Agendabundel

1: Woonvisie 2024-2030 2: Nota van Beantwoording woonvisie 2024-2030 3: Consultatieverslag woonvisie 2024-2030 3: Raadsbesluit woonvisie 2024-2030

De secretaris,

De voorzitter,

drs. Sj. Vellenga

mr. G.E. Oude Kotte

Dit document is elektronisch ondertekend. Zie de elektronische handtekening(en) rechtsboven op pagina 1.

{{signer1}}

{{signer2}}

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Aalsmeer;

gelezen het voorstel van college van burgemeester en wethouders, d.d. 14 november 2024, zaaknummer Z24-053461; gelet op artikel 42 van de Woningwet;

Besluit

de woonvisie 2024-2030 vast te stellen Aldus besloten in de openbare vergadering van 14 november 2024. De plv. griffier,

De voorzitter,

Drs. O.F. Matheijsen

mr. G.E. Oude Kotte

Dit document is elektronisch ondertekend. Zie de elektronische handtekening(en) rechtsboven op pagina 1.

[.docx] 101/F105/ICT

Woonvisie 2024-2030

Inhoud Voorwoord4

1. Bouwen voor de toekomst

Inleiding5

1.2 Nieuwe sociale huurwoningen gebouwd door of voor

Terugblik5 Verhouding tot de Omgevingsvisie, de

14

toegelaten instellingen

16

1.3 Bouwen voor doelgroepen

16

WoonWelzijnZorgvisie en de Omgevingswet 

7

1.4 Prijsgrenzen en indexering

16

Het proces naar de nieuwe woonvisie

7

1.5 Levensloopbestendige woningbouw 

16

Leeswijzer7

Speerpunten woonvisie 2024 – 2030 1. Bouwen voor de toekomst

8 8

2. Een leefbaar en duurzaam Aalsmeer Leefbaarheid en verduurzaming

8

Feiten en analyse

De volkshuisvestelijke context: Rijk, regio, Aalsmeer

17

2. E  en leefbaar en duurzaam Aalsmeer

19

2.2 Ouderen op weg helpen naar een passende woning 

19

en nieuwe woningvoorraad  8

9

19

19

2.4 Een gedegen verblijf voor arbeidsmigranten

20

2.5 Huurders ondersteunen in hun rechtspositie

20

2.6 V  oortzetten en verbeteren van een duurzame samenwerking met de corporaties

20

9

Bevolkingsontwikkeling9 Woningvoorraad10 De woningbehoefte

17

1.7 Meer koopwoningen voor Aalsmeerders en starters

2.3 V  erduurzaming en klimaatbestendigheid van de bestaande

de woonopgave Innovatieve woonoplossingen

1.6 Aandeel appartementen versus grondgebonden

2.1 Sociale huurwoningen met voorrang toewijzen 

3. E  xperimenten die bijdragen aan

11

Inkomensgroepen11

3. Inzet en experimenten die bijdragen aan de woonopgave

21

3.1 Een diversiteit aan woonvormen

21

Nieuwbouw in Aalsmeer

12

3.2 Inzet van de bestaande voorraad

21

Wijziging van de systematiek van woonruimteverdeling

12

3.3 Bouwen in LIB gebied

21

Doorstroming op de woningmarkt

12

3.4 Inzet van experimenten in het lint

23

3.5 Woningbouw en grondbeleid

23

Verduurzaming en klimaatbestendigheid van de bestaande én nieuwe woningvoorraad

2

1.1 Een passende verdeling van de nieuwbouwprogrammering

14

13

3

Voorwoord

Inleiding

Een passende, betaalbare woning is een

de urgentie van de woningcrisis aan en creëert

Aalsmeer en Kudelstaart zijn prettige dorpen

aan de gemeente om de bouwopgave zo te

hier vol op in. De opgave is echter groter. Dit be-

belangrijke voorwaarde om volwaardig mee

tegelijkertijd kansen om met creatieve en inno-

om te leven en te wonen. Samen vormen ze een

sturen dat Aalsmeer in balans blijft met andere

tekent dat een betere benutting van de bestaan-

te kunnen doen. Het is een plek om samen te

vatieve ideeën tot een oplossing te komen en

fijne gemeente. Een mooie mix van bedrijvigheid,

onderwerpen die ook aandacht vragen. Aals-

de woningvoorraad net zo hard nodig is.

komen met familie en vrienden, om hobby’s

aan de slag te gaan. Het belang van wonen en

verschillende dorpse kernen en lintbebouwing.

meer heeft meer woningen nodig die geschikt

uit te oefenen, je terug te trekken om zo weer

woonoplossingen heeft prioriteit in ons beleid,

Goed verbonden met de stad en met de rest

zijn voor elke levensfase met voldoende voorzie-

Deze woonvisie vormt de leidraad voor het ma-

uitgerust aan het werk te kunnen of te stude-

zonder andere belangen over het hoofd te zien.

van de wereld, zonder het eigen karakter te

ningen. Dat komt tot uiting in de toekomstvisie

ken van prestatieafspraken met corporaties en

ren. Voor het eerst op jezelf, samenwonen, een

verliezen. Ook het groen en het blauw is goed

op Aalsmeer, op dit moment in ontwikkeling, en

verduidelijkt wat de gemeente van ontwikkelaars

gezin stichten – al deze levensfases zijn ver-

De woonvisie verankert tevens de betaalbaar-

vertegenwoordigd; de Westeinderplassen en het

in het bijzonder de visies van Kudelstaart en

verwacht bij het maken van afspraken over een

bonden met een bepaalde woonwens. Helaas

heidsdoelstelling: we gaan twee derde betaal-

Groene Hart zijn nooit ver weg. Tot en met 2030

Schinkelpolder.

nieuwbouwprogramma. Het is het toetsingskader

staat deze voorziening in Aalsmeer onder druk.

baar bouwen en 35% sociaal segment. Dit

verwacht de gemeente zo’n 2.000 woningen

Jongeren en starters willen graag in Aalsmeer

neemt niet weg dat de vraag in onze gemeente

toe te voegen . Dit betekent dat Aalsmeer de

De vraag binnen veel woonsegmenten is hoog.

woningbouw. De woonvisie vormt een kader

en Kudelstaart blijven, zijn betrokken bij hun

en regio groot is en dit waarschijnlijk zo zal

komende jaren flink groeit. Deze groei vraagt om

Onze inwoners wachten steeds langer op een

samen met andere, toekomstige visiedocu-

omgeving, maar hebben moeite een passende

blijven. Tegelijkertijd zijn onze nieuwbouwmo-

een gebalanceerde aanpak om te verzekeren dat

sociale huurwoning, en jongeren en starters

menten, zoals de Omgevingsvisie Aalsmeer en

woning te vinden. Of neem onze ouderen, die

gelijkheden eindig en is het van belang om ba-

Aalsmeer en Kudelstaart prettige dorpen blijven

hebben veel moeite om een huur- of koopwo-

de WoonWelzijnZorgvisie. Daarnaast zijn de

veelal wonen in relatief ruime gezinswoningen.

lans te houden met andere onderwerpen zoals

om in te leven en wonen. Dat kan alleen door

ning te vinden die bij hun inkomen past. Verder

landelijke wet- en regelgeving en ontwikkelingen

Misschien willen ze wel verhuizen naar een fijn,

voorzieningen, duurzaamheid, groen en infra-

naast wonen ook voldoende aandacht te hebben

vormt huisvesting bij bredere, maatschappelijke

binnen het sociaal domein van grote invloed op

levensloopbestendig appartement, mogelijk

structuur. Het is daarom aan de gemeente om

voor voorzieningen die aan de leefbaarheid bij-

uitdagingen een belangrijk puzzelstuk tot de op-

de ontwikkeling van het wonen in Aalsmeer. Om

met gelijkgestemden om de hoek. Maar ook in

ervoor te zorgen dat de woningvoorraad van

dragen en ingrepen in de openbare ruimte in de

lossing. Denk hierbij aan de vergrijzing; een pas-

deze redenen wordt de woonvisie in 2026 en

dit segment is nu nog te weinig te vinden. Ge-

Aalsmeer zich in de komende jaren evenwich-

vorm van voldoende natuur, water en recreatie.

sende woonruimte is een belangrijke voorwaarde

2028 geëvalueerd en waar nodig aangescherpt.

richte, snelle acties zijn nodig om deze woon-

tig ontwikkelt, met ruimte voor alle leeftijden

vraagstukken aan te pakken.

en voor mensen die we allemaal hard nodig

Het halen van de beoogde bouwopgave is echter

blijven wonen. Het gaat bovendien niet slechts

Terugblik

hebben. De woonvisie is één van de kaders die

geen vanzelfsprekendheid. De woningbouw-

om stenen stapelen, maar om het bouwen van

De gemeente Aalsmeer heeft al een woonagen-

De woonopgave is voor het College de belang-

deze ontwikkeling mogelijk moet maken. Het is

sector staat voor een aantal grote uitdagingen,

nieuwe gemeenschappen. Zijn er woonvormen

da vastgesteld in 2020. De woonvisie 2024-2030

rijkste gemeentelijke opgave voor de komende

hard nodig.

waaronder gestegen bouwkosten en de stikstof-

die eenzaamheid bestrijden en zelfredzaamheid

vervangt deze. Dit is onder andere nodig om de

periode. En hoewel een woonvisie geen on-

1

om tot een hoge leeftijd comfortabel thuis te

normen. Het blijft de vraag of deze opgave qua

stimuleren? Ook wordt de gemeente gevraagd

aanvullende ambities uit het raadsprogramma

middellijke oplossing biedt voor mensen die nu

Willem Kikkert

aantallen toereikend is om aan de (toekomstige)

om andere kwetsbare doelgroepen, zoals sta-

2022-2026 ‘Aan de slag voor Aalsmeer’ uit te

gebukt gaan onder woningnood, stipt deze wel

wethouder

woningbehoefte te voldoen. Tegelijkertijd is het

tushouders en uitstromers uit de GGZ, gepaste

voeren. Verder is het Rijk bezig om de grip op de

huisvesting aan te bieden. Al met al is betaal-

volkshuisvesting te versterken. Dit doet het Rijk

bare, passende nieuwbouw broodnodig. In de

met de Nationale Bouw- en Woonagenda en alle

woonvisie 2024-2030 zet de gemeente Aalsmeer

aanverwante nieuwe wetten, wetsvoorstellen en

1 G  ebaseerd op het aantal zoals beschreven in de Woondeal MRA.

4

voor particuliere initiatieven op het gebied van

5

programma’s. Om de lokale ambities waar te ma-

Beide visies onderzoeken namelijk de vraag:

Daartoe zijn meerdere bijeenkomsten met spe-

ken en in te spelen op de veranderende context

wat is de huisvestingsbehoefte van de groeiende

lers uit het veld georganiseerd, waaronder wo-

is dit nieuwe visiedocument van belang.

groep ouderen en van andere kwetsbare doel-

ningcorporaties, makelaars, en lokale ontwikke-

groepen? Het grote verschil is dat de WoonWel-

laars. Ook zijn er verschillende belangengroepen

Wel bouwt de gemeente deels voort op de

zijnZorgvisie deze vraag integraal behandelt. Dit

bij ons aangeschoven, waaronder de Adviesraad

oude woonagenda. De specifieke woonvragen

betekent dat het niet alleen de woonbehoefte

Sociaal Domein, Collectief Wonen Aalsmeer, en

van jongeren en ouderen hebben ook in deze

formuleert, maar ook andere elementen die een

de Huurdersvereniging Aalsmeer Kudelstaart.

woonvisie weer onze aandacht. Het diversifiëren

woning daadwerkelijk leefbaar maken voor deze

Een bewonersavond op 6 mei stelde ons in staat

van de woningvoorraad zetten we door, met nog

doelgroep. Denk hierbij aan het zorg- en welzijn-

om direct met de inwoners van Aalsmeer in con-

meer nadruk op betaalbare, levensloopbestendi-

saanbod, een gezonde leefomgeving, en lokale

tact te treden, en te ontdekken wat hun kijk op de

ge nieuwbouw.

ontmoetingscentra.

nieuwe woonvisie is.

Verhouding tot de Omgevingsvisie, de WoonWelzijnZorgvisie en de Omgevingswet

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in wer-

Aan de hand van het participatieproces is de

king getreden. Die bepaalt dat in visiedocumen-

concept-woonvisie op een aantal punten aange-

ten alleen nog ambities benoemd en omschre-

past. Vervolgens hebben we de woonvisie van 5

Tijdens het schrijven van de woonvisie werkt de

ven worden. De woonvisie is een visiedocument.

juni tot 17 juli ter inzage gelegd. Een overzicht

gemeente ook aan de Omgevingsvisies voor Aal-

Verdere implementatie vindt plaats in beleids-

van de inspraakreacties en onze reactie hierop

smeer, Kudelstaart en Schinkelpolder. De woon-

documenten, zoals het uitvoeringsprogramma,

is te vinden in de Nota van Beantwoording

visie vormt één van de bouwstenen voor deze

doelgroepenverordening, huisvestingsveror-

woonvisie 2024-2030. Deze reacties hebben

Omgevingsvisies, en geeft aan dat we ruimte

dening, gebieds- en themavisies en natuurlijk

niet geleid tot significante wijzigingen in de

willen bieden aan woningbouw. De Omgevingsvi-

omgevingsplannen en de beoordeling van

woonvisie. Wel hebben we de nieuwste WiM-

sie bestrijkt daarnaast een breder speelveld, ook

aanvragen omgevingsvergunningen.

RA-cijfers gebruikt om het hoofdstuk ‘Feiten en

gericht op de leefbaarheid, sociale cohesie en

6

analyse’ wat aan te passen. Deze zijn pas sinds

de economische vitaliteit van de gemeente. Een

Het proces naar de nieuwe woonvisie

grotere en passende woningvoorraad is van groot

In de aanloop naar de nieuwe woonvisie, hebben

belang, zo stelt de woonvisie. Dat legt een claim

eerst meerdere gesprekken en presentaties

Leeswijzer

op de schaarse ruimte, wat moet worden afgewo-

plaatsgevonden met de gemeenteraad, zodat

De visie start met een opsomming van de

gen met andere ruimtelijke claims in de Omge-

deze een visie op het gebied van wonen kon vor-

speerpunten. Hierop volgt het hoofdstuk ‘feiten

vingsvisie. Ondanks deze claim op de schaarse

men. Het raadsprogramma en de huidige ontwik-

en analyse’, waarin een beeld wordt geschetst

ruimte is het van groot belang dat wonen nadruk-

kelingen op de Aalsmeerse woningmarkt hebben

van de inwoners van Aalsmeer en hun woon-

kelijk meeweegt in deze overwegingen.

de basis gevormd voor een concept-woonvisie

wensen, maar ook hoe de woningvoorraad in

Daarnaast loopt er een proces om tot een Woon-

2024-2030. Deze bood het startpunt om met ver-

Aalsmeer en zijn buurten eruitziet. Tot slot gaan

WelzijnZorgvisie te komen. Er zit enige overlap

schillende lokale partijen over de toekomst van

we in op de speerpunten, die één voor één

in dit beleidsstuk en de woonvisie 2024-2030.

wonen in Aalsmeer het gesprek aan te gaan.

uitgewerkt worden.

juni 2024 beschikbaar.

7

Speerpunten woonvisie 2024 – 2030 1. B  ouwen voor de toekomst Hoe we gaan sturen in de nieuwbouwpro-

2. Een leefbaar en duurzaam Aalsmeer Leefbaarheid en verduurzaming

grammering 1.1 Een passende verdeling van de nieuwbouwprogrammering 1.2 Nieuwe sociale huurwoningen gebouwd door of voor toegelaten instellingen 1.3 B  ouwen voor kwetsbare doelgroepen 1.4 Prijsgrenzen die passen bij de inkomensgroepen 1.5 O  p weg naar een levensloopbestendige woningvoorraad 1.6 E  en evenwichtige verdeling tussen appartementen en grondgebonden woningen 1.7 Meer koopwoningen voor Aalsmeerders en starters

Feiten en analyse De volkshuisvestelijke context: Rijk, regio, Aalsmeer

Op MRA-niveau wordt er gezocht naar oplos-

deze en andere uitdagingen het hoofd te kunnen

singen voor de wooncrisis. Zo tekende Aals-

bieden, moeten we goed nadenken wat, hoe

Het Rijk lanceerde in 2022 de Nationale

meer samen met de andere MRA-gemeenten,

en voor wie we bouwen. Deze woonvisie en het

Woon- en Bouwagenda met als doel de grote

de provincie en het Rijk op 15 maart 2023 een

hierop volgende uitvoeringsprogramma moeten

3.1 Nieuwe woonvormen de ruimte geven

vraag naar betaalbare, passende woningen

Woondeal. Concreet komt dit neer op de reali-

op deze vragen een antwoord bieden. Beide do-

3.2 Het optimaal benutten van de bestaande

aan te pakken, te financieren en te monitoren.

satie van 900.000 woningen tot en met 2030,

cumenten zullen een dynamisch geheel vormen,

3. Experimenten die bijdragen aan de woonopgave Innovatieve woonoplossingen

2.1 S  ociale huurwoningen met voorrang toewijzen 2.2 O  uderen op weg helpen naar een passende woning 2.3 V  erduurzaming en klimaatbestendigheid van de bestaande en nieuwe woningvoorraad 2.4 Een gedegen verblijf voor arbeidsmigranten 2.5 H  uurders ondersteunen in hun rechts-

In navolging daarvan lanceerde het meerdere

waarvan ruim 170.000 in de MRA. Daarnaast

om zo snel en adequaat op nieuwe ontwikkelin-

3.3 W  onen onder de rook van Schiphol

landelijke programma’s, om zo de opgave voor

wordt er grote nadruk gelegd op méér wonin-

gen te kunnen inspelen. In het uitvoeringspro-

3.4 Inzet van experimenten in het lint

de huisvesting van aandachtsgroepen (waaron-

gen voor de lagere en de middeninkomens, op

gramma worden de ambities uit de woonvisie

3.5 W  oningbouw en grondbeleid

der ouderen, jongeren, statushouders) in kaart

verdere verduurzaming van de woningvoorraad

geconcretiseerd in acties. Het woonvraagstuk is

te brengen. Verder heeft het geleid tot nieuwe

en op de woonbehoeften van specifieke doel-

echter dermate urgent dat we hier niet op gaan

wetten (de Wet goed verhuurderschap) en nieu-

groepen, waaronder ouderen en studenten. Om

wachten. Ook in de aanloop naar dit programma

we wetsvoorstellen, zoals de Wet betaalbare

dit voor elkaar te krijgen zal het essentieel zijn

sorteren we daarom in beleidskaders en -keuzes

huur, die voor meer regulering in de middeldure

om de woningbouwopgave te versnellen en de

alvast voor op de ambities zoals omschreven in deze woonvisie.

woningvoorraad

huursector moet zorgen. Dit wetsvoorstel is

daarvoor benodigde randvoorwaarden in kaart

2.6 V  oortzetten en verbeteren van een duur-

door de Tweede Kamer aangenomen en is 1

te brengen en te verwezenlijken. Dit kan alleen

zame samenwerking met de corporaties.

juli 2024 in werking getreden. De Wet verster-

door nauw samen te werken met omliggende

Bevolkingsontwikkeling

king regie volkshuisvesting moet dit proces

gemeenten, de provincie, het Rijk, de netbe-

Op 1 januari 2024 telt Aalsmeer 33.354 inwo-

nog doorlopen. Dit wetsvoorstel vergroot de rol

heerders, woningcorporaties, belangrijke be-

ners, 288 meer dan het jaar ervoor. Aalsmeer

van Rijk en provincie in de volkshuisvestelijke

leggers in de woningmarkt en andere partijen.

groeit al jaren gestaag, gemiddeld met zo’n 180

positie

opgave, en maakt de betaalbaarheidsopga-

8

inwoners per jaar, maar in 2022 en 2023 was de

ve expliciet: twee derde van de nieuwbouw

De gemeente kan de regio dus goed gebruiken.

groei extra sterk. Dit werd vooral veroorzaakt

moet binnen deze categorie vallen, waarvan

Dit neemt niet weg dat de lokale context het

door de aankomst van een grote groep Oekraï-

minstens 30% sociale huur. De rest van de

noodzakelijk maakt om een eigen plan te trek-

ners. Deze groei zal zich waarschijnlijk voort-

betaalbaarheidsopgave wordt gevormd door

ken. Hoe zorgen we als gemeente, bijvoorbeeld,

zetten, met in 2030 een inwonersaantal dat

sociale koop en middeldure huur en koop. On-

dat we onze woningvoorraad voorbereiden op de

naar verwachting 15% hoger ligt dan in 2024.

der deze wet krijgen Rijk en de provincie meer

vergrijzing? Het grote aantal eengezinswoningen

bevoegdheid om te gaan sturen als de inzet

in Aalsmeer maakt deze opgave niet makkelij-

Deze groei zal gepaard gaan met een toename

van gemeentes achterblijft.

ker. En hoe zorgen we ervoor dat jongeren hun

van het aantal huishoudens. In totaal bestaat

eerste huis in de gemeente kunnen vinden? Om

Aalsmeer uit 13.295 huishoudens. Bijna een

9

kwart van de huishoudens (23%) bestaat uit

Woningvoorraad

moeten lang wachten voordat zij aan de beurt

woning die gelijkvloers is. In de praktijk komt

leefbaarheid van de gemeente, waaronder leer-

één persoon. Deze groep is grotendeels te

Er zijn veel mensen in Aalsmeer die op zoek

zijn. In 2022 is dit gemiddeld 18 jaar.

dit neer op een appartement met een lift in

krachten, verplegers, politieagenten en andere

verdelen in twee categorieën: jongeren en ou-

zijn naar een passende woning. Met deze

het complex of een woning met een slaap- en

maatschappelijke beroepen. Dit wekt de indruk

deren. Ook Aalsmeerders die na een scheiding

noodzaak in het achterhoofd, is het verleidelijk

Verder bestaat de woningvoorraad in Aalsmeer

badkamer op de begane grond.

dat het moeilijk is voor deze inkomensgroep

alleen op zoek moeten naar een huis maken

om terug te vallen op een simpel credo: bou-

voor 62% uit koopwoningen. Dit gemiddelde

onderdeel uit van deze groep, alhoewel hun

wen, bouwen, bouwen. Het is echter belangrijk

ligt iets hoger dan in de deelregio Amstel-

Inkomensgroepen

laagste inkomensgroep, die in aanmerking komt

woonwensen zullen afwijken als de ouders

om goed na te denken of het woonprogramma

land-Meerlanden (58%) en een stuk hoger

De inkomensverdeling in Aalsmeer kent flink

voor een sociale huurwoning, is relatief stabiel

ook voor hun kind(eren) op zoek moeten. Naar

aansluit bij de woningvoorraad van de gemeen-

dan in de MRA als geheel (47%) 4. Een groot

wat verschuivingen in de laatste jaren. Het

gebleven de laatste jaren en schommelt rond de

verwachting zal het aantal eenpersoonshuis-

te. In 2024 is de woningvoorraad per gebied als

deel van deze koopwoningen, zo’n 60%, valt

aandeel middeninkomens (€40.024-€60.036)

33%. Wel is de grens voor een sociale huur-

houdens de komende jaren verder toenemen2.

volgt:

in het hogere segment, met een WOZ-waarde

is tussen 2017 en 2021 gedaald van 25% naar

woning voor een meerpersoonshuishouden in

hoger dan €351.000 (peiljaar 2023). Daarnaast

14%. In 2023 is deze weer licht gestegen, naar

2022 iets opgehoogd. Als je deze nieuwe grens

Dit komt mede door de groei van de groep

Tabel 1. Woningen naar eigendom, 1 januari

bestaat zo’n 79% van de woningvoorraad uit

19%. Binnen deze groep vallen verschillende

aanhoudt, stijgt het percentage naar 39%.

ouderen. De groep 65-plussers vormt in 2023

2024 (CBS).

eengezinswoningen. Dit is een erg hoog ge-

beroepen die van groot belang zijn voor de

zo’n 30% van de bevolking van Aalsmeer. In

Koopwoning

Particuliere huur

Corporatiehuur

Totaal

Centrum*

64%

28%

8%

2.358

Stommeer

56%

15%

28%

3.095

hoe deze ontwikkeling zich na 2040 doorzet en

Hornmeer

50%

16%

28%

1.202

of de woningvoorraad dan nog aansluit op de

Kudelstaart

63%

7%

30%

3.847

smeer willen verhuizen geeft 30% aan dat

bevolkingssamenstelling. Wij gaan er nu vanuit

Oosteinde**

67%

10%

23%

3.302

ze op zoek zijn naar een sociale huurwoning.

dat op deze ontwikkeling in het heden moet

Totaal

62%

14%

24%

13.804^

Een kleine groep, zo’n 3% van de huishou-

en in 2040 zelfs naar 42%. In absolute zin verdubbelt het aantal 85-plussers. De vraag is

worden ingespeeld. De verwachte stijging is van dien aard dat we in onze programmering meer woningen voor deze en andere doelgroepen moeten realiseren. De prognose zal in de opvolgende visiedocumenten worden gemonitord. In het uitvoeringsprogramma van deze

De woningbehoefte5

deelte middeldure huur. Wordt er gekeken naar

dure huurwoning. De rest is op zoek naar een

de totale sociale huurvoorraad komt Aalsmeer

koopwoning, met 29% van de huishoudens die

uit op zo’n 24%, waarvan 18% van corporaties

het middensegment overweegt (€296.000 -

en 6% van particuliere verhuurders .

€438.000) en 34% die aangeeft dat ze op zoek

Een aantal specifieke groepen, zoals stadsver-

zijn naar een woning in het hoogste segment (meer dan €438.000 k.k.).

3

Onder de categorie particuliere huur vallen

nieuwingsurgenten, statushouders, en soci-

ningen voor ouderen een stevige plek innemen,

ook particuliere sociale huurwoningen, maar

aal-medisch urgenten gaan bij de woningtoe-

op basis van de meest actuele prognose.

deze vormen slechts een klein deel van deze

wijzing van sociale huurwoningen voor op de

Van alles huishoudens die in of naar Aalsmeer

groep. Het merendeel wordt verhuurd in de

regulier wachtenden. Inwoners die in aanmer-

willen verhuizen, is 39% op zoek naar een

vrije sector. Verder bestaat de categorie corpo-

king willen komen voor een sociale huurwoning

huishoudens houdt aan, december 2021

ratiehuur voor de grote meerderheid uit sociale huurwoningen, met daarnaast een klein ge-

4 Factsheet Wonen in Aalsmeer 2023 3 Zie de Woondeal 2023.

2017

29%

25%

12%

34%

Van de huishoudens die binnen of naar Aal-

woonvisie zal de extra inzet op geschikte wo-

2 CBS, Huishoudensprognose 2021-2070: Groei aantal

10

en de MRA als geheel (48%).

dens, is op zoek naar een middeldure of een *Inclusief Uiterweg en Bovenlanden **Inclusief Greenpark en Schinkelpolder ^Dit wijkt iets af van de totale woningvoorraad, een klein aantal woningen valt in de categorie ‘onbekend’

Grafiek 1. Inkomensverdeling Aalsmeer, 2017-2021 (%)6.

middelde in vergelijking met de deelregio (66%)

Gebied

2030 groeit dit naar verwachting naar 35%

een passende woning in Aalsmeer vinden. De

5 Factsheet Wonen in Aalsmeer 2023

2019

34%

2021

32%

2023

33%

2023 - nieuwe indeling sociale huurgrens

39%

16% 14% 19% 13%

14%

36%

19%

35%

13%

35%

13%

35%

tot sociale huurgrens

sociale huurgrens € 66.053

€ 66.053 - € 88.070

< € 88.070 6 Factsheet Wonen in Aalsmeer 2021 & Factsheet Wonen in Aalsmeer 2023

11

Nieuwbouw in Aalsmeer

de herontwikkeling van de Studio’s Aalsmeer

In 2023 zijn er 80 woningen opgeleverd in Aal-

recentelijk weer opgestart. Verder worden bij

smeer, waaronder 56 sociale huurwoningen op

nieuwe ontwikkelingen uiteraard randvoorwaar-

Doorstroming naar een passende seniorenwo-

jaren vaak sneller zien stijgen, onder invloed

het VVA terrein en 17 middeldure koopwoningen

den opgenomen, o.a. omtrent het percentage

ning is een belangrijk speerpunt. In de eerste

van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

op Parkmeer. De meerderheid van de opge-

groen, verkeersafwikkeling en inrichtingseisen

helft van 2024 zijn er al 5 huurders van Eigen

Sommigen van hen zullen inmiddels een huur

leverde woningen betreft appartementen. De

openbare ruimte. Zo blijven Aalsmeer en Ku-

Haard die 55 jaar of ouder zijn naar een le-

betalen die boven de sociale huurgrens ligt.

komende jaren staan er nog verschillende grote

delstaart leefbaar en kwalitatief aantrekkelijk.

vensloopbestendige woning verhuisd met hulp

woning zouden verhuizen. Sociale huurders met een hoog inkomen hebben hun huur de laatste

Wijziging van de systematiek van woonruimteverdeling

betekent dat zij actief geholpen worden met het

herontwikkeling van de voormalige school De

vinden van een nieuwe geschikte woning. Hier-

Verduurzaming en klimaatbestendigheid van de bestaande én nieuwe woningvoorraad

Hoeksteen, de sloop-nieuwbouw op de Bilder-

Op 16 januari 2023 is het zoeken naar een

bij laten de ouderen meestal een ruime sociale

Bij de verduurzaming van de bestaande en toe-

dammerweg en het project in Hornmeer, aan de

sociale huurwoning in Aalsmeer veranderd.

huurwoning achter.

komstige woningvoorraad is het met name van

Meervalstraat en de Roerdomplaan.

Voorheen bouwden woningzoekers elke maand

en kleine woningbouwontwikkelingen gepland7. Denk hierbij aan het project Westeinderhage, de

van het programma “Van Groot naar Beter”. Dit

belang dat woningen energiezuinig, aardgasvrij

één wachtpunt op, wat betekent dat de positie

Ongeveer 22% van de sociale corporatiehuur-

en duurzaam gebouwd zijn. Nationaal zijn hier al

Daarnaast is er natuurlijk de grote gebiedsont-

op de wachtlijst volledig werd bepaald door de

ders heeft een inkomen boven de passende

afspraken over gemaakt tussen de koepelorgani-

wikkeling Oosteindedriehoek fase 1. De eerste

inschrijftijd (zonder eventuele urgentie). Met

inkomensgrens. Ruim de helft van deze groep

satie van woningcorporaties Aedes en de minis-

woningoplevering van dit project staat gepland

het nieuwe woonruimteverdeelsysteem is het

heeft een middeninkomen, en valt dus nét boven

ter van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

in 2026, met een uiteindelijke nieuwbouwopgave

mogelijk om extra punten op te bouwen door

de sociale huurgrens. Een passende woning

Zo zullen er voor 2030 zo’n 450.000 bestaande

Haard naar een gemiddelde van energielabel B.

positieve invloed op de staat van de woningen.

van ruim 850 woningen en programmering met

actief te zoeken naar een woning. Deze punten

is buiten de sociale huur sector ook voor hen

corporatiewoningen aardgasvrij worden gemaakt.

Wat betreft energiegebruik wordt van de gehele

In de prestatieafspraken is opgenomen dat alle

een mix van grondgebonden woningen en ap-

raakt men kwijt als de woningzoekende stopt

moeilijk te vinden. Ongeveer 8% van het totaal

bestaande woningvoorraad ongeveer 98% op

woningen een minimale conditiescore 3 moeten

partementen. Alle lopende plannen in Aalsmeer

met reageren of niet komt opdagen bij een

aan sociale huurders heeft een hoog inkomen,

Op lokaal niveau heeft de gemeente Aalsmeer

aardgas verwarmd. Daarnaast gebruikt een

behouden, waarbij 1 gelijk staat aan nieuwbouw

zijn te vinden in de Planmonitor. Deze bevinden

bezichtiging. Het uitgangspunt is dat dit leidt

hoger dan €60.0369. Het aandeel hoge inko-

het Convenant Duurzaam Bouwen ondertekend,

woning in Aalsmeer gemiddeld 1100 m3 gas en

en 6 aan zeer slecht onderhouden. De prognose

zich allemaal in zeer verschillende stadia van

tot een rechtvaardigere verdeling van sociale

mens in de sociale woningvoorraad is hoger dan

waarin onder andere afspraken zijn gemaakt

2960 kWh elektriciteit. Landelijk is dit 980 m3

hierbij is dat de investeringen in de woningvoor-

het plannings- of uitvoeringsproces. Het geeft

huurwoningen en betere kansen voor jongeren

het gemiddelde in de deelregio (5%) en de MRA

over circulariteit en energiegebruik tijdens de

gas en 2640 kWh elektriciteit.

raad van Eigen Haard de komende jaren zullen

echter wel een goed globaal overzicht.

en starters. De precieze effecten tekenen zich

(7%). Gelet op hun inkomen zou deze hoge

nieuwbouw van woningen. Verder zijn in de

niet volledig af binnen één jaar, zodra er meer

inkomensgroep kunnen doorstromen naar een

prestatieafspraken met Eigen Haard afspraken

Onder andere het bouwjaar van woningen is van

Naast de vergevorderde woningbouwplannen is

informatie beschikbaar is wordt het systeem in

middeldure of vrije sector huurwoning, of naar

gemaakt over o.a. renovatie, onderhoud en ener-

belang voor het energiegebruik. In Aalsmeer is

Verder worden uiteraard bij de gebiedsontwik-

de gemeente druk in gesprek met verschillende

2026 geëvalueerd.

een koopwoning. Mogelijk is er geen geschikt

gielabels. Zo is afgesproken om de woningen

maar liefst 36% van de woningvoorraad na het

kelingen randvoorwaarden meegegeven die te

initiatiefnemers om tot de bouw van meer woningen te komen. Zo zijn de gesprekken over

7 Deze planning is te lezen onder voorbehoud; de ervaring leert wel dat het uiteindelijke aantal opgeleverde woningen hiervan kan afwijken.

12

sen die een sociale huurwoning achterlieten8.

toenemen12.

aanbod aanwezig voor deze groep. Er zouden

met E-, F-, en G-labels in Aalsmeer eerst aan te

jaar 2000 gebouwd. Hiermee kent Aalsmeer een

maken hebben met milieu en duurzaamheid,

Doorstroming op de woningmarkt

ongeveer 248 sociale huurwoningen vrijkomen

pakken. Momenteel heeft 7,7% van de woning-

veel jongere woningvoorraad dan in de rest van

inrichtingseisen etc. Zo blijven Aalsmeer en

In 2023 heeft woningcorporatie Eigen Haard 14

als deze huishoudens naar een passende

voorraad van Eigen Haard in Aalsmeer een ener-

het land, waarbij slechts 18% van de woningen

Kudelstaart kwalitatief aantrekkelijk.

gielabel E of lager10. Bij renovatie streeft Eigen

een bouwjaar na 2000 heeft11. Dit heeft een

10 Jaarverslag 2022 Eigen Haard

11 Statline CBS 2022

vrije sector huurwoningen verhuurd in Aalsmeer. De helft van deze verhuringen waren aan men-

8 Jaarrapportage Eigen Haard 2023 9 Factsheet Wonen in Aalsmeer 2021

12 IBW 2023

13

1. B  ouwen voor de toekomst De nieuwbouwprogrammering

Naar verwachting worden er tot en met 2030

Op dit moment ligt het percentage sociale huur

wat met de huidige verkoopprijzen neerkomt

ongeveer 2.000 woningen gebouwd in de

in Aalsmeer op zo’n 24%, flink onder het lande-

op een bescheiden tweekamerappartement14.

gemeente Aalsmeer. Over een gedeelte van

lijk gemiddelde dat rond de 30% schommelt. In

Als sociale koop met de huidige prijsgrenzen

deze plannen zijn al harde afspraken gemaakt,

tabel 2 is het woonprogramma bij nieuwbouw

geen wenselijke woningen oplevert kan deze

bij andere projecten is er nog ruimte voor

te vinden. Het doel is om deze percentages

5% verschoven worden naar het middeldure

sturing. Daarnaast kunnen nieuwe kansen en

gemeentebreed te realiseren. Deze richtlijnen

koopsegment. Daarnaast zetten we in op 32%

locaties zich aandienen. Het is van belang dat

gelden bij nieuwe ontwikkelingen vanaf 25

middensegment in de nieuwbouw, met een

nieuwe woningbouwontwikkelingen bijdragen

woningen . We passen maatwerk toe waar

evenwichtige verdeling tussen middeldure

aan de opgave om tot een passende, betaalba-

nodig. Deze nieuwe richtlijnen gelden alleen

koop- en huurwoningen. Zo blijft geborgd dat

re woningvoorraad te komen. Alleen op deze

voor projecten die zich nog in de initiatieffase

67% wordt gebouwd in het betaalbare seg-

manier kan de gemeente de urgente vraag naar

bevinden, niet voor lopende projecten.

ment. Een derde van de woningen mag worden

13

woningen het hoofd bieden.

ontwikkeld in de vrije sector. Uitgangspunt is dat vrije sectorwoningen alleen kunnen worden

Tabel 2. Woonprogramma bij nieuwbouw

In dit hoofdstuk staat centraal welke kaders de gemeente meegeeft aan deze nieuwe ontwik-

Segment

Percentage gehele programma

kelingen. Naar verwachting blijft de druk op de

Sociaal

35%

5%

30%

woningmarkt hoog en zal zelfs bij uitvoering

Midden

32%

16%

16%

van alle woningbouwplannen, de vraag en

Hoog

33%

33%

0%

schaarste naar woningen aanhouden. Het is

Totaal

100%

54%

46%

daarom van groot belang om strategisch te ontwikkelen in Aalsmeer.

1.1 Een passende verdeling van de nieuwbouwprogrammering De ambitie is om veel betaalbare woningen aan de voorraad van de gemeente toe te voegen.

14

Koop

Huur

De gemeente Aalsmeer gaat twee derde van

gerealiseerd als koopwoning.

alle woningen in het betaalbare segment bou-

Het realiseren van woningen heeft impact

wen, met 35% in het sociale segment. Deze

op bereikbaarheid, groen en voorzieningen.

categorie valt uiteen in 30% sociale huur en

Om de woningproductie op peil te houden,

5% sociale koop. Deze laatste categorie zal

is het van groot belang dat er aan een aantal

in principe marktconform gebouwd worden,

randvoorwaarden voldaan wordt. Denk hierbij

13 D  it is binnen LIB-4 gebied de maximale omvang van

14 R  egelingen waarbij koopwoningen met korting worden

een plan binnen bestaand stedelijk gebied.

verkocht, zoals Koopgarant, sluiten we niet volledig uit.

15

bijvoorbeeld aan de verkeersontsluiting en het

in het verhuren van nieuwe sociale huurwo-

belangrijk. Om dit tot stand te brengen is een

geacht zelfstandig te blijven wonen. Hier moet

meer in op de bouw van appartementen, zeker

voorzieningenniveau, of voldoende capaciteit

ningen. De corporatie kan ervoor kiezen deze

nauwe samenwerking tussen zorg- en wel-

de woning dan wel voor geschikt zijn. Aalsmeer

als het gaat om inbreidingslocaties. Apparte-

op het elektriciteitsnetwerk, oplossingen voor

woningen zelf te ontwikkelen of af te nemen

zijnsorganisaties, de woningcorporatie, en de

kent veel grondgebonden eengezinswoningen,

menten zijn per definitie levensloopbestendig

de onrendabele top bij sociale woningbouw-

van een particuliere ontwikkelaar. Dit zorgt

gemeente essentieel.

vooral in het koopsegment. Deze zijn vaak

en daarmee uitermate geschikt voor ouderen.

ontwikkelingen, en innovatieve oplossing voor

ervoor dat betaalbare woningen langdurig

niet levensloopbestendig. Hiermee bedoelen

Deze woonvorm kan vaak in relatief grote

geluidsproblematiek. Op project- en gebiedsni-

beschikbaar blijven voor Aalsmeerders met een

we dat een woning voor een hele levensloop

dichtheid vlakbij voorzieningen (supermarkt,

veau worden deze aspecten gewogen in de

lager inkomen. Hiermee borgt de gemeente

passend is of met relatief simpele ingrepen

gezondheidscentrum, openbaar vervoer) gere-

totale ontwikkeling van het betreffende project

Aalsmeer een duurzame sociale woningvoor-

passend gemaakt kan worden. In de praktijk

aliseerd worden. Daarnaast zijn appartementen

of gebied. Veelal is er al bestaand beleid dat

raad. Op plekken waar geen mogelijkheden zijn

De gemeente gaat de huidige prijsgrenzen voor

betekent levensloopbestendigheid dat alle

voor starters vaak een ideale eerste stap op

toegepast kan worden op de beoogde ont-

om sociale huurwoningen te realiseren passen

het middeldure segment heroverwegen. Voor

essentiële voorzieningen (keuken, wc, bad-

de woningmarkt, in vergelijking met de vaak

wikkeling. We vinden het belangrijk dat de

we maatwerk toe.

duurdere grondgebonden woning.

middeldure huurwoningen sluiten we aan bij de

kamer, woonkamer en één slaapkamer) zich

woonbehoefte wordt bediend. De (beleids)

nieuwe Rijksdefinitie, zoals omschreven in het

op één etage bevinden, drempelloos zijn en

consequenties van andere thema’s zal in beeld

wetsvoorstel Betaalbare huur. Deze grenzen

bereikbaar per lift of grondgebonden zijn. In

zijn opgesteld met hulp van richtlijnen van het

het licht van de vergrijzing is het belangrijk dat

Nibud . Daarnaast wordt rapportage over onze

de gemeente Aalsmeer de komende jaren zo

moeten worden gebracht om een bestuurlijke afweging te maken. Ons uitgangspunt is dat de

1.3 Bouwen voor doelgroepen

16

1.7 Meer koopwoningen voor Aalsmeerders en starters

woonfunctie zoveel mogelijk dient te prevale-

Het aantal kwetsbare personen dat afhankelijk

woningbouwproductie steeds belangrijker. Het

veel mogelijk levensloopbestendige woningen

ren. Dit uitgangspunt zal moeten leiden tot een

is van de sociale huur neemt toe. Door de be-

is hierbij van belang dat de gemeente zich

aan de voorraad toevoegt. Zowel nieuwbouw

De vernieuwde Huisvestingswet maakt het

snellere toename van het aanbod van wonin-

perkte beschikbaarheid van sociale huurwonin-

aansluit bij een uniforme categorie. De prijs-

als aanpassing van de bestaande voorraad is

mogelijk om een deel van nieuwbouwwoningen

gen. In de toekomstvisies van Aalsmeer en

gen ontstaat er een te grote concurrentiestrijd

grenzen van het nieuwe Aalsmeerse woonpro-

hier van belang, want met alleen nieuwbouw

toe te wijzen aan Aalsmeerders. De gemeente

Kudelstaart zal dit uitgangspunt nog nader aan

tussen kwetsbare doelgroepen en reguliere

gramma worden verder toegelicht en vastge-

redden we het niet. Binnen dit segment zal een

gaat hier gebruik van maken. Op deze manier

bod komen. Daarnaast is extra inzet van de

woningzoekenden die aangewezen zijn op dit

legd in het uitvoeringsprogramma van deze

gedeelte rolstoelbestendige woningen worden

kunnen we de inwoners van Aalsmeer meer

MRA, provincie Noord-Holland en het Rijk (zo-

segment. Daarom is het van groot belang dat

woonvisie. Hierbij is nadrukkelijk aandacht voor

gerealiseerd, die onder uitgebreidere toeganke-

ruimte bieden om een woning in eigen gemeen-

wel in menskracht als middelen) noodzakelijk .

de gemeente het aanbod in het sociale huur-

het voorkomen van woonlastenverhoging door

lijkheidseisen gebouwd dienen te worden.

te te vinden. Daarnaast houden we vast aan de

segment gaat vergroten. Daar zetten we dan

posten uit de koop- of huurprijs te verschuiven

zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebe-

ook op in.

naar servicekosten of de energierekening.

ding. Dit betekent dat kopers hun nieuwbouw-

15

1.2 Nieuwe sociale huurwoningen gebouwd door of voor toegelaten instellingen

Daarnaast onderzoekt de gemeente samen met de regio hoe groot de huisvestingsvraag van kwetsbare doelgroepen is en welke

In de gemeente Aalsmeer zijn woningcorpora-

maatregelen er nodig zijn om deze zo goed

ties, ook wel toegelaten instellingen, de partner

mogelijk te huisvesten. Een woning op zichzelf is voor deze groep vaak niet genoeg. De juiste

15 Zie de Woondeal MRA voor verdere toelichting van deze randvoorwaarden.

16

1.4 Prijsgrenzen en indexering

1.5 Levensloopbestendige woningbouw

woning de eerste 5 jaar alleen op basis van enkele uitzonderingsgronden mogen verkopen of verhuren. Verder blijft de gemeente de

De woningvoorraad van Aalsmeer bestaat voor

bestaande woningvoorraad beschermen tegen

zo’n 85% uit grondgebonden eengezinswonin-

speculatie met de opkoopbescherming, zolang

Ouderen en andere doelgroepen met een

gen. Dit percentage ligt ver boven het gemid-

dit wettelijk mag en uit de evaluatie blijkt dat het

(potentiële) zorgvraag worden steeds vaker

delde van de regio. In de nieuwbouwopgave

middel effectief is. Hiermee mag een koopwo-

blijft ruimte voor dit type woningen, want de

ning uit het goedkope of middeldure segment

vraag blijft voortbestaan. Wel zet de gemeente

na aankoop alleen worden verhuurd met een

begeleiding, een gezonde leefbare buurt, en een ondersteunend netwerk zijn hier net zo

1.6 Aandeel appartementen versus grondgebonden

16 Wonen - Nibud

verhuurvergunning.

17

2. Een leefbaar en duurzaam Aalsmeer Leefbaarheid en verduurzaming

2.1 Sociale huurwoningen met voorrang toewijzen

dat er een goede afweging tussen de inzet

biedt hoe ouderen op de woningmarkt kun-

van voorrangsregelingen en de behoefte

nen navigeren. Tot slot stellen we een sub-

van de reguliere woningzoeker moet worden

sidie beschikbaar voor ouderen die middels

De nieuwe Huisvestingswet biedt de moge-

gemaakt.

een financieel- of verhuisplan meer inzicht willen krijgen in hun woonmogelijkheden.

lijkheid om maximaal 50% van de sociale huurwoningen lokaal of regionaal toe te wijzen. Deze ruimte wil de gemeente optimaal benutten om woningen met voorrang toe te wijzen aan Aalsmeerders , zoals 17

2.3 Verduurzaming en klimaatbestendigheid van de bestaande en nieuwe woningvoorraad

dat ook met koopwoningen gaat gebeuren

Veel ouderen verhuizen liever niet of hebben

(zie punt 1.7), en cruciale beroepsgroepen

moeite een aantrekkelijke doorstroomwoning

zoals onderwijs- en zorgpersoneel. Deze

te vinden. Hierdoor wonen zij in een woning

beroepen zijn van grote maatschappelijke

die niet meer aansluit op hun leefsituatie. Bij-

Bij de vernieuwing van de prestatieafspra-

waarde, maar met het inkomen dat hierbij

voorbeeld doordat deze te groot is voor twee

ken met Eigen Haard zullen we meer sturen

hoort komt men steeds moeilijker aan een

personen of niet is aangepast op een extra

op het op korte termijn wegwerken van de

woning. In overleg met de woningcorporaties

zorgbehoefte. De oplossing begint bij een

EFG-energielabels. Om de bestaande wo-

stellen we hiervoor voorrangsregelingen in.

passend woningaanbod voor ouderen, denk

ningvoorraad van particuliere huiseigenaren

Hoewel een deel van de woningen wordt

aan ruime appartementen in alle segmenten

te verduurzamen zetten we in op voorlich-

toegewezen aan urgenten en doelgroepen

(zie 1.6). Daarnaast willen we ouderen aan

ting. Hierbij focussen we met name op de

met voorrang, is het van belang dat ook de

de hand van voorlichting, voorrang en ont-

voordelen en effecten van woningisolatie

reguliere woningzoekende kans maakt op de

zorging verleiden daadwerkelijk te verhuizen.

i.v.m. het verlagen van energiekosten. Waar

woningmarkt. Daarom zorgen we ervoor dat

Zo continueert én evalueert de gemeente

grote delen van de woningvoorraad worden

er binnen de woonruimteverdeling voldoen-

de regeling Van Groot naar Beter, en voegt

verduurzaamd is het ook van belang om er-

de ruimte overblijft voor de woningzoekende

hier de regeling Van Hoog naar Laag aan

voor zorgen dat de omgeving van deze wo-

zonder urgentie of voorrang. Dit betekent

toe. Hiermee kunnen ouderen binnen eigen

ningen duurzaam en klimaatbestendig wordt

complex verhuizen van een boven- naar

(waar dat nog niet het geval is). Daarnaast

een benedenwoning. Verder organiseert de

informeren we over andere laagdrempelige

gemeente samen met de woningcorporaties

manieren om woningen energiezuiniger te

een jaarlijkse informatiemarkt die inzicht

maken of zelf het energiegebruik te vermin-

17 A  alsmeerders worden gedefinieerd aan de hand van het ingezetenecriterium, die stelt dat men in de laatste 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in Aalsmeer woont.

18

2.2 Ouderen op weg helpen naar een passende woning

19

deren. Verder zetten we het gratis energie-

gaat de gemeente beslissen of het nodig is

Verder is de Huurdersvereniging Aals-

advies voor VvE’s en maatschappelijke orga-

een verhuurvergunning in te voeren die eisen

meer-Kudelstaart (HAK) een belangrijke spil

nisaties voort. Tot slot sluiten we aan op de

stelt aan verblijfsruimtes voor arbeidsmigran-

in het netwerk van huurdersondersteuning.

nog te ontwikkelen Duurzaamheidsagenda.

ten. Het gaan dan om het maximaal aantal personen per verblijf en de type voorzienin-

2.4 Een gedegen verblijf voor arbeidsmigranten De gemeenteraad heeft in februari de

zullen worden opgenomen in het op te stellen programma arbeidsmigranten.

Innovatieve woonoplossingen

2.6 Voortzetten en verbeteren van een duurzame samenwerking met de corporaties

3.1 Een diversiteit aan woonvormen

len en exploiteren, kunnen hier een belangrijke rol in spelen. De gemeente Aalsmeer faciliteert deze initiatieven waar mogelijk.

3.3 Bouwen in LIB gebied De nabijheid van de luchthaven Schiphol heeft

2.5 Huurders ondersteunen in hun rechtspositie

De gemeente heeft momenteel al prestatieaf-

De voormalig Rijksbouwmeester verwoordde

grote invloed op de gemeente Aalsmeer en de

spraken met Eigen Haard, die het grootste ge-

het mooi: ‘Nederland beschikte in de Middel-

inwoners, zo ook op waar en hoe gebouwd kan

deelte van de sociale huursector in Aalsmeer

eeuwen over meer woonvormen dan nu’ .

granten wordt gerealiseerd buiten de woon-

Vanwege de schaarste op de woningmarkt

bezit. De huidige prestatieafspraken zullen in

Decennialang heeft de gemeente voornamelijk

wijken. Om kamergewijze huisvesting van

verzwakt de positie van huurders. Met name

2026 vernieuwd worden, waarbij de gemeente

gebouwd voor kinderrijke gezinnen en snelle

arbeidsmigranten in woonwijken te ontmoedi-

particuliere verhuurders maken hier mis-

o.a. afspraken maakt over de ontwikkeling

bevolkingsgroei, maar in het licht van de vergrij-

De oplossing van de woningcrisis ligt niet

mogelijkheden voor het beperkt bouwen van

gen, wordt in het kader van deze procesnoti-

bruik van. Om dit te voorkomen werkt de

en betaalbaarheid van de woningvoorraad,

zing en andere demografische ontwikkelingen

alleen bij nieuwbouw. Ook de bestaande

woningen. Wij streven naar het optimaal ge-

tie ook het beleid omtrent kamergewijze ver-

gemeente sinds 2023 samen met Stichting

toewijzing aan (kwetsbare) doelgroepen en

kunnen we niet op dezelfde voet verder gaan.

voorraad speelt een sleutelrol. Denk hierbij

bruik maken van deze mogelijkheden. Hiermee

huur geëvalueerd. Zo voorkomt de gemeente

!WOON om informatie en begeleiding aan

duurzaamheid. Deze prestatieafspraken wor-

Niet alleen het woningtekort maar ook bredere

aan woningsplitsing, optoppen van bestaande

proberen we meer innovatieve, kleinschalige

dat er grote groepen arbeidsmigranten in één

huurders aan te bieden. Deze stichting is er

den ook ondertekend door bewonersvereni-

sociale en maatschappelijke uitdagingen bepa-

bouw en het realiseren van mantelzorgwonin-

woningbouwlocaties mogelijk te maken. Zo

woning in de wijk worden gehuisvest. Verder

om huurders te adviseren en ondersteunen

ging HAK. Verder worden de ontwikkelingen

len mee hoe we de woonopgave invullen. Om

gen op het erf. Zo is de gemeente al in gesprek

kijken we naast permanente bouw ook naar de

moeten arbeidsmigranten beter geïnfor-

met hun problemen. In 2023 heeft !WOON

in Aalsmeer jaarlijks gemonitord middels een

de eenzaamheid te bestrijden en de zelfred-

met corporaties om te kijken waar optoppen

mogelijkheden van tijdelijke woningen, tiny hou-

meerd worden over hun rechten en plichten.

235 contactmomenten gehad met voorname-

jaarverslag en de rapportage woonruimtever-

zaamheid onder ouderen te bevorderen, is het

mogelijk is. Het huidige beleid in Aalsmeer fa-

ses of short-stay constructies. Een afwegings-

De Wet Goed Verhuurderschap is hier een

lijk huurders, waarvan 72 keer het spreekuur

deling.

bijvoorbeeld belangrijk dat er woonvormen zijn

ciliteert deze ingrepen al grotendeels. Er is nog

kader over welke initiatieven we binnen LIB

goed middel voor. Zo hebben verhuurders

op het raadhuis is bezocht. Daarnaast zijn

waar men laagdrempelig met elkaar in contact

weinig inzicht in het effect van het beleid op de

4 en 5 gebieden oppakken, volgt in een Nota

een informatieplicht gekregen t.o.v. huurders

er 4 huisbezoeken afgelegd, bijvoorbeeld

Er zijn echter nog geen afspraken met de

kan komen. In onze gesprekken met ontwik-

woningvoorraad. In navolging op de woonvisie

randvoorwaarden kleinschalige/experimentele

en arbeidsmigranten. Dit betekent dat een

n.a.v. gebrekkig onderhoud. We houden de

tweede woningcorporatie in Aalsmeer; Habion.

kelaars en woningcorporaties nemen we deze

2024-2030 willen we dat de beschikbare instru-

woonconcepten.

huurcontract moet worden aangeboden in

samenwerking met !WOON de komende

Zij bezitten 225 corporatiewoningen voor oude-

overweging mee in o.a. de prestatieafspraken

menten meer worden toegepast. Hierbij zullen

een taal die voor de arbeidsmigrant begrijpe-

jaren aan en zetten actief in op het verbreden

ren in Aalsmeer, waarbij een deel zich in een

en stimuleren we experimenten om tot innova-

we ook nagaan welke aanpassingen nodig zijn

Verder gaat de gemeente onderzoeken of bij

lijk is. Daarnaast geeft de wet invulling aan

van hun naamsbekendheid. Daarnaast is het

zorgcomplex bevindt. Ook met hen gaat de

tieve woonvormen te komen. Ook wooncoöpe-

om deze ingrepen sneller te kunnen realiseren.

gepland onderhoud en/of verduurzaming van

de wens om slecht werkgeverschap aan te

meldpunt van de Wet Goed Verhuurderschap

gemeente afspraken maken over de toekomst

raties, waarbij burgers zelf woningen ontwikke-

pakken. Het is niet meer toegestaan om de

ondergebracht bij !WOON. Hier kunnen zo-

van de ouderenhuisvesting, waarbij we aan-

huurovereenkomst en arbeidsovereenkomst

wel huurders als arbeidsmigranten terecht bij

sluiten op de WoonWelzijnZorg visie.

in hetzelfde document vast te leggen. Tot slot

verdenking van ongewenst verhuurgedrag.

procesnotitie programma arbeidsmigranten 2024 – 2027 vastgesteld. Hierin staat dat er meer tijdelijke huisvesting voor arbeidsmi-

20

gen die aanwezig dienen te zijn. Deze punten

3. Inzet en experimenten die bijdragen aan de woonopgave

18

3.2 Inzet van de bestaande voorraad

worden. De zogeheten LIB-contour beperkt het aantal beschikbare locaties voor nieuwbouw in de gemeente. De LIB 4 en 5 contour biedt

de woning, geluidsisolatie in één klap meegenomen kan worden. Op deze manier is het

18 a  fkomstig uit een interview met het NRC op 30 januari 2024

mogelijk om de geluidshinder van Schiphol voor de bestaande woningvoorraad in te dam-

21

men. Wij voeren hierover gesprekken met de

particuliere grondeigenaar. Op basis van het

betrokken overheden om dit te bewerkstelligen

geldende gemeentelijke grondbeleid – en het

voor in ieder geval Stommeer.

hierin opgenomen afwegingskader- kan de gemeente ook kiezen voor een actiever grond-

3.4 Inzet van experimenten in het lint

beleid. De gemeente kan dan zelf grond kopen om zo meer controle uit te kunnen oefenen op de omvang en samenstelling van toekomstige woningbouw in Aalsmeer.

Door een wijziging van het provinciaal beleid, dat waarschijnlijk eind 2024 in werking treedt, zal er meer mogelijk worden in landelijk gebied. Dit heeft ook betrekking op de linten binnen onze gemeente. Wij bewegen mee met de provincie en passen ons lintenbeleid aan, zodat er meer ruimte ontstaat voor experimentele initiatieven in dit gebied. Hiermee scheppen we duidelijkheid over wat er precies mogelijk is in en achter het lint. Er worden hier bij voorkeur permanente woningen gebouwd. Als dit niet kan, is er ruimte voor tijdelijke oplossingen.

3.5 Woningbouw en grondbeleid Grondbeleid speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Er zijn verschillende aanpakken mogelijk. Aalsmeer heeft momenteel gekozen voor faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente de grond zelf niet in eigendom heeft. Door middel van een anterieure overeenkomst of het opstellen van een exploitatieplan kan de gemeente invloed uitoefenen op het handelen van een

22

23

Consultatieverslag Woonvisie 2024 - 2030 | Gemeente Aalsmeer | 23 april – 6 mei In april en begin mei zijn we breed in gesprek gegaan over de conceptversie van de woonvisie. We organiseerden meerdere bijeenkomsten met spelers uit het veld, waaronder woningcorporaties, makelaars, en lokale ontwikkelaars. Ook zijn er verschillende belangengroepen bij ons aangeschoven, waaronder de Adviesraad Sociaal Domein, Collectief Wonen Aalsmeer, en de Huurdersvereniging Aalsmeer Kudelstaart (HAK). Een bewonersavond op 6 mei stelde ons in staat om direct met de inwoners van Aalsmeer in contact te treden, en te ontdekken wat hun kijk op de nieuwe woonvisie is. Van al deze bijeenkomsten hebben we een verslag opgesteld met daarin de suggesties en opmerkingen van alle deelnemers aangaande de conceptversie van de woonvisie. Ook hebben we het document intern gedeeld zodat collega’s van de verschillende vakgebieden feedback konden geven. In dit overkoepelende verslag bundelen we al deze punten en zullen we uitleggen wat we hiermee gaan doen. Zo is het inzichtelijk hoe de consultatie heeft bijgedragen aan de stap tussen de voorlopige en definitieve versie van de woonvisie. Algemene opmerkingen •

Urgentie. Er is woningnood, erken dit als gemeente en licht toe waarom projecten soms lang duren. Het is wel belangrijk om in kansen te denken en het grotere doel voor ogen te houden, en niet alleen belemmeringen aan te stippen. We gaan het doel nog extra benadrukken: goede, passende woningen voor Aalsmeer. Ook een korte uitleg over het gemeentelijk werkproces bij woningbouwprojecten zal worden toegevoegd.

•

Doorbraakmethodiek. De woningmarkt slibt aan alle kanten dicht, mede doordat wet- en regelgeving beperkend werken om de woningcrisis te doorbreken. Daarom is het juist van belang om in kansen te denken, en deze concreet te onderzoeken door middel van experimenten en pilots. Alleen zo kan de woningnood opgelost worden. Het belang van nieuwe woonvormen en andere experimenten wordt al benadrukt in de woonvisie. Wel is het complex om dergelijke initiatieven door de bestaande ruimtelijke regelgeving te loodsen. Enige voorzichtigheid in concrete toezeggingen is dus van belang. Desalniettemin willen we onderzoeken hoe we kunnen inzetten op betere begeleiding van innovatieve woonoplossingen.

•

Actief grondbeleid. De gemeente heeft weinig grond in eigen beheer. Projectontwikkelaars hebben vaak wel grond en zijn daarmee een belangrijke partner. Enkele partijen opperden dat de gemeente weer actiever grondbeleid moest gaan voeren. Zo zouden ze beter kunnen sturen en doelgroepgericht bouwen. Onder speerpunt 3 van de woonvisie voegen we een kopje over grondbeleid toe. Hier beschrijven we o.a. de intentie om het grondbeleid van de gemeente te evalueren. We gaan onderzoeken of het een grotere bijdrage aan de woningbouwopgave kan leveren.

•

Integraal bouwen. Woningbouw heeft veel invloed op de leefbaarheid, verkeersontsluiting, de openbare ruimte, het groen etc. Daarom moeten deze zaken integraal opgepakt worden, waarbij de gemeente moet sturen en prioriteren tussen disciplines. Bijvoorbeeld de afweging tussen groen en woningen – mag er gekapt worden voor nieuwbouw? En is de ontsluitingsweg nog wel voldoende als er wordt bijgebouwd? Een leefbare wijk creëer door

deze vragen goed af te wegen. Enkele partijen droegen aan dat de balans soms omslaat naar woningbouw, ten koste van andere ruimtelijke claims en de leefbaarheid In de woonvisie gaan we het belang van een integraal afwegingskader (inclusief verkeer en groen) nog extra benadrukken. De spanning tussen leefbaarheid en nieuwbouw wordt verder onderzocht in de omgevingsvisie Aalsmeer, die op dit moment ontwikkeld wordt. •

Één regionale woningmarkt. De woningmarkt stopt niet bij de gemeentegrens, maar zo wordt deze wel behandeld. Elke gemeente kijkt naar zijn eigen woningvoorraad en woonruimteverdeling, en toetst of deze voldoende is om alle doelgroepen te bedienen. Benut juist elkaars sterktes en zwaktes, en stem af welke doelgroepen waar terecht kunnen. Er loopt al een regionaal traject om doelgroepen met speciale woonbehoefte beter te verdelen. We zullen hier naar gaan verwijzen in de woonvisie.

•

Voorzieningenniveau. Momenteel is er niets opgenomen over de noodzaak van voorzieningen in woningbouwprojecten. Het is van belang om hier meer sturing/kaders voor op te stellen, bijvoorbeeld door een minimaal aantal m2 voorzieningen per wooneenheid te hanteren. Na het vaststellen van de woonvisie, gaan we werken aan een nota over verschillende eisen en wensen die wij meenemen naar gesprekken met ontwikkelaars. Denk hierbij aan de minimale grootte van woningen in bepaalde prijscategorieën. We onderzoeken of we het aantal m2 voorzieningen per wooneenheid hierin kunnen meenemen. Tijdens het ontwikkelproces wordt er ook al kritisch naar het voorzieningenniveau in de buurt gekeken.

1. Bouwen voor de toekomst Hoe we gaan sturen in de nieuwbouwprogrammering 1.1. Een passende verdeling van de nieuwbouwprogrammering 1.2. Nieuwe sociale huurwoningen gebouwd door toegelaten instellingen 1.3. Bouwen voor kwetsbare doelgroepen 1.4. Prijsgrenzen die passen bij de inkomensgroepen 1.5. Op weg naar een levensloopbestendige woningvoorraad 1.6. Een evenwichtige verdeling tussen appartementen en grondgebonden woningen 1.7. Meer koopwoningen voor Aalsmeerders en starters •

Er werd opgemerkt dat er nog veel grondgebonden koopwoningen worden gebouw in Aalsmeer, terwijl juist jongeren en ouderen op zoek zijn naar (kleinere) appartementen. De nieuwe woonvisie heeft geen invloed op nieuwbouwprojecten waar de eerste paal al bijna de grond ingaat. We zetten nu wel in op meer appartementen in Aalsmeer, vooral vlakbij voorzieningen en OV-knooppunten. Zeker de inbreidingslocaties, waaronder de Studio’s Aalsmeer, zijn hier uitermate geschikt voor.

•

Men vraagt zich af hoe we tot de nieuwbouwprogrammering onder kopje 1.1 zijn gekomen, en of er wel zoveel duur koopsegment nodig is? Er werd beweerd dat er beter gekeken kan worden naar de behoefte van bestaande doelgroepen en hier op in te zetten. We hebben naar de verhuiswensen van Aalsmeerders gekeken (bron: WiMRA). Daarnaast is er ook een significante vraag naar koopwoningen in het dure segment, dat al start vanaf €418.000. Ook zijn er al verschillende afspraken over de programmering gemaakt. Zo hebben we de Woondeal ondertekend, die voorziet in 30% sociale huur en twee derde betaalbaar. Dit zal naar verwachting ook in de conceptwet versterking regie volkshuisvesting verankerd worden. Ook de haalbaarheid van de business case was één

van de overwegingen. Deze overwegingen hebben samen geleid tot de huidige nieuwbouwprogrammering. •

Er werd ons medegedeeld dat sociale koop zoals nu opgenomen in de woonvisie, met een prijsgrens tot €230.000 (prijspeil 2024), in de huidige markt niet haalbaar is, zelfs als het gaat om een klein tweekamerappartement. Het is onze intentie om ook in het goedkoopste segment koopwoningen toe te voegen in Aalsmeer. Als dit in gesprekken met ontwikkelaars toch niet haalbaar blijkt of tot onwenselijk kleine woningen leidt, kunnen we ervoor kiezen om deze 5% sociale koop naar middeldure koop over te hevelen. Deze optie wordt toegevoegd aan de woonvisie.

•

Men vroeg zich af waarom er in 1.2 door in plaats van voor toegelaten instellingen wordt genoemd? Hierop volgde de vraag waarom commerciële instellingen geen sociale huurwoningen zouden mogen verhuren Het kopje van 1.2 hebben we aangepast naar ‘Nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd door of voor toegelaten instellingen’. De keuze om sociale huurwoningen alleen door toegelaten instellingen te laten exploiteren, is meerledig. De garantie is groter dat ze langer in het sociale segment blijven. Ook kunnen we met toegelaten instellingen makkelijker afspraken maken over de huisvesting van speciale doelgroepen, waaronder sociaal-medisch urgenten, vergunninghouders, of andere kwetsbare groepen.

•

In 1.4 wordt aangegeven dat bij middeldure huur aangesloten wordt op de prijsgrenzen zoals in de Wet Betaalbare huur (€1123). Kunnen we de maximale middeldure huurprijs niet begrenzen op €1000? Wij hebben ervoor gekozen om ons te baseren op de prijsgrenzen zoals ze in de wet betaalbare huur zijn gedefinieerd. Ook huren die tegen het maximum van deze grens liggen zijn voor een significant deel van de middeninkomens nog betaalbaar.

•

Er werd ons gevraagd hoe we in de toekomst kunnen voorkomen dat woningbouwprojecten voor starters al snel voor veel hogere prijzen doorverkocht of verhuurd worden, en zo maar kort voor de doelgroep beschikbaar blijven? De meest effectieve manier is om alleen maar marktconform te bouwen, in andere woorden: je rekent een vierkante meterprijs die past bij de marktomstandigheden. Een extreme prijssprong is dan uitgesloten en de woning beweegt dan slechts mee met de markt. Dit betekent wel dat de woningen vaak aan de kleine kant zullen zijn (zie vraag over sociale koop hierboven). We blijven wel openstaan voor andere effectieve methodes om betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. Dit gaan we nog opnemen in de woonvisie.

•

Waarom staat de koopstart- en koopgarantregeling niet opgenomen? Hiermee kunnen hogere kwaliteit woningen gebouwd worden voor een betaalbare prijs. Zie bovenstaand antwoord.

2. Een gezond en duurzaam Aalsmeer Leefbaarheid en verduurzaming 2.1. Sociale huurwoningen met voorrang toewijzen 2.2. Ouderen op weg helpen naar een passende woning 2.3. Verduurzaming en klimaatadaptatie van de bestaande woningvoorraad 2.4. Een gedegen verblijf voor arbeidsmigranten 2.5. Huurders ondersteunen in hun rechtspositie

2.6. Voortzetten en verbeteren van een duurzame samenwerking met de corporaties. •

Bij 2.1 wordt de voorrang voor Aalsmeerders genoemd, maar dit geldt alleen voor de woningen in Aalsmeer. Er werd opgemerkt dat er al een intensieve samenwerking met Amstelveen bestaat. Waarom kunnen Aalsmeerders geen voorrang krijgen in Amstelveen, en andersom? Zo trek je de woningmarkt open en biedt je meer doorstroommogelijkheid voor ouderen. Elke gemeente gaat gedeeltelijk over zijn eigen voorrangbeleid. Er is in beide gemeenten gekozen om eigen inwoners voor een klein percentage van de vrijgekomen sociale huurwoningen voorrang te geven. Dit blijft de voorkeur hebben.

•

Bij 2.2 wordt genoemd dat Van Groot naar Beter gecontinueerd zal worden. Het viel sommigen op dat deze regeling momenteel nog niet aanslaat in de regio. Het kan handig zijn om de regeling te evalueren en in andere gemeenten te kijken waarom het daar wel lukt. We spreken in de woonvisie de intentie uit om Van Groot naar Beter voort te zetten. Hier hoort ook een evaluatiemoment bij. In het uitvoeringsprogramma zullen we deze evaluatie gaan inplannen en gaan informeren bij andere gemeenten naar hun ervaringen.