Document · PDF

6. Gebiedsvisie Zwartewaterallee, buro MA.AN (2021)

Raad Besluitvormingsronde 16 juni 2025, gemeente ZwolleBij agendapunt: Gebiedsvisie Centrum Aa-landen19.079 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

9% huur goedkoop huur 9% 3% 3% huur middel koop koop goedkoop huur 5.3.3 Bevindingen en conclusie r goedkoop huur middel huur duur huur goedkoop koop goedkoop middel koop koop huur duur middel huur duur huur Beide wijken kennen hun eigenheid en daarom ieder hun eigen invulling van r p het woonprogramma.

huur r

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Verdeling

21%

32%

Holtenbroek Uit onderzoek van DISC vision blijkt dat er een grote groep mensen is die in het centrum niet aanbod komt, maar wel de behoefte heeft om stedelijk en relatief dichtbij de voorzieningen 47% van een stad te wonen. Het gaat hierbij om de jonge stedelingen, zowel starters als mensen met middeninkomens, maar ook de empty nesters die als de kinderen uit huis zijn, willen genieten goedkoop middel duur van wat de stad te bieden heeft. Hier vinden ze een aantrekkelijk alternatief: veel comfort en de goede prijs-kwaliteit verhouding van nieuwbouw. Voor de doelgroep starters en middeninkomens is met name ook betaalbaarheid Verdeling belangrijk. De doelgroep middeninkomens vormt de motor van de economie of is er onderdeel van geweest. Verschillende leefstijlen kunnen dan op de 18% diverse ontwikkelingen ter hoogte van Holtenbroek een plek vinden. 23% Aa-landen 19% Uit het rapport van Companen (bijlage 1) blijkt dat de ontwikkellocaties verschillend benaderd moeten worden. De locatie bij het winkelcentrum is 28% laagdrempeliger en vooral gericht op de wijk. Daarbij wordt invulling 9% gegeven 3%

28%

goedkoop koop

Verdeling woonprogramma middel koop

Verdeling

duur koop

aan de mogelijkheid tot doorstromen. Hierbij worden ook zorgwoningen gerealiseerd. De locatie tussen de Dobbe en de Zwartewaterallee kent een meer individuele karakter en zal ook mensen aantrekken vanuit andere delen van de stad 46% en de regio, doordat deze locatie meer los staat van de wijk Aalanden. 54% Conclusie Naar aanleiding van dit onderzoek is op gebiedsniveau tussen marktpartijen en corporaties naar een goede verdeling van het woonprogramma gezocht huur koopop de bestaande woningvoorraad. De uitkomst als passende aanvulling van de verdeling is 32% goedkoop, 47% middelduur en 21% duur. Daarmee wordt de in de startnotitie genoemde 30-40-30 verdeling nagenoeg gehaald. De woningtypologie is in relatie met het beoogde woonmilieu gestapelde bouw in allerlei verschijningsvormen, met aandacht voor het creëren van een kwalitatieve leefomgeving en openbare ruimte. Het woonprogramma bestaat voornamelijk uit twee- en driekamer appartementen. Dit is een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in Zwolle omdat op deze locaties het aanbod wordt gecompleteerd. Er is een kleine verschuiving van duur naar middelduur. Deze is verklaarbaar, omdat de markt voor dure appartementen (V.O.N.-prijs > €310.000) erg beperkt is.

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Programma Zwartewaterallee locatie aantal type/grootte

prijscategorie

koop/huur

KwikFit 15 55m2 goedkoop huur goedkoop huur 10 80m2 goedkoop huur goedkoop huur 15 55m2 goedkoop koop goedkoop koop 25 75m2 middel huur middel huur 20 90m2 middel huur middel huur 15 75m2 middel koop middel koop 25 100m2 duur koop duur koop 20 120m2 duur koop duur koop Totaal KwikFit 145 woningen Hooglear 15 55m2 goedkoop huur goedkoop huur 10 80m2 goedkoop huur goedkoop huur 15 55m2 goedkoop koop goedkoop koop 25 75m2 middel huur middel huur 20 90m2 middel huur middel huur 15 75m2 middel koop middel koop 25 100m2 duur koop duur koop 20 120m2 duur koop duur koop Totaal Hooglear 145 woningen La Diligence 35 60m2 goedkoop huur goedkoop huur 60 75m2 middel huur middel huur 34 85m2 duur huur duur huur 60 50m2 goedkoop koop goedkoop koop 42 70m2 middel koop middel koop 42 80m2 duur koop duur koop 15 90m2 duur koop duur koop 12 125m2 duur koop duur koop Totaal La Diligence 300 woningen Dobbe aan het water 25 50-60m2 goedkoop koop goedkoop koop 125 50-60 >70m2 middel huur middel huur 25 50-60 >70m2 middel koop middel koop 75 >100m2 duur koop duur koop Totaal Dobbe aan het water 250 woningen Winkelcentrum Aa-Landen 100 65-70m2 goedkoop huur goedkoop huur 90 50-70m2 middel huur middel huur 90 50-70m2 middel koop middel koop 20 35-50m2 goedkoop huur goedkoop huur Totaal Winkelcentrum 300 woningen Havezate-Middelweg 60 80m2 goedkoop huur goedkoop huur Monteverdilaan 204 40 80m2 goedkoop

huur goedkoop huur Totaal Havezate 160 woningen flex ibel 60 80m2 middel koop middel koop Strategische reservering 60 woningen

Totaal programma Zwartewaterallee

circa 1.300 woningen

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

DUURZAAMHEID

Parkallee als onderdeel van het landschappelijk casco

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Duurzaamheid Het thema duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van de gezamenlijke gebiedsvisie en heeft betrekking op wijkniveau voor zowel Holtenbroek als Aa-landen. Op projectniveau wordt door elke initiatiefnemer op een eigen manier verdere invulling gegeven aan dit thema. Klimaatadaptatie Wateroverlast, hittestress, langdurige droogte en overstromingsdreiging kunnen ten dele voorkomen worden, maar nooit helemaal. Voor deze gebiedsvisie houden we rekening met de randvoorwaarden uit het deltaplan Klimaatadaptatie en de Zwolse Adaptatiestrategie die hiervan een vertaalslag is. Voor de Zwartewaterallee is het vooral van belang om maatregelen te nemen die oplossingen bieden bij zware regenval én maatregelen die hittestress tegengaan. De gemeente wil voor 2050 een groen-blauw netwerk gerealiseerd hebben in Zwolle, waar groene zones en waterpartijen zoveel mogelijk op elkaar aan worden gesloten. Samen met initiatiefnemers zal op projectniveau worden onderzocht of hier op aangesloten kan en mag worden. Op deze manier levert de visie een bijdrage aan de versterking van het groenblauw netwerk.

Klimaatbestendige groen-blauwe hoofdstructuur als onderdeel van de Zwolse Adaptatiestrategie

Zware regenval De kaart rechtsonder toont een voorbeeldberekening van een flinke bui (150mm in 2 uur) die in Kopenhagen voor veel overlast heeft gezorgd. Het geeft de eventuele knelpunten in de Zwartewaterallee zone aan. De initiatiefnemers van de ontwikkellocaties dragen bij aan de sponswerking van het gebied door bijvoorbeeld groenvoorzieningen toe te voegen en bij het ontwerp van de gebouwen rekening te houden met wateroverlast van grote buien. De ondergrens voor waterberging is een 70mm bui van 1 uur.

Voorbeeldberekening Kopenhagenbui rondom de Zwartewaterallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Hittestress Een prettig leefklimaat voor de woningen ontstaat door in het ontwerp rekening te houden met de situering van de gebouwen, het toevoegen van isolatie (ook natuurlijke), zonwering en actieve verkoeling. Om deze maatregelen samenhangend te ontwikkelen is samenwerking met alle betrokkenen de belangrijkste succesfactor. Daarnaast is het van belang om een integrale aanpak te kiezen waarbij niet alleen rekening gehouden wordt met klimaatadaptatie, maar ook naar zaken als energietransitie, bereikbaarheid en de circulaire economie. Circulair bouwen Onder Circulair bouwen verstaan wij het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen (mits geschikt voor de nieuwe functie), gebieden en infrastructuur zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier, hier en daar, nu en later. Deze is vertaald in de volgende ambities: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Reduceer de vraag naar grondstoffen door in het stedenbouwkundig ontwerp rekening te houden met optimale oriëntatie, verdichting en functiemenging. Reduceer de vraag naar mobiliteit en faciliteer duurzame alternatieven. Faciliteer het sluiten van kringlopen op de juiste schaal: water, voedsel en materialen, bijvoorbeeld door gebruik van biobased materialen. Reduceer de milieu-impact van materialen tijdens de nieuwbouw. Zorg voor flexibiliteit in het gebruik van gebouwen en openbare ruimten. Bied voldoende ruimte om te experimenteren in de circulaire economie, in bijvoorbeeld de afvalverwerking.

De inrichting van het maaiveld en de realisatie van de gebouwen moet er op gericht zijn om materiaal-, energie- en transportbehoefte zo veel mogelijk te verkleinen. Belangrijk is om richtlijnen te stellen aan de levensduur, flexibiliteit, impact van materialen en ontwerp voor demontage van de nieuwe gebouwen. De ambitie voor gebouwen zou beter moeten zijn dan de wettelijke vereisten. Om inzicht te krijgen in de gebruikte materialen, onder ander voor hergebruikmogelijkheden, worden de materialen in Madaster geregistreerd.

Hittekaart rond de Zwartewaterallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Energie(transitie) Om aan te sluiten bij de ambitie van de gemeente Zwolle om in 2050 als gemeente volledig energieneutraal te zijn, zijn er diverse zaken waarmee in de ontwikkeling van de Zwartewaterallee rekening gehouden moet worden. Allereerst ontwikkelen we de projecten met de intentie om aan te kunnen sluiten op het warmtenet dat de gemeente ontwikkelt op basis van geothermie. Dit warmtenet zal niet eerder dan in 2023 functioneren, dus houden we ook rekening met alternatieve oplossingen zoals zonnepanelen, windmolens, luchtwaterpompen die energie kunnen leveren aan een all-electric oplossing. Wij zijn als initiatiefnemers afhankelijk van de besluitvorming van de gemeente. Als de gemeente besluit niet verder te gaan met de ontwikkeling van een warmtenet dan zullen de ontwikkelingen hier niet op aangesloten worden. Als laatste punt conformeren we ons aan de BENG-normen. Natuur-inclusief Voor de Zwartewaterallee (op zone- en projectniveau) moeten initiatiefnemers niet alleen in hun ontwerp rekening houden met (het behoud van) de reeds aanwezige gierzwaluwen, vleermuizen en de huismus, maar er wordt ook gekeken naar de gehele gebiedsontwikkeling en hoe het leefgebied van deze inheemse soorten kan worden ingepast. Het uitbreiden en versterken van de populatie is daarbij de primaire doelstelling.

Het gericht toepassen van nestkasten voor de verschillende soorten op strategische plekken rondom de Zwartewaterallee kan een meerwaarde leveren voor deze soorten en voor de stad en haar inwoners. Met de mogelijkheid om rondom de hele Zwartewaterallee rekening te houden met de natuur. De initiatiefnemers nemen de toepassing van groene daken en groene gevels mee in de ontwerpopgaven als onderdeel van mogelijke klimaatadaptieve maatregelen. Groene daken dragen tevens bij aan de biodiversiteit (insecten, broedvogels).

Naast de duurzaamheidsmaatregelen wordt er ook rekening gehouden met de volgende aspecten: Geluidhinder Rekening dient te worden met wegverkeerslawaai ingevolge de A28, alsmede de Zwartewaterallee en Middelweg. Aan de hand van optredende geluidsbelasting dient kritisch beoordeeld te worden in hoeverre woningbouw aan de Zwartewaterallee haalbaar is, een goed leefklimaat te borgen is en voldaan kan worden aan de gemeentelijke beleidsregels. Hierbij vormen de geldende normen uit de Wet Geluidhinder en het Bouwbesluit het uitgangspunt. Voor de binnenwaarde zal altijd onderzocht moeten worden of de binnenwaarde normen voor nieuwe woning gehaald kan worden. De effecten van én op de ontwikkelingen zullen onderzocht moeten worden op projectniveau. Luchtkwaliteit De plannen dienen te voldoen aan de eisen voor luchtkwaliteit. Dat betekent dat moet worden voldaan aan de Europese grenswaarden die zijn vastgesteld voor de aanwezigheid van stoffen in de lucht. De GGD adviseert overigens bij voorkeur een afstand van 50 meter te hanteren van drukke stedelijke wegen en rijkswegen tot gevoelige functies zoals bijvoorbeeld wonen en onderwijshuisvesting. De effecten van én op de ontwikkelingen zullen onderzocht moeten worden op projectniveau. De ambitie van de partijen rondom de Zwartewaterallee is om de impact van de gebouwde omgeving op de natuur zo klein mogelijk te houden.

Dit door in de ontwerpen rekening te houden met natuurinclusiviteit, minimaal energieverbruik, hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. De partijen van de Zwartewaterallee zoeken hierbij de verbinding met elkaar, met de stad, met de inwoners en met de natuur.

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

ONTWIKKELPRINCIPES DEELGEBIEDEN

Zicht op de Stadsknoop, kruising Zwartewaterallee - Rembrandtlaan

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Onderzoeksgebied met de projectlocaties

Ontwikkelprincipes projectlocatie s Stadsallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Ontwikkelprincipes projectlocatie s Parkallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

7.1 Stadsknoop To ekom st beeld

Alle verkeersgebruikers zijn op de kruising met de Monteverdilaan gelijk: de wandelaar, de fietser en de automobilist. De architectuur geeft schaal en maat aan de knoop en voorziet in levendige plinten. De nieuwbouw heeft een stedelijke plint en is alzijdig. Op de voormalige KwikFit en Hooglaer locatie komt een gemengd stedelijk programma gecombineerd met wonen in het verlengde van Deltion. Het programma op de begane grond (en eerste verdiepingen)

sluit aan bij de centrale positie van deze locatie in de stad waar vele gebruikers passeren. De gebouwen maken ruimtelijk en functioneel contact met de openbare ruimte. De Stadsknoop verbindt Holtenbroek met de binnenstad. Het programma sluit aan op de huidige woonbehoefte en identiteit van Holtenbroek met aandacht voor vernieuwende, collectieve, levensloopbestendige (samen)woonvormen.

WONEN

CBS

AUTOSERVICE

48 meter

Huidige situatie WOONZORG

COLLECTIEF WONEN PARKEREN + MOBILITEITSHUB

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENING

KENNIS OVERDRACHT REPAIRCAFÉ -1 PARKEREN

44 meter

- 10 meter

WONEN WERK

Toekomstbeeld Stadsallee WERK

WOONZORG

WER

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Prog ra m m a • •

Woningbouw in combinatie met stedelijke functies in de plinten zoals horeca, detailhandel, werkplaatsen en maatschappelijke functies. Samenwerkingen met Deltion gericht op kennisoverdracht zijn kansrijk. Mogelijkheid om collectief wonen te realiseren. Hierbij valt te denken aan starterswoningen of seniorenwoningen met een gemeenschappelijke kamer of een andere speciale woonvorm.

Op en b a re r ui mte • • •

De openbare ruimte rondom de locatie is uitnodigend en biedt verblijfskwaliteit voor bewoners en andere gebruikers. Bij mogelijke vervanging van bomen aan de Stadsallee worden boomsoorten toegevoegd die het bestaande beeld continueren (beuk, linde). Bebouwing wordt met groen ingekleed door het toevoegen van oplopende beplanting (heesterrand) en kleinere (meeststammige) boomsoorten.

Ru i mte l i j ke m a ssa • • • •

Het hoofdaccent van de Stadsknoop wordt gevormd door de noord-west hoek van het kruispunt (de huidige KwikFit). Deze markeert de kruising tussen de Stadsallee en Stadsstraat en is van betekenis op stadsniveau. De maximale bouwhoogte is 65 meter. Het tweede ruimtelijke accent wordt geplaatst op de huidige Hooglaer locatie en wordt in samenhang ontworpen met de hoogtes in Holtenbroek. Het accent is van betekenis op wijkniveau met een bouwhoogte van maximaal 45 meter. Een connectie tussen binnen en buiten wordt gevormd. Zoals een terras, een etalage, bijzondere entree of een glazen wand waardoor buiten te zien is wat zich binnen afspeelt. Voor de locatie Hooglaer - KwikFit wordt voor de bewoners een verhoogd dakpark gecreëerd. Een verbinding met het dakpark van het Deltion College is kansrijk. Het gebouwde volume heeft drie wanden, waarvan entrees en vitale plinten essentieel zijn aan de kant van de Rembrandtlaan en de Obrechtstraat.

Mo b i l i te i t • •

•

De ontsluitingsstructuur wordt geregeld via de Obrechtsstraat en de kruising Zwartewaterallee - Mozartlaan. De parkeeroplossing en -routing wordt zoveel mogelijk opgelost binnen het gebouwde volume, ondergronds of boven de plint, dus boven de 2e bouwlaag. Gedeeld gebruik met de onderwijsclusters, bijvoorbeeld de parkeergarage van Deltion, is mogelijk wanneer de capaciteit dit toelaat. Een plek met deelauto’s en (elektrische) fietsen bevordert de beweging en de connectie met de stad. Aanbieden van mobiliteitsarrangementen als onderdeel van de woonservice kan bijdragen aan het reduceren van de noodzakelijke parkeercapaciteit.

Du u r z aam h e i d • • •

Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met natuurinclusiviteit; minimaal energieverbruik; hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Kans voor een klimaatadaptief en natuurinclusief daklandschap. Onderzoeken of de gebouwen kunnen worden aangesloten op een nieuw te realiseren warmtenet (geothermie).

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

7.2 Hoven aan de Zwartewaterallee WONEN

To ekom st beeld

De hoven aan de Zwartewaterallee zijn het meer groene deel van de Stadsallee. Door nieuwe woon- en publieke programma’s wordt dit gebied meer verbonden AUTOSERVICE met Holtenbroek. De Stadsallee is hier ingepakt in het groen, maar herkenbaar als een echte allee door de bebouwingsmassa aan weerszijden van het profiel.

De korrelgrootte wordt bepaald door de bestaande bebouwing:de volumes van woonzorgcentrum Havezate CBS en de bestaande kantoorgebouwen. Daaraan liggen ruime stroken voor langzaam verkeer en groen. De oriëntatie van de gebouwen zijn gericht op de Stadsallee met hoofdentrees en vitale plinten.

48 meter

WERK

WOONZORG

COLLECTIEF WONEN PARKEREN + MOBILITEITSHUB

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENING

KENNIS OVERDRACHT REPAIRCAFÉ -1 PARKEREN

- 10 meter

44 meter

Huidige situatie WONEN WERK

WERK WOONZORG

47 meter

KAPPER WINKELEN

WINKELEN

WONEN + 3 meter

Toekomstbeeld Stadsallee GEMENGD:

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Prog ram m a • •

•

Het programma is gericht op het verbinden van de wijk aan de Zwartewaterallee. Het draagt bij aan Holtenbroek als gevarieerde, dynamische en aantrekkelijke stadswijk. Bij herontwikkeling de Havezate (Gombertsstraat 350) is ruimte voor gevarieerd zelfstandig wonen voor een brede doelgroep die gebruik kunnen maken van de bestaande faciliteiten. De locatie Monteverdilaan 204 is niet direct gekoppeld aan het zorggedeelte en biedt ruimte voor gevarieerd zelfstandig wonen. Onderdeel van de opgave is de verbinding met de Stadsknoop. Aan de overzijde van de allee worden voornamelijk zelfstandige wooneenheden gerealiseerd. Wel wordt hier ingezet op langer thuis wonen doordat kleine zorgbehoeften vervuld kunnen worden bij of vanuit Havezate. Tevens worden bewoners van deze locatie gestimuleerd om een connectie aan te gaan met de bewoners van de Havezate.

Ope n b a re r ui mte • • • • •

De openbare ruimte rondom de locatie presenteert zich als groene hoven waar de uiteenlopende functies in zijn geaccommodeerd, zoals wandelroutes en parkeervoorzieningen. Nieuwe wandelpaden en verblijfsplekken maken het gebied toegankelijk. Bij mogelijke vervanging van bomen aan de Stadsallee worden boomsoorten toegevoegd die het bestaande beeld continueren (beuk, linde). Bebouwing wordt met groen ingekleed door het toevoegen van oplopende beplanting (heesterrand) en kleinere (meeststammige) boomsoorten. Op het La Diligence-terrein wordt de buitenruimte ingericht met biodiverse beplanting.

Ru i mtel i j ke m a ssa • •

De volumes presenteren zich aan de Zwartewaterallee, met entrees en plinten hierop gericht. De ruimtelijke accenten worden in samenhang ontworpen met hoogtes van Holtenbroek en zijn voor de locatie La Diligence en Monteverdilaan 204 van betekenis op wijkniveau (bouwhoogte van maximaal 45 meter). De locatie Gombertsstraat 350 is de overgang naar de omliggende laagbouw met een bouwhoogte van maximaal 20 meter.

Mo b i l ite i t • • •

Parkeervoorzieningen worden deels in het gebouwde volume gerealiseerd. De parkeeroplossing en -routing wordt zoveel mogelijk opgelost binnen het gebouwde volume, ondergronds of boven de plint in passend bij de bestaande ontsluitingsstructuur. Gedeeld gebruik is kansrijk, door medegebruik van de bestaande parkeerplaatsen en een plek met deelauto’s en (elektrische) fietsen bevordert de beweging en de connectie met de stad. Aanbieden van mobiliteitsarrangementen als onderdeel van de woonservice kan bijdragen aan het reduceren van de noodzakelijke parkeercapaciteit.

Du u r z aam h e i d • •

Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met natuurinclusiviteit; minimaal energieverbruik; hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Onderzoeken of de gebouwen kunnen worden aangesloten op een nieuw te realiseren warmtenet (geothermie).

CBS

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

AUTOSERVICE

7.3 Dobbe aan het water 48 meter

To ekom st beeld

Aan de Dobbe wordt nieuw woonprogramma ontwikkeld. De aantrekkelijke ligging in een parkachtige setting biedt WOONZORG kansen voor een uniek woonmilieu. Een woonmilieu die zelfvoorzienend is en hiermee aansluiting vindt bij het landschap, door bijvoorbeeld de opvang van regenwater en/of groene daken. Het bestaande gebouw heeft cultuurhistorische waarde. Voor herontwikkeling wordt onderzocht op welke wijze de historische kenmerken van de architectuur kunnen worden ingepast. De gevel bestaande uit kenmerkende prefab-elementen kan inspiratie 44 meter

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENING

WERK bieden voor nieuwe architectuur en worden behouden en/of hergebruikt. Inspiratie voor de woontypologie komt uit de Aa-landen. Zoals de bebouwing aan de overzijde van de Dobbe vijver met terrassen die trapsgewijs afdalen richting de vijver. Deze bieden uitzicht en interactie vanuit de woning met het park. Het volume zoekt aansluiting met de routes van het park door de entrees en open plinten. Aan de Parkallee presenteren de volumes zich als vrijstaande objecten in het landschap.

WONEN WERK WERK

47 meter WINKELEN

WINKELEN

Huidige situatie

WONEN

44 meter WONEN GEMENGD: PARKEREN / COLLECTIEVE WOONVOORZIENING

TEO - DOBBE

+ 7 meter

Toekomstbeeld Parkallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Prog ram m a •

Het programma is gericht op het toevoegen van woningen aan het parklandschap rondom de Dobbe. De nieuwe woonadressen dragen bij aan een kwalitatieve, samenhangende leefomgeving door het versterken van de beleving en de gebruikswaarde van het parklandschap.

Ope n b a re r ui mte • • • • •

Het parklandschap rondom de locatie wordt verbonden door verbeterde en/of nieuwe wandelroutes als onderdeel van het 'rondje-rond-de-Dobbe'. De routes sluiten aan op de entrees en/of buitenruimtes van de woningen als onderdeel van een zorgvuldig (landschappelijk) vormgegeven overgang tussen privé en openbaar. Aan de Zwartewaterallee wordt een entreeplein gerealiseerd met zicht op de Dobbe. Het profiel van de Zwartewaterallee wordt gedifferentieerder en meer biodivers door het vervangen van weggevallen bomen met nieuwe soorten (krentenboom en berk); het toevoegen van hagen in midden- en zijbermen (Veldesdoornhaag, sleedoornhaag). Het landschappelijk casco van de Aa-landen wordt beleefbaarder en meer biodivers door het toevoegen van het eetbare soorten (rozenbottelstruik, kweeperenstruik, walnotenboom, kastanje) en het inzaaien van een meerjarig extensief kruidenmengsel.

Ru i mtel i j ke m a ssa • •

De centrale entrees liggen aan het entreeplein, tussen de Zwartewaterallee en de Dobbe. De oriëntatie van het volume is alzijdig met aandacht voor de overgang tussen de openbare routes en de woningen/buitenruimtes. De massa’s bestaan uit twee vrijstaande volumes die de doorzicht naar de Dobbe accentueren/begeleiden. Een ruimtelijk accent op wijkniveau met een bouwhoogte van maximaal 45 meter, en de herstructurering van het bestaande gebouw met een bouwhoogte van maximaal 24 meter.

Mo b i l ite i t • • •

Het parkeren wordt afgestemd op de bestaande ontsluitingsstructuur. De parkeeroplossing en -routing wordt zoveel mogelijk opgelost binnen het gebouwde volume, half-verdiept, landschappelijk ingepast of boven de plint. Nader verkeerskundig onderzoek moet de mogelijkheden voor de verbetering van de bestaande ontsluiting van het beoogde programma aantonen. Aanbieden van mobiliteitsarrangementen als onderdeel van de woonservice kan bijdragen aan het reduceren van de noodzakelijke parkeercapaciteit.

Du u r z aam h e i d • • • •

Benutten van de kwaliteiten van het bestaand groen en het water, belevingswaarde voor nieuwe bewoners en bezoekers. Verkennen mogelijkheden circulair bouwen, vastleggen gebruikte materialen in materialenpaspoort. Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met natuurinclusiviteit; minimaal energieverbruik; hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Onderzoeken of de gebouwen kunnen worden aangesloten op een nieuw te realiseren warmtenet (geothermie). Bij eventuele toepassing van warmte-koude opslag, worden de mogelijkheden onderzocht voor de combinatie met thermische energie uit het oppervlaktewater (TEO).

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

7.4 Centrum Aa-landen To ekom st beeld

COLLECTIEF WONEN PARKEREN + MOBILITEITSHUB

Het centrum van de Aa-landen vervult een belangrijke functie in de wijk. Een mogelijke ruimtelijke en programmatische transformatie geeft niet alleen een impuls aan het centrum maar heeft betekenis voor de hele wijk. Dit maakt het van belang om met alle eigenaren en belanghebbenden in dit gebied een gezamenlijk toekomstbeeld en ontwikkelstrategie op te stellen voordat dat individuele (bouw)plannen per locatie worden opgesteld. Deze gebiedsvisie verkent de mogelijkheid voor een integrale herstructurering van het bestaande centrum tot een toekomstigbestendig en multifunctioneel hart van de wijk. Op basis van deze gebiedsvisie kunnen de gesprekken tussen de belanghebbenden worden opgestart zodat gezamenlijk de financiële en programmatische mogelijkheden kunnen worden verkend. In de gebiedsvisie is de eerste aanzet voor een toekomstbeeld weergegeven. Een belangrijke drager is het versterken van landschappelijk casco van de Aa-landen en het verbeteren van de AUTOSERVICE

KENNIS OVERDRACHT REPAIRCAFÉ -1 PARKEREN

CBS

MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENING

48 meter

- 10 meter

WOONZORG

KAPPER

WERK

44 meter

+ 3 meter

WONEN

WERK

GEMENGD:

PARKEREN /

COLLECTIEVE WOONVOORZIENING

wijkontsluiting. Het toekomstbeeld voor het centrum bestaat uit samenhangende gebouwde volumes in een aantrekkelijke groene omgeving die de wijkstructuren aan elkaar verbindt. Deze groene omgeving draagt bij aan de klimaatbestendige en gezonde stad. Het nodigt uit tot bewegen en te verblijven in de buitenruimte. De groene omgeving heeft ook een educatieve functie voor de wijk. Eetbaar groen maakt het groen niet alleen afwisselend maar laat wijkbewoners ook leren en proeven over de plaatselijke soorten. In het hart van het centrum liggen kansen voor een centrale verblijfsruimte waar de winkels aan liggen. Aan de buitenzijde van het centrum is aandacht voor actieve plinten en entrees voor een goede connectie tussen buiten en wat zich binnen afspeelt. De oostzijde kan worden benut als parkeer- en expeditievoorziening. De parkeervoorzieningen worden vormgegeven in samenhang met het landschap, zodat het groene beeld intact blijft. Deze kunnen tevens ingezet worden voor een markt of ander evenement. WERK

WONEN

TEO - DOBBE

47 meter

WONEN WINKELEN

WINKELEN

WERK

+ 7 meter

44 meter

Huidige situatie WERK WINKELCENTRUM

+ 17 meter

WONEN

Toekomstbeeld Parkallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Prog ram m a • •

Het programma past bij het centrum van de wijk Aa-landen en bestaat uit een menging van horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Het toevoegen van programma draagt bij aan de transformatie naar een toekomstigbestendig en multifunctioneel hart van de wijk.

Ope n b a re r ui mte • • • •

Het streefbeeld voor de openbare ruimte is een multifunctioneel centrum dat bestaat uit samenhangende gebouwde volumes in een aantrekkelijke groene omgeving die de wijkstructuren aan elkaar verbindt. In de openbare ruimte gelegen rondom het centrum is ruimte voor evenementen zoals een markt. Het profiel van de Zwartewaterallee wordt gedifferentieerder en meer biodivers door het vervangen van weggevallen bomen met nieuwe soorten (krentenboom en berk); het toevoegen van hagen in midden- en zijbermen (Veldesdoornhaag, sleedoornhaag). Het landschappelijk casco van de Aa-landen wordt beleefbaarder en meer biodivers door het toevoegen van het eetbare soorten (rozenbottelstruik, kweeperenstruik, walnotenboom, kastanje) en het inzaaien van een meerjarig extensief kruidenmengsel.

Ru i mtel i j ke m a ssa • • •

Het centrum presenteert zich als een eiland in het groen. Een ruimtelijk accent op wijkniveau, met een bouwhoogte van maximaal 45 meter, markeert de voorziening aan de Zwartewaterallee. De massa’s staan op afstand van de Zwartewaterallee om het centrum onderdeel te laten worden van het landschap in plaats van zich direct te presenteren aan de parkallee.

Mo b i l ite i t • • • •

De ontsluiting ligt rondom het winkelcentrum en ontlast de huidige rotondes. Expeditiehoven worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd en aan de oostzijde. Parkeervoorzieningen kunnen deels in de bebouwing gerealiseerd worden en deels op het maaiveld met een landschappelijke inpassing. Voor de nieuwe woningen worden passende mobiliteitsarrangementen opgezet die bijdragen aan het reduceren van de parkeerdruk.

Du u r z aam h e i d • • • • • •

De groene omgeving draagt bij aan de klimaatbestendigheid en biodiversiteit. De groene omgeving is educatief en leert wijkbewoners over plaatselijke (eetbare) soorten en de waterhuishouding. Het huidige oppervlaktewater in het noorden van het centrum wordt uitgebreid richting het oosten. Langzaamverkeersroutes liggen rondom het centrum en liggen in het landschap. Ze vinden aansluiting op routes rondom de Dobbe en richting de buurten ten noorden en oosten van het centrum. Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met natuurinclusiviteit, minimaal energieverbruik, hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Onderzoeken of de gebouwen kunnen worden aangesloten op een nieuw te realiseren warmtenet (geothermie).

AUTOSERVICE KAPPER

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E WONEN

48 meter

7.5 Vergezicht centrum Aa-landen + 3 meter

WERK

WONEN

GEMENGD:

WOONZORG

To ekom st beeld la nge term i j n

PARKEREN / COLLECTIEVE WOONVOORZIENING

TEO - DOBBE

In het centrum van de Aa-landen is ook grootschalige herstructurering mogelijk. Dit beeld is opgenomen als vergezicht. Ondanks dat de economische haalbaarheid niet is onderzocht, kan dit bijdragen aan een duurzame toekomstige ontwikkeling. Een nieuw kwadrant als meter verbinding 44tussen de wijkdelen aan weerszijden van de Parkallee om te winkelen, werken en wonen in een WONEN groene setting. Detailhandel en horeca wordt geclusterd aan de noordzijde van de Parkallee en maatschappelijke

WONEN

WERK

voorzieningen bevinden zich voornamelijk aan de zuidzijde gecombienerd met woningbouw. Een verhoogd maaiveld + 7 meter verbindt het zuidelijk deel van de Aa-landen met het landschappelijk casco en de wijk. Een centrale promenade creëert aantrekkelijke verblijfsplekken en looproutes door het gebied. Bij deze stedelijke opgave past een ruimtelijke accent met betekenis op stadsniveau. Parkeervoorzieningen worden zoveel zoveel mogelijk ondergronds geclusterd en gecombineerd met nieuwe mobiliteitsconcepten.

WERK WINKELCENTRUM

47 meter WERK

WINKELEN

+ 17 meter

WONEN

44 meter

Huidige situatie

WONEN

WINKELCENTRUM

WERK

PARKEREN

+ 40 meter

Toekomstbeeld Parkallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Prog ram m a •

Het programma aan de noordzijde sluit aan bij het bestaande winkelcentrum, met de toevoeging van woningen. De zuidzijde biedt kansen voor maatschappelijk programma gecombineerd met woningen en werklocaties.

Ope n b a re r ui mte • • •

De groene omgeving draagt bij aan de klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Het profiel van de Zwartewaterallee wordt gedifferentieerder en meer biodivers door het vervangen van weggevallen bomen met nieuwe soorten (krentenboom en berk); het toevoegen van hagen in midden- en zijbermen (Veldesdoornhaag, sleedoornhaag). Het landschappelijk casco van de Aa-landen wordt beleefbaarder en meer biodivers door het toevoegen van het eetbare soorten (rozenbottelstruik, kweeperenstruik, walnotenboom, kastanje) en het inzaaien van een meerjarig extensief kruidenmengsel.

Ru i mtel i j ke m a ssa • • • •

Het centrum presenteert zich als een eiland in het groen. Het ruimtelijke accent is van betekenis op stadsniveau en presenteert zich aan de Dobbe (maximaal 65 meter). Er zijn meerdere accenten op wijkniveau met een maximum van 45 meter. De nieuwe massa’s vinden aansluiting op de bestaande herontwikkelde massa’s van huidige centrum.

Mo b i l ite i t • • • •

De ontsluiting ligt rondom het winkelcentrum en ontlast de huidige rotondes. Expeditiehoven worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd, en aan de oostzijde. Parkeervoorzieningen kunnen deels in de bebouwing gerealiseerd; deels onder het maaiveld en het overige landschappelijk ingepast. Rondom de mobiliteitshub kunnen voor de woningbouw passende mobiliteitsarrangementen worden opgezet die bijdragen aan het reduceren van de parkeerdruk.

Du u r z aam h e i d • • • • • •

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

PARTICIPATIE

Woningen aan de Obrechtstraat in Holtenbroek

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Bewoners participatie Draagvlak bij de bestaande bewoners in de verschillende wijken is een belangrijk onderdeel van een gebiedsvisie. Dit zijn immers de mensen die straks bij of in de nieuw te bouwen projecten wonen. In de vastgestelde startnotitie van 12 juni 2019 is de volgende passage opgenomen over communicatie en participatie met omwonenden: "Communicatie/participatie omwonenden Initiatiefnemers stellen een communicatieplan op voor de communicatie en participatie met omwonenden en belanghebbenden. Het is van belang dat er een gedragen visie voor de Zwartewaterallee ontstaat. Mensen moeten kunnen meedenken en meeschetsen aan de visieontwikkeling." Er zijn verschillende vormen van bewonersparticipatie waar de mate van invloed verschillend is. Vaak wordt gebruik gemaakt van de participatieladder van Edelenbos en Monnikhof (2001). De participatieladder bestaat uit vijf treden. Hoe hoger de trede is, hoe meer invloed bewoners hebben. De treden zijn: 1. Informeren 2. Raadplegen 3. Adviseren 4. Coproduceren 5. Meebeslissen Voor de meeste landelijke ontwikkeltrajecten (en ook in Zwolle) wordt bij participatie met niet direct betrokkenen vooral de treden 1 t/m 3 gebruikt. Er is gekozen deze treden ook te hanteren voor de Zwartewaterallee.

Het is mogelijk dat in enkele (deel-)projecten bewoners en/ of omwonenden worden betrokken bij de beslistrajecten volgens treden 4 en 5. Denk hierbij bijvoorbeeld aan (her-) inrichting van openbare ruimten en eventuele aankledingen van algemene (ontvangst-)ruimten. Van stadsniveau naar projectniveau Stap 1 van de participatieladder is al gestart voor de Zwartewaterallee. Op dinsdag 2 juli 2019 is de eerste participatieavond gehouden en deze was druk bezocht. De inschatting is dat er 200 tot 300 omwonenden en geïnteresseerden uit Zwolle aanwezig waren. Hieronder is de verdeling van bewonersparticipatie, uitgezet in de tijd, te zien.

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Voor de organisatie van de avond op 2 juli 2019 hebben alle partijen een deel van de organisatie op zich genomen. De gemeente heeft een informerende rol gehad, de initiatiefnemers hebben het inhoudelijke deel georganiseerd, de uitnodigingen gemaakt, de wijkteams ingezet om alle uitnodigingen persoonlijk bij iedereen te bezorgen en social media kanalen gebruikt om meer bekendheid aan de avond te geven. Daarnaast waren alle initiatiefnemers op de avond aanwezig en hebben elk een thema gepresenteerd. Deze gezamenlijke organisatie heeft er mede aan bijgedragen dat de avond een succes is geworden. Tijdens de avond is het idee van werken aan een gezamenlijke gebiedsvisie toegelicht op basis de verschillende thema’s. Daarnaast is aan de aanwezigen gevraagd een formulier in te vullen waar men vragen en/of opmerkingen op kon aangeven of ze willen deelnemen aan een klankbordgroep. Ongeveer 50% van de aanwezigen heeft een formulier ingeleverd, waarvan 23 personen hebben aangegeven te willen deelnemen in een klankbordgroep. De verschillende vragen hebben wij gerubriceerd in zes categorieën van het visiedocument. In de figuren hiernaast zijn de diverse vragen gecategoriseerd. De verschillende vragen en opmerkingen zijn meegenomen in de verdere uitwerking van de verschillende thema’s. Voor de duidelijkheid zijn de antwoorden hierna aan de vragen toegevoegd.

Wanneer het visiedocument geaccordeerd is door het College van B&W wordt er een volgende informatieavond op stadsniveau georganiseerd en vindt er een terugkoppeling plaats op de vragen (volgens stap 1 van de participatieladder). Dit zal tevens aan iedereen die een formulier heeft ingevuld schriftelijk teruggekoppeld worden. Na deze informatieavond wordt de gebiedsvisie in de gemeenteraad beoordeeld. Daarna zal de participatie verder gaan op wijkniveau en projectniveau.

Algemeen Hoe gaat u om met planschade? Bij ieder project wordt een planschadeberekening gemaakt, en op basis hiervan eventueel uitgekeerd. Is er mogelijk voorrang op het krijgen van een woning/appartement? Nee, verdeling zal op een eerlijke manier plaatsvinden.Er is wel de mogelijkheid om als geïntereseerde in te schrijven op de voorloopwebsite en op de toekomstige projectwebsites. Waardoor u op de hoogte blijft van het laatste nieuws rondom de diverse projecten. Hoe lang gaat deze bouw duren? Hoeveel overlast zal dit geven voor de huidige bewoners? We zitten bijvoorbeeld niet te wachten op 3 jaar bouwoverlast? De groei van de stad zal gepaard gaan met bouwactiviteiten. En dit zal onvoorkomelijke overlast geven. Initiatiefnemers gaan in overleg om het overlast tot een minimum te beperken. Wordt er contact met de moskee gelegd? Ja, er is contact met de moskee. Is het mogelijk om een overzicht van de planning te krijgen? Wat wanneer ongeveer gebouwd wordt. Ja, in de volgende fase zal een indicatieve planning gedeeld worden. Bij hoofdstuk 9 Planning van de gebiedsvisie is een indicatieve planning gevoegd waar zichtbaar is wanneer voor de diverse projecten de uitvoering is gepland.

Wordt er een gasloze wijk van gemaakt? Alle nieuw te bouwen woningen worden gasloos gebouwd.In hoofdstuk 6 Duurzaamheid van de gebiedsvisie wordt verder ingegaan op de diverse onderdelen van duurzaamheid. Zoals Klimaatadaptief, Energie(transitie), Circulair bouwen en Natuurinclusief. -

Duurzaamheid Wordt er ook onderzoek gedaan naar de uitstoot van fijnstof met zoveel extra bewoners (en daarmee auto's)? Ja, in de volgende fase wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar fijnstof en stikstof. Wordt circulair bouwen/verbouwen een randvoorwaarde? Circulair bouwen wordt een belangrijk onderwerp in de verdere uitwerking van de plannen, en is ook als onderwerp opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 6. -

Mobiliteit De toe- en uitstroom van de wijken AA-landen en Holtenbroek geven nu al problemen in de spits, wat wordt hier aan gedaan om het niet te verergeren? Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Er is momenteel al veel fietsverkeer (schoolkinderen), graag rekening mee houden tijdens de bouw maar ook over nadenken voor na de bouw/toekomst. Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie. Tijdens de bouwfase zal ook aandacht zijn om het vele fietsverkeer veilig te laten plaatsvinden. Zwartewaterallee op 50 km/u houden en bij de IJsselallee 70 km/u. Dit is een politiek besluit en hebben initiatiefnemers geen invloed op. Wordt er onderzoek gedaan naar de toenemende verkeersdruk op de Zwartewaterallee en de toegangswegen van de wijken AA-laden en Holtenbroek? Zo ja, welk percentage vindt de gemeente acceptabel voor een go/no go? Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie. Dit is niet uit te drukken in percentages maar in harde getallen. Zie hiervoor ook onderdeel mobiliteit in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4.

Wordt er ook onderzoek gedaan naar de toenemende parkeerdruk met zoveel extra woningen? Én hoe wordt dit opgelost? Ja, dit is onderzocht en het advies is meegenomen bij het onderdeel mobiliteit in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Aansluiting op de snelweg/centrum nu al beknelt, met zoveel meer woningen nog meer spannend! Voor 's avonds in de spits, komend vanuit het noorden. Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Wat is de verkeersintensiteit in 2050 (auto, fiets, tram)? Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Zijn er europese regels inzake A28? Eventueel een overkapping op de A28 ivm geluid? De A28 heeft geen invloed op de verschillende initiatieven. De gemeente is wel aan het onderzoeken of een A28 door de stad in de toekomst nog wenselijk is. -

Stedenbouw Wat gaat er gebeuren met de percelen van de Eemhoeve o.a. de hondenspeelweide? Gaat daar ook gebouw worden? Deze percelen maken geen onderdeel uit van de de gebiedsvisie. Zover bekend bij de initiatiefnemers zijn hiervoor geen plannen. Zal de nieuwbouw leunen op de wijken AA-landen en Holtenbroek of zal dit een gehele eigen wijk worden? Met eigen voorzieningen? De nieuwbouw zal aanvullend zijn op de wijken AA-landen en Holtenbroek en gaan ook gebruikmaken van de al bestaande voorzieningen uit deze wijken. Daarnaast worden er in de nieuw te bouwen gebouwen ook enkele nieuwe voorzieningen gehuisvest die ook beschikbaar zijn voor de wijken AA-landen en Holtenbroek. -

Tegelijkertijd worden er twee klankbordgroepen samengesteld. Eén voor Holtenbroek en één voor de Aalanden. Samen met deze klankbordgroepen wordt er een planning gemaakt voor advies vanuit de klankbordgroepen en communicatiemomenten met de overige omwonenden (het begin van stap 2 van de participatieladder). Naar mate de diverse plannen meer vorm krijgen wordt er meer vorm gegeven aan de inbreng van de klankbordgroepen. Dit zal zowel in raadgevende als adviserende vorm gaan plaatsvinden (stap 2 en 3 van de participatieladder).

Dit is een politiek besluit en hebben initiatiefnemers geen invloed op. Wordt er onderzoek gedaan naar de toenemende verkeersdruk op de Zwartewaterallee en de toegangswegen van de wijken AA-laden en Holtenbroek? Zo ja, welk percentage vindt de gemeente acceptabel voor een go/no go? Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie. Dit is niet uit te drukken in G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E percentages maar in harde getallen. Zie hiervoor ook onderdeel mobiliteit in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Wordt er ook onderzoek gedaan naar de toenemende parkeerdruk met zoveel extra woningen? Én hoe wordt dit opgelost? Ja, dit is onderzocht en het advies is meegenomen bij het onderdeel mobiliteit in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Aansluiting op de snelweg/centrum nu al beknelt, met zoveel meer woningen nog meer spannend! Voor 's avonds in de spits, komend vanuit het noorden. Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4. Wat is de verkeersintensiteit in 2050 (auto, fiets, tram)? Zowel voor AA-landen en Holtenbroek zijn de verkeersbeweging onderzocht, en zijn de maatregelen opgenomen in de totale gebiedsvisie in hoofdstuk 4.

Zijn er europese regels inzake A28? Eventueel een overkapping op de A28 ivm geluid? De A28 heeft geen invloed op de verschillende initiatieven. De gemeente is wel aan het onderzoeken of een A28 door de stad in de toekomst nog wenselijk is.

Probeer zoveel mogelijk de groene uitstraling te behouden. Het groen en natuurinclusief bouwen is een belangrijk onderdeel van de totale gebiedsvisie en terug te vinden in de onderdelen stedenbouw en duurzaamheid in de onderdelen 3. Strategie en visie en 6. Duurzaamheid. Genoeg prullenbakken & speeltuintjes implementeren, denk aan de tieners. Openbare ruimte is een belangrijke onderdeel in de gebiedsvisie in hoofdstuk 3, Strategie en visie. In de vervolgfases zal hier verdere invulling aangegeven worden. Komt er een locatie voor collectieve groenvoorzieningen voor omwonenden (sociale duurzaamheid) Openbare ruimte is een belangrijke onderdeel in de gebiedsvisie in hoofdstuk 3, Strategie en visie. In de vervolgfases zal hier verdere invulling aangegeven worden.

Programma Met 1300 nieuwe woningen erbij zullen de huidige winkelcentra in AA-landen en Holtenbroek niet toereiken zijn. Hoe wordt dit ondervangen? De nieuw te bouwen woningen zullen een positieve bijdrage leveren aan de continuïteit en haalbaarheid van het winkelcentrum. Onderzoek moet uitwijzen of er behoefte is aan extra ruimte voor detailhandel. Daarnaast worden er in de nieuw te bouwen gebouwen ook enkele nieuwe voorzieningen gehuisvest die ook beschikbaar zijn voor de wijken AA-landen en Holtenbroek Zal er diversiteit aan woningen worden gerealiseerd? Zoals ook studentenwoningen, duurdere huur/- koopwoningen als midden en goedkope klasse? Ja, er komt een diversiteit aan woningen. Zie hiervoor ook het hoofdstuk 5 woonprogramma in de totale gebiedsvisie. Hierin is te zien dat er een goede mix komt van goedkope huur- & koopwoningen tot duurdere huur- & koopwoningen. Voldoende eengezinswoningen voor starters Ja, er komen goedkope huur- en koopappartementen voor starters. Daarnaast toevoeging in het middensegment, waardoor doorstroming bevorderd wordt zie hiervoor hoofdstuk 6 programma in de gebiedsvisie. Hoe wordt de samenstelling van de wijk? Programma/woningbouw? Deze vraag is verwerkt in het onderdeel programma in de totale gebiedsvisie.

Hierin is te zien dat er een goede mix komt van goedkope huur- & koopwoningen tot duurdere huur- & koopwoningen Hoe hoog worden de gebouwen? Deze vraag is verwerkt in hoofdstuk 3. Strategie en visie in de totale gebiedsvisie. Hoe veel woningen worden er gebouwd? Het betreft circa 1300 woningen. Deze vraag is verwerkt in het onderdeel Programma in de totale gebiedsvisie. Is geluidsoverlast van de nieuwe bestemming binnen de perken van wat is toegestaan? Hoe wordt hier mee om gegaan? In de volgende fase worden geluidsberekening gemaakt, en de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de wettelijk eisen. -

Voorloopwebsite Om geïnteresseerden en belanghebbende goed te informeren wordt er één gezamenlijke (voorloop-)website gemaakt. Op deze website worden regelmatig updates en nieuwsberichten geplaatst die betrekking hebben op de gebiedsontwikkeling van de Zwartewaterallee. Hierdoor is er één heldere plek waar de belangrijkste informatie te vinden is. Daarnaast kunnen geïnteresseerden en belanghebbende op één plek hun vragen kwijt. Deze vragen komen vervolgens bij de verschillende initiatiefnemers terecht. De toekomstige projectwebsites worden onder deze website gehangen. Nadat de gemeenteraad akkoord is gegaan met deze gebiedsvisie zal de (voorloop-)website live gaan. Conclusie Voor de meeste vragen van omwonenden en andere belanghebbenden zijn meegenomen in de uitwerking van deze gebiedsvisie. In het blauwe kader zijn de vragen en antwoorden onderverdeeld in zes categorieën: algemeen, duurzaamheid, mobiliteit, stedenbouw, programma en bewonersparticipatie. Variërend van de het aantal nieuw te bouwen wooneenheden, parkeeroplossingen, het behouden van het groene karakter tot de ontsluiting van de wijk.

Bewonersparticipatie Graag worden wij op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Er wordt een (voorloop-)website gelanceerd na het definitief worden van de gebiedsvisie waar alle belangrijke informatie gedeeld wordt. Daarnaast worden er klankbordgroepen opgestart voor de wijken AA-landen en Holtenbroek. En als de gebiedsvisie is vastgesteld wordt er weer een informatieavond georganiseerd. Dit wordt ook benoemd in hoofdstuk 8 Participatie van de gebiedsvisie. Wil graag meedenken over toe te voegen programma in de wijk en over de infra Er wordt een (voorloop-)website gelanceerd na het definitief worden van de gebiedsvisie waar alle belangrijke informatie gedeeld wordt. Daarnaarst worden er klankbordgroepen opgestart voor de wijken AA-landen en Holtenbroek. En als de gebiedsvisie is vastgesteld wordt er weer een informatieavond georganiseerd. -

Leefbaar Zwolle behouden Dit is precies de reden waarom de initiatiefnemers elkaar hebben opgezocht en dit gezamenlijk willen oppakken. Het doel is dat Zwolle nu en in de toekomst leefbaar blijft.

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

PLANNING

Cibap vakschool aan de Zwartewaterallee

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Versnelling De verschillende initiatieven aan de Zwartewaterallee kunnen een bijdrage leveren aan de gewenste versnelling van de woningbouwopgave voor de stad Zwolle. De samen opgestelde, integrale gebiedsvisie is het kader voor de toetsing van deze en eventueel toekomstige initiatieven. De betrokken initiatiefnemers hebben uitgesproken de verschillende (deel)projecten zo snel mogelijk op te pakken en uit te voeren. Daarnaast dient er afstemming plaats te vinden om overlast in en rondom dit gebied te beperken. Hiernaast staat een overzicht van de planningen van de verschillende deelprojecten. Hieruit blijkt dat drie van de vijf projecten waarschijnlijk starten met de uitvoering op locatie tussen Q3-2021 en Q1-2022. De haalbaarheid van de diverse planningen zijn afhankelijk van de diverse door te lopen procedures zoals bestemmingsplanprocedures, bouwaanvragen, maar ook technische- en verkoop procedures. Naast de te realiseren opstallen loopt er ook een onderzoek naar de realisatie van een warmtenet op basis van geothermie. Het streven van de gemeente Zwolle omtrent deze warmtebron is om vanaf 1 januari 2023 middels geothermie warmte te kunnen leveren, zoals ook genoemd in het thema Duurzaamheid. Tijdens de verdere uitwerking van de projecten en het warmtenet zal hier onderling goede afstemming over moeten plaatsvinden.

De eerste drie projecten zijn de projecten aan de Obrechtstraat 28 & 30, het La Diligence-terrein en Dobbe aan het water. De projecten Havezate en Winkelcentrum Aa-landen starten later met de uitvoering. Bij de ontwikkeling van het winkelcentrum moeten de diverse eigenaren nog worden betrokken en is de planning nog indicatief.

Aantallen / oplevering De doorlooptijd van de verschillende projecten varieert, als gevolg van de variatie in omvang. Zoals uit de planning op te maken valt kunnen de volgende aantallen toegevoegd worden aan de woningbouwopgave van de komende jaren.

JAAR AANTAL WONINGEN SALDO 2021 0 0 2022 130 130 2023 330 460 2024 290 750 2025 190 940 2026+ 360 1300

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Obrechtstraat 28&30 SO-fase VO-fase DO/BF / BIM fase calculatie fase verkoopfase Voorbereiding uitvoering Bouw (ca. 290 ehd)

Zwartewaterkwartier (la dilligence) SO-fase VO-fase DO/BF / BIM fase calculatie fase verkoopfase Voorbereiding uitvoering Bouw deel 1 (ca. 130 ehd) Bouw deel 2 (ca. 170 ehd)

Dobbe aan het water fase 1 SO-fase VO-fase DO/BF / BIM fase calculatie fase verkoopfase Voorbereiding uitvoering Bouw fase 1 (ca. 160 ehd) Dobbe aan het water fase 2 SO-fase VO-fase DO/BF / BIM fase calculatie fase verkoopfase Voorbereiding uitvoering Bouw fase 2 (ca. 90 ehd) Havezathe & Monteverdilaan SO-fase VO-fase DO/BF / BIM fase calculatie fase verkoopfase Voorbereiding uitvoering Bouw (ca. 100 ehd) Winkelcentrum Aa landen Bouw (ca. 300 ehd)

N.T.B.

Indicatieve planning ontwikkelingen

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

SAMEN VERDER

De Rembrandtflat aan de stadsknoop

G E B I E D S V I S I E Z WA R T E WAT E R A L L E E

Wij zijn als initiatiefnemers allemaal erg trots op de totstandkoming van de gebiedsvisie met de gezamenlijk gedeelde visie op de Zwartewaterallee als eindresultaat. Voor ons is dit geen eindpunt. Sterker nog, het is juist het begin van een nieuwe periode en een nieuwe manier van samenwerken waarin betrokken partijen met elkaar én de gemeente inhoud geven aan de ambities en de verdere groei van Zwolle. Wij hebben omwonenden op 2 juli 2019 beloofd om onze gebiedsvisie te komen presenteren. Deze belofte lossen wij graag in, maar wel met een positief besluit van het college. Met dat besluit geven we dan verder invulling aan de participatie. We organiseren een bijeenkomst en halen de input op bij de omwonenden. We geven vervolgens transparant aan hoe we met deze oogst omgaan en vanzelfsprekend hoe we die oogst wel/niet verwerken in de gebiedsvisie. Soms komt er namelijk oogst die niet zozeer past in een gebiedsvisie, maar wel bij de verdere locatie-ontwikkelingen. Hier houden wij uiteraard rekening mee. De eventueel aangepaste gebiedsvisie wordt dan opnieuw ter besluitvorming aangeboden aan respectievelijk het college en de raad. Wij beseffen dat eerst nog gemeentelijke besluitvorming noodzakelijk is alvorens 100% commitment te kunnen geven. Wij stellen voor om parallel aan die besluitvorming reeds te gaan werken aan onderstaande vraagstukken.

Dat doen wij voor eigen rekening en risico, maar vragen aan de gemeente ook alvast om ambtelijke medewerking, ondersteuning en/of uitwerking. Dit alles om de tijdspanne tussen besluitvorming over de gebiedsvisie en feitelijke locatie-ontwikkelingen te bespoedigen. Dan zijn wij namelijk in staat om eerder nieuwe woningen te realiseren en daarmee de druk op de Zwolse woningmarkt te verlichten. Daarom ook onze oproep om de tijd en inzet die daarvoor nodig zal vanuit de gemeentelijk organisatie te borgen. Wij komen op korte termijn graag met de gemeente tot goede afspraken over: het vervolg van de locatieontwikkelingen en de nader uit te werken beeldregie; de te volgen (werk) processen; de op te leveren producten; de nog uit te voeren onderzoeken (geluid, lucht, externe veiligheid, parkeren, hoogbouw, stikstof, enzovoorts);

bijbehorend kostenverhaal; de rollen en verantwoordelijkheden van gemeente én initiatiefnemers; de financiële bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en de wijze waarop we dat zouden kunnen regelen. Wij denken hierbij bijvoorbeeld aan een gebiedsfonds voor het realiseren van de gebiedsvisie Zwartewaterallee. Daarnaast levert onze gebiedsvisie ook bouwstenen op voor de Omgevingsvisie deel 2 waar de gemeente nu hard aan werkt. Wij delen graag onze kennis en kunde met de mensen die nu volop bezig zijn met de Omgevingsvisie. Zo kunnen we visies op verschillende schaalniveaus van de stad tot een integraal verhaal maken, gelijk de ‘Zwolse aanpak’. De verschillende initiatiefnemers hebben het afgelopen jaar volop met elkaar samengewerkt op gebiedsniveau. Na het vaststellen van de gebiedsvisie gaan de initiatiefnemers meer met hun eigen locatie-ontwikkelingen aan de slag. Een valkuil is dat de integraliteit daarmee aanzienlijk minder wordt en kansrijke ambities mogelijk niet worden gerealiseerd. Om dit te voorkomen stellen de partijen voor maandelijks bij elkaar te blijven komen. Niet alleen om de projecten door te nemen, maar ook om samen specifieke problemen per project te bespreken, zodat deze wellicht op gebiedsniveau opgelost kunnen worden (bijvoorbeeld parkeren, natuurinclusieve maatregelen en collectieve warmtevoorziening).

Daarnaast zullen de verschillende initiatiefnemers buro MA.AN betrekken bij de totstandkoming van de verdere uitwerking om nog meer inhoud te geven aan de continuïteit en de kwaliteit van de gebiedsvisie, en de uiteindelijke samenhang tussen de projecten. Tot slot, spannen wij ons met de gemeente ook volledig in om de gebiedsvisie zo veel mogelijk te realiseren. Bijvoorbeeld door beschikbare gelden uit de provincie en uit Den Haag naar Zwolle te halen. De eerste contacten en afspraken hiervoor zijn al gemaakt. Een mogelijk gebiedsfonds kan ook deels gevuld worden met deze gelden waardoor realisatie van de ambities uit de gebiedsvisie nog kansrijker wordt. Kortom, wij blijven graag in gesprek en willen graag verder met onze ingezette samenwerking. Hierop kijken wij met plezier terug en zien de toekomst dan ook vol vertrouwen tegemoet.

GEBIEDSVISIE ZWARTEWATERALLEE

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zwolle&id=b086c59d-ce69-47c8-971d-0084c4d2b1e9