Bijlage 4_20231121_Startnotitie Kranenburgweg 10 DEF

actie

Startnotitie Kranenburgweg 10 “De Toerist” Woningbouw ontwikkeling

Versie: 05 Datum: 15-11-2023

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding en huidige situatie Overzicht primaire aandachtspunten voor de ontwikkeling Overzicht benodigde onderzoeken:

4 5 5 6

2 2.1

Beleid Gemeentelijk beleid

8 8

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Functies Wonen Onderwijs Maatschappelijke voorzieningen Detailhandel en kantoren Mobiliteit

9 9 10 10 10 10

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Omgevingskwaliteit Stedenbouw en erfgoed Openbare ruimte Groen en landschap Natuur en ecologie

12 12 14 15 17

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Gezondheid en veiligheid Gezonde leefomgeving Energie Water en Klimaat Circulariteit Milieu

18 18 18 19 22 23

6 6.1

Participatie Participatie traject

25 25

7 7.1 7.2

Uitvoerbaarheid en ontwikkelstrategie Haalbaarheid Capaciteit en financiering

26 26 26

8 8.1 8.2 8.3 8.4

Procesuitvoering Samenwerking grondeigenaren en stakeholders Vervolgproces Komst omgevingswet Overlegstructuur

27 27 27 27 29

2/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Bijlages Bijlage 1: Participatie plan Bijlage 2: Invulling A, B & C t.b.v. de “Doorstart met de buurtbewoners” Bijlage 3: Verslag Doorstart met de buurt Bijlage 4: Verslag Start voor de Start Bijlage 5: Verslag Ambitie web sessie

30 30 44 46 54 60

3/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

1

Inleiding Dura Vermeer heeft het voornemen om op de locatie van de oude Toerist woningbouw te realiseren. Dit doen zij in samenspraak met grondeigenaar Hotel-Café-Restaurant “Zwolle” B.V. (hierna te noemen dhr. Van der Valk). In 2018 is de “Toerist” gesloopt met als doel de ontwikkeling op deze locatie mogelijk te maken. Het eerste initiatief voor deze locatie stamt uit 2015 en sindsdien hebben verschillende initiatieven en initiatiefnemers de revue gepasseerd voor de invulling van deze locatie. Deze zijn allemaal in een vergevorderd stadium van ontwikkeling niet tot realisatie van woningbouw gekomen. Ook bleek in het verleden de omgeving niet altijd positief te reageren op de initiatieven. In mei 2022 zijn de gesprekken tussen gemeente en initiatiefnemer Dura Vermeer hervat met als doel te komen tot een haalbare invulling. In de gesprekken met Dura Vermeer heeft de focus altijd op woningbouw gelegen. In november 2022 diende de grondeigenaar dhr. Van der Valk een aanvraag in voor een vergunning voor logies op de locatie. Dit maakte dat we in 2022 en de eerste helft van 2023 ook op de bestuurlijke tafel de gesprekken hebben gevoerd over de meest wenselijke invulling en functie voor de locatie. Ook de planning en de komst van de omgevingswet is onderdeel geweest van de gesprekken.

U kunt zich voorstellen dat gezien de lange voorgeschiedenis inmiddels vanuit de omgeving en grondeigenaar de wens is uitgesproken hier versnelling op te zoeken. Uiteindelijk is uit al die gesprekken het in deze notitie opgenomen initiatief voor woningbouw voortgekomen. In deze startnotitie stelt de gemeente haar kaders en beleidsuitgangspunten voor de verdere uitwerking en samenwerking van dit initiatief ter kennis aan de initiatiefnemer. De verdere toetsing en uitwerking van het initiatief in een ruimtelijk ontwikkelplan zal op basis van deze notitie plaatsvinden. Parallel aan deze notitie gaan de initiatiefnemer en de gemeente een samenwerkingsovereenkomst aan om het initiatief verder te concretiseren, uitwerken en de haalbaarheid te onderzoeken in het ruimtelijk ontwikkelplan. Beide worden door college vastgesteld. Deze startnotitie wordt vervolgens ter informatie aan de gemeenteraad voorgelegd, welke het recht behoudt deze te agenderen en hier aanvullende besluitvorming op te voeren. Indien bij de verdere uitwerking van het plan richting ruimtelijk ontwikkelplan blijkt dat het wenselijk is af te wijken van hetgeen in deze notitie is opgenomen of van het gemeentelijk beleid kan dat vragen om aanvullende besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders en/of de gemeenteraad.

Het plan dient in ieder geval minimaal te voldoen aan de juridische wet- en regelgeving.

4/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

1.1

Aanleiding en huidige situatie Dura Vermeer en Van der Valk hebben in overleg met de gemeente de wens uitgesproken op de locatie van de oude Toerist woningbouw te willen realiseren. De opstallen van de locatie zijn in 2018 gesloopt om ruimte te maken voor een nieuwe invulling. Sindsdien heeft het plot braak gelegen. Het plangebied bevindt zich aan de rand van Berkum, naast de Vecht, op ca. 15 min fietsen van centrum van Zwolle en op ca. 5 min rijden vanaf de dichtstbijzijnde afslag van de A28 en P&R Zwolle/Ommen. Doel • Ontwikkel een kwalitatief goede woonwijk, daarbij zo veel mogelijk ambities van Zwolle te beantwoorden. Grondeigendom • Dhr Van der Valk (grondeigenaar Hotel-Café-Restaurant “Zwolle” B.V.) Huidige functie • Horeca doeleinde

1.2

Overzicht primaire aandachtspunten voor de ontwikkeling

Figuur 1, overzichtskaart ruimtelijke uitdagingen huidige situatie 1. Er dient nauw overleg plaats te vinden met het Waterschap WDOD. 2. Vanuit Externe veiligheid moet er concreet invulling worden gegeven aan de ontsluiting, bereikbaarheid en vluchtroutes in relatie tot de risicobronnen.

5/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

3. Er dient invulling gegeven te worden aan verkeersroutes binnen het plan en de aansluiting op de Kranenburgweg. I.v.m. hulpdiensten en eventueel uitvoering werkzaamheden beheer openbare ruimte. 4. Het onderzoeken van parkeren en verkeersroutes binnen het plangebied in relatie tot de omgeving. 5. Het plan ligt aan de rand van Zwolle en aan een entree van de stad, er dient te worden onderzocht hoe de ontwikkeling invulling geeft aan die entree positie. 6. Het gebied grenst pal aan een N2000 gebied. Vroegtijdig inzichtelijk krijgen wat hiervan de impact is. 1.3

Overzicht benodigde onderzoeken: Het onderstaande overzicht is niet uitputtend, maar deze onderzoeken dienen in ieder geval plaats te vinden. In het voortraject is al op een aantal zaken onderzoek gedaan. De houdbaarheid van de onderzoeken is getoetst door de gemeente en voor een aantal geld dat de bestaande onderzoeken - al dan niet met een actualisatie en aanpassing aan het nieuwe stedenbouwkundig plan – nog geldig zijn. Onder de Omgevingswet worden er andere eisen aan de onderzoeken gesteld, dit maakt dat er goed naar de houdbaarheid van de onderzoeken moet worden gekeken. Bijv. op het gebied van Ecologie zal er een actualisatie plaats moeten vinden onder de nieuwe wetgeving, waar dat onder de oude wetgeving in eerste instantie niet hoefde. Tabel 1, benodigde onderzoeken Milieuzonering (bedrijven) Bodem Ecologie, Flora, Fauna (actualisatie OW) Archeologie Water Geluid Luchtkwaliteit Vormvrije MER

Externe veiligheid Ondergrond Parkeren, verkeer en ontsluiting Natuur en Landschap Explosieven (verkenning) Stikstof (moment van toetsing bij vergunning) (Eventueel) hogere grenswaarde

6/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Figuur 3, Vigerend bestemmingsplan, functie Horeca doeleinde

Figuur 3, Locatie binnen Zwolle

b

7/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

2

Beleid

2.1

Gemeentelijk beleid Het beleid van de verschillende vakdisciplines is meegenomen in hoofstukken 3 t/m 6.

2.1.1

Omgevingsvisie Ons Zwolle van morgen

ands a Cultuur Be ouden ultuur istoris e gebouwen atuur Biodiversiteit, natuurin lusie bouwen

egengaan ittestress oor omen wateroverlast egengaan verdroging

2 geen a val Cir ulaire gebiedsontwi eling wolse standaard oo voor be eer buitenruimte

2

eluid rillingen terne veilig eid u t waliteit eur Bodemverontreiniging ndergrond

Berei baar eid astvrij ietsen eilig sla to ers

Beweegruimte

neutraal

oldoende ruimte voor de netwer laag Biodiversiteit

eilig, Com ortabel Beleving voor mens, lant en dier oldoende buitenruimte: groen, bewegen, A valin ameling geborgd oldoet aan waliteit gebieds ro ielen

Figuur 4; Omgevingskwaliteiten uit de omgevingsvisie van Zwolle Specifiek voor Berkum zijn als aandachtspunten benoemd: 1. De locatie valt onder de stadsrand van Zwolle. 2. Kwaliteit is ook de eigenheid van een dorpskarakter in bijvoorbeeld Berkum. Dit karakter staat in de ontwikkeling van deze kernen altijd centraal. 3. De groenblauwe drager, waarin de Nieuwe Vecht is gelegen, die komend vanuit de Turfmarkt via het stadion Oosterenk doorloopt richting Berkum en de Overijsselse Vecht 4. Berkum is benoemd als gebied waar extra aandacht voor klimaatadaptatie nodig is. 5. De pilot Berkum energieneutraal loopt in de wijk. En de wijk is een proeftuin voor aardgasvrij. 6. Voor Berkum is het van belang sociaal veilige fietsverbindingen met Zwolle te behouden; 7. Ontwikkelen recreatieve routes. Onder andere in de uiterwaarden van de Vecht bij Berkum-bruggenhoek; Vanuit de omgevingsvisie vragen we voor deze ontwikkeling dus extra aandacht voor het dorpse karakter, de groen-blauwstructuur en de energietransitie die de wijk doormaakt.

8/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

3

Functies

3.1

Wonen Van kracht zijn de verordening midden huurwoningen 2022 (en de mogelijke actualisatie daarvan) en de verordening Sociale huurwoningen. Verder is in het coalitieakkoord het volgende woningbouwprogramma vastgesteld (figuur 5). Uitgangspunt in alle ontwikkelingen en dus ook deze locatie is te voldoen aan deze verdeling. Voor een afwijking van dit woningbouwprogramma is een positief besluit van het college en waar nodig van de Gemeenteraad een vereiste.

Figuur 5, woningbouwprogramma Zwolle

De initiatiefnemer heeft aangegeven bij het indienen van het initiatief dat het hiervoor genoemde woningbouw programma de haalbaarheid van het plan onder druk zet en heeft zelf al een voorstel gedaan voor een optimalisatie van het programma (tabel 2). 3.1.1

Initiatief Ten behoeve van de doorstart die begin juni met de buurtbewoners is gedaan heeft de initiatiefnemer een drietal schetsen gemaakt waarin de invulling van een haalbaar aantal grondgebonden woningen zich vertaalt naar de ruimte (9.2). Hierin heeft zij al invulling gegeven aan het woningbouwprogramma (bijna) conform coalitieakkoord. In de eerste berekeningen is het enkel haalbaar als alle woningen grondgebonden woningen worden, het realiseren een appartementengebouw (gestapelde woningen) op deze locatie is op het moment van de startnotitie volgens de initiatiefnemer niet rendabel. De precieze aantallen en categorisering worden ter besluitvorming voorgelegd aan het college en raad ten tijde van c.q. als onderdeel van de haalbaarheidsstudie en het ruimtelijk ontwikkelplan. Tabel 2, Raming haalbaar woningbouwprogramma Categorie Woningbouw Variant A Variant B Goedkoop 11 30% 12 31% Midden 1 6 16% 8 20,5% Midden 2 9 24% 8 20,5% Duur 11 30% 11 28% Totaal 37 39

3.1.2

Variant C 12 30% 8 20% 8 20% 12 30% 40

Programma wonen en zorg In Berkum, en Zwolle in het algemeen, is behoefte aan senioren woningen om de doorstroom te bevorderen binnen de stad. Ook tijdens de doorstart met de buurt werd deze behoefte geuit (9.3.2). We vragen de initiatiefnemer te onderzoeken hoe er aan deze behoefte invulling gegeven kan worden. 9/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

3.2

Onderwijs Er is een basisschool in het dorp. Op de locatie zelf hoeft geen onderwijs te worden gerealiseerd. Wel is het goed om na te denken over veilige langzaam-verkeerroutes richting de school.

3.3

Maatschappelijke voorzieningen Niet van toepassing op deze locatieontwikkeling.

3.4

Detailhandel en kantoren In de omgeving zit e.a. aan bedrijvigheid, detailhandel en kantoren. Op de locatie zal geen invulling gegeven worden aan deze functies.

3.5

Mobiliteit Het plangebied vormt een rechthoek die centraal wordt ontsloten aan de noordzijde en aansluit op de Kranenburgweg. De Kranenburgweg vormt de verbinding tussen de Ceintuurbaan en Hessenpoort/N340 (Dalfsen/Ommen) en verder. De A28, welke voor (boven)regionaal verkeer dient, loopt aan de noordzijde parallel aan de Kranenburgweg. Hierdoor vervult de Kranenburgweg hoofdzakelijk een functie voor de ontsluiting van woonwijk Berkum en (in mindere mate) bedrijventerrein De Vrolijkheid in oostelijke richting. Ter plaatse van de nieuwe planontwikkeling bedraagt de maximum snelheid op de Kranenburgweg 50 km/uur. Net ten oosten van de bestaande aansluiting van het plangebied op de Kraneburgweg bevindt zich de grens bebouwde kom, waar de snelheid over gaat van 50 naar 80 km/uur. Tussen plangebied en Kranenburgweg bevindt zich een in twee richtingen te berijden fietspad/parallelweg. Ten oosten van de bestaande aansluiting betreft het een fiets/bromfietspad en ten westen een parallelweg (Kerkepad). Op deze locatie sluit ook de Maatgravendijk aan, een ondergeschikte verbinding naar het zuidoostelijk gelegen buitengebied. De Kranenburgweg is onderdeel van een regionale fietsroute, terwijl de Maatgravendijk als hoofdfietsroute is aangemerkt. Langs geen van genoemde wegen zijn voorzieningen voor voetgangers aanwezig. Zij dienen gebruik te maken van de rijbanen en fiets/bromfietspaden.

Bij de uitwerking van het plangebied staat het STO(M)P-principe voorop: • de focus ligt op actieve vormen van mobiliteit zoals lopen en fietsen. Dit betekent dat goede, directe, aantrekkelijke en uiteraard veilige aansluitingen moeten zijn vanuit het plangebied op de (infrastructuur in de) openbare ruimte; • De inrichting van het plangebied moet toegankelijk zijn voor iedereen en verleiden om te lopen en fietsen. • Denk voor fietsers vooral aan de verbinding met de stad en Hessenpoort via de hoofd - en regionale fietsroutes, maar ook aan recreatieve verbindingen, gezien de ligging nabij de Vecht. • Voor voetgangers gaat het vooral om goede verbindingen met en naar (het centrum van) Berkum en de recreatieve locaties nabij de Vecht. • De buitenruimte is aantrekkelijk ingericht en biedt voldoende verblijfsruimte. • Voldoende fietsparkeervoorzieningen aanwezig. 10/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Voor de aanleg van de wegen geld minimaal de wegenwet. Van belang is aanvullend dat: • Het auto parkeren binnen het plangebied moet worden gefaciliteerd. Daarbij moet minimaal worden voldaan aan de parkeeropgave, zoals vermeld in Regeling Parkeernormen 2016, versie 2021. Een berekening van de parkeeropgave dient door aanvrager te worden opgesteld. In afwijking hierop kan de parkeeropgave ook worden ingevuld op basis van het algemene mobiliteitsprincipe STOMP (Stappen, Trappen, OV, MaaS en Privéauto). In dat geval dient de initiatiefnemer te onderbouwen hoe STOMP voor deze ontwikkeling goed kan worden ingevuld. Voor de ontwikkeling dient in opdracht van de initiatiefnemer een mobiliteitsconcept opgesteld te worden. Met als doel meerwaarde te vinden op gebiedsniveau, de autoafhankelijkheid te verminderen en aan te sluiten bij de gemeentelijke ambities zoals de focus op actieve en andere vormen van mobiliteit en inrichting van de plots volgens het STO(M)P principe. • De plaatsen voor het parkeren van motorvoertuigen moeten afmetingen hebben die afgestemd zijn op gangbare motorvoertuigen, zoals neergelegd in de meest recente ASVV, de aanbevelingen voor parkeervoorzieningen binnen de bebouwde kom. • Fiets parkeren is onderdeel van het mobiliteitsconcept. Initiatiefnemer kan hiermee aantonen dat de ambities (STOMP) integraal onderdeel is van het ruimtelijk plan.

Dat er voldoende en toegankelijke stallingsruimte wordt gerealiseerd voor gebruikers en bezoekers. Voor fiets, snorfiets, bakfiets etc. Gebruikers bij woningen moeten kwalitatief goede en voldoende stallingruimte hebben. • Het plangebied voor gemotoriseerd verkeer wordt ontsloten op de Kranenburgweg ter hoogte van de aansluiting Maatgravendijk/Kerkepad. Gezien de ligging van de aansluiting en de aanwezigheid van belangrijke fietsroutes/recreatieve verbindingen is een veilige aansluiting van groot belang. Tevens is de nabijheid van de komgrens en de relatief hoge naderingssnelheid op de Kranenburgweg, vooral vanuit oostelijke richting een aandachtspunt. De initiatiefnemer dient (samen met de gemeente) te onderzoeken welke infrastructurele ingreep er nodig is aan deze ontsluiting en treed over de uitvoering hiervan in overleg met de Gemeente. • Omdat het plangebied min of meer de entree markeert van de bebouwde kom heeft het de voorkeur dat de bebouwing ook een (zicht)relatie krijgt met de Kranenburgweg. • Indien de bestemming van een bouwwerk of een terrein aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen moet, bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, zijn verzekerd, dat binnen het plan wordt voorzien in voldoende ruimte voor het laden en lossen.

• Gezien het doodlopend karakter van het plangebied (voor autoverkeer) dient er bij de verdere uitvoering op het gebied van mobiliteit en verkeer specifiek afstemming te worden gezocht met de veiligheidsregio voor de bereikbaarheid van hulpdiensten in het plan.

11/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

4

Omgevingskwaliteit

4.1

Stedenbouw en erfgoed

4.1.1

De Toerist: Pleisterplaats rond de Berkumerbrug De locatie Kranenburgweg 10 is verbonden met een lange geschiedenis van herbergen (locatie 1,2&3 in figuur 6&7) op verschillende plekken langs de uitvalsweg (later Rijksweg) Zwolle – Meppel. Hier vormde de Berkumerbrug over de rivier de Vecht de enige route van Zwolle naar het noorden, richting Dalfsen en Ommen aan de oostkant en richting Staphorst, Dedemsvaart en Meppel aan de noordkant. In 2018 is ‘De Toerist’ aan de Kranenburgweg gesloopt (locatie 3 in figuur 6&7). Van der Valk bouwde een gloednieuw hotel aan de A28 (locatie 4 in figuur 7), de laatste in een reeks aan relocaties van herbergfunctie op deze locatie. Wederom een strategische locatie, gekoppeld aan de noordelijke entree van Zwolle. Dit nieuwe hotel ligt hemelsbreed op slechts 500 meter van de plek waar café De Toerist (in de volksmond café Henderiks) van 1835 tot 1935 100 jaar heeft gelegen. Het mooie van de geschiedenis van deze plek is zodoende de betekenis als ‘ontvangstplek aan de invalsroute’: de bezoeker die Zwolle binnenkomt wordt hier opgevangen en welkom geheten.

Figuur 7, Berkum; Betekenis van de plek in 1925

Figuur 6, Berkum; Betekenis van de plek in 2020 12/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

4.1.2

Kansen: Locatie Kranenburgweg: Sinds de sloop van de Toerist ligt de locatie aan de Kranenburgweg weer vrij voor een nieuwe bestemming. Grondeigenaar Van der Valk heeft de samenwerking opgezocht met Dura Vermeer om hier woningbouw te realiseren, waarmee de locatie in de toekomst niet langer de functie van ‘herberg aan de poort van Zwolle’ heeft, maar onderdeel wordt van het bewoonde gebied van Berkum. Hoewel de locatie ten opzichte van de omvang van heel Berkum niet groot is, heeft de plek een bijzondere geschiedenis. De grootste kans voor de woningbouwontwikkeling is om het ontwerp zó vorm te geven dat in de nieuwe uitstraling de identiteit van de locatie gaat spreken. Bij het ontwerp aan de nieuwe woonbestemming is het verhaal van De Toerist één spoor in de betekenis van de plek. Een tweede is de verhouding ten opzichte van de bewoonde kern Berkum. De landschappelijke ligging is ten slotte een derde relevant spoor dat mede betekenis geeft aan de locatie (zie kader hieronder voor verdere toelichting). In de ruimtelijke en landschappelijke betekenis van de plek zijn de volgende gebiedskenmerken van belang: 1. de oorspronkelijke ligging als herberg aan de invalsweg: op het punt waar de Vechtbrug aan Zwolse zijde aanlandt en met het knooppunt met de dijk. 2. de verhouding tot Berkum: Tot ca.

1920 bestond Berkum slechts nog uit een boerderijengroep op de hogere gronden als onderdeel van de slingerende dekzandruggen. Samen in de reeks met Wijthmen, Herfte, Berkum Brinkhoek en Langenholte. In het gebied lagen ook enkele Havezathes (landgoedachtige boerderijven), waaronder Campherbeek (nu Berkum zuidoost) en Kranenburg (de huidige begraafplaats). Berkum begon rond 1930 te groeien met enkele buitenvillaatjes langs de Camperbeekhlaan, voor Zwollenaren die de rust buiten de stad opzochten. In deze tijd was de plek van De Toerist via het Kerkepad nog verbonden met de Camperbeeklaan. 3. de huidige landschappelijke ligging (en het landschappelijke karakter). De landschappelijke ligging wordt getekend door de waterlopen, waterverbindingen en wegen/bruggen enerzijds, en door de dekzandrug waarop Berkum is ontstaan anderzijds. Kenmerkend is dat de dijk en de sloot aan de dijk wat slingerend langs de oostrand lopen. Ze vormen samen de rand van de bewoonde kern Berkum. Af en toe lopen sloot en dijk uit elkaar, waardoor wat tussenliggende gebiedjes ontstaan die daarom meer afgescheiden liggen van de woonkern. Kranenburgweg 10 ligt ook op deze manier deels als een eigen enclave. Samen met enkele kavels meer gekoppeld aan de uitvalsweg en aan de route naar de dijk.

De (tocht?)sloot loopt hier met een gedeelte van de dijk achter de locatie langs, waardoor het gevoel van ‘enclave’ ten opzichte van de woonkern Berkum versterkt wordt. Dit is ergens logisch gezien de voormalige betekenis als herberg aan de uitvalsroute, en niet zozeer als onderdeel van Berkum.

13/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Kansen: stedenbouwkundig en landschappelijk Uit deze betekenissen van de plek volgen kansen voor de toekomstige ontwikkeling, die erop gericht zijn om de herkenning van buitenpost, landschap en dorp te blijven laten zien: 1. Behoudt het karakter van een ‘buitenpost’: zowel landschappelijk als qua beeld van de bebouwing 2. De plek heeft in de toekomst niet meer de betekenis als herberg of restaurant. Hoe kan de woonbebouwing toch iets vervullen in de zin van ‘ontvangstgebouw onder aan de brug’? Geen grootse poort, wel een zichtbaar entreegebouw met verwijzing naar het verleden. 3. Wellicht kan de naam van de plek ‘de Toerist’ nog een mooie verwijzing zijn naar het verhaal van deze plek.

Kansen: op basis van eerste schetsen Dura Vermeer (bijlage 2) 1. Het concept van een collectieve landschappelijke buitenruimte en woningen met kleine privéruimtes, gericht op de buitenruimte is een denkbare insteek om de groene ondergrond te blijven benadrukken. Er zou dan wel voldoende ruimte moeten zijn om het concept goed tot zijn recht te laten komen, waarin landschap en collectieve buitenruimte de herkenbare drager blijven. 2. Gezien de historie van De Toerist verdient het de aanbeveling om aan de straat, aan de Kranenburgweg, een soort entreegebouw, uitvalspost als zichtbaar accent te plaatsen; 3. De verkaveling lijkt nu in compositie nog aan te sluiten bij, of door te lopen in het geheel van Berkum. Is er nog een model denkbaar/levert dat iets op om in de verkavelingsstructuur de gedachte als buitenpost meer terug te laten komen? 4. Er is een puzzel/opgave zichtbaar in de balans tussen beoogd aantal woningen i.v.m. de haalbaarheid en het overtuigend kunnen inzetten van het concept (ongeacht inzet concept doorlopend landschap of concept buitenpost, of afgeleide).

De vraag is dan: hoe kan met een slimme omgang met woningen en programma zoveel mogelijk ruimte gecreëerd worden? Het aantal woningen (in basisverkaveling) en aantal parkeerplaatsen legt nu nog teveel druk op de ruimte waardoor er te weinig gelegenheid is om een overtuigende buitenruimte (landschap, collectief gebied) te kunnen maken. Ingrediënten om hier oplossing aan te bieden kunnen zijn: maatwerk in de parkeerbalans, deels parkeren in de woning/garage, relatie privé-buitenruimte en collectief gebied duidelijk inzetten, meer eigenheid in woningtypologieën creëren (en daardoor ruimte creëren). 4.2

Openbare ruimte In verband met de beperkte ruimte en de ambitie toch een kwalitatief goede ruimte te creëren is het op deze locatie het verkennen waard of we hier met een semiopenbare of mandelige ruimte kunnen werken bijv. in de vorm van collectief groen i.p.v. grote tuinen. In het ROP zal moeten worden uitgewerkt hoe deze ruimte invulling krijgt. Te denken valt in ieder geval aan: hoe zij veilig en toegankelijk is voor bijvoorbeeld hulpverleners, bezorg- en leverdiensten. Ook zal er moeten worden uitgewerkt hoe en waar het afval verzameld en opgehaald wordt.

14/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Belangrijk bij de verkenning naar de (on)mogelijkheden van semi-openbare of mandelige ruimte is dat de initiatiefnemer aandacht besteed aan hoe de woonvorm/het stedenbouwkundig concept zich leent voor gezamenlijk of eigen beheer. Ook moet de woonvorm zich lenen voor een collectief ruimtebeheer door de bewoners. In het ruimtelijk ontwikkelplan dient te worden onderzocht en uitgewerkt hoe hier invulling aan gegeven wordt en wat daarin de rol van de gemeente zal zijn. Gebieden waarvan de intentie is deze wel over te dragen aan de gemeente dienen te voldoen aan het gemeentelijk APVE. Deze zal als bijlage in het ROP worden gevoegd. Daarnaast zullen er afspraken moeten worden gemaakt over het proces en de juridische kant van de grondoverdracht. In het kader van de wegenwet is het onderhoud van wegen een overheidstaak, daarom dienen de wegen te worden overgedragen aan de gemeente en daarmee dus te voldoen aan het APvE van de gemeente Zwolle. Niet openbare wegen vallen niet onder de wegenwet, echter is er op basis van de huidige verkaveling geen reden om deze wegen als “eigen weg” te beschouwen. 4.3

Groen en landschap

4.3.1

Groenstructuur De noordzijde van de het plangebied ligt aan de hoofdgroenstructuur van de gemeente Zwolle en de oostzijde grenst aan de nevengroenstructuur. Deze worden aangegeven op de Groenkaart. Voor de bomen in deze groenstructuren geldt de beschermingsstatus zoals beschreven in de Bomenverordening. De omgevingsvisie zegt over de hoofdgroenstructuur dat deze in de toekomst behouden blijft of waar nodig wordt aangevuld, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. Er wordt een zeer terughoudend beleid gevoerd met het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen de hoofdgroenstructuur en wijkgroenstructuur. Dat kan alleen als het gepaard gaat met aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de landschappelijke en ecologische waarden. We staan kappen van bomen in de hoofdgroenstructuur niet toe. De wijkgroenstructuur (oftewel de nevengroenstructuur) moet stevig genoeg zijn om duurzaam in stand te worden gehouden. De wijkgroenstructuur kent meerdere functies, natuurwaarden en is duidelijk herkenbaar in de wijk. Groen en water behoren tot de wijkgroenstructuur. Initiatieven worden getoetst aan de groene functies die de wijkgroenstructuur ter plaatse moet vervullen. De groenstructuren hebben tevens waarde voor de leefbaarheid in de wijk en maken onderdeel uit van de hoofdfietsroute en recreatieve routes langs deze locatie.

4.3.2

Landschap De ontwikkeling aan de Kranenburgweg ligt aan de rand van de stad nabij de Vecht. Bij het binnenkomen van de stad is dit een eerste aanblik, derhalve is het noodzakelijk om de locatie in samenhang met de groene omgeving te ontwerpen. De noord- en oostzijde van de ontwikkeling openen zich naar het landschap. Vanuit het landschap is het wenselijk de 15/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Figuur 8; Groenkaart Kranenburgweg voorgevels van de woningen naar het landschap te richten en geen achterkanten te plaatsen, dit om schuttingen aan het open landschap te voorkomen. Dit geldt ook voor de bebouwing aan de zuidzijde gelegen aan de watergang met groenstrook. Het hoogte verschil op de locatie, en het daarop plaatsen van bebouwing zal invloed hebben op de beleving van de woningen in de omgeving. In het ontwerp dient hiermee rekening gehouden te worden. Door slim gebruik te maken van het hoogteverschillen voor bijvoorbeeld parkeeroplossingen kan een optimale relatie met het landschap worden gecreëerd. De groenstructuren binnen de bebouwing dienen robuust te zijn en er dient voldoende ruimte voor groeiplaatsen voor de bomen gereserveerd te worden (hiervoor wordt het Handboek Bomen gehanteerd binnen de gemeente Zwolle). Het is een wens van de gemeente om bij het toepassen van collectieve (binnen)tuinen te voorkomen dat er erfafscheidingen worden toegepast, dit kan geborgd worden in het omgevingsplan, door voorwaarden op te nemen bij verkoop of geregeld worden in een VVE. Hiervoor zal in het geval van openbare ruimte tevens vooraf afstemming met Beheer van de gemeente Zwolle moeten plaatsvinden. In het ruimtelijk ontwikkelplan dient te worden onderzocht en uitgewerkt hoe hier invulling aan gegeven wordt en wat daarin de rol van de gemeente zal zijn.

16/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

4.4

Natuur en ecologie Bomen aan de kranenburgweg zijn onderdeel van de hoofdgroenstructuur. Binnen anderhalve meter van de kroon mag niet gebouwd worden. De initiatiefnemer zal een stikstof toets moeten doen en moeten verkennen of de ontwikkeling Mer-plichtig is. Naast de boomcontouren dient initiatiefnemer het ecologisch onderzoek te actualiseren in verband met de nieuwe wetgeving onder de omgevingswet en waar nodig aanvullend onderzoek te doen. De initiatiefnemer zal een verkennende Bomeneffectrapportage [BEA] moeten uitvoeren. In het initiatief is geen spraken van dat er bomen gekapt worden, echter in de bouw en uitvoeringsfase kunnen de bomen mogelijk beschadigd raken. Dit vraagt ook aandacht in de bestekken. Ook staan er nu parkeerplekken geprojecteerd onder de boomkroon van een boom in de hoofdgroenstructuur.

17/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

5

Gezondheid en veiligheid

5.1

Gezonde leefomgeving De inrichting van de fysieke leefomgeving kan een positieve bijdrage leveren aan gezondheid. Om dat te bewerkstellingen is in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen gekozen voor een brede benadering die uitgaat van beschermen, bevorderen en faciliteren van een betere gezondheid van bewoners en bezoekers van Zwolle. Er zijn meerdere aspecten die de gezondheid van mensen bepalen. In Zwolle vinden we het belangrijk dat die aspecten van betekenis zijn voor de ontwikkeling van Zwolle: 'Zwolle gezond’. Figuur 9, Zwolle wil gezond Gezondheid heeft raakvlakken met meerdere thema's, zoals klimaatadaptatie, biodiversiteit en milieu. We stellen 'Zwolle gezond' centraal als leidend principe voor een toekomstbestendig Zwolle. Hiervandaan zoeken we continu naar win-win situaties.

5.2

Energie Zwolle wil in 2040 een energie neutrale en fossielvrije stad zijn. Dat betekent dat dan alle energie die in Zwolle wordt gebruikt lokaal en duurzaam moet worden opgewekt. Alle bestaande woningen, bedrijven en voorzieningen in Zwolle nemen in de komende twintig jaar stap voor stap afscheid van het aardgas en nieuwbouw willen we energieneutraal ontwikkelen.

Energie eisen voor nieuwbouw (BENG) Vanaf 1 januari 2021 geldt voor nieuwbouw (Bouwbesluit), zowel woningen, kantoren, scholen en sportgebouwen, dat de vergunningsaanvragen moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energie neutrale Gebouwen (BENG) (zie tabel 3). Bij gestapeld > 4 lagen gelden andere waarde. Tabel 3; Eisen BENG grondgebonden woningen. Zwolle hanteert gemeente breed Grondgebonden een bovenwettelijke ambitie voor woningen *Eisen ten gevolge energie neutrale gebouwen Energie-eis ENG van de vormfactor en namelijk, Energie Neutrale BENG 1 55* kWh/m2 (≤55) lichte constructie zijn Gebouwen (ENG) met streven naar BENG 2 0 kWh/m2 (≤30) van toepassing. Nul-op-de-Meter (NOM). BENG 3 100% (≥50)

18/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Onderzocht moet worden in welke mate aan deze ambitie invullingen gegeven kan worden. 5.2.1

Warmtesysteem Zwolle wil in 2040 een fossielvrije stad zijn en nieuwe woningen mogen niet meer worden aangesloten op aardgas (Transitievisie warmte, 2020). Er moet dus op een andere wijze worden voorzien in warmte en koude. De buurten Brinkhoek, Berkum en Veldhoek hebben de status van proeftuin binnen het programma Proeftuin Aardgasvrije Wijken (PAW). In het project Berkum Energie Neutraal (BEN) werken de betrokken partijen, waaronder de corporaties, inwoners en Gemeente aan een aardgasvrij Berkum. In oktober 2023 vindt de bewonersraadpleging plaats waarna een keuze gemaakt wordt voor het wijkenergiesysteem. Bij de ontwikkeling aan de Kranenburgweg is het van belang om te kijken naar de mogelijke koppelkansen met de ontwikkelingen in Berkum. Er bestaan enkele energiesysteem opties voor het projectgebied. Dit is afhankelijk van de warmtevraag en van het isolatieniveau van de gebouwen. Bij nieuwbouwwoningen past een hoge isolatiegraad en een lage-temperatuur warmtesysteem. Een Warmte-Koude Opslag (WKO) of individuele warmtepompen zijn in deze situatie voor de hand liggende energiesystemen. De potentie hiervan dient nog onderzocht te worden.

5.2.2

Elektriciteitsnet De toevoeging van ongeveer 38 nieuwe grondgebondenwoningen leidt tot een stijging van de elektriciteitsvraag in het gebied. Dit zowel direct door de toevoeging van de woningen als door de door elektriciteit aangedreven warmtesystemen. Hiernaast moet er rekening gehouden worden met de laadinfrastructuur. Er zullen eventueel trafo’s bijgeplaatst moeten worden en mogelijk een uitbreiding/extra MS-T Station. De initiatiefnemer zal moeten onderzoeken welke maatregelen/ingrepen er nodig zijn op het elektriciteitsnet en er voor zorgen dat er afstemming plaatsvindt met de betrokken nutspartijen.

5.3

Water en Klimaat Droogte: Langdurige droogte leidt tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale of kwetsbare functies. Dit kan worden voorkomen/gedempt door het vergroten van infiltratie en minimaliseren van verharding. Hergebruik van water, zuinig gebruik van drinkwater en het verbeteren van waterkwaliteit is onderdeel van het ontwerp. Voorkeursvolgorde; Benutten en besparen, Vasthouden en infiltreren, Bergen, Afvoeren. Grondwaterpeilen en waterbeschikbaarheid zijn sturend bij keuzefunctie, systeem én inrichting van de openbare ruimte. Waarbij ingezet wordt op het minimaliseren van verharding om de sponswerking optimaal te borgen. Hitte: Tijdens periode van hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Waarbij er voldoende schaduw is op verblijfsplekken loop- en fietsroutes.

19/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Vitale en kwetsbare functies en groenvoorzieningen zijn bestand tegen hitte. Voorkeursvolgorde; Koele omgeving, Warmte weren, Passief koelen, Actief koelen. Overstroming: De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking voorbereid op overstromingen vanuit het regionale watersysteem en dijkdoorbraken. Overstromingsrisico's van overstromingskans in relatie tot waterdiepte en evacuatietijd afwegen met specifieke aandacht voor vitale en kwetsbare functies. Wateroverlast: Hevige neerslag leidt niet tot waterschade aan gebouwen, boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen. Kwetsbare en vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar. Geen waterschade tot en met een bui die 1x per 100 jaar voorkomt. Groenblauwe structuren en gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt op alle schaalniveaus (Gebouw, Gebied, Omgeving). Geen waterschade bij 0,20 meter waterdiepte op straat. Neerslag op privaatterrein verwerken of daarvoor bestemde extravoorzieningen in het plangebied. Zie ook hemelwaterverordening van de Gemeente Zwolle. Uitgangspunt: Ontwikkeling voorkomt afwenteling. Waarbij nieuw ook bestaande problematiek uit de omgeving oplost. Zelfde voorkeursvolgorde zoals bij droogte is vermeld. 5.3.1

Watersysteem Oppervlaktewater: Het plangebied wordt omringd door primaire watergangen die in beheer zijn bij Waterschap Drents Overijsselse Delta, zie onderstaand figuur. De afvoercapaciteit en bereikbaarheid voor beheer en onderhoud dienen behouden te blijven.

Figuur 10; Waterschap kaders Duikers en watergangen

20/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Waterkering: Het gehele plangebied ligt in beschermingszone deel B van de waterkering. Een deel van het plangebied is gelegen in beschermingszone A en een deel in het profiel van vrije ruimte. De Keur van Waterschap Drents Overijsselse Delta is hier van toepassing. Bouwen en activiteiten binnen het waterstaatswerk zijn niet toegestaan en bouwen en activiteiten in zone A en B onder voorwaarden. Daarnaast voldoet de waterkering niet aan de normering. In het kader van het programma Veilige Vecht verkent het waterschap oplossingsmogelijkheden, welke verder uitgewerkt worden in concrete plannen. Advies is in een vroegtijdig stadium afstemming plaats te vinden met het waterschap. De initiatiefnemer heeft contact met het waterschap over de locatie.

Figuur 11; Waterschap kaders, Zonering A & B Waterberging Voor alle ontwikkelingen in Zwolle eist de gemeente een waterberging van 60mm per m2 verhard oppervlak. Van deze 60 mm moet minimaal 20 mm in een infiltratievoorziening geborgen worden, de overige 40 mm mag tijdelijk elders in het plangebied geborgen worden (verlaagd groen, parkeerplaats etc.). Al het verzamelde water in de waterberging (20 mm + 40 mm) moet infiltreren in het plangebied. Deze waterberging moet binnen 2 dagen na de bui weer beschikbaar zijn voor de volgende bui. Hoe wordt omgegaan met het hemelwater in het plangebied dient uitgewerkt te worden in een waterhuishoudingsplan. Vanuit de afdeling stedelijk water/klimaatadaptatie is de wens om een gezamenlijke watertoets te doen met het waterschap. De volgende kaders worden gesteld door het waterschap en de gemeente: • De gemeente vraagt om minimaal 20 mm aan infiltratievoorzieningen op privéterrein en in openbare delen. Voor ontwikkelingen groter dan 1500 m2 moet dit worden aangevuld tot 60 mm opvang voor het gehele ontwikkelgebied. Dat mag ook een park 21/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

•

5.3.2

zijn of een weg die tijdelijk blank komt te staan. Hiermee wordt een gebied klimaatbestendig voor een bui van 70 mm in 1 uur, die eens per 100 jaar komt. Binnen 2 dagen moeten de voorzieningen weer beschikbaar zijn voor een volgende bui. Dit staat verwoord in de hemelwaterverordening. Het waterschap houdt rekening met een langdurige bui van 111 mm in 2 dagen en die heeft ook een frequentie van eens per 100 jaar. Rekening houdend met een vertraagde afvoer moet er dan 80 mm in een gebied worden opgevangen.

Riolering Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een belangrijke gemeentelijke hoofdpersleiding. Binnen 5 meter van de persleiding mag niet gebouwd worden. Daarnaast geldt de algemene eis dat er binnen 3 meter uit zijkant van deze persleiding geen obstakels in de grond gebracht mogen worden, zoals andere leidingen, hekwerken, tuinhuisjes etc. Voor het vuilwater dient een rioleringsplan opgesteld te worden. Het vuilwater afkomstig uit het plangebied kan lozen op put 10602 van het gemeentelijk rioleringsstelsel. Dit plan moet worden afgestemd met gemeente en waterschap. Aansluitpunt vuilwater

Persleiding

Figuur 12; Situatie riolering

5.4

Circulariteit Bouwen is één van de grootste oorzaken van negatieve milieu-impact in Nederland. Daarom worden er steeds strengere eisen gesteld aan nieuwe gebiedsontwikkelingen en de gebouwen die worden gerealiseerd. Het is de verwachting dat deze eisen (bijvoorbeeld de MGP) de komende jaren snel zullen worden aangescherpt. De ontwikkeling zal dan ook altijd moeten voldoen aan de wetgeving en juridische kaders die gelden ten tijde van de aanvraag van de vergunning. Door circulair te bouwen wordt een groot deel van de negatieve milieu impact vermeden. Het is daarmee een toekomstbestendige manier van bouwen, die voorsorteert op mogelijke strengere eisen in de toekomst (onder de omgevingswet) en daarmee wordt de bouwzekerheid vergroot. 22/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Circulair bouwen is erop gericht om de milieu-impact van de activiteit te minimaliseren. In de kern is het doel daarbij om het gebruik van primaire abiotische grondstoffen tot nul te brengen. Dat zijn alle grondstoffen die gedolven moeten worden voor materialen als staal, steen, beton en dergelijke. De twee belangrijkste oplossingen daarvoor zijn: • Het gebruik van hernieuwbare biobased materialen, zoals hout; • Het toepassen van hergebruikte materialen en producten, zoals deuren of kozijnen uit een donorgebouw. Circulair bouwen denkt ook na over de mogelijkheid tot hergebruik van de producten en materialen in een gebouw wanneer het einde levensduur is of wanneer (functie) aanpassingen gewenst zijn. Belangrijk is het dan dat het gebouw, zoals bij lego, makkelijk uit elkaar te halen is en de verschillende producten en materialen opnieuw gebruikt kunnen gaan worden. De initiatiefnemer dient verder uit te zoeken en onderbouwen hoe zij invulling kan geven aan de gemeentelijke streefdoelen op het gebied van circulariteit. Deze streefdoelen zijn: • Er moet een materialenpaspoort gemaakt worden (daarmee worden alle producten en materialen geïdentificeerd en de milieu-impact inzichtelijk worden gemaakt); Dit paspoort geeft minimaal invulling aan de wettelijke MPG eis.

• We verwachten een demontagehandleiding (beschrijving van hoe het gebouw netjes gedemonteerd kan worden); • Er mag geen gebruik worden gemaakt van chemische verbindingen. Door elementen te verlijmen is het niet meer mogelijk om ze uit elkaar te halen en in de toekomst te hergebruiken. • Daarnaast gaat circulair bouwen ook uit van het gebruik van duurzame energie in zowel de realisatiefase als gedurende het gebruik van het gebouw. 5.5

Milieu Er zal minimaal een Mer-verkenning moeten worden uitgevoerd. Onder de omgevingswet kan deze waarschijnlijk mee in de vergunningaanvraag.

5.5.1

Externe Veiligheid In 2018 is reeds een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd voor de locatie in de woningbouw plannen van toen. De initiatiefnemer zal dit onderzoek atualiseren op basis van de nieuwe verkaveling en plannen. Aandachtspunten zijn o.a. de A28 (zie ook geluid) waar het transport van gevaarlijke stoffen over plaatsvindt, de aardgasleiding die vlak langs het gebied loopt. Deze risicobronnen vergen dat er goed wordt gekeken naar de vluchtroutres en ontsluiting van het gebied. Dit geld ook voor de aanrijroutes van hulpdiensten. Op dit moment is de ontsluiting enkel via de bovenzijde van het plangebied geregeld, dit lijkt in eerste instantie onvoldoende vanuit het perspectief van externe veiligheid.

23/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

5.5.2

Geluid In 2018 is een akkoestisch onderzoek gedaan, deze dient te worden geactualiseerd op basis van huidge wetgeving en het stedenbouwkundig ontwerp. Met name de nabijheid van de A28 en de Kranenburgweg zijn aandachtspunten op dit thema. Mogelijk moet er een besluit hogere grenswaarde worden genomen (als onderdeel van de omgevingsvergunning/omgevingsplan).

5.5.3

Bedrijven en milieuzonering In de nabijheld ligt een garagebedrijf. Voor dit bedrijf moet worden uitgegaan van een hindercirkel van ca 30 meter bij een rustige woonwijk voor een gemengd gebied wordt uitgegaan van 10 meter. Er dient te worden onderbouwd waarom in dit geval spraken is van een gemengd gebied. Hiervoor is in eerdere onderzoeken al een basis gelegd. Deze dienen te worden geactualiseerd.

5.5.4

Stikstof De locatie grenst aan een natura2000 gebied (Overijsselse Vecht) en ligt ook in de zone Zwartewater. De initiatiefnemer heeft een eerste onderzoek naar de stikstof impact uitgezet deze lijken met internsalderen op nul uit te komen. Op basis hiervan lijkt een ecologische voortoets niet nodig. Uiteindelijk wordt de berekening officieel getoetst als de omgevingsvergunning wordt aangevraagd, en er zal dan ook moeten worden voldaan aan de op het moment van aanvragen geldende uitgangspunten voor die berekening.

5.5.5

Bodem en ondergrond Er is reeds door de initiatiefnemer een KLIC melding gedaan. Zij geven aan dat het travo huisje dat nog op de kaart staat reeds verwijderd is. Het is nog onduidelijk of de bekabeling nog in de grond ligt. Dit zal moeten worden gecheckt en eventueel moeten worden bijgewerkt in het KLIC. In het ROP vragen we duidelijkheid over wat er met de bestaande infra in de bodem wordt gedaan.

Figuur 13; Resultaat KLIC melding 2023. 24/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

6

Participatie De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor een zorgvuldige organisatie van de participatie en neemt de Zwolse participatieaanpak Hanza! als leidraad. De uitvoering hiervan ligt voornamelijk bij de initiatiefnemer, maar als gemeente nemen we hier actief een rol in door mee te denken in de opzet en het momentum van de participatie. Ook houden we via wijkmanagement de voelsprieten in de wijk en geven we terug aan de initiatiefnemer als er onrust en zorgen ontstaan in de wijk. De gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders vinden een goede samenwerking met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties van groot belang en daarmee is de Zwolse participatieaanpak Hanza! niet vrijblijvend. De participatieaanpak kent een aantal overzichtelijke ‘spelregels’ om ervoor te zorgen dat samenwerkingen goed tot stand komen, voor iedereen prettig verlopen en het gewenste resultaat opleveren. De basisspelregels betreffen: A. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor zorgvuldige participatie; B. De initiatiefnemer zorgt ervoor dat alle Zwollenaren kunnen meedoen; C. De initiatiefnemer maakt in samenspraak met de gemeente gebruik van de kennis en contacten die er in Zwolle al zijn; D. De initiatiefnemer streeft ernaar dat iedereen zich aan het einde van het proces serieus genomen voelt.

Hanza! biedt daarbij ook handvatten aan initiatiefnemers en beslissers om participatieprocessen (tussentijds) in nadrukkelijke samenspraak met de deelnemers te kunnen toetsen en te beoordelen of er zorgvuldig met participatie is omgegaan. Gedurende het gehele traject wordt een participatiejournaal bijgehouden door de initiatiefnemer.

6.1

Participatie traject In bijlage 1 (9.1) is het participatieplan van de initiatiefnemer opgenomen, deze is afgestemd met de gemeente. Op 1 juni 2023 is er een doorstart geweest met de omwonenden. Tijdens deze doorstart is ook afgestemd hoe in het vervolg traject de participatie en communicatie zal verlopen. Het verslag van deze avond staat in bijlage 3 (9.3). Eind september is aan de buurt terugkoppeling gegeven op deze avond en aan hen laten weten wat de volgende stappen zijn en wanneer een volgend bericht verwacht kan worden.

25/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

7

Uitvoerbaarheid en ontwikkelstrategie

7.1

Haalbaarheid De locatie Kranenburg was en wordt in de toekomst een kenmerkende plek voor de wijk Berkum. De locatie Kranenburg wordt omgezet van een horecabestemming naar woonlocatieontwikkeling. Naast de wettelijke eisen geldt voor deze locatie een groot scala aan gemeentelijke beleid en -ambities. De gemeente vraagt om een goede inpassing van de ontwikkeling op deze kenmerkende plek voor Berkum. De initiatiefnemer beoogd een economisch haalbare ontwikkeling te maken. Een economische haalbare ontwikkeling is naast het terugverdienen van de aankoopprijs voor de locatie, alle overige ontwikkelingskosten en een redelijk rendement op de investering/ontwikkeling. In het ROP komt de ruimtelijke verbeelding/vertaling van de locatie Kranenburg tot uitdrukking. Het ROP is gebaseerd op de wettelijke eisen, het gemeentelijk beleid en – ambities en de financiële parameters van de ontwikkelende partij. Het is goed te beseffen dat we gezien de beperkte (financiële en fysieke) ruimte in deze ontwikkeling waarschijnlijk niet op alle gemeentelijke ambities een tien kunnen scoren. Met behulp van het ambitie web inventariseren we op welke verschillende ambities en beleidsvelden we inzetten. De uitwerking van dat ambitie web landt in het ROP. De initiatiefnemer heeft te maken met een stevige aankoopprijs voor de locatie en impliceert een verzwarende opgave voor de economische haalbaarheid.

Twee eerdere planontwikkelingstrajecten zijn economisch niet haalbaar gebleken. Deze ontwikkeling is het derde ontwikkelingstraject. De initiatiefnemer ziet op dit moment voldoende (economisch)perspectief om het ROP, passend binnen het gemeentelijk beleid en ambities, op te stellen. In het kader van de haalbaarheid ambiëren we een open en transparant proces tussen gemeente en initiatiefnemer. In het traject van het komen tot een ROP zullen gemeente en Initiatiefnemer in overleg treden over de precieze invulling van de locatie en de gemeentelijke ambities. Hiervoor is het belangrijk om een wederzijdse transparante samenwerking met de initiatiefnemer na te streven. We moeten van elkaar kunnen zien wat keuzes voor effect hebben op de haalbaarheid van het plan.

7.2

Capaciteit en financiering Afspraken over de financiering worden gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst en anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal zal plaatsvinden op basis van die afspraken en de daarbij horende ramingen. Een berekening van de ambtelijke kosten voor de eerste fase zal met behulp van de Zwolse plankosten scan (versie 4) in de samenwerkingsovereenkomst plaatsvinden. Voor de anterieure overeenkomt gebruiken we de op dat moment geldende/vastgestelde plankostenscan. Via de jaarlijkse interne capaciteit uitvraag die in november wordt gedaan is de capaciteit op dit project uitgevraagd. 26/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

8

Procesuitvoering

8.1

Samenwerking grondeigenaren en stakeholders Omdat op deze locatie meerdere initiatieven al stuk gelopen zijn is een nauwe samenwerking tussen de verschillende stakeholders van belang. De Gemeente Zwolle zal met initiatiefnemer Dura Vermeer een Samenwerkingsovereenkomst aangaan over het tot stand komen van het ruimtelijk ontwikkelplan. Hierin zal voor dat product ook het kostenverhaal geregeld worden. Op basis van het ruimtelijk ontwikkelplan zal ook een anterieure overeenkomst worden afgesloten, waarin het ruimtelijk en civiel programma van eisen als ook het verder kostenverhaal wordt geregeld.

8.2

Vervolgproces Er zal worden gewerkt volgens de routekaart (Complexe) locatieontwikkeling. Aangezien in eerdere bestuurlijke gesprekken met de betrokken wethouder en grondeigenaren de wens is uitgesproken te versnellen op deze ontwikkeling is het streven om binnen drie jaar de ruimtelijke planprocessen af te ronden en over te gaan naar de realisatie/bouw van de woningen. De verschillende fases van de routekaart vormen tegelijkertijd een go/No-go moment op het project. Hieronder is een planning op hoofdlijnen opgenomen. 2023-Q4 → 2024-Q1 → 2024-Q2 → 2024-Q3 → 2024-Q4 → 2025-Q2 →

8.3

Startnotitie en Intentieovereenkomst vaststellen Start aanvullende onderzoeken en actualisering onderzoeken. Ruimtelijk ontwikkelplan afronden Start Anterieure overeenkomst opstellen Vaststellen ROP en AOK door de Raad Opstellen inrichtingsplan en bouwplannen Aanvraag omgevingsplanwijziging of BOPA Start bouw

Komst omgevingswet Het project zal volledig lopen onder de nieuwe omgevingswet wanneer deze ingaat op 1 januari 2024. Er zijn twee mogelijke ruimtelijk juridische routes te bewandelen, waar op korte termijn een keuze in gemaakt moet worden. De gemeente ziet hierin geen noodzaak om de ene dan wel andere route te belopen, maar stelt in deze notitie wel een advies op aan de initiatiefnemer. We vragen de initiatiefnemer in het ROP te onderbouwen voor welke route zij kiest en vragen hen bij die keuze naar meer te kijken dan enkel doorlooptijd van de procedure. Op het moment van schrijven zijn er vanuit de gemeente geen programmatische redenen om hier een omgevingsplan wijziging voor te schrijven.

8.3.1

Optie 1: Wijziging omgevingsplan De gemeente adviseert initiatiefnemer om de ruimtelijke procedure via de wijziging omgevingsplan te lopen. Bij deze route borgen we vroegtijdig in het proces de evenwichtige toedeling van functies op de locatie. Vervolgens zal met een reguliere omgevingsvergunning in maximaal 8 weken de vergunning kunnen worden afgegeven. 27/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

Die biedt zowel de initiatiefnemer als toekomstige kopers flexibiliteit doordat de mogelijkheid blijft om (vergunningsvrij) aanpassingen en aanvullingen op de woning aan te brengen. Voor de initiatiefnemer zien wij in deze bijvoorbeeld de mogelijkheid tot de verkoop met opties (uitbouw/dakkapel etc.) als een belangrijk voordeel hiervan in het kader van de financiële haalbaarheid van het plan. We adviseren deze route omdat een vergunning die passend is bij het omgevingsplan meer zekerheid biedt in dat de vergunning wordt afgegeven. In dit geval zal een reguliere en dus korte procedure worden gelopen. Wij zien mogelijkheid om parallel aan de wijziging omgevingsplan al de stukken en aanvraag voor de omgevingsvergunning klaar te zetten en die direct na het onherroepelijk worden van het omgevingsplan in behandeling te nemen. (Klein) bijkomend voordeel in deze is dat indien er geen gestapelde bouw plaatsvindt de vergunning voor het technische-bouw onderdeel via een bouwmelding (met een kwaliteitsborger) af kan. 8.3.2

Optie 2: De Buitenplanse omgevingsplan activiteit [BOPA] Onder de Omgevingswet is er ook de mogelijkheid om via een BOPA de vergunning aan te vragen. Dit kan op twee manieren, met een reguliere omgevingsvergunning en met een uitgebreide omgevingsvergunning. De gemeenteraad is in deze bevoegd voor het besluit of deze regulier of uitgebreid moet. Ook kan de aanvrager zelf om een uitgebreide procedure vragen. Er is sprake van een uitgebreide omgevingsvergunning indien er sprake is van aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. In het geval van deze locatie schatten wij op voorhand in dat in deze de uitgebreide procedure van toepassing gaat zijn. Dit vanwege de nabijheid van grote risicobronnen (gasleiding, snelweg) en ook vanwege de Waterschap belangen die hier spelen. Het besluit daarop wordt echter pas op moment van aanvragen genomen door het bevoegd gezag. In de uitgebreide procedure beslist het bevoegd gezag binnen 6 maanden na een aanvraag. Waarna de mogelijkheid op beroep en hoger beroep nog volgt. Bij een BOPA vraag je op detailniveau een vergunning aan voor de ruimtelijke en technische activiteit. Wijzigingen ten over staan van die verleende BOPA zul je dus altijd opnieuw via een BOPA moeten aanvragen.

Bij deze wijzigingen kan dan worden gedacht aan kopers die een dakkapel, schuur of uitbouw willen aanbrengen Dit betekent dat omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten: Bij vergunningen die voor of op 1 januari 2027 onherroepelijk zijn geworden, geld dat de gemeente deze op 1 januari 2032 in het omgevingsplan moet hebben verwerkt. Die na 1 januari 2027 onherroepelijk zijn geworden, zullen binnen 5 jaar na de datum van onherroepelijkheid in het omgevingsplan moeten zijn verwerkt.'

8.3.3

Participatie en aanvullende onderzoeken onder de omgevingswet Naast de nieuwe planologische processen, staat in de Omgevingswet participatie hoog in het vaandel. Zoals in hoofdstuk 6 omschreven zullen we volgens de nieuwe HANZA! Participatie-aanpak gaan werken. Ook zijn er op een aantal onderwerpen scherpere eisen 28/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

aan onderzoeken gesteld, bijv. het ecologisch onderzoek, hier dient de initiatiefnemer zich bewust van te zijn. 8.4

Overlegstructuur Eens per twee weken is er een bilateraal tussen de projectleider van de gemeente en de ontwikkelaar van Dura Vermeer. Ook beide projectondersteuners/assistente nemen hier waar mogelijk aan deel. Hier wordt de voortgang van het project besproken en afgestemd wat nodige volgende stappen en overleggen zijn. Vanuit efficiëntie overwegingen werken we niet met een vaste overlegstructuur op inhoudelijk niveau. In de bilaterale overleggen stemmen we af welke overleggen, onderwerpen en vraagstukken (op korte termijn) moeten worden georganiseerd. Dit zorgt voor dat mensen en ambtelijke uren efficiënt kunnen worden ingezet op dit project en aan tafel zitten als zij ergens ook iets van moeten (kunnen) vinden. 1x per kwartaal komen intern betrokken adviseurs van de gemeente bij elkaar voor een incheck overleg. Deze overleggen zullen halfjaarlijks worden ingezet om de voortgangsrapportages in te vullen. In het komen tot een vastgesteld ruimtelijk ontwikkelplan is het voorstel een aantal integrale werksessies te houden. De eerste van die sessies zal een ambitie web-sessie (deze heeft reeds plaatsgevonden op 17 okt) zijn gebaseerd op de BECK aanpak welke is aangevuld met andere beleidsvelden en vakadviseurs, om te komen tot een integrale afweging en gedragen prioritering van de verschillende ruimtelijke ambities die gemeente en initiatiefnemer op de locatie hebben.

Het verslag van deze sessie is bijgevoegd (9.5) We stellen een stuurgroep in waarin de ambtelijk opdrachtgever van de gemeente en de ontwikkelmanager van Dura Vermeer zitting nemen. Deze stuurgroep zal indien nodig bijeen geroepen worden en ingezet worden om snel bij dilemma’s tot besluiten te kunnen komen. Mochten zij er niet uit komen dan is de escalatie route naar het periodieke gesprek dat reeds plaatsvindt tussen directeur Vastgoedontwikkeling van Dura Vermeer en de Wethouder van de Gemeente Zwolle.

29/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

9

Bijlages

9.1

Bijlage 1: Participatie plan

Participatie aanpak Kranenburgweg; doen wat je zegt Dura Vermeer Ruimtelijke initiatieven hebben impact op de omgeving. Er verandert iets en daarvoor is het belangrijk om de omgeving te informeren en mee te nemen in de plannen. Daar waar mogelijk kan de omgeving ook meedenken zodat eventuele wensen en zorgen kunnen worden meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. Dit heeft niet alleen toegevoegde waarde voor de omgeving zelf, maar ook voor de initiatiefnemer. Om die reden is al vanaf het begin van de ontwikkeling nagedacht over de manier waarop de omgeving betrokken kan worden bij de voortgang van de plannen. Parallel aan de gemeentelijke start voor de start is ook de buurt in gegaan voor een soort buurtstart-voor-de-start. Deze participatieaanpak is opgesteld door initiatiefnemer, in afstemming met gemeente Zwolle.

1. Projectbeschrijving Aan de Kranenburgweg in Berkum, op het terrein van het voormalige van der Valk restaurant (de Toerist) beoogt initiatiefnemer ca 40 woningen te realiseren. De huidige functie (bestemming) is Horeca doeleinden en om woningbouw mogelijk te maken dient deze gewijzigd te worden naar wonen. Indien woningbouw binnen 3 jaar (vanaf doorstart ontwikkeling, voorjaar 2023) niet haalbaar blijkt, is de grondeigenaar voornemens op de locatie passend binnen de huidige functie een logiesvoorziening te bouwen. Het krachtenveld bestaat uit diverse partijen waaronder de grondeigenaar, ontwikkelaar, gemeente (met alle afdelingen en expertises), waterschap en de wijk Berkum. In het hoofdstuk ‘actoranalyse’ wordt uitgebreider stilgestaan bij het krachtenveld dat speelt rondom en tussen de verschillende partijen. Wat betreft het tijdsbestek van de ontwikkeling willen zowel gemeente als grondeigenaar en initiatiefnemer vaart maken in deze ontwikkeling. Doel is om binnen 3 jaar te kunnen starten met de bouw en dan dus de benodigde procedures te hebben doorlopen. Dit vraagt ook op het gebied van participatie dat we dit efficiënt en doelgericht opzetten.

2. Omgevingskenmerken In het kader van participatie zijn de volgende omgevingskenmerken relevant. • • •

De ontwikkeling bevindt zich aan de rand van Berkum, Zwolle School en langzaam verkeer routes die door de buurt lopen. Nabijheid van het autobedrijf

30/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

• • •

Er is een actieve wijkvereniging, een werkgroep Groen Berkum, en een project Wateropvang. Landelijk project aardgasvrije wijken, de stichting Duurzaam Berkum Er is sprake van een dorpskarakter

Figuur 14 locatie verkenning Dura Vermeer (april 2023, update november 2023)

31/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

32/65

Datum Titel

15-11-2023 Startnotitie Kranenburgweg 10

3. Actoranalyse De te ontwikkelen locatie bevindt zich op een plot waar veel belangen samenkomen. Het betreft geen typische binnenstedelijke ontwikkeling, maar kent wel de uitdagingen ervan. Het plangebied is gelegen aan de Kranenburgweg en wordt daarnaast omsloten door de wijk Berkum, een waterschapsloot en de dijk langs de Vecht. Dit maakt dat er diverse belanghebbenden zijn, die goed moeten worden meegenomen in de plannen. Met behulp van de SOM stakeholder-en-issue matrix (bijlage 1) is een stakeholderanalyse gedaan. Eerst beschrijven we kort per belanghebbende de kenmerken. Berkum Berkum heeft een actieve wijkvereniging en veel bewoners kennen elkaar. De voorzieningen in de wijk maken het tot een ‘klein dorp’ in de stad Zwolle. In Berkum worden diverse initiatieven opgepakt, onder andere over activiteiten, groen en duurzaamheid. De bewoners zijn erg actief en betrokken. En vallen in de categorie Verantwoordelijke burgers. Dit zijn zeldzame betrokken burgers met een coöperatieve houding. Deze houding kan als een kans worden gezien, echter is het wel belangrijk bij deze groep goed aan verwachtingsmanagement te doen. Niet overal kan er coöperatie plaatsvinden. De wijk Berkum kenmerkt zich door een bewoners samenstelling die voornamelijk bestaat uit: - Plannen en rennen (jonge gezinnen in de startfase), - Gezellige emptynesters - Zorgeloos en actief.