stilstaan bij de bruggen. Ook hier geldt dat het niet zo is dat er met 30 km/h meer ruimte, meer oppervlakte ontstaat. Dit ook met in achterhoofd de plannen voor andere grote projecten die in wording zijn. Bijvoorbeeld Terra Nova of de gronden van Bunnik naast de Historische Tuin. Het verkeer is nu al gevaarlijk voor fietsers en wandelaars. 3. De plannen voorzien in een recreatiepark met (maximaal) 90 hoogwaardige recreatie- verblijven. Met deze plannen is geen sprake van een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. Er is geen ruimte voor experimenten waardoor de unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden van het gebied te behouden zijn. Dit is geen kleinschalige ontwikkeling meer. Daarbij is het volslagen onduidelijk welke partijen in het Uiterweggebied verder baat (economische meerwaarde) hebben bij deze plannen. Of hebben we het hier over groenteboer Kreike? 4. Om de verkeersbelasting van het zware verkeer, en het draaien daarvan op de Uiterweg, te verminderen is in 2010 een inrijverbod voor vrachtwagens ingesteld voor voertuigen met een lengte van 20 meter of meer. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt als voorwaarde dat eventueel zwaar verkeer dient te (kunnen) keren op eigen terrein.
De handhaving op dit terrein is nog nooit adequaat geweest. De bouw van
Met de plannen voor watersport gelieerde verblijfsrecreatie wordt geïnvesteerd in de ambitie om het Uiterweggebied duurzaam te transformeren naar een hoogwaardig watersportrecreatiegebied. Daarnaast biedt de ontwikkeling ook een duidelijke economische meerwaarde. Niet alleen vanwege de financiële investering als zodanig, maar zeker ook door het aanbieden van recreatief nachtverblijf. Het langer 'vasthouden' van bezoekers zal immers leiden tot meer bestedingen in het gehele Uiterweggebied (zoals tevens nader is gemotiveerd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting).
Nee
Eventueel vrachtverkeer is in staat te keren op eigen terrein. Overigens ligt het in de lijn der verwachtingen dat de nieuwe ontwikkeling voor verblijfsrecreatie t.o.v. de vigerende bestemmingen (Jachthaven + Agrarische Doeleinden, waarop bedrijfsgebouwen/ kassen mogelijk zijn) juist minder vrachtverkeer zal genereren.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 6
zo’n park en meer zal de druk op dit gebied alleen maar doen toenemen. Wat er tot nu toe gebeurt is dat het wegdek van de Uiterweg overal flinke beschadigingen oploopt juist vanwege dat te zware bouwverkeer. Het gevolg is een weg vol gaten en kuilen die regelmatig vol water staan. Wandelaars en fietser moeten dan echt opletten om geen nat pak op te lopen. Automobilisten zijn zich daar niet altijd van bewust. 5. De beoogde doorontwikkeling van jachthaven 'De Aardbei' naar watersport gerelateerde verblijfsrecreatie, conform de ontwikkelstrategie voor het toeristisch-economische profiel, levert het Uiterweggebied een belangrijke economische meerwaarde op. Op deze schaal geen economische meerwaarde, maar een bedreiging. De bouw van 90 recreatiepanden vormt een bedreiging voor het open karakter van het gebied waarin niet alleen Ringvaart, maar de waterlinies bij fort Rijsenhout en de open groene akkerstructuur van het Bovenlandgebied toebehoren. In het hele plan is niets terug te vinden over open, groene en blauwe verbindingen met de Grote en Kleine Poel. Het voornemen om het bestemmingsplan vast te willen stellen en dit recreatiepark Marinapark te vergunnen zonder een onderliggende totaalvisie zijn een bedreiging voor de unieke eilandenstructuur in de Westeinderplassen. Die moeten we sowieso behouden links en rechts van de linten Oosteinderweg en Uiterweg.
Daarbij is het zo dat er aandacht moet komen en blijven voor de IJsvogel die via de Aardbeiensloot een weg moet
De aan ontwikkeling ten grondslag liggende visie is de Structuurvisie voor het Uiterweggebied, zoals die in 2015 door de raad is vastgesteld en die tot stand is gekomen na een uitgebreid en intensief participatietraject met belanghebbenden en maatschappelijke organisaties in het Uiterweggebied. De huidige jachthavenbestemming als ook de bestemming Agrarische Doeleinden zullen plaatsmaken voor een bestemming voor verblijfsrecreatie. Het bebouwde oppervlak zal per saldo weinig veranderen. De bestaande bebouwing bedraagt ongeveer 3219 m2 (zie bijlagen oppervlakteberekening en bijbehorende kaart). Op basis van het bestemmingsplan is ongeveer 4100 m2 aan nieuwe bebouwing toegestaan (maximale oppervlakte recreatiewoningen inclusief mogelijkheid van bijgebouwen en receptiegebouw). Wel zullen de onbenutte bouwmogelijkheden van de jachthavenbestemming als ook die van de agrarische bestemming komen te vervallen. De maximale bouwhoogte voor (een deel van) de recreatiewoningen bedraagt 7 meter, waar op basis van de Jachthavenbestemming in het vigerende bestemmingsplan 9 meter was toegestaan. Op de gronden die op basis van het vigerende bestemmingsplan een bestemming Agrarische doeleinden hebben geldt dat bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, met een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 9 m. Gelet hierop kan ook niet gesproken worden van een open gebied. In de directe omgeving
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
Nee
blz. 7
kunnen vinden. Ofwel de Aardbeiensloot zou meer waarde toegekend moeten worden als onderdeel van de Groene As Aalsmeer.
van het plangebied liggen diverse bedrijfsfuncties en tevens verspreide bewoning langs de Uiterweg. Verder voorziet het bestemmingsplan niet in ingrepen die ingrijpen op de bestaande openheid. In de planopzet is gekozen voor een interessante mix van verblijfsrecreatie en watersportfaciliteiten. De recreatieverblijven zijn in de plannen nadrukkelijk georiënteerd op het water en een aantal van deze verblijven wordt voorzien van een aanlegplaats. Ook op andere manieren wordt veelvuldig aansluiting gezocht met het water door middel van steigers, vlonders en andersoortige watercontactpunten. De natuurlijke en waterrijke uitstraling versterken het nautische karakter van het park. De planontwikkeling laat de bestaande land- en waterstructuren in het plangebied, waaronder het slagenlandschap en de verkavelingsstructuur, ongemoeid. Ook de overige gebiedskwaliteiten die in de structuurvisie zijn benoemd, zoals de zichtlijnen langs de watergangen en de visuele relatie met de Ringvaart, blijven ongeroerd. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief op het plan geadviseerd (zie ook paragraaf 7.2 van de toelichting) en onder meer opgemerkt dat ‘de nieuwe ontwikkeling goed ingebed is in de verkavelingsstructuur en het slotenpatroon van het gebied en borduurt daarmee voort op de historische ontwikkeling’.
De randvoorwaarden voor de vereiste beeldkwaliteit en de contouren waarbinnen de ontwikkeling van verblijfsrecreatie in het plangebied gestalte moet krijgen, zijn daarnaast neergelegd in een beeldkwaliteitsplan, dat onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. De aanvraag omgevingsvergunning voor de recreatiewoningen wordt voor het onderdeel welstand getoetst aan dit beeldkwaliteitplan. Dit plan vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie Uiterweg en de uitgangspunten die daarin zijn opgenomen voor de beeldkwaliteit. Wel is er, zoals reeds in de beantwoording onder A1 is opgemerkt, sprake van een afwijking van de structuurvisie t.a.v. de toegestane
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 8
6. Alles bij elkaar genomen maak ik vooral bezwaar tegen de grootschaligheid van het plan waarmee de flora en fauna, de cultuurhistorische structuur en het karakter van de Bovenlanden worden bedreigd. Minder bebouwing en meer groen en water in samenhang met die waarden verdienen de voorkeur. Daarbij moet te allen tijde voorkomen worden dat de plannen voor Marinapark een precedent scheppen waardoor het Westeinderplassengebied steeds meer op Vinkeveen gaat lijken in plaats van op de Nieuwkoopse Plassen waar de natuur de scepter zwaait en niet het economisch gewin.
bouwlaag, maximale goothoogte en situering van het receptiegebouw, die in het onderhavige geval ruimtelijk aanvaardbaar worden geacht. Ten aanzien van de IJsvogel wordt nog opgemerkt dat dit ingevolge de Wet natuurbescherming een beschermde vogel is. Ten behoeve van het bestemmingsplan is ecologisch onderzoek uitgevoerd, zie ook paragraaf 6.5 van de toelichting en het bijbehorende onderzoek. Uit dit onderzoek, waarin ook vogels zijn onderzocht, blijkt dat de Wet natuurbescherming de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Het bebouwde oppervlak zal, zoals hiervoor is weergegeven per saldo weinig veranderen. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 5.
Nee
. B. 1. Marinapark kan een mooie toevoeging worden voor Aalsmeer. Indiener zienswijze heeft 2 punten van aandacht. 2. Parkeren In het plan wordt uitgegaan van - Ten minste 1,5 parkeerplaats per recreatiewoning voor de specifieke bouwaanduiding
Wij danken u voor uw reactie. Hieronder wordt puntsgewijs op de overige onderdelen van de ingediende zienswijze ingegaan. Op grond van de Nota Parkeernormen is de norm voor een recreatiewoning 1,5. Er is geen onderscheid gemaakt in de grootte van de recreatiewoningen in de Nota parkeernormen 2016. Dit kan dus betekenen
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
Nee Ja. De tekst in paragraaf 6.8 van de toelichting wordt overeenkomstig
blz. 9
sba-1 & sba-2. Dit betreft accommodaties voor maximaal 4 personen. - Tenminste 0,8 parkeerplaats per recreatiewoning voor de specifiek bouwaanduiding sba-2. Dit betreft accommodaties voor maximaal 2 personen (bootappartementen). Naar de mening van indiener zienswijze is 0,8 parkeerplaats per recreatiewoning voor de bootappartementen aan de krappe kant (punt 2). Overige aandachtspunten met betrekking tot parkeren op eigen terrein: - Zijn faciliteiten zoals bootverhuur, mogelijke horeca etc. ook voor bezoekers van buitenaf geschikt? Zo ja, dan missen wij de onderbouwing met betrekking tot parkeren. - Hoeveel parkeerplaatsen zijn er voor medewerkers/eigenaren van het park gereserveerd en hoe verhoudt zich dat tot de personele bezetting? - Vooraan de weg staat een woning tussen de inrit en de afrit (Uiterweg 116), parkeert de bewoner op het terrein van Marinapark Aalsmeer? - Indiener zienswijze mist een onderbouwing voor de punten zoals beschreven onder overige aandachtspunten met betrekking tot parkeren op eigen terrein, de nummers 3, 4 en 5.
3. Het bedrijf noemt zich Marinapark Aalsmeer. Echter in de stukken wordt ook regelmatig
dat een recreatiewoning voor 5 bezoekers beschikbaar is, maar ook voor 2 bezoekers. De bootsuites zijn, gelet op de toegestane grootte, bestemd om te worden gebruikt voor maximaal 2 personen. De afmetingen zoals opgenomen in artikel 4.2.2. onder j. van de planregels maken immers dat de recreatiewoningen slechts geschikt zijn voor 2 (volwassen) personen. Ten aanzien van de gekozen norm voor deze bootsuites kan worden gesteld dat het gebruik van een bootsuite voor maximaal 2 personen overeenkomt met het gebruik van een hotelkamer (ook 2 bedden), waarvoor op grond van de Nota een parkeernorm van 0,6 geldt. Omdat een bootsuite qua inrichting echter meer faciliteiten heeft dan een hotelkamer, is aansluiting gezocht bij de norm voor kamerverhuur, dat een hogere norm van 0,8 kent. De grootte van de bootsuites, maximaal 25m2 op basis van 52 bootsuites met een maximum oppervlakte van 1350m2, komt ook meer overeen met groottes van kamers bij kamerverhuur. Voor de andere recreatiewoningen gelden ook ruimere bouwmogelijkheden, van respectievelijk max. 45 m2 en maximaal 65 m2. Dat maakt dat voor deze laatste recreatiewoningen een norm van 1,5 gerechtvaardigd wordt geacht. Er wordt niet voorzien in faciliteiten als bijvoorbeeld bootverhuur voor derden. Ook is het park niet toegankelijk voor bezoekers die niet op het recreatiepark verblijven.
Tot slot gelden de opgenomen parkeernormen voor de functie als geheel, dit is inclusief personeel. Het gaat om het aantal parkeerplaatsen benodigd voor deze specifieke functie op het drukste moment in een normale week (conform de CROW publicatie ‘kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’, waarop de Nota Parkeernormen van de gemeente Aalsmeer is gebaseerd). Het perceel Uiterweg 116 maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De naam van het park is Marinapark Aalsmeer. Met deze naam wordt ook naar buiten getreden.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
de beantwoording van de zienswijze aangevuld.
Nee
blz. 10
recreatiepark of recreatiepark in Aalsmeer genoemd om te verwijzen naar Marinapark Aalsmeer. Indiener zienswijze vreest dat dit kan leiden tot grote verwarring. Verzocht wordt het bedrijf naar buiten te laten treden onder de naam Marinapark en niet onder recreatiepark in Aalsmeer en zeker niet als Recreatiepark Aalsmeer.
C. 1. Met de grootte van het nautisch recreatiepark Marinapark, niet passend in de omgeving. Kleinschaliger zou knusser, rustiger en geliefder zijn bij bootliefhebbers.
2. De massa van recreanten op dit park, in b.v. een weekend, 26 bootappartementen x 4 personen plus 12 lodges x 4 personen en 52 bootsuites x 2 personen, totaal 256 verblijvende recreanten/personen. Als er te veel mensen zijn, kan de recreant moeilijker tot rust komen.
Wij danken u voor uw reactie. De huidige jachthavenbestemming als ook de bestemming Agrarische Doeleinden zullen plaatsmaken voor een bestemming voor verblijfsrecreatie. Het bebouwde oppervlak zal per saldo weinig veranderen. De bestaande bebouwing bedraagt ongeveer 3219 m2 (zie bijlagen oppervlakteberekening en bijbehorende kaart). Op basis van het bestemmingsplan is ongeveer 4100 m2 aan nieuwe bebouwing toegestaan (maximale oppervlakte recreatiewoningen inclusief mogelijkheid van bijgebouwen en receptiegebouw). Wel zullen de onbenutte bouwmogelijkheden van de jachthavenbestemming als ook die van de agrarische bestemming komen te vervallen. De maximale bouwhoogte voor (een deel van de) recreatiewoningen bedraagt 7 meter, waar op basis van de Jachthavenbestemming in het vigerende bestemmingsplan 9 meter was toegestaan. Op de gronden die op basis van het vigerende bestemmingsplan een bestemming Agrarische doeleinden hebben geldt dat bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, met een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 9 m. Voorheen was hier een jachthaven gevestigd met 120 ligplaatsen. De schaalgrootte blijft daarmee nagenoeg gelijk, zowel qua bebouwing als qua mogelijke bezoekersaantallen.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
Nee
Nee
blz. 11
3. Het geschetste aantal parkeervakken. Dit zal moeilijk te realiseren zijn. In de regelgeving van het park duidelijk vermelden, 1 vervoersmiddel per verblijfseenheid.
4. Wordt dit ontwerp bestemmingsplan “Marinapark” in Aalsmeer, door de naastgelegen gemeente Haarlemmermeer, als net zo positief ervaren, of eet Haarlemmermeer de rotte vruchten ervan? 5. De bedrijfsvoering van het Marinapark zou moeten zijn, dat kantoor/receptie ten alle tijden open zijn, dit om direct te kunnen handelen bij calamiteiten en een direct
Op grond van de Nota Parkeernormen is de norm voor een recreatiewoning 1,5. Er is geen onderscheid gemaakt in de grootte van de recreatiewoningen in de Nota parkeernormen 2016. Dit kan dus betekenen dat een recreatiewoning voor 5 bezoekers beschikbaar is, maar ook voor 2 bezoekers. De bootsuites zijn, gelet op de toegestane grootte, bestemd om te worden gebruikt voor maximaal 2 personen. De afmetingen zoals opgenomen in artikel 4.2.2. onder j. van de planregels maken immers dat de recreatiewoningen slechts geschikt zijn voor 2 (volwassen) personen. Ten aanzien van de gekozen norm voor deze bootsuites kan worden gesteld dat het gebruik van een bootsuite voor maximaal 2 personen overeenkomt met het gebruik van een hotelkamer (ook 2 bedden), waarvoor op grond van de Nota een parkeernorm van 0,6 geldt. Omdat een bootsuite qua inrichting echter meer faciliteiten heeft dan een hotelkamer, is aansluiting gezocht bij de norm voor kamerverhuur, dat een hogere norm van 0,8 kent. De grootte van de bootsuites, maximaal 25m2 op basis van 52 bootsuites met een maximum oppervlakte van 1350m2, komt ook meer overeen met groottes van kamers bij kamerverhuur. Voor de andere recreatiewoningen gelden ook ruimere bouwmogelijkheden, van respectievelijk max. 45 m2 en maximaal 65 m2. Dat maakt dat voor deze laatste recreatiewoningen een norm van 1,5 gerechtvaardigd wordt geacht.
Op grond van het maximale planologische programma zouden gelet op deze parkeernorm maximaal 99 parkeerplaatsen nodig zijn. Deze kunnen zonder probleem op eigen terrein worden gerealiseerd. Indiener zienswijze geeft niet specifiek aan op welke ‘rotte vruchten’ gedoeld wordt. Middels onderzoek is aangetoond dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. De gemeente Haarlemmermeer heeft geen reactie ingediend op het bestemmingsplan. Initiatiefnemer/exploitant heeft aangegeven dat er 24 uur/dag personeel beschikbaar is om te kunnen handelen bij eventuele calamiteiten.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
Ja. De tekst in paragraaf 6.8 van de toelichting wordt overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze aangevuld.
Nee
Nee
blz. 12
aanspreekpunt te kunnen zijn voor recreanten en omwonenden ten alle tijden. 6. Problemen door Marinaparkrecreanten in de omgeving: geluidsoverlast, dronkenschap, problemen op het water veroorzaken, hardvaarders, ander schade toebrengen etc. Het zou fijn zijn al vooraf aan de bedrijfsuitvoering gesproken wordt met handhaver van zowel gemeente Aalsmeer als gemeente Haarlemmermeer, aangezien de Ringvaart handhaaf gebied is van gemeente Haarlemmermeer. 7. Schadevergoeding voor gedupeerden in de omgeving, hoe gaat dat geregeld worden. Veel recreanten recreëren al jaren op hun eigen recreatie-eilandje, die ervaren dit als een mokerslag. De onzichtbare gedragscode die recreanten van deze eilandjes met elkaar hebben staat nergens omschreven, die voel je, daar heb je respect voor, als er een recreatiepark komt met recreanten die b.v. een weekend verblijven, velen van hen moeten en zullen doen waar zij zin in hebben. Daar gaan anderen de dupe van worden.
Initiatiefnemer/ exploitant heeft aangegeven aanspreekbaar te zijn in geval van mogelijk overlast. Voor overlast geldt overigens dat dit openbare ordeaspecten betreft, die op handhaving zien en die niet in een ruimtelijke procedure als de onderhavige beoordeeld worden. In voorkomend geval kan er ook een verzoek tot handhaving worden ingediend c.q. de politie worden gecontacteerd.
Nee
Indien iemand meent planschade te lijden, kan er een zogenaamd planschadeverzoek worden gedaan bij de gemeente. Planschade kan uitsluitend ontstaan door een planologisch besluit. Het betreft een in de wet (artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening) geregelde speciale vorm van nadeelcompensatie/schadevergoeding voor het ontstaan van waardedaling van onroerende zaken en bepaalde vormen van inkomensschade. Een verzoek moet in ieder geval binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van een planologisch besluit worden ingediend bij de gemeente. Voor het indienen van het verzoek betaalt u leges aan de gemeente. Om voor planschadevergoeding in aanmerking te komen, wordt gekeken of u door het nieuwe bestemmingsplan of omgevingsvergunning in een planologisch meer nadelige situatie bent gekomen. De kans op een planschadevergoeding wordt gering geacht, aangezien de 'oude' jachthavenbestemming wordt omgezet naar een bestemming recreatie, die nagenoeg dezelfde bouwmogelijkheden kent.
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 13
8. De gemeentelijke vervoersbewegingen per etmaal zullen ook afhankelijk zijn van weersomstandigheden. De berekeningen kunnen dus behoorlijk tegen gaan vallen, het blijft een smalle weg. Als er meer bewegingen komen qua verkeersdeelnemers, is verlagen van de snelheid een optie, ook al is dit belastend voor aanwonenden.
D. 1. Hiermee maakt indiener zienswijze bezwaar tegen de plannen voor het realiseren van een Marinapark aan de Uiterweg 116a voormalig jachthaven de Aardbei. Hier zijn een aantal redenen voor. 2. Indiener zienswijze meent dat een vakantiepark met zoveel recreatiewoningen een te grote extra druk op de Uiterweg zal veroorzaken. Met honderden zo niet duizenden extra verkeersbewegingen per jaar tot gevolg. In het plan wordt genoemd dat de gemiddelde snelheid op de Uiterweg 30 km p/u is. Indiener zienswijze waagt dat te betwijfelen, de snelheid ligt in diens ervaring veel hoger. Ook wordt er gesproken over toegestaan vrachtverkeer tot 20 meter, het verkeersbord aan het begin van de weg zeg iets anders; namelijk maximaal 12(!) meter. Indiener zienswijze denkt niet dat hierop ooit gehandhaafd wordt maar dit terzijde. De verkeersveiligheid zal verminderen. Wandelaars, fietsers en schoolgaande kinderen zullen hier extra hinder van ondervinden. De Uiterweg is niet berekend meer verkeer. Het is van oorsprong tenslotte een toegang weg naar woningen en een aantal tuinbouwbedrijven.
In de verkeersbewegingen zijn weersomstandigheden verdisconteerd. Uit de berekeningen blijkt dat het bestemmingsplan t.a.v. het aspect verkeer uitvoerbaar is. Mocht in de praktijk blijken dat verkeersveiligheid in het geding komt, dan zouden aanvullende verkeersmaatregelen zeker tot de mogelijkheden behoren. Dit betreft uitvoeringsmaatregelen, die niet in de bestemmingsplanprocedure aan de orde komen maar via eventueel t.z.t. te nemen verkeersbesluiten.
Nee
Wij danken u voor uw reactie. Hieronder wordt puntsgewijs op de onderdelen van de ingediende zienswijze ingegaan.
Nee
Paragraaf 2.2.3. geeft een beschrijving van de (bestaande) verkeerssituatie en is gedateerd. Er is in november 2018 gemeten ter hoogte van huisnummer 91-93. Uit dat onderzoek is gebleken dat op een gemiddelde weekdag 85 procent van de motorvoertuigen niet harder rijdt dan 45 km/uur over het gehele etmaal gerekend. De gemiddelde snelheid was 37,9 km/uur. Voor wat betreft het aantal mvt/per dag van 6000 waar mee is gerekend, in november 2018 kwam uit de meting naar voren dat er in totaal 2486 mvt/per dag op een gemiddelde weekdag zijn geteld. Voor een 50 km/uur weg kan zelfs nog met een hogere normering worden gerekend maar gelet op de bestaande inrichting van de Uiterweg wordt een maximum van 6000 mvt/per dag voor deze weg als maximum beschouwd. Concluderend wordt er, gezien het snelheidsregime van 50 km/uur niet te hard gereden en is er voldoende restcapaciteit om toename van het verkeer op te vangen op de Uiterweg. Ten opzichte van de vigerende bestemmingen neemt het aantal verkeersbewegingen met ongeveer 100 mvt/etmaal toe. Gelet op de restcapaciteit kan deze toename van verkeer eenvoudig via de Uiterweg afgewikkeld worden.
Ja. De tekst van de toelichting in paragraaf 2.2.3. en 6.8 wordt overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze geactualiseerd.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 14
Deze extra drukte zal zeker het woongenot beïnvloeden van de bestaande en toekomstige bewoners. 3. Mensen zullen in het Marinapark ook langer verblijven dan wat bij de jachthavens het geval is. (Nog daargelaten de problemen met permanente bewoning van recreatie woningen zoals in veel andere gemeenten het geval is). 4. De hoogte van een aantal van de te realiseren recreatiegebouwen zal het beeld van het achterland van de Uiterweg drastisch en mijns inziens negatief beïnvloeden.
Het bestemmingsplan beoogt recreatief verblijf mogelijk te maken, ofwel verblijf gericht op ontspanning of vrijetijdsbesteding. Wonen is in strijd met het bestemmingsplan. Er zal worden toegezien op de naleving van de voorschriften van het bestemmingsplan, zowel door de eigenaar/beheerder als door de gemeente. Qua toegestane bouwlaag – en goothoogte wordt afgeweken van de structuurvisie. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie. Deze afwijkingen van de structuurvisie worden ruimtelijk aanvaardbaar geacht om de navolgende redenen: - De recreatieverblijven zullen worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 5 en 7 meter, waarbij de recreatieverblijven nabij de Ringvaart een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter kennen. Aan de maximale bouwhoogte van 7 m uit de Structuurvisie wordt overal voldaan. Ook wordt voldaan aan het uitgangspunt dat de nok- en goothoogte van bebouwing achter het lint lager is en ondergeschikt is in massa en schaal t.o.v. het lint. Met de maximale goot- en nokhoogte van 5 en 7 meter wordt een bouwvorm mogelijk gemaakt die bestaat uit 'anderhalve' bouwlaag met een kap.
- In het voorheen geldende bestemmingplan "Uiterweg Plasoevers 2005" mocht op deze gronden bedrijfsbebouwing worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter, op zowel de jachthaven- als de agrarische bestemming. Voorliggend initiatief betekent dus een inperking van de toegestane goot- en nokhoogte; - Om de oppervlakte van de recreatiewoningen zo klein mogelijk te maken, is gekozen voor een slaapprogramma op de eerste verdieping, onder de kap. Door het toepassen van anderhalve bouwlaag wordt
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 15
Nee
Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.
het voor initiatiefnemer mogelijk gemaakt om het project enerzijds financieel te kunnen realiseren en het bebouwde oppervlak van de recreatiewoningen anderzijds beperkt te houden. Het principe van anderhalve bouwlaag met kap wordt ook voor de lintbebouwing van de Uiterweg gehanteerd, zij het dat daar thans veelal een hogere bouwhoogte wordt toegestaan van 9 a 10 meter. Bij een maximale gebruikmaking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt afgerond 17 procent van het volledige perceel bebouwd; - Het receptiegebouw wordt parallel i.p.v. haaks op de Uiterweg gesitueerd. Het gaat hier om vervangende nieuwbouw op deze locatie. Het bestaande gebouw, dat reeds parallel aan de Uiterweg gelegen is, wordt vervangen. Het bestaande bouwoppervlak en situering blijven nagenoeg gelijk. - Om nadere kwaliteitseisen te kunnen stellen aan het initiatief is een aanvullend welstandskader vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwde als de onbebouwde omgeving van het plangebied weer. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de criteria uit de welstandsnota Aalsmeer 2013 en dient als toetsingskader bij de aanvraag omgevingsvergunning ten aanzien van welstand. - De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief geadviseerd op de voorgestane ontwikkeling.
Het bebouwde oppervlak zal per saldo weinig veranderen. De bestaande bebouwing bedraagt ongeveer 3219 m2 (zie bijlagen oppervlakteberekening en bijbehorende kaart). Op basis van het bestemmingsplan is ongeveer 4100 m2 aan nieuwe bebouwing toegestaan (maximale oppervlakte recreatiewoningen inclusief mogelijkheid van bijgebouwen en receptiegebouw). De planontwikkeling laat de bestaande land- en waterstructuren in het plangebied, waaronder het
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 16
5. Het toestaan van dit Vakantiedorp zal tevens een precedent geven voor de realisatie van andere soortgelijke plannen. Het zal voor de gemeente in de toekomst daardoor veel moeilijker zo niet onmogelijk worden dit soort plannen af te wijzen met meerdere grote vakantieparken op de Uiterweg tot gevolg. Indiener zienswijze gelooft niet dat we dat als gemeente zouden moeten willen of stimuleren. Aalsmeer kan een mooi, groen en recreatief dorp zijn ook zonder Vakantie Parken. 6. Als bewoner van de Uiterweg zou indiener zienswijze het erg jammer, niet doordacht en zelfs ontoelaatbaar vinden als deze plannen doorgang vinden, en maak derhalve bezwaar.
slagenlandschap en de verkavelingsstructuur, ongemoeid. Ook de overige gebiedskwaliteiten die in de structuurvisie zijn benoemd, zoals de zichtlijnen langs de watergangen en de visuele relatie met de Ringvaart, blijven ongeroerd. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief op het plan geadviseerd (zie ook paragraaf 7.2 van de toelichting) en onder meer opgemerkt dat ‘de nieuwe ontwikkeling goed ingebed is in de verkavelingsstructuur en het slotenpatroon van het gebied en borduurt daarmee voort op de historische ontwikkeling’. De randvoorwaarden voor de vereiste beeldkwaliteit en de contouren waarbinnen de ontwikkeling van verblijfsrecreatie in het plangebied gestalte moet krijgen, zijn daarnaast neergelegd in een beeldkwaliteitsplan, dat onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. De aanvraag omgevingsvergunning voor de recreatiewoningen wordt voor het onderdeel welstand getoetst aan dit beeldkwaliteitplan Dit plan vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie Uiterweg en de uitgangspunten die daarin zijn opgenomen voor de beeldkwaliteit. Voorliggende aanvraag past programmatisch in de Structuurvisie, is in overeenstemming met geldende wet- en regelgeving en uit de onderzoeken blijkt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Er is dan ook geen reden niet mee te werken aan de gevraagde ontwikkeling.
Voor precedentwerking zou overigens sprake moeten zijn van een gelijke situatie/aanvraag die op gelijke wijze moet worden beoordeeld. Niet duidelijk is op welke soortgelijke percelen in de gemeente in dat kader wordt gedoeld, dan wel in hoeverre deze vergelijkbaar zouden zijn met de gronden in onderhavig bestemmingsplan en derhalve hiermee een vergelijkbaar precedent zouden scheppen. Voor de beantwoording van uw zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording hiervoor.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 17
Nee
Nee
E. 1. Inzake afstanden omliggende bedrijven Niet duidelijk is waarom het jachthavenbedrijf van Piet Huis (cat. 3.1.) anders is gecategoriseerd dan Eshuis Marine (cat.2) dat ten noorden van het projectgebied ligt. De activiteiten op het terrein van Eshuis marine is sinds de zomer van 2020 veranderd. Tegenwoordig is daar het bedrijf Wooden Classics gevestigd. Op deze locatie worden dagelijks onderhoudswerken aan vaartuigen uitgevoerd. Ook is het zo dat in het midden van het plan zich nog een bedrijf bevindt van Hein de Vries (scheepstimmerman, perceel 822) die helemaal niet gecategoriseerd wordt.
Mede n.a.v. deze zienswijze is er aanvullend onderzoek uitgevoerd voor het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’, waarin de omliggende bedrijven zijn gecategoriseerd en het (in dit geval) maatgevende aspect geluid nader is onderzocht (zie bijlage ‘Onderzoek geluid ten behoeve van recreatiepark Marinapark in Aalsmeer’, M + P, mei 2021). Er blijkt dat niet overal aan de richtafstanden kan worden voldaan. Het akoestisch woon- en leefklimaat is zowel ter plaatse van de recreatiewoningen (ten gevolge van de omliggende bedrijven) als bij de bestaande woningen (ten gevolge van het recreatiepark) beschouwd. Uit dit onderzoek blijkt het volgende: Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van de omliggende woningen bedraagt maximaal 51 dB(A). Er is sprake van een overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit van maximaal 1 dB ter plaatse van de Uiterweg nummer 116. Bij de overig woningen wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. De geluidspieken ter plaatse van de omliggende woningen voldoen niet overal aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. De overschrijdingen bedragen maximaal 1/3/8 dB in de dag/avond/nacht. De overschrijdingen worden veroorzaakt door langsrijdende voertuigen. Het toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen is niet mogelijk. De vereiste binnenniveaus bij de omliggende woningen zijn gewaarborgd.
Verzocht wordt om de overschrijdingen van het Activiteitenbesluit als maatwerkvoorschriften op te nemen. Deze gevraagde maatwerkvoorschriften kunnen in een separate procedure aan het recreatiebedrijf worden opgelegd, ook omdat de geconstateerde overschrijdingen voor de onderhavige situatie acceptabel kunnen worden geacht om de volgende redenen: De overschrijdingen van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau zijn zeer beperkt (1 dB in de avond). De geluidspieken die worden veroorzaakt door vrachtwagenbewegingen vinden slechts maximaal 2 keer per dag plaats. De nu ter plaatse berekende geluidsniveaus kunnen al jaar en dag optreden bij gebruik van het terrein conform de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan (als jachthaven); Indien conform de regelgeving van het Activiteitenbesluit de geluidspieken vanwege het laden en lossen buiten beschouwing worden gelaten, wordt, uitgaande van de gevelwering van een goed onderhouden woning van 23 dB
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 18
Ja. De tekst in paragraaf 6.9 van de toelichting wordt aangevuld overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze. Tevens wordt het onderzoek van M + P, kenmerk M+P.ROT.21.01.2 bijgevoegd als bijlage bij de toelichting.
2. Inzake te slopen objecten Op de plattegrond van te slopen objecten worden er gebouwen geprojecteerd die niet relevant zijn. Zo wordt er in het plan voorgesteld dat de werkplaats van Hein de Vries ook gesloopt gaat worden, dit terwijl het object van Hein de Vries (perceel 822) geheel buiten het project valt. Het is geen eigendom van de ontwikkelaars van het Marinapark Aalsmeer. Andere gebouwen meer richting het kanaal en de doorvaart hebben volgens indiener zienswijze nooit bestaan en worden opgevoerd om het
het binnenniveau van LAr,LT ≤ 35/30/25 dB(A) in de dag/avond/nacht en LA,max ≤ 55/50/45 dB(A) in de dag/avond/nacht overal gewaarborgd. Er wordt voldaan aan stap 3 van bedrijven en milieuzonering, waarbij als motivatie geldt: - De bovengenoemde argumenten - De van andere bedrijven afgeschermde situering van de woning Uiterweg 116, waardoor geen relevante cumulatie optreedt. Uit het onderzoek blijkt tevens dat ook voor de beoogde recreatiewoningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. De omliggende bedrijven worden door de realisatie van het recreatiepark niet gehinderd in de bedrijfsvoering. Vanuit dat oogpunt zijn geen maatwerkvoorschriften benodigd. Mede gelet op deze zienswijze is een nieuwe plattegrond gemaakt, zie bijlagen oppervlakteberekening en bijbehorende kaart). Uit deze stukken blijkt dat de bestaande bebouwing 3219 m2 bedraagt. Daarbij kan de kanttekening worden gemaakt dat daarbij niet alle bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan thans mogelijk maakt zijn benut. In de nieuwe situatie zal, gelet op de regels van het bestemmingsplan, ongeveer maximaal 4100 m2 bebouwd zijn (uitgaande van de hoofdgebouwen inclusief de mogelijkheid van bijgebouwen). Zonder deze mogelijkheid van bijgebouwen gaat het om ongeveer 3500 m2 dat maximaal bebouwd kan worden.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 19
Ja. De afbeelding en berekening van de bestaande bebouwing worden opgenomen in Hoofdstuk 3 van de toelichting, waarbij de bestaande afbeeldingen in het ontwerpbestemmingsplan worden vervangen. .
aantal vierkante meters te slopen bebouwing te kunnen vergroten. 3. Inzake hoogte van de woningen. Het is niet wenselijk dat er in een beschermd gebied, zoals direct aan de Aardbeiensloot, gebouwd mag worden met een nokhoogte van 7 m. Wat de rest van het project betreft, een nokhoogte van 7 m zoals beschreven in Uiterweg Plasoevers 2005 is ruim voldoende. In de voorstelling die gemaakt wordt worden verschillende hoogtes van dezelfde objecten beschreven. 4. Inzake toegang perceel 821 Niet duidelijk is hoe men zich toegang wil verschaffen tot perceel 821. Om dit perceel te bereiken moet er een overpad verleend worden over de eigendommen van de eigenaar van Uiterweg 114 WS 1 (een woonark met permanente vergunning, perceel
Op grond van de structuurvisie is op deze locatie een nokhoogte van 7 m toegestaan. De maximale nokhoogte van de recreatiewoningen bedraagt 7 m. Daarbij hebben de bedoelde gronden op grond van het vigerende bestemmingsplan (deels) een bestemming Jachthaven 1, waar bedrijfsbebouwing is toegestaan met een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 9 m. Op de gronden die op basis van het vigerende bestemmingsplan een bestemming Agrarische doeleinden hebben geldt eveneens dat bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, met een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 9 m. De toegestane nokhoogte is overeenkomstig de structuurvisie en minder dan op basis van het huidige bestemmingsplan is toegestaan.
Nee
Bruggen zijn ingevolge het bestemmingsplan alleen toegestaan daar waar een aanduiding is opgenomen. De huidige brug ligt inderdaad gedeeltelijk op perceel 2667. Deze brug zal iets verplaatst worden, zodat deze niet meer over perceel 2667 gaat, maar over perceel 822. De eigenaar van perceel 822 heeft hier toestemming voor gegeven. Het benodigde deel van dit perceel krijgt een bestemming Recreatie- Verblijfsrecreatie en wordt binnen het plangebied opgenomen. Dat deel krijgt tevens een aanduiding brug. Ook wordt de verbeelding ten opzichte van het ontwerp gewijzigd voor het deel van de brug dat in de bestemming Water ligt, zie afbeelding verbeelding hieronder.
Ja. De verbeelding zal worden gewijzigd (zie voorstel wijzigingen verbeelding in de beantwoording hiernaast). Ook de regels worden overeenkomstig de beantwoording aangepast.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 20
2667). Bovendien gezien de voorgestelde tekening is het onmogelijk voor de hulpdiensten om het genoemde perceel te bereiken. De tekening laat zien dat er nauwelijks ruimte is, zowel aan de voor- als aan de achterzijde van de bebouwing, om de hulpdiensten te laten passeren.
Paragraaf 6.8 van de toelichting zal worden aangevuld met een conclusie t.a.v. de bereikbaarheid voor hulpdiensten. In de regels zal in artikel 4.1 onder de overige toegestane voorzieningen expliciet een voorziening voor de opstelplaats voor de brandweer worden benoemd.
Uitsnede brug ontwerpbestemmingsplan
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 21
Uitsnede ter plaatse brug vastgesteld bestemmingsplan Bovenstaande aanpassing brengt ook een wijziging in de regels met zich:
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 22
In de regels wordt in artikel 4.1 de volgende bepaling toegevoegd: ‘ter plaatse van de aanduiding 'brug' (br), een oeververbinding (brug) ten behoeve van wegen en paden’. Aan de bouwregels in artikel 4.2.4 worden de volgende bepalingen toegevoegd: - de bouwhoogte van bruggen mag niet meer dan 8 meter bedragen; - de breedte van bruggen mag niet meer dan 3,5 meter bedragen; - de doorvaarthoogte van bruggen mag niet minder dan 1,20 meter ten opzichte van het plaatselijk geldende peil van het water bedragen. In de planvorming is rekening gehouden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten: •
5. Inzake permanente vergunning Uiterweg 114WS 1 Op de informatieavond in oktober 2019 is tijdens een gesprek met een medewerker van Rotteveel duidelijk geworden dat men er van uitging dat op het
Eén van de belangrijkste uitgangspunten is dat de brandweer voldoende bij een gebouw kan komen en een redelijke inzet kan uitvoeren op het maatgevend scenario (één recreatiewoning in de brand). Hierbij is risicogericht naar een combinatie gezocht waar een brandweervoertuig kan worden geplaatst en de beschikbare brandweermiddelen in slanglengtes (ca. 100 meter) vanaf het brandweervoertuig naar het incident. • De minimale doorrijbreedte voor hulpdiensten is 3,5 meter • De minimale doorrijhoogte voor hulpdiensten is 4,2 meter • Voor de doorvaart van een eventuele blusboot moet 5 meter vrij blijven; • Ten behoeve van de bereikbaarheid van de 2 eilanden nabij de Ringvaart, zal een opstelplaats voor een brandweervoertuig op het voorgelegen eiland worden gerealiseerd van 5 x 10 m. Deze hierboven genoemde maatvoeringen voor deze voorzieningen zijn beschikbaar. Het object Uiterweg 114 WS-1 heeft op grond van het bestemmingsplan een bestemming ‘Water- Permanent Wonen’.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 23
Nee
object Uiterweg 114 WS1 niet voorzien was van een permanente vergunning maar van een recreatievergunning. Volgens deze medewerker heeft de eigenaar van een object met een recreatievergunning geen recht tot bezwaar. Het is echter zo dat op het genoemde object wel degelijk een permanente woonvergunning rust. 6. Inzake handhaving permanente bewoning De angst bestaat ook dat vakantieparken gebruikt worden voor permanente bewoning (arbeidsmigranten). Het is geen geheim dat gemeentes worstelen met de handhaving . 7. Het is duidelijk dat bezwaar wordt gemaakt tegen de wijziging van het perceel 821 van de bestemming agrarisch naar recreatie. Voor het overige deel van het project wordt de omgevingsvergunningprocedure afgewacht.
Het bestemmingsplan beoogt recreatief verblijf mogelijk te maken, ofwel verblijf gericht op ontspanning of vrijetijdsbesteding. Wonen is in strijd met het bestemmingsplan. Er zal worden toegezien op de naleving van de voorschriften van het bestemmingsplan, zowel door de eigenaar/beheerder als door de gemeente.
Nee
Wij danken u voor uw reactie. Voor perceel 821 wordt beoogd de voormalige agrarische bestemming (met bebouwingsmogelijkheden) te wijzigen naar een bestemming Verblijfsrecreatie, waar maximaal 26 recreatiewoningen mogen worden gebouwd. Een nader onderzoek naar het aspect bedrijven en milieuzonering – zie de beantwoording van deze zienswijze onder 1 - heeft uitgewezen een invulling van deze gronden met verblijfsrecreatie zich verdraagt met de woonfunctie op de Uiterweg 114 WS 1, die op ongeveer 10 m van de toegestane bebouwing gelegen is. De in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen brug zal worden verplaatst (zie de beantwoording van deze zienswijze onder 4).
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 24
F. 1. Indieners zienswijze exploiteren sinds 2002 de Jachthaven aan de Uiterweg 134 en zijn naaste buren van jachthaven de Aardbei. Zij reageren omdat zij zien dat er een aantal onjuistheden en onduidelijkheden in het bestemmingsplan staan, maar ook omdat wij van mening zijn dat een aantal uitgangspunten uit de structuurvisie niet wordt opgevolgd. 2. Er is ten onrechte niet gereageerd op onze inspraakreactie, zie bijlage 11 Nota Inspraak. Betrokkenen bij dit bestemmingsplan kunnen dus niet lezen wat onze inspraakreactie is geweest. Deze inspraakreactie had kunnen leiden tot andere inzichten, bijstellingen en vormgeving van het ontwerp waarop wij nu een zienswijze indienen. In de bijlage alsnog onze inspraakreactie op het voorontwerp, alsmede onze reactie op de zakelijke beschrijving tot kostenverhaal welke wij wensen mee te laten wegen in de zienswijze.
3. Het ontwerp is moeilijk leesbaar op ruimtelijkeplannen.nl. Op de plankaart wordt alleen een bouwvlak ingetekend en niet de daadwerkelijke eenheden, zoals wel gedaan is met de woonarken. Evenmin de verharding (parkeren, paden).
Wij danken u voor uw reactie. Hieronder wordt puntsgewijs op de overige onderdelen van de ingediende zienswijze ingegaan.
Nee
Abusievelijk is de betreffende inspraakreactie inderdaad niet meegenomen in de Nota Inspraak, waarvoor onze excuses. De gemeente heeft dit onderkend en indiener zienswijze bij mail van 16 december 2020 gewezen op de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan. Van deze mogelijkheid is door indiener gebruik gemaakt. Er is – hoe vervelend ook - geen sprake is van het schaden van belangen. Inspraak en vooroverleg voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan maken geen onderdeel uit van de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geregelde bestemmingsplanprocedure, zoals de Raad van State volgens vaste jurisprudentie aangeeft. Een onregelmatigheid als deze die zich heeft voorgedaan in de inspraakfase heeft ook daarom geen gevolgen voor de rechtmatigheid van de bestemmingsplanprocedure en het bestemmingsplan (zie in dat verband bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 mei 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1471). De verbeelding van het (ontwerp)bestemmingsplan zoals dat (ingevolge de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening verplicht) op ruimtelijkeplannen.nl is gepubliceerd dient in samenhang met de regels te worden beoordeeld, zie ook de toelichting in paragraaf 4.2.1. in dit verband.
Uit het op de verbeelding opgenomen bouwvlak blijkt in combinatie met de regels hoeveel recreatie- eenhe-
Nee
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 25
Nee
4. In het ontwerp spreken de uitleg in de toelichting, de regels en de ladder voor duurzame verstedelijking elkaar tegen of worden in het ene document wel genoemd en in het andere weggelaten, worden in het ene document anders benoemd dan in het andere, waardoor het een onbegrijpelijk ontwerp wordt. Verzoek is eenduidig te zijn en de onderlinge documenten aan te passen. 5. Sinds 2015 is er overleg tussen de gemeente over herontwikkeling van jachthaven de Aardbei. Door het staken van de jachthaven voordat een bestemmingswijziging is goedgekeurd is het grondgebied de laatste 5 jaar onnodig verwaarloosd. De uitstraling richting de jachthaven van indieners zienswijze wordt hierdoor nadelig beïnvloed en verzocht wordt jachthaven de Aardbei een onderhoudsverplichting op te leggen voor zolang de bestemmingsplanprocedure loopt. 6. Indiener zienswijze constateert onsamenhangend beleid. In de nota van beantwoording inspraak en in de toelichting wanneer het in het voordeel van de gemeente is, dan wel de structuurvisie (paspoort 5/65B het toevoegen van verblijfsrecreatie, maar wel met een rood/groen variant die niet gehanteerd wordt, een bouwlaag met een kap die helemaal niet gehanteerd wordt), dan wel het bestemmingsplan Uiterweg – Plasoevers 2005
den ter plaatse van de opgenomen bouwvlakken zijn toegestaan. Er is geen noodzaak en ook geen verplichting de eenheden op de verbeelding in te tekenen. Juist omwille van de flexibiliteit zijn deze eenheden, maar ook de verhardingen, paden en parkeren niet specifiek op de verbeelding opgenomen. Binnen de bestemming Natuur zijn oppervlakteverhardingen overigens niet toegestaan. Voor parkeren zijn specifieke gebruiksregels opgenomen, zie artikel 4.6.3. Mede n.a.v. deze zienswijze is gebleken dat bepaalde teksten in de toelichting en de ladderonderbouwing aanvulling en/ of aanpassing behoeven. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijzen hieronder.
Nee
Er zijn geen overtredingen bekend/gesignaleerd. Indien een belanghebbende meent dat er sprake is van overtreding van voorschriften, dan kan een verzoek tot handhaving bij het college worden gedaan.
Nee
Gebleken dat de ontwikkeling in weerwil van de tekst inde toelichting niet volledig in overeenstemming is met de structuurvisie. Zoals indiener zienswijze terecht opmerkt is voor dit gebied in de structuurvisie qua bouwhoogte een (1) laag met kap voorgeschreven (en een maximale gooten nokhoogte van 3,5 m/respectievelijk 7 m). Hier wordt van afgeweken door anderhalve bouwlaag met kap toe te staan en een hogere goothoogte. Ook de situering van het receptiegebouw wijkt af van de structuurvisie.
Ja. De redenen voor afwijking van de structuurvisie worden toegevoegd in paragraaf 5.4.1. van de toelichting.
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 26
(bouwhoogtes jachthavenbestemming 7-9 meter, waardoor 5-7 meter acceptabel is) dan wel de jachthavenbestemming (percentage 60% bebouwing overschrijdt het nog lang niet), dan wel de agrarische bestemming (mogelijkheid kassenbouw op agrarische bestemming om lodges te kunnen bouwen. De Uiterweg beschrijven als een 30 km weg, waarvan elke inwoner weet dat het eerder een 80 km weg is. Dit neigt naar willekeur om het plan positief te onderbouwen. Verzocht wordt dit maatwerk rechtschapen uit te voeren.
Deze afwijkingen van de structuurvisie worden ruimtelijk aanvaardbaar geacht om de navolgende redenen: - De recreatieverblijven zullen worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 5 en 7 meter, waarbij de recreatieverblijven nabij de Ringvaart een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter kennen. Aan de maximale bouwhoogte van 7 m uit de Structuurvisie wordt overal voldaan. Ook wordt voldaan aan het uitgangspunt dat de nok- en goothoogte van bebouwing achter het lint lager is en ondergeschikt is in massa en schaal t.o.v. het lint. Met de maximale goot- en nokhoogte van 5 en 7 meter wordt een bouwvorm mogelijk gemaakt die bestaat uit 'anderhalve' bouwlaag met een kap. - In het voorheen geldende bestemmingplan "Uiterweg Plasoevers 2005" mocht op deze gronden bedrijfsbebouwing worden opgericht met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter, op zowel de jachthaven- als de agrarische bestemming. Voorliggend initiatief betekent dus een inperking van de toegestane goot- en nokhoogte; - Om de oppervlakte van de recreatiewoningen zo klein mogelijk te maken, is gekozen voor een slaapprogramma op de eerste verdieping, onder de kap.
Door het toepassen van anderhalve bouwlaag wordt het voor initiatiefnemer mogelijk gemaakt om het project enerzijds financieel te kunnen realiseren en het bebouwde oppervlak van de recreatiewoningen anderzijds beperkt te houden. Het principe van anderhalve bouwlaag met kap wordt ook voor de lintbebouwing van de Uiterweg gehanteerd, zij het dat daar thans veelal een hogere bouwhoogte wordt toegestaan van 9 a 10 meter. Bij een maximale gebruikmaking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt afgerond 17 procent van het volledige perceel bebouwd;
Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Uiterweg 116a - Marinapark
datum: mei 2021
blz. 27
-
-
-
Het receptiegebouw wordt parallel i.p.v. haaks op de Uiterweg gesitueerd. Het gaat hier om vervangende nieuwbouw op deze locatie. Het bestaande gebouw, dat reeds parallel aan de Uiterweg gelegen is, wordt vervangen. Het bestaande bouwoppervlak en situering blijven nagenoeg gelijk. Om nadere kwaliteitseisen te kunnen stellen aan het initiatief is een aanvullend welstandskader vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwde als de onbebouwde omgeving van het plangebied weer. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de criteria uit de welstandsnota Aalsmeer 2013 en dient als toetsingskader bij de aanvraag omgevingsvergunning ten aanzien van welstand. De Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de provincie heeft positief geadviseerd op de voorgestane ontwikkeling.