Agendabundel

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

3.

14 van 59

Toetsingskader (beleid, wet- en regelgeving)

In dit hoofdstuk worden de van toepassing zijnde algemene beleidsregels omschreven vanuit de verschillende overheden. 3.1

Beleid, wet- en regelgeving rijksoverheid

In september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. Het NOVI biedt perspectief om grote, complexe opgaven integraal op te pakken op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Daar waar het gaat om de toekomst van de fysieke leefomgeving geeft de rijksoverheid prioriteit aan ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het grote woningtekort ziet het rijk bij uitstek als een opgave die zowel voor de korte als langere termijn inzet van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en aan de zijde van het Rijk. Het inlopen van het woningtekort vraagt van de gezamenlijke overheden ruimte te bieden of te creëren voor het in een hoog tempo ontwikkelen van voldoende plannen met de juiste kwaliteiten. De uitdaging is dit zo te doen dat steden en stedelijke regio's hier sterker en gezonder uitkomen. Ondanks het geconstateerde woningtekort dient op basis van het landelijke Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bij woningbouwplannen de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Dit betekent dat in het kader van de planologische procedure de behoefte aan de voorgenomen woningbouw dient te worden aangetoond.

Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Eerst dient te worden aangegeven dat er een actuele regionale behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling, daarna dient te worden aangegeven of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen en daarna dient te worden aangegeven of de nieuwe locatie goed kan worden ontsloten of valt te ontsluiten. De ladderonderbouwing betreft de woningen en de supermarkt. Wat betreft de energietransitie in relatie tot woningbouw geldt vanaf 1 januari 2021 het zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energieneutrale Gebouwen) als nieuwe wetgeving in Nederland. Deze wetgeving vervangt de EPC-norm voor nieuwbouw. BENG is gebaseerd op de “Trias Energetica”, een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De huidige EPC-methode om de energieprestatie van woningen te berekenen voldoet niet meer.

Bij de huidige EPC nieuwbouweis is het bijvoorbeeld mogelijk om het energieverlies van een woning door de gebouwvorm, bijvoorbeeld door een grote glaswand, te compenseren met zonnepanelen. Er is daardoor bij de huidige eis geen relatie met het energieverbruik per m2. De BENG-eisen houden hier wel rekening mee. Er wordt een aparte eis gesteld aan de buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te limiteren. Dit noemen we BENG 1. Daarnaast moet de energievraag van een gebouw zo veel mogelijk uit hernieuwbare energie bestaan: de BENG 3-eis. En tenslotte moet de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk worden ingevuld: BENG 2. De nieuwbouw van de woningen moet aan deze normen gaan voldoen.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

15 van 59

Naar aanleiding van de invoering van Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) op 1 juli 2018, is aansluiting voor kleinverbruikers op het aardgasnet niet meer mogelijk. Een te ontwikkelen woongebied zal aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Tijdig overleg met de netbeheerder is noodzakelijk om te zorgen dat de energie-infrastructuur geschikt is voor het aansluiten van nieuwe gebouwen.

3.2

Beleid, wet- en regelgeving provincie

In de Omgevingsvisie NH2050 van de provincie is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitane landschap, maar met mogelijkheden voor toevoeging of verandering van functies. Om het landschap te sparen, is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Sterke kernen en sterke regio’s zijn van cruciale betekenis voor de leefbaarheid. De Omgevingsvisie gaat uit van ontwikkelprincipes waarbij wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers. Door middel van de Omgevingsverordening is de doorwerking van de Omgevingsvisie naar gemeentelijke ruimtelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied en specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang gemoeid is.

Bij de (woningbouw)ontwikkeling Hoofdweg Zuid moet rekening worden gehouden met de bepalingen die gelden op basis van de werkingsgebieden ‘MRA – landelijk gebied’ en ‘LIB5 zone Schiphol’. In de Omgevingsverordening is de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid aangeduid als landelijk gebied/MRA landelijk gebied. Ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn niet per definitie uitgesloten maar hiervoor geldt een aanvullend afwegingskader waarin aangetoond moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan: de Ladder van duurzame verstedelijking voor zowel wonen als supermarkt. binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken de landschappelijke inpassing van het plan getoetst is door de commissie ARO. Nadat de Provincie akkoord is met c.q. geen bezwaar aantekent tegen de wijziging van het bestemmingsplan o.b.v. voorgaande criteria, wordt parallel de aanduiding Landelijk gebied voor de te ontwikkelen locatie Hoofdweg Zuid door de provincie opgeheven.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

16 van 59

MRA – landelijk gebied

Afbeelding: Omgevingsverordening, in groen het werkingsgebied landelijk gebied / MRA landelijk gebied. Woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid in rood

Hoofdweg Zuid en regionale afstemming. De ontwikkeling van Hoofdweg Zuid gaat uit van de realisatie van circa 300 woningen en een supermarkt. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van artikel 6.3 van de Omgevingsverordening is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het huidig landelijk gebied mogelijk, onder voorwaarde dat deze ontwikkeling in overeenstemming is met binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken waarbij de provincie parallel de aanduiding Landelijk gebied op de te ontwikkelen locatie verwijdert. Dit artikel is daarmee aanvullend op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bestuurlijke afspraken over regionale woningbouwlocaties zijn binnen de regio Amstelland – Meerlanden gemaakt en vastgelegd in het in 2021 afgesloten Woonakkoord tussen de provincie Noord-Holland en de gemeenten in de regio Amstelland-Meerlanden. De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is hierin opgenomen.

Ladder duurzame verstedelijking De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie onderdeel is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese regelgeving ligt het accent bij bestemmingsplanwijzigingen in mindere mate op een onderbouwing in economische termen (concurrentie met bestaande voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante termen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leefbaarheid en leegstand als een negatieve factor in de ruimtelijke kwaliteit. In het geval van een wijziging naar wonen of detailhandel dient ook voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet worden zijn: a) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen ontwikkeling. b) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied. c) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

17 van 59

De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient middels gedegen onderzoek aangetoond te worden.

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Een andere randvoorwaarde bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het werkingsgebied landelijk gebied is dat bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening wordt gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Aandacht moet bijvoorbeeld besteed worden aan de ontstaansgeschiedenis, de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en de toepasselijke provinciale structuren. Definities Bestaand stedelijk gebied in relatie tot LIB. Voor de definitie van het begrip Bestaand stedelijk gebied (BSG) wordt verwezen naar artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Als BSG wordt volgens dit artikel aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Volgens de Nota van Toelichting bij het Bro is de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kan, gelet op de omstandigheden van het geval, worden beschouwd als onderdeel van bestaand stedelijk gebied.

In het geval agrarische gronden aan alle zijden omsloten worden door stedelijke functies, zijn deze agrarische gronden namelijk te beschouwen als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. In het reeds genoemde bestemmingsplan Kudelstaart 2006 en bij de komende herziening worden de gronden aan alle zijden omsloten door bestemmingen ten behoeve van de woonfunctie, water, groenvoorzieningen en verkeer. Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing alsmede de daarbij behorende voorzieningen en stedelijk groen. Gelet op bovenstaande omstandigheden is de locatie Hoofdweg Zuid aan te merken als Bestaand stedelijk gebied in de zin van het LIB.

Hoofdweg Zuid en LIB5 zone Schiphol. Ter plaatse van de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is het werkingsgebied LIB 5 zone van kracht. Dat betekent dat in de toelichting van het bestemmingsplan rekenschap gegeven moet worden van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer. Daarnaast moeten de redenen worden vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen.

Afbeelding: Omgevingsverordening, met contour LIB5 zone Schiphol, in rood woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

18 van 59

Dit artikel moet worden gelezen in samenhang met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB), dat de ruimtelijke regels op rijksniveau bevat in verband met de aanwezigheid en het gebruik van luchthaven Schiphol. Met de wijziging van de regels voor externe veiligheid en geluid in het LIB per 1 januari 2018 is het beleid uit de voormalige Nota Ruimte voor het gebied binnen de zogenaamde 20 Ke-contour in het LIB verankerd. Het gebied binnen de 20 Ke-contour is daartoe als een nieuwe zone, te weten het afweginggebied (zone 5) aan het beperkingengebied toegevoegd. In het LIB is bepaald dat binnen zone 5, buiten bestaand stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan. Bij nieuwe ontwikkelingen in zone 5 LIB dienen ook de externe veiligheidsaspecten met het oog op de luchtvaart te worden betrokken bij de afweging. Gemotiveerd moet worden op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.

3.3

Beleidskaders gemeente

3.3.1

Gebiedsvisie Aalsmeer

Voor het gehele grondgebied van Aalsmeer is door de gemeente samen met de bewoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en instellingen de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” opgesteld. Deze ruimtelijke visie is op 26 november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening de status van een structuurvisie. Daarmee is de gebiedsvisie een strategisch beleidsdocument waarin het integrale ruimtelijk beleid van de gemeente vastligt. In de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” is aangegeven dat het beleid nader wordt uitgewerkt aan de hand van thema’s. Op 18 november 2014 heeft de gemeenteraad een uitvoeringsparagraaf en uitvoeringsagenda vastgesteld en daarbij tevens de Gebiedsvisie expliciet aangeduid als structuurvisie. De Gebiedsvisie beschrijft de aantrekkingskracht van Aalsmeer als woonplaats. Aantrekkelijk zijn de ligging in het centrum van de metropool met veel voorzieningen onder handbereik, het prettige woonmilieu in de wijken van Aalsmeer en de onderlinge betrokkenheid met het drukke verenigingsleven. Deze voordelen wegen op tegen de nadelen van een mindere bereikbaarheid en de (geluid-)overlast van het luchtverkeer van en naar de nabij gelegen luchthaven Schiphol.

Volgens de Gebiedsvisie is het beleid gericht op het op peil houden van het woningaanbod en het in de toekomst kunnen blijven aanbieden van geschikte woningen passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Dit is belangrijk om ook in de toekomst een aantrekkelijk vestigingsgebied te kunnen zijn, in de eigen behoefte te kunnen voorzien en een bijdrage te leveren aan de regionale opgave. In de Uitvoeringsparagraaf is aangegeven dat woningbouw in Kudelstaart Zuid na 2020 is voorzien, dat de sportfunctie eventueel geïntensiveerd wordt en dat voor het landelijk gebied de agrarische doelstelling gehandhaafd blijft. De voorgenomen woningbouw binnen het plangebied past binnen het ruimtelijk beleid zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de functie supermarkt wordt hiervan gemotiveerd afgeweken. 3.3.2

Schiphol-dossier

Volgens de Gebiedsvisie is een heroverweging van het woningbouwbeleid aan de orde in het geval zich veranderingen voordoen ten aanzien van de ontwikkeling van Schiphol. Sinds de

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

19 van 59

vaststelling van de Gebiedsvisie in 2009 en de uitvoeringsparagraaf in 2014 heeft de luchthaven Schiphol een aanzienlijke groei doorgemaakt. Inmiddels is het plafond van 500.000 vluchten per jaar dat in het Aldersakkoord is afgesproken voor de periode tot en met 2020, nagenoeg bereikt (pre Corona). Dit aantal wordt verankerd in het ontwerp Luchthavenverkeersbesluit dat in 2021 ter inzage heeft gelegen en waarop de gemeente Aalsmeer een zienswijze heeft ingediend. De effecten van de groei van het luchtverkeer hebben hun weerslag op het leefklimaat in Aalsmeer. Verdere groei heeft bijvoorbeeld nadelige gevolgen voor de geluidbelasting in Aalsmeer. In december 2017 heeft de gemeenteraad het Position Paper “De mensen achter de cijfers” vastgesteld. Volgens het Position paper was verdere groei van de luchthaven niet verantwoord met het oog op de leefbaarheid in Aalsmeer. Inmiddels zijn het college en de voltallige gemeenteraad unaniem van mening dat de hinder van Schiphol die door inwoners wordt ervaren te groot is. Van verdere groei van het aantal vluchten kan, zonder een aantoonbare en meetbare afname van die hinder, geen sprake meer zijn. Alleen door afname van het aantal vluchten kan er volgens college en raad een substantiële afname van hinder worden bereikt.

Deze boodschap heeft het gemeentebestuur van Aalsmeer in november 2020 in een open brief verkondigd aan het kabinet en de Tweede Kamer. Bij het mogelijk maken van nieuwe woningbouw maken wij een brede afweging. De invloed van het luchtverkeer, de geluidsbelasting en de beperkingenzones rondom de luchthaven spelen daarbij zeker een rol. Maar wij hebben ook oog voor de behoefte vanuit de woningmarkt, het feit dat er lange wachtlijsten zijn en dat bijvoorbeeld ook het voorzieningenniveau op peil gehouden moet worden. Ook dat zijn aspecten die een rol spelen bij het investeren in de leefbaarheid van onze kernen. In het ‘Plan van Aanpak voortvarende woningbouw’ heeft het college verschillende locaties aangewezen waar nog een substantieel aantal woningen gebouwd kan worden. Ook de locatie Hoofdweg Zuid valt daaronder. Deze locatie ligt binnen LIB zone 5. Deze zone geeft echter geen beperking voor woningaantallen zolang de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied (zie ook 3.2). En dat is hier het geval. Conform de regels voor het LIB 5 zal bij de planuitwerking wel rekenschap worden gegeven ten aanzien van het aspect externe veiligheid. In de toelichting van het bestemmingplan zal ook nader worden ingegaan op het geluidsaspect.

3.3.3

Groenvisie

Voor het hele grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groenvisie opgesteld genaamd “Groen en Blauw voor jou”. In deze visie is het groen langs het Corry Vonkpad, de Clantstraat en de Schoutweg aangeduid als structureel groen. De groene rand langs de westrand van Kudelstaart is aangeduid als onderdeel van de ecologische structuur van Aalsmeer. 3.3.4

Mobiliteitsagenda

In januari 2022 zal de Mobiliteitsagenda door de gemeenteraad, naar verwachting, worden vastgesteld. De Mobiliteitsagenda gaat uit van 3 uitgangspunten, welke zijn voort gekomen uit de eerder door de gemeenteraad vastgestelde koersen in het Koersdocument. Uitgangspunt 1: Aalsmeer via alle modaliteiten bereikbaar

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

• • • • • •

20 van 59

Wanneer we werken aan de bereikbaarheid van Aalsmeer, doen we dat met een regionale blik vanuit alle modaliteiten samen We maken lopen aantrekkelijker en veiliger, onder meer door verbetering van de bestaande routes en aanleg specifieke routes We versterken de rol van de (e-)fiets in de bereikbaarheid van Aalsmeer We werken aan een regionaal en lokaal bereikbaar Aalsmeer per openbaar vervoer voor iedereen De bereikbaarheid per auto blijft op orde, tegelijkertijd verleiden we automobilisten om vaker via de andere vervoerwijzen te reizen en de spits te mijden We werken aan slimmer, efficiënter en schoner vrachtvervoer om de doorstroming te verbeteren en de overlast te beperken

Uitgangspunt 2: Aalsmeer verkeersveilig en toegankelijk • Iedereen moet deel kunnen nemen in het verkeer en we streven naar nul dodelijke verkeersslachtoffers in 2050 • Bij wegwerkzaamheden zorgen we voor goede (alternatieve) routes voor alle vervoerswijzen Uitgangspunt 3: Aalsmeer innovatief, duurzaam bereikbaar • Ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit worden vroegtijdig in de planvorming aan elkaar gekoppeld • We kijken naar slimme vormen van mobiliteit • Bij mobiliteitsvraagstukken kijken we naar het beter benutten van de bestaande infrastructuur en naar gedragsbeïnvloeding van inwoners en werknemers • We houden de ontwikkeling van de bereikbaarheid van Aalsmeer goed in de gaten • Duurzame mobiliteit draagt bij aan een schoon, gezond en leefbaar Aalsmeer Vanuit de uitgangspunten betekent dit dat er in het plangebied wordt gekeken naar de bereikbaarheid vanuit alle modaliteiten, bijvoorbeeld door de aansluiting te vinden met het openbaar vervoer en in te zetten op een goede aansluiting van het fietsnetwerk, zodat gebruik van fiets en openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Ook houdt dit bijvoorbeeld in dat wordt ingezet op duurzame mobiliteit. De wijze waarop (openbare)laadinfrastructuur wordt ingepast in het plangebied moet tijdig worden afgestemd met de netbeheerder om zo voldoende capaciteit te kunnen genereren. 3.3.5

Nota Parkeernormen Aalsmeer

Voor de toepassing van de parkeernormen in het plangebied geldt op dit moment de “Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016” en wordt gewerkt aan de herziening van deze nota. Na eventuele herziening zal de dan geldenede parkeernota het beleidsuitgangspunt vormen. De huidige Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening. Voor de geprojecteerde woningbouw in het plangebied gelden op basis van bruto vloeroppervlak de volgende parkeernormen:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

21 van 59

Duurzame mobiliteit zal door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de planvorming.

3.3.6

Woonbeleid

Randvoorwaarden Volkshuisvesting Inleiding Uitgangspunten Woonagenda Aalsmeer 2020 Programmatisch: •

Prijssegmenten: o 25 % sociaal waaronder sociale huur eventueel aangevuld met sociale koop: Binnen het sociale segment moet worden gezocht naar een mix van woningen tot de aftoppingsgrens voor huurtoeslag en de sociale huurgrens. Voor de sociale koop gelden de maximale stichtingskosten zoals genoemd in de vigerende Woonagenda Aalsmeer. o 30 % middelduur: ▪ Woningen in het middensegment worden zowel in de koop- als in de huursector aangeboden; ▪ Het aanbod in het middeldure koopsegment bestaat uit een mix van woningen behorende tot de subcatogorie “middelduur laag” en de subcategorie “middelduur hoog”. o 45 % overig

Tabel 1: Prijssegmenten Woonagenda Aalsmeer, prijspeil 1 januari 2021

CPI (2015 = 100) Prijsstijging Koopwoningen Sociaal/goedkoop Middelduur -

Middelduur laag

-

Middelduur hoog

Prijspeil 2019 (woonagenda) 104,05 n.v.t.

Indexering 1-12020 106,16 2,11%

Indexering 1-1 2021 107,62 1,46 %

< €200.000 €200.000 €363.000 €200.000 €290.000 €290.000 €363.000 > €363.000

< €204.000 €204.000 €371.000 €204.000 €296.000 €296.000 €371.000 > €371.000

< €207.000 €207.000 €376.000 €207.000 – €300.000 €300.000 €376.000 > €376.000

Duur Huurwoningen Sociaal/goedkoop* < €720 p/m < €737 p/m < €752 p/m Middelduur €720 - €900 p/m €737 - €919 p/m €752 - €932 p/m Duur > €900 p/m > €919 p/m > €932 p/m *De grens tussen sociale huur en middeldure huur wordt wettelijk bepaald

paraaf

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

:

Pagina

22 van 59

Doelgroepen: (N.B. Onderstaande is geen letterlijke tekst uit de Woonagenda maar een samenvatting + nadere invulling van hetgeen er in de Woonagenda staat) Aalsmeer streeft naar gemengde wijken. Mensen met verschillende achtergronden, van verschillende leeftijden en met verschillende inkomens moeten samen kunnen leven in een wijk. In de Woonagenda wordt specifiek aandacht gevraagd voor jongeren en starters, senioren en inwoners met een beperking. Ervaring in de afgelopen jaren leert dat: • • •

• •

Senioren met een verhuiswens veelal op zoek zijn naar een appartement met minimaal 3 kamers (woonkamer/keuken en 2 slaapkamers); Jongeren (tot 27 jaar) die alleenstaand zijn, ook best tevreden zijn met een 2 kamerwoning mits deze in het laagste prijssegment wordt aangeboden; De groep starters heel divers is: voor een groot deel zijn dit jongeren, maar er is ook een oudere groep die herstart. Bepalend voor de woonwensen van deze groep zijn huishoudensamenstelling en inkomen. Inwoners met een psychische beperking vooral op zoek zijn naar een kleine 2 kamerwoning in het sociale segment, het liefst met enkele geclusterd; De woonwensen van mensen met een fysieke beperking, afhankelijk van de aard van de beperking, sterk verschillen.

Anti-speculatie en zelfbewoning: •

•

Alle nieuwbouwwoningen in Aalsmeer hebben een zelfbewoningsplicht van 5 jaar, gemeten vanaf het moment dat de woning wordt opgeleverd. Gedurende deze 5 jaar moet de eigenaar van de woning de woning bewonen. Dit betekent dat de woning in deze periode best verkocht mag worden, maar dat ook dan de nieuwe eigenaar, gedurende de resttand looptijd van de zelfbewoningsplicht ook daadwerkelijk zelf de woning bewoond; Op het moment dat een nieuwbouwwoning wordt verkocht voor een prijs beneden de actuele marktwaarde, wordt er een anti-speculatiebeding opgelegd van 5 jaar. Er zijn bestaande koopconstructies, zoals KoopStart en Koopgarant die eigen standaard bepalingen hebben om speculatie tegen te gaan. Toepassing van deze bepalingen is ook akkoord.

Uitgangspunten Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019 De verordening doelgroepen Aalsmeer 2019 doet uitspraken over de zaken m.b.t. sociale – en middeldure huurwoningen: a) De huurprijsgrenzen van deze categorieën woningen (deze komen overeen met de grenzen uit de Woonagenda); b) De doelgroep voor deze categorieën woningen; c) De minimale instandhoudingstermijn van deze categorieën woningen. M.b.t. punt b: Artikel 3. Doelgroep 1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een maximaal inkomen tot de DEAB-norm.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

23 van 59

2. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van deze verordening worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de DAEB‐norm.

M.b.t. punt c: Artikel 4. Instandhoudingstermijn 1. Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar blijven. 2. Middeldure huurwoningen, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van deze verordening dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. 3. Burgemeester en wethouders kunnen indien economische omstandigheden daartoe aanleiding geven de in lid 1 en 2 van dit artikel genoemde instandhoudingstermijn termijn ten gunste van de aanvrager aanpassen. De vastgestelde Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019 definieert onder andere het begrip sociale huurwoning en middeldure huurwoning. De omschrijving daarvan wordt opgenomen in het nader op te stellen bestemmingsplan en daarmee juridisch afdwingbaar door derden in de toekomst. Daarnaast wordt vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het toekomstig bestemmingsplan in een anterieur overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente afspraken van dezelfde strekking gemaakt zodat deze begrippen vroegtijdig en tussentijds geborgd worden.

Prestatieafspraken Eigen Haard – Gemeente – Huurdervereniging Eigen Haard is veruit de grootste verhuurder van sociale huurwoningen in de gemeente Aalsmeer. Naast Eigen Haard heeft ook woningcorporatie Habion bezit (= specialist in woonconcepten voor senioren) en belegger MN-services ( = pensioenfonds van de Metaalsector). In de Woonagenda is bewust niet vastgelegd dat sociale huurwoningen gerealiseerd en beheerd moeten worden door een toegelaten instelling. Ook andere partijen mogen hiervoor ingezet worden. In de prestatieafspraken die de gemeente met Eigen Haard heeft is gemeentelijke inspanningsverplichting openomen om ontwikkelaars in contact te brengen met Eigen Haard, maar ook dat de ontwikkelaar vervolgens vrij is om uiteindelijk met een andere partij in zee te gaan. Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020 Sociale huurwoningen in de gemeente Aalsmeer worden toegewezen op basis van regels die zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020. Voor sociale huurwoningen in het bezit van een toegelaten instelling is de huisvestingsverordening van toepassing zolang de woningen in het sociale segment worden verhuurd. Voor sociale huurwoningen in het bezit van een andere partij geldt de Huisvestingsverordening alleen bij de eerste verhuur.

3.3.7

Klimaatadaptatiebeleid en rioleringsbeleid

Het klimaat in Nederland verandert. Om te zorgen dat een nieuwe gebouwde omgeving ook toekomstbestendig is dient zoveel mogelijk met deze verandering rekening te worden

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

24 van 59

gehouden bij het ontwerp. Klimaatadaptatie is het proces waarbij de samenleving zich aanpast aan het actuele of verwachte klimaat en de effecten daarvan, om de schade die gepaard kan gaan met klimaatverandering te beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt te benutten. Instrumenten zijn o.a. vermindering/beperking van verhard oppervlak, stimulering van groen en waterdoorlatendheid en voorkomen van hittestress. Weersextremen nemen toe in aantal, omvang en intensiteit. Internationaal onderzoek toont aan dat deze trends duurzaam zijn. Daarom richt klimaatadaptatiebeleid zich op bestrijding van wateroverlast, van droogtestress, van hittestress en op waterveiligheid. Gemeente Aalsmeer zal binnenkort nieuw klimaatadaptatiebeleid bestuurlijk vaststellen. Dit is vastgelegd in het Actieplan en Agenda klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026. Dit beleid geldt voor alle stedelijke ruimte, openbaar en particulier. De waterparagraaf (ook wel: klimaattoets) bij nieuwe plannen, ontwikkelingen en bij reconstructies en herinrichtingen is een wettelijk verplicht onderdeel in de voorbereiding. De waterparagraaf heeft geen wettelijk voorgeschreven format, maar moet de onderbouwing bevatten van de te behalen doelen op het gebied van klimaatadaptatie, riolering, water en waterbeheer. Verschillende partners stellen eisen ten aanzien van het watersysteem.

Primair zijn dit gemeente en waterbeheerder, maar ook de drinkwatersector kan eisen stellen of wensen aangeven, die moeten worden meegenomen. De eisen en uitgangspunten van de betrokken waterbeheerder Waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn separaat beschreven. De Keur, de Legger, de geldende Waterbeleidsplannen en watergebiedsplannen omvatten een groot deel van het geldende beleid. Actuele en/of aanvullende eisen zijn bij de waterschappen verkrijgbaar. De gemeente zelf stelt eisen over klimaatadaptatie, riolering (afvalwaterverwerking, hemelwaterverwerking) en grondwaterbeheer. Het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026 zijn recent vastgesteld. Hieronder is het beleid per thema aangegeven.

Klimaatadaptatie algemeen Het beleid geeft invulling aan de thema’s die zijn benoemd in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) en sluiten op hoofdlijnen aan bij de te behalen normen die zijn opgesteld door de metropoolregio Amsterdam (MRA). Per thema zijn de eisen als ambitie beschreven. Steeds is de aanpak voor nieuwbouw en nieuwe stedelijke ontwikkelingen beschreven. In het gemeentelijk actieplan Aalsmeer 2021 -2026 worden naast beleid en maatregelen in de bestaande buitenruimte vooral kaders en randvoorwaarden gegeven voor nieuwe ontwikkelingen. De thema’s waar het stedelijk gebied van Aalsmeer aan moet voldoen zijn: A. Wateroverlast: inrichting voor verwerking van extreme buien en bestrijding van extreme grondwaterstanden B. Hitte: beperking van de impact; C. Droogte: vergroten sponswerking; D. Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking. In onderstaand overzicht is op hoofdlijnen per thema aangegeven waar bij de planontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. Verdere achtergrond en eisen zijn terug te vinden in het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026. A. Wateroverlast: inrichting voor extreme buien; Ambitie:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

25 van 59

Bij een bui van 70 mm in één uur (die gemiddeld 1x per 100 jaar voorkomt) stroomt er vanuit de openbare ruimte geen water gebouwen in; daarnaast blijven nutsvoorzieningen en vitale/kwetsbare objecten functioneren bij een bui van 90 mm in één uur. Op openbaar en privaat terrein streeft de gemeente ernaar dat regenwater als waardevol product wordt gezien. De gemeente streeft ernaar dat regenwater zoveel mogelijk opgevangen wordt waar het valt, hergebruikt wordt (groen, grondwater, toilet) of vertraagd wordt afgevoerd (invulling van de drietrapsstrategie Vasthouden-Bergen-Afvoeren) Nieuwbouw: Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied. Deze waterberging moet primair een plaats vinden in oppervlaktewater (minimaal 10% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in het ontwerp. B. Hitte, beperken van de impact Ambitie: De hitte impact is in 2050 niet erger dan in 2020; knelpunten van kwetsbare groepen uit de stresstest zijn onderzocht en waar nodig maatregelen getroffen.

De negatieve gezondheidsimpact op kwetsbare groepen wordt verkleind; de openbare ruimte, gebouwen, nutsvoorzieningen en vitale functies worden hittebestendiger ingericht. Nieuwbouw: Bij nieuwbouwontwikkeling streeft de gemeente naar een zodanige inrichting van het gebied dat de gevoelstemperatuur binnen aanvaardbare normen blijft. Koele verblijfsplekken van minimaal 200 m2 omvang zijn aanwezig op maximaal 300 meter loopafstand om (de gevolgen van) hitte voor mens en natuur te beperken. Verblijfsplekken worden met minimaal 50% groen en 30% schaduw ingericht (bomen tellen voor beide). Daarbij is het van belang dat rekening wordt gehouden met de bestaande flora en fauna en voor nieuwe beplanting keuzes worden gemaakt voor gebiedseigen flora en fauna. C. Droogte: vergroten sponswerking; Ambitie: Droogte leidt niet tot onomkeerbare schade aan gebouwen, infrastructuur en natuur. Nieuwbouw: Een gebied bij een nieuwbouwontwikkeling wordt neerslag bergend en afvoer vertragend ingericht. Zodanig dat bij droogte bomen, groen, (dak)tuinen of andere voorzieningen van water worden voorzien. Daarom wordt het principe van de verdringingsreeks gehanteerd: vasthouden, bergen en afvoeren. Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en die kostenefficiënt zijn over de levensduur van 30 jaar worden in het ontwerp opgenomen, zoals langdurige voorbelasting om restzetting te beperken. D.

Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking. Ambitie: Om de waterveiligheid blijvend te borgen draagt de gemeente actief bij aan de regionale samenwerking. Het waterschap is leidend bij dijkversterkingen en de Veiligheidsregio bij gevolgbeperking van overstromingen. Nieuwbouw:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

26 van 59

Inpassing van waterkeringen en gevolgbeperking van overstromingen zijn onderdeel van het ontwerpproces van de gebouwen en nieuwe inrichting. De gemeente heeft er voor gekozen om de uitwerking van klimaatadaptieve eisen met de programmering van reconstructies en herinrichtingen (bestaande bouw) en de SO projecten (nieuwbouw) mee te nemen (“meekoppelkansen benutten”).

Rioleringsbeheer Het Gemeentelijk Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026 (GRP) is eind 2020 door de gemeenteraad van Aalsmeer vastgesteld. Het borgt het beheer en onderhoud van het bestaande rioleringsstelsel en gaat in op de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater, zowel voor bestaande bouw, als ook voor nieuwe ontwikkelingen. Ook beschrijft het de ambities hoe we in de toekomst klimaatbestendig, duurzaam en zorgzaam met de afvoer van afvalwater, het vasthouden, bergen en afvoeren van hemelwater en het reguleren van het grondwater omgaan. Tevens is het GRP de basis voor de hoogte van de jaarlijkse rioolheffing. Het rioleringsbeheer voor de periode 2021-2026 sluit direct aan op de eisen die gesteld zijn in het Actieplan Klimaatadaptatie. Beheer, onderhoud en nieuw aanleg van riolering en drainage moeten bijdragen aan de eisen uit het Actieplan Klimaatadaptatie. Achtergronden en nadere technische Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026.

eisen

zijn

opgenomen

in

het

Gemeentelijk

Inspelen op herontwikkeling en nieuwbouw In Aalsmeer vinden in de komende periode verschillende ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Bij herontwikkeling en nieuwbouw bouwen we zoveel mogelijk klimaatadaptief, energieneutraal en aardgasvrij. Tegelijkertijd brengen we vroegtijdig in beeld wat uitbreiding betekent voor ons stedelijk watersysteem en de bestaande structuur van het riool. We streven naar meer waterveiligheid door het versterken van de sponsfunctie van (nieuw én oud) stedelijk gebied en optimale grondwaterniveaus. De ruimtelijke ontwikkelingen hebben invloed op de bestaande afvoerstructuur. Kosten voor extra maatregelen aan het bestaande stelsel als gevolg van belasting door stedelijke ontwikkelingen komen in principe voor rekening van ontwikkelaars. De gemeente stelt wanneer nodig een afvoerstructuur op. Hierin houden wij rekening met toekomstige ontwikkelingen, maar ook met het verwachte vervangingsregime en ontwikkelingen op het gebied van afvalwatertransport. Het afvoerstructuurplan kan gebruikt worden als onderlegger om ontwikkelaars op de hoogte te brengen van de gevolgen van uitbreidingen en daar gezamenlijk het gesprek over aan te gaan.

Grondwaterbeheer Grondwaterbeheer is een wettelijk verplichte taak voor gemeenten en is in Amstelveen primair functiegericht grondwaterbeheer: het richt zich op de afstemming van het stedelijk grondwater op de grondgebruiksfuncties in de gemeente voor zover dit technisch mogelijk is en voor zover het andere doelen niet schaadt. Grondwaterbeheer is een complexe opgave waarvoor de gemeente een separaat Grondwaterzorgplan Aalsmeer 2021-2026 heeft opgesteld, als bijlage bij het Gemeentelijk Rioleringsplan 2021-2026. In dit grondwaterzorgplan staan de eisen beschreven die de gebruiksfuncties stellen aan het stedelijk grondwater; en hoe deze eisen invulling gegeven kan worden. Onder meer is beschreven welke maximale en minimale grondwaterstanden voor gebruiksfuncties gelden.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

27 van 59

Klimaatadaptatie procesmatig Klimaatadaptieve eisen richten zich niet alleen op uit te voeren maatregelen, maar ook op de te behalen doelen volgens het Actieplan Klimaatadaptatie 2021-2026. Reconstructies en herinrichtingen door de gemeente De gemeente volgt een meerjarenprogrammering waarin reconstructies en herinrichtingen van de openbare ruimte in wijken gepland zijn die onderhoudsbehoeftig zijn en waarin nieuw beleid ingepast moet worden. Klimaatadaptieve eisen worden in de voorbereiding van projecten meegenomen. Met technisch onderzoek tijdens de ontwerpfase, met name in de schetsontwerpen en voorontwerpen, moet aangetoond worden welke ontwerpen leiden tot het voldoen aan de klimaatadaptieve eisen. Stedelijke ontwikkelingen (gemeente en ontwikkelende partijen) In nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden gebieden voorbereid op geheel of gedeeltelijk nieuwe inrichtingen en/of nieuwbouw. Nieuwe verkavelingen worden ontworpen in een nieuw vorm te geven openbare en particuliere ruimte. Klimaatadaptieve eisen worden meegenomen in de voorbereidingstrajecten (visievorming, startnotitie, ontwerptraject met gemeente, architecten, ontwerpers en ontwikkelaars). Met technisch onderzoek moet worden aangetoond in hoeverre de gebiedsontwerpen voldoen aan de klimaatadaptieve eisen.

Particuliere ruimte (bewoners en bedrijven) De gemeente heeft geen bevoegdheden in de particuliere ruimte, maar heeft deze ruimte wel nodig om klimaatadaptieve doelen te behalen. De gemeente heeft in het beleid gekozen voor een faciliterende rol, waarin stimuleren, aanjagen en ondersteunen kernbegrippen zijn. Voor de particuliere ruimte gelden dezelfde klimaatadaptieve eisen, maar deze kunnen niet afgedwongen worden. De gemeente staat het evenwel vrij om, indien nodig, bindende verordeningen op te stellen ten aanzien van particulier waterbeheer. Op dit moment zijn alleen regels gesteld voor hemelwaterverwerking door particulieren, die opgenomen zijn in de aansluitverordening.

4. Onderzoeken met betrekking tot de uitvoerbaarheid Om de gewenste woningbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te kunnen maken dient in het ruimtelijke plan de uitvoerbaarheid te worden aangetoond. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke onderzoeken dit minimaal betreft. 4.1

Milieueffectrapportage

Voor het plangebied dient met oog op de beoogde ontwikkeling van ca. 300 woningen en een supermarkt een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden. Het opstellen van een aanmeldnotitie zal de eerste stap in de procedure zijn voor het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling. 4.2

Milieuzonering bedrijven

Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient onderzocht te worden in hoeverre er richtafstanden aangehouden dienen te worden ten opzichte van bedrijven.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

28 van 59

Daarbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden. Relevant voor het op te stellen bestemmingsplan is onderzoek naar de aan te houden afstand ten opzichte van het glastuinbouw aan de westzijde van het plangebied. 4.3

Geluid

Omdat een deel van de woningbouw in het plan Hoofdweg Zuid binnen de geluidzone van de Hoofdweg is geprojecteerd, zal een akoestisch onderzoek wegverkeer moeten worden uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om de geluidsbelasting op de geplande woningen te bepalen. De toetsing van de berekende waarden vindt plaats aan de eisen van de Wet geluidhinder en aan het gemeentelijke geluidbeleid, zoals vastgesteld in de Deelnota Hogere Waarden. 4.4

Luchtkwaliteit

De voorgenomen ontwikkeling dient ingevolge de 'Regeling wel/niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) te worden getoetst aan deze regeling. Als NIBM-categorie is aangewezen een woningbouwontwikkeling van maximaal 1500 woningen met twee ontsluitingswegen. Het onderhavige project valt hier onder. 4.5

Archeologie

In opdracht van initiatiefnemers is door Transect verkennend onderzoek uitgevoerd in de vorm van een archeologisch bureauonderzoek. De conclusie van dit onderzoek is dat het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde heeft waardoor wordt geadviseerd nader onderzoek te doen in de vorm van een booronderzoek. In opdracht van initiatiefnemers heeft Transect in augustus 2019 dit booronderzoek uitgevoerd. Conclusie van dit onderzoek is dat op grond van de onderzoeksresultaten de kans klein is dat bij uitvoering van de voorgenomen woningbouwplannen archeologische waarden zullen worden verstoord. Op basis hiervan wordt voor het plangebied in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk geacht. 4.6

Flora en fauna

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 gebied of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De nabijgelegen Westeinderplassen behoren tot het Natuurnetwerk Nederland. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn Botshol en de Nieuwkoopse Plassen en de Haeck, deze liggen op meer dan 10 km van het plangebied Hoofdweg Zuid. Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle / behoudenswaardige groenelementen. In het kader van het bestemmingsplan zal ecologisch onderzoek worden verricht. Er zal worden onderzocht of en op welke wijze het project gelet op de natuurwetgeving kan worden uitgevoerd. Dit onderzoeksrapport zal ook worden gebruikt bij de vergunningverlening ten behoeve van de sloop binnen het plangebied. Daarnaast zal ook specifiek onderzoek verricht moeten worden dan de effecten van de beoogde ontwikkeling in relatie tot het aspect stikstof.

4.7

Bodem

In het kader van de voorgestane ontwikkeling moet een verkennend onderzoek (NEN 5740) aantonen dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde (gewijzigde) gebruik. Eerdere onderzoeken, waarvan de resultaten inmiddels zijn gedateerd, hebben

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

29 van 59

aangetoond dat in het plangebied, geen ernstige bodem- of grondwaterverontreiniging voorkomt. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is reeds een verkennend bodemonderzoek verricht. Hieruit blijkt dat er rekening moet worden gehouden met een beperkte, lokale sanering. De kosten van deze sanering zijn voor rekening van de eigenaren. Na sanering van de geconstateerde verontreinigingen, is het plangebied geschikt voor de voorgestane nieuwe functie. 4.8

Externe veiligheid

Het plangebied is niet binnen de invloedsgebieden van hogedruk aardgasleiding, LPGtankstation, Bevi-bedrijf of route gevaarlijke stoffen gelegen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico is in dat kader niet nodig. Wel ligt het plangebied binnen de LIB5 zone. Vanwege dit Luchthavenindelingbesluit Schiphol dient bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied te worden gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijkheid van een vliegtuigongevallen. Voor wat betreft zogenaamde ‘niet gesprongen explosieven’ (NGE) blijkt dat het plangebied op de NGE Risicokaart Aalsmeer voor een (beperkt) deel de aanduiding “loopgraven” is opgenomen. Omdat de betreffende gronden na de 2e Wereldoorlog zijn bewerkt c.q. geroerd, zal worden bezien of voor deze locatie nog een projectgebonden risicoanalyse moet worden uitgevoerd. 4.9

Water

Het plangebied ligt in het beheergebied van AGV/Waternet. Wanneer er in de toekomstige situatie sprake is van een groter aandeel verharding dan in de huidige situatie dan dient conform de regels van het waterschap van het oppervlakte aan extra verharding minimaal 10% als oppervlaktewater te worden gecompenseerd. Het precieze percentage wordt bepaald door AGV/Waternet. De locatie en bouwvormen lenen er zich ook voor om in het gebied en in de bebouwing maatregelen te nemen waardoor de opvang van hemelwater vertraagd kan worden en dit water in het gebied vastgehouden kan worden. Door dit soort maatregelen kan ook worden voldaan aan de doelstellingen van de gemeente om klimaatadaptief te bouwen. Hierbij wordt het hemelwater in het gebied opgevangen, geïnfiltreerd of afgevoerd naar het oppervlaktewater en niet alleen via het riool het gebied uitgeleid. 4.10

Energie en duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten wordt in gezamenlijkheid (stedenbouwkundigen, architect, installateur en ontwikkelaar) gezocht naar effectieve en efficiënte invulling van de energievraag van het project en de mogelijkheden tot duurzame opwek van energie. De netbeheerder wordt hierbij in een vroeg stadium betrokken. Collectieve warmte-oplossingen hebben de voorkeur boven individuele warmte-oplossingen omdat deze de piekvraag beperken en daarmee het elektriciteitsnet minder belasten. Nieuwbouw wordt waar mogelijk als startmotor ingezet om bestaande bouw verder te helpen in de warmtetransitie en zal minimaal de transitie voor de bestaande bouw niet bemoeilijken. Verder geven de nutsbedrijven aan wellicht een beperkte aansluitcapaciteit binnen het plangebied te kunnen leveren vanwege de sterke groei van de vraag naar electrische energie. 4.11

Klimaatadaptatie en riolering

Om aan de in het beleid vastgelegde normen te voldoen is kwantitatief onderzoek nodig naar de robuustheid van het gebied om met name aan nieuwe wateroverlastnormen en

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

30 van 59

hittestressnormen te voldoen. Daarvoor kan een “Tygron” onderzoek worden ingezet. Ontwikkelaars dienen in beginsel aan te tonen dat het gebied na inrichting hieraan kan voldoen. Bij de uitwerking in het onderzoek van water- en klimaatadaptieve maatregelen is de drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” de leidraad. Tevens zal een riolering moeten worden ontworpen, gebaseerd op de uitgangspunten van volledig gescheiden hemelwater- en afvalwaterrioolstelsels. Hierbij moet het waterschap worden betrokken in verband met de effecten op het open water (waterkwaliteit en waterpeilstijgingen door hevige regenval). 4.12

Kabels en leidingen

Uit het onderzoek blijkt dat er binnen het plangebied een middenspanningsleiding loopt. De ligging van de leiding is aangegeven op onderstaande afbeelding. Bij de uitwerking van de plannen zal rekening worden gehouden met de ligging van deze leiding.

Afbeelding: ligging middenspanningsleiding in plangebied

4.13

Rekenschap geven van vliegtuiggeluid

Sinds 2010 wordt volgens een nieuw normen- en handhavingstelsel (NNHS) gevlogen: het zogenaamde strikt geluid preferentiële vliegen. Dit stelsel is overeengekomen in het zogenaamde Aldersakkoord en ging, onder meer, gepaard met de afspraak dat het vliegverkeer niet verder mocht groeien dan 500.000 vliegbewegingen per jaar. Dit NNHS en het maximum aantal vluchten wordt momenteel verankerd in een nieuw Luchthavenverkeerbesluit. Ten behoeve van de geluidberekeningen in de milieueffectrapportage wordt het Nederlands rekenvoorschrift geactualiseerd op basis van het in Europees verband ontwikkelde rekenmodel Doc29. Op basis van de uitkomsten van deze geluidberekeningen en de besluitvorming over de toekomstige ontwikkeling van

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

31 van 59

Schiphol moeten ook de contouren in het Luchthavenindelingbesluit nog worden geactualiseerd. De ligging van een woningbouwlocatie ten opzichte van de geluidcontouren in het Luchthavenindelingbesluit geeft daarom bij benadering aan hoe de specifieke akoestische situatie op een bepaalde locatie is. Specifieke situatie van Kudelstaart Vergeleken met andere delen van Aalsmeer ligt Kudelstaart verder af van de luchthaven, zodat de geluidbelasting hier relatief lager is dan elders in de gemeente. Kudelstaart ligt echter ingeklemd tussen de aanvliegroutes van de Aalsmeerbaan, de Zwanenburgbaan (Zuid) en de Kaagbaan. De cumulatie van geluid vergt daarom in het bijzonder de aandacht. De kans is immers groot dat er op enig moment altijd wel één van de banen in gebruik is, zodat de aanwezigheid van vliegtuiggeluid een constante factor is. Daarom is het ook van belang inzicht te hebben in het baangebruik. De Aalsmeerbaan wordt hoofdzakelijk als tweede start- of landingsbaan gebruikt in combinatie met de Kaagbaan voor starts en landingen naar het zuiden. Het hangt van de weersomstandigheden af of de Aalsmeerbaan als start of landingsbaan wordt gebruikt. Voor de Aalsmeerbaan geldt een nachtregime. Dit betekent dat de baan tussen 23.00 uur en 07.00 uur niet mag worden ingezet.

Ook de Zwanenburgbaan is een niet-preferente baan en wordt hoofdzakelijk ingezet als tweede start- of landingsbaan in combinatie met de Polderbaan voor starts naar of landingen vanuit het noorden. Voor de geluidbelasting in Kudelstaart is echter van belang dat de Zwanenburgbaan ook als tweede start- of landingsbaan wordt gebruikt voor starts naar en landingen vanuit het zuiden, bijvoorbeeld bij een krachtige zuidelijke wind, zuidoostelijke wind, bij mist of na zonsondergang. Dit gebruik van de Zwanenburgbaan is van invloed op het akoestisch klimaat in Kudelstaart. De Kaagbaan is een zogenaamde preferente baan. De Kaagbaan wordt ingezet voor starts naar of landingen vanuit het zuidwesten. De Kaagbaan wordt ook ’s nachts bij voorkeur ingezet. Daar komt bij dat sinds 1 januari 2017 wordt geëxperimenteerd met een vaste bochtstraal voor het startend verkeer richting het oosten vanaf de Kaagbaan. Het experiment is om Leimuiden te ontlasten, maar heeft effecten voor de geluidbelasting in Kudelstaart. Het gevolg van het experiment is dat de bocht meer aan de binnenkant wordt gevlogen en vliegtuigen gemiddeld 100 meter dichter en 86 meter lager langs Kudelstaart vliegen. In het westelijk deel van Kudelstaart dragen starts van de Kaagbaan en daarna van de Zwanenburgbaan relatief het meest bij aan de geluidbelasting.

In het oostelijke deel is vooral het landend verkeer van de Aalsmeerbaan samen met het startend verkeer van de Aalsmeerbaan bepalend voor de geluidbelasting. In de gebruiksjaren 2018 en 2019 bleef de gerealiseerde geluidsbelasting min of meer gelijk aan de geprognosticeerde geluidsbelasting. De geluidbelasting van vliegverkeer op Hoofdweg Zuid De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kent een jaargemiddelde berekende geluidbelasting overdag tussen de 48 dB (A) Lden en de 58 dB (A) Lden. Voor de periode van 23.00 uur tot 07.00 uur ’s nachts geldt een berekende jaargemiddelde geluidbelasting van lager dan 50 dB (A) Lnight. Op de locatie Hoofdweg Zuid hebben vooral starts van de Kaagbaan, landingen van de Zwanenburgbaan en starts van de Zwanenburgbaan impact. Het startend verkeer van de Zwanenburgbaan levert naar verhouding de grootste bijdrage aan de geluidbelasting. Door

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

de groei van het aantal vluchten Zwanenburgbaan, vaker ingezet.

worden

ook

de

secundaire

32 van 59 banen,

zoals

de

Toekomstige ontwikkelingen en belangenafweging invloed luchtverkeersgeluid In 2019 is het maximum van 500.000 vluchten nagenoeg bereikt zoals eerder in het Aldersakkoord overeengekomen, en dit wordt in 2021 verankerd in het Luchtverkeerbesluit (LVB-1). Dat betekent dat binnen de afspraken van het huidige Aldersakkoord geen verdere groei meer mogelijk is. In het LVB wordt naast het maximum aantal vluchten ook het preferent baangebruik vastgelegd. De primaire banen Polderbaan en Kaagbaan worden zoveel mogelijk gebruikt voor het afhandelen van het vliegverkeer, maar als het aanbod vliegverkeer groter is dan de capaciteit van de banen, dan worden de secundaire Aalsmeerbaan en Zwanenburgbaan ingezet. De MER behorend bij het LVB-1 laat zien dat ten opzichte van de situatie in 2015 een toename van het vliegverkeer ook leidt tot een toename van gebruik van deze banen. Schiphol zet daar zelf tegenover het stiller worden van de vloot en het inzetten van glijvluchten. Hierdoor is er minder vermogen van de vliegtuigmotoren nodig en wordt er als gevolg daarvan ook minder geluid geproduceerd. Op basis van de in 2020 door het kabinet vastgestelde Luchtvaartnota is er voor de luchthaven Schiphol perspectief voor verdere groei geboden. Deze groei van het aantal vluchten moet wel verdiend worden door minder hinder voor de omgeving. Wat dit precies inhoudt moet nog verder uitgewerkt worden.

Standpunt van de Bestuurlijke Regie Schiphol is in ieder geval dat iedereen in de Schipholregio er in meer of mindere mate op vooruit moet gaan en dat hinderverschuiving geen hinderbeperking is. De (berekende) geluidsbelasting in Kudelstaart, locatie Hoofdweg Zuid, ligt nog altijd onder de grens van 58 dB(A) Lden waarboven het Rijk het nodig acht beperkingen aan de mogelijkheid van nieuwe woningbouwontwikkelingen op te leggen. Wat betreft de geluidsbelasting in de nacht speelt een rol dat het aantal nachtvluchten wordt gereduceerd. Vanuit de luchtzijdige belangen is de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar. Wel is het van groot belang dat toekomstige bewoners zorgvuldig en objectief worden geïnformeerd over de geluidbelasting en de mogelijkheid dat zij hiervan hinder ondervinden. In de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar worden afspraken gemaakt over de informatievoorziening. Daarnaast wordt de ontwikkelaar gevraagd bij de uitwerking van het woningbouwplan rekening te houden met het vliegtuiggeluid en maatregelen te nemen om de hinder van het vliegtuiggeluid te beperken, bijvoorbeeld door het voorzien in geluidluwe plekken in de woning. Hiermee dient bij het ontwerp van de woningen rekening te worden gehouden.

Wat landzijdige belangen betreft kan deze locatie een significante bijdrage leveren aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van Kudelstaart en Aalsmeer. Andere invullingen van het gebied liggen niet voor de hand en zijn vanuit het beleid van rijk, provincie en gemeente eveneens minder gewenst. Door invulling van de locatie met hoogwaardige woningbouw kan bovendien een belangrijke positieve impuls worden gegeven aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Kudelstaart. Met de ontwikkeling van woningen en groen, grenzend aan het landelijk gebied, kan een belangrijke verbetering worden bewerkstelligd van de ruimtelijke kwaliteit in dit deel van Kudelstaart. De supermarkt levert een bijdrage aan het voorzieningenniveau binnen Kudelstaart.

4.14

Spuitzone

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

33 van 59

Aan de westzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier dient onderzocht te worden in hoeverre de spuitzone bestrijdingsmiddelen van invloed is op de afstand van de kas tot de achtergevel van de toekomstige woningbouw.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

5.

34 van 59

Projectdefinitie / Uitgangspunten

In de Projectdefinitie worden de algemene beleidsuitgangspunten vertaald naar en aangevuld met de locatie-specifieke randvoorwaarden vanuit de gemeente en overige overheden. Het doel van de ontwikkeling betreft de realisatie van een duurzame woningbouwlocatie inclusief supermarkt in Kudelstaart, waarbij rekening wordt gehouden met omgevingsfactoren zoals de omliggende woonbebouwing en luchthaven Schiphol. De plancapaciteit van de woningbouwlocatie bedraagt ca. 300 woningen en een supermarkt. De rol van de gemeente is faciliterend van aard. Dit betekent dat de gemeente de kaders (o.a. in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vaststelt maar derden, i.c. de ontwikkelaars, verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Hiermee is de gemeentelijke investering beperkt inclusief de bijbehorende risico’s. 5.1

Randvoorwaarden

Randvoorwaarden nabijheid luchthaven Schiphol Gezien de ligging van de planlocatie binnen de 20 Ke-zone is het van belang in de ontwerpfase aandacht te besteden aan de mogelijkheid van geluidhinder vanwege het vliegverkeer en de akoestische situatie De initiatiefnemer dient in het stedenbouwkundig plan, bij de inrichting van de openbare ruimte en bij het ontwerp van de woningen en de keuze van materialen de geluidbelasting van vliegverkeer in ogenschouw te nemen en maatregelen te treffen om hinder zoveel mogelijk te beperken. Tevens dient initiatiefnemer zorg te dragen voor een deugdelijke en objectieve informatievoorziening van toekomstige bewoners over de situatie met betrekking tot het vliegverkeerslawaai.

Randvoorwaarden Stedenbouw De stedenbouwkundige kaders/ uitgangspunten voor het project en plangebied zijn mede vastgelegd in onderstaande ruimtelijke randvoorwaardenkaart. Deze kaart is weergegeven op onderstaande afbeelding 5.

[Trek de aandacht van uw lezer met een veelzeggend citaat uit het document of gebruik deze ruimte om een belangrijk punt te benadrukken. Sleep dit tekstvak als u het ergens anders op de pagina wilt plaatsen.]

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

35 van 59

Afbeelding 5. Ruimtelijke Randvoorwaardenkaart

Aan de hand van de kenmerken van de locatie zijn de volgende aanvullende stedenbouwkundige randvoorwaarden / uitgangspunten vastgesteld: 1. • • •

Bestaande groen-blauwe structuren versterken De bestaande watergangen langs de Schoutweg en Romijnstraat worden verbreed en voorzien van brede groene bermen; De watergangen lang het Corry Vonkpad en Van Heijningenstraat worden in het plangebied doorgetrokken; Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Relatie omliggend landschap en gebieden

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

36 van 59

Pagina

Principe Hoofdontsluitingen

Principe Groenstructuur

Principe Verkeersontsluitingen

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

37 van 59

Pagina

38 van 59

2. Hart van het plangebied Het bestaande groen met zijn watergang tussen Stuurboordstraat en Romeijnstraat wordt in het plangebied doorgetrokken en als groenvoorziening ingericht als het hart van het plangebied. • In het hart van het plangebied zijn bijzondere woningen of complexen (hoogbouw, maximaal 5 lagen) aan het park/water aanwezig; • Parkeren zo veel mogelijk scheiden van de groenvoorziening; • Speelplek en trapveld krijgen een plek in de groenvoorziening. • Geen doorgaande autoverkeersweg door het centrale groengebied; 3.

Verkeer en parkeren • (Hoofdweg, Schoutweg en Romeijnstraat (ook langzaam verkeer) worden aangesloten op het plangebied. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken voor uitsluitend langzaam verkeer aan de Noordzijde. Binnen het plangebied krijgt het verlengde van het Corry Vonkpad een ontsluiting voor autoverkeer rechtstreeks op de Hoofdweg. • Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten. • Inpassing van bomen in de openbare ruimte is van belang om de stenige parkeerstraten minder hittestressgevoelig te maken.