4. Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

32

toekomst

ZWRP - Ruimtelijke Planvorming Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle Telefoon 14038 www.zwolle.nl

Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1 ontwerp omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementencomplex, bestaande uit 19 woningen en commerciële ruimte (gezondheidszorg)

Versie Datum

1 mei 2021

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Inhoud 1

Inleiding

4

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7 2.3.8 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7 2.4.8 2.4.9 2.4.10 2.4.11 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.5.6

Behandeling zienswijzen Reclamant 1 tot en met 357 Verkeersveiligheid Aantasting straatbeeld / precedent om hoger te bouwen Aantasting zicht op Rijksmonument Aantasting buurtgroen Verslechtering leefklimaat en toename hittestress Alternatieven Waardedaling woningen Advies Reclamant 358 Zelfde zienswijze Effect op de verkeersveiligheid in de wijk Wateroverlast Leegstand Advies Reclamant 359 Cultuurhistorische waarde Commerciële functie / zorgplint Verkeersdrukte Wateroverlast Groenstructuur Leegstand Alternatieven Advies Reclamant 360 Aantasting woongenot Aantasting privacy Geluidsoverlast Schaduwhinder Hittestress Parkeeroverlast Aantasting cultuurhistorische waarde Verkeersdruk Alternatieve oplossing Waardedaling Advies Reclamant 361 Aantasting woongenot Aantasting cultuurhistorische waarde Bestemming Onveilige verkeerssituaties Toename verkeersdruk Parkeeroverlast

6 6 6 7 8 8 8 9 10 10 10 10 10 11 11 11 12 12 14 15 16 16 16 17 17 18 18 18 18 19 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 23 23 24 24 2/32

32

Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

2.5.7 2.5.8 2.5.9 2.5.10 2.5.11 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.7 2.7.1 2.7.2

Negatieve gevolgen leefklimaat Alternatieve locaties Alternatieven Waardedaling woning Advies Reclamant 362 Ladder voor duurzame ontwikkeling Provinciale verordening Combinatie ‘Wonen’ en ‘Maatschappelijk’ – planologie en verschijningsvorm Natuur Verkeer en parkeren Stikstof Advies Reclamant 363 Aantasting cultuurhistorische waarden Advies

Datum

24 26 26 26 26 27 27 29 29 30 31 31 32 32 32 32

3/32

32

Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

1

Inleiding

Datum

Het plangebied is gelegen aan de Nieuwe Deventerweg 101 en 101-1 in Zwolle. Het plan van de initiatiefnemer is om op de locatie de zich nu op het perceel bevindende twee vrijstaande woningen te slopen en er een complex met 19 levensloopbestendige appartementen op de verdiepingen en zorggerelateerde functies in de plint te realiseren. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de juridische kaders van het vigerende bestemmingsplan. Een nieuw bestemmingsplan en een omgevingsvergunning maken deze ontwikkeling mogelijk. De besluiten zijn tegelijkertijd ter inzage gelegd omdat gebruik wordt gemaakt van de coördinatieregeling. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 17 juni 2019 een coördinatiebesluit genomen. Terinzagelegging Het ontwerp bestemmingsplan “Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1” en de ontwerp omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementencomplex, bestaande uit 19 woningen en commerciële ruimte (gezondheidszorg) op de percelen van de Nieuwe Deventerweg 101 en 101-1 te Zwolle (kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie L, nummers 102 en 1203) hebben met ingang van donderdag 20 augustus 2020 tot en met woensdag 30 september 2020 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen in het Informatiecentrum van het Stadskantoor.

Deze terinzagelegging met de vermelding van de mogelijkheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar te maken is op woensdag 19 augustus 2020 gepubliceerd in de digitale Staatscourant en het digitale Gemeenteblad. Tevens was het ontwerpbestemmingsplan digitaal in te zien op: www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/?planidn=NL.IMRO.0193.BP19008-0003 De bronbestanden waren beschikbaar via http://ro.zwolle.nl/plans/NL.IMRO.0193.BP19008-/NL.IMRO.0193.19008-0003/ Een ieder kon op een computer in het informatiecentrum van het stadskantoor het digitale plan raadplegen. Bevoegdheden bestuur De vaststelling van het bestemmingsplan, inclusief de behandeling van de ingekomen zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan, vindt plaats door de gemeenteraad. Het college (of via mandatering) beslist over de met het bestemmingsplan mee gecoördineerde aanvraag om omgevingsvergunning, inclusief de zienswijze daarover. De zienswijzen zijn niet specifiek toe te schrijven aan het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning, vandaar dat ze gezamenlijk behandeld worden in deze zienswijzennota. Zienswijzen Er zijn in totaal 363 zienswijzen naar voren gebracht. Hiervan zijn 357 zienswijzen van exact dezelfde strekking. Er is 1 zienswijze die bijna hetzelfde is als deze 357 en dan zijn er nog 5 zienswijzen die van elkaar verschillen. In hoofdstuk 2 zijn de ingediende zienswijzen samengevat en beantwoord.

De naam en adresgegevens van een particulier mogen vanwege de Wet bescherming persoonsgegevens niet digitaal publiek worden gemaakt, tenzij daar toestemming voor

4/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

is gegeven. Omdat navraag hiernaar ondoenlijk is, zijn de zienswijzen anoniem verwerkt. Ontvankelijkheid De zienswijzen zijn tijdig ontvangen, zodat wij voorstellen reclamanten in hun zienswijzen te ontvangen. De zienswijzen zijn schriftelijk naar voren gebracht en zijn als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd. Planaanpassing Naar aanleiding van de zienswijzen is (op ambtelijk niveau) in overleg getreden met een aantal reclamanten. Dit overleg heeft er toe geleid dat de initiatiefnemer er voor gekozen heeft om het plan op een aantal punten aan te passen, naar wensen van de reclamanten. De aanpassing houdt in dat de zorggerelateerde functies in de plint ingeruild worden voor 4 woningen met de benodigde bijbehorende aanpassingen (bijvoorbeeld parkeren). Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn hierop aangepast. In deze zienswijzennota is de gemeentelijke reactie gebaseerd op deze nieuwe situatie.

5/32

32

Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

2

Behandeling zienswijzen

Datum

Wij hebben de zienswijzen puntsgewijs samengevat en vervolgens van commentaar voorzien.

2.1

Reclamant 1 tot en met 357

2.1.1

Verkeersveiligheid Samenvatting zienswijze: De toch al te drukke Nieuwe Deventerweg zal door het voorgenomen plan nog veel drukker worden en vergroot de onveiligheid. De Nieuwe Deventerweg heeft code rood als het gaat om verkeersveiligheid (aantal ongelukken en aantal snelheidsovertredingen). In de verkeersstudie is geen rekening gehouden met fietsers en brommers in de Nieuwe Deventerweg. Dagelijks maken 6000-10000 fietsers gebruik van de Nieuwe Deventerweg. De straat dient veilig te zijn, ook voor fietsers en voetgangers, ingericht voor een snelheid van max 30 km/uur en geen extra verkeersbewegingen. Daarom eerst de straat verkeersveilig maken en dan pas verder bouwen, en geen extra commerciële functies in de straat. Reactie van de gemeente: De Nieuwe Deventerweg tussen de Ittersumallee en de Oldeneelallee is door zowel de gemeente als de provincie aangewezen als een belangrijke schakel in de fietsroutes door Zwolle. Zo is dit wegvak onderdeel van de regionale fietsroute Zwolle – Deventer. De weg heeft van oorsprong een gebied ontsluitende functie en is tussen de Ittersumallee en de Oldeneelallee conform de minimale inrichtingskenmerken (volgens het Duurzaam Veilig principe van het CROW) ingericht als een gebiedsontsluitingsweg. Om de verkeersveiligheid te vergroten is de weg gecategoriseerd als erftoegangsweg en is een maximumsnelheid van 30km/uur ingesteld.

Reclamant geeft aan dat in de huidige situatie de Nieuwe Deventerweg te druk is. In het ASVV 2004 van het CROW wordt er geen concrete intensiteitsnorm voor erftoegangswegen toegepast. Wel wordt indicatief een maximale acceptabele intensiteit genoemd van 5.000 à 6.000 motorvoertuigen per etmaal. Uit onderzoek blijkt dat de beoogde ontwikkeling slechts een beperkte bijdrage heeft in de groei van het verkeer, zelfs na alle ontwikkelingen langs de Nieuwe Deventerweg zijn de verkeersaantallen nog in overeenstemming met de huidige functie van de weg. Reclamant stelt vervolgens dat de weg eerst als 30 km/uur ingericht moet worden om de verkeersveiligheid te verhogen, alvorens er extra ontwikkeling bij kan komen. Het inrichten van de weg conform de eisen en gebruik is bij een groeiende stad in ontwikkeling een dagelijkse taak. Ook bij dit wegvak zijn wij van mening dat in de ideale omstandigheden de weg een afwijkende – bij voorkeur meer voor de voetganger en fietser - inrichting moet krijgen. Wij zijn bekend met de verkeersveiligheidsbeleving op de Nieuwe Deventerweg, de overschrijding van de maximumsnelheid en de ongevallen die er hebben plaatsgevonden. Wij zijn bezig met het opstellen van een actieplan Verkeersveiligheid waarin de aanpak van ‘grijze wegen’ prioriteit krijgt.

Vooruitlopend op dit actieplan wordt er nu al onderzoek gedaan naar de verkeersveiligheid op de Nieuwe Deventerweg tussen de Ittersumallee en de Oldeneelallee, waarbij ook de wijkvereniging is aangehaakt. Het streven is dan ook te komen tot gedragen verkeersveiligheidsmaatregelen voor zowel de korte als de langere termijn. 6/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Gezien de beperkte toename van het verkeer door toevoeging van onderhavig plan kan echter worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling nagenoeg geen effect heeft op de verkeersveiligheid. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. 2.1.2

Aantasting straatbeeld / precedent om hoger te bouwen Samenvatting zienswijze: Het aanzicht van de straat verandert door het appartementencomplex dat qua ontwerp niet aansluit op het ritme en esthetiek van de huidige bebouwing (het ontwerp is te hoog, te veel naar voren gelegen, met balkons aan de straatzijde). Vanwege de hoogte van het complex en de ligging pal naast de weg wordt onevenredig veel afbreuk aan het straatbeeld van het "Oude Lint " gedaan. Dit schept een precedent om elders in de wijk ook hoger te bouwen; met de nieuwe Omgevingsvisie Zwolle 2030 uiteindelijk zelfs naar 25 meter hoog. De inbreiding moet worden uitgevoerd die past in de wijk, met een maximale bouwhoogte van 8 meter en de huidige rooilijn. Reactie van de gemeente: Wij realiseren ons terdege dat het aanzicht van de straat zal veranderen maar qua hoogte, massa en positionering sluit het appartementencomplex aan bij het bebouwingsbeeld. In paragraaf 3.1 van de bestemmingsplantoelichting worden deze stedenbouwkundige uitgangspunten beschreven. Wij kunnen een appartementencomplex ter plaatse met een (nok)hoogte van maximaal 11 meter niet als hoog beschouwen. In het structuurplan wordt tot een hoogte van 16 meter als “laag” getypeerd. Een gebouw in 3 lagen met een zeer flauwe kap past qua hoogte prima in het ritmiek van het straatbeeld.

Er is qua afstand tot de weg (rooilijn) aansluiting gezocht bij het pand rechts naast het rijksmonument aan de Nieuwe Deventerweg 103. Zo ontstaat ter weerszijden van het Rijksmonument een evenwichtig beeld en wordt de kenmerkende voorruimte helder gedefinieerd. Het (hoofd)gebouw is ruim 13 meter vanaf het trottoir geprojecteerd. Dat beschouwen wij niet als pal naast de weg gelegen. Die ruimte wordt deels gebruikt voor, in beperkte mate, parkeren met een groene omlijsting. Het gebouw wordt opgedeeld in vier afleesbare, verticaal gelede eenheden hierdoor sluit het goed aan op de maat en schaal van de belendende bebouwing. Een hogere bouwhoogte en een afwijkende rooilijn ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en enigszins afwijkt van de omliggende bebouwing betekent niet dat het appartementencomplex in stedenbouwkundig opzicht wat betreft formaat, vorm en situering niet als passend kan worden beoordeeld binnen de ritmiek van de bestaande bebouwing. Wij stellen ons op het standpunt dat de geprojecteerde bebouwing als passend valt te beschouwen en dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straatbeeld. Wij zien niet in dat de bouw van dit appartementencomplex van maximaal 11 meter hoogte en dat als passend voor de omgeving valt te typeren zal kunnen leiden tot een precedent om elders in de wijk tot 25 meter hoogte te kunnen bouwen.

Bovendien is er in de wijk al hogere bebouwing aanwezig, denk aan het project Zuiver Zuid. Er gaat hierdoor van deze planvorming dan ook geen precedentwerking uit.

7/32

32

Datum Titel

2.1.3

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Aantasting zicht op Rijksmonument Samenvatting zienswijze: Het appartementencomplex ontneemt grotendeels het zicht op Rijksmonument 'Puik' (voorheen De Handschoen), en wordt deels vast gebouwd aan Huize Berkenhove. In de cultuurhistorische quickscan van gemeente Zwolle, worden zowel Nieuwe Deventerweg 99 (Huize Berkenhove), Nieuwe Deventerweg 101 (boerderijtje) en Nieuwe Deventerweg 103 (restaurant Puik) genoemd als gebouwen met een cultuurhistorische waarde. Het voorgestelde ontwerp doet onevenredig afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de naastgelegen panden, door hoogte, ligging en ontwerp. Ook de afdeling monumentenzorg van gemeente Zwolle heeft negatief gereageerd op dit ontwerp. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.1 is gesteld.

2.1.4

Aantasting buurtgroen Samenvatting zienswijze: Het voorgestelde ontwerp leidt tot meer bebouwing en parkeerplaatsen en minder groen. Het perceel wordt bijna volledig volgebouwd, met extra parkeerplaatsen aan de voorzijde. Bijna al het groen zal verdwijnen. In het structuurplan behoort de Nieuwe Deventerweg tot de wegen, waarlangs structuurgroen gewenst is. Deze weg is royaal voorzien van bomenrijen en grasbermen. Om het groen verder te versterken zal volgens dit structuurplan bij elke nieuwe ontwikkeling getracht worden om groene voorterreinen te realiseren. Dit gebeurt dus niet in het voorgestelde ontwerp (de voorgestelde binnentuin is vanaf de weg niet zichtbaar). Er moet worden vastgehouden aan een groen voorterrein. Reactie gemeente: Het structuurplan bevat geen concrete voorwaarden voor groene voorterreinen waaraan het bestemmingsplan aan moet voldoen. Er wordt meer in algemene zin beschreven wat het belang is van groen in de omgeving. Met dit plan wordt aan de voorzijde woningen mogelijk gemaakt waaraan in het geldende plan de bestemming “Tuin” was toegekend en aan een relatief groot deel van het plangebied is opnieuw een tuinbestemming toegekend. Dat deel tussen de bebouwing is van de Nieuwe Deventerweg goed zichtbaar en vormt een eenheid met de voortuin van het naastgelegen monumentale pand.

Als gevolg van de planwijziging komt aan de voorzijde van het perceel meer groen met als gevolg dat er minder parkeerplaatsen ter plaatse zijn geprojecteerd. Dit draagt bij aan het mogelijk maken van een groene omgeving. Er bestaat gelet hierop, naar ons oordeel, geen strijd met het structuurplan. Het groene karakter van het perceel blijft daarmee voldoende in stand.

2.1.5

Verslechtering leefklimaat en toename hittestress Samenvatting zienswijze: Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen voor de commerciële functies zijn alleen de bezoekers meegenomen, er is verzuimd ook de parkeerplaatsen voor de werknemers mee te nemen. Het plan leidt tot toename van hittestress door de toename van het bebouwde oppervlak. Omdat er geen garantie gegeven kan worden dat de commerciële plint ook daadwerkelijk gebruikt gaat worden, bestaat de kans op leegstand en negatieve gevolgen voor het leefklimaat op langere termijn. Er staan al te

8/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

veel commerciële panden in Zwolle leeg. Ook voor de biodiversiteit heeft het plan negatieve gevolgen: er moet zelfs een ontheffing op de Wet Natuurbescherming worden aangevraagd voor dit plan (vleermuizen) en er wordt leefgebied van vogels zoals huismussen (die op de rode lijst staan) vernietigd. Reactie gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. Wij onderschrijven niet de stelling dat een toename aan bebouwd oppervlak automatisch leidt tot een toename aan hittestress. De inrichting van een gebied kan ook bijdragen aan het voorkomen van hittestress. Dit kan bijvoorbeeld door de inzet van groen. Daarbij nemen we ook in ogenschouw dat grote delen van het plangebied op grond van de bestemmingsregels onbebouwd blijft. Met dit plan worden de doelstellingen op het gebied van het beperken of voorkomen van hittestress niet gefrustreerd. Ten behoeve van de nieuwbouw zullen alle opstallen worden geamoveerd en zullen er enkele groenstructuren worden gerooid. Om dit te realiseren is er onderzoek gedaan naar de flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb). Hieruit blijkt inderdaad dat er een ontheffing voor vleermuizen moet worden aangevraagd. Deze is aangevraagd en inmiddels ook verleend (zie ook punt 2.6.4).

Er dienen (tijdelijke en duurzame) mitigerende maatregelen genomen te worden om de vaste verblijfplaats te vervangen. Er zal naar moeten worden gestreefd dat een soortgelijke verblijfplaats, als in de huidige situatie, wordt gecreëerd. Voor de huismus geldt dat er geen jaarrond beschermde nesten zijn aangetoond. Het functionele leefgebied, zoals foerageergebied of schuilmogelijkheden, wordt door de ingreep niet significant aangetast. Er is voldoende foerageergebied in de naastgelegen tuinen. In de toekomstige situatie ontstaat mogelijk ook weer nieuw foerageergebied. De voorgenomen ingrepen zullen derhalve geen negatief effect hebben. Voor de gierzwaluw geldt dat er geen jaarrond beschermde nesten zijn aangetoond. Het functionele leefgebied, zoals foerageergebied, wordt door de ingreep niet aangetast. De voorgenomen ingrepen zullen derhalve geen negatief effect hebben. Op het perceel ontstaat naast de nieuwbouw ook een nieuwe groenstructuur met aandacht voor biodiversiteit. Wij volgen de stelling dan ook niet dat het plan significante negatieve gevolgen heeft voor de biodiversiteit. Daar zal in de aanlegfase sprake van zijn maar niet in de gebruiksfase. 2.1.6

Alternatieven Samenvatting zienswijze: In plaats van een massief appartementencomplex van drie lagen is het voor het beeld van de straat, voor de verkeersveiligheid en het buurtgroen beter als er een aantal afzonderlijke woningen met groene voorterreinen gerealiseerd wordt. Wanneer er perse appartementen gebouwd moeten worden, dan is het wenselijk dat er geen commerciële plint gebouwd wordt, maar alleen twee bouwlagen appartementen met een maximale hoogte van 8 meter, balkons aan de achterzijde, groene voorterrein en handhaving van de huidige rooilijn. Reactie gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.7 is gesteld.

9/32

32

Datum Titel

2.1.7

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Waardedaling woningen Samenvatting zienswijze: Mocht het voorgestelde ontwerp wel doorgaan, dan zal dit leiden tot waardedaling van de woningen. Reactie gemeente: In artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening is aangegeven dat burgemeester en wethouders degene die schade lijdt of zal lijden ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Eventuele vermeende waardevermindering kan onderwerp zijn van een afzonderlijk verzoek om vergoeding van planschade. Met de ontwikkelaar is een planschadeovereenkomst gesloten. Alle planschade voortvloeiende uit dit bestemmingsplan komt voor rekening van de ontwikkelaar.

2.1.8

Advies 1. De ingekomen zienswijzen zijn tijdig ontvangen. Wij stellen daarom voor om reclamanten in hun zienswijze te ontvangen. 2. Voorgesteld wordt om gedeeltelijk tegemoet te komen aan de zienswijzen door: o de zorggerelateerde functies in de plint in te ruilen voor 4 woningen met de benodigde bijbehorende aanpassingen (bijvoorbeeld parkeren); o in paragraaf 3.3.1 (cultuurhistorie) van de toelichting een nadere verduidelijking te beschrijven.

2.2

Reclamant 358

2.2.1

Zelfde zienswijze Samenvatting zienswijze: De zienswijzen kent gelijkluidende punten als de ingebrachte zienswijze onder nummer 2.1. De aanvullingen staan hieronder beschreven. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de gelijkluidende punten wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1 is gesteld.

2.2.2

Effect op de verkeersveiligheid in de wijk Samenvatting zienswijze: Er worden gesprekken gevoerd over de inrichting van de Nieuwe Deventerweg. De noodzaak om de weg veiliger te maken is groot. Daarbij zijn 3.000-5.000 autobewegingen per dag niet meer gewenst. Om die reden zijn extra commerciële/ zorg functies in de wijk niet gewenst. Ook wordt met het ontwerp een onveilige verkeerssituatie gecreëerd bij het in- en uitrijden. Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming.

10/32

32

Datum Titel

2.2.3

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Wateroverlast Samenvatting zienswijze: Voorgesteld plan leidt tot wateroverlast door extra bebouwing en parkeerplaatsen op de kavel. In bijlage 4 bij de omgevingsvergunning wordt ook geadviseerd een stress test te doen voor afvoer van hemelwater. Recente hevige onweersbuien lieten zien dat in de huidige (minder bebouwde situatie) water de weg op liep en de riool punten in de straat dit niet goed konden verwerken. Dit onderstreept nogmaals de problemen die ontstaan als het bebouwde oppervlak vergroot wordt en het groen vervangen wordt door parkeerplaatsen. Reactie van de gemeente: Voor de afvoer van hemelwater geldt een eis van een statische berging van 20 mm per vierkante meter afvoerend verhard oppervlak. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Aan de omgevingsvergunning is de voorwaarde verbonden dat de hemelwaterinfiltratiecapaciteitsberekening(en) ten minste drie weken voor start bouw ter goedkeuring bij de afdeling Fysieke Leefomgeving, sectie Bouwtoezicht moet(en) worden ingediend. Wij volgen de stelling dan ook niet dat het plan leidt tot wateroverlast. Daarbij nemen we ook in ogenschouw dat een eventueel bestaand overlastprobleem in de omgeving niet met dit plan hoeft te worden opgelost.

Daarnaast is er een positief advies over het bestemmingsplan door het waterschap afgegeven.

2.2.4

Leegstand Samenvatting zienswijze: Gevraagd wordt om alternatieve locaties te onderzoeken. Op dit moment staan er in Zwolle commerciële panden leeg. Daarnaast zijn er voldoende (zorg) voorzieningen in de directe omgeving: twee apotheken in winkelcentrum Zwolle-Zuid, een apotheek aan de Nieuwe Deventerweg, fysiopraktijk aan de Oldeneelallee en een fysio praktijk aan de Nieuwe Deventerweg. Het bouwen van extra gezondheidszorgfuncties in de wijk heeft dus geen toegevoegde waarde. Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming.

2.2.5

Advies 1. De ingekomen zienswijze is tijdig ontvangen. Wij stellen daarom voor om reclamant in zijn zienswijze te ontvangen. 2. Voorgesteld wordt om gedeeltelijk tegemoet te komen aan de zienswijzen door: o de zorggerelateerde functies in de plint in te ruilen voor 4 woningen met de benodigde bijbehorende aanpassingen (bijvoorbeeld parkeren); o in paragraaf 3.3.1 (cultuurhistorie) van de toelichting een nadere verduidelijking te beschrijven.

11/32

32

Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

2.3

Reclamant 359

2.3.1

Cultuurhistorische waarde Samenvatting zienswijze: Het voorgestelde ontwerp doet onevenredig afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van het naastgelegen rijksmonument op nummer 103. Het complex is te hoog ontworpen ten opzichte van de naastgelegen bebouwing. De rooilijn komt tientallen meters naar de straatkant gelegen, dit zou naar achteren moeten liggen, zodat er een degelijk groen aanzicht vanaf de straat behouden kan worden. Het groene aanzicht in het ontwerp is erg summier en er is geen sprake van een verbetering van het straataanzicht. Er is een grote toename van het bebouwde oppervlak en heeft een afwijkende functie, hiermee wordt onevenredig afbreuk gedaan aan de monumentwaarde van het naastgelegen rijksmonument, en het straatbeeld van het oude lint met cultureel erfgoed. Het complex wordt vlak aan de straatzijde geplaatst, het aanzicht op het rijksmonument wordt dusdanig geschaad dat het vanaf de noordzijde van de Nieuwe Deventerweg nauwelijks meer zichtbaar zal zijn. Het Rijksmonument zal door het complex overschaduwd worden en zijn esthetiek zal doen verdwijnen. Tevens doet het voorgestelde ontwerp onevenredig afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van het naastgelegen pand op nummer 99. Dit pand is aangemerkt als een object met (zeer) hoge cultuurhistorische waarde. Het object heeft naast architectuuren cultuurhistorische waarde ook beeldwaarde voor de straat.

De afdeling Monumentenzorg van de gemeente Zwolle heeft afwijzend gereageerd op dit ontwerp. Ook erfgoedvereniging Heemschut staat negatief tegenover de planvorming. In de stukken wordt vermeld dat er binnen het plangebied zelf geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Dit komt niet overeen met de cultuurhistorische quickscan van de gemeente. Het Hallehuisboerderijtje op nummer 101 met op het achtererf een bijbehorende hooiberg geldt als relict van de pre-stedelijke bebouwing in dit gebied van cultuurhistorische waarde.

Datum

Reactie van de gemeente: Wij beschouwen het Zwolse erfgoed als een belangrijke fysieke waarde. Dit aspect wordt, onder andere, vertaald door een beschermende regeling voor cultuurhistorisch waardevolle objecten op te nemen in bestemmingsplannen. Voor rijks- en gemeentelijke monumenten geldt dat deze hooggewaardeerd zijn (dus ook de Nieuwe Deventerweg 103), maar geen (aanvullende) bescherming genieten in een (Zwols) bestemmingsplan. Voor deze systematiek is gekozen omdat de Monumentenwet 1998 en de gemeentelijke monumentenverordening een eigen beschermingsregime kennen via een vergunningensysteem. Voor het gebied zijn inventarisaties van cultuurhistorische waarden uitgevoerd, hetgeen heeft geresulteerd in de aangehaalde cultuurhistorische quickscan Onderzoeksgebied Zwolle Zuid en Schelle/Oldeneel. Die cultuurhistorische quickscan dient als input voor het bestemmingsplan. Voor de Nieuwe Deventerweg 99 en 101 geldt dat deze een attentiewaarde hebben. Dit zijn objecten en/of ensembles die voor de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied van (enig) historisch belang zijn, maar niet direct beschermenswaardig zijn. De objecten voegen zich in schaal, hoofdvormen en typologie min of meer binnen de historisch gegroeide situatie en dragen dus in beperkte mate bij aan de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Behoud is mogelijk, maar niet noodzakelijk.

Deze panden krijgen daarom geen waarde

12/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

cultuurhistorie. Het gestelde in paragraaf 3.3.1 van de toelichting van het bestemmingsplan zal hier meer mee in overeenstemming worden gebracht. Wij zijn van oordeel dat de maximale bouwhoogte, goothoogte, situering en bouwmassa van het voorgenomen bouwplan afgestemd is op de naastgelegen boerderij op nummer 103. De bebouwing is naar karakter en structuur passend gemaakt met de omgeving. Het is van belang dat dit object wordt behouden en bescherming geniet, maar dit betekent niet dat er geen enkele ontwikkeling is toegestaan ter plaatse. Weliswaar leidt de realisatie van het appartementencomplex tot een verandering van de omgeving maar deze verandering leidt niet tot een onaanvaardbare aantasting van de cultuurhistorische waarden. De monumentale vorm en uitstraling blijft de boventoon voeren. Wij stellen ons op het standpunt dat het (vrije) zicht op het monumentale pand aan de Nieuwe Deventerweg 103 door het plan niet onaanvaardbaar wordt aangetast. De volgende afbeeldingen illustreren dit:

13/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Tussen de meetpunten van de zichtlijnen zit 5 meter. Dus komend van noordwestelijke richting komt het monumentale pand 5 meter later in zicht. Voor de beantwoording van de zienswijze over de rooilijn en plaatsing dicht bij de weg wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.2 is gesteld. Wij zijn van oordeel dat het belang van het behoud van het monumentale pand aan de Nieuwe Deventerweg 103 en het cultureel erfgoed voldoende is afgewogen tegen de belangen van de initiatiefnemer en dat deze afweging niet onredelijk is. Daarbij nemen wij ook in ogenschouw dat wij als raad bij een vaststelling van een bestemmingsplan bestemmingen en regels geven die uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig worden geacht. Wij hebben daarbij beleidsruimte en moeten de betrokken belangen afwegen. Ingebrachte zienswijzen en interne adviezen betrekken wij bij de af te wegen belangen. In onderhavig geval beschouwen wij de zienswijze van erfgoedvereniging Heemschut en het advies van de afdeling Monumentenzorg niet zodanig dat hier doorslaggevend gewicht aan toekomt. 2.3.2

Commerciële functie / zorgplint Samenvatting zienswijze: De omschrijving van de zorgplint met waarschijnlijk een fysio en een apotheek is veel breder waardoor er bij wijze van spreken daklozenopvang in kan komen. Afgevraagd wordt waarom uit wordt gegaan van een fysiotherapeut, terwijl bijvoorbeeld een huisarts een hogere parkeerdruk geeft en een hogere verkeersgeneratie. Ook wordt uitgegaan van drie behandelkamers terwijl geen maximum aan behandelkamers is gesteld. Bovendien is niet aangetoond dat de behoefte aan zorg is onderzocht. In onder andere winkelcentrum Zwolle Zuid is er sprake van leegstand, er is dus geen sprake van een tekort aan alternatieve gebouwen. Op loopafstand bevinden er zich al twee apotheken en meerdere fysiopraktijken. Een zorgplint is dus totaal overbodig en niet van een toegevoegde waarde.

14/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. 2.3.3

Verkeersdrukte Samenvatting zienswijze: De Nieuwe Deventerweg is een drukke doorgaande straat en heeft code rood als het gaat om verkeersveiligheid (aantal ongelukken en aantal snelheidsovertredingen). De infrastructuur is niet berekend op al die nieuwe woningen (Rozenboomlaan, Gerensmarke en dit plan). De aanleg van een zebrapad ter hoogte van de Troelstralaan is een uiterste poging om het aantal aanrijdingen te beperken. De zorgplint zorgt voor nog meer verkeer en vergroot de onveiligheid. De huidige woonfunctie dient te worden gehandhaafd en niet wordt uitgebreid met appartementen en een zorgfunctie. De inrichting van de Nieuwe Deventerweg is verkeerd in relatie tot de maximum snelheid. De noodzaak om de weg veiliger te maken is groot. Daarbij zijn aantallen autobewegingen van 3000- 5000 per dag niet meer gewenst. Als uitgangspunt zou moeten gelden: eerst de straat verkeersveilig, dan pas verder bouwen. De verkeersmetingen geven geen goed beeld, omdat de nieuwe woningen aan de Rozenboomlaan/ Gerensmarke op dat moment nog niet in gebruik waren. Bovendien geven de metingen een zeer vertekend beeld omdat de Nieuwe Deventerweg afgesloten was voor alle doorgaand verkeer vanwege de aanleg van de kruising met de Rozenboomlaan, de metingen uitgevoerd zijn in de meivakantie periode en de data uit het rapport niet overeenkomen met het moment dat de meetapparatuur gefotografeerd is.

Gelet hierop worden de data als volstrekt onbetrouwbaar beschouwd. Daarnaast wordt in het verkeersrapport geen rekening gehouden met fietsers. In het rapport wordt gesproken over een toename van het aantal autoritten geschat op 16%. Deze inschatting lijkt gezien de toename van het aantal woningen erg laag. Bovendien is de doelstelling is om het aantal autobewegingen met 20-30% omlaag te brengen. Deze doelstelling staat dus haaks op de plannen van verdere toename van bebouwing. Het aantal parkeerplaatsen voor de apotheek en de fysio is veel te weinig. De praktijk wijst anders uit. Bovendien zijn parkeerplaatsen voor de medewerkers niet meegenomen en geeft derhalve een onevenredig beeld. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze over de verkeersveiligheid (1e en 3e alinea) wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.1 is gesteld. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming (2e en laatste alinea). In de verkeersstudie is op rekenkundige wijze rekening gehouden met de nieuwe woningen van de projecten Zuiver Zuid en Gerens Marke (zie paragraaf 4.2 en 4.3). De tellingen zijn in een representatieve periode uitgevoerd, buiten de meivakantie, en van een wegafsluiting is geen sprake geweest. Wij beschouwen de gehanteerde dagen in het onderzoek als representatief.

Het is ons onduidelijk waarom er in dit kader rekening gehouden moet worden met fietsers. In de verkeersstudie wordt uitgegaan van een verkeerstoename van 6,0 tot 6,9%, hetgeen gebaseerd is op landelijk (erkende) uitgangspunten en is gering te noemen. De wijze waarop de gevolgen van het plan qua

15/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

verkeer zijn onderzocht achten wij dan ook zorgvuldig en naar ons oordeel is er sprake van een aanvaardbare verkeersstudie. De doelstelling om het aantal autobewegingen op de Nieuwe Deventerweg omlaag te brengen moet gezien worden op buurt- en wijkniveau en mag en kan niet toe worden geschreven aan een individuele ontwikkeling. Zoals bij punt 2.1.1 is beschreven zijn we zijn bezig met het opstellen van een actieplan Verkeersveiligheid waarbij het reduceren van het aantal autobewegingen ook een onderwerp is. Tenslotte wordt opgemerkt dat zelfs na alle ontwikkelingen langs de Nieuwe Deventerweg zijn de verkeersaantallen nog in overeenstemming met de huidige functie van de weg. 2.3.4

Wateroverlast Samenvatting zienswijze: Op de ventweg en toegangsweg staan grote plassen op de straat na een flinke regenbui. Door meer bebouwing en betegeling zal dit probleem toenemen. Het gebeurt regelmatig dat de riolering overstroomt. Er is geadviseerd een stress test te doen voor afvoer van hemelwater. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.2.3 is gesteld.

2.3.5

Groenstructuur Samenvatting van de zienswijze: Het ontwerp leidt tot meer bebouwing en parkeerplaatsen en weinig tot geen groen. Het bebouwen van de kavel, loopt tot aan de voorzijde van de straat. In het structuurplan behoort de Nieuwe Deventerweg tot de wegen, waarlangs structuurgroen gewenst is. Deze weg is royaal voorzien van bomenrijen en grasbermen. Om het groen verder te versterken zal bij elke nieuwe ontwikkeling getracht worden om groene voorterreinen te realiseren. Dit plan druist daar dus tegen in. Vanaf de weg is de “binnen tuin” niet zichtbaar terwijl in het structuurplan expliciet staat aangegeven groene voorterreinen te willen realiseren. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.4 is gesteld.

2.3.6

Leegstand Samenvatting van de zienswijze: Er kan geen garantie worden gegeven dat de appartementen en de zorgfunctie ook daadwerkelijk bewoond gaan worden en uitsluitend voor de genoemde doelgroep. De zorg bestaat dat tijdens laagconjunctuur de panden leeg komen te staan of aan een ieder beschikbaar gesteld wordt. Momenteel staan er al veel commerciële panden in Zwolle leeg. Reactie van de gemeente: Er kan inderdaad geen garantie worden verstrekt dat de appartementen alleen aan de doelgroep (ouderen/senioren) worden verkocht en de woningen alleen door hen worden gebruikt. Een verbod op het gebruik van de woningen door personen buiten de doelgroep is niet mogelijk nu dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid naar leeftijd. Uit de

16/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

plantoelichting volgt dat betekenis is toegekend aan woningbouw voor deze specifieke doelgroep en dat van belang is dat de woningen, waarin het plan voorziet, aansluiten bij de toenemende vergrijzing en stijgende vraag naar geschikte woonruimte voor senioren. Het feit dat het plan niet in de weg staat aan bewoning van de woningen door personen buiten de doelgroep raakt niet aan de vraag naar de behoefte aan de woningen, aangezien ook in dat geval de behoefte aan de woningen aanwezig is (zie ECLI:NL:RVS:2013:2241, rechtsoverweging 3.3 alsook ECLI:NL:RVS:2021:920, rechtsoverweging 4 (bestemmingsplan Berkum, Campherbeeklaan 53-55)). Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. 2.3.7

Alternatieven Samenvatting zienswijze: Er worden een aantal alternatieven voor gesteld: renovatie (en behoud) Hallehuisboerderijtje en renovatie villa (of herbouw vrijstaand huis/boerderij), twee bungalows of twee villa’s op de kavel, vier geschakelde woningen op de kavel wat veel beter past in het straatbeeld of een lager gebouw met appartementen van twee woonlagen met alleen 15 of 16 koop appartementen en geen commerciële plint). Een gebouw van maximaal twee woonlagen met een maximale hoogte van 8 meter, met een ruime groenvoorziening/moestuin aan de voorzijde past beter bij het straatbeeld. Eventuele parkeerplaatsen zullen beter passen aan de achterzijde van het gebouw. Een ruime groen voorziening aan de voorzijde sluit goed aan op de structuurgroen aanpak en de wens groene voorterreinen te realiseren om hittestress te voorkomen. Verder zijn de uitstekende balkons aan de voorzijde niet passend in de esthetiek van “het oude Lint”. Het zou beter zijn als deze uitkijken op de binnentuin, dan wel achterzijde van het ontwerp. Reactie van de gemeente: Wij dienen bij de keuze van een bestemming een afweging te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Daarbij hebben wij beleidsruimte. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen.

Voor de keuze van woningen in de vorm van een appartementencomplex op deze locatie baseren wij ons op het beleidsuitgangspunt om nieuwe woningen daar waar mogelijk te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied. Dat er ook andere type woningen gerealiseerd kunnen worden is een gegeven maar dat doet niets af aan het feit dat de voorziene woningen voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet bovendien in een behoefte aan levensloopbestendige appartementen in dit deel van Zwolle (zie ook punt 2.6.1). Daarbij speelt ook mee dat veel waarde wordt gehecht aan het voldoen aan de woningbouwopgave. Daar voorziet dit plan in grotere mate in dan de gekenschetste alternatieven. Ten slotte heeft de initiatiefnemer het verzoek van het realiseren van een appartementencomplex voorgelegd waardoor primair dit verzoek ter beoordeling voorlag en heeft de initiatiefnemer dit perceel in eigendom. Mede gelet op de wensen van omwonenden is het plan nog aangepast.

2.3.8

Advies 1. De ingekomen zienswijze is tijdig ontvangen. Wij stellen daarom voor om reclamant in zijn zienswijze te ontvangen.

17/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

2. Voorgesteld wordt om gedeeltelijk tegemoet te komen aan de zienswijzen door: o de zorggerelateerde functies in de plint in te ruilen voor 4 woningen met de benodigde bijbehorende aanpassingen (bijvoorbeeld parkeren); o in paragraaf 3.3.1 (cultuurhistorie) van de toelichting een nadere verduidelijking te beschrijven.

2.4

Reclamant 360

2.4.1

Aantasting woongenot Samenvatting zienswijze: Dit deel van de wijk kent een dorps karakter. Het plan met een hoog appartementencomplex en commerciële ruimte voor gezondheidszorg zorgt voor een ernstige aantasting van het woongenot. Reactie van de gemeente: Wij kunnen een appartementencomplex met een hoogte van maximaal 11 meter niet als hoog beschouwen. Een gebouw in 3 lagen met een zeer flauwe kap past qua hoogte prima in het ritmiek van het straatbeeld. De locatie maakt deel uit van een stedelijke omgeving. Ondanks het bestaande dorpse karakter, waar dit plan zoveel mogelijk recht aan doet, maakt deze ontwikkeling deel uit van een toekomstbestendige en in ontwikkeling zijnde stad. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. Wij zijn van oordeel dat, hoewel het stedenbouwkundige karakter ter plaatse zal veranderen, het niet aannemelijk is gemaakt dat de toegestane bouwhoogte in stedenbouwkundig opzicht niet passend is en daarom ontoelaatbaar.

2.4.2

Aantasting privacy Samenvatting zienswijze: Het plan maakt de bouw van een appartementencomplex van 11 meter hoog mogelijk. In de nieuwe situatie is inkijk mogelijk in de woning en de tuin. Dat is een enorme inbreuk op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy. Aanpassing van het plan is nodig om de privacy te beschermen. Reactie van de gemeente: Het appartementengebouw zal op circa 23 meter vanaf de dichtstbijzijnde perceelsgrens van het woonperceel van reclamant komen te liggen. Het plangebied ligt in een stedelijke omgeving waar enig zicht vanaf andermans percelen normaal is. Bij een afstand van 23 meter zal dit zicht zeer minimaal zijn waarop wij ons op het standpunt stellen dat de aantasting van de privacy niet onaanvaardbaar is (dit is in lijn met ECLI:NL:RVS:2021:920, rechtsoverweging 16.2 (bestemmingsplan Berkum, Campherbeeklaan 53-55)).

2.4.3

Geluidsoverlast Samenvatting zienswijze: Het plan leidt tot een toename van in- en uitrijdend verkeer en dus tot geluidsoverlast. De parkeerplaatsen zijn gelegen direct naast de achtertuin. Er zal veel overlast worden ervaren van vertrekkende en aankomende auto's. Een speelgelegenheid op de parkeerplaats zal extra geluidsoverlast opleveren. Daarnaast zal het perceel veranderen van particulier naar openbaar terrein. Ook dit zal zorgen voor een toename

18/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

van geluid door pratende mensen, mobiliteit en auto’s. Aanpassing van het plan is noodzakelijk. Reactie van de gemeente: Er wordt niet voorzien in een speelgelegenheid op het perceel. Weliswaar zijn dergelijke gelegenheden op grond van de regels van het bestemmingsplan toegestaan maar het ligt niet in de lijn der verwachting dat dergelijke voorzieningen op de parkeerplaats gerealiseerd gaan worden omdat dan minder goed in de parkeeropgave kan worden voorzien. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming waardoor er geen sprake meer is van een openbaar terrein. De geluidhinder die dan nog ontstaat op de omgeving als gevolg van een plan dat voorziet in toename van het aantal verkeersbewegingen van de geprojecteerde woningen betreft ‘indirecte (geluid)hinder’. Voor het beoordelen van indirecte (geluid)hinder die het gevolg is van de realisatie van woningen is geen wettelijk toetsingskader. Wel dient er sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Het plan genereert op een gemiddelde werkdag maximaal 170 ritten (in- en uitgaand samen). Deze toename aan verkeer is relatief beperkt. Van soortgelijke plannen is bekend dat de akoestische situatie in dergelijke gevallen in beperkte mate veranderd. Gelet hierop wordt geacht dat het plan geen onaanvaardbare gevolgen heeft voor het akoestisch woon- en leefklimaat.

Er is derhalve sprake van een goede ruimtelijke ordening. Bovendien wordt de vrees voor overlast niet nader onderbouwd en is er geen aanleiding om te veronderstellen dat het plan zal leiden tot (een onacceptabel niveau van) geluidsoverlast. 2.4.4

Schaduwhinder Samenvatting zienswijze: De uitvoering van het plan beperkt de inval van zonlicht. Dit tast het woongenot aan. Vooraf had onderzocht moeten worden in hoeverre de lichtinval wordt beperkt en het plan moet aanpassen om die beperkingen zoveel mogelijk te voorkomen. Reactie van de gemeente: De afstand tussen de woning en het te bouwen appartementencomplex samen met de maximale bouw- en goothoogte van het nieuwe gebouw zijn ons inziens voldoende om de minimale daglichttoetreding in de woning te kunnen behouden. Om die reden hadden we geen nader onderzoek gedaan naar vermindering van daglichttoetreding in de woning. Naar aanleiding van deze grief is alsnog een onderzoek naar daglichttoetreding gedaan; een bezonningsstudie. Dit onderzoek wordt toegevoegd aan de omgevingsvergunning en aan de bijlagen bij de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan. Uit de bezonningsstudie blijkt dat er wordt voldaan aan de ‘lichte’ TNO-norm. Deze norm schrijft minimaal 2 uur zon per dag voor (meetpunt in het midden van de vensterbank, binnenkant raam), gedurende de periode 19 februari – 21 oktober. De schaduwwerking is onderzocht op de dagen 19 februari, 21 juni en 21 oktober. Voor alle woningen in de directe omgeving wordt voldaan aan deze norm wanneer het nieuwe plan is gerealiseerd.

Het op deze wijze uitvoeren van een bezonningsonderzoek is gebruikelijk en toereikend voor de bepaling van de schaduwhinder op bestaande

19/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

woningen in de omgeving (dit is in lijn met ECLI:NL:RVS:2021:920, rechtsoverweging 15 (bestemmingsplan Berkum, Campherbeeklaan 53-55)). 2.4.5

Hittestress Samenvatting zienswijze: Het vele groen dat nu aanwezig is op het perceel zal grotendeels verdwijnen en vervangen worden door gebouw en parkeerplaatsen. De hittestress in de straat zal hierdoor toenemen. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.5 is gesteld.

2.4.6

Parkeeroverlast Samenvatting zienswijze: Er is nu al sprake van te weinig parkeerplaatsen in de wijk. Hierdoor wordt op werkdagen voortdurend geparkeerd voor de woning. Dit zal door de geplande commerciële ruimte alleen nog maar toenemen. In het verkeersrapport is onvoldoende rekening gehouden met bezoek aan en verzorgers van bewoners en werknemers van de commerciële activiteiten. Het geplande aantal parkeerplaatsen zal niet voldoen aan de daadwerkelijk benodigde plaatsen. Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. De aanpassing brengt met zich mee dat er een toename is van vier woningen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In de aangepaste verkeersstudie is rekening gehouden met deze verandering. Uit de studie komt naar voren dat binnen een straal van 50 meter van het voorziene appartementsgebouw voldoende parkeerplaatsen in het openbaar gebied beschikbaar zijn om de parkeerbehoefte van het voorziene appartementsgebouw gedeeltelijk ook aldaar op te vangen.

2.4.7

Aantasting cultuurhistorische waarde Samenvatting zienswijze: De monumentale waarde van omliggende panden en de cultuurhistorische waarde van de omgeving worden door het in het plan voorziene complex aangetast. Het beoogde appartementencomplex is een afwijking van de ritmiek in de straat. Door de gehanteerde rooilijn springt het complex direct onmetelijk groot in het oog doordat het dichter bij de weg geplaatst wordt dan de naaste buren. Tevens past het bouwvolume hierdoor niet in het beeld van de straat. Daarnaast zal het zicht op de monumentale boerderij ernstig worden aangetast. Het belang van het behoud van de cultuurhistorische waarde is onvoldoende afgewogen. Reactie gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.1 is gesteld.

20/32

32

Datum Titel

2.4.8

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Verkeersdruk Samenvatting zienswijze: Het plan zorgt voor meer verkeersbewegingen. Het bestemmingsplan voorziet onvoldoende in mogelijkheden voor een goede ontsluiting. Door het plan zal de verkeersdruk nog meer toenemen op de Nieuwe Deventerweg. Reactie gemeente: Er zal gebruik worden gemaakt van een bestaande ontsluiting. De Nieuwe Deventerweg wordt al gebruikt als ontsluiting van diverse bestaande woningen en andere voorzieningen zoals de naastgelegen huisartsenpraktijk op nummer 99 en het restaurant op nummer 103. Wij zien niet in dat er niet op een ordentelijke wijze gebruik kan worden gemaakt van de bestaande voorziening. Voor de beantwoording van de zienswijze over de verkeersbewegingen/verkeersdrukte wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.1 is gesteld.

2.4.9

Alternatieve oplossing Samenvatting zienswijze: De beschreven bezwaren worden vermindert als er op deze plek eengezinswoningen worden gebouwd. Die passen er beter. Reactie gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.7 is gesteld.

2.4.10

Waardedaling Samenvatting zienswijze: Nu bij planschadeclaims een steeds groter deel van het nadeel voor eigen risico blijft, moet dit nadeel zo klein mogelijk blijven. Een goede ruimtelijke ordening vraagt dat het nadeel voor omwonenden waar mogelijk wordt beperkt. Een reden te meer om te zoeken naar andere locaties, waar geen of minder planschade te verwachten is. Reactie gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.7 is gesteld.

2.4.11

Advies 1. De ingekomen zienswijze is tijdig ontvangen. Wij stellen daarom voor om reclamanten in hun zienswijze te ontvangen. 2. Voorgesteld wordt om gedeeltelijk tegemoet te komen aan de zienswijzen door: o de zorggerelateerde functies in de plint in te ruilen voor 4 woningen met de benodigde bijbehorende aanpassingen (bijvoorbeeld parkeren); o een bezonningsstudie aan de toelichting toe te voegen; o in paragraaf 3.3.1 (cultuurhistorie) van de toelichting een nadere verduidelijking te beschrijven.

21/32

32

Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

2.5

Reclamant 361

2.5.1

Aantasting woongenot Samenvatting zienswijze: Het plan maakt de bouw van een complex van 11 meter hoog mogelijk. Daarnaast staat het gebouw naar voren op de kavel ten opzichte van de bestaande situatie en is er een flinke toename van het bebouwde oppervlak. Verder is er sprake van een afwijkende functie in de vorm van appartementen en commerciële ruimte. Daarnaast verdwijnt het groene voorterrein. Het plan zorgt voor een ernstige aantasting van het woongenot.

Datum

Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze over de hoogte wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.2 en 2.4.1 is gesteld. Voor de beantwoording van de zienswijze over de rooilijn (gebouw naar voren) wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.2 en 2.3.1 is gesteld. Wij realiseren dat er een toename aan bebouwd oppervlak plaatsvindt. Wij achten die toename van die orde dat er sprake is van een evenwichtige verhouding op het perceel tussen bebouwd en onbebouwd oppervlak. Er is geen sprake van een afwijkende functie in de vorm van appartementen omdat er door wijziging van het plan sprake is van extra woonfuncties. De woonfunctie is overheersend in de omgeving en daarmee ook als passend te beschouwen. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. Het voorterrein krijgt deels een andere invulling doordat de bebouwing richting de weg opschuift en er een beperkt aantal parkeerplaatsen geprojecteerd zijn. Het voorterrein krijgt ook gedeeltelijk een groene invulling. Wij delen de stelling dan ook niet dat het groene voorterrein in zijn geheel verdwijnt. Wij stellen ons op het standpunt dat er geen sprake is van een ernstige onaanvaardbare aantasting van het woongenot. 2.5.2

Aantasting cultuurhistorische waarde Samenvatting zienswijze: De monumentale waarde van omliggende panden en de cultuurhistorische waarde van de omgeving worden door de in het plan voorziene complex aangetast. Het voorgestelde plan doet onevenredig veel afbreuk aan het straatbeeld van "Oude Lint”. Dit lint vormt de verbinding met de binnenstad, het landgoed Zandhove en het buitengebied. Het voorgestelde plan doet onevenredig afbreuk aan de monumentale waarde van naastgelegen rijksmonument op nummer 103. Doordat het complex vlak aan de straat gebouwd wordt, wordt het uitzicht vanaf de straat op het rijksmonument geschaad. Vanaf de noordzijde zal het rijksmonument nauwelijks zichtbaar zijn en overschaduwd worden door een veel hoger en naar voren geplaatst complex. De afdeling momentenzorg van de gemeente heeft dan ook afwijzend gereageerd op dit plan. Er staat aangegeven dat in het plangebied zelf geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Dit komt niet overeen met hetgeen is bepaald in de ‘'Cultuurhistorische quickscan gemeente Zwolle 2013”. Met de bouw van het voorgestelde complex wordt het Hallehuisboerderijtje afgebroken. Dit is onacceptabel, aangezien uit de quickscan blijkt dat de boerderij een cultuurhistorische waarde heeft.

22/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Het voorgestelde bestemmingsplan doet onevenredig afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van naastgelegen pand "Berkenhove Nieuwe Deventerweg 99”. In de cultuurhistorische quickscan is dit pand aangemerkt als een object met zeer hoge cultuurhistorische waarde. Door de verhoging van de hoogte naar 11 meter (ten opzichte van huidige 8 meter) wordt ook een precedent geschapen, om elders in de wijk in de toekomst hoger te gaan bouwen. In een uitspraak van de Raad van State (ECL:NL:RVS:2020:1064) is bepaald dat rekening dient te worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van omliggende panden bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen die deze waarde kunnen aantasten. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van het eerste deel van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.1 is gesteld. Voor de beantwoording van de zienswijze over het precedent wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.2 is gesteld. Wij zijn met reclamant van oordeel dat rekening moet worden gehouden met cultuurhistorische waarden zoals uit jurisprudentie valt te herleiden. Bovendien is dit in artikel 3.1.6 lid 5 onder a Besluit ruimtelijke ordening vastgelegd. In de toelichting van het bestemmingplan alsook in deze zienswijzennota (met name onder punt 2.3.1) wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden in relatie tot de voorgenomen planvorming. 2.5.3

Bestemming Samenvatting zienswijze: Er wordt uitgegaan van een “zorg plint”, terwijl het bestemmingplan een veel bredere exploitatie toelaat. De behoefte aan zorg/maatschappelijke voorzieningen in de buurt is niet onderzocht. Er is geen additionele behoefte in de buurt is ten aanzien van extra maatschappelijke voorzieningen. Elders in de stad is er leegstand hierdoor is er geen noodzaak voor deze plint. Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming.

2.5.4

Onveilige verkeerssituaties Samenvatting zienswijze: De Nieuwe Deventerweg is een probleemweg is met veel snelheidsovertredingen en ongelukken. De infrastructuur is niet berekend op een toename van 40% aan woningen (Rozenboomlaan, Gerensmarke en dit plan) in korte tijd. Het uitgangspunt zou moeten zijn: eerst de straat verkeersveilig, dan pas verder bouwen. Een gezondheidszorg/ maatschappelijke functie zorgt voor nog meer onnodig verkeer en vergroot de onveiligheid. Er is sprake van een onveilige verkeerssituatie bij het in-en uitrijden. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.1 en 2.3.3 is gesteld. In aanvulling hierop wordt nog gesteld dat de nieuwe verkeerssituatie is beschouwd vanuit de realisatie van Zuiver Zuid, Gerens Marke en de

23/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

voorgenomen ontwikkeling. Uit de verkeersstudie blijkt dat ondanks de toename van het verkeer als gevolg van de verschillende ontwikkelingen, het gebruik op alle delen van de Nieuwe Deventerweg nog prima in overeenstemming blijft met de functie en vormgeving van de weg. Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming. 2.5.5

Toename verkeersdruk Samenvatting zienswijze: Het plan zorgt voor meer verkeersbewegingen. Het bestemmingsplan voorziet onvoldoende in mogelijkheden voor een goede ontsluiting. Het verkeersonderzoek is niet volledig en niet actueel. Er is sprake van nieuwe ontwikkelingen nadat het verkeersonderzoek is uitgevoerd. De verkeersmetingen geven geen goed beeld omdat de nieuwe woningen aan de Rozenboomlaan/Gerensmarke op dat moment nog niet in gebruik waren. De metingen geven een zeer vertekend beeld omdat de Nieuwe Deventerweg afgesloten was voor alle doorgaand verkeer en omdat de metingen zijn uitgevoerd in de meivakantie. Er wordt naar data gerefereerd, terwijl de meetapparatuur later gefotografeerd is. Daarnaast wordt alleen rekening gehouden met gemotoriseerd verkeer. Een verder toename aan bebouwing geeft nog meer verkeersoverlast en ongelukken. De schatting van de toename van het aantal autoritten is een lage schatting gezien de toename van ongeveer 40% van het aantal woningen. Bovendien is uitgesproken om het aantal autobewegingen omlaag te brengen. Het plan druist daarmee sterk in. Reactie van de gemeente: Voor de beantwoording van de zienswijze over meer verkeersbewegingen wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1.1 is gesteld. Voor de beantwoording van de zienswijze over de ontsluiting wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.4.8 is gesteld.

Voor de beantwoording van de overige punten van deze zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3.3 is gesteld.

2.5.6

Parkeeroverlast Samenvatting zienswijze: Door de gezondheidszorg/ maatschappelijke functie neemt de parkeeroverlast extra toe. Gelet op het huidige gebruik van de parkeerplaatsen bij de apotheek aan de Nieuwe Deventerweg wordt met te lage kencijfers gerekend. Daarnaast zijn de medewerkers van deze zorgfuncties niet mee gerekend. Gevraagd wordt om een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan vast te leggen dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein komen. Reactie van de gemeente: Door een aanpassing maken de commerciële / zorg functies geen onderdeel meer uit van de planvorming.

2.5.7

Negatieve gevolgen leefklimaat Samenvatting zienswijze: Leefomgeving: In de Leefbaarometer (Leefbaarometer.nl) heeft de fysieke omgeving in Zwolle een heel kleine positieve score. De huidige situatie is dus kwetsbaar.

24/32

32

Datum Titel

mei 2021 Zienswijzennota bestemmingsplan Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 101en 101-1

Bescherming natuur: er is een ontheffing nodig op grond van de Wet natuurbescherming voor het verstoren van de aanwezige dwergvleermuizen Ook is het ontwerp negatief voor insecten (bijen) en vogels. Ook voorziet het plan in minder groen. Dus hoewel er waarschijnlijk geen nesten van beschermde vogels vernietigd worden, wordt er wel leefgebied van vogels zoals huismussen vernietigd. Leefklimaat in de wijk: er kan geen garantie gegeven worden gegeven dat de beoogde functies ook daadwerkelijk invulling krijgen. Dit geeft zorgen ten aanzien van mogelijk negatieve gevolgen voor het leefklimaat op langere termijn. Tijdens laagconjunctuur zie je dat de panden leeg komen te staan of verloederen. Er staan al te veel commerciële panden in Zwolle leeg momenteel. Programma aanpak stikstof: er is alleen gekeken daar de effecten van het plan. Er zijn geen beoordelingen gedaan over de stikstof uitstoot van het totale verkeer dat door de Nieuwe Deventerweg gaat. Uiteindelijk hebben alleen de totale waarden (gemeten en gevalideerd) van gemotoriseerd verkeer waarde. PFAS risico’s: op het terrein is een auto handel/werkplaats aanwezig geweest. Mogelijk is er sprake van lekkage van PFAS stoffen op het terrein. De consequenties hiervan dienen nader onderzocht te worden. Fijnstof: door toename van verkeer is een toename van fijnstof en negatieve invloed op luchtkwaliteit te verwachten.