Ruimtelijk Ontwikkelplan Nieuwstad

Nieuwstad Een nieuw groen stukje stad Ruimtelijk ontwikkelplan

Inhoud Vooraf

5

1

Plangebied

7

2 Geschiedenis

8

3 Beleidsdoelstellingen en ambities

12

4 Participatie

16

5 Doelgroepen en woonprogramma 24 6 Ruimtelijk concept

28

7 Ruimte voor de natuur

56

8 Rooms-Katholiek Kerkhof

65

9 Mobiliteit

68

10 Milieuaspecten

76

11 Proces en organisatie

80

Bijlages

Ruimtelijk ontwikkelplan Van versteend gebied naar een woongebied in het groen.

Vooraf Initiatiefnemer Bemog Projektontwikkeling is voornemens om het perceel grond aan de Bisschop Willebrandlaan 66 in Zwolle te herontwikkelen naar een woonlocatie in het groen. Op het detreffende perceel is sinds 1998 garagebedrijf Oving gevestigd. In samenwerking met landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen van Rijnboutt uit Amsterdam, is een verkenning gedaan naar de herontwikkeling van deze locatie en in juni 2020 gepresenteerd aan de ruimtelijke initiatieventafel van de gemeente Zwolle. De conclusie van het NRI-proces is, dat het een kansrijke ontwikkeling is. Begin 2021 is er een projectteam samengesteld, en is in samenwerking met de participatie-experts van Kickstad uit Rotterdam een zorgvuldig participatietraject doorlopen. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van het huidige garagebedrijf en de realisatie van een gevarieerd aanbod van appartementen op een halfverdiepte parkeerbak. Door compact te bouwen op deze locatie wordt het aantal vierkante meters groen, ten opzichte van het huidige aantal, verdubbeld. De woongebouwen, die door een gemeenschappelijke daktuin op de parkeergarage verbonden zijn, zorgen onder meer voor doorstroommogelijkheden binnen de wijk, en een nieuw woonmilieu voor Zwolle. Een plek waar huidige generaties en nieuwe Zwollenaren zich thuis kunnen gaan voelen. Omwonenden, bewoners, gebruikers en recreanten komen elkaar tegen in de

4

omliggende openbare ruimte, die overloopt in de dierenweide en park de Hogenkamp. De openbare ruimte zoekt aansluiting met de toekomstige ontwikkeling van de gemeentelijke Stilohal en het Park de Hogenkamp De gewenste ontwikkeling past niet binnen het huidige geldende planologische kader. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, zal de geldende garagebestemming gewijzigd moeten worden in een woonbestemming. Voor deze ontwikkeling is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Alvorens deze bestemmingsplanprocedure gestart zal worden, zullen eerst de ruimtelijke kaders uit dit ruimtelijk ontwikkelplan moeten worden vastgesteld. Dit ruimtelijk ontwikkelplan vormt uiteindelijk de basis voor het bestemmingsplan. Graag nemen wij u mee in onze ambities voor de herontwikkeling van garagebedrijf Oving naar Nieuwstad; een groen en levendig nieuw stukje stad.

5

. at ns tra ho ve eli nc k Va

nW ev

1. Plangebied

Bis

sc

ho

pW

ille

bra

nd

laa

n

Het huidige garagebedrijf ligt dichtbij de binnenstad van Zwolle, op de kruising van de Bisschop Willebrandlaan en de Van Wevelinckhovenstraat. Op slechts 200 meter zijn een tweetal supermarkten te vinden en op 150 meter is het park De Hogenkamp te vinden. In de toekomst zal er op deze plek gewoond en gerecreëerd worden in het groen. Het plangebied dat grenst aan het Rooms Katholiek Kerkhof Zwolle waarvan de monumentale entree en de kapel verscholen zijn achter het huidige garagebedrijf. Door middel van deze ontwikkeling worden deze monumentale elementen weer zichtbaar voor iedere Zwollenaar.

Bestemming bestaand en beoogd Het huidige garagebedrijf heeft in het bestemmingsplan ‘Diezerpoort’ de enkelbestemming ‘bedrijf garage’ en de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie’. Binnen het huidige bestemmingsplan en binnen het bouwvlak, zoals weergegeven in afbeelding 1, mag een garagebedrijf van 8 meter hoog worden gebouwd. Het huidige garagebedrijf is circa 3 tot 6 meter hoog. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan ‘Diezerpoort’, omdat wonen niet past binnen de geldende bestemming. Een gewijzigd bestemmingsplan is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren. Het ruimtelijk ontwikkelplan van Nieuwstad dient als afwegingskader, om te bepalen binnen welke uitgangspunten de gemeente Zwolle kan meewerken aan die bestemmingswijziging. 6

Afbeelding 1: Huidige bestemmingsplan

7

Topografische kaart van Zwolle rond 1900 www.topotijdreis.nl

2. Geschiedenis Garagebedrijf Oving is sinds 1998 gevestigd op de huidige locatie in de wijk Diezerpoort en in de buurt Dieze-Oost. De wijk ligt op een zandrug, die is gevormd door opgewaaid zand, zogenaamd dekzand. Sinds de 10e eeuw wonen er al mensen op deze plek. Dieze was in de vroege middeleeuwen een zelfstandige boermarke, maar werd in 1384 aan Zwolle toegevoegd. Hiermee is Dieze een van de oudste wijken van Zwolle. Rond de 17e eeuw groeide Dieze uit tot een belangrijke voorstad, ook wel Nieuwstad genoemd. Via deze Nieuwstad kwamen veel mensen Zwolle binnen om naar de markt te gaan. In de tweede helft van de 19e eeuw, vond er een grote uitbreiding plaats en werden er vele arbeiderswoningen gebouwd. Ook werden bestaande straten verlengd en nieuwe wegen aangelegd. Om de wijk te verbinden met het oude stadscentrum, werd uiteindelijk de Van Wevelinkhovenstraat aangelegd.

8

De benaming van het project is dus ook een knipoog naar het verleden. Met het project Nieuwstad maken we een nieuw stukje stad in voormalig Nieuwstad. Daarnaast herstellen we historische routes en lijnen, en geven we de entree en de kapel van de Rooms Katholieke begraafplaats, wat een rijksmonument is, weer het aanzicht dat het verdiend.

Meppelerstraatweg

Middelweg

Hogenkampsweg Molenkampsweg

Bisschop Willebrandlaan Hoekstraat

Eikenstraat

Langerholterweg

Th. A. Kempisstraat

Warmoestraat

Zwarte Water Schoolstraat

Vechtstraat

Nieuwe Vecht

Stadsgracht Dieze, een voormalige boermarke, behoort al tot de stad Zwolle. De Nijstad (of voorstad) had in de 16e eeuw al vele straten als de Langenholterweg, Middelweg en Hogenkampsweg.

9

Voormalige route langs de begraafplaats

Route Rond 1860, toen Dieze-oost nog de naam Nieuwstad had, was er een historische route vanaf de Langerholterweg langs de begraafplaats. Deze is op bovenstaande afbeelding weergegeven door middel van een blauwe lijn.

Bron: Topotijdreis Om afstand te creëren en privacy te kunnen waarborgen ten opzichte van de begraafplaats, is er voor gekozen om deze route weer in ere te herstellen. Daarnaast zal deze langzaamverkeersroute fungeren als startpunt van een groene route, via het park de Hogenkamp en de Dobbe naar het Zwarte Water en het Westerveldse Bos. Door woningen langs het pad te maken, wordt de sociale veiligheid verbeterd. Door heesterbeplanting langs de muur te plaatsen, zal er voorkomen worden dat het uitnodigt om graffiti te spuiten op de muur, zoals dat aan de kant van de Molenkampsweg is gebeurd.

setting. Het doel voor een beter en gezonder verblijfs-, leef- en woonklimaat in de Stadskrans is afhankelijk van goede langzaamverkeersverbindingen. De ruimte hiervoor is echter beperkt. Daarom gaat de auto steeds meer plaatsmaken voor de fiets en de voetganger.

3. Beleidsdoelstellingen en ambities De herontwikkeling van het huidige garagebedrijf is een mooie opgave waarin maatschappelijke opgaves, gemeenschappelijke belangen en woonwensen samenkomen. Bij Nieuwstad komen deze onderdelen terug in een integraal plan. Met dit ruimtelijk ontwikkelplan wordt invulling gegeven aan verschillende beleidsdoelstellingen en ambities. Deze doelstellingen en ambities zetten wij in dit hoofdstuk op een rij.

Omgevingsvisie Als je in Zwolle over straat loopt, kun je het aanraken: de ruimte. Ruimte om te denken in het Academiehuis, en ruimte om te handelen op de Grote Markt. Ruimte om te geloven in jezelf, in anderen, in de kerk, moskee, of 12

De ambitie is, om in bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. Met hogere bebouwing kunnen op een beperkte oppervlakte woningen toegevoegd worden én er blijft ruimte over voor een kwalitatief goede buitenruimte. Zo gaan we slim om met de beschikbare ruimte. Onder hoogbouw verstaan we: gebouwen hoger dan de gemiddelde kroonhoogte van de bomen (ongeveer 25 meter, oftewel ongeveer 8 bouwlagen). Vanaf deze hoogte is het belangrijk om effecten op de omgeving in beeld te brengen. Op belangrijke knooppunten voor openbaar vervoer (station Zwolle) of bij de samenkomst van grote doorgaande wegen, zoals de Van Wevelinkhovenstraat, komen veel mensen en activiteiten bij elkaar. Daar past hoogbouw bij. Hoogbouw draagt op deze plekken bij aan een stedelijke dynamiek en sfeer. Door compact te bouwen in de bestaande stad, hoeven we minder te bouwen aan de randen of in het landschap. De druk op het landschap vermindert. Tevens ligt Nieuwstad in de stedelijke hoofdgroenstructuur. De koers is dat de hoofdgroenstructuur in de toekomst behouden blijft, of aangevuld waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente Zwolle als geheel.

synagoge. Ruimte voor een biertje op het terras, en ruimte om een robot te bouwen in de Spoorzone. Overal is er ruimte.

Startnotitie

Eén visie, waarin al het beleid van nu en de ideeën voor de toekomst van Zwolle bij elkaar komen voor de fysieke leefomgeving is de omgevingsvisie. Hieronder de elementen uit deze visie die van toepassing zijn voor Nieuwstad. Ruimte is een gevoel en ruimte moet goed voelen. Nieuwstad ligt in de de strategische ontwikkelzone ‘vergroot Centrumgebied’ dichbij de Stadskrans. De Stadskrans is belangrijk voor nieuwe woningen, vooral in een stedelijke

Voordat het participatietraject met omwonenden en overige stakeholders is gestart, zijn de kansen en risico’s voor de ontwikkeling van Nieuwstad geïnventariseerd envastgelegd met een startnotitie. Deze startnotie is vervolgens vastgesteld door het college. Op dit moment is de ruimtelijke kwaliteit van het transformatiegebied laag. Het heeft een versteend karakter en de aanwezige bebouwing heeft geen bijzondere waarde. De aanwezige groenstructuur en bomen zijn wel

waardevol, maar een versterking van de groene kwaliteit en eventueel recreatief medegebruik zijn wenselijk. Herontwikkeling van de locatie biedt kansen. Kansen om de ruimtelijke kwaliteit op de locatie zelf een impuls te geven en om de locatie beter te integreren in de omgeving. In de startnotitie staan onderzoeksopdrachten geformuleerd over volume & beeldkwaliteit, de relatie met de begraafplaats, groen, klimaatadaptatie, energie, circulariteit, mobiliteit en milieu. Met behulp van dit ruimtelijk ontwikkelplan geven wij antwoord op deze onderzoeksvragen. Er is bewust gekozen om deze notite op hetzelfde moment aan de raad aan te bieden als dat de uitnodigingen voor het participatietraject bij de omwonenden op de mat vielen. Zodoende heeft iedereen op hetzelfde moment over dezelfde informatie kunnen beschikken.

< link naar startnotitie >

13

Woonvisie Ruimte voor Wonen 1. Sterke Groeistad: Zwolle zal ook op langere termijn economisch en in werkgelegenheid verder groeien. Om Zwolle als vitale en aantrekkelijke groeistad verder te ontwikkelen is een nieuwe stap naar verstedelijking nodig. Als we onze toppositie in Nederland willen behouden en versterken moeten we duurzaam met onze ruimte om gaan, rekening houden met de wensen van onze (nieuwe) bewoners en het woningaanbod daarop afstemmen. 2. Vernieuwende Woonstad: Zwolle biedt ruimte aan vernieuwing, eigenheid en creativiteit. Ruimte voor diverse doelgroepen en ondernemers, particuliere initiatiefnemers, marktpartijen en corporaties om invulling te geven aan vernieuwend wonen in de stad. Veranderende (kleinere) huishoudens en vergrijzing vragen ook om vernieuwing. We zetten in op transformatie en hergebruik van vastgoed en vernieuwende duurzame woonvormen.

3. Solidaire Leefstad: Zwolle werkt aan solidaire wijken en levensloopbestendige woningen waardoor mensen langer in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. De voorzieningen en de ruimtelijke kwaliteit dragen bij aan een prettige woonomgeving. Een wijk waar jong en oud zich ‘thuis voelt’. In deze context staan we samen voor de opgave om verder invulling te geven aan de mogelijkheid om zelfstandig te (blijven) wonen en te functioneren. 4. Duurzame Deltastad: Water en groen hebben een grote aantrekkingskracht op mensen en een positief effect op de omgeving. Ook het wonen in nabijheid van water wordt hoog gewaardeerd. Dat willen we in Zwolle stimuleren met oog voor natuurwaarden en duurzaam ruimte- en energiegebruik. Bewust zijn van de waarde van groen en water betekent ook beter voorbereid zijn op de nadelige effecten van klimaatveranderingen. Klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit zijn een belangrijk onderwerp in onze woonopgaven.

Groene agenda 2015-2025 Met de gebiedsontwikkeling ontwikkelen we onder meer in de hoofdgroenstructuur. In de Groene agenda 2015-2025 zijn hiervoor kaders gesteld. Initiatieven in deze groenstructuur worden getoetst aan de groene functies, die de stedelijke hoofdgroenstructuur ter plaatse moet vervullen. De hoofdgroenstructuur waarin Nieuwstad ligt, maakt onderdeel uit van een groene vinger die vanuit het Zwarte Water de stad in komt. Daarnaast vormt de locatie de verbinding tussen park de Hogenkamp en de bestaande stedelijke groenstructuur. Het huidige perceel van het garagebedrijf is volledig versteend. Daarnaast wordt in de Bomenverordening benoemd dat alle bomen binnen de hoofdgroenstructuur een hoog beschermingsniveau hebben. Rondom het perceel van het garagebedrijf is het bestaande groen van grote waarde, en er dient daarom rekening mee gehouden te worden bij nieuwe plannen.

Zwolse Adaptatiestrategie (ZAS)

160.000

De gemeente Zwolle is koploper in klimaatadaptatie en heeft daarvoor de Zwolse Adaptatiestrategie ontwikkeld. Het doel van de strategie is om de stad aan te passen aan het nieuwe klimaat en ervoor te zorgen dat Zwolle in 2050 klimaatbestendig is.

INWONERS

Mobiliteitsvisie 2020-2030 Met het mobiliteitsconcept van Nieuwstad, sluiten we aan bij de mobiliteitsambities van de stad, zoals vastgelegd in de mobiliteitsvisie 2020-2030. In deze visie wordt sterk ingezet op de vernieuwing en de omslag naar een gezondere leefomgeving.

Strategische ontwikkelzone vergroot centrumgebied.

14

Participatieavond omwonenden

15

4. Participatie Voorafgaand aan de planontwikkeling, is er door de ontwikkelaar gekozen om in afstemming met de gemeente een extern (communicatie-/participatieadvies) bureau een route uit te stippelen voor het participatieproces. Hiervoor heeft de ontwikkelaar de keuze laten vallen op Kickstad uit Rotterdam, een bureau voor duurzame stadsontwikkeling. Op basis van de door het college van B&W vastgestelde startnotitie, met daarin de uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling, is de ontwikkelaar in samenwerking met Kickstad het gesprek met alle stakeholders aangegaan. In dit hoofdstuk beschrijven de professionals van Kickstad de aanpak, de opbrengst en de resultaten. De uitgebreide uitwerking van deze opbrengsten en resultaten is bijgevoegd als bijlage 1 en 2 aan dit ruimtelijk ontwikkelplan.

Introductie

Met de start van de fase om naar een ruimtelijk ontwikkelplan toe te werken, hebben we onszelf als doel gesteld om, met behulp van een goed en gedegen proces, te komen tot een gedragen plan. Door de omgeving, zowel omwonenden als diverse stakeholders van de Ovinglocatie, op verschillende manieren te betrekken, hebben we input verzameld om dit waar mogelijk te vertalen in het plan. Met de input hebben we de plannen aangescherpt we het samen nog beter gemaakt. In dit hoofdstuk beschrijven we de aanpak, hoe we het participatietraject hebben ingericht (welke momenten en middelen we in hebben gezet), welke input we hebben opgehaald en hoe deze input is verwerkt in het plan.

Aanpak

In een werksessie met het projectteam hebben we samen het doel bepaald. We zijn aan de slag gegaan met de context van de planvorming (ambitie en uitgangspunten), het proces en de stakeholders. Daarin hebben we de ruimte bepaald voor participatie; wat ligt vast en wat is open, en in welke mate. Aangevuld met gesprekken met verschillende stakeholders hebben we in kaart gebracht wat er speelt en leeft en wat belangrijke aandachtspunten zijn. Dit alles heeft de basis gevormd voor de aanpak, met daarin de aandachtpunten: • Zorgvuldig opbouwen. Mensen meenemen in het verhaal: eerst laten landen dat het gaat veranderen, dan inzoomen en verdiepen • Niet teveel plenaire bijeenkomsten: ruimte laten voor gesprek in kleinere groepjes • Laagdrempelige events en heldere communicatie, zoveel mogelijk persoonlijk • Activatie via sociale netwerken in het gebied.

ambitie en uitgangspunten. Door te starten met het vertellen van de ambities en van daaruit naar een concretere vertaling in beelden te werken, namen we de omgeving stapsgewijs mee in het proces. Daarmee creëerden we begrip voor de stappen in het proces, en dit gaf deelnemers de tijd om de

informatie te laten landen en daarop te kunnen reageren. Met verschillende werkvormen hebben we reacties verzameld en gingen daarmee aan de slag. We koppelden terug hoe we input verwerkten in de plannen en waarom of waarom niet. Een eerlijke uitleg van keuzes die gemaakt worden.

Stakeholders hebben verschillende behoeften in het participatieproces, zowel in de manier waarop als in frequentie. We zetten daarom in op een mix van middelen, zodat de omgeving op zijn of haar eigen momenten en manieren kon meedenken en -doen. We hebben het zo laagdrempelig mogelijk gemaakt. De veranderende corona maatregelen maakten dat we flexibel moesten zijn en steeds naar de juiste vormen van online en offline zochten. We hebben gezorgd voor alternatieven als het online moest, door offline in kleine groepjes op 1,5 m afstand af te spreken. En zorgden altijd voor fysieke communicatie (flyer/brief) in de directe omgeving, door waar mogelijk persoonlijk te overhandigen. Door transparante communicatie en verwachtingsmanagement (heldere kaders en toelichting op de te nemen stappen) hebben we de omgeving meegenomen in de 16

17

Opbrengst Tijdens het participatietraject hebben voornamelijk de directe buren, bewoners uit de omgeving en vertegenwoordiging van (belangen)organisaties hun meningen en ideeën gedeeld. Opvallend was, dat in deze fase ook al relatief veel mensen met interesse in een woning op deze plek zich hebben laten horen. Er is positief kritisch gereageerd op de plannen voor de herontwikkeling van de Ovinglocatie. Er heerst over het algemeen begrip voor het idee dat hier woningen komen. Deelnemers zien graag het behoud plus versterken van het groen, om de biodiversiteit te versterken en ook te gebruiken voor wandelrondjes. De input uit het participatietraject laat zich indelen in de vier categorieën: stedenbouw, landschap, mobiliteit en overig. Daarbinnen hebben we getracht de input te bundelen.

Stedenbouw • Vormgeving van de bebouwing: Er wordt aangegeven dat het wat spannender mag qua architectuur ‘veel rechte blokken in Dieze’, maar ook dat het mooi zou zijn om aan te sluiten bij de jaren 50 stijl, door dat in een hedendaags jasje te gieten. Deelnemers zijn wel unaniem over eens dat, als het twee gebouwen zijn, dit familie van elkaar is en ze zodoende bij elkaar moeten passen. Het hoeven niet letterlijk hetzelfde te zijn. In de referentiebeelden spreekt het de deelnemers aan. • Hoogte van de bebouwing: Mensen vragen zich hoe de privacy van omwonenden en de begraafplaats gewaarborgd kunnen worden. Men heeft gevraagd of de bebouwing zoveel mogelijk naar het kruispunt gepositioneerd kan worden en of daar de bebouwing wat hoger mag, zodat het bij de begraafplaats en tegenover de bestaande bebouwing wat lager kan (zie ook het volgende punt). • Plaatsing van de gebouwen: Respondenten kunnen zich vinden in het principe van twee compacte gebouwen, maar vragen wel aandacht voor de locatie in het plangebied. Zo wordt de suggestie gedaan om het hoogste gebouw verder naar het kruispunt te verplaatsen. Dit ten einde meer afstand te bewaken met de begraafplaats. Maar ook om meer ruimte en lucht te creëren rondom en tussen de gebouwen. • Woningen: Er wordt aandacht gevraagd voor het realiseren van woningen voor verschillende doelgroepen.

Daarnaast zijn de eventuele toekomstige bewoners, die hebben deelgenomen in het proces, benieuwd hoe zij in aanmerking kunnen komen voor een woning op deze plek. • Zichtlijnen: De mooie historische entree, met in het verlengde daarvan de kapel van de begraafplaats, zichtbaar maken.

18

Landschap & groen • Groen: Er wordt positief gereageerd op de ambitie om deze locatie groener te maken dan het nu is. Aandacht voor groen, ook op of aan gebouwen. Als tip wordt gegeven om inheemse planten en bomen te gebruiken en ook over verschillende hoogtes van gewassen na te denken voor de insecten en vogels. Aansluiten bij de groene verbinding in de stad (erg positief wordt gereageerd op het idee dat je wellicht in het groen kunt doorwandelen van deze locatie naar park de Hogenkamp en verder naar de Dobbe en het Westerveldse Bos). Goed om daar ook de biodiversiteit mee te gaan versterken. • Bomen: Er gaat veel aandacht uit naar de oude bomen op deze locatie. Men is positief over het zo veel mogelijk behouden van bomen, en zeker de grote volgroeide bomen. Er is specifiek aandacht gevraagd om zorgvuldig verplaatsing van bomen te onderzoeken, als dat de overweging is. En daarnaast wordt er gevraagd om secuur om te gaan met de bomen tijdens de bouwwerkzaamheden: ruim om de bomen heen werken en rijden (aandacht voor de reikwijdte van de wortels).

• Ontmoeting en sociale veiligheid: Er wordt benadrukt dat er geen onveilige donkere hoeken moeten ontstaan, maar juist fijne plekken voor iedereen. Voldoende ruimte om elkaar te ontmoeten en sociale cohesie te bevorderen. Daarnaast slim nadenken over verlichting, zicht op het wandelpad vanuit de bebouwing. • Water: Als idee is geopperd om een wadi te maken en die te verbinden met de dierenweide. Deelnemers vinden het goed dat er een wadi komt maar hebben geen specifieke wensen aangegeven voor de type invulling hiervan.

• Functies: Er zijn wensen om in de openbare ruimte te bankjes plaatsen (geen klassieke bankjes). De meeste deelnemers zijn positief over het idee van een wandelpad. ‘Maakt het honden uitlaat rondje leuker.’ Er worden tegelijkertijd ook zorgen geuit over als het een pad langs de muur van de begraafplaats wordt, dat het een ‘achterafje’ kan zijn voor hangjeugd en er vuilnis kan worden weggegooid en graffiti worden gespoten, zoals aan de kant van de Hogenkampsweg is gebeurd. Er zijn ideeën geopperd om meer ruimte te creëren en afstand van de muur te houden. Door de aanleg van bosschage ter plaatse van de muur, zal deze minder makkelijk toegankelijk worden.

19

Mobiliteit • Parkeren: Een oproep om na te denken over het feit dat het omringende gebied gratis parkeren heeft, niet drukker wordt. Vraag naar voldoende parkeerplaatsen in het gebouw. Er wordt positief gereageerd op het half verdiept parkeren, met groene daktuin op het dek. Voor het bezoekersparkeren, in combinatie met de begraafplaats, wordt gevraagd om zoveel mogelijk een groene uitstraling te geven met de inrichting.

Overig • Ontwikkeling Stilohal locatie: Er wordt meermaals geopperd dat er goed gekeken moet worden naar samenhang met ontwikkelingen in de omgeving en specifiek met de ontwikkeling van de Stilohal locatie. Suggesties om dit zo te ontwikkelen, dat er samenhang ontstaat rondom het kruispunt.

Deze input hebben we in acties verwoord in de kaart. De tekstballonnen zijn een samenvatting van de input in acties. De afbeelding daarachter laat de eerste plankaart zien wat de stand van zaken was van het plan eind 2021, die we gebruikten in de kick-off. Deze afbeelding vormde de basis van het gesprek.

• Veiligheid: De Bisschop Willebrandlaan wordt als gevaarlijk ervaren voor het oprijden vanuit de oprit. Er zijn veel hardrijders. • Fietsers: Tevens wordt er veel aandacht gevraagd voor het realiseren van voldoende fietsparkeerplekken, voor bewoners en bezoekers. Niet verrommelen rondom het gebouw en in de omgeving. Ook moet er nagedacht worden over elektrische fietsen en andersoortige fietsen (bakfietsen enz.). • Wandelroute: Er wordt veelal positief gereageerd op het idee van een route voor langzaam verkeer door het groen, waarbij het liefst zoveel mogelijk afstand van de muur van de begraafplaats wordt bewaakt. De route moet wel starten bij Nieuwstad en niet al lopen over de parkeerplaats van de begraafplaats.

20

21

Resultaat De opgehaalde input is afgewogen in de verdere studies die gedaan zijn. Dit heeft geresulteerd tot een aantal wijzigingen in het plan, ten opzichte van hetgeen we mee gestart zijn in 2021. In de afbeelding is dit op de plankaart aangegeven. De belangrijkste aanpassingen betreffen

de bouwhoogte, plus de locatie van de gebouwen. Met het meer naar het kruispunt brengen van de gebouwen, wordt er afstand bewaakt tot de woonwagens en ontstaat er meer ruimte rondom en achter de gebouwen voor groen. Dat leidt er ook toe dat er een goed wandelpad gemaakt kan worden dat niet direct langs de muur van de begraaf-

plaats loopt. Het op een dergelijke manier positioneren van de gebouwen, geeft een luchtiger gevoel. In de bouwhoogte verschuiven we ook naar wat hoger, richting het kruispunt (negen ipv acht lagen) en lager, richting de entree van de begraafplaats (vijf ipv zes lagen). Dat is goed te zien op afbeelding. Door met een getrapte

vorm te werken, bouwt de hoogte zich rustig op richting het kruispunt, in plaats van pal om hoog en zorgen we daarmee voor een zachtere inpassing in de omgeving. Door aan de voor- en zijkanten van het gebouw op de eerste woonlaag woningen te creëren, zal de sociale veiligheid worden gewaarborgd.

Links toont de 3D impressie van de studie waarmee we in 2021 zijn gestart. Rechts toont de impressie van de studie nu. De hoogte verschuift meer naar het kruispunt en door de getraptheid verloopt dat geleidelijk .

Conclusie Het plan is in open gesprek met de omgeving aangescherpt en aangepast. Dat heeft tot een verrijking van het plan geleid. Het sluit op een prettigere manier aan, geeft meer afstand tot de woonwagenbewoners aan de achterzijde en geeft meer ruimte voor invulling van de openbare ruimte. In de laatste inloopbijeenkomst is dit ook door de bezoekers bevestigd. Er is positief gereageerd op de voorgestelde aanpassingen.

Te concreet voor deze fase - Gedetailleerde wensen en opmerkingen over de architectuur van de gebouwen. In de volgende stap worden de gebouwen verder ontworpen en wegen we dit mee. - Wensen die gingen over de indeling van de woningen.

Er is uiteraard ook input opgehaald die te concreet is voor de huidige fase. Dit is hiernaast samengevat.

22

23

Prijsklasse koop

Woningvoorraad naar eigendom Gemeente Zwolle

Dieze-oost

17% 31%

16%

5. Doelgroepen en woonprogramma Om een inclusieve stad of buurt te creëren, streeft de gemeente Zwolle in haar woonvisie naar de verdeling 30-40-30 (als gemiddeld) bij nieuwbouw. Maar ook stelt zij dat dit afhankelijk is van het aantal, de ligging van de ontwikkellocatie en het woningaanbod in de omgeving. Bij stedelijke inbreiding zal het vaker gaan om kleinschaliger nieuwbouw, die vanuit de marktvraag geschikt is voor specifieke woonsegmenten. We sturen op een programma waarin elke woning raak is.

In Dieze-oost wonen veel jongere mensen. De wijk heeft een stedelijk naoorlogs, compact woonmilieu. Bijna 60% van de woningen wordt bewoond door alleenstaanden. En bijna de helft van de huishoudens in de wijk heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens. In Dieze-oost wonen naar verhouding veel studenten. Bijna de helft van de huishoudens heeft de leefstijl ’Jonge Digitalen’ volgens de Mosaicindeling: jonge, stedelijk ingestelde mensen, vaak studenten. Nieuwstad is een toevoeging op de buurt Dieze-oost en de huidige woonmilieus in Zwolle. In september 2017 heeft de gemeente Zwolle in samenwerking met alle

24

woningcorporaties een woningmarktanalyse gemaakt voor de periode 2017 tot 2032. Bijna twee derde (64%) van de woningvoorraad in de buurt Dieze-oost, is in bezit van de woning-corporaties. In de totale gemeente ligt dit percentage op 33%. Ook in de koopsector ligt een zwaar accent (66%) op de goedkoopste prijsklasse. De wijk kent naar verhouding weinig oudere huishoudens. De woningvoorraad is ook maar beperkt geschikt voor mensen die te maken krijgen met functiebeperkingen (vaak oudere).

64%

13%

Corporatie Overige huur huur

23% Koop

33%

13%

54%

Corporatie Overige huur huur

Koop

’64% van Dieze-oost is sociale huur’

48% 66% 21%

2017-2032 gemeente Zwolle

Doelgroepen De huishoudenssamenstelling in Nederland, maar ook in Zwolle, verandert de komende jaren en daarmee de wens vanuit de markt o.a. als gevolg van vergrijzing, afname gemiddelde gezinsgrootte etc. Sociale duurzaamheid en inclusiviteit zijn belangrijke thema’s binnen de ontwikkeling van Nieuwstad. Dit vertaalt zich in het beperken van eenzaamheid door ontmoeting te stimuleren. Binnen en op het gebouw wordt de ontmoeting gefaciliteerd dankzij een collectieve daktuin, de gezamenlijke fietsenstalling en deelmobiliteit. Met name de vraag naar de een- en tweepersoons huishoudens, voor zowel de jongeren als de zestigplussers, is erg toegenomen. We willen op deze vraag inspringen d.m.v. inclusieve woningen, zodat de doelgroepen die belangrijk zijn behouden kunnen worden. Op basis van de huidige samenstelling van de wijk en de gewenste samenstelling vanuit de gemeente, hebben wij onderstaande doelgroepen voor Nieuwstad gedefinieerd. Actieve empty nesters De kinderen zijn het huis uit en de agenda is niet meer gevuld met werk. Wel met vrijwilligerswerk, maar de emptynesters hebben geen vaste verplichtingen meer. Ze passen soms op de kleinkinderen en gaan vooral lekker fietsen, tuinieren en op reis. De actieve 60-plussers van gezellige emptynesters wonen vaak samen. Deze groep voelt zich sterk verbonden met de directe leefomgeving.

Veel mensen van wie de kinderen het huis uit zijn, overwegen hun grote woning te verkopen en te verhuizen naar een gelijkvloerse woning, waarbij de

Gemeente Zwolle

Dieze-oost Bron: Woningmarkt analyse

Goedkoop Middel duur Duur

voorzieningen dichtbij zijn. Door aan deze doelgroep passende appartementen aan te bieden, creëren we weer beweging in de woningmarkt. Starters en doorstromers Het is bekend dat veel jongeren en starters moeite hebben een koopwoning te kopen. En vaak willen ze graag in de buurt blijven wonen van hun familie en vrienden. Dit geldt niet alleen voor de eerste woning maar ook voor de doorstroomwoning. Een deel van deze doelgroep wenst, bijvoorbeeld vanuit een sociale huurwoning of goedkope koopwoning, een volgende stap te maken in hun wooncarrière. We realiseren woningen in zowel de goedkope huur als een gedifferentieerd aanbod in de koopsector, waarmee we de doorstroom in Duur Zwolle bevorderen en Middelduur 30% deze doelgroepen 40% een passend en fijn Sociale huur thuis bieden. en goedkoop

30%

Appartementen Segment

gemiddeld aantal m²

Aantal

%

Duur

90

28

30%

Midden hoog

68

24

27%

Midden laag

56

12

14%

Goedkope koop

46

17

19%

Sociale huur

45

9

10%

90

100%

*Appartementen sociale huur zijn afgestemd met deltaWonen 25

DIEZE-OOST Om de woningen bereikbaar te maken, zijn wij voornemens ervoor te zorgen dat een deel van de woningen passend toegewezen kan worden aan specifieke doelgroepen.

Nieuwstad een geschikt nieuw stukje stad in Dieze-oost

Door middel van een exclusieve voorverkoop geven we ruimte om door te stromen. Het woonprogramma bestaat uit levensloopbestendige appartementen in diverse soorten, maten en prijsklassen.

Bisschop Willebrandlaan

Aangezien de wijk momenteel voornamelijk uit sociale huur (64%) en goedkope koop (66%) bestaat, is voor deze ontwikkeling gekozen om te kijken naar specifieke doelgroepen. Door middel van de doorstroomregeling en de exclusieve voorverkoop, zal er getracht worden om senioren die op dit moment een gezinswoning bezitten te laten doorstromen. En huurders die momenteel een sociale huurwoning bewonen, en graag willen doorstromen naar een koopwoning, voorrang te geven. In het participatietraject is onder andere gesproken met Toegankelijk Zwolle. In samenspraak met hen, zal in de verdere planontwikkeling gekeken worden op welke manier deze doelgroep het beste bedient kan worden.

Van Wevelinkhovenstraat

26

27

6. Ruimtelijk concept Stedenbouwkundige visie – zorgvuldige positionering van de gebouwen in het groen en herwaardering van deze historische plek in de stad

28

Dieze-oost is onderdeel van de Diezerpoort, één van de oudste wijken in Zwolle en goed bereikbaar door de ideale ligging dicht bij de binnenstad. De Oving garage staat op een belangrijk kruispunt in deze wijk. Met de herontwikkeling van de locatie, ligt er een kans om het park de Hogenkamp uit te breiden en groenstructuren met elkaar te verbinden. De Oving locatie is samen met de Stilo locatie, aan de overzijde, een ontbrekende schakel. Door de locatie zorgvuldig te ontwikkelen, ontstaat er een opmaat naar een robuuste groenstructuur. Twee compacte woongebouwen creëren

ruimte om het groen te verbeteren en te vergroten. Door een bijdrage te leveren aan de biodiversiteit, wordt hittestress verminderd en waterretentie mogelijk gemaakt. Hiernaast kan door het terugbrengen van een historische route, als wandelpad langs de naastgelegen historische begraafplaats, een logische entree en een verbeterde oversteekbaarheid richting het park ontstaan. De plek van de huidige garage kan van een stenige en gesloten locatie getransformeerd worden naar een groene en openbaar toegankelijke plek in de wijk.

29

Inpassing – twee compacte gebouwen in het groen Voor een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing zijn een aantal thema’s van belang. De positionering van de bebouwing in het plangebied, de compacte footprint, de ruimte voor het groen en bomen, afstanden tot de begraafplaats, routes, oriëntatie en entrees van de bebouwing en het parkeren. Zowel op maaiveld als het gebouwd parkeren in een half verdiepte parkeergarage.

R.K. Kerkhof Zwolle

Plankaart Nieuwstad Zwolle 30

De bebouwing begeleidt de Bisschop Willebrandlaan, waarbij het noordelijke gebouw in de buurt van het kruispunt met de Van Wevelinkhovenstraat, wegknikt en verder van de weg afligt. Hiermee wordt het zicht richting het park de Hogenkamp mogelijk gemaakt en ruimte gecreëerd voor een groene inrichting met gras, kruidenvegetatie, bomen en paden. Er wordt ruim afstand gehouden tot de historische muur van de begraafplaats, in verband met privacy en om een openbaar wandelpad in een groene omgeving mogelijk te maken. Het groen aan

de Bisschop Willebrandlaan staat in hiërarchie boven die van het groen aan de zijde van de begraafplaats. Door het noordelijke gebouw naar achter te plaatsen, zoals eerder beschreven, ontstaat er voldoende ruimte om de twee te verplanten lindebomen een goede nieuwe plek te geven in het groen, en om een wadi in te richten om op een natuurlijke en aantrekkelijke manier het overtollige regenwater tijdelijk, in het gebied, vast te houden. Het zuidelijke gebouw wordt zodanig gepositioneerd, dat er een zichtbare en ruime entreezone ontstaat bij de poort en entree van de begraafplaats. Deze entreezone krijgt een groene uitstraling. Groene parkeervakken voor bezoekers van zowel de begraafplaats als van de woningen. De kapel is zichtbaar vanuit de Bisschop Willebrandlaan, en de gedenkboom blijft gehandhaafd en zal ruimtelijk alleenstaand een plek hebben te midden van deze entreezone.

Principeprofiel overgang begraafplaats naar Zwolle Nieuwstad

31

Tussen de twee gebouwen zit een verhoogde collectieve daktuin, met hieronder en onder de bebouwing een half verdiepte parkeergarage voor het parkeren van de bewoners. De collectieve daktuin komt boven het omliggende maaiveld te liggen en zal toegankelijk worden. Het hoogteverschil wordt door een flauw talud opgevangen. Door dit flauwe groene talud, is de parkeergarage vrijwel nergens zichtbaar. De daktuin krijgt een groene inrichting met grassen, struiken en voldoende leeflaag om meerstammige bomen te laten gedijen. Op de kopse kanten van de bebouwing ’landt’ de bebouwing op de grond en sluit deze aan op het maaiveld. De overgang tussen de begraafplaats en deze ontwikkeling zal secuur worden vormgegeven. Er is gekozen voor een maat van minimaal 11 meter tussen de historische muur van de begraafplaats en de bebouwing. Deze maat loopt naar het noorden toe op tot ca. 22 meter. Tussen het openbare pad ligt een brede groenstrook van minimaal 4 meter met lage beplanting en middelhoge bomen tot aan de kroon van de huidige volwassen bomen, die op het terrein van de begraafplaats staan. Hiermee ontstaat een gelaagd groen scherm voor de privacy van bezoekers van de graven.

Tegelijkertijd bieden de gevarieerde planten en bomen op verschillende hoogtes een goede leefomgeving (aanvullende broedplaatsen en voedselvoorraad) voor de lokale vogels die we hier aantreffen, zoals de tjiftjaf, de gierzwaluw en de torenvalk.

Sociale veiligheid. Met de nieuwbouw van de 9- en 5-laagse woningbouw, zal de plek zowel verdicht als vergroend worden. De fysieke grens tussen de openbare ruimte om de nieuwbouw gebouwen en de oostelijk gelegen begraafplaats, in de vorm van een muur en bossage, zorgen voor afscheiding met respect voor de bestaande functies. Maar ook voor een tweetal zones op de plot, die mogelijk als een achterkant kunnen voelen. Het is van belang dat alle gebruikers zich ten alle tijden veilig en vrij voelen op de plot. Door middel van verlichting en het situeren van entrees, zal deze veiligheid kunnen worden gewaarborgd.

Impressie openbare route langs begraafplaats 32

33

Ruimtelijke opbouw een groen accent als herkenningspunt en verbinding tussen de verschillende groenstructuren in de stad Het concept voor de opbouw van de hoogtes, is gebaseerd op de kerktoren van de Sint Michaelskerk aan de Bisschop Willebrandlaan. De lagere bebouwing zorgt voor lucht ter hoogte van de begraafplaats en zicht op groen. Het noordelijke gebouw in de buurt van het kruispunt wordt exclusief de halfverdiepte parkeergarage 9 lagen hoog. Het zuidelijke gebouw bij de entree van de begraafplaats wordt 5 lagen hoog. Tussen de twee gebouwen loopt de hoogte op van 5 tot 9 lagen. Hiermee wordt zorg gedragen voor voldoende maat tussen de twee gebouwen ten behoeve van privacy, licht en zicht op het groen. De bebouwing staat in het groen en tussen de bomen, hierdoor ontstaat een silhouet van twee gebouwen dat nagenoeg gelijk ligt met de kroongrens van de grote volwassen bomen.

Impressie kruispunt met beide gebouwen

Naast dat het hogere woongebouw de kruising markeert, staat het ook voor de overgang van het stadscentrum naar Dieze-Oost. Dit samen met de Stilohal.

Hoogte opbouw

30 m. 18 m.

Principedoorsnede bebouwing en openbaar gebied. 34

Nieuwstad

Sint Michaelskerk toren

35

Openbare Ruimte - van versteend en niet toegankelijk, naar openbaar en groen Toegankelijkheid De huidige situatie van de locatie kenmerkt zich nu door veel verharding. Het groene veld, dat voor het perceel van de autogarage ligt, is openbaar, maar niet uitnodigend. Met deze ontwikkeling transformeert de locatie zich naar een veel groenere plek en een openbaar toegankelijke ruimte voor bezoekers en omwonenden. De hoeveelheid groen wordt verdubbeld, en de locatie wordt toegankelijk gemaakt door een openbaar pad tussen de bebouwing en de begraafplaats, dat hiermee het gebied verbindt met het Park de Hogenkamp. De verhoogde daktuin wordt toegankelijk. De daktuin krijgt een collectief karakter met secundaire entrees naar beide gebouwen met daarop de entrees voor de beide gebouwen en het bezoekersparkeren voor de fietsers.. Biodiversiteit Op de locatie wordt er ingezet op vergroening, door een landschap te maken waar de gebouwen te gast zijn. Er wordt ontworpen en gebouwd met respect voor de bestaande bomen op de plek, de bomenstructuur aangrenzend en in de omgeving die de plek karakter geeft maar zorgt voor biodiversiteit. Waar kan, worden bomen, lagere vegetatie, planten en bloemen toegevoegd op locatie. Er wordt niet alleen ingezet op nest-, schuil-, en slaapplekken voor landdieren, maar ook voor vogels en vlinders.

De bomen en vegetatie zorgen voor afkoeling van de plek en een prettiger verblijf- en leefklimaat voor mens en dier. Energie De woongebouwen en de nodige elektriciteit op de plot zullen, gebruik maken van schonegroene energie. De gebouwen worden ontworpen met zonnepanelen en natuurlijke zonwering om zo het binnenklimaat behaaglijk te houden. Zonnepanelen worden op de hogere daken geïnstalleerd, goed gelegen op de positie van de zon voor optimale opwekking van elektriciteit. Er zal geen aansluiting meer zijn op het gasnet en volledig worden overgegaan op het gebruik van schoon opgewekte energie en elektriciteit, hetgeen het gebouw van de nodige energie zal voorzien. Dit geldt ook voor elektrische auto’s en fietsen in de diverse parkeergarages, waar oplaadpunten met 36

uitbreidingscapaciteit zullen worden gerealiseerd. Er zal een inpandige trafo worden ingepast om aan de energiebehoefte te kunnen voldoen. Waterbeheer De nieuwe gebouwen zullen regenwater opvangen en bij droogte vasthouden en vertraagd afvoeren bij hevige regenval. Door regenwater vast te houden, zogenoemde waterretentie, kunnen groene daken, balkons voorzien van groen en de groene entreezone tussen de gebouwen, boven op de parkeergarage, worden voorzien van water wanneer nodig(irrigatie). De retentie- en irrigatie systemen dienen zo ontworpen te worden dat er in principe geen kraanwater nodig is om groen hoger dan het maaiveld op of aan de gebouwen, zelf te kunnen bewateren. Zowel de gebouwen als de openbare ruimte worden weersbestendig ontworpen. Dit betekent: een goede isolatiewaarde en een behaaglijk binnen- en buitenklimaat tijdens koude en warme maanden van het jaar. Klimaatadaptatie Het hemelwater wordt afgekoppeld van het gemengd rioolsysteem. Water wordt op de eigen kavel opgevangen en zolang mogelijk vastgehouden. Bij regenpieken kan water in de wadi worden opgevangen. Een waterreservoir kan bij droge periodes gebruikt worden om het groen op balkons en het dek te bewateren.

Biodiversiteit

Energie

In het huidige schetsontwerp kan al 450 m³ water op eigen terrein geborgen en geïnfiltreerd worden. Om een T100 bui op te vangen, zal circa 80 m³ meer opgevangen moeten worden. Dit kan met subtiele en eenvoudige aanpassing van de inrichting van de buitenruimte rond de gebouwen. Met maaiveldaanpassingen zoals een grotere wadi en verlaagd parkachtig groen, kan deze berging eenvoudig behaald worden. In de definitieve watertoets, die bij het bestemmingsplan/omgevingsplan zal worden ingediend, zal dit aangetoond worden. In samenwerking met Toekomst Sterk en de Dierenweide, zal er in de vervolgfase gekeken worden naar een gezamelijke wadi, die kan bijdragen voor niet alleen de locatie Nieuwstad maar ook de rest van de wijk.

Klimaatadaptatie 37

Beeld- en omgevingskwaliteit De twee gebouwen worden als ensemble ontworpen en zijn familie van elkaar. De uitstraling, het materiaalgebruik en de toegepaste vormentaal zijn een eenheid. De beeldkwaliteit wordt verder gevormd door het toepassen van setbacks en integreren van de balkons, waarvan de toepassing van robuust groen een deel van het gebouwontwerp zal zijn. Volume en vormentaal De bebouwing kent een basishoogte van 5 lagen. Het noordelijke gebouw kent een maximale hoogte van 9 lagen, exclusief de half verdiepte parkeergarage. Het zuidelijke gebouw kent een hoogte van maximaal 5 lagen. Hiertussen loopt de hoogte en volume op van 5 tot 9 lagen. Op de kopse kanten van de bebouwing, waar ook de hoofdentrees zijn, ’landt’ de bebouwing op de grond en sluit aan op het maaiveld. De balkons worden meegenomen in het gevelontwerp. In de verdere uitwerking zal er in het ontwerp rekening worden gehouden met de posities van de installaties aan het gebouw of op het dak.

38

Groen Groen is een belangrijk onderdeel van de uitstraling van de gebouwen, met name door de ligging van de gebouwen in een groene omgeving. De gemeenschappelijk daktuin op het parkeerdek zal, in combinatie met het talud, een groen karakter krijgen. Daarnaast zal er in het verdere ontwerpproces gekeken worden hoe er groen geintegreerd kan worden op de balkons. Materiaalgebruik en kleur Voor het materiaalgebruik kiezen we duurzame en hoogwaardige materialen als: hout, natuursteen, baksteen en beton met warme aardse tonen. Openbaar-privé De overgang op het maaiveld tussen de privé buitenruimte en het openbaar gebied dient bijzondere aandacht te krijgen. Balkons zijn onderdeel van het gevelontwerp en door het toepassen van een halfverdiepte parkeergarage, wordt de begane grond een halve laag opgetild en creëert zo een goede buffer en overgang tussen openbaar en privé. Ter plekke van de daktuin liggen de

9L

balkons en collectieve tuin op hetzelfde niveau. De overgang die hier plaats zal vinden, zal mee-ontworpen worden. 5L

Circulariteit De wereldbevolking is sterk toegenomen, de aarde is echter niet groter geworden. De hoeveelheid beschikbare grondstoffen wordt daarmee schaarser en moet goed worden benut, om uitputting van de aarde tegen te gaan. Mede daarom is BEMOG partner van het Madaster. Madaster is een online platform dat het mogelijk maakt om toegepaste materialen en producten in een gebouw of huis te registreren.

bovenste lagen liggen terug

basishoogte van 4 a à 5 lagen

groen talud oplopend naar verhoogde groene daktuin

gebouwen staan op de grond en landen op maaiveld en niveau van de daktuin

groen integreren in balkons

buitenruimte is integraal onderdeel van gevelontwerp

Bij Nieuwstad zetten we, waar mogelijk, in op het gebruik van duurzame materialen voor zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Tijdens de sloop van het huidige garagebedrijf kijken we welke materialen weer kunnen worden hergebruikt onder bijvoorbeeld bestrating, als bouwweg of voor andere bouwprojecten elders in het land. De landelijk gebruikte maatstag om de milieu-impact van materialen te meten is de MPG (Milieu Prestatie Gebouwen). Bij nieuwbouw dient bij de aanvraag omgevingsvergunning een berekening gegeven te worden van de MPG. Ook bij Nieuwstad zullen wij deze milieuprestatie leveren met een score van tenminste 0,8.

39

Openbaar gebied

Wadi’s

Inrichting en gebruik daktuin

Inrichting openbare ruimte

Halfverharding parkeren 40

41

Inrichtingsschets openbaar gebied 1. referentiebeelden wadi’s

Prive-publiek De woningen in het 5-laagse blok in de plint liggen dichter bij de bestaande stoep. Door middel van goed gekozen planten, struiken en

3. referentiebeeld inrichting openbare ruimte

Doorsnede bebouwing en openbaar gebied.

bloemen kan de privé sfeer van de bewoner zonder een afbakening in de vorm van een hek of iets dergelijks, toch worden gewaarborgd. 4. referentiebeeld hoogteverschil daktuin

2. referentiebeelden inrichting en gebruik daktuin

1.

3.

4.

2.

42

43

Inrichtingsschets openbaar gebied 5. referentiebeelden OAIS (ondergronds afval inzamel systeem 1. referentiebeelden autoweg

5. 4. 3.

2. referentiebeelden halfverharding parkeren

1.

3. referentiebeelden trottoir en entree in klinkers smallere steen

44

Verlichting Goede verlichting en juist gekozen plekken, aan en schijnend over de routes naar de entrees van beide woongebouwen, is van belang. Ook de verlichting bij de fietsentrees samen met open zichtlijnen moeten goed worden gefaciliteerd. In de avonduren mogen er geen donkere en onoverzichtelijke plekken ontstaan aan de doorgaande wegen, daar waar zowel bestaande als nieuwe bomen zijn bedacht aan de Bisschop Willebrandlaan en de van Wevelinkhovenstraat. Op dit moment zijn de stoepen, grenzend aan de plot, niet extra verlicht. Dit hoeft niet nadelig te zijn wetende, dat er gewoond zal worden in de verhoogde plint, en woningen in de avond ook verlicht zullen zijn. Met de komst van nieuwe woningen, zullen de beide entreezones de plot op goed moeten worden geduid. Dit als aanvulling op de bestaande verlichting van de verkeersstructuren, die aan de plot grenzen om veilig aan het verkeer te kunnen deelnemen.

2.

Rekening houdend met 3(+1) afvalstromen in een (vierkant) eiland vorm van circa 3,6 x 3,6 m. De aanname in stromen zijn: (2x) restafval, papier, glas. GFT wordt met bakken waarschijnlijk inpandig ingezameld. Een ruimte hiervoor dient in een latere fase van het gebouwontwerp mee genomen te worden.

4. referentiebeelden informeel pad in natuurlijke materialen

45

Beelden architectuur

46

47

Beelden architectuur

Één terughouden materiaalpalet passend in de natuur

beton / stucwerk

KHWPDDLYHOGVSRHOWWHJHQKHWJHERXZ

baksteen hout

natuursteen ]RUJYXOGLJHHQQDWXXUOLMNHPDWHULDOHQGLHHONDDUYHUVWHUNHQ

48

49

Het effect op de plek van de nieuwe bebouwing Zon en schaduwval De ontwikkeling op deze locatie zal een veranderend effect hebben op de bezonning op eigen en aangrenzend gebied, ten opzichte van de huidige lage bebouwing. In de toekomstige situatie zal de voornaamste schaduwval worden veroorzaakt door het hogere, noordelijk gepositioneerde gebouw maar vooral een schaduw hebben over de openbare ruimte en verkeerstructuren, aangrenzend aan en op de projectlocatie zelf. Er zal later op de dag, in de koudere maanden van het jaar, enige schaduwval zijn op de locatie van de woonwagens, al is deze niet als substantiële overlast te benoemen in een stedelijk gebied als dit. Doordat de hoge volwassen bomen in de maanden waarin de kroon vol is al schaduw veroorzaken, zal het extra effect door de nieuwe bebouwing meevallen. Binnen de eigen plot geeft de schaduw, veroorzaakt door het lagere gebouw, geen nadelig effect op de hoeveelheid zon op de zuidgevel van het noordelijke gebouw. De woningen aan de overzijde van de Bisschop Willebrandlaan zullen geen noemenswaardige veranderingen ervaren.

Hoogte Om te onderzoeken of de hoogte van de nieuwe woongebouwen belastend is voor de omgeving, is er een ’hoogbouw effecten onderzoek’ uitgevoerd. Vanaf verschillende plekken in de omgeving is de massa van de gebouwen schematisch – maar met precisie - geprojecteerd op de situatie, waarin te zien is of en hoe de gebouwen zichtbaar zijn. Bij alle zichtpunten/standpunten zijn de gebouwen ofwel niet te zien, of tussen de bomen door te zien, of achter de bestaande bebouwing of vegetatie te zien. Natuurlijk zijn de gebouwen het meest beeldbepalend vanaf de aangrenzende straten en de plek waar de woonwagens gesitueerd zijn. Door de grote hoeveelheid bomen op en rondom de locatie, staan de gebouwen niet op zich zelf in de omgeving, maar landen met tegenwicht van het bestaande, goed op deze plek en in het bredere beeld vanuit verschillende zijden. Op pagina 48 t/m 51 zijn voor 9 standpunten het visuele effect te zien.

Maart 9 uur

12 uur

15 uur

12 uur

15 uur

12 uur

15 uur

12 uur

15 uur

Juni 9 uur

September 9 uur

Bezonningsstudie December 10uur

50

51

Hoogbouweffect onderzoek Om te kijken wat voor impact de bebouwing heeft op de omgeving, is een hoogbouweffect onderzoek uitgevoerd. In dit hoofdstuk is vanuit verschillende standpunten beschreven welke impact de bebouwing heeft op haar omgeving. Naast de ruimtelijke impact is ook onderzocht wat voor impact de wind heeft op de toekomstige bebouwing en haar omgeving. Op basis van de windstatistiek, de oriëntatie en de hoogte van de geplande nieuwbouw en omgevingsfactoren kan gesteld worden dat het optreden van windhinder rond de geplande nieuwbouw in de vorm van een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen op voorhand niet kan worden uitgesloten. Voor de gebouwentrees in de

noordwest- en zuidoostgevels van de geplande bebouwing worden preventief windafschermende maatregelen geadviseerd. Daarnaast kan met behulp van begroeiing in de vorm van bomen en heesters het windklimaat desgewenst worden verbeterd. Deze maatregelen zullen worden meegenomen in de verdere uitwerking van Nieuwstad.

Standpunt 1 Kijkend vanaf de Middelweg, verschuilen de gebouwen zich achter de volwassen bomen.

De geplande bebouwing heeft naar verwachting geen significant negatief effect op het windklimaat rond de bestaande bebouwing. Voor deze omgevingseffecten is dus nader onderzoek naar het windklimaat niet noodzakelijk. Een uitwerking hiervan is bijgevoegd als bijlage 3. Standpunt 2 Kijkend vanaf het voetgangerspad langs de Middelweg, komen de contouren van de gebouwen buiten de kronen van de volwassen bomen.

Standpunt 3 Vanaf de hoek van de Eikenstraat, liggen de gebouwen volledig verscholen achter bebouwing en groen.

Standpunten hoogbouweffect onderzoek

52

53

Standpunt 4 Vanaf de Langenholterweg, is de bovenste etage van het hoogste gebouw zichtbaar tussen de bestaande bebouwing.

Standpunt 7 Gekeken vanaf de Stilohal, zijn de onderste lagen van de bebouwing zichtbaar onder de kronen van de volwassen bomen langs de Van Weverlinkhovenstraat.

Standpunt 5 Vanaf Bisschop Willebrandlaan met op de voorgrond de kerktoren van de Sint Michaelskerk, is de nieuwbouw tussen de bomen en het groene karakter nauwelijks zichtbaar. De hoogte van het hoogste gebouw is vanaf dit standpunt ondergeschikt aan de kerktoren.

Standpunt 8 Gekeken vanaf het voetpad bij de Dierenweide, zijn beide gebouwen zichtbaar tussen de volwassen bomen door.

Standpunt 6 Vanaf de parallelweg van de Bisschop Willebrandlaan, zijn de gebouwen onder de kronen van de bomen goed zichtbaar.

54

Standpunt 9 Gekeken vanaf de twee-onder-eenkapwoningen aan de andere zijde van de begraafplaats, is de bebouwing niet zichtbaar.

55

7. Ruimte voor de natuur Zwolle is een groene stad en draagt bij aan een aantrekkelijk woonklimaat. De stad heeft zijn beroemde Groene Vingers, die het groen in de stad onderling en met het buitengebied verbinden. Dit vergroot de beleving van het groen voor bijvoorbeeld wandelaars, fietsers en kanoërs. Ook versterkt het ecologische routes en cultuurhistorische patronen. Daarmee is het groen een drager van de stedelijke structuur en identiteit.

WE VOEGEN CA. 2.900 M2 EXTRA GROEN TOE AAN DE STAD! ’een verdubbeling ten opzichte van het huidige groen’

Het verschil in eigendom ligt totaal op +2.780 m² voor de gemeente Zwolle

Het huidige perceel van de autogarage is volledig versteend, maar ligt wel binnen de stedelijke hoofdgroenstructuur van de gemeente Zwolle. Een mooie kans om met deze transformatie niet alleen woningen toe te voegen, maar ook om natuur toe te voegen aan de Groene Vingers die door onze stad lopen. In het plangebied is circa 2.800 m² groen te vinden. Door herontwikkeling zal dit aantal meer dan verdubbelen. Door middel van de herontwikkeling van het garagebedrijf, kunnen wij circa 2.900 m2 groen toevoegen aan de groenstructuur.

Naast groen is er bij deze ontwikkeling ook volop aandacht voor de huidige diersoorten en de diersoorten die door de herontwikkeling naar dit plan toe kunnen trekken. Doordat het gebouw over verschillende hoogtes beschikt, trekt het andere vogelsoorten aan. De zon, met bijbehorende schaduw, geeft weer beschutting aan andere soorten. Bij de verdere uitwerking, zullen er plekken in en op de gebouwen en in de openbare ruimte gecreëerd worden om zich te nestelen.

openbaar gebied

2.800 M2 HUIDIG GROEN

2

5.700 M TOEKOMSTIG GROEN

collectief / semi-openbaar gebied privé gebied openbaar gebied collectief / semi-openbaar gebied Toekomstig openbaar toegankelijk gebied en privé gebied privé gebied

56

57

Verplanten bestaande bomen In de stedelijke hoofdgroenstructuur gaan we zorgvuldig om met bomen. Om de huidige kwaliteit en de toekomstige levensverwachting van de bomen binnen het plangebied in kaart te brengen is vooraf, in samenspraak met de gemeente Zwolle, door een deskundige een inventarisatie gemaakt van alle bomen in de omgeving.

Naast het zuiveren van de lucht, verschaffen bomen ook schaduw, wat zorgt voor verkoeling tijdens warme dagen. Eén van de uitgangspunten voor de herontwikkeling van dit plangebied is, dat zoveel mogelijk bomen bespaard moeten blijven en zoveel mogelijk groen moet worden toegevoegd. Stedenbouwkundig is er onderzocht hoe zowel het situeren van de gewenste bebouwing, als respectvol om gaan met de groenstructuur - bomen samen kan gaan op deze locatie. Met input uit het participatieproces, is gekomen tot een uiteindelijke orientering en plaatsing van de gebouwen. Deze opzet heeft gevolgen voor twee lindebomen, waar uit onderzoek is gebleken

Groenstructuur, routes en bomen

dat deze verplaatsbaar zijn. Voor het verplanten van deze bomen is een plan van aanpak opgesteld (Zie bijlage 8). Deze twee bomen moeten ongeveer een jaarvoorbehandeld worden, zodat ze in gezonde conditie naar hun nieuwe plek kunnen. In april 2022 is in samenspraak met de gemeente Zwolle gestart met het voorbereiden van deze bomen, zodat deze in volle glorie naar hun nieuwe plek binnen het plangebied kunnen verhuizen tijdens de bouwwerkzaamheden. De bomen die moeten wijken voor het plan (hiervan hebben enkele geen lange toekomstverwachting) en zullen gecompenseerd worden door de aanplant van een groot aantal nieuwe bomen in het plan. Voorbereidende werkzaamheden voor het verplanten van de twee Lindebomen

58

59

NATUURINCLUSIEF NATUURINCLUSIEF Natuurinclusief ontwikkelen doelsoorten

Vijf doelsoorten Sleedoornpage

Natuurinclusief ontwikkelen Natuurinclusief ontwikkelen is dat je bij het ontwerp, de aanleg en het beheer van de bebouwde en onbebouwde ruimte aandacht hebt voor het creëren van gunstige voorwaarden voor flora en fauna. Er is derhalve niet alleen naar de bebouwing gekeken, maar ook naar de (privé)buitenruimtes en de overgangen daarvan naar het landschap, de gezamenlijke tuin en de straat. Het ontwerp brengt gezondheid voor mens en dier de wijk in. De focus ligt op dracht- en waardplanten. Een drachtplant levert via nectar en pollen voedsel aan insecten, voornamelijk aan vlinders en bijen. Waardplanten bieden voedsel en nestgelegenheid aan insecten en rupsen. De flora is goed voor de fauna en trekt deze aan. Dankzij de aanwezigheid van stuifmeel en insecten, hebben ook vogels en vleermuizen hier wat te zoeken. Deze bieden we extra mogelijkheden door in, op en aan gebouwen en de buitenruimte woon,- broed -en verblijfsplekken te creëren. Flora en fauna zijn complementair aan elkaar. Goede combinaties versterken het resultaat van natuurinclusiviteit. Zo profiteert de natuur mee van de ontwikkeling middels een grote Flora biodiversiteit, soortenrijkdom en landschapswaarde, waar op zijn beurt ook de mens optimaal van profiteert.

Beplanting in alle lagen Egel

Tjiftjaf

Vleermuis

Gierzwaluw

Waarnemingen

Flora Aandacht voor flora is er in de vorm van een grote diversiteit aan planten in de volle grond. Door op een natuurlijke wijze het landschap te plooien sluiten we aan op structuren uit de omgeving, maar creëren we tevens nuanceverschillen tussen lage, natte vegetatie en hoge, droge vegetatie. Door in het park diverse lagen te combineren (hoge en lage bomen, heesters, grassen, vaste planten, klimmers en kruidlaag) verkrijgen we een zo groot mogelijke diversiteit en veel beleving in de vorm van horen, zien, proeven, ruiken en voelen. Onder een bladerdak van transparante naald- en loofbomen groeien ook appels en noten. Klim- en slingerplanten vinden hun weg langs de boomstammen omhoog. In de tussenlaag is een veelheid aan diverse struiken te vinden op een ondergrond van bloemrijk en kruidenrijk gras. De soorten in de verschillende lagen zijn zo geplant dat ze elkaar ondersteunen en aanvullen. Door de diversiteit vindt elk gewas zijn ideale groeiplaats, waar het bovendien optimaal bijdraagt aan het geheel. Zo trekken kruiden onder een fruitboom bijvoorbeeld bijen en andere bestuivende insecten aan als ze bloeien. Hun geur brengt fruitvliegjes in de war zodat ze het rijpe fruit niet aanvreten. En door een fruitboom aan de zuidzijde van een grote boom te planten staat hij zowel zonnig als beschermd tegen nachtvorst.

60

Egel

Europese rode eekhoorn

Pad

Buizerd

Grote bonte specht

Ransuil

Boomklever

Gierzwaluw

Rosse vleermuis

Koolmees

Merel

Bosrandvlinder

Wilde bijen

Libelle

svz schetsontwerp 05-06-2023

61

NATUURINCLUSIEF NATUURINCLUSIEF Fauna veel meer soorten profiteren Fauna insecten (sleedoornpage) De insecten profiteren vooral van de diverse kruidenrijke, bloemrijke en besdragende beplanting. Op het daklandschap zijn zowel bruine als groene daken te vinden, wat ze geschikt maakt voor wilde bijen en vlinders zoals de kleine vos, het zwartsprietdikkopje en de citroenvlinder. Daarnaast wordt in het park gezorgd voor zand, water en voldoende dood hout. grondgebonden zoogdieren (egels) Egels blijven vrijwel nooit op een plek, een schutting of een hek is daardoor een ondoordringbare barrière. In plaats daarvan worden hier alleen hagen en heesters voorzien. Daarnaast is er foerageerplek, paarplek, kraamplek, nestelplek én overwinteringsplek. Ook muizen houden van de ruige hoekjes en rustige nestplaatsen, zoals een stapel hout of hoop bladeren.