Agendabundel

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Op het achterterrein van het hoofdgebouw van de school aan de Ophelialaan en het perceel van de Jac. P. Thijsselaan 2 is ruimte voor 14 rijwoningen. In het bestaande schoolgebouw kunnen maximaal 8 woningen worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte van de woningen op het achterterrein bedraagt 2 bouwlagen met een schuine kap met een hoogte van maximaal 7,5 meter. Het aan de Jac. P. Thijsselaan gelegen woningblok dient zich qua maat en schaal te voegen in de ritmiek van de Jac. P. Thijsselaan. Binnen het plangebied dient een gemeenschappelijke fietsberging te worden gerealiseerd. Verder dient de potentie van een fietsenberging als hangplek zoveel mogelijk te worden ontmoedigd. Het verharde oppervlak in het plangebied dient zoveel mogelijk te worden beperkt ten gunste van de ruimte voor water, groen en natuur. 4.5

Randvoorwaarden voor groen en natuur

Een specifiek doel voor klassieke uitbreidingswijken zoals Stommeer is versterking van de belevingswaarde van groen door de afwisseling van open en gesloten groen te versterken. Hieronder vallen het versterken van zichtlijnen en het vergroten van zicht op water en bosschages. De groene omgeving is van grote waarde voor de kwaliteit van leven in het gebied en vergroot de aantrekkingskracht van het plangebied. Het groen bevindt zich overwegend in een goede conditie en is daarmee randvoorwaardelijk van belang voor het project. Bomen die in slechte conditie zijn (in het rood aangegeven bij afbeelding 7, pagina 7) en bomen die aan de rand van de nieuwe watergang staan worden verwijderd. Het openbare groen aan randen van het plangebied aan de Ophelialaan en de Jac. P. Thijsselaan blijft behouden en wordt daar waar mogelijk (vooral de hoek) verbeterd. Het bestaande groen tussen de beoogde nieuwbouw op het achterterrein van de voormalige school en de achtertuinen van de bestaande woningen aan de Ophelialaan en Berkenlaan wordt door de nieuwbouw kleiner, maar krijgt een kwaliteitsimpuls om zo het belangrijke foerageergebied van de gewone dwergvleermuis in de zuidoosthoek en langs het water te borgen. Gezonde vitale bomen blijven in ieder geval behouden.

Bomen die niet behouden kunnen worden, dienen één op één of anders kwalitatief (waaronder leibomen) gecompenseerd te worden binnen het plangebied. In het plangebied moet zoveel als mogelijk nieuw groen gerealiseerd worden in het kader van klimaatadaptatie, ter bevordering van de leefomgevingskwaliteit van de natuur (foerageergebied van de

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

21 van 35

vleermuizen), als afscherming ten aanzien van de bestaande (zij- en) achtertuinen en voor de positieve invloed op de perceptie van geluid. Het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan voor de buitenruimte moeten aantonen dat er een maximale inspanning heeft plaatsgevonden om natuur en bomen te behouden, bomen te compenseren en een kwaliteitsimpuls in groen te bereiken. Naar aanleiding van de Quickscan uitgevoerd door RPS die in het kader van de Wet natuurbescherming soortgroepen vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde voortplantings- of verblijfplaatsen (huismus en gierzwaluw) heeft verkend, is aanvullend onderzoek geadviseerd. Uit het aanvullend onderzoek van RPS blijkt een tijdelijke ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming, voor de duur van de bouwwerkzaamheden, nodig te zijn voor de gewone dwergvleermuis en de ransuil. De tijdelijke ontheffing is aangevraagd en nog niet verkregen. 4.5.1 Natuurbescherming ransuil De ransuil bevindt zich momenteel in het plangebied en de betreffende boom is ingepast in het plangebied. In onderstaande afbeelding is de locatie van de ransuil inzichtelijk gemaakt.

Afbeelding 13: rode cirkel is de boom met ransuil

Bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden is het voor de ransuil mogelijk om zich tijdelijk of permanent te verplaatsen naar andere geschikte boomlocaties in en buiten het plangebied. In afbeelding 14 zijn de geschikte boomlocaties in beeld gebracht voor nestmanden. De boomlocaties 4, 5 en 6 zijn goede locaties voor een nestmand. Het zijn tamelijk dichte naaldbomen (Ceder, Pinus en Thuja) op een relatief rustige locatie met veel groen en relatieve stilte. Inmiddels zijn de twee nestmanden voor de ransuil al opgehangen in de coniferen langs/op de begraafplaats (boomlocaties 5 en 6).

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

22 van 35

Afbeelding 14: geschikte locaties 4, 5 en 6

4.5.2 Natuurbescherming: gewone dwergvleermuis Op grond van deze startnotitie dient te worden geborgd dat het foerageergebied van de gewone dwergvleermuis blijft behouden. De permanente verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis moeten dan aan de volgende punten voldoen. Deze dienen: Binnen het kerngebied van de aanwezige vleermuizenpopulatie, binnen geschikt leefgebied en buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden geplaatst te worden. De vervangende verblijfplaatsen worden bij voorkeur zo dicht mogelijk, maar altijd binnen 100 à 200 m van de oorspronkelijke verblijfplaats geplaatst; Een locatie te hebben die gelijk is aan of beter van kwaliteit is dan de oorspronkelijke situatie wat betreft hoogte (bij voorkeur minimaal 3 meter hoogte), vrije aanvliegroute en vrije vliegruimte, vrij van verstoring van onder andere kunstlicht en buiten bereik van predatoren; Te verschillen in microklimaat. Dit kan gecreëerd worden door de verblijfplaatsen aan de verschillende zijden van een gebouw te faciliteren; Zoveel mogelijk dezelfde eigenschappen te hebben als de oorspronkelijke verblijfplaats, door gebruik te maken van een vergelijkbare materiaalsoort en volume en met een vergelijkbare bufferwaarde wat betreft opwarmen en afkoelen; Gedacht wordt aan holle boeidelen rondom het hoofdgebouw van de voormalige school.

Voor de toe te passen verlichting bij alle woningen dienen de volgende uitgangspunten opgevolgd te worden: Verlicht gebouwen van boven naar beneden en niet van onderen naar boven; De toe te passen armatuur heeft een lichtbundel die naar beneden is gericht (scherpe cutoff); De toe te passen verlichting mag niet uitstralen richting de groenstroken, watergang en grasveld in het plangebied. Bij voorkeur wordt buitenverlichting toegepast welke uitgeschakeld wordt wanneer deze niet nodig is, en/of die met bewegingssensors werkt; De lichtkleur is bij voorkeur vleermuisvriendelijk (zoals Philips ClearField ledverlichting en Innolumnis Bat-Lamp), waarbij minstens volledig wit licht gemeden wordt. Voor elke aan te tasten of te verwijderen verblijfplaats moeten meerdere alternatieve tijdelijke verblijfplaatsen aanwezig zijn die voor minimaal eenzelfde aantal gewone dwergvleermuizen dezelfde functie kan vervullen als de oorspronkelijke verblijfplaats. Door

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

23 van 35

meerdere tijdelijke verblijfplaatsen aan te bieden, wordt de kans groter dat een van de verblijfplaatsen gebruikt wordt door de gewone dwergvleermuis. Inmiddels zijn door RPS vier vleermuiskasten opgehangen aan de woning (Ophelialaan 232). Voor het essentieel foerageergebied van gewone dwergvleermuis is het van belang dat een aaneengesloten foerageergebied aanwezig is met voldoende groen en open plaatsen. Door een deel van het grasveld te behouden en de aanwezigheid van open, groene tuinen rondom het plangebied (er vanuit gaande dat deze tenminste 10 jaar een dergelijke indeling behouden) welke aansluiten op het grasveld blijft een voldoende groot foerageergebied voor gewone dwergvleermuis aanwezig. De volgende randvoorwaarden zijn gesteld voor het plangebied: Ten oosten van de nieuw aan te leggen watergang dient een kruidenrijk grasland van tenminste 8 meter behouden te blijven. Deze 8 meter is aanvullend op de watergang en niet inclusief de watergang. Aan de oostkant van het kruidenrijke grasland dient een haag geplaatst te worden. In de haag dienen lei(fruit)bomen aangeplant te worden. Hierdoor wordt het grasveld afgeschermd van eventuele lichtverstoring van de tuinen en huizen en wordt luwte gecreëerd wat wenselijk is voor insecten en gewone dwergvleermuis.

Door het toepassen van een gemengde haag en verschillende soorten leibomen ontstaat een diverse groenstrook wat meer insecten aantrekt. Conform de plannen van de gemeente dient langs de gehele watergang rondom het plangebied een natuurvriendelijke oever aangelegd te worden met een groenstrook van tenminste 5 meter breed. Rondom de te behouden bosschage dient ook een groenstrook van 5 meter behouden te blijven. In de groenstroken, het grasveld en op de watergang dient geen gebruik te worden gemaakt van verlichting om verstoring van foeragerende en overvliegende vleermuizen te voorkomen. Er zijn mogelijkheden om het grasveld zo in te richten, zodat deze ook nog een functie kan hebben voor de bewoners. Door het aanleggen van een paadje en het planten van lei(fruit)bomen en bessenstruiken. Dan functioneert het grasveld zowel als essentieel foerageergebied voor gewone dwergvleermuis als voedselbos voor de bewoners. De huidige bewoners worden betrokken bij de inrichting tussen dit gebied en de achtertuinen. 4.5.3 Gebiedsbescherming De voorgenomen herontwikkeling van het plangebied vereist een stikstofdepositie onderzoek naar de potentiële effecten op omliggende Natura 2000-gebieden.

Wanneer blijkt dat het plan meer dan 0,00 mol/ha/jaar bijdraagt aan de stikstofdepositie op overbelaste stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden is er sprake van een in potentie significant effect en kan het plan niet zondermeer worden vastgesteld. Het stikstofonderzoek wordt in het kader van de bestemmingsplanprocedure en/of de omgevingsvergunning uitgevoerd. 4.6

Randvoorwaarden water en klimaatadaptatie

Demping en compensatie De sloten (open water) functioneren als afwatering en doorstroming voor het omliggende gebied en dragen bij aan de verbetering van de kwaliteit en doorstroombaarheid van water. Er mag per saldo geen water gedempt worden. Om de ruimteverdeling voor woningbouw en de doorstroming van het water te verbeteren dienen de waterpootjes in het midden van het plangebied te worden gedempt. De duiker wordt weggehaald of met de duiker wordt rekening gehouden bij de realisatie van het uiteindelijke plan. Voor wat

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

24 van 35

betreft de watergang, aan de westzijde, in eigendom van woningbouwcorporatie Eigen Haard is demping van de watergang afgestemd. Daar waar het water wordt gedempt dient drainage te worden toegepast. Compensatie van water dient dan door het verbreden van de watergang aan de westzijde binnen het plangebied te gebeuren. Voor de demping en compensatie van de watergang dient een vergunning te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag (Waterschap Rijnland). De afwatering van de woningen aan de Ophelialaan 220-228 dient te worden geborgd. Bij de uitbreiding van de watergang moet worden voldaan aan de uitvoeringsregels omtrent het graven en dempen van oppervlaktewater. De te dempen (delen) oppervlaktewater hebben volgens de legger van Waterschap Rijnland de status “overig water”. De maatgeving voor het nieuwe water dient 2,5 meter breed te zijn. In principe dienen de diepte 0,6 meter en de bodembreedte 0,4 meter te zijn. Wanneer de maatgeving van de omgeving afwijkt dan wordt in overleg met waterschap Rijnland maatwerk toegepast. In principe dient aan beide zijden van overige watergangen een beschermingszone van 2 meter te worden gerealiseerd. Dit is inzichtelijk in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 15: voorbeeldprofiel voor nieuwe watergang

Dit is nodig voor inspectie en voor efficiënt onderhoud tegen relatief lage kosten vanaf de kant uit te voeren. De ruimte is nodig om de vrijkomende plantenresten of bagger(specie) tijdelijk te bergen. In de beschermingszone kan in afstemming met het waterschap beplanting of een pad worden ingericht (zorgplicht met erkende maatregel). Aan de zijde waar particulieren eigendommen grenzen aan de nieuwe watergang wordt bij het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte bekeken of deze beschermingszone noodzakelijk is of dat een andere oplossing, zoals beschoeiing kan worden gerealiseerd. Bij het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte wordt de exacte begrenzing tussen de watergang en achtertuinen van de betreffende eigenaren ter plaatse afgestemd. Indien verder nog sprake is van een toename van verharding dient bij het waterschap nagegaan te worden of er minimaal 15% watercompensatie vereist is. Aan de hand van het verschil tussen de huidige en nieuwe situatie verharding is te bepalen of aanvullende compensatie nodig is. De verwachting is echter dat er sprake zal zijn van een afname van verharding en dan is verdere watercompensatie niet aan de orde.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

25 van 35

Waterberging Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied. Deze waterberging dient primair plaats te vinden in oppervlaktewater (minimaal 15% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein dienen zo te zijn ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in het ontwerp. Vergroten sponswerking bodem om droogte te voorkomen Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en kostenefficiënt zijn over de levensduur van 30 jaar dienen in het ontwerp en het bouwproces te worden opgenomen, bijvoorbeeld om langdurige voorbelasting om restzetting te beperken. Borgen veiligheid en privacy Door het dempen een bestaande watergang en de komst van een nieuwe watergang is er zorg vanuit de omgeving over de veiligheid en privacy ten aanzien van de achtertuinen. In de uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte dienen passende maatregelen te worden genomen om de veiligheid en privacy ten aanzien van de huidige achtertuinen te borgen. 4.7

Randvoorwaarden verkeer en parkeren

Parkeren De parkeerbehoefte dient bij een planologische procedure te worden vastgesteld op basis van het dan geldende parkeerbeleid, thans is dat de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016. Hierin zijn de specifieke parkeernormen per type te realiseren woning inclusief uitgangspunten, toepassingsregels en juridisch kader opgenomen. Voor één- en tweepersoonshuishoudens die gaan wonen in het middensegment zouden deelauto(‘s) juist op deze locatie goed kunnen werken. De mogelijkheid voor deelauto’s op deze locatie dienen verder in de planuitwerking te worden verkend. Uitgangspunt is dat het parkeren binnen het plangebied wordt opgelost. Gezien de ligging van de woning, is het uitgangspunt voor de Jac. P. Thijsselaan 2 om het parkeren op eigen terrein (perceel) op te lossen. Daarin geldt een norm van 1,5 plekken voor woningen kleiner dan 100m2 en 1,9 plekken per woning met een grootte tussen de 100m2 en 140m2. Een woning groter dan 140m2 kent een parkeernorm van 2,2. In het plan zijn 16 kleine woningen en 6 middelgrote woningen voorzien. De totale parkeernorm komt afgerond naar boven uit op 36. De parkeerplekken in het openbaar gebied ten behoeve van de huidige school mogen gebruikt worden in de parkeerbalans van het plangebied, mits er in de huidige situatie aantoonbaar geen knelpunt ontstaat als gevolg van een verandering in het dubbelgebruik.

Het gebruik van de parkeerplaatsen ten behoeve van de school vindt namelijk op andere momenten plaats, dan het parkeren voor bewoners. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages, genoemd in de Nota parkeernormen 2016. De langsparkeerplaatsen aan de Ophelialaan en Jac. P. Thijsselaan blijven gehandhaafd. Verkeer De ontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer dient vanaf de Ophelialaan plaats te vinden. Het langzaam verkeer dient zowel vanaf de Ophelialaan als de Jac. P. Thijsselaan te worden ontsloten. Per grondgebonden woning wordt uitgegaan van 7 motvoertuigbewegingen per etmaal. Uitgaande van 22 grondgebonden woningen wordt een toename verwacht van 154 mvt/etmaal. Er zijn in het voorjaar van 2022 tellingen gehouden op de Ophelialaan. Tussen de Aalsmeerderweg en de Parklaan zijn ca. 3300 mvt/etmaal geteld. Het aandeel verkeer vanuit het plangebied is minimaal en past binnen de huidige capaciteit van de Ophelialaan.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

26 van 35

Voor de bereikbaarheid van de nood- en hulpdiensten dient in het plangebied een keermogelijkheid te worden gerealiseerd bij doodlopende wegen. Bij de afwikkeling van verkeer tijdens de bouw dient afgestemd te worden met bereikbaarheidsregie Aalsmeer om zodoende de aan- en afvoer goed vast te leggen. Vooralsnog gaat de voorkeur uit naar dat het bouwverkeer dan via de Ophelialaan, Aalsmeerderweg, Middenweg en uiteindelijk via de N201 aan en af komt rijden.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

4.8

27 van 35

Randvoorwaarden openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte dient te geschieden op basis van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Aalsmeer. •

Klimaat adaptieve eisen dienen te worden meegenomen in de voorbereidingstrajecten (visievorming, startnotitie, ontwerptraject met gemeente, architecten, ontwerpers en ontwikkelaars). Met technisch onderzoek moet worden aangetoond in hoeverre de gebiedsontwerpen voldoen aan de klimaat adaptieve eisen.

•

Voor de openbare verlichting dient ROVL 2011 en het Politiekeurmerk te worden gehanteerd; uitgangspunt is dat er ledverlichting (zie verder ook 4.5.2) wordt toegepast.

•

De aanwezige septic tank is al afgesloten en dient te worden verwijderd voor de uitvoering van bouwplan. Voor het hemelwater en vuilwater dient een (verbeterd) gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Daarbij moet het hemelwaterafvoer (HWA) afwateren op de nabijgelegen watergangen. Verder moeten er zoveel mogelijk duurzame materialen worden toegepast zodat uitloging van materialen wordt voorkomen.

•

De afvalinzameling dient te verlopen volgens de hiervoor geldende regelingen en wordt door de gemeente verzorgd.

4.9

Randvoorwaarden energie en bodem

In het kader van netcongestie dient rekening gehouden te worden dat er voor grootverbruikers geen nieuwe elektra aansluitingen kunnen worden gerealiseerd tot en met het derde kwartaal in 2022. Collectieve WKO’s kunnen hieronder vallen. Nog niet duidelijk is of en hoe dit het project kan raken. Belangrijk is om de ontwikkelingen hieromtrent in de verdere uitwerking van het plan te monitoren. •

Voor het toepassen van WKO (Warmte-Koude Opslag) dient zorgvuldig afgestemd te worden met de omgeving.

•

Het realiseren van bronnen dient op eigen terrein plaats te vinden. Voor de aanleg van WKO’s is een vergunning op grond van de Waterwet noodzakelijk, de provincie NoordHolland is hiervoor het bevoegd gezag.

•

Wanneer gebruik gemaakt wordt van gesloten bodemenergiesystemen is de gemeente het bevoegd gezag, ook hiervoor dient voorafgaand aan indienen van een melding afstemming plaats te vinden.

•

De voor de elektriciteitsvoorziening van de woningen in het gebied benodigde transformatorstations van de netbeheerder dienen mee ontworpen te worden in de buitenruimte.

•

Ook dienen laadvoorzieningen te worden getroffen binnen het plangebied. In ieder geval dienen de aansluitingen te worden aangevraagd zodat het makkelijk wordt om laadvoorzieningen te treffen mocht daar behoefte aan zijn.

•

De gebouwen in en rondom het plangebied zijn vaak niet onderheid, bij de uitvoering van de werkzaamheden dient hier rekening mee gehouden te worden. De ontwikkelaar dient voorzorgsmaatregelen te treffen om schade te voorkomen en te monitoren bij direct omwonenden. Dit door, op verzoek, een bouwkundige vooropname van gebouwen zowel in- als exterieur of een nulmeting op een nader te bepalen afstand van het

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

28 van 35

plangebied. Dit dient te worden uitgevoerd door een gecertificeerd bureau. De nieuwbouw dient met schroefpalen te worden gefundeerd.

5.

Verkavelingsschets en impressie hoofdgebouw school

5.1

Verkavelingsschets plangebied

Voor het plangebied is, op basis van voorgaande analyse, vigerend beleid, wet- en regelgeving en plan specifieke randvoorwaarden een verkavelingsschets opgesteld. De verkavelingsschets geeft een impressie van hoe het ruimtelijke plan binnen de kaders vorm kan krijgen (uiteindelijk dient deze door de geselecteerde ontwikkelaar te worden opgesteld). Deze verkavelingsschets is te zien in onderstaande afbeelding, maar is tevens in groter formaat in bijlage 4 van deze startnotitie opgenomen.

Afbeelding 16: verkavelingsschets De Hoeksteen

Bebouwing, parkeren en verharding Het plangebied wordt gekenmerkt door een variatie aan bijzondere gebouwen waarbij het wonen in een voormalige school het boegbeeld vormt voor het plan (voetprint in geel). Daarnaast wordt met de woningen aan de Jac. P. Thijsselaan 2 (rood met maximaal 2 woningen) zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij het bestaande woonlint conform het beschermd dorpsgezicht. De bijzondere verspringing van de nieuwe smalle rijwoningen op het achterterrein van de voormalige school ontstaat hier een eigentijdsere uitstraling, waarbij de massa en korrel blijft aansluiten bij het beschermd dorpsgezicht. Door de ruimte

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

29 van 35

voor de auto te minimaliseren is het parkeren centraal georganiseerd met ruimte voor 32 parkeerplaatsen en de wegen beperkt (grijs). Ook de verharding voor de bereikbaarheid van de woningen en de paden wordt zoveel mogelijk beperkt (licht bruin/beige). Aan het einde van de weg is ook de keermogelijkheid voorzien voor het calamiteitenverkeer. De overige 4 benodigde parkeerplaatsen kunnen terecht in de gebieden (paars rondje met P erin) aan de straten Ophelialaan (voor het hoofdgebouw) of naast de nieuwbouw aan de Jac. P. Thijsselaan en aan de overzijde van de Jac. P. Thijsselaan 2. Daarnaast wordt er gekeken naar de mogelijkheid voor deelauto’s, waardoor een lager aantal parkeerplaatsen benodigd zal zijn en de overige 4 parkeerplaatsen opgevangen kunnen worden hierdoor. De fietsen wordt gecentraliseerd in een gezamenlijke berging (zoekgebied in grijs achter de zuidelijk gelegen parkeerplaatsen). Water, groen en beleving De bebouwing neemt af van 812 vierkante meter naar 451 vierkante meter. Dat maakt de ruimte vrij voor water, groen en beleving. Door de omlegging van de watergang in combinatie met het bestaande groen biedt mogelijkheden om hier binnen in een buurt een bijzondere leefomgeving te creëren voor mens en dier. Aan de randen van het plangebied wordt water toegevoegd als compensatie voor het dempen van water meer gelegen in het hart van het achterterrein.

Afbeelding 17: water dempen en compensatie

In afstemming met de betreffende bewoners van de Berkenlaan is in de verkavelingsschets uitgegaan van een beschoeiing. Aan de zijde van het gemeentelijk eigendom worden de randvoorwaarden van het waterschap gevolgd (zie ook 4.6) en aangevuld met natuurvriendelijke oevers (zie ook 4.5). Door het parkeren niet – traditioneel - voor de deur te realiseren maar op een centrale plek in het plangebied, blijft een autoluwe ruimte over voor recreatie en verbinding tussen de nieuwe bewoners. De afstanden tussen de nieuwe woningen is beperkt om de buitenruimtes maximaal geluidsluw te maken. Inspelend op de zorgen van de omwonenden dient bij de inrichting van de openbare ruimte zorgvuldig gekeken te worden naar hoe overlast en hinder kan worden voorkomen maar ook naar hoe de verbinding kan worden gemaakt tussen de bestaande en nieuwe leefomgeving.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

30 van 35

Afbeelding 18: huidige en mogelijk toekomstige situatie samen in beeld

5.2

Impressie herontwikkeling hoofdgebouw van de voormalige school

De gemeente heeft aan BOEi gevraagd een impressie te maken van hoe de herontwikkeling van het voormalige school er uit zou kunnen zien. De gemeente heeft het voorstel van BOEi overgenomen om te streven naar optimaal gebruik van de ruimte beschikbaar in het hoofdgebouw, dat leidt tot ruimte voor 8 woningen. Daarnaast is specifiek voor het hoofdgebouw van de school een impressie gemaakt waarbij in beeld is gebracht hoe het hoofdgebouw als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht zou kunnen worden getransformeerd naar woningen.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

Afbeelding 19: Impressie hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

31 van 35

Pagina

32 van 35

Afbeelding 20: Impressie voorzijde hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Afbeelding 21: Impressie achterzijde hoofgebouw school van Wenink\Holtkamp architecten

Bij de herbestemming van het hoofdgebouw van de voormalige school wordt voorgesteld de twee uitstekende volumes aan de voorzijde te verwijderen, zodat het rustige en eenduidige volume van de school weer leesbaar wordt. Ter plaatse van de verwijderde delen wordt voorgesteld om twee uitsneden in het volume die zich terughoudend manifesteren ten opzichte van de bestaande gevel. De uitsneden aan de voorzijde vormen een natuurlijke entree naar de woningen. De authentieke raampartijen zijn in ere hersteld zodat de balans en de verhoudingen van het originele ontwerp weer terug komen in het gevelbeeld. De originele gangstructuur wordt behouden door de indeling van de woningen vanuit deze gang te ontsluiten. De authentieke details van de gang blijven behouden en vormen nu onderdeel van een woning. Voordeel is dat brandscheiding en de geluidsisolatie tussen de woningen, bouwkundig gezien, relatief eenvoudig gerealiseerd kunnen worden. Aan de achterzijde van het schoolgebouw worden de raampartijen waar mogelijk ook hersteld in originele staat. Ter plaatse van de toegang naar de tuin zijn openslaande tuindeuren aangebracht die qua stijl aansluiten op de vormgeving van de bestaande raampartijen. De connectie met de tuin

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

33 van 35

en omgeving wordt een optimaal door alle drie de raampartijen te voorzien van openslaande tuindeuren. De uitbouw aan de achterzijde in het hart van het hoofdgebouw die tegelijk is geplaatst met de uitbouwen aan de voorzijde, doet in dit geval minder afbreuk aan het karakter van het hoofdvolume. Het volume is vanaf de straatzijde niet zichtbaar en door de centrale ligging voegt het zich beter in het geheel. Bij de herbestemming wordt de uitbouw aan de achterzijde vervangen door een nieuw volume dat een meer open karakter heeft dan de bestaande uitbouw. Tevens wordt de uitbouw wat vergroot zodat er in het hart van de school nog een woning gesitueerd kan worden. Om voldoende programma te kunnen maken voor wonen, zal er op de verdieping hoogte gecreëerd moeten worden en zal er voor de verblijfsruimten voldoende daglicht aanwezig moeten zijn. Dit kan mogelijk worden gemaakt door het toevoegen van dakkapellen. Om het authentieke karakter van de school aan de voorzijde te kunnen behouden is het absoluut niet gewenst om aan deze zijde dakkapellen te plaatsen. Bij de herbestemming wordt dan ook voorgesteld om dit te doen aan de achterzijde van de school. De langgerekte dakkapel wordt op een eigentijdse maar zeer subtiel en verfijnd getailleerde wijze vormgegeven.

Enerzijds benadrukt de dakkapel het lange volume van het hoofdgebouw en anderzijds wordt door terugspringende vlakken in de dakkapel de individualiteit van de woningen weergegeven. Omdat aan de voorzijde van de school de originele dakkapellen nog zichtbaar zijn hebben we er bewust voor gekozen om de nieuw toevoegde dakkapel qua taal en uitstraling te laten afwijken van de uitstraling van de dakkapellen aan de voorzijde, zodat de historie van het gebouw helder afleesbaar blijft. De gang wordt betrokken bij de woningen, waardoor het aantal vierkante meters van de woning wordt vergroot. De authentieke details van de gang kunnen behouden blijven, maar vormen nu onderdeel van een woning. De brandscheiding en de geluidsisolatie tussen de woningen kunnen, bouwkundig gezien, relatief eenvoudig worden gerealiseerd. Aan de achterzijde van het schoolgebouw worden de raampartijen waar mogelijk ook in originele staat hersteld. Ter plaatse van de toegang naar de tuin worden openslaande tuindeuren aangebracht die qua stijl aansluiten op de vormgeving van de bestaande raampartijen.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

6.

34 van 35

Planning, projectcommunicatie en financiën

Voor het plangebied is op basis van de huidige inzichten een (besluitvormings-)planning opgesteld waarvan onderstaand de mijlpalen zijn weergegeven 6.1 Projectcommunicatie Voor belanghebbenden is de participatie van de concept startnotitie aangekondigd met een brief, een persbericht en de opening van een projectpagina op de gemeentelijke website en het participatieplatform. Voor de gemeenteraad is daarnaast de concept startnotitie en alle bijbehorende documenten onder begeleiding van een collegebrief ter informatie gezonden. De concept startnotitie heeft in de periode van 1 februari 2022 tot en met 1 maart 2022 ter inzage gelegen en heeft 20 reacties gekregen. Op 10 februari 2022 is een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Vlak daarna is aanvullend gesproken met omwonenden die daaraan behoefte hadden. Vervolgens zijn de mogelijkheden verkend om naar aanleiding van de reacties de startnotitie aan te passen. Deze aanpassingen zijn inzichtelijk gemaakt voor de belanghebbenden en teruggekoppeld in een bijeenkomst op 20 juni 2022. Bij een besluit van het College om de startnotitie ter besluitvorming voor te leggen aan de raad worden de belanghebbenden weer geïnformeerd. 6.2 Planning Na vrijgave van de concept startnotitie is deze ter inzage gelegd voor participatie.

Naar aanleiding van de reacties uit de participatie heeft de gemeente wat meer tijd genomen om de reacties zorgvuldig te beantwoorden en zo helder mogelijk terug te koppelen waarin inzichtelijk wordt gemaakt hoe de startnotitie is aangepast. De reacties zijn toen verwerkt in de nota van beantwoording en worden samen met de aangepaste startnotitie voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. Verwachte vaststelling van de startnotitie in Q2 2023 (1) leidt tot de volgende planning zoals indicatief in onderstaande tabel weergegeven.

1 2 3 4 5 6 7

Planproduct Startnotitie Ontwerp bestemmingsplan ter inzage Bestemmingsplan onherroepelijk Tender (om te komen tot selectie ontwikkelaar) Goedkeuring bouwplan Omgevingsvergunning Levering bouwrijpe grond en begeleiding bouw

Planning Q1 2023 Q2 2023 met uitloop Q4 2023 Q4 2023 met uitloop in 2024 2024 met uitloop in 2025 2025/2026 2025/2026 2026 met uitloop in 2027

Na vaststelling van de Startnotitie wordt het bestemmingsplan voorbereid en in procedure gebracht. Het ontwerpbestemmingsplan gaat dan, voor 1 juli 2023, zes weken ter visie waarbij belanghebbenden hun zienswijzen geven (2). Op basis van deze zienswijzen kan dan de vaststelling van het (gewijzigde) bestemmingsplan ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Daarna kan beroep worden aangetekend bij de Raad van State. Een bestemmingplanprocedure duurt ongeveer een jaar, exclusief de tijd die nodig is voor een mogelijk beroep bij de Raad van State (3). Na een onherroepelijk bestemmingsplan wordt een tender (4) georganiseerd om te komen tot de selectie van een ontwikkelaar en worden de vervolgstappen (5-7) verder in een concrete planning uitgewerkt.

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

Pagina

6.3

35 van 35

Financiën

6.3.1 Financieel resultaat Het beoogde woningbouwplan met 22 koopwoningen zoals in deze startnotitie is opgenomen vormt een evenwichtig resultaat van een uitgebreide verkenning naar maatwerk in ruimtelijke kwaliteit met oog voor de financiële haalbaarheid en de mogelijkheden om tempo te maken. Het project kent een positieve resultaatverwachting, wat staat toegelicht in de geheime bijlage 5. De belangrijkste pijler daarin zijn de 6 koopwoningen in het dure segment in het hoofdgebouw van de voormalige school De Hoeksteen. 6.3.2 Kosten De ontwikkeling van De Hoeksteen wordt gerealiseerd op grond die volledig in eigendom is van de gemeente. Het project kan daardoor gerealiseerd worden via een actieve grondexploitatie. Op dit moment is er voor dit project een actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV). Hiervoor is een voorbereidingskrediet van € 242.000 opgenomen bij de vaststelling van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022. De kosten van de grondexploitatie bestaan onder andere uit de sloop van bijgebouwen en de woning, het saneren van asbest in het voormalige schoolgebouw, het bouwrijp maken van het deel dat is bestemd voor de nieuwbouw, het woonrijp maken van het plangebied en plankosten. 6.3.2 Opbrengsten De opbrengsten van het project met gebouwen en gronden in eigendom van de gemeente bestaat uit 2 onderdelen: 1.

De verkoop van het hoofdgebouw van de voormalige school (vastgoed). Het deel van het woningbouwprogramma dat wordt gerealiseerd in het hoofdgebouw van de voormalige school wordt verkocht vrij van gebruik en in huidige staat. 2. De verkoop van het bouwrijpe terrein voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. De opbrengsten maken deel uit van de nog vast te stellen grondexploitatie. De grondwaarde van de woningen en de waarde van het hoofdgebouw is gebaseerd op een concept taxatie die de gemeente heeft laten uitvoeren. Met het oog op de tender en de opening van de grondexploitatie voor dit project zal de taxatie op basis van de laatste informatie in een definitieve versie worden uitgevoerd. 6.3.3 Risico’s Het project kent zoals elk project risico’s. Er wordt rekening gehouden met een bepaalde bandbreedte in de kosten en opbrengsten. Er wordt een positief resultaat verwacht. Bij opening van de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Er is nog altijd een sluitende grondexploitatie. Het geraamde resultaat vergt zorgvuldig risicomanagement. In de geheime bijlage 5 van de startnotitie worden het financieel resultaat, de kosten, de opbrengsten en de risico’s nader toegelicht. Omdat de financiële inhoud van bijlage 5 gegevens bevat die de onderhandelingspositie nadelig kan beïnvloeden is deze geheim (zoals bij elke grondexploitatie).

Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023

1 Bijlagen 1-4 Startnotitie De Hoeksteen.docx

Bijlage 1: Aanvullende analyse plangebied De Hoeksteen De nummering van onderstaande stukken corresponderen met de nummering van de hoofdstukken in de startnotitie

2.2 Analyse vastgoed – historische context Het inwoneraantal van Aalsmeer groeide snel in de jaren twintig van de vorige eeuw. Rond 1930 had de plaats tienduizend inwoners. Door deze snelle groei waren er nieuwe onderwijsvoorzieningen nodig en kwam er aan de Ophelialaan een nieuw schoolgebouw. Deze christelijke lagere school genaamd ‘De School met den Bijbel’ werd in april 1932 geopend. Hoofdonderwijzer D. Dijkstra woonde in de naastgelegen schoolmeesters woning (Ophelialaan 228). De school had het in die tijd zeer gebruikelijke schoolgebouwontwerp van een gangenschool: rechthoekig éénlaags gebouw met een lange gang waaraan de verschillende klaslokalen lagen. In dit geval ging het om twee lokalen aan de linkerzijde en twee lokalen aan de rechterzijde met aan beide zijgevels een lagere uitbouw, dit alles onder een schilddak. De voorzijde van het terrein werd afgesloten door middel van een hekwerk dat ook voor het huis van de schoolmeester stond. Op de oude foto’s zijn de oorspronkelijke stalen vensters met tuimelramen en de houten voordeur nog goed zichtbaar. De rechthoekige plattegrond voor scholen voor het lager onderwijs stamt uit het einde van de achttiende eeuw. Vanaf dat moment werd een rechthoekige lokaal gebruikelijk in plaats van een vierkant lokaal.

In de negentiende-eeuwse modelscholen zaten leerlingen zaten naast elkaar aan tafels ingedeeld per niveau (drie verschillende klassen) met voor elke groep een schoolbord en de meester vooraan aan een tafeltje. Deze indeling ontwikkelde zich door naar verschillende lokalen per niveau, in eerste instantie met eenvoudige houten en glazen schotten. In de gang kwamen toiletten en garderobes. Hoog in de gevel geplaatste vensters met klap, tuimel of schuiframen zorgden voor licht en frisse lucht. De school is in de loop der tijd onderhevig geweest aan een aantal bouwkundige ingrepen hetgeen de uitstraling, en de van origine zo mooi gebalanceerde vormgegeven gevelindeling, niet ten goede is gekomen. De originele raampartijen die door de ladderraamachtige roedeverdeling kenmerken vertoont van de architectuur van de Amsterdamse school, zijn ooit vervangen door aluminium kozijnen met een eenvoudige vierdeling. Een stijl de meer die kenmerken vertoont van jaren vijftig architectuur. Doordat de school qua programma een aantal maal heeft moeten uitbreiden zijn er aan de karakteristieke voorgevel van de school twee volumes toegevoegd. De volumes doen grote afbreuk aan het van origine zo rustig en eenduidig vormgegeven volume. De gekozen MBI betonsteen, welke veel werd toegepast in de jaren tachtig, past qua kleur, formaat en uitstraling totaal niet bij de rode baksteen van de school.

Ook zijn de uitbouwen zeer gesloten van karakter en zijn ze weinig subtiel gedetailleerd. Bron: Bureau BOEi

2.4 Analyse voorzieningen en woningvoorraad In het plangebied is het gebouw van bassischool PCBS De Hoeksteen gelegen, welke momenteel tijdelijk wordt beheerd en verhuurd. In de directe omgeving is de kerk Open Hof en de begraafplaats Aalsmeer (onderdeel van beheerorganisatie Zorgvlied) gelegen. Op circa 400 meter afstand ligt aan

het einde van de Ophelialaan een winkelgebied, dat een supermarkt en een breed scala aan detailhandel en horecavoorzieningen huisvest. De Aalsmeerse woningvoorraad bestaat voor 37% uit huurwoningen en 63% uit koopwoningen. Stommeer kent met 41% een hoger percentage huurwoningen dan het Aalsmeerse gemiddelde. Beide percentages liggen daarmee lager dan het gemiddelde van andere gemeenten binnen de Metropool Regio Amsterdam, dat is namelijk 49%. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen bedraagt in Stommeer €308.000. In de gemeente Aalsmeer is dat €344.000. De huizen in de nabijheid van het plangebied aan de Jac. P. Thijsselaan, Berkenlaan, Sportlaan en de noordzijde van de Ophelialaan zijn voornamelijk particuliere koopwoningen. De huizen aan de zuidzijde van de Ophelialaan zijn voornamelijk sociale huurwoningen in eigendom van de woningbouwcoöperatie Eigen Haard.

Afbeelding 4: Statistieken woningaanbod Stommeer

Bijlage 2: Aanvullend beleid, wet- en regelgeving plangebied De Hoeksteen

3.5.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. Het NOVI biedt perspectief om grote, complexe opgaven integraal op te pakken op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Daar waar het gaat om de toekomst van de fysieke leefomgeving geeft de rijksoverheid prioriteit aan ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het grote woningtekort ziet het rijk bij uitstek als een opgave die zowel voor de korte als langere termijn inzet van alle partijen vraagt; lokaal, regionaal, provinciaal en aan de zijde van het Rijk. Het inlopen van het woningtekort vraagt van de gezamenlijke overheden ruimte te bieden of te creëren voor het in een hoog tempo ontwikkelen van voldoende plannen met de juiste kwaliteiten. De uitdaging is dit zo te doen dat steden en stedelijke regio's hier sterker en gezonder uitkomen. Wat betreft de energietransitie in relatie tot woningbouw geldt vanaf 1 januari 2021 het zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energie neutrale Gebouwen) als nieuwe wetgeving in Nederland. Deze wetgeving vervangt de EPC-norm voor nieuwbouw. BENG is gebaseerd op de “Trias Energetica”, een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken.

De huidige EPC-methode om de energieprestatie van woningen te berekenen voldoet niet meer. Bij de huidige EPC-nieuwbouweis is het bijvoorbeeld mogelijk om het energieverlies van een woning door de gebouwvorm, bijvoorbeeld door een grote glaswand, te compenseren met zonnepanelen. Er is daardoor bij de huidige eis geen relatie met het energieverbruik per m2. De BENG-eisen houden hier wel rekening mee. Er wordt een aparte eis gesteld aan de buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te limiteren. Dit noemen we BENG 1. Daarnaast moet de energievraag van een gebouw zo veel mogelijk uit hernieuwbare energie bestaan: de BENG 3-eis. En tenslotte moet de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk worden ingevuld: BENG 2. De nieuwbouw van de woningen moet aan deze normen gaan voldoen. Naar aanleiding van de invoering van Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) op 1 juli 2018, is aansluiting voor kleinverbruikers op het aardgasnet niet meer mogelijk. Een te ontwikkelen woongebied zal aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Tijdig overleg met de netbeheerder is noodzakelijk om te zorgen dat de energie-infrastructuur geschikt is voor het aansluiten van nieuwe gebouwen. 3.6

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

De provincie Noord-Holland geeft kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen op basis van de ‘Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 ‘Balans tussen economische groei en leefbaarheid’ (2019) en de Omgevingsverordening (2020). In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitaanse landschap, maar met toevoeging of verandering van functies. En om het landschap te sparen, is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Sterke kernen en sterke regio’s zijn van cruciale betekenis voor de leefbaarheid. De Omgevingsvisie gaat uit van ontwikkelprincipes waarbij wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers.

3.7

Omgevingsverordening Noord-Holland 2050

Door middel van de Omgevingsverordening is de doorwerking van de Omgevingsvisie naar gemeentelijke ruimtelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied, waarmee een provinciaal belang meet gemoeid is. Ook in de Omgevingsverordening is vastgelegd dat op de planlocatie rekening moet worden gehouden met de bepalingen die gelden op basis van het werkingsgebied ‘LIB5 zone Schiphol’. Dat ter plaatse van de woningbouwlocatie het werkingsgebied LIB 5 zone van kracht is, betekent dat in de toelichting van het bestemmingsplan rekenschap gegeven moet worden van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer. Daarnaast moeten de redenen worden vermeld die ertoe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen. Dit artikel moet vanzelfsprekend worden gelezen in samenhang met het eerdergenoemde Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB). Afbeelding 12: Omgevingsverordening, met contour LIB5 zone Schiphol, in rood woningbouwlocatie De Hoeksteen

3.8 Gebiedsvisie Aalsmeer en Position Paper Schiphol De Gebiedsvisie beschrijft de aantrekkingskracht van Aalsmeer als woonplaats. Aantrekkelijk zijn de ligging in de regio met veel voorzieningen onder handbereik, het prettige woonmilieu in de wijken van Aalsmeer en de onderlinge betrokkenheid met het drukke verenigingsleven. Deze voordelen wegen op tegen de nadelen van een mindere bereikbaarheid en de (geluid-)overlast van het luchtverkeer van en naar de nabij gelegen luchthaven Schiphol. Volgens de Gebiedsvisie is het beleid gericht op het op peil houden van het woningaanbod en het in de toekomst kunnen blijven aanbieden van geschikte woningen passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Dit houdt in dat alle geplande woningen conform de plannen worden gebouwd en ook na 2015, wanneer de bevolking minder snel zal groeien, beperkt conform de vraag, maar met hoge kwaliteit, qua bouw en qua openbare ruimte en voorzieningenniveau, zal worden gebouwd. Dit is belangrijk om ook in de toekomst te kunnen voorzien in de eigen woningbouwbehoefte en om de leefbaarheid in wijken op peil te houden. Sinds de vaststelling van de Gebiedsvisie in 2009 en de uitvoeringsparagraaf in 2014 heeft de luchthaven Schiphol een aanzienlijke groei doorgemaakt.

Het plafond van 500.000 vluchten per jaar dat in het Aldersakkoord was afgesproken voor de periode tot en met 2020, was voor de uitbraak van de Coronapandemie nagenoeg bereikt. De effecten van de groei van het luchtverkeer, en dan met name de toename van het gebruik van de Aalsmeerbaan, hebben hun weerslag op het leefklimaat in Aalsmeer. In december 2017 heeft de gemeenteraad het Position Paper “De mensen achter de cijfers” vastgesteld. Hierin is verwoord dat van een balans tussen de groei van de luchtvaart en de leefomgeving geen sprake meer is en dat in grote delen van de gemeente de leefbaarheid zwaar onder druk staat. Hinder die inwoners ervaren heeft bijvoorbeeld niet alleen te maken met het geluid van vliegtuigen maar ook met de frequentie waarmee vliegtuigen over komen. Momenten van rust worden gemist. Volgens het Position paper is verdere groei van de luchthaven niet verantwoord met het oog op de leefbaarheid in Aalsmeer. Inmiddels heeft de gemeenteraad het punt bereikt dat wil sprake zijn van een substantiële verbetering van de leefkwaliteit in Aalsmeer, er sprake zou moeten zijn van een afname van het aantal vluchten (‘genoeg is genoeg’). Daarnaast is de gemeenteraad voorstander van het afschaffen van nachtvluchten waarbij het niet de bedoeling is dat deze terugkomen in de (randen van) de dag en afgehandeld worden via de secundaire banen.

3.9 Ontwikkelingen luchtzijdig en landzijdig 3.9.1 Leidraad “Geluidsbewust ontwikkelen” De provincie Noord-Holland heeft de ‘Leidraad Geluidsbewust bouwen in de Schipholregio’ opgesteld. Hierin is de wijk Stommeer opgenomen als voorbeeldwijk. In opdracht van de provincie is de eerste stap uit de leidraad uitgevoerd: het in beeld brengen van de akoestische situatie. Uit onderzoek komt namelijk naar voren dat de contouren uit het LIB niet per definitie iets zeggen over de mate waarin vliegtuiglawaai ervaren wordt of als hinderlijk wordt ervaren. Dat kan per locatie verschillen, bijvoorbeeld afhankelijk van de aanwezigheid van afschermende bebouwing. Hoe geluid ervaren wordt hangt ook af van meerdere hinderbronnen, zoals wegverkeer of stemgeluid. Daarnaast zijn er ook factoren die juist bijdragen aan een prettige ervaring van de leefomgeving ondanks het feit dat sprake is van vliegtuiglawaai. Genoemd worden geluiden uit de natuur en het zicht op groen en water. In zwaar geluid belaste gebieden is het raadzaam om te onderzoeken of op het gebied van vliegtuiglawaai maatregelen te nemen zijn in de leefomgeving van inwoners die bloot worden gesteld aan dat lawaai (remedies die ook bij hinder door andere geluidsbronnen werken/worden toegepast).

Daarbij is het zaak onderscheid te maken tussen de twee bronnen van vliegtuiggeluid: het geluid dat dicht bij de grond ontstaat (door taxiën, proefdraaien en opstijgen) en het geluid van overvliegende vliegtuigen.

Voor beide soorten vliegtuiggeluid geldt dat de fysieke omgeving invloed heeft op de hoorbaarheid ervan. En dat de inrichting van een gebied kan zorgen voor zowel visuele als auditieve afleiding en zo de hinder kan beperken. Met als kanttekening dat maatregelen in het voortplantingsgebied vooral helpen om het ‘grondgeluid’ tegen te gaan, maar vanzelfsprekend niet om het geluidsniveau van overvliegende vliegtuigen naar beneden te brengen. Om de akoestische leefkwaliteit optimaal te krijgen, is het noodzakelijk zo vroeg mogelijk in het planproces informatie te vergaren die nodig is om de opgaven en oplossingsrichtingen vanuit akoestisch perspectief te definiëren. Dat is in elke situatie van belang om te waarborgen dat het ruimtelijk ontwerp ook daadwerkelijk bijdraagt aan een prettige leefomgeving, ook vanuit akoestisch perspectief. Uitgangspunt is dat het ontwerp en de inrichting van de fysieke omgeving de ruggengraat vormen van geluidadaptief ofwel geluidsbewust bouwen. Geluidsbewust bouwen stelt geen nieuwe norm aan de uitstoot van of blootstelling aan geluid, maar vraagt om een andere werkwijze bij het ontwerpen: de focus ligt niet meer alleen op de vraag of wordt voldaan aan de wettelijke normen. 3.9.2 Uitvoeringsplan Minder Hinder In het Position Paper is een reeks maatregelen geopperd om ook met luchtzijdige maatregelen tot een verbetering van de leefbaarheid te komen.

Schiphol is voornemens om maatregelen te treffen of deze te onderzoeken, met betrekking tot baangebruik, routering en procedures. Hiermee wordt onder andere beoogd de Aalsmeerbaan als secundaire baan minder in te zetten. Schiphol schat in dat het daarbij kan gaan om enkele duizenden vluchten per jaar minder maar weet van tevoren niet of dit ook uitvoerbaar is gelet op weersomstandigheden. Daarnaast wordt ingezet op vernieuwing van de vloot, waarvan Schiphol betoogt dat dit een gunstig effect zal hebben op de afname van de geluidsproductie van vliegtuigen. De effecten van deze maatregelen zijn voor de wijk Stommeer niet concreet uiteen te zetten. 3.9.3 Luchtvaartnota en Luchthavenverkeersbesluit Het Luchthavenverkeersbesluit zoals dat in 2021 in ontwerp ter inzage heeft gelegen verankert niet alleen de in het verleden afgesproken 500.000 vluchten, maar ook het nieuwe Normen en Handhavingsstelsel (NNHS). Het is de bedoeling dat voor de operatie op Schiphol zoveel mogelijk de primaire banen worden ingezet. Dit zijn de banen waarvandaan de vliegtuigen het minst vliegen over bebouwd gebied. Het gaat daarbij om de Polderbaan en de Kaagbaan. Alleen onder bepaalde voorwaarden (verkeersaanbod, weersomstandigheden) mogen daarnaast de secundaire banen ingezet worden.

Uit het bij het ontwerp LVB Milieueffectrapport blijkt echter dat als gevolg van het aanbod van 500.000 vluchten, de Aalsmeerbaan nog meer gebruikt zou kunnen worden. Dat vindt de gemeente Aalsmeer indruisen tegen het principe van het preferent baangebruik en heeft gepleit voor aanpassing van dit NNHS. Het LVB moet nog vastgesteld worden, de uitkomst van deze discussie is nog onzeker. Op basis van de door het kabinet in 2020 vastgestelde Luchtvaartnota wordt perspectief geboden voor groei van het aantal vluchten op Schiphol. Wel wordt daarbij de eis gesteld dat deze groei verdiend moet worden door bijvoorbeeld een stiller wordende vloot. Hoeveel extra vluchten er worden toegelaten op basis van welke ‘prestatie’ is niet concreet gemaakt. De ‘luchtzijdige’ ontwikkelingen zijn op basis van het bovenstaande onzeker te noemen. Nieuwe landzijdige ontwikkelingen, zoals sturen op minder hinder en het toepassen van geluidadaptief bouwen, zijn in onderzoek. Dat maakt dat niet met zekerheid aan te geven is hoe dit alles de leefkwaliteit in de wijk Stommeer gaat beïnvloeden. 3.10 Sectoraal gemeentelijk beleid 3.10.1 Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht in welstandsnota Voorschriften behorende bij de waardestelling van het gemeentelijke beschermde dorpsgezicht: De Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan (Stommeer)

Voorschriften voor de inrichting en bebouwing aan De Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan (Stommeer): -

-

-

-

-

-

Gevelbeeld aan de straatzijde in alle opzichten handhaven, zowel qua materiaal, kleur detaillering als gevelindeling De bestaande afmetingen van de woning en aanbouw handhaven: uitbreidingen op het zij-erf en aanpassing van hoogte en hoofdvorm van woning en aanbouw zijn niet toegestaan Het heldere onderscheid (hiërarchie) tussen hoofdgebouw en bijgebouw handhaven Detaillering aan de straatzijde conform de historische details van de oorspronkelijke opzet (jaren ‘20/’30) Gebruik van aluminium en plaatmateriaal aan de straatzijde is niet toegestaan Terughoudende, traditionele kleuren, conform het bestaande palet, voor de naar de straat gerichte zijden Bij eventuele renovatie de dakvlakken handhaven (dus ook nokrichting en –hoogte, behouden) (Vernieuwen van) dakbedekking met een traditionele keramische rode dakpan Renovatie van muurvlakken met een steen en voegwerk conform het bestaande (historische) metselwerk Doorsnijding van de gootlijn aan de straatzijde is niet toegestaan Indien noodzakelijk onderhoud dit vereist, dient de laanbeplanting zo mogelijk door dezelfde boomsoort te worden vervangen. Dakkapellen op het voordakvlak zijn in beginsel niet gewenst; eventuele voorstellen voor dakkapellen in het voordakvlak zullen worden beoordeeld in de specifieke context. De navolgende voorschriften m.b.t.

dakkapellen op het voordakvlak dienen daarbij in ieder geval te worden gehanteerd: o De bouwkundige uitwerking (detaillering) van dakkapellen is conform de historische (jaren ‘20/’30) voorbeelden. o De afstand van dakkapellen tot de nok bedraagt minimaal 4 dakpannen; de afstand tot de zijkant bedraagt minimaal 5 dakpannen; de afstand tot de dakgoot bedraagt minimaal 2 dakpannen. Tussen dakkapellen minimaal 5 dakpannen aanhouden o De plaatsing en maatvoering van de dakkapellen op het voordakvlak zorgvuldig afstemmen op de bestaande gevelcompositie. De toepassing van houten kozijnen aan de straatzijde hebben de voorkeur, eventuele voorstellen voor kunststoffen kunststof kozijnen aan de straatzijde zullen worden beoordeeld in hun specifieke context. De navolgende voorschriften m.b.t. de toepassing van kunststof kozijnen dienen daarbij in ieder geval te worden gehanteerd: Het uiterlijk aanzien van kunststof kozijnen dient overeen te komen met het oorspronkelijke houten kozijn wat betreft de maatvoering en de profilering. De kozijnen dienen in een gedekte en terughoudende kleur worden te uitgevoerd (geen zuiver wit), conform de historische (jaren ‘20/’30) voorbeelden. Bij vervangende nieuwbouw gelden bovenstaande voorschriften als leidraad. Nieuwbouw dient zich te voegen in de bestaande karakteristiek.

Daarbij dient te worden aangesloten bij het historische materiaalgebruik, de schaal en de maat van de woningen in de directe omgeving. De erfafscheiding aan de straatzijde heeft een hoogte van maximaal 1.00 m. De voorkeur daarbij gaat uit naar een groene (haag)beplanting.

De commissie voor ruimtelijke kwaliteit beoordeelt elk voorstel in zijn specifieke context en richt zich op behoud van de in dit document beschreven karakteristiek. Bovenstaande voorschriften zijn daarbij leidend. In uitzonderlijke gevallen (als de context hierom vraagt) kan hiervan, op onderdelen, gemotiveerd worden afgeweken. 3.10.2 Groenvisie Overeenkomstig de Groenvisie van Aalsmeer moet geprobeerd worden om meer groene kwaliteit op wijkniveau te realiseren. De kwaliteit van het groen in wijken kan versterkt worden door een gedifferentieerd beheer te voeren. Ook stelt de gemeente de versterking van het bloemkarakter als uitgangspunt. Dit kan worden gerealiseerd middels een diversiteit aan bladkleuren, bloeiende planten, heesters en bomen.

Een specifiek doel voor klassieke uitbreidingswijken zoals Stommeer is verstrekking van de belevingswaarde van groen door de afwisseling van open en gesloten groen te verstrekken. Hieronder vallen het verstrekken van zichtlijnen en het vergroten van zicht op water en bosschages. Het plangebied is gelegen naast het Seringenpark, wat overeenkomstig de Groenvisie Aalsmeer, wordt aangeduid als groen gemeentelijk monument. De Groenvisie van Aalsmeer benadrukt het belang van het versterken van toegankelijkheid tot het groen en het vergroten van de belevingswaarde van groen. 3.10.3 Mobiliteitsagenda In januari 2022 zal de Mobiliteitsagenda door de gemeenteraad, naar verwachting, worden vastgesteld. De Mobiliteitsagenda gaat uit van 3 uitgangspunten, welke zijn voort gekomen uit de eerder door de gemeenteraad vastgestelde koersen in het Koersdocument.

Uitgangspunt 1: Aalsmeer via alle modaliteiten bereikbaar • Wanneer we werken aan de bereikbaarheid van Aalsmeer, doen we dat met een regionale blik vanuit alle modaliteiten samen • We maken lopen aantrekkelijker en veiliger, onder meer door verbetering van de bestaande routes en aanleg specifieke routes • We versterken de rol van de (e-)fiets in de bereikbaarheid van Aalsmeer • We werken aan een regionaal en lokaal bereikbaar Aalsmeer per openbaar vervoer voor iedereen • De bereikbaarheid per auto blijft op orde, tegelijkertijd verleiden we automobilisten om vaker via de andere vervoerwijzen te reizen en de spits te mijden • We werken aan slimmer, efficiënter en schoner vrachtvervoer om de doorstroming te verbeteren en de overlast te beperken Uitgangspunt 2: Aalsmeer verkeersveilig en toegankelijk • Iedereen moet deel kunnen nemen in het verkeer en we streven naar nul dodelijke verkeersslachtoffers in 2050 • Bij wegwerkzaamheden zorgen we voor goede (alternatieve) routes voor alle vervoerswijzen Uitgangspunt 3: Aalsmeer innovatief, duurzaam bereikbaar • Ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit worden vroegtijdig in de planvorming aan elkaar gekoppeld • We kijken naar slimme vormen van mobiliteit • Bij mobiliteitsvraagstukken kijken we naar het beter benutten van de bestaande infrastructuur en naar gedragsbeïnvloeding van inwoners en werknemers • We houden de ontwikkeling van de

bereikbaarheid van Aalsmeer goed in de gaten • Duurzame mobiliteit draagt bij aan een schoon, gezond en leefbaar Aalsmeer Vanuit de uitgangspunten betekent dit dat er in het plangebied wordt gekeken naar de bereikbaarheid vanuit alle modaliteiten, bijvoorbeeld door de aansluiting te vinden met het openbaar vervoer en in te zetten op een goede aansluiting van het fietsnetwerk, zodat gebruik van fiets en openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Ook houdt dit bijvoorbeeld in dat wordt ingezet op duurzame mobiliteit. De wijze waarop (openbare)laadinfrastructuur wordt ingepast in het plangebied moet tijdig worden afgestemd met de netbeheerder om zo voldoende capaciteit te kunnen genereren. 3.10.4 Verkeer en parkeren Voor de toepassing van de parkeernormen in het plangebied geldt op dit moment de “nota Parkeernormen Aalsmeer 2016”. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening.

Ten tijde van de vaststelling van de startnotitie gelden op basis van bruto vloeroppervlak de volgende parkeernormen:

3.10.5 Energie en duurzaamheid De gemeenteraad heeft op 8 december 2016 nieuw Duurzaamheidsbeleid vastgesteld. De doelstelling in dit beleid is een fossielonafhankelijke gemeente in 2040. Woningen dienen conform het bouwbesluit minimaal te voldoen aan BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en worden conform de Wet VET aardgas loos gerealiseerd. Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten wordt in gezamenlijkheid (stedenbouwkundigen, architect, installateur en ontwikkelaar) gezocht naar effectieve en efficiënte invulling van de energievraag van het project en de mogelijkheden tot duurzame opwek van energie. De netbeheerder wordt hierbij in een vroeg stadium betrokken. Collectieve warmte-oplossingen hebben de voorkeur boven individuele warmteoplossingen omdat deze de piekvraag beperken en daarmee het elektriciteitsnet minder belasten. Nieuwbouw wordt waar mogelijk als startmotor ingezet om bestaande bouw verder te helpen in de warmtetransitie en zal minimaal de transitie voor de bestaande bouw niet bemoeilijken. 3.10.6 Water De waterparagraaf bij nieuwe plannen, ontwikkelingen en bij reconstructies en herinrichtingen is een wettelijk verplicht onderdeel in de voorbereiding. De waterparagraaf heeft geen wettelijk voorgeschreven format, maar moet de onderbouwing bevatten van de te behalen doelen op het gebied van klimaatadaptatie, riolering, water en waterbeheer.