Bijlage 8 Taxatierapport Inbrengwaarden Polderzoom fase II_kl
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN Polderzoom fase II te Aalsmeer
Opdrachtgever: Datum: Kenmerk: Status:
Gemeente Aalsmeer 10 augustus 2023 102630/DEF/1.0 Definitief
Taxateurs:
S.H.C. van den Berg MSc MRICS RT REV RM E. Vlaming MSc MRICS RT REV
Valuation & Consultancy BaseValue B.V., Mulligenweg 52, 8096 RB Oldebroek t 085-400 01 71 e info@basevalue.nl i www.basevalue.nl iban NL37 INGB 0007 5658 39 kvk 66983517 btw NL856781253B01
Inhoudsopgave Samenvatting .................................................................................................................... 6 Algemeen ............................................................................................................................ 6 Doel van taxatie ................................................................................................................... 6 Basis van Waarde................................................................................................................. 6 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................... 7 Inbrengwaarden ................................................................................................................... 7 Object en locatie .................................................................................................................. 8 1.
Benoeming en status van taxateurs.............................................................................. 9 1.1. Benoeming verantwoordelijke taxateurs ................................................................... 9 1.2. Kwalificaties en onafhankelijkheid taxateurs ............................................................ 9 1.3. Eerdere betrokkenheid ...........................................................................................10
2.
Opdrachtformulering ................................................................................................11 2.1. Opdrachtverstrekking .............................................................................................11 2.2. Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers .........................................11 2.3. Opdrachtnemer ......................................................................................................11 2.4. Verantwoording en aansprakelijkheid......................................................................11 2.5. Doel van de taxatie.................................................................................................12 2.6. Te taxeren belang ..................................................................................................12 2.7. Taxatie type ...........................................................................................................12 2.8. Onderwerp van de taxatie .......................................................................................12 2.9. Waarderingsgrondslag (basis van waarde) ..............................................................13 2.10. Toestandsdatum ....................................................................................................14 2.11.
Waardepeildatum ...................................................................................................14 2.12. Wezenlijke veranderingen na waardepeildatum .......................................................14 2.13. Bezichtiging ...........................................................................................................14 2.14. Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert ..............................15 2.15. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten ........................................................15 2.16. Schattingsonzekerheid en taxatie onzekerheid ........................................................16 2.17. Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie ......................................................19
3.
Procedure taxatierapport ..........................................................................................20
4.
Werkwijze en methodieken ........................................................................................21 4.1. Werkwijze ..............................................................................................................21 4.2. Waarderingsmethoden ...........................................................................................21
5.
Overwegingen .........................................................................................................29 5.1. Inleiding ................................................................................................................29 5.2. Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde ........................................................29 5.3. Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde ............................................30 5.4. Toestandsdatum ....................................................................................................32 5.5. Taxatiebenadering of kostenbenadering .................................................................37 5.6. Bijzondere (on)geschiktheid ...................................................................................40
6.
Locatie, object en bereikbaarheid ...............................................................................42 6.1. Locatieomschrijving ...............................................................................................42 6.2. Object ...................................................................................................................44 6.3. Ligging en begrenzing plangebied ...........................................................................46 6.4. Gebruikssituatie en huurovereenkomst(en) .............................................................47 6.5. Bereikbaarheid .......................................................................................................47 6.6. Voorzieningen ........................................................................................................48
2
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
6.7. 6.8. 6.9. 6.10. 6.11.
Historie .................................................................................................................49 Grondsoort ............................................................................................................50 Bodemverontreiniging ............................................................................................50 PFAS .....................................................................................................................51 Asbest ...................................................................................................................53
7.
Privaatrechtelijke aspecten .......................................................................................54 7.1. Kadastrale situatie .................................................................................................54 7.2. Publiekrechtelijke beperking: exploitatieplan ...........................................................57 7.3. Belemmeringenwet Privaatrecht .............................................................................57 7.4. Kabels en leidingen ................................................................................................57
8.
Publiekrechtelijke aspecten .......................................................................................59 8.1. Bestemming ..........................................................................................................59 8.2. Voorgaand planologisch regime: Bestemmingsplan Stommeerkade Oost .................76 8.3. Voorgaand planologisch regime: bestemmingsplan Stommeer Noord 1964 ..............79 8.4. Voorgaand planologisch regime: bestemmingsplan Noordvork ................................81 8.5. Exploitatieplan Polderzoom fase 2 ..........................................................................81 8.6. Wet voorkeursrecht gemeenten ..............................................................................82 8.7. Monumentale status ..............................................................................................82 8.8. Beschermd Stadsgezicht ........................................................................................82 8.9. Stikstof..................................................................................................................82 8.10. Paraplubestemmingsplan Parkeernormen ...............................................................83 8.11. Woonagenda Aalsmeer ..........................................................................................84 8.12.
Doelgroepenverordening Aalsmeer .........................................................................85 8.13. Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 Aalsmeer ...............................85 8.14. Verleende vergunningen Stommeerkade 61 A Aalsmeer...........................................86 8.15. Gasleiding .............................................................................................................88
9.
SWOT-analyse .........................................................................................................89
10.
Macro-economische ontwikkelingen ...........................................................................90 10.1. Raming maart 2023 (CEP 2023) ..............................................................................90
11.
Marktsituatie en referenties glastuinbouw ...................................................................91 11.1. Landelijke ontwikkeling ..........................................................................................91 11.2. Gronden ten behoeve van glastuinbouw ..................................................................91 11.3. Referenties onbebouwde percelen glastuinbouwgrond ............................................92 11.4. Referenties glastuinbouw .......................................................................................92 11.5. Conclusie ..............................................................................................................94
12.
Marktsituatie en referenties bedrijfsruimtemarkt ..........................................................95 12.1. Landelijk ................................................................................................................95 12.2. Provincie Noord-Holland.........................................................................................99 12.3. Gemeente Aalsmeer ............................................................................................. 101 12.4. Referenties .......................................................................................................... 102 12.5. Huidig aanbod ..................................................................................................... 108
13.
Waardering gebruikswaarden ................................................................................... 111 13.1. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6637.................................................. 111 13.2. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6638 (ged.) ........................................ 114 13.3. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6717 (ged.) ........................................ 117 13.4. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6718.................................................. 121 13.5. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6719.................................................. 125 13.6. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6720.................................................. 128
3
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
13.7. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6583 (ged.) ........................................ 130 13.8. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6715.................................................. 134 13.9. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6716.................................................. 137 13.10. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 7175 (ged.) .................................... 140 13.11. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6724 .............................................. 143 13.12. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6725 .............................................. 145 13.13. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6726 .............................................. 151 13.14. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6727 .............................................. 153 13.15. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6721 .............................................. 156 13.16. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6722 .............................................. 160 13.17. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6723 .............................................. 162 13.18. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6728 (ged.) .................................... 165 13.19. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6729 .............................................. 168 13.20.
Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6730 .............................................. 172 13.21. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6731 .............................................. 174 13.22. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 5635 (ged.) .................................... 179 13.23. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 6582 (ged.) .................................... 181 13.24. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 7030 (ged.) .................................... 184 13.25. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 7031 .............................................. 187 13.26. Perceel Aalsmeer, sectie C, perceelnummer 4472 (ged.) .................................... 190 13.27. Overzicht gebruikswaarden............................................................................... 193 14.
Marktsituatie en referenties woningmarkt .................................................................. 195 14.1. Landelijke ontwikkeling ........................................................................................ 195 14.2. Regio Groot Amsterdam ....................................................................................... 201 14.3. Gemeente Aalsmeer ............................................................................................. 203 14.4. Nieuwbouwprojecten............................................................................................ 205 14.5. Referentietransacties ........................................................................................... 206 14.6. Huidig aanbod ..................................................................................................... 209 14.7. Analyse en conclusie............................................................................................ 212
15.
Referentietransacties bouwrijpe grond ...................................................................... 215
16.
Referentietransacties ruwe bouwgrond...................................................................... 217 16.1. Algemeen ............................................................................................................ 217 16.2. Referentietransacties ........................................................................................... 217 16.3. Conclusie ............................................................................................................ 229
17.
Marktsituatie en referenties bouwkosten ................................................................... 230 17.1. Algemeen ............................................................................................................ 230 17.2. Referenties .......................................................................................................... 230 17.3. Bijkomende kosten............................................................................................... 234 17.4. Algemene kosten ................................................................................................. 236 17.5. Winst en risico ..................................................................................................... 236 17.6. Ontwikkeling van de bouwkosten van nieuwbouwwoningen ................................... 237
18.
Marktsituatie en referenties grondexploitatiekosten.................................................... 239 18.1. Referenties .......................................................................................................... 239 18.2. Bijkomende kosten............................................................................................... 240 18.3. Ontwikkeling van de GWW kosten ......................................................................... 240
19.
Waardering complexwaarde ..................................................................................... 242 19.1. Stedenbouwkundige uitgangspunten..................................................................... 242 19.2. Ontwikkelprogramma ........................................................................................... 243 19.3. Ruimtegebruik ..................................................................................................... 243
4
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
19.4. 19.5. 19.6. 19.7. 19.8. 19.9. 19.10.
Grondopbrengsten van gronden in bouwrijpe staat ................................................ 244 Grondexploitatiekosten ........................................................................................ 247 Planning en fasering ............................................................................................ 249 Indices en disconteringsvoet ................................................................................ 250 Overzicht kosten en opbrengsten .......................................................................... 251 Uitgangspunt fiscale levering van de gronden........................................................ 253 Gevoeligheidsanalyse ....................................................................................... 253
20.
Inbrengwaarden ..................................................................................................... 255 20.1. Gebruikswaarden ................................................................................................. 255 20.2. Complexwaarde ................................................................................................... 255 20.3. Excessieve verwervingskosten ............................................................................. 256 20.4. Inbrengwaarden ................................................................................................... 257 20.5. Back-testing ........................................................................................................ 257
21.
Ondertekening ....................................................................................................... 258
Bijlagen De volgende bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.
5
• • • • • • • • •
Opdrachtbevestiging Algemene voorwaarden BaseValue BV, juni 2021 Waarderingsmethodieken Waardebegrippen en definities Locatiefoto’s Kadastrale berichten en kaart Akte(n) van levering Bestemmingsplangegevens Kaartmateriaal
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
Samenvatting Algemeen Dossiernummer Opdrachtgever Contactpersoon Bezichtigingsdatum Waardepeildatum Object Adres Postcode + plaats
102630/DEF/1.0 Gemeente Aalsmeer de heer M. Mombarg 21 mei 2023 21 mei 2023 Het getaxeerde betreft: de gronden en opstallen gelegen in het gebied Polderzoom fase II Stommeerkade, Spoorlijnpad, Biezenpad 1431 LR Aalsmeer
Kadastrale percelen
Oppevlakte Kadastrale Perceel Geheel / (volgens Oppervlakte gemeente Sectie nummer Gedeeltelijk Kadaster) taxatie (m²) * Eigenaar (bron: Kadaster) Aalsmeer C 6637 geheel 181 181 De heer Cornelis Terlouw Aalsmeer C 6638 gedeeltelijk 1.954 461 De heer Cornelis Terlouw Aalsmeer C 6717 gedeeltelijk 2.178 931 De heer Dirk van Zijverden Aalsmeer C 6718 geheel 3.269 3.269 De heer Dirk van Zijverden Aalsmeer C 6719 geheel 295 295 De heer Dirk van Zijverden Aalsmeer C 6720 geheel 2.530 2.530 De heer Dirk van Zijverden Aalsmeer C 6583 gedeeltelijk 7.488 1.534 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6715 geheel 364 364 Gemeente Aalsmeer (2/3) H. KOOIJ BEHEER B.V. (1/3) Aalsmeer C 6716 geheel 7.377 7.377 Gemeente Aalsmeer (2/3) H. KOOIJ BEHEER B.V.
(1/3) Aalsmeer C 7175 gedeeltelijk 22.770 1.263 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6724 geheel 713 713 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6725 geheel 2.782 2.782 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6726 geheel 675 675 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6727 geheel 2.864 2.864 Gemeente Aalsmeer Aalsmeer C 6721 geheel 1.832 1.832 De heer Leendert Terlouw Aalsmeer C 6722 geheel 396 396 De heer Leendert Terlouw Aalsmeer C 6723 geheel 1.698 1.698 De heer Leendert Terlouw Aalsmeer C 6728 gedeeltelijk 2.504 2.445 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) Aalsmeer C 6729 geheel 5.731 5.731 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) Aalsmeer C 6730 geheel 393 393 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) Aalsmeer C 6731 geheel 2.446 2.446 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) Aalsmeer C 5635 gedeeltelijk 208 45 Mevrouw Carla van der Laarse Aalsmeer C 6582 gedeeltelijk 1.577 790 Mevrouw Carla van der Laarse Aalsmeer C 7030 gedeeltelijk 1.217 827 De heer Willem van Zijverden Aalsmeer C 7031 geheel 3.350 3.350 De heer Willem van Zijverden Aalsmeer C 4472 gedeeltelijk 828 261 De heer Edgar Iwan Bruce van den Broek (1/2) Mevrouw Paula Mariëtte Willems (1/2) Totaal 77.620 45.453 * Oppervlakten kunnen afwijken van de oppervlakten geregistreerd door het Kadaster
Grootte percelen
45.453 m²
6
Doel van taxatie Het doel van de taxatie is inzicht verschaffen in de inbrengwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzake het woningbouwproject Polderzoom fase II. De waarden zijn benodigd voor de herziening van het exploitatieplan. Het is niet toegestaan deze taxatie buiten de context of voor een ander doel te gebruiken.
Basis van Waarde De waarderingsgrondslag is de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op de peildatum is geen sprake van onteigening zodat de inbrengwaarde met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet wordt vastgesteld. De te gebruiken waarde definitie is de ‘werkelijke waarde’: “De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald”. In deze definitie is de fictie van redelijk handelende partijen opgenomen. Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. De toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Voor de taxatie van de inbrengwaarde doet het niet ter zake of de opstallen reeds zijn gesloopt. Op grond van artikel 6.2.3. sub b Bro behoort tot de inbrengwaarde de waarde van opstallen die moeten worden gesloopt in verband met de exploitatie van de gronden.
De Wro maakt het mogelijk dat ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan sprake is van reeds gemaakte kosten. In artikel 6.2.8 Bro is namelijk bepaald dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan is vastgelegd welk gedeelte van de totale kosten reeds gerealiseerd is. Dit betekent dat ook ten tijde van de uitvoering van de inbrengwaarde taxatie sprake kan zijn van reeds gesloopte opstallen. 7
Deze sloopkosten van de opstallen behoren op grond van artikel 6.2.3 sub d Bro ook tot de inbrengwaarde. Vereiste is dan wel dat de sloop van de opstallen noodzakelijk is geweest voor de ontwikkeling die in het exploitatieplan is voorzien. Dit volgt uit artikel 6.2.3 sub b Bro waarin is opgenomen dat tot de inbrengwaarde behoort de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt. Voor wat betreft de waarde van de opstallen geldt dat deze ook tot de inbrengwaarde moet worden gerekend. Om de waarde van de gesloopte opstallen te bepalen moet de (fysieke) toestand direct voor het slopen of het moment van aankoop van de opstal worden gereconstrueerd. Bepaald zal moeten worden wat de waarde van die opstal op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde zou zijn geweest. Hierbij wordt aldus de aankoop en sloop van het object weggedacht. Dit vergt een aantal aannames.
Bijzondere uitgangspunten Bij het vaststellen van de waarde zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
Inbrengwaarden De inbrengwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de objecten, bekend Polderzoom fase II te Aalsmeer per 21 mei 2023 (bezichtigingsdatum) bedraagt:
€ 9.629.900,--
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
De tabel hierna toont de inbrengwaarde per eigenaar. Gecorrigeerde Gecorrigeerde Kadastrale Perceel Geheel / Oppervlakte Gebruikswaarde complexwaarde complexwaarde gemeente Sectie nummer Gedeeltelijk taxatie (m²) * Eigenaar (bron: Kadaster) Gebruikswaarde per m² per m² totaal Inbrengwaarde Aalsmeer C 6637 geheel 181 De heer Cornelis Terlouw 5.430 30 198,50 35.928 35.928 Aalsmeer C 6638 gedeeltelijk 461 De heer Cornelis Terlouw 135.000 293 198,50 91.508 135.000 Aalsmeer C 6717 gedeeltelijk 931 De heer Dirk van Zijverden 162.925 175 198,50 184.802 184.802 Aalsmeer C 6718 geheel 3.269 De heer Dirk van Zijverden 98.070 30 198,50 648.892 648.892 Aalsmeer C 6719 geheel 295 De heer Dirk van Zijverden 8.850 30 198,50 58.557 58.557 Aalsmeer C 6720 geheel 2.530 De heer Dirk van Zijverden 75.900 30 198,50 502.202 502.202 Aalsmeer C 6583 gedeeltelijk 1.534 Gemeente Aalsmeer 1 0 198,50 304.497 304.497 Aalsmeer C 6715 geheel 364 Gemeente Aalsmeer (2/3) H. KOOIJ BEHEER B.V. (1/3) 10.920 30 198,50 72.254 72.254 Aalsmeer C 6716 geheel 7.377 Gemeente Aalsmeer (2/3) H. KOOIJ BEHEER B.V.
(1/3) 221.310 30 198,50 1.464.325 1.464.325 Aalsmeer C 7175 gedeeltelijk 1.263 Gemeente Aalsmeer 1 0 198,50 250.704 250.704 Aalsmeer C 6724 geheel 713 Gemeente Aalsmeer 21.390 30 198,50 141.530 141.530 Aalsmeer C 6725 geheel 2.782 Gemeente Aalsmeer 800.000 288 198,50 552.223 800.000 Aalsmeer C 6726 geheel 675 Gemeente Aalsmeer 20.250 30 198,50 133.987 133.987 Aalsmeer C 6727 geheel 2.864 Gemeente Aalsmeer 800.000 279 198,50 568.500 800.000 Aalsmeer C 6721 geheel 1.832 De heer Leendert Terlouw 54.960 30 198,50 363.650 363.650 Aalsmeer C 6722 geheel 396 De heer Leendert Terlouw 11.880 30 198,50 78.605 78.605 Aalsmeer C 6723 geheel 1.698 De heer Leendert Terlouw 50.940 30 198,50 337.051 337.051 Aalsmeer C 6728 gedeeltelijk 2.445 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) 73.350 30 198,50 485.329 485.329 Aalsmeer C 6729 geheel 5.731 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) 171.930 30 198,50 1.137.596 1.137.596 Aalsmeer C 6730 geheel 393 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) 11.790 30 198,50 78.010 78.010 Aalsmeer C 6731 geheel 2.446 De heer Leendert Terlouw (1/2) Mevrouw Margaretha van der Laarse (1/2) 73.380 30 198,50 485.528 485.528 Aalsmeer C 5635 gedeeltelijk 45 Mevrouw Carla van der Laarse 1.350 30 198,50 8.932 8.932 Aalsmeer C 6582 gedeeltelijk 790 Mevrouw Carla van der Laarse 23.700
30 198,50 156.814 156.814 Aalsmeer C 7030 gedeeltelijk 827 De heer Willem van Zijverden 24.810 30 198,50 164.158 164.158 Aalsmeer C 7031 geheel 3.350 De heer Willem van Zijverden 100.500 30 198,50 664.971 664.971 Aalsmeer C 4472 gedeeltelijk 261 De heer Edgar Iwan Bruce van den Broek (1/2) Mevrouw Paula Mariëtte Willems (1/2) 26.100 100 198,50 51.808 51.808 Totaal 45.453 2.984.737 9.022.362 9.545.130 * Oppervlakten kunnen afwijken van de oppervlakten geregistreerd door het Kadaster
Inbrengwaarde per eigenaar
Object en locatie
8
Ligging van het getaxeerde, bron: Google Maps (links) en Cyclomedia (rechts).
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
1.
Benoeming en status van taxateurs
1.1.
Benoeming verantwoordelijke taxateurs Verantwoordelijke taxateurs namens BaseValue B.V.: E. (Erik) Vlaming MSc MRICS RT REV: • • • • • • •
Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam, in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer RT674196972; Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business; Ingeschreven in het register van The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) als Recognised European Valuer (REV), onder nummer REV-NL/NVM/2024/6; Professional member van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); Ingeschreven in het Valuer Registration Scheme (VRS) als RICS Registered Valuer onder nummer 6718731; Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), onder nummer D0449, vakgebied: Onteigeningsdeskundige / Taxateur, Vastgoed; Geregistreerd deskundige onteigening en bestuursrechtelijke schadevergoedingen, Stichting Register DOBS te Wageningen.
en S.H.C. (Sake) van den Berg MSc MRICS RT REV RM: 9
• • • • • • • •
Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed, Wonen en WOZ, onder nummer: RT731951423; Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business; Ingeschreven in het register van The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) als Recognised European Valuer (REV), onder nummer REV-NL/NVM/2024/18. Professional member van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); Ingeschreven in het Valuer Registration Scheme (VRS) als RICS Registered Valuer onder nummer 1290917; Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), onder nummer D0392, vakgebied: Onteigeningsdeskundige / Taxateur, Vastgoed; Geregistreerd deskundige onteigening en bestuursrechtelijke schadevergoedingen, Stichting Register DOBS te Wageningen; Ingeschreven in het VastgoedCert in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen, onder nummer V471388569.
Er is sprake van een situatie met (minimaal) twee taxateurs, waarmee het ‘vierogenprincipe’ is geborgd en een plausibiliteitsverklaring niet verplicht is.
1.2.
Kwalificaties en onafhankelijkheid taxateurs •
Taxateurs zijn professioneel en gekwalificeerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxatiestandaarden (Red Book), Engelse versie 31 januari 2022. Tevens beschikken taxateurs over voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
• • •
•
•
• •
10
1.3.
het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Taxateurs zijn voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. Taxateurs conformeren zich aan de jaarlijkse hercertificering en permanente educatie zoals vereist door het NRVT, RICS, DOBS, TEGoVA, LRGD, NVM en overige van toepassing zijnde registers. BaseValue B.V. is een deskundige en onafhankelijke onderneming. Taxaties worden objectief en onafhankelijk verricht in overeenstemming met de ethische normen zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors, alsmede de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT) vastgesteld op 1 januari 2020. De waardering van de onroerende zaken worden in alle gevallen te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap uitgevoerd door een of meerdere professionele taxateur(s) die zijn gecertificeerd door het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT) te Rotterdam en/of Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). BaseValue B.V. verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij de te waarderen onroerende zaken, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De taxateurs hebben op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever.
De taxateurs hebben geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. BaseValue B.V. heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. BaseValue B.V. kan regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien BaseValue B.V. regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervult, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever minimaal te noemen ten opzichte van de jaaromzet van BaseValue B.V. De taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. Taxateurs treden op als externe taxateurs.
Eerdere betrokkenheid BaseValue taxeerde reeds eerder voor u, namelijk: • • •
100617/DEF/1.0 van 19 april 2019, De taxateurs S.H.C. van den Berg en E. Vlaming zijn als taxateurs betrokken bij de inbrengwaardetaxatie ex artikel 6.13 lid 1 sub c van de Wet ruimtelijke ordening van Polderzoom fase II. 100840/DEF/1.0 d.d. 7 mei 2019, waardepeildatum 1 april 2019, gronden in bouwrijpe staat in het plangebied Polderzoom fase II. Hertaxatie 101017/DEF/1.0 d.d. 4 oktober 2019, waardepeildatum 1 april 2019, taxatie gronden en opstallen in het gebied Polderzoom fase II.
Onderhavige taxatie betreft een update van het taxatierapport 101017/DEF/1.0.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
2.
Opdrachtformulering
2.1.
Opdrachtverstrekking Op 27 februari 2023 is opdracht verstrekt tot het taxeren van de nader omschreven onroerende zaak. De taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief d.d. 27-02-2023 onder referentienummer 102630/OFF/1.0, welke in het rapport is opgenomen als bijlagen. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast.
2.2.
Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers Opdrachtgever Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail
2.3.
Opdrachtnemer Opdrachtnemer Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail
11
2.4.
Gemeente Aalsmeer de heer M. Mombarg 06 – 43 24 33 58 m.mombarg@amstelveen.nl
BaseValue B.V. De heer E. Vlaming 085-400 01 71 / 06 - 52 53 92 60 e.vlaming@basevalue.nl / info@basevalue.nl
Verantwoording en aansprakelijkheid Algemene voorwaarden BaseValue juni 2021 Op deze opdracht zijn de Algemene voorwaarden BaseValue B.V. juni 2021 van toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlagen van dit rapport. Aansprakelijkheid BaseValue aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. De aansprakelijkheid vervalt na ommekomst van één jaar na aanvang van de taxatieopdracht. BaseValue B.V. heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (HDI Global SE, polisnummer VBA1603810, gevestigd te Rotterdam) wordt uitgekeerd. De aansprakelijkheid van BaseValue B.V. zal onder alle omstandigheden gemaximeerd zijn tot drie keer het overeengekomen honorarium met een limiet van € 0,5 miljoen. Toepassing van de RICS Taxatiestandaarden 2022 Deze taxatie is in overeenstemming met de RICS Taxatiestandaarden 2022 – inclusief de ‘International Valuation Standards’ (IVS). BaseValue is een RICS gereguleerd bedrijf en moet zich daarom onderwerpen aan de RICS Rules of Conduct. RICS gereguleerde bedrijven staan onder toezicht en kunnen aan een onderzoek worden
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
onderworpen ter beoordeling aan het al dan niet voldoen aan de gestelde Rules of Conduct en het eventueel treffen van disciplinerende maatregelen. Toepassing van NRVT-taxatie reglementen Wij conformeren ons aan de reglementen die het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) heeft opgesteld en van toepassing heeft verklaard op de bij haar geregistreerde taxateurs. Een inbrengwaardetaxatie kwalificeert als een ‘wettelijke taxatie’ zoals bedoeld in het reglement ‘Definities’ van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam. Het taxatierapport betreft een Professionele Taxatiedienst (PTD), waarbij door een geregistreerde taxateur een schatting wordt gemaakt van de waarde van een vastgoedobject en waarover wordt gerapporteerd. Aan deze schatting en het taxatierapport wordt in het economisch en maatschappelijk verkeer waarde aan ontleend. In het reglement Definities van het NRVT is opgenomen dat wet- en regelgeving en jurisprudentie de taxateur kunnen dwingen om af te wijken van de reglementen en de internationale standaarden. Er kan alleen worden afgeweken indien en voor zover de wet, regelgeving en best practice van het vakgebied of rechtsspraak hem daartoe dwingt. Tevens zijn de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels zijn onverkort van toepassing.
In het Reglement Gedrags- en Beroepsregels zijn de volgende fundamentele beginselen verwoord: professioneel gedrag; vakbekwaamheid; integriteit; objectiviteit en onafhankelijkheid; zorgvuldigheid en transparantie; vertrouwelijkheid. Op deze taxatie is enkel het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. Tuchtrecht via andere instellingen, ook al is taxateur daar bij aangesloten, is uitgesloten op de verrichte taxatiewerkzaamheden.
12
2.5.
Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is inzicht verschaffen in de inbrengwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzake het woningbouwproject Polderzoom fase II. De waarden zijn benodigd voor de herziening van het exploitatieplan. Het is niet toegestaan deze taxatie buiten de context of voor een ander doel te gebruiken.
2.6.
Te taxeren belang Het belang van de taxatie betreft de volle eigendom.
2.7.
Taxatie type De taxatieopdracht betreft een volledige taxatie. Dit houdt in dat een volledig onderzoek wordt gedaan. De rapportage wordt opgeleverd conform de eisen die het NRVT en de IVS daar aan stellen.
2.8.
Onderwerp van de taxatie Object Omschrijving Adres Postcode Paraaf taxateurs
Het getaxeerde betreft de gronden en opstallen gelegen in het gebied Polderzoom fase II Stommeerkade, Spoorlijnpad, Biezenpad 1431 LR 102630/DEF/1.0
Object Plaats
2.9.
Aalsmeer
Waarderingsgrondslag (basis van waarde) De waarderingsgrondslag is de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op de peildatum is geen sprake van onteigening zodat de inbrengwaarde met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet wordt vastgesteld. De te gebruiken waarde definitie is de ‘werkelijke waarde’: “De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald”. In deze definitie is de fictie van redelijk handelende partijen opgenomen.
13
Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. De toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Voor de taxatie van de inbrengwaarde doet het niet ter zake of de opstallen reeds zijn gesloopt. Op grond van artikel 6.2.3. sub b Bro behoort tot de inbrengwaarde de waarde van opstallen die moeten worden gesloopt in verband met de exploitatie van de gronden. De Wro maakt het mogelijk dat ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan sprake is van reeds gemaakte kosten.
In artikel 6.2.8 Bro is namelijk bepaald dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan is vastgelegd welk gedeelte van de totale kosten reeds gerealiseerd is. Dit betekent dat ook ten tijde van de uitvoering van de inbrengwaarde taxatie sprake kan zijn van reeds gesloopte opstallen. Deze sloopkosten van de opstallen behoren op grond van artikel 6.2.3 sub d Bro ook tot de inbrengwaarde. Vereiste is dan wel dat de sloop van de opstallen noodzakelijk is geweest voor de ontwikkeling die in het exploitatieplan is voorzien. Dit volgt uit artikel 6.2.3 sub b Bro waarin is opgenomen dat tot de inbrengwaarde behoort de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt. Voor wat betreft de waarde van de opstallen geldt dat deze ook tot de inbrengwaarde moet worden gerekend. Om de waarde van de gesloopte opstallen te bepalen moet de (fysieke) toestand direct voor het slopen of het moment van aankoop van de opstal worden gereconstrueerd.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
Bepaald zal moeten worden wat de waarde van die opstal op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde zou zijn geweest. Hierbij wordt aldus de aankoop en sloop van het object weggedacht. Dit vergt een aantal aannames.
2.10.
Toestandsdatum De toestandsdatum is 29 maart 2019. Dit is de datum voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan. Op deze datum heeft E. Vlaming de onroerende zaken geïnspecteerd.
2.11.
Waardepeildatum De waardepeildatum van de inbrengwaarde ligt zo dicht als redelijkerwijs mogelijk is tegen het moment van vaststellen van het (geactualiseerde) exploitatieplan, in deze 21 mei 2023. Indien de peildatum voor de taxatie in de tijd later ligt dan de datum van de opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden welke de waarde kunnen beïnvloeden. De waardepeildatum is vastgesteld op 21 mei 2023 en is gelijk aan de bezichtigingsdatum.
2.12.
Wezenlijke veranderingen na waardepeildatum Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde is gebaseerd op de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering.
14
Het uitgangspunt is gehanteerd dat zich geen wijzigingen in de fysieke en juridische situatie van het getaxeerde hebben voorgedaan tussen de toestandsdatum en waardepeildatum, die een waarde beïnvloedend effect zouden kunnen hebben, tussen het moment van de opnamedatum en de taxatiedatum. Mocht een dergelijke situatie zich hebben voortgedaan, dan kan dit een (negatief) effect op de waardering hebben. De taxateur behoudt zich dan het recht voor om de waardering aan te passen.
2.13.
Bezichtiging Op 21 mei 2023 is de locatie door de heer E. Vlaming bezichtigd vanaf de openbare weg. Het betreft dus een zogenaamde ‘geveltaxatie’, waarbij de locatie(s) niet volledig (intern) bezichtigd zijn. Eerder werden de objecten bezichtigd op 30 november 2018 en 29 maart 2019. Het doel van de bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en zijn omgeving. Een bezichtiging houdt in een bezoek aan de directe omgeving van het object en een bezoek waar kenmerken, kwaliteiten, dimensies en vorm van het object worden waargenomen. Bezichtiging Opname intern Opname extern Technische ruimte(n) Dak inspectie Mondelinge toelichting Deskundige bijstand
Paraaf taxateurs
Nee Ja, echter waren niet alle percelen (volledig) toegankelijk Nee Nee Nee Nee
102630/DEF/1.0
2.14.
Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert Hierna staat bij de bron aangegeven welke relevante informatie wij van de opdrachtgever hebben ontvangen. De overige informatie vragen wij zelf op bij de aangegeven instanties. Taxateur geeft aan of hij de ontvangen informatie als ‘plausibel’ beoordeelt. Deze informatie wordt vervolgens als ‘uitgangspunt’ gehanteerd. Ontvangen informatie fv230202_A3_1500_Concept fv230202_eig Kosten-EP23 PDZ2 Kasstroomoverzicht kosten-EP23 PDZ2 Ruimtegebruikskaart d.d. 2-2-2023 Woningeigenschappen (m² GBO, m² BVO, m² kavel) Duurzaamheidseisen Gemeentelijke indices Gemaakte_kosten_Gemeente_en_ontwikkelaars Indexering_Prijsgrenzen_Woonagenda_Aalsmeer_2023
Bron Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever
Plausibel Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja
Overzicht van ontvangen informatie.
Wanneer informatie niet ter beschikking wordt gesteld, kan hier niet specifiek rekening mee worden gehouden.
2.15. 15
Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten Uitgangspunten zijn zaken die in de context van de taxatieopdracht redelijkerwijs als feit kunnen worden geaccepteerd zonder specifieke onderzoeken of verificaties. Het betreft zaken die na vermelding moeten worden geaccepteerd om inzicht te verwerven in de taxatie of ander verstrekt advies. Bij de taxatie gaan we uit van de volgende uitgangspunten: • •
•
•
•
BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. De RICS schrijft de IPMS (International Property Measurement Standards) voor. Echter, voor de Nederlandse markt mag ook gebruik gemaakt worden van de NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt voor ons in principe het uitgangspunt. Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel gegevens afkomstig van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens correct zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel toch door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. Wij gaan ervan uit dat de gegevens die wij in het kader van de taxatie gebruiken volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Voor onjuistheden in de beschikbaar te stellen informatie aanvaarden wij geen aansprakelijkheid. Er is door de taxateur geen uitgebreid titelonderzoek verricht. Door de taxateur is aangenomen dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks‐ of vervreemdingsbeperkingen bestaan, anders dan die genoemd in de laatste titel van aankomst.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
• • •
•
Er is ten behoeve van de taxatie geen nader bodem‐ en grondwateronderzoek uitgevoerd. Door de taxateur is aangenomen dat de bodem schoon is en geschikt voor het gebruik conform de vigerende publiekrechtelijke bestemming. Er is door de taxateur een beperkt bestemmingsplanonderzoek verricht. De taxateur heeft zich bij het vaststellen van de waarde gebaseerd op de beschikbare informatie op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid. Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
Bijzondere uitgangspunten Wanneer veronderstelde feiten verschillen van de feiten op de waardepeildatum, wordt dat een “bijzonder uitgangspunt” genoemd. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gehanteerd om het effect van mogelijke veranderingen op de waarde van een actief aan te geven. Zij worden als “bijzonder” aangeduid om aan een gebruiker van de taxatie duidelijk te maken dat de taxatieconclusie afhankelijk is van een verandering in de huidige omstandigheden of dat in de conclusie een standpunt wordt weergegeven dat door marktpartijen in het algemeen niet zou worden ingenomen op de waardepeildatum.
16
Bij het vaststellen van de waarde zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd. Taxateur adviseert om, voordat een transactie wordt geïnitieerd, gebaseerd op dit rapport, de informatie en (bijzondere) uitgangspunten voor deze taxatie nader te controleren. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd, tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven.
2.16.
Schattingsonzekerheid en taxatie onzekerheid Een taxatie is geen feit, maar een schatting van de meest waarschijnlijke van een reeks mogelijke uitkomsten op basis van de uitgangspunten bij de taxatie. Marktwaarderingen zijn schattingen van de meest waarschijnlijke prijs die zou worden betaald in een transactie op de waardepeildatum. Alle taxaties zijn opinies. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Met taxatieonzekerheid (valuation uncertainty) wordt gedoeld op de waarschijnlijkheid dat een taxatie afwijkt van de prijs in een feitelijke transactie op de peildatum (onder dezelfde aannames als waarop de taxatie is gebaseerd). Het vraagstuk van de taxatieonzekerheid staat met name sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 in de aandacht. De mate van subjectiviteit in de waardebepaling is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door een taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: •
de informatievoorziening
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
• • •
een gebrek aan marktinformatie marktomstandigheden algemene taxatie-onnauwkeurigheid
In het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’ van Van Arnhem en Berkhout wordt een grafiek getoond van taxaties en transactieprijzen, dat is onderzocht door RICS. Dit onderzoek uit 2010 liet zien dat de gemiddelde transactieprijs (afgerond) 5% hoger was dan de gemiddelde taxatiewaarde. 80% van de gerealiseerde verkoopprijzen ligt binnen een range van plus of min 20% van de taxatiewaarden (voor de crisis was dat circa 90%), 75% ligt binnen een range van plus of min 15% en ongeveer 65% binnen de range van plus of min 10%. Daarbij wordt door Van Arnhem en Berkhout aangetekend dat de betrokken objecten overwegend hoogwaardige, verhuurde beleggingsobjecten zijn, niet de ‘moeilijkste’ categorie om te taxeren.
17 Bron: Taxatieleer vastgoed 1, Van Arnhem en Berkhout.
In de voorgaande edities van ‘Taxatieleer vastgoed 1’, destijds nog geschreven door Georg ten Have, werd de stelregel gehanteerd dat bij een gemiddelde taxatie van € 100.000,-, 95,5% van de taxateurs een schatting geeft tussen € 90.000 en € 110.000,-. Ten Have ondersteunde (hetzij voorzichtig) de ongeschreven 10%-regel. De veronderstelde standaard bandbreedte van +/- 10% is recentelijk nog een keer bevestigd door MSCI/ RICS waar verkoopprijzen worden vergeleken met recente taxatie waarden. De gemiddelde afwijking tussen taxatie en verkoopwaarden in Nederland in de periode tussen 2012 en 2021 bedroeg 11%. De verschillen tussen de verkoopprijzen en taxatiewaarden verschillen per asset-class.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
18
Bron: MSCI 2022.
De waardering is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten staan in dit rapport beschreven en kunnen verschillen per gehanteerd methode. Toekomstige significante toe- of afname van opbrengsten, markthuur, bekostiging of leegstand kunnen resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Significante stijging of daling van grondexploitatiekosten, (bouw)kosten, disconteringsvoet, en/of inflatiepercentage kunnen resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Aanpassingen van het verkoopmoment kunnen ook resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door de taxateurs, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is. Aandachtspunt schattings- en taxatieonzekerheid Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxatie standaarden willen wij graag uw aandacht vestigen op het navolgende: Sinds begin 2022 is er geopolitieke onrust in de wereld als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne. Als gevolg van deze oorlog zijn in de loop van 2022 de energieprijzen fors gestegen en als gevolg daarvan een sterk toegenomen inflatiecijfer.
Als reactie hierop zijn de rente tarieven in het derde kwartaal sterk gestegen. Deze stijging krijgt meer en meer vat op de vastgoedsector en daarmee op de betaalbaarheid en de bereidheid tot het totstandkomen van transacties. Dit effect heeft een neerwaarts effect op de prijsvorming van een groot deel van de vastgoedsector. Door gebrek aan actuele transactiecijfers heeft dit een effect op de taxatie onzekerheid.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie en de toegepaste taxatiemethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxatie sprake is hogere dan gemiddelde taxatie-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type taxatie, het verschil tussen waardepeildatum en toestandsdatum en het feit dat een aantal objecten reeds gesloopt is, vastgoedobject en de toegepaste residuele grondwaardemethode.
2.17.
Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie Beperkingen in gebruik Het rapport mag gebruikt worden ten behoeve van het eerder aangegeven doel. Distributie en publicatie Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in de offerte genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid genomen bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met de schriftelijke toestemming van BaseValue B.V. Wij verstrekken het taxatierapport, zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever, niet aan derden.
19
Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid. Bijlagen van een taxatierapport maken een onverbrekelijk deel uit van het taxatierapport.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
3.
Procedure taxatierapport Gedurende onze werkzaamheden hebben wij d.d. 5 juni 2023 een concept van de waarden naar de opdrachtgever verstuurd. Naar aanleiding hiervan heeft een inhoudelijke bespreking op d.d. 27 juni 2023 plaatsgevonden. Deze bespreking heeft aanleiding gegeven tot waarde mutaties. Daar waar de waarde mutatie groter is gebleken dan 5% hebben wij dit nader toegelicht. Daar waar niets vermeld staat, was geen sprake van een substantiële waarde mutatie. In de tabel hierna worden de verschillende versies van de rapportages benoemd.
20
Versie
Datum
Concept
5 juni 2023
Tweede concept
27 juli 2023
Derde concept
4 augustus 2023
Definitief
10 augustus 2023
Na oplevering van het concept taxatierapport hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan: • De 24 appartementen (Wonen 3) hebben op grond van het gemeentelijk beleid een maximale vrij op naam prijs van € 321.000,-. De vrij op naam prijs is aangepast, wat leidt tot een lagere grondwaarde van bouwrijpe gronden voor dit woningtype. • De gehanteerde indexen zijn gewijzigd conform de rekenparameters in de grondexploitatie. • Na oplevering van het tweede concept taxatierapport is gebleken dat de prijsgrenzen zoals opgenomen in de Woonagenda niet van toepassing zijn, omdat deze publiekrechtelijk niet zijn geborgd in het bestemmingsplan en/of exploitatieplan.
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
4.
Werkwijze en methodieken
4.1.
Werkwijze In het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’ van Van Arnhem en Berkhout1 is het volgende taxatieproces opgenomen:
21
Taxatieproces, bron: Van Arnhem en Berkhout (2013).
In het kader van de waardering zijn de volgende activiteiten verricht: • • • • • • • • •
4.2.
Intakegesprek met de opdrachtgever, Interne en externe inspectie van de locatie en de objecten; Bestuderen van de verkregen informatie; Kadastrale recherche en titelonderzoek; Marktanalyse en beoordelen van de marktinformatie en overige benodigde informatie; Uitvoeren van de waardering; Opstellen concept taxatierapport; Bespreken van het conceptrapport; Eindrapport opstellen en aanbieden aan opdrachtgever.
Waarderingsmethoden Diverse taxatiemethoden bieden een taxateur de mogelijkheid om een waardering rekenkundig te onderbouwen. De geschatte waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van één of meerdere waarderingsmethoden. 1 Zesde druk Noordhoff Uitgevers Groningen/Houten
Paraaf taxateurs
102630/DEF/1.0
Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat een waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijke kenmerken onder meer ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, het ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Een en ander maakt het een taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de markt-kenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Voor de bepaling van de waarde van een vastgoedobject, doet een taxateur er verstandig aan gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Ten behoeve van de waardering van objecten worden één of meerdere waarderingsmethodieken toegepast, te weten: • • •