Bpl Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14 vaststelling__TOELICHTING

Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14 vastgesteld

nr. NL.IMRO.0193.BP23001-0004

Afdeling Ruimtelijke Planvorming Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle postbus@zwolle.nl www.zwolle.nl Opdrachtgever Opdrachtnemer ECR Publicatieversie: NL.IMRO.0193.BP23001-0004 Datum:

4 juli 2023

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Inhoudsopgave

TOELICHTING

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Leeswijzer

6 6 7 8

Hoofdstuk 2 Planopzet 2.1 Bestaande situatie 2.2 Planopzet 2.3 Beleidsdoelen 2.3.1 Rijksbeleid 2.3.2 Provinciaal beleid 2.3.3 Gemeentelijk beleid

10 10 11 14 14 15 18

Hoofdstuk 3 Verdieping 3.1 Wonen 3.1.1 Kaders 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3 Beoordeling 3.1.4 Conclusie 3.1.5 Uitgangspunten planregel 3.2 Mobiliteit 3.2.1 Kaders 3.2.2 Beoordeling 3.2.3 Conclusie 3.2.4 Uitgangspunten planregel 3.3 Omgevingskwaliteit 3.3.1 Stedenbouw 3.3.2 Cultuurhistorie en archeologie 3.4 Gezondheid en veiligheid 3.4.1 Klimaat, energie en circulariteit 3.4.2 Water 3.4.3 Bodemkwaliteit en ondergrond 3.4.4 Milieuzonering 3.4.5 Geluid 3.4.6 Luchtkwaliteit 3.4.7 Geur 3.4.8 Externe veiligheid 3.4.9 Infrastructuur 3.4.10 Mer-beoordeling 3.5 Natuur 3.5.1 Natuur en landschap 3.5.2 Natuur en ecologie

23 23 23 25 26 27 27 28 28 30 30 30 30 30 32 33 35 37 45 47 50 52 53 53 61 61 63 63 64

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten 4.1 Inleiding 4.2 Inleidende regels 4.3 Bestemmingsregels 4.4 Algemene regels

68 68 70 71 74

2/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

4.5 4.6 4.7

Overgangs- en slotregels Bijlagen Handboek

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.1 Overleg met de buurt 5.2.2 Vooroverleg Besluit ruimtelijke ordening

75 75 75 76 76 76 76 78

3/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

4/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

TOELICHTING

5/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voornemen is het bestaande kantoorpand aan Zwartewaterallee 14 te transformeren naar 88 woonappartementen met bijbehorende voorzieningen. Dit perceel maakt deel uit van het bestemmingsplan Holtenbroek-Zuid, zoals vastgesteld op 16 juni 2015. Het heeft daarin de bestemming Kantoor en de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en (gedeeltelijk) Leiding - Water.

Ligging plangebied

Binnen de kantoorbestemming is, ter plekke van het bestaande gebouw, een bouwvlak opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt 20 meter. Bestemmingsplan Holtenbroek-Zuid is met het bestemmingsplan Zwolle, parapluplan parkeren (vastgesteld 3 juli 2017) partieel herzien. Dit geldende bestemmingsplan maakt de beoogde transformatie van kantoor naar wonen niet mogelijk. De gebruiks- en bouwregels van de geldende bestemming laat de transformatie niet toe. Om deze mogelijk te maken wordt het geldende bestemmingsplan met het voorliggende plan herzien.

6/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Uitsnede plankaart Holtenbroek-Zuid

1.2

Plangebied

Het gebied wat met dit bestemmingsplan wordt herzien betreft het perceel Zwartewaterallee 14, een deel van het naastgelegen perceel van Vitens waar zich nu een parkeerterrein bevindt, de ontsluitingsweg van nummer 14 op de Nijverheidsstraat en een deel van de openbre ruimte (Monteverdilaan) aan de oostzijde. Ter plekke van het perceel Zwartewaterallee 14 en het parkeerterrein wordt het vlak met de bestemming Kantoor herzien naar respectievelijk de bestemming Wonen-Meergezinshuis en Bedrijf-Nutsvoorziening met aanduiding 'verbljfsgebied'. De ontsluitingsweg, welke nog de bestemming Bedrijf-Nutsvoorziening heeft, krijgt de bestemming Verkeer-Erftoegangsweg. Het parkeerterrein en de ontsluitingsweg krijgen daarmee op het actuele en (beoogde) toekomstige gebruik gebasseerde bestemming. Het deel van de openbare ruimte aan de Monteverdilaan behoudt de verkeers- en groenbestemming. Aanleiding om dit deel op te nemen binnen het plangebied is een aanpassing van de dubbelbestemming Leiding-Water aan de werkelijke ligging van de ondergrondse waterleiding.

7/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Plangebied

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting geeft de opzet van het plan. Als eerste wordt de huidige staat van het plangebied en de omgeving beschreven. Ingegaan wordt op de feitelijke situatie. Paragraaf 2.2 geeft het beoogde eindbeeld van de nieuwe inrichting van het planebied. Een integrale beschrijving en onderbouwing op hoofdlijnen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid en inpassing in de bestaande omgeving. Paragraaf 2.3 geeft aan hoe die nieuwe inrichting zich verhoudt tot het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en de gemeente.

8/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de diverse, bij dit bestemmingsplan relevante onderdelen. Aan de hand van specifieke normen en kaders wordt per onderdeel een nadere onderbouwing gegeven. Ingegaan wordt op de nieuwe functies, de omgevingskwaliteit, veiligheid en gezondheid en natuur. Hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de juridische regels en de plankaart. De toelichting wordt afgesloten met een hoofdstuk over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid, waarin onder andere ingegaan wordt op participatie.

9/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Hoofdstuk 2

Planopzet

Dit plan maakt het mogelijk het katoorpand Zwartewaterallee 14 te transformeren naar wonen. Zo'n mogelijkheid kan alleen geboden worden als er sprake is van een ruimtelijk aanvaardbaar plan. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving en verantwoording dat, rekening houdende met de diverse belangen, met dit plan een goede ruimtelijke ordening bereikt wordt. Na een beschrijving van de huidige situatie wordt de opzet van het plan beschreven en onderbouwd. Vervolgens wordt toegelicht hoe de planopzet zich verhoudt tot de generieke ruimtelijke beleidskaders.

2.1

Bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de Zwartewaterallee 14 in Holtenbroek Zuid, ten noordwesten van de Rijksweg A28. Het te transformeren kantoorperceel heeft een oppervlak van circa 3.000 m2. Op het perceel staat een kantoorpand. Een kwart daarvan is nog in gebruik door twee organisaties, wat in de loop van 2023 eindigt. Voor het overige staat het leeg. Het pand verkeert in verouderde staat. Het kantoorperceel en het daarop aanwezige pand hebben geen cultuurhistorische waarde. Het kantoorpand heeft in de huidige situatie een bruto vloeroppervlakte van 1500 m² verdeeld over maximaal 5 lagen. Rondom het gebouw zijn 140 parkeerplaatsen voor het kantoorpersoneel en bezoekers. De buitenruimte is vrjijwel volledig verhard. De toegang van het pand bevindt zich aan de Zwartewaterallee. De verkeersontsluitingen van het perceel liggen aan de Monteverdiilaan en, via een ontsluitingsweg, de Nijverheidsstraat. Het kantoorperceel grenst direct aan Cibap vakschool voor vormgeving en het drinkwatercomplex van Vitens. Verder grenst het aan de Zwartewaterallee, met daarachter de woonwijk Holtenbroek en de Monteverdilaan, met aan de overzijde op een afstand van meer dan 65 meter een woonflat van circa 35 meter hoog. De omgeving kan gekarakteriseerd worden als gemengd gebied.

Het perceel, gesitueerd aan het kruispunt Zwartewaterallee-Monteverdilaan, maakt deel uit van een strook tussen de Zwartewaterallee (ring) en de snelweg A28. Dat gebied heeft een gemengd karakter, met onder andere onderwijs, wonen en nutsvoorzieningen, gehuisvest in overwegend forse bouwmassa's. Met name het wegverkeer geeft een zekere geluidbelasting. De A28 is een hoofdtransportroute voor gevaarlijke stoffen. De Zwartewaterallee is vormgegeven als functionele stedelijke ontsluitingsweg. De verkeersstromingen voor de auto's, fietsers en voetgangers zijn gescheiden door ruime groene bermen met bomen, welke deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur. De Zwartewaterallee is een belangrijke schakel als onderdeel van de stadsring die de wijken van Zwolle-Noord verbindt en ontsluit. Het maakt onderdeel uit van de buitenste stadsring. Ook de Monteverdilaan kent gescheiden verkeersvoorzieningen en tot de hoofdstructuur behorende groenvoorzieningen.

10/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Bestaande situatie

2.2

Planopzet

Het plan voorziet in de transformatie van het kantoorpand naar 88 woonappartementen in de sociale huursector, variërend van kleinschalige studio’s tot 1- en 2-kamerappartementen. De doelgroepen van de nieuwe woningen betreffen starters, statushouders en bewoners / cliënten van de Omegazorggroep, Het bestaande pand, dat een gedateerde en sombere uitstraling heeft, krijgt een aantrekkelijke en meer plastische gevel met een frisse uitstraling. Op de bestaande twee vleugels komen twee extra lagen. In de hoek tussen de twee vleugels komt een nieuw verticaal bouwdeel van ongeveer acht lagen met een vloeroppervlak van circa 70 m2. Door dit accent past het pand beter bij de schaal en maat van de gebouwen die het kruispunt Zwartewaterallee - Monteverdilaan in de toekomst zullen markeren. (Zie Gebiedsvisie Zwartewaterallee.) Uit de Hoogbouw Effect Rapportage (HER) blijkt dat de ophoging van het bestaande gebouw nauwelijks tot geen nadelig effect heeft op het woon- en leefmilieu in de omgeving. (Tauw, 17 april 2023, zie bijlage). Deze HER gaat in op de ruimtelijke impact van het plan voor het bestaande gebouw op de omgeving, op de sociale veiligheid, op de schaduwwerking en op mogelijk windval. Door de transformatie krijgt niet alleen het gebouw zelf, maar ook de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving een impuls.

Door een levendige plint, ruime verglaasde balkons, aantrekkelijke en deels groene gevels gaat het gebouw een positieve relatie aan met de omgeving. De verduurzaming van het gebouw door het toepassen van duurzame installaties, groene daken (in combinatie met zonnepanelen) en natuurinclusieve voorzieningen, zoals nestkasten, zorgen voor een extra kwalitatieve plus.

11/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

De levendige plint van het gebouw ontstaat door de begane grondlaag aan de zijde van de Monteverdilaan en aan de zijde van Zwartewaterallee transparant te maken en er collectieve functies te programmeren. Functies als een ontmoetingsruimte met aansluitend een terras bewerkstelligen een relatie tussen binnen en buiten. In het plan zit ook een maatschappelijke ruimte, de 'huiskamer', waar onder andere bewoners van de Omega Zorggroep elkaar kunnen ontmoeten. Op de begane grond komen ook bergingen voor de bewoners en een gezamenlijke fietsenstalling. Onder in het nieuwe verticale bouwaccent komt de hoofdentree van het gebouw. De overkraging van het nieuwe bouwdeel werkt dan als luifel boven de entree.

Inpressies woongebouw De 88 appartementen, in oppervlak variërend tussen 38 m2 en 74 m2, komen op de verdiepingen. De plattegronden van de woningen zijn afgestemd op de geluidbelasting van het wegverkeer. De geluidgevoelige ruimten komen zo min mogelijk langs gevels met de meeste geluidbelasting. Diverse bouwkundige maatregelen dragen er aan bij dat het woonklimaat binnen voldoende is. In het bestaande pand komen op de eerste en de tweede verdieping 16 zelfstandige plekken voor bewoners / cliënten van de Omega Zorggroep. Enerzijds dienen de plekken als vervanging van de bestaande voorziening aan de Samuel Hirschstraat en anderzijds bieden ze ruimte voor mensen uit Zwolle en omgeving die op de wachtlijst staan. De locatie Zwartewaterallee 14 is een goede locatie, omdat die buiten de woonwijk ligt en daarmee het voor de doelgroep gewenste besloten karakter heeft. Een voordeel is dat de verbouw van het pand Zwartewaterallee 14 de mogelijkheid biedt om de ruimten optimaal in te delen voor de Omega Zorggroep. Het betreft (jong)volwassenen met een verstandelijke of psychische beperking die zelfstandig kunnen wonen, met begeleiding in de buurt of direct bereikbaar middels een huiskamer en een slaapwacht. De bewoners krijgen woonbegeleiding op maat, zowel qua intensiteit als qua frequentie, afhankelijk van de individuele behoeften.

Een kenmerk van deze doelgroep is dat die een leven lang afhankelijk is van zorg en

12/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

langdurig blijft wonen op één en dezelfde plek. Op de locatie zullen 16 cliënten van Omega Zorggroep zeven dagen per week verblijven. Bijna alle cliënten hebben een wajong uitkering en een sociale werkplek, dagbesteding of werk, bij voorkeur in de nabijheid van de locatie. De leeftijd van de doelgroep ligt tussen de 18 en 65 jaar en de cliënten zullen voornamelijk uit Zwolle en omgeving komen. Een aantal cliënten kan zich met openbaar vervoer of op de fiets zelfstandig verplaatsen. De ligging van deze locatie is gunstig voor de doelgroep met een bushalte naast het gebouw en de ligging aan belangrijke fietspaden. Ook de nu nog vrijwel volledig verharde buitenruimte krijgt een kwaliteitsimpuls. Op het achtererf komen tussen de benodigde parkeerplaatsen groenplekken en beplanting, waaronder meerdere bomen. Het toevoegen van groen draagt bij aan het verminderen van hittestress. Samen met een ondergronds krattensysteem zorgt het groen en het verminderen van verharding ook voor voldoende mogelijkheden om water te infiltreren en vast te houden. Een reële optie is dat het bestaande parkeerterrein van Vitens onderdeel gaat uitmaken van dat achtererf. Dit bestemmingsplan biedt daarvoor de mogelijkheid. Nog in onderzoek is of een directe ontsluiting vanaf dat parkeerterrein op de Nijverheidsstrat een meerwaarde heeft.

In ieder geval blijven de bestaande ontsluitingen op de Monteverdilaan en de Nijverheidsstraat in gebruik. Ook aan de zijde van de Zwartewaterallee en de Monteverdilaan krijgt de buitenruimte een nieuwe inrichting met een meer groen karakter, wat bijdraagt aan de hoofdgroenstructuur die langs beide wegen ligt. Onderstaande afbeelding geeft een impressie hoe de toekomstige inrichting er mogelijk uit kan komen te zien.Deze wordt nog verder vormgegeven en uitgewerkt.

Impressie inrichting buitenruimte

13/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

2.3

Beleidsdoelen

Het plan zoals nu voorligt is vormgegeven aan de hand van geldende wetgeving en beleidskaders. Deze paragraaf geeft een beschrijving van het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van het plan aan die kaders. Een verdieping van relevant sectoraal beleid en regelgeving komt aan de orde in hoofdstuk 3. 2.3.1

Rijksbeleid

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden.

Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden Steden en regio's sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel van uit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein.

Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden.

Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”. Door haar ligging in de delta van de IJssel

14/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid.

Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI in 2024 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid.

Conclusie De beoogde transformatie van een verouderd kantoorpand naar wonen is in overeenstemming met de Nationale Omgevingsvisie. Met de transformatie wordt een bestaand gebouw ruimtelijk opgewaardeerd en verduurzaamd en krijgt het, in de vorm van wonen, een nieuwe toekomstbestendige functie die aansluit op een grote behoefte. 2.3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel. Onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen aan bod. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en sindsdien een aantal keer geactualiseerd. De visie bestaat uit drie delen. Deel 1 geeft de opgaven en kansen waar de provincie voor staat. Deze zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's, waaronder mobiliteit, natuur en veiligheid en gezondheid. Deel 3 bevat een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities. De centrale beleidsambities voor de negen beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende 'rode draden' duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Dit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

15/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten Daarmee wordt een weloverwogen locatiekeuze en vormgeving en inrichting van initiatieven bevorderd, passend bij de identiteit van de plek. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal, en het verbinden van lokale kennis met de uitvoering van ruimtelijke opgaven.

Deel 2 van de omgevingsvisie geeft het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Generiek e beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Deze beleidskeuzes geven invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere de reserveringen voor waterveiligheid en begrenzing van Nationale Landschappen en Natura 2000-gebieden. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedsk enmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

16/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel Generiek e beleidskeuze Met het beoogde programma wordt op een binnenstedelijke locatie bijgedragen aan de invulling van een grote woningbehoefte aan betaalbare woningen. Het plangebied ligt niet binnen een in de visie en/of verordening aangewezen reserveringsgebied of natuurgebied. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit van de omgeving.

Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werkof mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). De beoogde transformatie van een kantoorpand naar wonen is in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief. Met de transformatie wordt een bestaand, verouderd gebouw ruimtelijk opgewaardeerd en verduurzaamd en krijgt het, in de vorm van wonen, een nieuwe toekomstbestendige functie die aansluit op een grote behoefte.

Gebiedsk enmerken Het plangebied is aangemerkt als 'woonwijken 1955-nu'. De omgevingsvisie geeft herstructurering van naoorlogse wijken als ambitie voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. De omgevingsvisie geeft als richting mee dat als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, nieuwe bebouwing zich voegt in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel, maar als onderdeel daarvan wel herkenbaar is. De natuurlijke laag van het plangebied wordt aangemerkt als 'dekzandvlakte en ruggen', de laag van beleving als 'IJssellinie inundatieveld'. Vanuit deze lagen geeft de omgevingsvisie als richting mee beeldbepalende cultuurhistorische elementen te behouden en te versterken, bijvoorbeeld met inrichtingsmaatregelen wanneer ontwikkelingen in de nabijheid plaats vinden. Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. De beoogde transformatie van een kantoorpand naar wonen is in overeenstemming met de gebiedskenmerken. De transformatie past naar aard, maat en karakter binnen de omgeving. Het gebouw krijgt met de opwaardering een kwaliteitsimpuls.

Het plangebied heeft geen cultuurhistorische waarde en/of een beschermingswaardig relief.

Omgevingsverordening Overijssel Het beleid uit de Omgevingsvisie heeft doorwerking gekregen in de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

17/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Relevante bepalingen uit de verordening staan in titel 2.1 Sturen op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit, titel 2.1a Sturen op water en bodem en titel 2.2 woningbouw.

Toetsing aan de Omgevingsverordening Overijssel Met het voorliggende plan wordt een bestaand, verouderd kantoorpand op een binnenstedelijke locatie ruimtelijk opgewaardeerd en verduurzaamd en krijgt het, in de vorm van wonen, een nieuwe toekomstbestendige functie die aansluit op een grote behoefte. Het programma voorziet in betaalbare huurwoningen, waar een grote vraag naar bestaat en welke past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat in overeenstemming is met de actuele woningbehoefte. De transformatie past binnen de omgeving en geeft deze met de opwaardering van het bestaande gebouw een kwaliteitsimpuls. Met het invullen van de woningbehoefte in een bestaand gebouw op een binnenstedelijke locatie en met het verbeteren van de sponswerking van de bodem, het zo veel mogelijk hemelwater infiltreren in plaats van afvoeren en meer groen wordt bijgedragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust wateren bodemsysteem. 2.3.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen De op 13 september 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen is een integrale visie waarin een beeld wordt gekenschetst van een kwalitatief hoogwaardige, inclusieve en toekomstbestendige ontwikkeling van de gemeente Zwolle. De "drager" van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal hierbij staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk, bestaand "fundament" om op verder te groeien. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de andere kernopgaven: Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio Zwolle is in 2040 klimaatbestendig en energieneutraal (coalitieakkoord 2022) Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

18/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

De opgaven voor Zwolle zijn groot, omvangrijk, veelzijdig. We gaan in dit decennium aan de slag met onze stad, met ons buitengebied. We voegen woningen toe en parken. We verbeteren de leefbaarheid en bereikbaarheid voor de Zwollenaar en alle bezoekers van onze gemeente. Ons buitengebied is voor ons van grote waarde, voor landbouw, landschap, natuur en recreatie. Het werken aan onze stad en ons buitengebied kan niet zonder spelregels. De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. 2. 3. 4.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen; De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad; 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. Wat betekent dit. De gebiedsdoelen en ambities en de opgaven in thematische raamwerken zijn leidend. De initiatieven dragen bij aan het bereiken van doelen en lossen opgaven op.

De gebiedsprofielen geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes op stedelijk niveau vertaald naar een strategie voor concrete gebieden. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten en waarden van het gebied, de huidige fysieke inrichting en specifieke opgaven die spelen in een gebied. De profielen beschrijven een samenhangend toekomstbeeld voor de gebieden. Met raamwerken zijn de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen werken we aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van Zwolle gaat hand in het met het behouden en versterken van die raamwerken en dus de fysieke hoofdstructuur van Zwolle.

19/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Toetsing aan de Omgevingsvisie Ons Zwolle Het perceel maakt volgens de visiekaart deel uit van de Strategische ontwikkelzone Stadsruit, transformatiegebied Zwartewaterallee en, voor een deel, de Groenstructuur. Veel van de beoogde te bouwen woningen in Zwolle krijgen een plek binnen de Stadsruit. Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. Waarbij de ring op termijn een stadsboulevard wordt die aansluit bij de specifieke omgeving. De omgevingsvisie geeft ook gebiedsprofielen. Volgens de visie maakt het perceel deel uit van het gebiedsprofiel 'Stedelijk gebied' en 'Dynamisch gebied gewenst'. In dynamische gebieden ligt het accent op het toevoegen van stedelijke dynamiek. Ingezet wordt onder meer op een aantrekkelijke buitenruimte (o.a. door vergroenen) en hoge ruimtelijke kwaliteit. Toevoeging van ruimtelijke kwaliteit, een mix van functies en goede verbindingen zijn leidend in dit gebied. Er is ruimte voor hoog stedelijke vormen van wonen (in de vorm van onderscheidende woonmilieus) en werken. Van belang is een optimale bereikbaarheid voor bewoners en bezoekers voor alle vervoersmiddelen en het tegengaan van parkeeroverlast. De omgevingsvisie geeft ook een raamwerk, welke de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastlegt.

Dit raamwerk richt zich onder meer op het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Het perceel ligt onder andere binnen de raamwerken gezondheid (geluidscontour A28, geluidscontour ring), zeer waardevol landschap (ged.) en hoofdgroenstructuur (ged.). Geluid speelt een belangrijke rol rondom de infrastructuur, waarbij met name de A28 een belangrijke rol speelt. Ook het verkeer op de ring van Zwolle is een belangrijk aandachtspunt voor de leefgebieden rondom deze infrastructuur. In het invloedgebied van de belangrijkste infrastructuur zal bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden worden met geluid om de leefbaarheid in de gebieden en de gezondheid van bewoners te waarborgen. De koers is dat de hoofdgroenstructuur, als onderdeel van het fysieke kapitaal van Zwolle, in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. Er wordt een terughoudend beleid gevoerd met het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen de hoofdgroenstructuur. We vinden het belangrijk dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leefomgeving.

Daarvoor gelden spelregels, onder andere gericht op behoud en versterking van de groenstructuur en op een goede landschappelijke en stedelijke inpassing van ingrepen in de fysieke leefomgeving, passend bij de kenmerken van het landschap. We vinden het ook belangrijk dat bij elke ontwikkeling in de fysieke leefomgeving klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit integraal afgewogen worden. Om dat op een goede en transparante wijze te doen moet een KEC-toets worden opgesteld.

De beoogde transformatie van het kantoorgebouw naar wonen past binnen de kaders van de omgevingsvisie. Het plangebied maakt deel uit van de hoogstedelijke, dynamische omgeving Zwartewaterallee welke de komende jaren getransformeerd wordt naar een kwalitatief hoogwaardig gemengd gebied. Met het ruimtelijk opwaarderen en verduurzamen van het gebouw wordt daar op aangehaakt en kan aangesloten worden op de voorgenomen kwaliteitsimpuls voor de Zwartewaterallee. Het programma voorziet in betaalbare woningen in de sociale sector voor 1 en 2-persoonshuidhoudens, deels voor staushouders en deels voor bewoners van de Omegazorggroep. Het plan voorziet in voldoende (fiets)parkeergelegenheid op eigen terrein en ontsluit direct op de bestaande, aangrenzende wegen. Er is rekening gehouden met de geluidbelasting van het wegverkeer. Het plan is daar specifiek op ingericht en er worden maatregelen getroffen aan het gebouw welke een voldoende woonklimaat borgen.Ook worden maatregelen getroffen gericht op klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit (KEC). Met het plan wordt de aan de zijde van de Zwartewaterallee en Monteverdilaan gelegen hoofdgroenstuctuur versterkt. De buitenruimte wordt vergroend. Hoofdstuk 3 geeft een verdieping op o.a. ruimtelijke kwaliteit, wonen, mobiliteit, geluid en KEC.

20/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Gebiedsvisie Zwartewaterallee De gemeente Zwolle staat voor de opgave invulling te geven aan de verdere duurzame groei van de stad. Circa 60% van het woonprogramma tot 2040 wordt binnenstedelijk gerealiseerd. Het gaat om circa 6.000 woningen, waarvan circa 1.000 tot 1.300 woningen in de zone rondom de Zwartewaterallee. De ambitie voor de ontwikkeling van de Zwartewaterallee is om zoveel mogelijk meerwaarde te creëren voor de stad en aan te sluiten op de gewenste ruimtelijke en programmatische ontwikkeling voor Zwolle. Een transformatie tot een nieuw woon-werk milieu. Met meer ruimte voor wonen wordt het draagvlak van voorzieningen en de stedelijke dynamiek vergroot. Daartoe is op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee door de raad vastgesteld. Een gebiedsvisie waarin de beoogde ontwikkelingen integraal zijn opgenomen. De gebiedsvisie geeft een ontwikkelperspectief voor een kwalitatieve en duurzame transitie. Een basis voor de uitwerking van de verschillende woningbouwlocaties. De gebiedsvisie toont enerzijds de kaderstellende ingrepen en aanpassingen die op korte termijn nodig zijn om de woningbouw te realiseren en is anderzijds een weergave van ambities en kansen voor de toekomstige ontwikkeling van de Zwartewaterallee in samenhang met de groei van de stad Zwolle. Op basis van de vastgestelde gebiedsvisie worden deelplannen gemaakt.

In essentie zet de visie voor het gebied Zwartewaterallee in op: Versterken van de stedelijke verbindingen en de groen-blauwe hoofdstructuur Hechten Holtenbroek aan stadscentrum, versterken landschappelijk casco Aa-landen Aanbrengen programmatische verbanden Ontwikkelen onderscheidende milieus Stadsallee en Parkallee Ruimtelijk accentueren strategische knooppunten in samenhang met de omgeving en positie in de stad. Ontwikkelen van levendige en intensief gebruikte knooppunten. De visie onderscheidt vijf knooppunten, elk met een eigen ruimtelijke strategie. Eén van de knooppunten betreft de Stadsknoop, met als strategie: langzaamverkeersnetwerk als drager voor een gemengd stedelijk gebruik met functies in de plinten. De knooppunten langs de Zwartewaterallee zijn aanleiding voor een ruimtelijk accent gecombineerd met stedelijk programma en maken een hogere dichtheid in de stad mogelijk. Ruimtelijke accenten bieden oriëntatiepunten en maken de stad en het omliggende landschap leesbaar. De ontwikkeling van het knooppunt Zwartewaterallee met de Stadsstraat is een nieuw bronpunt voor de stad. Het verbindt het Grote kerkplein tot aan de Palestrinalaan en accentueert de ruimtelijke en programmatische betekenis van het Deltion College en de verbinding met de Stadskades van het Zwartewater.

De overige knooppunten langs de Zwartewaterallee zijn markante plekken in Holtenbroek en de Aa-landen en sluiten aan op de context van deze wijken. De ruimtelijk-programmatische ambities zijn per deelproject vertaald naar spelregels voor verdere ontwikkeling. Spelregels met voldoende flexibiliteit om in te spelen op toekomstige veranderingen en om initiatiefnemers ruimte te geven haalbare plannen te realiseren. Toetsing aan gebiedsvisie Zwartewaterallee Het plangebied is in de gebiedsvisie niet specifiek aangewezen als deelproject. Wel ligt het aan / maakt het deel uit van het knooppunt stadsstraat (Monteverdilaan) - Zwartewaterallee, de 'Stadsknoop'. De ontwikkeling van het knooppunt biedt kansen voor het verbeteren van de openbare ruimte en het continueren van de fietsstraat. Het gewenste toekomstbeeld voor de Stadsknoop is als volgt.

21/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Alle verkeersgebruikers zijn op de kruising met de Monteverdilaan gelijk: de wandelaar, de fietser en de automobilist. De architectuur geeft schaal en maat aan de knoop en voorziet in levendige plinten. De nieuwbouw heeft een stedelijke plint en is alzijdig. De gebouwen maken ruimtelijk en functioneel contact met de openbare ruimte. De Stadsknoop verbindt Holtenbroek met de binnenstad. Het programma sluit aan op de huidige woonbehoefte en identiteit van Holtenbroek met aandacht voor vernieuwende, collectieve, levensloopbestendige (samen)woonvormen. Het voormalige LTO-gebouw staat in de gebiedsvisie Zwartewaterallee in de 'Stadsknoop', op het kruispunt tussen verschillende gebieden: aan de Stadsstraat die de woonwijk Holtenbroek met de binnenstad van Zwolle verbindt en aan de Stadsallee waarlangs relatief grootschalige functies als kantoorgebouwen en scholen staan. Het plan voor de transformatie van het voormalige LTO-gebouw reageert waar mogelijk op de gebiedsvisie. Daarbij is goed om te bedenken dat transformatie van het gebouw de eerste, nu nog solitaire, ontwikkeling is die in het deelgebied Holtenbroek-Zuid invulling geeft aan de gebiedsvisie Zwartewaterallee. In die visie verkleurt Holtenbroek-Zuid tot een nieuw woon-werkmilieu met meer ruimte voor wonen om het draagvlak voor voorzieningen en de stedelijke dynamiek te vergroten.

Een uitwerking van de visie die de integrale samenhang in Holtenbroek-Zuid vastlegt is er nog niet. Een ruimtelijke uitwerking die de betekenis van de 'Stadsknoop' concreet vertaalt ook niet. Met die achtergrond reageert het plan voor de transformatie van het voormalige LTO-gebouw - één van die grootschalige kantoorgebouwen - zo goed als mogelijk op de gebiedsvisie Zwartewaterallee. Het gebouw richt zich op de 'Stadsknoop' door de entree naar de hoek Stadsallee-Stadsstraat (Zwartewaterallee-Monteverdilaan) te verplaatsen. Door het nieuwe verticale bouwaccent maakt het gebouw deel uit van het stedelijk ensemble en geeft het invulling aan het in de visie beoogde hoogteaccent op deze plek. Het verticale bouwdeel accentueert mede het knooppunt waar veel activiteiten en verkeersstromen samenkomen. De architectuur geeft schaal en maat aan de knoop door levendige gevels die, mede door de balkons die uitsteken, een menselijk maat krijgen. Op de begane grond zorgt een transparante plint van het gebouw aan de zijde van de Stadsallee, in combinatie met een programma van collectieve functies die binnen en buiten met elkaar verbinden, voor levendigheid. Het gebouw heeft een gezicht naar alle zijden doordat de ontsluiting van de woningen midden in het gebouw liggen en de woongevels aan de buitenzijden.

De bergingen op de begane grond hebben weliswaar blinde gevels, maar omdat die verdiept liggen en minder hoog zijn doet dat geen afbreuk aan de uistraling van het gebouw.

22/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Hoofdstuk 3

Verdieping

Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de diverse, bij dit bestemmingsplan relevante onderdelen. Aan de hand van specifieke normen en kaders wordt per onderdeel een nadere onderbouwing gegeven. Ingegaan wordt op de nieuwe functie, de omgevingskwaliteit, veiligheid en gezondheid en natuur

3.1

Wonen

3.1.1

Kaders

Omgevingsvisie Tot 2030 willen we, aldus de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen, jaarlijks 1000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Een belangrijke keuze is dat we onze opgaven voor meer woningen bijna volledig laten landen in de bestaande stad. We koppelen de woonopgaven ook aan gebieden waar een noodzaak is tot transformatie.

Gemeentelijk woonbeleid De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Inzet is dat Zwolle een aantrekkelijke en inclusieve stad blijft waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema's als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit. Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal.

Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad. Ruim 60% van de nieuwe woningen wordt gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. .

23/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

Op 14 Oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherpingen uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1000 woningen per jaar tot 2030 willen we het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; “de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar”. We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de 'prijsgrenzen woningbouw Zwolle' dat jaarlijks geïndexeerd wordt. 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord 'samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen 30% goedkoop, waarvan in ieder geval 20 % sociale huur, en 20% middelduur 1. Circa 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen

Conform nieuwe coalitieakkoord: 50% blijvend betaalbaar waarvan 30% goedkoop en 20% middelduur 1 (mei 2022) De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, datagedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de Betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we onder andere door vergroting van het betaalbaar huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. De Verordening middenhuurwoningen Zwolle 2022 (regel) is op 13 juni 2022 door de raad vastgesteld. Ook zetten we in op flexwoningen om extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden nog de volgende specifieke beleidsregels: Beleidsregel voor zelfstandige woonruimte Beleidsregel voor onzelfstandige woonruimte. Gebiedsvisie Zwartewaterallee De visieontwikkeling op het gebied van wonen van de Zwartewaterallee is op wijkniveau (Holtenbroek en Aa-landen) georganiseerd.

Dit om de specifieke kenmerken en ontwikkelingen van de wijk aan te vullen en het bestaande en nieuwe op elkaar aan te laten sluiten. Dit betekent dat zowel voor de wijk Holtenbroek als voor Aa-landen is gekeken naar welke bijdrage er aan de stad geleverd kan worden. Het doel is een waardevolle aanvulling op de stad te zijn; hoe kunnen we Zwolle mooier maken? Voor het vaststellen van een woonprogramma voor de woningbouwlocaties is eerst de context van deze locaties geschetst. Gebaseerd op een analyse van de wijk waartoe ze behoren en het gemeentelijk beleid

24/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

om de relatie met de stad als geheel te borgen. De analyse van beide wijken behelst geografische elementen en demografische ontwikkelingen. De analyse van het beleid richt zich met name op de Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017-2027 en de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024. Zowel Holtenbroek als Aa-landen zijn beschouwd vanuit het in de woonvisie opgenomen uitgangspunt: het toevoegen van stedelijk woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. Verder zijn de kernwaarden van Holtenbroek en Aa-landen in de gebiedsvisie beschreven. Voor Holtenbroek is daarbij gebruik gemaakt van het positioneringsstatement 'Kleurrijk Holtenbroek' uit 2018. Voor Holtenbroek richt die invulling van het woonprogramma zich op een grote groep mensen die in het centrum niet aan bod komt, maar wel de behoefte heeft om stedelijk en relatief dichtbij de voorzieningen van een stad te wonen. Het gaat hierbij om de jonge stedelingen, zowel starters als mensen met middeninkomens, maar ook de empty nesters die als de kinderen uit huis zijn willen genieten van wat de stad te bieden heeft. Hier vinden ze een aantrekkelijk alternatief: veel comfort en de goede prijs-kwaliteit verhouding van nieuwbouw. Voor de doelgroep starters en middeninkomens is met name ook betaalbaarheid belangrijk.

De doelgroep middeninkomens vormt de motor van de economie of is er onderdeel van geweest. Verschillende leefstijlen kunnen dan op de diverse ontwikkelingen ter hoogte van Holtenbroek een plek vinden. Naar aanleiding hiervan is op gebiedsniveau naar een goede verdeling van het woonprogramma gezocht als passende aanvulling op de bestaande woningvoorraad. De uitkomst van de verdeling is 32% goedkoop, 47% middelduur en 21% duur. Daarmee wordt de in het beleid opgenomen 30-40-30 verdeling nagenoeg gehaald. De woningtypologie is in relatie met het beoogde woonmilieu gestapelde bouw in allerlei verschijningsvormen, met aandacht voor het creëren van een kwalitatieve leefomgeving en openbare ruimte. Het woonprogramma bestaat voornamelijk uit twee- en driekamer appartementen. Dit is een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in Zwolle omdat op deze locaties het aanbod wordt gecompleteerd. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Er zijn inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt. Woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen kunnen als stedelijke ontwikkeling worden gezien. Dit betekent dat het voorliggende plan aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling en de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing is. Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

25/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

3.1.3

Beoordeling

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 88 woonappartementen mogelijk gemaakt. Het betreft 100% sociale huur tot de eerste aftoppingsgrens. Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte; Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 20301 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities.

De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.

Dit neemt niet weg dat een onderbouwing van de behoefte nodig blijft. In de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 is als actualisatie op- en uitvoering van de Woonvisie de woningbouwbehoefte in de periode 2020 tot 2030 vastgesteld op 10.000 woningen. Basis hiervoor ligt onder andere in de regionale bevolkingsprognose 2020 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, in samenwerking met het CBS) waarin voor Zwolle tot 2035 een huishoudensgroei van 13% wordt voorzien. Daarnaast biedt de jaarlijkse 'Hittekaart van BPD' en de woningmarktanalyse van de

26/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

NVM (aantal beschikbare woningen voor de consument die een woning zoekt) een goede indicatie van de krapte op de woningmarkt en de behoefte aan woningen. De krapte-indicator staat per 1 januari 2023 op 2,1 terwijl een indicator tussen 5 en 10 staat voor een evenwichtige woningmarkt. Een indicator van 1 duidt op een zeer krappe woningmarkt en een grote behoefte aan het toevoegen van nieuwe woningen. De krapte is aanwezig in alle categorieën en prijssegmenten. De NVM analyse (Q4 2022) laat eveneens zien dat de woningmarkt in de regio Zuid West Overijssel de krapste is van heel Nederland. Met name jongeren, pas afgestudeerden en starters willen we een plek bieden in onze stad, wat door stagnatie in de woningbouw (2022 maar 247 woningen) hogere rentes (verdubbeling van de rente naar 4%) steeds moeilijker is. De woningvraag is groot met name in de betaalbare sector. De betaalbaarheid voor huishoudens is afgenomen in verband met gestegen rentes en in totaliteit stijgende woonlasten (combinatie van hypotheek/huurlasten, energielasten, inflatie). De sociale huur staat verder onder druk vanwege de uitstroom uit beschermd wonen en de instroom van vluchtelingen. De taakstelling statushouders is op dit moment hoog (157 te huisvesten statushouders in de eerste helft van 2023) en de verwachting is dat dit voorlopig zo blijft of zelfs hoger wordt.

Daarvoor zijn op korte termijn extra sociale huurwoningen nodig. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is tussen 2019 en 2022 gestegen van 6 jaar naar bijna 8 jaar. Van de beoogde 10.000 woningen tot 2030 zijn er op 1 januari ruim 2000 gerealiseerd. De totale harde plancapaciteit van woningen met directe bouwtitel is 3.330 (peildatum 1-2-2023) en blijft daarmee ruim onder de totale behoeftevraag voor woningen in Zwolle. Het aantal van 88 woningen in dit bestemmingsplan maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in de vraag naar het aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor het woningbouwplan ' Zwartewaterallee 14' voldoende planologische ruimte bestaat. Gelet op het feit dat we een thuis willen bieden voor iedereen, er nog altijd sprake is van een krappe woningmarkt, met name de vraag naar betaalbare woningen onder druk staat door achterblijvende productie en hogere woonlasten, en er een grote vraag is naar woningen voor diverse maatschappelijke doelgroepen zoals uitstroom beschermd wonen en statushouders draagt deze ontwikkeling ook kwalitatief bij aan de woonopgave van Zwolle . De ontwikkeling Zwartewaterallee 14 is onderdeel van de Flexwonen aanpak om versneld betaalbare woningen toe te voegen.

Voor de Zwartewaterallee 14 is Rijkssubsidie ontvangen vanuit de stimuleringregeling Flexwonen. Voorwaarde is dat het woningbouwprogramma volledig betaalbaar is. Daarmee wijkt het woonprogramma, beargumenteerd af, van het woonbeleid wat bij elke ontwikkeling van meer dan 30 woningen een 30/40/30 verdeling in prijsklassen beoogd. 3.1.4

Conclusie

Het plan is niet in strijd met de kaders over wonen. Het woningbouwprogramma past binnen de woningbehoefte. 3.1.5

Uitgangspunten planregel

Er zijn geen specifieke planregels nodig. Met de bestemming Wonen-Meergezinshuis wordt wonen toegestaan. Binnen deze bestemming worden bijzondere woonvormen toegestaan. Dit voor de huisvesting van de bewoners van de Omegazorggroep. Maximaal 16 appartemen mogen hiervoor gebruikt worden.

27/80

4 juli 2023 bestemmingsplan Holtenbroek Zuid, Zwartewaterallee 14

3.2

Mobiliteit

3.2.1

Kaders

Omgevingsvisie Door de verdere groei van de Zwolle is het een opgave om op een zorgvuldige wijze om te gaan met de beschikbare buitenruimte. Mobiliteit en bereikbaarheid is een belangrijke drager voor leefbaarheid. "Mens en natuur centraal stellen, voldoende woningen, ruimte om te spelen, bewegen en ontmoeten.”. Daarbij komt dat Zwolle, net als de rest van Nederland, te maken heeft met een complex vraagstuk waarin verschillende opgaven op het gebied van klimaatadaptatie en energietransitie, woningbouw, gezondheid, mobiliteit en bereikbaarheid bij elkaar komen. De uitdaging is om deze opgaven, die allemaal impact hebben op de beschikbare ruimte in de stad, in samenhang aan te pakken. Met de Omgevingsvisie 'Ons Zwolle van Morgen 2030' legt de gemeente een ambitieuze visie neer om de groei en ontwikkeling van de stad de komende jaren mogelijk te maken en aan de verschillende (transitie-) opgaven invulling te geven. Daarbij is de keuze gemaakt voor binnenstedelijke groei, of inbreiding . Dat houdt in dat meer mensen gaan wonen, werken en recreëren in hetzelfde stukje stad . Dit brengt drukte met zich mee. En een aantal ruimtelijke vraagstukken die, gecombineerd met de transitieopgaven en de ambities van Ons Zwolle van Morgen 2030, vragen om slimme en creatieve oplossingen.

Mobiliteitsopgave Het is druk in Zwolle. De stad heeft een sterke fietstraditie en een hoog fietsgebruik. Daarnaast reizen veel mensen dagelijks de stad in en uit voor hun werk, om onderwijs te volgen, te winkelen en gebruik te maken van andere voorzieningen die de stad te bieden heeft. Het centrum heeft een regiofunctie. Hierdoor is een groot deel van de bezoekers aangewezen op de auto of het openbaar vervoer. De keuze voor binnenstedelijke groei maakt het ruimtebeslag van woningen groter. Daarbij brengt groei een groter aantal geparkeerde en rijdende auto's met zich mee en meer verkeer voor bevoorrading. Dit vraagt om een transformatie van het verkeers- en vervoerssysteem, zodat de stad kan blijven groeien terwijl de veiligheid, aantrekkelijkheid, bereikbaarheid en leefbaarheid gewaarborgd blijven. Het principe van de '10-minuten stad', waarin alles dichtbij is en de dagelijkse voorzieningen te vinden zijn op loop- en fietsafstand (10 minuten) staat daarbij centraal. Zwolle pakt haar mobiliteitsopgave aan door bereikbaarheid te realiseren in combinatie met leefbaarheid en gezondheid. Om de juiste keuzes te maken op het gebied van mobiliteit wordt daarom gewerkt met de 'ladder voor duurzame mobiliteit' en het STOMP -principe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a Service, Privé voertuigen).