5. Taxatie inbrengwaarde Westeinderhage.pdf

24

Residuele grondwaardemethode, bron: Van den Berg e.a., 2016.

Hierna worden de verschillende berekeningen voor de verschillende fasen (grondexploitatie, projectontwikkeling, beleggingsfase) getoond.

Bron: eigen materiaal

De residuele methode, die door projectontwikkelaars vaak wordt gehanteerd in de vorm van een stichtingskostenopzet, vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. Sommige van deze invoervariabelen kunnen geschat worden met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat een taxateur voor grote uitdagingen. In de onderstaande figuur is de opbouw van de grondwaardeberekening in bouwrijpe staat te zien.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

In dit geval wordt er begonnen met de inschatting van de verkoopopbrengsten van het project, waarvan alle kosten op in mindering worden gebracht. Hetgeen dan overblijft kan worden omschreven als de residuele grondwaarde bij start bouw.

Overzicht grondwaardeberekening, bron: eigen materiaal.

De grondquote, de verhouding tussen de grondwaarde exclusief BTW en de ontwikkelomzet exclusief BTW5, geeft het aandeel grond in de totale opbrengst van het vastgoedobject aan. In de residuele grondwaardeberekening is de grondquote de resultante.

25

Vergelijkingsmethode versus residuele methode De Hoge Raad en Afdeling Bestuursrechtsspraak Raad van State hebben in divers uitspraken bepaald dat de vergelijkingsmethode prevaleert boven de residuele grondwaardemethode. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar de te hanteren waardepeildatum, geldt dat een dergelijke exercitie sterk afhankelijk is van de gekozen input en kan leiden tot schijnzekerheid. De uitkomsten van de berekening wordt namelijk in sterke mate bepaald door te hanteren uitgangspunten. Advocaat-Generaal van de Hoge Raad in onteigeningszaken, mr. Huydecoper, merkte dienaangaande inzake een onteigeningskwestie voor bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 2008 inzake HIT/Schiedam (LJN:BB4775) op, dat: "(…) men kan begrijpen waarom de methode van de residuele grondwaarde in de beschikbare rechtsbronnen met enige terughoudendheid wordt benaderd: het is een middel om zich over de waarde van de grond een deugdelijk beredeneerde indruk te vormen, maar ook een middel dat een aanmerkelijke ruimte laat voor het insluipen van (taxatie)fouten. Die fouten kunnen, individueel of samen, de gevonden uitkomst zeer ingrijpende beïnvloeden.". Ook de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State overweegt veelal in eenzelfde trant.

Verwezen wordt naar bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2011, gemeente Zuidplas. Daarnaast is het naar de mening van de taxateurs nog maar de vraag, of een redelijk denkend en handelend koper in casu en in het vrije economische verkeer überhaupt telkens tot eenzelfde residuele grondwaardeberekening komt als een andere marktpartij en zeker ook bijvoorbeeld als een gemeente, wanneer die bijvoorbeeld een exploitatiebegroting maakt. Een dergelijke koper, zoals in casu van ruwe bouwgrond voor nieuwe woningbouw, is immers niet persé reeds gebonden aan de wettelijke systematiek van afdeling 6.1 Wro en een aantal belangrijke verschillen kenmerken zich voor die redelijk denkend en handelend koper sowieso, bijvoorbeeld in de vragen of hij zal en kan rekenen vanuit grond- en/of opstalexploitatie en of hij zal rekenen met dezelfde opslagen voor (ontwikkelings-) winst en risico en bijvoorbeeld met eenzelfde vergoeding voor inzet van eigen vermogen en met vergelijkbare voorwaarden als die een gemeente heeft voor wat betreft het aantrekken van vreemd vermogen. 5 Vrij op naam prijs / (1 + BTW)

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Tussen de verschillende marktpartijen, ontwikkelaren en bouwers, die een plan als het onderhavige willen en kunnen ontwikkelen, zijn voorts betreffende de vermelde parameters ook verschillende profielen te onderscheiden, van risico, van gewenst rendement, van mogelijkheden van inzet van eigen en vreemd vermogen (en kosten daarvan), van interne en externe kostenbeheersing en zo meer. Ontwikkelingsopgaven zijn vanwege afwijkende programma's, fasering, opbrengsten en kosten onderling weinig vergelijkbaar. Bruikbare referentietransacties zijn daarmee vrijwel niet beschikbaar. Om deze reden wordt de vergelijkende methode in deze afgewezen als bruikbare taxatiemethode. Highest and best use De marktwaardebasis gaat uit van de optimale aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoed object dat binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en wat resulteert in een zo hoog mogelijke vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Optimale aanwending beperkt zich niet tot de vigerende juridische status (van bijvoorbeeld bestemmingen, vergunningen of overheidsbeleid)6. Er is wel degelijk ruimte voor het meenemen van toekomstige, nog niet geheel zekere, ontwikkelingen (verwachtingswaarde).

De aannemelijkheid dat de wettelijke bepalingen (planologie) kunnen wijzigen, moeten door de taxateurs in beschouwing worden genomen. Het gaat niet om een rigide juridische lezing van het vigerende bestemmingsplan, maar de aannemelijke wijzigingsmogelijkheden van planologie moeten meegenomen worden bij het bepalen van de marktwaarde. 26

Egalisatie (complexwaarde) Gronden binnen een complex worden op de voet van artikel 40d Ow gewaardeerd naar een (gemiddelde) complexwaarde. In lid 2 van artikel 40d Ow is bepaald dat onder het complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40d Onteigeningswet gaat uit van het egalisatiebeginsel, waarbij alle baten en lasten, alsmede alle bestemmingen dienen te worden omgeslagen over de in dat complex gelegen grond. Dit neemt met zich mee dat binnen een te exploiteren complex de specifieke bestemmingsonderdelen - zoals bijvoorbeeld plantsoen, weg, kavels waar vastgoed gerealiseerd wordt, water en dergelijke – niet tot afzonderlijke prijzen mogen leiden, maar in beginsel één prijs dienen op te leveren, in vaktermen de zogeheten "ruwe bouwgrondprijs", ook wel de "complexprijs". Er is, volgens vaste jurisprudentie en literatuur, sprake van een complex wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria. • • • • • •

Een complex moet nauwkeurig worden afgebakend; Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot een complex behoort; Financiering van een ontwikkeling bepaalt soms of deze tot een complex behoort; Gelijktijdige exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist, doch het niet gelijktijdig in exploitatie nemen kan wel een contra - indicatie voor het aannemen van een complex zijn.

Taxateurs zijn van mening dat het getaxeerde één complex betreft. 6 https://www.nrvt.nl/zin-en-onzin-over-highest-and-best-use/

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

4.3.

Overwegingen Inleiding Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Wro) in werking getreden. Onderdeel van deze wet is de Afdeling Grondexploitatie, die is opgenomen in afdeling 6.4 Wro. Deze afdeling wordt in de praktijk aangehaald als de Grondexploitatiewet. Op grond van de Grondexploitatiewet dient in beginsel bij elke ruimtelijke maatregel waar bouwmogelijkheden – bouwplannen zoals omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Bro) – zijn opgenomen, een exploitatieplan te worden vastgesteld. Dit is slechts anders, indien het kostenverhaal ‘anderszins is verzekerd’, of een zogenaamd ‘kruimelgeval’ betreft. Daarnaast is het vaststellen van een exploitatieplan met betrekking tot bestaande bouwmogelijkheden waar geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld bij veegwet7 uitgezonderd. Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van het nader op te stellen exploitatieplan van de beoogde ontwikkeling bekend als het project ‘Westeinderhage Kudelstaart’. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: • •

27

• •

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. De procedure tot onteigening bestaat uit twee delen: de administratieve fase en de gerechtelijke fase. In de administratieve fase wordt getoetst of de onteigening volgens de Kroon toelaatbaar is. Door de Kroon wordt, op basis van een onteigeningsverzoek van een publiekrechtelijk lichaam, een Koninklijk Besluit (KB) genomen. Hierbij wordt gekeken naar noodzaak en urgentie en algemeen belang én wordt getoetst of wordt voldaan aan de procedurevoorschriften. Zo moet de verzoeker van de onteigening voldoende aantonen zoveel mogelijk in het werk te hebben gesteld om minnelijk tot overeenstemming te komen en de onteigening daarmee te voorkomen. Nadat de Kroon het Koninklijk Besluit in de Staatscourant heeft gepubliceerd, moet door het bestuurslichaam dat tot onteigening over wenst te gaan nog een laatste aanbod doen.

Wanneer dit niet tot minnelijke overeenstemming leidt, kan de eigenaar die in het Koninklijk Besluit is opgenomen dagvaarden8.

7 Zie de Wet tot wijziging van diverse wetten op de beleidsterreinen van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

Ordening en Milieubeheer in verband met het herstellen van wettechnische gebreken en leemten, alsmede aanbrengingen van andere wijzigingen van ondergeschikte aard van 25 juni 2009, Stcrt. 2009. 8 Hagelaars, J.W.M. (2019) Onteigening in de Aanvullingswet grondeigendom, in: Tijdschrift voor Bouwrecht, 2019/27

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Op de administratieve fase volgt de gerechtelijke fase, waarbij wordt gekeken naar de rechtmatigheid van de onteigening en de hoogte van de schadeloosstelling. In de gerechtelijke fase wordt de onteigening ook door de rechter uitgesproken. In de praktijk wordt veelal gebruik gemaakt van de vervroegde onteigeningsprocedure. De onteigening wordt vervroegd uitgesproken en over de hoogte van de schadeloosstelling volgt later een uitspraak9. De onteigeningswet gaat uit van volledige schadeloosstelling voor zover dit rechtstreeks en noodzakelijk het gevolg is van de onteigening. Artikel 40 van de onteigeningswet omvat de schadeloosstelling en vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Deze schade omvat de ‘werkelijke waarde’ van het onteigende, de waardevermindering van het overblijvende en overige bijkomende schade. Er dient een zogenaamde titel te zijn voor de onteigening. Bij onteigening om de realisatie van een bestemmingsplan mogelijk te maken wordt over een titel IV onteigening besproken. Gaat het om de realisatie van een (spoorweg)tracé, kanaal, haven of rivierverruiming, dan gaat het om titel IIa onteigeningen10. Wanneer de onteigening wordt uitgesproken en het vonnis wordt ingeschreven in het Kadaster, gaat het eigendom over.

Een onteigening kent, doordat het eigendom over gaat “vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten”, een zogenaamde ‘titelzuiverende werking’ en daarom is ook de schadeloosstelling van derde-belanghebbenden, zoals huurders in de Onteigeningswet opgenomen.

28

De vraag of sprake is van onroerende goederen welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworden dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan. Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald.

In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald.

9 Mulder, F. & Fokke, N. (2017) Onteigening van Agrarische bedrijven, hoe werkt dat? In: Agrarisch Vastgoed 16 e jaargang,

nummer 2 (8 februari 2017) 10 Sluysmans, J.A.M.A. & Van der Gouw, J.J. 2015, Onteigeningsrecht, Mastermonografiën Staats- en BestuursrechtWolters

Kluwer, eerste druk, Deventer

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt. De beoogde ontwikkeling kwalificeert zich naar oordeel van ondergetekende niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende bestemmingsplan.

29

Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.

In het onderhavige geval is sprake van herontwikkelingsopgave die voorziet in de realisatie woningbouw in combinatie met herinrichting van de openbare ruimte. De herontwikkelingsopgave omvat een ontwikkeling gericht op woningbouw cum annexis. Naar oordeel van de taxateurs is de ontwikkeling ‘Westeinderhage’ te beschouwen als één complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningwet. De taxateurs nemen hierbij in aanmerking dat de beoogde ontwikkeling wordt vervat in één bestemmingsplan, het stelsel van de grondexploitatiewetgeving uitgaat van de fictie van een (lees: één) gemeentelijke grondexploitatie, de toegedachte gemengde bestemmingen een samenhangende eenheid omvatten en de ontwikkeling in de tijd bezien samenhang vertoont. Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Bij het bepalen van de inbrengwaarde is het vorige planologische regime (en het eventuele waardevermeerderend effect hiervan) niet relevant.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Slechts de feitelijk bestaande situatie kan bij de bepaling van de inbrengwaarde worden betrokken en in zoverre is de voorgaande bestemming voor zover gerealiseerd wel van belang (vergelijk uitspraak Afdeling bestuursrecht van de Raad van State van 29 april 2015, gemeente Oss, nummer 201403614/1/R3). Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. In het onderhavige geval is sprake van een (her)ontwikkelingsopgave die voorziet in de realisatie van woningbouw in combinatie met herinrichting van de openbare ruimte. De (her)ontwikkelingsopgave omvat een ontwikkeling gericht op woningbouw cum annexis. Naar oordeel van de taxateurs is de ontwikkeling te beschouwen als één complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningwet.

De taxateurs nemen hierbij in aanmerking dat de beoogde ontwikkeling wordt vervat in één bestemmingsplan, het stelsel van de grondexploitatiewetgeving uitgaat van de fictie van een (lees: één) gemeentelijke grondexploitatie, de toegedachte gemengde bestemmingen een samenhangende eenheid omvatten en de ontwikkeling in de tijd bezien samenhang vertoont. 30

Onteigeningswaarde De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten. Zoals hiervoor in paragraaf 4.2 is aangegeven is geen sprake van onroerende zaken welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven zodat inbreng tegen onteigeningswaarde op de peildatum van deze taxatie niet aan de orde is. Bijzondere (on)geschiktheid Als bij onteigening wordt gesproken over bijzondere geschiktheid, zijn hoedanigheden aan de orde die zich niet bij elk vergelijkbaar object voordoen. Het gaat dan met name om bijzondere eigenschappen die de onroerende zaken meer geschikt maken voor het werk waarvoor wordt onteigend dan de andere te onteigenen onroerende zaken, die de bijzondere eigenschappen niet beschikken. De bijzondere geschiktheid moet al aanwezig zijn, voordat van het werk of het plan daarvoor sprake was.

Van der Schans en Van Heesbeen onderscheiden bijzondere geschiktheid door fysieke eigenschappen, zoals duinen en dijken, bruikbare bodembestanddelen en zogenaamde voorstroken. Bij deze laatste gaat het om gronden met een gunstige ligging aan een bestaande weg. Taxateurs hebben onderzoek verricht naar de bijzondere geschiktheid van gronden. Op basis van de bijzondere geschiktheid zou een redelijk handelend koper en verkoper een hogere waarde overeen kunnen komen dan de complexprijs. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen gronden binnen het exploitatiegebied liggen waarvoor een redelijk handelend en denkend koper bereid is een toeslag te betalen. Naast de bijzondere geschiktheid is er ook gekeken of er gronden zijn die op basis van de fysieke eigenschappen minder geschikt zijn voor woningbouw. Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bij bijzondere ongeschiktheid gaat het om eigenschappen van de onteigende zaak, die de zaak bijzonder ongeschikt maken voor het werk waarvoor wordt onteigend. Een voorbeeld is in de onroerende zaak aanwezige bodemverontreiniging die leidt tot extra kosten bij de realisering van het werk waarvoor wordt onteigend. De verontreinigingen zijn verspreid over het plangebied. Derhalve is er geen sprake van bijzondere ongeschiktheid.

31

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Locatie, object en bereikbaarheid 5.1.

Locatieomschrijving Het getaxeerde is gelegen tussen de Herenweg en de Bilderdammerweg te Kudelstaart. De plaats Kudelstaart staat bekend als watersportplaats. Ten noorden van de locatie liggen de Westeinderplassen, een veen- en plassengebied ontstaan door het afgraven van veen uit turfwinning. Rondom het plangebied bevinden zich diverse bedrijven, een supermarkt en een café. Het plangebied Westeinderhage bevindt zich op een voormalige glastuinbouwlocatie. In navolgende figuren is de ligging van het plangebied globaal aangeduid.

32 Ligging, bron: Google Maps.

Hierna zijn enkele luchtfoto’s van het plangebied getoond. In onderstaande luchtfoto zijn de perceelgrenzen opgenomen.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

33

Luchtfoto’s, bron: Cyclomedia.

5.2.

Object Soort object Huidig gebruik Beoogd gebruik

Kwaliteit object

Paraaf taxateurs

Ontwikkelgronden ten behoeve van de realisatie van een woongebied cum annexis. De gronden kennen een agrarisch karakter, voorheen in gebruik voor glastuinbouw, en thans in gebruik als grasland. Verder is er nog een woning gelegen aan de Bilderdammerweg 32. Dit object is thans in gebruik onder leegstandsbeheer. Ontwikkeling van het plangebied bestemd voor woningbouw. De woning aan de Bilderdammerweg 32, bouwjaar 1935, verkeert in matige tot slechte staat en is thans enkel nog geschikt voor tijdelijke bewoning (i.c. leegstandsbeheer). Om de woning weer permanent bewoonbaar te maken zijn aanzienlijke investeringen benodigd. Gezien de hoogte van de te verwachten kosten schatten wij in dat het object thans op ‘slopershoogte’ is. De waarde van dit object is in feite gelijk aan de grondwaarde (minus sloopkosten), oftewel als (reeds bestemd) bouwperceel.

101867/DEF/1.0

De foto’s hierna tonen de gronden en de woning aan de Bilderdammerweg.

34

Foto’s van de locatie, bron: Eigen materiaal.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Luchtfoto van het woonhuis aan de Bilderdammerweg, bron: Cyclomedia.

35

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Aanduiding bestaande woning, bron: BAG-viewer.

5.3.

36

Bereikbaarheid Auto De locatie is per auto goed bereikbaar. De locatie wordt ontsloten middels de Bilderdammerweg, die uitkomst op de Hoofdweg/Mijnsherenweg en Herenweg, die respectievelijk aansluiten op de N231 en N207. De provinciale weg 231 (N231) is een provinciale weg in de provincies Zuid- en Noord-Holland. De weg vormt een verbinding tussen de N207 ter hoogte van Alphen aan den Rijn en de N232 ter hoogte van Schiphol-Oost. De provinciale weg 207 (N207) loopt van Bergambacht naar Hillegom-Zuid in Hillegom, door Zuid- en Noord-Holland en is bijna 52 kilometer lang. Via deze wegen kunnen de opritten van de volgende dichtstbijzijnde autosnelwegen worden bereikt: • •

A4 ( Amsterdam – Ossendrecht) ligt op circa 11 minuten afstand. A9 ( Diemen – De Kooy) ligt op circa 25 minuten afstand.

Navolgende figuur toont het bereik dat per auto in circa 20 minuten gehaald kan worden vanaf de locatie onder ‘normale’ verkeersomstandigheden (geen file).

Bereikbaarheid in 20 autominuten (normaal verkeer), bron: walkscore.com.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Openbaar vervoer De locatie is per openbaar vervoer goed bereikbaar. Aan de Bilderdammerweg ligt bushalte Gravin Aleidstraat. Vanaf deze bushalte vertrekt buslijn 358 richting Amsterdam Station Zuid. Deze bushalte kan vanaf de locatie binnen enkele minuten lopen worden bereikt.

Openbaar vervoersverbindingen, bron: walkscore.com.

5.4.

Voorzieningen Het getaxeerde heeft een redelijk tot goed voorzieningenniveau. De walk score is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwantificeren. De locatie heeft een walk score van 62 op een schaal van 0 tot 100, welke in de onderstaande afbeelding is weergegeven. Deze score geeft aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand veel voorzieningen (horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn.

37

Walkscore, bron: walkscore.com.

5.5.

Historie Uit historische kaarten komen de bepalende structuren van het gebied naar voren. Ook geven de historische kaarten een indicatie van het vroegere gebruik van de gronden

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Kaart 1892, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Kaart 1924, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Kaart 1943, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Kaart 1961, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Kaart 1975, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Kaart 1996, bron: http://www.topotijdreis.nl/

38

De bebouwing is nadien steeds meer gesloopt. Op de kaart van 2019 is te zien dat een groot deel van de bebouwing is verdwenen.

Kaart 2007, bron: http://www.topotijdreis.nl/

Paraaf taxateurs

Kaart 2019, bron: http://www.topotijdreis.nl/

101867/DEF/1.0

5.6.

Bodemverontreiniging Wij raadpleegden www.bodemloket.nl voor het verkrijgen van informatie over mogelijke verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Hierna treft u de uitsnede uit de kaart aan.

Bodem, bron: Bodemloket.nl.

De bodemkaart toont aan dat er op de locatie geen bodemonderzoek plaats heeft gevonden, zover bekend bij het bodemloket. Tevens is de omgevingskaart van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied geraadpleegd, waarvan een uitsnede is getoond in navolgende figuur. 39

Uitsnede omgevingskaart, bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

In het plangebied zijn verschillende (verkennend) bodemonderzoeken uitgevoerd, veelal bij het aanvragen van een omgevingsvergunning (bouwvergunning). Hieruit blijkt dat op plaatsen de bovengrond licht verontreinigd is met bijvoorbeeld lood, zink en PAK's. Voorts is er op plaatsen sprake van een licht verhoogde somparameter voor EOX. De gemeten verontreinigingen zijn een kenmerkend gevolg van langdurig gebruik van de locatie door de mens. De verhoogde waarde voor EOX is waarschijnlijk een gevolg van het gebruik van bestrijdingsmiddelen in het verleden. Ook voor de ondergrond, het grondwater, slib en erfverharding geldt dat er op plaatsen sprake is van een lichte overschrijving van de streefwaarde, voor bijvoorbeeld het gehalte aan zink, arseen (waarschijnlijk een van nature verhoogde achtergrondwaarde), cadmium, kwik, PAK's en EOX, koper, lood en zink. Verkennend bodemonderzoek – Deelrapport I Het meest recente rapport betreft een Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) met de titel ‘Westeinderhage te Kudelstaart - herontwikkelings- en nieuwbouwlocatie tussen Herenweg en Bilderdammerweg’, d.d. 30 juni 2020, met kenmerk U20-0505. De inleiding van het onderzoeksrapport vermeldt onder meer het volgende:

40

“In opdracht van GAP2 heeft Hoste Milieutechniek BV een gecombineerd milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd op de herontwikkelings- en nieuwbouwlocatie Westeinderhage te Kudelstaart. Onderhavige rapportage beschrijft het gedeelte milieuhygiënisch verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 op de gehele locatie. De gezamenlijke deelrapporten dienen als een gecombineerd advies en blikken vooruit op verder vervolg- / nader bodemonderzoek op de locatie. Aanleiding tot het bodemonderzoek is de gebiedsherinrichting ten behoeve van de woonwijk Westeinderhage Kudelstaart en daartoe benodigde bodemtoets (Omgevingsvergunning). Het doel van het verkennend bodemonderzoek is meerledig: • • • • •

vastleggen van de actuele milieuhygiënische bodemkwaliteit op de locatie op basis van een geheel omvattend historisch vooronderzoek (inclusief PFAS); bepalen of de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik; opstellen van een maatwerk advies gericht op toekomstige grondroeractiviteiten; aangeven op welke terreindelen nader bodemonderzoek dan wel vervolgonderzoek noodzakelijk is; op indicatieve basis aangeven van de hergebruiksmogelijkheden van de grond.”

In het onderzoeksrapport zijn onder meer de volgende conclusies en aanbevelingen opgenomen: “In het overgrote deel van de boringen is klei aangetroffen, matig of sterk humeus en zwak tot uiterst zandig. Tot circa 1,0 m-mv en plaatselijk 1,5 m-mv is de klei (bovenlaag) in afnemende mate humeus. Lokaal is een zandlaag als aan-/ opvulling aangetroffen. Sporadisch is een veen tussenlaag aangetroffen met een dikte van een kleine halve meter, rond 1,0 m-mv als gevolg van een voormalige slootbodem of op grotere diepte van 1,5 à 2,0 m-mv. Op bepaalde delen van de locatie is vanaf circa 1,5 m-mv een sterk siltige zand onderlaag aangetroffen. Op deellocaties C, F en G (boringen 200-, en 400-serie) zijn in de bovenlaag van de grond antropogene / bodemvreemde bijmengingen waargenomen. Verspreid over de gehele onderzoekslocatie zijn in de bovenlaag zwakke bijmengingen met glas of baksteen aangetroffen (0-serie combi). Op C, F en G is sprake van bijmengingen met ongedefinieerd puin (asbestverdacht), beton, slakken en koolassen. Dit komt overeen met de verwachting op basis van het historisch vooronderzoek en is verwerkt in deelrapport II verkennend onderzoek naar asbest.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Het gaat hierbij om historische ophogingen, mogelijke sloop-/afvalresten die in de loop der jaren in de bodem terecht zijn gekomen, of zijn veroorzaakt gedurende de laatste sloop van de kassenbouw en/of overige opstallen. In de diverse slootdempingen op de locatie (600-serie) zijn hoofdzakelijk bijmengingen aan sporen slib aangetroffen. In de proefboringen 618 t/m 620 op de oostgrens van het onderzoeksgebied zijn geen aanwijzingen van een gedempte sloot aangetroffen. Bij de (indicatief) onderzochte olieverdachte deellocaties zijn zintuiglijk geen oliesporen aangetroffen (onder meer deellocatie H) ter indicatie van een mogelijke verontreiniging. In totaal zijn zes dammetjes onderzocht die ruimtelijk duidelijk herkenbaar zijn. In de grond afkomstig van de diverse dammetjes zijn lokale bijmengingen aan resten ijzer, plastic, baksteen en puin aangetroffen (zie deelrapport II). De grond is onder drie van de zeven betonpaden onderzocht exclusief het asfaltpad. De opbouw is zover onderzocht per betonpad wisselend met bij allen over een deel van de lengte een zand ophoog-/ aanvullaag direct onder verharding. Lokaal zijn bijmengingen met baksteen, puin, beton, slakken en/of koolassen aangetroffen (zie deelrapport II).

Uit de analyses is gebleken dat verdeeld over de locatie in de bovengrond (diverse deellocaties) diverse lichte tot matige verontreinigingen met enkele metalen en bestrijdingsmiddelen zijn aangetoond met enkele malen tevens een lichte verontreiniging met PAK, PCB en/of minerale olie. Op de onderscheiden verdachte deellocaties zijn lokaal enkele matige tot sterke verontreinigingen aangetoond.

41

Bij toetsing aan de huidige normen is over geheel de onderzoekslocatie de bovengrond inzake PFAS van ongunstiger kwaliteit dan verwacht ten aanzien van grondverzet. Eén kwart van de bovenlaag is op basis van de aangetoonde concentraties bij grondverzet Niet Toepasbaar en het overgrote overige deel valt onder de klasse uit het Tijdelijk Handelingskader PFAS “wonen/industrie”. De milieuhygiënische situatie met betrekking tot de extensieve percelen op de planlocatie Westeinderhage is met onderhavig onderzoek nog niet volledig onderzocht. Dit is verwerkt in onderstaande aanbevelingen. Gewezen wordt tevens op deelrapport II (asbest). Een aantal terreindelen die op basis van het historisch vooronderzoek onverdacht waren op het voorkomen van verontreiniging met asbest, zijn op basis van de veldwerkzaamheden nu wel verdacht te beschouwen (bijmengingen met puin). In de betreffende gevallen wordt dit hieronder aangegeven. Op grond van de uitkomsten van het verkennend bodemonderzoek zijn lokaal enkele verontreinigingen in de bovenlaag aanwezig waar vervolgonderzoek en/of sanerende maatregelen noodzakelijk zijn. Exacte omvang van deze verontreinigingen is op basis van verkennend bodemonderzoek niet te geven. Geadviseerd wordt om hier vervolg aan te geven in de vorm van aanvullend en/of nader bodemonderzoek.” Hierbij wordt verwezen naar de volgende deellocaties: • • • •

Deellocatie C: Te verwerven Herenweg 37 / 37a Deellocatie D: Slootdempingen Deellocatie F: Bilderdammerweg voormalig nr. 70 / 72 Deellocatie G: Percelen voormalig Bilderdammerweg 66

Navolgende figuur toont de verschillende deellocaties, als gehanteerd binnen het verkennend bodemonderzoek. De gronden die thans in eigendom zijn van de gemeente Aalsmeer vallen buiten de scope van het (verkennend) bodemonderzoek. Uitgangspunt is dat deze gronden geschikt zijn voor beoogde gebruik.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Deellocaties bodemonderzoek, bron: Hoste Milieutechniek BV.

42

Bodemonderzoek Deelrapport II (asbest) In opdracht van GAP2 heeft Hoste Milieutechniek BV een gecombineerd milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd op de herontwikkelings- en nieuwbouwlocatie Westeinderhage te Kudelstaart. Onderhavige rapportage beschrijft het gedeelte verkennend bodemonderzoek naar asbest in grond conform NEN 5707 op de gehele locatie. De gezamenlijke deelrapporten dienen als een gecombineerd advies en blikken vooruit op verder vervolg-/ nader bodemonderzoek op de locatie. Aanleiding tot het bodemonderzoek is de gebiedsherinrichting ten behoeve van de woonwijk Westeinderhage Kudelstaart en daartoe benodigde bodemtoets (Omgevingsvergunning). Het doel van het verkennend onderzoek naar asbest onderzoek is meerledig: • •

met een relatief geringe onderzoeksinspanning nagaan of verdenking op een verontreiniging van de bodem met asbest terecht is. op meerdere locaties bepalen van de asbestgehalten in de grond op basis van analyse van aangetroffen scherven asbestverdacht materiaal en analyse van de grond.

Het verkennend onderzoek naar asbest in grond is uitgevoerd conform de NEN 5707. Voorafgaande aan de veldwerkzaamheden is historisch vooronderzoek op basisniveau uitgevoerd in overeenstemming met de NEN 5725 (zie deelrapport I). Binnen het onderzoeksgebied zijn lokaal / verspreid over meerdere kadastrale percelen de sloopresten uit het kassentijdperk nog aanwezig, niet asbest onverdacht. Echter, vanwege de gevraagde te leveren onderzoeksinspanning en daarbij het verzoek alle laatste meerwerk naar één laatste fase over te hevelen zijn enkele van deze potentieel verdachte locaties niet onderzocht (zie aanbevelingen). Uit het historisch vooronderzoek, gecombineerd uitgevoerd en gerapporteerd in deelrapport I, zijn de vanwege antropogene (puin)bijmengingen in de bodem volgende verdachte deellocaties gebleken: • • • • •

F. Stuurboordstraat naast 12 (circa 1.000 m²) G. Bilderdammerweg voormalig nr. 70 / 72 (circa 1.500-2.000 m²) K. Bilderdammerweg voormalig nr. 66 (circa 8.750 m²) L. Dammetjes (à 10 m²) M. Betonnen middenpaden (à 250 m²)

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

In het onderzoeksrapport (deelrapport II) worden onder meer de volgende conclusies en aanbevelingen beschreven: “Op basis van het verkennend onderzoek naar asbest wordt het volgende geconcludeerd: •

•

•

• • 43

Grenzend aan de oostelijk gerichte watergang achter Bilderdammerweg 64 is over circa 30 meter lengte en circa 2,5 meter breed de bovenlaag tot gemiddeld 0,25 m–mv sterk verontreinigd met asbest in concentraties boven de interventiewaarde. De onderliggende laag bevat visueel geen asbest of ongedefinieerde puinbijmenging; Aanliggend, in zuidelijke richting, is over circa 20 meter lengte en circa 2,5 meter breed de bovenlaag tot 0,3 m-mv sterk verontreinigd met asbest in een concentratie boven de interventiewaarde. De onderliggende laag bevat visueel geen asbest of ongedefinieerde puinbijmenging. Langs de noord-zuid gerichte perceelsgrens is een lage asbestplaten kasrand aanwezig (met breuk); In het verlengde van de watergang is een westelijk gericht betonpad gelegen met een lengte van circa 60 meter. De breedte van het pad is circa 2 meter. De laag direct onder de betonverharding is sterk verontreinigd met asbest in een concentratie boven de interventiewaarde (fijne fractie < 20 mm). De dikte van de verontreinigde laag is gemiddeld 0,45 meter. De onderliggende laag bevat visueel geen asbest of ongedefinieerde puinbijmenging; Mogelijk is in de loop van jaren een aaneengesloten verontreiniging met asbest ontstaan op de hierboven aangegeven terreindelen. Samengenomen is in totaal circa 30 kuub klei (bovengrond) en 27 kuub zand (betonpad) sterk verontreinigd met asbest.

De asbestverontreiniging in gaten 724 t/m 726 (a. en b.) is waarschijnlijk het gevolg van depositie van asbesthoudende bagger. De asbestverontreiniging in gaten 907 en 908 (c.) is waarschijnlijk het gevolg van het toepassen van verontreinigd ophoogmateriaal of dempingsmateriaal.

Voor verwijdering van de asbesthoudende grond op deellocatie G dient een saneringsplan te worden opgesteld. Dit saneringsplan dient voorafgaand aan de uitvoering ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het bevoegd gezag. Middels een nader bodemonderzoek dient nagegaan te worden hoe groot de omvang van de daadwerkelijke verontreiniging(en) met asbest is en/of mogelijkerwijs lokaal geen sprake is van een spotverontreiniging met asbest. Geadviseerd wordt tijdig over te gaan tot het nader bodemonderzoek naar asbest op deellocatie G vanwege het tijdpad en mogelijke uitkarteringen. De op maaiveld aangetroffen asbestverdachte materialen betreffen op basis van analyse daadwerkelijk overwegend asbesthoudende materialen, zie ook het asbestinventarisatierapport in bijlage 7. De kleine hoeveelheden asbest op maaiveld AVM-01 en AVM-02 worden beschouwd als incidenteel aangetroffen asbest. AVM-02 en het asbestinventarisatierapport zijn indicatoren voor de omvang van het in te stellen nader asbestonderzoek op deellocatie G ‘Bilderdammerweg voormalig nr. 66’. De situatie in de waterbodem op deellocatie G en op overige locaties met een asbesthoudende beschoeiing is vooralsnog onbekend, maar betreft qua verontreiniging met asbest een verdachte situatie. Geadviseerd wordt om ter plaatse van de verdachte gedeeltes watergang een aanvullend onderzoek in te stellen naar asbest in waterbodem.

Vanwege de aanzienlijke lengte van de aangetroffen asbesthoudende kittoepassing op de kassenfunderingen/-onderwanden wordt aanbevolen de omliggende bodem ter plaatse op indicatieve basis te onderzoeken. De NEN 5707 kent een vergelijkbare definitie van een dergelijke verdachte deellocatie als ‘onderzijde asbestdak zonder goot / afspoelend regenwater’. Als verdachte deellocatie wordt over de gehele lengte van de constructie een strook van 1,0 meter breed (weerszijden) onderzocht door middel van 2x 10 steken tot 0,1 m-mv te verzamelen in een monsteremmer.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Redelijkerwijs zijn binnen het onderzoeksgebied twee van deze constructies aanwezig. Het maaiveldasbest verzamelmonster AVM-06 ‘AVM op maaiveld-3’ bestaat uit asbesthoudend materiaal. Op het betreffende terreindeel achter Herenweg 43 en 45/45a (einde betonnen middenpad, ca. 400 m²) is een aanvullend verkennend onderzoek naar asbest in grond van toepassing. In totaal zijn conform opdracht drie van de zeven betonpaden onderzocht, exclusief het asfaltpad op voormalig Bilderdammerweg nr. 70. Geadviseerd wordt om basis van (periode) de verschillende bedrijfsvoeringen de resterende paden alsnog te onderzoeken. Geadviseerd wordt in overleg met het bevoegd gezag een selectie te maken van paden die aanvullend (aantal) dienen te worden onderzocht als verdachte deellocatie. Daar dienen tevens de grote betonplaten bij worden beoordeeld. Mogelijk kan in enkele gevallen op indicatieve basis volstaan worden met proefboring/-gat. In de huidige situatie zijn binnen het onderzoeksgebied nog meer historische dammetjes aanwezig, afgeleid van de historische kaarten opgenomen in bijlage 6. Aanbevolen wordt aanvullend bodemonderzoek naar asbest in te stellen op basis van een proefboring gesitueerd midden op het dammetje. Vermoedelijk zijn niet alle dammetjes eenduidig terug te vinden op basis van de kleinschalige historische topografische kaarten.

Wanneer aan de grond geen verdachte (puin)bijmenging wordt waargenomen kan het dammetje als onverdacht worden beschouwd. Opgemerkt wordt dat een opstaande kasrand van asbestplaten van circa 35 meter niet in de asbest inventarisatie (bijlage 7) is meegenomen. De lage kasrand is aanwezig langs de perceelsgrens van voormalig nr. 66 met Bilderdammerweg 64, binnen de huidige onderzoekslocatie. Enkele foto’s zijn opgenomen in bijlage 4. Bij het NEN-5740 onderzoek zijn ter plaatse van een aantal terreindelen (hoofdzakelijk) zwakke puinbijmengingen aangetroffen waar vooralsnog geen asbestonderzoek is uitgevoerd. Dit dient nog te gebeuren. Het betreft het te verwerven perceel 5049 en een enkele verdachte plek in een historische demping (boring 607).

44

5.7.

PFAS SWECO heeft een ‘signaleringskaart PFAS locaties gemaakt’. De signaleringskaart PFAS is een geografische vertaling van een openbare lijst van mogelijke PFAS risicolocaties, die momenteel door alle partijen in het werkveld wordt gebruikt. SWECO heeft de belangrijkste typen locaties genomen, en daar de concrete locaties in Nederland bij gezocht en via een GIS tool in een signaleringskaart verwerkt. Op deze signaleringskaart zijn de volgende typen locaties weergegeven: • • • • • • • • •

Producenten van PFOS of PFOA (of andere PFAS); Producenten van Teflon en andere gefluoreerde polymeren (gebruik PFAS of Gen-X tijdens productie); Verwerking van Teflon en andere gefluoreerde polymeren; Galvanische industrie; Locaties waar brandblusschuim wordt ingezet zoals vliegvelden, brandweer oefenplaatsen en militaire locaties en bij grote branden; Bedrijven (waar bekend is dat blusschuimmiddelen zijn opgeslagen); Voormalige stortplaatsen (exclusief de provincies Utrecht en Friesland); Waterzuiveringsinstallaties; Afvalverbrandingsinstallaties.

Navolgende figuur toont de signaleringskaart.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: SWECO.

Hierna wordt de analyse van verschillende boorpunten in de nabije omgeving van de getaxeerde locatie weergegeven. Het gaat om de rode stipjes op de kaart. In de nabijheid van de locatie zijn enkele locaties aanwezig.

45

Boorpunten met analyses PFAS, bron: GIS-Viewer (https://gisviewer.odnzkg.nl/index.php?@PFOS).

Conclusie bodemverontreiniging en PFAS Er is door initiatiefnemer een raming laten maken voor de saneringswerkzaamheden van de vervuilde gronden, alsmede het verwijderen van PFAS om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast is door opdrachtgever een inschatting gegeven van de totale verwachte kosten voor het bouwrijp maken (inclusief sloop- en saneringswerkzaamheden) van het plangebied. Wij hebben deze ramingen als uitgangspunt gehanteerd in onderhavige taxatie.

5.8.

Actueel Hoogte Bestand (AHN) Het figuur hierna toont het hoogteprofiel van het gebied. De gronden zijn gelegen op ongeveer vier tot op enkele plaatsen vijf meter onder NAP.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

46

Hoogteprofiel, bron: http://ahn.arcgisonline.nl/hoogteprofiel/.

Wanneer wij een meting verrichten van het westen naar het oosten van het plangebied, ontstaat het volgende beeld:

Hoogteprofiel west-oost.

Wij raadpleegden www.boerenbunder.nl om inzicht te krijgen in de samenstelling van de grond en over de gewassen die op de gronden geteeld worden. De gronden bestaan nagenoeg volledig uit zware klei. Er worden geen specifieke gewassen op de gronden geteeld. De laatste jaren zijn de gronden in gebruik geweest als grasland.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Grondsoort, bron: www.boerenbunder.nl.

47

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Privaatrechtelijke aspecten 6.1.

Kadastrale situatie Kadastrale omschrijving object(en), grootte en eigendom De geraadpleegde kadastrale berichten, kadastrale uittreksels en akten van levering vormen de onderleggers en uitgangspunten voor de privaatrechtelijke aspecten. Alle van toepassing zijnde documenten zijn te vinden in de bijlagen. Navolgende tabel toont de gegevens met betrekking tot de kadastrale situatie.

48

Gedeeltelijk

Kadastrale oppervlakte totaal [m²] 1.490

Oppervlakte onderdeel van taxatie [m²] 604

Wonen Erf-tuin Gemeente Aalsmeer

Geheel

930

930

Terrein (grasland) Gemeente Aalsmeer

7244

Gedeeltelijk

8.859

336

D

3099

Geheel

5.890

5.890

Aalsmeer

D

4470

Geheel

67

67

Wonen Erf-tuin Gemeente Aalsmeer Bedrijvigheid (kas) OBV LIV B.V. Terrein (akkerbouw) Terrein (nieuwbouw wonen) OBV LIV B.V.

Aalsmeer

D

5049

Gedeeltelijk

3.946

3.314

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

5438

Geheel

12.348

12.348

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

5941

Geheel

26.255

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

5403

Geheel

2.500

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

5635

Geheel

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

5918

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

3 augustus 2021

Aalsmeer

3 augustus 2021

Aalsmeer

3 augustus 2021

Datum

Gemeente Sectie Nummer

Geheel / Gedeeltelijk

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

3284

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

4159

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

3 augustus 2021

Aalsmeer

3 augustus 2021 3 augustus 2021

Omschrijving

Eigendom

OBV LIV B.V.

26.255

Wonen Erf-tuin Bedrijvigheid (kas) Terrein (teelt-kweek) Terrein (grasland)

2.500

Terrein (nieuwbouw wonen)

OBV LIV B.V.

6.715

6.715

Terrein (nieuwbouw wonen)

OBV LIV B.V.

Geheel

985

985

OBV LIV B.V.

5920

Geheel

2.991

2.991

D

6049

Geheel

4.315

4.315

Terrein (nieuwbouw wonen) Bedrijvigheid (nutsvoorziening) Terrein (grasland) Terrein (nieuwbouw wonen)

D

6050

Geheel

7.500

7.500

Terrein (nieuwbouw wonen)

OBV LIV B.V.

Aalsmeer

D

6123

Geheel

2.665

2.665

OBV LIV B.V.

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

6529

Geheel

1.100

1.100

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

6979

Geheel

524

524

Terrein (nieuwbouw wonen) Terrein (nieuwbouw bedrijvigheid) Terrein (teelt-kweek)

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

6980

Geheel

990

990

Terrein (teelt-kweek)

OBV LIV B.V.

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

7222

Geheel

32

32

Terrein (teelt-kweek)

OBV LIV B.V.

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

7228

Geheel

20

20

Terrein (teelt-kweek)

OBV LIV B.V.

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

7379

Geheel

1.589

1.589

Wonen Erf-tuin

OBV LIV B.V.

3 augustus 2021

Aalsmeer

D

7381

Geheel

1.437

1.437

Wonen Erf-tuin

OBV LIV B.V.

Totaal

Totaal

93.148

83.107

*OBV LIV B.V. = Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Kadastrale situatie, bron: Kadaster.

In de onderstaande kaart is het getaxeerde middels een gele arcering globaal aangeduid.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Particulier

OBV LIV B.V.

OBV LIV B.V. OBV LIV B.V.

OBV LIV B.V. OBV LIV B.V.

Kadastrale kaart, bron: Kadastralekaart.com (bewerkt).

49

Taxateurs hebben op basis van een digitale meting aan de hand van Cyclomedia een inschatting gedaan van het oppervlakte van het plangebied. Het gaat om circa 83.280 m².

Aanduiding plangebied, bron: Cyclomedia.

Navolgende figuur toont de verschillende eigenaren van de gronden binnen het plangebied.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Verbeelding eigenaren in het plangebied, bron: Opdrachtgever.

• • •

50

Rood = particulier Oranje = Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V. Groen = Gemeente Aalsmeer

Het perceel met nummer 3284 is thans, in tegenstelling tot de initiële taxatie, slechts gedeeltelijk opgenomen in het plangebied van de beoogde ontwikkeling. Navolgende figuur toont het perceel en de directe omgeving. Middels de rode stippellijn is aangetoond welk deel van het perceel onderdeel uitmaakt van het plangebied.

Aanduiding plangebied, bron: Opdrachtgever.

Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en in de Landelijke Voorziening WKPB.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Aankomsttitels Gemeente

Sectie Nummer Geheel / Gedeeltelijk

Eigendom

Akte

Datum

Geheel

Gemeente Aalsmeer

Hyp4 11667/15 Amsterdam

31 augustus 1993

4159

Geheel

Gemeente Aalsmeer

Hyp4 10384/31 Amsterdam

12 februari 1991

7244

Gedeeltelijk

Gemeente Aalsmeer

Hyp4 10424/5 Amsterdam

22 maart 1991

D

3099

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

4470

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5049

Gedeeltelijk

De heer G.C. van Leeuwen

Hyp4 17621/15 Amsterdam

10 september 2001

Aalsmeer

D

5438

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5941

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5403

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5635

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5918

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

5920

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

6049

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

6050

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

6123

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

6529

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

6979

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 71490/119

11 september 2017

Aalsmeer

D

6980

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 71490/119

11 september 2017

Aalsmeer

D

7222

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 71490/119

11 september 2017

Aalsmeer

D

7228

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 71490/119

11 september 2017

Aalsmeer

D

7379

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

7381

Geheel

Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed LIV B.V.

Hyp4 70873/59

14 juni 2017

Aalsmeer

D

3284

Aalsmeer

D

Aalsmeer

D

Aalsmeer

Aankomsttitels, bron: Kadaster.

51

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen Er is beperkte titelrecherche gepleegd waaruit de aanwezigheid van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen is gebleken. Hierna worden de kernpunten kort beschreven. Op het perceel kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummer 5049 is een erfdienstbaarheid doorgehaald. Deze doorhaling is afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 17766 nummer 6 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 19 november 2001. Het betrof een erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de Herenweg alsmede de erfdienstbaarheid om auto’s te parkeren achter de Herenweg 3-a op daartoe door de eigenaar van het perceel 5049 aan te wijzen plaatsen. Inmiddels is via een eigen weg de mogelijkheid tot het komen en gaan, alsmede het parkeren, geregeld en is de erfdienstbaarheid doorgehaald. Tevens geldt er op dit kadastrale perceel een zakelijk recht. Afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 6087 nummer 64 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 8 februari 1979, met de Gemeente Aalsmeer als gerechtigde. Het betreft ‘een zakelijk recht als bedoel in artikel 5, lid 3, sub b van de Belemmeringenwet Privaatrecht, zulks ten behoeve van het aanleggen, gebruiken en instandhouden van een afvalwaterriolering met eventueel bijbehoren’ (gevestigd op verschillende percelen).

Op de percelen kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummers 5438, 6979 en 6980 geldt een kwalitatieve verplichting. Deze kwalitatieve verplichting is afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 11391 nummer 42 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 2 maart 1993. Dit betreft een akte van ruiling, waarbij een stuk grond van 67 meter bij 2,5 meter (gelegen tussen de Herenweg en Bilderdammerweg) is geruild voor een strook grond van 75 meter bij 2,5 meter (gelegen tussen de Herenweg en de Bilderdammerweg), waarbij (als kwalitatieve verplichting) het volgende is overeengekomen:

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

•

•

De op de nieuwe perceelsgrens aanwezige kasvoet en de bestaande kasgevels overeenkomstig de bestaande toestand in stand te laten, terwijl elk der verkrijgers zich jegens zijn wederpartij verbindt de gevels van de te bouwen of reeds gebouwde kassen in stand te laten; De onder de hiervoor omschreven verplichtingen zullen overgaan op al degenen die de in eigendom verbleven dan wel in eigendom overgedragen perceelsgedeelten zullen verkrijgen.

Op de percelen kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummers 5635 en 5918 gelden zakelijke rechten. Afkomstig uit de akte Hypotheken 4 deel 9971 nummer 28 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 13 maart 1990 met als gerechtigde de gemeente Aalsmeer, en afkomstig uit stuk Hypotheken 4 deel 5033 nummer 4 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 11 juni 1975, met als gerechtigde Openbare Nutsvoorzieningen En Dienstverlening Amstelland N.V. De akte beschrijven een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 sub b van de Belemmeringenwet Privaatrechtrecht voor respectievelijk ‘het aanleggen, gebruiken en instandhouden van een afvalwaterriolering met eventueel bijbehoren, zulks in een strook grond gelegen langs de Herenweg te Kudelstaart’ en ‘ten behoeve van het aanleggen, gebruiken, instandshouden en geheel of gedeeltelijk vervangen van een gasleiding met eventueel bijbehoren’. Op het perceel kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummer 6049 geldt een zakelijk recht. Dit zakelijk recht is afkomstig uit de akte Hypotheken 4 deel 9971 nummer 28 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 13 maart 1990 met als gerechtigde de gemeente Aalsmeer.

Het betreft een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 sub b van de Belemmeringenwet Privaatrechtrecht voor respectievelijk ‘het aanleggen, gebruiken en instandhouden van een afvalwaterriolering met eventueel bijbehoren, zulks in een strook grond gelegen langs de Herenweg te Kudelstaart’. 52

Op het perceel kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummer 6123 geldt een zakelijk recht. Dit zakelijk recht is afkomstig uit de akte Hypotheken 4 deel 6087 nummer 64 reeks Amsterdam, ingeschreven d.d. 8 februari 1979, met de Gemeente Aalsmeer als gerechtigde. Het betreft ‘een zakelijk recht als bedoel in artikel 5, lid 3, sub b van de Belemmeringenwet Privaatrecht, zulks ten behoeve van het aanleggen, gebruiken en instandhouden van een afvalwater-riolering met eventueel bijbehoren’ (gevestigd op verschillende percelen). Op de percelen kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummers 7222, 7228 en 7244 geldt een kwalitatieve verplichting. Deze kwalitatieve verplichting is afkomstig uit de akte Hypotheken 4 deel 55466 nummer 2, ingeschreven d.d. 19 september 2008. Dit betreft de akte van ‘Vestiging erfdienstbaarheden/Vestiging kwalitatieve verplichtingen – Bouwnummers 390 tot en met 406’. Hierin zijn verschillende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen opgenomen, die toezagen op de te realiseren nieuwbouw. Deze nieuwbouw is reeds gerealiseerd en onderhavig perceel is een ‘restperceel’, dat ten tijde van de nieuwbouw onderdeel uitmaakte van het grotere ‘bouwperceel’ waarop het nieuwbouwplan beoogd was.

Derhalve zijn de kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden niet van toepassing op onderhavig perceel, daar deze geen deel uitmaakt van de 17 rijwoningen. De thans geldende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen zijn, voor zover na te gaan, niet van waardebeperkende invloed op het getaxeerde. Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen.

6.2.

Kabels en leidingen Wij hebben een KLIC oriëntatieverzoek gedaan bij het Kadaster.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Hieruit komt het volgende beeld naar voren (het volledige oriëntatieverzoek is opgenomen in groot formaat in de bijlagen van dit rapport):

Overzicht KLIC-melding plangebied, bron: Kadaster.

53

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Publiekrechtelijke aspecten 7.1.

Bestemming Het getaxeerde ligt in het bestemmingsplan ‘Kudelstaart op onderdelen’. Hierna worden de kenmerken kort weergegeven: Bestemmingsplan Naam Status Datum Gemeente Enkelbestemming Dubbelbestemming Gebiedsaanduiding Maatvoering

Kudelstaart op onderdelen Onherroepelijk 13 juni 2013 Aalsmeer Agrarisch-Tuinbouw Bedrijf Verkeer Waarde- Landschap- Groene Hart Luchtvaartverkeerszone IV Maximum bouwhoogte: 5/8/9 meter Maximum goothoogte: 3/6/9 meter

Het figuur hieronder toont de verbeelding van het bestemmingsplan ter plaatse van het getaxeerde.

54

Verbeelding bestemmingsplan, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De als 'Agrarisch - Tuinbouw' bestemde gronden zijn aangewezen voor: • • • • •

(glas)tuinbouwbedrijven; tuinen en erven; groenvoorzieningen; fiets- en voetpaden; water.

Op de in 3.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde bestemming, met dien verstande dat gebouwen slechts zijn toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: • •

maximum bebouwingspercentage per bouwvlak: 100%; maximum goot- en bouwhoogte: zoals aangeduid.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: • •

maximum bouwhoogte erfafscheidingen: 2 meter; maximum bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 6 meter.

Voor zover er na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bebouwing of verharding op de in 3.1 genoemde gronden wordt toegevoegd dient binnen de bestemming tenminste 10% van het toegevoegde oppervlak aan bebouwing of verharding als water te worden ingericht. De als 'Bedrijf' bestemde gronden zijn aangewezen voor: •

• •

bedrijven overeenkomstig de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van soorten bedrijfsactiviteiten, zoals vermeld in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van bijbehorende kantines en met uitzondering van het bedrijfsmatig aanbieden van langparkeren; ongebouwde parkeervoorzieningen; verkeersareaal, tuinen, erven, groenvoorzieningen en openbare ruimte.

Op de in 4.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde bestemming, met dien verstande dat gebouwen slechts zijn toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. 55