Bijlage 8 Taxatierapport Inbrengwaarden Polderzoom fase II_kl

Comparatieve methode Inkomstenbenadering o Huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR) o Discounted Cashflow methode (DCF) Residuele methode

In de bijlagen vindt u een nadere omschrijving over de waarderingsmethodieken. Volgens “Valuation Information Paper No. 12, Valuation of development land” van RICS zijn de aangewezen methoden voor de waardering van ontwikkelingsvastgoed de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode.

22

Vergelijkingsmethode / comparatieve methode De comparatieve methode bepaalt de waarde van een object door deze af te leiden uit een aantal recente transacties van vergelijkbare objecten. Overeenkomsten en verschillen worden op basis van m² geanalyseerd en gewaardeerd. Door het corrigeren van de transactieprijzen voor de verschillen met het te waarderen object, wordt de waarde bepaald. Inkomstenbenadering (discounted cash flow berekening en huurwaardekapitalisatiemethode) Hierna wordt het kasstroomschema van een belegging getoond. Er is een aankoop (gouden pijl naar beneden), er zijn huurinkomsten die jaarlijks geïndexeerd worden (blauwe pijlen omhoog) en er zijn exploitatielasten die jaarlijks geïndexeerd worden (rode pijlen naar beneden). Aan het einde van een exploitatie wordt de restwaarde berekend. Dit kan aan de hand van de exit yield. De exit yield is het bruto (of netto) aanvangsrendement van de nieuwe belegger. De exit yield representeert het aanvangsrendement voor de nieuwe belegger die het vastgoed verwerft.

Kasstroom belegger bron: eigen materiaal.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bruto aanvangsrendement - BAR (huurwaardekapitalisatiemethode) Wanneer enkel naar het eerste exploitatiejaar gekeken wordt, zijn dit berekeningen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De bruto huurinkomsten in het eerste jaar kunnen worden gekapitaliseerd tegen het bruto aanvangsrendement (BAR), waarna eventuele correcties plaatsvinden. Wanneer de bruto huurinkomsten worden verminderd met marktconforme exploitatielasten, resteert de netto huur. De netto huurinkomsten in het eerste jaar worden gekapitaliseerd tegen het netto aanvangsrendement (NAR), waarna eventuele correcties plaatsvinden. Het bruto- en netto aanvangsrendement zijn, anders dan de naam suggereert, geen rendementen! Het zijn ratio’s die de verhouding tussen de huur, exploitatielasten en de koopsom van een object. Het netto aanvangsrendement (NAR) komt overeen met het directe rendement. Hierna wordt de formule voor de berekening van het BAR en de berekening van de waarde vrij op naam (totale investering) op basis van de huur en het BAR getoond. De formules bevatten drie variabelen. Zijn twee van de drie variabelen bekend, dan kan de derde bepaald worden. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔 =

𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝐵𝐴𝑅 en

𝐵𝐴𝑅 =

23

𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔

Netto aanvangsrendement – NAR (huurwaardekapitalisatiemethode) Bij het netto aanvangsrendement worden, ten opzichte van het bruto aanvangsrendement, de marktconforme exploitatielasten van een object in de berekening betrokken. Na vermindering van de bruto huurinkomsten met de exploitatielasten resteren de netto huurinkomsten. Deze netto huurinkomsten worden aan de hand van het NAR gekapitaliseerd. Hierna wordt de formule getoond. NAR =

𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 − 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑐𝑜𝑛𝑓𝑜𝑟𝑚𝑒 𝑒𝑥𝑝𝑙𝑜𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑒𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔

Residuele grondwaardemethodiek In deze taxatie is gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode (zie onderstaand figuur), waarbij het residu van de opbrengsten en de kosten van de te ontwikkelen opstallen en grond de uiteindelijke waarde oplevert. De waarde van de ondergrond in bouwrijpe staat is het residu dat overblijft nadat van alle toekomstige verkoopopbrengsten alle nog te maken stichtingskosten zijn afgetrokken. Door hierop de benodigde grondexploitatiekosten in mindering te brengen ontstaat de residuele grondwaarde van de gronden in de huidige staat. Hierbij spelen tijdseffecten een belangrijke rol. In de berekening worden kasstromen geïndexeerd en contant gemaakt.

Vastgoedontwikkelingsproces en vastgoedrekenproces, Bron: Van den Berg e.a., 2016.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Het figuur hierna toont het vastgoedrekenproces en vastgoedontwikkelproces, waarbij ook de kasstromen in de verschillende fasen zijn aangeduid.

Vastgoedontwikkelings- en vastgoedrekenproces, bron: Van den Berg e.a., 2016 (links) en Buitelaar, 20212 (rechts).

Hierna worden de verschillende berekeningen voor de verschillende fasen (grondexploitatie, projectontwikkeling, beleggingsfase) getoond.

24

Bron: eigen materiaal.

De residuele methode, die door projectontwikkelaars vaak wordt gehanteerd in de vorm van een stichtingskostenopzet, vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. Sommige van deze invoervariabelen kunnen geschat worden met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat een taxateur voor grote uitdagingen. In de onderstaande figuur is de opbouw van de grondwaardeberekening in bouwrijpe staat te zien. In dit geval wordt er begonnen met de inschatting van de verkoopopbrengsten van het project, waarvan alle kosten op in mindering worden gebracht. Hetgeen dan overblijft kan worden omschreven als de residuele grondwaarde bij start bouw.

2 Buitelaar, E. (2021). De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid: verkenning en reflectie. Den Haag: PBL.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Overzicht grondwaardeberekening, bron: eigen materiaal.

De grondquote, de verhouding tussen de grondwaarde exclusief BTW en de ontwikkelomzet exclusief BTW3, geeft het aandeel grond in de totale opbrengst van het vastgoedobject aan. In de residuele grondwaardeberekening is de grondquote de resultante. Na aftrek van de grondexploitatiekosten en tijdseffecten (indexatie, contant maken) resteert de residuele grondwaarde voor ruwe bouwgrond.

25

Berekening ruwe bouwgrond.

Vergelijkingsmethode versus residuele methode De Hoge Raad en Afdeling Bestuursrechtsspraak Raad van State hebben in divers uitspraken bepaald dat de vergelijkingsmethode prevaleert boven de residuele grondwaardemethode. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar de te hanteren waardepeildatum, geldt dat een dergelijke exercitie sterk afhankelijk is van de gekozen input en kan leiden tot schijnzekerheid. De uitkomsten van de berekening wordt namelijk in sterke mate bepaald door te hanteren uitgangspunten. Advocaat-Generaal van de Hoge Raad in onteigeningszaken, mr. Huydecoper, merkte dienaangaande inzake een onteigeningskwestie voor bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 2008 inzake HIT/Schiedam (LJN:BB4775) op, dat:

3 Vrij op naam prijs / (1 + BTW)

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

"(…) men kan begrijpen waarom de methode van de residuele grondwaarde in de beschikbare rechtsbronnen met enige terughoudendheid wordt benaderd: het is een middel om zich over de waarde van de grond een deugdelijk beredeneerde indruk te vormen, maar ook een middel dat een aanmerkelijke ruimte laat voor het insluipen van (taxatie)fouten. Die fouten kunnen, individueel of samen, de gevonden uitkomst zeer ingrijpende beïnvloeden.". In de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 29 januari 20194 is heeft bepaald dat de residuele methode niet geschikt is om in de waardering te betrekken. Het gaat om de casus Hoog Dalem in Gorinchem, tevens bekend als Gorinchem/Keijzer-Megahome. In rechtsoverweging 2.16 is het volgende opgenomen: “Zoals deskundigen terecht aangeven is de uitkomst van een dergelijke berekening in hoge mate afhankelijk van tal van veronderstellingen die aan de berekening ten grondslag worden gelegd en kunnen kleine nuances in één of meer van die veronderstellingen tot grote fluctuaties in uitkomst leiden.

Dit betekent dat ook indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd – en het hof gaat er zonder meer van uit dat deskundigen dat hebben gedaan – de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen, althans is dat hier het geval.” Ook de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State overweegt veelal in eenzelfde trant.

26

Tussen de verschillende marktpartijen, ontwikkelaren en bouwers, die een plan als het onderhavige willen en kunnen ontwikkelen, zijn voorts betreffende de vermelde parameters ook verschillende profielen te onderscheiden, van risico, van gewenst rendement, van mogelijkheden van inzet van eigen en vreemd vermogen (en kosten daarvan), van interne en externe kostenbeheersing en zo meer. In het afstudeeronderzoek ‘Het proces van koud naar heet - Een onderzoek naar de meest geëigende taxatiemethode voor ongebouwd ontwikkelingsvastgoed’ van Stokmans en Haverkamp, begeleid door ing. A. van Gellicum MRE RT MRICS5 is het navolgende overzicht opgenomen.

4 C/10/428853/HA ZA 13-730 - ECLI:NL:GHDHA:2019:158

5 Rentmeester, taxateur, onteigeningsdeskundige en gerechtelijk deskundige. Destijds werkzaam als partner bij Kendes

Rentmeesters & Adviseurs en thans werkzaam bij Steenhuijs Grondzaken. Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bron: rapportage afstudeeronderzoek ‘Het proces van koud naar heet - Een onderzoek naar de meest geëigende taxatiemethode voor ongebouwd ontwikkelingsvastgoed’

Wanneer sprake is van een bestemmingsplan prevaleert de residuele methode in combinatie met de discounted cashflowmethode. 27

Highest and best use De marktwaardebasis gaat uit van de optimale aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoed object dat binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en wat resulteert in een zo hoog mogelijke vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Verwachtingswaarde Een perceel kan weliswaar een agrarische bestemming hebben, maar als gevolg van de ligging nabij een woonkern de verwachting in zich dragen van een toekomstig ontwikkelingsgebied voor woningbouw. Een sprekend voorbeeld van gronden met een dergelijke verwachtingswaarde zijn gronden die de eerste groene of agrarische schil vormen rondom een dorp of stad. Bij de eerstvolgende uitbreiding zijn zij de meest in aanmerking komende kandidaten voor ontwikkeling. Die verwachting kan een redelijk handelend koper ertoe bewegen iets meer voor de grond te willen betalen dan louter de agrarische waarde. Een dergelijke verwachtingswaarde zal – indien aanwezig – ook in de waarde tot uitdrukking moeten komen. Een redelijk handelend koper in het vrije commerciële verkeer zal immers mede rekening houden met op de waardepeildatum bij hem bekende voldoende concrete reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Het figuur hierna toont de stap in waarde tussen een agrarische exploitatie (F1) en een grondexploitatie (F3). Het gaat om gronden met een ontwikkelingsverwachting (F2).

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Verwachtingswaarde, bron: Van Arnhem, Berkhout en Ten Have, Noordhoff, Groningen, 6e ed. 2013

Met name met betrekking tot opgenomen referenties van ruwe bouwgrond transacties geldt dat sprake is van verwachtingswaarde.

28

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

5.

Overwegingen

5.1.

Inleiding Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Wro) in werking getreden. Onderdeel van deze wet is de Afdeling Grondexploitatie, die is opgenomen in afdeling 6.4 Wro. Deze afdeling wordt in de praktijk aangehaald als de Grondexploitatiewet. Op grond van de Grondexploitatiewet dient in beginsel bij elke ruimtelijke maatregel waar bouwmogelijkheden – bouwplannen zoals omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Bro) – zijn opgenomen, een exploitatieplan te worden vastgesteld. Dit is slechts anders, indien het kostenverhaal ‘anderszins is verzekerd’, of een zogenaamd ‘kruimelgeval’ betreft. Daarnaast is het vaststellen van een exploitatieplan met betrekking tot bestaande bouwmogelijkheden waar geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld bij veegwet6 uitgezonderd. Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van exploitatieplan Polderzoom fase II.

Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: • de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; • de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; • de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; • de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

29

De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen en kabels en leidingen zijn opgenomen in het exploitatieplan. In deze taxatie zijn deze kosten niet door ons geraamd. In de residuele berekeningen die (mede) ten grondslag liggen aan de geschatte complexwaarde zijn deze geraamde kosten wel meegenomen.

5.2.

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde Onteigeningswaarde In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en 6 Zie de Wet tot wijziging van diverse wetten op de beleidsterreinen van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

Ordening en Milieubeheer in verband met het herstellen van wettechnische gebreken en leemten, alsmede aanbrengingen van andere wijzigingen van ondergeschikte aard van 25 juni 2009, Stcrt. 2009. Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten. De vraag of sprake is van onroerende goederen welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworden dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan. Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde).

5.3.

30

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In casu dient de waarde van het onteigende bepaald te worden op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel bepaald te worden met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Bij het bepalen van de inbrengwaarde is het vorige planologische regime (en het eventuele waardevermeerderend effect hiervan) niet relevant. Slechts de feitelijk bestaande situatie kan bij de bepaling van de inbrengwaarde worden betrokken en in zoverre is de voorgaande bestemming voor zover gerealiseerd wel van belang (vergelijk uitspraak Afdeling bestuursrecht van de Raad van State van 29 april 2015, gemeente Oss, nummer 201403614/1/R3).

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Eliminatieregel Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt. Concreet betekent dit dat een bestemmingsplan dat is vastgesteld ten behoeve van de realisering van een werk kan worden ‘geëlimineerd’ bij de bepaling van de schadeloosstelling. De schadeloosstelling wordt in dat geval berekend op basis van de bepalingen in het vorige (niet-geëlimineerde) bestemmingsplan.

In een vijftal arresten van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:24, ECLI:NL:HR:2016:25, ECLI:NL:HR:2016:66, ECLI:NL:HR:2016:67 en ECLI:NL:HR:2016:68) heeft de Hoge Raad verder inzichtelijk gemaakt wanneer een bestemmingsplan op grond van artikel 40c Ow moet worden geëlimineerd bij de bepaling van de onteigeningsschadeloosstelling. Bij onderhavige taxatie gaan taxateurs niet uit van eliminatie zoals bedoeld in artikel 40c van de onteigeningswet.

31

Egalisatieregel (Complexwaarde) Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure.

Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht. Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Er is, volgens vaste jurisprudentie en literatuur, sprake van een complex wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

• • • • • •

Een complex moet nauwkeurig worden afgebakend; Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot een complex behoort; Financiering van een ontwikkeling bepaalt soms of deze tot een complex behoort; Gelijktijdige exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist, doch het niet gelijktijdig in exploitatie nemen kan wel een contra - indicatie voor het aannemen van een complex zijn.

In het onderhavige geval is sprake van ontwikkelingsopgave die voorziet in de realisatie van woningbouw cum annexis. Naar oordeel van de taxateurs is de woningbouwontwikkeling Polderzoom fase II te beschouwen als één complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningwet. De taxateurs nemen hierbij in aanmerking dat de ontwikkeling is vervat in één bestemmingsplan, het stelsel van de grondexploitatiewetgeving uitgaat van de fictie van een (lees: één) gemeentelijke grondexploitatie, de toegedachte bestemmingen een samenhangende eenheid omvatten en de ontwikkeling in de tijd bezien samenhang vertoont.

5.4.

Toestandsdatum Gesloopte objecten Op de waardepeildatum waren enkele objecten gesloopt en is de situatie van een aantal percelen ingrijpend gewijzigd vanwege de realisatie van nieuwbouwwoningen.

32

Taxateur loopt in dezen tegen de complicatie aan dat op de peildatum niet eigenstandig een beeld kan worden gevormd van de fysieke toestand van de onroerende zaken. Omdat er geen Afdelingsjurisprudentie beschikbaar is waarin deze problematiek expliciet aan de orde is gesteld wordt aan de hand van onderstaande wetsgeschiedenis en literatuur een beeld gevormd over wijze van waarderen op de peildatum van inmiddels gesloopte onroerende zaken. Wet ruimtelijke ordening In de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Tweede Kamer, vergaderjaar 2004–2005, 30 218, nr. 3) is inzake de inbrengwaarde het volgende vermeld: Inbrengwaarde De inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied dient objectief te worden vastgesteld. Dit betekent dat geobjectiveerd wordt van de werkelijk betaalde prijzen. Het ligt voor de hand uit te gaan van de verkeerswaarde van de grond. Omdat bij de grondexploitatie wordt uitgegaan van vrijwillige exploitatie door particuliere eigenaren, is aangesloten bij de grondwaarde die men bij de Wvg hanteert. Wanneer sprake is van onteigening levert aansluiting bij de verkeerswaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten, terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie.

De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de verkeerswaarde. Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit genomen is, of die op onteigeningsbasis zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde.". Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. Er bestaan verschillende berekeningsmethoden voor die grote verschillen kunnen opleveren. Het wordt wenselijk geoordeeld dat het wetsvoorstel op dit punt duidelijkheid verschaft. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de verkeerswaarde van de grond. Er is

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

aangesloten bij de regeling in de Wvg van de verkeerswaarde, omdat ervan uit wordt gegaan dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in het vierde lid artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet van toepassing verklaard. Wanneer sprake is van onteigening levert aansluiting bij de verkeerswaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten, terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de verkeerswaarde. Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn waarvoor een onteigeningsbesluit genomen is, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde. Uit de memorie van toelichting volgt derhalve de instructie aan de taxateur om de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied objectief, derhalve los van de werkelijke bepaalde prijzen, vast te stellen. Ingeval percelen onteigend zijn of op grondslag van onteigeningswaarde zijn verworven dient aangesloten te worden bij de onteigeningswaarde. In casu is dit niet aan de orde. Besluit ruimtelijke ordening In de nota van toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening is omtrent de taxatie van inbrengwaarden het volgende vermeld:

33

Artikel 6.2.3 In artikel 6.2.3 is het begrip inbrengwaarde uit artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Grondexploitatiewet nader uitgewerkt. Artikel 6.13, zevende lid, van de wet, bepaalt dat bij amvb hierover nadere regels worden gesteld. Bij de uitwerking van dit begrip is aangesloten is bij de omschrijving van de inbrengwaarde die is opgenomen in eerdergenoemd voorstel van VNG en Neprom. De inbrengwaarde werkt door in de hoogte van de exploitatiebijdrage. Het is daarom noodzakelijk de inbrengwaarde te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen om te voorkomen dat de gemeente de regels met betrekking tot staatssteun overtreedt. Voor de taxatie wordt uitgegaan van de verkeerswaarde van gronden en opstallen, welke bepaald wordt aan de hand van de systematiek van de onteigeningswet. Met deze wijze van taxeren bestaat reeds veel ervaring. Indien er beroep wordt ingesteld met betrekking tot de inbrengwaarde ligt het voor de hand dat de rechter voor de bepaling van de inbrengwaarde een analoge toepassing geeft aan de regeling in de onteigeningswet en ter zake deskundigen benoemt. Bij de grondexploitatie speelt de inbrengwaarde van de grond een dubbele rol. In de eerste plaats beïnvloedt het de verdeling van de kosten over de verschillende uitgiftepercelen.

De inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied wordt bij elkaar opgeteld en samen met alle andere kosten omgeslagen over alle percelen. Over het algemeen zullen eigenaren streven naar een hoge inbrengwaarde voor hun eigen percelen en lage voor overige percelen. Er zullen met name problemen ontstaan indien voor het ene perceel een relatief hoge inbrengwaarde wordt vastgesteld en voor het andere een relatief lage. Niet alleen kan degene met een lage inbrengwaarde een lager bedrag aftrekken van de exploitatiebijdrage, maar ook valt deze exploitatiebijdrage voor hem hoger uit, omdat de inbrengwaarde van het andere perceel wel hoog is en gedeeltelijk wordt omgeslagen over zijn eigen perceel. Om deze reden verdient het aanbeveling alle percelen te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen, zo mogelijk dezelfde taxateurs. Omdat de inbrengwaarde een kostenpost is heeft het in de tweede plaats invloed op de totale haalbaarheid van een project. Bij een te hoge raming kan de financiële uitvoerbaarheid van een plan voor de gemeente in gevaar komen. Een te lage raming van de inbrengwaarden betekent voor de eigenaren dat het kostenverhaal lager uitpakt. Dat kan ten nadele van de eigenaren die

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

zelf realiseren uitpakken, indien door die lage raming de exploitatie van het eigen perceel onrendabel wordt. Ontwerpregeling plankosten exploitatieplan 2010 In de bijlage bij toelichting van de "Ontwerpregeling plankosten exploitatieplan 2010" is hieromtrent het volgende vermeld: Vraag 15: wat zijn de (te verwachten) sloopkosten? Hier moeten de geraamde of verwezenlijkte kosten die in het exploitatieplan voor sloop opgenomen zijn, opgevoerd worden, inclusief asbestsanering en exclusief BTW. Dit zijn de kosten, bedoeld in artikel 6.2.3, onderdeel d, Bro. Besteed hierbij aandacht aan de historische kosten. Het is mogelijk dat de gemeente 3 jaar geleden een pand heeft gekocht en dat direct heeft gesloopt gezien asbestproblemen en mogelijke beperking van vandalisme. Als 3 jaar later een exploitatieplan wordt gemaakt, treft de taxateur het gebouw niet meer aan en hij zou daarom alleen de maagdelijke grond taxeren. Dit klopt niet indien de locatie eertijds is verworven met het oog op de grondexploitatie en de opstallen toevallig al zijn gesloopt. Indien de gemeente een pand 3 jaar geleden kocht voor een geheel andere functie en om die reden heeft gesloopt en er nu sprake is van een beleidswijziging waarin die grond voor bijvoorbeeld wonen wordt ingebracht, dienen zowel de opstalwaarde als de sloop niet meer te worden meegerekend.

Uit het vorenstaande volgt de instructie aan de taxateur om de sloop van de onroerende zaak te negeren en de onroerende zaak te taxeren als ware de opstallen, die ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn aangekocht en gesloopt, nog aanwezig. 34

Werken met de inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het exploitatieplan In de publicatie " Werken met de inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het exploitatieplan", gedateerd 1 september 2014 en opgesteld in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties door de heer J.W. Santing MSc RE MRICS van Deloitte Real Estate wordt dit onderwerp verder uitgediept. 5.2 Toestandsdatum en reeds gesloopte opstallen Naast de peildatum is de toestandsdatum ook relevant, met name voor reeds aangekochte percelen met opstallen is dit element van belang. In dat soort gevallen kan het zo zijn dat vooruitlopend op het in procedure brengen van het bestemmingsplan en exploitatieplan de opstallen zijn gesloopt. Ten tijde van de taxatie van de inbrengwaarde treft de taxateur dan een onbebouwd perceel aan terwijl er in het verleden een opstal is aangekocht en er kosten van sloop zijn gemaakt. Mogelijk is zelfs een volledige schadeloosstelling betaald aan de (toenmalige) eigenaren. Voor de taxatie van de inbrengwaarde doet het in beginsel niet ter zake of de opstallen vooruitlopend op de vaststelling van het exploitatieplan reeds zijn gesloopt. Op grond van artikel 6.2.3. sub b Bro behoort tot de inbrengwaarde de waarde van opstallen die moeten worden gesloopt in verband met de exploitatie van de gronden.

De Wro maakt het mogelijk dat ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan sprake is van reeds gemaakte kosten. In artikel 6.2.8 Bro is namelijk bepaald dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan is vastgelegd welk gedeelte van de totale kosten reeds gerealiseerd is. Dit betekent dat ook ten tijde van de uitvoering van de inbrengwaarde taxatie sprake kan zijn van reeds gesloopte opstallen. Deze sloopkosten van de opstallen behoren op grond van artikel 6.2.3 sub d Bro ook tot de inbrengwaarde. Vereiste is dan wel dat de sloop van de opstallen noodzakelijk is geweest voor de ontwikkeling die in het exploitatieplan is voorzien. Dit volgt uit artikel 6.2.3

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

sub b Bro waarin is opgenomen dat tot de inbrengwaarde behoort de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt. Voor wat betreft de waarde van de opstallen geldt dat deze ook tot de inbrengwaarde moet worden gerekend. Om de waarde van de gesloopte opstallen te bepalen moet de (fysieke) toestand direct voor het slopen of het moment van aankoop van de opstal worden gereconstrueerd. Bepaald zal moeten worden wat de waarde van die opstal op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde zou zijn geweest. Hierbij wordt aldus de aankoop en sloop van het object weggedacht. Dit vergt een aantal aannames. Voor het bepalen van de toestand direct voor sloop of aankoop kan het erg nuttig zijn gebruik te maken van de taxatierapporten die ten grondslag hebben gelegen aan de aankoop. Hierbij valt te denken aan fotomateriaal, gegevens over de maatvoering en verhuursituatie ten tijde van de aankoop. Hierbij moet een inschatting worden gemaakt van (mogelijke en fictieve) tussentijdse wijzigingen in de bedrijfsvoering en de fysieke toestand van de opstal tussen de sloop en de peildatum van de inbrengwaarde. Er moet antwoord worden gegeven op de vraag hoe het bedrijf/de bedrijfsvoering, zich zou hebben ontwikkeld er van uitgaande dat het bedrijf enkele jaren geleden niet zou zijn gesloopt.

Alternatief is dat er geen ontwikkeling van het bedrijf wordt verondersteld tussen het moment van aankoop/sloop en de peildatum. Dan kan de waarde worden bepaald naar het moment van aankoop/sloop met een actualisatie van deze waarde naar de peildatum. (…)

35

8 Inbrengwaarde: van geraamde kosten naar gerealiseerde kosten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het bij de inbrengwaarde vervangen van geraamde kosten door gerealiseerde kosten. De Wro schrijft voor dat alle geraamde kosten moeten worden vervangen door gerealiseerde kosten. Dit geldt dus ook voor de kostenpost inbrengwaarde. Dit houdt in dat bijvoorbeeld de geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken worden vervangen bij een herziening van het exploitatieplan door de daadwerkelijk gerealiseerde kosten. Zolang de werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken niet zijn uitgevoerd worden de geraamde kosten jaarlijks geïndexeerd. Deze methode is dezelfde als bij een reguliere grondexploitatie. De Wro gaat verder uit van een betaling van een voorcalculatorisch bepaalde exploitatiebijdrage en eindafrekening op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten. De eindafrekening wordt vastgesteld binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen (voetnoot: Artikel 6.20 lid 1 Wro). Voor de inbrengwaarde geldt dat geobjectiveerd moet worden van daadwerkelijk betaalde prijzen (voetnoot: Kamerstukken II 2004/05, 30 218 nr. 3, p. 26). Dit wil zeggen dat gerealiseerde transacties binnen het exploitatiegebied daarmee niet (per definitie) gelijk gesteld worden aan de inbrengwaarde.

De inbrengwaarde moet via een onafhankelijke taxatie tot stand komen. De Wro spreekt in artikel 6.13 lid 5 over het ‘vaststellen’ van de inbrengwaarde. In artikel 6.13 lid 1 sub c1 is opgenomen dat sprake is van een raming van kosten. In de Wro is niet expliciet benoemd of de inbrengwaarde ‘verschiet’ van geraamde kosten naar gerealiseerde kosten en op welk moment dat het geval is. Daarnaast is niet expliciet benoemd wat dan heeft te gelden als gerealiseerde kosten voor de inbrengwaarde. Het is relevant of de inbrengwaarde als gerealiseerd moet worden beschouwd en vanaf welk moment dit het geval is. Het is namelijk van invloed op de mogelijkheden tot bijstelling van de kostenpost inbrengwaarde. Het raakt daarmee ook de mogelijkheden tot het bijstellen van de hoogte van de exploitatiebijdrage en de wijze waarop binnenplans wordt verevend. Als de inbrengwaarde in de exploitatieopzet als

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

gerealiseerde kosten moet worden aangemerkt, heeft dit tot gevolg dat het aanpassen van de inbrengwaarde via een herziening van het exploitatieplan niet langer mogelijk is. Uit de Wro en parlementaire geschiedenis kan niet eenduidig worden afgeleid of en wanneer de inbrengwaarde is gerealiseerd en tot wanneer herziening van de inbrengwaarde mogelijk is: “Na de vaststelling van de inbrengwaarden voor het gehele gebied waarvoor het exploitatieplan geldt, functioneren de inbrengwaarden slechts als de verdeelsleutel voor de kosteneenheden in de kostentoerekening, dit voor zover het plan gedurende de looptijd geen structurele wijzigingen ondergaat.” (voetnoot: Kamerstukken I, 2006/07, 30218 D p. 23-24). In de Wro (artikel 6.15) wordt onderscheid gemaakt in structurele en niet-structurele herzieningen van het exploitatieplan. De drempel om een herziening van het exploitatieplan aan te merken als een structurele herziening ligt vrij laag. Het lijkt niet zo te zijn dat elke structurele herziening van het exploitatieplan ook aanleiding geeft tot het herzien van de inbrengwaarde. Dit geldt bijvoorbeeld bij een beperkte aanpassing van de fasering. Een programmatische wijziging (binnen de grenzen van het bestemmingsplan) kan mogelijk wel aanleiding geven tot een herziening van de inbrengwaarde.

In dit citaat is toegelicht dat de inbrengwaarde fungeert als verdeelsleutel voor de kosteneenheden en dat het wijzigen van kosteneenheden in de kostentoerekening in een exploitatieplan geldt als een structurele wijziging. Indien de kostentoerekening wijzigt door middel van een structurele wijziging heeft dit tot gevolg heeft dat daarmee de verdeelsleutel wordt aangepast. Dat maakt niet dat daarmee de inbrengwaarde zelf ook kan worden herzien.

36

In de Wro lijkt voor twee situaties een expliciete basis voor herziening van de inbrengwaarde te zijn: - De aanpassing van de waarderingsgrondslag in geval van onteigening of juist het uitblijven daarvan (6.13 lid 5 Wro); - De herziening van het exploitatieplan als gevolg van het in procedure brengen van een uitwerkingsplan (6.15 lid 2 Wro) Jurisprudentie In de Afdelingsuitspraak van 11 juli 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2315) inzake het exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom” van gemeente Hendrik-Ido-Ambacht de waardering van inmiddels gesloopte opstallen aan de orde geweest. 49.2. Met betrekking tot de inzichtelijkheid van de in het exploitatieplan gehanteerde inbrengwaarden overweegt de Afdeling als volgt. 49.3. In het taxatierapport inbrengwaarde Ambachtsezoom, dat aan het exploitatieplan ten grondslag is gelegd, hebben de taxateurs de complexprijs bepaald op afgerond € 40,00 per m². Enkele percelen van de gemeente, kadastraal bekend Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E, nummers 8398 en 8394, met een oppervlakte van 27.538 m², zijn hiervan echter uitgezonderd. Voor deze gronden is voor het bepalen van de inbrengwaarde, op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs, gerekend met een waarde van € 102,00 per m². Blijkens het taxatierapport betreft het twee bebouwde objecten die de gemeente in het verleden in 2006 heeft aangekocht.

De op deze objecten aanwezige bebouwing is reeds gesloopt. Blijkens de zienswijzennota zou daardoor in beginsel alleen de feitelijke situatie per peildatum kunnen worden getaxeerd, waardoor de gemeente met niet verhaalbare kosten kan blijven zou kunnen komen te zitten, hetgeen niet strookt met het doel van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro). Omdat aan deze aankopen onafhankelijke taxaties ten grondslag liggen, kunnen deze aankopen tegen de oorspronkelijk gemaakte kosten in de exploitatie worden opgenomen, aldus de zienswijzennota. In het taxatierapport is nog vermeld dat - indien de taxateur op dit moment

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

een raming moet maken van de verwervingskosten - hij een reconstructie zou moeten maken van hetgeen er heeft gestaan en hoe deze onroerende zaak er op de peildatum zou hebben uitgezien, waaraan diverse aannames ten grondslag zouden moeten worden gelegd. Nu de gronden destijds op basis van verrichte taxaties zijn aangekocht, waarbij een volledige opname heeft plaatsgevonden, is een raming volgens de taxateurs niet noodzakelijk. Volgens de taxateurs moeten de aankoopkosten als reeds gemaakte kosten in de exploitatieopzet worden opgenomen. Daarbij zien de taxateurs geen aanleiding om te veronderstellen dat deze aankopen niet marktconform zijn geweest. 49.5. In het licht van deze bepalingen heeft de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij de in de exploitatieopzet van het plan opgenomen raming van de inbrengwaarde van de betreffende gemeentelijke gronden niet is aangesloten bij de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van afgerond € 40,00 per m² - dan wel bij de verkeerswaarde van deze gronden op basis van het bestaande gebruik ervan dat het vorige bestemmingsplan mogelijk maakte in geval laatstbedoelde waarde hoger zou zijn dan de complexprijs - maar gekozen is voor de destijds daarvoor door de gemeente betaalde aankoopsom(men).

Zonder nadere motivering valt niet in te zien waarom de door de raad naar voren gebrachte omstandigheden, waaronder de destijds gebruikte taxaties en het feit dat de bebouwing inmiddels is gesloopt, een uitzondering rechtvaardigen op de complexprijs. Daarbij wijst de Afdeling erop dat slechts in een beperkt aantal gevallen hierop een uitzondering kan worden gemaakt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440). Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat van de complexprijs kan worden afgeweken omdat de werkelijk gemaakte kosten leidend zijn voor de vaststelling van de inbrengwaarde, wijst de Afdeling op haar uitspraak van 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:903, waarin zij onder 12 heeft overwogen dat bij de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan niet mag worden uitgegaan van de op enig moment werkelijk betaalde prijs van de betrokken gronden, maar van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde ervan op de peildatum van het exploitatieplan.

37

Al het vorenstaande in overweging nemende zal taxateur de inbrengwaarde van de inmiddels gesloopte onroerende zaken door middel van een taxatie vaststellen, waarbij wordt uitgegaan van de fictie dat de fysieke toestand op de peildatum van de inbrengwaarde identiek zijn aan die ten tijde van de eerdere taxatie uit 2019. De bezichtigingsdatum van deze taxatie was 29 maart 2019.

5.5.

Taxatiebenadering of kostenbenadering In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 16 maart 2018 inzake Barneveld (ECLI:NL:RVS:2018:903) is het volgende opgenomen: Oordeel: de taxatiebenadering of de werkelijke kostenbenadering? 9. Op grond van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro bestaat de van een exploitatieplan deel uitmakende exploitatieopzet onder meer uit, voor zover nodig, een raming van de inbrengwaarden van de gronden en een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie. Voor eerstgenoemde categorie bepaalt artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, zo bepaalt artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Voor de laatstgenoemde categorie van andere kosten ontbreekt een dergelijke bepaling. Gelet hierop ziet de Afdeling zich eerst geconfronteerd met de vraag of grondverwervingskosten voor een buiten het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

voorziening, vallen onder de in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro vermelde categorie ‘inbrengwaarden’ of de daarin vermelde categorie ‘andere kosten’. In dat verband is van belang dat artikel 6.13, achtste lid van de Wro bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over onder meer de verhaalbare kostensoorten.

38

In de artikelen 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro, die voor zover hier van belang zijn gebaseerd op artikel 6.13, achtste lid van de Wro, wordt uitgegaan van het onderscheid tussen de verhaalbare kosten, bedoeld in respectievelijk artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste van de Wro, en artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede van de Wro, te weten: de ramingen van de inbrengwaarden van de gronden, respectievelijk de ramingen van de andere kosten. In artikel 6.2.4, onder e, van het Bro zijn de kosten vermeld voor gronden die buiten het exploitatiegebied liggen, daarmee behoren deze kosten tot de categorie ‘andere kosten’. Vervolgens is van belang dat in artikel 6.2.4, onder e, is aangegeven dat de verhaalbare kosten hiervoor gelijk zijn aan de verhaalbare kosten die zijn genoemd voor de inbrengwaarden in artikel 6.2.3. Daaruit leidt in elk geval de raad af dat de grondverwervingskosten tot de categorie ‘inbrengwaarden’ behoren, maar daaruit zou ook slechts - gelet op het voorgaande - kunnen worden afgeleid dat de verhaalbare kosten, oftewel de kostensoorten, van gronden buiten het exploitatiegebied gelijk zijn aan de kosten voor de inbrengwaarden.

Nu dit evenwel niet geheel duidelijk is en bovendien tot gevolg zou hebben dat in de Wro en het Bro niet is bepaald hoe grondverwervingskosten dienen te worden geraamd, terwijl zoals de raad terecht stelt uit de wetsgeschiedenis uitdrukkelijk volgt dat geen onderscheid moet worden gemaakt tussen gronden binnen en buiten het exploitatiegebied (hiervoor onder 4.1.), ligt het naar het oordeel van de Afdeling in de rede om de grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de categorie van ‘inbrengwaarden’ te laten vallen voor zover het betreft de hiervoor vastgelegde wijze van ramen in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Een dergelijke uitleg van (het systeem van) de wet sluit ook aan bij de inlichtingen van de amici. Daar komt bij dat een andere uitleg mogelijk discussies in de hand zou werken over de begrenzing van het exploitatiegebied, omdat in dat geval een relevant onderscheid wordt gemaakt tussen gronden binnen en gronden buiten een exploitatiegebied. Dit acht de Afdeling onwenselijk. 10. Vervolgens is het de vraag hoe de raming van de waarde van deze gronden buiten het exploitatiegebied dient te geschieden, gelet op het feit dat de gemeente de betrokken gronden reeds voorafgaand aan de vaststelling van het eerste exploitatieplan heeft verworven.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 9 volgt dat artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro van overeenkomstige toepassing is. Dit betekent dat, nu geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Daarbij ziet de Afdeling zich, gelet op het betoog van GA1 en BPN, voor de vraag gesteld of dit artikel, gelet op onder meer de artikelen 6.15 en 6.20 van de Wro, zo moet worden uitgelegd dat het alleen geldt voor gronden die nog niet zijn verworven door - in dit geval - de gemeente ten tijde van de vaststelling van het eerste exploitatieplan. Uit de amicus-brieven is in dit verband af te leiden dat bij beantwoording van deze vraag enerzijds van belang wordt gevonden dat de kosten objectief worden vastgesteld, hetgeen wijst in de richting van de taxatiebenadering, en anderzijds dat niet meer kosten worden verhaald dan dat worden gemaakt, hetgeen de werkelijke kostenbenadering onderbouwt. Daarbij trekt de amicus-brief van de NVB in het bijzonder de aandacht, waarin zij stelt dat de aankoopprijs van gronden niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de waarde van gronden aangezien de aankoopprijs afhankelijk kan zijn van niet op geld gewaardeerde tegenprestaties, zoals een bouwrecht op een andere locatie of een gunstige leveringsdatum.

Volgens de amicus-brieven van de minister, de VNG, het IBR en de NVB moeten deze belangen leiden tot een keuze voor de taxatiebenadering. Deze amicus-brieven ondersteunen aldus het

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

betoog van de raad. Daarvoor wordt in de amicus-brieven als belangrijkste argument gegeven dat alle partijen erbij gebaat zijn als dé inbrengwaarden - onafhankelijk van de eigendomssituatie, ligging of (toekomstige) bestemming - op objectieve wijze worden geraamd en niet afhankelijk worden gesteld van één enkele grondtransactie. Die afhankelijkheid van grondtransacties kan namelijk, zo wordt in de amicus-brieven naar voren gebracht en door de raad onderschreven, leiden tot ongewenste afwentelmechanismen en verstoring van de grondmarkt. De NEPROM stelt daartegenover dat de taxatiebenadering ertoe kan leiden dat meer kostenverhaal plaatsvindt dan dat kosten door de gemeente worden gemaakt; deze vorm van baatafroming is volgens de NEPROM, mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid, ongewenst. De NEPROM onderschrijft daarmee het betoog van GA1 en BPN. Het belangrijkste argument dat de NEPROM daarvoor naar voren brengt is dat maatschappelijk gewenste ontwikkelingen niet tot stand komen als de kosten niet in het oog worden gehouden; plannen zijn financieel anders niet haalbaar.

39

11. Alles overziende beantwoordt de Afdeling de rechtsvraag aldus dat de raad de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg terecht heeft vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, derhalve de taxatiebenadering. Dit betekent dat, anders dan GA1 en BPN betogen, geen aanleiding bestaat de inbrengwaarden anders te ramen in het geval deze gronden reeds zijn verworven vóór de eerste vaststelling van het exploitatieplan, in dit geval op 1 maart 2011. Dat het hier gaat om niet-uitgeefbare gronden maakt, anders dan GA1 en BPN betogen, geen verschil. De Afdeling is van oordeel dat voor een dergelijke uitzondering op artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro - het artikel spreekt over ‘de inbrengwaarde van gronden’ - in de wet en wetgeschiedenis eenduidige aanknopingspunten zouden moeten zijn te vinden. Dergelijke aanknopingspunten zijn er evenwel niet, zo wordt in relatie tot de raming van de inbrengwaarden geen onderscheid gemaakt tussen gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente op het moment van vaststelling van het eerste exploitatieplan en gronden die nog moeten worden aangekocht gedurende de looptijd van een exploitatieplan. Integendeel, uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 30 218, nr. 3, p.

26) - alsmede de amicus-brief van de minister - kan worden afgeleid dat bij de eerste vaststelling van het exploitatieplan van de fictie wordt uitgegaan dat de grondexploitatie eerst op dat moment aanvangt en dat alle kosten op dat moment worden geraamd, ook die kosten die in feiten al zijn gemaakt. De minister stelt in dit verband: "De inbrengwaarde van alle gronden moet bij de vaststelling van het exploitatieplan worden geraamd" en "De wet schrijft daarmee uitputtend voor hoe de raming van de inbrengwaarde van gronden bij het vaststellen van het exploitatieplan geschiedt, namelijk op de twee wijzen die artikel 6.13, vijfde lid, voorschrijft". De aanknopingspunten die er zijn voor een uitleg conform het betoog van GA1 en BPN zijn slechts indirect; uit het uitgangspunt dat niet meer kosten mogen worden verhaald dan gemaakt, zou kunnen worden afgeleid dat als inbrengwaarden voor gronden die reeds zijn aangekocht door de gemeente, de gerealiseerde kosten moeten gelden. Hoewel voor deze uitleg goede argumenten zijn te geven, gaat zij eraan voorbij dat de inbrengwaarden een bijzondere rol hebben binnen het exploitatieplan. De inbrengwaarden zijn niet alleen kosten in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro, maar zij vormen tevens een aftrekpost bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro.

Daar waar het gelet op voornoemd uitgangspunt logisch is voor andere kosten dan de inbrengwaarden om deze (uiteindelijk) op gerealiseerde kosten te baseren, is dat dus niet perse het geval voor de inbrengwaarden. De Afdeling betrekt voorts in haar interpretatie van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat een andere uitleg mogelijk de discussie zou verleggen naar de marktconformiteit van de

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

aankoopprijs, hetgeen allerlei bewijsproblemen met zich kan brengen in situaties waarin de gronden reeds lange tijd geleden zijn verworven. Tot slot acht de Afdeling van belang dat in de van overeenkomstige toepassing verklaring van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet de garantie ligt besloten dat niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling van een of meer aangewezen bouwplan(nen). Dit kan niet met dezelfde zekerheid worden gezegd als het kostenverhaal afhankelijk wordt gesteld van de werkelijke kosten die worden betaald voor de verwerving van gronden gelet op de kostenopdrijvingen die deze benadering volgens de amici potentieel als gevolg kan hebben. Een keuze voor de taxatiebenadering vormt daarmee - mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid - een wenselijk midden tussen de objectivering van het kostenverhaal en het voorkomen van een te omvangrijk kostenverhaal. Te meer nu de inbrengwaarden niet statisch zijn, maar, zoals het IBR naar voren brengt, kunnen wijzigen als gevolg van hiervoor relevante grondtransacties en daarmee aldus een dynamisch karakter hebben. Het betoog van GA1 en BPN faalt in zoverre. 12.

Het voorgaande betekent dat bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Dit betekent vervolgens, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:2016:2582), dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Gelet hierop zijn de voorschriften uit het BBV en de eventuele afschrijving en/of een afwaardering die op de grond heeft plaatsgevonden, anders dan GA1 en BPN betogen, niet bepalend voor de vaststelling van de waarde van de gronden op de peildatum, met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Ook in zoverre faalt het betoog van GA1 en BPN.

40

In de uitspraak is bepaald dat bij het bepalen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van een taxatiebenadering in plaats van een kostenbenadering. Ingeval taxateur de complexwaarde (mede) op basis van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de thans lopende grondexploitatie zou hebben bepaald heeft de berekening het karakter van een kostenbenadering. Taxateur wijst erop dat deze werkwijze, vanwege een groot aantal ficties en aannamen, afbreuk doet aan de nauwkeurigheid van de taxatie.

5.6.

Bijzondere (on)geschiktheid Als bij onteigening wordt gesproken over bijzondere geschiktheid, zijn hoedanigheden aan de orde die zich niet bij elk vergelijkbaar object voordoen. Het gaat dan met name om bijzondere eigenschappen die de onroerende zaken meer geschikt maken voor het werk waarvoor wordt onteigend dan de andere te onteigenen onroerende zaken, die de bijzondere eigenschappen niet beschikken. De bijzondere geschiktheid moet al aanwezig zijn, voordat van het werk of het plan daarvoor sprake was. Van der Schans en Van Heesbeen onderscheiden bijzondere geschiktheid door fysieke eigenschappen, zoals duinen en dijken, bruikbare bodembestanddelen en zogenaamde ‘voorstroken’. Bij deze laatste gaat het om gronden met een gunstige ligging aan een bestaande weg. Taxateurs hebben onderzoek verricht naar de bijzondere geschiktheid van gronden. Op basis van de bijzondere geschiktheid zou een redelijk handelend koper en verkoper een hogere waarde overeen kunnen komen dan de complexprijs. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen gronden binnen het exploitatiegebied liggen waarvoor een redelijk handelend en denkend koper bereid is een toeslag te betalen. Naast de bijzondere geschiktheid is er ook gekeken of er gronden zijn die op basis van de fysieke eigenschappen minder geschikt zijn voor de realisatie van het voorgenomen programma. Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bij bijzondere ongeschiktheid gaat het om eigenschappen van de onteigende zaak, die de zaak bijzonder ongeschikt maken voor het werk waarvoor wordt onteigend. Een voorbeeld is in de onroerende zaak aanwezige bodemverontreiniging die leidt tot extra kosten bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend. Uit het arrest Vabeog/gemeente Tiel7 komt de volgende lijn naar voren: De Hoge Raad oordeelde dat de negatieve waarde van de bodemverontreiniging alleen drukte op het verontreinigde perceel. De saneringskosten mochten niet worden verdeeld (geëgaliseerd) over de overige gronden in het complex.

41

7 HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273 .

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

6.

Locatie, object en bereikbaarheid

6.1.

Locatieomschrijving Het getaxeerde is gelegen aan de Stommeerkade in Aalsmeer, gelegen in de buurt Stommeer. In het verleden was de Stommeer een meer, dat is drooggemalen. Aalsmeer ligt nabij Hoofddorp, Uithoorn en Amstelveen. De figuren hierna tonen de locatie.

Ligging, bron: Google Maps.

42

Het plangebied wordt begrensd door het Bielzenpad, het Spoorlijnpad en de Stommeerkade. Vanaf de Stommeerkade zal, richting het Spoorlijnpad een ontsluitingsweg gerealiseerd worden, genaamd De Noordvork. De Noordvork loopt dan door het plangebied heen, maar maakt hier als zodanig geen deel van uit. Ten westen van de locatie bevindt zich de ontwikkeling van Polderzoom fase I, waar de afgelopen jaren reeds verschillende nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd. In de nabijheid van de locatie is tevens een locatie met woonwagenstandplaatsen aanwezig. Hierna wordt een luchtfoto van het plangebied getoond, waarop de aanwezige bebouwing en opstallen goed zichtbaar zijn. De ontsluitingweg De Noordvork dient nog gerealiseerd te worden. Hierna worden enkele luchtfoto’s van het gebied getoond. Het gaat om foto’s van de periode voor de toestandsdatum.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Luchtfoto, bron: Cyclomedia 2019

43

Luchtfoto, bron: Cyclomedia 05-10-2018

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Luchtfoto, bron: Cyclomedia 05-10-2018

44

Luchtfoto, bron: Cyclomedia 05-10-2018

6.2.

Object Soort object Huidig gebruik Beoogd gebruik

Paraaf taxateurs

Voormalig agrarisch (glas)tuinbouwgebied met bedrijfsbebouwing, dat wordt getransformeerd tot woningbouw cum annexis Bedrijfsruimten, agrarisch, tuinen, agrarische gronden, wegen en water Woningbouw cum annexis

102630/DEF/1.0

De foto’s hierna tonen de locatie. De foto’s zijn gemaakt tijdens de bezichtiging. De bezichtigingsdatum (21 mei 2023) wijkt af van de toestandsdatum.