Bijlage 1_ ROP_Berkummer Dijck_def 10-07-2024
Tekst van het document
BERKUMMER
Dijck
RUIMTELIJK ONTWIKKEL PLAN juni 2024
ONTWERP totaalplaatje 1:500
Inhoud 1. Inleiding
05
2. De ontwerp-opgaven
07
3. Planopzet
22
4. Participatie
50
5. Onderwerpen fysieke leefomgeving
55
6. Proces
104
Bijlagen 1. Participatiejournaal 2. Landschapsontwerp 3. Parkeerberekening 4. Onderzoeksrapportages
ZWOLLE kranenburgweg schetsontwerp buitenruimte 01-07-2024 1
2
3
1
'Een integraal ruimtelijk ontwikkelplan voor een geborgen en natuurlijke buurt aan de dijk'
Inleiding
Voor u ligt het Ruimtelijk ontwikkelplan, voor de locatie-ontwikkeling aan de Kranenburgweg 10 in Zwolle. Dura Vermeer is voornemens om op deze locatie, aan de rand van de wijk Berkum, 41 nieuwbouw woningen te realiseren. De locatie is op dit moment in eigendom van Van der Valk. Voorheen exploiteerden zij het voormalige restaurant ‘De Toerist’ op deze locatie. Dura Vermeer heeft afspraken gemaakt met Van der Valk over het kopen van de grond, voor het ontwikkelen en bouwen van een nieuwe woonbuurt. De naam van het project is ‘Berkummer Dijck’ Dit Ruimtelijk Ontwikkelplan is
tot stand gekomen in nauw overleg met
Gemeente Zwolle. Gemeente Zwolle past bij dit soort grote ruimtelijke projecten in het fysieke domein, de Routekaart toe. In beginsel is een oriëntatie- en verkenningsfase doorlopen, in de periode 2022/2023. Het resultaat daarvan is vastgelegd in de startnotitie v5 d.d. 15-11-2023, vastgesteld in de gemeenteraad op 22 januari 2024. Vervolgens is gestart met de haalbaarheidsfase. De fase mroute
waarin het project vormgegeven wordt tot een uitvoerbaar initiatief. Doel van deze fase is de startnotitie verder uit te werken tot een ruimtelijk ontwikkelplan
Routekaart locatieontwikkeling
inclusief een uitgewerkte business case om de financiële haalbaarheid te toetsen.
Diverse onderzoeken uitvoeren Participatie met de omgeving
Dit Startnotitie locatieontwikkeling
Ruimtelijk ontwikkelplan
Omgevingsplan
ruimtelijk
ontwikkelplan
legt
de
uitkomsten
van
het
doorlopen
planvormingstraject voor ontwikkellocatie ‘Berkummer Dijck’ vast. Het ruimtelijk ontwikkelplan geeft een haalbaar masterplan voor een leefbaar gebied, met ruimtelijke invulling van functies en eisen aan doelgroep, programma, openbare
Start voor de Start
oriëntatie & verkenning
RO-procedure
haalbaarheid
realisatie & beheer
ruimte, mobiliteit en duurzaamheid. Daarnaast geeft het richting aan de uitwerking van het omgevingsplan en het bouwplan.
SOK
Willen, kunnen en mogen we met dit gebied aan de slag en hoe?
Kernpunten AOK Zicht op haalbaar plan en overeenstemming op belangrijkste onderdelen van AOK
AOK
In hoofdstuk 2 worden de bij de planvorming aangehouden uitgangspunten, randvoorwaarden en ontwerp-opgaven voor het project toegelicht. Het resultaat van het planvormingstraject is beschreven in hoofdstuk 3, het beoogde eindbeeld voor Berkummer Dijck. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in het doorlopen participatie traject en de uitkomsten ervan en hoofdstuk 5 geeft per onderwerp
Routekaart locatieontwikkeling versie 1.1 - februari 2024 - 2
over de fysieke leefomgeving een verdiepingsslag aan de hand van kaders, toelichting en een doorzicht naar de verdere planuitwerking. Aansluitend worden op basis van dit ruimtelijk ontwikkelplan afspraken gemaakt over eventuele grondtransacties en over kostenverhaal van de publieke kosten. Dit gebeurt in de Anterieure Overeenkomst, en wordt in dit ruimtelijk ontwikkelplan kort toegelicht in hoofdstuk 6.
4
5
Omgeving plangebied
Kranenburg
Richting Dalfsen
2
Voornemen is op de ontwikkellocatie ‘Berkummer Dijck’ 41 woningen te realiseren. Doel is tot een kwalitatief goed, haalbaar plan voor deze locatie te komen. Dat vraagt als eerste inzicht in de staat van de fysieke leefomgeving ter plaatse van de projectlocatie en de van toepassing zijnde wettelijke- en beleidskaders. Vanuit dat inzicht kunnen uitgangspunten en randvoorwaarden worden gegeven voor de verdere planvorming. Deze uitgangspunten en randvoorwaarden zijn reeds vastgelegd in een startnotitie.
A28
Ontwikkellocatie Berkummer Dijck Richting Zwolle
Vecht
Daarnaast geeft de vroegtijdige participatie met de diverse betrokkenen, waaronder omwonenden, meer inzicht in de belangen en wensen van deze partijen. Het geeft de gelegenheid hun input bij de planvorming mee te wegen. De uitkomsten van participatie geven samen met de uitwerking van de startnotitie richting aan de ontwerpopgaven en planvorming voor dit project.
2.1 Berkum
De ontwerpopgaven
Huidige staat projectlocatie
Berkummer Dijck is gelegen aan de noordrand
Op gebied van stedenbouw zijn deze uitgangspunten:
van Berkum en grenst aan de dijk langs de
• De locatie valt onder de stadsrand van Zwolle.
Vecht. In het verleden stond hier restaurant 'De
• Een kwaliteit is ook de eigenheid van een
Toerist'. In 1995 heeft Van der Valk, de huidige
dorpskarakter in bijvoorbeeld Berkum. Dit karakter
grondeigenaar, het restaurant overgenomen. Van
staat in de ontwikkeling van deze kernen altijd
der Valk heeft het restaurant geëxploiteerd tot het
centraal.
moment van verhuizing naar de nieuwbouw aan
• De groenblauwe drager, waarin de Nieuwe Vecht is
de Nieuwleusenerdijk, langs de A28. Hierna heeft
gelegen, die komend vanuit de Turfmarkt doorloopt
zich tijdelijk een poppen- en kinderwagenmuseum
richting Berkum en de Overijsselse Vecht.
gevestigd in het pand en is het in 2018 gesloopt, met oog op toekomstige woningbouw. Op dit moment is
Vanuit de omgevingsvisie vraagt de gemeente Zwolle
de planlocatie braakliggend.
voor deze ontwikkeling hiermee extra aandacht voor de ligging aan de stadsrand, het dorpse karakter en
Vanuit gemeentelijk beleid opgenomen in de
de groen-blauwstructuur.
omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen' zijn voor deze ontwikkeling in Berkum aandachtspunten van toepassing zoals benoemd in de startnotitie Kranenburgweg 10.
6
7
De dijk en de aangrenzende watergang lopen slingerend langs de oostrand van Berkum. De ontwikkellocatie wordt hierdoor omzoomd en grenst daarnaast aan een stevige (hoofd)groenstructuur.
Het landschap
De historie en de groei van Berkum Om het karakter van Berkum en de planlocatie te
In de loop van tijd groeide Berkum vanaf de
De landschappelijke ligging van Berkum wordt
definiëren kijken we terug in de geschiedenis. Tot ca.
dekzandrug door in de lagere gebieden. Berkum is
getekend door de waterlopen enerzijds, en door de
1920 was Berkum slechts een boerderijengroep op
hiermee opgebouwd uit verschillende woonbuurten
dekzandrug waarop Berkum is ontstaan anderzijds.
de hogere gronden als onderdeel van de slingerende
van verschillende, maar redelijk recente tijdslagen
In het zuiden en oosten grenst Berkum aan de
dekzandruggen. Evenals Wijthmen, Herfte, Berkum
en kent voornamelijk grondgebonden wonen. In
uiterwaarden van de Overijsselse Vecht en het open
Brinkhoek en Langenholte. In het gebied lagen ook
1995 is nog de buurt aan de Maatgravendijk en
landschap van de Nieuwe Vecht. Kenmerkend is dat
enkele Havezathes (landgoedachtige boerderijen),
de Nieuwe Vecht ontwikkeld tot woongebied. In
de dijk en de watergang aan de dijk wat slingerend
waaronder Campherbeek (nu Berkum zuidoost)
deze ontwikkelingen is rekening gehouden met
langs de oostrand van Berkum lopen. Ze vormen
en
een duidelijke afscheiding van Berkum met het
samen ook de rand van de bewoonde kom van
Berkum begon rond 1930 te groeien met enkele
bedrijventerrein
Plangebied
Berkum. Af en toe lopen watergang en dijk uit elkaar,
buitenvillaatjes langs de Camperbeekhlaan, voor
Berkummer Dijck grenst aan het relatief jonge
waardoor wat tussenliggende gebiedjes ontstaan
Zwollenaren die de rust buiten de stad opzochten.
woongebied en zal de noordrand van Berkum
die daarom meer afgescheiden liggen van de
uitvullen tot aan de invalsweg, de Kranenburgweg.
woonkern. Het wijkpark ligt op zo’n plek, evenals de
En daarmee onderdeel zijn van de komrand van
locatie van Berkummer Dijck aan de Kranenburgweg
Berkum en Zwolle.
10. De watergang loopt hier met een gedeelte van
Kranenburg
(de
huidige
begraafplaats).
“De
Vrolijkheid’’.
de dijk achter de locatie langs, waardoor het gevoel van ‘enclave’ ten opzichte van de woonkern Berkum versterkt wordt (zie figuur rechts). Nu is de locatie samen met enkele kavels gekoppeld
hoger gelegen gebied water groen
aan de uitvalsweg en route naar de dijk. Deze weg wordt begeleid door een stevige boomstructuur.
Het verleden van herberg- en ontvangstplek De locatie Kranenburgweg 10 heeft een historische verbinding met herbergen langs de uitvalsweg Zwolle-Meppel. De Berkumerbrug over de rivier de Vecht fungeerde als de enige route van Zwolle naar het noorden, richting Dalfsen, Ommen aan de oostkant, en richting Staphorst, Dedemsvaart, en Meppel aan de noordkant. Om over de Vecht te reizen werd in het verleden tol geheven. De eerste tolplaats was bij de voormalige Berkummerbrug aan de Vecht. De tweede locatie was de plek waar de eigenaar naartoe verhuisde, en lang een café heeft gehad. Dit was ogenschijnlijk de tolplaats richting Ommen bij de trekvaart. Hierna werd het restaurant gealloceerd aan de Kranenburgweg 10. Daarmee had de planlocatie gedurende 100 jaar deze functie. Het nieuwe Van der Valk hotel maakt ook nog steeds onderdeel uit van deze reeks. Deze is strategisch gelegen aan de noordelijke entree van Zwolle,
kaarten van Berkum omstreeks 1825, 1850, 1920 en 2023. Bron: Topotijdreis & Google
8
Berkum: Betekenis van de plek in 1925
Berkum: Betekenis van de plek in 2020.
hemelsbreed slechts 500 meter van de planlocatie.
Bron: gemeente Zwolle
9
verzameling van foto’s van de herbergen die in het verleden op de locatie gevestigd waren
Voorzieningen in de omgeving Detailhandel In het centrum van Berkum bevinden zich diverse
Recreatie en spelen
winkels voor dagboodschappen, te weten een
Aan weerszijden van het plangebied liggen grote
Coop supermarkt, een drogist, bloemist, bakkerij
groengebieden. Hierin liggen diverse wandelpaden
en snackbar. Het (winkel)centrum bevindt zich op
en fietspaden. In het wijkpark aan de Oostkant
minder dan een kilometer van de locatie en is per
van
auto, per fiets en te voet gemakkelijk bereikbaar.
diverse
Berkum
(dichtbij
het
speelvoorzieningen.
plangebied) De
liggen
spreiding
van
speelvoorzieningen voor kinderen tot 12 jaar is
Sportvoorzieningen
voldoende in Berkum.
Ten noorden van de rijksweg A28 bevindt zich een sportcomplex “De Pelikaan’’. Dit is op 5
Overige maatschappelijke voorzieningen
minuten fietsafstand van de ontwikkellocatie. Hier
De
De herberg die van 1835 tot 1935 op de planlocatie stond
is een voetbalclub, een korfbalvereniging, een
basisscholen: De Campherbeek en de Duyvenkamp.
was café De Toerist (ook bekend als café Henderiks).
hockeyvereniging, een tennisvereniging en een
De Campherbeek is een openbare basisschool en
De historie van de locatie benadrukt het belang als
manege gevestigd. Hierbij is ook een sportcampus
de Duyvenkamp een protestants- christelijke. Op
'ontvangstplek aan de invalsroute', waar bezoekers die
met
Aan
het naast gelegen bedrijventerrein ‘’De Vrolijkheid’’
Zwolle binnenkomen worden opgevangen en welkom
de Boerendanserdijk bevindt zich tevens een
is middelbare school Landstede gevestigd. Alle
geheten.
voetbalcomplex
scholen zijn per fiets binnen 5 minuten te bereiken
een
groepsaccommodatie (VV
Berkum).
gelegen. In
wijkcentrum
De Weijenbelt bevindt zich een gymzaal, waar
kern
van
Berkum
beschikt
over
twee
vanaf de projectlocatie.
binnensporten beoefend kunnen worden. Dit is op 3 minuten fietsafstand.
Stedenbouw en beeldkwaliteit In de huidige opzet van bebouwing langs de Kranenburgweg is geen heldere lijn te herkennen wat betreft stedenbouw en beeldkwaliteit. De bebouwing is door de jaren heen ontstaan uit kleine (particuliere) initiatieven en kent geen heldere verhaallijn. Achter de locatie bevindt zich woonwijk Berkum, grotendeels gebouwd in de jaren ’90. Hier is veelal een lichte baksteen toegepast, met donkere dakpannen. De woningen zijn ontworpen met raampartijen in houten geveldelen (zie jaren '90 bebouwing aan de rand van de woonwijk van Berkum
10
afbeeldingen links).
11
speelveld ten zuid-oosten van het plangebied
Mobiliteit
aan de Kranenburgweg is dit een in twee richtingen
Openbare ruimte
De locatie bevindt zich op ca. 15 minuten fietsen van
te berijden fietspad/parallelweg. Deze weg is ten
De locatie wordt aan drie zijden omsloten door
het centrum van Zwolle en op ca. 5 minuten rijden
westen een parallelweg (Kerkepad) die ook dient
openbaar gebied en aan één zijde (de westzijde) door
vanaf de dichtstbijzijnde afslag van de A28 en P&R
voor de ontsluiting van enkele woningen.
een particulier kavel (woonhuis met schuur). Aan de zuid- en oostkant bevindt zich tussen de locatie en
Zwolle-Ommen. De locatie wordt omkaderd door een watergang en heeft daarom geen directe verbinding
Ten oosten van de bestaande aansluiting is de
de watergang een schouwpad. Dit pad wordt door
met de aanliggende woonbuurt van Berkum.
weg een fiets/bromfietspad die met de weg
het waterschap gebruikt voor onderhoud aan de
mee gaat over de Vecht. Daarnaast sluit ook de
watergang, maar hier maken ook veel buurtbewoners
Het plangebied vormt een rechthoek die centraal
Maatgravendijk ten oosten aan op het bestaande
gebruik van als informeel wandelpad.
wordt ontsloten aan de noordzijde en aansluit op
inrit naar de ontwikkellocatie. De Maatgravendijk
de Kranenburgweg. De Kranenburgweg vormt de
is
het
Naast het nabijgelegen wijkpark, bevindt zich
verbinding tussen de Ceintuurbaan en Hessenpoort/
zuidoostelijk gelegen buitengebied, veelal gebruikt
in de openbare ruimte ten zuid-oosten van de
N340 (Dalfsen/Ommen) en verder. De A28, welke
als fiets- en wandelpad over de dijk. Ook ontsluit de
ontwikkellocatie een speelplaats voor kinderen,
voor (boven)regionaal verkeer dient, loopt aan
Maatgravendijk een tweetal woningen waardoor er
met diverse speeltoestellen. Zo ligt hier een
de noordzijde parallel aan de Kranenburgweg.
af en toe een auto gebruik maakt van deze route.
voetbalveldje met goals. Direct ten westen daaraan,
een
ondergeschikte
verbinding
naar
Hierdoor vervult de Kranenburgweg hoofdzakelijk
op de hoek van het fietspad en de Leeghwaterlaan,
een functie voor de ontsluiting van woonwijk
Vanaf de Maatgravendijk heb je een prachtig uitzicht
bevindt zich een speeltuintje voor de leeftijden 4-10
Berkum en (in mindere mate) bedrijventerrein De
over de Vecht en is Berkum op diverse plekken te
met een klimrek, glijbaan en wipkip.
Vrolijkheid in oostelijke richting. Ter plaatse van de
bereiken door de fiets- en wandelaansluitingen.
ontwikkellocatie bedraagt de maximum snelheid op
De eerste verbinding met de woonwijk Berkum
Het noordelijk gelegen openbaar gebied wordt
de Kranenburgweg 50 km/uur. Net ten oosten van
bevindt zich op ca. 30 meter naast het plangebied.
gebruikt als ontsluiting van de ontwikkellocatie. Dit
de bestaande aansluiting van het plangebied op
De
een
gebied, direct grenzend aan de locatie, is onderdeel
de Kraneburgweg bevindt zich de grens bebouwde
regionale fietsroute, terwijl de Maatgravendijk als
van de hoofdgroenstructuur van gemeente Zwolle.
kom, waar de snelheid over gaat van 50 naar 80
hoofdfietsroute is aangemerkt.
Kranenburgweg
is
onderdeel
van
km/uur.
Groenstructuur Langs geen van genoemde wegen zijn voorzieningen
De noordzijde van het plangebied ligt aan de
Tussen het plangebied en de Kranenburgweg
voor voetgangers aanwezig. Zij dienen gebruik te
hoofdgroenstructuur van de gemeente Zwolle.
bevinden zich langzaamverkeersroutes, waaronder
maken van de rijbanen en (brom)fietspaden.
Naast de hoofdgroenstructuur aan de noordzijde,
de snelfietsroute tussen Zwolle en Dalfsen. Parallel
grenst de oostzijde aan de nevengroenstructuur. Deze worden aangegeven op de Groene Kaart (zie hiernaast). De hoofdgroenstructuur, is één van de it A28 ri. opr
groene vingers van Zwolle (een belangrijke structuur voor de stad) en bestaat op deze plek uit een aantal volgroeide eiken. De nevengroenstructuur bestaat uit gazon, enkele eiken en inheems bosplantsoen,
e Zwoll t ch Ve
waaronder een hazelaar. Voor de bomen in deze groenstructuren geldt de beschermingsstatus zoals
Berkum
beschreven in de Bomenverordening. de Groene Kaart: de hoofd- en nevengroenstructuren aan de locatie
routes aansluitend op het plangebied
12
13
Natuur en ecologie
Water
Bomen aan de Kranenburgweg zijn onderdeel van
Om te verkennen of de ontwikkeling MER-plichtig
De locatie wordt aan twee zijden omsloten door
Daarnaast is op 6 maart 2024 een momentopname
de hoofdgroenstructuur. Om deze te beschermen
is wordt een MER beoordeling opgesteld, waarvan
een open watergang van het waterschap en aan
meting uitgevoerd van de grondwaterstand. Deze
mag binnen anderhalve meter van de kroon niet
de stikstof (Aerius) berekening (bijlage 4.9) een
één zijde door een watergang in de vorm van een
kwam uit op een grondwaterstand van + 0,4 m
gebouwd worden. Alle beplanting op en rondom
belangrijk onderdeel is. Dit is benodigd voor de fase
gedeeltelijke duiker. Daarnaast grenst de locatie aan
NAP, wat in lijn ligt met de karakteristieken zoals
de locatie, waaronder bomen en struiken, zijn
waarin het omgevingsplan wordt gewijzigd.
een belangrijke waterkering, namelijk de dijk langs
door Tauw, de adviseur water voor dit project, zijn
de Vecht. Dit maakt dat het thema water, naast de
bepaald voor dit gebied. Deze grondwaterstand past bij de natte eerste maanden van 2024.
onderzocht door een bomenexpert. De resultaten
foto Bruinblauwtje gefotografeerd op de locatie bron: ecoloog
14
daarvan zijn vastgelegd in de bomen effect
Daarnaast is het eerder uitgevoerde ecologisch
reguliere rol die water speelt bij ontwikkelingen, hier
analyse (BEA, bijlage 4.8). De eiken in de hoofd- en
onderzoek onlangs geactualiseerd in verband met
extra aandacht vraagt.
nevengroenstructuur zijn van voldoende kwaliteit
de nieuwe wetgeving onder de omgevingswet. Uit
dat deze, als goed onderhoud gepleegd wordt, nog
de quickscan Flora en Fauna bleek dat er diverse
Om die reden is het waterschap WDO Delta
De ligging van de locatie nabij de A28 brengt enkele
jaren zullen staan. De twee eiken op eigen terrein
beschermde en rode lijst soorten verwacht kunnen
vroegtijdig betrokken in de ontwikkelplannen, zodat
gezond- en veiligheidsrisico’s met zich mee, die
van de ontwikkellocatie zijn niet goed onderhouden,
worden op de locatie, waaronder marterachtigen
de (on)mogelijkheden voor de locatie op een vroeg
goed in beeld moeten zijn bij de planvorming. Over
maar kunnen wellicht ook nog behouden blijven.
en vlinders. Om aan te tonen of deze daadwerkelijk
moment al in beeld waren. De afgelopen periode is
deze rijksweg vindt transport van gevaarlijke stoffen
De verdere beplanting rondom de locatie is slecht
op de locatie aanwezig zijn, wordt binnenkort
de grondwaterstand gemonitord.
plaats, waarbij het risico op ontploffing bestaat.
onderhouden en daardoor erg groot geworden.
gestart met nader onderzoek. Op basis van de
Veelal zijn dit niet inheemse soorten. De uitkomsten
uitkomsten daarvan wordt er eventueel een
Naast de reeds bestaande peilbuis aan de Kerkweg
van de snelweg A28 een belangrijk aandachtspunt
van de BEA worden meegenomen in de uitwerking
mitigatie- en compensatieplan opgesteld en dient
in Berkum, waaruit blijkt dat de gemiddelde
om mee te nemen in de ontwikkeling.
van het landschapsontwerp. De posities waar
een vrijstelling aangevraagd te worden voorafgaand
grondwaterstand - 0,12 m NAP bedraagt, is sinds
bestrating of parkeerplekken geprojecteerd zijn
aan werkzaamheden.
eind februari 2024 ook een nieuwe peilbuis op de
Langs de Kranenburgweg ligt in het openbaar
onder boomkronen in de hoofdgroenstructuur,
ontwikkellocatie aangebracht. Ondanks de korte
gebied een buisleiding van de Gasunie, waarin zich
vragen nadere aandacht.
periode van meten, kan op basis van de eerste
aardgas onder hoge druk bevindt. De bescherming
resultaten gesteld worden dat de nieuwe peilbuis
van deze buisleiding is van belang, met name in de
hetzelfde verloop laat zien als de bestaande peilbuis.
fase waarin werkzaamheden uitgevoerd worden.
Gezondheid en veiligheid
Daarnaast is het geluid en fijnstof dat afkomstig is
meetreeksen peilbuis BE01 (bron: grondwatermeetnet gemeente Zwolle), peilbuis 1 (Tauw) en waterstanden van de Overijsselse Vecht (bron: Rijkswaterstaat Waterinfo)
15
2.2
functieaanduiding planlocatie conform bestemmingsplan.
Wettelijke en beleidskaders
Bronvermelding: omgevingsloket (voorheen:
Berkummer Dijck betreft een locatie ontwikkeling. Om die reden is hiervoor geen gebiedsvisie opgesteld, maar valt de locatie in het grotere geheel binnen de omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen’. Daarnaast geldt vanuit de bruidsschat de oorspronkelijke bestemming, nu functie, ‘Horeca
ruimtelijkeplannen.nl)
doeleinden’ en zijn uit de ambitiewebsessie met gemeente Zwolle nog beleidsregels naar voren gekomen, specifiek voor deze ontwikkellocatie. Omgevingsvisie Ons Zwolle van morgen
Omgevingsplan
De omgevingsvisie is opgesteld voor Zwolle als
Zoals in hoofdstuk 2.1 omschreven is de functie
ontwikkeling. In deze sessie zijn aanvullende
totale gemeente. Specifiek voor Berkum zijn daarin
van de ontwikkellocatie in het bestemmingsplan
ambities
als aandachtspunten benoemd:
Berkum opgenomen als ‘Horeca doeleinden’.
duurzaamheid, ecologie en klimaat. Gezien de
1. De locatie valt onder de stadsrand van Zwolle.
locatie is met de gemeente besproken dat de veelheid aan aandachtspunten vraagt om een
ontwikkeling van deze kernen altijd centraal.
nog diverse locatie specifieke aandachtspunten
uitgebalanceerde strategie voor het geheel,
3. De groenblauwe drager, waarin de Nieuwe Vecht is
en beleidsregels waar rekening mee gehouden
waarbij per ambitie gewogen wordt wat reëel en
dient te worden. In de figuur hieronder zijn de
haalbaar is binnen de opgavekaders.
Eigendom locatie De ontwikkellocatie bestaat uit een viertal kadastrale
stadion Oosterenk doorloopt richting Berkum en
uitdagingen
toepassing was op de locatie is op basis van
percelen, allen in eigendom van Van der Valk. Aan
de Overijsselse Vecht
weergegeven.
de ‘bruidsschat’ overgenomen in het nieuwe
drie zijden is het eigendom buiten de locatie in
het bestemmingsplan Berkum, het parapluplan
zuid- westelijke hoek grenst het perceel nog aan een
bouw- en cultuurhistorie en het parapluplan
bedrijfskavel van het daar gevestigde autobedrijf.
parkeren. De functie van de ontwikkellocatie is in
van
Naast het geldende bestemmingsplan zijn er
Het oorspronkelijke bestemmingsplan dat van
grenst het perceel aan een particulier kavel. In de
gebied
in bijvoorbeeld Berkum. Dit karakter staat in de
Omgevingsplan
eigendom van Gemeente Zwolle en aan de westkant
het
veelheid aan (omgevings)uitdagingen op deze
gelegen, die komend vanuit de Turfmarkt via het
gemeente Zwolle, geldt voor de ontwikkellocatie
op
Omgevingsfactoren en ambities
2. Kwaliteit is ook de eigenheid van een dorpskarakter
omgevingsplan. Naast het nieuwe omgevingsplan
opgenomen
rondom de locatie schematisch De kaders en ambities worden per ruimtelijk
4. Berkum is benoemd als gebied waar extra aandacht voor klimaatadaptatie nodig is. 5. De pilot Berkum energieneutraal loopt in de wijk. En de wijk is een proeftuin voor aardgasvrij. 6. Voor Berkum is het van belang sociaal veilige
thema uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5. Deze
aandachtsgebieden
kennen
allen
hun
Een korte samenvatting hiervan is, voor de
eigen kaders. Daarnaast zijn alle thema’s in de
belangrijkste thema’s, op de volgende pagina's
ambitiewebsessie (meer daarover in hoofdstuk
opgenomen.
2.4) aan de orde gekomen als kaders voor de
fietsverbindingen met Zwolle te behouden;
het bestemmingsplan Berkum (onherroepelijk sinds
7. Ontwikkelen recreatieve routes. Onder andere
22-12-2016) opgenomen, en is daarmee nog steeds
in de uiterwaarden van de Vecht bij Berkum-
‘Horeca doeleinden’, waarbij het bouwvlak aan de
bruggenhoek.
oostkant van het perceel ligt. Zie figuur hierboven.
Uitgangspunten en randvoorwaarden De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden vanuit de huidige staat van de projectlocatie zijn, niet volgordelijk: •
De landschappelijke inpassing van de volumes en daarbij met name de aansluiting op de bestaande woonwijk Berkum.
•
De ligging aan de Kranenburgweg en de A28 met de daarbij behorende gezondheids- en veiligheidsrisico’s. Met name een tweede vluchtroute en de ontsluiting van het nieuwe woongebied zijn van belang. De verkeersontsluiting op de Kranenburgweg vraagt in het kader van veiligheid nog nadere aandacht omdat er veel verschillend verkeer samenkomt.
•
De kaders die vanuit de ligging aan de waterkering (de dijk) aan de ontwikkeling worden gesteld, zijn van belang om rekening mee te houden. omgevingsinvloeden en -kwaliteiten
16
17
Gezondheid en veiligheid
Functies Wonen
Mobiliteit en verkeer
wijkniveau meerdere functies en natuurwaarden.
Waterschap
Externe veiligheid
Natuur
Betaalbaar wonen is zowel op landelijk niveau als
De tweede belangrijke functie die een plek moet
Daarnaast zorgen groen en water voor herkenbaarheid
De locatie wordt aan drie zijden omsloten door
De ligging van het plangebied aan de A28 en
De bescherming van natuurgebieden, individuele
in de provincie Overijssel en gemeente Zwolle een
krijgen in het gebied is mobiliteit en verkeer. Dit gaat
en leefbaarheid in de wijk, en maakt het onderdeel uit
A-watergangen van het waterschap. Op de erfgrens
de ligging van de hogedruk buisleiding van de
planten en dieren en houtopstanden is geregeld
actueel thema. De laatste jaren is hier beleid voor
naast ruimte voor parkeren ook over de invulling
van de hoofdfietsroute en recreatieve routes langs
aan de westkant bestaat deze gedeeltelijk uit een
Gasunie langs de Kranenburgweg brengen enkele
in de Wet natuurbescherming. In het natuur-
ontwikkeld en dit wordt ieder jaar aangescherpt.
van het STOMP principe, waarmee gezonde vormen
deze locatie.
duiker en gedeeltelijk uit een watergang en aan
risicobronnen met zich mee. Met name geluid,
beschermingsrecht wordt onderscheid gemaakt
In de jaren die het heeft gevergd
van mobiliteit worden aangemoedigd. Wat betreft
de zuid- en oostkant van het plangebied loopt
fijnstof en het risico op een explosie. De A28 wordt
tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming.
te
verkeersstromen is het zowel binnen het plangebied
Hoofdgroenstructuur
een bredere watergang. Hier loopt tussen het
namelijk gebruikt voor transport van gevaarlijke
Het
brengen, is het beleid op betaalbaar wonen steeds
belangrijk om goed na te denken over verkeersroutes
Aan de noordzijde van het plangebied ligt de
plangebied en de watergang ook een schouwpad,
stoffen. Langs de Kranenburgweg loopt daarnaast
bescherming van individuele planten- en diersoorten
verder aangescherpt. Dat maakt dat de plannen
(i.v.m. hulpdiensten, bewoners, bezorgdiensten) als
hoofdgroenstructuur, bestaande uit diverse volgroeide
voor onderhoud aan de watergang. Het is van
een hoge druk buisleiding voor het transport van
tegen bepaalde schadelijke handelingen, zoals
van het eerste uur niet meer voldeden aan het
ook buiten het plangebied bij de aansluiting op de
eiken. Daarnaast behoort het aangrenzende groen aan
belang om tijdig af te stemmen welke beperkingen
aardgas.
het
woningbouwprogramma zoals deze is vastgesteld in
Kranenburgweg.
de oostkant tot de nevengroenstructuur. Op de Groene
er gelden aan bebouwing nabij deze watergangen.
van
initiatief
tot
om het plan
woningbouwontwikkeling
het coalitieakkoord ten tijde van het vaststellen van
soortenbeschermingsrecht
verstoren
van
broedende
regelt
vogels.
de
Het
gebiedsbeschermingsrecht heeft betrekking op Vanwege deze omgevingsfactoren is het van belang
de bescherming van natuurgebieden, zoals Natura
in
de
om goed na te denken over de bereikbaarheid voor
2000-gebieden.
waterkering.
Dit
hulpdiensten en vluchtroutes vanuit het plangebied,
Kaart, opgenomen in hoofdstuk 2.1 is dit te zien.
de startnotitie (zie figuur woningbouwprogramma).
Omgevingskwaliteit
In het onderzoek om de plannen hier op aan te
Stedenbouw en cultuurhistorie
De omgevingsvisie zegt over de hoofdgroenstructuur dat
beschermingszone
laten
verkavelingsstudies
Het plangebied ligt aan de rand van Zwolle en aan een
deze in de toekomst behouden blijft of waar nodig wordt
betreft voor het grootste gedeelte de B-zone,
doorgerekend. In bestuurlijke overleggen zijn de
entree van de stad. Om die reden is het van belang
aangevuld, vanwege het belang voor de gemeente als
waar
de
‘36 - Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht’. Voor elke
resultaten daarvan besproken en is afgestemd om
om goed na te denken over de manier waarop de
geheel. Er wordt een zeer terughoudend beleid gevoerd
waterschapsverordening wel gebouwd mag worden.
ruimtelijke ontwikkeling of activiteit is het verplicht
zo dicht mogelijk bij het vigerende beleid te blijven
ontwikkeling invulling geeft aan die entree positie.
met het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen de
Een randje van het perceel in de noord- oostelijke
(significante) negatieve effecten op specifieke
hoofd- en nevengroenstructuur. Dat kan alleen als het
hoek ligt in de A-zone. Hier mag niet gebouwd
natuurwaarden van een Natura 2000-gebied in
Landschap
gepaard gaat met aanzienlijke kwaliteitsverbetering
worden (geen bodemingrepen), om te voorkomen
beeld te brengen of om ze al dan niet met zekerheid
Het plangebied grenst zowel aan een bestaande
van de landschappelijke en ecologische waarden.
De
dat de stabiliteit van de dijk in gevaar komt. Ook
uit te sluiten. Eventuele stikstofdepositie in de
woonwijk, als aan een invalsweg en een gedeelte
hoofd- en nevengroenstructuur moet stevig genoeg
mogen hier geen bomen geplant worden. Als in de
aanleg fase en gebruiksfase, is een van de effecten
landschap langs de Vecht. Deze drie identiteiten
zijn om duurzaam in stand te worden gehouden. In
A-zone bestrating wordt aangelegd, dient dat óp
die in vroeg stadium moet worden onderzocht.
vragen alle drie om een andere overgang en goede
de bomenverordening, vastgesteld in 2021, staat
het bestaande maaiveld te gebeuren.
Daarnaast mag het plan geen (significant) negatieve
uitwerking daarvan. Groen en water kennen op
omschreven hoe hiermee om te gaan.
sluiten
zijn
diverse
in de planuitwerking.
Daarnaast
ligt
onder
de
gehele
van
bepaalde
de
locatie
voorwaarden
uit
in het geval een incident optreedt.
Het plangebied grenst aan het Natura 2000 gebied
effecten hebben op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Omdat het plangebied sinds enkele jaren braak ligt, heeft de natuur hier de ruimte gekregen. Nader ecologisch veldonderzoek moet duidelijk maken of er beschermde soorten in het plangebied aanwezig
woningbouwprogramma Zwolle
zijn. Daarnaast maakt het onderzoek inzichtelijk of het plan mogelijk schade aanbrengt of verstorend is voor (beschermde) plant- en diersoorten.
kaart waterschap kaders - dijkzonering
18
19
2.3
Participatie
2.4
Bij dit project is en wordt geparticipeerd volgens het participatieplan dat is opgesteld op basis van de Zwolse participatieaanpak Hanza! Het participatieplan is een bijlage van de startnotitie en is gevolgd tijdens de planvorming. Het participatiejournaal is als verslag van de doorlopen participatie opgenomen in bijlage 1. De omgeving
van de ontwikkellocatie heeft al
diverse plannen langs zien komen in het verleden.
• het vermijden van lange rijen aan de kant van huidige bebouwing
De ontwerp opgave
Sinds de verhuizing van de horeca activiteiten
Ambitiewebsessie
naar de nieuwbouw van Van der Valk aan de
Naast dat Dura Vermeer de kwaliteiten van de plek
Nieuwleusenerdijk,
der
in beeld heeft gebracht, door middel van de door
Valk bezig met het initiatief om de locatie aan de
haar ontwikkelde ambitieroos in het kader van ‘Het
Kranenburgweg tot woningen te ontwikkelen.
Goede Doen’, heeft samen met Gemeente Zwolle
Gemeente Zwolle wilde hier medewerking aan
een uitgebreide ambitiewebsessie plaatsgevonden.
is
grondeigenaar
Van
verlenen, waardoor de locatie in gemeentelijke
Aan deze sessie hebben de verschillende afdelingen
Om die reden is de doorstart van de ontwikkeling
• het risico op ‘sluipverkeer’ op het moment dat er
visies al met potlood was verkleurd van horeca
van de gemeente Zwolle deelgenomen, waarbij
vroegtijdig met hen besproken, om hen op tijd in de
rechtstreeks naar de Leeghwaterlaan een brug
naar woningbouw. Omdat de ontwikkeling erg lang
heel helder is verwoord dat de locatie gezien
planvorming te betrekken.
wordt gemaakt
duurde vanwege uiteenlopende redenen heeft
haar relatief ingeklemde karakter vele kaders
in het voorjaar van 2023 een bestuurlijk traject
en randvoorwaarden te verwerken heeft op een
In juni 2023 is in het kader van de doorstart een
Daarnaast werden we er nog op gewezen dat deze
plaatsgevonden waarbij gesprekken zijn gevoerd
postzegel. Mede wegens het bestuurlijke voortraject
participatie avond georganiseerd waarin allereerst
bewoners veel hinder ervaren van geluid en fijnstof,
tussen de wijk/projectwethouder en het projectteam
en de haalbaarheid van het plan, is aan die tafel
werd toegelicht dat initiatiefnemer Dura Vermeer
afkomstig van de A28.
van gemeente Zwolle, grondeigenaar Van der Valk
afgesproken dat niet iedere ambitie het hoogste
en gemeente Zwolle voornemens zijn woningbouw
Op basis van deze input en de inhoudelijke
en ontwikkelaar Dura Vermeer. Uitkomst hiervan
haalbare ambitieniveau dient te bereiken maar
te realiseren op deze plek. Vervolgens is kort
vorderingen
huidige
is dat we inzetten op een ambitieus proces om
dat de ontwikkeling aan de Kranenburgweg een
stilgestaan bij de kaders waar deze ontwikkellocatie
verkavelingsvariant naar voren gekomen. Hierover
binnen drie jaar (vanaf juni ‘23) tot start bouw van
integrale afweging van alle ambities vraagt.
mee te maken heeft. Denk daarbij aan stikstof,
zijn de aanwezigen van de sessie per e-mail en per
woningen te komen. Als uitkomst van dit bestuurlijke
beperkingen vanwege de waterkering en het
brief geïnformeerd, met daarbij per ingebracht
voortraject, is op deze locatie heel bewust gekozen
betaalbaarheidsbeleid voor wonen zoals deze geldt
aandachtspunt een onderbouwing van de keuzes.
voor woningbouw.
van
het
plan
is
de
binnen de gemeente Zwolle. Na deze introductie is in een tweetal interactieve sessies opgehaald wat
In mei 2024 is, op het moment dat de onderzoeken
er leeft in de omgeving. De eerste sessie focuste
t.b.v.
zich meer op (kwaliteiten van) de omgeving van de
hadden plaatsgevonden, opnieuw een participatie
locatie en de tweede sessie werd gevraagd hoe men
avond georganiseerd waarbij een breder publiek is
tegen bepaalde invullingen op de locatie aan keek.
uitgenodigd via de website van de wijkvereniging.
De belangrijkste thema’s die hieruit naar voren zijn
Op deze avond is het concept landschapsontwerp
gekomen betreffen:
gepresenteerd, kon men vragen stellen over
• hoogteverschillen
de planning en is meer toegelicht over het
• uitzicht vanuit bestaande woningen
woningbouwprogramma en de uitkomsten van de
het
ruimtelijk
onderzoeken.
ontwikkelplan
grotendeels +
bodem en water
VERBINDEN
historie
context
inclusief
klimaatadaptief
Ontwerp opgaven De belangrijkste ontwerp opgaven voor het inpassen van de plannen in de omgeving zijn hieronder samenvattend opgesomd. • Zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing in het landschap, vanwege de locatie als entree van de stad (komgrens) met de focus op de overgang van landschappelijk naar stedelijk; • Veilige ontsluiting van het nieuwe woongebied en aandacht voor vluchtwegen en een gezonde leefomgeving; • Goede inpassing op de locatie die passend is bij de aangrenzende waterkering en de omliggende A-watergangen waarbij waterveiligheid voorop staat; • Bescherming van de hoofd- en nevengroenstructuur.
Afbeeldingen bewonersavonden 2023 & 2024
20
21
3 Verbonden
Ambitieroos Het Goede Doen aan de Berkummer Dijck.
Planopzet Gezond
Klimaatadaptief
In de planopzet voor de Berkummer Dijck komen de kwaliteiten van de plek en de kaders vanuit beleid en participatie samen. Dura Vermeer heeft met behulp van haar ‘Het Goede Doen’ ambitieroos de huidige kwaliteiten van de plek én de ambities voor deze ontwikkeling een score gegeven. Daarnaast is een uitgebreide ambitiewebsessie georganiseerd op basis van de ambitiewebthema’s van de gemeente Zwolle. Belangrijke en kansrijke waarden vanuit gemeentelijk standpunt zijn aan de ambitieroos toegevoegd. De belangrijkste thema’s voor ontwikkellocatie
Op basis van de kenmerken en kwaliteiten van
Berkummer Dijck hebben de hoogste scores
het gebied en de gestelde ambities, kaders en
in
zijn
randvoorwaarden zijn enkele verkavelingsstudies
Klimaatadaptatie, Gezond gedrag stimuleren en
gemaakt. In afstemming met de omgeving, tijdens
Sociaal verbonden. Deze thema’s geven we extra
participatie, is opgehaald wat de sterke en zwakke
aandacht en functioneren als grondslag voor de
punten waren aan deze variantenstudies. Binnen
keuzes die worden gemaakt. Daarnaast streven we
de kaders zijn de belangen goed afgewogen. Zo is
de
ambitieroos
(figuur
Bron Dura Vermeer
rechts).
Dat
op diverse andere thema’s naar meerwaarde in de
ervoor gekozen om:
ontwikkeling.
•
De ambitieroos is opgebouwd van licht (binnenin)
•
RUIMTE optimaliseren
Veiligheid
Circulariteit
Voorzieningenniveau
Klimaatadapdatie
AARDE koesteren
Sturen op rust en reuring in het gebied
Biodiversiteit (KPI)
Net Zero (KPI)
Aanpasbaar programma in de toekomst
Gezond gedrag stimuleren
Divers en inclusief programma
grote meer3 impact 2 waarde 1 gewoon goed
gewoon goed
meergrote 1 waarde 2 impact 3
Verblijfs-/ gebouwcomfort
Digitaal verbonden
geen hoogbouw en lange rijen te positioneren nabij bestaande woningen te behouden of terug te brengen
naar donker (buitenrand). De score per thema is aangegeven met een oranje stip. Hoe verder naar buiten gescoord wordt, hoe hoger de waarde
•
de benodigde tweede vluchtweg aan de oostkant in plaats van de zuidkant te realiseren.
of ambitie. De getrokken smalle witte lijn is een aaneenrijging van de score van hoe we de locatie
Gelijktijdig hebben gesprekken plaatsgevonden
aantroffen. De oranje stippen geven aan hoe we op
met de stedenbouwkundige en de landschapper
een thema inzetten in de planuitwerking.
van Gemeente Zwolle. Op basis van deze input is gekomen tot één verkavelingsopzet waarin zoveel mogelijk belangen, ambities en kwaliteiten zijn gevat en welke leidt tot een haalbaar plan.
22
Goed bereikbaar & mobiliteitsvoorzieningen
Energie-oplossing
het groene karakter aan de rand van het perceel
MPG < 0,5 (KPI)
Maatschappelijk initiatief (KPI) Water(verbruik)
TECHNOLOGIE benutten
Afval reductie (KPI)
Fysiek goed toegankelijk Sociaal verbonden
MENSEN verbinden
23
Ontwikkellocatie Berkummer Dijck: Ontvangstlocatie vanaf de brug, in zicht tussen de doorgaande boomstructuur door, aanvulling van de komrand van Berkum
foto locatie langs de route
en op zich staand hoger gelegen enclave ten opzichte van Berkum.
beeld ontvangst aan de route
3.1
Ontwikkelconcept
Vanuit
de
Ontvangst aan de route
3.2 Nieuwe woonplek voor Berkum
de
Het buurtje aan de route naar Zwolle en aan de
Het
opgave is het overkoepelende ontwikkelconcept
rand van Berkum laat zich als geheel lezen. In
woningbouwopgave enorm is. Zowel op landelijk
vormgegeven voor Berkummer Dijck. Het wordt een
beeldtaal zorgen de volumes en overgangen naar
niveau als ook in de gemeente Zwolle. Om die reden
luwe natuurlijke woonomgeving, een op zich staand
het landschap hiervoor. Een accent ligt op de plek
is het braakliggende perceel aan de Kranenburgweg,
buurtje aan de Zwolse entreeroute.
waar de voormalige bebouwing, ‘herberg’ de Toerist,
naast de bebouwde kom van Berkum, een ideale
belangrijkste
waarden
voor
kan
niemand
ontgaan
zijn
dat
de
stond. Hier staat het appartementengebouw als
plek om woningen toe te voegen op een plek met
Geborgen en natuurlijk wonen aan de dijk
markante post fier aan de route. In het zicht via
voorheen een andere functie.
Ondanks de dynamiek van de omgeving ontstaat
openingen in de doorgaande boomstructuur langs
hier een luwe en natuurlijke woonomgeving. Met in
de invalsweg. De stevige hoek van het volume
Het
de kern een mens- en natuurinclusief gebied. Het
springt in het oog. Het vormt de schakel in een haak
woningen.
hart van het plan draagt bij aan ontmoeting tussen
van bebouwing die een wand vormt aan de weg.
grondgebonden woningen. Bij de ontwikkeling is
buren en zorgt voor verbinding met Berkum. Zo
Dit legt de relatie met de ontvangstbetekenis die
het woningbouwprogramma van gemeente Zwolle
hebben de privé buitenruimtes grenzend aan dit
de plek in het verleden had en nu terugkrijgt. De
gehanteerd, volgens het coalitieakkoord ten tijde
binnengebied een zichtrelatie met de collectieve
woonvolumes in het oostelijke plandeel hebben een
van het vaststellen van de startnotitie (zie hiervoor
groene
mee-ontworpen
kleinere korrel. Zo is de overgang van bebouwing op
hoofdstuk 2.2). Op basis van een eerste opzet
halfopen erfafscheidingen. Hiermee wordt het
het landschap langs de Vecht zacht. In schaal en ook
van het programma hebben diverse gesprekken
een prettige gedeelde buitenruimte voor buren.
in materialisatie past het plan zich in. De overgang
plaatsgevonden met een corporatie die zowel het
Deze groenruimte sijpelt aan noord- en oostzijde
van gebouwen naar het natuurlijke binnengebied
goedkope als het middelduur-1 programma wil
vernauwd door in het aanliggende (groen)gebied
is vloeiend. De inrichting van het terrein en de
afnemen, alsook met een makelaar die adviseert
en verrijkt Berkum met een informeel wandelrondje.
overgangen van privé naar collectief en openbaar
over het koop programma.
buitenruimte
door
beoogde 12
programma kleine
bestaat
uit
41
appartementen
en
29
kennen door het plan heen overeenkomsten. Dat Aan het plangebied zijn een watergang, een
maakt ook dat het gebied als één geheel te lezen is.
Dit leidt, in combinatie met de positionering van
doorgaande groenstructuur van bomen en een
volumes vanuit participatie, de kaders van de
meer open landschap richting de dijk gelegen.
locatie wat betreft geluid en de waterkering, tot het
Hierdoor krijgt het wonen op elke plek een andere
volgende programma.
beleving, zo wordt er straks gewoond met zicht op de dijk, onder de bomen of aan de gezamenlijke groenzone. 24
25
rechts - zichtlijnanalyse op de locatie vanaf de route vanaf de Berkumerburg
3
3.3 Van droombeeld tot uitwerking De
conceptgedachte
verkavelingsopzet
en
komt het
6
de
langs de Vecht en de uitvalsweg gezien, onderdeel
markante hoek beoogd. Dit is de eerste bebouwing
landschapsontwerp
van het aangezicht van Berkum en op de route de
bij binnenkomst van Zwolle. De vroegere herbergen
eerste bebouwing van de bebouwde kom.
fungeerden door de jaren heen ook als belangrijke
tot
uiting
in
(opgenomen in bijlage 2). De conceptgedachte vormt
7
en landschappelijk als in beeldkwaliteit is deze
De betekenis van de locatie als ‘ontvangstplek aan
de Vecht als ook uit de andere richting als de entree
doorgevoerd.
de invalsroute’ vraagt aandacht. Daar waar de
van Zwolle. Door op deze plek een stevig volume te
Kranenburgweg vanuit het noorden vanaf de dijk
positioneren, ontstaat opnieuw een herkenningspunt.
Stedenbouwkundig
afdaalt richting Zwolle wordt het zicht begeleid
Met de beoogde invulling van de locatie met
door een stevige bomenstructuur en ingekaderd
De woningen worden uitgevoerd als conceptwoning,
woningbouw raakt Berkum met wonen uitgevuld
(waardoor de planlocatie op grotere afstand beperkt
vanwege haalbaarheid en (bouw)snelheid. De massa's
tot over de watergang langs de verderop gelegen
zichtbaar is). Daar waar een eerste doorkijk zicht
zijn daarmee minder flexibel en worden niet voorzien
dijk. Daarmee is de ontwikkeling straks, vanaf de dijk
verschaft op de locatie is een stevig volume met
van bijzondere stedenbouwkundige accenten.
1. Maatgravendijk
2 1
markering aan de dijk. Zowel richting de brug over
de leidraad van het plan. Zowel stedenbouwkundig
4
5
8
2. Maatgravendijk
Het zicht op het plangebied is voor de weggebruiker bij de binnenkomst van Zwolle, zowel op de brug (3) als bij het naderen over de Kranenburgweg (4), is nihil door de aanwezige boomstructuur en het hoogteverschil.
3. zicht vanaf de brug
Echter zijn er, door enkele onderbrekingen van de boomstructuur, dichterbij enkele doorkijkjes (5). Vanaf de Maatgravendijk (1, 2) ligt het plangebied verzonken in het landschap.
4. zicht op locatie bij entree Zwolle
5. volwaardig zicht op locatie
P 7. Kranenburgweg vanaf Zwolle
aandachtspunten stedenbouwkundig ontwerp: sterk hoek accent in de zichtlijn bij binnenkomst van Zwolle, massa en rijen langs de Kranenburgweg als geluidsbuffer,
26
parkeren t.p.v. bestaande tuinen, losse korrel en groene inpassing t.p.v. bestaande woningen, mandelig gebied inrichten als groene verbinding.
6. Kranenburgweg
8. Leeghwaterlaan
27
3.4 Beeldkwaliteit De markante post op de hoek bestaat uit 12 kleine
het restaurant was gesitueerd, krijgt een zacht
Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de
Het westelijke en oostelijke plandeel presenteren
van drie bouwlagen, is er weinig variatie in de
appartementen (ca. 45-50 m2 GBO), drie lagen
karakter. Dit oostelijke deel van het plangebied
bestaande woonwijk. Echter ligt de locatie hoger
zich als één buurt maar onderscheiden zich in
rooilijn en bouwhoogte. Zijtuinen of doorgangen
met een plat dak. Met daaraan aan twee zijden
grenst aan de dijk langs de Vecht, met uitzicht op
en is deze hiervan gescheiden door de watergang
beeldkwaliteit ook
van elkaar. Zo hebben de
aan de voorzijde zijn onderdeel van de gevelwand.
verbonden een rij woningen, van twee lagen met
de nevengroenstructuur. De volumes voegen zich
en een rand van begroeiing. Aan deze zijde worden
steenachtige materialen met een aardetint in het
Het kleur- en materiaalgebruik is eenduidig en de
een kap. Door het hoekvolume te koppelen met
in de openheid van het landschap doordat dit deel
tweekappers gepositioneerd met een zo laag
hele plan de boventoon. En sluiten woningen en
vormtaal en detaillering is uniform. Gevels aan
de zuidelijke rij van zes rijwoningen, ontstaat een
een lossere korrel heeft. Massa’s zijn dusdanig
mogelijk vloerpeil, waardoor meer lucht en ruimte
erfafscheidingen in kleur aan op de landschappelijke
de Kranenburgweg zijn robuust vormgegeven en
wand richting de Kranenburgweg. Om de haak als
geplaatst dat deze geluidsoverlast van wegverkeer
ontstaat richting de omgeving en de overgang
omgeving. Op het hoekvolume na hebben alle
uitgevoerd in metselwerk. Ondanks dat dit volume
geheel te laten functioneren wordt de toegang tot
beperken. Door in dit landschappelijk deel aan
vloeiender is. Aan het talud naast de watergang
woningen een kap met donkere dakpannen.
een meer formele opzet heeft dan het oostelijke
het achtergelegen parkeerterrein (gelegen tussen
de noordkant korte rijen te maken, ontstaat een
worden hagen variërend in hoogte toegepast.
Het westelijke grotere volume krijgt een formele
plangebied wordt er middels kleurtinten wel een
het hoekvolume en de aangrenzende zuidelijke
geluidsluwe buitenruimte in het tussengelegen
Achtertuinen krijgen deels een lage haag, rondom
uitstraling.
staat
relatie gelegd. Zo wordt er een gevelsteen toegepast
woningrij) mee ontworpen als onderdoorgang.
gebied. Deze groene, collectieve buitenruimte biedt
het parkeren wordt een hogere haag toegepast.
prominent aan de route op de zichtlijn van de
die aansluit bij het natuurlijke kleurenpalet van het
Zwolse entreeroute. Het bouwblok wordt als
oostelijke plandeel en is hout als gevelafwerking denkbaar op de overgang tussen de twee delen.
veel kansen om de gestelde ambities waar te maken.
De
hoek
van
het
gebouw
Het plan krijgt richting de dijk en het landschap
Zowel op het gebied van sociale verbondenheid als
Voor elke zijde is nader onderzocht hoe deze zijn
geheel behandeld, met een duidelijke wand naar
een uitnodigende en vriendelijke overgang. De
klimaatadaptatie en biodiversiteit.
uitwerking kan vinden in de beeldkwaliteit en
de Kranenburgweg. Behoudens het hoekaccent
plek waar in het verleden het parkeerterrein voor
onderscheid in beeldkwaliteit tussen, meer formeel, westelijk plandeel en, natuurlijk en zacht, oostelijk plandeel.
vormgeving van gebouwen en landschap.
referentiebeelden ‘hoekpost ofwel herberg volume’. De begane grond van de markante hoek van het oostelijk plandeel is transparant en vriendelijk. Door leefruimtes aan de gevel en/of de positionering van de entrees van deze appartementen. zicht op de locatie vanaf de Kranenburgweg t.p.v. opening boomstructuur
zicht vanaf de Maatgravendijk
28
referentiebeelden doorgaande wand met daarin onderdoorgang naar parkeren
29
ONTWERP doorsnede oostelijk plandeel 1:250
In het oostelijke deel gaan landschap en bebouwing
vanaf de Kranenburgweg, eenduidig. Hier zijn geen
blijft buiten deze groene zone tussen de woningen,
hand in hand. Dit deelgebied heeft een kleinere
dakkapellen of dwarskappen toegestaan. Zodat
zodat het gaat functioneren als verlengstuk van de
korrelgrootte met meer ‘lucht’ en groen tussen de
dit landschappelijke deel van het plan in beeldtaal
privébuitenruimte, en functioneert als collectieve
bebouwing. Woonrijen zijn kort of worden visueel
ondergeschikt te maken aan het meer aan de weg
ruimte.
opgeknipt. Bijvoorbeeld middels een gevelspongen,
staande markante hoekvolume.
wisseling in kleurgebruik en wisseling inkap of dak beëindiging. De overgang tussen bebouwing en
De woningen in het oostelijke deel hebben geen
landschap is zachter en er worden natuurlijke tinten
duidelijke en afgebakende voor- of achtertuin.
en materialen toegepast in combinatie met (gevel)
Privé-terras of tuin en mandelige buitenruimte
groen.
gaan vloeiend in elkaar over middels zorgvuldig ontworpen overgangen die de bewoners wel van noordkant
voldoende privacy voorzien. Bijvoorbeeld door
verschillende materialen en/of steentinten toe te
middel van lage begroeiing en pergola’s. De route
passen, doorbreken we het beeld als aaneengesloten
door dit deelgebied is gericht op langzaam verkeer en
volume en ontstaat het gevoel van een kleinere
maximaal groen. Deze is enkel voor enkele bewoners
korrel. De dakvorm is aan deze kant, de zichtkant
per auto te gebruiken. Overig gemotoriseerd verkeer
Door
in
de
rijwoningen
aan
de
2,38+ NAP
persleiding
profiel van overgang prive buitenruimte naar collectief in oosterlijk plandeel
ZWOLLE kranenburgweg schetsontwerp buitenruimte 01-07-2024 8
30
referentiebeelden oosterlijke volumes aan de Kranenburgweg. Kleinere korrel door gesegmenteerde wand met (visuele) gevelsprongen en wisseling in kleurgebruik. Door
referentiebeelden; materialen en kleuren van de gevels aan het binnengebied. Zowel qua materialisering als middels meeontworpen
natuurlijke kleuren en begroeiing passen de woningen zich in in het landschap. Zo oogt dit plandeel zachter en kleinschaliger en is de overgang naar het landschap soepel.
overgangen tussen publiek en privé gaan gebouwen en landschap over in elkaar.
31
Door het omsloten karakter en de uitnodigende
gezamenlijke groene tussenruimte,
wandelroute nodigt het mandelig gebied tussen
speelplek en waterbuffer
de woningen uit tot gebruik door bewoners. Ook de zachte overgangen van prive-buitenruimte naar dit gebied dragen hieraan bij.
Richting het groene hart van de Berkummer Dijck gaat bebouwing en buitenruimte vloeiend over in het gemeenschappelijk groen. Middels overgangen in hoogte en mee-ontworpen halfopen erafscheidingen is privé buitenruimte gemarkeerd maar staat deze ook in contact met het collectieve hart van het plan.
referentiebeelden geintegreerde bergingen, fietsparkeerplekken en container opstelplekken mee ontworpen om zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen en verrommeling tegen te gaan.
32
voorbeeld van erfafscheidingen langs de tuinen van de tweekappers. Omkaderd met een houtwal en halfhoge natuurlijke erfafscheiding.
33
referentie overgang prive naar collectief. Hortus Ludi, Dura Vermeer
34
Oriëntatie
Kleurgebruik en materialisatie
Naast de vloeiende overgangen van de privé
Voor deze nieuwe buurt wordt gestreefd naar een
De beeldtaal van het ontvangstgebouw op de hoek
buitenruimten in het oostelijke plandeel, zorgt
aandeel duurzame materialen. Dit hoeft zich niet
en de daaraan gekoppelde bebouwing vormen
de straat- of erfgerichte leefruimte (woonkamer,
op elke plek te vertalen naar de materialisatie van
samen één geheel. Dit hele volume wordt in
eetkamer, terras, tuinkamer e.d.) van de woningen
de gevels maar kan ook toegepast worden in de
baksteen gematerialiseerd. Er zijn geen openingen
er in het hele plan voor dat buren met elkaar in
openbare ruimte. Traditionelere materialen als
tussen gevels. Daar waar doorgangen zijn worden
verbinding komen en
er ‘ogen op straat’ zijn.
steen en hout vormen een robuuste basis voor de
de volumes aan elkaar geregen door bijvoorbeeld
Zo hebben de appartementen in het westelijke
gebouwen. Het materiaal veroudert natuurlijk en
een gemetselde poort. Dit meer formele deel van
accentvolume op de begane grond hun woonkamer
mooi; aandacht voor goede detaillering is daarbij
de planontwikkeling heeft een stevige en robuuste
en/of entree aan de straatzijde. Dat geeft het
belangrijk. Gestreefd wordt naar een kleurenpallet
vormtaal.
entreevolume een uitnodigend karakter.
De
van aardse tinten binnen een bepaalde bandbreedte
woningen grenzend aan het groene hart hebben een
voor de gehele buurt. In het oostelijke plandeel
meeontworpen (half)open erfafscheiding tussen de
wordt gespeeld met accentvlakken en -kleuren die
privé buitenruimte en het collectieve gebied.
het buitenpost karakter benadrukken.
35
ONTWERP totaalplaatje 1:500
Plan Berkummer Dijck 3.5 Landschapsontwerp Vanuit
de
drie
belangrijkste
ambities
voor
Berkummer Dijck, te weten klimaatadaptief, gezond
koffie kunnen drinken met oog op de reuring op staat.
gedrag stimuleren en sociale verbondenheid, is ervoor gekozen het plan zo groen mogelijk in te
Het auto parkeren wordt zoveel mogelijk uit het
richten. De auto wordt zoveel mogelijk aan het zicht
zicht opgelost, in het mandelige parkeerterrein
onttrokken, door ze gebundeld te positioneren. Het
achter de woonvolumes in het westelijke plandeel.
grootste deel van de parkeeropgave landt op het
Toegang wordt hier verschaft door een mee
parkeerterrein achter de woningen in het markante
ontworpen onderdoorgang, in het stevige volume.
volume. Dit versterkt het natuurlijke en gezonde
Dit deelgebied is landschappelijk gezien met name
karakter van de wijk. De straatjes worden autoluw
functioneel, maar wordt zoveel mogelijk groen
en voetgangers en fietsers krijgen voorrang in
ingepast.
het gebied. Daardoor ontstaat meer ruimte voor interactie op straat en in de groene zones tussen
Het groene hart van het plan
de bebouwing.
Het oostelijke plangebied is zachter ingericht met meer ruimte voor groen, zowel aan de kant van de
Het markante, westelijke plandeel
Kranenburgweg in de vorm van voortuintjes als in
en zijn daarmee de producenten. Herbivoren,
Voor het ontwerp van het landschap is zorgvuldig
het groene binnengebied bij de wadi.
carnivoren en alleseters zijn de consumenten.
gekeken naar het inpassen van de volumes in de
Schimmels, insectenlarven, allerlei soorten wormen
twee identiteiten. In hoofdlijnen is het markante
De groene omgeving rondom Berkummer Dijck
en bacteriën zijn afvalafbrekers. Uit het verkennend
karakter van het westelijke deel meer aangezet door
stimuleert om naar buiten te gaan en te bewegen,
flora en fauna onderzoek is gebleken dat diverse
hier omheen een voetpad te situeren, waar aan de
te spelen en te ontmoeten. Dat gevoel begint
soorten zich thuis zouden kunnen voelen in het
noordkant de fietser te gast is (oranje gearceerd op
al wanneer bewoners hun voordeur uitgaan
plangebied. Denk daarbij aan vogels, vlinders,
plankaart rechts). Aan de zuidkant komt dit voetpad
en in contact komen met het groen binnen het
hazen en marterachtigen. Zo is het Bruin Blauwtje
met en aantal traptreden uit op het schouwpad in
plangebied. In het oostelijke plangebied loopt de
al gespot tijdens een van de rondgangen door
openbaar gebied.
langzaamverkeersroute langs de wadi, waarin
onze ecoloog. Op basis van de uitkomsten van het
bomen, struiken en elementen voor natuurlijke
nader onderzoek bepalen we onze doelsoorten.
Met korte toegangspaadjes naar de entrees bij dit
spelaanleiding worden aangebracht. Dit maakt
We maken op basis daarvan in de vervolgfase
meer stevige volume, ontstaat de mogelijkheid voor
deze groenzone tot een fijne plek om te verblijven
bewuste ontwerpkeuzes voor de buitenruimte én
een klein geveltuintje, waar bewoners hun kopje
en elkaar te ontmoeten. De kleine privé tuin van
de woningen. Daarbij denken we niet alleen aan
de bewoners aan deze groenzone hebben privacy
voedsel en veiligheid maar ook aan voortplanting
doordat deze iets hoger ligt en wordt omzoomd
verbinding en variatie (de 5V's).
door een groene haag of pergola. Zij voelen zich tevens sociaal verbonden met de groenzone en haar
Groen in alle lagen loopt als een rode draad door
gebruikers, omdat dit mandelige gebiedje voelt als
het plan. Bomen en struiken in de volle grond,
een verlengstuk van hun privé tuin. De wandel- en
maar ook de groene daken op bergingen en het
fietsroute door de groene zone is een comfortabele,
gevelgroen doen hieraan mee. In beschermingszone
zachte loper die aan de oost- en zuidzijde uitkomt bij
A van de waterkering is het niet toegestaan bomen
de watergang in haar groene omgeving.
aan te planten, die hoger worden dan vijf meter.
plankaart (zie bijlage 2 voor legenda en profielen)
ZWOLL schetsontwerp buitenru
De beplanting die we in de planuitwerking kiezen
36
pad over watertuin naar de
halfverharding langs voet- en fietspad
voordeuren
t.p.v. middenzone oostelijke plandeel
Voor de natuur – biodivers & natuurinclusief
wordt afgestemd op de schaal van de architectuur,
In de voedselcyclus heeft elk organisme zijn taak
de oriëntatie, windrichting en aansluiting op de te
en/of rol. Bomen en planten produceren voedsel
integreren voorzieningen voor de fauna. Dit draagt bij aan biodiversiteit in het gebied. parkeerplaatsen met waterdoorlatende verharding
zitjes voor de woning
ruimte voor spel dankzij reliëf
avonturenroute
privéterrassen in het groen
37
flora en fauna in de omgeving een thuis bieden
Voor het klimaat – klimaatadaptief & aangenaam
regelmatig op de hoogte van de ontwikkeling om hun
Naast de voordelen van groen voor biodiversiteit,
betrokkenheid bij het plan en de buurt te vergroten.
zorgt het er als adaptatiemaatregel ook voor om hitte
We zouden een stukje 'Noaberschap' willen laten
tegen te gaan. Het draagt bij aan het vasthouden en
ontstaan. Berkummer Dijck als woonplek waar mensen
vertraagd afvoeren van neerslag. Bomen en planten
elkaar kennen en naar elkaar omkijken, in lijn met het
nemen veel regenwater op en houden dat vast. Te
dorpse karakter van Berkum. Doordat we verschillende
veel aan water verdampt, wat zorgt voor verkoeling.
doelgroepen en verschillende woonwensen bedienen,
In dit systeem speelt de structuur van de bodem de
neemt de diversiteit en dynamiek in de buurt toe.
belangrijkste rol, het vangt water op, houdt water vast en geeft water af. In de wadi in het landschappelijk deel
Overgangen van Berkummer Dijck op haar omgeving
van het plangebied wordt hemelwater geborgen, naast
We hebben niet alleen oog voor de nieuwe bewoners
dat er onder het parkeerterrein waar parkeerplaatsen
van Berkummer Dijck. Ook de omwonenden van
worden uitgevoerd in half verharding ook waterberging
de locatie en voorbijgangers moeten op een fijne
plaatsvindt in de vorm van kratten. Daar waar geen
manier op de nieuwe ontwikkellocatie uitkijken en
kratten komen, maken we een haag en een enkele
zich welkom voelen om binnen het plangebied een
boom om hittestress tegen te gaan. Maximaliseren
ommetje te maken, of even contact te zoeken.
van het groen, minimaliseren van verharding en het realiseren van doorlatende verharding vergroot de
De overgangen naar het naastgelegen kavel en
opnamecapaciteit van neerslag én zorgt voor aanvulling
het openbaar gebied worden aan de west- oost- en
van het grondwater.
zuidzijde voorzien van groene afscheidingen in de vorm van struiken en/of hagen. Daar waar mogelijk
Een gezond & sociaal landschap
behouden we het huidige plantsoen als dit inheemse
Berkummer Dijck richt zich op het belang van
soorten zijn van het juiste formaat. De bewoners
bewonersparticipatie. Fijn contact met je buren zorgt
van de Leeghwaterlaan zouden graag zien dat het
voor een prettige woonomgeving, waar je graag naar
plangebied verlaagd wordt en de groene uitstraling
buiten gaat om elkaar te ontmoeten. Zo willen we
behouden blijft. Landschappelijk gezien vragen deze
de toekomstige bewoners laten meedenken over de
overgangen nog een belangrijke ontwerp opgave.
invulling van het mandelig gebied, het gebruik en
Daarnaast dient ook technisch onderzocht te worden
onderhoud van de groene omgeving. We moedigen
of en hoe het talud, grenzend aan het schouwpad,
bewoners
te
aangepast kan worden waarbij de stabiliteit van
ontplooien en elkaar te ontmoeten in de omgeving.
het talud geborgd blijft en de persleiding onder het
Daarnaast
schouwpad niet aangetast wordt (minimale afstand
aan
om
gezamenlijke
stimuleren
we
activiteiten
samenwerkingsideeën
van bewoners en omwonenden en houden we hen
mensen o.a. jonge gezinnen in de startfase, gezellige emptynesters
onze mogelijke
bebouwing - leiding 5 meter).
gasten (doelsoorten)