20211022 Bijlage 1 WK-20211019 startnotitie Hoofdweg Zuid incl supermarkt ter besluitvorming raad versie 19 okt 2021.docx

Particuliere ruimte (bewoners en bedrijven) De gemeente heeft geen bevoegdheden in de particuliere ruimte, maar heeft deze ruimte wel nodig om klimaatadaptieve doelen te behalen. De gemeente heeft in het beleid gekozen voor een faciliterende rol, waarin stimuleren, aanjagen en ondersteunen kernbegrippen zijn. Voor de particuliere ruimte gelden dezelfde klimaatadaptieve eisen, maar deze kunnen niet afgedwongen worden. De gemeente staat het evenwel vrij om, indien nodig, bindende verordeningen op te stellen ten aanzien van particulier waterbeheer. Op dit moment zijn alleen regels gesteld voor hemelwaterverwerking door particulieren, die opgenomen zijn in de aansluitverordening.

4. Onderzoeken met betrekking tot de uitvoerbaarheid Om de gewenste woningbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te kunnen maken dient in het ruimtelijke plan de uitvoerbaarheid te worden aangetoond. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke onderzoeken dit minimaal betreft. 4.1

Milieueffectrapportage

Voor het plangebied dient met oog op de beoogde ontwikkeling van ca. 300 woningen en een supermarkt een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden. Het opstellen van een aanmeldnotitie zal de eerste stap in de procedure zijn voor het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling. 4.2

Milieuzonering bedrijven

Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient onderzocht te worden in hoeverre er richtafstanden aangehouden dienen te worden ten opzichte van bedrijven.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

28 van 59

Daarbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden. Relevant voor het op te stellen bestemmingsplan is onderzoek naar de aan te houden afstand ten opzichte van het glastuinbouw aan de westzijde van het plangebied. 4.3

Geluid

Omdat een deel van de woningbouw in het plan Hoofdweg Zuid binnen de geluidzone van de Hoofdweg is geprojecteerd, zal een akoestisch onderzoek wegverkeer moeten worden uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om de geluidsbelasting op de geplande woningen te bepalen. De toetsing van de berekende waarden vindt plaats aan de eisen van de Wet geluidhinder en aan het gemeentelijke geluidbeleid, zoals vastgesteld in de Deelnota Hogere Waarden. 4.4

Luchtkwaliteit

De voorgenomen ontwikkeling dient ingevolge de 'Regeling wel/niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) te worden getoetst aan deze regeling. Als NIBM-categorie is aangewezen een woningbouwontwikkeling van maximaal 1500 woningen met twee ontsluitingswegen. Het onderhavige project valt hier onder. 4.5

Archeologie

In opdracht van initiatiefnemers is door Transect verkennend onderzoek uitgevoerd in de vorm van een archeologisch bureauonderzoek. De conclusie van dit onderzoek is dat het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde heeft waardoor wordt geadviseerd nader onderzoek te doen in de vorm van een booronderzoek. In opdracht van initiatiefnemers heeft Transect in augustus 2019 dit booronderzoek uitgevoerd. Conclusie van dit onderzoek is dat op grond van de onderzoeksresultaten de kans klein is dat bij uitvoering van de voorgenomen woningbouwplannen archeologische waarden zullen worden verstoord. Op basis hiervan wordt voor het plangebied in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk geacht. 4.6

Flora en fauna

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 gebied of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De nabijgelegen Westeinderplassen behoren tot het Natuurnetwerk Nederland. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn Botshol en de Nieuwkoopse Plassen en de Haeck, deze liggen op meer dan 10 km van het plangebied Hoofdweg Zuid. Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle / behoudenswaardige groenelementen. In het kader van het bestemmingsplan zal ecologisch onderzoek worden verricht. Er zal worden onderzocht of en op welke wijze het project gelet op de natuurwetgeving kan worden uitgevoerd. Dit onderzoeksrapport zal ook worden gebruikt bij de vergunningverlening ten behoeve van de sloop binnen het plangebied. Daarnaast zal ook specifiek onderzoek verricht moeten worden dan de effecten van de beoogde ontwikkeling in relatie tot het aspect stikstof.

4.7

Bodem

In het kader van de voorgestane ontwikkeling moet een verkennend onderzoek (NEN 5740) aantonen dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde (gewijzigde) gebruik. Eerdere onderzoeken, waarvan de resultaten inmiddels zijn gedateerd, hebben

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

29 van 59

aangetoond dat in het plangebied, geen ernstige bodem- of grondwaterverontreiniging voorkomt. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is reeds een verkennend bodemonderzoek verricht. Hieruit blijkt dat er rekening moet worden gehouden met een beperkte, lokale sanering. De kosten van deze sanering zijn voor rekening van de eigenaren. Na sanering van de geconstateerde verontreinigingen, is het plangebied geschikt voor de voorgestane nieuwe functie. 4.8

Externe veiligheid

Het plangebied is niet binnen de invloedsgebieden van hogedruk aardgasleiding, LPGtankstation, Bevi-bedrijf of route gevaarlijke stoffen gelegen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico is in dat kader niet nodig. Wel ligt het plangebied binnen de LIB5 zone. Vanwege dit Luchthavenindelingbesluit Schiphol dient bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied te worden gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijkheid van een vliegtuigongevallen. Voor wat betreft zogenaamde ‘niet gesprongen explosieven’ (NGE) blijkt dat het plangebied op de NGE Risicokaart Aalsmeer voor een (beperkt) deel de aanduiding “loopgraven” is opgenomen. Omdat de betreffende gronden na de 2e Wereldoorlog zijn bewerkt c.q. geroerd, zal worden bezien of voor deze locatie nog een projectgebonden risicoanalyse moet worden uitgevoerd. 4.9

Water

Het plangebied ligt in het beheergebied van AGV/Waternet. Wanneer er in de toekomstige situatie sprake is van een groter aandeel verharding dan in de huidige situatie dan dient conform de regels van het waterschap van het oppervlakte aan extra verharding minimaal 10% als oppervlaktewater te worden gecompenseerd. Het precieze percentage wordt bepaald door AGV/Waternet. De locatie en bouwvormen lenen er zich ook voor om in het gebied en in de bebouwing maatregelen te nemen waardoor de opvang van hemelwater vertraagd kan worden en dit water in het gebied vastgehouden kan worden. Door dit soort maatregelen kan ook worden voldaan aan de doelstellingen van de gemeente om klimaatadaptief te bouwen. Hierbij wordt het hemelwater in het gebied opgevangen, geïnfiltreerd of afgevoerd naar het oppervlaktewater en niet alleen via het riool het gebied uitgeleid. 4.10

Energie en duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten wordt in gezamenlijkheid (stedenbouwkundigen, architect, installateur en ontwikkelaar) gezocht naar effectieve en efficiënte invulling van de energievraag van het project en de mogelijkheden tot duurzame opwek van energie. De netbeheerder wordt hierbij in een vroeg stadium betrokken. Collectieve warmte-oplossingen hebben de voorkeur boven individuele warmte-oplossingen omdat deze de piekvraag beperken en daarmee het elektriciteitsnet minder belasten. Nieuwbouw wordt waar mogelijk als startmotor ingezet om bestaande bouw verder te helpen in de warmtetransitie en zal minimaal de transitie voor de bestaande bouw niet bemoeilijken. Verder geven de nutsbedrijven aan wellicht een beperkte aansluitcapaciteit binnen het plangebied te kunnen leveren vanwege de sterke groei van de vraag naar electrische energie. 4.11

Klimaatadaptatie en riolering

Om aan de in het beleid vastgelegde normen te voldoen is kwantitatief onderzoek nodig naar de robuustheid van het gebied om met name aan nieuwe wateroverlastnormen en

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

30 van 59

hittestressnormen te voldoen. Daarvoor kan een “Tygron” onderzoek worden ingezet. Ontwikkelaars dienen in beginsel aan te tonen dat het gebied na inrichting hieraan kan voldoen. Bij de uitwerking in het onderzoek van water- en klimaatadaptieve maatregelen is de drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” de leidraad. Tevens zal een riolering moeten worden ontworpen, gebaseerd op de uitgangspunten van volledig gescheiden hemelwater- en afvalwaterrioolstelsels. Hierbij moet het waterschap worden betrokken in verband met de effecten op het open water (waterkwaliteit en waterpeilstijgingen door hevige regenval). 4.12

Kabels en leidingen

Uit het onderzoek blijkt dat er binnen het plangebied een middenspanningsleiding loopt. De ligging van de leiding is aangegeven op onderstaande afbeelding. Bij de uitwerking van de plannen zal rekening worden gehouden met de ligging van deze leiding.

Afbeelding: ligging middenspanningsleiding in plangebied

4.13

Rekenschap geven van vliegtuiggeluid

Sinds 2010 wordt volgens een nieuw normen- en handhavingstelsel (NNHS) gevlogen: het zogenaamde strikt geluid preferentiële vliegen. Dit stelsel is overeengekomen in het zogenaamde Aldersakkoord en ging, onder meer, gepaard met de afspraak dat het vliegverkeer niet verder mocht groeien dan 500.000 vliegbewegingen per jaar. Dit NNHS en het maximum aantal vluchten wordt momenteel verankerd in een nieuw Luchthavenverkeerbesluit. Ten behoeve van de geluidberekeningen in de milieueffectrapportage wordt het Nederlands rekenvoorschrift geactualiseerd op basis van het in Europees verband ontwikkelde rekenmodel Doc29. Op basis van de uitkomsten van deze geluidberekeningen en de besluitvorming over de toekomstige ontwikkeling van

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

31 van 59

Schiphol moeten ook de contouren in het Luchthavenindelingbesluit nog worden geactualiseerd. De ligging van een woningbouwlocatie ten opzichte van de geluidcontouren in het Luchthavenindelingbesluit geeft daarom bij benadering aan hoe de specifieke akoestische situatie op een bepaalde locatie is. Specifieke situatie van Kudelstaart Vergeleken met andere delen van Aalsmeer ligt Kudelstaart verder af van de luchthaven, zodat de geluidbelasting hier relatief lager is dan elders in de gemeente. Kudelstaart ligt echter ingeklemd tussen de aanvliegroutes van de Aalsmeerbaan, de Zwanenburgbaan (Zuid) en de Kaagbaan. De cumulatie van geluid vergt daarom in het bijzonder de aandacht. De kans is immers groot dat er op enig moment altijd wel één van de banen in gebruik is, zodat de aanwezigheid van vliegtuiggeluid een constante factor is. Daarom is het ook van belang inzicht te hebben in het baangebruik. De Aalsmeerbaan wordt hoofdzakelijk als tweede start- of landingsbaan gebruikt in combinatie met de Kaagbaan voor starts en landingen naar het zuiden. Het hangt van de weersomstandigheden af of de Aalsmeerbaan als start of landingsbaan wordt gebruikt. Voor de Aalsmeerbaan geldt een nachtregime. Dit betekent dat de baan tussen 23.00 uur en 07.00 uur niet mag worden ingezet.

Ook de Zwanenburgbaan is een niet-preferente baan en wordt hoofdzakelijk ingezet als tweede start- of landingsbaan in combinatie met de Polderbaan voor starts naar of landingen vanuit het noorden. Voor de geluidbelasting in Kudelstaart is echter van belang dat de Zwanenburgbaan ook als tweede start- of landingsbaan wordt gebruikt voor starts naar en landingen vanuit het zuiden, bijvoorbeeld bij een krachtige zuidelijke wind, zuidoostelijke wind, bij mist of na zonsondergang. Dit gebruik van de Zwanenburgbaan is van invloed op het akoestisch klimaat in Kudelstaart. De Kaagbaan is een zogenaamde preferente baan. De Kaagbaan wordt ingezet voor starts naar of landingen vanuit het zuidwesten. De Kaagbaan wordt ook ’s nachts bij voorkeur ingezet. Daar komt bij dat sinds 1 januari 2017 wordt geëxperimenteerd met een vaste bochtstraal voor het startend verkeer richting het oosten vanaf de Kaagbaan. Het experiment is om Leimuiden te ontlasten, maar heeft effecten voor de geluidbelasting in Kudelstaart. Het gevolg van het experiment is dat de bocht meer aan de binnenkant wordt gevlogen en vliegtuigen gemiddeld 100 meter dichter en 86 meter lager langs Kudelstaart vliegen. In het westelijk deel van Kudelstaart dragen starts van de Kaagbaan en daarna van de Zwanenburgbaan relatief het meest bij aan de geluidbelasting.

In het oostelijke deel is vooral het landend verkeer van de Aalsmeerbaan samen met het startend verkeer van de Aalsmeerbaan bepalend voor de geluidbelasting. In de gebruiksjaren 2018 en 2019 bleef de gerealiseerde geluidsbelasting min of meer gelijk aan de geprognosticeerde geluidsbelasting. De geluidbelasting van vliegverkeer op Hoofdweg Zuid De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kent een jaargemiddelde berekende geluidbelasting overdag tussen de 48 dB (A) Lden en de 58 dB (A) Lden. Voor de periode van 23.00 uur tot 07.00 uur ’s nachts geldt een berekende jaargemiddelde geluidbelasting van lager dan 50 dB (A) Lnight. Op de locatie Hoofdweg Zuid hebben vooral starts van de Kaagbaan, landingen van de Zwanenburgbaan en starts van de Zwanenburgbaan impact. Het startend verkeer van de Zwanenburgbaan levert naar verhouding de grootste bijdrage aan de geluidbelasting. Door

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

de groei van het aantal vluchten Zwanenburgbaan, vaker ingezet.

worden

ook

de

secundaire

32 van 59 banen,

zoals

de

Toekomstige ontwikkelingen en belangenafweging invloed luchtverkeersgeluid In 2019 is het maximum van 500.000 vluchten nagenoeg bereikt zoals eerder in het Aldersakkoord overeengekomen, en dit wordt in 2021 verankerd in het Luchtverkeerbesluit (LVB-1). Dat betekent dat binnen de afspraken van het huidige Aldersakkoord geen verdere groei meer mogelijk is. In het LVB wordt naast het maximum aantal vluchten ook het preferent baangebruik vastgelegd. De primaire banen Polderbaan en Kaagbaan worden zoveel mogelijk gebruikt voor het afhandelen van het vliegverkeer, maar als het aanbod vliegverkeer groter is dan de capaciteit van de banen, dan worden de secundaire Aalsmeerbaan en Zwanenburgbaan ingezet. De MER behorend bij het LVB-1 laat zien dat ten opzichte van de situatie in 2015 een toename van het vliegverkeer ook leidt tot een toename van gebruik van deze banen. Schiphol zet daar zelf tegenover het stiller worden van de vloot en het inzetten van glijvluchten. Hierdoor is er minder vermogen van de vliegtuigmotoren nodig en wordt er als gevolg daarvan ook minder geluid geproduceerd. Op basis van de in 2020 door het kabinet vastgestelde Luchtvaartnota is er voor de luchthaven Schiphol perspectief voor verdere groei geboden. Deze groei van het aantal vluchten moet wel verdiend worden door minder hinder voor de omgeving. Wat dit precies inhoudt moet nog verder uitgewerkt worden.

Standpunt van de Bestuurlijke Regie Schiphol is in ieder geval dat iedereen in de Schipholregio er in meer of mindere mate op vooruit moet gaan en dat hinderverschuiving geen hinderbeperking is. De (berekende) geluidsbelasting in Kudelstaart, locatie Hoofdweg Zuid, ligt nog altijd onder de grens van 58 dB(A) Lden waarboven het Rijk het nodig acht beperkingen aan de mogelijkheid van nieuwe woningbouwontwikkelingen op te leggen. Wat betreft de geluidsbelasting in de nacht speelt een rol dat het aantal nachtvluchten wordt gereduceerd. Vanuit de luchtzijdige belangen is de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar. Wel is het van groot belang dat toekomstige bewoners zorgvuldig en objectief worden geïnformeerd over de geluidbelasting en de mogelijkheid dat zij hiervan hinder ondervinden. In de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar worden afspraken gemaakt over de informatievoorziening. Daarnaast wordt de ontwikkelaar gevraagd bij de uitwerking van het woningbouwplan rekening te houden met het vliegtuiggeluid en maatregelen te nemen om de hinder van het vliegtuiggeluid te beperken, bijvoorbeeld door het voorzien in geluidluwe plekken in de woning. Hiermee dient bij het ontwerp van de woningen rekening te worden gehouden.

Wat landzijdige belangen betreft kan deze locatie een significante bijdrage leveren aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van Kudelstaart en Aalsmeer. Andere invullingen van het gebied liggen niet voor de hand en zijn vanuit het beleid van rijk, provincie en gemeente eveneens minder gewenst. Door invulling van de locatie met hoogwaardige woningbouw kan bovendien een belangrijke positieve impuls worden gegeven aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Kudelstaart. Met de ontwikkeling van woningen en groen, grenzend aan het landelijk gebied, kan een belangrijke verbetering worden bewerkstelligd van de ruimtelijke kwaliteit in dit deel van Kudelstaart. De supermarkt levert een bijdrage aan het voorzieningenniveau binnen Kudelstaart.

4.14

Spuitzone

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

33 van 59

Aan de westzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier dient onderzocht te worden in hoeverre de spuitzone bestrijdingsmiddelen van invloed is op de afstand van de kas tot de achtergevel van de toekomstige woningbouw.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

5.

34 van 59

Projectdefinitie / Uitgangspunten

In de Projectdefinitie worden de algemene beleidsuitgangspunten vertaald naar en aangevuld met de locatie-specifieke randvoorwaarden vanuit de gemeente en overige overheden. Het doel van de ontwikkeling betreft de realisatie van een duurzame woningbouwlocatie inclusief supermarkt in Kudelstaart, waarbij rekening wordt gehouden met omgevingsfactoren zoals de omliggende woonbebouwing en luchthaven Schiphol. De plancapaciteit van de woningbouwlocatie bedraagt ca. 300 woningen en een supermarkt. De rol van de gemeente is faciliterend van aard. Dit betekent dat de gemeente de kaders (o.a. in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vaststelt maar derden, i.c. de ontwikkelaars, verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Hiermee is de gemeentelijke investering beperkt inclusief de bijbehorende risico’s. 5.1

Randvoorwaarden

Randvoorwaarden nabijheid luchthaven Schiphol Gezien de ligging van de planlocatie binnen de 20 Ke-zone is het van belang in de ontwerpfase aandacht te besteden aan de mogelijkheid van geluidhinder vanwege het vliegverkeer en de akoestische situatie De initiatiefnemer dient in het stedenbouwkundig plan, bij de inrichting van de openbare ruimte en bij het ontwerp van de woningen en de keuze van materialen de geluidbelasting van vliegverkeer in ogenschouw te nemen en maatregelen te treffen om hinder zoveel mogelijk te beperken. Tevens dient initiatiefnemer zorg te dragen voor een deugdelijke en objectieve informatievoorziening van toekomstige bewoners over de situatie met betrekking tot het vliegverkeerslawaai.

Randvoorwaarden Stedenbouw De stedenbouwkundige kaders/ uitgangspunten voor het project en plangebied zijn mede vastgelegd in onderstaande ruimtelijke randvoorwaardenkaart. Deze kaart is weergegeven op onderstaande afbeelding 5.

[Trek de aandacht van uw lezer met een veelzeggend citaat uit het document of gebruik deze ruimte om een belangrijk punt te benadrukken. Sleep dit tekstvak als u het ergens anders op de pagina wilt plaatsen.]

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

35 van 59

Afbeelding 5. Ruimtelijke Randvoorwaardenkaart

Aan de hand van de kenmerken van de locatie zijn de volgende aanvullende stedenbouwkundige randvoorwaarden / uitgangspunten vastgesteld: 1. • • •

Bestaande groen-blauwe structuren versterken De bestaande watergangen langs de Schoutweg en Romijnstraat worden verbreed en voorzien van brede groene bermen; De watergangen lang het Corry Vonkpad en Van Heijningenstraat worden in het plangebied doorgetrokken; Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Relatie omliggend landschap en gebieden

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

36 van 59

Pagina

Principe Hoofdontsluitingen

Principe Groenstructuur

Principe Verkeersontsluitingen

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

37 van 59

Pagina

38 van 59

2. Hart van het plangebied Het bestaande groen met zijn watergang tussen Stuurboordstraat en Romeijnstraat wordt in het plangebied doorgetrokken en als groenvoorziening ingericht als het hart van het plangebied. • In het hart van het plangebied zijn bijzondere woningen of complexen (hoogbouw, maximaal 5 lagen) aan het park/water aanwezig; • Parkeren zo veel mogelijk scheiden van de groenvoorziening; • Speelplek en trapveld krijgen een plek in de groenvoorziening. • Geen doorgaande autoverkeersweg door het centrale groengebied; 3.

Verkeer en parkeren • (Hoofdweg, Schoutweg en Romeijnstraat (ook langzaam verkeer) worden aangesloten op het plangebied. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken voor uitsluitend langzaam verkeer aan de Noordzijde. Binnen het plangebied krijgt het verlengde van het Corry Vonkpad een ontsluiting voor autoverkeer rechtstreeks op de Hoofdweg. • Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten. • Inpassing van bomen in de openbare ruimte is van belang om de stenige parkeerstraten minder hittestressgevoelig te maken.

4.

Overige stedenbouwkundige punten • Frontvormige bebouwing tegenover Hoofdweg ; • Groene overgang tussen Romeijnstraat en het nieuwe woongebied; • Verbindingsroute tussen park richting buitengebied (Corry Vonk pad en richting Groene Hart)

Algemeen Het is van belang om bij de invulling van het plangebied de karakteristieke (landschappelijke) kenmerken van de omgeving te respecteren, teneinde de identiteit van het gebied te bewaren. Verder is het van belang de kleinschalige bebouwingstructuur met traditionele uitstraling langs de Hoofdweg te behouden/versterken. De woningtypologie in Hoofdweg Zuid zal voor een groot deel uit grondgebonden woningen bestaan. Gestapelde bebouwing mag alleen gepositioneerd worden op plekken die hiervoor stedenbouwkundig aanleiding geven, zoals het hart van het plangebied, de overgang richting het Corry Vonkpad en ter plaatse van de supermarkt. Specifiek Voor woningen die met zowel de voorgevel als de zijgevel grenzen aan openbaar gebied, zijn bijzondere hoekoplossingen gewenst. Voor de erfscheidingen vanaf de openbare weg bij alle woningtypes geldt dat bijzondere eisen worden gesteld. Dit betreft dus ook achtertuinen, zijtuinen en voortuinen voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg. Integraal vormgegeven erfscheidingen vormen hierbij het uitgangspunt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

39 van 59

Voor het plangebied zal een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan worden opgesteld en vastgesteld worden als onderdeel van het bestemmingsplan.

Randvoorwaarden Volkshuisvesting Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld. De Woonagenda 2020 formuleert (op hoofdlijnen) de volgende 3 opgaven: • Een passende woningvoorraad: meer gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens; • Toekomstbestendige woningen: aardgasloos en zoveel mogelijk energieneutraal; • Leefbare buurten: gericht op zowel fysieke (woonmilieu, klimaatadaptatie, wonen en vliegen) als sociale (voorkomen van segregatie) aspecten. Doel van deze woonagenda is om zorg te dragen dat er voor specifieke doelgroepen woningen beschikbaar komen en blijven. Daarbij is voor nieuwe woningbouwplannen zoals onderhavige het volgende bepaald: • 25% van de woningen binnen nieuwbouwprojecten groter dan 50 woningen moet behoren tot het sociale segment. Binnen het sociale segment moet worden gezocht naar een mix van woningen tot de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag en de sociale huurgrens; • Minimaal 30% van de woningen wordt gerealiseerd in het middel dure segment. Hierbij wordt gezocht naar een mix van huur en koopwoningen;

• •

• •

Vrije sector huurwoningen worden in overleg met de corporatie met voorrang toegewezen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten; Toevoegen van kleinere wooneenheden specifiek voor jongeren en starters in het sociale segment, zowel als onderdeel van de ontwikkeling van grote projectlocaties als in separate ontwikkelingen; Het aantal woningen dat geschikt is voor 1- en 2persoons huishoudens dient te worden vergroot; Vasthouden aan de doelgroepenverordening Aalsmeer, waarin onder meer is bepaald dat de maximale huurprijs voor middel dure huurwoningen €900,- per maand bedraagt (prijspeil 2019) en deze huurwoningen minimaal 20 jaar in stand moeten worden gehouden;

Op basis van de omvang van het plangebied wordt een plancapaciteit van circa 300 woningen verondersteld. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat op basis van deze Woonagenda en de verdeling van de doelgroepen met daarbij behorende VON-prijzen voorliggende ontwikkeling haalbaar lijkt

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

40 van 59

Randvoorwaarden Verkeer, Parkeren en Mobiliteit Algemeen • Het plangebied dient tenminste twee ontsluitingen te hebben voor autoverkeer, te weten een ontsluiting op de Schoutweg ten oosten van het plangebied, en een ontsluiting op de Hoofdweg ten zuiden van het plangebied. Er dient een langzaam verkeerverbinding te komen ten noorden van het plangebied, als verbinding met de Romeijnstraat. Het Corry Vonkpad dient als langzaam verkeerverbinding te worden doorgetrokken en worden aangesloten op het plangebied, zodat een verbinding ontstaat richting de sportvelden. • Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.

De Hoofdweg is een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen onder een wijkontsluitingsweg met fietspad, waarbij een snelheidsregime van 50 km/uur geldt en een capaciteit van maximaal 15.000 mvt/etm, conform de gestelde richtlijnen van Duurzaam Veilig. De nieuwe woonbuurt zal, zo blijkt uit het onderzoek van Goudappel Coffeng, een beperkt verhoogde verkeersdruk op de Hoofdweg veroorzaken. De verwachte verkeersintensiteiten passen ruim binnen de maximale capaciteit op de Hoofdweg. Het verkeer van en naar Kudelstaart maakt voornamelijk een noord-zuid beweging, waarbij het grootste deel van het verkeer verder wordt afgewikkeld via de kruising Hoofdweg-N231. Het planeffect heeft een beperkte bijdrage op de verminderde kwaliteit van de afwikkeling van de kruispunten op de N231, die al ontstaan bij een autonome situatie. Net als de Hoofdweg, betreft de Schoutweg een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen onder een wijkontsluitingsweg met fietspad. Er geldt een snelheidsregime van 50 km/uur. Doordat er mag worden geparkeerd op de rijbaan wordt gerekend met een maximum capaciteit van 4000 mvt/etm. Om tegemoet te komen aan een supermarkt in het plangebied dient de Schoutweg, tussen de Hoofdweg en de aansluiting met het plangebied te worden heringericht.

Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg moet worden verbreed van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met het instellen van een parkeerverbod. Het verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg voor de aanliggende woningen aan het Zuiderpark kunnen worden gecompenseerd door de aanleg van circa 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark. Daarnaast dient de kruising van het plangebied met de Schoutweg en het Zuiderpark verkeersveilig worden ingericht, waarbij aandacht is voor het passeren van vrachtwagens en langzaam verkeer. Om sluipverkeer naar de omliggende wijken en richting de Bilderdammerweg te voorkomen wordt geadviseerd om de rijbaanbreedte vanaf het plangebied richting Calslagen Bancken en het parkeren op de rijbaan hier te behouden. De uitwerking van de inrichting van de Schoutweg dient nog technisch onderzocht te worden en voor de aanleg van ca. 7 parkeerplaatsen langs het Zuiderpark is overleg met aanwonenden gewenst. In het plangebied dient voldoende aandacht te zijn voor alle modaliteiten. Dit betekent dat er wordt gekeken naar de aansluiting van belangrijke voorzieningen voor fietsers en voetgangers, ook naar het openbaar vervoer toe.

Erftoegangswegen

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

41 van 59

De wegen in het plangebied vallen allen in de categorie erftoegangswegen (30 km/h zone) en dienen conform Duurzaam Veilig ingericht te worden. Kruisingen tussen erftoegangswegen zijn gelijkwaardig en in beginsel worden geen éénrichtingswegen toegepast. De erftoegangswegen worden in open verharding uitgevoerd waarbij bochtstralen geschikt moeten zijn voor vuilniswagens en brandweerauto’s. Daar waar het plangebied wordt ontsloten op de bestaande wegenstructuur, te weten de Hoofdweg en de Schoutweg, dient een verhoogde inritconstructie te komen conform de CROW richtlijnen om de overgang van het plangebied (30 km/uur regime) naar de gebiedsontsluitingwegen (50 km/uur) verkeersveilig en eenduidig in te richten. De fietsverbindingen in de wijk, dienen toegankelijk te zijn voor nood- en hulpdiensten. Parkeren Het uitgangspunt is dat parkeren binnen het plangebied wordt opgelost, waar mogelijk op eigen terrein. Zoals in hoofdstuk 3 van de startnotitie opgenomen, gelden de specifieke parkeernormen inclusief uitgangspunten, toepassingsregels en juridisch kader die zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016. Op het moment van vergunningverlening geldt de op dat moment geldende parkeernota. Daarnaast zal duurzame mobiliteit door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de planvorming. Laadpalen worden, daar waar mogelijk, bij woningen op eigen terrein gesitueerd.

Er wordt tijdig in kaart gebracht wat de beoogde vraag zal zijn, om zo tijdig voldoende capaciteit op het net te kunnen waarborgen. Voetpaden/trottoirs Trottoirs zijn minimaal 1,80 m1 breed maar bij voorkeur 2,50 m1 of breder (exclusief opsluitingen). Bij puntversmallingen geldt een minimum van 1,20 m1. (Brom) fietspaden Fietsroutes dienen herkenbaar, direct, sociaal veilig en comfortabel te zijn en langs voorzieningen te lopen. Nieuwe eenrichtingsfietspaden zijn bij voorkeur minimaal 2,25 m1 breed (exclusief opsluitingen). Tweerichtingsfietspaden zijn bij voorkeur 4,00 m1 breed. Fietspaden worden uitgevoerd in rood asfalt.

Randvoorwaarden groen, water en openbare ruimte Overeenkomstig de Groenvisie van Aalsmeer moet het groen in het plan de hoofdgroenstructuur respecteren en waar mogelijk versterken. In het plan kan dat worden ingevuld door het structureel groen met een ecologische waarde en een landschappelijk karakter langs de westrand van Kudelstaart zoveel als mogelijk door te zetten tot aan de Hoofdweg. Bij de aansluiting op de Hoofdweg ontstaat een nieuwe entree van de bebouwde kom waarvan een versterking van het groene karakter wordt aanbevolen. De groenstructuur binnen het plan moet op een goede manier aansluiten op de groenstructuur van de bestaande wijk die aan het plangebied grenst. Het aan te leggen groen in het plangebied moet een gevarieerd beeld bieden met een goede belevingswaarde. Aalsmeer wil een kleurig en bloemrijk beeld van het groen op beeldbepalende plekken, en een gedifferentieerd beheer. Het groen in het plan moet de bewoners recreatieve voorzieningen bieden in de vorm van wandelpaden, speelplekken voor kleine en grotere kinderen en ontmoetingsplekken. Speelplekken voor kleinere kinderen liggen iet verder dan 300 meter uit elkaar, en speelplekken voor grotere kinderen als trapveldjes en verharde speelveldjes liggen niet

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

42 van 59

verder dan 600 meter uit elkaar. Bij de situering van speelplekken moet rekening gehouden worden met mogelijke barrières als verkeerswegen en waterpartijen. Er moet gelet worden op veilige routes naar speelvoorzieningen. Ter voorkoming van te grote opwarming moet gezorgd worden voor voldoende bomen in de woonstraten en voldoende schaduwplekken. Wateroverlast door hevige regenval moet worden voorkomen door in het plan voorzieningen op te nemen voor tijdelijke wateropslag. Voor het aanleggen van beplantingen en het planten van bomen moeten de technische richtlijnen in de gemeentelijke LIOR worden aangehouden. Bomen worden in principe in open grond geplaatste en niet in de verharding. Groenstroken hebben een breedte van minstens drie meter. Taluds langs water hebben een helling van 1:3 of flauwer, en in geval van gazon 1:5 of flauwer. Water In het plan moet een stelsel van waterlopen worden aangelegd dat een goede verbinding heeft met de waterlopen in de aangrenzende gebieden en met het afwateringsstelsel in de polder. Watergangen moeten een robuust karakter hebben. Vanwege de toename van verhard oppervlak moet compenserend oppervlaktewater worden aangelegd volgens de eisen van de waterbeheerder. Spelen Voor jonge kinderen zijn kleinschalige speelvoorzieningen dicht bij huis nodig. Een afstand tussen kleuterspeelplekken is maximaal 300 meter.

Grotere kinderen hebben een grotere actieradius, dus voor voorzieningen als trapveldjes en verharde speelvoorzieningen is een onderlinge afstand van 600 meter acceptabel. Veilige routes naar speelvoorzieningen zijn een belangrijk aandachtspunt. Randvoorwaarden openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte dient te geschieden op basis van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Aalsmeer (LIOR) . Voor de openbare verlichting wordt ROVL 2011 en het Politiekeurmerk gehanteerd; uitgangspunt is dat er LED-verlichting wordt toegepast. Voor het hemelwater en vuilwater dient een (verbeterd) gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Daarbij moet het hemelwaterafvoer (HWA) afwateren op de nabijgelegen watergangen. Verder moeten er zoveel mogelijk duurzame materialen worden toegepast zodat uitloging van materialen wordt voorkomen. De afvalinzameling verloopt volgens de hiervoor geldende regelingen en wordt door de gemeente verzorgd. Daarbij moet voldoende opstelruimte gereserveerd worden voor eventuele ondergrondse of bovengrondse containers.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

6.

43 van 59

Indicatieve Verkavelingsschets Ontwikkelaar

Voor het plangebied is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, een indicatief schetsmatig Voorlopig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze schets is onder andere om omwonenden meer inzicht te kunnen geven in de (mogelijke) uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe woonomgeving zou kunnen gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling geen blauwdruk voor de invulling van het plangebied is maar, gezien de verwachte looptijd van de realisatie, aan veranderingen onderhevig kan zijn.

Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar 100% woningbouw Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige opzet is een groen woonmilieu, goed verbonden met de bestaande groen/ blauwe hoofdstructuur van Kudelstaart en met het landschap. De bestaande watergang langs de Schoutweg en de Romeijnstraat worden verbreed en zorgen voor een groene rand. De bestaande brede singel wordt doorgetrokken in het plangebied. Dit is het hart van de buurt. Een brede groenstrook met wadi brengt het groen verder de buurt in en verbindt het hart van de buurt met het landschap van de Groene Poort. De buurt kent een duidelijke gradiënt, waarbij de buurt richting het landschap steeds groener, landschappelijker en informeler wordt. Er worden vier verschillende deelgebieden onderscheiden. De hoofdontsluiting heeft een lus vormige opzet en rijgt alle deelgebieden aan elkaar.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

44 van 59

Vier deelgebieden In grote lijnen kunnen vier verschillende deelgebieden worden onderscheiden. •

Het deel aan de Schoutweg kent een rationele opzet. Deze buurt bestaat voornamelijk uit een reeks van rijtjeswoningen met een orthogonaal stratenpatroon. De hoofdontsluitingsweg heeft een breder profiel met dubbele bomenrij. Maar ook de overige woonstraten hebben een groen karakter met een brede berm, waarin eventueel ook water kan worden vastgehouden.

•

Het hart van de buurt is groen met een enkel, losstaand appartementengebouw. Hier wordt de singelstructuur het plangebied ingetrokken. Het groen biedt ruimte voor ontmoeting en spelen. Het centrale groengebied wordt niet door een autoweg doorsneden.

•

In de lusvorm van de hoofdontsluiting wordt het groen vanuit het hart van de buurt doorgetrokken de buurt in, via een brede groenstrook met wadi. Ten noorden hiervan is een mix van vrijstaande- en twee onder één kapwoningen voorzien met tuinen aan het water. De andere zijde bestaat uit rijtjeswoningen langs een groene woonstraat of langs de wadi. De gebouwen staan niet strak in de rooilijn, maar hebben een speelsere opzet. De auto en het parkeren zijn zoveel mogelijk uit de groenzone weggehouden, zodat deze ook echt als speelplek en verblijfsplek kan worden ingericht.

•

De wadi komt uit bij het meest westelijk deelgebied, waar aansluiting wordt gemaakt met het landschap van de Groene Poort. Dit deelgebied vormt de overgang van het dorp naar het landelijk gebied. Hier is ruimte voor enkele rijtjeswoningen en een kleinschalige appartementengebouw. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken naar de Hoofdweg langs een bestaande maar verbrede watergang.

Verkeer Voor het autoverkeer wordt de nieuwe wijk op twee punten ontsloten. Het plangebied wordt in zijn geheel aangemerkt als 30 km-zone. Een duidelijke en continue hoofdontsluiting voert door de buurt en rijgt alle deelgebieden aaneen. De hoofdontsluiting is gelegen aan de Schoutweg en op de Hoofdweg wordt een 2e ontsluiting gerealiseerd in het verlengde van het Corry Vonkpad. Voor langzaam verkeer is een aantakking voorzien op het Corry Vonkpad, zodat er een fietsverbinding ontstaat tussen Hoofdweg en Bilderdammerweg en tevens tussen het hart van de buurt en de Romeijnstraat. Het parkeren wordt zowel in de openbare ruimte als op eigen erf opgelost. Voor vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen op eigen erf. Voor rijwoningen en appartementen in de openbare ruimte, in verscholen parkeerkoffers, of langs de straat in langsparkeervakken of parkeervakken haaks op de weg. Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke normering. Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met een 30km snelheidsregime. Verder een parkeerverbod op dit deel van de Schoutweg. De vereiste inrichting van de Schoutweg dient nog technisch onderzocht te worden, waarbij voor het aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs het Zuiderpark is overleg met aanwonenden gewenst.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

45 van 59

Afbeelding 10: Indicatieve verkavelingsschets Ontwikkelaar plus woningbouwaantallen zonder supermarkt sept 2021 Woningen De indicatieve verkavelingsschets in het scenario zonder supermarkt kent een mix van verschillende woningtypen, zowel qua vormgeving en qua financieringscategorie. De proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 278 woningen in totaal, bestaande uit: circa 98 appartementen waaronder 42 beneden-boven woningen. Verder circa 165 grondgebonden woningen, waaronder circa 143 rijenwoningen, 20 twee-onder-één-kap woningen en circa 2 vrijstaande woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee locaties. Eén vrijstaand appartementengebouw in de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen met een hoogte van 3 bouwlagen. De grondgebonden woningen en beneden-boven woningen hebben een hoogte van twee bouwlagen plus een kap. Circa 32 appartementen en 38 beneden-bovenwoningen zijn bedoeld voor sociale huur of koop, totaal 70 stuks. Dit is een aandeel van 25% van het totale aanbod. Het programma voldoet aan de Woonagenda 2020 met een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45% vrije sector.

Groen De omvang van het groen beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee is het groene karakter van de wijk gegarandeerd. Daarbij speelt met name het groene hart van de buurt en de groenzone met wadi dwars door de buurt een belangrijke rol. Het groen biedt ruimte aan verblijf en spelen door de hele buurt, maar zorgt ook voor een klimaatadaptieve buurt en voldoende ruimte om water vast te houden in het gebied. Voor de jonge kinderen zijn er op korte loopafstand van de woningen drie plekken aan gewezen. Voor de jeugd is er

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

46 van 59

centraal in de wijk één grotere plek aangewezen, enigszins op afstand van de woningen om overlast van jongeren zoveel mogelijk te voorkomen. Deze plek biedt ruimte aan een trapveldje van ca. 20 x 40 m. Vanzelfsprekend moet de inrichting van deze plekken nog nader worden uitgewerkt. Om het groene karakter van de wijk extra te benadrukken zijn langs alle straten brede bermen met bomen opgenomen. In de stroken met haakse parkeervakken is ook ruimte voor bomen gecreëerd tussen de parkeervakken. Deze bomen dragen bij aan het groene beeld in de straat en zorgen voor schaduw in deze versteende plekken. Water De omvang van het water beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee voldoet het plan ruimschoots aan de norm van het Waterschap. Gebaseerd op de vereisten hebben alle hoofdwatergangen een minimale breedte van 7 m. Het waterstelsel krijgt een eigenstandig peil. Om te voorzien in een goede afwatering van het plangebied sluit het waterstelsel aan op de waterlopen in de aangrenzende gebieden. Randen De rand van de buurt aan de Romeijnstraat en Schoutweg is groen, met een watergang en groene oevers. De oevers zijn grotendeels openbaar, alleen ter hoogte van de tweekappers en vrijstaande woningen grenzen de privétuinen direct aan het water. Het is van belang dat deze privé oevers zorgvuldig worden mee ontworpen en ook als zodanig in stand worden gehouden.

De grens met de bestaande percelen langs de Hoofdweg wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken door hier op aan te sluiten met achtertuinen van de nieuwe woningen. Er moet nader worden onderzocht of er bij ophoging een peilverschil ontstaat en hoe dit moet worden opgevangen. Ook de afwatering van de bestaande percelen moet daarin worden meegenomen. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier is een nader te bepalen spuitzone van toepassing.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

47 van 59

7.

Supermarkt

7.1

Waarom een tweede supermarkt Kudelstaart op de locatie Hoofdweg Zuid?

In Kudelstaart neemt het aantal inwoners toe onder andere door de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen Hoofdweg Zuid en het plan Westeinderhage. Daarmee doet de vraag zich voor of deze groei qua inwoneraantal om het uitbreiden van de commerciële voorzieningen vraagt en meer specifiek of behoefte is aan een tweede supermarkt in Kudelstaart. Nu blijkt een groot deel van de inwoners naar Aalsmeer of elders te rijden om daar boodschappen te doen in verband met een eenzijdig aanbod qua supermarkt. Verder moet een afweging gemaakt worden tussen de wens vanuit de inwoners om te komen tot een tweede supermarkt, de vraag of er voldoende marktruimte is en of er een geschikte locatie beschikbaar is. Tevens is het van belang dat de 2e supermarkt zich in een ander prijssegment bevindt dan de huidige Albert Heijn vestiging. Deze behoort tot de zogenaamde full service supermarkt. Er heeft een uitgebreid, onafhankelijk onderzoek plaatsgevonden via persoonlijke interviews in welke mate er onder de inwoners van Kudelstaart behoefte bestaat aan een tweede supermarkt. Uit dit aanvullend onderzoek is inmiddels gebleken dat 76% van de bevolking van Kudelstaart voor de vestiging van een 2e supermarkt in Kudelstaart is, 16% is neutraal en 8% is tegen.

Verder is er een voorlopig onderzoek gedaan of er voldoende theoretische marktruimte is voor een extra supermarkt is zodat mogelijke overbewinkeling en toekomstige leegstand voorkomen wordt. Uit dit onderzoek volgt dat deze marktruimte aanwezig is. Daarbij kan het ook een kans zijn om meer bewoners in Kudelstaart te houden voor hun boodschappen en zelfs een aantrekkende werken van buiten Kudelstaart wat een kans biedt voor de overige winkels in het centrum van Kudelstaart. Daarnaast is het de vraag waar in Kudelstaart een nieuwe supermarkt zich idealiter zou moeten of kunnen vestigen. Daarbij spelen factoren een rol zoals bereikbaarheid (per auto, fiets en te voet) en het in stand houden van een duurzame voorzieningenstructuur in Kudelstaart. In het centrumgebied zijn vooralsnog geen mogelijkheden om te komen tot de vestiging van een tweede supermarkt. Het plan Hoofdweg Zuid biedt deze mogelijkheid en is de beste locatie die op korte en lange termijn beschikbaar is. Aansluitend is de ontwikkeling van de supermarkt overall getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daaruit blijkt dat er een behoefte aanwezig is om te komen tot een tweede supermarkt en er voldoende marktruimte is. Verder leidt de supermarkt niet tot leegstand elders en is ruimtelijk-functioneel goed inpasbaar in het plangebied Hoofdweg Zuid.

Ook vanuit verkeer heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden om de optie voor een supermarkt in het plangebied af te wegen. Hieruit komt naar voren dat het verkeer op de bestaande wegenstructuur voldoende kan worden afgewikkeld. Wel is een andere inrichting nodig van de Schoutweg, gelegen tussen de Hoofdweg en de aansluiting van het plangebied, om te komen tot een verkeersveilige weginrichting.

7.2

Beleidsuitgangspunten supermarkt vanuit Provincie Noord Holland / MRA

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

48 van 59

Naast de goedkeuring van de gemeenteraad voor de realisatie van een tweede supermarkt, dient in het kader van de planologische procedure ook voldaan te worden aan het provinciaal beleid. Hieronder worden de beleidsuitgangspunten voor een supermarkt uit het provinciaal beleid nader toegelicht. Omgevingsverordening PNH NHN2020 De omgevingsverordening van de Provincie Noord Holland kent beperkingen ten aanzien van detailhandel als het gaat om bedrijventerreinen of kantoorlocaties. Detailhandel dient in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd. (artikel 6.13 lid 1 en 2). Voor de realisatie van detailhandel in toekomstig stedelijk gebied geldt dat getoetst moet worden aan de regels die gelden voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 6.3), waarvoor wordt aangesloten bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Veder staan regionale afstemming staat centraal en de behoefte moet aangetoond worden.

Regionaal Detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam 2021 Voor afwegingen rond detailhandelslocaties hanteert de Provincie Noord Holland het Regionaal Detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam 2021. In dit kader zijn de gemeenten verplicht bij een bestemmingsplanwijziging binnen bestaand stedelijk gebied die een winkellocatie mogelijk maakt met meer dan van 1.500 m2 verkoopvloeroppervlak advies te vragen aan de Adviescommissie Detailhandel NoordHolland Zuid (ADZ). De voorgestelde supermarkt kent een oppervlak van 1400m2 verkoopvloeroppervlak en behoeft daarom niet aan de ADZ te worden voorgelegd. Wel dient de supermarkt regionaal te worden afgestemd binnen het verzorgingsgebied van de nieuwe ontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie van de supermarkt onderdeel is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese regelgeving ligt het accent bij bestemmingsplanwijzigingen naar detailhandel in mindere mate op een onderbouwing in economische termen (concurrentie met bestaande voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante termen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leefbaarheid en leegstand als een negatieve factor in de ruimtelijke kwaliteit.

In het geval van een wijziging naar detailhandel dient ook voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet worden zijn: d) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen ontwikkeling. e) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied. f) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is. De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient middels gedegen onderzoek aangetoond te worden. Uit het onderzoek moet blijken of een supermarkt op de ze locatie levensvatbaar is; er geen andere locatie binnen Kudelstaart of directe omgeving beschikbaar is; de eventuele komst van deze supermarkt niet leidt tot leegstand elders en tenslotte goed inpasbaar is qua ruimtelijke en verkeerstechnische kwaliteit. Inmiddels is op deze punten uitgebreid, aanvullend onderzoek uitgevoerd en is gebleken dat een tweede supermarkt voldoet aan deze ladderonderbouwing.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

49 van 59

De actuele behoefte is via onafhankelijke onderzoeken aangetoond vanuit het perspectief van de consument en vanuit de beschikbare marktruimte. Ten tweede is de locatie Hoofdweg Zuid de best beschikbare locatie op korte en lange termijn. Verder leidt de vestiging van een 2e supermarkt niet tot leegstand elders, wel tot verschuiving in koopstromen die goed binnen de bedrijfsvoering van de bestaande supermarkten opgevangen kunnen worden. Voor de bestaande winkels in het centrum van Kudelstaart wordt een eventuele daling van het bezoek aan de full-service supermarkt in het centrum van Kudelstaart gecompenseerd doordat er minder afvloeiing van koopstromen optreedt naar de omliggende kernen. Tenslotte blijkt uit onderzoek dat de 2e supermarkt binnen de locatie Hoofdweg Zuid verkeerstechnisch goed en veilig ontsloten kan worden en niet leidt tot een sterke toename van sluipverkeer in de omliggende wijken. Daarmee wordt voldaan aan de ladderonderbouwing. De ladderonderbouwing is inmiddels via een separaat rapport uitgewerkt.

7.3

Gemeentelijke beleids- en ruimtelijke uitgangspunten optie supermarkt.

7.3.1

Detailhandelsnota gemeente.

Beleidsmatig streeft de gemeente Aalsmeer naar het versterken en behouden van de bestaande dorpscentra. Een solitaire supermarkt buiten het centrum van Kudelstaart voldoet in basis daar niet aan. Daartegenover staat dat er geen ruimtelijke mogelijkheden zijn om een tweede supermarkt in het centrum te positioneren. Hier is door BRO (2017) in opdracht van de gemeente een locatiestudie gemaakt voor een vestiging van een 2e supermarkt. De mogelijke locaties in het centrum zijn niet beschikbaar gebleken. Verder is door de gemeente onderzoek naar de marktruimte gedaan waaruit blijkt dat er destijds ruimte was voor het toevoegen van circa 532 m2 dagelijks aanbod. Uit recent onderzoek blijkt dat er ruimte is voor een uitbreiding van 1.160 m2 supermarkt areaal wanneer er rekening gehouden wordt met meer koopkrachtbinding binnen Kudelstaart en meer toevloeiing van buiten en een toename van het inwoneraantal de komende jaren. Een zeer recent, onafhankelijk tweede onderzoek geeft een uitbreidingsruimte van 1.660m2 winkelruimte oppervlak aan voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. De beoogde supermarkt kent een winkelvloeroppervlak van circa 1.450m2. Daarmee kan gemotiveerd afgeweken worden van de Detailhandelsnota van de gemeente Aalsmeer.

Ruimtelijk Uitstraling. De eventuele supermarkt dient: Ruimtelijk zorgvuldig ingepast te worden. Eventueel appartementen boven de supermarkt in het basissegment. Zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de supermarkt, geen volledig blinde gevels en een aantrekkelijke, transparante gevel aan de noordzijde aan de watergang Het handhaven van een doorgaande openbare wandelroute tussen de supermarkt en de watergang aan de Noordzijde van het plangebied. Parkeren omzoomd door groen c.q. groene hagen. Fustopslag en bevoorrading via een inpandige laad- en los ruimte c.q. inpandige expeditiehof.

Verkeer. Het toevoegen van een eventuele supermarkt heeft consequenties voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op de omliggende wegen, als ook op de wegen in het plangebied. Dit geldt met name voor de Schoutweg en de Romeijnstraat en in mindere mate voor de Hoofdweg. De intensiteiten op deze wegen zullen gaan toenemen, als gevolg van het toevoegen van een supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

50 van 59

De toename van het verkeer met betrekking tot een eventuele supermarkt dienen op een verkeersveilige en goede manier te worden gefaciliteerd. Dit betekent dat er een zo kort en direct mogelijke aansluiting noodzakelijk is op de hoofdinfrastructuur, te weten de Schoutweg en daarmee samenhangend de Hoofdweg. Verkeer wat samenhangt met de supermarkt dient zoveel als mogelijk te worden afgewikkeld via de hoofdinfrastructuur. Dit geldt voor zowel het bestemmingsverkeer van en naar de supermarkt, als ook voor bevoorradingsverkeer. Het bevoorradingsverkeer dient in één rijrichting, met daarin opgenomen een inpandige expeditiehof, te worden voorzien zodat achteruitrijden van vrachtwagens wordt voorkomen. Voor de toepassing van de parkeernormen voor de supermarkt geldt op dit moment de “Nota Parkeernormen Aalsmeer 2020”. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening. Voor een supermarkt gelden op basis van bruto vloeroppervlakte de volgende parkeernorm:

Er dient tevens gekeken te worden naar fietsparkeerplekken ten behoeve van klanten van de supermarkt. In de Nota Parkeernormen Aalsmeer is daarvoor de volgende parkeernorm opgenomen:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

8. Globaal voorstel uitwerking Hoofdweg Zuid door de ontwikkelaar.

51 van 59

supermarkt

binnen

Voor de tweede supermarkt is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, een indicatief schetsmatig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze schets is onder andere om omwonenden en andere stakeholders meer inzicht te kunnen geven op de (mogelijke) uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe woonomgeving zou kunnen gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling geen blauwdruk voor de invulling van het plangebied is maar bij de eventuele uitwerking nog aan verandering onderhevig kan zijn.

Marktruimte. Er is door het bureau BRO recent een aanvullende studie uitgevoerd naar de marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. Conclusie is dat er normatief marktruimte is voor een supermarkt met een 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Uit een tweede onderzoek blijkt een marktruimte van 1.660m2. Daarbij is rekening gehouden met de groei van het inwoneraantal de komende jaren door de verschillende nieuwbouwplannen. Daarnaast wordt het supermarktaanbod binnen Kudelstaart versterkt waarbij de supermarkten ieder een onderscheidend profiel en marktsegment bedienen. Dit zal leiden tot een hogere koopkrachtbinding binnen Kudelstaart waarbij meer inwoners hun boodschappen binnen de kern Kudelstaart doen in plaats van in omliggende kernen. De conclusie is dan ook dat de toevoeging van een tweede supermarkt in Kudelstaart voorziet in een behoefte, niet zal leiden tot leegstand elders en de differentiatie binnen het aanbod in Kudelstaart zal versterken. Locatie 2e supermarkt. In basis is er een voorkeur om de winkelvoorzieningen te concentreren in het centrumgebied van Kudelstaart om zo de koopstromen maximaal te bundelen. In het centrumgebied is echter geen uitbreidingsruimte beschikbaar. Binnen het plan Hoofdweg Zuid is er ruimtelijke mogelijkheden om de 2e supermarkt in Kudelstaart in te passen. Ruimtelijk functioneel inpasbaar.

Daarbij is het voorstel de supermarkt in het Noordoostelijk deel van het plangebied op te nemen zodat er een centrale ligging ontstaat binnen de bestaande wijken in combinatie met een efficiënte verkeersafwikkeling voor bezoekersverkeer met de auto via de Hoofdweg. Ook voor het langzaam verkeer is de locatie goed bereikbaar.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

52 van 59

Afbeelding: Centrale positie supermarkt in de (bestaande) wijk

Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar woningbouw in combinatie met supermarkt.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

53 van 59

Verkavelingsschets optie supermarkt binnen Hoofdweg Zuid door ontwikkelaar.

Afbeelding: Supermarkt binnen plan Hoofdweg Zuid

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Afbeelding: locatie supermarkt in detail

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

54 van 59

Pagina

55 van 59

Verkeersafwikkeling supermarkt. De locatie van de supermarkt wordt direct vanaf de Schoutweg ontsloten zodat bestemmingsverkeer voor de supermarkt door het plangebied Hoofdweg Zuid voorkomen wordt.

A fbeelding: Routing bestemmingsverkeer van buiten het plangebied van en naar de supermarkt. Daarnaast is er gekozen voor een uitvoering van de supermarkt met een inpandige expeditie in combinatie met een bevoorradingsroute in een rijrichting. De inpandige expeditiehof beperkt geluidsoverlast van ladende en lossende vrachtwagens. De routing voor de bevoorrading in een rijrichting voorkomt achteruitrijden met vrachtwagens binnen de locatie en vergroot de verkeersveiligheid. Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1. Verder een parkeerverbod op dit deel van de Schoutweg. Het verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg voor de aanliggende woningen aan het Zuiderpark wordt gecompenseerd door de aanleg van circa 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark. De herinrichting dient nog technisch onderbouwd te worden. Daarnaast is afstemming met aanwonenden gewenst voor het aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

56 van 59

Afbeelding: route bevoorrading supermarkt. Invloed supermarkt op de woningbouw.

Door het inpassen van de supermarkt vervallen er diverse eengezinswoningen in de middeldure en vrije sector. De vestiging van een twee supermarkt binnen het plan Hoofdweg Zuid gaat niet ten koste van woningen. Er worden op en rond de supermarkt appartementen ter compensatie gerealiseerd die speciaal aansluiten voor de doelgroepen startende jongeren of (alleenstaande) ouderen. Daarmee stijgt het woningaantal van 278 woningen in het terugvalscenario zonder supermarkt, naar circa 299 woningen in combinatie met een supermarkt. De proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 299 woningen in totaal, bestaande uit: circa 125 appartementen en 38 beneden-boven woningen. Verder circa 136 grondgebonden woningen, waaronder circa 114 rijenwoningen waaronder 20 twee-onder-één-kap woningen en circa 2 vrijstaande woningen. De appartementen zijn verdeeld over drie plekken. Eén vrijstaand appartementengebouw in de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen met een hoogte van 3 bouwlagen en appartementen op en rond de supermarkt. De grondgebonden woningen en beneden-boven woningen hebben een hoogte van twee bouwlagen plus een kap. Het programma kent in de basis een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45% vrije sector over totaal 278 woningen.

Daarnaast worden nog 21 betaalbare woningen extra toegevoegd gericht op het starterssegment waarmee het totaalplan bestaat uit 299 woningen plus een supermarkt.