Bijlage 1 – Concept Omgevingsprogramma Bedrijventerreinen

7.1

Naar een actieve gemeentelijke rol

Per terrein is een ontwikkelbeeld geschetst voor 2040. In dit ontwikkelbeeld is een profiel per (deel)terrein opgesteld, met daarbij passende bedrijvigheid en functionaliteiten. Per terrein wordt ingezet en gestuurd op een ontwikkeling passend bij de profielen. Zo kan er optimaal gebruik gemaakt worden van de terrein- en omgevingskwaliteiten en de synergie tussen de bedrijven. Bovendien wordt met het maken van passende (ruimtelijke) keuzes de mogelijkheid geboden om stappen te zetten in de verschillende transities richting 2040. Daarnaast zorgt sturing op profielen voor clustering van complementaire bedrijven, wat leidt tot innovatie. Actieve sturing op de terreinprofielen zorgt ervoor dat er voor de gewenste en benodigde bedrijven ruimte is in Zwolle, waarbij dit bovendien zo wordt ingepast dat de wisselwerking tussen het bedrijf en de omgeving optimaal is. Vanuit de gemeente is een proactieve en coöperatieve rol nodig, zodat de benodigde sturing op bedrijventerreinen richting de toekomst voldoende gegeven kan worden. De gemeente gaat hierbij actief aan de slag met de invulling van de bedrijventerreinen. Dit gaat in eerste instantie om het vastleggen van de profielen per terrein, maar vervolgens ook op het sturen op de juiste bedrijvigheid op de juiste plaats.

Dit is een verschil met de huidige rol, waarin de gemeente nog vooral een passieve en faciliterende rol heeft als het gaat om het toestaan van bedrijfsactiviteiten op bepaalde locaties. Die veranderde rolopvatting van de gemeente vraagt ook om meer inzet van middelen (menskracht en geld) om die actieve rol ook waar te kunnen maken. De veranderende rolopvatting kan schematisch worden gevat in vier kwadranten (zie figuur 7.1). De rol van de gemeente staat op de horizontale as, van beherend/faciliterend (passief) tot het ontwikkelen en sterk regie voeren (actief). De houding van bedrijven staat op de verticale as. Deze varieert van vragend (bv. bij uitbreiding of plaatsing op een nieuw terrein of kavel) tot initiatiefrijk, waar (groepen) ondernemers zelf het heft in handen nemen. Momenteel neemt Zwolle de beherende rol aan: de gemeente volgt de vraag vanuit de markt en kijkt per individueel geval of plaatsing mogelijk is. De gemeente grijpt niet actief in bij bedrijven die op ongewenste locaties gevestigd zijn, deels omdat er hier (nog) geen beleid op is gemaakt. De komende 57

jaren zal het nodig zijn om als gemeente de regierol steviger op te pakken. Met strakke beleidskaders en actiever (grond)beleid is ze beter in staat te sturen op clustering en profilering van de terreinen. Schematisch betekent dit een verschuiving van links beneden naar rechts boven.

Figuur 7.1 – Schematische weergave van de verschuivende rolopvatting van de gemeente naar een pro-actieve rol in het (uit)plaatsen en clusteren van bedrijven op bedrijventerreinen

Daarnaast vindt er ook een verschuiving plaats op het gebied van samenwerking met bedrijven. Nu is de gemeente nog vooral volgend aan de vragen en verzoeken vanuit de markt en de bedrijven. In de nieuwe rolopvatting gaat de gemeente actief aan de slag met onder meer het aankopen van grond en zet ze publiek-private samenwerkingen op. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan met herontwikkelingsplannen aan de hand van kansenzones (verder toegelicht in paragraaf 7.3). In de nieuwe rolopvatting zoekt de gemeente actief de initiatiefrijke bedrijven op en zorgt het voor nauw contact met de ondernemers(koepels). In het schema betekent dit een verschuiving naar boven. Schematisch is de verschuivende rolopvatting ingetekend met de blauwe pijl. De rol verandert van het reactief inpassen van vragen (linksonder) naar het actief regievoeren in samenwerking met bedrijven. De verschuiving vermijdt het kwadrant in de linkerbovenhoek, waar initiatiefrijke bedrijven de grenzen van mogelijkheden opzoeken en zelf het heft in handen nemen. Hierdoor komen bedrijven niet op de juiste plaats terecht en is er mogelijk onvoldoende aandacht voor de maatschappelijke opgaven. Van de overheid vraagt deze actievere rol om: •

• •

goed in beeld te hebben wat de gewenste acties zijn. Deze kunnen aan de hand van het afweegkader in beeld worden gebracht. De acties voor de korte termijn zijn toegelicht in paragraaf 7.2; een andere manier van het inzetten van het instrumentarium (zie paragraaf 7.3); en extra middelen (capaciteit, budget) om het instrumentarium goed in te zetten. Dit is in de uitwerking van de instrumenten meegenomen.

58

7.2

Prioritaire acties

Het benoemen van opgaves en acties is belangrijk om de bedrijventerreinen te kunnen versterken en toekomstbestendiger te maken. Juist op die plekken waar dat het hardst nodig is en waar de inpassing het best aansluit bij de rest van de stad. De visie schetst een eindbeeld voor 2040, maar daarvoor moeten in de komende jaren ook al stappen worden gezet. Op basis van de actielijnen zijn de twee belangrijkste acties per bedrijventerrein(cluster) geformuleerd. Deze zijn getoetst en aangescherpt in afstemming met de ondernemerskoepels. Het oppakken van de acties op Voorst/Voorsterpoort en Marslanden heeft, gezien de urgentie op die terreinen, de hoogste prioriteit. Voorst / Voorsterpoort 1. Juiste bedrijf op de juiste plek Actief aan de slag om te zorgen dat het terrein zo optimaal mogelijk wordt gebruikt. Allereerst door de planologische kaders voor het tegengaan van ongewenste bedrijven en het stimuleren van watergebonden bedrijvigheid vast te stellen. Daarna wordt, indien passend en opportuun, door het actief aankopen van kavels ingespeeld op gewenste functionaliteiten. 2. Ruimte creëren voor energietransitie Opzetten van een terreinbrede energiestrategie voor slimme oplossingen in de energietransitie. Onder andere collectieve laadmogelijkheden, oplossingen voor netcongestie en het uitwisselen van opgewekte energie kan hierin worden meegenomen.

Belangrijke factor hierin is de fysieke (ondergrondse) ruimte die nodig is om deze initiatieven op het terrein in te passen. Hessenpoort 1. Verkenning Hessenpoort IV Opzetten van een verkenning naar zoekgebieden voor de uitbreiding van Hessenpoort. Daarbij is het goed om de uitgiftecriteria en -strategie op hoofdlijnen al vorm te geven, zodat de ruimte geboden wordt voor de bedrijven waar de (toekomstige) behoefte en meerwaarde het grootst is. 2. Versterken energiecollectief Hessenpoort wordt een knooppunt op het gebied van energie, met veel kansen voor opwek, opslag en uitwisseling. Op Hessenpoort loopt een initiatief om Smart Energy Hub Hessenpoort op te zetten. Sluit hierbij aan als gemeente en zorg dat de benodigde stappen worden gezet op dit thema. Marslanden 1. Juiste bedrijf op de juiste plek Deze actie is gericht op het scheppen van de juiste voorwaarden om te kunnen sturen op gewenste en passende bedrijvigheid. Dit gebeurt door het planologisch-juridisch vastleggen van scherpe kaders voor toekomstige ontwikkelingen op Marslanden. Dit gaat onder andere over de overgang naar minimale bouwhoogtes ten behoeve van het intensiveren en herstructureren van het terrein. Meerlaags bouwen is alleen toegestaan voor panden van hetzelfde bedrijf en/of voor productiebedrijven. Een bedrijfsverzamelpand hoort hier 59

uitdrukkelijk niet onder. Door het scheppen van duidelijke planologische kaders kan de basis worden gelegd voor het mogelijk opkopen van kavels en het werken met kansenzones. 2. Verbetering omgevingskwaliteit Veroudering speelt in toenemende mate een rol op Marslanden, met name in bepaalde straten en deelgebieden. Verduurzaming, in combinatie met het tegengaan van verstening, hittestress en wateroverlast speelt ook een rol op Marslanden. Zet gezien de omvang van het terrein in op het in deelgebieden aanpakken van de opgaves. Met een integraal plan voor zowel de publieke als private kavels, dragen beide zowel ondernemers als gemeente bij met investeringen. OVB 1. Actief inzetten op technische (start-up) bedrijven Ten westen van de Ceintuurbaan wordt in de Makersfabriek volop ingezet op het ontwikkelen van een community voor de maakindustrie. Haak hierbij als gemeente aan en zet in op het bieden van voldoende (betaalbare) start-up- en doorgroeiplekken. Ander aandachtspunt is het inzetten van samenwerkingsruimtes waar bedrijven, onderwijs en andere (kennis)instanties elkaar kunnen vinden. Dit stimuleert de innovatie in Zwolle. 2. Verbeteren bereikbaarheid en mobiliteit De Ceintuurbaan is een belangrijke verkeersader die zorgt voor de ontsluiting van het gebied, maar ook voor een fysieke barrière.

De komende jaren wordt ingezet op het verbeteren van de bereikbaarheid door in te zetten op verbeterde fiets- en OV-verbindingen. Dit sluit aan bij het STO(M)P-principe, dat de leidraad is in ontwerpkeuzes volgens de mobiliteitsstrategie.

7.3

Instrumentarium

Om de (prioritaire) acties op een goede manier uit te kunnen voeren zal de gemeente andere instrumenten moeten inzetten dan ze in de afgelopen jaren gedaan heeft, dan wel dezelfde instrumenten op een andere (intensievere) manier. Dit vraagt om extra middelen vanuit de gemeente, die eventueel kunnen worden aangevuld met externe financiering. De gemeente heeft zes belangrijke instrumenten tot haar beschikking: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Planologisch kader Accounthouder bedrijventerreinen Kansenzones Actief grondbeleid en herontwikkelingsfonds Strategisch bedrijventerreinenoverleg Inzet wet BIBOP

1. Planologisch kader Per terrein zijn toekomstbeelden vastgelegd en zijn de eerste profielen geschetst. Deze dienen de komende tijd, eventueel in samenwerking met de ondernemers(koepels), verder te worden uitgewerkt 60

en vastgelegd in het omgevingsplan. In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen de bedrijvigheid die wel en niet passend is op het terrein, met een uitsplitsing naar deelgebieden of zones. Door de doelgroepen en profielen hierin op te nemen wordt een juridische basis gelegd voor het interveniëren in later stadium, bijvoorbeeld voor de kansenzone-aanpak (uitgewerkt in punt 3) of het voeren van actief grondbeleid (punt 4). Tegelijkertijd zorgt de uitwerking en vaststelling van de omgevingsplannen per terrein ervoor dat nieuwe bedrijvigheid vanaf dan moet voldoen aan de gestelde eisen. Voor kavels aan het water kunnen bijvoorbeeld alleen nog maar watergebonden bedrijfsactiviteiten worden toegestaan. Hetzelfde geldt voor kavels met minimumeisen aan milieucategorieën. Beide maatregelen zorgen ervoor dat de beschikbare ruimte met speciale kwaliteiten effectief wordt ingezet. Belangrijk is om bij de profielen ook in te gaan op wat niet kan, en differentiatie aan te brengen in de locaties waar bepaalde functies wel/niet gewenst zijn. Sommige (bedrijfs)functies hebben bijvoorbeeld een laagwaardige(re) uitstraling maar zijn toch vitaal voor de stad. Ook voor deze bedrijven moet ruimte zijn op de terreinen. Daarnaast zorgen regels voor het verbieden van maatschappelijke functies en functies met een sterk verkeersaantrekkende werking (bv.

sport- en dansscholen) ervoor dat scheefwerken tegengegaan wordt en dat zelfstandige kantoren zich niet kunnen vestigen op bedrijventerreinen. Bedrijfsverzamelpanden (verhuur van kleine units/boxen) zijn op bedrijventerreinen (m.u.v. OVB) ongewenst omdat ze extra parkeerdruk en verkeersstromen genereren in de directe omgeving. Dit leidt vaak tot overlast. De toekomstige druk op het wegennet kan met floating car data van de afdeling mobiliteit in beeld gebracht worden. Dit geeft de (beperking in) ruimte aan nog beschikbaar is op het terrein. Qua inzet vraagt dit extra capaciteit binnen de gemeente om de planologische kaders goed vast te leggen. Het vastleggen van passende kaders is een randvoorwaarde om verder te kunnen met de andere instrumenten. Aan de voorkant in het proces is afstemming met de ondernemers(koepels) nodig, wat inzet vraagt van de koepels en van de accounthouder(s). Dit instrument zal geen direct effect hebben op de huidige bedrijvigheid. De nieuwe kaders zijn immers alleen bij nieuwe vestigers geldend. Wel zorgt het voor mogelijkheden voor actief grondbeleid (punt 4) en dat nieuwe bedrijvigheid binnen de gestelde kaders moet passen. 2. Accounthouders bedrijventerreinen Zichtbaarheid op de terreinen is erg belangrijk.

Voor een goede afstemming tussen de gemeentelijke organisatie en de ondernemers is de accountmanager van grote meerwaarde vanwege de korte banden met beide partijen. Deze persoon fungeert als de voelsprieten op het terrein en weet daardoor direct waar zich problemen (kunnen gaan) voordoen en waar kansen liggen. Tegelijkertijd kan deze persoon op strategisch niveau schakelen met de interne organisatie. De accounthouder is niet alleen een belangrijk instrument op zichzelf, maar hangt ook nauw samen met de andere instrumenten. Samen met de ondernemerskoepels zorgt de accounthouder voor een verdere uitwerking en validatie van de profielen per terrein. Verder zorgt nauw contact met de ondernemers(koepels) ervoor dat de accounthouder in een vroeg stadium weet waar kansen liggen voor herontwikkeling (kansenzones) en de aankoop van kavels (actief grondbeleid). Over het algemeen 61

zorgt goed contact tussen de accounthouder en de ondernemers(koepels) voor meer draagvlak en bereidheid om mee te denken. Dit kan gaan over de profielen van terreinen en (on)gewenste functies, maar kan ook helpen bij het vergroten van de effectiviteit van duurzaamheidsacties, mobiliteitsingrepen en het verbinden van bedrijven. Tot slot is het mogelijk dat een accounthouder een coördinerende of ondersteunende rol heeft in werkgroepen op de bedrijventerreinen. Het opstellen van een energiestrategie is bijvoorbeeld iets wat bedrijven onderling kunnen regelen, maar waarbij ondersteuning vanuit de gemeente wenselijk en soms zelfs noodzakelijk is. De vier bedrijventerreinenclusters kennen al een accountmanager, maar als wordt ingezet op actiever bedrijventerreinbeleid is meer capaciteit nodig. Zo kan er intensiever worden samengewerkt met de ondernemers en kunnen initiatiefrijke bedrijven aan elkaar en aan de gemeente worden gekoppeld. De gemeente kan hierbij gebruik maken van lopende regionale programma’s, te weten de Regionale Human Capital Agenda en de Regionale aanpak Ondernemersdiensverlening. Het gaat erom dat ondernemers proactief worden bevraagd op de vraagstukken die in het bedrijf spelen. Op die manier is het mogelijk om zicht te krijgen op private investeringen en in beeld te brengen of publieke en private investeringen elkaar kunnen versterken.

3. Kansenzones De aanpak met kansenzones is passend om aan de slag te gaan met herontwikkeling, zoals de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, vergroening, klimaatadaptieve maatregelen of het intensiveren van ruimtegebruik Door in te zetten op delen van een terrein kan er actief met een groep ondernemers worden samengewerkt en een plan worden opgezet. Dit vergt extra inzet aan de voorkant (m.n. procestijd), maar resulteert uiteindelijk in een gedragen herontwikkelingsplan en investeringen vanuit zowel publieke als private kant. Bovendien kunnen opgaves die breder spelen dan bij één ondernemer (bv. de wateropgave of energie) dan in gezamenlijkheid worden opgepakt. De kansenzone-aanpak is grofweg in te delen in drie stappen: 1. Identificeren kansenzones: Hier gaat met name de gemeente aan de slag om in kaart te brengen waar de plekken met de meeste urgentie zijn. Inzet vanuit de ondernemers is gewenst om te weten waar er ondernemers zijn die actief aan de slag willen of waar eventueel schuifruimte ontstaat. Dit laatste is voor andere ondernemers interessant, aangezien zij dan de mogelijkheid hebben om te groeien. De investeringsbereidheid stijgt dan. Vanuit de gemeente vraagt deze stap ambtelijke capaciteit, gevoed door informatie vanuit de bedrijventerreinen (via de accounthouder). 2.

Opstellen herontwikkelingsplan: Als de zones in beeld zijn waar interventie gewenst is kan samen met de ondernemers een plan worden opgesteld. Hierin wordt opgenomen wie waarin investeert en aan welke opgaves gewerkt wordt. Dit kan in meerdere zones en op verschillende bedrijventerreinen tegelijkertijd. Niet met alle kansenzones hoeft direct aan de slag gegaan te worden. Soms is het verstandiger om te wachten op een ontwikkeling waardoor bij ondernemers momentum ontstaat om te investeren (bv. het vertrek van het bedrijf op een aangrenzend plot). De gemeente faciliteert en ondersteunt het proces. Met name de accounthouder heeft hier een belangrijke rol in. Bij het opstellen van het plan is het

62

beschikbare budget vanuit zowel publieke als private kant een factor die goed moet worden meegenomen in de uitwerking van het plan. 3. Uitvoering herontwikkelingsplan: Zodra het plan gereed is en de benodigde middelen zijn geregeld, kan het plan worden uitgevoerd. Er kan onder andere gemeentelijk budget geregeld worden door onderhoudsinvesteringen naar voren te halen. Waarschijnlijk zal er daarnaast ook nog extra budget nodig zijn om de herontwikkelingsplannen te realiseren. Voor herontwikkeling, verduurzaming en vergroening zijn dikwijls financieringsmogelijkheden vanuit Rijk en Provincie beschikbaar. Een herstructureringsfonds staat onder punt 4 (actief grondbeleid). Onderstaande afbeelding geeft de drie stappen schematisch weer in de tijd. Het identificeren van de kansenzones kan voor meerdere terreinen en zones tegelijk, terwijl de uitwerking (plan + uitvoering) voor elke kansenzone een apart traject vergt. De tijdlijn kan per kansenzone verschillen.

4. Actief grondbeleid Een tweede manier om de fysieke invulling van terreinen vorm te geven is door actief grondbeleid. Dit middel wordt ingezet als er vanuit het publiekrechtelijke kader niet kan worden gestuurd op bepaalde invulling van een kavel en/of omdat de markt iets niet oppakt wat door de gemeente wel belangrijk wordt gevonden. Met actief grondbeleid wordt niet alleen de ruimtelijke kwaliteit van een gebied verbeterd (zoals vooral bij kansenzones het geval is), maar kan ook gestuurd worden op de bedrijfsmatige invulling van een terrein. Dit middel haakt met name aan bij de wens om meer te kunnen sturen op profielen per terrein. Door zelf een kavel aan te kopen kan er in plaats van een ongewenste

63

ontwikkeling op een locatie worden ingezet op iets wat bijdraagt aan de Zwolse opgaven, transities en gewenste bedrijfsprofielen. Om actief grondbeleid goed uit te kunnen voeren moeten de profielen eerst goed zijn vastgelegd in het planologisch kader (zie punt 1). Afstemming met de ondernemers is hierbij van grote waarde. Om vervolgens het actief aankopen van kavels goed te kunnen sturen moet worden gezorgd dat de profielen goed worden geladen in beleidsstukken van de gemeente. Zodra de profielen met (on)gewenste bedrijfsfuncties per terrein in de omgevingsplannen zijn vastgelegd mag en kan hier ook op gestuurd worden. Onderstaande figuur geeft schematisch de fasering van actief grondbeleid (i.c.m. het opstellen van planologische kaders) weer.

Er zijn twee manieren waarop actief grondbeleid kan worden toegepast: a) Met de aankoop van één pand of kavel b) Met de aankoop van een groter gebied

a) De aankoop van één pand of kavel Dit instrument wordt ingezet als er een duidelijke meerwaarde is bij aankoop door de gemeente. Dit geldt als de huidige functie niet past binnen het profiel of als de ruimtelijke kwaliteit (te) laag is, terwijl de potentie van de kavel wel groot is. Dit laatste houdt in dat er een duidelijk gemeentelijk doel gekoppeld zit aan de aankoop van de kavel. Zo kan de gemeente ervoor zorgen dat een watergebonden kavel weer als zodanig ingezet wordt. Gemeentelijke inzet zit in het herkennen van kansen (capaciteit accounthouder), het aankopen van de kavel (budget gemeente) en het uitwerken van een ontwikkelplan voor de kavel (capaciteit beleidsmedewerker i.c.m. accounthouder). 64

b) De aankoop van een groter gebied In de tweede optie wordt een groter gebied in één keer aangekocht. Hiermee kan het hele gebied integraal worden ontwikkeld en ontstaat eigenlijk een kansenzone. In dit geval heeft de gemeente dan zowel de publieke als private grond in handen en kan het dus zelf een plan ontwikkelen voor het deelgebied. Omdat er nu meerdere kavels aangekocht moeten worden is er meer budget nodig dan bij een losse kavel. Voor beide opties van actief grondbeleid geldt dat er gemeentelijke middelen nodig zijn om de ontwikkelingen van de grond te krijgen. De ervaring leert dat met een budget van circa 10 miljoen euro behoorlijk wat projecten opgepakt kunnen worden. Dit kan gezien worden als startgeld om projecten in beweging te krijgen en wordt vooral ingezet voor het aankopen van enkele losse panden of kavels (optie A). Voor het aankopen van een groter gebied is er niet alleen meer budget nodig, maar ook extra expertise. Hierbij is het daarom handig om samen te werken met een externe partij zoals de HMO (zie boxje), zodat gebruikt gemaakt kan worden van hun benodigde kennis en slagkracht. Met het opzetten van een herontwikkelingsfonds kunnen de gemeentelijke middelen en de externe partij gecombineerd worden. Dit is met name verstandig om in te zetten bij de meer complexe vraagstukken, zoals bij de aankoop van een groter gebied (kansenzone; optie B).

Als de gemeente actief gaat verwerven, gaat dat tegen de marktwaarde van een kavel. De functie die de gemeente op die locatie zal willen hebben, levert op langere termijn (langere doorlooptijd) voldoende op om de kosten te kunnen dekken. Kostendekkend investeren is voor private partijen niet interessant genoeg, maar de gemeente kan met de aankoop haar beleidsdoelen realiseren. Voorbeelden elders in Nederland (Rijswijk, Rotterdam, Venlo) laten zien dat dit kan. Een gebiedsgerichte aanpak (kansenzone) vraagt ook om een langere doorlooptijd en ook meer investeringen aan de voorkant. Dat is voor gemeenten vaak niet te organiseren, zowel wat betreft de ondernemende aanpak die dit vereist als de financiële middelen. Daarom zijn in diverse regio’s en gemeenten herontwikkelingsmaatschappijen opgezet. Eén van de goed functionerende maatschappijen is de HMO (Herontwikkelings Maatschappij Overijssel). Voor een aantal kansenzones kan het waardevol zijn om als gemeente de samenwerking met hen aan te gaan.

5. Strategisch bedrijventerreinoverleg In het proces van het opstellen van dit document is gesproken met de ondernemerskoepels. Zij geven aan dat een strategisch overleg met de verschillende bedrijventerreinen van grote waarde kan zijn. Tijdens een overleg komen de koepels van verschillende bedrijventerreinen en de accounthouder(s) samen. Het overleg kan gebruikt worden om overkoepelende thema’s te bespreken, zoals energie, (vrachtwagen)parkeren, bereikbaarheid, verduurzaming, etc. Daarnaast kunnen de terreinen van elkaar leren in het oppakken van de korte termijnacties. Niet elk terrein zal

65

even snel aan de slag gaan met elk thema, waardoor het mogelijk is om de positieve en negatieve bevindingen mee te kunnen nemen.

6. Inzet Wet BIBOP Om bedrijventerreinen toekomstbestendig en leefbaar te houden past de gemeente de wet ‘Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur’ (Wet BIBOB) toe. Dit geeft de gemeente bevoegdheden om, als daartoe aanleiding bestaat, de integriteit van betrokken partijen te toetsen en zo te voorkomen dat onder andere vergunningen, subsidies, vastgoedtransacties of overheidsopdrachten worden misbruikt voor criminele activiteiten en/of ongewenste beïnvloeding van derden. Hiermee houdt de gemeente sturing en kan een zorgvuldige en veilige ontwikkeling van de bedrijventerreinen gewaarborgd worden.

66

Bijlage Huidige situatie en uitgangspunten per terrein

67

Bedrijventerreincluster I

Voorst en Voorsterpoort

Voorst en Voorsterpoort zijn twee aaneengesloten werklocaties in de gemeenten Zwolle aan de zuidwestkant van de stad. Het gebied met een directe ligging aan de snelweg A28 en het ZwolleIJsselkanaal zeer strategisch gelegen. De locatie is multimodaal ontsloten en beschikt over watergebonden kavels, die goed bereikbaar zijn voor de binnenvaart om grondstoffen en producten aan- en af te voeren op duurzame wijze. Op dit moment wordt er nog relatief weinig gebruik gemaakt van de haven en de kadegebonden faciliteiten.

Economie op het terrein Het gebied heeft een bruto omvang van 228 hectare (netto 154 hectare). De bedrijven in het gebied zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer 11.700 banen, die zijn verspreid over 370 vestigingen. Hiermee is het gebied verantwoordelijk voor 11% van alle banen in de gemeente Zwolle. Het gebied is daarom niet alleen van grote economische waarde voor Zwolle, maar ook voor de ruimere regio. Het gebied is vooral belangrijk in de industrie: meer dan 60% van de banen in de industrie in Zwolle zijn hier gevestigd. Naast de industrie is de zakelijke dienstverlening een grote sector op het terrein, die bovendien flink gegroeid is in de afgelopen tien jaar. Het is redelijk uniek dat een industrieel terrein met een hoge milieucategorie-kavels ook veel zakelijke dienstverlening heeft. Dat dat hier mogelijk is komt doordat het terrein bestaat uit verschillende deelgebieden met een eigen karakter. Het grootste deel (Voorst) heeft een meer grootschalig en industrieel karakter, terwijl de zuidkant (Voorsterpoort) zich meer op de zakelijke dienstverlening richt. Figuur 5.3 – Ontwikkeling banen naar sector op Voorst en Voorsterpoort Sector

2013

2018

2022

Bouwmaterialenindustrie Bouwnijverheid Chemische industrie Detailhandel en horeca Groothandel Metaalelektro Onderwijs Opslag en dienstverlening voor vervoer Overige industrie Overige quartaire diensten Staalindustrie Textiel- en kledingindustrie Vervoer Voedings- en genotsmiddelenindustrie Zakelijke dienstverlening Zorg Overig

67 602 175 402 567 1.587 109 458 322 50 119 64 635 600 2.443 27 874

30 517 139 592 819 2.190 208 580 147 80 139 56 1.416 538 3.834 28 598

32 382 144 623 813 2.533 239 427 12 96 140 60 345 900 4.330 14 614

Totaal

9.100

11.900

11.700

Bron: BIRO, 2022

68

Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling 2013-2018 2018-2022 2013-2022 -37 2 -35 -85 -135 -220 -36 5 -31 190 31 221 252 -6 246 603 343 946 99 31 130 122 -153 -31 -175 -135 -310 30 16 46 20 1 21 -8 4 -4 781 -1.071 -290 -62 362 300 1.391 496 1.887 1 -14 -13 -276 16 -260 2.800

-200

2.600

Deelgebieden Binnen het bedrijventerreincluster Voorst en Voorsterpoort zijn vijf economische deelgebieden te onderscheiden op basis van historische ontwikkeling, locatiekenmerken en typen bedrijvigheid.

A

D B

C

E

Figuur 5.4 - Deelgebieden op Voorst en Voorsterpoort

•

Zone A ligt ten noordoosten van de spoorlijn Zwolle-Kampen en wordt verder omgeven door de A28 (zuidoost) en water. Het gebied huisvest bedrijven met grote kavels die actief zijn in de zware industrie. Dit sluit goed aan bij de kadefaciliteiten in het gebied. Deze zijn er zowel in het westen (Katwolderhaven) als in het oosten aan het Zwarte Water. Dit gebied is daardoor aantrekkelijk voor bedrijven die gebruik maken van het aanleveren en afvoeren van (zware) producten over het water, zoals de betoncentrale.

•

Zone B ligt aan de zuidoostkant van het Zwolle-IJsselkanaal. Het wordt verder begrenst door infrastructuur (spoorlijn, Blaloweg en Westenholterallee). Het grootste deel van het terrein is in gebruik door Scania en wordt gebruikt voor de assemblage en (tijdelijke) opslag van trucks. Verder heeft het gebied aan de noordzijde nog enkele bedrijven die actief zijn in de bouwmaterialen.

•

Zone C is ook wel bekend als Voorsterpoort. Dit is het gebied dat tussen de Blaloweg en de A28 in ligt, ten zuiden van de spoorlijn Zwolle-Kampen. Het gebied kent een gemengd profiel met kantoren, voorzieningen, retail en bedrijfsmatige functies. Het gebied beschikt over echte zichtlocaties. Aan de zuidwestzijde, langs de N331 die aansluit op de A28, zijn kantoorfuncties gevestigd. Het terrein dient als overgangszone van de woonwijk Veerallee in het zuidoosten en de zwaardere industrie op bedrijventerrein Voorst. Er zijn enkele onbebouwde kavels in het 69

gebied, wat de mogelijkheid biedt om het terrein te moderniseren en revitaliseren. Voor de kantoren in de zuidwesthoek geldt dat verdere uitbreiding/intensivering mogelijk aan de orde is. Dit wordt in de kantorenvisie (in ontwikkeling) verder verkend. •

Zone D ligt ten westen van het Zwolle-IJsselkanaal en ten oosten van de woonwijk Westenholte. De insteekhaven (Voorsterhaven) biedt ruimte voor bedrijven met kadegebonden activiteiten. Het gebied huisvest diverse logistiek dienstverleners, maar ook groothandelaren, een sportschool en het CBR en kent daarmee een mix in grote en kleine bedrijven. De grotere bedrijvigheid bevindt zich vooral in het zuidoosten (aan het water), terwijl de kleinere MKB-partijen met name in het westen (ten westen van de Westenholterallee) en in het noorden gevestigd zijn.

•

Zone E ligt tot slot aan de zuidkant van het terrein. Het wordt begrenst door de Westenholterallee (noord) en het Zwolle-IJsselkanaal (oost). In het westen liggen de uiterwaarden en agrarisch buitengebied. Het gebied huisvest relatief kleinschalige bedrijvigheid in vergelijking met andere deelgebieden op Voorst. Naast perifere detailhandel, kleinschalige maakindustrie en auto-/vrachtwagenhandelaren wordt ongeveer de helft van het gebied ingenomen door de RWZI (Rioolwaterzuiveringsinstallatie).

Figuur 5.5 - Indeling Voorst in kernzone (zware bedrijvigheid) en overgangsgebieden (lichtere bedrijvigheid en kantoren)

70

Bedrijventerreincluster II

Hessenpoort

Hessenpoort is het nieuwste bedrijventerrein van Zwolle. Het terrein ligt ten noordoosten van de stad Zwolle en heeft een directe aansluiting op de A28. Hessenpoort is vooral interessant voor bedrijven met een behoefte aan fysieke ruimte en ruime milieucontouren. De directe verbinding met de stad Zwolle is hier minder. Het terrein heeft een moderne uitstraling en is ruim opgezet.

Economie op het terrein Hessenpoort is (tot nu toe) uitgegeven in drie fases: Hessenpoort I, II en Zuid. Deel I en II hebben een gezamenlijke oppervlakte van 296 hectare bruto (216 netto). Deelgebied Zuid heeft 37 bruto oppervlakte, waarvan 10 voor bedrijven kan worden uitgegeven. In totaal betekent dit 333 hectare bruto oppervlakte en 226 hectare netto. In totaal is er nog 55 hectare uit te geven op deelgebieden Zuid en III (stand per 01-01-2024). Op Hessenpoort werken in totaal 5.900 personen (2022). In 2022 was er 128 hectare uitgegeven op Hessenpoort, wat betekent dat er 46 personen per hectare werken. Dit ligt lager dan op Voorst/ Voorsterpoort (75) en Marslanden (81). Dit valt te verklaren door de grootschalige vestigingen op het terrein, die vaak grote buitenterreinen hebben. Deze locaties worden gebruikt voor het parkeren van auto’s voor personeel en voor de verhuur. Qua bedrijvigheid valt het grootste deel onder groothandel, transport en logistiek. Verder zijn er ook grootschalige bedrijven in de industrie en detailhandel. Doordat er de afgelopen jaren kavels zijn uitgegeven groeit het aantal banen op het terrein nog elk jaar.

Figuur 2.6 - Ontwikkeling banen naar sector op Hessenpoort Sector Bouwmaterialenindustrie Bouwnijverheid Chemische industrie Detailhandel en horeca Groothandel Metaalelektro Onderwijs Opslag en dienstverlening voor vervoer Overige industrie Overige quartaire diensten Staalindustrie Textiel- en kledingindustrie Vervoer Voedings- en genotsmiddelenindustrie Zakelijke dienstverlening Zorg Overig Totaal

2013

2018

2022

Ontwikkeling 2013-2018

Ontwikkeling 2018-2022

Ontwikkeling 2013-2022

120

124

148

4

24

28

321 441 250

1.247 661 232

1.820 792 262

926 220 -18

573 131 30

1.499 351 12

106 1.112

128 874

331 951

22 -238

203 77

225 -161

170

216

253

46

37

83

355 0 71

491 0 109

427 480 113

136 0 38

-64 480 4

72 480 42

291

280

326

-11

46

35

3.200

4.400

5.900

1.200

1.500

2.700

Bron: BIRO, 2022

71

Deelgebieden Met de uitgifte van Hessenpoort Zuid is een ander type deelgebied ontstaan op het terrein. Waar Hessenpoort I en II redelijk met elkaar in lijn liggen, is Hessenpoort Zuid hiervan te onderscheiden op basis van kavelgrootte en type bedrijvigheid. Hessenpoort III ligt ten zuiden van Hessenpoort Zuid (richting de N340) en wordt in lijn met Hessenpoort Zuid ontwikkeld. Hier is nog geen grond uitgegeven. •

•

Hessenpoort I en II vormen samen verreweg het grootste gedeelte van het terrein. Het terrein heeft zich in de afgelopen jaren ontwikkeld aan beide zijdes van de Nieuwleusenerdijk en ontwikkelt zich nog steeds. Dit deel van het terrein huisvest grootschalige vestigingen, met name in de logistiek en groothandel. Daarnaast zijn grootschalige industriële vestigingen die te groot zijn voor andere terreinen in Zwolle hier gevestigd. In het westen van dit deel van het terrein liggen zichtlocaties vanaf de A28. Hier zijn grootschalige detailhandelsvestigingen gevestigd, gericht op de verkoop van meubels, tuinartikelen of auto’s. Op Hessenpoort Zuid (zone B) is de uitgifte pas recentelijk gestart. Het gaat hier om een veel kleinere zone, met veel kleinere kavels. Kavels zijn hier niet groter dan 1 hectare en vaak nog een stuk kleiner (0,25-0,5 ha), terwijl op Hessenpoort I en II kavels van meerdere hectares eerder regel dan uitzondering zijn. Het accent qua bedrijfssectoren ligt op Hessenpoort Zuid daarom ook iets anders, met meer bouw- en installatiebedrijven en kleinschalige maakindustrie. Daarnaast zit ook hier wat logistiek en groothandel, al is de omvang en het verzorgingsgebied hier vaak meer op de regio gericht.

De hoofdstraten van dit deel van het terrein hebben geen directe verbinding met de Nieuwleusenerdijk (N758), maar maken voor de ontsluiting gebruik van de kleinere wegen op Hessenpoort I en II.

Figuur 5.7 - Deelgebieden op Hessenpoort

72

Bedrijventerreincluster III

Marslanden

Marslanden is een gemengd bedrijventerrein aan de zuidkant van de stad. Het voormalig moerasgebied is organisch gegroeid tot bedrijventerrein vanuit de woonbebouwing in het noorden naar het buitengebied in het zuiden. Via de N35 en de N337 is het terrein goed ontsloten met Zwolle en het gebied ten zuidoosten van de stad. De Nieuwe Wetering en de Soestwetering lopen als groene aders door het gebied en zorgen voor een groene verbinding met de stad en het buitengebied. Wel zorgen de ligging voor een wateropgave op het terrein: beleidsmatig mag het gebied eens in de 100 jaar overstromen.

Economie op het terrein Marslanden heeft een bruto omvang van 251 hectare (netto 160 hectare). De bedrijven in het gebied zijn samen goed voor 13.000 banen, wat ruim 12% van het totaal in Zwolle is. Deze banen zijn verspreid over 800 vestigingen, wat betekent dat de gemiddelde bedrijfsvestiging ongeveer 16 werkzame personen heeft. Dit ligt een stuk lager dan op Voorst/Voorsterpoort (ca. 35 per vestiging) en met name Hessenpoort (ca. 85). Het terrein kent dan ook een mix van grotere bedrijven met een (boven)regionale functie, en kleinere bedrijven die meer gericht zijn op de stad. Ondanks dat het gebied al wordt ontwikkeld sinds de jaren ’50 groeit het aantal werkzame personen op het terrein nog steeds. Een belangrijke sector op Marslanden is de sector (dienstverlening voor) vervoer. Dit komt vooral door de vestigingen van PostNL en Albert Heijn, die een belangrijke stempel op het terrein drukken. Verder is de energiesector sterk vertegenwoordigd, met name aan de noordkant van het terrein. Kleinschaligere bedrijven zijn vooral in de sectoren detailhandel, automotive en bouw. Deze veelzijdigheid aan bedrijven op het terrein zorgt ervoor dat Marslanden een sterke verzorgende functie heeft voor de stad.

Figuur 5.8 – Ontwikkeling banen naar sector op Marslanden Sector Bouwmaterialenindustrie Bouwnijverheid Chemische industrie Detailhandel en horeca Groothandel Metaalelektro Onderwijs Opslag en dienstverlening voor vervoer Overige industrie Overige quartaire diensten Staalindustrie Textiel- en kledingindustrie Vervoer Voedings- en genotsmiddelenindustrie Zakelijke dienstverlening Zorg Overig Totaal

2013

2018

2022

Ontwikkeling 2013-2018

Ontwikkeling 2018-2022

Ontwikkeling 2013-2022

51 1.313 35 911 1.306 77 54 906 358 462 110 22 1.517 183 2.654 490 709

66 920 79 1.083 1.411 61 122 940 363 854 43 18 2.473 118 1.597 553 936

72 1.210 139 1.137 1.551 86 93 1.114 450 964 75 0 2.762 97 1.597 620 994

15 -393 44 172 105 -16 68 34 5 392 -67 -4 956 -65 -1.057 63 227

6 290 60 54 140 25 -29 174 87 110 32 -18 289 -21 0 67 58

21 -103 104 226 245 9 39 208 92 502 -35 -22 1.245 -86 -1.057 130 285

11.200

11.600

13.000

400

1.400

1.800

Bron: BIRO, 2022

73

Deelgebieden Marslanden is ingedeeld in zeven deelgebieden (A t/m G), die op die manier ook in het huidige bestemmingsplan zijn benoemd. De gebieden verschillen van elkaar op historische ontwikkeling en typen bedrijvigheid.

Figuur 5.9 – Deelgebieden op Marslanden

•

Zone A is het oudste deel van Marslanden en ligt als enige deelgebied ten noorden van de spoorlijn Zwolle – Meppel. De ligging aan park de Nooterhof (noord) en de Nieuwe Wetering (oost) zorgen ervoor dat het gebied een groene uitstraling heeft. Het grootste deel is gericht op energievoorzieningen (hoogspanningsstation) en -bedrijven. Enexis heeft haar hoofdkantoor in dit gebied. In het noordelijk deel is verder nog wat reguliere bedrijvigheid gevestigd, met name gericht op automotive. Zone A ligt tegen woonwijk Pierik aan, al zorgen de sportvelden voor een buffer tussen woningen en bedrijvigheid.

•

Zone B ligt in het noordwesten van het terrein en is ingesloten door de spoorlijn Zwolle-Meppel in het noorden, de IJsselallee in het westen en twee interne verkeersaders in het zuiden en oosten. Het oostelijk deel van het terrein is in gebruik door het postsorteercentrum van PostNL, terwijl in het westen de penitentiaire inrichting (P.I.) zit. Het middengebied bestaat uit perifere detailhandelsvestigingen, vooral gericht op meubels.

•

Zone C is de kleinste deelzone en ligt direct ten zuiden van de spoorlijn. Het gebied bestaat uit een mix van perifere detailhandel (zuidwest) en kleine handelsbedrijven (noord en oost). Het terrein is een van de oudste delen van Marslanden, met als gevolg dat de opzet van het terrein relatief krap is. 74

•

Zone D beslaat de volledige oostflank van het terrein en ligt aan de overzijde van de Nieuwe Wetering. Het gebied wordt in het oosten begrenst door de N35, waar het direct op ontsloten is. Centraal op het terrein is het distributiecentrum van Albert Heijn gevestigd. Naast PostNL (zone B) is dit de enige vestiging een grote kavel (> 5 hectare). De rest van zone D bestaat, net als de rest van Marslanden, vooral uit kavels van ongeveer 0,5 tot maximaal 1 hectare. Het gebied kent een mix van logistieke partijen, bouw- en installatiebedrijven en handelsbedrijven.

•

Zone E is het centrale deel van het terrein. Via de Oldeneelallee direct aan de zuidkant is het gebied goed ontsloten met zowel de N337 in het westen als de N35 in het oosten. Op de zichtlocaties aan de Ittersumallee (noordzijde) zijn autodealers en bouwmarkten gevestigd. Verderop op het terrein hebben bedrijven de beschikking over redelijk wat buitenruimte en opslag. Dit sluit aan bij het type bedrijven dat hier gevestigd is, met een grotere nadruk op industrie en autohandel dan in andere deelgebieden. Dit zorgt er ook voor dat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wisselend is.

•

Zone F is de zuidwestpunt van het terrein, omgeven door de Oldeneelallee (noord), de IJsselallee (west) en de Soestwetering (oost). De ruimtelijke kwaliteit is deze zone, maar met name in het zuiden hiervan, relatief laag ten opzichte van de rest van het terrein. Het terrein kent een sterke concentratie van de autobranche (vooral in de zuidelijke punt) en installatiebedrijven.

•

Zone G is vanaf 1996 als laatste gebied ontwikkeld. Het gebied ligt ingesloten tussen de Nieuwe Wetering (oost), de Soestwetering (west) en de Sekdoornseplas (zuid). In het noorden grenst het gebied aan de Oldeneelallee, maar is hier voor autoverkeer niet op aangesloten. De ontsluiting van het gebied gaat daarom via zones D en E, wat het gebied het minst toegankelijke gebied voor autoverkeer maakt. De bedrijvigheid is grotendeels in lijn met de rest van Marslanden, met een mix van transport-, bouw- en installatie- en detailhandelsbedrijven. Onderscheidend is dat er in het gebied ook onzelfstandige kantoren gevestigd zijn.

75

Bedrijventerreincluster IV

Oosterenk, Vrolijkheid en Berkum (OVB)

Werklocatiecluster OVB bestaat uit meerdere locaties en strekt zich grofweg uit langs de gehele oostzijde van de Ceintuurbaan (N35) ten noorden van de spoorlijn Zwolle-Meppel. Door de ligging aan de A28 en de N35 is het goed ontsloten via de weg. Het gebied is niet aangesloten op spoor- of waterwegen. Het zuiden van dit gebied (vanaf het voetbalstadion) heeft een kantorenprofiel. Het noordelijk deel (ten noorden van de Boerendanserdijk) is het bedrijventerreincluster van OVB. Aangezien in dit document gericht wordt op bedrijventerreinen wordt er gericht op het noordelijke deelgebied. Dit is een combinatie van bedrijventerreinen De Vrolijkheid en Berkum. Het foodcourt (gelegen ten noorden van de Oude Meppelerweg) valt buiten de bedrijventerreinafbakening. Ook het zuidelijk deelgebied wordt buiten beschouwing gelaten3. Figuur 5.9 geeft aan welke gebieden onder het bedrijventerreincluster OVB vallen en in deze rapportage worden meegenomen als ‘OVB’.

Figuur 5.10 – Ligging van bedrijventerreincluster OVB (in deze rapportage meegenomen als 'OVB')

3

Voor het zuidelijk deel van het cluster (stadion, Health Innovation Park, Isala ziekenhuis en kantorenpark Oosterenk) is eerder een de visie opgesteld. Hierin wordt het zuidelijk cluster als geheel aangeduid als Oosterenk.

76

Economie op het terrein De Vrolijkheid is het oudste Zwolse bedrijventerrein. Samen met bedrijventerrein Berkum heeft het in totaal 2.500 banen, wat ruim 2% van het Zwolse totaal is. Dit bedrijventerreincluster is daarmee beduidend kleiner dan de andere drie terreinen. Ook in oppervlakte is het gebied een stuk kleiner. De Vrolijkheid beslaat het grootste deel, met 40 hectare bruto (35 hectare netto). Bedrijventerrein Berkum is 4 hectare groot, met 3 hectare aan netto kaveloppervlakte. Samen zorgt dit voor 44 hectare bruto oppervlakte (38 hectare netto). Het terrein kent een interessante mix aan bedrijvigheid en maatschappelijke functies. De bedrijven op het terrein zijn vooral gericht op zakelijke dienstverlening en detailhandel (autoboulevard). Maatschappelijke functies zijn onder andere het MBO Landstede, sportfaciliteiten en de Koninklijke Marechaussee. Verder zijn er, met name ten westen van de Ceintuurbaan, bedrijven gevestigd die zich richten op innovatie in de (chemische) industrie. Figuur 5.11 – Ontwikkeling banen naar sector op OVB Sector

2013

Bouwmaterialenindustrie Bouwnijverheid Chemische industrie Detailhandel en horeca Groothandel Metaalelektro Onderwijs Opslag en dienstverlening voor vervoer Overige industrie Overige quartaire diensten Staalindustrie Textiel- en kledingindustrie Vervoer Voedings- en genotsmiddelenindustrie Zakelijke dienstverlening Zorg Overig Totaal

2018

2022

Ontwikkeling 2013-2018

Ontwikkeling 2018-2022

Ontwikkeling 2013-2022

326 11 292 175 79 178 2 10 152 1 1 26

266 6 331 146 53 122 20 13 290 1 1 0

247 7 356 191 64 218 26 11 241 1 7 0

-60 -5 39 -29 -26 -56 18 3 138 0 0 -26

-19 1 25 45 11 96 6 -2 -49 0 6 0

-79 -4 64 16 -15 40 24 1 89 0 6 -26

704 102 4

956 63 0

1.044 102 0

252 -39 -4

88 39 0

340 0 -4

2.100

2.300

2.500

200

200

400

Bron: BIRO, 2022

Deelgebieden Het bedrijventerreincluster op OVB is een samenvoeging van twee bedrijventerreinen (De Vrolijkheid en Berkum), waarbij De Vrolijkheid door de Ceintuurbaan wordt gescheiden in een westelijk en oostelijk deel. De deelgebieden zijn van elkaar te onderscheiden op basis van historische ontwikkeling, locatiekenmerken, typen bedrijvigheid en openheid naar de directe omgeving. •

De Vrolijkheid-West (zone A) ligt aan de westkant van de Ceintuurbaan en staat ook wel bekend als het Vishay-terrein. Het gebied heeft een industriële uitstraling door de voormalige vestiging van Philips. Het terrein staat inmiddels bekend als ‘De Makersfabriek’ en wordt de 77

komende jaren ontwikkeld tot een gebied met bedrijven gericht op innovatie, ondernemerschap en duurzame transities (circulair, energie, klimaat). Verder hebben bedrijven als Covestro Resins en AOC hier hun ontwikkel- en labruimtes en hun R&D-afdeling. In dit deelgebied werken ruim 500 personen. •

In het midden van het bedrijventerreincluster, direct ten oosten van de Ceintuurbaan, ligt De Vrolijkheid-Oost (zone B). Dit deelgebied is het grootste van de drie en kent ruim 1.300 werkzame personen. De bedrijvigheid in het gebied richt zich vooral op detailhandel (m.n. gericht op auto’s), groothandel en zakelijke dienstverlening. Daarnaast kent het oostelijk deel maatschappelijke functies gericht op sport. De bedrijvigheid bevindt zich met name in het noorden (autoboulevard) en het westen van het gebied. Als oudste bedrijventerrein van de stad is de ruimtelijke kwaliteit wisselend. Er is al veel ingezet op herontwikkeling, wat met name tot meerlaagse gebouwen met zakelijke en quartaire diensten heeft geleid. De autobedrijven (verkoop, reparatie en onderhoud) die vooral in het noorden zijn gevestigd hebben relatief veel buitenruimte.

•

Bedrijventerrein Berkum (Zone C) is het meest oostelijk gelegen terrein. Het is van De Vrolijkheid gescheiden door het Vegtluster Bos. Het bedrijventerrein maakt onderdeel uit van de woonwijk en voormalige buurtschap Berkum. Het terrein grenst direct aan woonbebouwing, maar heeft een aparte ontsluiting naar de Kranenburgweg. Het terrein huisvest 600 banen, vooral gericht op zakelijke dienstverlening. Het terrein heeft een mix van zelfstandige en onzelfstandige kantoren.

Figuur 5.12 – Overzicht deelgebieden bedrijventerreincluster OVB. In grijs de overige deelgebieden van OVB die niet onder het bedrijventerreincluster vallen.

78