3.00 motivatie BOPA Gildenhof Blok 1 Zwolle

Bijlage behorende bij Bijlage 3 onderdeel Afwijken van regels in het omgevingsplan van: Omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle)

Publicatieversie: Datum:

Definitief 08-04-2025

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle)

Inhoud Hoofdstuk 1

INLEIDING ......................................................................................................................4

1.1

Aanvraag omgevingsvergunning.......................................................................................4

1.2

Leeswijzer..................................................................................................................................4

Hoofdstuk 2

BESTAANDE SITUATIE ...............................................................................................5

Hoofdstuk 3

PLANOPZET ..................................................................................................................7

Hoofdstuk 4

PARTICIPATIE.............................................................................................................10

Hoofdstuk 5

BELEIDSDOELEN.......................................................................................................12

5.1

Rijksbeleid...............................................................................................................................12

5.2

Provinciaal beleid .................................................................................................................13

5.3

Gemeentelijk beleid ..............................................................................................................16

Hoofdstuk 6

VERDIEPING: FUNCTIES .........................................................................................20

6.1

Wonen.......................................................................................................................................20

6.2

Verkeer / openbare ruimte ..................................................................................................23

Hoofdstuk 7

VERDIEPING: OMGEVINGSKWALITEIT ................................................................28

7.1

Stedenbouw en beeldkwaliteit ..........................................................................................28

7.2

Landschap...............................................................................................................................30

7.3

Cultuurhistorie .......................................................................................................................31

7.4

Archeologie.............................................................................................................................33

Hoofdstuk 8

VERDIEPING: GEZONDHEID EN VEILIGHEID .....................................................35

8.1

Klimaat, energie en circulariteit .......................................................................................36

8.2

Water .........................................................................................................................................39

8.3

Bodemkwaliteit ......................................................................................................................43

8.4

Ondergrond.............................................................................................................................45

8.5

Milieuzonering........................................................................................................................46

8.6

Geluid .......................................................................................................................................46

8.7

Luchtkwaliteit .........................................................................................................................49

2/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer)

8.8

Trillingen ..................................................................................................................................51

8.9

Geur...........................................................................................................................................52

8.10

Externe veiligheid .................................................................................................................52

8.11

Infrastructuur .........................................................................................................................55

8.12

Inrichting buitenruimte........................................................................................................56

8.13

Mer-beoordeling ....................................................................................................................57

Hoofdstuk 9 9.1

VERDIEPING: NATUUR ............................................................................................59

Natuur inclusief en biodiversiteit .....................................................................................59

Hoofdstuk 10

UITVOERBAARHEID ..................................................................................................64

10.1

Financieel-economische uitvoerbaarheid .....................................................................64

10.2

Overige regels fysieke leefomgeving .............................................................................65

Hoofdstuk 11

JURIDISCHE ASPECTEN .........................................................................................66

11.1

De omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit ........................66

11.2

Van omgevingsvergunning naar omgevingsplan .......................................................66

BIJLAGEN

........................................................................................................................................67

3/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Hoofdstuk 1

1.1

INLEIDING

Aanvraag omgevingsvergunning

Er is op 27 februari 2025 een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit ingediend. De aanvraag betreft het realiseren van een appartementengebouw met in totaal 86 appartementen op een braakliggend perceel tussen de Hanzelaan en IJsselallee. Het project maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling voor het Gildenhof, wat een deelgebied is binnen de gebiedsontwikkeling Spoorzone. Het te realiseren appartementengebouw vindt vooruitlopend op de rest van de gebiedsontwikkeling plaats. Het Omgevingsplan gemeente Zwolle biedt geen mogelijkheid het aangevraagde project te realiseren. Dit project voldoet niet aan het geldende Omgevingsplan gemeente Zwolle. Het is onder andere in strijd met de toegestane gebruiks- en bouwregels. Zo laat het bestemmingsplan Hanzeland, dat deel uitmaakt van het omgevingsplan, ter plekke alleen sportfuncties toe. Om dit project mogelijk te maken wordt van het omgevingsplan afgeweken met een omgevingsvergunning voor een zogenoemde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zo’n omgevingsvergunning kan alleen verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze bijlage van deze omgevingsvergunning geeft de motivering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Het onderbouwt dat het aangevraagde project voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Leeswijzer

Deze motivering bestaat uit drie delen. Het eerste deel betreft de hoofdstukken 2 tot en met 5. De focus ligt in die hoofdstukken op de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het beschrijft en onderbouwt op hoofdlijnen de essentie van de aanvraag en de daarover gemaakte integrale afweging. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie. Ingegaan wordt op de feitelijke situatie en de bestaande planologische rechten. Hoofdstuk 3 geeft het beoogde eindbeeld van het project. Een integrale onderbouwing op hoofdlijnen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid en inpassing in de bestaande omgeving. Hoofdstuk 4 geeft aan hoe die nieuwe inrichting zich verhoudt tot de gevoerde participatie. Hoofdstuk 5 geeft aan hoe de nieuwe inrichting zich verhoudt tot het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en de gemeente. De hoofdstukken 6 tot en met 9 vormen het tweede deel van de motivering. Deze hoofdstukken geven een verdieping op specifieke inhoudelijke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving die bij het project een rol spelen bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het derde deel wordt gevormd door de hoofdstukken 10 en 11. Deze hoofstukken gaan in op de uitvoerbaarheid en enkele juridische aspecten van de omgevingsvergunning.

4/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) Hoofdstuk 2

BESTAANDE SITUATIE

Situering projectgebied Het projectgebied ligt in het gebied ten zuiden van Station Zwolle en ten noorden van de IJsselallee. Ter plaatse heeft voorheen het Hanzebad gestaan. Ten noorden van het projectgebied bevindt zich grasland en de bestaande parkeerplaats Hanzeland. Ten oosten bevindt zich een kantoorpand. Ten zuiden een bomenrij met daarachter deels een geluidscherm en de IJsselallee. Ten westen bevindt zich eveneens een bomenrij met daarachter de Stockholmstraat en rijwoningen. In de huidige situatie bestaat het projectgebied uit grasland met enkele bomen. In de volgende afbeeldingen is de ligging van het projectgebied weergegeven.

Analyse projectgebied

5/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Het gebied rondom Hanzelaan, bekend als de Spoorzone, ligt nabij het station van Zwolle. Zwolle is vanuit het verleden een belangrijk spoorknooppunt in Nederland. Dat maakte dat de omgeving van het station aantrekkelijk werd voor bedrijvigheid. Aan het einde van de 19e eeuw breidde de stad zich verder uit naar het zuiden, waarbij woonhuizen en bedrijfscomplexen zonder enig samenhangend plan werden gebouwd. Hanze-Oost maakte deel uit van deze uitbreiding en heeft sindsdien weinig verandering ondergaan qua programmatische invulling. Kwaliteiten van het gebied: • Maakt deel uit van het stationsgebied, nabijheid van het station ideaal voor wonen en werken voor de grotere omgeving. • Goed bereikbaar met auto door naastgelegen N337 IJsselalee. • Natuurlijk omzoomd door groene bomenrijen en deels waterpartij aan zuidzijde • Goede noord en zuid fietsverbinding door Schellertunnel en Van Karnebeektunnel • Iconische spoorbrug sluit aan op het gebied. Knelpunten van het gebied: • Nog niet goed aangesloten op het stationsgebied: het Koggepark eindigt bij Hanze- oost. • Functioneert als eiland in het stationsgebied door het beëindigen van het Koggepark bij de Koggelaan en door de inkadering van de Hanzelaan en IJsellallee is het gebied per fiets en te voet lastig bereikbaar.

• Monotone functies, het is een kantorenlocatie waar mensen overdag werken en die ’s nachts verlaten is. Verharde parkeerplaatsen liggen middenin het gebied. Planologische situatie De planologische situatie is vastgelegd in het op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingsplan gemeente Zwolle. Dat omgevingsplan bestaat uit de ‘bruidsschat’ (meerdere vanuit landelijke wetgeving overgegane regels, vooral over bouwen en milieu), enkele lokale verordeningen en alle geldende bestemmingsplannen. Zo ook het bestemmingsplan Hanzeland (vastgesteld op 27 mei 2013), waarin het projectgebied is voorzien van de bestemming Sport – Zwembad. Daarnaast heeft het projectgebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

6/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) Hoofdstuk 3

PLANOPZET

Het plangebied maakt onderdeel uit van het deelgebied Hanze-Oost en vormt de start van het Gildenhof. Het Gildenhof is een plan dat via een aanbesteding voor de voormalige Hanzebadlocatie in februari 2022 is gegund aan de ontwikkelcombinatie Trebbe – Dura Vermeer. Door externe omstandigheden (zoals stijging van de bouwkosten) is gebleken dat de oorspronkelijke planopzet niet meer haalbaar was en is in samenwerking met de gemeente gezocht naar optimalisatie van het plan. Dit heeft nog niet geresulteerd in een nieuw haalbaar plan voor het toekomstige Gildenhof. In december 2021 heeft het rijk het programma de Spoorzone een bijdrage van 15.4 miljoen euro uit de Woningbouwimpuls (WBI)-subsidie toegekend; Met deze subsidie wordt geïnvesteerd in publieke voorzieningen die noodzakelijk zijn om woningbouw te realiseren, zoals aanleg van het Koggepark, aanpassingen aan de kruising IJsselallee/Hanzeallee en uitbreiding van het hoofdsysteem riolering. De voorwaarde hiervoor was dat er in december 2024 gestart zou zijn met de bouw. Het Gildenhof was en is hiervoor het aangewezen plan binnen de Spoorzone. In verband met de vertraging is uitstel van start bouw tot uiterlijk 1 oktober 2025 aangevraagd bij het Rijk.

Nu er nog geen volledig haalbaar plan ligt voor het Gildenhof is besloten dat er wel alvast gestart wordt met de ontwikkeling en bouw van een eerste bouwblok van het Gildenhof, een appartementsgebouw met 86 sociale huurwoningen. Dit eerste bouwblok past binnen het ontwikkelkader Spoorzone, vastgesteld in 2020 in de gemeenteraad. De woningen worden afgenomen door woningbouwcorporaties SWZ en Openbaar Belang. Het plan Het woongebouw vormt de start van het Gildenhof, ontworpen als bekroning van het Koggepark. Het Gildenhof wordt een stadspark, vormgegeven met een familie van losstaande, alzijdige gebouwen zonder blinde gevels en dode hoeken. Door de gedraaide posities van de volumes ontstaan zichtlijnen en openheid tussen de gebouwen onderling. De schaal en maat van het gebouw is afgestemd op zijn omgeving. Het stedenbouwkundig volume bestaat uit drie verticale geledingen, variërend van zes, negen en twaalf verdiepingen. Het lage gedeelte sluit aan bij kleinschalige bebouwing aan de Stockholmstraat. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan wensen vanuit de bewoners van de Stockholstraat om rekening te houden met de schaal van de bebouwing aan de Stockholmstraat. De hogere gedeeltes vormen een schakel naar de gebouwschaal rondom het spoor. De elegante verticale proporties van de stedenbouwkundige geleding breken het volume op in een menselijke schaal.

Het gebouw heeft ruime balkons en zijn met aandacht voor menselijke maat vormgegeven. Robuust metselwerk met een verfijnde detaillering in verbanden en aardetinten sluiten aan op de historische en moderne gebouwen in de stationsbuurt. De plint wordt voorzien van een herkenbare entree, gericht naar het groene binnengebied. De fietsenstallingen krijgen transparante gevels met veel daglicht. Een deel van de plint wordt geprogrammeerd met woningen.

7/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle)

Inrichting openbare ruimte

8/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) Het wilde graslandschap wordt op dit moment door de buurt benut om te wandelen of de hond uit te laten. Deze functie wordt zoveel mogelijk behouden. Daarnaast wordt zoveel mogelijk groen behouden en wordt de buitenruimte zo min mogelijk verhard. Door het bestaande gras worden een aantal paden gerealiseerd waarmee de nieuwbouw te voet en per fiets goed bereikbaar is. Hierbij wordt rekening gehouden met incidenteel gebruik door hulpdiensten. Definitieve inrichting vindt plaats na de volgende fase.

9/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Hoofdstuk 4

PARTICIPATIE

Participatie geeft in een vroegtijdig stadium, vooruitlopend op de formele procedure, meer inzicht in de belangen en wensen van betrokken partijen en meer gelegenheid om deze in dat traject mee te wegen. Door de aanvrager is participatie gevoerd. Dit hoofdstuk beschrijft de inhoudelijke punten die bij de participatie naar voren zijn gebracht en legt uit wat met deze punten is gedaan. In het kader van de gebiedsvisie voor Hanze-Oost hebben er vijf participatiemomenten plaatsgevonden. Dit heeft op de volgende momenten plaatsgevonden: •

25 oktober 2022 (Bewoners Stockholmstraat voor Gildenhof)

•

22 november 2022 (Optimalisaties Gildenhof)

•

17 juli 2023 (Bewoners Stockholmstraat, optimalisaties Gildenhof)

•

5 februari 2024 (Bewoners Stockholmstraat + rest omliggende buurten, gebiedsvisie)`

•

10 februari 2025 (alle reeds betrokken mensen in het participatietraject en omwonenden (waaronder bewoners van de Stockholmstraat) in ruime straal rondom het projectgebied)

Naar aanleiding van deze participatiemomenten zijn onderstaande punten naar voren gekomen en onderstaande aanpassingen in het ontwerp doorgevoerd. De zwarte bolletjes zijn hierbij de opmerkingen die gemaakt zijn. De inspringende witte bolletjes de reactie. 25-10-22

Meedenksessie

•

Hogere verdiepingen terugliggen – Doorbreken massale uitstraling o Nu 3 hoogteniveaus met de laagste aan de kant van de Stockholmstraat

•

Terugliggende bouwlagen kunnen ingezet worden voor groendaken o Op de lagere 2 daken worden groendaken gerealiseerd.

•

Kleur bepaalt de massa – aardetinten worden gewaardeerd. o ‘Zandkleurig’ kleuren toegepast

•

Gebruik gevarieerde en kleurrijke beplanting o Dit wordt opgenomen van in het inrichtingsplan van LAP Landscape.

•

Zoveel mogelijk groen o Dit wordt opgenomen van in het inrichtingsplan van LAP Landscape.

•

Denk aan biodiversiteit o Dit wordt op genomen van in het inrichtingsplan van LAP Landscape en er wordt natuurinclusief gebouwd. Denk aan nestkasten, groendaken, etc.

22-11-2022 Meedenksessie •

Pas zonnepanelen toe o We zijn voornemens om op het hoogste dak zonnepanelen toe te passen (uit het zicht).

•

Pas groene daken toe o Op de lagere daken worden groene daken gerealiseerd.

•

Gebouwen minder blokkerig, meer organische vormgeving o Voor het eerste gebouw wordt gewerkt met drie hoogteniveaus.

•

Zorg voor voldoende groen biodiversiteit, bijv. boomgaarde en groene hagen

•

Zorg voor vogelhuisjes en insectenhotels

•

Goede voorzieningen fietsparkeren op maaiveld o Dit wordt op genomen van in het inrichtingsplan van LAP Landscape.

10/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer)

17-07-2023 •

Vragen over de architectuur, blokkenschema gepresenteerd. o Inmiddels uitgebreide Artist Impressions en een monsterbord van de boogde steen.

•

Ooftmenger (met 14 lagen) wordt als hoog ervaren. o Inmiddels drie niveaus in één gebouw voor een minder massief ontwerp. 6 lagen, 9 lagen en 12 lagen.

05-02-2024 •

Starten met 100 woningen o Zijn er 86 geworden

•

Gebouwen omdraaien, dus hoogste meer naar achter. o Opbouw van het gebouw zo gesitueerd dat het laagste niveau aan de Stockholmstraat kant komt.

•

Hoe zit het met schaduwwerking? o Door de architect inzichtelijk gemaakt.

•

Hoe zit het met parkeren? o Voor het eerste gebouw wordt gebruik gemaakt van de huidige parkeerplaats. Bij de ontwikkeling van het vervolg dient een definitieve parkeeroplossing gereed te zijn.

•

Planning? o De start van de bouw trapt af in september dit jaar was de planning destijds

10-02-2025 De veelgestelde vragen en antwoorden van deze inloopbijeenkomst zijn opgenomen in bijlage 15 van deze motivering.

11/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Hoofdstuk 5

BELEIDSDOELEN

De motivering voor het afwijken van het omgevingsplan is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van de aanvraag aan die kaders. Een verdieping van relevant sectoraal beleid en regelgeving komt aan de orde in hoofdstuk 6 tot en met 9. 5.1

Rijksbeleid

Omgevingswet (regel) De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. Besluit kwaliteit leefomgeving (regel) Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan, voortkomend uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. De op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod. Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld.

De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema’s in de vorm van Nationale Programma’s. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:  Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie  De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden  Steden en regio's sterker en leefbaarder maken  Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1.

De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel vanuit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 12/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer)

2. De NOVI-gebieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden. Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”. Door haar ligging in de delta van de IJssel én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid. Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma’s Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI als nieuwe Nota Ruimte in 2024 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid. Toetsing en conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt het realiseren van een appartementengebouw met 86 appartementen mogelijk gemaakt.

Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in rijksbeleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan. Met het voornemen wordt voorzien in het realiseren van een appartementengebouw met 86 appartementen in de sociale huursector. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van NOVI-gebied regio Zwolle 5.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel. Onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen aan bod. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en sindsdien een aantal keer geactualiseerd. De visie bestaat uit drie delen. Deel 1 geeft de opgaven en kansen waar de provincie voor staat. Deze zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s, waaronder woonomgeving, mobiliteit, natuur en veiligheid en gezondheid. Deel 3 bevat een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities. De centrale beleidsambities voor de negen beleidsthema’s worden benaderd vanuit de overkoepelende ‘rode draden’ duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Dit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

13/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle)

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten Daarmee wordt een weloverwogen locatiekeuze en vormgeving en inrichting van initiatieven bevorderd, passend bij de identiteit van de plek. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van ‘noaberschap’ de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal, en het verbinden van lokale kennis met de uitvoering van ruimtelijke opgaven. Deel 2 van de omgevingsvisie geeft het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:  generieke beleidskeuzes;  ontwikkelingsperspectieven;  gebiedskenmerken. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Deze beleidskeuzes geven invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde 14/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) voorziening. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere de reserveringen voor waterveiligheid en begrenzing van Nationale Landschappen en Natura 2000-gebieden. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel Generieke beleidskeuze Met het beoogde programma wordt op een binnenstedelijke locatie bijgedragen aan de invulling van een grote woningbehoefte aan betaalbare woningen. Het plangebied ligt niet binnen een in de visie en/of verordening aangewezen reserveringsgebied of natuurgebied. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit van de omgeving. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Deze wijziging betreft het ontwikkelingsperspectief 'Woon en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Binnen dit perspectief is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon werk en gemengde stadsmilieus.

Omdat het hier gaat om een herstructurering van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied is dit plan in overeenstemming met dit ontwikkelingsperspectief. Gebiedskenmerken Het projectgebied is aangemerkt als 'woonwijken 1955-nu'. De omgevingsvisie geeft herstructurering van naoorlogse wijken als ambitie voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. De omgevingsvisie geeft als richting mee dat als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, nieuwe bebouwing zich voegt in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel, maar als onderdeel daarvan wel herkenbaar is. De natuurlijke laag van het projectgebied wordt aangemerkt als 'dekzandvlakte en ruggen' en ‘komgronden’ en de laag van beleving als 'bakens in de tijd' en ‘recreatieve routes en vaarwegen’. Vanuit deze lagen geeft de omgevingsvisie onder andere als richting mee beeldbepalende cultuurhistorische elementen te behouden en te versterken, bijvoorbeeld met inrichtingsmaatregelen wanneer ontwikkelingen in de nabijheid plaats vinden. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

15/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de gebiedskenmerken. Het te realiseren appartementengebouw past naar aard, maat en karakter binnen de (toekomstige) omgeving. Het complex heeft geen cultuurhistorische waarde en/of een beschermingswaardig reliëf. Omgevingsverordening Overijssel (regel) Het beleid uit de Omgevingsvisie heeft doorwerking gekregen in de Omgevingsverordening Overijssel 2024 (vastgesteld 8 november 2023) De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De nieuwe Omgevingsverordening 2024 voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Bij het stellen van regels die zich richten op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is volgens de geest van de Omgevingswet in principe afgezien van rechtstreeks werkende regels. In hoofdstuk 4 van de verordening zijn de instructies voor omgevingsplannen opgenomen. Deze op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod.

Meer algemeen kan gesteld worden dat het programma voorziet in betaalbare woningbouw, waar een grote vraag naar bestaat en welke past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat in overeenstemming is met de actuele woningbehoefte. De herontwikkeling past binnen de omgeving en geeft deze een kwaliteitsimpuls. Met het invullen van de woningbehoefte op een binnenstedelijke, al voor bebouwing bestemde locatie en het zo veel mogelijk infiltreren van hemelwater in plaats van afvoeren wordt bijgedragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem. Conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt het realiseren van een appartementengebouw met 86 appartementen mogelijk gemaakt. Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in provinciaal beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan. 5.3

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle zet in op een ontwikkeling van stad en buitengebied waarin leefbaarheid, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan. De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen beschrijft de koers voor de leefomgeving van de gemeente. Het geeft, samen met de gebiedsvisies, de opgaven en ambities voor de toekomst. Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen De op 13 september 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen is een integrale visie waarin een beeld wordt gekenschetst van een kwalitatief hoogwaardige, inclusieve en toekomstbestendige ontwikkeling van de gemeente Zwolle. De "drager" van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal hierbij staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk, bestaand "fundament" om op verder te groeien. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten.

De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de andere kernopgaven:  Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio  Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal  Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

16/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer)

De opgaven voor Zwolle zijn groot, omvangrijk, veelzijdig. We gaan in dit decennium aan de slag met onze stad, met ons buitengebied. We voegen woningen toe en parken. We verbeteren de leefbaarheid en bereikbaarheid voor de Zwollenaar en alle bezoekers van onze gemeente. Ons buitengebied is voor ons van grote waarde, voor landbouw, landschap, natuur en recreatie. Het werken aan onze stad en ons buitengebied kan niet zonder spelregels. De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies 2. De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal 3. Afwentelen wordt voorkomen 4. De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. We onderscheiden bij het werken aan onze stad zones.

Karakteristieke 'schillen', of ook wel strategische ontwikkelzones, met daarbinnen gebieden die onze stad (deels) transformeren naar een andere functie: 1. De binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad, we noemen dit de StadsKrans 2. De zone verbonden aan onze stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer en autoverbindingen. We noemen dit de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee 3. De schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad. Dit is de StadsRand. De nieuwe woningen in onze stad creëren we met name in een aantal grotere stedelijke ontwikkelingen. Het gaat om de Spoorzone, de Zwartewaterzone, Zwartewaterallee en Oosterenk. Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. De gebieden hebben gemeen dat ze liggen aan de stadsring. Ze vormen als het ware een ruit over een deel van de stad; de StadsRuit dus. Waarbij de ring veel meer wordt dan een verkeersader. Op termijn zien we een stadsboulevard die telkens aansluit bij de specifieke omgeving, lokaal en regionaal. We verbinden via de StadsRuit verschillende delen van de stad met het centrumgebied.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. Wat betekent dit. De gebiedsdoelen en ambities en de opgaven in thematische raamwerken zijn

17/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) leidend. De initiatieven dragen bij aan het bereiken van doelen en lossen opgaven op. De gebiedsprofielen geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes op stedelijk niveau vertaald naar een strategie voor concrete gebieden. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten en waarden van het gebied, de huidige fysieke inrichting en specifieke opgaven die spelen in een gebied. De profielen beschrijven een samenhangend toekomstbeeld voor de gebieden. Met raamwerken zijn de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen werken we aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van Zwolle gaat hand in het met het behouden en versterken van die raamwerken en dus de fysieke hoofdstructuur van Zwolle. Toetsing aan de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen Het projectgebied maakt volgens de visiekaart deel uit van de Transformatiegebied stadsruit Spoorzone en, voor een deel, de Groenstructuur. Veel van de beoogde te bouwen woningen in Zwolle krijgen een plek binnen de Stadsruit.

Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. Waarbij de ring op termijn een stadsboulevard wordt die aansluit bij de specifieke omgeving. In de StadsRuit is hoogbouw mogelijk. De omgevingsvisie geeft ook gebiedsprofielen. Volgens de visie maakt het projectgebied onderdeel uit van het gebiedstype ‘Dynamisch gebied gewenst’. Hier wordt ingezet het toevoegen van stedelijke dynamiek. Het streven is om de dynamiek van de binnenstad verder uit te breiden naar de schil daaromheen, het Zwartewaterkwartier, Weezenlanden, de nieuwe Veemarkt, delen van Voorsterpoort, de Spoorzone, Hanzeland en de campus Windesheim. De koers is dat de hoofdgroenstructuur, als onderdeel van het fysieke kapitaal van Zwolle, in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. De visie is dat de wijkgroenstructuur in de toekomst in essentie behouden moet worden, vanwege het belang voor een aantrekkelijke en leefbare wijk. Door klimaatverandering neemt de kans op weersextremen toe met alle nadelige gevolgen van dien. Zwolle zet zich daarom in voor een aantrekkelijk groenblauwe structuur, met waarde voor iedere dag en bestand tegen de toekomstige weersextremen.

De ruimtelijke uitwerking van dit netwerk krijgt vorm binnen de verschillende gebiedsontwikkelingen in en om de stad. We vinden het ook belangrijk dat bij elke ontwikkeling in de fysieke leefomgeving klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit integraal afgewogen worden. Om dat op een goede en transparante wijze te doen moet een KEC-toets worden opgesteld. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de omgevingsvisie. Het projectgebied maakt deel uit van de ontwikkelzone Stadsruit en het transformatiegebied Spoorzone. De woningbouw en herinrichting van de buitenruimte draagt bij aan de beoogde ontwikkeling en transformatie van het gebied als geheel. Die beoogde ontwikkeling is vastgelegd in het ontwikkelkader Spoorzone en wordt verder vormgegeven in een op te stellen ruimtelijk ontwikkelingsplan voor het Gildenhof. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de groenstructuur, de effecten van het geluid op een goed woon- en leefklimaat en de wateropgave. Hoofdstuk 6 tot en met 9 geeft een verdieping op onder andere het woonprogramma, de ruimtelijke kwaliteit, wonen, geluid en KEC. Conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt een appartementengebouw met 86 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt.

Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in het generieke gemeentelijk beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan. Ontwikkelkader Spoorzone Zwolle In het ontwikkelkader Spoorzone Zwolle zijn zes uitgangspunten geformuleerd:

18/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) •

Er wordt ruimte gemaakt voor interactie;

•

Er wordt gezorgd voor blijvende vernieuwing;

•

Er wordt voorrang gegeven aan schone mobiliteit;

•

Het vizier wordt op de toekomst gericht;

•

Er wordt voor kwaliteit van leven gegaan;

•

Er wordt samen aan de Spoorzone gebouwd.

Naast algemene uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn er stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten meegegeven voor de gebiedsontwikkelingen in de Spoorzone. Deze gaan in op de beoogde programma-mix (verhouding tussen wonen, werken en voorzieningen), op de inpassing van het landschap en de openbare ruimte en over de opzet van de bouwblokken (straten of gesloten of losse bouwblokken in het groen). Programma mix De Spoorzone wordt veelal gebruikt voor werken (88%). Daarnaast wordt het gebied voor een klein deel gebruikt voor wonen en onderwijs. Het ontwikkelkader biedt ruimte voor een groter programma en meer menging van functies. Daarnaast is het gebied gesloten en gefragmenteerd. Dit moet worden doorbroken door een sterkere menging van wonen, werken en voorzieningen door elkaar heen. Per deelgebied zal de dichtheid en programmamix anders zijn. Hoogstedelijk woonmilieu De vier woonambities van Zwolle (sterke groeistad, vernieuwende woonstad, solidaire leefstad en duurzame deltastad) gelden als leidend principe voor de Spoorzone. Het karakter van het wonen in de Spoorzone voegt een nieuw type woonmilieu toe aan Zwolle. Het gaat om een gemengd woonwerkmilieu in een (hoog)stedelijke setting. Het woningbouwprogramma van de Spoorzone sluit aan bij de schaalsprong in stedelijkheid, waartoe in 2019 door het Concilium is opgeroepen.

Met dit hoogstedelijke woonmilieu spreekt Zwolle een doelgroep aan die nu nog niet veel plek heeft in Zwolle. Mensen die een stadse woonomgeving waarderen en houden van de dynamiek en reuring die het werken en de voorzieningen in de woonomgeving meebrengen. Het ontwikkelkader schrijft voor dat er ruimte is voor totaal ca. 3.000-4.000 woningen in de Spoorzone, waarbij een verdeling van 30/40/30 (duur, middelduur, goedkoop) van toepassing is op de Spoorzone als geheel. Stedenbouwkundige opzet Voor het ontwikkelgebied Hanze-Oost stelt het ontwikkelkader een stedenbouwkundige opzet voor van losse bouwblokken in een parkachtige setting. De sfeer van de openbare ruimte bestaat daardoor uit een meer gecultiveerde vorm van het Spoorpark.

Toetsing aan ontwikkelkader Spoorzone Het te realiseren appartementengebouw wordt gesitueerd in een parkachtige setting. De te realiseren sociale huurappartementen zijn nodig om de gewenste 30% aan goedkope woningen in het gebied Spoorzone te realiseren. Conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt het realiseren van een appartementengebouw met 86 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt. Met deze vergunning wordt, met in acht neming van het ontwikkelkader Spoorzone, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen.

19/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Hoofdstuk 6

VERDIEPING: FUNCTIES

In hoofdstuk 3 van deze motivering is de buitenplanse omgevingsvergunning op hoofdlijnen, integraal onderbouwd. Vervolgens is in hoofdstuk 4 beschreven hoe rekening is gehouden met wat bij de participatie naar voren is gebracht. En is in hoofdstuk 5 onderbouwd dat de omgevingsvergunning niet in strijd is met de relevante generieke beleidskaders over de fysieke leefomgeving. In vervolg hierop geven de hoofdstukken 6 tot en met 9 een verdieping op de bij deze omgevingsvergunning relevante specifieke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving. Voor veel van die onderdelen bestaan eigen, specifieke wettelijke instructies, normen en beleidskaders. Dit vraagt een nadere onderbouwing van de vergunning op die specifieke instructies, normen en kaders, waar nodig met onderzoek. Hierbij is, voor zover aan de orde, onderzocht wat de effecten zijn van het project op de omgeving. Per onderwerp staat aangegeven of er aanleiding is geweest een voorschrift te verbinden aan de omgevingsvergunning en zo ja, wat het voorschrift inhoudt. Hoofdstuk 6 richt zich op de functies. 6.1

Wonen

6.1.1

Kaders

Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo’n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een bopa1 in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij wonen gaat het om instructieregels over duurzame verstedelijking en gebruik van bouwwerken. Paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl geeft aan dat voor zover een bopa voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Paragraaf 5.1.7a van het Bkl geeft aan dat een bopa dat bouwactiviteiten toelaat waarvoor op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de Omgevingswet kosten moeten worden verhaald, regels kan bevatten over de te realiseren categorieën woningen, voor zover het gaat om onder andere sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur.

Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor bopa’s. Met zo’n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een bopa in ieder geval aan bod moeten komen. Bij wonen gaat het om instructieregels over de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking en woningbouw. Afdeling 4.2 van de verordening geeft instructieregels gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Een bopa kan woningbouw toelaten als voorzien wordt in een bovenregionale behoefte. Woningbouw in de Groene Omgeving (buitengebied) kan alleen onder voorwaarden, onder andere als aannemelijk is gemaakt dat in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied. Woningbouw kan alleen mogelijk worden gemaakt als aannemelijk is dat deze toekomstbestendig is. 1 De instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving gaan over het omgevingsplan. Met art. 8.0b van dat

besluit worden deze ook van toepassing verklaard op een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). De Omgevingsverordening Overijssel 2024 kent een vergelijkbare regeling (art. 4.1). In de hoofdstukken 6 t/m 9 van dit document wordt daarom gerefereerd aan de bopa in plaats van het omgevingsplan.

20/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer)

Paragraaf 4.5.1 geeft instructieregels over woningbouw. Bopa’s staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Afwijken kan onder de in de verordening genoemde voorwaarden. Gemeente De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Inzet is dat Zwolle een aantrekkelijke en inclusieve stad blijft waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema’s als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit. Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal. Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente.

Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad. Ruim 60% van de nieuwe woningen worden gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen.

Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen. Op 14 oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherping- en uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1000 woningen per jaar tot 2030 willen we het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; “de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar”. We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de ‘prijsgrenzen woningbouw Zwolle’ dat jaarlijks geïndexeerd wordt. Minimaal 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord Samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen dat 30% goedkoop opgeleverd moet worden, ten minste twee derde daarvan moet bestaan uit sociale huur. Dit betekent dat in ieder geval 20% van het totaal sociale huur zal moeten zijn.

Naast 30% goedkoop is er 20% middelduur 1 vereist voor het halen van de betaalbaarheidseis. De helft hiervan, 10% van het totale programma, dient te bestaan uit

21/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) middeldure huur 1 conform de verordening middenhuurwoningen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd volgens de uitgangspunten sociale huurwoningen die vastgesteld zijn door het college op 13 december 2022. Indien de middeldure woningen worden verhuurd, worden ze gerealiseerd volgens de uitgangspunten in de verordening middeldure huur. Naast 20% sociale huur en 20% middeldure woningen resteert 10% in het goedkope programma. Dit kan worden ingezet voor huur, koop en/of overige eigendomsvormen zoals wooncoöperaties, mits het maar in het goedkope segment wordt gerealiseerd. In totaal is daarmee 50% van het woningbouwprogramma betaalbaar en conform het coalitieakkoord. 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen en wonen met zorg. Ten aanzien van de implementatie van deze uitgangspunten is het volgende afgesproken: 'De maatregelen in deze Betaalbaarheidsagenda zijn direct na besluitvorming van kracht voor de woningbouwontwikkelingen waar nog geen afspraken zijn vastgelegd. Bij lopende woningbouwontwikkelingen waar al een visie voor is vastgesteld en/of overeenkomsten voor zijn gesloten spannen we ons in om met de betrokken partners overeen te komen de maatregelen alsnog van toepassing te verklaren.

Het jaar 2022 is een overgangsperiode voor de implementatie van de Betaalbaarheidsagenda op lopende processen.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de Betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we onder andere door het vergroting van het betaalbaar huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. De Verordening middenhuurwoningen Zwolle 2022 (regel) is op 13 juni 2022 door de raad vastgesteld. Ook zetten we in op flexwoningen om extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden nog de volgende specifieke beleidsregels: • Beleidsregel voor zelfstandige woonruimte • Beleidsregel voor onzelfstandige woonruimte. Ontwikkelkader Spoorzone Voor Hanze-Oost is het volgende programma in het ontwikkelkader ogenomen: •

Naast het bestaand werkprogramma van ca. 30.000 m2, verspreid over meerdere gebouwen, is er ruimte om ca. 50.000 m2 programma toe te voegen.

22/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (naam, nummer) •

Er wordt uiteindelijk gestreefd naar een programmamix van 40% wonen, 55% werken en 5% voorzieningen (gericht op woon- en werkfuncties)

6.1.2 Beoordeling Het voornemen voorziet in het realiseren van 86 sociale huurappartementen. Het project voorziet in 37 appartementen tot 50 m2 (één slaapkamer), 37 appartementen tussen de 50 m2 en 75 m2 (twee slaapkamers) en 12 appartementen tussen 75 m2 en 100 m2 (twee slaapkamers). Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan woningen in het goedkope segment, zodat voor de gehele gebiedsontwikkeling Hanze-Oost kan worden voorzien in een mix aan woningen. In de gebiedsontwikkeling is voor de ontwikkelcombinatie Trebbe/Dura 380 woningen beoogd, waarvan 30% (114 in totaal) sociale huur. Daarnaast gaat de gemeente Zwolle samen met KondorWessels Projecten 210 woningen realiseren. Ook hiervan wordt 30% sociale huur (63 woningen) als sociale huur gerealiseerd. Met dit project wordt dus in een groot deel van de sociale huuropgave De provincie Overijssel heeft het project Spoorzone als prioritair project aangemerkt en maakt onderdeel uit van de zachte plancapaciteit van de gemeente Zwolle. In Spoorzone moeten in totaal 3.380 woningen worden gerealiseerd. Het voorliggende initiatief maakt hier onderdeel van uit. Er wordt dan ook geconcludeerd dat er zowel kwalitatief als kwantitatief behoefte is aan de voorgenomen ontwikkelingen. 6.1.3 Conclusie Met deze bopa wordt het realiseren van 86 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt.

Het besluit voldoet aan de kaders voor wonen. 6.1.4 Uitgangspunten omgevingsvergunning Er is vanuit het onderwerp wonen geen aanleiding tot het stellen van voorschriften aan de omgevingsvergunning. 6.2

Verkeer / openbare ruimte

6.2.1

Kaders

Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo’n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een bopa in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de bopa. Bij verkeer / openbare ruimte gaat het om instructieregels over langzaam verkeerroutes. Paragraaf 5.1.7 van het Bkl geeft aan dat, voor zover een bopa voorziet in nieuwe ontwikkelingen die aangewezen landelijke fiets- en wandelroutes, kunnen doorsnijden, het belang van de instandhouding van deze routes bij de bopa worden betrokken. Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor bopa’s. Met zo’n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een bopa in ieder geval aan bod moeten komen. Bij verkeer / openbare ruimte gaat het om instructieregels over mobiliteit. Paragraaf 4.10.1 van de verordening geeft voor bopa’s die ontwikkelingen mogelijk maken instructieregels over mobiliteit. Gericht op de bundeling van verkeersstromen op de hoofdinfrastructuur waar het belang van een goede en veilige doorstroming voorop wordt gezet. En het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving in de overige gebieden, waaraan het mobiliteitsbelang ondergeschikt geacht wordt.

23/67

9 april 2025 Motivering omgevingsvergunning (Gildenhof Blok 1, Zwolle) Gemeente Omgevingsvisie Door de verdere groei van de Zwolle is het een opgave om op een zorgvuldige wijze om te gaan met de beschikbare buitenruimte. Mobiliteit en bereikbaarheid is een belangrijke drager voor leefbaarheid. "Mens en natuur centraal stellen, voldoende woningen, ruimte om te spelen, bewegen en ontmoeten.”. Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken. Daarnaast zetten we in op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. We gaan meer aandacht besteden aan de fietser en de voetganger en minder voorrang geven aan de automobilist. De STOP-methode is in Zwolle leidend bij al onze ontwerpopgaven voor infrastructuur bij de inrichting van de buitenruimte. En we hanteren bij alle ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving de ladder duurzame mobiliteit als uitgangspunt om de juiste keuzes op het gebied van mobiliteit te maken. We beginnen daarbij altijd met de ruimtelijke ordening als middel om ervoor te zorgen dat er bij een nieuw woningbouwproject of andere fysieke ontwikkeling gestreefd wordt naar zo weinig mogelijke groei van het autobezit en gebruik. De komende decennia verschuift de wijze waarop we ons verplaatsen naar allerlei nieuwe vormen.