2. Campus Ontwikkeling Windesheim 2019 - 2035

Thuisbasis van de CALO

Naast alle gezamenlijke onderwijsactiviteiten blijft het voor studenten mogelijk om op de campus gebruik te maken van stilteruimten om te studeren. De bestaande faciliteiten worden niet verder uitgebreid. Wel zal de herkenbaarheid en actuele informatie over de beschikbaarheid van stilteplekken worden vergroot, onder andere door het gebruik van smart building systemen. Verder zullen de locaties en inrichting van de stilteruimten worden geoptimaliseerd.

4.4

Herkenbaarheid

Om de regionale verbindingsfunctie te kunnen vervullen is herkenbaarheid voor de campus essentieel. Daarvoor dient de campus vanuit de IJsselallee beter zichtbaar te worden gemaakt. Dit geldt eveneens voor de zijde van het spoor, waar vele treinen dagelijks passeren. Het aanzicht bij aanrijden (auto/fiets) of wandelen dient direct ‘Hogeschool Windesheim’ uit te stralen; een campus gericht op ontmoeting en een warm welkom. De herkenbaarheid van Windesheim wordt met name gevonden in een uniforme uitstraling van de gebouwen. Deze uitstraling is modern, met hoogwaardige detaillering en materialisatie. Gebouwen zijn onderscheidend, maar maken tegelijkertijd herkenbaar onderdeel uit van het geheel. Het beeldkwaliteitsplan (een set van spelregels voor de uitstraling en architectuur van de gebouwen) geldt hierbij als leidraad om de onderlinge samenhang tussen de onderdelen op de campus te waarborgen.

24

Naast uniformiteit middels het beeldkwaliteitsplan, wordt ingezet op een heldere route middels easy wayfinding. Dit draagt niet alleen bij aan het gevoel van welkom, maar ook aan veilige verkeersstromen op de campus. De bijzondere buitenruimtes bij de twee belangrijkste toegangen van de campus en het kenmerkende hart dragen bij aan de vindbaarheid van functie en gebouwen. Opleidingen, thema’s en samenwerkingsplekken zullen zoveel mogelijk zichtbaar worden gemaakt vanaf het binnen gebied.

4.5

Mobiliteit, bereikbaarheid en veiligheid

In de huidige situatie is er vooral gedurende de eerste maanden van een hogeschooljaar sprake van overbelasting van het campusterrein en (met name in de ochtend) van de toegangswegen. Verwachting is dat bij een groeiend aantal studenten in het kader van leven lang ontwikkelen en meer projectactiviteiten van studenten en medewerkers buiten de campus, de druk op de toegangswegen (ook gedurende de dag) verder zal toenemen. De plannen rond mobiliteit en bereikbaarheid zijn gericht op het zoveel mogelijk scheiden van de vervoersstromen, waardoor auto’s, fietsers en voetgangers de campus goed en veilig kunnen bereiken. Daarbij geldt als algemeen uitgangspunt dat Windesheim studenten, medewerkers en bezoekers wil stimuleren om per fiets of met het openbaar vervoer naar de campus te komen. Deze keuze is ingestoken vanuit een betere toegankelijkheid, milieu overwegingen en gezondheid van betrokkenen. Belangrijk bij dit onderwerp is verder de rol van de gemeente. Mobiliteit en bereikbaarheid hebben verschillende raakvlakken met de openbare ruimte. Bij het realiseren van infrastructurele projecten werkt Windesheim samen met de gemeente.

4.5.1 Voetgangers De gemeente zet in op het betrekken van de wijk Hanzeland bij het centrum door de wijk te ontsluiten middels een zogenaamde passerelle: een passage voor voetgangers en fietsers over het spoor. De aansluiting van Hanzeland bij het centrumgebied van de stad heeft tot gevolg dat de campus alleen nog van het centrum gescheiden wordt door de IJsselallee. Door een fly-over over de IJsselallee wordt de campus bij de stad betrokken. Windesheim ziet de fly-over graag op zo kort mogelijk termijn gerealiseerd, zowel om de verbinding met de stad te versterken als de veiligheid sterk te verbeteren. Tot het moment van realisatie van de fly-over zet Windesheim in op het verbeteren van de veiligheid op de huidige route voor voetgangers.

Verkenning fly-over

25

4.5.2 Fietsers Op dit moment heeft de campus 2.350 fiets parkeerplekken, verspreid over de campus en dicht bij de gebouwen. In de toekomst wordt ervoor gekozen om de fiets parkeerplekken meer te centraliseren, waardoor netto 200 extra parkeerplekken kunnen worden toegevoegd. De fiets parkeerplekken worden zoveel mogelijk overdekt. De fietsers maken na realisatie van de rondweg op de campus voor autoverkeer (zie hieronder) in de toekomst gebruik van een eigen infrastructuur op de campus.

4.5.3 Autoverkeer Zoals in eerdere plannen opgenomen, wordt voor autoverkeer een rondweg gerealiseerd. Op deze rondweg geldt eenrichtingsverkeer. De rondweg loopt achter de gebouwen langs, waardoor een autovrij binnen gebied op de campus wordt gecreëerd. De realisatie van de rondweg is niet afhankelijk van de realisatie van de fly-over. In de huidige situatie heeft de campus 975 parkeerplaatsen, verspreid over drie parkeergebieden. Het aantal parkeerplaatsen wordt gehandhaafd. Ondanks de inzet op openbaar vervoer en fietsgebruik, zal bij de toename van de diversiteit van de studentenpopulatie door onder meer Leven Lang Ontwikkelen, het aantal studenten dat per auto komt niet afnemen maar eerder toenemen. Studenten werken immers een deel van de dag en komen bijvoorbeeld ‘s middags op de campus voor onderwijs. Betaald parkeren blijft het uitgangspunt. Oplaadpunten voor de elektrische auto’s zijn al voorhanden en groeien mee afhankelijk van de behoefte. Door het optimaliseren van de beschikbare ruimte na het aanleggen van de rondweg komt het totaal aantal parkeerplaatsen uit op 997. Dit betreft parkeren op maaiveld niveau op P1, P2 Campus en P3 campus en daarnaast overdekt parkeren onder gebouw X.

4.6

Digitalisering en Techniek

Digitalisering is een essentieel hulpmiddel bij de flexibilisering van het onderwijs; een sterke digitale leeromgeving is voorwaarde om tijd- en plaats-onafhankelijk leren mogelijk te maken en is van belang om studenten meer regie te kunnen geven op hun eigen leerroute. In het automatiseringsbeleid is geborgd dat Windesheim blijft investeren in een state of the art ICTinfrastructuur. Daarbij hoort ook het volgen van ontwikkelingen rond en implementeren van technologieën met betrekking tot mobiele netwerken, die het digitaal werken op de campus voor iedereen ondersteunen, inclusief gasten. De activiteiten en investeringen in het kader van onderwijs en onderzoek ondersteunende ICT-faciliteiten worden verder niet uitgewerkt in deze campusstrategie. Ondersteuning van gebruikers van de Campus Digitalisering is een hulpmiddel als het gaat om gebruik van ruimten op de campus. Met inzicht in de reserveringsaanvragen van ruimten en het daadwerkelijk gebruik ervan, kan ruimte dynamisch en real-time worden toegewezen en daarbij gekoeld of verwarmd worden. Het service concept click, call & contact wordt verder uitgebouwd. Ondersteuning beheer vastgoed en facilities Naast bovengenoemde mogelijkheden, biedt technologie kansen om het beheer en gebruik van gebouwen te verbeteren. Smart building concepten kunnen het leer- en werkklimaat veiliger, efficiënter, goedkoper en uitdagender maken.

Door het plaatsen van sensoren en meetapparatuur worden de gebouwen op de campus ‘smart’ gemaakt. Hiermee kunnen uiteenlopende parameters gemeten en gekoppeld worden, zoals 26

aanwezigheid van personen, geluid, licht, CO2, luchtvochtigheid, temperatuur etc. Met deze kennis kan bijvoorbeeld het onderhoud, de beveiliging, ruimteplanning, klimaatbeheersing, lucht- en lichtbeheersing geoptimaliseerd worden, wat onder andere leidt tot kostenreductie op onderhoud en energieverbruik en tegelijkertijd een veiligere en gezondere omgeving biedt.

Smart Campus

Bovenstaand schema geeft inzicht in de samenhang tussen gebruikerservaringen, gebouwinstallaties, vastgoed en facilities. Dit schema is het startpunt voor de uitwerking van de road map Smart Campus. De eerste pilots zijn al uitgevoerd in enkele gebouwen. De pilots worden verder uitgebreid en bij succes geïmplementeerd.

4.7 Studentenhuisvesting Op de campus zal ook in de toekomst geen studentenhuisvesting plaatsvinden. Van de groep initiële studenten komt de meerderheid uit de regio en is het aantal studenten dat op kamers woont zeer beperkt. Bij de beperkte vraag naar studentenkamers speelt naast de woonplaats van de studenten zo is de inschatting – ook het leenstelsel een rol en is de gunstige ligging en bereikbaarheid van de campus een factor. Het is niet aannemelijk dat toename van het aantal studenten in het kader van ad opleidingen dan wel leven lang ontwikkelen zal leiden tot een toenemende vraag naar studentenhuisvesting. Windesheim kiest niet voor een actieve werving van internationale studenten. De groep van internationale studenten neemt beperkt toe. Hiervoor maakt Windesheim rechtstreeks afspraken met de woningbouwvereniging. Met de locaties die nu in aanbouw zijn, is de verwachting dat de kamervraag vanuit de internationale studenten kan worden ingevuld.

27

5. Duurzame en circulaire Campus Het is de missie van Windesheim om actief bij te dragen aan een inclusieve en duurzame samenleving. Deze missie is vertaald naar de wijze waarop de campus verder wordt vormgegeven en benut. Windesheim heeft al in 2010 besloten vóór te sorteren op de energietransitie: de overgang van een centrale fossiele energievoorziening naar een duurzame energievoorziening, waarin lokale, hernieuwbare energiebronnen centraal staan. Daarnaast wordt invulling gegeven aan een circulaire campus. Hierbij zet Windesheim in op hergebruik van grondstoffen bij bijvoorbeeld de renovatie van de gebouwen en infrastructuur op de campus. Tevens wordt ingezet op minimalisering van verspilling. Dit vindt zijn vertaling in aanbestedingstrajecten voor bijvoorbeeld catering en schoonmaak. Vanuit zowel onderwijs en onderzoek als bedrijfsvoering zijn initiatieven ontplooid voor verdere verduurzaming. Deze initiatieven worden nu gebundeld en gestructureerd verder ontwikkeld binnen de portfolioboard Duurzaamheid. De portfolioboard Duurzaamheid bestaat uit een kerngroep met deelnemers vanuit onderwijs (waarmee de link wordt gelegd met Duurzaam Hoger Onderwijs), onderzoek (lectoraat Circulaire economie en aangesloten lectoraten) en de dienst Bedrijfsvoering. Windesheim wil rond het thema Duurzaamheid een voorbeeldfunctie voor studenten en koploperfunctie in de regio vervullen.

5.1. Energietransitie: naar een fossielvrije campus Met de in 2010 gekozen ambitie om te gaan voor een fossielbrandstofvrije liep Windesheim destijds voorop. Inmiddels is maatschappelijk een versnelling gaande en is de ambitie actueler dan ooit. In het regeerakkoord van Rutte III zijn nieuwe ambitieuze doelen voor 2030 gesteld. Het aardgasbesluit van begin 2018, de Wet VET (Voortgang Energie Transitie) die regelt dat nieuwbouw niet meer op het aardgas aangesloten mag worden en het concept Klimaat Akkoord brengen een versnelling met zich mee voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Gemeente Zwolle heeft de doelstelling vastgesteld om tot 2025 25% CO2 (ten opzichte van1990) te besparen en 25% van de Zwolse energievraag dan duurzaam op te wekken. De ambitie van een fossielbrandstofvrije campus blijft gehandhaafd. Voor de planning sluiten we aan bij het tijdspad van de gemeente Zwolle. Dat betekent dat Windesheim de ambitie richt op 2025. Gekozen is om langs drie actielijnen een volledig duurzame energievoorziening voor de campus te realiseren, met een gezonde lange termijn exploitatie. De drie actielijnen zijn: beperking van de energievraag, verduurzaming van de warmtevraag en verduurzaming van de elektriciteitsvraag.

28

5.1.1 Beperken energievraag gebouwen In de achterliggende jaren heeft Windesheim stevige stappen gezet om de vraag te beperken. Dit heeft sinds de start van het programma in 2010 een energie-efficiency verbetering van gemiddeld 2% per jaar opgeleverd. De verbeterde monitoring en aansturing van installaties door centrale gebouwbeheersystemen, ledverlichting met aanwezigheidsschakeling, vraag gestuurde klimaatinstallaties en andere besparingsmaatregelen dragen hieraan bij. Bij de renovatie van gebouwen wordt als uitgangspunt gesteld dat de nieuw aangebrachte klimaatinstallaties minimaal geen verhoging geven van het primaire energieverbruik ten opzichte van vóór de renovatie. Er wordt maximaal gestuurd op verder terugbrengen van de energievraag. Smart Building concepten (zie ook 4.6) dragen bij aan efficiënt omgaan met de beschikbare ruimte en comfort op maat leveren wanneer gewenst. Dit leidt niet alleen tot energiereductie, maar ook tot verlaging van de exploitatiekosten.

5.1.2 Verduurzamen warmtevraag Het gebruik van aardgas stopt. Dit vraagt om alternatieven voor de gebouwde omgeving, zoals collectieve warmtenetten met duurzame bronnen, all-electric concepten en (zeer beperkt beschikbaar) duurzaam gas. Op dit moment werkt de gemeente Zwolle, in samenwerking met de provincie en Enexis, een warmtestrategie uit waarin wordt verkend waar in de stad welke alternatieven tegen de laagste maatschappelijke kosten gerealiseerd kunnen worden. Windesheim heeft in 2010 onderzocht welk alternatief voor de campus passend zou zijn. Destijds was de conclusie: aansluiten van de campus op een collectief warmtenet. De komende periode wordt het onderzoek geactualiseerd, waarbij de lopende trajecten van de gemeente en andere partijen én de ontwikkelingen rond geothermie worden meegenomen. Dit leidt tot een Plan van Aanpak en bijbehorend investeringsplan om te komen tot een duurzame oplossing.

5.1.3 Verduurzamen elektriciteitsvraag In 2018 zijn op de daken van gebouw S, X en Z zonnepanelen geplaatst. Samen met de eerder geplaatste zonnepanelen op de daken van gebouw C en S wordt anno 2019 ruim 10% van het huidige elektriciteitsverbruik (circa 5 GWh) duurzaam op locatie opgewekt. Om volledig fossielbrandstofvrij te worden wordt voor de resterende 90% van het huidige verbruik enerzijds ingezet op het verder terugbrengen van het gebruik, onder meer met behulp van smart building concepten. Anderzijds worden de mogelijkheden van duurzame, lokale stroom, zodat ook een bijdrage wordt geleverd aan de lokale opgave voor duurzame opwekking. De gemeente Zwolle heeft eind 2017 een nieuw beleidskader vastgesteld voor grootschalige duurzame opwekking in Zwolle. Er zijn inmiddels enkele grote zonneparken in voorbereiding met een geschatte jaarlijkse stroomproductie van ruim 60 GWh. Daarbij is de doelstelling om deze stroom ook beschikbaar te maken voor contracten met Zwolse afnemers. In de eerste helft van 2019 wordt verkend of Windesheim op de lokale initiatieven kan aanhaken als afnemer met als doel om uiterlijk in 2025 de fossielbrandstofvrije campus gerealiseerd te hebben.

5.2 Circulaire Campus In het Nationaal Grondstoffen Akkoord dat de rijksoverheid in 2017 met meer dan Nederlandse partijen sloot is de doelstelling vastgelegd dat in 2030 50% van het grondstoffen gebruik in de Nederlandse economie circulair moet zijn en in 2050 100%. Windesheim kiest ervoor om hier proactief in te investeren en een koplopersfunctie te vervullen, als voorbeeld naar studenten, medewerkers en de omgeving. De dynamische omgeving van onderwijs vraagt om voortdurende aanpassingen van gebouwen en hun inrichting. De gebouwen worden aangepast op basis van de circulaire prestatie-eisen. Dit leidt tot minder afval en uitval van grondstoffen door hergebruik. 29

Zowel technische oplossingen als samenwerkings- en contractvormen in de circulaire economie versterken de komende decennia de kennisontwikkeling en innovatie. Hiermee vormt de ambitie van een circulaire campus vele interessante projecten voor studenten om deel in te nemen, gecombineerd met praktijkgericht onderzoek van de lectoraten. Zo kan de kennis en ervaring vanuit de campus worden vertaald naar en toegepast bij andere organisaties in de regio. Windesheim legt de lat hoog en is initiatiefnemer om grondstoffen- en materiaalstromen op de campus sluitend te maken. Een concreet voorbeeld is de renovatie van de gebouwen B/C. Hier is “een circulaire renovatie” in de aanbestedingsprocedure als voorwaarde opgenomen en hebben zowel de ontwerpende- als de uitvoerende partij de opdracht gekregen om de renovatie circulair uit te voeren.

30

6.

Vastgoedstrategie

In de voorgaande hoofdtukken zijn de hoofdlijnen en een aantal concrete plannen toegelicht voor de ontwikkeling van de campus in de periode tot 2035. In dit hoofdstuk wordt specifiek ingegaan op de vastgoedstrategie, waarmee de gewenste campusontwikkeling zal worden ondersteund.

6.1

Ruimtenormering

Efficiënt gebruik van vastgoed staat in nauw verband met ruimtebehoefte, die op haar beurt weer wordt beïnvloed door het aantal studenten van Windesheim. De studentenaantallen en de prognoses vormen belangrijke input voor vastgoed gerelateerde beslissingen. Hiervan afgeleid worden de ruimten voor medewerkers en onderzoek berekend. Bruto vloeroppervlak In 2017 heeft Windesheim op basis van het Benchmark onderzoek Facilitair HBO 2017 van Colliers International een ruimte toewijzingsmodel vastgesteld met een ruimtenorm van 5,0 m² bruto vloeroppervlak (BVO) per student. De norm is een samengestelde norm, gebaseerd op: • een norm per opleidingstype (een sportopleiding vraagt meer ruimte dan een economische opleiding), • opleidingssoort (bachelor/ad/master), en • intensiteit (voltijd/deeltijd/afstandsleren). Anno 2019 heeft Windesheim een ruimtegebruik van 5,5 m² BVO per student. De huidige vertaling van de bovengenoemde drie elementen – norm per opleidingstype, opleidingssoort en intensiteit- komen op een passende normstelling van 5,0 m2/student. Met deze norm is de inrichting van de campus zodanig dat de campus een aantrekkelijke thuisbasis vormt voor studenten en medewerkers en de netwerkfunctie wordt ondersteund. In de meerjaren berekeningen wordt uitgegaan van de norm van 5,0 m2 voor het ruimtegebruik op de Campus in Zwolle. Deze norm geldt als bovengrens.

Onverwachte stijgingen in het aantal studenten worden opgevangen door efficiënter ruimtegebruik. Wanneer het ruimtegebruik een ondergrens van 4,8 m² BVO per student bereikt, dienen andere oplossingen gezocht te worden (zie hieronder). Benutting- en bezettingsnorm Voor de beoordeling van ruimtegebruik in een jaar of semester zijn aanvullende normen gedefinieerd in termen van benutting en bezetting. Binnen de ‘bedrijfstijden’ van 8.30 tot 18.30 is een normbenutting afgesproken van 75% (dus 7,5 uur van de 10 uur is de ruimte in gebruik). In de huidige praktijk wordt vanuit roostering deze norm niet altijd gehaald ofwel er is sprake van een lagere bezettingsgraad. De onderbenutting van ruimten geldt met name voor de randen van de dag en op specifieke momenten in de week als de woensdagmiddag en vrijdag. Daarnaast worden ruimten soms wel gepland, maar in werkelijkheid niet gebruikt of lager benut (minder mensen in een grote ruimte). Voor efficiënt beheer en benutting van vastgoed zijn gegevens voor groot belang. Naast statische gegevens is het noodzakelijk om over actuele gegevens te beschikken om direct te sturen op comfort en kosten.

31

De doorontwikkeling van meten en sturen in installaties en ruimtegebruik is ondersteunend en noodzakelijk om het teruggaan naar de norm van 5,0m² te realiseren. Deze informatie wordt onder meer verkregen door het gebruik van Smart building systemen, zoals hiervoor toegelicht (zie H4.6).

6.2

Flexibiliteit

Het vastgoed kenmerkt zich door hoge investeringen, lange gebruiksduur en een forse voorbereidingstijd/ inspanning voor uitvoering van besluiten. Voor vastgoed in eigendom gaat het om een investering van miljoenen inclusief een financieringsvraagstuk, een voorbereidingstijd van 3 tot 5 jaar en een gebruiksduur van circa 30 jaar. Voor gehuurd vastgoed zijn de inspanningen minder groot, maar de doorlooptijden nog steeds aanzienlijk: contractduur van 5 tot 10 jaren, voorbereidingstijd van 1,5 tot 3 jaar (mits bebouwde locatie beschikbaar). Fluctuaties in ruimtebehoeften zijn van jaar op jaar aan de orde, en ondanks analyses maar deels te voorspellen. Gezien de omvang van de campus heeft een verandering op opleidingsniveau een beperkte invloed op de totale behoefte; tientallen jaren ervaring leren dat veranderingen bij een opleiding worden gecompenseerd door andere opleidingen. Het uitgangspunt is dat voor kleinere schommelingen in het aantal studenten de oplossing wordt gevonden binnen het proces van plannen en roosteren.

6.2.1 Huidige overcapaciteit Op basis van de normering is er op dit moment sprake van overcapaciteit. Bij een verwacht stabiel aantal studenten zal de geplande sloop van gebouw D en H leiden tot een verlaging van de BVO van 5,5 m2 naar 5,0 m2. Omdat gebouw D eerst als wisselruimte bij de renovatie van de gebouwen B en C wordt ingezet, is de sloop gepland in 2022. De locatie van gebouw H is nodig om de rondweg te kunnen realiseren. De sloop van gebouw H zou kunnen vanaf 2021, en is gepland in 2022 (in combinatie met de sloop van gebouw D).

6.2.2 Flexibiliteit op langere termijn Zoals eerder aangegeven wordt in de verwachte ontwikkeling van het aantal studenten vanuit vastgoedperspectief rekening gehouden met een 5% lagere en een 5% hogere populatie. Bij een daling van het aantal studenten kunnen verdiepingen of een gebouw (G en/of F) worden gesloten en eventueel verhuurd. Bij een stijging van het aantal studenten bestaan de mogelijkheden uit het meer gebruik maken van avonden en de zaterdag, het meer gebruik maken van de flexibele schil in Hanzeland of bij partners, en het tijdelijk elders onderbrengen van stafafdelingen (zie tabel hieronder). Om de flexibiliteit op langere termijn na te gaan zijn – in de vorm van een stress-test- ook 3 verdergaande scenario’s bekeken. Scenario 10% daling studentenpopulatie 2025-2035 Indien wordt gerekend met het negatieve scenario van een daling van 10% van de huidige studentenpopulatie, ofwel van 20.000 naar 18.000 studenten, kan de campus als volgt ‘meebewegen’ met de daling. De gebouwen E, F en G zijn los van elkaar gebouwd en worden met elkaar verbonden met een doorgang op de begane grond en een loopbrug op de tweede verdieping. Deze gebouwen zijn eenvoudig af te stoten. Dit kan in de vorm van verhuur of eventueel verkoop. Indien deze drie gebouwen volledig worden afgestoten betekent dit een m2 afname van 17%, ofwel hiermee zou de norm 4,6 m2/student worden.

De boekwaarde van de drie gebouwen E, F en G is op dit moment laag en rond 2027 zijn de gebouwen volledig afgeschreven. De kosten van onderhoud nemen echter niet substantieel toe. Qua 32

stramienmaat zijn deze drie gebouwen zowel geschikt voor onderwijs als voor een bredere inzet zoals kantoren, overleg en community ruimten. Na renovatie van de gebouwen B en C bestaat vanuit investeringsoogpunt op de campus in Zwolle geen grote behoefte aan gebouwinvesteringen. De investeringen zullen zich richten op de inrichting van de gebouwen door het realiseren van communities en ontmoetingsplekken, en op de inrichting van het campusterrein in de vorm de aanleg van een groen campushart en een rondweg voor auto’s achter de panden (zie H4.5) Scenario: verlaging norm per studentdoor andere onderwijsvormen Een ander scenario dat is onderzocht gaat uit van een daling van de BVO-norm naar 4,5m2 /student of 4,0m2/student. Deze aanpassing van de norm kan spelen bij een verdergaande digitalisering, anders dan nu ingeschat, of een grote verschuiving van het onderwijs van de campus naar bedrijven en andere organisaties in de regio. In dit scenario biedt de campus de flexibiliteit om naast de gebouwen E, F en G ook (delen van) gebouw T af te stoten. Gebouw T geeft deze mogelijkheid omdat het, net al de gebouwen E, F en G, een losstaand gebouw is. Scenario 10% groei studentenpopulatie Een derde scenario betreft een forse toename van de studentenpopulatie, met 10%. Deze toename kan langs twee wegen worden opgevangen.

Indien uit analyse blijkt dat de groei een aantal jaren betreft en niet meer op de campus kan worden opgevangen (zie hiervoor de beschouwing over onder- en bovengrens van de norm), dan wordt gekozen voor huur in de aanpalende gebieden bij de campus. Een deel van de stafdiensten wordt hier dan onder gebracht, zodat het onderwijs hiervan geen last ondervindt en studenten op de campus hun thuisbasis houden. Gezien de ligging van de campus en het omringend gebied is de verwachting dat in de toekomst gehuurd kan worden tegen een verantwoorde prijs. Indien de doorrekeningen laten zien dat de toename van studenten structureel is en/of er wellicht een duidelijke vraag van bedrijven is om structureel op de campus zichtbaar en aanwezig te zijn, dan is nieuwbouw een optie. De locatie van deze eventuele nieuwbouw is denkbaar op de locatie van het huidige gebouw D. Ook een eventuele uitbreiding van parkeerplaatsen is – in combinatie met nieuwbouw - mogelijk op deze locatie. De hiervoor beschreven scenario’s zijn samengevat in onderstaande tabel. Jaar 2019 2022

Maatregel 107.710 m2 Afstoten gebouwen D en H (in 2021)

< 5% lagere populatie ( -/- 1.000 studenten) > 2022 Afstoten gebouw G (4.200 m²) < 5% grotere populatie (+ 1.000 studenten) > 2022 Huren in Hanzeland Scenario krimp (daling aantal studenten met 10%) 2035 Afstoten gebouwen E, F en G Scenario norm aanpassing 2035 A) Afstoten gebouwen E, F en G 2035 B1) Afstoten gebouwen E, F, G en geheel T B2) Afstoten gebouwen E, F, G en helft T Scenario structurele groei (stijging met 10%) 2035 Nieuwbouw op huidige plek D

Beschikbare m² 107.710 m2 99.670 m2

Studenten populatie 19.500 20.000

m2/student (realisatie) 5,5 m2 5,0 m²

5,0 m2 5,0 m2

95.470m²

19.000

5,0 m²

5,0 m2

Ca 4.500 m²

21.000

5,0 m²

5,0 m2

82.740 m2

18.000

4,6 m2

5,0 m²

82.740 m2 67.770 m2 75.200 m2

20.000 20.000 20.000

4,1 m2 3,4 m2 3,8 m2

4,5 m2 4,0 m2 4,0 m2

22.000

Norm

5,0 m2 33

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat Windesheim voldoende flexibiliteit in vastgoed kent om zowel de verwachte studentpopulatie als de best en worst case in groei en krimp op te vangen. Er zijn geen grote verbouwingen vereist; de focus ligt op goed onderhoud, herinrichting van ruimten en de herinrichting van het campusterrein met een groen hart en achter de gebouwen een rondweg voor auto’s.

6.3

Exploitatie: eigendom versus huur

In het verleden zijn de gebouwen E, F, G en H gerealiseerd met een projectontwikkelaar en vervolgens gehuurd. Later zijn deze gekocht en hiermee eigendom geworden. Op dit moment zijn alle gebouwen en grond in eigendom. Vanuit strategische oogpunt ligt het enerzijds voor de hand om zelf regie en sturing te voeren op de gehele campus. Anderzijds vindt binnen onderwijs- en onderzoekorganisaties steeds meer plaats Sale & Leaseback plaats. Sale and Leaseback (S&L) Een keuze voor S&L van het onroerend goed binnen organisaties is vaak onderdeel van een groeistrategie. Door de S&L-constructie komt er financiering vrij die kan worden ingezet om de benodigde investeringen voor de groei te realiseren. Een ander genoemd voordeel betreft het creëren van meer efficiëntie; de onderwijsorganisatie kan zich richten op haar kerntaken. Daarnaast komt er door de verkoop van (een deel van) het onroerend goed kapitaal vrij waarmee de balanspositie verbetert en daarmee ook de kredietwaardigheid van de organisatie. Hier staan overigens vaak langdurige verplichtingen tegenover. In onze situatie is er geen sprake van een forse groeidoelstelling. Daar komt bij dat Windesheim de komende jaren trapsgewijs tot 2024 structureel meer middelen zal ontvangen om in te zetten op verbetering van de kwaliteit van onderwijs.

Het creëren van meer efficiëntie binnen de huidige m²s blijft altijd een belangrijk aandachtspunt. Gezien de grotendeels specifieke onderwijsruimten en de grote diversiteit daarbinnen zijn er wat betreft efficiëntie geen grote voordelen te halen. Tot slot is ook versterking van de balanspositie bij Windesheim geen item, ervan uitgaand dat er geen grote wijzigingen komen rondom regelgeving en bekostiging. Samenvattend zijn de huidige en verwachte toekomstige mogelijkheden om gebouwen beter of anders te exploiteren zeer beperkt. De huidige kapitaalintensieve sportvoorzieningen zijn via de exploitatie van Stichting On Campus ingezet, conform de afspraken met de gemeente Zwolle. De minder kapitaalintensieve panden F en G die hoofdzakelijk worden gebruikt als kantoorpanden kennen een laag kostenniveau en worden nu bewust efficiënter ingericht. Hier zijn geen verdere voordelen te behalen. Vanuit strategisch en financieel oogpunt kiest Windesheim er daarom voor de campus in eigendom te houden. Mocht nieuwbouw op de huidige locatie van gebouw D aan de orde zijn, dan wordt op basis van een business case besloten of de nieuwbouw moet worden gehuurd of in eigendom genomen. Zoals opgenomen in H3, zijn er mogelijkheden om dienstverleners of (startende) ondernemers te huisvesten, waarmee de netwerkfunctie van de campus kan worden ondersteund.

Deze mogelijkheden ontstaan als door een daling van de benodigde ruimte voor onderwijs en onderzoek, er verdiepingen of een gebouw vrij komen te staan. Dit zal altijd maatwerk zijn.

34

7. Projecten en financiële context De in de hoofdstukken 3 en 5 geschetste ontwikkelingsplannen voor de campus als aantrekkelijke, duurzame en circulaire campus, aangevuld met de vastgoedstrategie zoals toegelicht in hoofdstuk 6, zijn vertaald naar een programma van projecten voor de komende jaren. In dit hoofdstuk worden die projecten beschreven; specifieke deelprojecten worden niet in detail uitgewerkt, maar maken onderdeel uit van de jaarplanactiviteiten van onder meer de dienst Bedrijfsvoering. De in hoofdstuk 3 geschetste lijn waarlangs Windesheim haar regionale verbinding en daarmee haar netwerkfunctie nog verder wil versterken wordt hieronder toegelicht. De lopende en nieuwe initiatieven voor deze lijn vormen onderdeel van de jaarplannen van het CvB en de domeinen.

7.1 Projecten versterken regionale verbinding Voor de versterking van de verbindingen in de regio en stad Zwolle wordt – zoals in hoofdstuk 3 beschreven- gekozen voor samenwerking op topwerklocaties: PSP, HIP, Enexis en Climate Campus. De deelname van Windesheim vindt in deze samenwerkingsverbanden plaats in de vorm van een actieve bestuursfunctie en een beperkte bijdrage in de financiering van de exploitatie. De financiële lasten van deze bijdrage word opgenomen binnen het domein/de domeinen waarvoor deze topwerklocaties relevant zijn. Kosten voor het nieuwe Perron 038 en andere te onderzoeken initiatieven voor ‘broedplaatsen in de regio’, zoals Marknesse en Meppel, komen eveneens voor rekening van het betrokken domein of de domeinen. Uitgangspunt is dat deze kosten geen betrekking hebben op huisvesting; voor de huisvesting en daaraan verbonden kosten zijn de bedrijven/organisaties op de specifieke ‘broedplaats in de regio’ in de lead. De bijdrage vanuit Windesheim bestaat uit het ontwikkelen en uitvoeren van een structurele stroom van interessante projecten voor studenten, docenten, onderzoekers en natuurlijk de betrokken bedrijven. De huidige aanwezigheid in de stad, bv met het studenten café Het Vliegende Paard, het botenhuis, PEC activiteiten en de Bruisweken, wordt voortgezet. De hieraan verbonden kosten zijn in de huidige exploitatie opgenomen.

7.2 Projecten aantrekkelijke thuisbasis en duurzame en circulaire campus De projecten waarmee invulling wordt gegeven aan de aantrekkelijk, duurzame en circulaire campus en de vastgoedstrategie zijn in deze paragraaf uitgewerkt. Er is gekozen voor een clustering van activiteiten in projecten van een zeker volume en impact. Aanpak bij projecten Alvorens een project wordt gestart, vindt er een verdiepingsslag plaats op de inhoud. Er wordt een projectplan opgesteld met daarbij de financiële vertaling. Een project wordt - volgens de gebruikelijke routing binnen Windesheim - naast inhoudelijk, ook financieel, technisch en juridisch getoetst door de betreffende stafafdelingen. Indien nodig wordt hiervoor extern specifieke expertise ingeschakeld. Bij grote omvangrijke projecten zoals de lopende renovatie gebouwen B en C wordt gewerkt met een projectgroep. Voor de bouwkundige projecten geldt dat deze projecten worden getoetst aan de in 2009 vastgestelde bouwkundige uitgangspunten zoals vertaald in het beeldkwaliteit plan.

35

I Renovatie & Bouw 1. Renovatie gebouwen B en C De gebouwen B en C voldoen niet meer aan de hedendaagse gebruikerseisen. De functionaliteit voldoet, maar het klimaat is onder het gewenste niveau als gevolg van verouderde installaties en beperkte, dan wel slechte geïsoleerde gevels en daken. 2. Sloop gebouwen D en H In de oorspronkelijk plannen is gebouw X gebouwd ter vervanging voor gebouw D. Om uiteenlopende redenen is gebouw D nog niet gesloopt. Nu wordt het gebouw gebruikt als tijdelijke huisvesting bij de renovatie van B en C. Gebouw D is sterk verouderd en voldoet niet aan de hedendaagse gebruikerseisen. Op basis van de 5 m² norm zijn deze m² niet vereist. Dit betekent dat gebouw D wordt gesloopt na afronding van de renovatie van de gebouwen B en C. Voor de realisatie van de rondweg is sloop van gebouw H vereist. De huidige bezetting van dit gebouw is zeer laag, deze m² zijn niet vereist.

36

II Infrastructuur 3. Vergroening binnenplein campus Het centrale ontmoetingspunt – het hart van de campus – wordt het domein van voetgangers in een royale, groene ruimte. De verharde paden met pleinen voor de gebouwen leiden tot verlevendigen van de campus, waarbij in deze parkachtige verblijfsgebieden ook wordt ingezet op sport en andere activiteiten. 4. Rondweg autoverkeer De rondweg voor het autoverkeer brengt scheiding aan in de verkeersstromen op de campus, waarmee de bereikbaarheid en veiligheid sterk worden verbeterd. Zoals onder punt 3 genoemd, ontstaat vervolgens een autovrij, groen hart binnen de campus. De realisatie van dit project is sterk afhankelijk van andere partijen, te weten provincie, gemeente en waterschap. Dit geldt eveneens voor de kosten van de aansluiting van de openbare weg op onze rondweg op de campus. 5. Fly-over De realisatie van de fly-over betekent een directere verbinding met de stad en vergroot de zichtbaarheid en aantrekkelijkheid van Windesheim. Hiermee wordt de campus langs een duidelijk veiliger looppad bereikbaar voor voetgangers vanuit het centrum en het station. III Duurzaam & Circulair 6. Isoleren en verduurzamen gebouwen De afgelopen jaren is al sterk ingezet op het verbeteren van de gebouwen, met name de schil van de gebouwen. De gebouwen E, F en G hebben nog niet het gewenste niveau.

De gebouwen B en C worden meegenomen in de hierboven genoemde renovatie. Het doel is in 2023, via het onderhoudsprogramma deze aanpassingen door te voeren. De insteek is om te voldoen aan Energielabel A. De nulmeting wordt in 2019 uitgevoerd. 7. Aansluiten op warmtenet Om de doelstelling fossielvrije campus te bereiken in 2025 is de koppeling met het warmtenet, dan wel inzet op een alternatieve warmtebron zoals Geothermie noodzakelijk. Het onderzoek naar de bron loopt al in overleg met gemeente en provincie en geeft naar verwachting in 2020 duidelijkheid. 8. Aansluiten op Zwols zonnepark De daken van de gebouwen zijn al voorzien van zonnepanelen en daarmee is 10% van onze energievraag gedekt. De dekking van het resterende deel willen we van buiten de campus betrekken. De gemeente Zwolle bereidt in de nabijheid van onze campus grote zonneparken voor, in de loop van 2019 start dit proces. 9. Circulair bouwen en onderhoud In het project renovatie van de gebouwen B en C is het circulair bouwen meegenomen in de uitgangspunten bij de aanbesteding. Na de renovatie van deze gebouwen zal dit leiden tot wijzingen in het onderhoudsprogramma. Daarnaast wordt het onderhoudsprogramma Windesheim breed getoetst op circulair onderhoud en doorgevoerd waar mogelijk.

Hierbij wordt kritisch gekeken naar de meerwaarde vanuit het circulaire perspectief, maar evenzo naar de financiële vertaling van de circulaire keuze. Dit geldt voor de buitenzijde van de gebouwen, de inrichting van de panden, maar ook voor de keuze van materiaalgebruik van bijvoorbeeld meubilair. 37

IV Ontmoeting & Faciliteiten 10. Doorontwikkeling onderwijsruimten - communities en leerpleinen Binnen de gebouwen wordt meer ruimte toegekend aan leerpleinen en communities. Op basis van de huidige en toekomstige ervaringen van gebruikers wordt dit concept geoptimaliseerd. De investeringen hierop worden meegenomen in de jaarplannen, als onderdeel van de huisvestingsplannen en de daarbij behorende investeringen. 11. Hospitality De wijzigingen in de studentenpopulatie, gecombineerd met de herinrichting van de campus, vragen om andere vormen van hospitality. Door middel van gerichte enquêtes onder ‘gebruikers’ van de campus wordt gaandeweg het niveau aangepast. Vanaf 2020 wordt ingezet op een roadmap Hospitality, waarmee de basis wordt gelegd voor afspraken met de leveranciers. 12. Faciliteiten Naast hospitality wordt gericht onderzoek gedaan naar aanvullende behoeftes, zoals sportfaciliteiten en -activiteiten op de campus, anders dan alleen binnen het sportdomein. Bij dit onderwerp valt ook te denken aan aanvullende faciliteiten als een mini-supermarkt op circulaire basis. V Smart Campus 13. State of the art ICT-Infrastructuur De visie op het Informatielandschap is vertaald in het automatiseringsbeleid. Hierin zijn de investeringsplannen opgenomen die het digitaal werken op de campus ondersteunen.

De infrastructuur (bekabeling/wifi netwerk) is in delen van de gebouwen nog niet op het gewenste niveau. Dit wordt meegenomen in de geplande upgrading van netwerken, vertaald in de jaarplannen vanuit de dienst Bedrijfsvoering. 14. Smartbuilding aanpak Smart building concepten kunnen leer- en werkklimaat, veiliger, efficiënter, goedkoper en uitdagender maken. De eerste pilots met deze concepten worden nu uitgevoerd en vervolgens gefaseerd geïmplementeerd. Bij verbouw, herinrichting van ruimten en onderhoud en vervanging van installaties worden de concepten toegepast dan wel meegenomen, om de vereiste digitale informatie te verkrijgen. In de periode 2019-2025 wordt smartbuilding geleidelijk doorgevoerd in de ruimten en techniek. De kosten hiervan, maar evenzo de opbrengsten, worden per investering inzichtelijk gemaakt en gefinancierd vanuit het huisvestingsbudget.

7.3 Uitvoeringsprogramma termijn 2019-2025 Onderstaande tabel laat het uitvoerprogramma voor de komende jaren zien tot en met 2025. Het uitvoerprogramma omvat vijf clusters:

38

De planning over de jaren is gebaseerd op de huidige inzichten, waarbij de komende jaren 2019 t/m 2021 volop in het teken staat van de renovatie van de gebouwen B en C. Deze renovatie is noodzakelijk gefaseerd over drie jaren om een goede doorgang van het onderwijs te borgen. Gedurende de renovatie wordt het onderwijs in een aantal fasen vanuit deze twee gebouwen verplaatst deels naar gebouw D en elders op de campus. Naast onderwijs rouleren ook medewerkers van werkplek. De planning rondom sloop van D en H volgt spoedig na afronding van de renovatie B en C. De realisatie van de rondweg is ingepland, onder voorbehoud dat tijdig tot overeenstemming wordt gekomen met de provincie, gemeente en het waterschap. Immers, voor de realisatie van de rondweg op de campus zelf, is het vereist dat de verkeersafslag wordt gewijzigd. Dit betekent concreet nog dezelfde afslag van de IJsselallee, met daarna direct een afslag rechts waardoor het autoverkeer achter de gebouwenreeks G, F en E uitkomt. Hieraan gekoppeld is de grote herinrichting van het binnengebied van de campus, dat dan autovrij is. De realisatie van de fly-over, waarover al lang wordt gesproken, ligt grotendeels bij de gemeente. Met de sloop van gebouw D richten wij de campus in op deze verbindings fly-over.

Bij de projecten in de cluster Duurzaam & Circulair speelt een aantal afhankelijkheden, onder meer bij de gemeente inzake zonnepanelen en de uitwerking van het warmtenet. De aanpassingen van de gebouwen hebben we in eigen hand. Hiervoor wordt de business case gemaakt, met de inhoudelijke en financiële afwegingen, zoals geldt voor iedere investering. De aanpassingen in lijn van de Ontmoeting en Facilities maken onderdeel uit van de lopende jaarplannen. De realisatie hiervan vindt gefaseerd plaats. De investeringen in het kader van Smart Building worden de komende periode verder onderzocht en maken deel uit van de investeringen gekoppeld aan ICT en –deels- onderhoud.

39

7.4

Financiële context

De campusontwikkeling beslaat de periode van 2019 tot 2035. Voor de periode 2019 tot en met 2025 is een investeringsagenda opgesteld zoals weergegeven in de vorige paragraaf. In de opstelling van de meerjarenbegroting 2019 is gerekend met de renovatie van de gebouwen B en C, de sloop van de gebouwen D en H en de aanleg van de rondweg op de campus. Deze investeringsbedragen zijn berekend op basis van de input van de afdeling Huisvesting, van externe partijen en vervolgens de financiële toetsing van de afdeling Planning & Control. De berekende investeringsbedragen zijn uitgezet in de meerjarenbegroting 2019-2023 zoals hieronder weergegeven.

Bovenstaande overzicht toont een extra financieringsbehoefte in 2020 en deels in 2021. Dit betreft de renovatie van de gebouwen B en C. Deze investeringen zijn qua kosten en cash flow doorgerekend en te realiseren binnen de bestaande middelen, zoals vastgesteld in de begroting 2019 en het daarin meegenomen meerjarenperspectief over de periode 2019-2023. De komende investeringsbeslissingen, zoals realisatie rondweg of specifiek circulaire keuzes, worden niet alleen per businesscase inhoudelijk, juridisch, technisch en financieel getoetst, maar ook bekeken in het totaal van Windesheim. Naast de financieringsstromen van onze hogeschool spelen hierbij voor de komende jaren onder meer de plannen rondom onze locatie Almere en specifiek de campusontwikkeling aldaar. Daarnaast vraagt ook de realisatie van onze strategische koers om investeringen. We zien een mix van mooie uitdagingen, met een aantrekkelijke campus als belangrijk resultaat!

40