Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim_vastgesteld_15-04-2024

Kabels, leidingen en straalpaden

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van elektriciteits- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht. Plangebied In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die planologisch relevant zijn. Conclusie Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect kabels, leidingen en straalpaden. 3.8.8

M.e.r.-beoordeling

3.8.8.1 Kaders Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:  in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;  een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;  op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt. M.e.r.-beoordeling Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden.

Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:  als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.procedure te worden doorlopen. Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook

49/94

15 april 2024



Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag; als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

3.8.8.2 Beoordeling Onderhavig plan maakt het mogelijk om als compensatie voor de beëindiging van twee agrarische bedrijven en de sloop van bedrijfsgebouwen twee nieuwe woningen te bouwen. Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in onderdeel D, categorie 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er geldt derhalve geen m.e.r.-(beoordelings)plicht en er hoeft geen aanmeldingsnotitie te worden opgesteld. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een ontwikkeling met negatieve milieugevolgen. Hetgeen beschreven wordt in dit bestemmingsplan geeft voldoende inzicht op de milieu gevolgen om een gewogen besluit omtrent dit plan te nemen. 3.8.8.3 Conclusie Een nader onderzoek in de vorm een MER/m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. 3.8.9

Klimaat, energie en circulariteit

3.8.9.1 Kaders De Omgevingsvisie Mijn Zwolle van Morgen geeft aan dat bij nieuwe initiatieven altijd een KEC-toets wordt opgesteld. KEC staat voor klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit. De gemeente vindt het belangrijk dat bij elke ontwikkeling in de fysieke leefomgeving deze drie thema's integraal afgewogen worden. Om op dat een goede en transparante wijze te doen, wordt een KEC-toets opgesteld. Klimaatadaptatie betreft het inrichten van de stad en de omgeving op het veranderende klimaat. Met veranderend klimaat wordt een grotere kans op extremer weer bedoeld. Voorbeelden van extremer weer zijn natter, droger en heter. Mogelijke gevolgen kunnen zijn: wateroverlast, hittestress, schade aan groen en funderingen. Energietransitie betreft de ontwikkeling naar een duurzame energievoorziening. Deze ontwikkeling kent twee sporen. Het eerste is het verminderen van het energieverbruik. Het tweede de opwekking van duurzame energie (wind, zon, aardwarmte, waterkracht). Circulariteit betreft de circulaire economie, welke een essentieel onderdeel vormt van de duurzame ontwikkeling van de stad Zwolle. De circulaire economie is een economie waarin de waarde van grondstoffen zoveel mogelijk behouden blijft. Ook is het niet vanzelfsprekend meer dat producten worden aangeschaft en afgedankt, maar bijvoorbeeld worden gedeeld, gehuurd of geleased.

3.8.9.2 Beoordeling Klimaatadaptatie In het kader van voorliggend plan wordt er ruim 1.800 m² aan bedrijfsgebouwen, een mestbassin en bijbehorende erfverharding van de agrarische bedrijvigheid gesaneerd. Dit leidt tot een afname van het verhard oppervlak. Het hemelwater wordt ter plekke geïnfiltreerd in de bodem. Dit heeft een positief effect op de waterhuishouding. Uitgangspunt is dat de woonpercelen een groen aanzicht krijgen. Voor beide planlocaties is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarin wordt voorzien in de aanplant van houtsingels met boomen struikvormers, struweel en een boomgaard. Bestaande bomen blijven gehandhaafd. De aanwezigheid van dit groen maakt de locatie minder gevoelig voor opwarming en hittestress. Zo wordt er een prettig verblijfsklimaat gecreëerd voor de toekomstige bewoners. De 'groene' maatregelen dragen ook bij aan het vergroten van de biodiversiteit in vergelijking met het gebruik als landbouwgrond. De maatregelen zijn als een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan.

50/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Geconcludeerd wordt dat met voorliggend plan voldoende wordt ingezet op het voorkomen of beperken van mogelijke risico's als gevolg van klimaatverandering. Energietransitie Uitgangspunt is dat de nieuw te bouwen woningen ontworpen worden via de Trias Energetica. Dit is een drietrapsstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De drie stappen zijn basisvuistregels bij het duurzaam ontwerpen van gebouwen:  Beperk het energieverbruik door verspilling tegen te gaan (bijvoorbeeld een compacte gebouwvorm of door isolatie van gevels en daken);  Maak maximaal gebruik van energie uit hernieuwbare bronnen, zoals wind-, water-, en zonne-energie (bijvoorbeeld met een zonneboiler of zonnepanelen).  Maak zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen om in de resterende energiebehoefte te voorzien (bijvoorbeeld door gebruik te maken van een warmtepomp, lage temperatuurverwarming of het beperken van leidinglengten van verwarmings- en ventilatiesystemen). De nieuwe woningen zullen voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. De nieuwe woningen worden gasloos en volgens de BENG-eisen gebouwd, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen. Circulariteit Het is in deze fase van planvorming nog niet duidelijk in hoeverre hergebruik van materialen mogelijk is. Er is nog geen bouwplan voor de nieuwe woningen. De toekomstige kopers/bewoners zullen zelf het bouwplan ontwikkelen.

De voormalige bedrijfswoning Wijheseweg 49 is in de afgelopen jaren gemoderniseerd en verduurzaamd. Voor de bestaande woning Wijheseweg 59 is dat ook het voornemen. 3.8.9.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan positief scoort op klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit.

51/94

15 april 2024

Hoofdstuk 4 4.1

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Juridische aspecten

Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:  Hoofdstuk 1 Inleidende regels;  Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;  Hoofdstuk 3 Algemene regels;  Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. Gevolgd door de volgende bijlagen:  Bijlage 1 Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59 Hoofdstuk 1 Inleidende regels: De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels: Artikel 1 Begrippen; Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels: Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen: Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen. Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht. Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt: 1. Bestemmingsomschrijving; 2. Bouwregels; 3. Nadere eisen; 4. Afwijken van de bouwregels; 5. Specifieke gebruiksregels; 6. Afwijken van de gebruiksregels; 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; 8. Wijzigingsbevoegdheid.

52/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting gegeven. 1. Bestemmingsomschrijving: In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten. 2. Bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'overige bouwwerken'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor). De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak. 3. Nadere eisen: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen. De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 9 Algemene procedureregels. 4.

Afwijken van de bouwregels: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen. De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

53/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

5. Specifieke gebruiksregels: In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. 6. Afwijken van de gebruiksregels: Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit.

De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen. Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen). 8. Wijzigingsbevoegdheid: Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen. Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen: Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Hiervan is in voorliggend plan geen sprake.

Hoofdstuk 3 Algemene regels: In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen: Artikel 6 Anti-dubbeltelregel; Artikel 7 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - molenbiotoop; Artikel 8 Algemene afwijkingsregels; Artikel 9 Algemene procedureregels.

54/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels: In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

BIJLAGEN BIJ DE REGELS: Ten slotte zijn als bijlagen bij de regels gevoegd: 1. Bijlage 1 Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59

4.2

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd. Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3

Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Natuur en landschap Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd met uitzondering van erf- of perceelafscheidingen.

Artikel 4 Tuin Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Uitsluitend mogen overige bouwwerken als bedoeld in 1.38 worden gebouwd.

Artikel 5 Wonen Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten. Uitgangspunten:  Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd.  Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, waarvan situering niet ondenkbaar wordt bij het toestaan van grotere oppervlakten.  Halve meters bij hoogtebepalingen worden in het kader van de deregulering afgerond naar boven.

55/94

15 april 2024





    

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

In het kader van de deregulering mag het erf binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m². Indien een groter oppervlak is aangegeven, geldt deze maat als maximum. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' mogen geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Bij deze woning is het uitgangspunt dat bijgebouwen inpandig in het hoofdgebouwen gerealiseerd. Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt waar mogelijk van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen. Een uitzondering wordt gemaakt voor het bijgebouw bij de meest noordelijke woning bij Wijheseweg 59 waar volgens het schetsontwerp in bijlage 1 het bijgebouw voor de voorgevellijn kan worden geplaatst. Het bestemmingsvlak voor wonen voorziet hierin. Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend. In de voortuinen komt de bestemming 'Tuin' waar geen gebouwen en carports zijn toegestaan.

Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat binnen twee jaar na ingebruikname van de gronden de landschappelijke inrichtingsmaatregelen zijn uitgevoerd conform het Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59 in bijlage 1 bij de regels. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat moet worden voorzien in voldoende waterberging.

Beroep aan huis: Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'. Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden. Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken. In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie.

Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is. Overige bouwwerken: Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

56/94

15 april 2024

4.4

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”. Artikel 7 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - molenbiotoop In deze regels zijn regels rond de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. In de bij deze aanduiding horende bepalingen is opgenomen welke gronden mede zijn aangewezen voor het behoud en het herstel van een goede windvang van de windmolen 'Windesheimer molen'. Tevens zijn bepalingen rond de omschrijving van de ligging en nadere eisen ten aanzien van deze aanduiding opgenomen. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen.

Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen. Artikel 9 Algemene procedureregels Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5

Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven. Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen. Artikel 12 Slotregel Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

57/94

15 april 2024

4.6

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Bijlagen

Bijlage 1 Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59 In deze bijlage zijn de inrichtingsplannen voor beide locaties opgenomen. De maatregelen zoals genoemd in het inrichtingsplan zijn voorwaardelijk verplicht gesteld.

4.7

Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

58/94

15 april 2024

Hoofdstuk 5 5.1

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe heeft de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.

Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. KGO-beleid De provincie heeft in haar KGO-beleid (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) vastgelegd dat (een deel van) het batig saldo ten goede komt aan investeringen in het kader van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is dat in de uitvoering van het hoofdlijnenplan Windesheim. Er is een financiële onderbouwing (KGO-balans) opgesteld die is gedeeld met de gemeente. Hierin is aangegeven aan welke onderdelen de middelen worden besteed. De vrijkomende gelden worden geheel besteed aan de projecten die in het hoofdlijnenplan Windesheim worden benoemd. In 2019 is gestart met de aanleg van de bospaden in het Parkbos. Teven worden 5 bestaande bruggen vervangen en er worden 2 nieuwe bruggen gerealiseerd. Het plan is economisch uitvoerbaar.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Overleg met de buurt

In het kader van voorliggend plan is op 9 februari 2023 een inloopbijeenkomst gehouden waarvoor de directe buren en de wat verderaf gelegen buren die zicht hebben op de bouwlocatie zijn uitgenodigd. Dit betrof in totaal 12 adressen. Tijdens de inloopbijeenkomst was er de mogelijkheid om een persoonlijk gesprek aan te gaan over het plan. De algemene indruk op deze avond was positief. Men was blij dat er een concreet plan ligt voor sloop en nieuwbouw op de locatie Wijheseweg 59. Voor de locatie Wijheseweg 49 verandert er niets in vergelijking met de huidige situatie. Voorafgaand zijn er ook gesprekken geweest met de personen die in eerdere fase van de planvorming bezwaar hadden tegen bouwen aan toenmalige plan aan de Fabrieksweg. Aan die bezwaren is met voorliggend plan tegemoetgekomen.

59/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Door middel van de website en de nieuwsbrief van de Stichting Landgoed Windesheim worden buurtbewoners op de hoogte gehouden van het plan. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zullen zij hiervan op de hoogte worden gebracht. 5.2.2

Uitkomsten overleg

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegestuurd aan de provincie Overijssel. De provincie heeft aangegeven dat het bestemmingsplan in het ruimtelijk beleid past. Voor het plan is de digitale watertoets ingevuld. De uitkomst is dat er voor het perceel Wijheseweg 49 geen waterschapsbelang is, voor Wijheseweg 59 geldt de normale procedure. Het bestemmingsplan is voorgelegd aan het waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap heeft in haar reactie om aanvullingen gevraagd in de waterparagraaf, met name ten aanzien van de ontwateringsdiepte en de wijze waarop met hemelwater wordt omgegaan. De waterparagraaf is hierop aangevuld. Om te borgen dat er voldoende waterberging wordt gerealiseerd is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. 5.2.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.

60/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

61/94

15 april 2024

Bijlage 1

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Quickscan Wet natuurbescherming

62/94

15 april 2024

Bijlage 2

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Aanvullend onderzoek ecologie

63/94

15 april 2024

Bijlage 3

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Voortoets stikstofdepositie

64/94

15 april 2024

Bijlage 4

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Resultaat watertoets Wijheseweg 49

65/94

15 april 2024

Bijlage 5

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Resultaat watertoets Wijheseweg 59

66/94

15 april 2024

Bijlage 6

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Akoestisch onderzoek

67/94

15 april 2024

Bijlage 7

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Bodemonderzoek

68/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

REGELS

69/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim met identificatienummer NL.IMRO.0193.BP23012-0004 van de gemeente Zwolle; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft; 1.5 bebouwing: één of meer gebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of andere bouwwerken; 1.6 bebouwingspercentage: indien het percentage een bestemmingsvlak betreft: de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak; indien het percentage een perceel betreft: een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een perceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd; dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak of het perceel, waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd; 1.7 bed & breakfast: ruimte in of direct bij de hoofdwoning, waar gasten voor een beperkte periode verblijven en het ontbijt wordt geserveerd; 1.8 bedrijf: het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten; 1.9 bedrijf aan huis: een

bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

70/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

1.10 beroep aan huis: een beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.11 beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor beroep aan huis c.q. een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke; een daaraan vastgebouwde of er deel van uitmakende woning wordt niet meegeteld; 1.12 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.13 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.14 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.15 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.16 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.17 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; 1.18 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een

zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.19 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; 1.20 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.21 bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

71/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

1.22 eengezinshuis een gebouw, dat één woning omvat; 1.23 eerste bouwlaag: de bouwlaag op de begane grond; 1.24 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct gelegen is bij een hoofdgebouw; 1.25 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.26 geluidsbelasting: de geluidsbelasting vanwege een industrieterrein, een spoorweg of een weg als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder; 1.27 geluidsgevoelige functies: ruimten binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer worden gebruikt of voor een zodanig gebruik zijn bestemd, alsmede een keuken van een woning met een vloeroppervlakte van niet minder dan 11 m² en andere geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder; 1.28 hoofdgebouw: een gebouw dat op een kavel door zijn ligging, constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 1.29 hoofdwoning: de woning, waar de hoofdbewoner van de woning woont en verblijft; 1.30 inwoning: twee huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn; 1.31

kampeermiddel

a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan; b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, c. één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.32 kelder: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de onderkant niet boven peil is gelegen;

72/94

15 april 2024

1.33

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

landschapswaarden

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur; 1.34 mantelzorg langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt; 1.35

natuurwaarden

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.36 openbare nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, zoals gas-, water-, elektriciteitscommunicatievoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de inzameling van afval;

en

1.37 opslag: het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard; 1.38 overig bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw of bijbehorend bouwwerk zijnde; 1.39 pand: de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; 1.40 peil: a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil); 1.41 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.42

recreatief medegebruik

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming, waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan; 1.43 rijbak: een rijbak ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining;

73/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

1.44 ruimtelijke kwaliteit: de kwaliteit gevormd door de evenwichtige samenhang tussen (openbare) ruimte en gebouwde elementen; 1.45 seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.46 sociale veiligheid: de mogelijkheid om zich in een omgeving te kunnen bevinden zonder bedreigd te worden of het gevoel te hebben persoonlijk lastig te worden gevallen; 1.47 standplaats: het vanaf een vaste plaats op of aan de weg of op een andere voor het publiek toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of het anderszins aanbieden van goederen of diensten, al dan niet gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel, waarbij onder een standplaats niet worden verstaan vaste plaatsen op jaarmarkten of markten, vaste plaatsen op evenementen, vaste plaatsen op snuffelmarkten en een permanente voorziening in de vorm van een bouwwerk; 1.48 stedenbouwkundig beeld: het beeld dat wordt opgeroepen door het samengaan van

gebouwde elementen, beplantingselementen en onbebouwde ruimten; 1.49 voorgevel: de naar de weg toegekeerde gevel; 1.50 voorkeursgrenswaarde: de maximum waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder; 1.51 windturbine: een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding; 1.52 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, waarbij inwoning is toegestaan; 1.53 wooneenheid: elke ruimte of als eenheid samengesteld aantal ruimten, welke geschikt en bestemd is voor bewoning, zoals eengezinshuizen, bejaardenwoningen, woningen voor 1 en/of 2 persoonshuishoudens en meergezinshuizen;

74/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

1.54 zolder: een gedeelte van een gebouw dat door één of meer schuine dakschilden is afgedekt en waarvan de borstwering niet hoger is dan 1 meter;

75/94

15 april 2024

Artikel 2

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen als bedoeld in 2.13; 2.4 de hoogte van een windmolen: vanaf het peil tot aan de as van de windmolen; 2.5 de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de as van de windturbine; 2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of, bij het ontbreken van één of meerdere gevelvlakken, de buitenwerkse maar, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.7 de vloeroppervlakte van een woning: binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor wonen; 2.8 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, dan wel tussen het maaiveld bij het ontbreken van een begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of, bij het ontbreken van één of meer gevelvlakken, de buitenwerkse maat, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.9 de inhoud van een dijkwoning: in afwijking van het bepaalde in artikel 2.8 geldt voor dijkwoningen dat ter bepaling van de inhoud van een bouwwerk alleen het zichtbare deel gemeten wordt: bepaal de twee lijnen ter plaatse waar de zijgevels overgaan in het grondlichaam. Het zichtbare deel van het bouwwerk wordt gevormd door het deel van het bouwwerk dat zich bevindt boven het vlak dat door deze twee lijnen loopt; 2.10 de horizontale bouwdiepte van een gebouw: de lengte van een gebouw, gemeten buitenwerks en loodrecht vanaf de naar de weg toegekeerde gevel; 2.11 de verticale bouwdiepte van een gebouw: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer;

76/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

2.12 de afstand tot de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw: van enig punt van een bouwwerk tot de naar de weg toegekeerde gevel van dat gebouw. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen blijven plinten, pilasters, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, overstekende dakgoten en daken tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing; 2.13 ondergeschikte bouwdelen die buiten beschouwing gelaten moeten worden: a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als stoeptreden, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, daken buiten beschouwing gelaten, mits: 1. de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,30 meter bedraagt; 2. een erker aan een naar de weg toegekeerde gevel van een woning niet breder is dan 3/5 deel van de betreffende gevel. b. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen blijven plinten, pilasters, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, overstekende dakgoten en daken tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing.

77/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Hoofdstuk 2

Artikel 3

3.1

Bestemmingsregels

Agrarisch met waarden - Natuur en landschap

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering met uitzondering van het tuinbouwbedrijf, het bomenteeltbedrijf en de teelt van snelgroeiend bos; b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden van de gronden; c. wegen en paden; d. infrastructurele voorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. waterhuishoudkundige voorzieningen; g. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen; met de daarbij behorende: h. overige bouwwerken. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 3.2.2

Overige bouwwerken

Voor het bouwen van overige bouwwerken als bedoeld in artikel 1.38 gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen. 3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.3.1

Verboden werkzaamheden

Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het aanplanten of verwijderen van bossen en houtopstanden al dan niet ten behoeve van houtteelt voor zover niet gelegen binnen het bouwvlak; b. het verharden van agrarische perceel- of kavelontsluitingswegen buiten het bouwvlak met een grotere breedte dan 10 meter; c. het aanleggen van overige verharde en halfverharde wegen en paden buiten het bouwvlak; d. het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen buiten het bouwvlak dan genoemd onder b en c met een oppervlakte van meer dan 50 m² met uitzondering van het aanbrengen van kuilvoerplaten in directe relatie met het bouwvlak; e. het ontgronden, afgraven, ophogen of egaliseren van gronden over een oppervlakte groter dan 1.000 m², zodanig dat er een verschil in hoogte, c.q. verticale diepte ten opzichte van het bestaande maaiveld ontstaat van meer dan 0,30 meter; f. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het recreatief medegebruik;

78/94

15 april 2024

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

g. het wijzigen van de grondsamenstelling of het aanbrengen van voorzieningen, waaronder afschermende materialen, ten behoeve van de aanleg van rijbakken; h. het scheuren van grasland anders dan voor graslandverbetering; i. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur met uitzondering van het aanbrengen van leidingen uitsluitend ten behoeve van de aansluiting van gebouwen op het openbare voorzieningennet; j. het aanbrengen dan wel wijzigen van drainagesystemen; k. het graven, vergraven of dempen, verdiepen of verbreden van watergangen, vijvers en poelen; l. het aanbrengen van oeverbeschoeiingen, kaden, dijken, dammen en vonders; m. het aanleggen van ligplaatsen voor schepen. 3.3.2

Toegestane werkzaamheden

Het in artikel 3.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud betreffen; b. worden uitgevoerd krachtens een in het kader van de Wet natuurbescherming vastgesteld beheersplan; c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. 3.3.3

Voorwaarden

De in artikel 3.3.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, mits: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel of de ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden van de gronden; b. geen sprake is van significant verstorende effecten op de waarde van het gebied, indien er sprake is van een Natura-2000 gebied als bedoeld in de Wet natuurbescherming.

79/94

15 april 2024

Artikel 4

4.1

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Tuin

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; met daaraan ondergeschikt: a. opritten, parkeervoorzieningen en paden; met de daarbij behorende: b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde met uitzondering van carports. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer dan 1 meter bedragen, maar de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, indien: 1. op het erf of perceel al een gebouw staat, waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat; 2. gebouwd wordt achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan; 3. gebouwd wordt op een afstand van meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied; b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen. 4.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend stedenbouwkundig beeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren; e. de sociale veiligheid; f. een goede milieusituatie; g. de bescherming van de groenstructuur; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

80/94

15 april 2024

4.4

Afwijken van de bouwregels

4.4.1

Bevoegdheid

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.1 onder b en artikel 4.2.1 om toe te staan dat een bijbehorend bouwwerk behorende bij een hoofdgebouw, dat gelegen is op een aangrenzende bestemming, geheel of gedeeltelijk binnen de bestemming 'Tuin' wordt gebouwd, mits de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde. 4.4.2

Voorwaarden

De in artikel 4.4.1 genoemde afwijking kan slechts worden toegestaan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het stedenbouwkundig beeld; b. de woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de parkeergelegenheid; e. de sociale veiligheid; f. de milieusituatie; g. de groenstructuur; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 4.5

Specifieke gebruiksregels

4.5.1

Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gronden ten behoeve van een seksinrichting; b. het gebruik van gronden als opslagplaats anders dan voor opslag ten behoeve van normaal tuinonderhoud; c. het gebruik van gronden als stallingsplaats of standplaats van kampeermiddelen. 4.5.2

Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing

a Voorwaarde landschappelijke inpassing Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' mogen gronden en bouwwerken alleen worden gebruikt zoals omschreven in artikel 5.1 onder de volgende voorwaarde(n): 1. De gronden ter plaatse van de bestemmingsvlakken met de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' moeten binnen 2 jaar na ingebruikname van de gronden en gebouwen worden ingericht overeenkomstig de in bijlage 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' voorgeschreven maatregelen; 2. De gronden ter plaatse van de bestemmingsvlakken met de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' moeten na aanleg in stand worden gehouden overeenkomstig in de bijlage 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' voorgeschreven maatregelen. b Afwijken landschappelijke inpassing Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid a voor andere maatregelen dan voorgeschreven in bijlagen 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' zoals de voorgeschreven maten, soorten, aantallen, materialen en situering, onder voorwaarde dat daarmee de met het plan beoogde kwaliteitsimpuls en landschappelijke kwaliteit wordt bereikt.

81/94

15 april 2024

Artikel 5

5.1

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. eengezinshuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep aan huis; b. bijbehorende bouwwerken; met daaraan ondergeschikt: c. opritten, parkeervoorzieningen en paden; met de daarbij behorende: d. tuinen en erven; e. overige bouwwerken. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak gelden de volgende regels: a. er mogen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden gebouwd; b. per bouwvlak mag één woning worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de gooten bouwhoogte in meters niet meer dan de aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen; d. de inhoud van een woning mag niet meer bedragen dan 750 m 3; e. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet meer dan 50º bedragen; f. in afwijking van het bepaalde onder d mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum volume (m3)' de inhoud van het hoofdgebouw (inclusief inpandige bijgebouwen) maximaal 1.000 m3 bedragen; g. indien de inhoud van een woning, zoals die bestaat op het tijdstuk van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, groter is dan 750 m3, mag die (grotere) inhoud gehandhaafd worden. 5.2.2

Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak

Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak gelden de volgende regels: a. er mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, maar er mogen geen zelfstandige hoofdgebouwen worden gebouwd; b. de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken, welke gelegen zijn op het erf dat zich bevindt: 1. binnen deze bestemming; 2. buiten het bouwvlak; mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van dat gedeelte van het erf tot een maximum van 100 m²; c. in afwijking van het bepaalde onder b mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak (m2)' de oppervlakte aan bijgebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven; d. in afwijking van het bepaalde onder a en b mogen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd; e. de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag: 1. indien aangebouwd niet meer bedragen dan 0,30 meter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw; 2. indien vrijstaand niet meer dan 3 meter bedragen; f. de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 6 meter bedragen.

82/94

15 april 2024

5.2.3

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Overige bouwwerken

Voor het bouwen van overige bouwwerken als bedoeld in artikel 1.38 gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer dan 1 meter bedragen, maar de bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, indien: 1. op het erf of perceel al een gebouw staat, waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat; 2. gebouwd wordt achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, niet genoemd onder a, mag niet meer dan 3 meter bedragen. 5.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend stedenbouwkundig beeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren; e. de sociale veiligheid; f. een goede milieusituatie; g. de bescherming van de groenstructuur; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 5.4

Afwijken van de bouwregels

5.4.1

Bevoegdheid

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. het bepaalde in de aanhef van artikel 5.2.1 om toe te staan dat een bouwvlak wordt vergroot, mits daardoor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde; b. het bepaalde in artikel 5.2.1 onder c om toe te staan dat de goothoogte en/of bouwhoogte van een bouwwerk wordt vergroot met niet meer dan 1 meter; c. het bepaalde in artikel 5.2.1 onder e om toe te staan dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verkleind dan wel dat een hoofdgebouw (gedeeltelijk) wordt voorzien van een plat dak; d. het bepaalde in artikel 5.2.1 onder e om toe te staan dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt vergroot. 5.4.2

Voorwaarden

De in artikel 5.4.1 genoemde afwijkingen kunnen slechts worden toegestaan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het stedenbouwkundig beeld; b. de woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de parkeergelegenheid; e. de sociale veiligheid; f. de milieusituatie; g. de groenstructuur; h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

83/94

15 april 2024

5.5

Specifieke gebruiksregels

5.5.1

Strijdig gebruik

Bestemmingsplan Buitengebied, landgoed Windesheim

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gebouwen op een bouwperceel voor meer dan 1 woning; b. het gebruik van vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak als zelfstandige woning; c. het gebruik van gebouwen voor beroep aan huis, tenzij het gedeelte dat voor beroep aan huis wordt gebruikt, niet groter is dan 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen op het perceel tot een maximum van 50 m²; d. het gebruik van bouwwerken en het bijbehorende erf voor de uitoefening van een bedrijf; e. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang, tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan; f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; g. het gebruik van onbebouwde gronden als opslagplaats anders dan voor opslag ten behoeve van normaal tuinonderhoud; h. het gebruik van onbebouwde gronden als stallingsplaats of standplaats van kampeermiddelen. 5.5.2

Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing

a Voorwaarde landschappelijke inpassing Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' mogen gronden en bouwwerken alleen worden gebruikt zoals omschreven in artikel 5.1 onder de volgende voorwaarde(n): 1. De gronden ter plaatse van de bestemmingsvlakken met de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' moeten binnen 2 jaar na ingebruikname van de gronden en gebouwen worden ingericht overeenkomstig de in bijlage 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' voorgeschreven maatregelen; 2. De gronden ter plaatse van de bestemmingsvlakken met de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' moeten na aanleg in stand worden gehouden overeenkomstig in de bijlage 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' voorgeschreven maatregelen. b Afwijken landschappelijke inpassing Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid a voor andere maatregelen dan voorgeschreven in bijlagen 1 'Inrichtingsplan Wijheseweg 49 en 59' zoals de voorgeschreven maten, soorten, aantallen, materialen en situering, onder voorwaarde dat daarmee de met het plan beoogde kwaliteitsimpuls en landschappelijke kwaliteit wordt bereikt. 5.5.3