Agendabundel

4.

Overige stedenbouwkundige punten • Frontvormige bebouwing tegenover Hoofdweg ; • Groene overgang tussen Romeijnstraat en het nieuwe woongebied; • Verbindingsroute tussen park richting buitengebied (Corry Vonk pad en richting Groene Hart)

Algemeen Het is van belang om bij de invulling van het plangebied de karakteristieke (landschappelijke) kenmerken van de omgeving te respecteren, teneinde de identiteit van het gebied te bewaren. Verder is het van belang de kleinschalige bebouwingstructuur met traditionele uitstraling langs de Hoofdweg te behouden/versterken. De woningtypologie in Hoofdweg Zuid zal voor een groot deel uit grondgebonden woningen bestaan. Gestapelde bebouwing mag alleen gepositioneerd worden op plekken die hiervoor stedenbouwkundig aanleiding geven, zoals het hart van het plangebied, de overgang richting het Corry Vonkpad en ter plaatse van de supermarkt. Specifiek Voor woningen die met zowel de voorgevel als de zijgevel grenzen aan openbaar gebied, zijn bijzondere hoekoplossingen gewenst. Voor de erfscheidingen vanaf de openbare weg bij alle woningtypes geldt dat bijzondere eisen worden gesteld. Dit betreft dus ook achtertuinen, zijtuinen en voortuinen voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg. Integraal vormgegeven erfscheidingen vormen hierbij het uitgangspunt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

39 van 59

Voor het plangebied zal een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan worden opgesteld en vastgesteld worden als onderdeel van het bestemmingsplan.

Randvoorwaarden Volkshuisvesting Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld. De Woonagenda 2020 formuleert (op hoofdlijnen) de volgende 3 opgaven: • Een passende woningvoorraad: meer gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens; • Toekomstbestendige woningen: aardgasloos en zoveel mogelijk energieneutraal; • Leefbare buurten: gericht op zowel fysieke (woonmilieu, klimaatadaptatie, wonen en vliegen) als sociale (voorkomen van segregatie) aspecten. Doel van deze woonagenda is om zorg te dragen dat er voor specifieke doelgroepen woningen beschikbaar komen en blijven. Daarbij is voor nieuwe woningbouwplannen zoals onderhavige het volgende bepaald: • 25% van de woningen binnen nieuwbouwprojecten groter dan 50 woningen moet behoren tot het sociale segment. Binnen het sociale segment moet worden gezocht naar een mix van woningen tot de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag en de sociale huurgrens; • Minimaal 30% van de woningen wordt gerealiseerd in het middel dure segment. Hierbij wordt gezocht naar een mix van huur en koopwoningen;

• •

• •

Vrije sector huurwoningen worden in overleg met de corporatie met voorrang toegewezen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten; Toevoegen van kleinere wooneenheden specifiek voor jongeren en starters in het sociale segment, zowel als onderdeel van de ontwikkeling van grote projectlocaties als in separate ontwikkelingen; Het aantal woningen dat geschikt is voor 1- en 2persoons huishoudens dient te worden vergroot; Vasthouden aan de doelgroepenverordening Aalsmeer, waarin onder meer is bepaald dat de maximale huurprijs voor middel dure huurwoningen €900,- per maand bedraagt (prijspeil 2019) en deze huurwoningen minimaal 20 jaar in stand moeten worden gehouden;

Op basis van de omvang van het plangebied wordt een plancapaciteit van circa 300 woningen verondersteld. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat op basis van deze Woonagenda en de verdeling van de doelgroepen met daarbij behorende VON-prijzen voorliggende ontwikkeling haalbaar lijkt

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

40 van 59

Randvoorwaarden Verkeer, Parkeren en Mobiliteit Algemeen • Het plangebied dient tenminste twee ontsluitingen te hebben voor autoverkeer, te weten een ontsluiting op de Schoutweg ten oosten van het plangebied, en een ontsluiting op de Hoofdweg ten zuiden van het plangebied. Er dient een langzaam verkeerverbinding te komen ten noorden van het plangebied, als verbinding met de Romeijnstraat. Het Corry Vonkpad dient als langzaam verkeerverbinding te worden doorgetrokken en worden aangesloten op het plangebied, zodat een verbinding ontstaat richting de sportvelden. • Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.

De Hoofdweg is een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen onder een wijkontsluitingsweg met fietspad, waarbij een snelheidsregime van 50 km/uur geldt en een capaciteit van maximaal 15.000 mvt/etm, conform de gestelde richtlijnen van Duurzaam Veilig. De nieuwe woonbuurt zal, zo blijkt uit het onderzoek van Goudappel Coffeng, een beperkt verhoogde verkeersdruk op de Hoofdweg veroorzaken. De verwachte verkeersintensiteiten passen ruim binnen de maximale capaciteit op de Hoofdweg. Het verkeer van en naar Kudelstaart maakt voornamelijk een noord-zuid beweging, waarbij het grootste deel van het verkeer verder wordt afgewikkeld via de kruising Hoofdweg-N231. Het planeffect heeft een beperkte bijdrage op de verminderde kwaliteit van de afwikkeling van de kruispunten op de N231, die al ontstaan bij een autonome situatie. Net als de Hoofdweg, betreft de Schoutweg een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen onder een wijkontsluitingsweg met fietspad. Er geldt een snelheidsregime van 50 km/uur. Doordat er mag worden geparkeerd op de rijbaan wordt gerekend met een maximum capaciteit van 4000 mvt/etm. Om tegemoet te komen aan een supermarkt in het plangebied dient de Schoutweg, tussen de Hoofdweg en de aansluiting met het plangebied te worden heringericht.

Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg moet worden verbreed van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met het instellen van een parkeerverbod. Het verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg voor de aanliggende woningen aan het Zuiderpark kunnen worden gecompenseerd door de aanleg van circa 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark. Daarnaast dient de kruising van het plangebied met de Schoutweg en het Zuiderpark verkeersveilig worden ingericht, waarbij aandacht is voor het passeren van vrachtwagens en langzaam verkeer. Om sluipverkeer naar de omliggende wijken en richting de Bilderdammerweg te voorkomen wordt geadviseerd om de rijbaanbreedte vanaf het plangebied richting Calslagen Bancken en het parkeren op de rijbaan hier te behouden. De uitwerking van de inrichting van de Schoutweg dient nog technisch onderzocht te worden en voor de aanleg van ca. 7 parkeerplaatsen langs het Zuiderpark is overleg met aanwonenden gewenst. In het plangebied dient voldoende aandacht te zijn voor alle modaliteiten. Dit betekent dat er wordt gekeken naar de aansluiting van belangrijke voorzieningen voor fietsers en voetgangers, ook naar het openbaar vervoer toe.

Erftoegangswegen

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

41 van 59

De wegen in het plangebied vallen allen in de categorie erftoegangswegen (30 km/h zone) en dienen conform Duurzaam Veilig ingericht te worden. Kruisingen tussen erftoegangswegen zijn gelijkwaardig en in beginsel worden geen éénrichtingswegen toegepast. De erftoegangswegen worden in open verharding uitgevoerd waarbij bochtstralen geschikt moeten zijn voor vuilniswagens en brandweerauto’s. Daar waar het plangebied wordt ontsloten op de bestaande wegenstructuur, te weten de Hoofdweg en de Schoutweg, dient een verhoogde inritconstructie te komen conform de CROW richtlijnen om de overgang van het plangebied (30 km/uur regime) naar de gebiedsontsluitingwegen (50 km/uur) verkeersveilig en eenduidig in te richten. De fietsverbindingen in de wijk, dienen toegankelijk te zijn voor nood- en hulpdiensten. Parkeren Het uitgangspunt is dat parkeren binnen het plangebied wordt opgelost, waar mogelijk op eigen terrein. Zoals in hoofdstuk 3 van de startnotitie opgenomen, gelden de specifieke parkeernormen inclusief uitgangspunten, toepassingsregels en juridisch kader die zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016. Op het moment van vergunningverlening geldt de op dat moment geldende parkeernota. Daarnaast zal duurzame mobiliteit door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de planvorming. Laadpalen worden, daar waar mogelijk, bij woningen op eigen terrein gesitueerd.

Er wordt tijdig in kaart gebracht wat de beoogde vraag zal zijn, om zo tijdig voldoende capaciteit op het net te kunnen waarborgen. Voetpaden/trottoirs Trottoirs zijn minimaal 1,80 m1 breed maar bij voorkeur 2,50 m1 of breder (exclusief opsluitingen). Bij puntversmallingen geldt een minimum van 1,20 m1. (Brom) fietspaden Fietsroutes dienen herkenbaar, direct, sociaal veilig en comfortabel te zijn en langs voorzieningen te lopen. Nieuwe eenrichtingsfietspaden zijn bij voorkeur minimaal 2,25 m1 breed (exclusief opsluitingen). Tweerichtingsfietspaden zijn bij voorkeur 4,00 m1 breed. Fietspaden worden uitgevoerd in rood asfalt.

Randvoorwaarden groen, water en openbare ruimte Overeenkomstig de Groenvisie van Aalsmeer moet het groen in het plan de hoofdgroenstructuur respecteren en waar mogelijk versterken. In het plan kan dat worden ingevuld door het structureel groen met een ecologische waarde en een landschappelijk karakter langs de westrand van Kudelstaart zoveel als mogelijk door te zetten tot aan de Hoofdweg. Bij de aansluiting op de Hoofdweg ontstaat een nieuwe entree van de bebouwde kom waarvan een versterking van het groene karakter wordt aanbevolen. De groenstructuur binnen het plan moet op een goede manier aansluiten op de groenstructuur van de bestaande wijk die aan het plangebied grenst. Het aan te leggen groen in het plangebied moet een gevarieerd beeld bieden met een goede belevingswaarde. Aalsmeer wil een kleurig en bloemrijk beeld van het groen op beeldbepalende plekken, en een gedifferentieerd beheer. Het groen in het plan moet de bewoners recreatieve voorzieningen bieden in de vorm van wandelpaden, speelplekken voor kleine en grotere kinderen en ontmoetingsplekken. Speelplekken voor kleinere kinderen liggen iet verder dan 300 meter uit elkaar, en speelplekken voor grotere kinderen als trapveldjes en verharde speelveldjes liggen niet

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

42 van 59

verder dan 600 meter uit elkaar. Bij de situering van speelplekken moet rekening gehouden worden met mogelijke barrières als verkeerswegen en waterpartijen. Er moet gelet worden op veilige routes naar speelvoorzieningen. Ter voorkoming van te grote opwarming moet gezorgd worden voor voldoende bomen in de woonstraten en voldoende schaduwplekken. Wateroverlast door hevige regenval moet worden voorkomen door in het plan voorzieningen op te nemen voor tijdelijke wateropslag. Voor het aanleggen van beplantingen en het planten van bomen moeten de technische richtlijnen in de gemeentelijke LIOR worden aangehouden. Bomen worden in principe in open grond geplaatste en niet in de verharding. Groenstroken hebben een breedte van minstens drie meter. Taluds langs water hebben een helling van 1:3 of flauwer, en in geval van gazon 1:5 of flauwer. Water In het plan moet een stelsel van waterlopen worden aangelegd dat een goede verbinding heeft met de waterlopen in de aangrenzende gebieden en met het afwateringsstelsel in de polder. Watergangen moeten een robuust karakter hebben. Vanwege de toename van verhard oppervlak moet compenserend oppervlaktewater worden aangelegd volgens de eisen van de waterbeheerder. Spelen Voor jonge kinderen zijn kleinschalige speelvoorzieningen dicht bij huis nodig. Een afstand tussen kleuterspeelplekken is maximaal 300 meter.

Grotere kinderen hebben een grotere actieradius, dus voor voorzieningen als trapveldjes en verharde speelvoorzieningen is een onderlinge afstand van 600 meter acceptabel. Veilige routes naar speelvoorzieningen zijn een belangrijk aandachtspunt. Randvoorwaarden openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte dient te geschieden op basis van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Aalsmeer (LIOR) . Voor de openbare verlichting wordt ROVL 2011 en het Politiekeurmerk gehanteerd; uitgangspunt is dat er LED-verlichting wordt toegepast. Voor het hemelwater en vuilwater dient een (verbeterd) gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Daarbij moet het hemelwaterafvoer (HWA) afwateren op de nabijgelegen watergangen. Verder moeten er zoveel mogelijk duurzame materialen worden toegepast zodat uitloging van materialen wordt voorkomen. De afvalinzameling verloopt volgens de hiervoor geldende regelingen en wordt door de gemeente verzorgd. Daarbij moet voldoende opstelruimte gereserveerd worden voor eventuele ondergrondse of bovengrondse containers.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

6.

43 van 59

Indicatieve Verkavelingsschets Ontwikkelaar

Voor het plangebied is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, een indicatief schetsmatig Voorlopig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze schets is onder andere om omwonenden meer inzicht te kunnen geven in de (mogelijke) uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe woonomgeving zou kunnen gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling geen blauwdruk voor de invulling van het plangebied is maar, gezien de verwachte looptijd van de realisatie, aan veranderingen onderhevig kan zijn.

Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar 100% woningbouw Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige opzet is een groen woonmilieu, goed verbonden met de bestaande groen/ blauwe hoofdstructuur van Kudelstaart en met het landschap. De bestaande watergang langs de Schoutweg en de Romeijnstraat worden verbreed en zorgen voor een groene rand. De bestaande brede singel wordt doorgetrokken in het plangebied. Dit is het hart van de buurt. Een brede groenstrook met wadi brengt het groen verder de buurt in en verbindt het hart van de buurt met het landschap van de Groene Poort. De buurt kent een duidelijke gradiënt, waarbij de buurt richting het landschap steeds groener, landschappelijker en informeler wordt. Er worden vier verschillende deelgebieden onderscheiden. De hoofdontsluiting heeft een lus vormige opzet en rijgt alle deelgebieden aan elkaar.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

44 van 59

Vier deelgebieden In grote lijnen kunnen vier verschillende deelgebieden worden onderscheiden. •

Het deel aan de Schoutweg kent een rationele opzet. Deze buurt bestaat voornamelijk uit een reeks van rijtjeswoningen met een orthogonaal stratenpatroon. De hoofdontsluitingsweg heeft een breder profiel met dubbele bomenrij. Maar ook de overige woonstraten hebben een groen karakter met een brede berm, waarin eventueel ook water kan worden vastgehouden.

•

Het hart van de buurt is groen met een enkel, losstaand appartementengebouw. Hier wordt de singelstructuur het plangebied ingetrokken. Het groen biedt ruimte voor ontmoeting en spelen. Het centrale groengebied wordt niet door een autoweg doorsneden.

•

In de lusvorm van de hoofdontsluiting wordt het groen vanuit het hart van de buurt doorgetrokken de buurt in, via een brede groenstrook met wadi. Ten noorden hiervan is een mix van vrijstaande- en twee onder één kapwoningen voorzien met tuinen aan het water. De andere zijde bestaat uit rijtjeswoningen langs een groene woonstraat of langs de wadi. De gebouwen staan niet strak in de rooilijn, maar hebben een speelsere opzet. De auto en het parkeren zijn zoveel mogelijk uit de groenzone weggehouden, zodat deze ook echt als speelplek en verblijfsplek kan worden ingericht.

•

De wadi komt uit bij het meest westelijk deelgebied, waar aansluiting wordt gemaakt met het landschap van de Groene Poort. Dit deelgebied vormt de overgang van het dorp naar het landelijk gebied. Hier is ruimte voor enkele rijtjeswoningen en een kleinschalige appartementengebouw. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken naar de Hoofdweg langs een bestaande maar verbrede watergang.

Verkeer Voor het autoverkeer wordt de nieuwe wijk op twee punten ontsloten. Het plangebied wordt in zijn geheel aangemerkt als 30 km-zone. Een duidelijke en continue hoofdontsluiting voert door de buurt en rijgt alle deelgebieden aaneen. De hoofdontsluiting is gelegen aan de Schoutweg en op de Hoofdweg wordt een 2e ontsluiting gerealiseerd in het verlengde van het Corry Vonkpad. Voor langzaam verkeer is een aantakking voorzien op het Corry Vonkpad, zodat er een fietsverbinding ontstaat tussen Hoofdweg en Bilderdammerweg en tevens tussen het hart van de buurt en de Romeijnstraat. Het parkeren wordt zowel in de openbare ruimte als op eigen erf opgelost. Voor vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen op eigen erf. Voor rijwoningen en appartementen in de openbare ruimte, in verscholen parkeerkoffers, of langs de straat in langsparkeervakken of parkeervakken haaks op de weg. Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke normering. Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met een 30km snelheidsregime. Verder een parkeerverbod op dit deel van de Schoutweg. De vereiste inrichting van de Schoutweg dient nog technisch onderzocht te worden, waarbij voor het aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs het Zuiderpark is overleg met aanwonenden gewenst.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

45 van 59

Afbeelding 10: Indicatieve verkavelingsschets Ontwikkelaar plus woningbouwaantallen zonder supermarkt sept 2021 Woningen De indicatieve verkavelingsschets in het scenario zonder supermarkt kent een mix van verschillende woningtypen, zowel qua vormgeving en qua financieringscategorie. De proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 278 woningen in totaal, bestaande uit: circa 98 appartementen waaronder 42 beneden-boven woningen. Verder circa 165 grondgebonden woningen, waaronder circa 143 rijenwoningen, 20 twee-onder-één-kap woningen en circa 2 vrijstaande woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee locaties. Eén vrijstaand appartementengebouw in de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen met een hoogte van 3 bouwlagen. De grondgebonden woningen en beneden-boven woningen hebben een hoogte van twee bouwlagen plus een kap. Circa 32 appartementen en 38 beneden-bovenwoningen zijn bedoeld voor sociale huur of koop, totaal 70 stuks. Dit is een aandeel van 25% van het totale aanbod. Het programma voldoet aan de Woonagenda 2020 met een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45% vrije sector.

Groen De omvang van het groen beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee is het groene karakter van de wijk gegarandeerd. Daarbij speelt met name het groene hart van de buurt en de groenzone met wadi dwars door de buurt een belangrijke rol. Het groen biedt ruimte aan verblijf en spelen door de hele buurt, maar zorgt ook voor een klimaatadaptieve buurt en voldoende ruimte om water vast te houden in het gebied. Voor de jonge kinderen zijn er op korte loopafstand van de woningen drie plekken aan gewezen. Voor de jeugd is er

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

46 van 59

centraal in de wijk één grotere plek aangewezen, enigszins op afstand van de woningen om overlast van jongeren zoveel mogelijk te voorkomen. Deze plek biedt ruimte aan een trapveldje van ca. 20 x 40 m. Vanzelfsprekend moet de inrichting van deze plekken nog nader worden uitgewerkt. Om het groene karakter van de wijk extra te benadrukken zijn langs alle straten brede bermen met bomen opgenomen. In de stroken met haakse parkeervakken is ook ruimte voor bomen gecreëerd tussen de parkeervakken. Deze bomen dragen bij aan het groene beeld in de straat en zorgen voor schaduw in deze versteende plekken. Water De omvang van het water beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee voldoet het plan ruimschoots aan de norm van het Waterschap. Gebaseerd op de vereisten hebben alle hoofdwatergangen een minimale breedte van 7 m. Het waterstelsel krijgt een eigenstandig peil. Om te voorzien in een goede afwatering van het plangebied sluit het waterstelsel aan op de waterlopen in de aangrenzende gebieden. Randen De rand van de buurt aan de Romeijnstraat en Schoutweg is groen, met een watergang en groene oevers. De oevers zijn grotendeels openbaar, alleen ter hoogte van de tweekappers en vrijstaande woningen grenzen de privétuinen direct aan het water. Het is van belang dat deze privé oevers zorgvuldig worden mee ontworpen en ook als zodanig in stand worden gehouden.

De grens met de bestaande percelen langs de Hoofdweg wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken door hier op aan te sluiten met achtertuinen van de nieuwe woningen. Er moet nader worden onderzocht of er bij ophoging een peilverschil ontstaat en hoe dit moet worden opgevangen. Ook de afwatering van de bestaande percelen moet daarin worden meegenomen. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier is een nader te bepalen spuitzone van toepassing.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

47 van 59

7.

Supermarkt

7.1

Waarom een tweede supermarkt Kudelstaart op de locatie Hoofdweg Zuid?

In Kudelstaart neemt het aantal inwoners toe onder andere door de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen Hoofdweg Zuid en het plan Westeinderhage. Daarmee doet de vraag zich voor of deze groei qua inwoneraantal om het uitbreiden van de commerciële voorzieningen vraagt en meer specifiek of behoefte is aan een tweede supermarkt in Kudelstaart. Nu blijkt een groot deel van de inwoners naar Aalsmeer of elders te rijden om daar boodschappen te doen in verband met een eenzijdig aanbod qua supermarkt. Verder moet een afweging gemaakt worden tussen de wens vanuit de inwoners om te komen tot een tweede supermarkt, de vraag of er voldoende marktruimte is en of er een geschikte locatie beschikbaar is. Tevens is het van belang dat de 2e supermarkt zich in een ander prijssegment bevindt dan de huidige Albert Heijn vestiging. Deze behoort tot de zogenaamde full service supermarkt. Er heeft een uitgebreid, onafhankelijk onderzoek plaatsgevonden via persoonlijke interviews in welke mate er onder de inwoners van Kudelstaart behoefte bestaat aan een tweede supermarkt. Uit dit aanvullend onderzoek is inmiddels gebleken dat 76% van de bevolking van Kudelstaart voor de vestiging van een 2e supermarkt in Kudelstaart is, 16% is neutraal en 8% is tegen.

Verder is er een voorlopig onderzoek gedaan of er voldoende theoretische marktruimte is voor een extra supermarkt is zodat mogelijke overbewinkeling en toekomstige leegstand voorkomen wordt. Uit dit onderzoek volgt dat deze marktruimte aanwezig is. Daarbij kan het ook een kans zijn om meer bewoners in Kudelstaart te houden voor hun boodschappen en zelfs een aantrekkende werken van buiten Kudelstaart wat een kans biedt voor de overige winkels in het centrum van Kudelstaart. Daarnaast is het de vraag waar in Kudelstaart een nieuwe supermarkt zich idealiter zou moeten of kunnen vestigen. Daarbij spelen factoren een rol zoals bereikbaarheid (per auto, fiets en te voet) en het in stand houden van een duurzame voorzieningenstructuur in Kudelstaart. In het centrumgebied zijn vooralsnog geen mogelijkheden om te komen tot de vestiging van een tweede supermarkt. Het plan Hoofdweg Zuid biedt deze mogelijkheid en is de beste locatie die op korte en lange termijn beschikbaar is. Aansluitend is de ontwikkeling van de supermarkt overall getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daaruit blijkt dat er een behoefte aanwezig is om te komen tot een tweede supermarkt en er voldoende marktruimte is. Verder leidt de supermarkt niet tot leegstand elders en is ruimtelijk-functioneel goed inpasbaar in het plangebied Hoofdweg Zuid.

Ook vanuit verkeer heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden om de optie voor een supermarkt in het plangebied af te wegen. Hieruit komt naar voren dat het verkeer op de bestaande wegenstructuur voldoende kan worden afgewikkeld. Wel is een andere inrichting nodig van de Schoutweg, gelegen tussen de Hoofdweg en de aansluiting van het plangebied, om te komen tot een verkeersveilige weginrichting.

7.2

Beleidsuitgangspunten supermarkt vanuit Provincie Noord Holland / MRA

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

48 van 59

Naast de goedkeuring van de gemeenteraad voor de realisatie van een tweede supermarkt, dient in het kader van de planologische procedure ook voldaan te worden aan het provinciaal beleid. Hieronder worden de beleidsuitgangspunten voor een supermarkt uit het provinciaal beleid nader toegelicht. Omgevingsverordening PNH NHN2020 De omgevingsverordening van de Provincie Noord Holland kent beperkingen ten aanzien van detailhandel als het gaat om bedrijventerreinen of kantoorlocaties. Detailhandel dient in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd. (artikel 6.13 lid 1 en 2). Voor de realisatie van detailhandel in toekomstig stedelijk gebied geldt dat getoetst moet worden aan de regels die gelden voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 6.3), waarvoor wordt aangesloten bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Veder staan regionale afstemming staat centraal en de behoefte moet aangetoond worden.

Regionaal Detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam 2021 Voor afwegingen rond detailhandelslocaties hanteert de Provincie Noord Holland het Regionaal Detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam 2021. In dit kader zijn de gemeenten verplicht bij een bestemmingsplanwijziging binnen bestaand stedelijk gebied die een winkellocatie mogelijk maakt met meer dan van 1.500 m2 verkoopvloeroppervlak advies te vragen aan de Adviescommissie Detailhandel NoordHolland Zuid (ADZ). De voorgestelde supermarkt kent een oppervlak van 1400m2 verkoopvloeroppervlak en behoeft daarom niet aan de ADZ te worden voorgelegd. Wel dient de supermarkt regionaal te worden afgestemd binnen het verzorgingsgebied van de nieuwe ontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie van de supermarkt onderdeel is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese regelgeving ligt het accent bij bestemmingsplanwijzigingen naar detailhandel in mindere mate op een onderbouwing in economische termen (concurrentie met bestaande voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante termen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leefbaarheid en leegstand als een negatieve factor in de ruimtelijke kwaliteit.

In het geval van een wijziging naar detailhandel dient ook voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet worden zijn: d) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen ontwikkeling. e) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied. f) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is. De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient middels gedegen onderzoek aangetoond te worden. Uit het onderzoek moet blijken of een supermarkt op de ze locatie levensvatbaar is; er geen andere locatie binnen Kudelstaart of directe omgeving beschikbaar is; de eventuele komst van deze supermarkt niet leidt tot leegstand elders en tenslotte goed inpasbaar is qua ruimtelijke en verkeerstechnische kwaliteit. Inmiddels is op deze punten uitgebreid, aanvullend onderzoek uitgevoerd en is gebleken dat een tweede supermarkt voldoet aan deze ladderonderbouwing.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

49 van 59

De actuele behoefte is via onafhankelijke onderzoeken aangetoond vanuit het perspectief van de consument en vanuit de beschikbare marktruimte. Ten tweede is de locatie Hoofdweg Zuid de best beschikbare locatie op korte en lange termijn. Verder leidt de vestiging van een 2e supermarkt niet tot leegstand elders, wel tot verschuiving in koopstromen die goed binnen de bedrijfsvoering van de bestaande supermarkten opgevangen kunnen worden. Voor de bestaande winkels in het centrum van Kudelstaart wordt een eventuele daling van het bezoek aan de full-service supermarkt in het centrum van Kudelstaart gecompenseerd doordat er minder afvloeiing van koopstromen optreedt naar de omliggende kernen. Tenslotte blijkt uit onderzoek dat de 2e supermarkt binnen de locatie Hoofdweg Zuid verkeerstechnisch goed en veilig ontsloten kan worden en niet leidt tot een sterke toename van sluipverkeer in de omliggende wijken. Daarmee wordt voldaan aan de ladderonderbouwing. De ladderonderbouwing is inmiddels via een separaat rapport uitgewerkt.

7.3

Gemeentelijke beleids- en ruimtelijke uitgangspunten optie supermarkt.

7.3.1

Detailhandelsnota gemeente.

Beleidsmatig streeft de gemeente Aalsmeer naar het versterken en behouden van de bestaande dorpscentra. Een solitaire supermarkt buiten het centrum van Kudelstaart voldoet in basis daar niet aan. Daartegenover staat dat er geen ruimtelijke mogelijkheden zijn om een tweede supermarkt in het centrum te positioneren. Hier is door BRO (2017) in opdracht van de gemeente een locatiestudie gemaakt voor een vestiging van een 2e supermarkt. De mogelijke locaties in het centrum zijn niet beschikbaar gebleken. Verder is door de gemeente onderzoek naar de marktruimte gedaan waaruit blijkt dat er destijds ruimte was voor het toevoegen van circa 532 m2 dagelijks aanbod. Uit recent onderzoek blijkt dat er ruimte is voor een uitbreiding van 1.160 m2 supermarkt areaal wanneer er rekening gehouden wordt met meer koopkrachtbinding binnen Kudelstaart en meer toevloeiing van buiten en een toename van het inwoneraantal de komende jaren. Een zeer recent, onafhankelijk tweede onderzoek geeft een uitbreidingsruimte van 1.660m2 winkelruimte oppervlak aan voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. De beoogde supermarkt kent een winkelvloeroppervlak van circa 1.450m2. Daarmee kan gemotiveerd afgeweken worden van de Detailhandelsnota van de gemeente Aalsmeer.

Ruimtelijk Uitstraling. De eventuele supermarkt dient: Ruimtelijk zorgvuldig ingepast te worden. Eventueel appartementen boven de supermarkt in het basissegment. Zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de supermarkt, geen volledig blinde gevels en een aantrekkelijke, transparante gevel aan de noordzijde aan de watergang Het handhaven van een doorgaande openbare wandelroute tussen de supermarkt en de watergang aan de Noordzijde van het plangebied. Parkeren omzoomd door groen c.q. groene hagen. Fustopslag en bevoorrading via een inpandige laad- en los ruimte c.q. inpandige expeditiehof.

Verkeer. Het toevoegen van een eventuele supermarkt heeft consequenties voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op de omliggende wegen, als ook op de wegen in het plangebied. Dit geldt met name voor de Schoutweg en de Romeijnstraat en in mindere mate voor de Hoofdweg. De intensiteiten op deze wegen zullen gaan toenemen, als gevolg van het toevoegen van een supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

50 van 59

De toename van het verkeer met betrekking tot een eventuele supermarkt dienen op een verkeersveilige en goede manier te worden gefaciliteerd. Dit betekent dat er een zo kort en direct mogelijke aansluiting noodzakelijk is op de hoofdinfrastructuur, te weten de Schoutweg en daarmee samenhangend de Hoofdweg. Verkeer wat samenhangt met de supermarkt dient zoveel als mogelijk te worden afgewikkeld via de hoofdinfrastructuur. Dit geldt voor zowel het bestemmingsverkeer van en naar de supermarkt, als ook voor bevoorradingsverkeer. Het bevoorradingsverkeer dient in één rijrichting, met daarin opgenomen een inpandige expeditiehof, te worden voorzien zodat achteruitrijden van vrachtwagens wordt voorkomen. Voor de toepassing van de parkeernormen voor de supermarkt geldt op dit moment de “Nota Parkeernormen Aalsmeer 2020”. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening. Voor een supermarkt gelden op basis van bruto vloeroppervlakte de volgende parkeernorm:

Er dient tevens gekeken te worden naar fietsparkeerplekken ten behoeve van klanten van de supermarkt. In de Nota Parkeernormen Aalsmeer is daarvoor de volgende parkeernorm opgenomen:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

8. Globaal voorstel uitwerking Hoofdweg Zuid door de ontwikkelaar.

51 van 59

supermarkt

binnen

Voor de tweede supermarkt is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, een indicatief schetsmatig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze schets is onder andere om omwonenden en andere stakeholders meer inzicht te kunnen geven op de (mogelijke) uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe woonomgeving zou kunnen gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling geen blauwdruk voor de invulling van het plangebied is maar bij de eventuele uitwerking nog aan verandering onderhevig kan zijn.

Marktruimte. Er is door het bureau BRO recent een aanvullende studie uitgevoerd naar de marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. Conclusie is dat er normatief marktruimte is voor een supermarkt met een 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Uit een tweede onderzoek blijkt een marktruimte van 1.660m2. Daarbij is rekening gehouden met de groei van het inwoneraantal de komende jaren door de verschillende nieuwbouwplannen. Daarnaast wordt het supermarktaanbod binnen Kudelstaart versterkt waarbij de supermarkten ieder een onderscheidend profiel en marktsegment bedienen. Dit zal leiden tot een hogere koopkrachtbinding binnen Kudelstaart waarbij meer inwoners hun boodschappen binnen de kern Kudelstaart doen in plaats van in omliggende kernen. De conclusie is dan ook dat de toevoeging van een tweede supermarkt in Kudelstaart voorziet in een behoefte, niet zal leiden tot leegstand elders en de differentiatie binnen het aanbod in Kudelstaart zal versterken. Locatie 2e supermarkt. In basis is er een voorkeur om de winkelvoorzieningen te concentreren in het centrumgebied van Kudelstaart om zo de koopstromen maximaal te bundelen. In het centrumgebied is echter geen uitbreidingsruimte beschikbaar. Binnen het plan Hoofdweg Zuid is er ruimtelijke mogelijkheden om de 2e supermarkt in Kudelstaart in te passen. Ruimtelijk functioneel inpasbaar.

Daarbij is het voorstel de supermarkt in het Noordoostelijk deel van het plangebied op te nemen zodat er een centrale ligging ontstaat binnen de bestaande wijken in combinatie met een efficiënte verkeersafwikkeling voor bezoekersverkeer met de auto via de Hoofdweg. Ook voor het langzaam verkeer is de locatie goed bereikbaar.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

52 van 59

Afbeelding: Centrale positie supermarkt in de (bestaande) wijk

Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar woningbouw in combinatie met supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

53 van 59

Verkavelingsschets optie supermarkt binnen Hoofdweg Zuid door ontwikkelaar.

Afbeelding: Supermarkt binnen plan Hoofdweg Zuid

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Afbeelding: locatie supermarkt in detail

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

54 van 59

Pagina

55 van 59

Verkeersafwikkeling supermarkt. De locatie van de supermarkt wordt direct vanaf de Schoutweg ontsloten zodat bestemmingsverkeer voor de supermarkt door het plangebied Hoofdweg Zuid voorkomen wordt.

A fbeelding: Routing bestemmingsverkeer van buiten het plangebied van en naar de supermarkt. Daarnaast is er gekozen voor een uitvoering van de supermarkt met een inpandige expeditie in combinatie met een bevoorradingsroute in een rijrichting. De inpandige expeditiehof beperkt geluidsoverlast van ladende en lossende vrachtwagens. De routing voor de bevoorrading in een rijrichting voorkomt achteruitrijden met vrachtwagens binnen de locatie en vergroot de verkeersveiligheid. Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1. Verder een parkeerverbod op dit deel van de Schoutweg. Het verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg voor de aanliggende woningen aan het Zuiderpark wordt gecompenseerd door de aanleg van circa 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark. De herinrichting dient nog technisch onderbouwd te worden. Daarnaast is afstemming met aanwonenden gewenst voor het aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

56 van 59

Afbeelding: route bevoorrading supermarkt. Invloed supermarkt op de woningbouw.

Door het inpassen van de supermarkt vervallen er diverse eengezinswoningen in de middeldure en vrije sector. De vestiging van een twee supermarkt binnen het plan Hoofdweg Zuid gaat niet ten koste van woningen. Er worden op en rond de supermarkt appartementen ter compensatie gerealiseerd die speciaal aansluiten voor de doelgroepen startende jongeren of (alleenstaande) ouderen. Daarmee stijgt het woningaantal van 278 woningen in het terugvalscenario zonder supermarkt, naar circa 299 woningen in combinatie met een supermarkt. De proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 299 woningen in totaal, bestaande uit: circa 125 appartementen en 38 beneden-boven woningen. Verder circa 136 grondgebonden woningen, waaronder circa 114 rijenwoningen waaronder 20 twee-onder-één-kap woningen en circa 2 vrijstaande woningen. De appartementen zijn verdeeld over drie plekken. Eén vrijstaand appartementengebouw in de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen met een hoogte van 3 bouwlagen en appartementen op en rond de supermarkt. De grondgebonden woningen en beneden-boven woningen hebben een hoogte van twee bouwlagen plus een kap. Het programma kent in de basis een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45% vrije sector over totaal 278 woningen.

Daarnaast worden nog 21 betaalbare woningen extra toegevoegd gericht op het starterssegment waarmee het totaalplan bestaat uit 299 woningen plus een supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Afbeelding: woningaantallen in combinatie met optie supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

57 van 59

Pagina

9.

58 van 59

Financiën

De ontwikkeling van Hoofdweg Zuid tot woningbouwlocatie betreft een privaat initiatief hetgeen betekent dat de kosten voor de realisatie ten laste van de samenwerkingsvorm van private partijen. Indien de plannen financieel, maatschappelijk en ruimtelijk haalbaar zullen zijn, zal de gemeente met de grondeigenaar een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal sluiten. Daarmede zal het kostenverhaal zijn verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk voor de gemeente. In de anterieure overeenkomst worden ook afspraken gemaakt over verkoop(waarden) van de gemeentelijke gronden en eventuele verrekening van mogelijke (civieltechnische) kosten. Verder wordt in deze anterieure overeenkomst opgenomen dat eventuele toekenning van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Voor de dekking van de gemeentelijke voorbereidingskosten, onder andere voor het opstellen van de onderhavige startnotitie, is een voorovereenkomst met de private partijen gesloten. Nadat voorliggende startnotitie door de gemeenteraad is vastgesteld wordt een anterieure overeenkomst opgesteld en gesloten tussen gemeente en de samenwerkingsvorm van private partijen. Dit om onder meer de plankosten en overige (bovenwijkse) kosten te kunnen verhalen. Parallel zal een ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld en in procedure worden gebracht.

10.

Planproducten en planning

Voor dit plangebied is op basis van de huidige inzichten als ook de door de gemeenteraad vastgestelde bijlage 3 van de Nota Grondbeleid 2016 (planproces particuliere initiatieven groot) een activiteitenplanning opgesteld. Deze is verkort weergegeven in onderstaand overzicht.

activiteit

1. Vaststellen ontwerp startnotitie door college 2. participatiebijeenkomst 3. 4. 5. 6.

aanvullende onderzoeken verkeer en 2e supermarkt inspraakperiode ontwerp startnotitie besluitvorming vaststellen startnotitie door gemeenteraad start bestemmingsplanprocedure met ter visie legging ontwerp bestemmingsplan 7. besluitvorming vaststelling bestemmingsplan door gemeenteraad

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

planning Medio mei 2021 Eind mei – begin juni 2021 Juni – september 2021 Juni 2021 Najaar 2021 Medio 2022 Zomer 2022

Pagina

11

59 van 59

Projectcommunicatie

Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse De belanghebbenden van dit project zijn onder te verdelen in de volgende groepen:

1. 2. 3. 4. 5.

woningzoekenden Kudelstaart dorpsraad omwonenden plangebied inwoners Kudelstaart (ivm optie 2e supermarkt) Hoorne Vastgoed Ontwikkeling en Roosdom Tijhuis als grondeigenaren plangebied

De omwonenden van het plangebied worden op verschillende momenten in het proces betrokken bij het project en de planontwikkeling. Het eerste officiële moment betreft de ter visie legging van deze ontwerp startnotitie en de informatie avond die hierover mei/juni 2021 is gehouden. Een ieder kan zijn of haar zienswijze geven ten aanzien van deze startnotitie en de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied. Vervolgens kan een ieder inspreken tijdens de besluitvorming over de vaststelling van deze startnotitie. Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie en het hierbij behorende inspraakverslag, zullen de plannen verder worden uitgewerkt in een ontwerp bestemmingsplan en een ontwerp beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan vormt na vaststelling door de gemeenteraad het toetsingskader voor de toetsing aan de redelijke eisen van welstand. Het Ontwerp Bestemmingsplan wordt vervolgens door het college ter visie gelegd voor een periode van 6 weken. Tijdens deze periode zal er een 2e informatie avond zijn. Uiteindelijk zal de gemeenteraad een besluit nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan en de hierop ingediende zienswijzen / bezwaren.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

1 20211025 Bijlage 2 22 okt 2021 nota van beantwoording Hoofdweg Zuid anoniem def2.doc

Geanonimiseerde versie, openbaar

Nota van Beantwoording Ontvangen reacties en beantwoording van reacties op de concept startnotitie Hoofdweg Zuid

Aalsmeer, 26 okt 2021

Z21-039686 D21-298068

Werkwijze. De gemeente Aalsmeer stelt een Startnotitie Hoofdweg Zuid vast als leidraad voor het toekomstig bestemmingsplan Hoofdweg Zuid. Doel van de Startnotitie is om in een vroeg stadium van het proces de uitgangspunten van het proces helder te hebben en het draagvlak voor het plan te peilen zodat als vervolgstap gericht aan het Bestemmingsplan gewerkt kan worden. De reacties op de Ontwerp Startnotitie worden verzameld, samengevat en beantwoord inclusief een toelichting in de vorm van een afweging en er wordt aangegeven of een reactie leidt tot een het aanpassen van de Ontwerp Startnotitie. Daarna worden de eventueel aangepaste Startnotitie en de Nota van Beantwoording vrijgegeven door het College van B&W en doorgezonden ter goedkeuring door de gemeenteraad. De Gemeenteraad behandelt de voorgelegde Startnotitie in een openbare commissievergadering. In deze commissie kunt u eventueel inspreken. Daarna behandelt de gemeenteraad de gewijzigde Startnotitie en Nota van Beantwoording in de raadsvergadering inclusief formele besluitvorming. Bij een positief besluit wordt gestart met het opstellen en in procedure brengen van het toekomstig Bestemmingsplan. Het nader op te stellen Ontwerp Bestemmingsplan wordt opnieuw ter visie gelegd en kunnen belanghebbenden opnieuw een inspraakreactie geven.

Na het afwegen van de reacties wordt het Bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Hoofdopzet Beantwoording De startnotitie heeft als Ontwerp Startnotitie van 31 mei t/m 30 juni 2021 ter inzage gelegen er zijn 35 schriftelijke reacties ontvangen. Daarbij is gebleken dat een groot aantal reacties overeenkomstige thema’s aansnijden ( wel of niet een 2e supermarkt, verkeer en het woningbouwprogramma). Om de omvang en leesbaarheid van deze Nota van Beantwoording optimaal te houden is ervoor gekozen om de veel gemaakte opmerkingen per thema te beantwoorden. Daarnaast per ingediende reactie een samenvatting van de reactie inclusief beantwoording waarbij voor de veel gestelde vragen naar de beantwoording per thema verwezen wordt. Vragen met een meer incidenteel karakter worden in de samenvatting per vraag beantwoord. De persoonsgegevens van de vragenstellers zijn geanonimiseerd in het kader van de Wet op de Persoonsgegevens en aangeduid met een nummer. Alle personen die een reactie ingediend hebben ontvangen een exemplaar van de Nota van Beantwoording en een opgave van het nummer waaronder de eerder ingediende reactie is beantwoord.

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 2

Wijzigingen ten opzichte van de Ontwerp Startnotitie naar aanleiding van aanvullend onderzoek en reacties van belanghebbenden. De volgende onderdelen zijn gewijzigd: Nr.

Wijziging

Toelichting

W1.

Ruimtelijk ontwerp Westrand van het plangebied aangepast.

Ontwerp aangepast zodat er een doorlopende groenstructuur ontstaat vanaf de aansluiting op de Hoofdweg via een langgerekte groenstructuur voor de twee onder een kap woningen langs naar het centrale groengebied in Centrum van het plan. Daarnaast de relatie met het wellicht toekomstig open landschap versterkt aan de Westzijde .

W2.

Geen doorgaande autoweg door de centrale groenzone.

De doorgaande weg voor het autoverkeer door het centrale groengebied is vervallen zodat een meer samenhangend groengebied in het centrumgebied ontstaat. De langzaam verkeersroutes zijn gehandhaafd inclusief een verbindende route voor hulpdiensten.

W3.

Aantal woningen in het plangebied gewijzigd.

Het herzien van het ruimtelijk ontwerp aan de Westrand leidt tot een reductie van 5 woningen. Daarnaast zijn 2 vrijstaande appartementengebouwen vervangen door een langgerekte bebouwing aan de Zuidzijde van het groengebied in combinatie met meer appartementen rond de supermarkt.

W4.

Parkeren Zuiderpark.

In de variant met en zonder supermarkt neemt de verkeersbelasting de Schoutweg als gebiedsontsluitingsweg toe tussen de aansluiting op de Hoofdweg en de kruising Zuiderpark en kan er niet langer op Schoutweg geparkeerd worden. Daarom worden er tussen de bomen langs de ventweg op het Zuiderpark circa 7 langsparkeerplaatsen opgenomen om het vervallen van een parkeermogelijkheid op de Schoutweg te compenseren voor de aanwonenden van dit deel van het Zuiderpark.

W5

Supermarkt is een vast uitgangspunt en niet langer een optie.

In de Ontwerp Startnotitie is de supermarkt genoemd als optie. Inmiddels is uit aanvullende onderzoeken gebleken dat er vanuit de inwoners behoefte is aan een tweede supermarkt, er marktruimte aanwezig is om te komen tot een tweede supermarkt, deze niet leidt tot leegstand elders en tenslotte verkeerstechnisch en ruimtelijk inpasbaar is. Daarom is de supermarkt niet langer een optie maar een uitgangspunt in de ontwikkeling Hoofdweg Zuid. Op de gehele locatie wordt er een woningbouwbestemming gelegd met daarnaast voor een specifiek deel van het plan een tweede bestemming supermarkt. Er is gekozen voor een flexibele bestemming rond de supermarkt zodat bij het eventueel niet tot stand komen van een supermarkt woningbouw als terugvalscenario kan fungeren.

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 3

Aanvullende onderzoeken. Om tot een goede afweging te komen rond de ingediende reacties op de Ontwerp Startnotitie zijn de volgende aanvullende onderzoeken na de ter visielegging van de ontwerpstartnotie uitgevoerd: -

Gedetailleerd verkeerskundig onderzoek in de beide scenario’s (280 woningen en 299 woningen plus supermarkt) naar de effecten van het plan Hoofdweg Zuid op de direct omliggende wegen. Verder is onderzocht wat het effect van het plan Hoofdweg Zuid is op de hoofdverkeersstructuur van Kudelstaart;

-

Een aanvullend marktonderzoek onder de inwoners van Kudelstaart naar de behoefte aan een 2e supermarkt in Kudelstaart en naar welk type supermarkt daarbij de voorkeur uitgaat;

-

Een gedetailleerd onderzoek naar de marktruimte voor een 2e supermarkt in Kudelstaart inclusief de effecten op de bestaande supermarkten in de omgeving en bestaande winkelvoorzieningen;

-

Een zogeheten ladderonderbouwing voor de supermarkt. In deze verplichte “Ladder voor duurzame verstedelijking vestiging supermarkt” wordt onderzocht of er behoefte is aan een supermarkt. Verder of de nieuwe supermarkt leidt tot leegstand elders en of de nieuwe supermarkt ruimtelijk en functioneel goed inpasbaar is. Centraal in de afwegingscriteria van de ladder staat niet de invloed op de concurrentieverhoudingen maar het zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland.

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 4

Beantwoording hoofdthema’s Ontwerp Startnotitie. Bij de reacties zijn een aantal terugkerende thema’s waar te nemen die in onderstaande tabel uitgebreid beantwoord worden. Bij de aansluitende beantwoording per inspraakreactie worden deze punten globaal beantwoord en verder naar deze beantwoording per thema verwezen om de omvang van de nota te beperken en de leesbaarheid te vergroten. Het betreft de volgende thema’s die aansluiten bij het onderzoek naar de Ladder voor duurzame verstedelijking: Supermarkt: T1

Is er vanuit het perspectief van de consument behoefte aan een tweede supermarkt?

T2

Is er marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart?

T3

Waarom geen 2e supermarkt in het centrumgebied van Kudelstaart?

T4

Leidt een 2e supermarkt niet tot leegstand onder bestaande supermarkten?

T5

Leidt een 2e supermarkt niet leegstand in het centrumgebied Kudelstaart?

Verkeer: T6

Invloed woningen plus supermarkt op de verkeersintensiteiten.

T7

Toename verkeersdruk vanuit Hoofdweg Zuid op de direct omliggende wegen?

T8

Toename verkeersdruk vanuit Hoofdweg Zuid op de hoofdinfrastructuur?

T9

Verkeersveilige afwikkeling omliggende woonwijken

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 5

Nr.

Thema plus Beantwoording

Planwijziging?

SUPERMARKT T1

Behoefte aan een tweede supermarkt in Kudelstaart vanuit consumentenperspectief In augustus 2021 is door het marktonderzoekbureau Markteffect onderzoek gedaan onder de inwoners van Kudelstaart naar het huidige boodschappengedrag; hoe de inwoners aankijken tegen de komst van een tweede supermarkt en naar welk type supermarkt de voorkeur uitgaat. In de enquête zijn 214 willekeurige inwoners van Kudelstaart persoonlijk bezocht en bevraagd zodat een representatieve steekproef de gehele bevolking ontstaat statistisch gezien. 72% van de inwoners bezoekt regelmatig de vestiging van Albert Heijn in Kudelstaart en 14% geeft aan alle dagelijkse boodschappen bij de budget supermarkt Lidl of Hoogvliet in Aalsmeer te doen. 43% van de inwoners van Kudelstaart geeft aan voor basisproducten en aanbiedingen regelmatig de budget supermarkten in de omgeving te bezoeken. Het aandeel van online bestellingen is gering. De afstand tot de supermarkt is voor driekwart van de bewoners van Kudelstaart een belangrijk aspect in de keuze van een supermarkt. De helft van de inwoners van Kudelstaart geeft aan duidelijk iets te missen in het huidige supermarktaanbod in Kudelstaart. Tenslotte staat 76% van de inwoners positief ten opzichte de komst van een tweede supermarkt, 16% is neutraal en 8% is negatief.

Daarmee is er sprake van draagvlak onder de bevolking om te komen tot een tweede supermarkt in Kudelstaart.

T2

Beschikbare Marktruimte 2e supermarkt in Kudelstaart In maart 2021 heeft onderzoeksbureau BRO aanvullend onderzoek gedaan naar de marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart in aanvulling op een eerder onderzoek uit 2017. Uit het recent onderzoek door twee onafhankelijke bureaus blijkt dat 16% van het winkelaanbod van de Gemeente Aalsmeer in Kudelstaart gevestigd is. In verhouding met het inwoneraantal is het dagelijks winkelaanbod beperkt en vindt er een forse afvloeiing van koopstromen plaats vanuit Kudelstaart naar de omliggende kernen en met name naar Aalsmeer. Op dit moment is er een supermarkt in het centrum van Kudelstaart gevestigd met een winkeloppervlak van 2.300 m2. Het inwoneraantal van Kudelstaart neemt met 6,7% toe tot circa 9.990 inwoners in 2031. Het gemiddeld inkomen in Kudelstaart ligt 13% boven het landelijk gemiddelde. De gemiddelde vloerproductiviteit bedraagt € 9.300 per m2 winkelvloeroppervlak, circa 23% boven het landelijk gemiddelde door een relatief beperkt winkelaanbod. Bij uitbreiding van het supermarktaanbod in Kudelstaart nemen de bestedingen binnen Kudelstaart verder toe door een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen.

Wordt uitgegaan van het landelijk gemiddelde in combinatie met de verwachte bevolkingsgroei en een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen binnen en naar Kudelstaart door een tweede moderne supermarkt in een ander marktsegment, dan ontstaat er ruimte voor een aanvullend supermarktaanbod met een vloeroppervlak van 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Wordt er gerekend vanuit de gemiddeld beschikbare m2 supermarkt per inwoner in Nederland ( 0,27 m2 supermarkt per inwoner)

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 6

dan is er zelfs sprake van een uitbreidingsruimte van circa 1.660 m2 winkelvloeroppervlak voor een supermarkt in Kudelstaart. T3 Waarom geen supermarkt in het centrum van Kudelstaart? In 2017 heeft een onafhankelijk onderzoeksbureau de mogelijke locaties voor een tweede supermarkt in Kudelstaart onderzocht. Verplaatsen van basisschool de Graankorrel in het centrum van Kudelstaart en op die locatie een supermarkt ontwikkelen, kwam als voorkeur in beeld. Inmiddels is echter gebleken dat het verplaatsen van de Graankorrel geen optie is. Verder zijn er in het centrumgebied geen alternatieve locaties beschikbaar voor de vestiging van een tweede supermarkt. In 2021 zijn de mogelijke locaties inclusief het centrumgebied opnieuw afgewogen. Daarbij is gebleken dat de locatie in het plan Hoofdweg Zuid als beste scoort van alle beschikbare locaties op korte en lange termijn. De locatie is goed te ontsluiten vanaf de Hoofdweg in combinatie met een herinrichting van de Schoutweg tussen de kruising met de Hoofdweg en de kruising met het Zuiderpark. De supermarkt is ruimtelijk-functioneel goed inpasbaar uitgaande van een buffer met groen en water rond het parkeren zodat het zicht vanuit de bestaande bebouwing vanuit de overkant van de Schoutweg beperkt wordt. Geluidbelasting vanuit de bevoorrading wordt beperkt door een inpandig expeditiehof.

T4 Leidt een tweede supermarkt in Kudelstaart niet tot leegstand onder bestaande supermarkten? Uit onderzoek naar de weerbaarheid van de omliggende supermarkten blijkt dat het toevoegen van een tweede supermarkt in Kudelstaart niet leidt tot leegstand in de omliggende supermarkten. Er vindt een herverdeling plaats van omzetten maar die is goed op te vangen voor de bestaande supermarkten door het beperkt aanpassen van de bedrijfsvoering. Binnen Kudelstaart is er op basis van circa 10.000 inwoners voldoende potentieel voor twee supermarkten met een onderscheidend profiel ook gezien de reisafstand naar de overige supermarkten in andere kernen. Ook voor de budgetsupermarkten die nu vanuit Kudelstaart in de omgeving bezocht worden is de omzetbijdrage van bezoekers uit Kudelstaart niet van doorslaggevend belang bij de instandhouding van de betreffende supermarkt. T5 Leidt een tweede supermarkt tot leegstand in het centrumgebied Kudelstaart of winkels elders? Het bestaande winkelcentrum Kudelstaart is gericht op dagelijkse boodschappen en frequente niet-dagelijkse boodschappen aangevuld met horeca en voorzieningen. Het huidige winkelaanbod past uitstekend als lokale aankooplocatie.

Dat blijkt uit de hoge verkoopcijfers per m2 winkeloppervlak die duidelijk boven het landelijk gemiddelde liggen voor zowel de full-service supermarkt, de overige winkels en commerciële voorzieningen zoals horeca. De positie is ook sterk omdat de reisafstand naar frequent bezochte niet-dagelijkse winkels in andere kernen relatief groot is. Het winkelcentrum sluit goed aan bij de lokale behoefte en kent geen leegstand of winkels die opereren in risicovolle branches of sectoren. Kortom het winkelhart Kudelstaart staat er relatief sterk voor. Nadeel voor de bestaande winkels is dat nu een deel van de koopstromen gericht op budget supermarkten vanuit Kudelstaart afvloeit naar Aalsmeer. In het verlengde zullen consumenten als men in Aalsmeer verblijft ook daar eerder de niet-dagelijkse boodschappen doen. Kortom er is sprake van afvloeiing van koopstromen vanuit Kudelstaart, ook voor de

Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid

datum: 26 okt 2021

blz. 7

niet dagelijkse boodschappen. Met de komst van een budget supermarkt in Kudelstaart neemt de koopkrachtbinding met en binnen Kudelstaart verder toe. In het verlengde daarvan zullen consumenten uit Kudelstaart na een bezoek aan de budgetsupermarkt in Kudelstaart voor de frequente niet-dagelijkse boodschappen in Kudelstaart blijven en gezien de reisafstand niet snel naar een naastgelegen kern gaan en zich blijven richten op het winkelhart van Kudelstaart. Daartegenover staat dat het bezoekersaantal van de full service supermarkt in het centrum wellicht zal afnemen en dat daarmee een snel combinatiebezoek vanuit de supermarkt naar de naastgelegen winkels ook zal afnemen. Naar verwachting wordt voor de winkels voor de niet dagelijkse boodschappen in het centrum een eventuele afname van het bezoek aan de full-service supermarkt opgevangen wordt door een toename van de koopstromen vanuit de dagelijkse boodschappen binnen heel Kudelstaart. Wellicht een geringe daling van het combinatie bezoek aan het winkelhart Kudelstaart maar daartegenover meer consumenten die het winkelhart Kudelstaart zelfstandig bezoeken op basis van de aantrekkingskracht, reisafstand en assortiment. Het winkelhart van Kudelstaart heeft voldoende trekkracht om dit te bewerkstelligen.

Eventuele terugloop van bezoekers vanuit Kudelstaart aan winkels in omliggende kernen kan goed opgevangen worden binnen de bedrijfsvoering van de betreffende winkels en zal niet leiden tot leegstand. VERKEER. Door een extern en onafhankelijk verkeersbureau (Goudappel Coffeng) is de invloed op verkeersbewegingen vanuit het plan Hoofdweg Zuid op de omgeving onderzocht vanuit de bestaande situatie, een variant met het toevoegen van 278 woningen en een variant uitgaand van circa 299 woningen plus supermarkt. Daarbij zijn de volgende stappen doorlopen: - Welke verkeersstromen ontstaan in de verschillende scenario’s; - Wat is de invloed op de verschillende kruisingen rond het plan; - Wat betekenen de gewijzigde verkeersstromen voor de verkeersveiligheid binnen de woonwijken. T6

Verkeerstromen. Op basis van langjarige verkeerstellingen is een beeld beschikbaar van de bestaande verkeersintensiteiten op wegvakniveau rond het plangebied Hoofdweg Zuid. In een algemeen provinciaal vastgesteld verkeersmodel zijn 300 woningen en apart de supermarkt Hoofdweg Zuid toegevoegd. Dit geeft een globaal beeld over de toename aan verkeersbewegingen. Als check is nog een tweede methode gevolgd waarbij geredeneerd wordt vanuit de gemiddelde extra verkeersbewegingen die iedere woning en supermarkt toevoegt. Aan de hand van deze beide methoden is een prognose opgesteld die als input gebruikt is om een check te doen of alle wegprofielen qua breedte en snelheidsregime voldoen. Conclusie daaruit is dat alle huidige wegprofielen en maximum snelheden voldoen waarbij alleen voor de Schoutweg tussen de kruising met het Zuiderpark en de Hoofdweg een geringe aanpassing in het wegprofiel ter plaatse wordt voorgesteld in combinatie met een parkeerverbod voor dit deel van de Schoutweg. Het parkeerverbod op de Schoutweg tussen de kruising Zuiderpark en Hoofdweg wordt voor direct aanwonenden van het Zuiderpark gecompenseerd door een zevental langsparkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark aan te leggen tussen de bomen.