Agendabundel
Tekst van het document
Voortuin schoolgebouw Wat wordt de invulling van de voortuin van het schoolgebouw aan de zijde van de Ophelialaan?
Reactie indiener 12, mede namens nog 8 belanghebbenden Per mail ontvangen op 21 febr. ’22 + origineel afgegeven op het raadhuis. Begrip voor en zorg over nieuwbouw Wij als direct omwonenden zaten niet echt te wachten op nieuwbouw in onze achtertuin. Maar nu u de plannen heeft gepresenteerd staan wij er niet afwijzend tegenover. Zeker met de huidige krapte op de woningmarkt. Echter willen wij, op een aantal punten, wel onze bezorgdheid uitspreken over de uitvoerbaarheid op het door u gepresenteerde plan. Het totaal van de door u geopperde aantal woningen vinden wij veel te hoog. De combinatie huizen, water en groenvoorziening staat niet in verhouding. Parkeervoorzieningen zijn niet heel duidelijk ingevuld. Ontsluiting Ontsluiting, autoverkeer via de Ophelialaan heeft onze voorkeur
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
De zebrapaden in de openbare ruimte rond de kerk en begraafplaats maken geen onderdeel uit van het project.
Nee
In de startnotitie bij paragraaf 4.9 zijn voorzorgsmaatregelen opgenomen en aangegeven dat de nieuwbouw met schroefpalen dienen te worden gefundeerd.
Ja
De ontwikkelaar/bouwer wordt geselecteerd na een onherroepelijk bestemmingsplan. Zoals ook in hoofdstuk 6.2 onder het kopje “Planning” van de concept startnotitie is te lezen.
Nee
Tussen de Ophelialaan en de school wordt de voortuin groen. Bomen blijven zoveel als mogelijk behouden. Daarbij is ruimte voor een pad om bij de woningen te komen. Ook is aangegeven dat het stenen muurtje blijft of in dezelfde stijl terugkomt. Deze laatste zinsnede wordt opgenomen in de startnotitie bij paragraaf 4.3.1
Ja
De gemeente begrijpt dat het lastig voorstelbaar is om het aantal woningen binnen de gegeven ruimte in te zien. In de startnotitie is daarom indicatief het aantal woningen inzichtelijk gemaakt in een verkavelingsschets. Te zien in paragraaf 5.1 en bijlage 4 van de startnotitie. In de verkavelingsschets is een voorbeeld gegeven van hoe het bouwplan zou kunnen worden rekening houdend met de gegeven planspecifieke voorwaarden uit de startnotitie. Het uiteindelijke bouwplan wordt bepaald door de nog te selecteren ontwikkelende partij.
Ja
De gemeente houdt ook vast aan de locatie voor een ontsluiting via de Ophelialaan. Hier loopt al een pad en ook kan hierdoor meer groen worden behouden aan de kant van
Nee
datum:
4 juli 2022
blz. 13
de Jac. P. Thijsselaan. c.
d.
e.
Privacy/veiligheid Privacy/veiligheid voor omwonenden Zorgpunt van omwonenden is dat de privacy en veiligheid nog onvoldoende wordt gewaarborgd.
Geluid Overlast van veel extra geluid (mensen, auto’s, bewegingen, recreëren) op zo’n kleine ruimte
Beschermd dorpsgezicht De huidig aanwezige rust, ruimte, uitzicht staat ook zo mooi omschreven in het document “Beschermd dorpsgezicht Gemeente Aalsmeer”, voor onze omgeving. Deze invullingen vinden wij niet terug in uw startnotitie.
Tussen de bestaande woningen met tuinen en de nieuwe woningen is ruimte opgenomen voor bomen en andere beplanting. Die kunnen een groene buffer / afscherming vormen en de privacy vergroten en/of het uitzicht groener maken. De gemeente blijft in gesprek met de huidige omwonenden over de nadere vormgeving hiervan bij het opstellen van het inrichtingsplan.
Nee
Naar aanleiding van de reacties van omwonenden is in de startnotitie is het aantal woningen op het terrein achter de voormalige school van 16 verlaagd tot 12 woningen. Hierdoor wordt ook het geluid op de omgeving verminderd ten opzichte van de concept startnotitie. Verder dienen de ambities voor de transformatie van het plangebied van voormalige school een maatschappelijke voorziening, naar woningbouw te voldoen aan wet- en regelgeving in het kader van het bestemmingsplan. Met onderzoek, waaronder geluidsonderzoek, dient te worden onderbouwd dat wordt voldaan aan wet- en regelgeving. In de startnotitie is in paragraaf 4.2. en in de bijlage bij 3.11.8 aangegeven wat onderzocht moet worden.
Ja
In het beschermd dorpsgezicht zijn de begrippen de voorschriften “rust, ruimte en uitzicht” niet opgenomen. In de context van de bebouwing achter de landarbeiderswoningen aan de benoemde straten is aangegeven dat deze in hoofdzaak vrij zijn van bebouwing. Dat is voor de woningen in deze straten lang niet altijd het geval.
Ja
Achter het schoolgebouw staat ook in de huidige situatie bebouwing (bijgebouwen) en deze wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats komt in een vergelijkbare footprint en korrel kleinschalige grondgebonde woningbouw. Daarnaast wordt ook een groot deel van de groen ruimte behouden en daar waar mogelijk kwalitatief verbeterd. Nota van beantwoording – De Hoeksteen
datum:
4 juli 2022
blz. 14
De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3. f.
Waardevermindering panden Wij verwachten een flinke waardevermindering van onze panden, vanwege het ontbreken van de ruime opzet en lommerrijke invulling binnen dit project.
Wanneer het bestemmingsplan is gewijzigd kunt u recht hebben op een tegemoetkoming van de schade. Via bijgaande link kunt u hier meer informatie over vinden.
Nee
https://www.aalsmeer.nl/wonenleven/product/bouwprojecten_schade-door-eenbestemmingsplan 7. a.
Reactie indiener 13 mede namens nog 11 belanghebbenden Per mail ontvangen op 21 febr. ‘22 Realisatie koopwoningen positief Wij vinden het initiatief, zoals beschreven in de concept startnotitie, om op de kadastrale percelen AMRO3-C-3826, AMRO3-C-4213 en AMRO3-C-4214 koopwoningen te ontwikkelen, positief. Op deze kadastrale percelen is Bestemmingsplan Stommeer (vastgesteld 2013-04-25) van toepassing. Deze kadastrale percelen staan op de monumentenlijst van de Gemeente Aalsmeer als Beschermd gemeentelijke dorpsgezicht (aangewezen op 11 juni 2013) waarvoor de 'Waardestelling beschermd dorpsgezicht Gemeente Aalsmeer Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan' van toepassing is. Als onderdeel van de monumentenlijst is tevens de Gemeentelijke Erfgoedverordening 2017 (document Z-2016/067394) van toepassing. In de Concept startnotitie onderscheiden wij drie zaken: 1) Verbouwing van het huidige gebouw De Hoeksteen naar 8 koopwoningen; 2) Ontwikkeling van 17 koopwoningen achter het Gebouw De Hoeksteen;
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
Bedankt voor uw positieve reactie ten aanzien van de ambitie beschreven in de concept startnotitie.
Nee
De kadastrale percelenzijn niet aangewezen als monument, maar maken wel onderdeel uit van het beschermd dorpsgezicht Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan. Zij staan op de lijst van beschermde gemeentelijke dorpsgezichten (www.aalsmeer.nl/monumenten).
Ja
De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3. Bovendien zal een Beeldkwaliteitsplan voor dit project worden opgesteld, zodat de nieuwbouw zich voegt binnen de ruimtelijke kwaliteit zoals aangegeven in de waardestelling van het beschermde gemeentelijk dorpsgezicht.
Ja
datum:
4 juli 2022
blz. 15
b.
3) Herbouw van 1 koopwoning ter vervanging van de te slopen woning aan de Jac. P. Thijsselaan. Parkeren, ontsluiting, overlast en verkeerssituatie Voor wat betreft het gehele plangebied is onze zorg omtrent de parkeervoorziening en ontsluiting van deze woningen/parkeervoorziening.
Het is niet duidelijk hoe, naast het voldoen aan de wettelijke eisen, ook de overlast voor omwonenden en de omgeving beperkt wordt.
c.
Ontsluiting verkeer dient nader te worden bezien waarbij de verkeerssituatie rondom kerk en begraafplaats wordt meegenomen. Deze stroken niet met de kleinschaligheid van de buurt. Aantal woningen te hoog op achterterrein Betreffende punt 2) zijn wij van mening dat het aantal geplande woningen veel te hoog is en niet is te rechtvaardigen vanuit de bepalingen zoals door de gemeente vastgelegd in 'Waardestelling beschermd dorpsgezicht Gemeente Aalsmeer Berkenlaan, Jac. P.
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
In de concept startnotitie is uitgegaan van 26 woningen op de locatie van de voormalige school, het achterliggende terrein en de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2. In de startnotitie is het aantal woningen op het terrein achter de voormalige school van 16 verlaagd tot 12 woningen. Hierdoor wordt de druk van parkeren op de omgeving verlaagd. Voor wat betreft het parkeren van de kerk, de begraafplaats en bewoners is er dan voldoende ruimte voor parkeren. Uiteraard kan het op piekmomenten voorkomen dat er een hogere parkeerdruk is in de wijk, dit is echter van korte en tijdelijke duur.
Ja
Naar aanleiding van de reacties van omwonenden is in de startnotitie is het aantal woningen op het terrein achter de voormalige school van 16 verlaagd tot 12 woningen. Hierdoor wordt ook het geluid op de omgeving verminderd ten opzichte van de concept startnotitie. Verder dienen de ambities voor de transformatie van het plangebied van voormalige school een maatschappelijke voorziening, naar woningbouw te voldoen aan wet- en regelgeving in het kader van het bestemmingsplan. Met onderzoek, waaronder geluidsonderzoek, dient te worden onderbouwd dat wordt voldaan aan wet- en regelgeving. In de startnotitie is in paragraaf 4.2. en in de bijlage bij 3.11.8 aangegeven wat onderzocht moet worden.
Ja
Nee De verkeerssituatie van en in de openbare ruimte rond de kerk en begraafplaats maken geen onderdeel uit van het project. De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3.
datum:
4 juli 2022
blz. 16
Ja
d.
e.
f.
8. a.
Thijsselaan en Kastanjelaan'. Beschermd dorpsgezicht Jac. P. Thijsselaan Betreffende punt 3) zijn wederom in 'Waardestelling beschermd dorpsgezicht Gemeente Aalsmeer Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan' duidelijke eisen gesteld waaraan nieuw te bouwen woningen moeten voldoen. Naar ons idee was dat in de Concept startnotitie en/of maquette niet terug te vinden. Verhouding bebouwing, groen en water De verhoudingen tussen bebouwing, waterpartijen en groen zijn niet in overeenstemming met de huidige beleving van de woonomgeving.
Voorstellen bespreken Uiteraard zijn wij bereid om, samen met u, constructief te kijken naar mogelijkheden en te werken aan voorstellen waarin de omwonenden en belanghebbenden zich wel kunnen vinden. Reactie indiener 14 Per mail ontvangen op 01 maart 2022 Beschermd dorpsgezicht Voor dit project worden nieuwbouwhuizen geplaatst in een gebied dat onder het beschermd dorpsgezicht valt. Als bewoner van deze wijk heb ik gemerkt dat het vrijwel onmogelijk is om een aanbouw of schuur te plaatsen vanwege dit beschermde dorpsgezicht. Als ik om informatie vraag bij de gemeente hoe ik alsnog iets zou kunnen doen, wordt ik verwezen naar de toetsingscriteria. Deze heb ik dan ook bestudeerd en volgens mij is het onmogelijk om het project De Hoeksteen vorm te geven. Slopen bijvoorbeeld is al niet toegestaan en nieuwe woningen bouwen ook niet. Graag hoor ik wat er veranderd is zodat ik ook een aanbouw
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3.
Ja
De gemeente begrijpt dat het lastig voorstelbaar is om het aantal woningen binnen de gegeven ruimte in te zien. In de startnotitie is daarom indicatief het aantal woningen inzichtelijk gemaakt in een verkavelingsschets. Te zien in paragraaf 5.1 en bijlage 4 van de startnotitie. Een verkavelingsschets is een voorbeeld van wat een bouwplan zou kunnen zijn binnen de gegeven planspecifieke voorwaarden uit de startnotitie. Het uiteindelijke bouwplan wordt bepaald door de nog te selecteren ontwikkelende partij.
Ja
De gemeente is bereid om samen met omwonenden constructief te kijken naar de mogelijkheden en het werken aan voorstellen waarin de omwonenden en belanghebbenden zich kunnen vinden binnen de grenzen van het project.
Nee
In paragraaf 4.3 van de startnotitie wordt toegelicht onder welke voorwaarden woningen gebouw kunnen worden binnen het regime van het beschermd dorpsgezicht. Naar aanleiding van onder meerdere reacties en gesprekken is de tekst in de startnotitie in paragraaf 4.3 aangepast om verduidelijking te bieden over hoe de verschillende planonderdelen zich verhouden tot de voorschriften uit het beschermd dorpsgezicht. Vooral aan de straatzijde wordt zoveel mogelijk behouden. Dat verklaart waarom een aanbouw of schuur aan de zijkant van uw woning waarschijnlijk niet mogelijk is, maar aan de achterzijde is juist te lezen dat daar wel
Ja
datum:
4 juli 2022
blz. 17
of schuur kan plaatsen 9. a.
b.
c.
Reactie indiener 15 Per mail ontvangen op 02 maart 2022 Aantal woningen en parkeerplaatsen Met verbazing heb ik geluisterd naar de toelichtingen die zijn gegeven zijn de bijeenkomst inzake de concept startnotitie bouwplannen voor oud schoolgebouw ‘Hoeksteen’’. De benaming van deze startnotitie doet vermoeden dat het schoolgebouw zal worden getransformeerd naar woningbouw. Dit is een hele mooie invulling van dit bijzondere gebouw. Maximaal aantal woningen Echter niets is minder waar. Op het voormalige schoolplein worden ook nog eens circa 16 woningen gebouwd en moet parkeerruimte voor circa 40 voertuigen worden gerealiseerd. Tijdens deze bijeenkomst werd al snel duidelijk dat de gemeente voor dit plan de grenzen heeft opgezocht ten behoeve van de woningnood (jongeren). In de startnotitie wordt uitgegaan van 25 woningen alleen maar omdat het plan is gelegen in het zone 4 Luchthavenindelingbesluit en daardoor wordt beperkt tot een maximaal aantal te bouwen woningen in deze zone en niet meer woningen zijn toegestaan door de grenzen die zijn gesteld in Artikel 2.2.1c van Luchthavenindelingbesluit Schiphol. Door de voorgestelde ontwikkelingen op de hoek Berkenlaan / Jac. P. Thijsselaan zal het aantal woningen in deze omgeving stijgen van 10 naar 35.
Parkeren, verkeer en kwetsbare woningen Tijdens de bijeenkomst werd ook duidelijk dat het voorgenomen plan niet zelf kan voldoen aan de parkeernormen en daarmee de omliggende straten zal gaan belasten. In startnotitie is nagenoeg geen aandacht voor het ruimtelijke karakter (beschermd dorpsgezicht Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan) en de overlast door de toenemende verkeersbewegingen (30km zone) en de impact
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
mogelijkheden zijn, mits deze bouwwerken voldoen aan de voorschriften (enkele voorschriften gaan over het deel achter de woning).
Bedankt voor uw positieve reactie op de nieuwe invulling van de oude school (hoofdgebouw).
Nee
In de concept startnotitie is uitgegaan van 26 woningen op de locatie van de voormalige school, het achterliggende terrein en de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2. In de startnotitie is het aantal woningen op het terrein achter de voormalige school van 16 verlaagd tot 12 woningen. Hierdoor wordt de druk op de locatie en omgeving verlaagd en neemt de ruimtelijke kwaliteit en leefomgeving toe.
Ja
Door de afname van het aantal woningen kan het plan nog meer voldoen aan parkeren op eigen terrein. Aan de voorzijde van de voormalige school liggen daarnaast nog voldoende parkeerplaatsen. De omliggende straten worden hierdoor niet/nauwelijks belast met parkeren vanuit de nieuwbouw.
Ja
Voor de afwikkeling van het toenemende verkeer door de
Nee
datum:
4 juli 2022
blz. 18
op kwetsbare woningen in deze omgeving.
d.
e.
Cultuurhistorische waarde Het feit dat het ontwikkelgebied ligt in het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht ‘Berkenlaan/ Jac. P. Thijsselaan) ligt betekent niet dat alleen sprake is van een objectgerichte bescherming (een gebouw ‘De Hoeksteen’) maar ook een gebiedsgerichte bescherming. In de huidige plannen wordt daar volledig aan voorbij gegaan. De realisatie van 18 nieuwe woningen (niet zijnde het oude schoolgebouw) is daarmee vooralsnog in strijd met de aanwijzing van het gebied rondom de Berkenlaan Jac. P. Thijsselaan/ kastanjelaan en zal leiden tot een aantasting van de cultuurhistorische waarde van het unieke woonconcept van kleinschalige bebouwing op ruime percelen in deze omgeving.
Beschermd dorpsgezicht ondergeschikt Om voor een ieder helder te krijgen in de keuzes die de
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
nieuwe woningen is een balans op gemaakt. De huidige (voormalige) functie van het pand (school) genereert een bepaalde verkeersstroom. Deze verkeersstroom (verkeersafwikkeling) zal (deels) overeenkomen met de verkeersstroom voor de nieuw in te vullen functie (wonen). Een deel van het verkeer zal over de Jac. P. Thijsselaan worden afgewikkeld, een deel zal de route via de Ophelialaan nemen naar het noorden of het zuiden. De eventuele toename in de verkeersafwikkeling is relatief laag ten opzichte van het totaal aan verkeer wat een weg kan verwerken (4000 mvt./etmaal). Dit tekst is wel aangepast in paragraaf 4.7 omdat het aantal woningen en dus ook de verkeersstroom naar beneden is bijgesteld.
Ja
In de startnotitie bij paragraaf 4.9 zijn voorzorgsmaatregelen opgenomen en aangegeven dat de nieuwbouw met schroefpalen dienen te worden gefundeerd. Dit om te voorkomen dat de impact op kwetsbare woningen in deze omgeving zo min mogelijk worden aangetast door de bouw.
Ja
De gemeente begrijpt dat het lastig voorstelbaar is om het aantal woningen binnen de gegeven ruimte in te zien. In de startnotitie is daarom indicatief het aantal woningen inzichtelijk gemaakt in een verkavelingsschets. Te zien in paragraaf 5.1 en bijlage 4 van de startnotitie. In de verkavelingsschets is een voorbeeld gegeven van hoe het bouwplan zou kunnen worden rekening houdend met de gegeven planspecifieke voorwaarden uit de startnotitie. Het uiteindelijke bouwplan wordt bepaald door de nog te selecteren ontwikkelende partij.
Ja
De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3.
Ja
De startnotitie kondigt aan dat de gemeente het
Ja
datum:
4 juli 2022
blz. 19
gemeente Aalsmeer maakt wil ik dat in de commissievergaderingen en in de raadsvergadering (besluitvormend) ten aanzien van het vaststellen van de startnotitie/ zienswijzen en afwijking bestemmingsplan het volgende expliciet wordt vastgelegd: ‘Gegeven de woningnood, met name voor jongeren, wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan en is de voor dit gebied geldende aanwijzing gemeentelijk beschermd dorpsgezicht ‘Berkenlaan / Jac. P. Thijsselaan/ Kastanjelaan’ ondergeschikt gemaakt.’
Nota van beantwoording – De Hoeksteen
bestemmingsplan voornemens is te wijzigen. De ambities om woningbouw te realiseren in relatie tot het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht, hebben we na meerdere reacties, wat meer verduidelijkt en aangepast in paragraaf 4.3.
datum:
4 juli 2022
blz. 20
1 Startnotitie De Hoeksteen.docx
Pagina
1 van 35
STARTNOTITIE De Hoeksteen Titel Nummer Datum Portefeuillehouders Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever
De Hoeksteen Ophelialaan 230 e.o. Z21-012009 - D21-248532 15 december 2022 B. Kabout C. Knip G. Koppenaal
Afbeelding 1 van Wenink\Holtkamp architecten met impressie voor transformatie voormalig hoofdschoolgebouw
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
1.
Aanleiding
1.1
Aanleiding en ambitie
2 van 35
Deze startnotitie richt zich op de herontwikkeling van de locaties Ophelialaan 230 (inclusief 228 en 228a) en de Jac. P. Thijsselaan 2 beiden gelegen in de wijk Stommeer in Aalsmeer en verder ook wel plangebied “De Hoeksteen” genoemd. De aanleiding voor het opstellen van deze startnotitie is het vertrek van de basisschool (PCBS) De Hoeksteen, na het opgaan van de basisschool in het nieuwe IKC Triade in de wijk Hornmeer. De gemeente is eigenaar van de betreffende gronden en gebouwen. Dit biedt de mogelijkheid om het vrijkomende terrein te herontwikkelen. In de huidige situatie worden de gebouwen gebruikt door maatschappelijke organisaties. Daarnaast heeft de gemeente ook de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2 in eigendom. Deze woning wordt momenteel tijdelijk anti-kraak verhuurd. De ambitie is om beide locaties samen te voegen tot één plangebied en dit te herontwikkelen. Het plangebied maakt deel uit van een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Bij de herontwikkeling wordt gedacht aan transformatie van het hoofdgebouw van de voormalige school De Hoeksteen. Passend bij de structuur van het hoofdgebouw van de school en met aandacht voor de historisch waardevolle kenmerken worden in de vrijgekomen ruimte 8 nieuwe grondgebonden woningen gecreëerd. De aangebouwde gebouwen uit 1978, 1995 en 2001 en de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2 worden gesloopt.
Op het vrijkomende terrein is ruimte voor 14 grondgebonden woningen. Dit resulteert in realisatie van in totaal 22 nieuwe woningen binnen het project De Hoeksteen. 1.2
Rol van de startnotitie en leeswijzer
Een startnotitie loopt vooruit op de planologische procedure voor een bestemmingsplanwijziging of op de procedure voor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Een startnotitie geeft het ruimtelijk kader en randvoorwaarden op basis waarvan daarna de meest passende planologische procedure kan worden doorlopen. De startnotitie geeft inzicht in alle ruimtelijke raakvlakken en maatschappelijke en financiële overwegingen waar het project mee te maken heeft of kan hebben en vervult een belangrijke rol bij de participatie door belanghebbenden. Door in te stemmen met de startnotitie stelt de gemeenteraad de ruimtelijke randvoorwaarden vast waaraan het plan in de verdere uitwerking van de gebiedstransformatie moet voldoen. Na vaststelling van de startnotitie kan een planologische procedure worden opgestart. Tevens dient een tenderprocedure te worden doorlopen om tot een ontwikkelaar voor het project te kunnen komen. Na een onherroepelijk ruimtelijk plan kan de benodigde vergunning voor het bouwplan van de ontwikkelaar worden aangevraagd. Na een verkregen onherroepelijke vergunning kunnen de gebouwen en gronden marktconform geleverd aan een ontwikkelaar die het bouwplan verder gaat uitwerken en realiseren.
De startnotitie kent de volgende opbouw: Hoofdstuk 1 Aanleiding en ambitie Hoofdstuk 2 Analyse huidige situatie – aanvullingen in bijlage 1 Hoofdstuk 3 Toetsingskader (beleid, wet- en regelgeving) – aanvulling in bijlage 2 Hoofdstuk 4 Plan specifieke randvoorwaarden – onderbouwing in bijlage 3 Hoofdstuk 5 Verkavelingsschets en impressie hoofdgebouw school – beelden in bijlage 4 Hoofdstuk 6 Planning, projectcommunicatie en financiën – aanvulling in geheime bijlage 5 Bijlagen 1 t/m 4 Geheime bijlage 5
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
1.3
3 van 35
Projectdoelstelling
De doelstelling van het project is het tot stand brengen van woningbouw in de wijk Stommeer op de locatie De Hoeksteen. Het plangebied is één van de inbreidingslocaties in de wijk Stommeer. Aalsmeer kent een groot tekort aan woningen. Met voorliggend plan wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van de grote woningbouwbehoefte. Deze doelstelling wordt als volgt vormgegeven: Een woningbouwprogramma met in totaal 22 koopwoningen, dat conform de volgende prijsklasseverdeling dient te worden gerealiseerd: 7 koopwoningen 32% in het goedkope segment 6 koopwoningen 27% in het dure segment 9 koopwoningen 41% in het middeldure segment, waarvan 6 koopwoningen in het lage middeldure segment. De aangegeven vrij op naam-prijzen van de woningen zijn conform de Woonagenda Aalsmeer 2020 en geïndexeerd voor 2022 en worden verder ook nog jaarlijks geïndexeerd. 1.4
Plangebied en gebiedsbegrenzing
Het plangebied, te zien op onderstaande afbeelding, bestaat uit 2 locaties en is gelegen aan de splitsing van de Ophelialaan met de Jac. P. Thijsselaan. Deze wegen zijn bebouwingslinten die onderdeel uitmaken van de historische hoofdstructuur van Aalsmeer. De wegen worden gekenmerkt door aanliggende woonbebouwing met daarbij op de splitsing het hoofdgebouw van de school De Hoeksteen. In de noordoostelijke hoek tegenover de voormalige school bevindt zich de Open Hof Kerk en verderop het Seringenpark. Ook de begraafplaats van Aalsmeer is nabijgelegen. Verder is het plangebied aan alle andere zijden omsloten door achtertuinen van woonbebouwing. Het plangebied bestaat uit de volgende adressen: - Ophelialaan 230 (hoofdgebouw) - Ophelialaan 230A (bijgebouw) - Ophelialaan 228A (bijgebouw) - Jac. P. Thijsselaan 2 (woning) Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 6107 m2.
Afbeelding 2: plangebied (groen gearceerd)
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
2.
Analyse huidige situatie
2.1
Huidig gebruik plangebied
4 van 35
In het plangebied staat een school, bestaande uit een hoofdgebouw met enkele aanbouwen en een aangrenzend woonhuis. De schoolgebouwen worden momenteel gebruikt door maatschappelijke- en culturele organisaties. Het terrein van de school is momenteel alleen toegankelijk voor de werknemers en bezoekers van de maatschappelijke en culturele organisaties. De speeltoestellen op het schoolterrein zijn van goede kwaliteit en kunnen worden hergebruikt op andere plekken in Aalsmeer. Het woonhuis aan de Jac. P. Thijsselaan wordt anti-kraak bewoond.
Afbeelding 3: impressie van huidige situatie in het plangebied
2.2
Analyse vastgoed
Huidige staat Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd en geheel in eigendom van de gemeente Aalsmeer. De gebouwen zijn geen monument. Wel ligt het gehele plangebied binnen het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan (Stommeer)’.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
5 van 35
Woning aan Jac. P. Thijsselaan 2
Hoofdgebouw voormalige basisschool
Schoolplein en bijgebouw achterin
Bijgebouw en terrein behorend bij het plangebied
Afbeelding 4: foto impressies van huidige situatie in het plangebied
Het hoofdgebouw van de voormalige school verkeert in een redelijke technische conditie. Het interieur van het hoofdgebouw heeft nog diverse karakteristieke onderdelen bijvoorbeeld de plinten, neuten, omlijstingen en tegelvloeren.
Afbeelding 5: foto impressies van huidige vastgoed
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
6 van 35
Historie BOEi, een expert in restauratie en herbestemming van cultureel erfgoed, heeft voor de gemeente de historie van de huidige gebouwen verkend. De voormalige school aan de Ophelialaan is sinds de bouw diverse keren uitgebreid en verbouwd. Voor 1953 werd het linker uiteinde (aan de kant van de Jac. P. Thijsselaan) van het gebouw uitgebreid met een derde klaslokaal. Deze uitbouw is in het metselwerk en in het dakvlak nog goed zichtbaar. In de tweede helft van de jaren 50 volgde een tweede uitbreiding. Het schoolgebouw werd ditmaal uitgebreid aan de rechterzijde (vergund in 1954). Deze uitbouw zorgt voor een extra klaslokaal, extra toiletten en een kamer voor de schoolarts. Op het terrein werd daarnaast een losse kleuterschool gebouwd (vergund eind 1955). De uitbouw aan het hoofdgebouw is ook hier goed zichtbaar aan het metselwerk en de verschillende pannen op het dak. Ook het losse gebouw aan de Jac. P. Thijsselaan stamt uit deze bouwperiode. Dit pand lijkt echter niets met de school te maken te hebben. De overige grond is tot in de jaren 70 onbebouwd gebleven. De latere bijgebouwen van de school dateren uit 1978, 1995 en 2001. Deze gebouwen verkeren in een matige staat van onderhoud. Eén van de bijgebouwen is al in 2013 gesloopt, waarbij asbest is gesaneerd. Een nadere analyse van de historische context is te vinden in bijlage 1. 2.3
Stedenbouwkundige analyse
De locatie van de Hoeksteen is gelegen in de Stommeerpolder (drooggelegd rond 1650), en maakt onderdeel uit van de vroege dorpsuitbreiding van Aalsmeer. Dit deel van Aalsmeer wordt gekenmerkt door in hoofdzaak (half)vrijstaande woonbebouwing, maar ook rijtjes komen voor. De woningen zijn door een tuin omgeven en de erfscheidingen zijn meestal in de vorm van hagen uitgevoerd. De typologie van de woningen verschilt eveneens. Er zijn typische landarbeidershuisjes op een erf, maar er komen ook twee onder één kapwoningen (gekoppelde landarbeidershuisjes) en grotere, veelal later gebouwde woningen voor. Toch is de architectuur van de woningen in grote lijnen samenhangend te noemen; het is een ensemble van overwegend traditionele jaren dertig architectuur in een tuindorpachtige, groene setting. De bebouwing is gericht naar de belangrijkste openbare zijden met enkele verspringingen in de rooilijn. De voormalige basisschool De Hoeksteen neemt door z’n functie en schaal een bijzondere positie in. 2.4
Analyse openbare ruimte
Omgeving De Hoeksteen ligt in een groene omgeving naast het Seringenpark (ook onderdeel van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht). De groene omgeving is van grote waarde voor de kwaliteit van leven in het gebied en vergroot de aantrekkingskracht van de locatie van het plangebied. In de nabijheid is een structuurbepalend landschapselement gesitueerd, namelijk een ringsloot die de grens vormt tussen de oude droogmakerij Stommeer en een jonge droogmakerij vlak ernaast. Verharding, groen en water Het dwarsprofiel van de Ophelialaan kenmerkt zich door een asfaltweg ten behoeve van gemotoriseerd verkeer en fietsers, en vrijliggende trottoirs voor voetgangers. Tussen het trottoir en de straat bevinden zich vrijliggende langsparkeerplaatsen. Tevens is er lage vakbeplanting aanwezig. Ter hoogte van een zij-ingang van de school ligt een zebrapad dat van oudsher bestemd is voor overstekende kinderen. Het zebrapad wordt ‘beschermd’ door een wegversmalling waarop paaltjes zijn aangebracht. Langs de Ophelialaan staan tussen de parkeerplaatsen een tweetal waardevolle bomen. De bestaande ingang voor voertuigen naar het schoolplein ontsluit zich op de Ophelialaan.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
7 van 35
Het dwarsprofiel van de Jac. P. Thijsselaan kenmerkt zich als asfaltweg met aangrenzend trottoir en een aantal waardevolle bomen. Op het asfalt is door middel van belijning ruimte afgebakend voor langsparkeren. Tussen het trottoir en het noordoosten van het plangebied is volop groen aanwezig. De groep bomen die zich hier bevindt is waardevol en moet behouden blijven.
Afbeelding 6: boominventarisatie
Op het achterliggende schoolplein is bestaand groen aanwezig dat in grote mate bijdraagt aan de beeldkwaliteit van dit gebied. Het zorgt ervoor dat de aangrenzende woningen aan de Berkenlaan een fraai groen uitzicht hebben. De laurierkersheuvel op het schoolplein nodigt uit om op te gaan zitten en ernaar te kijken. De aangrenzende tuinen bestaan uit veel groen waardoor nieuw te bouwen woningen op het schoolplein een groen uitzicht zullen hebben. Bovenstaande afbeelding toont een beeld van de aanwezige bomen in het plangebied.
Afbeelding 7: conditie bomen en watergangen
De afbeelding hierboven geeft de conditie waarin de bomen zich bevinden weer. Daarnaast is in de afbeelding duidelijk te zien dat er aan de randen van het plangebied watergangen zijn gesitueerd. De watergangen vormen een natuurlijke grens tussen het schoolperceel en de private percelen aan zowel de Berkenlaan als de Ophelialaan. Tussen 2 bijgebouwen van
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
8 van 35
de school zijn twee waterpootjes naar het midden te zien. Daartussen loopt een ondergrondse duiker. De watergangen hebben vooral de functie van afwatering van het gebied. De waterkwaliteit, doorstroming en staat van onderhoud zijn niet optimaal, doordat beheer en onderhoud bij meerdere eigenaren ligt. Kabels en leidingen Er is een KLIC-melding uitgevoerd. Op basis hiervan worden er geen grote ingrepen in ondergrondse kabels en leidingen verwacht.
Afbeelding 8: ligging kabels en leidingen uit de KLIC-melding
2.5
Analyse verkeer, mobiliteit en parkeren
2.5.1 Verkeer en mobiliteit De wijk Stommeer, en daarmee het plangebied, wordt ontsloten via de Aalsmeerderweg, Zwarteweg en de Burgemeester Kasteleinweg. Deze wegen kennen een gebiedsontsluitende functie met een snelheidsregime van 50 km/uur. De gewenste maximumcapaciteit van gebiedsontsluitingswegen is 15.000 mvt/etmaal. De Ophelialaan en de Jac. P. Thijsselaan worden gekenmerkt als erftoegangswegen en kennen een snelheidsregime van 30 km/uur. Conform de richtlijnen van het CROW, kennen beide wegen een gewenste maximumcapaciteit van 4000 mvt/etmaal. 2.5.2 Openbaar vervoer De Hoeksteen is bereikbaar met het Openbaar Vervoer. Busverbinding 171 rijdt vanaf busstation Amsterdam Bijlmer Arena via Amstelveen busstation naar het busstation Aalsmeer Zwarteweg. De buslijn kent diverse haltes in Aalsmeer. De dichtstbijzijnde halte is op ca. 500 meter van het plangebied, halte P.F. von Sieboldlaan aan de Zwarteweg. De bus rijdt elk half uur. Vanaf het busstation Aalsmeer is er een Hoogwaardig Openbaar Vervoer verbinding naar Hoofddorp, Haarlem, Amsterdam en Uithoorn, deze bussen rijden 4 tot 6 keer per uur 2.5.3 Parkeren In de voormalige school zijn 12 leslokalen in gebruik geweest. Een basisschool heeft een parkeernorm van 0,8 plekken per leslokaal. Op eigen terrein waren geen parkeerplaatsen voorzien.
Dat betekent dat er in de openbare ruimte 10 parkeerplekken zijn voorzien voor de (toenmalige) school.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
2.6
9 van 35
Eigendomssituatie
Het gehele plangebied, inclusief de opstallen is in eigendom van de gemeente (zie onderstaande afbeelding). De watergangen vormen aan de zuid- en noordwestkant een natuurlijke grens tussen het schoolperceel en de private percelen aan zowel de Berkenlaan als de Ophelialaan. De erfgrenzen zijn overwegend in (het midden van) de watergang gelegen.
Afbeelding 9: Eigendomssituatie gemeente (groen) in en rondom het plangebied
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
10 van 35
3.
Toetsingskader (beleid, wet- en regelgeving)
3.1
Bestemmingsplan
Van toepassing op het plangebied is het bestemmingsplan “Stommeer” zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2013. De betreffende gronden vallen in het vigerende bestemmingsplan overwegend onder de bestemming “maatschappelijk”. Het perceel aan de Jac. P. Thijsselaan heeft de bestemming “Wonen 3”. Het noordoosten van het plangebied heeft de bestemming “Groen”. Uitgangspunt is dat dit waardevol groen gehandhaafd blijft. De maximale bouwhoogte is 7,5 meter. Onderstaande kaartbeeld (afbeelding 10) is een fragment van dit bestemmingsplan voor het betreffende plangebied.
Afbeelding 10: fragment bestemmingsplan “Stommeer”.
Woningbouw past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de projectdoelstelling te vertalen in een passend ruimtelijk plan is het van belang te inventariseren welk vigerende beleid, wet en regelgeving bepalend is voor een ruimtelijke plan voor het te ontwikkelen plangebied. Dit bepalende beleid is toegelicht in paragraaf 3.2 tot en met 3.5.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
3.2
11 van 35
Wet Luchtvaart / Luchthavenindelingbesluit Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) is een algemene maatregel van bestuur en bevat de ruimtelijke regels op rijksniveau rondom de luchthaven Schiphol. In het Luchthavenindelingbesluit worden beperkingen gesteld aan het gebruik van gronden (gebruiksen bouwmogelijkheden) vanwege vliegveiligheid, externe veiligheid en geluid, in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Het beperkingengebied rondom Schiphol bestaat uit verschillende zones, 1 tot en met 5, waarbinnen specifieke beperkingen gelden (afbeelding 11). Het plangebied valt binnen de zones 4 en 5. De ligging binnen zone 4 houdt in dat in beginsel geen nieuwe geluidgevoelige gebouwen zoals woningen zijn toegestaan. In afwijking hierop wordt wel ruimte geboden voor kleinschalige woningbouwplannen. Voor een bouwplan van niet meer dan 25 woningen is geen verklaring van geen bezwaar nodig van de minister. Het plangebied De Hoeksteen valt binnen LIB 4 en 5.
Afbeelding 11: Kaart beperkingengebied Schiphol
Zone 5 (de 20 Ke-contour uit de Nota Ruimte en in 2018 verankerd in het LIB) is een afwegingsgebied waarbinnen ruimte is gegeven voor binnenstedelijke woningbouw. Wel heeft de regio met het Rijk en de sector bestuurlijke afspraken gemaakt over onder andere rekenschap geven van de geluidbelasting. Naast het rekenschap geven van geluidbelasting dienen bij nieuwe ontwikkelingen in LIB 5 tevens de externe veiligheidsaspecten met het oog op de luchtvaart te worden betrokken bij de afweging. In de toelichting op een ruimtelijk plan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning motiveren gemeenten de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied (BSG) van Aalsmeer. Er is namelijk sprake van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De woningbouwontwikkeling vindt plaats op 2 separate locaties, namelijk het schoolterrein (Ophelialaan 230 (en 230a en 228a) en het woongebouw aan de Jac. P. Thijsselaan 2, die in dit project en plangebied samengevoegd worden.
In overeenstemming met het Luchthavenindelingbesluit mogen niet meer dan 25 woningen toegevoegd worden. Samen met de compensatie voor de te slopen woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2, resulteert dit in de mogelijkheid om in totaal 26 woningen te realiseren in het plangebied. In bijlage 2, bij paragraaf 3.8 en 3.9 zijn de aanvullende beleidskaders rondom de luchthaven te lezen.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
3.3
12 van 35
Beschermd dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan, Kastanjelaan’
Uit het vigerende bestemmingsplan blijkt dat het plangebied De Hoeksteen valt in het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan’. In bijlage 2 van de toelichting van het bestemmingsplan en in de welstandsnota is een redengevende beschrijving en bijbehorende voorschriften opgenomen, hier opgenomen in bijlage 2. Samengevat is het dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan’ te karakteriseren als een lommerrijke, ruim opgezette, groene woonbuurt met bescheiden, traditionele huizen. De straten met hun karakteristieke, traditionele jaren ‘30 bebouwing zijn van een sobere schoonheid. De meeste huizen in dit gebied hebben historische wortels in de Landarbeiderswet die destijds door de directeur van de Aalsmeerse Gemeentewerken op eigen wijze werd geïnterpreteerd. De straten vertonen een sterke ruimtelijke samenhang ondanks de diversiteit van de bebouwing; een samenhang die stevig verankerd is in een overdadig groene omgeving. De basisschool De Hoeksteen aan de Ophelialaan 230 en bijbehorende woningen waren reeds gebouwd toen de ‘landarbeidersplaatjes’ aan de Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan werden ontworpen en gebouwd.
Toch is het schoolgebouw als onderdeel van het gemeentelijk beschermde dorpsgezicht gerekend omdat het gebouw aan de straatzijde met de erfafscheiding en het naastgelegen huis aan de Ophelialaan 228 ruimtelijk, historisch en architectonisch gezien een geheel vormen met de rest van het dorpsgezicht. Dit gebied verdient bescherming om de kleine korrel en het sobere karakter van de bebouwing in de ruime, groene setting ook voor de toekomst te waarborgen. Cultuurhistorische waarde Het dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan’ heeft cultuurhistorische waarde vanwege de historische achtergrond van de Landarbeiderswet. Deze Landarbeidersplaatsjes zijn een bijzondere vertaling van deze wet naar de lokale behoeften en prioriteiten. Stedenbouwkundige waarde Het dorpsgezicht ‘Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan’ kent een sterke stedenbouwkundige structuur en samenhang en heeft als ensemble stedenbouwkundige waarde. Het is een bijzonder tuinwijkje bij het dorp Aalsmeer, met een groen, informeel en lommerrijk karakter. De inrichting van de openbare ruimte en de groenstructuur dragen bij aan het historisch, waardevolle straatgezicht. Architectonische waarde Langs de straten bevinden zich de kleinschalige, sobere woningen in een informele, traditionalistische jaren dertig architectuur.
Naast de landarbeidershuizen is ook de vrijstaande school karakteristiek voor de architectuur van de jaren dertig. De toepassing van conventionele materialen, zorgvuldige traditionele detaillering en bijpassende stijlmiddelen zijn van belang. De onafhankelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert het college ten aanzien van welstand (ruimtelijke kwaliteit) en erfgoed (borging van de karakteristieken van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht aan de hand van de waardestelling en de gebiedspecifieke voorschriften die zijn toegevoegd aan de welstandsnota). De commissie beoordeelt aan de hand van deze ruimtelijke voorschriften elk voorstel voor een nieuw project in zijn specifieke context en richt zich op behoud van de karakteristiek van het
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
13 van 35
gebied. In uitzonderlijke gevallen (als de context hierom vraagt) kan hiervan, op onderdelen, gemotiveerd worden afgeweken. 3.4
Woonagenda Aalsmeer 2020 en Raadsprogramma 2022-2026
Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld. De Woonagenda 2020 formuleert (op hoofdlijnen) de volgende 3 opgaven: 1. Een passende woningvoorraad: meer gericht op één- en tweepersoonshuishoudens; 2. Toekomstbestendige woningen: aardgasloos en zoveel mogelijk energieneutraal; 3. Leefbare buurten: gericht op zowel fysieke (woonmilieu, klimaatadaptatie, wonen en vliegen) als sociale (voorkomen van segregatie) aspecten. In de woonvisie wordt expliciet aandacht gevraagd voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals jongeren, starters en ouderen naast gezinnen. De meeste jongeren zijn gezien hun gemiddelde inkomen vaak aangewezen op het goedkope en lage middensegment. Een segment dat in Aalsmeer beperkt beschikbaar is. Opgave uit de Woonagenda is om het segment woningen dat toegankelijk is voor jongeren te vergroten. Voor grote woningbouwprojecten met meer dan 50 woningen schrijft de woonagenda een prijsklasseverdeling voor in het woningbouwprogramma. Deze is, bij prijspeil 2022, als volgt: -
25% van de woningen met een sociale huur tot €763,- per maand en/of goedkope koopwoningen met een v.o.n.-prijs tot €213.000,35% woningen in het middeldure segment met een huur tussen €763,- en €957,- per maand en koopwoningen met een v.o.n.-prijs tussen de €213.000,- en €386.000,40% dure woningen met een huur hoger dan €957,- per maand en koopwoningen met een v.o.n.-prijs hoger dan €386.000,-
Voor het kleine project, zoals de Hoeksteen, zou volgens de woonagenda in de segmentering maatwerk mogen worden toegepast (voor projecten met minder dan 50 woningen). In de concept startnotitie was toen nog gekozen voor maatwerk met 27% dure koopwoningen en het merendeel (73%) aan koopwoningen in het lage middensegment. In het nieuwe raadsprogramma 2022-2026 is de ambitie gesteld om in de prijsklasseverdeling meer goedkope woningen te realiseren. Vanuit het College is gevraagd om voor dit project zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de ambities uit het raadsprogramma 2022-2026. Dit leidt tot onderstaande prijsklasseverdeling, bij prijspeil 2022: -
35% van de woningen met een sociale huur tot €763,- per maand en/of goedkope koopwoningen met een v.o.n.-prijs tot €213.000,30% woningen in het middeldure segment met een huur tussen €763,- en €957,- per maand en koopwoningen met een v.o.n.-prijs tussen de €213.000,- en €386.000,35% dure woningen met een huur hoger dan €957,- per maand en koopwoningen met een v.o.n.-prijs hoger dan €386.000,-
Conform de Woonagenda legt de gemeente voor alle nieuw opgeleverde woningen een zelfbewoningsplicht van minimaal 5 jaar op. 3.5
Overig beleid, wet- en regelgeving en benodigd onderzoeken
Voor de vertaling van de projectdoelstelling is ook het overige vigerende beleid, wet- en regelgeving van belang bij de uitwerking in planspecifieke randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden moeten landen in een ruimtelijke plan dat geschikt is voor het doorlopen
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
14 van 35
van de planologische procedure. Dit beleid is toegelicht in de bijlage 2, paragraaf 3.5 tot en met 3.11.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
4.
15 van 35
Planspecifieke randvoorwaarden
Bovenstaande en bijgaande analyse en beleid zijn in de voorliggende startnotitie vertaald in planspecifieke randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden dienen in acht te worden genomen bij verdere uitwerking van het ruimtelijke plan. De planspecifieke randvoorwaarden zijn in onderstaand hoofdstuk verder beschreven en toegelicht.
4.1
Randvoorwaarden woningbouwprogramma
Het aantal nieuwe woningen in het plangebied is door de ligging van het plangebied nabij de luchthaven in Lib-4 gebied (zie ook 3.2 Luchthavenindelingbesluit) beperkt tot 22 woningen. Verder dient het woningbouwprogramma zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de beleidsambities uit het raadsprogramma 2022-2026. Waarbij op basis van voorgaande analyses en de toepassing van beleid aanleiding hebben gegeven om maatwerk voor deze locatie toe te passen. Dit om te komen tot een evenwichtig woningbouwplan, haalbaar en met kwaliteit. Het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht geeft aanleiding om de transformatie van het gebouw naar woningen zoveel als mogelijk aan te laten sluiten bij de karakteristieke indeling en uitstraling van het hoofdgebouw van de voormalige school. Daaruit is een programma van 8 woningen in verschillende groottes en met verschillende prijzen naar voren gekomen. Voor de nieuwbouw van 12 woningen op het achterterrein is meer ruimte om efficiënter en goedkoper te bouwen. De woningen zijn bedoeld voor doelgroepen die het minst kwetsbaar zijn om in dit geluid belaste gebied te gaan wonen. In aanmerking komen voornamelijk één- en tweepersoonshuishoudens al wonend in geluid belast gebied en op zoek naar een betaalbare woning, die op korte of middellange termijn willen doorgroeien naar een grotere woning.
Van de 12 nieuwbouw woningen dienen 6 woningen in het goedkope segment en 6 woningen in het lage middeldure segment te worden gerealiseerd. Voor de nieuwbouw van 2 middeldure woningen aan de Jac. P. Thijsselaan dient te worden aangesloten bij het beschermd dorpsgezicht van het woonlint en is van belang om evenwicht aan te brengen in het woningbouwprogramma. Dit om enerzijds voldoende middeldure woningen te bouwen en anderzijds om de haalbaarheid van de goedkope woningen te kunnen borgen. Bovenstaande leidt tot een woningbouwprogramma met in totaal 22 koopwoningen, dat conform de volgende prijsklasseverdeling dient te worden gerealiseerd: 7 koopwoningen 32% in het goedkope segment 6 koopwoningen 27% in het dure segment 9 koopwoningen 41% in het middeldure segment, waarvan 6 koopwoningen in het lage middeldure segment. De woningoppervlaktes corresponderen in de huidige woningbouwmarkt met een bepaalde prijscategorie. Gekeken naar de segmenten in de Woonagenda leidt dat tot de in de afbeelding 12 opgenomen onderverdeling voor de nieuwe te realiseren woningen.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
Aantal woningen
Gebruiksoppervlak (GO in m2)
1
Circa 46
1
Circa 93
6
Circa 110-143
6
Circa 50-60
6
Circa 60-70
2
Circa 60-93
Segment in % cf. Woonagenda 2020 geïndexeerd naar 2022 4,5% Goedkope koop (<213.000) 4,5% Middeldure koop (>308.000 en <386.000) 27% Dure koop (>386.000) 27% Goedkope koop (<213.000) 27% Middeldure koop (>213.000 en <308.000) 9% Middeldure koop (>308.000 en <386.000)
16 van 35
Locatie Hoofdgebouw voormalige school Hoofdgebouw voormalige school Hoofdgebouw voormalige school Op achterterrein school Op achterterrein school Jac. P. Thijsselaan 2
Afbeelding 12: Woningbouwprogramma De Hoeksteen
Deze gevarieerde toevoeging van nieuwe woningen draagt ook bij aan meer diversiteit in de lokale woningvoorraad van Aalsmeer en de door de gemeente gewenste doorstroming op de woningmarkt. Deze woningen bieden bijvoorbeeld ook mogelijkheden voor doorstroming van inwoners uit Stommeer zelf. Voor alle nieuw opgeleverde woningen wordt een zelfbewoningsplicht van minimaal 5 jaar opgelegd. Ambities uit het recent gepubliceerde raadsprogramma waarin nieuw beleid wordt aangekondigd, zoals opkoopbescherming en voorrangsregeling, worden toegepast als zij op het moment van verkoop van de woningen zijn verankerd in gemeentelijk beleid en/of verordening. 4.2
Randvoorwaarden geluidadaptief bouwen
De wijk Stommeer, met daarin het plangebied, wordt zwaar belast door vliegtuiggeluid. Het akoestisch klimaat is als ‘slecht’ te kwalificeren en het treffen van afdoende maatregelen om de totale geluidbelasting terug te dringen zal niet mogelijk zijn. Voor de bepaling van de karakteristieke geluidwering van de gevels van de te realiseren woningen zal uitgegaan moeten worden van de gecumuleerde geluidbelasting bij de uitvoering van akoestisch (geluids)onderzoek in het kader van het bestemmingsplan. Lang is gedacht dat tegen vliegtuiggeluid ‘van boven’ niets is te doen. Recent theoretisch onderzoek heeft uitgewezen dat dit mogelijk onterecht is. Uit afstemming met deskundig bureau ‘Soundscape consulting’ (2021) – ook ingeschakeld door de Provincie NoordHolland- zijn concrete mogelijkheden in dit project gezien, die door een slimme inrichting van de bebouwde omgeving kan helpen de impact van het geluid te verminderen. Dit wordt geluidadaptief bouwen genoemd. In de verdere uitwerking van de verschillende plannen (het stedenbouwkundige plan, bouwplan, de herinrichting van de openbare ruimte, het ontwerp van de woningen en de materialisatie) is het steven om met de volgende ontwerpprincipes rekening te houden: -
Om toch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat buiten de woningen te realiseren dient elke woning te worden voorzien van een buitenruimte in de vorm van een (afsluitbare) serre/tuinkamer. Deze serre/tuinkamer dient een geluidisolatie van minimaal 15 dB voor luchtvaartlawaai te hebben. Daarbij is het streven om zo goed mogelijk te borgen dat de serre/tuinkamer niet bij de woonkamer/woning wordt betrokken maar echt tot de buitenruimte blijft behoren.
-
Zo veel mogelijk bestaande (volwassen) bomen dienen te worden behouden voor de afleiding van geluid door zicht op (volwassen) groen. Dat betekent dat het belangrijk is om ook nieuwe bomen en beplanting in de zichtlijnen vanuit de nieuwe woningen en
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
17 van 35
tuinen in te richten. Dit heeft volgens soundscape consulting (2021) een positief effect op perceptie van geluid. -
De tuinen dienen zo veel als mogelijk een niet reflecterende bodem te hebben. Daarbij valt te denken aan gras en lage beplanting om bij te dragen aan minder geluidreflectie en dus een beleving van een lager geluidniveau.
Het is belangrijk om toekomstige bewoners vooraf duidelijk te maken dat ze in geluid belast gebied gaan wonen en dat dit met geluidadaptief bouwen ook (slechts) beperkt is op te lossen. De verplichting om deze informatie met kopers te delen wordt ook via privaatrechtelijke overeenkomsten met de ontwikkelende partij vastgelegd. 4.2.1 Herontwikkeling hoofdgebouw voormalige school Uit afstemming met deskundig bureau ‘Soundscape consulting’ (2021) blijkt dat de oriëntatie van het hoofdgebouw van de voormalige school niet aansluit bij de ontwerpprincipes van geluidadaptief bouwen. Geluidsisolatie van het gebouw is van groot belang om de lage tonen in de binnenruimte zo veel mogelijk te verminderen. Bijzonder aandachtspunt is dat, bij het behoud van het dak, de dakpannen bijvoorbeeld verzwaard worden om de benodigde akoestische (geluids)isolatie te bereiken. 4.2.2 Nieuwbouw Jac. P. Thijsselaan 2 Verder geeft Soundscape consulting (2021) aan dat de nieuwbouw aan de Jac. P. Thijsselaan mogelijkheden biedt om geluidadaptief te bouwen, zoals de situering van de bebouwing, het groen en de inrichting van de buitenruimte. -
De bebouwing dient parallel aan de vliegroute te worden gesitueerd. Hierdoor ontstaat aan één kant van de bebouwing een geluidsluwere (west) zijde. Aan de geluidsluwere zijde dienen de leefruimten en de overkapte buitenruimte te worden gesitueerd, zoals slapen en wonen. Aan de geluid belaste zijde minder geluidsgevoelige functies van een woning te worden gesitueerd, zoals een keuken, badkamer of berging.
-
Advies is om hier meerdere woningen aaneengesloten te realiseren. Hoe meer breedte ontstaat door de nieuwe woningen of aansluitende bouwwerken, hoe geluidsluwer de woningen op het achterterrein van de voormalige school komen te liggen.
-
Een balans dient te worden gevonden tussen het realiseren van nieuwe woningen aan de Jac. P. Thijsselaan 2 en het behoud of aanvullen van het omringende groen.
-
De nieuwe woningen langs de Jac. P. Thijsselaan dienen te worden voorzien van een schuin, geen plat, dak. Ook geen daktuinen of –terrassen. Bovendien moet in akoestisch onderzoek worden bekeken welk effect de nieuwe bebouwing heeft op de bestaande bebouwing.
4.2.3 Nieuwbouw woningen op het achterterrein voormalige school Ook geeft Soundscape consulting (2021) aan dat voor de nieuwbouw op het achterterrein van de voormalige school slimme maatregelen te nemen zijn. Bijvoorbeeld bij de oriëntatie van de gebouwen, het materiaalgebruik en de inrichting van de buitenruimte. Dit om de hinder van het geluid zo veel mogelijk te verminderen. -
De bebouwing dient parallel aan de vliegroute te worden gesitueerd. Hierdoor ontstaat aan één kant van de bebouwing een geluidsluwere (west) zijde. Aan de geluidsluwere zijde dienen de leefruimten en de overkapte buitenruimte te worden gesitueerd, zoals slapen en wonen. Aan de geluid belaste zijde dienen minder geluidsgevoelige functies van een woning te worden gesitueerd, zoals een keuken, badkamer of berging.
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
18 van 35
-
Advies is om hier meerdere woningen aaneengesloten en verspringend ten opzichte van elkaar te realiseren. Hoe meer breedte ontstaat door de nieuwe woningen, hoe geluidsluwer de woningen erachter komen te liggen.
-
Een balans dient te worden gevonden tussen het realiseren van nieuwe woningen op het achterterrein en het behoud of aanvullen met omringend groen.
-
De nieuwe woningen op het achterterrein dienen te worden voorzien van een schuin, geen plat, dak. Ook geen daktuinen of –terrassen. Bovendien moet in akoestisch onderzoek worden bekeken welk effect de nieuwe bebouwing heeft onderling en op de bestaande bebouwing. Daaruit kan worden bepaald wat een gunstig effect kan hebben op het afzwakken van vliegtuiggeluid.
4.3
Randvoorwaarden gemeentelijk beschermd dorpsgezicht
Op basis van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht zijn 3 planonderdelen te onderscheiden: 1 Herontwikkeling hoofdgebouw voormalige school aan de Ophelialaan 230 2 Nieuwbouw aan de Jac. P. Thijsselaan 2 3 Nieuwbouw op het achterterrein voormalige school Voor elk planonderdeel geldt een andere toetsing, die hieronder is toegelicht. De commissie ruimtelijke kwaliteit is in een vroeg stadium betrokken bij het bepalen van de randvoorwaarden die gelden voor de uitwerking van de 3 planonderdelen in het beeldkwaliteitplan. Zij toetsen dan weer het bouwplan aan het beeldkwaliteitplan. 4.3.1 Herontwikkeling hoofdgebouw voormalige school aan de Ophelialaan 230 Naar aanleiding van de verkenning van BOEi, een expert in restauratie en herbestemming van cultureel erfgoed, wordt in het project De Hoeksteen gekozen voor behoud van het hoofdgebouw van de voormalige school en een herbestemming naar woningen. De voormalige school heeft geen monumentale status en kan vervangen worden door nieuwbouw (waarbij nog steeds het toetsingskader gemeentelijk beschermd dorpsgezicht geldt).
Toch is de conclusie na verkenning van de waarden, mogelijkheden en haalbaarheid om het huidige gebouw te transformeren naar een nieuw woongebouw met behoud van en aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit, de architectuurhistorische waarde van het gebouw en het waardevolle straatgezicht zoals beschreven en gewaardeerd binnen het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Specifiek zijn er in het exterieur en interieur van het hoofdgebouw van de voormalige school kenmerken of objecten waarvan getracht moet worden die te behouden, aan te brengen, terug te brengen of juist te verwijderen. Deze zijn opgenomen in voorschriften (zie bijlage 2, paragraaf 3.10.1). Exterieur Behoud van de bouwmassa van het hoofdgebouw met nagenoeg een rechthoekige plattegrond Behoud of vervanging (in dezelfde stijl) van de gemetselde erfafscheiding (stenen muurtje) met een laag hek aan de voorzijde Behoud van het schilddak met romaanse pannen, met name aan de voorzijde de naar voren geplaatste (‘risalerende’) entree Behoud van de vensterindeling aan de voorzijde, waarbij de vensters zijn vervangen maar de indeling is behouden Behoud van de lager gelegen uitbouw aan de rechterzijde
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
-
19 van 35
Het verwijderen van de twee uitstekende volumes in MBI betonsteen (uitbouwen voor toiletten) aan de voorzijde en de uitbouw van het portaal aan de achterzijde Het terugbrengen van de authentieke raampartijen in de voorgevels die qua indeling lijken op de vensters uit de jaren 30 Het aanbrengen van openslaande tuindeuren aan de achterzijde die qua stijl aansluiten op de vormgeving van de bestaande raampartijen Het aanbrengen van dakkappellen aan de achterzijde, niet aan de voorzijde, om voldoende daglicht binnen te laten in de nieuwe woningen
Interieur Behoud van de hoofdopzet van de gangschool met een lange gang langs de gevel en de klassen aan de achterzijde Behoud van de nissen in de gang Behoud van de kastenwand in de klaslokalen en vensters naar de gang Behoud van de interieuronderdelen en afwerkingen die nog uit 1932 of 1955 stammen zoals de houten deuren en de tegelvloer in de gang Behoud van het belang van de gang ten opzichte van de wanden 4.3.2 Nieuwbouw aan de Jac. P. Thijsselaan 2 Op basis van de verkenning van BOEi wordt in het project De Hoeksteen niet gekozen voor behoud van de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2. De woning heeft geen monumentale status en kan vervangen worden door nieuwbouw. Uitzondering vormt de bijzondere gevelsteen boven de entree van de bestaande woning. Als verwijzing naar deze woning wordt de gevelsteen bewaard en krijgt een nieuwe plek in het project.
Na participatie met omwonenden is meer grip gewenst op de beeldkwaliteit van deze nieuwe woningen en hoe deze zich verhoudt tot het beschermd dorpsgezicht. Dat leidt ertoe dat de woningen aan de Jac. P. Thijsselaan zich dienen te voegen binnen de historische karakteristieken van het beschermde dorpsgezicht, vanwege de directe zichtbaarheid vanaf de straat. In de welstandsnota zijn gebiedspecifieke criteria opgenomen ten aanzien van de nieuwbouw binnen dit beschermde dorpsgezicht. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit toetst nieuwbouwplannen aan deze criteria en aan de karakteristieken zoals beschreven in de Redengevende Beschrijving van dit beschermde dorpsgezicht. 4.3.3 Nieuwbouw op het achterterrein voormalige school Op basis van de verkenning van BOEi wordt in het project De Hoeksteen niet gekozen voor het behoud van de bijgebouwen aan de achterzijde van de voormalige school. De later bijgebouwde lokalen op het achterterrein van de school vertegenwoordigen geen historische waarde en dragen niet bij aan de waarden zoals opgenomen in het toetsingskader beschermd dorpsgezicht en worden gesloopt. De groene setting van het achterterrein rondom de
Startnotitie De Hoeksteen – januari 2023
Pagina
20 van 35
bijgebouwen dient zo veel mogelijk te worden geborgd aan de randen en buiten de bouwvlakken van de nieuwbouw. In de vrijkomende ruimte op het achterterrein ontstaat hierdoor de mogelijkheid om wat vrijer om te gaan met het ontwerp van nieuwe woningen (afwijkend zoals ook bij de bijgebouwen is gebeurd). Omdat het terrein niet zichtbaar is vanaf de straat, en op deze plek geen landarbeiderswoningen hebben gestaan, hoeft de nieuwbouw niet historiserend te zijn, maar kan desgewenst een hedendaagsere uitstraling hebben, zonder schade te doen aan de waardevolle karakteristieken van het gebied. In zijn algemeenheid dient de nieuwbouw in maat en schaal aan te sluiten bij de ruimtelijke karakteristieken van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. De gebiedspecifieke voorschriften uit de welstandsnota blijven daarbij van toepassing. Om helderheid te scheppen in dit project wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld en getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze commissie beoordeelt of het beeldkwaliteitplan (en later het bouwplan) in zijn specifieke context zich voldoende richt op het behoud van de historische karakteristieken. 4.4