MPV 2021

Zwolle

Meerjaren Prognose Vastgoed 2021

1

Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE .......................................................................................................................................... 2 1

INLEIDING .............................................................................................................................................. 3 1.1

2

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ........................................................................................................... 4 2.1 2.2

3

4.2

4.3

5.2 5.3 5.4 5.5

GROND ALS MATERIËLE VASTA ACTIEVA (MVA) ............................................................................................ 14 Verloop boekwaarde MVA gronden............................................................................................ 14 Toelichting mutaties aan- en verkopen jaarschijf 2020 .............................................................. 15 WAARDERING MATERIËLE VASTE ACTIVA ..................................................................................................... 16 Mutatie Voorziening Voorraad-gronden per 31-12-2020 ........................................................... 17 NIET UIT BALANS BLIJKENDE RECHTEN/VERPLICHTINGEN .................................................................................. 17 JAARLIJKS EXPLOITATIERESULTAAT VOORRAAD-GRONDEN ................................................................................ 17 JAARLIJKS EXPLOITATIERESULTAAT ERFPACHTGRONDEN EN RECHT VAN OPSTAL ..................................................... 17

RESERVE EN VOORZIENINGEN VASTGOED ............................................................................................ 18 6.1

6.2 7

COMPLEXEN ............................................................................................................................................. 8 In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG) ....................................................................................... 8 Binnenkort af te sluiten complexen (BATSC) ................................................................................. 8 Toekomstige exploitaties .............................................................................................................. 8 Afgesloten complexen ................................................................................................................... 8 FINANCIEEL RESULTAAT COMPLEXEN .............................................................................................................. 9 Totaal beeld .................................................................................................................................. 9 Resultaten grondexploitaties ...................................................................................................... 10 Toekomstige exploitaties (voorbereidingskredieten) .................................................................. 10 ANALYSE RESULTATEN COMPLEXEN ..............................................................................................................

10 Analyse resultaten woningbouw ................................................................................................. 11 Analyse resultaten bedrijventerreinen en kantoren.................................................................... 11 Analyse resultaten herstructurering ........................................................................................... 12 Analyse resultaten binnenkort af te sluiten complexen .............................................................. 12 Analyse resultaten afgesloten exploitaties ................................................................................. 13

FINANCIEEL RESULTAAT GRONDVOORRAAD ........................................................................................ 14 5.1

6

10 JAARSTERMIJN GRONDEXPLOITATIES .......................................................................................................... 6 TUSSENTIJDSE WINSTNAME MPV 2021......................................................................................................... 7

RESULTAAT GRONDEXPLOITATIES .......................................................................................................... 8 4.1

5

CONTEXT SPEELVELD MPV .......................................................................................................................... 4 FINANCIËLE STAND VAN ZAKEN MPV 2021 .................................................................................................... 4

WET EN REGELGEVING BBV .................................................................................................................... 6 3.1 3.2

4

LEESWIJZER .............................................................................................................................................. 3

RESERVE VASTGOED ................................................................................................................................. 18 Reserve Vastgoed per 31 december 2020 ................................................................................... 18 Ontwikkeling Reserve Vastgoed komende vier jaar .................................................................... 18 VOORZIENING VASTGOED .......................................................................................................................... 19

RISICO’S IN RELATIE TOT WEERSTANDSVERMOGEN ............................................................................. 21 7.1

7.2

RISICO’S................................................................................................................................................. 21 Projectgebonden risico’s ............................................................................................................. 21 Economische risico’s ................................................................................................................... 23 WEERSTANDSVERMOGEN .......................................................................................................................... 23 Aanwezige weerstandscapaciteit ............................................................................................... 23 Vereiste weerstandscapaciteit .................................................................................................... 23

COLOFON ..................................................................................................................................................... 25

2

1 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2021. De MPV legt bij de jaarrekening 2020, conform de wet en regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verslag van de financiële effecten van het gevoerde actieve grondbeleid. Beleidskeuzes over het faciliteren van initiatieven in het ruimtelijk domein, visies, plannen en projecten vinden plaats in de daarvoor geëigende gremia. De uitkomsten van de MPV kunnen vanzelfsprekend wel belangrijke input zijn voor eventuele beleidswijzigingen, onder andere op het gebied van duurzaamheid en woningbouwprogrammering.

1.1 Leeswijzer In deze leeswijzer wordt aangegeven welke inhoudelijke gegevens gewijzigd zijn en waar deze in de MPV terug te vinden zijn. Hoofdstuk 2 begint met de samenvatting en conclusies. In dit hoofdstuk wordt informatie gegeven over de context van de MPV en een samenvatting van de financiële stand van zaken. Hoofdstuk 3 gaat in op de wet- en regelgeving vanuit het BBV. Een gedetailleerde onderbouwing van de resultaten van de complexen wordt in hoofdstuk 4 gegeven. Vervolgens gaat hoofdstuk 5 in op het financieel resultaat van gronden binnen de materiele vaste activa. In hoofdstuk 6 wordt de Reserve Vastgoed en de voorziening Vastgoed toegelicht. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 van dit document uitgebreid stilgestaan bij de methode voor het bepalen van de risico’s en het weerstandsvermogen. Dit beleid is verankerd in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen.

3

2 Samenvatting en conclusies 2.1 Context speelveld MPV Dit rapport geeft een weerslag van de financiële stand van zaken per 1 januari 2021. De te hanteren kaders voor het opstellen van deze MPV zijn vastgelegd in de vastgestelde Nota van Uitgangspunten MPV 2021. Voor het meer beleidsmatige en strategische aspect rond de MPV worden in het raadsvoorstel alle belangrijke ontwikkelingen kort en bondig toegelicht. De inhoudelijke toelichting loopt via de Voortgangsrapportage Projecten (VP). Deze MPV 2021 is anticiperend op de vastgoed ontwikkelingen, waarbij reële prognoses het uitgangspunt zijn. In deze rapportage wordt geregeld over miljoenen gesproken. Indien de argumentatie c.q. situatie erom vraagt, wordt hier echter van afgeweken.

2.2 Financiële stand van zaken MPV 2021 In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste financiële resultaten van de MPV 2021 die van belang zijn voor de financiële positie van Vastgoed. De paragraaf begint met een samenvattend overzicht van de resultaten binnen Vastgoed. Dit zijn de resultaten van de grondexploitaties, de reserves en voorzieningen, de risico’s en het weerstandsvermogen. In de volgende hoofdstukken zijn deze resultaten verder onderbouwd.

Verschil 26.174.000

Gunstiger, neutraal of gunstiger

Resultaat grondexploitaties

Exploitatieresultaat MPV 2021 MPV 2020 € 97.838.000 € 71.664.000 €

Reserve Vastgoed: Saldo reserve vastgoed Stand voorzieningen

€ €

12.818.000 € 16.305.000 €

17.321.000 € 17.031.000 €

4.503.000 726.000

gunstiger

Risico's vastgoedontwikkelingen

€

23.856.000 €

14.558.000 €

9.298.000-

ongunstiger

Tabel: samenvattend overzicht van de resultaten MPV 2021

Resultaat grondexploitaties Het resultaat van de grondexploitaties is verbeterd met € 26,2 mln. tot een positief resultaat van € 97,8 mln., echter daarbij moet vermeld worden dat in 2020 wel sprake is van een tussentijdse winstname van € 11,7 mln. en de exploitaties de Tippe en Breezicht Noord met een positief resultaat van € 24,3 mln. zijn toegevoegd aan de portefeuille. Indien we het resultaat van de bestaande portefeuille van de MPV 2020 vergelijken met die van de MPV 2021 dan ontstaat onderstaande tabel.

Verschil

Gunstiger, neutraal of ongunstiger

12.663.368

gunstiger

Exploitatieresultaat MPV 2021 Resultaat grondexploitaties Correctie 1 jaar CW 1,3% Correctie resultaat BZN en Tippe Winstname 2020 Vergelijking resultaat portefeuille

€

MPV 2020 71.664.000 72.595.632

€ €

97.838.000 € € -24.293.000 11.714.000

€

85.259.000 €

72.595.632 €

Tabel: vergelijking portefeuille resultaat 2020 met 2021

In bovenstaande tabel hebben de het resultaat van de MPV 2020 ( de € 71.664.000) met 1 jaar rente opgewaardeerd, dit om de cijfers van de MPV 2021 en 2020 met elkaar te kunnen vergelijken. De resultaten van de MPV 2020 zijn met € 12,7 mln. verbeterd, waarbij er reeds € 11,7 mln. aan tussentijdse winst is genomen in 2020.

4

Reserve Vastgoed De financiële stand van zaken van het grondbedrijf op korte termijn wordt bepaald door de Reserve Vastgoed. Dit kan ook wel de lopende rekening van Vastgoed genoemd worden. De hoogte van de Reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat overgeheveld kan worden naar de Algemene Concernreserve of wat gestort moet worden vanuit de Concernreserve. Het saldo van de reserve Vastgoed per 31-12-2020 is € 12,8 mln. positief, bestaande uit de winstname van € 11,7 mln., het afsluiten van complexen van € 0,3 mln. positief en een afname van de voorzieningen van € 0,8 mln. positief. Voorziening Vastgoed De voorziening Vastgoed is bedoeld voor de zogenaamde tekortplannen en de afwaardering van de voorraad gronden. Per 31 december 2020 is een totale voorziening gevormd van € 16,3 mln., bestaande uit een bedrag van € 5,9 mln. aan tekort complexen en € 10,4 mln. als voorziening voor de in voorraad zijnde gronden. • Complexen met een negatief resultaat De voorziening ten behoeve van complexen met een negatief resultaat (tekortplannen) is afgenomen met € 0,7 mln. De voorziening voor de Tippe (€ 0,5 mln.) is komen te vervallen aangezien de kosten nu zijn opgenomen in de vastgestelde grondexploitatie en het resultaat van Beers Stork (€ 0,2 mln.) is verbeterd.

• Voorraad gronden (MVA) De totale portefeuille van de voorraad gronden is per 31-12-2019 getaxeerd. Samen met de mutaties gedurende het boekjaar 2020 resulteert dit in een totale voorziening van € 10,4 mln., wat nagenoeg gelijk is met vorig jaar. Een mutatie in de uitname van (warme)gronden van 92,2 ha tegen een waarde van € 17,3 mln. richting de grondexploitaties de Tippe en Breezicht Noord heeft in 2020 plaatsgevonden. Risico’s Met het exploiteren van (bouw) grond zijn niet alleen grote bedragen gemoeid, er zijn ook forse risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarden van de lopende exploitaties, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te genereren opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. De regels omtrent de risicosystematiek en het bijbehorende niveau van het weerstandsvermogen zijn vastgelegd in de herziening van de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen met het raadsbesluit van 9 november 2018. Het risicoprofiel dat ten laste komt van het weerstandsvermogen was vorig jaar berekend op € 14,6 mln. en is dit jaar in totaal € 23,9 mln. Dit is € 9,3 mln. hoger dan bij de MPV 2020. De wijziging van de economische risico’s komt voort uit de vastgestelde kaders binnen de Nota van Uitgangspunten MPV 2020.

Vereiste weerstandscapaciteit Economische risico's Projectverbonden risico's (rood) Projectverbonden risico's (oranje) Projectverbonden risico's (groen) Totaal risicobedrag

€ € € € €

MPV 2021 13.810.000 911.000 8.759.000 376.000 23.856.000

€ € € € €

MPV 2020 4.800.000 2.817.000 5.916.000 1.025.000 14.558.000

Tabel: Totaal gewogen risicobedrag MPV 2021

5

3 Wet en regelgeving BBV 3.1 10 jaarstermijn grondexploitaties Binnen de vastgoedportefeuille is sprake van twee langlopende grondexploitaties. Een toenemende looptijd van exploitaties betekent ook een toenemende onzekerheid over de begrote opbrengsten en een hoger risico op kostenoverschrijdingen. Daarom stelt de BBV als beheersmaatregel verplicht dat opbrengsten na 10 jaar niet mogen worden geïndexeerd. De op termijn winstgevende grondexploitaties Hessenpoort en Oude Mars geven bij de herziening een reëel beeld weer dat ze binnen een periode van 10 jaar winstgevend worden. Hiermee voldoen we, naast het niet hanteren van opbrengstenstijging na de periode van 10 jaar aan de gestelde kaders vanuit de aangescherpte wet- en regelgeving. Beide langjarige grondexploitaties zijn, met de recente ontwikkelingen binnen de projecten en de vastgestelde kaders, goed in control. Voor beide projecten hebben we vanaf 2016 zowel bij de behandeling van de MPV als bij de Nota van Uitgangspunten aangegeven op welke gronden we het verantwoord vinden om deze grondexploitaties met een looptijd van langer dan tien jaar operationeel te houden. Hessenpoort De herziening van Hessenpoort is uitgaande van de huidige prognoses vanaf 2030 winstgevend. Dit betekent dat de huidige boekwaarde van € 55,7 mln.

de aankomende jaren snel zal afnemen en als gevolg van verkopen voor het eerst in 2030 positief zal worden en oploopt naar een winstverwachting (zie de grafiek Cash flow Hessenpoort hiernaast). De tussentijdse (toekomstige) winstnames en die van 2017 t/m 2020 van in totaal € 24,8 mln. beïnvloeden het omslagpunt. Dit zal jaarlijks worden gemonitord. Oude Mars De hiernaast opgenomen grafiek geeft de cashflow van de grondexploitatie Oude Mars weer. Zoals uit de grafiek blijkt, ligt het omslagpunt waarbij het verlies omgezet wordt in een winst (break even point) van Oude Mars in 2027. Dit betekent dat de huidige boekwaarde van € 3,7 mln. door verkopen voor het eerst winstgevend wordt in 2027 en oploopt naar een winstverwachting. De toekomstige tussentijdse winstnames en de reeds genomen winstname tot en met 2020 van € 2,7 mln. beïnvloeden het omslagpunt en dit wordt jaarlijks gemonitord.

6

3.2 Tussentijdse winstname MPV 2021 Het nemen van tussentijds winst uit grondexploitaties is onderdeel van de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken1. Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De Poc-methode2 houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd. De methode van winstname is uitgewerkt en vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten MPV 2020. De Raad heeft hierover op 18 januari 2021 een besluit genomen. De uitkomsten van de tussentijdse winstname per complex per 31 december 2020 staan hieronder in de tabel opgenomen.

Tabel: Tussentijdse winstname MPV 2021

Binnen de MPV 2021 was een prognose van de tussentijdse winstname per 31 december 2020 afgegeven van € 10,0 mln. tot € 13,5 mln. De daadwerkelijke tussentijdse winstname zit nagenoeg in het midden van de afgegeven bandbreedte. Op detailniveau zijn er een tweetal oorzaken van mutaties: 1. De exploitatieresultaten van de diverse grondexploitaties (exclusief winstname per 31.12.2020) zijn verbeterd waardoor ook de tussentijdse winstname hoger ligt dat vorig jaar geprognotiseerd. Dit geldt met name voor de exploitaties Kamperpoort en Kraanbolwerk die in een afrondende fase zitten en waarbij budgetten vrijvallen. 2. De prognose van de tussentijdse winstname die is afgegeven binnen de MPV 2020 voor Hessenpoort schuift door een enigszins lagere gronduitgifte in 2020 door naar 2021.

1

De commissie BBV heeft in juli 2019 de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken gepubliceerd. Poc = Percentage of completion methode. Dit is een manier om de tussentijdse winstname te berekenen waarbij de winst naar rato van de realisatie van het complex wordt verantwoord. 2

7

4 Resultaat grondexploitaties 4.1 Complexen Alle onderhanden complexen zijn administratief ingedeeld aan de hand van 4 rubrieken. In de hieronder gepresenteerde tabellen zijn ze zichtbaar gemaakt. In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG) Dit zijn complexen waar een grondexploitaIn exploitatie genomen Woningbouw tie of herziening door de raad is vastge53067 Oude Mars steld. De stedenbouwkundige planvorming 53359 Breezicht Noord is minimaal in de fase van het stedenbouw53019 - 53197 Stadshagen I en II kundig ontwerp beland en de eerste activiDe Tippe teiten in het kader van de grondexploitatie 53345 53347 Breecamp Noord hebben plaatsgevonden. Onder deze ruIn exploitatie genomen Bedrijvigheid briek vallen 9 projecten. Deze complexen 53289 53312 Hessenpoort zijn onderverdeeld in de categorieën woBeers Stork locatie ningbouw, bedrijvigheid en herstructure- 53355 53363 Welnesslocatie Scholtensteeg ring. In exploitatie genomen Herstructurering In 2020 zijn de complexen De Tippe en 53361 Voorsterpoort retail Breezicht Noord toegevoegd.

Binnenkort af te sluiten complexen (BATSC) De meeste projecten in deze rubriek worden op korte termijn afgesloten. Het gaat om resterende werkzaamheden voor zowel de kosten als de opbrengsten.

Binnenkort af te sluiten exploitaties 53119 Kraanbolwerk 53133 Stinspoort 53283 Langenholterweg 53313 Geert Grootestraat 53321 Bos en Buitenplaatsen 53323 Stadshagen I, fase 1 53335 Wipstrikkerallee 53701 Kamperpoort

Eindjaar 2038 2025 2029 2026 2022 Eindjaar 2041 2025 2022 Eindjaar 2023

Eindjaar 2021 2021 2021 2021 2026 2022 2022 2022

Toekomstige exploitaties Door de scherpere afbakening van het startmoment van een grondexploitatie kunnen (voorbereidings) kosten die worden gemaakt in de periode vóórdat de grondexploitatie wordt vastgesteld nog niet op onderhanden werk worden geactiveerd wanneer het betreffende complex nog niet operationeel is. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en Toekomstige grondexploitaties Stilohal locatie ontwikkeling is onder voorwaarden onder de imma- 53351 53357 Hanzebadlocatie, herontw. teriële vaste activa toegestaan. Afgesloten complexen In 2020 is 1 complex afgesloten. De financiële resultaten zijn verwerkt in de Reserve Vastgoed en maken onderdeel uit van het jaarresultaat.

Afgesloten complexen 53325 Stadshagen vlek 13

8

4.2 Financieel resultaat complexen Totaal beeld Zoals weergegeven in de tabel hieronder is het totaalresultaat van de complexen ten opzichte van de MPV 2020 met € 26,2 mln. gestegen tot een bedrag van € 97,8 mln. Dit is inclusief de tussentijdse winstneming van € 11,7 mln. die in de boekwaarde is verwerkt. Het resultaat neemt hierdoor toe met in totaal € 37,9 mln. De nieuwe exploitaties de Tippe en Breezicht Noord nemen van het positieve resultaat een aandeel in van 64%, totaal 24,3 mln. Het overige aandeel van 36% van het positieve bedrag, in totaal € 13,6 mln. komt uit de overige bestaande exploitaties tot uiting Resumé In exploitatie genomen gronden Binnenkort af te sluiten complexen Totaal

€ € €

Exploitatieresultaat Verschil MPV 2021 MPV 2020 95.790.000- € 69.149.000- € 26.641.0002.048.000- € 2.512.000- € 464.000 97.838.000- € 71.661.000- € 26.177.000-

Effect gunstiger ongunstiger gunstiger

Tabel: Mutatie jaarschijf

Boekwaarde De boekwaarde van de portefeuille van alle in uitvoering zijnde complexen is € 87,5 mln. De boekwaarde is per 31 december 2020 toegenomen met € 10,0 mln. Daarbij dient te worden aangetekend dat voor het afsluiten van het boekjaar 2020 een totaalboeking van de tussentijdse winstneming heeft plaatsgevonden van in totaal € 11,7 mln. en de boekwaarde van de exploitaties de Tippe en Breezicht Noord van in totaal € 21,3 mln. in de cijfers is opgenomen, waardoor de boekwaarde van de bestaande exploitaties eigenlijk met € 23,3 mln. is afgenomen. In exploitatie genomen gronden

boekwaarde

1-1-2021 MPV 2021 € 87.451.000 € MPV 2020 € 77.497.000 € Mutatie € 9.954.000 € Tabel: Overzicht in exploitatie genomen gronden

Nog te realiseren kosten opbrengsten 139.780.000 € 355.173.000 € 92.425.000 € 271.689.000 € 47.355.000 € 83.484.000 €

rente -6.955.000 -6.817.000 -138.000

De nog te realiseren opbrengsten hebben een factor van 2,5 : 1 ten opzichte van de nog te realiseren investeringen. De nog te realiseren nominale kosten nemen dit jaar sterk toe, van € 92,4 mln. in 2020 naar € 139,8 mln. in 2021. Ook de nog te realiseren opbrengsten nemen toe. In 2020 lagen deze op € 271,8 mln. en in 2021 op € 355,2 mln. Het afgelopen jaar is circa 77% (€ 28,9 mln.) van de geprognosticeerde investeringen van in totaal circa € 37,4 mln. gerealiseerd (in 2019 was dit 57%). Het doorschuiven van investeringen naar een later jaar komt regelmatig voor, echter in 2020 is de prognose sterk verbeterd. Vertragingen in het werk, juridische procedures en te optimistische inschattingen zijn daar grotendeels de oorzaak van. Van de opbrengsten van de jaarschijf 2020 is 70% (€ 39,8 mln.) van de geprognotiseerde opbrengsten van in totaal ca. € 56,8 mln. gerealiseerd (in 2019 was dit 64%). Ook deze ramingen zijn verbeterd. Om een goede analyse mogelijk te maken over de jaarschijf 2020 zijn de nieuwe exploitaties de Tippe en Breezicht Noord (besluit in 2020) hier buiten beschouwing gebleven. De opbrengsten van de jaarschijf 2020 komen vooral voort uit de gerealiseerde verkoopopbrengst van bouwgrond voor woningbouw (Stadshagen á € 23,1 mln.) en bedrijvigheid (Hessenpoort á € 8,1 mln.).

Overzicht investeringen / opbrengsten in boekjaar 2020 Investering Resultaatneming in exploitaties Totaal kosten Uitgifte bouwgronden Overige opbrengsten Totaal opbrengsten

€ € € € € €

Saldo boekwaarde jaarschijf 2020

€

Werkelijk 17.177.000 11.715.000 28.892.000 36.348.000 3.487.000 39.835.000

€

Prognose 37.362.000

€ € € €

37.362.000 55.399.000 1.389.000 56.788.000

-10.943.000 €

-19.426.000

Tabel: Mutatie jaarschijf 2020

9

Resultaten grondexploitaties Voor elk complex wordt een begroting opgesteld. Een grondexploitatie geeft inzicht in de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten en de nog te maken kosten en de te verwachten opbrengsten. Uit deze financiële opstelling wordt het voorgecalculeerde exploitatie resultaat bepaald op zowel startwaarde (= contante waarde per 1-1-2021) als eindwaarde. De startwaarde wordt aangegeven omdat de looptijden van de projecten verschillen. Het terugrekenen naar een startwaarde van nu maakt de projecten onderling vergelijkbaar. In de tabel hieronder is zichtbaar wat het voorgecalculeerde exploitatieresultaat is van de ‘In exploitatie genomen gronden’.

Tabel: Exploitatieresultaat is van de grondexploitaties

Kernpunten: 1. Het verwachte exploitatieresultaat is op startwaarde € 97,8 mln. positief.; Het saldo is als volgt opgebouwd: • Complexen met een verwacht positief resultaat € 103,7 mln; • Complexen met een verwacht negatief resultaat € 5,9 mln; 2. Vorig jaar was de winstverwachting op startwaarde € 71,9 mln. De winstverwachting neemt dus toe met € 25,9 mln., voor een overgroot deel veroorzaakt door het toevoegen van de grondexploitaties de Tippe en Breezicht Noord van € 24,3 mln; 3. Bij veel van de binnenkort af te sluiten complexen zal naar verwachting in 2021 of 2022 winst worden genomen.

Toekomstige exploitaties (voorbereidingskredieten) Toekomstige exploitaties waarvoor nog geen complex met grondexploitatie door de raad is vastgesteld zijn niet als complex opgenomen binnen de MPV. Er is een tweetal projecten in voorbereiding, waarvan verwacht wordt dat dit complexen met grondexploitaties gaan worden. Het betreft de projecten Hanzebad en de Stilohal (woningbouw). De voorbereidingskosten van de toekomstige grondexploitaties worden vooralsnog voorgefinancierd binnen het budget Incidentele Bestedingen. Voor de Hanzebadlocatie geldt dat tevens een claim is opgenomen ten laste van de Reserve Vastgoed. Deze voorbereidingskosten worden vanaf 2021 geactiveerd.

4.3 Analyse resultaten complexen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op het verschil in resultaat van de complexen tussen de MPV 2020 en de MPV 2021. De parameters en programmatische aanpassingen, zoals opgenomen in de nota van uitgangspunten MPV 2021, zijn evenals de laatste inzichten doorvertaald naar de complexen. In paragraaf 4.3.1 tot en met 4.3.5 worden de verschillen per project verklaard.

10

Kernpunten: 1. Bij de herziening in het kader van de MPV 2021 is in de door de raad goedgekeurde Nota van Uitgangspunten voor alle projecten een aantal uitgangspunten vastgesteld, zijnde de grondprijzen, programma’s en parameters (rente, kostenstijging, opbrengstenstijging).

Analyse resultaten woningbouw In exploitatie genomen gronden Woningbouw 53067 Oude Mars 19/197 Stadshagen I en II 53345 De Tippe 53347 Breecamp Noord 53359 Breezicht Subtotaal

MPV 2021 € € € € € €

Exploitatieresultaat MPV 2020

-9.615.000 -7.834.000 -15.142.000 -3.344.000 -9.151.000 -45.086.000

€ € € € €

€ € € € € -17.859.000 € -9.171.000 -4.819.000 489.000 -4.358.000

Verschil -444.000 -3.015.000 -15.631.000 1.014.000 -9.151.000 -27.227.000

Effect gunstiger gunstiger gunstiger ongunstiger gunstiger gunstiger

Tabel: Overzicht exploitatieresultaten woningbouw

Oude Mars Ten opzichte van de MPV 2020 is prognose voor Oude Mars met € 0,4 mln. gestegen naar € 9,6 mln. positief. Dit is ondanks een tussentijdse winstname van € 0,6 mln. met name te danken aan het aanpassen van de grondprijzen en in verkoop gaan van kavels in de Oude Mars in de tweede fase met € 1,0 mln. Stadshagen De grondexploitatie Stadshagen is uitgesplitst de deelgebieden Stadshagen (algemeen en Breezichtzuid), Breecamp-Noord, Scholtensteeg-Noord, Breezicht-Noord en de Tippe. Stadshagen I en II (inclusief Breezicht Zuid). De grondexploitaties Stadshagen (algemeen) en Breezicht-zuid laten beiden positieve resultaten zien. Door de complexiteit van specifieke plandelen stijgen de plankosten met € 0,9 mln. De grondopbrengsten stijgen als uitkomst van de onderhandelingsresultaten met € 4,5 mln. Door gunstige aanbestedingsresultaten dalen de kosten van het bouw- en woonrijpmaken met € 2,1 mln. De overige kosten/parameters zijn € 0,6 mln. voordelig. In 2020 is € 3,3 mln. afgedragen voor tussentijdse winstname. Na de tussentijdse winstname, stijgt het exploitatieresultaat met € 3,0 mln. (van € 4,8 mln. positief naar € 7,8 mln. positief). De Tippe De grondexploitatie Tippe is in september 2020 door de raad vastgesteld. Breecamp Noord De duurzaamheidsopgave voor Breecamp Noord gaat minder kosten dan verwacht, waardoor de kosten dalen met € 0,3 mln.

De uitgifte van laatste vrije sector kavels vertraagd, daardoor stijgen de plankosten met € 0,2 mln. Daarentegen stijgen de grondopbrengsten voor de laatste vrije sector kavels met € 0,5 mln. In 2020 is € 1,6 mln. afgedragen voor tussentijdse winstname. Na de tussentijdse winstname, daalt het exploitatieresultaat met € 1,0 mln. (van € 4,4 mln. positief naar € 3,4 mln. positief). Breezicht De grondexploitatie Breezicht-Noord is in september 2020 door de raad vastgesteld.

Analyse resultaten bedrijventerreinen en kantoren In exploitatie genomen gronden Bedrijventerreinen en kantoren 53021 Hessenpoort 53355 Beers Stork locatie 53363 Welnesslocatie Scholtensteeg Subtotaal bedrijven en kantoren

MPV 2021 € € € €

Exploitatieresultaat MPV 2020

-56.525.000 € 3.314.000 € -57.000 € -53.268.000 €

-57.390.000 € 3.560.000 € -1.000 € -53.831.000 €

Verschil 865.000 -246.000 -56.000 563.000

Effect ongunstiger gunstiger gunstiger ongunstiger

Tabel: Overzicht exploitatieresultaten bedrijventerreinen

11

Hessenpoort De prognose voor de grondexploitatie Hessenpoort zoals dit in de jaarrekening 2020 zal worden gepresenteerd heeft een postief resultaat van € 56,5 mln. Dat is een vermindering van € 0,9 mln. Er is echter een bedrag van € 2,6 mln. aanan tussentijdse winstname in 2020 genomen, waardoor per saldo de exploitatie verbetert. De uitgifte is iets achter gebleven bij de prognose, echter dit wordt in 2021 minimaal goedgemaakt. Het betreft een verschuiving van het jaar 2020 naar 2021. De volgende wijzigingen zijn aangebracht die op nominale waarde de volgende effecten hebben: - De verwachte opbrengst is met € 1,7 mln. gestegen als gevolg van onderhandelingsresultaten en het bijstellen van de grondprijzen; - De civieltechnische kosten zijn gestegen met € 0,6 mln. wat o.a. veroorzaakt wordt door het aanpassen van het prijspeil naar 1.1.2021; - De fasering is aangepast aan de laatste prognoses; - De planontwikkelingskosten nemen toe met € 0,4 mln. door o.a. de stijging van de uurtarieven (indexering). Beers Stork locatie In 2020 is de Veldbiezenweg aangelegd. De eerste uitgifte/uitname heeft in 2020 plaatsgevonden voor de realisatie van WRZV sporthal. De kosten voor het bouwrijpmaken stijgen licht met € 0,1 mln. Door o.a. inmeting van de uitgeefbare gronden stijgen de grondopbropbrengsten met € 0,4 mln . Het resultaat verbetert met € 0,3 mln. van € 3,6 mln.

negatief naar € 3,3 mln. negatief. Welnesslocatie Scholtensteeg Op 1 april 2019 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Wellnesslocatie Scholtensteeg geopend. In 2021 wordt het bestemmingsplan vastgesteld en zal de gronduitgifte plaatsvinden. De financiën zijn fractioneel gewijzigd ten opzicht van vorig jaar. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 0,1 mln. positief.

Analyse resultaten herstructurering In exploitatie genomen gronden Herstructurering 53361 Voorsterpoort retail Subtotaal herstructurering

MPV 2021 € €

Exploitatieresultaat MPV 2020

2.564.000 € 2.564.000 €

2.541.000 € 2.541.000 €

Verschil 23.000 23.000

Effect ongunstiger ongunstiger

Tabel: Overzicht exploitatieresultaten herstructurering

Voorsterpoort – retail In 2020 is het bestemmingsplan opgesteld. De financiën zijn nagenoeg ongewijzigd ten opzicht van de opening van de grondexploitatie. Het resultaat van de grondexploitatie is € 2,5 mln. negatief. Het risicoprofiel is door corona toegenomen.

Analyse resultaten binnenkort af te sluiten complexen Binnenkort af te sluiten complexen 53119 Kraanbolwerk 53133 Stinspoort 53283 Langenholterweg 53313 Geert Groottestraat 53321 Bos en Buitenplaatsen 53323 Stadshagen I, fase 1 53335 Wipstrikkerallee 53701 Kamperpoort Totaal af te sluiten complexen

Exploitatieresultaat MPV 2021 MPV 2020 Verschil € -293.000 € -480.000 € 187.000 € -4.000 € -23.000 € 19.000 € -264.000 € -215.000 € -49.000 € -1.000 € -1.000 € € -441.000 € -464.000 € 23.000 € -631.000 € -622.000 € -9.000 € -187.000 € -146.000 € -41.000 € -227.000 € -561.000 € 334.000 € -2.048.000 € -2.512.000 € 464.000

Effect ongunstiger ongunstiger gunstiger neutraal ongunstiger gunstiger gunstiger ongunstiger ongunstiger

Tabel: Overzicht exploitatieresultaten binnenkort af te sluiten complexen

Kraanbolwerk De MPV 2021 laat een vermindering van het geprognosticeerde resultaat zien van € 0,2 mln. Binnen de exploitatieberekening zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: Tussentijdse winstname € 2,1 mln; Hogere subsidie-inkomsten in het kader van de IJssel Vecht Delta zorgen voor meeropbrengsten ter grootte van € 0,4 mln.;

12

Dalende investeringen met € 1,5 mln; Dit wordt met name veroorzaakt doordat de kosten voor het omleggen van de gasleiding, zinker evenals de traforuimte die niet voor rekening van de exploitatie € 0,4 mln. komen. Verder zijn er besparingen op het herstraten € 0,1 mln., de plankosten met € 0,3 mln., het bouwrijp maken met € 0,2 mln., de constructies met € 0,1 mln, het leefmilieu en verlichting met € 0,2 mln. Vrijval van de posten onvoorzien over de lagere investering en aanbestedingsvoordelen zorgen voor een afsluitende besparing van € 0,2 mln. Stinspoort Het resultaat van Stinspoort is ongunstiger geworden doordat er een winstneming heeft plaatsgevonden van afgerond € 61.000. Er waren door afwikkelingen van diverse werkzaamheden tal van aframingen op budgetten/opdrachten van € 44.000, waardoor het resultaat per saldo in 2020 is verbeterd. Langenholterweg Dit project heeft een koppeling (zoet/zuur) met het plan Geert Grootestraat. De overschotten van Geert Grootestraat worden ingezet op het plan Langenholterweg. In 2020 zijn twee gronduitgiften gerealiseerd. In 2021 wordt de laatste kavel verkocht. De mutaties zijn klein en de belangrijkste wijziging betreft lagere plankosten. In 2020 is € 0,1 mln. afgedragen voor tussentijdse winstname. Na de tussentijdse winstname, stijgt het exploitatieresultaat met € 0,1 mln. (van € 0,2 mln. positief naar € 0,3 mln. positief).

Geert Grootestraat Dit project heeft een koppeling (zoet/zuur) met het plan Langenholterweg. De overschotten van Geert Grootestraat worden ingezet op het plan Langenholterweg. De lagere plankosten worden ingezet voor een hogere afdracht aan het plan Langenholterweg. Het resultaat van de grondexploitatie was en blijft nihil. Bos en Buitenplaatsen Vanwege het stoppen van een optant voor een kavel is de fasering van het programma voor Bos en Buitenplaatsen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten gewijzigd. Door verkoop van een kavel in 2020 en het meevallende bouwrijpmaakkosten ter grootte van € 20.000, kon er een tussentijdse winstname kon worden genomen van € 45.000. Het geprognosticeerde resultaat daalt ten opzichte van de MPV 2020 met € 23.000 tot € 441.000 positief. Stadshagen I, fase 1 De verkoop van de laatste voorzieningenkavel is vertraagd en zal naar verwachting in 2021 plaatsvinden. De kosten en opbrengsten zijn nagenoeg ongewijzigd. Het exploitatieresultaat blijft nagenoeg gelijk. Wipstrikkerallee Het plan Wipstrikkerallee betreft nog één voorzieningenkavel. In 2020 heeft initiatiefnemer aangegeven in 2021 de kavel af te willen nemen. Door perspectief van een vlotte afname dalen de plankosten met € 0,1 mln. In 2020 is € 0,1 mln. afgedragen voor tussentijdse winstname. Na de tussentijdse winstname, blijft het exploitatieresultaat stabiel (0,2 mln. positief).

Kamperpoort Het resultaat van de grondexploitatie Kamperpoort is, vanwege o.a. een tussentijdse winstneming van bijna € 1,2 mln., afgenomen met € 0,33 mln. Per saldo ontwikkeld de exploitatie zich in 2020 positief met € 0,87 mln. Er resteert nog een verwacht positief resultaat van € 0,2 mln. Als gevolg van gereedkoming van werkzaamheden in Kamperpoort zijn diverse budgetten alsmede risico’s zoals bodemverontreiniging en sloop komen te vervallen. Met de oplevering van Katwolderplein Blok C is het gehele deelproject Katwolderplein in 2020 gerealiseerd. Na afronding van de resterende werkzaamheden kan naar verwachting de exploitatie in 2020 worden afgesloten.

Analyse resultaten afgesloten exploitaties Stadshagen 1, vlek 13 – De Hoven In 2020 is dit complex financieel afgesloten en is het resultaat ad. € 0,2 mln. afgedragen.

13

5 Financieel resultaat grondvoorraad De gemeenteraad heeft bij de Nota van Uitgangspunten 2017 de aangescherpte BBV richtlijn m.b.t. de waardering vastgesteld, waarbij alle in bezit zijnde gronden zijn aangewezen en gerangschikt onder de Materiële Vaste Activa (te noemen MVA). Daarbij wordt het toerekenen van rente en andere kosten van de MVA via de begroting opgevangen en via de bijlagen “grondslagen waardering en resultaatbepaling” en “balanstoelichting” wordt er in de jaarrekening verslag van gedaan. Vervolgens vindt er samen met het exploitatieresultaat van de erfpachtsgronden/recht van opstal een saldering plaats en wordt het eindresultaat verrekend met de algemene middelen. In de jaarlijkse toelichting op het MPV wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan van de aanwezige voorraad gronden en bijbehorende exploitatie, mutatie en waardering. De BBV wetgeving geeft aan, zoals geformuleerd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de Commissie BBV, dat wanneer de externe taxatie van een perceel lager is dan de boekwaarde ervan, we met ingang van 2020 hiervoor geen voorziening meer mogen treffen. In dat geval dient de grond feitelijk te worden afgeboekt. Vanaf de jaarrekening 2019 hanteren we, in vooroverleg met de accountant voor een tijdelijke voorziening waardevermindering, zodat waardeherstel mogelijk blijft.

Dit wordt verder vormgegeven op basis van toekomstige te wijzigen wetgeving. In 2020 hebben we de totale vastgoedportefeuille van onze voorraad gronden opnieuw laten taxeren op marktwaarde door twee taxatiebureaus. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Het bijzondere uitgangspunt in deze is dat er geen sprake van een concreet en binnen afzienbare tijd te starten voornemen tot het wijzigen van de bestemming is, met uitzondering van het onderdeel warme gronden. De overige objecten maken geen deel uit van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor een concreet en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie, waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deel grondexploitatie is vastgelegd (onder verwijzing naar de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019, 4.2), zodat enkel de marktwaarde gewaardeerd is op basis van de geldende bestemming.

5.1 Grond als Materiële vasta actieva (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. Bij grond als Materiële Vaste Activa gaat het veelal om ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land/bosbouwgronden. De activering van alle soorten grond geschiedt in de eerste plaats steeds tegen (historische) verkrijgingprijs (artikel 63 lid 1 BBV) en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde (artikel 65 lid 1 en 2 BBV).

Verloop boekwaarde MVA gronden De gemeente Zwolle rubriceert de gronden onder de Materiële Vaste Activa als investeringen met een economisch nut. Deze rubriek hebben we vervolgens onderverdeeld in: • Warme gronden • Toekomstige exploitaties • Stellig voornemen • Strategisch grondbezit In de onderstaande tabel zijn de mutaties financieel weergegeven en is de boekwaarde per 31 december 2020 in de laatste kolom zichtbaar.

14

Stand per 01-01-2020 boekwaarde m² bw per m²

Materiële Vaste Activa

Mutaties 2020 in € in m²

Stand per 31-12-2020 boekwaarde m² bw per m²

MVA gronden korte termijn warme gronden toekomstige exploitaties rubriek stellig voornemen Totaal MVA gronden korte termijn

€ € € €

17.348.402 3.728.452 470.790 21.547.644

921.778 74.050 58.508 1.054.336

€ € € €

18,82 50,35 8,05 20,44

€ 17.348.402€ 0€ € 17.348.402-

921.778537922.315-

€ € € €

0 3.728.452 470.790 4.199.242

73.513 € 58.508 € 132.021 €

50,72 8,05 31,81

MVA gronden lange termijn Strategisch grondbezit Totaal MVA gronden lange termijn

€ €

23.312.502 23.312.502

5.682.201 € 5.682.201 €

4,10 4,10

€ €

80.91980.919-

47.75947.759-

€ €

23.231.583 23.231.583

5.634.442 € 5.634.442 €

4,12 4,12

Totaal MVA gronden

€

44.860.146 € 6.736.537 €

6,66

€ 17.429.321-

970.074-

€

27.430.825

5.766.463 €

4,76

Tabel: Boekwaarde en mutatieoverzicht gronden Materiële Vaste Activa

De hoeveelheid gronden geadministreerd onder de MVA heeft het afgelopen jaar een forse afname ondergaan (in 2020 van 674 ha naar 577 ha). De afname van zowel de oppervlakte als de boekwaarde wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het muteren van de gronden naar de geopende grondexploitaties de Tippe en Breezicht Noord. In de grafieken hiernaast is de afname in oppervlakte en het financiële verloop en van de boekwaarde van de afgelopen vier jaar in beeld gebracht. Mede aan de hand van onder andere de keuzes die bij de besluitvorming van de in de ontwikkeling zijnde omgevingsvisie worden gemaakt, zal op deze portefeuille, zijnde de totale grondvoorraad, een (herijkte) strategie worden ontwikkeld.

Toelichting mutaties aan- en verkopen jaarschijf 2020 Gedurende het jaar vinden er door verschillende oorzaken mutaties plaats. De mutaties binnen de totale voorraad gronden bestaan hoofdzakelijk uit het overdragen van gronden naar de beheerafdeling en het overhevelen van gronden naar een grondexploitatie. In deze paragraaf wordt hier op hoofdlijnen een toelichting op gegeven. Warme gronden In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is in 2019 een nieuwe rubriek warme gronden opgenomen voor de MVA. In deze rubriek kunnen woningbouwgronden die op korte termijn in ontwikkeling worden genomen verantwoord worden op basis van de toekomstige bestemming. De warme gronden voor Zwolle betreffen de locaties Breezicht-Noord en Tippe, welke in 2020 in exploitatie zijn genomen. Het betreft in totaal 92 hectare met een boekwaarde van € 17,3 mln. Toekomstige exploitaties De toekomstige exploitaties betreffen de gronden binnen de bebouwde kom grens. In 2020 hebben zich geen mutaties voorgedaan. Stellig voornemen: In 2017 zijn de grondexploitaties (restgrexen) Hanzeland en Oosterenk-Watersteeg afgesloten. Deze grondexploitaties hadden nog enkele bouwrijpe kavels. Deze gronden betreffen 3,3 hectare zonder boekwaarde. Deze gronden zijn in 2019 toegevoegd. Per 31.12.2020 bevat deze rubriek de gronden

15

voor Scholtensteeg-midden en de bouwrijpe kavels van de voormalige grondexploitaties. In 2020 hebben zich geen mutaties voorgedaan. Strategisch grondbezit De afname van het strategisch grondbezit met 4,8 ha bestaat voor 1,6 ha aan diverse mutaties van in- en uitname van gronden en voor 3,2 ha aan de verkoop van gronden. Verkoop gronden

m2

Project Ruimte voor de Vecht Landschap Overijssel Inrichting natuurstroken Stadsbroek Overige mutaties

Mutatie 2020 bedrag

9.610 7.441 14.772 238

45.247 27.765 7.907 -

32.061 €

80.919

5.2 Waardering Materiële Vaste Activa Op basis van de vastgestelde waarderingsgrondslagen is de waarde van de onroerende zaken afgezet tegen de boekwaarde van de gronden. Ten behoeve van de jaarrekening 2019 / MPV 2020 zijn externe taxaties verricht voor de waarderingsgrondslag van de gronden. Eens per twee jaar worden deze externe taxaties gedaan. Door de aangescherpte richtlijn van de BBV m.b.t. de waarderingsgrondslag per 31-12-2019 hebben we vorig jaar de totale portefeuille te laten taxeren. Voor de verpachte gronden is op perceelsniveau de waarde bepaald en zijn toekomstige contractclaims gewaardeerd. De gronden die intern overgedragen worden naar beheer openbare ruimte staan op nul gewaardeerd. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming.

Cumulaiteve randvoorwaarden die hierbij (toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming) gelden zijn: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid; • het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. De huidige grondportefeuille, met het oog op toekomstige ontwikkeling, is vorig jaar hierop doorgelicht en dit zal wederom voor de MPV 2022 worden uitgevoerd.. De taxatiewaarde van de gronden zijn in de regel afwijkend van de boekwaarde.

Is de taxatie lager, dan leidt dat tot een voorziening, is de taxatie hoger dan wordt een overwaarde zichtbaar. Stand per 31-12-2020 boekwaarde bw per m²

Materiële Vaste Activa

Waardering per 31-12-2020 per m² Totaal

Te treffen voorziening

Overwaarde mva

MVA gronden korte termijn warme gronden toekomstige exploitaties rubriek stellig voornemen Totaal MVA gronden korte termijn

€ € € €

0 3.728.452 € 470.790 € 4.199.242 €

50,72 8,05 31,81

€ 137,56 € € 103,45 € € 122,44 €

10.112.665 6.052.456 16.165.121

€ € €

191.346 € € 191.346 €

6.575.559 5.581.666 12.157.225

MVA gronden lange termijn Strategisch grondbezit Totaal MVA gronden lange termijn

€ €

23.231.583 € 23.231.583 €

4,12 4,12

€ €

4,66 € 4,66 €

26.283.307 26.283.307

€ €

10.235.979 € 10.235.979 €

13.287.703 13.287.703

Totaal MVA gronden

€

27.430.825 €

4,76

€

7,36 €

42.448.427

€

10.427.326 €

25.444.928

16

De overwaarde binnen de MVA per 1-1-2020 was € 88,2 mln. De overwaarde van de uitnames (warme gronden) gedurende het jaar 2020 naar de grondexploitaties hadden een totale waarde (marktwaarde hoger dan de boekwaarde) van € 62,4 mln.: Het strategisch grondbezit wordt elke twee jaar getaxeerd. Dit jaar heeft de voorziening en de overwaarde dan ook nagenoeg geen mutatie ondergaan.

Mutatie Voorziening Voorraad-gronden per 31-12-2020 De voorziening van de totale voorraad gronden is per peildatum 31-12-2019 opnieuw extern getaxeerd (taxatie eens per 2 jaar) en gemuteerd naar totaal € 10,4 mln. De voorziening heeft nagenoeg geen mutatie ondergaan aangezien de verkopen in 2020 niet onderhevig waren met een voorziening.

5.3 Niet uit balans blijkende rechten/verplichtingen De gronden die de gemeente in bezit heeft, kunnen gepaard gaan met contractuele voorwaarden die de gemeente met derden is aangegaan, zoals voorwaardelijke grondverkopen of bouwclaims. Aan dergelijke contractuele voorwaarden zijn rechten en verplichtingen verbonden. De contracten hebben we voor de MPV 2020 extern laten taxeren. Indien dit soort voorwaarden resulteren in rechten voor een derde partij en de gemeente beperken in het maken van afwegingen hebben we de voor- en nadelen afgewogen en de risico’s beperkt. Voor zover van majeure betekenis zijn de contractuele voorwaarden op waarde gesteld. De mutaties hebben vorig jaar niet geleid tot een neerwaartse bijstelling van de waarde. Vooor de MPV 2022 laten we dit opnieuw waarderen.

5.4 Jaarlijks exploitatieresultaat Voorraad-gronden Voor het beheer van de in voorraad zijnde gronden worden jaarlijks exploitatielasten gemaakt. De exploitatielasten van de voorraad gronden zijn opgenomen binnen de begroting (algemene middelen).

5.5 Jaarlijks exploitatieresultaat erfpachtgronden en recht van opstal Naast de grondexploitaties worden de jaarlijkse exploitatieresultaten van de complexen verhuurde gronden, erfpachten en recht van opstal behaald. De exploitatieresultaten van de voorraad gronden zijn vanaf 2020 opgenomen binnen de begroting (algemene middelen). Vanaf de MPV 2021 wordt paragraaf 5.4 en 5.5 inhoudelijk niet meer toegelicht aangezien ze binnen de begroting worden verantwoord. Vanaf de MPV 2022 komen de paragraven in dit rapport te vervallen.

17

6 Reserve en voorzieningen Vastgoed 6.1 Reserve Vastgoed De financiële stand van zaken op korte termijn wordt bepaald door de Reserve Vastgoed. Dit is de lopende rekening van Vastgoed. De hoogte van de Reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat overgeheveld kan worden naar de concernreserve of wat gestort moet worden vanuit de concernreserve. Vanaf de MPV 2019 wordt er jaarlijks een toets per project uitgevoerd over het al dan niet tussentijds winstnemen, conform het realisatiebeginsel.

Reserve Vastgoed per 31 december 2020 Het positief saldo van de Reserve Vastgoed per 31 december 2020 is € 12,8 mln. positief. De onderstaande opsomming geeft inzicht in de wijze waarop het bedrag is opgebouwd. Stand reserve Vastgoed per 1 januari 2020

€

1.053.000

Tussentijdse winstafdrachten vanuit grondexploitaties Afsluiten grondxploitaties Afname voorziening Vastgoed

€ 11.714.000 € 246.000 € 858.000

Saldo lopende rekening

€

380.000

Bestedingsvoornemens, claims, voorgenomen storting

€

1.433.000-

Saldo reserve Vastgoed per 31 december 2020

€ 12.818.000

Tabel: Saldo Reserve Vastgoed

Kernpunten: 1. Er is in elf complexen een tussentijdse winstname geweest met een totaalbedrag van € 11,7 mln.; 2. Een complex is afgesloten met een resultaat van € 0,2 mln; 3. De benodigde voorziening Vastgoed neemt af met € 0,9 mln. waardoor een storting ten gunste van de Reserve Vastgoed plaatsvindt van € 0,9 mln;

Ontwikkeling Reserve Vastgoed komende vier jaar Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk is toegelicht, wordt de Reserve Vastgoed gevormd door stortingen in en onttrekkingen aan de reserve. De stortingen worden voornamelijk veroorzaakt door de winsten uit complexen. Vanaf de MPV 2019 wordt jaarlijks een berekening uitgevoerd binnen alle lopende complexen om te bepalen of sprake is van tussentijdse winstname, conform het realisatiebeginsel (POC methode). Voor de aankomende jaren verwachten we dat er enkele projecten afgesloten kunnen worden waar een winst op te verwachten is. Tevens zal er tussentijdse winstname op de projecten plaatsvinden. Er is een analyse gemaakt van de mogelijke tussentijdse winstname op de in uitvoering zijnde complexen voor de aankomende vier jaar. Daarbij worden de volgende voorbehouden meegegeven: • Uit ervaring van de afgelopen jaren zien we dat ramingen van de investeringen en opbrengten meestal te positief zijn weergegeven door o.a. vertragingseffecten op projectactiviteiten; • Waar beleidsmatig de ambitie is uitgesproken om in de woningbouw een versnelling van de uitgifte van bouwgrond en de bouw van woningen te realiseren, zien we tevens een faseringsrisico ontstaan (o.a. door stikstofproblemathiek) • Duurzaamheid is normaal aan het worden binnen de ruimtelijke projecten.

Het is echter nog niet volledig doorgevoerd in zowel beleid als in de bestaande, in uitvoering zijnde ruimtelijke projecten. Het éénzijdig inzetten op Klimaatadaptatie, Energietransitie en de inbedding van Circulaire Economie kan een vertragend effect hebben in onderhandelingen met marktpartijen; • Voor de projecten Hessenpoort en Oude Mars is het onmogelijk om alle risico’s voor zo’n lange looptijd volledig in beeld te hebben. Voorzichtigheid hierbij is derhalve geboden; • Met de huidige kennis van de markt, de vertaling naar de projecten en de stand van zaken van de MPV 2021, durven we een eerste bandbreedte af te geven van de verwachte tussentijdse winstname binnen de in uitvoering zijnde complexen voor de aankomende vier jaar. In verband met de

18

gevoeligheid van vertragingen en onzekerheden moeten de cijfers in onderstaand tabel als een richting/indicatie worden gezien voor de aankomende jaren; • Bij de bandbreedte is een marge aangehouden waar de tussentijdse winstmarge zich binnen zal ophouden. RESULTATEN MPV (bedragen x € miljoen)

MPV 2018 + MPV 2019 + MPV 2020 Afdracht algemene concernreserve MPV 2021 Winstname MPV 2021 (jaarrekening 2020) Totale Afdracht algemene concernreserve Toekomstige MPV's Resultaat Toekomstige grondexploitaties

47.11 11.72 12.82 97.84 n.n.b.

VERWACHTE TUSSENTIJDSE WINSTNAME (bedragen x € miljoen, bandbreedte)

Tussentijdse winstname MPV 2022 Tussentijdse winstname MPV 2023 Tussentijdse winstname MPV 2024 Tussentijdse winstname MPV 2025

13,5 en 18,0 12,0 en 16,0 10,0 en 13,5 8,5 en 11,5

Tabel: Prognose toekomstige winstnames

6.2 Voorziening Vastgoed Volgens de BBV-richtlijnen moet er in ieder geval een voorziening worden getroffen als: • er voor een project of complex geen sluitende grondexploitatie mogelijk is; • de boekwaarde van de voorraad gronden de marktwaarde van de gronden overstijgt. Per 31 december 2020 is er een bedrag aan voorzieningen nodig van € 16,3 mln. De opbouw van deze voorziening is in de tabel hieronder weergegeven. Te treffen voorzieningen In exploitatie genomen gronden Voorziening MVA Overige toekomstige exploitaties/onttrekking res VP Totaal te treffen voorziening Stand per 31-12-2020, incl. rentetoevoeging Storting in reserve Vastgoed

MPV 2021 MPV 2020 € 5.878.000 € 6.590.000 € 10.427.000 € 10.441.000 € 16.305.000 € 17.031.000 € 17.163.000 € 858.000-

Tabel: Voorziening Vastgoed per 31.12.2020

Kernpunten: 1. De voorzieningen voor in exploitatie genomen gronden betreft de grondexploitaties met een tekort. In de tabel hieronder is aangegeven hoe de mutatie van de voorziening tot een bedrag van € 5,9 mln. is opgebouwd. Complexen met een voorziening 53345 De Tippe 53355 Beers Stork locatie 53361 Voorsterpoort retail Totaal

€ € € €

MPV 2021 3.314.000 2.564.000 5.878.000

€ € € €

MPV 2020 489.000 3.560.000 2.541.000 6.590.000

Tabel: Complexen met een voorziening per 31.12.2020

a. Bij de Tippe is de voorziening komen te vervallen aangezien de boekwaarde is overgeheveld naar de vastgestelde grondexploitatie; b. De Raad heeft het complex Voorsterpoort retail in 2019 geopend met een tekort saldo waarvoor een voorziening is gevormd.

19

2. In paragraaf 5.2. is beschreven hoe de € 10,4 mln. aan voorziening MVA is opgebouwd; 3. Ten opzichte van de stand van zaken per 1 januari 2020 wordt er € 0,9 miljoen aan de Reserve Vastgoed toegevoegd.

20

7 Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen Met het exploiteren van (bouw) grond zijn niet alleen grote bedragen gemoeid, er zijn ook forse risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te genereren opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. De regels omtrent de risicosystematiek en het bijbehorende niveau van het weerstandsvermogen zijn vastgelegd in de herziening van de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen met het raadsbesluit van 9 november 2018. De risicosystematiek van de ruimtelijke projecten sluit aan op de systematiek zoals wordt gehanteerd voor de gemeente brede financiën, die alleen risico’s binnen de begrotingstermijn van 4 jaar meeneemt. Risico’s buiten deze periode zijn niet meegenomen in de berekening. Uitgangspunt is dat elk grondexploitatieproject projectgebonden risico’s signaleert en kwantificeert. Daarnaast worden de algemene economische risico’s binnen de MPV bepaald. Gezamenlijk is dit het totale risicobedrag van de Vastgoedportefeuille. Bovenstaande wordt verder uitgewerkt en toegelicht in de paragrafen 7.1 en 7.2.

7.1 Risico’s In deze paragraaf worden de risico’s toegelicht en onderbouwd. Het gaat om de projectgebonden risico’s en de economische risico’s. De economische risico’s worden door middel van een gevoeligheidsanalyse bepaald, zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten MPV 2021. Het beeld van het totale gewogen risicoprofiel, met een totaalbedrag van ca. € 23,9 mln., als basis voor de vereiste weerstandscapaciteit, ziet er als volgt uit:

Tabel: Totaal overzicht risico’s MPV 2021 en MPV 2020

Projectgebonden risico’s Ieder project kent eigen projectgebonden risico’s. Die zijn per project bepaald door de projectorganisatie. Het bepalen van deze risico’s gebeurt door gebruik te maken van de Handreiking Risicomanagement Projecten en het bijbehorende model risicoscan. We onderscheiden hoge risico’s (code rood), middelgrote risico’s (code oranje) en lage risico’s (code groen). De scan kent de volgende projectgebonden risico’s: • Financiële risico’s • Technische risico’s • Bestuurlijke en politieke risico’s • Organisatorische risico’s • Ruimtelijke risico’s • Juridische en wettelijke risico’s’

Tabel: Overzicht projectgebonden risico’s MPV 2021

21

Kernpunten: 1. Het risicoprofiel is voor alle projecten (periode van vier jaar) doorgerekend en heeft een ongewogen resultaat van € 20,2 mln. De ongewogen risico’s zijn binnen de projecten met € 0,5 mln. toegenomen. Zodra de projectrisico’s gewogen zijn, conform de vastgestelde methodiek, dan ontstaat er een projectgebonden risicobedrag van € 10,0 mln. (In 2020 was dit € 9,8 mln.); 2. De mutatie t.o.v. 2020 van € 0,2 mln. hoger wordt met name veroorzaakt door een verschuiving in het risicoprofiel van Stadshagen, waarbij de risico’s in de Tippe en Breezicht Noord voor het eerst worden opgevoerd en de verlaging van de risico’s in het bestaande plangebied van Stadshagen; 3. In de tabel hieronder zijn de mutaties van de gewogen risicobedragen per project in beeld gebracht. Gewogen risico's 19/197 53345 53359 53361 53021 53355 53321 53067 53347 53119 53313 53701 53363 Totaal

Stadshagen De Tippe Breezicht Voorsterpoort retail Hessenpoort I en II Beers/Stork Bos en Buitenplaatsen Oude Mars Breecamp Noord Kraanbolwerk Langenholterweg/Geert Groottestraat Kamperpoort Welneslocatie Scholtensteeg

€ € € € € € € € € € € € € €

MPV 2021 936.000 3.663.000 1.192.000 1.585.000 807.000 780.000 314.000 475.000 18.000 135.000 9.000 41.000 93.000 10.048.000

€ € € € € € € € € € € € € €

MPV 2020 4.338.000 1.593.000 929.000 925.000 794.000 437.000 300.000 294.000 67.000 83.000 9.760.000

€ € € € € € € € € € € € € €

Verschil 3.402.0003.663.000 1.192.000 8.000122.000145.000480.00038.000 282.000159.00058.00042.00093.000 288.000

Tabel: gewogen risico’s per 31.12.2020

Hieronder worden de grootste risicomutaties binnen de projecten kort toegelicht: • Stadshagen (inclusief Breecamp Noord): De belangrijkste afname van de risico’s worden veroorzaakt door de verbeterde marktomstandigheden voor de woonwerkkavels Scholtensteeg en doordat de status van het plan wijzigt van uitvoering naar realisatie. • Scholtensteeg-Noord (wellness): Het belangrijkste toename van de risico’s worden veroorzaakt door onzekerheid over tijdige realisatie van nutsvoorzieningen. • De Tippe en Breezicht Beide projecten hebben besluitvorming in de Raad gehad in september 2020 en worden voor het eerst in de portefeuille opgenomen. • Voorsterpoort retail: De risico’s van de exploitatie Voorsterpoort retail zijn netto gelijk. Het risico van de hoge boekwaarde is afgeraamd, omdat de grondexploitatie in 2019 is geopend, en in 2021 is een risicopost opgevoerd voor de gevolgen van corona. • Hessenpoort: Geen noemenswaardige veranderingen in het risicoprofiel • Beers Stork locatie: De risico’s voor aanvullende infrastructuur zijn naar beneden bijgesteld. • Bos en Buitenplaatsen Ten opzichte van de MPV 2020 zijn de risico’s nominaal gedaald met € 930.000, en gewogen gedaald met € 480.000. Dit wordt veroorzaakt door het verkopen van een kavel waardoor de boekwaarde, het marktrisico van deze specifieke kavels inclusief vertragingsrisico lager wordt.