20211022 Bijlage 1 WK-20211019 startnotitie Hoofdweg Zuid incl supermarkt ter besluitvorming raad versie 19 okt 2021.docx

Pagina

STARTNOTITIE Hoofdweg Zuid Titel Nummer

Hoofdweg Zuid Z21-039686 D21-298061

Datum Portefeuillehouder Projectmanager Ambtelijk opdrachtgever

Versie, 18 okt 2021 B. Kabout P.E.D. Kamphuis A. van Olst

Versie voor besluitvorming gemeenteraad

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

1 van 59

Pagina

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

2 van 59

Pagina

1.

Aanleiding

1.1

Inleiding/voorgeschiedenis

3 van 59

Deze startnotitie richt zich op het gebied “Hoofdweg Zuid” in Kudelstaart. Roosdom Tijhuis heeft als eigenaar van en rechthebbende op gronden in dit plangebied, de gemeente Aalsmeer in 2017 gevraagd om haar medewerking te verlenen aan de transformatie van het (voormalige) tuinbouw gebied tot woonwijk met bijbehorende functies waaronder een supermarkt. 1.2 Leeswijzer Deze startnotitie vormt de leidraad waaraan de voor het plangebied te ontwikkelen producten moeten voldoen. De ruimtelijke en andere randvoorwaarden worden gebruikt als leidraad voor het nog op te stellen bestemmingsplan. De Startnotie kent de volgende opbouw: Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 Hoofdstuk 9 Hoofdstuk 10 Hoofdstuk 11

Inleiding, Leeswijzer, Projectdoelstelling en kanttekening supermarkt Analyse van de huidige situatie Algemene Beleidskaders c.q. algemene regels vanuit de overheid Welke aanvullende onderzoeken zijn minimaal vereist? Vertaling naar gemeentelijke, concrete projectgebonden uitgangspunten Indicatieve Proefverkaveling vanuit de Ontwikkelaars met 100% woningen Gemeentelijke uitgangspunten rond de supermarkt binnen Hoofdweg Zuid Indicatieve schets ontwikkelaars inzake mogelijke invulling supermarkt Financiën Planproducten en planning Projectcommunicatie

1.3 Besluitvorming tot heden Op 13 februari 2018 heeft het college van Aalsmeer besloten: 1. Kennis nemen van het initiatief van Roosdom Tijhuis tot het ontwikkelen van de percelen gelegen aan de Zuidkant van de Hoofdweg te Kudelstaart; 2. De Quickscan over Hoofdweg Zuid Kudelstaart vast te stellen; 3. De Quickscan ter kennisname aanbieden aan de gemeenteraad middels een raadsbrief. Als vervolg op dit besluit heeft het college van Aalsmeer op 2 januari 2019 een voorvoorovereenkomst gesloten met Roosdom Tijhuis. Doel van deze overeenkomst is het vastleggen van de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking verleent aan de werkzaamheden ten behoeve van het bepalen van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de door Roosdom Tijhuis en de gemeente gewenste ontwikkeling. Er is destijds gekozen voor een voor-voorovereenkomst omdat Roosdom Tijhuis nog niet de zeggenschap over alle gronden in het plangebied had verworven. Inmiddels is Hoorne Vastgoed B.V. in beeld gekomen als mede-eigenaar in het gebied. Daarop is per april 2021 aanvullend een Voorovereenkomst gesloten voor alle vervolgwerkzaamheden om de ruimtelijke en financiële haalbaarheid verder te onderzoeken met Rotij Grondontwikkeling West B.V. (Roosdom Tijhuis), Hoorne Vastgoed B.V. en BPD-Tijhuis Projecten B.V. Bij gebleken haalbaarheid zal een aanvullende overeenkomst worden gesloten.

Deze overeenkomst betreft een zogenaamde overeenkomst tot kostenverhaal (Anterieure Overeenkomst), waarin het

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

4 van 59

kostenverhaal voor de volgende fase wordt afgesproken alsmede de mogelijk te volgen ruimtelijke procedure.

Deze startnotitie vormt de leidraad waaraan de voor het plangebied te ontwikkelen producten moeten voldoen. De ruimtelijke en andere randvoorwaarden worden gebruikt als leidraad voor het op te stellen bestemmingsplan en de toetsing van de woningbouwplannen door de gemeente. 1.4 Projectdoelstelling. De doelstelling van het project is het transformeren van een verouderd glastuinbouwgebied tot een nieuwe aantrekkelijke woonwijk inclusief een supermarkt in Kudelstaart met de daarbij behorende functies, infrastructuur, water en groen. Hiermee kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de doelen van de gemeente op het gebied van woningbouw en het algemeen voorzieningenniveau van Kudelstaart. 1.5 Wijzigingen ten opzichte van de Ontwerp Startnotitie. Na de ter visie legging van de Ontwerp Startnotitie van 27 mei 2021 tot 30 juni 2021 zijn de ontvangen reacties en opmerkingen beoordeeld en zijn een aantal aanvullende onderzoeken gedaan met name gericht op de verkeersafwikkeling en de supermarkt. Dit heeft geleid tot de volgende wijzigingen ten opzichte van de Ontwerp Startnotitie: Nr.

Wijziging

Toelichting

W1.

Ruimtelijk ontwerp Westrand van het plangebied aangepast.

Ontwerp aangepast zodat er een doorlopende groenstructuur ontstaat vanaf de aansluiting op de Hoofdweg via een langgerekte groenstructuur voor de twee onder een kap woningen langs naar het centrale groengebied in Centrum van het plan. Daarnaast de relatie met het open landschap versterkt aan de Westzijde .

W2.

Geen doorgaande autoweg door de centrale groenzone en twee zelfstandige plandelen voor het autoverkeer met minder verkeersbelasting op de Schoutweg.

De doorgaande weg voor het autoverkeer door het centrale groengebied is vervallen zodat een meer samenhangend groengebied in het centrumgebied ontstaat. De langzaam verkeersroutes zijn gehandhaafd evenals een verbindende route voor hulpdiensten. Aan de zuidzijde van het plan is een doorlopende verkeersverbinding opgenomen tussen de beide plandelen alleen voor langzaam verkeer en hulpdiensten. Voor het autoverkeer ontstaat een knip in het plan zodat voor autoverkeer het oostelijk en westelijk deel twee zelfstandige plandelen ontstaan met ieder een eigen hoofdontsluiting. Dit leidt tot minder autoverkeer op de Schoutweg.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

W3.

Aantal woningen in het plangebied gewijzigd.

5 van 59

Het herzien van het ruimtelijk ontwerp aan de Westrand leidt tot een reductie van 5 woningen in het westelijk plandeel. Daarnaast zijn 2 vrijstaande appartementengebouwen vervangen door een langgerekte bebouwing aan de Zuidzijde van het groengebied in combinatie met meer appartementen rond de supermarkt. Het totaal aantal woningen bedraagt 299 plus supermarkt.

W4.

Parkeren Zuiderpark.

In de variant met en zonder supermarkt neemt de verkeersbelasting de Schoutweg als gebiedsontsluitingsweg toe tussen de aansluiting op de Hoofdweg en de kruising Zuiderpark en kan er niet langer op Schoutweg geparkeerd worden. Daarom worden er tussen de bomen langs de ventweg op het Zuiderpark circa 7 langsparkeerplaatsen opgenomen om het vervallen van een parkeermogelijkheid op de Schoutweg te compenseren voor de aanwonenden van de ventweg Zuiderpark.

W5

Supermarkt is een uitgangspunt en niet langer een optie.

In de Ontwerp Startnotitie is de supermarkt genoemd als optie. Inmiddels is uit aanvullende onderzoeken gebleken dat er vanuit de inwoners behoefte is aan een tweede supermarkt, er marktruimte aanwezig is om te komen tot een tweede supermarkt, deze niet leidt tot leegstand elders en tenslotte verkeerstechnisch en ruimtelijk inpasbaar is. Daarom is de supermarkt niet langer een optie maar een uitgangspunt in de ontwikkeling Hoofdweg Zuid. Op de gehele locatie wordt er een woningbouwbestemming opgenomen met daarnaast voor een specifiek deel van het plan een tweede bestemming supermarkt. Er is gekozen voor een flexibele bestemming rond de supermarkt zodat bij het eventueel niet tot stand komen van een supermarkt woningbouw als terugvalscenario kan fungeren.

1.6 Samenvatting afweging 2e supermarkt Kudelstaart In Kudelstaart neemt het aantal inwoners toe onder andere door de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen Hoofdweg Zuid en het plan Westeinderhage. Daarmee doet de vraag zich voor of deze groei qua inwoneraantal niet om het uitbreiden van de commerciële voorzieningen vraagt en met name de vraag of er behoefte is aan een tweede supermarkt in Kudelstaart. Daarbij moet een afweging gemaakt worden tussen de wens vanuit de inwoners om te komen tot een tweede supermarkt, de vraag of er voldoende marktruimte is en of er een geschikte locatie beschikbaar is.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

6 van 59

Voor het beantwoorden van deze vraag heeft er uitgebreid aanvullend onderzoek plaatsgevonden in welke mate er onder de inwoners van Kudelstaart behoefte bestaat aan een tweede supermarkt. Uit dit aanvullend onderzoek is inmiddels gebleken dat 76% van de bevolking van Kudelstaart voor de vestiging van een 2e supermarkt is, 16% is neutraal en 8% is tegen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar een budget supermarkt die complementair is aan de full-service supermarkt in het centrum van Kudelstaart. Verder is er aanvullend onderzoek gedaan of er voldoende theoretische marktruimte is voor een extra supermarkt is zodat mogelijke overbewinkeling en toekomstige leegstand voorkomen wordt. Daaruit blijkt dat er voldoende marktruimte aanwezig is. Daarnaast is er de vraag waar in Kudelstaart een nieuwe supermarkt zich idealiter zou moeten of kunnen vestigen. Daarbij spelen factoren een rol zoals bereikbaarheid en het in stand houden van een duurzame voorzieningenstructuur in Kudelstaart. In het centrumgebied zijn geen mogelijkheden om te komen tot de vestiging van een tweede supermarkt en kwalificeert het plan Hoofdweg Zuid zich als de best beschikbare locatie op korte en lange termijn. Ook vanuit verkeer heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden om de optie voor een supermarkt in het plangebied af te wegen.

Hieruit komt naar voren dat het verkeer op de bestaande wegenstructuur voldoende kan worden afgewikkeld. Wel is een andere inrichting nodig van de Schoutweg, gelegen tussen de Hoofdweg en de aansluiting van het plangebied, om te komen tot een verkeersveilige weginrichting. In de startnotitie wordt uitgegaan van een woonbestemming voor het gehele plangebied en een supermarkt op een specifiek deel van het plangebied. De bestemming “wonen” ter plaatse van de supermarkt dient om wonen boven de supermarkt mogelijk te maken en tevens als terugvalscenario mocht de bestemming “supermarkt” niet gerealiseerd worden.

1.5 Kanttekening supermarkt. Naast de gemeente heeft ook de Provincie Noord-Holland zeggenschap over een de mogelijke vestiging van een supermarkt in het plan Hoofdweg Zuid. Besluitvorming door de Provincie op dit punt kan nog geruime tijd vragen. Gezien de grote druk op de woningmarkt in de gemeente Aalsmeer is besloten een supermarkt in het plan Hoofdweg Zuid op te nemen vooruitlopend en parallel aan eventuele besluitvorming door de provincie op dit punt. Mocht er geen supermarkt tot stand komen dan wordt voor de locatie van de supermarkt binnen het plangebied als alternatief woningbouw voorzien.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

2.

Analyse huidige situatie

Afbeelding 2: impressie plangebied (zicht vanuit Romeijnstraat)

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

7 van 59

Pagina

2.1

8 van 59

Plangebied en gebiedsbegrenzing

afbeelding 1: Ligging plangebied Hoofdweg Zuid

Het plangebied ligt in de Zuidwesthoek van Kudelstaart en wordt ontsloten door de particuliere percelen aan de Hoofdweg en de openbare ruimte langs de Schoutweg, de Clantstraat en het verlengde van het Corry Vonkpad. Aan de westzijde grenst het plangebied aan een gemeentelijk perceel dat nu ingericht is als grasland. Van deze wegen is de Hoofdweg een oorspronkelijk bebouwingslint en maakt onderdeel uit van de historische hoofdstructuur van Kudelstaart. De wegen Schoutweg en Romeijnstraat worden gekenmerkt door woonbebouwing uit de jaren 1990 - 2005. De locatie is aan drie zijden omsloten door woonbebouwing en aan één zijde door een glastuinbouwbedrijf. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 8,5 hectare. 2.2

Ontstaansgeschiedenis

Hoofdweg Zuid is gelegen naast de Zuider Legmeerpolder die eind 19e eeuw is drooggemalen. De onderstaande kaarten geven de situatie voor en na deze drooglegging weer.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

9 van 59

Afbeelding 3 (links): Kaart uit ca 1870, situatie voor de drooglegging (rood omlijnd Hoofdweg Zuid) Afbeelding 4 (rechts): Kaart uit ca 1900, situatie na de drooglegging (rood omlijnd Hoofdweg Zuid)

Afbeelding 5 en 6: Kaart uit ca 1980 en 2010 (met rood omlijnd ligging Hoofdweg Zuid)

2.3 Huidig gebruik plangebied De kassen gelegen achter de woningen aan de Hoofdweg 124 en 126 zijn nog in gebruik bij Kwekerij Zuiderlegmeer ten behoeve van de tuinbouw. De locatie is verkocht aan een ontwikkelaar (een van de initiatiefnemers) met het voornemen hier woningbouw te realiseren. De ontwikkelaar heeft de mogelijkheid het voortgezet gebruik jaarlijks op te zeggen. De gronden gelegen achter de woningen en schuren aan de Hoofdweg 128 en 130 zijn na 2019 niet meer in gebruik ten behoeve van de tuinbouw. Ook deze gronden zijn verkocht aan een ontwikkelaar (een van de initiatiefnemers). De gronden gelegen achter de woningen aan de Hoofdweg tot 132 tot 142 liggen gedeeltelijk braak. De op deze gronden gelegen kassen worden niet meer gebruikt en zijn in zeer vervallen staat. De gronden van de gemeente Aalsmeer worden gebruikt als grasland en tuin op grond van een huurovereenkomst.

2.4

Stedenbouwkundige analyse

De percelen aan de Hoofdweg liggen aan de zuidkant van de bebouwing aan de Romeijnstraat en ten westen van de Schoutweg in het dorp Kudelstaart. Op de kaart vormt het plangebied Hoofdweg Zuid een logische afronding van de bestaande bebouwingsstructuur. De percelen liggen aan de rand van de woonwijk en zijn nu in gebruik als tuinbouwgebied in combinatie met agrarische bebouwing. De transformatie van een verouderd glastuinbouw naar een aantrekkelijke nieuwe woonwijk, eventueel waar nodig gecombineerd met andere voorzieningen, vormt de afronding van de Zuidwesthoek van Kudelstaart. Bij de vormgeving van het plan dient de bestaande bedrijfsbebouwing ruimtelijk met aandacht ingepast te worden. Ten noorden en ten oosten van het plangebied zijn uitbreidingswijken te vinden die in de jaren 1990 tot en met 2005 zijn ontstaan. Ze worden gekenmerkt door woonhoven met voornamelijk grondgebonden rijenwoningen die gepositioneerd zijn in een orthogonale structuur, gebaseerd op de richting van de aanwezige polders.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

10 van 59

De Schoutweg, die het noordelijke plangebied begrenst, heeft een breed profiel bestaande uit een brede watergang en een groenvoorziening en functioneert als hoofdonsluitingsweg met vrijliggende fietspaden in combinatie met ventwegen als onderdeel van de wegenstructuur binnen de woonbuurten. In de noord-zuid richting zijn deels autoluwe straten te vinden met brede watergangen en groenvoorzieningen die de ruimtelijke structuur in de buurt versterken. Voor het plangebied biedt dit kansen om de aanwezige groene en blauwe kwaliteiten te versterken en in het plangebied door te trekken om een aantrekkelijk woon- en leefmilieu te maken voor zowel nieuwe bewoners als bestaande bewoners. 2.5

Analyse bestaande openbare ruimte

In de bestaande situatie is er geen openbare ruimte aanwezig binnen het plangebied. 2.6

Analyse bestaande situatie verkeer

In de huidige situatie is de Schoutweg aangesloten op de Hoofdweg. Beide wegen hebben een 50km regime en worden gezien als gebiedsontsluitingswegen. De Schoutweg dient als ontsluiting voor de wijken aan de zuid oost kant van Kudelstaart en wordt verder ontsloten op de Hoofdweg. Conform de voorkeurskenmerken van Duurzaam Veilig binnen de bebouwde kom, opgesteld door het CROW, wordt de Hoofdweg bij een verdere detaillering gezien als een wijkontsluitingsweg met vrijliggend fietspad, welke een maximum capaciteit kent van 15.000 mvt/etm. De fietsroute langs de Schoutweg loopt over het woonerf Zuiderpark. Daarmee valt de Schoutweg ook onder een wijkontsluitingsweg met fietspad, maar kent deze weg een lagere maximum capaciteit van 4000 mvt/etm doordat parkeren op de rijbaan is toegestaan. Op de Hoofdweg tussen de Schoutweg en de Ambachtsheerweg rijden momenteel circa 4.800 motorvoertuigen per etmaal en 6.400 motorvoertuigen tussen de Schoutweg en de Daltonstraat. De locatie Hoofdweg Zuid is bereikbaar met het Openbaar Vervoer en sluit aan op de busverbinding 358. De busverbinding 358 rijdt vanaf busstation Amsterdam Zuid via Amsterdam UMC vestiging Boelelaan, busstation Amstelveen en Floraholland naar Kudelstaart en heeft enkele haltes aan de Bilderdammerweg.

Deze busverbinding kent ook een halte op het busstation Zwarteweg in Aalsmeer, waar de overstap gemaakt kan worden op de buslijnen richting Uithoorn en Schiphol over de vrijliggende busbaan op de Burgemeester Kasteleinweg. De dichtstbijzijnde halte van het plangebied ligt op ca. 500 meter. Het betreft een halfuur dienst. In 2018 heeft Goudappel Coffeng een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd “verkeersonderzoek Kudelstaart”. Hierin zijn onder andere de verkeerseffecten van de nieuw te ontwikkelen woonwijk opgenomen. Uit het Verkeersonderzoek Kudelstaart zijn enkele samenhangende maatregelen voorgesteld die moeten zorgen dat met name het toenemende autoverkeer zich veilig in Kudelstaart beweegt. Deze maatregelen worden gefaseerd uitgevoerd: • vrijliggend fietspad Bilderdammerweg-zuid doortrekken langs de Bilderdammerwegnoord en aansluiten op de bestaande fietsstructuur; • verkeersveilige inrichting Kudelstaartseweg, tussen de Madame Curiestraat en het Robend (voorheen in het onderzoek nog éénrichtingsverkeer Kudelstaartseweg); • doortrekken Robend naar de Hoofdweg. Daarnaast is in het verkeersonderzoek gesproken over het verbreden van de rijstroken op de N231-zuid, tussen de Bachlaan en de Hoofdweg en wordt aanbevolen om extra rijstroken

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

11 van 59

toe te voegen op de Bachlaan en de Mijnsherenweg om het verkeer in de toekomst ook voldoende te kunnen afwikkelen. De N231 is in beheer van de provincie Noord-Holland. Het al dan niet uitbreiden van de capaciteit van de N231 en de daarbij behorende kruispunten wordt meegenomen in een gezamenlijke studie, de Bereikbaarheidsagenda Zuidlob. In het eerste kwartaal van 2022 zal meer bekend worden gemaakt over de resultaten uit deze studie. Bij het toevoegen van woningen en een supermarkt is aandacht vereist voor de consequenties daarvan voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op het lokale wegennet, als ook het regionale wegennet. Het toevoegen van nieuwe woningen zal goed moeten worden ingepast. De verkeersbelasting op de bestaande wegen, de ontsluiting van het plangebied, als ook de inrichting van de aansluitende lokale wegen moeten worden meegenomen in de totale afweging. Het plan gebied dient twee hoofdontsluitingen te hebben om het verkeer goed te kunnen afwikkelen. Het betreft een hoofdontsluiting op de Hoofdweg en een tweede hoofdontsluiting op de Schoutweg. De verbinding van het plangebied met de Romeijnstraat wordt ingericht als langzaam verkeer verbinding voor voetgangers en fietsers.

Daarnaast wordt de langzaam verkeerverbinding, het Cory Vonkpad, wat gelegen is aan de westzijde van het plangebied, aangesloten op de aan te leggen wegenstructuur in het plangebied. Het rapport van Goudappel Coffeng is recent aangevuld met verkeersonderzoeken op detailniveau rond het plangebied, waarin het nieuwe woonprogramma van ca. 300 woningen is opgenomen evenals de toevoeging van een supermarkt in dit gebied. Daaruit blijkt dat de bestaande kruisingen en wegvakken direct aansluitend aan het plangebied, de toename van de verkeersstromen goed en op een verkeersveilige manier kunnen verwerken. Daarnaast wordt het wegvak van de Schoutweg tussen de kruisingen Hoofdweg en Zuiderpark opnieuw ingericht. Het wegvak wordt verbreedt van 5,5m naar 6,5m1 en er wordt een parkeerverbod ingesteld. Het verlies van de mogelijkheid om te parkeren op de Schoutweg over dit wegvak wordt gecompenseerd door langs de ventweg Zuiderpark circa 7 langsparkeerplaatsen te creëren in samenspraak met de bewoners.

2.7

Eigendomssituatie

Het plangebied heeft een oppervlakte van in totaal circa 8,5 hectare. De binnen het plangebied gelegen gronden zijn grotendeels in eigendom van Hoorne Vastgoed Ontwikkeling B.V. en Roosdom Tijhuis. Deze twee partijen, beide projectontwikkelaars, werken samen en zijn gezamenlijk de primaire initiatiefnemers van het project. Zij bezitten het eigendom van dan wel hebbende kooprechten op circa 85% van het plangebied. De overige gronden in het plangebied (circa 15%) zijn eigendom van de gemeente Aalsmeer.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

Afbeelding 2. Bestaande bestemming en huidige kadastrale kaart

Afbeelding 3. Eigendommen per april 2021

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

12 van 59

Pagina

2.8

13 van 59

Geldend planologisch-juridisch kader

De gronden binnen het plangebied vallen binnen het op dit moment binnen het bestemmingsplan Kudelstaart 2006. Dit bestemmingsplan is consoliderend van aard. In september 2021 is het algemeen bestemmingsplan Kudelstaart 2020 in werking getreden voor het omliggend gebied. Hierin is de locatie Hoofdweg niet opgenomen zodat de eerdere bestemming uit 2006 gehandhaafd blijft. De gronden zijn nu grotendeels bestemd voor Glastuinbouw. Toegestaan zijn glastuinbouwbedrijven, tuinen en erven met inbegrip van bijbehorende bijgebouwen, groenvoorzieningen en water. Een klein deel van de gronden, gelegen aan de zuidwestzijde van het plangebied, is op dit moment bestemd voor agrarische doeleinden. Op onderstaande afbeelding 4 is de plankaart van het nu geldende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding 4. Plankaart geldend bestemmingsplan Dit huidig, vigerend bestemmingsplan voor de te ontwikkelen locatie is consoliderend van aard. Om de beoogde gebiedsontwikkeling mogelijk te maken zal een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht waarmee te zijner tijd gedeeltelijk het bestemmingsplan Kudelstaart 2006 wordt herzien. Alvorens het college van burgemeester en wethouders overgaat tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is het van belang inzicht te hebben in relevante beleidskaders, weten regelgeving, op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

3.

14 van 59

Toetsingskader (beleid, wet- en regelgeving)

In dit hoofdstuk worden de van toepassing zijnde algemene beleidsregels omschreven vanuit de verschillende overheden. 3.1

Beleid, wet- en regelgeving rijksoverheid

In september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. Het NOVI biedt perspectief om grote, complexe opgaven integraal op te pakken op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Daar waar het gaat om de toekomst van de fysieke leefomgeving geeft de rijksoverheid prioriteit aan ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het grote woningtekort ziet het rijk bij uitstek als een opgave die zowel voor de korte als langere termijn inzet van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en aan de zijde van het Rijk. Het inlopen van het woningtekort vraagt van de gezamenlijke overheden ruimte te bieden of te creëren voor het in een hoog tempo ontwikkelen van voldoende plannen met de juiste kwaliteiten. De uitdaging is dit zo te doen dat steden en stedelijke regio's hier sterker en gezonder uitkomen. Ondanks het geconstateerde woningtekort dient op basis van het landelijke Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bij woningbouwplannen de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Dit betekent dat in het kader van de planologische procedure de behoefte aan de voorgenomen woningbouw dient te worden aangetoond.

Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Eerst dient te worden aangegeven dat er een actuele regionale behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling, daarna dient te worden aangegeven of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen en daarna dient te worden aangegeven of de nieuwe locatie goed kan worden ontsloten of valt te ontsluiten. De ladderonderbouwing betreft de woningen en de supermarkt. Wat betreft de energietransitie in relatie tot woningbouw geldt vanaf 1 januari 2021 het zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energieneutrale Gebouwen) als nieuwe wetgeving in Nederland. Deze wetgeving vervangt de EPC-norm voor nieuwbouw. BENG is gebaseerd op de “Trias Energetica”, een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De huidige EPC-methode om de energieprestatie van woningen te berekenen voldoet niet meer.

Bij de huidige EPC nieuwbouweis is het bijvoorbeeld mogelijk om het energieverlies van een woning door de gebouwvorm, bijvoorbeeld door een grote glaswand, te compenseren met zonnepanelen. Er is daardoor bij de huidige eis geen relatie met het energieverbruik per m2. De BENG-eisen houden hier wel rekening mee. Er wordt een aparte eis gesteld aan de buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te limiteren. Dit noemen we BENG 1. Daarnaast moet de energievraag van een gebouw zo veel mogelijk uit hernieuwbare energie bestaan: de BENG 3-eis. En tenslotte moet de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk worden ingevuld: BENG 2. De nieuwbouw van de woningen moet aan deze normen gaan voldoen.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

15 van 59

Naar aanleiding van de invoering van Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) op 1 juli 2018, is aansluiting voor kleinverbruikers op het aardgasnet niet meer mogelijk. Een te ontwikkelen woongebied zal aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Tijdig overleg met de netbeheerder is noodzakelijk om te zorgen dat de energie-infrastructuur geschikt is voor het aansluiten van nieuwe gebouwen.

3.2

Beleid, wet- en regelgeving provincie

In de Omgevingsvisie NH2050 van de provincie is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitane landschap, maar met mogelijkheden voor toevoeging of verandering van functies. Om het landschap te sparen, is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Sterke kernen en sterke regio’s zijn van cruciale betekenis voor de leefbaarheid. De Omgevingsvisie gaat uit van ontwikkelprincipes waarbij wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers. Door middel van de Omgevingsverordening is de doorwerking van de Omgevingsvisie naar gemeentelijke ruimtelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied en specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang gemoeid is.

Bij de (woningbouw)ontwikkeling Hoofdweg Zuid moet rekening worden gehouden met de bepalingen die gelden op basis van de werkingsgebieden ‘MRA – landelijk gebied’ en ‘LIB5 zone Schiphol’. In de Omgevingsverordening is de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid aangeduid als landelijk gebied/MRA landelijk gebied. Ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn niet per definitie uitgesloten maar hiervoor geldt een aanvullend afwegingskader waarin aangetoond moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan: de Ladder van duurzame verstedelijking voor zowel wonen als supermarkt. binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken de landschappelijke inpassing van het plan getoetst is door de commissie ARO. Nadat de Provincie akkoord is met c.q. geen bezwaar aantekent tegen de wijziging van het bestemmingsplan o.b.v. voorgaande criteria, wordt parallel de aanduiding Landelijk gebied voor de te ontwikkelen locatie Hoofdweg Zuid door de provincie opgeheven.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

16 van 59

MRA – landelijk gebied

Afbeelding: Omgevingsverordening, in groen het werkingsgebied landelijk gebied / MRA landelijk gebied. Woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid in rood

Hoofdweg Zuid en regionale afstemming. De ontwikkeling van Hoofdweg Zuid gaat uit van de realisatie van circa 300 woningen en een supermarkt. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van artikel 6.3 van de Omgevingsverordening is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het huidig landelijk gebied mogelijk, onder voorwaarde dat deze ontwikkeling in overeenstemming is met binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken waarbij de provincie parallel de aanduiding Landelijk gebied op de te ontwikkelen locatie verwijdert. Dit artikel is daarmee aanvullend op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bestuurlijke afspraken over regionale woningbouwlocaties zijn binnen de regio Amstelland – Meerlanden gemaakt en vastgelegd in het in 2021 afgesloten Woonakkoord tussen de provincie Noord-Holland en de gemeenten in de regio Amstelland-Meerlanden. De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is hierin opgenomen.

Ladder duurzame verstedelijking De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie onderdeel is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese regelgeving ligt het accent bij bestemmingsplanwijzigingen in mindere mate op een onderbouwing in economische termen (concurrentie met bestaande voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante termen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leefbaarheid en leegstand als een negatieve factor in de ruimtelijke kwaliteit. In het geval van een wijziging naar wonen of detailhandel dient ook voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet worden zijn: a) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen ontwikkeling. b) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied. c) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

17 van 59

De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient middels gedegen onderzoek aangetoond te worden.

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Een andere randvoorwaarde bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het werkingsgebied landelijk gebied is dat bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening wordt gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Aandacht moet bijvoorbeeld besteed worden aan de ontstaansgeschiedenis, de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en de toepasselijke provinciale structuren. Definities Bestaand stedelijk gebied in relatie tot LIB. Voor de definitie van het begrip Bestaand stedelijk gebied (BSG) wordt verwezen naar artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Als BSG wordt volgens dit artikel aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Volgens de Nota van Toelichting bij het Bro is de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kan, gelet op de omstandigheden van het geval, worden beschouwd als onderdeel van bestaand stedelijk gebied.

In het geval agrarische gronden aan alle zijden omsloten worden door stedelijke functies, zijn deze agrarische gronden namelijk te beschouwen als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. In het reeds genoemde bestemmingsplan Kudelstaart 2006 en bij de komende herziening worden de gronden aan alle zijden omsloten door bestemmingen ten behoeve van de woonfunctie, water, groenvoorzieningen en verkeer. Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing alsmede de daarbij behorende voorzieningen en stedelijk groen. Gelet op bovenstaande omstandigheden is de locatie Hoofdweg Zuid aan te merken als Bestaand stedelijk gebied in de zin van het LIB.

Hoofdweg Zuid en LIB5 zone Schiphol. Ter plaatse van de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is het werkingsgebied LIB 5 zone van kracht. Dat betekent dat in de toelichting van het bestemmingsplan rekenschap gegeven moet worden van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer. Daarnaast moeten de redenen worden vermeld die er toe hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen.

Afbeelding: Omgevingsverordening, met contour LIB5 zone Schiphol, in rood woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

18 van 59

Dit artikel moet worden gelezen in samenhang met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB), dat de ruimtelijke regels op rijksniveau bevat in verband met de aanwezigheid en het gebruik van luchthaven Schiphol. Met de wijziging van de regels voor externe veiligheid en geluid in het LIB per 1 januari 2018 is het beleid uit de voormalige Nota Ruimte voor het gebied binnen de zogenaamde 20 Ke-contour in het LIB verankerd. Het gebied binnen de 20 Ke-contour is daartoe als een nieuwe zone, te weten het afweginggebied (zone 5) aan het beperkingengebied toegevoegd. In het LIB is bepaald dat binnen zone 5, buiten bestaand stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan. Bij nieuwe ontwikkelingen in zone 5 LIB dienen ook de externe veiligheidsaspecten met het oog op de luchtvaart te worden betrokken bij de afweging. Gemotiveerd moet worden op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.

3.3

Beleidskaders gemeente

3.3.1

Gebiedsvisie Aalsmeer

Voor het gehele grondgebied van Aalsmeer is door de gemeente samen met de bewoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en instellingen de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” opgesteld. Deze ruimtelijke visie is op 26 november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening de status van een structuurvisie. Daarmee is de gebiedsvisie een strategisch beleidsdocument waarin het integrale ruimtelijk beleid van de gemeente vastligt. In de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” is aangegeven dat het beleid nader wordt uitgewerkt aan de hand van thema’s. Op 18 november 2014 heeft de gemeenteraad een uitvoeringsparagraaf en uitvoeringsagenda vastgesteld en daarbij tevens de Gebiedsvisie expliciet aangeduid als structuurvisie. De Gebiedsvisie beschrijft de aantrekkingskracht van Aalsmeer als woonplaats. Aantrekkelijk zijn de ligging in het centrum van de metropool met veel voorzieningen onder handbereik, het prettige woonmilieu in de wijken van Aalsmeer en de onderlinge betrokkenheid met het drukke verenigingsleven. Deze voordelen wegen op tegen de nadelen van een mindere bereikbaarheid en de (geluid-)overlast van het luchtverkeer van en naar de nabij gelegen luchthaven Schiphol.

Volgens de Gebiedsvisie is het beleid gericht op het op peil houden van het woningaanbod en het in de toekomst kunnen blijven aanbieden van geschikte woningen passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Dit is belangrijk om ook in de toekomst een aantrekkelijk vestigingsgebied te kunnen zijn, in de eigen behoefte te kunnen voorzien en een bijdrage te leveren aan de regionale opgave. In de Uitvoeringsparagraaf is aangegeven dat woningbouw in Kudelstaart Zuid na 2020 is voorzien, dat de sportfunctie eventueel geïntensiveerd wordt en dat voor het landelijk gebied de agrarische doelstelling gehandhaafd blijft. De voorgenomen woningbouw binnen het plangebied past binnen het ruimtelijk beleid zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de functie supermarkt wordt hiervan gemotiveerd afgeweken. 3.3.2

Schiphol-dossier

Volgens de Gebiedsvisie is een heroverweging van het woningbouwbeleid aan de orde in het geval zich veranderingen voordoen ten aanzien van de ontwikkeling van Schiphol. Sinds de

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

19 van 59

vaststelling van de Gebiedsvisie in 2009 en de uitvoeringsparagraaf in 2014 heeft de luchthaven Schiphol een aanzienlijke groei doorgemaakt. Inmiddels is het plafond van 500.000 vluchten per jaar dat in het Aldersakkoord is afgesproken voor de periode tot en met 2020, nagenoeg bereikt (pre Corona). Dit aantal wordt verankerd in het ontwerp Luchthavenverkeersbesluit dat in 2021 ter inzage heeft gelegen en waarop de gemeente Aalsmeer een zienswijze heeft ingediend. De effecten van de groei van het luchtverkeer hebben hun weerslag op het leefklimaat in Aalsmeer. Verdere groei heeft bijvoorbeeld nadelige gevolgen voor de geluidbelasting in Aalsmeer. In december 2017 heeft de gemeenteraad het Position Paper “De mensen achter de cijfers” vastgesteld. Volgens het Position paper was verdere groei van de luchthaven niet verantwoord met het oog op de leefbaarheid in Aalsmeer. Inmiddels zijn het college en de voltallige gemeenteraad unaniem van mening dat de hinder van Schiphol die door inwoners wordt ervaren te groot is. Van verdere groei van het aantal vluchten kan, zonder een aantoonbare en meetbare afname van die hinder, geen sprake meer zijn. Alleen door afname van het aantal vluchten kan er volgens college en raad een substantiële afname van hinder worden bereikt.

Deze boodschap heeft het gemeentebestuur van Aalsmeer in november 2020 in een open brief verkondigd aan het kabinet en de Tweede Kamer. Bij het mogelijk maken van nieuwe woningbouw maken wij een brede afweging. De invloed van het luchtverkeer, de geluidsbelasting en de beperkingenzones rondom de luchthaven spelen daarbij zeker een rol. Maar wij hebben ook oog voor de behoefte vanuit de woningmarkt, het feit dat er lange wachtlijsten zijn en dat bijvoorbeeld ook het voorzieningenniveau op peil gehouden moet worden. Ook dat zijn aspecten die een rol spelen bij het investeren in de leefbaarheid van onze kernen. In het ‘Plan van Aanpak voortvarende woningbouw’ heeft het college verschillende locaties aangewezen waar nog een substantieel aantal woningen gebouwd kan worden. Ook de locatie Hoofdweg Zuid valt daaronder. Deze locatie ligt binnen LIB zone 5. Deze zone geeft echter geen beperking voor woningaantallen zolang de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied (zie ook 3.2). En dat is hier het geval. Conform de regels voor het LIB 5 zal bij de planuitwerking wel rekenschap worden gegeven ten aanzien van het aspect externe veiligheid. In de toelichting van het bestemmingplan zal ook nader worden ingegaan op het geluidsaspect.

3.3.3

Groenvisie

Voor het hele grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groenvisie opgesteld genaamd “Groen en Blauw voor jou”. In deze visie is het groen langs het Corry Vonkpad, de Clantstraat en de Schoutweg aangeduid als structureel groen. De groene rand langs de westrand van Kudelstaart is aangeduid als onderdeel van de ecologische structuur van Aalsmeer. 3.3.4

Mobiliteitsagenda

In januari 2022 zal de Mobiliteitsagenda door de gemeenteraad, naar verwachting, worden vastgesteld. De Mobiliteitsagenda gaat uit van 3 uitgangspunten, welke zijn voort gekomen uit de eerder door de gemeenteraad vastgestelde koersen in het Koersdocument. Uitgangspunt 1: Aalsmeer via alle modaliteiten bereikbaar

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

• • • • • •

20 van 59

Wanneer we werken aan de bereikbaarheid van Aalsmeer, doen we dat met een regionale blik vanuit alle modaliteiten samen We maken lopen aantrekkelijker en veiliger, onder meer door verbetering van de bestaande routes en aanleg specifieke routes We versterken de rol van de (e-)fiets in de bereikbaarheid van Aalsmeer We werken aan een regionaal en lokaal bereikbaar Aalsmeer per openbaar vervoer voor iedereen De bereikbaarheid per auto blijft op orde, tegelijkertijd verleiden we automobilisten om vaker via de andere vervoerwijzen te reizen en de spits te mijden We werken aan slimmer, efficiënter en schoner vrachtvervoer om de doorstroming te verbeteren en de overlast te beperken

Uitgangspunt 2: Aalsmeer verkeersveilig en toegankelijk • Iedereen moet deel kunnen nemen in het verkeer en we streven naar nul dodelijke verkeersslachtoffers in 2050 • Bij wegwerkzaamheden zorgen we voor goede (alternatieve) routes voor alle vervoerswijzen Uitgangspunt 3: Aalsmeer innovatief, duurzaam bereikbaar • Ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit worden vroegtijdig in de planvorming aan elkaar gekoppeld • We kijken naar slimme vormen van mobiliteit • Bij mobiliteitsvraagstukken kijken we naar het beter benutten van de bestaande infrastructuur en naar gedragsbeïnvloeding van inwoners en werknemers • We houden de ontwikkeling van de bereikbaarheid van Aalsmeer goed in de gaten • Duurzame mobiliteit draagt bij aan een schoon, gezond en leefbaar Aalsmeer Vanuit de uitgangspunten betekent dit dat er in het plangebied wordt gekeken naar de bereikbaarheid vanuit alle modaliteiten, bijvoorbeeld door de aansluiting te vinden met het openbaar vervoer en in te zetten op een goede aansluiting van het fietsnetwerk, zodat gebruik van fiets en openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Ook houdt dit bijvoorbeeld in dat wordt ingezet op duurzame mobiliteit. De wijze waarop (openbare)laadinfrastructuur wordt ingepast in het plangebied moet tijdig worden afgestemd met de netbeheerder om zo voldoende capaciteit te kunnen genereren. 3.3.5

Nota Parkeernormen Aalsmeer

Voor de toepassing van de parkeernormen in het plangebied geldt op dit moment de “Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016” en wordt gewerkt aan de herziening van deze nota. Na eventuele herziening zal de dan geldenede parkeernota het beleidsuitgangspunt vormen. De huidige Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening. Voor de geprojecteerde woningbouw in het plangebied gelden op basis van bruto vloeroppervlak de volgende parkeernormen:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

21 van 59

Duurzame mobiliteit zal door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de planvorming.

3.3.6

Woonbeleid

Randvoorwaarden Volkshuisvesting Inleiding Uitgangspunten Woonagenda Aalsmeer 2020 Programmatisch: •

Prijssegmenten: o 25 % sociaal waaronder sociale huur eventueel aangevuld met sociale koop: Binnen het sociale segment moet worden gezocht naar een mix van woningen tot de aftoppingsgrens voor huurtoeslag en de sociale huurgrens. Voor de sociale koop gelden de maximale stichtingskosten zoals genoemd in de vigerende Woonagenda Aalsmeer. o 30 % middelduur: ▪ Woningen in het middensegment worden zowel in de koop- als in de huursector aangeboden; ▪ Het aanbod in het middeldure koopsegment bestaat uit een mix van woningen behorende tot de subcatogorie “middelduur laag” en de subcategorie “middelduur hoog”. o 45 % overig

Tabel 1: Prijssegmenten Woonagenda Aalsmeer, prijspeil 1 januari 2021

CPI (2015 = 100) Prijsstijging Koopwoningen Sociaal/goedkoop Middelduur -

Middelduur laag

-

Middelduur hoog

Prijspeil 2019 (woonagenda) 104,05 n.v.t.

Indexering 1-12020 106,16 2,11%

Indexering 1-1 2021 107,62 1,46 %

< €200.000 €200.000 €363.000 €200.000 €290.000 €290.000 €363.000 > €363.000

< €204.000 €204.000 €371.000 €204.000 €296.000 €296.000 €371.000 > €371.000

< €207.000 €207.000 €376.000 €207.000 – €300.000 €300.000 €376.000 > €376.000

Duur Huurwoningen Sociaal/goedkoop* < €720 p/m < €737 p/m < €752 p/m Middelduur €720 - €900 p/m €737 - €919 p/m €752 - €932 p/m Duur > €900 p/m > €919 p/m > €932 p/m *De grens tussen sociale huur en middeldure huur wordt wettelijk bepaald

paraaf

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

:

Pagina

22 van 59

Doelgroepen: (N.B. Onderstaande is geen letterlijke tekst uit de Woonagenda maar een samenvatting + nadere invulling van hetgeen er in de Woonagenda staat) Aalsmeer streeft naar gemengde wijken. Mensen met verschillende achtergronden, van verschillende leeftijden en met verschillende inkomens moeten samen kunnen leven in een wijk. In de Woonagenda wordt specifiek aandacht gevraagd voor jongeren en starters, senioren en inwoners met een beperking. Ervaring in de afgelopen jaren leert dat: • • •

• •

Senioren met een verhuiswens veelal op zoek zijn naar een appartement met minimaal 3 kamers (woonkamer/keuken en 2 slaapkamers); Jongeren (tot 27 jaar) die alleenstaand zijn, ook best tevreden zijn met een 2 kamerwoning mits deze in het laagste prijssegment wordt aangeboden; De groep starters heel divers is: voor een groot deel zijn dit jongeren, maar er is ook een oudere groep die herstart. Bepalend voor de woonwensen van deze groep zijn huishoudensamenstelling en inkomen. Inwoners met een psychische beperking vooral op zoek zijn naar een kleine 2 kamerwoning in het sociale segment, het liefst met enkele geclusterd; De woonwensen van mensen met een fysieke beperking, afhankelijk van de aard van de beperking, sterk verschillen.

Anti-speculatie en zelfbewoning: •

•

Alle nieuwbouwwoningen in Aalsmeer hebben een zelfbewoningsplicht van 5 jaar, gemeten vanaf het moment dat de woning wordt opgeleverd. Gedurende deze 5 jaar moet de eigenaar van de woning de woning bewonen. Dit betekent dat de woning in deze periode best verkocht mag worden, maar dat ook dan de nieuwe eigenaar, gedurende de resttand looptijd van de zelfbewoningsplicht ook daadwerkelijk zelf de woning bewoond; Op het moment dat een nieuwbouwwoning wordt verkocht voor een prijs beneden de actuele marktwaarde, wordt er een anti-speculatiebeding opgelegd van 5 jaar. Er zijn bestaande koopconstructies, zoals KoopStart en Koopgarant die eigen standaard bepalingen hebben om speculatie tegen te gaan. Toepassing van deze bepalingen is ook akkoord.

Uitgangspunten Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019 De verordening doelgroepen Aalsmeer 2019 doet uitspraken over de zaken m.b.t. sociale – en middeldure huurwoningen: a) De huurprijsgrenzen van deze categorieën woningen (deze komen overeen met de grenzen uit de Woonagenda); b) De doelgroep voor deze categorieën woningen; c) De minimale instandhoudingstermijn van deze categorieën woningen. M.b.t. punt b: Artikel 3. Doelgroep 1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een maximaal inkomen tot de DEAB-norm.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

23 van 59

2. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van deze verordening worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de DAEB‐norm.

M.b.t. punt c: Artikel 4. Instandhoudingstermijn 1. Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar blijven. 2. Middeldure huurwoningen, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van deze verordening dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. 3. Burgemeester en wethouders kunnen indien economische omstandigheden daartoe aanleiding geven de in lid 1 en 2 van dit artikel genoemde instandhoudingstermijn termijn ten gunste van de aanvrager aanpassen. De vastgestelde Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019 definieert onder andere het begrip sociale huurwoning en middeldure huurwoning. De omschrijving daarvan wordt opgenomen in het nader op te stellen bestemmingsplan en daarmee juridisch afdwingbaar door derden in de toekomst. Daarnaast wordt vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het toekomstig bestemmingsplan in een anterieur overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente afspraken van dezelfde strekking gemaakt zodat deze begrippen vroegtijdig en tussentijds geborgd worden.

Prestatieafspraken Eigen Haard – Gemeente – Huurdervereniging Eigen Haard is veruit de grootste verhuurder van sociale huurwoningen in de gemeente Aalsmeer. Naast Eigen Haard heeft ook woningcorporatie Habion bezit (= specialist in woonconcepten voor senioren) en belegger MN-services ( = pensioenfonds van de Metaalsector). In de Woonagenda is bewust niet vastgelegd dat sociale huurwoningen gerealiseerd en beheerd moeten worden door een toegelaten instelling. Ook andere partijen mogen hiervoor ingezet worden. In de prestatieafspraken die de gemeente met Eigen Haard heeft is gemeentelijke inspanningsverplichting openomen om ontwikkelaars in contact te brengen met Eigen Haard, maar ook dat de ontwikkelaar vervolgens vrij is om uiteindelijk met een andere partij in zee te gaan. Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020 Sociale huurwoningen in de gemeente Aalsmeer worden toegewezen op basis van regels die zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020. Voor sociale huurwoningen in het bezit van een toegelaten instelling is de huisvestingsverordening van toepassing zolang de woningen in het sociale segment worden verhuurd. Voor sociale huurwoningen in het bezit van een andere partij geldt de Huisvestingsverordening alleen bij de eerste verhuur.

3.3.7

Klimaatadaptatiebeleid en rioleringsbeleid

Het klimaat in Nederland verandert. Om te zorgen dat een nieuwe gebouwde omgeving ook toekomstbestendig is dient zoveel mogelijk met deze verandering rekening te worden

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

24 van 59

gehouden bij het ontwerp. Klimaatadaptatie is het proces waarbij de samenleving zich aanpast aan het actuele of verwachte klimaat en de effecten daarvan, om de schade die gepaard kan gaan met klimaatverandering te beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt te benutten. Instrumenten zijn o.a. vermindering/beperking van verhard oppervlak, stimulering van groen en waterdoorlatendheid en voorkomen van hittestress. Weersextremen nemen toe in aantal, omvang en intensiteit. Internationaal onderzoek toont aan dat deze trends duurzaam zijn. Daarom richt klimaatadaptatiebeleid zich op bestrijding van wateroverlast, van droogtestress, van hittestress en op waterveiligheid. Gemeente Aalsmeer zal binnenkort nieuw klimaatadaptatiebeleid bestuurlijk vaststellen. Dit is vastgelegd in het Actieplan en Agenda klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026. Dit beleid geldt voor alle stedelijke ruimte, openbaar en particulier. De waterparagraaf (ook wel: klimaattoets) bij nieuwe plannen, ontwikkelingen en bij reconstructies en herinrichtingen is een wettelijk verplicht onderdeel in de voorbereiding. De waterparagraaf heeft geen wettelijk voorgeschreven format, maar moet de onderbouwing bevatten van de te behalen doelen op het gebied van klimaatadaptatie, riolering, water en waterbeheer. Verschillende partners stellen eisen ten aanzien van het watersysteem.

Primair zijn dit gemeente en waterbeheerder, maar ook de drinkwatersector kan eisen stellen of wensen aangeven, die moeten worden meegenomen. De eisen en uitgangspunten van de betrokken waterbeheerder Waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn separaat beschreven. De Keur, de Legger, de geldende Waterbeleidsplannen en watergebiedsplannen omvatten een groot deel van het geldende beleid. Actuele en/of aanvullende eisen zijn bij de waterschappen verkrijgbaar. De gemeente zelf stelt eisen over klimaatadaptatie, riolering (afvalwaterverwerking, hemelwaterverwerking) en grondwaterbeheer. Het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026 zijn recent vastgesteld. Hieronder is het beleid per thema aangegeven.

Klimaatadaptatie algemeen Het beleid geeft invulling aan de thema’s die zijn benoemd in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) en sluiten op hoofdlijnen aan bij de te behalen normen die zijn opgesteld door de metropoolregio Amsterdam (MRA). Per thema zijn de eisen als ambitie beschreven. Steeds is de aanpak voor nieuwbouw en nieuwe stedelijke ontwikkelingen beschreven. In het gemeentelijk actieplan Aalsmeer 2021 -2026 worden naast beleid en maatregelen in de bestaande buitenruimte vooral kaders en randvoorwaarden gegeven voor nieuwe ontwikkelingen. De thema’s waar het stedelijk gebied van Aalsmeer aan moet voldoen zijn: A. Wateroverlast: inrichting voor verwerking van extreme buien en bestrijding van extreme grondwaterstanden B. Hitte: beperking van de impact; C. Droogte: vergroten sponswerking; D. Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking. In onderstaand overzicht is op hoofdlijnen per thema aangegeven waar bij de planontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. Verdere achtergrond en eisen zijn terug te vinden in het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026. A. Wateroverlast: inrichting voor extreme buien; Ambitie:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

25 van 59

Bij een bui van 70 mm in één uur (die gemiddeld 1x per 100 jaar voorkomt) stroomt er vanuit de openbare ruimte geen water gebouwen in; daarnaast blijven nutsvoorzieningen en vitale/kwetsbare objecten functioneren bij een bui van 90 mm in één uur. Op openbaar en privaat terrein streeft de gemeente ernaar dat regenwater als waardevol product wordt gezien. De gemeente streeft ernaar dat regenwater zoveel mogelijk opgevangen wordt waar het valt, hergebruikt wordt (groen, grondwater, toilet) of vertraagd wordt afgevoerd (invulling van de drietrapsstrategie Vasthouden-Bergen-Afvoeren) Nieuwbouw: Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied. Deze waterberging moet primair een plaats vinden in oppervlaktewater (minimaal 10% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in het ontwerp. B. Hitte, beperken van de impact Ambitie: De hitte impact is in 2050 niet erger dan in 2020; knelpunten van kwetsbare groepen uit de stresstest zijn onderzocht en waar nodig maatregelen getroffen.

De negatieve gezondheidsimpact op kwetsbare groepen wordt verkleind; de openbare ruimte, gebouwen, nutsvoorzieningen en vitale functies worden hittebestendiger ingericht. Nieuwbouw: Bij nieuwbouwontwikkeling streeft de gemeente naar een zodanige inrichting van het gebied dat de gevoelstemperatuur binnen aanvaardbare normen blijft. Koele verblijfsplekken van minimaal 200 m2 omvang zijn aanwezig op maximaal 300 meter loopafstand om (de gevolgen van) hitte voor mens en natuur te beperken. Verblijfsplekken worden met minimaal 50% groen en 30% schaduw ingericht (bomen tellen voor beide). Daarbij is het van belang dat rekening wordt gehouden met de bestaande flora en fauna en voor nieuwe beplanting keuzes worden gemaakt voor gebiedseigen flora en fauna. C. Droogte: vergroten sponswerking; Ambitie: Droogte leidt niet tot onomkeerbare schade aan gebouwen, infrastructuur en natuur. Nieuwbouw: Een gebied bij een nieuwbouwontwikkeling wordt neerslag bergend en afvoer vertragend ingericht. Zodanig dat bij droogte bomen, groen, (dak)tuinen of andere voorzieningen van water worden voorzien. Daarom wordt het principe van de verdringingsreeks gehanteerd: vasthouden, bergen en afvoeren. Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en die kostenefficiënt zijn over de levensduur van 30 jaar worden in het ontwerp opgenomen, zoals langdurige voorbelasting om restzetting te beperken. D.

Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking. Ambitie: Om de waterveiligheid blijvend te borgen draagt de gemeente actief bij aan de regionale samenwerking. Het waterschap is leidend bij dijkversterkingen en de Veiligheidsregio bij gevolgbeperking van overstromingen. Nieuwbouw:

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

26 van 59

Inpassing van waterkeringen en gevolgbeperking van overstromingen zijn onderdeel van het ontwerpproces van de gebouwen en nieuwe inrichting. De gemeente heeft er voor gekozen om de uitwerking van klimaatadaptieve eisen met de programmering van reconstructies en herinrichtingen (bestaande bouw) en de SO projecten (nieuwbouw) mee te nemen (“meekoppelkansen benutten”).

Rioleringsbeheer Het Gemeentelijk Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026 (GRP) is eind 2020 door de gemeenteraad van Aalsmeer vastgesteld. Het borgt het beheer en onderhoud van het bestaande rioleringsstelsel en gaat in op de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater, zowel voor bestaande bouw, als ook voor nieuwe ontwikkelingen. Ook beschrijft het de ambities hoe we in de toekomst klimaatbestendig, duurzaam en zorgzaam met de afvoer van afvalwater, het vasthouden, bergen en afvoeren van hemelwater en het reguleren van het grondwater omgaan. Tevens is het GRP de basis voor de hoogte van de jaarlijkse rioolheffing. Het rioleringsbeheer voor de periode 2021-2026 sluit direct aan op de eisen die gesteld zijn in het Actieplan Klimaatadaptatie. Beheer, onderhoud en nieuw aanleg van riolering en drainage moeten bijdragen aan de eisen uit het Actieplan Klimaatadaptatie. Achtergronden en nadere technische Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026.

eisen

zijn

opgenomen

in

het

Gemeentelijk

Inspelen op herontwikkeling en nieuwbouw In Aalsmeer vinden in de komende periode verschillende ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Bij herontwikkeling en nieuwbouw bouwen we zoveel mogelijk klimaatadaptief, energieneutraal en aardgasvrij. Tegelijkertijd brengen we vroegtijdig in beeld wat uitbreiding betekent voor ons stedelijk watersysteem en de bestaande structuur van het riool. We streven naar meer waterveiligheid door het versterken van de sponsfunctie van (nieuw én oud) stedelijk gebied en optimale grondwaterniveaus. De ruimtelijke ontwikkelingen hebben invloed op de bestaande afvoerstructuur. Kosten voor extra maatregelen aan het bestaande stelsel als gevolg van belasting door stedelijke ontwikkelingen komen in principe voor rekening van ontwikkelaars. De gemeente stelt wanneer nodig een afvoerstructuur op. Hierin houden wij rekening met toekomstige ontwikkelingen, maar ook met het verwachte vervangingsregime en ontwikkelingen op het gebied van afvalwatertransport. Het afvoerstructuurplan kan gebruikt worden als onderlegger om ontwikkelaars op de hoogte te brengen van de gevolgen van uitbreidingen en daar gezamenlijk het gesprek over aan te gaan.

Grondwaterbeheer Grondwaterbeheer is een wettelijk verplichte taak voor gemeenten en is in Amstelveen primair functiegericht grondwaterbeheer: het richt zich op de afstemming van het stedelijk grondwater op de grondgebruiksfuncties in de gemeente voor zover dit technisch mogelijk is en voor zover het andere doelen niet schaadt. Grondwaterbeheer is een complexe opgave waarvoor de gemeente een separaat Grondwaterzorgplan Aalsmeer 2021-2026 heeft opgesteld, als bijlage bij het Gemeentelijk Rioleringsplan 2021-2026. In dit grondwaterzorgplan staan de eisen beschreven die de gebruiksfuncties stellen aan het stedelijk grondwater; en hoe deze eisen invulling gegeven kan worden. Onder meer is beschreven welke maximale en minimale grondwaterstanden voor gebruiksfuncties gelden.

Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021

Pagina

27 van 59

Klimaatadaptatie procesmatig Klimaatadaptieve eisen richten zich niet alleen op uit te voeren maatregelen, maar ook op de te behalen doelen volgens het Actieplan Klimaatadaptatie 2021-2026. Reconstructies en herinrichtingen door de gemeente De gemeente volgt een meerjarenprogrammering waarin reconstructies en herinrichtingen van de openbare ruimte in wijken gepland zijn die onderhoudsbehoeftig zijn en waarin nieuw beleid ingepast moet worden. Klimaatadaptieve eisen worden in de voorbereiding van projecten meegenomen. Met technisch onderzoek tijdens de ontwerpfase, met name in de schetsontwerpen en voorontwerpen, moet aangetoond worden welke ontwerpen leiden tot het voldoen aan de klimaatadaptieve eisen. Stedelijke ontwikkelingen (gemeente en ontwikkelende partijen) In nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden gebieden voorbereid op geheel of gedeeltelijk nieuwe inrichtingen en/of nieuwbouw. Nieuwe verkavelingen worden ontworpen in een nieuw vorm te geven openbare en particuliere ruimte. Klimaatadaptieve eisen worden meegenomen in de voorbereidingstrajecten (visievorming, startnotitie, ontwerptraject met gemeente, architecten, ontwerpers en ontwikkelaars). Met technisch onderzoek moet worden aangetoond in hoeverre de gebiedsontwerpen voldoen aan de klimaatadaptieve eisen.