5. Taxatie inbrengwaarde Westeinderhage.pdf
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT Westeinderhage te Kudelstaart
Opdrachtgever: Datum: Kenmerk: Status:
Gemeente Aalsmeer 15 november 2021 101867/DEF/1.0 Definitief
Taxateurs:
S.H.C. van den Berg MSc MRICS RT REV RM R.S. van der Pijl MSc RT
Valuation & Consultancy BaseValue B.V., Mulligenweg 52, 8096 RB Oldebroek t 085-400 01 71 e info@basevalue.nl i www.basevalue.nl iban NL37 INGB 0007 5658 39 kvk 66983517 btw NL856781253B01
Inhoudsopgave Samenvatting .................................................................................................................. 5 Algemeen .............................................................................................................................5 Doel van taxatie en Basis van Waarde ....................................................................................5 Bijzondere uitgangspunten ....................................................................................................5 Marktwaarde.........................................................................................................................6 Object en locatie ...................................................................................................................6 Benoeming en status van taxateurs ............................................................................ 7 1.1. Benoeming verantwoordelijke en controlerende taxateurs .........................................7 1.2. Kwalificaties en onafhankelijkheid taxateurs .............................................................7 1.3. Eerdere betrokkenheid .............................................................................................8
2
Opdrachtformulering ............................................................................................... 9 2.1. Opdrachtverstrekking ...............................................................................................9 2.2. Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers ...........................................9 2.3. Opdrachtnemer ........................................................................................................9 2.4. Verantwoording en aansprakelijkheid........................................................................9 2.5. Doel van de taxatie.................................................................................................11 2.6. Te taxeren belang ..................................................................................................11 2.7. Taxatie type ...........................................................................................................11 2.8. Onderwerp van de taxatie .......................................................................................11 2.9. Waarderingsgrondslag (basis van waarde) ..............................................................12 2.10. Waardepeildatum ...................................................................................................14 2.11.
Bezichtiging ...........................................................................................................14 2.12. Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert ..............................15 2.13. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten ........................................................15 2.14. Schattingsonzekerheid en taxatie onzekerheid ........................................................17 2.15. Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie ......................................................19 Procedure concept taxatierapport .............................................................................20 Werkwijze en methodieken ......................................................................................21 4.1. Werkwijze ..............................................................................................................21 4.2. Waarderingsmethode .............................................................................................21 4.3. Overwegingen ........................................................................................................27 Locatie, object en bereikbaarheid..............................................................................32 5.1. Locatieomschrijving ...............................................................................................32 5.2.
Object ...................................................................................................................33 5.3. Bereikbaarheid.......................................................................................................36 5.4. Voorzieningen........................................................................................................37 5.5. Historie .................................................................................................................37 5.6. Bodemverontreiniging ............................................................................................39 5.7. PFAS .....................................................................................................................44 5.8. Actueel Hoogte Bestand (AHN) ..............................................................................45 Privaatrechtelijke aspecten......................................................................................48 6.1. Kadastrale situatie .................................................................................................48 6.2. Kabels en leidingen ................................................................................................52 Publiekrechtelijke aspecten .....................................................................................54 7.1.
Bestemming ..........................................................................................................54 7.2. Voorontwerpbestemmingsplan Kudelstaart 2019 ....................................................57
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. 7.8. 7.9. 7.10.
Bestemmingsplan Westeinderhage .........................................................................57 Wet voorkeursrecht gemeenten ..............................................................................58 Monumentale status ..............................................................................................58 Beschermd Stadsgezicht ........................................................................................59 Stikstof en Natura2000 ..........................................................................................59 Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 ..............................60 Paraplubestemmingsplan Parkeernormen ...............................................................60 Woonagenda 2020 .................................................................................................60
SWOT-analyse .......................................................................................................61 Macro-economische ontwikkelingen ..........................................................................62 Marktanalyse en referenties woningmarkt ..................................................................63 10.1. Landelijke woningmarkt .........................................................................................63 10.2. Provincie Noord-Holland.........................................................................................69 10.3. Demografische ontwikkelingen ...............................................................................69 10.4. Gemeente Aalsmeer ...............................................................................................70 10.5. Nieuwbouw koopwoningen .....................................................................................73 10.6. Outlook Grondexploitaties 2021: Woningprijzen en grondopbrengsten......................74 10.7. Referentietransacties woningbouw .........................................................................75 10.8. Huidig aanbod woningbouw....................................................................................80 10.9. Conclusie woningmarkt ..........................................................................................82 10.10.
Referentiestransacties ruwe bouwgrond woningbouw ..........................................82 10.11. Conclusie referenties ruwe bouwgrond................................................................99 3
Marktsituatie en referenties agrarisch ..................................................................... 100 11.1. Beëindiging en verkopen agrarische bedrijven ....................................................... 100 11.2. Agrarische grondprijzen ....................................................................................... 101 11.3. Glastuinbouw ....................................................................................................... 102 11.4. Landelijke grondprijzen – Q1 2021 ........................................................................ 103 11.5. WOZ-taxatiewijzer ................................................................................................ 106 11.6. Referenties agrarische gronden en glastuinbouw................................................... 106 11.7. Referenties agrarische opstallen........................................................................... 114 11.8. Conclusie ............................................................................................................ 116 Marktanalyse openbare ruimte en snippergroen......................................................... 117 12.1. Openbare ruimte .................................................................................................. 117 12.2.
Snippergroen ....................................................................................................... 119 Marktanalyse en referenties bouwkosten ................................................................. 123 13.1. Bandbreedte bouwkosten ..................................................................................... 123 13.2. Referenties bouwkosten ....................................................................................... 123 13.3. Bijkomende kosten............................................................................................... 129 13.4. Algemene kosten ................................................................................................. 130 13.5. Winst en risico (voorcalculatorisch) ...................................................................... 130 13.6. Ontwikkeling bouwkosten ..................................................................................... 131 13.7. Outlook Grondexploitaties 2021 – ontwikkeling bouwkosten.................................. 133 Grondprijzen sociale woningbouw ........................................................................... 134 14.1. Benchmark grondprijzen sociale huurwoningen 2020 ............................................ 134 14.2. Grondprijzen omliggende gemeenten .................................................................... 134 14.3.
Referenties .......................................................................................................... 136 Marktanalyse en referenties grondexploitatiekosten .................................................. 140 15.1. Referenties en kengetallen ................................................................................... 140 Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
15.2. 15.3.
Bijkomende kosten............................................................................................... 146 Ontwikkeling GWW kosten .................................................................................... 147
Waardering gebruikswaarden ................................................................................. 148 Waardering complexwaarde ................................................................................... 157 17.1. Stedenbouwkundige uitgangspunten..................................................................... 157 17.2. Ontwikkelprogramma ........................................................................................... 158 17.3. Ruimtegebruik ..................................................................................................... 159 17.4. Grondopbrengsten van gronden in bouwrijpe staat ................................................ 160 17.5. Grondexploitatiekosten ........................................................................................ 163 17.6. Planning en fasering ............................................................................................ 165 17.7. Indices en disconteringsvoet ................................................................................ 165 17.8. Overzicht kosten en opbrengsten .......................................................................... 167 17.9. Uitgangspunt fiscale levering van de gronden........................................................ 168 17.10. Onderbouwing waardering ................................................................................
168 17.11. Back-testing..................................................................................................... 169 Correctie complexwaarde voor hogere gebruikswaarde ............................................... 170 Marktwaarde en ondertekening ............................................................................... 172
Bijlagen De volgende bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.
4
• • • • • • • • • •
Opdrachtbevestiging Algemene voorwaarden BaseValue BV, juni 2021 Waarderingsmethodieken Waardebegrippen en definities Locatiefoto’s Kadastrale berichten en kaart Akte(n) van levering Bestemmingsplangegevens Bodeminformatie Ontvangen informatie
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Samenvatting Algemeen Dossiernummer Opdrachtgever Contactpersoon Bezichtigingsdatum Waardepeildatum Object Adres Plaats Kadastrale percelen Grootte percelen
101867/DEF/1.0 Gemeente Aalsmeer De heer H. Bakker 3 augustus 2021 3 augustus 2021 Het getaxeerde betreft: ruwe bouwgronden Bilderdammerweg, Herenweg, Spiegelstraat Kudelstaart Gemeente Aalsmeer, sectie D, nummers 3284, 4159, 7244, 3099, 4470, 5049, 5438, 5941, 5403, 5635, 5918, 5920, 6049, 6050, 6123, 6529, 6979, 6980, 7222, 7228, 7379 en 7381. De percelen zijn tezamen totaal groot 93.148 m². Het plangebied dat centraal staat in onderhavige taxatie is groot circa 83.100 m².
Doel van taxatie en Basis van Waarde Het doel van de taxatie is het vaststellen van de inbrengwaarde van de onroerende zaken. De waarden zijn benodigd voor het op te stellen (ontwerp) exploitatieplan Westeinderhage of berekeningen van dien aard. 5
Marktwaarde (‘market value’) zoals gedefinieerd in IVS-raamwerk, paragraaf 30 is: ‘het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 1
Bijzondere uitgangspunten Bij de taxatie wordt uitgegaan van de volgende bijzondere uitgangspunten: •
•
De beoogde ontwikkeling is thans publiekrechtelijk (planologisch) nog niet mogelijk en er moeten derhalve ruimtelijke procedures worden doorlopen om dit mogelijk te maken. In onderhavige taxatie wordt het bijzondere uitgangspunt gehanteerd dat de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en niet meer vatbaar is voor bezwaar en beroep, en derhalve een onherroepelijk karakter kent. Dit betekent dat als bijzonder uitgangspunt voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat het bestemmingsplan en exploitatieplan ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit bijzondere uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht. De taxateurs merken op dat het (concept- dan wel ontwerp-) exploitatieplan ten tijde van het opstellen van dit rapport nog niet beschikbaar was. De taxateurs hebben derhalve niet kunnen verifiëren of de in dit taxatierapport aangenomen (bijzondere) uitgangspunten in overeenstemming zijn met het exploitatieplan. De gronden en opstallen zijn vrij van huur en gebruik, jacht- en pachtrechten.
1 Definitie gebaseerd op de RICS taxatiestandaarden, Red Book, versie 2020 Nederlandse vertaling (zie IVS 104, paragraaf
30.1)
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Marktwaarde De marktwaarde (inbrengwaarde) van de ruwe bouwgronden, bekend Westeinderhage te Kudelstaart per 3 augustus 2021 (bezichtigingsdatum) bedraagt: •
€ 7.900.000,- exclusief BTW
De totale inbrengwaarde van de gronden die thans in eigendom zijn van de gemeente Aalsmeer (i.c. opdrachtgever) bedraagt circa € 190.000,- exclusief BTW. Navolgende tabel toont de waarde per kadastraal perceel.
Aalsmeer D 3284
Geheel / Gedeeltelijk Gedeeltelijk
Aalsmeer D 4159
Geheel
930
93,84
87.273
Aalsmeer D 7244
Gedeeltelijk
336
93,84
31.531
Kadastraal
Onderdeel Inbrengwaarde Inbrengwaarde taxatie [m²] per m² perceel totaal 604 115,89 70.000
Totaal
1.870
188.804
Totaal (afgerond)
1.870
190.000
Inbrengwaarden per kadastraal perceel van de gronden in eigendom van de gemeente Aalsmeer.
Object en locatie
6
Ligging van het getaxeerde, bron: Google Maps.
Verbeelding plangebied, bron: Cyclomedia.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Benoeming en status van taxateurs 1.1.
Benoeming verantwoordelijke en controlerende taxateurs Verantwoordelijke taxateur namens BaseValue B.V.: S.H.C. (Sake) van den Berg MSc MRICS RT REV RM: • • • • • • • •
Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed, Wonen en WOZ, onder nummer: RT731951423; Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business; Ingeschreven in het register van The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA) als Recognised European Valuer (REV), onder nummer REV-NL/NVM/2024/18. Professional member van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); Ingeschreven in het Valuer Registration Scheme (VRS) als RICS Registered Valuer onder nummer 1290917; Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), onder nummer D0392, vakgebied: Onteigeningsdeskundige / Taxateur, Vastgoed; Geregistreerd deskundige onteigening en bestuursrechtelijke schadevergoedingen, Stichting Register DOBS te Wageningen; Ingeschreven in het VastgoedCert in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen, onder nummer V471388569.
en
7
R.S. (Ruben) van der Pijl MSc RT: • •
Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam, in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, onder nummer RT795789342; Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business.
Er is sprake van een situatie met (minimaal) twee taxateurs, waarmee het ‘vierogenprincipe’ is geborgd en een plausibiliteitsverklaring niet verplicht is.
1.2.
Kwalificaties en onafhankelijkheid taxateurs •
• • •
Taxateurs zijn professioneel en gekwalificeerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxatiestandaarden (Red Book), Engelse versie 31 januari 2020. Tevens beschikken taxateurs over voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Taxateurs zijn voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. Taxateurs conformeren zich aan de jaarlijkse hercertificering en permanente educatie zoals vereist door het NRVT, RICS, DOBS, TEGoVA, NVM en overige van toepassing zijnde registers. BaseValue B.V. is een deskundige en onafhankelijke onderneming. Taxaties worden objectief en onafhankelijk verricht in overeenstemming met de ethische normen zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors, alsmede de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT) vastgesteld op 1 januari 2020. De waardering van de onroerende zaken worden in alle gevallen te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap uitgevoerd door een of meerdere professionele taxateur(s) die
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
•
•
• •
1.3.
zijn gecertificeerd door het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT) te Rotterdam en/of Royal Institute of Chatered Surveyors (RICS). BaseValue B.V. verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij de te waarderen onroerende zaken, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De taxateurs hebben op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever. De taxateurs hebben geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. BaseValue B.V. heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. BaseValue B.V. kan regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien BaseValue B.V. regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervult, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever minimaal te noemen ten opzichte van de jaaromzet van BaseValue B.V. De taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. Taxateurs treden op als externe taxateurs.
Eerdere betrokkenheid BaseValue B.V. heeft reeds eerder voor de gemeente Aalsmeer een taxatie uitgevoerd met betrekking tot dit project in een eerder stadium, te weten: •
8
Initiële taxatierapport, definitieve taxatie met kenmerk 101248/DEF/1.0, d.d. 12 januari 2021.
Na het opleveren van de definitieve taxatie zijn de plannen van initiatiefnemer, mede naar aanleiding van verschillende gesprekken met de gemeente, gewijzigd en nader gedetailleerd. Deze wijzigingen, tezamen met het doel de waardepeildatum te herijken, zijn aanleiding geweest voor het uitvoeren van onderhavige hertaxatie.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Opdrachtformulering 2.1.
Opdrachtverstrekking Op 10 augustus 2021 is opdracht verstrekt tot het taxeren van de nader omschreven onroerende zaak. De taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief d.d. 10 augustus 2021 met kenmerk Z2018-047519 D21-254390 en onze offerte onder referentienummer 100871/OFF/1.0 en welke in het rapport zijn opgenomen als bijlagen. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast.
2.2.
Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers Opdrachtgever Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail
2.3.
Opdrachtnemer Opdrachtnemer Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail
9
2.4.
Gemeente Aalsmeer De heer H. Bakker 06-12 77 88 15 h.bakker@amstelveen.nl
BaseValue B.V. De heer S.H.C. van den Berg 085-400 01 71 / 06 - 52 53 92 61 info@basevalue.nl / s.vdberg@basevalue.nl
Verantwoording en aansprakelijkheid Algemene voorwaarden BaseValue juni 2021 Op deze opdracht zijn de Algemene voorwaarden BaseValue B.V. juni 2021 van toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlagen van dit rapport. Aansprakelijkheid BaseValue aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. De aansprakelijk vervalt na ommekomst van één jaar na aanvang van de taxatieopdracht. BaseValue B.V. heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (HDI Global SE, polisnummer VBA1603810, gevestigd te Rotterdam) wordt uitgekeerd. De aansprakelijkheid van BaseValue B.V. zal onder alle omstandigheden gemaximeerd zijn tot drie keer het overeengekomen honorarium met een limiet van € 0,5 miljoen. Toepassing van de RICS Taxatiestandaarden 2020 Deze taxatie is in overeenstemming met de RICS Taxatiestandaarden 2020 – inclusief de ‘International Valuation Standards’ (IVS).
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
BaseValue is een RICS gereguleerd bedrijf en moet zich daarom onderwerpen aan de RICS Rules of Conduct. RICS gereguleerde bedrijven staan onder toezicht en kunnen aan een onderzoek worden onderworpen ter beoordeling aan het al dan niet voldoen aan de gestelde Rules of Conduct en het eventueel treffen van disciplinerende maatregelen. Conformiteit RICS Taxatiestandaarden en NRVT Taxatie reglementen Onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële regels, in casu de Wet ruimtelijke ordening en de Onteigeningswet en de daarop gebaseerde rechtspraak, alsmede ongeschreven regels van best-practice in advisering aangaande het taxeren van inbrengwaarden en op het gebied van onteigening. Verwezen wordt dienaangaande en daarbij naar het Reglement Definities NRVT 2018, voor zover daarin wordt gesproken over Wettelijke Taxaties (pagina 9 van dat reglement), te vinden op www.nrvt.nl. Te lezen valt in dat reglement onder meer, dat een Wettelijke Taxatie gedefinieerd is als een Professionele Taxatiedienst, waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de Register-Taxateur evenwel (mogelijk) dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT-Reglementen of de aangehangen internationale standaarden.
10
Deze regels kunnen afwijken van het toepasselijke kamerreglement bedrijfsmatig vastgoed/groot zakelijk vastgoed van het NRVT, de IVS-taxatiestandaarden en RICS-taxatiestandaarden. De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoekplicht en de rapportagevereisten. Bepaald is, dat een Register-Taxateur alleen kan afwijken indien en voor zover de wet, regelgeving, usance van het vakgebied of jurisprudentie hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een Professionele Taxatiedienst onverkort worden gevolgd. De RegisterTaxateur die een Wettelijke Taxatie uitvoert, blijft tevens onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen verwoord in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels (eveneens te vinden op www.nrvt.nl). Deze inbrengwaardetaxatie kwalificeert als een ‘wettelijke taxatie’ zoals bedoeld in het reglement ‘Definities’ van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam. Het voorliggende rapport betreft een Professionele Taxatiedienst (PTD), waarbij door een geregistreerde taxateur een schatting wordt gemaakt van de waarde van een vastgoedobject en waarover wordt gerapporteerd.
Aan deze schatting en het taxatierapport wordt in het economisch en maatschappelijk verkeer waarde aan ontleend. In het reglement Definities van het NRVT is opgenomen dat wet- en regelgeving en jurisprudentie de taxateur kunnen dwingen om af te wijken van de reglementen en de internationale standaarden. Er kan alleen worden afgeweken indien en voor zover de wet, regelgeving en best practice van het vakgebied of rechtsspraak hem daartoe dwingt. Ingeval van tegenstrijdigheden tussen de wettelijke en jurisprudentiële kaders, alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk en het voor de betreffende onroerende zaak toepasselijke kamerreglement, staan de wettelijke en jurisprudentiële kaders alsook de daarmee samenhangende bestendige praktijk in rangorde dus boven de reglementen van het NRVT. De taxateurs hebben in casu bijvoorbeeld voor het in dit rapport gehanteerde waardebegrip niet dat van marktwaarde gebruikt en in het kader van de aard van de opdracht is een volledige objectinspectie (opname) achterwege gelaten, daar er enkele opstallen reeds zijn gesloopt en (interne) inspectie derhalve niet mogelijk is. Het vorenstaande neemt echter niet weg dat taxateur zich zoveel als mogelijk, ter transparantie en in het kader van het leveren van zo hoog mogelijke en objectieve kwaliteit van taxeren, aan de regels en ethiek heeft proberen te houden die het NRVT voorstaan.
Bij afwijking is zoveel als nodig geacht, het principe van Comply and Explain aangehangen.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Tevens zijn de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels zijn onverkort van toepassing. In het Reglement Gedrags- en Beroepsregels zijn de volgende fundamentele beginselen verwoord: professioneel gedrag; vakbekwaamheid; integriteit; objectiviteit en onafhankelijkheid; zorgvuldigheid en transparantie; vertrouwelijkheid.
2.5.
Doel van de taxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de inbrengwaarde van de onroerende zaken. De waarden zijn benodigd voor het op te stellen (ontwerp) exploitatieplan Westeinderhage of berekeningen van dien aard. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context of voor doelen waarvoor dit niet bestemd is.
2.6.
Te taxeren belang Het belang van de taxatie betreft de volle eigendom.
2.7.
Taxatie type De taxatieopdracht betreft een hertaxatie. Dit houdt in dat op basis van voorgaande taxatie een volledig onderzoek wordt gedaan. De rapportage wordt opgeleverd conform de eisen die het NRVT en de IVS daar aan stellen.
11 2.8.
Onderwerp van de taxatie Deze taxatie omvat de waardering van de inbrengwaarde van de ruwe bouwgronden in verband met de beoogde woningbouw. Object Omschrijving Adres Plaats Bijzonderheden
Het getaxeerde betreft ruwe bouwgronden Bilderdammerweg, Herenweg, Spiegelstraat Kudelstaart Ter plaatse van Bilderdammerweg 32 is bebouwing aanwezig, te weten een woning, bouwjaar 1935, met een oppervlakte van circa 138 m² GBO, gelegen op een perceel van 1.490 m².
Hierna wordt een verbeelding getoond van de beoogde ontwikkeling.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: Opdrachtgever.
12 2.9.
Waarderingsgrondslag (basis van waarde) De waarderingsgrondslag is de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor het bepalen van de inbrengwaarde geldt als waarderingsgrondslag de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op de peildatum is geen sprake van onteigening zodat de inbrengwaarde met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet wordt vastgesteld. De toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Voor de taxatie van de inbrengwaarde doet het niet ter zake of de opstallen reeds zijn gesloopt. Op grond van artikel 6.2.3. sub b Bro behoort tot de inbrengwaarde de waarde van opstallen die moeten worden gesloopt in verband met de exploitatie van de gronden. De Wro maakt het mogelijk dat ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan sprake is van reeds gemaakte kosten.
In artikel 6.2.8 Bro is namelijk bepaald dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan is vastgelegd welk gedeelte van de totale kosten reeds gerealiseerd is. Dit betekent dat ook ten tijde van de uitvoering van de inbrengwaarde taxatie sprake kan zijn van reeds gesloopte opstallen. Deze sloopkosten van de opstallen behoren op grond van artikel 6.2.3 sub d Bro ook tot de inbrengwaarde. Vereiste is dan wel dat de sloop van de opstallen noodzakelijk is geweest voor de ontwikkeling die in het exploitatieplan is voorzien. Dit volgt uit artikel 6.2.3 sub b Bro waarin is opgenomen dat tot de inbrengwaarde behoort de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt. Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Voor wat betreft de waarde van de opstallen geldt dat deze ook tot de inbrengwaarde moet worden gerekend. Om de waarde van de gesloopte opstallen te bepalen moet de (fysieke) toestand direct voor het slopen of het moment van aankoop van de opstal worden gereconstrueerd. Bepaald zal moeten worden wat de waarde van die opstal op de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde zou zijn geweest. Hierbij wordt aldus de aankoop en sloop van het object weggedacht. Dit vergt een aantal aannames. De te gebruiken waarde definitie is de ‘werkelijke waarde’: “De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald”. De voorkeur wordt gegeven het begrip ‘werkelijke waarde’ te interpreteren als marktwaarde onder nader te noemen bijzondere uitganspunten2. De definitie van de marktwaarde ('market value') zoals gedefinieerd in IVS-raamwerk, paragraaf 30 is: ‘Het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q.
verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transacties, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 3
13
Toelichting conceptueel kader ‘marktwaarde’ 1. “Het geschatte bedrag” verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs die voor het actief betaald moet worden in een zakelijke markttransactie. Marktwaarde is de meest waarschijnlijke prijs die op basis van de definitie van marktwaarde op de waardepeildatum redelijkerwijs kan worden verkregen. Het is de beste prijs die de verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de voordeligste prijs die de koper redelijkerwijs kan verkrijgen. Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is verhoogd of verlaagd als gevolg van bijzondere voorwaarden of omstandigheden zoals een financiering die afwijkt van de normale voorwaarden, ‘sale and leaseback’-overeenkomsten, bijzondere prestaties of concessies verleend door een bij de verkoop betrokken partij, of een element van waarde dat alleen voor een specifieke eigenaar of koper beschikbaar is. 2. “Vastgoed zou worden overgedragen” verwijst naar het feit dat de waarde van een object en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs in een transactie die op de waardepeildatum aan alle elementen van de definitie van marktwaarde voldoet. 3. “Op de waardepeildatum” houdt in dat de waarde tijdspecifiek op een bepaalde datum geldt.
Omdat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of niet geëigend zijn. Het taxatiebedrag zal de toestand en omstandigheden van de markt op de waardepeildatum tot uitdrukking brengen, niet op een eerdere of latere datum. 4. “Een bereidwillige koper” betekent dat de koper gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet gedwongen is. Deze koper is noch overdreven enthousiast, noch vastberaden om tegen elke prijs te kopen. Deze koper is ook iemand die koopt in overeenstemming met de realiteit van de huidige markt en met de actuele marktverwachtingen, en niet iemand die koopt op een denkbeeldige of hypothetische markt waarvan het bestaan niet kan worden 2 Onteigening: het spel en de knikkers, 2011 Reed Business bv, Mr. E. van der Schans en Mr. Ing. A.C.M.M. van Heesbeen 3 Definitie gebaseerd op de RICS taxatiestandaarden (Red Book), Red Book, Engelse versie 31 januari 2020.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
5.
6.
7.
14
8.
9.
2.10.
aangetoond of aangenomen. De veronderstelde koper zou geen hogere prijs betalen dan de prijs die de markt verlangt. Onder de personen die “de markt” uitmaken, is ook de huidige eigenaar. “Een bereidwillige verkoper” betekent noch een overdreven enthousiaste, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, noch iemand die bereid is op een prijs te wachten die in de huidige marktomstandigheden niet als redelijk wordt beschouwd. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het actief na een behoorlijke marketing tegen marktvoorwaarden te verkopen tegen de beste prijs die hij er op de vrije markt voor kan krijgen, welke prijs dat ook moge zijn. De feitelijke omstandigheden van de werkelijke eigenaar maken geen deel uit van deze beschouwing, omdat de bereidwillige verkoper een hypothetische eigenaar is. “In een zakelijke transactie” betekent dat de bij de transactie betrokken partijen geen specifieke of speciale relatie hebben (bv. moedermaatschappij en dochtermaatschappij of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat de prijs van de transactie ongebruikelijk voor de markt of te hoog is. Er wordt verondersteld dat de transactie plaatsvindt tussen nietverbonden partijen die elk onafhankelijk optreden.
“Na behoorlijke marketing” betekent dat het actief op de meest gepaste wijze op de markt is aangeboden teneinde het actief te vervreemden tegen de beste prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen, in overeenstemming met de definitie van marktwaarde. De verkoopmethode wordt geacht de methode te zijn die het meest geschikt is om de beste prijs te verkrijgen op de markt waartoe de verkoper toegang heeft. De marketingactie heeft geen vaste duur, maar zal variëren naargelang het type actief en de marktomstandigheden. Het enige criterium is dat er genoeg tijd moet zijn geweest om het actief onder de aandacht van een voldoende aantal marktpartijen te brengen. De periode van de marketingactie gaat aan de waardepeildatum vooraf. “Waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken” veronderstelt dat zowel de bereidwillige koper als de bereidwillige verkoper redelijk geïnformeerd zijn over de aard en kenmerken van het actief, het werkelijke en potentiële gebruik en de situatie van de markt op de waardepeildatum. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij die kennis zorgvuldig gebruikt om de prijs te verkrijgen die het gunstigst is met het oog op haar positie als koper of verkoper in de transactie. Wat zorgvuldig is, wordt beoordeeld aan de hand van de situatie van de markt op de waardepeildatum en niet achteraf bezien op een latere datum.
Het is bijvoorbeeld niet noodzakelijkerwijs onzorgvuldig als een verkoper op een markt met dalende prijzen activa verkoopt tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. Net als bij andere transacties op markten met wisselende prijzen geldt ook in dergelijke gevallen dat de zorgvuldige koper of verkoper zal handelen in overeenstemming met de beste marktinformatie die op dat moment beschikbaar is. “En zonder dwang” houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet gedwongen wordt de transactie te sluiten.
Waardepeildatum De waardepeildatum is vastgesteld op 3 augustus 2021 en is gelijk aan de bezichtigingsdatum.
2.11.
Bezichtiging Op 3 augustus 2021 is de locatie door de heer R.S. van der Pijl bezichtigd. Het doel van de bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en zijn omgeving. Een bezichtiging houdt in een bezoek aan de directe omgeving van het object en een bezoek waar kenmerken, kwaliteiten, dimensies en vorm van het object worden waargenomen.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Het doel van de bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en zijn omgeving. Een bezichtiging houdt in een bezoek aan de directe omgeving van het object en een bezoek waar kenmerken, kwaliteiten, dimensies en vorm van het object worden waargenomen. Bezichtiging Opname intern Opname extern Mondelinge toelichting Deskundige bijstand
2.12.
Opmerking Nee. Echter is de woning plaatselijk bekend als Bilderdammerweg 32 (leegstandsbeheer) ten tijde van de initiële taxatie (17 juni 2020) intern bezichtigd. Ja Nee Nee
Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert Hierna staat bij de bron aangegeven welke relevante informatie wij van de opdrachtgever hebben ontvangen. De overige informatie vragen wij zelf op bij de aangegeven instanties. Taxateur geeft aan of hij de ontvangen informatie als ‘plausibel’ beoordeelt. Deze informatie wordt vervolgens als ‘uitgangspunt’ gehanteerd. Ontvangen informatie S-VK-88700600-09-02-Model-000 210309 Bilderdammerweg 32
Bron Opdrachtgever Opdrachtgever
Plausibel Ja Ja
Overzicht van ontvangen informatie.
15
Wanneer informatie niet ter beschikking wordt gesteld, kan hier niet specifiek rekening mee worden gehouden.
2.13.
Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten Uitgangspunten zijn zaken die in de context van de taxatieopdracht redelijkerwijs als feit kunnen worden geaccepteerd zonder specifieke onderzoeken of verificaties. Het betreft zaken die na vermelding moeten worden geaccepteerd om inzicht te verwerven in de taxatie of ander verstrekt advies. Bij de taxatie gaan we uit van de volgende uitgangspunten: • •
•
•
BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. De RICS schrijft de IPMS (International Property Measurement Standards) voor. Echter, voor de Nederlandse markt mag ook gebruik gemaakt worden van de NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt voor ons in principe het uitgangspunt. Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel gegevens afkomstig van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens correct zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel toch door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. Wij gaan ervan uit dat de gegevens die wij in het kader van de taxatie gebruiken volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt,
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
• • • •
•
16
tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Voor onjuistheden in de beschikbaar te stellen informatie aanvaarden wij geen aansprakelijkheid. Er is door de taxateur geen uitgebreid titelonderzoek verricht. Door de taxateur is aangenomen dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks‐ of vervreemdingsbeperkingen bestaan, anders dan die genoemd in de laatste titel van aankomst. Er is ten behoeve van de taxatie geen nader bodem‐ en grondwateronderzoek uitgevoerd. Door de taxateur is aangenomen dat de bodem schoon is en geschikt voor het gebruik conform de vigerende publiekrechtelijke bestemming. Er is door de taxateur een beperkte bestemmingsplanonderzoek verricht. De taxateur zal zich bij het vaststellen van de waarde baseren op de beschikbare informatie op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.
Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
Bijzondere uitgangspunten Wanneer veronderstelde feiten verschillen van de feiten op de waardepeildatum, wordt dat een “bijzonder uitgangspunt” genoemd. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gehanteerd om het effect van mogelijke veranderingen op de waarde van een actief aan te geven. Zij worden als “bijzonder” aangeduid om aan een gebruiker van de taxatie duidelijk te maken dat de taxatieconclusie afhankelijk is van een verandering in de huidige omstandigheden of dat in de conclusie een standpunt wordt weergegeven dat door marktpartijen in het algemeen niet zou worden ingenomen op de waardepeildatum. Bij de taxatie wordt uitgegaan van het volgende bijzondere uitgangspunt: •
•
De beoogde ontwikkeling is thans publiekrechtelijk (planologisch) nog niet mogelijk en er moeten derhalve ruimtelijke procedures worden doorlopen om dit mogelijk te maken. In onderhavige taxatie wordt het bijzondere uitgangspunt gehanteerd dat de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en niet meer vatbaar is voor bezwaar en beroep, en derhalve een onherroepelijk karakter kent. Dit betekent dat als bijzonder uitgangspunt voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat het bestemmingsplan en exploitatieplan ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit bijzondere uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht. De taxateurs merken op dat het (concept- dan wel ontwerp-) exploitatieplan ten tijde van het opstellen van dit rapport nog niet beschikbaar was. De taxateurs hebben derhalve niet kunnen verifiëren of de in dit taxatierapport aangenomen (bijzondere) uitgangspunten in overeenstemming zijn met het exploitatieplan. De gronden en opstallen zijn vrij van huur en gebruik, jacht- en pachtrechten.
Taxateur adviseert om, voordat een transactie wordt geïnitieerd, gebaseerd op dit rapport, de informatie en uitgangspunten voor deze taxatie nader te controleren.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd, tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven.
2.14.
Schattingsonzekerheid en taxatie onzekerheid Schattingsonzekerheid Een taxatie is geen feit, maar een schatting van de meest waarschijnlijke van een reeks mogelijke uitkomsten op basis van de uitgangspunten bij de taxatie. Marktwaarderingen zijn schattingen van de meest waarschijnlijke prijs die zou worden betaald in een transactie op de waardepeildatum. Alle taxaties zijn opinies. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Met taxatieonzekerheid (valuation uncertainty) wordt gedoeld op de waarschijnlijkheid dat een taxatie afwijkt van de prijs in een feitelijke transactie op de peildatum (onder dezelfde aannames als waarop de taxatie is gebaseerd). Het vraagstuk van de taxatieonzekerheid staat met name sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 in de aandacht. De mate van subjectiviteit in de waardebepaling is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door een taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • • • •
17
de informatievoorziening een gebrek aan marktinformatie marktomstandigheden algemene taxatie-onnauwkeurigheid
In het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’ van Van Arnhem en Berkhout wordt een grafiek getoond van taxaties en transactieprijzen, dat is onderzocht door RICS. Dit onderzoek uit 2010 liet zien dat de gemiddelde transactieprijs (afgerond) 5% hoger was dan de gemiddelde taxatiewaarde. 80% van de gerealiseerde verkoopprijzen ligt binnen een range van plus of min 20% van de taxatiewaarden (voor de crisis was dat circa 90%), 75% ligt binnen een range van plus of min 15% en ongeveer 65% binnen de range van plus of min 10%. Daarbij wordt door Van Arnhem en Berkhout aangetekend dat de betrokken objecten overwegend hoogwaardige, verhuurde beleggingsobjecten zijn, niet de ‘moeilijkste’ categorie om te taxeren.
Bron: Taxatieleer vastgoed 1, Van Arnhem en Berkhout.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
In de voorgaande edities van ‘Taxatieleer vastgoed 1’, destijds nog geschreven door Georg ten Have, werd de stelregel gehanteerd dat bij een gemiddelde taxatie van € 100.000,-, 95,5% van de taxateurs een schatting geeft tussen € 90.000 en € 110.000,-. Ten Have ondersteunde (hetzij voorzichtig) de ongeschreven 10%-regel. De veronderstelde standaard bandbreedte van +/- 10% is recentelijk nog een keer bevestigd door MSCI/ RICS waar verkoopprijzen worden vergeleken met recente taxatie waarden. De gemiddelde afwijking tussen taxatie en verkoopwaarden in Nederland in de periode tussen 2010 en 2019 bedroeg 8,6%.
Bron: MSCI.
18
De waardering is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten staan in dit rapport beschreven en kunnen verschillen per gehanteerd methode. Toekomstige significante toe- of afname van opbrengsten, markthuur, bekostiging of leegstand kunnen resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Significante stijging of daling van grondexploitatiekosten, (bouw)kosten, disconteringsvoet, en/of inflatiepercentage kunnen resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Aanpassingen van het verkoopmoment kunnen ook resulteren in een significant hogere of lagere reële waarde. Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door de taxateurs, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is. Taxatie onzekerheid Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxatie standaarden willen wij graag uw aandacht vestigen op het navolgende: Sinds begin 2020 is er sprake van een zorgelijke bijzondere wereldwijde situatie. Er heeft een uitbraak van het coronavirus (COVID-19) plaatsgevonden. Er is in wereld sprake van een pandemie. Hoe de werkloosheid zich gaat ontwikkelen is nog niet duidelijk, mede door de steunmaatregelen van de overheid is dit effect nog niet goed meetbaar.
De woningmarkt vertoont nog geen teruggang en gaat onverminderd voort. De positieve berichten over vaccins geven een duidelijke stip aan de horizon voor het einde van de coronacrisis. Op 6 januari 2021 zijn de eerste Nederlanders gevaccineerd tegen corona. Het vaccineren gebeurt in een aantal fases. Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
De daadwerkelijke planning van vaccinatie is afhankelijk van onder andere goedkeuring, werking, levering en distributie van de vaccins. En van de vaccinatiebereidheid van mensen. De verwachting is dat de daarvoor in aanmerking komende bevolking eind 2021 is gevaccineerd. Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie en de toegepaste taxatiemethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxatie sprake is hogere dan gemiddelde taxatie-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type vastgoedobject en de toegepaste residuele grondwaardemethode.
2.15.
Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie Beperkingen in gebruik Het rapport mag gebruikt worden ten behoeve van het eerder aangegeven doel. Distributie en publicatie Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in de offerte genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid genomen bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met de schriftelijke toestemming van BaseValue B.V. Wij verstrekken het taxatierapport, zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever, niet aan derden.
19
Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid. Bijlagen van een taxatierapport maken een onverbrekelijk deel uit van het taxatierapport.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Procedure concept taxatierapport Gedurende onze werkzaamheden hebben wij d.d. 5 augustus 2021 een concept van de waarden naar de opdrachtgever verstuurd. Naar aanleiding hiervan heeft een inhoudelijke bespreking plaatsgevonden. Deze bespreking heeft aanleiding gegeven tot waarde mutaties. Daar waar de waarde mutatie groter is gebleken dan 5% hebben wij dit nader toegelicht. Daar waar niets vermeld staat, was geen sprake van een substantiële waarde mutatie. In de tabel hierna worden de verschillende waardemutaties van de concept rapportages benoemd. Versie
Datum
Concept
5 augustus 2021
Definitief
15 november 2021
Toelichting waardemutatie Na het bespreken van het conceptrapport zijn de volgende punten gewijzigd en aangepast in onderhavige taxatie: • • 20
Het oppervlakte van het gedeeltelijke perceel kadastraal bekend gemeente Aalsmeer, sectie D, nummer 3284, dat onderdeel uitmaakt van onderhavige taxatie en te verwerven gronden ten behoeve van het plangebied, is afgenomen van 773 m² naar 604 m². Er is na het opleveren van het conceptrapport een aanvullende kostenraming opgesteld voor de te verwachten saneringswerkzaamheden. Daarnaast is door opdrachtgever een indicatie afgegeven van de totale kosten voor sloop, sanering, grondverzet en bouwrijp maken. Deze geraamde kosten vallen, mede door de aanzienlijke kosten voor het saneren van de vervuilde gronden, hoger uit dan de gehanteerde kosten in het concept taxatierapport.
Het doorvoeren van de wijzigingen heeft ertoe geleid dat de totale waarde van de gronden, die thans in eigendom zijn van de gemeente Aalsmeer, i.c. opdrachtgever, en onderdeel uitmaken van het totale plangebied, is afgenomen met circa 7%.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Werkwijze en methodieken 4.1.
Werkwijze In het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’ van Van Arnhem en Berkhout4 is het volgende taxatieproces opgenomen:
21
Taxatieproces, bron: Van Arnhem en Berkhout (2013)
In het kader van de waardering zijn de volgende activiteiten verricht: • • • • • • • • •
4.2.
Intakegesprek met de opdrachtgever, Interne en externe inspectie van de locatie en de objecten; Bestuderen van de verkregen informatie; Kadastrale recherche en titelonderzoek; Marktanalyse en beoordelen van de marktinformatie en overige benodigde informatie; Uitvoeren van de waardering; Opstellen concept taxatierapport; Bespreken van het conceptrapport; Eindrapport opstellen en aanbieden aan opdrachtgever.
Waarderingsmethode Diverse taxatiemethoden bieden een taxateur de mogelijkheid om een waardering rekenkundig te onderbouwen. De geschatte waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van één of meerdere waarderingsmethoden. 4 Zesde druk Noordhoff Uitgevers Groningen/Houten
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat een waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijke kenmerken onder meer ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, het ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Een en ander maakt het een taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de markt-kenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Voor de bepaling van de waarde van een vastgoedobject, doet een taxateur er verstandig aan gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Ten behoeve van de waardering van objecten worden één of meerdere waarderingsmethodieken toegepast, te weten: • • •
Comparatieve methode Inkomstenbenadering o Huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR) o Discounted Cashflow methode (DCF) Residuele methode
In de bijlagen vindt u een nadere omschrijving over de waarderingsmethodieken. Volgens “Valuation Information Paper No. 12, Valuation of development land” van RICS zijn de aangewezen methoden voor de waardering van ontwikkelingsvastgoed de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode.
22
Vergelijkingsmethode / comparatieve methode De comparatieve methode bepaalt de waarde van een object door deze af te leiden uit een aantal recente transacties van vergelijkbare objecten. Overeenkomsten en verschillen worden op basis van m² geanalyseerd en gewaardeerd. Door het corrigeren van de transactieprijzen voor de verschillen met het te waarderen object, wordt de waarde bepaald. Inkomstenbenadering (discounted cash flow berekening en huurwaardekapitalisatiemethode) Hierna wordt het kasstroomschema van een belegging getoond. Er is een aankoop (gouden pijl naar beneden), er zijn huurinkomsten die jaarlijks geïndexeerd worden (blauwe pijlen omhoog) en er zijn exploitatielasten die jaarlijks geïndexeerd worden (rode pijlen naar beneden). Aan het einde van een exploitatie wordt de restwaarde berekend. Dit kan aan de hand van de exit yield. De exit yield is het bruto (of netto) aanvangsrendement van de nieuwe belegger. De exit yield representeert het aanvangsrendement voor de nieuwe belegger die het vastgoed verwerft.
Kasstroom belegger bron: eigen materiaal.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bruto aanvangsrendement - BAR (huurwaardekapitalisatiemethode) Wanneer enkel naar het eerste exploitatiejaar gekeken wordt, zijn dit berekeningen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De bruto huurinkomsten in het eerste jaar kunnen worden gekapitaliseerd tegen het bruto aanvangsrendement (BAR), waarna eventuele correcties plaatsvinden. Wanneer de bruto huurinkomsten worden verminderd met marktconforme exploitatielasten, resteert de netto huur. De netto huurinkomsten in het eerste jaar worden gekapitaliseerd tegen het netto aanvangsrendement (NAR), waarna eventuele correcties plaatsvinden. Het bruto- en netto aanvangsrendement zijn, anders dan de naam suggereert, geen rendementen! Het zijn ratio’s die de verhouding tussen de huur, exploitatielasten en de koopsom van een object. Hierna wordt de formule voor de berekening van het BAR en de berekening van de waarde vrij op naam (totale investering) op basis van de huur en het BAR getoond. De formules bevatten drie variabelen. Zijn twee van de drie variabelen bekend, dan kan de derde bepaald worden.
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔 =
𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝐵𝐴𝑅
en 𝐵𝐴𝑅 =
23
𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 (𝑏𝑖𝑗 𝑣𝑜𝑙𝑙𝑒𝑑𝑖𝑔𝑒 ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑡𝑒𝑔𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑝𝑟𝑖𝑗𝑧𝑒𝑛) 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔
Netto aanvangsrendement – NAR (huurwaardekapitalisatiemethode) Bij het netto aanvangsrendement worden, ten opzichte van het bruto aanvangsrendement, de marktconforme exploitatielasten van een object in de berekening betrokken. Na vermindering van de bruto huurinkomsten met de exploitatielasten resteren de netto huurinkomsten. Deze netto huurinkomsten worden aan de hand van het NAR gekapitaliseerd. Hierna wordt de formule getoond. NAR =
𝑀𝑎𝑟𝑘𝑡ℎ𝑢𝑢𝑟 𝑒𝑒𝑟𝑠𝑡𝑒 𝑗𝑎𝑎𝑟 − 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑐𝑜𝑛𝑓𝑜𝑟𝑚𝑒 𝑒𝑥𝑝𝑙𝑜𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑒𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔
Residuele grondwaardemethodiek In deze taxatie is gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode (zie onderstaand figuur), waarbij het residu van de opbrengsten en de kosten van de te ontwikkelen opstallen en grond de uiteindelijke waarde oplevert. De waarde van de ondergrond in bouwrijpe staat is het residu dat overblijft nadat van alle toekomstige verkoopopbrengsten alle nog te maken stichtingskosten zijn afgetrokken. Door hierop de benodigde grondexploitatiekosten in mindering te brengen ontstaat de residuele grondwaarde van de gronden in de huidige staat. Hierbij spelen tijdseffecten een belangrijke rol. In de berekening worden kasstromen geïndexeerd en contant gemaakt.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Vastgoedontwikkelingsproces en vastgoedrekenproces, Bron: Van den Berg e.a., 2016.
Het figuur hierna toont het vastgoedrekenproces en vastgoedontwikkelproces, waarbij ook de kasstromen in de verschillende fasen zijn aangeduid.