17. WONEN - B3 - Eindproduct-KwalitatiefToekomstbeeldWonenZwolle

35

► SAMENVATTING

► INLEIDING

Referentie 25

Referentie 26

Referentie 27

Referentie 28

Referentie 29

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

Referentie 30

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

RUIMTEVOLK

ARBEIDSMIGRANTEN EN KENNISWERKERS Arbeidsmigranten en kennismigranten vormen een kleine, maar steeds belangrijker groep op de Zwolse woningmarkt: ofwel omdat de groep in de laatste tien jaar flink is gegroeid en dat de verwachting (landelijk) is dat deze ontwikkeling doorzet (arbeidsmigranten) ofwel omdat de groep expliciet benoemd is in de Zwolse omgevingsvisie (kennismigranten). De kwalitatieve woonbehoefte tussen beide groepen verschilt. Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten kunnen zich tijdelijk (short-stay) of langer (long-stay) in Nederland vestigen. Voor short-stay arbeidsmigranten zijn vaak de (beschikbaarheid van een) wooneenheid en voorzieningen het belangrijkst en speelt samenleving/dynamiek minder een rol. Er is een voorkeur voor geclusterd wonen op een grootschalige locatie. Sport, eten en vermaak zoekt men op fietsafstand, het liefst binnen het complex/de grootschalige locatie. De nabijheid van dagelijkse voorzieningen en werk zijn doorslaggevend. Arbeidsmigranten zijn grotendeels afhankelijk van een goede begeleiding bij het zoeken van een woning en het wonen en (samen)leven op de locatie. Voor long-stay arbeidsmigranten worden woonomgeving en samenleving/dynamiek belangrijker. Dan zijn de woonbehoeftes vergelijkbaar met die van andere gezinnen en jonge stellen.

36

► SAMENVATTING

► INLEIDING

Referentie 31

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

Referentie 32

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

RUIMTEVOLK

Kennismigranten Kennismigranten blijven vaak langer in Nederland. Een deel vindt in Nederland een relatie en/of start hier een gezin. De woonomgeving is voor kennismigranten belangrijk. In een woning zoeken zij vooral voldoende kamers voor het (groeiende) huishouden. Kennismigranten hebben een voorkeur voor stedelijke woonmilieus, nabij ov- en (culturele) voorzieningen. Ze zoeken vaak gelijkgestemden: omdat kennismigranten vaak langer in Nederland blijven willen ze een sociaal netwerk kunnen opbouwen. De reisafstand tot werk is ook belangrijk, maar vaak accepteren kennismigranten een langere reistijd dan Nederlanders. Qua voorzieningen is de aanwezigheid van een internationale school vaak doorslaggevend.

Referentie 33

Referentie 34

37

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

RUIMTEVOLK

STUDENTEN Studenten vormen een kleine, maar zichtbare groep op de woningmarkt. Omdat hun leven zich voor een groot deel buiten de eigen woning afspeelt - op school, in horeca en culturele voorzieningen, in het ov - heeft de aanwezigheid van studenten in Zwolle merkbaar impact op het voorzieningenniveau en de sfeer van de Zwolse binnenstad. Zoals in hoofdstuk 2 geschetst is het de verwachting dat de groep studenten in Zwolle licht zal afnemen, maar is dit zeer afhankelijk van lokaal en nationaal onderwijsbeleid en het woningaanbod voor studenten in steden op een afstand van minder dan een uur reistijd om Zwolle heen (zoals Groningen en Utrecht). Voor studenten is de woonomgeving belangrijker dan de woning en de samenleving/dynamiek. Als het gaat om hun woning zijn studenten niet veeleisend. Ze hebben over het algemeen de voorkeur voor een collectieve woonvorm en met gedeelde ruimtes: wonen is voor de gemiddelde student meer een sociale activiteit dan voor andere doelgroepen. Studenten hebben voorkeur voor een stedelijk woonmilieu, in of nabij de binnenstad, met horeca, ov en dagelijkse voorzieningen op loop- of fietsafstand. Onderwijs moet snel, het liefst binnen een uur, bereikbaar zijn met ov. Als het gaat om samenleving/dynamiek hebben studenten weinig behoefte aan binding in de buurt of wijk en meer behoefte aan een omgeving waar veel andere studenten zijn.

38

► SAMENVATTING

► INLEIDING

Referentie 35

Referentie 36

Referentie 37

Referentie 38

Referentie 39

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

3.3

CONCLUSIES

Als het gaat om woning, woonomgeving en samenleving/dynamiek zien we een aantal constanten in de kwalitatieve woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. ZWOLLE IS EEN TRADITIONELE WONINGMARKT, MAAR GROEPEN DIE OPEN STAAN VOOR NIEUWE WOONVORMEN EN STEDELIJKE WOONMILIEUS GROEIEN

39

RUIMTEVOLK

woning (van starter tot senior) en het aantal kamers. Veel huishoudens hechten veel belang aan een tuin of ruim balkon. Zeker bij starters en gezinnen is het aantal kamers en tuin doorslaggevend in hun woonwensen. WOONOMGEVING STEEDS BELANGRIJKER

We zien dat starters de meest traditionele groep zijn op de woningmarkt. Gezinnen, binnenlandse migranten en senioren maken steeds vaker een verschuiving naar een behoefte aan stedelijke woonmilieus, nabij voorzieningen met (deels) gedeelde voorzieningen en ruimtes. Omdat juist deze groepen steeds groter worden, ontstaat er - naast de traditionele behoefte aan grondgebonden woningen met tuin - behoefte aan vernieuwende stedelijke woonmilieus en woonvormen. Traditionele en kleinere appartementen hebben hierbij – volgens de experts in de focusgroepen – echter vaak niet de eerste voorkeur.

Aspecten op het niveau van de woonomgeving zijn en blijven (zeer) bepalend bij de woningkeuze van de meeste huishoudens. De meeste huishoudens hebben – volgens de experts – graag (dagelijkse) voorzieningen en frequent openbaar vervoer in de buurt (stedelijk wonen). Er wordt veel waarde gehecht aan een groene, gezonde en veilige woonomgeving. Hierin moet voldoende ruimte zijn om te ontspannen, bewegen en ontmoeten en moet de omgeving klimaatadaptief zijn waar sprake is van een goede milieukwaliteit met aandacht voor de gezondheid van inwoners (e.g. luchtkwaliteit en geluidsbelasting). Zeker voor huishoudens uit het westen van het land is ook de nabijheid van natuur en/of buitengebied van groot belang, geven experts aan.

WONING: ZWOLLENAREN WONEN EN LEVEN GRAAG RUIM

VOORZIENINGEN NABIJ: VAN PRAKTISCH NAAR BETEKENISVOL CONTACT

Uit dit onderzoek komt een beeld naar voren dat Zwolse huishoudens behoefte hebben aan veel leefruimte, kijkend naar het oppervlak van de

Hoewel voor de meeste huishoudens de nabijheid van voorzieningen belangrijk tot doorslaggevend is, zien experts dat het type voorzieningen waar

► SAMENVATTING

►

► INLEIDING

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

dit voor geldt verandert. In de toekomst zullen praktische voorzieningen zoals supermarkten en onderdelen van de zorg steeds vaker te vervangen zijn door digitale diensten, maar zullen plekken waar mensen elkaar ontmoeten (buurthuizen, verenigingen, horeca), van cultuur genieten (musea, theater) of zich kunnen ontwikkelen (kinderopvang, scholen) belangrijk blijven. Voldoende en nabije ontmoetingsplekken zijn met name belangrijk voor wonen met zorg, senioren, statushouders, arbeidsmigranten. SAMENLEVING / DYNAMIEK MET NAME VOOR BIJZONDERE DOELGROEPEN VAN BELANG Vooral voor huishoudens die zorg of begeleiding bij (re)integratie nodig hebben, is de samenleving em dynamiek de belangrijkste factor in de woonbehoefte. Zij hebben over het algemeen de voorkeur voor gedifferentieerde wijken en buurten, waar tegelijkertijd hechte gemeenschappen aanwezig zijn die zorgen voor sociaal toezicht en veiligheid. KANSEN VOOR GEDEELDE VOORZIENINGEN EN RUIMTES In bijna alle doelgroepen zien we kansen voor het delen van voorzieningen en ruimtes als antwoord op de groeiende ruimtevraag en ruimteschaarste. Belangrijk hierbij is dat het op vrijwillige basis is en

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

RUIMTEVOLK

dat er ook voldoende privacy is. Door privé en collectieve voorzieningen en ruimtes te combineren staan huishoudens meer open voor delen, bijvoorbeeld door een klein eigen balkon te combineren met een grote gedeelde tuin. Voor jongere huishoudens en gezinnen zien experts dat er weinig behoefte is aan commitment aan gezamenlijke activiteiten en dat gedeelde voorzieningen en ruimtes het meest kansrijk zijn als ze kunnen worden afgenomen als dienst. Denk bijvoorbeeld aan een wasruimte of een (online) te reserveren werk- of logeerruimte. Voor ouderen is er meer belangstelling voor gezamenlijke projecten en commitment aan gezamenlijke activiteiten met ontmoeting. Voor huishoudens met een zorg- of ondersteuningsvraag geldt dat delen en collectiviteit kunnen bijdragen aan sociaal toezicht en veiligheid. Voor alle huishoudens geldt dat het mengen van doelgroepen, leeftijden en huishoudenstypes wenselijk is.

40

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

4 WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

41

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

Zoals eerder benoemd, wordt de woonbehoefte uiteraard ook in belangrijke mate ingekaderd door de sociaal-economische positie (of welstand) van een huishouden. Echter, om de complexiteit van deze verkenning beheersbaar te houden, zijn we uitgegaan van de hypothese dat huishoudens met een enigszins vergelijkbaar budget grotendeels overeenkomstige woonwensen hebben. Enerzijds dus om zo goed mogelijk in te kunnen zoomen op de primaire woonbehoeften van Zwolse huishoudens in de voor hen ideale situatie. Anderzijds omdat we niet kunnen voorspellen hoe de economie en koopkracht zich na 2030 zullen ontwikkelen en we binnen deze verkenning weinig zicht hebben op de ontwikkeling van inkomen en budget van de verschillende doelgroepen. Dat neemt niet weg dat de woningkeuze in de dagelijkse praktijk voor een significant deel wordt ingekaderd door budgettaire limieten. Dit zien we terug in de cijfers en de literatuur en dit gegeven werd in de focusgroepen en in de diepteinterviews ook meermaals aangekaart. Daarom gaan we in dit hoofdstuk kort in op zaken als betaalbaarheid en woonlasten, alsmede de beschikbaarheid van woningen voor jonge huishoudens, lage inkomens en kwetsbare groepen.

42

RUIMTEVOLK

€429.000 (CBS, 2023d). Lagere inkomensgroepen komen moeilijker aan een sociale huurwoning omdat er te weinig aanbod is en de wachtlijsten lang zijn. Mensen met een middeninkomen – en dan met name starters – kunnen geen aanspraak doen op die sociale huurwoningen, maar komen er op de koopmarkt ook niet tussen (Gemeente Zwolle, 2022b). De quickscan prijsdifferentiatie van RIGO (2022) concludeert dat er tot 2030 in Zwolle de volgende behoefte in nieuwbouwwoningen zal zijn: tussen de 24% en 41% goedkoop, rond de 30% middensegment en tussen de 30% en 45% duur. Hierbij is rekening gehouden met demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen in welvaart en trends in bewoning. Het huidige beleid van de 30-40-30 verdeling bij nieuwbouw lijkt daarmee in grote lijnen passend voor de periode tot 2030. Hoe dit zich daarna gaat ontwikkelen is niet te voorspellen vanwege een grillige economische conjunctuur en landelijke beleidskeuzes, maar het toevoegen van betaalbare woningen zal in elk scenario relatief gezien een positief effect hebben op de betaalbaarheid van de Zwolse woningmarkt.

Veel Zwolse huishoudens hebben vandaag de dag moeite om binnen hun financiële mogelijkheden een woning te vinden die past bij hun woonbehoefte. Woningprijzen zijn nog nooit zo hoog geweest – gemiddeld €414.500, weliswaar iets lager dan het landelijk gemiddelde van

Naast de inzet op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huur- en koopwoningen is ook het beheersbaar houden van de woonlasten een belangrijke opgave voor de komende jaren. Hypotheeklasten, huurprijzen en energielasten zijn gestegen, terwijl de Zwolse inkomens achterblijven. De afgelopen tien jaar is het aandeel vrije sector huurwoningen in de gemeente Zwolle

► SAMENVATTING

►

► INLEIDING

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

gestegen: van 3% van de totale huurvoorraad in 2012 tot 20% in 2021 (ABF Research, 2023). Jonge stellen wonen gemiddeld vaker in een (te) dure huurwoning, en de netto woonlasten zijn de afgelopen tien jaar gestegen. Uit onderzoek blijkt dat 52% van de Nederlandse huurders soms of structureel problemen heeft om maandelijks rond te komen (Nibud, 2022). Deze groep loopt risico op financiële, sociale en gezondheidsproblemen. Zij hebben geldstress en ervaren minder financieel welzijn. Bijna 1 op de 10 huurders in de regio Zwolle had in 2020 een betaalrisico, omdat het netto besteedbaar inkomen te laag was om aan alle uitgaven te voldoen (Regio Zwolle, 2023a). Hoe de woonlasten zich in de toekomst zullen ontwikkelen is ook lastig te voorspellen. Dit is afhankelijk van veel factoren, onder andere de rentestanden, de energieprijzen en het landelijk beleid.

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

5 INGREDIËNTEN VOOR OMGEVINGSVISIE EN WOONBELEID

43

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

Hoe woont de Zwollenaar van de toekomst? De gemeente Zwolle werkt de komende jaren aan het realiseren van een ambitieus woningbouwprogramma voor de stad, wijken en dorpen. Maar de wereld houdt niet op na 2030: prognoses en ambities reiken verder en laten zien dat de woonbehoefte ook na 2030 verder groeit en van karakter verandert. Om te voldoen aan de woonbehoefte van de toekomst is het van belang die nu in kaart te brengen. Zo kan de gemeente Zwolle koers bepalen. Bestaande data bieden een onvoldoende goede basis om een betrouwbaar beeld te schetsen van de kwalitatieve woonbehoefte van de toekomst. Beschikbare onderzoeken houden nog weinig rekening met de toegenomen pluriformiteit van de huishoudens, maar vooral ook de leefomgevingsaspecten. Om toch een breder beeld te krijgen van de verschillende huishoudens en woonwensen is deze verkenning gedaan, gebaseerd op beschikbare data en kengetallen en focusgroepen met experts. In de vorige hoofdstukken hebben we in beeld gebracht hoe de kwalitatieve woonbehoefte van Zwolse doelgroepen zich volgens experts ontwikkelt en welke factoren hier invloed op hebben. In dit hoofdstuk benoemen we op basis van de analyse en conclusies verschillende ingrediënten voor de aanvulling op de omgevingsvisie en voor toekomstig woonbeleid van de gemeente Zwolle.

RUIMTEVOLK

MEER RUIMTE VOOR STEDELIJK WONEN OP Z’N ZWOLS: GROEN, GEMENGD EN MET VOLDOENDE LEEFRUIMTE BINNEN ÉN BUITEN In bijna alle doelgroepen zien we een voorkeur voor (groen)stedelijke woonomgevingen met voorzieningen, OV en dynamiek nabij. Zeker in de snelst groeiende doelgroep - de senioren ontstaat een beweging naar groenstedelijke(r) woonmilieus. De resultaten van de focusgroepen laten zien dat er vooral gedacht wordt aan grondgebonden woningen binnen de groenstedelijke milieus. In de praktijk bestaan deze milieus ook vaak uit een mix van grondgebonden woningen en appartementengebouwen. In het realiseren van een dergelijke mix, met aandacht voor nieuwe woonvormen en slim ruimtegebruik, liggen dan ook kansen voor de toekomst. Een (groen)stedelijk woonmilieu na 2030 kenmerkt zich op basis van de resultaten van deze kwalitatieve verkenning onder meer door:

Referentie 40

een ruimer aanbod aan grondgebonden stadswoningen; → aanvullend hierop een aanbod aan nietgrondgebonden woningen met voldoende leefruimte zowel binnen als buiten; → nabijheid van dagelijkse en stedelijke voorzieningen en van OV; → gedifferentieerde wijken en buurten; → collectieve voorzieningen en ruimtes in complexen; → een groene en gezonde leefomgeving. →

Referentie 41

44

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

Groenstedelijke woonmilieus kunnen ook appartementen bevatten. De boodschap vanuit experts is vooral dat de traditionele, kleine appartementen binnen de woonwensen grotendeels niet terugkomen. Bovenstaande kenmerken van het gewenste woonmilieu ontbreken momenteel voor een groot deel in de huidige planningslijst van de gemeente Zwolle. Als er een politieke wens ligt om bepaalde doelgroepen aan te trekken en vast te houden, is het van belang om hierop bij te sturen. Dit kan door bepaalde kwaliteiten aan bestaand programma toe te voegen of nieuwe plannen te ontwikkelen. De ambitie ‘een (t)huis voor iedereen’ vraagt dus vooral om meer variatie in het woningaanbod. Ook zal nader onderzocht moeten worden hoe deze woonwensen zich verhouden tot de gemeentelijke (a) Ontwikkelstrategie Wonen verdeeld in 60% binnenstedelijk en 40% suburbaan, (b) de ambities met betrekking tot de woonlasten van Zwollenaren in de toekomst en (c) de ambities vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda die een verdeling hanteert van 30% goedkoop, 40% betaalbaar en 30% duur bij nieuwbouw. OOK BEHOEFTE AAN SUBURBAAN WOONMILIEU MET MEER GRONDGEBONDEN WONINGEN Voor een deel van de gezinnen, maar met name starters, heeft een suburbaan woonmilieu de voorkeur. Hierbij valt het op dat starters ook op zoek zijn naar de meer traditioneel grondgebonden woningen met tuin.

Dit vraagt ruimte en er moet gekeken worden of dit past binnen de integrale

45

► SAMENVATTING

► INLEIDING

RUIMTEVOLK

ruimtelijke afwegingen. Hierbij is het vooral het advies te onderzoeken hoe er voorzien kan worden in de meer onderliggende woonbehoefte van deze doelgroepen, namelijk voldoende ruimte zowel binnen als buiten. Dit kan mogelijk ook worden vertaald in een meer stedelijk woonmilieu, via innovatieve groene woonconcepten en slim ruimtegebruik (zie referentiebeelden 40 t/m 43). Voor een deel van de jonge stellen, gezinnen, kennismigranten, senioren na 2030 en voor studenten, is een hoogstedelijk woonmilieu wél het meest interessant. Hier wordt grotendeels in het huidige woningbouwprogramma voorzien. ZWOLLE KENT AL VEEL GROENSTEDELIJKE WOONMILIEUS: BENUTTEN HUIDIGE WONINGVOORRAAD

Referentie 42

Ook liggen er kansen in de bestaande woningvoorraad die past bij de kwalitatieve woonbehoefte van de toekomst: in de groenstedelijke woonmilieus zoals Holtenbroek, AA-landen, Zwolle-Zuid en Ittersum. Dit kan door het zoeken naar verdichtingsmogelijkheden (splitsen, optoppen, aanplakken, uitplinten en het delen van percelen). Verdichting in de bestaande wijken kan ook bijdragen aan de mogelijkheden voor bijvoorbeeld senioren (snelst groeiende doelgroep) om in hun eigen vertrouwde wijk te blijven wonen (via aanpassing woning) of te verhuizen (doorstroming). De inzet op verdichting en hiermee doorstroming biedt dus kansen. Hier is de gemeente Zwolle al een eind mee op weg, onder andere via het Actieplan Beter Benutten Referentie 43

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

Bestaande Woningvoorraad. Er kan verder verkend worden hoe dit beleid ingezet kan worden om doorstroming van en naar de groenstedelijke woonmilieus zo goed mogelijk op gang te brengen. GROEIENDE GROEPEN HUISHOUDENS MET KWETSBAARHEID VRAGEN OM ONTMOETING, SOCIAAL TOEZICHT EN VEILIGHEID Senioren, statushouders, mensen met een zorgvraag en mensen die uit een intramurale setting uitstromen naar een zelfstandige woning hebben niet alleen een geschikte woning en woonomgeving nodig, maar ook een samenleving of gemeenschap waarin zij prettig, beschermd en veilig kunnen wonen. Dit betekent dat in toekomstige en bestaande wijken zowel fysieke binnen- en buitenruimte voor ontmoeting geprogrammeerd moet worden, als activiteiten en (sociale) structuren of community building. Dit kan plaatsvinden in het bestaande maatschappelijke vastgoed in de wijken (buurthuizen, bibliotheken), in de openbare ruimte, op pleintjes of in parken, of in commerciële functies zoals buurtcafés. Sociale cohesie binnen de wijken en buurten is een kernkwaliteit van de gemeente Zwolle en dit moet worden vastgehouden, ook na 2030. SPONTANE ONTMOETING IN OVERGANG TUSSEN PUBLIEK EN PRIVÉ Voor alle huishoudens geldt dat ontmoeting essentieel is, en dat dat als primaire behoefte ook na 2030 het geval zal blijven. Eerder noemden we in dit kader georganiseerde ontmoeting op aangewezen ontmoetingsplekken.

Daarnaast is en blijft juist ook spontane ontmoeting in het dagelijks

46

► SAMENVATTING

► INLEIDING

RUIMTEVOLK

leven en in de directe omgeving van de woning van belang. Dit kan in gedeelde ruimtes of tuinen bij complexen, maar de behoefte aan gemengde wijken laat ook zien dat het belangrijk is om in aanraking te komen met mensen van buiten het eigen complex. Het vergroten van de kans op spontane ontmoetingen vraagt om woningen met een zorgvuldige overgang van privé naar publieke ruimte: voortuinen waarin gespeeld en geleefd kan worden, lage erfafscheidingen en woningen met een goed zicht op de straat.

FLEXIBILITEIT VOOR DE PERIODE RICHTING 2050 EN VERDER De prognoses voorspellen vooralsnog na 2050 een afvlakking van de bevolkings- en huishoudensgroei. De gemeente staat voor de keuze hoe hiermee om te gaan: het bouwen van kwalitatieve woonmilieus die ook na 2050 interessant zijn voor inwoners uit andere regio’s van het land of het flexibel bouwen en inrichten van woningen, die na 2050 verwijderd kunnen worden als de behoefte afneemt.

BEHOEFTE AAN GECLUSTERDE WOONVORMEN Een derde tot de helft van de huishoudensgroei betreft wonen met zorg. Dit vraagt om een grote toename van geclusterde woningen in bestaande woningvoorraad en het nieuwbouwprogramma. Binnen deze categorie kan er geëxperimenteerd worden met verschillende nieuwe woonvormen en manieren van samenleven. EEN ANDER PERSPECTIEF OP NABIJHEID EN (DIGITALE) BEREIKBAARHEID VOORZIENINGEN Mensen wonen graag in nabijheid van voor hen onmisbare voorzieningen. Met de digitalisering van diensten zoals zorgvoorzieningen en boodschappen hoeft niet alles meer fysiek in de buurt te zijn. Echter, fysieke ontmoeting en onderwijs blijven ook na 2030 belangrijk op buurtniveau en straatniveau. Dit betekent dat hier in het maatschappelijke en commerciële programma in de wijken na 2030 voldoende ruimte voor moet worden gereserveerd.

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

47

BIJLAGEN

48

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

5.1

49

RUIMTEVOLK

GRAFIEKEN EN TABELLEN 2000

2005

2010

2015

2020

2022

Alleenstaande huishoudens

39,0%

38,8%

39,6%

39,8%

41,2%

41,7%

Samenwonende huishoudens

61,1%

61,2%

60,4%

60,2%

58,8%

58,3%

Samenwonend zonder kinderen

27,8%

28,8%

28,3%

27,3%

26,9%

26,9%

Samenwonend met kind en eenoudergezinnen (gezinnen)

31,2%

32,4%

32,2%

32,8%

31,9%

31,4%

Eenouderhuishouden

5,0%

5,8%

6,0%

6,4%

7,1%

7,1%

2021 - 2035

2035 - 2050

Bevolkingsgroei

11,7%

2,9%

Huishoudensgroei

13,9%

5,5%

CBS, 2022)

2020

2025

2030

2035

2040

39.150

39.520

40.230

39.950

39.360

25-64 jaar

69.210

71.370

75.510

77.690

77.870

65+ jaar

20.480

23.430

26.760

29.860

32.380

Totaal

128.840

134.320

142.500

147.500

149.610

2023

2030

2035

2040

Geclusterd wonen

3.150

4.520

5.610

6.740

Regulier wonen

11.010

12.720

13.800

14.660

Woonzorgcentrum PG

640

760

840

890

Woonzorgcentrum SOM

340

410

450

480

► INLEIDING

►

Ontwikkeling huishoudens gemeente Zwolle, 2000-2022 (CBS, 2023a)

Figuur 9. Prognose bevolkingsgroei versus huishoudensgroei gemeente Zwolle (PBL/

0-24 jaar

► SAMENVATTING

Figuur 8.

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

Figuur 10. Prognose leeftijdscategorieën in de gemeente Zwolle (Pronexus prognose, 2022)

Figuur 11. Prognose aantal senioren met zorgvraag in de gemeente Zwolle (Provincie Overijssel, 2023)

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

RUIMTEVOLK

Doelgroep

Wat weten we?

Globale doorvertaling naar gemeente Zwolle (2023 t/m 2040)

Bron

Statushouders

Taakstelling 2023: 294

Uitgaande van gelijkblijvende omstandigheden verwachten we vanuit de taakstelling tot en met 2025:

Monitor Gezond Wonen Overijssel 2023

Voorspelling taakstelling 2024 t/m 2025: 337 per jaar

Totaal: +968 t/m 2025 Er is momenteel geen zicht op de periode hierna

Studenten

Tot 2030 landelijk: stijging aantal WO-studenten (+10%), Uitgaande van doorzetten trend en gelijkblijvend afname aantal HBO- en MBO-studenten (resp. -4% en -5%). onderwijsaanbod: Verwachting is dat trend doorzet. MBO: van 4.000 in 2023 naar 3.600 in 2040 Stijging WO komt vooral door influx buitenlandse studenten. HBO: van 5.400 in 2023 naar 5.000 in 2040 WO: van 1.300 in 2023 naar 1.600 in 2040

OCW in cijfers, 2023 CBS, 2023

Totaal: ca -500 t/m 2040 Arbeidsmigranten

In 2021 wonen 1.015 arbeidsmigranten in de gemeente Zwolle.

Laag scenario: 2% jaarlijkse groei tot 2030 Hoog scenario: 4% jaarlijkse groei tot 2030

Decisio & Companen, 2023.

Uitgaande van doorzetten provinciale trend na 2030: Totaal: ca + 1.480 tot 2.140 t/m 2040 Kennismigranten (inkomen boven minimale inkomensgrens kennismigrantregeling)

De afgelopen twintig jaar is het aantal kennismigranten in Nederland gestaag gegroeid. In 2022 wonen er naar schatting 223 kennismigranten in de gemeente Zwolle.

Uitgaande van doorzetten trend voor coronajaren (20152019), gemiddelde groei 10 tot 15% per jaar:

Wonen met zorg

Ontwikkeling doelgroepen in het kader van regionale woonzorgvisie

Geclusterd wonen, Regulier wonen, Woonzorgcentrum PG, Woonzorgcentrum SOM (NB deels als binnen reguliere prognoses meegenomen):

CBS, 2022

Totaal: ca + 1.100 tot 2.400 in 2040 Monitor Gezond Wonen Overijssel, 2023 Figuur 12. Zwolle:

Totaal: +7.630 in 2040

eerste schets van de ontwikkeling

Andere zorgbehoevende doelgroepen (uitstroom beschermd wonen, kwetsbare jongeren, gehandicaptenzorg, uitstroom detentie) zullen nagenoeg proportioneel stijgen met de bevolkingsgroei van de gemeente Zwolle:

van bijzondere doelgroepen, RUIMTEVOLK

Totaal: + 300 in 2040

50

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

2023.

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

5.2

RUIMTEVOLK

LIJST MET GESPROKEN EXPERTS

Frank Steenhuisen (gemeente Zwolle)

Arjan Heyma (SEO Economisch Onderzoek)

Thijs-Jan van der Veen (gemeente Zwolle)

Tobias Vervliet (SEO Economisch Onderzoek)

Cees Wolfkamp (Huurdersvereniging Openbaar Belang)

Sjoerd Feenstra (Stadsbouwmeester Zwolle)

Elizabeth Engelsman (Aedes)

Bert van 't Land (SWZ)

Marvin Wircx (deltaWonen)

Klaasjan Boessenkool (VNO-NCW)

Marga Goudbeek (Openbaar Belang)

Anne-Marie Journee (RIBW)

Peter Luchtenberg (Immigratie- en Naturalisatiedienst)

Petra Stuitje (deltaWonen)

Arthur Kok (Studenten Overleg Orgaan Zwolle) Bart van Harten (Driezorg) Peter Schoth (SWZ) Jaap Hagedoorn (Philadelphia Zorg) Henk van de Pol (Seniorenraad Zwolle) Sharda van der Vegt (Participatieraad Zwolle) Birgit Michies - de Roos (Participatieraad Zwolle) Ted Vonk - Covers (Buurtzorg Zwolle) Barry Hegeman (DuraVermeer) Irma Klevering (Stichting Zwolse Architectuur Podium) Kim van Rie (Woonfabriek Zwolle) Roos Hudepohl (Kwartier voor Regio Zwolle) Jan Nauta (Studio Nauta) Kersten Nabielek (Planbureau voor de Leefomgeving) Emiel Kallenkoot (Frion Zorg) Wietse Douwes (Provincie Overijssel) Suzanne Steegman (Decisio)

51

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

5.3

RUIMTEVOLK

BRONNENLIJST

ABF Research (2023). De Zwolse woningmarkt nu en in de

Companen (2022). Wonen in een derde levensfase.

toekomst - Uitkomsten van WoON2021 en de kwalitatieve woningbehoefteverkenning.

PBL / CBS (2022). Regionale bevolkings en huishoudensprognose 2022-2050.

Decisio & Companen (2023). Actualisatie onderzoek huisvesting arbeidsmigranten Overijssel.

Pronexus (2022). Bevolkingsprognose Zwolle.

een vloek?

Gemeente Zwolle (2021). Omgevingsvisie.

Provincie Overijssel (2023). Monitor wonen met zorg.

BETA & AM (2023). Meergeneratiewonen: een pleidooi voor

Gemeente Zwolle (2022a). Buurt-voor-Buurt Onderzoek.

Regio Zwolle (2023a). Toekomstbeeld Wonen Regio Zwolle.

Gemeente Zwolle (2022b). Betaalbaarheidsagenda Zwolle.

Regio Zwolle (2023b). Warme Harten in een Klimaatadaptieve

AD (2022). Verhuisgolf van Randstad naar Oosten: een zegen of

gemengde woonomgevingen. BPD (2017). Gezinsappartementen in de stad.

Delta - Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle. Gemeente Zwolle (2023a). Actieplan Seniorenhuisvesting Zwolle.

CBS (2018). Tevredener met het leven bij sterkere binding met

RIGO (2021). Woonbehoefte in de MRA: Ontwikkelingen op

buurt.

Gemeente Zwolle (2023b).Trendrapportage Sociaal Domein.

middellange (tot 2030) en langere termijn (tot 2040).

CBS (2020). Ruim een half miljoen minderjarigen in complexe

Groot, C. de & Aalders,. R. (2022). Goedkope huizen op het

RIGO (2022). De woningmarkt van Zwolle: quick scan in het kader

gezinsverbanden.

platteland magneet voor stadse Randstedelingen.

van de prijsdifferentiatie.

CBS (2022a). Inwoners naar leeftijd gemeente Zwolle.

Groot, C. de & F. van Dam (2017). De triomf van de stedelijke

RIGO (2023). Komen en gaan: de uitdijing van de Randstad in

woonvoorkeur.

oostelijke richting.

Kences (2023). Nederlandse student steeds minder vaak op

RIVM (2019). Hoe gezond zijn we in de toekomst?

CBS (2022b). Arbeidsmigratie niet-EU/EFTA. CBS (2022c). Studentenhuisvesting gemeente Zwolle,

kamers.

2019-2021.

SEO (2022). Arbeidsmigratie in 2030. Laarman, K. & van Dam, F. (2018). Waar willen jonge gezinnen

CBS (2023a). Ontwikkeling huishoudens per gemeente,

wonen?

Staatscommissie (2024). Rapport van de Staatscommissie

2000-2022.

Demografische Ontwikkelingen 2050. Ministerie OCW (2023). Prognose aantal studenten.

CBS (2023b). Echtscheidingen per duizend echtparen.

Wonder, M. J. (2019). Wat hebben belangstellenden voor Nibud (2022). Rapport Rondkomen en betalingsproblemen.

CBS (2023c). Bevolkingsmutaties Zwolle.

gemeenschappelijk wonen gemeen? Verklaringen van de vraag naar gemeenschappelijk wonen.

PBL (2015) De stad: magneet, roltrap en spons. CBS (2023d). Gemiddelde transactieprijs koopwoning in 2022

WoonInzicht Zwolle (2023). Veranderingen in de woningvoorraad.

bijna 429 duizend euro.

52

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

ZWOLSE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST

5.4

53

RUIMTEVOLK

REFERENTIELIJST

Referentie 1 De Koningin Kraanbolwerk in Zwolle door Zecc.

Referentie 15 Woonzorgcentrum Scheldehof in Vlissingen door

Referentie 31 Flexwonen woonstudios in Alkmaar door Finch

Beeld via: Stijnstijl Fotografie

Atelier Pro. Beeld via Atelier Pro

Buildings i.s.m. ontwerpgroep De Groot Vroomshoop

Referentie 2 Mobiliteitshub in Te Veld, Eindhoven. Beeld via

Referentie 16 Knarrehof in Zwolle. Beeld via Trebbe

Bouwsystemen B.V.. Beeld via De Groot Vroomshoop

www.eindhoven.nl

Referentie 17 Parkgebouw De Veentjes in Doetinchem door

Referentie 32 Gershwin Borthers in Amsterdam door LEVS.

Referentie 3 Transformatie Philips-kantoor naar wonen door

JCRArchitecten. Beeld door Sebastian van Damme

Beeld via LEVS.

Pauwert Architectuur. Beeld via Pauwert Architectuur

Referentie 18 September Woonhuizen in Best. Beeld via

Referentie 33 Boven de Hoven in Delft door Habeon Architecten.

Referentie 4 Amserfoort Soesterhof. Beeld via Nanda Sluismans

September.

Beeld via Ravestein Bouwmanagement

Referentie 5 StadsTuin Overtoom in Amsterdam door KOW. Beeld

Referentie 19 Hofje Wendakker in Heerde door Urbis3. Beeld via

Referentie 34 Leliestraat in Losser door Plegt Vos. Beeld via

via ERA

Urbis3

Plegt Vos.

Referentie 6 Parkbuurt Hoogvliet in Rotterdam door ECHO. Beeld

Referentie 20 Stedelijke appartementen in Antwerpen door

Referentie 35 Bartok in Arnhem door Barcode Architects. Beeld

via ECHO

import.export ARCHITECTURE. Beeld via AG Vespa

door Hans Wilschut, Christian Maijstre.

Referentie 7 Kraanbolwerk2 in Zwolle door BDG Architecten.

Referentie 21 Sociale huurwoningen in Cuijk door Theo Verburg

Referentie 36 Campus Plaze in Wageningen door SVP. Beeld

Beeld via Gerard van Beek Fotografie

Architecten. Beeld Van Der Heijden.

door Sjaak Henselmans en SVP

Referentie 8 De Smaaktuin in Utrecht door De Zwarte Hond.

Referentie 22 Cohousing Waasland in Sint Niklaas (BE) door

Referentie 37 Place2BU in Utrecht door Architektenburo Guido

Beeld via De Zwarte Hond

Denc Studio. Beeld door Stijn Bollaert

Bakker. Beeld via ANP / Werry Crone.

Referentie 9 Driegeneratiehuis in Amsterdam door BETA. Beeld

Referentie 23 Appertementen in Bladel. Beeld via Funda

Referentie 38 De kwekerij in Utrecht door Arons & Gelauff. Beeld

door Ossip van Duivenbode

Referentie 24 Bunschoterhof in Ede door opZoom architecten.

via SSH.

Referentie 10 Weespergilde in Weesp door Braaksma en Roos

Beeld via opZoom architecten.

Referentie 39 Op de brouwerij in Enschede door LEVS. Beeld

Architectenbureau. Beeld via -

Referentie 25 Waaggebouw in Woensel-West, Eindhoven door

door Marcel van der Burg-Primabeeld.

Referentie 11 Nieuw woonensemble voor ouderen in Heemskerk

Next Architects. Beeld door Loes van Duivendijk.

Referentie 40 Gleis 21, ruime gezinsappartementen in Wenen

door Marlies Rohmer Architecture & Urbanism. Beeld via Marlies

Referentie 26 StadsTuin Overtoom in Amsterdam door KOW.

(AT) door einszueins architektur. Beeld door Hertha Hurnaus.

Rohmer Architecture & Urbanism

Beeld via ERA

Referentie 41 Toren van Babel, ruime gezinsappartementen in

Referentie 12 Mercado in Groningen door De Zwarte Hond. Beeld

Referentie 27 De Smaaktuin in Utrecht door De Zwarte Hond.

Rotterdam, door Laurens Boodt. Beeld via Laurens Boodt.

gemaakt door: Sebastian van Damme

Beeld via De Zwarte Hond

Referentie 42 Spaarndammerhart, grondgebonden

Referentie 13 Spieghelbuurt in Alkmaar door Heren5. Beeld via

Referentie 28 Veldwijk in Hengelo door Novito. Beeld via Novito.

stadswoningen in Amsterdam, door Korth Tielens Architecten

Heren5

Referentie 29 Om de Weerde in Hasselt door TWA Architecten.

i.s.m. Marcel Lok, DS Landschapsarchitecten en Martijn

Referentie 14 De Ooij Corporatiewoningen in Doesburg door ARX.

Beeld via TWA Architecten.

Sandberg. Beeld via Korth Tielens Architecten.

Beeld via Van Campen Bouwgroep

Referentie 30 Bartok in Arnhem door Barcode Architects. Beeld

Referentie 43 The Family, ruime gezinsappartementen in Delft,

door Hans Wilschut, Christian Maijstre.

door ANA Architecten. Beeld via ANA Architecten.

► SAMENVATTING

► INLEIDING

►

ONTWIKKELING BEVOLKING EN HUISHOUDENS

►

ONTWIKKELING KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE

►

WOONLASTEN EN BETAALBAARHEID

►

INGEDRIËNTEN VOOR OMGEVINGSVSIE EN WOONBELEID

54