1 Winnende plan Gildenhof van Trebbe/Dura Vermee
Tekst van het document
GILDENHOF ZWOLLE
Kwaliteitsdeel Hanzebadlocatie 21-01-2022
Disclaimer: Er kunnen aan de impressies geen rechten worden ontleend.
INHOUDSOPGAVE
GILDENHOF
Leeswijzer Inleiding
Gildenhof
1
Programma
Geprogrammeerd op ontmoeten Vijf generaties versterken elkaar Woonprogramma Programma dimensionering Gedeeld eigenaarschap en parkbeheer
3 4 7 8
Kwaliteit
Wonen in een groen park Het Gildenpark Fijnmazig netwerk Gezonde mobiliteit Toekomstbestendig parkeren Heden en verleden Architectuur Noordblok Architectuur Zuidblok Ontwerp woningcorporaties Woonvisie Ontwerp flexibiliteit
9 10 11 13 15 17 18 19 20 21 22
Duurzaamheid
Klimaatadaptief landschap Leefkwaliteit Natuurinclusief Circulariteit Energiezuinig
24 25 27 28 29
Samenwerking
Afstemming SROI en Innovatiestrategie Bouwperiode
30 32 34
Risicomatrix
36
Schetsontwerp
37
Risico’s Schetsontwerp Bijlagen
ZWOLLE
KERNTEAM
ADVISEURS
Scan hier de QR code om de projectfilm te bekijken.
“ONTWIKKELEN BINNEN DE BESTAANDE STAD BETEKENT DAT JE ALLES MOET KUNNEN VERBINDEN. DAT DOET HET GILDENHOF.”
Smakkelaarsveld in Utrecht Dura Vermeer infra
GILDENHOF ZWOLLE
Landgoed in den Houte Trebbe
K WA L ITEITS D EEL
SAMENWERKING
Pontsteiger Amsterdam Dura Vermeer
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
LEESWIJZER Deze indiening neemt de lezer mee in alle aspecten van het Gildenhof. In dit overzicht is aangegeven op welke bladzijdes ingegaan wordt op de verschillende beoordelingscriteria vanuit de aanbestedingsleidraad.
PUNT
GILDENHOF ZWOLLE
BEANTWOORDING OP PAGINA NR.
BEOORDELINGSCRITERIA
1
Dat er 50 sociale huurwoningen worden gerealiseerd, te verdelen in twee afzonderlijk te onderhouden en te betreden eenheden van 25 woningen en worden ontworpen en gerealiseerd conform het functioneel Programma van Eisen van de Corporaties (bijlage 16.2).
2
Dat voldaan wordt aan een verdeling van 30/40/30 (goedkoop/ middenduur/duur). Dat en op welke wijze het woningbouwprogramma is verdeeld in divers aanbod voor diverse doelgroepen, huur en koop en ruimte is voor bijzondere woonvormen en/of opdrachtgeverschap dat aansluit op het uitgangspunt van een (hoog)stedelijk woonmilieu.
3
Welke innovaties worden voorgesteld en op welke wijze ze passend zijn en bijdragen aan het onderdeel ‘Programma’ (bijlage 6 – Programma).
5
23
Dat en op welke wijze het spelen voor de leeftijdscategorie 0-6 jaar is meegenomen in het schetsontwerp (redactie controleren na advies Spelen). .
11
5
24
Dat en op welke wijze een aantrekkelijke en groen-blauwe openbaar toegankelijke buitenruimte wordt gerealiseerd.
9, 11
25
Op welke wijze ontmoeting tussen bewoners en bezoekers wordt gestimuleerd.
11
26
Dat en op welke wijze het comfort van bewoners en bezoekers wordt geborgd, bijvoorbeeld tegen valwinden, hittestress etc.
25
27
Op welke wijze het niet-wonen programma bijdraagt aan uitwisseling tussen binnen en buiten, voor levendigheid en sociale veiligheid.
11
5
5
Op welke wijze in het woningbouwprogramma aandacht is voor betaalbaarheid. Meer betaalbare woningen realiseren is een plus. Dat wil zeggen woningen in het koopsegment tot €260.000 en huurwoningen tot € 850.
5, 21
6
Op welke wijze het woonprogramma rekening houdt met het toenemend aantal 1 en 2 persoonshuishoudens en zelfstandig wonende ouderen passend binnen de experimentele woon en werkomgeving van dit (hoog) stedelijk gebied (smart/shared living bv.)
UITSTRALING EN ZICHTLIJNEN
6
7
Dat en op welke wijze er voldoende kwalitatief goede stallingsmogelijkheden zijn voor bewoners en bezoekers, inclusief buitenformaat fietsen.
13
8
Op welke wijze de kwalitatief goede stallingsmogelijkheden voor bewoners en bezoekers uitnodigen tot het beter gebruiken van de fiets.
13, 14
AUTOPARKEREN
9
Dat het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen, conform protocol parkeernormen, waarbij parkeren op maaiveld is uitgesloten en uitwijkparkeren naar de omgeving wordt voorkomen.
15
10
Dat een parkeerbalans is bijgevoegd gebaseerd op Regeling Parkeernormen 2016.
14
11
Dat beschreven is hoe deelnemer het beheer en de exploitatie van de parkeerplaatsen organiseert.
14, 16
12
Dat voldoende parkeerplaatsen voor mindervaliden zijn gerealiseerd en op welke locaties.
14
13
Dat de parkeerplaatsen op momenten dat deze niet gebruikt worden door bewoners of vaste gebruikers, beschikbaar worden gesteld voor andere gebruikers, zoals werknemers Hanzeland, andere bewoners en bezoekers.
14
14
Dat de parkeervoorziening bereikbaar is vanaf de Hanzelaan waarbij het bestaande parkeerterrein van het RVB op de huidige wijze kan blijven functioneren.
15
Dat voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn als de woningen of andere gebouwen worden opgeleverd.
16
Op welke wijze het plan bijdraagt aan het minimaliseren van het aantal parkeerplaatsen en het stimuleren van innovatieve en creatieve mobiliteitsconcepten voor Hanzeland als geheel, waardoor gezonde mobiliteitskeuzes door bewoners en werknemers gestimuleerd worden. Op welke wijze samengewerkt wordt met ander partijen in het gebied om de parkeeropgave gezamenlijk op te lossen
Op welke wijze uitwisseling tussen gebouwen en de aansluitende buitenruimte plaatsvindt.
11, 12
30
Dat en op welke wijze voor bewoners van de bestaande woningen heldere zichtlijnen gecreëerd worden naar aantrekkelijke plekken en voldoende licht en lucht geborgd is.
9, 17
31
Dat de woningen beschikken over volwaardige private en/of collectieve buitenruimten.
17, 18, 19, 20
32
Dat en op welke wijze de architectuur van hoog kwaliteitsniveau en zorgvuldig ontworpen en gedetailleerd is.
17, 18, 19, 20
33
Dat en op welke wijze de architectuur ontworpen is met voldoende variatie en afwisseling om een menselijke maat te realiseren.
17, 18, 19, 20
34
Op welke wijze de architectuur is geïnspireerd op waardevolle elementen uit verleden en heden. Op welke wijze het plangebied en de afzonderlijke delen samenhangen en als hedendaagse toevoeging aansluiten op de omgeving.
ARCHITECTUUR EN RELATIE MET BESTAANDE OMGEVING
35
17, 18, 19, 20 17, 18, 19, 20
ROUTING
37
Op welke wijze de routing (bewegen door het gebied) is ingericht op langzaam verkeer en logisch en uitnodigend is voor bewoners, gebruikers en bezoekers
34
38
Op welke wijze er voor voetgangers een fijnmazig netwerk ontstaat met routes in het gebied en naar de omgeving. Dat en op welke wijze het gebied wordt aangesloten op de fietsverbinding Van Karnebeektunnel en het Koggepark.
11, 12
40
Op welke wijze de ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer zoveel mogelijk aan de rand van het te ontwikkelen gebied worden gelegd.
12
41
Dat en op welke wijze de bestaande (bus)tunnel aansluit op de Hanzelaan.
12, 34
13
14
7
19
Dat er geen hotel wordt gerealiseerd
7
20
Op welke wijze het voorgestelde programma (inclusief commercieel en maatschappelijk programma) in een evenwichtige balans is en past bij de toekomstige ontwikkeling van Hanzeland als onderdeel van de centrumzone, bijvoorbeeld door het creëren van levendigheid.
D U R A V ER ME E R
17, 18, 19, 20
29
13
Dat de invulling van het commerciële en niet-commerciële programma samen maximaal 4.000 m2 bedraagt
T R EB B E
Dat en op welke wijze de gebouwen een alzijdige oriëntatie hebben, zonder blinde gevels en dode hoeken.
Dat en op welke wijze de aanlanding van de monumentale spoorbrug is vormgegeven, zodat er een aantrekkelijke plek gecreëerd wordt, het hoogteverschil naar het maaiveld wordt opgelost en het gebruik van de brug wordt gestimuleerd.
AANVULLEND PROGRAMMA / COMMERCIEEL
K WA L ITEITS D EEL
28
36
18
Op welke wijze wordt gezorgd voor gezonde werkplekken en een innovatief werkconcept.
7, 15
VERBLIJFSKWALITEIT, SPELEN EN ONTMOETEN
Op welke wijze het woonprogramma voorziet in een (hoog) stedelijk woonmilieu qua woon- en leefomgeving, woonvormen en doelgroepenbenadering.
21
BEANTWOORDING OP PAGINA NR.
22
7, 21
4
17
BEOORDELINGSCRITERIA INNOVATIE
FIETSPARKEREN
GILDENHOF ZWOLLE
PUNT
WONEN
3
4
39
3, 11
12, 13
12, 13
INNOVATIE
42
Welke innovaties worden voorgesteld en op welke wijze ze passend zijn en bijdragen aan het onderdeel ‘Kwaliteit’.
15, 23
KLIMAATADAPTATIE
43
Dat een bui van 70 mm in 1 uur (T=100) binnen het te ontwikkelen terrein opgevangen kan worden door berging en infiltratie.
44
Dat een extreme bui van 90 mm in 1 uur (T=250) niet tot overlast door water in de panden leidt.
45
Dat een doorgaande waterverbinding wordt gerealiseerd tussen de watergangen langs de IJsselallee en de Koggelaan via open water, wadi of duiker.
24 24 24
GILDENHOF ZWOLLE
PUNT
BEANTWOORDING OP PAGINA NR.
BEOORDELINGSCRITERIA
46
Dat in het gebied een groep bomen wordt gerealiseerd van voldoende omvang om tijdens hitte verkoeling aan de bewoners te bieden.
47
Op welke wijze de uitbreiding klimaatbestendig is waarbij hevige regen, droogte, hitte en wind niet tot overlast leiden in het plangebied en in de omgeving.
48
Op welke wijze hemelwater binnen het plangebied wordt opgevangen en geïnfiltreerd.
49
Op welke wijze de waterverbinding zoveel mogelijk zichtbaar wordt gemaakt, benaderbaar is vanaf het maaiveld en er aantrekkelijk uitziet.
50
Op welke wijze maatregelen worden getroffen op bij overstromingen uit het regionale systeem schade te beperken of te voorkomen.
25 24 24
24
ENERGIEZUINIG
Dat de nieuwbouw voldoet aan de BENG-eisen.
29
52
Op welke wijze de nieuwbouw zo energiezuinig mogelijk wordt gemaakt.
29
53
Dat het verwarmingssysteem is voorbereid op lage temperatuur verwarming.
29
54
Dat de gebouwen worden aangesloten op een warmtenet, of daarop voorbereid zijn.
29
55
Dat de aansluitkosten, vastrecht en gebruikstarieven van de gekozen warmte-oplossing voldoen aan het principe van niet meer dan anders.
29
56
Dat alle parkeerplaatsen zijn voorbereid voor e-oplaadplaatsen, waarbij een substantieel deel direct als e-oplaadplaats beschikbaar is.
29
57
Dat de warmtevoorziening voldoet aan de gemeentelijke eisen om interferentie met andere bronnen te voorkomen.
29
58
Dat en op welke wijze de ontwikkeling flexibiliteit in het gebruik van gebouwen en openbare ruimten toelaat - voor nu en in de toekomst.
59
Dat en op welke wijze aangetoond wordt dat de milieu-impact van bouwmaterialen en infrastructuur substantieel gereduceerd wordt ten opzichte van gebruikelijke materialen. Dat en op welke wijze levensduur, flexibiliteit, impact van materialen en ontwerp voor demontage worden meegenomen in het ontwerp.
CIRCULAIR BOUWEN EN MATERIALEN
28 22, 28
NATUURINCLUSIEF EN GROEN BOUWEN
Dat zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen negatief effect hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden.
24
62
Dat blijkt hoe de groene zone wordt ingericht en hoe de bestaande bomen in het gebied worden behouden en/of ingepast.
26
63
Op welke wijze gebouwen en openbare ruimte natuurinclusief zijn ontworpen voor in ieder geval soorten als de huismus, gierzwaluw, huiszwaluw en de vleermuis en vlinders en insecten. Op welke wijze openbare ruimte, gevels en daken worden gebruikt voor het toevoegen van groen en het stimuleren van biodiversiteit.
65
26, 27
66 67 68
GILDENHOF ZWOLLE
Dat de geluidsbelasting op bestaande woningen niet toeneemt. Dat in het gebouw langs het spoor alleen functies komen voor zelfredzame personen.
70
Dat voor het hele gebied geldt dat vluchtwegen van het gevaar afgericht zijn en dat de mogelijkheid bestaat om de luchtinlaat van de centrale ventilatie uit te schakelen.
26
71
Op welke wijze het comfort en de gezondheid van bewoners en gebruikers in het gebouw boven de bustunnel is geborgd, ten aanzien van geluid, luchtkwaliteit en trillinghinder.
11, 25
T R EB B E
26
D U R A V ER ME E R
BEANTWOORDING OP PAGINA NR.
25
Op welke wijze gezond gedrag wordt gestimuleerd door de inrichting en opzet van het gebied en de bebouwing.
26
Op welke wijze duurzaamheid dusdanig zichtbaar word gemaakt voor de omgeving dat er een stimulerende werking vanuit gaat.
26
Welke innovaties worden voorgesteld en op welke wijze ze passend zijn en bijdragen aan het onderdeel ‘Duurzaamheid en omgevingskwaliteit’.
15, 29
AFSTEMMING
76
Dat en op welke wijze een plan voor communicatie en samenwerking met de omgeving is opgesteld waarin is opgenomen: de communicatie of samenwerking met omwonenden, het aanstellen van een omgevingsmanager en de afstemming met de gemeente.
30
77
Dat en op welke wijze 5% van de geraamde opdrachtsom van bouw- en woonrijp maken openbaar gebied wordt ingezet voor SROI en dat een plan wordt ingediend hoe de social return wordt ingezet.
32
78
Op welke wijze bij de warmtevoorziening wordt samengewerkt met andere partijen in het gebied.
29
79
Op welke wijze bij de parkeeroplossingen wordt samengewerkt met andere partijen in het gebied.
14
80
Op welke wijze samengewerkt wordt met andere partijen in het gebied om de parkeeropgave gezamenlijk op te lossen.
14, 15
81
Op welke wijze met andere partijen wordt samengewerkt om het gebied aantrekkelijk te maken voor bewoners en bezoekers.
4, 30
BOUWPERIODE
82
Dat de bebouwing in één fase wordt gerealiseerd met een geplande opening in 2025 (bijlage X – Samenwerking – Bouwperiode).
34
83
Dat de bereikbaarheid en ontsluiting voor hulpdiensten tijdens de bouw en in de gebruiksfase gegarandeerd is.
34
84
Dat er beperkte hinder is voor bussen tijdens werkzaamheden; alleen kortdurende stremmingen.
35
85
Dat de bestaande doorrijdhoogte van de bustunnel wordt gehandhaafd.
35
86
Dat voor de start van de werkzaamheden een veiligheidsplan wordt opgesteld met daarin een eerste risicoanalyse opgesteld op basis van de omgeving en de knelpunten. Hierin is opgenomen: de veiligheidsrisico’s en maatregelen.
35
87
Dat wordt gefundeerd met trillingsarme techniek om omwonenden te ontlasten.
35
88
Op welke wijze gedurende de realisatie van de ontwikkeling (bebouwing én openbare ruimte) de overlast voor bewoners en passanten zoveel mogelijk wordt beperkt (bijlage X – Samenwerking – Bouwperiode).
35
89
Dat en op welke wijze een risicorapportage is opgesteld. Dat er uit de risicorapportage blijkt wat de grootste risico’s voor de ontwikkeling zijn, wat de gevolgen zijn als het risico optreedt (in ieder geval voor draagvlak, voortgang en geld), welke beheermaatregelen de Deelnemer treft en welke rol of bijdrage van de Aanbesteder wordt verwacht.
90
Welke innovaties worden voorgesteld en op welke wijze ze passend zijn en bijdragen aan het onderdeel ‘Samenwerking’.
RISICOMANAGEMENT
25
69
K WA L ITEITS D EEL
75
25, 26
25
BEOORDELINGSCRITERIA
Dat en op welke wijze het leefklimaat in de woningen en de wijk acceptabel blijft, ook als de tunnel in de toekomst wordt opgesteld voor autoverkeer in twee richtingen.
INNOVATIE
13
LEEFKWALITEIT (GEZONDHEID, VEILIGHEID, GELUID, TRILLING EN BINNENRUIMTE)
Dat en op welke wijze wordt voldaan aan algemeen geldende wettelijke eisen, bijvoorbeeld voor geluid, externe veiligheid, trillingen en luchtverontreiniging. Dat voor geluid wordt voldaan aan het wettelijk binnen niveau, en tenminste één geluidluwe zijde per woning.
74
26, 27
DUURZAME MOBILITEITSCONCEPTEN
Dat en op welke wijze het STOMP-principe is toegepast en duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd.
73
22, 28
61
64
72
24
51
60
PUNT
36
INNOVATIE
32, 33, 35
GILDENHOF
GILDENHOF ZWOLLE
INLEIDING
Het is zo ver! Voor u ligt de definitieve indiening van team Gildenhof. Ruim een jaar hebben we gewerkt aan de planvorming voor de locatie Hanzebad en dat heeft geleid tot dit planboek, een boek waar we trots op zijn!
De laatste verdiepingsslag heeft verrassend nieuwe inzichten geleverd. Wij hebben ons zelf een hoog doel gesteld: een intensieve zoektocht naar een goede toevoeging aan Zwolle waar niet alleen wij maar vooral ook de Zwollenaren trots op kunnen zijn. Om hiertoe te komen zijn wij met ons team elke keer weer een stap verder gegaan. Alle thema’s zijn uitgebreid onderzocht en uitgediept. De dialooggesprekken hebben ons telkens keuzes doen heroverwegen. Keuzes waar we achter staan, aangezien deze hebben geleid tot het verder aanscherpen van onze visie en de optimalisatie van de planvorming.
Werkplaatsen Lurelui District Z Hanzehoven
Hanzekwartier
Hanze-oost
Hanzewonen
Campus
GILDENHOF ZWOLLE
K WA L ITEITS D EEL
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
HET GILDENHOF VOOR IEDEREEN Het Gildenhof staat voor een groene omgeving midden in de stad. Natuur en wonen gaan hier respectvol hand in hand. Een bijzondere woonwijk waar iedereen, met grote of kleine portemonnee, kan wonen. Waar alle woongebouwen kwaliteit uitstralen en als een familie bij elkaar horen. Dat geldt ook voor de toekomstige
bewoners. Of je nu in sociale huur of vrije sector woont, in een eengezinswoning of appartement. In het Gildenhof woont iedereen mooi en hoort iedereen erbij! DUURZAAM Het Gildenhof is een duurzame wijk. Duurzaam omdat kwaliteit het uitgangspunt is. Duurzaam omdat er allerlei innovaties worden getoetst vanuit de innovatieradar. Denk aan de collectieve moestuin en de start-ups die een kans krijgen. Duurzaam omdat je er heerlijk buiten kunt leven, bewegen en spelen op speeltoestellen en picknickbanken van hergebruikte bomen. En in de tijd duurzaam door de flexibiliteit die het plan biedt. In het Gildenhof woon je niet alleen in je huis, maar ook in jouw buurt waar je je thuis voelt. In het Gildenhof spelen ontmoeting en omkijken naar elkaar een belangrijke rol. Kortom: Noaberschap! TEAM GILDENHOF Met ons team hebben wij integraal samengewerkt aan een realistisch, uitdagend en verrassend
nieuw plan voor Zwolle. Wij hebben de creativiteit van OZ Architecten en LAP Landscape & Urban Design (LAP) gekoppeld aan onze bouwkennis van Dura Vermeer en Trebbe om de zo gewenste overkluizing en bijbehorende bebouwing realistisch haalbaar te krijgen: dit is het unieke punt van deze locatie. Met OZ hebben wij een doordacht stedenbouwkundig plan opgebouwd. Een plan dat recht doet aan de locatie en op een inventieve manier aan alle voorwaarden van deze tender voldoet. Een flexibele opzet van de diverse woongebouwen, een verleidelijke architectuur in een unieke parkomgeving. Met ENGIE, DGMR en Alba Concepts leveren wij een doordacht klimaat-, energieen circulariteitconcept dat duurzaam wonen in dit park meetbaar heeft gemaakt. Wij zijn gekomen tot een woonprogramma waarvan SWZ, Openbaar Belang en de Woonfabriek hebben gezegd dat zij hier vertrouwen in hebben. Met LAP, TWIN, The Future Mobility Network en Roelofs Groep hebben
1
GILDENHOF ZWOLLE
wij de landschappelijke inrichting en de civiele- en verkeerskundige aspecten zo ontworpen dat het park optimaal gebruikt en hoogwaardig onderhouden kan worden. Dit park is nog sterker door het publieke programma: WYNE strategy heeft onder andere samen met Parkpaviljoen de Wezenlanden een in het oog springend en ambachtelijk commercieel programma opgezet. Vanuit team Gildenhof zijn Dura Vermeer en Trebbe niet alleen de bedenkers van dit plan maar ook de bouwers. Hiermee willen wij de gemeente Zwolle de overtuiging en de zekerheid geven dat wat bedacht is, ook gebouwd gaat worden. Maar daarbij zijn wij verder gegaan door participatie en duurzaam omgevingsmanagement te verankeren met MijnBuurtje. nl en kwartiermaker Christineke in een omgevingsmanagement-, participatie- en co-creatie plan. We zijn overtuigd dat wij de stad Zwolle met dit plan een unieke en doordachte propositie voorleggen voor een succesvolle aanvulling op de stad. WAAROM TREBBE EN DURA VERMEER? Samen duurzame, gezonde leefomgevingen maken, met karakter en identiteit
GILDENHOF ZWOLLE
dat is de missie van de combinatie Trebbe | Dura Vermeer. Tevreden, gezonde en gelukkige eindgebruikers, dat is ons doel. We creëren bijzondere leefomgevingen die nu en in de toekomst goed zijn voor mens, natuur en aarde, én waar het prettig, gezond en duurzaam leven is. Dat doen wij vanuit de visie dat duurzaamheid geen keuze, maar een must is, en iets wat je alleen sámen vanuit de intrinsieke motivatie om het goede te doen kunt waarmaken. Geen opeenstapeling van duurzame hoogstandjes, maar haalbare integrale keuzes maken en keer op keer grenzen verleggen. De ontwikkeling van de Hanzebadlocatie in onze thuisbasis Zwolle is een mooie nieuwe stap in deze missie! Bij het Gildenhof staat voor ons zonder twijfel de menselijke maat centraal. Bij alle beslissingen die we hebben genomen en zullen gaan nemen, houden we in ons achterhoofd hoe de uiteindelijke bewoner, gebruiker of omwonende het gebied gaat beleven. Met dit definitieve inschrijvingsproduct tonen wij aan dat wij de afgelopen maanden weer flinke stappen hebben gezet naar ons einddoel: Het
K WA L ITEITS D EEL
realiseren van een prachtige natuurinclusieve omgeving waar mensen gelukkig zijn.
‘Het is een voorjaarsmiddag in 2026 en je loopt over de mooi ingerichte Hoge
Wij maken dit plan niet alleen om dit vergeten gebied weer een plek te geven in Zwolle, maar ook omdat wij als twee bouwbedrijven een hart hebben voor deze stad. Als twee ontwikkelende bouwers uit de omgeving kennen wij de stad goed en hebben wij besloten daarin te willen investeren. Met een plan dat wij met trots willen nalaten aan de toekomstige bewoners, de omwonenden, hun omgeving en de stad Zwolle.
gaat zitten op je lievelingsplek op de brede terrastrap. Hier kijk je mooi uit over het
Spoorbrug het Gildenhof binnen. Het is voor Zwollenaren inmiddels een bekende plek die wordt gekenmerkt door het zwevende gebouw met dat leuke restaurant. Je Gildenpark. Het is een mooie groene omgeving midden in de stad waar van alles te beleven valt. Kinderen spelen bij het water, er wordt een bootcamp training gegeven en mensen genieten van een optreden bij het Gildenpaviljoen. Ondanks dat je er nog maar net woont, voelt het Gildenhof al echt als thuis!
Wij hebben dit lange dialoogtraject gebruikt om het plan steeds verder uit te diepen. Wij hebben geanticipeerd op jullie verbeterpunten en zijn blij dat in de dialoogsessies bevestigd is dat onze visie gewaardeerd wordt. Met dit inschrijvingsproduct willen wij u overtuigen dat wij dit Gildenhof kunnen en willen ontwikkelen, bouwen en laten exploiteren. Wij hebben er zin in! TEAM GILDENHOF
“DE GROENBLAUWE RUGGENGRAAT VAN HANZELAND WORDT MET HET GILDENHOF BEKROOND MET EEN PARK VAN FORMAAT.” T R EB B E
D U R A V ER ME E R
2
GILDENHOF ZWOLLE
PROGRAMMA
INVULLING
GEPROGRAMMEERD OP ONTMOETEN
GILDENHOF ZWOLLE
HET GILDENHOF OP PUBLIEK NIVEAU
GILDENHOF ZWOLLE
GILDENHUIS
LEGENDA Openbaar gemeenschappelijk
GILDENPAVILJOEN
Privaat Ontmoeting
•
Een sterk sociaal netwerk, opgebouwd in samenwerking met de bewoners.
PROGRAMMA DAT VOORZIET IN BEHOEFTE, LEVENDIGHEID EN INTERACTIE Het Gildenpark wordt de verbinder op gebieds-, buurt- en generatieniveau met voorzieningen die gezond gedrag stimuleren. Een fitnesstrack, gedeelde moestuin, XL picknicktafel,
K WA L ITEITS D EEL
natuurspeelplekken aan het water, een mini openluchttheater en voldoende ruimte onder de bomen om bijvoorbeeld te picknicken. Het park krijgt een natuurlijke loop- en fietsroute naar het station voor de gebruikers van de kantoren. De extra brug over het water maakt een fijn ommetje mogelijk voor iedereen die in de buurt woont of werkt.
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
Het circulaire Gildenpaviljoen in het hart van het park wordt het podium voor ontmoeting en de ‘plaatsmaker’ gedurende het ontwikkeltraject. We richten een bewonerscollectief op, die we na realisatie begeleiden met het beheren en organiseren van activiteiten in het semi permanente paviljoen.
Beoordelingscriterium 36
Wij zijn in staat deze woondroom waar te maken. Wat voegen we toe? • Een groen rustpunt in de stad. Het Gildenpark met speel-, beweeg- en verpoosplekken. • Op de juiste plekken een uitgekiend publiek/commercieel programma (aanlanding spoorbrug en uitmonding koggepark) ter versterking van de gebiedscohesie en sociale interactie. Zorgvuldig gekozen functies in aanvulling op het beoogde programma nabij het Engelenpad. • Een divers woonprogramma dat goed aansluit op de marktbehoefte voor nu en later.
DE KAS
Beoordelingscriterium 20
Beoordelingscriterium 20
Hanzeland is op dit moment nog geen gedroomde woonplek. Het is een stedelijk gebied, heeft veel bedrijvigheid en is omgeven door drukke wegen, het spoor en de grote parkeerplaats als uitloper van Hanzeland. In het oostelijk deel liggen veel kantoren. Maar dit stukje Zwolle heeft absoluut de potentie om dé droomplek in Zwolle te worden. De basisontsluiting is er al: goed bereikbaar per OV en omkaderd door een veelgebruikte fietsroute richting centrum.
De Kas ligt centraal in het Gildenhof. Naast dat het de centrale toegang tot de parkeergarage vormt, is hier de plek waar collectief tuingereedschap voor de moestuin bewaard wordt. Dit is dé plek waar bewoners elkaar straks kunnen gaan ontmoeten om even bij te praten. Het tussen de spoorbrug en het Gildenhof gelegen Gildenhuis brengt levendigheid en verbinding
in dit deel van de spoorzone. Het uitnodigende karakter faciliteert ontmoeting en het collectief van ondernemers biedt dagelijkse voorzieningen (de gilden van vandaag) voor de buurt. Om tot een succesvolle en duurzame invulling te komen hebben wij ambachtelijke Zwolse ondernemers benaderd om hun visie te geven op de ontwikkeling. Samen met deze ondernemers is gekeken naar een optimale
3
GILDENHOF ZWOLLE
GILDENHOF ZWOLLE
Beoordelingscriterium 21
stoep) voor het Gildenhuis langs. De bewoners van de Tapper komen hier dagelijks langs gewandeld of gefietst door de bewuste positionering van de entree. De voorbijgangers die het Gildenhuis passeren langs de Hanzelaan ervaren de Het Gildenhuis heeft als levendigheid en de fijne smaakmaker een alzijdig interactie met de bakkers meerlaags volume (niveau Fabian & Marije (The Bread 0. Hanzelaan, 1. Koggepark Company), de buurtsuper en 2. de Smid) en is Jeroen Stegeman met lokale ‘flexibel’ geprogrammeerd producten (De Buurman), met een mix van elkaar fitness, fietsenmaker, versterkende functies. pakketservice en kapper. Dit biedt ondernemers de Stuk voor stuk voorzieningen ruimte om door te groeien die aansluiten op de en maakt wisselingen in behoeften van de gebruikers programma mogelijk; nieuwe en bijdragen aan het ondernemers kunnen zich stimuleren van een gezond vestigen of de ruimten en bewust leven. Vanuit kunnen getransformeerd de Gilden-gedachte is er worden naar bijvoorbeeld aandacht voor vakmanschap, woonwerk-units. De kennisuitwisseling en het sfeervolle horeca (gerund zoeken van dwarsverbanden door Romy en Romano om elkaar te helpen. Dit van Parkpaviljoen de resulteert in een prettige, Wezenlanden) kijkt uit over stimulerende en gezonde het spoor en heeft ook een werkomgeving voor de terras aan het binnenplein lokale ondernemers. Het van het Gildenhof.
Binnen samenbrengen van deze ervaar je een warme en voorzieningen in één gebouw welkome sfeer met gezonde creëert een levendige lokale producten op het plek waar buurtbewoners, menu. Naast restaurant is het kantoormedewerkers en ook een fijne flexwerkplek en is andere Zwollenaren dagelijks er ruimte voor vergaderingen terecht kunnen. Het is een en evenementen. De eronder fijne uitwijkmogelijkheid voor gelegen flexibel indeelbare thuis- en kantoorwerkers: commerciële ruimte kijkt er is goede koffie, een verse uit over de Hanzelaan en smoothie en altijd iets te is voorzien van een brede beleven. wandelboulevard (verbrede
K WA L ITEITS D EEL
Beoordelingscriterium 81
invulling van de commerciële ruimte voor een optimale exploitatie in het Gildenhuis. Een aantal van hen zijn als “co-creatie partners” benoemd en hebben de intentie uitgesproken zich hier te willen vestigen.
CO-CREATIE GILDENHUIS Wij zetten deze stappen met het ondernemerscollectief voor het creëren van een toekomstbestendig Gildenhuis. • Marktverkenning en kennismaking lokale ondernemers. • Eerste co-creatiesessie: ontwerp- en functiekansen met ondernemers. • Verdieping concept en consultatie aanverwante Zwolse ondernemers. • Tweede co-creatiesessie: verdieping voorzieningenconcept met ondernemerscollectief. • Schetsmatige uitwerking invulling. • Intentie-/samenwerkings overeenkomst met ondernemers. Vervolgstappen na aanbestedingsfase • Co-creatiesessies ter verfijning samenhang: Q (kwaliteit), I (identiteit) en € (economisch rendement). • Uitwerking voorzieningenprogramma. • Realisatie en implementatie voorzieningenprogramma. • Borging multifunctionele programmering van het adaptieve Gildenhuis door de Gildenmeester. Naast harde invulling is ook ruimte voor bijvoorbeeld workshops, optredens etc. T R EB B E
D U R A V ER ME E R
EVEN VOORSTELLEN
Romy en Romano Meijer, bedenkers en eigenaren van Parkpaviljoen de Wezenlanden. Twee ervaren Zwolse horecaondernemers met roots in Assendorp hebben zich aangesloten als enthousiaste partners.
‘Wij kijken er naar uit om de buurtbewoners, bedrijven en andere bezoekers een onderscheidende horeca-ervaring te bieden. Lekker eten, borrelen, werken en spelen in een sfeervolle omgeving die het parkgevoel naar binnen haalt.’
4
Beoordelingscriteria 03 & 04
VIJF GENERATIES VERSTERKEN ELKAAR
HET GILDENHOF OP WOON NIVEAU
Het omliggende Hanzeland wordt bewoond door een uiteenlopende doelgroep in leeftijd en samenstelling. In de aanliggende wijk
GILDENHOF ZWOLLE
Doelgroepenverdeling in Zwolle
Assendorp wonen met name jonge mensen en in Zwolle Zuid gezinnen en steeds meer empty nesters. Dit maakt de locatie tot een demografisch brandpunt. Des te meer aanleiding om in te zetten op een breed scala aan woonvormen en voorzieningen voor alle vijf generaties.
Beoordelingscriteria 02 & 05
ZWOLSE DOELGROEPEN EN WOONWENSEN Zwolle is een gemengde en groeiende stad. Behalve voor Zwollenaren en mensen uit de omgeving is Zwolle ook een bovengemiddeld sterke magneet voor mensen uit heel Nederland en voor expats. Tot 2026 komen er alleen al 2.500 huishoudens bij (bron CBS). Uniek aan Zwolle is, ten opzichte van andere grote steden, dat het aantal stellen en gezinnen de komende jaren groeit. Daarnaast groeien de eenpersoonshuishoudens. Dit zijn alleenstaanden, waaronder ouderen, maar ook jongeren die langer alleen blijven wonen.
K WA L ITEITS D EEL
WOONPROGRAMMA Het Gildenhof heeft een gebalanceerd programma van ruime stadsvilla’s, studio’s en (senioren) appartementen. Afgestemd op de wensen van stedelijk georiënteerde doelgroepen in verschillende levensfases. Met een programmering van 31-41-28-goedkoop/ middelduur/ duur ligt de focus bij de 242 woningen op een gedifferentieerd programma. Naast 50 huurwoningen voor de
corporaties bieden we bereikbare koopstudio’s voor starters in het goedkope segment. Het middendure segment, bestaande uit koop en huur producten verdeelt in categorie 1 en 2, heeft in gebouw de Tapper een concept gericht op een mix van ouderen en jongeren. De Korenzetter heeft middendure appartementen geheel gericht op de doelgroep senioren. De vrije sector koopwoningen maken we op maat voor de doelgroep gezinnen ‘Plannen en Rennen’ en empty nesters ‘Zorgeloos en Actief’ (uit Whize doelgroepensegmentering). Zo bieden we een gevarieerd stedelijk aanbod met een generieke hoge woonkwaliteit door de parkachtige setting.
T R EB B E
ZWOLLE
DE INCLUSIEVE MIX IN HET GILDENHOF In het Gildenhof gaan we vijf woongeneraties mixen. Welvaart en inkomen (sociaal versus vrije sector) nemen we hierin als vanzelfsprekend mee.
5 jaar prognose huishoudensgroei tot 2026
Doelgroepen in Zwolle (Whize segmentering)
GILDENHOF
D U R A V ER ME E R
Vitale ouderen die nog midden in het leven staan De doelgroep 65+ is heel divers, zij komt voort uit de ‘festivalgeneratie’. Het behoud van eigen regie, ook bij een toenemende zorgbehoefte, is voor hen erg belangrijk. De doelgroep is over het algemeen nog fit en actief en woont graag in een levendige dynamische omgeving met veel voorzieningen dichtbij. Vooral op latere leeftijd ligt eenzaamheid op de loer door de afnemende actieradius. Met een goed sociaal netwerk in de directe omgeving kunnen de meeste mensen tot op hoge leeftijd heel goed zelfstandig wonen. Empty nesters die een woonstap zetten De kinderen gevlogen, en dan? Deze doelgroep woont veelal in een ruime gezinswoning in een buitenwijk van Zwolle. Het huis is nu te groot en de omgeving sluit niet meer aan op de behoeften. Deze doelgroep heeft best wat te besteden en is kritisch, een volgende woning moet aan veel verwachtingen voldoen: ruim, met een groot terras of balkon, op een bruisende plek. Het mag een appartement zijn maar wel met een extra slaap-/badkamer voor kinderen en vrienden. Een loft of een penthouse: die ene ‘special’ is wat ze zoeken. Gezinnen Het huis wordt te klein met opgroeiende kinderen. Door carrière en de stijgende huizenprijzen is er financiële ruimte voor iets groters. Een grotere keuken, woonkamer, slaapkamers én die extra werkkamer.
Ook de kinderen tellen we serieus mee als doelgroep, zij zijn de vijfde generatie. Voorzieningen in de buurt zijn belangrijk voor hen; de stad, sport, speelplekken en school. Startende jongeren die een eerste echt eigen plek zoeken Deze doelgroep woont nu op een hippe plek, in het centrum of in Assendorp, op een kamer of kleine studio. Zij zijn gestart met hun carrière en zijn de fase van het delen van een keuken en badkamer ontgroeit. Een klein koopappartement als eerste opstap in de wooncarrière zou fijn zijn, met gezamenlijke werkplekken en deelvoorzieningen in de buurt. Wel in de reuring als het kan, dichtbij ‘waar het gebeurt’.
5
WOONPROGRAMMA
GILDENHOF ZWOLLE
Beoordelingscriterium 06
MET ELKAAR WONEN IN HET PARK DE VERSCHILLENDE WOONVORMEN De Brouwer (Starters) De Brouwer krijgt hippe compacte koopappartementen van circa 45 m² voor starters, pioniers en alleenstaanden. Deze innovatieve stedelijke woonvorm is gericht op sociale integratie, je bezit minder en deelt meer. Ze hebben de stad als huiskamer en kennen de trend ‘work hard, play hard.’ De ruime gezamenlijke woonkamer beneden verlengt je privéruimte. Een plek om je deelproducten te lenen, gasten te ontvangen, te werken of je buren te ontmoeten. De inrichting van deze ruimtes bepaal je samen. Hieraan ligt ook een gemeenschappelijk tuinterras en een inpandige collectieve fietsenstalling. Bewoners kunnen straks kiezen van een casco appartement tot een volledig slim en efficiënt gemeubileerde woning (met WOW-factor); een plek die ruimte, comfort en flexmogelijkheden biedt. Voor de bewoners zijn er verschillende VVEabonnementsvormen beschikbaar. Draag je je steentje bij, door bijvoorbeeld te fungeren als huismeester? Dan kan je een korting tegemoet zien.
GILDENHOF ZWOLLE
De Tapper (jonge en oudere doelgroep) De combinatie van wonen met onderin het gebouw gezonde dagelijkse voorzieningen (het Gildenhuis) trekt de stedelijke bewoner, zzp-er óf de bewoner die werkzaam is in de zakelijke dienstverlening aan. Zowel jong als oud. Hij/zij ziet de stad als huiskamer en zoekt een zakelijk en privé netwerk. We creëren een omgeving waarin alles draait om het vergroten van woongenot, sociale cohesie en lokale betrokkenheid. Extra diensten worden aangeboden, zoals een pakketjes aanneemdienst en strijkservice. In de Tapper wordt sociaal contact gestimuleerd op verschillende manieren. De gebouwopzet heeft ruime portieken en entree. Er worden onderlinge communicatiekanalen aangeboden (Prikbord, Whatsapp en andere socials). Er wordt een gebouwbudget beschikbaar gesteld voor de organisatie van activiteiten. Er is een sociale conciërge waar je laagdrempelig binnenloopt. Die zorgt voor het ontstaan van activiteiten, zoals de eerste kennismaking en een paar keer per jaar een groot event, het liefst samen met alle Gildenhof bewoners. Bijvoorbeeld een silent
K WA L ITEITS D EEL
disco of kookworkshop in het Gildenpaviljoen. Of een fitheids challenge waarbij de bewoners zien wat voor energie ze besparen als ze de trap nemen in plaats van de lift. De Korenzetter (Ouderen) De Korenzetter biedt een uniek concept van veilig wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen. Het gebouw is geheel gericht op de woonwensen en behoeften van ouderen (55+). Samen streven we voor dit gebouw naar een fijne groep buren die naar elkaar omkijken. Dankzij de grote diversiteit aan woonoppervlakten (55 m² - 107 m² GO) is er een bereikbare woning voor iedereen. De levensloopbestendige woningen zijn toegankelijk, duurzaam en aanpasbaar aan veranderende behoeften. De plint heeft zorgfaciliteiten zoals een apotheek of fysiotherapie en een gemeenschappelijke ruimte die bijdraagt aan ‘makkelijke ontmoetingen’. Afhankelijk van de wensen wordt deze ingericht als gezamenlijke woonkamer, werkplekken voor pensionado’s en hobby’s en/of gastlogeerkamer. Bij deze woonvorm ligt de focus op het zoeken van verbinding tussen bewoners
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
TAPPER
KORENZETTER
MARSKRAMER OOFTMENGER
FRUITENIER
DE KAS SMID
PAVILJOEN
KLEERMAKER
BROUWER
Appartementen: Mix goedkoop/middelduur 1
LINNENWEVER
Senioren appartementen: Mix middelduur 2 /duur
Grondgebonden woningen: Duur
Appartementen: Mix middelduur 1&2/duur
Appartementen: Duur
Commercieel/ Maatschappelijk
Appartementen: Middelduur 1
Collectief woonprogramma
Appartementen: Goedkoop (sociale huur)
door fysieke en sociale activaties (vaste rituelen). Voor het organiseren en begeleiden van de gezamenlijke activiteiten wordt ‘aanjager’ Christineke (kwartiermaker zie hoofdtsuk Samenwerking) ingezet. Als ‘sociale conciërge’ bouwt zij aan het zelf organiserend vermogen van het bewonerscollectief door het faciliteren van het laten ontstaan van rituelen en patronen. De nadruk ligt primair op kennismaken, groepsvorming en het leggen van dwarsverbanden tussen alle bewoners van het Gildenhof. Later gaan bewoners dit zelf oppakken. Ook biedt Christineke hulp,
heeft iemand iets nodig omdat het zelf niet meer lukt, bijvoorbeeld voor de boekhouding, huishoudelijke hulp of medische (thuis)zorg? Zij heeft korte lijntjes met plaatselijke instanties. Voor een vitale gemeenschap is een mix van leeftijden belangrijk. De Korenzetter zorgt binnen het Gildenhof voor balans tussen vitaal en hulpbehoevend. Met een gevarieerd en sociaal netwerk in de directe omgeving kunnen de meeste bewoners van de Korenzetter tot op hoge leeftijd heel goed zelfstandig wonen, ook met fysieke en mentale beperkingen.
UIT WELK VAATJE TAP JIJ? KOM KENNISMAKEN!
Donderdagavond kennismaking in het Gildenhuis. Waar specialismes en ambachten elkaar ontmoeten en versterken. Er worden relaties gelegd tussen huurders (woning of commerciële ruimte) en we gaan op zoek naar verbindingen tussen verschillende generaties. Iedereen vertelt iets over zijn hobby, passie, specialisme of interesse. Junioren en senioren, gezel en leermeester, zakelijk en privé. 6
PROGRAMMA DIMENSIONERING
GILDENHOF ZWOLLE
RUIMTE VOOR IEDEREEN GEBOUW
BVO (M2)
Brouwer Marskramer Ooftmenger Tapper Korenzetter
2.020
WONINGEN FIETSEN
2.085 2.462
30 25 29
8.528
84
86 231
4.080
38
95
2.377
18
80
Kleermaker Paviljoen
2.003 1.714 118
10 8
20 16
Smid
340
Kas
90
Totaal
25.817
Fruitenier Linnenwever
60 74
VVO (M2) TOELICHTING
Brouwer Marskramer Ooftmenger Tapper Korenzetter
115
Gemeenschappelijk / werkruimte
1.100 230
Commercieel bakker/ horeca etc.
Kleermaker Paviljoen
100
Gemeenschappelijk sociaal
Smid Kas
290
horeca
65
Gemeenschappelijk sociaal
Totaal
1.900 AANTAL
regulier (incl. Miva)
662
Gemeenschappelijk & zorg gerelateerd
Fruitenier Linnenwever
PARKEREN
242
die men bereikt via een aparte toegang tussen de gebouwen. De fietsparkeerplekken zijn ondergebracht in vier separate segmenten. Dit gedeelte van de kelder is afgescheiden van het autoparkeren. Zo is er een duidelijke scheiding in beheer. De transparante scheiding biedt zicht en draagt bij aan de sociale veiligheid. De Fruitenier, Kleermakeren Linnenwever (vrije sector gezinnen en empty nesters) Deze woningen bieden alle ruimte voor ideeën en persoonlijke wensen. De ‘open plan’ plattegronden van de appartementen kunnen ingericht worden als loft of met een extra slaap- en badkamer. Bij de Fruitenier passen we ons CPO principe Woonzaam toe, gericht op een groep
K WA L ITEITS D EEL
Brouwer Marskramer Ooftmenger
12
Totaal
78
DOELGROEP
AANTAL GO GEM
GO (M2)
starters kleine huishoudens kleine huishoudens
24 25 25
42,4 63,0 63,0
1.017 1.565 1.565
14 13 16
mix starters&senioren starters kleine huishoudens
33 6 4
46,7 45,0 68,0
1.540 270 272
40 14 16
DAKHOOGTE
30.6% Middelduur 1 13.6%
Tapper Brouwer
2.5% 1.6%
Ooftmenger Middelduur 2
17.7% 17.0%
mix starters&senioren
41
65,0
2.665
40
M2
Korenzetter
6.2% 23.2%
zorg&senioren
15
56,7
850
25
2.650
Fruitenier Linnenwever
7.5%
mix gezin/emptynest stedelijke mix gezinnen
18 10 8 10
98,1 164,0 175,0
1.766 1.640 1.400
16 12
68,0 79,6
680
40
1.830
25
gelijkgestemden die haar interesse aangeeft voor deze locatie. In een aantal repeterende stappen van ideeën uitwerken en haalbaarheidsstudies geven we de groep en het individu inzicht in de planvorming en -kosten. Bij de grondgebonden woningen kan gekozen worden voor wonen over één of twee lagen met eventueel een vide en een aparte werkkamer. Kopers zijn helemaal vrij hun woonindeling vorm te geven, wat tot uiting komt in de gevels met een individuele raamverdeling binnen een helder gevelritme. Dat kan op maat in samenspraak met de ontwerpers, door te kiezen uit één van de vaste indelingen of de vrije hand te hebben met een cascowoning, appartement of loft.
D U R A V ER ME E R
% 10.0% 10.3% 10.3%
66
elektrische deelautos
T R EB B E
PROGRAMMA Goedkoop
Tapper
Duur
Kleermaker Tapper Korenzetter Totaal
Beoordelingscriterium 22
Beoordelingscriterium 01
De Marskramer en Ooftmenger De 50 sociale en 4 midden huur woningen voor SWZ en Openbaar Belang brengen we onder in elk een eigen appartementengebouw. De Ooftmenger heeft door de terugliggende laag de beschikking over vier extra appartementen. Het ontwerp van de appartementen voldoet aan het functioneel pve van de corporaties en is in gezamenlijke ontwerpsessies afgestemd op de wensen. Wat heeft geresulteerd in een ondertekenden LOI (zie bijlage).Het ontwerp is flexibel en biedt ruimte voor grotere en/of kleinere appartementen. Na gunning stemmen we de definitieve indeling per corporatie af op de individuele wensen van de corporaties. De stalling van fietsen is, in de parkeerkelder,
GEBOUW
GEBOUW
Zie parkeerbalans in bijlage.
GILDENHOF ZWOLLE
WOONPROGRAMMA
PUBLIEK EN COLLECTIEF PROGRAMMA
Beoordelingscriteria 18 & 19
TOTAAL
4.1% 3.3% 4.1% 9.5% 28.5%
jonge gezinnen zorg&senioren
23 242
12
17.060
INNOVATIES We stimuleren een betrokken buurt waar inwoners en organisaties elkaar vinden en samenwerken middels de volgende innovaties. I 01. Inclusieve buurt met experimentele woonvormen: We introduceren stedelijke woonvormen in de koop en huur voor kleine eenpersoonshuishoudens -ouderen en jongeren- waarin onderlinge betrokkenheid centraal staat. Een sociale conciërge activeert het zelforganiserend vermogen en er zijn gezamenlijke ruimtes en voorzieningen in de Brouwer en de Korenzetter. I 21. Woonzaam CPO vanuit interessegroep (zie Fruitenier). I 22. Buurtvoordeel overeenkomsten (zie gedeeld beheer). I 29. Het collectieve Gildenpavilljoen is een tijdelijke plek voor verbinding tussen jongeren en ouderen. Een plek van de buurt, te gebruiken om elkaar te helpen bij klusjes, voor workshops of een voorstelling. Bovendien faciliteert het vanaf de start van de ontwikkeling in een fysieke plek voor samenwerking. Wanneer de aangevraagde ‘wijziging kaders’ wordt gehonoreerd kan het Gildenpaviljoen permanent blijven. I 02. Toekomstbestendig voorzieningenprogramma door Co-creatie: Om tot een succesvol aanvullend programma te komen wordt het ontwerp stapsgewijs getoetst bij lokale Zwolse ondernemers. I 05. Gildenmeester: Organiseert, beheert en ondersteunt de publieke voorzieningen in de gebruiksfase vanuit de kernwaarden van het Gildenhof. I 32.
Inzet van Tulu: Biedt on-demand toegang tot de dagelijkse dingen die bewoners nodig hebben, van huishoudelijke benodigdheden tot printers en meer.
7
GEDEELD EIGENAARSCHAP EN PARKBEHEER
GILDENHOF ZWOLLE
TOEVOEGEN VAN ROBUUST GROEN GEDEELD BEHEER MET BUURTVOORDEEL OVEREENKOMSTEN De openbare ruimte in het Gildenhof heeft meerdere eigenaren. De gemeente Zwolle is eigenaar van de openbare verkeer- en groenruimte, er zijn private buitenruimtes en er zijn een aantal plekken van het bewonerscollectief ondergebracht in ‘Parkbeheer Gildenhof’. Zij zijn samen verantwoordelijk voor het kiezen en, indien gewenst, het aanleggen van de gezamenlijke tuin en daarmee trots op en betrokken bij het eindresultaat. We besteden veel aandacht aan duurzame vormgeving en mooie
inrichting en overgangen tussen privé, openbaar en collectief. Dit willen we goed borgen, ook als we klaar zijn. We aarzelen niet om daarin met de gemeente samen nieuwe initiatieven uit te proberen. Bijvoorbeeld door stukjes openbare ruimte of collectieve ruimte ‘uit te geven’ aan bewoners en stadsinitiatieven met behulp van ‘Buurtvoordeel Overeenkomsten’. Denk aan bewoners die samen willen tuinieren in de moestuin of samen een Tiny Forest willen aanleggen. In de Buurtvoordeel Overeenkomsten leggen we vast welke wederzijdse afspraken we hieraan verbinden in tijd, kosten
Voor de openbare ruimte stellen wij regulier onderhoud voor, budgettair aangevuld vanuit Parkbeheer Gildenhof, op onderdelen waar de Gemeente dat nodig acht voor het behalen van de gewenste landschappelijke ambitie. Op voorhand wordt dit bepaald en vastgelegd in het onderhoud- en beheerplan in samenspraak met de Gemeente Zwolle.
TOEGANKELIJK EN BEHEERBAAR In het Gildenhof is alleen ruimte voor langzaam verkeer. Hierdoor is er een minimum aan verharding nodig. De twee hoofdpaden zijn gelijkvloers verhard zodat ze obstakelvrij goed te gebruiken zijn voor alle leeftijdsgroepen. Voor de afvalinzamelingsroute zijn er grasbetonstenen opgenomen in het park.
Water infiltratie zone Water Groen Groen dak Blauw dak Verharding Rijweg Open verharding Fietspad Trottoir Parkpad Gebouw Terrassen Blauw dak
Minimale verharding, maximaal groen.
GILDENHOF ZWOLLE
K WA L ITEITS D EEL
“BOMEN TOENAME
en beoogde meerwaarde voor het gebied. Ook tijdelijke projecten en initiatieven kunnen we op deze manier een plek geven in het gebied. In een aantal gemeenten hebben we al mooie voorbeelden van Buurtvoordeel Overeenkomsten toegepast.
T R EB B E
VAN 15% ”
Bestaande bomen te verplanten Nieuwe locatie bomen Bomen huidige situatie 165 Bomen nieuwe situatie 191 Balans
+ 26
Bomen programma
De terug te leveren grond die in beheer komt bij de gemeente is aaneengesloten en robuust. In het woonhof is ruimte open gehouden voor een keerlus voor onderhoudsvoertuigen (en de brandweer). De watertaluds krijgen ecologisch extensief beheer door toepassing van ruig grasland. De doorgaande watergang is ruim opgezet en wordt verbreed voor waterplanten voor een verbetering van de waterkwaliteit.
Privaat Gebouwen Private grond Openbaar toegankelijk - eigendom n.t.b. Openbaar toegankelijk - privaat bezit Parkbeheer vanuit parkmanagementfonds Gildenhof Openbaar Onderhoudsniveau woonwijk Ruig bloemrijk grasland - extensief beheer Straat/asfalt Verharding Water infiltratie zone Water
Ecologische rijkdom, eenvoud in beheer.
D U R A V ER ME E R
8
GILDENHOF ZWOLLE
KWALITEIT
WONEN ONTMOETEN SPELEN
WONEN IN EEN GROEN PARK
GILDENHOF ZWOLLE
STEDENBOUWKUNDIGE OPBOUW
GILDENHOF
ESSENTIEKAART De essentiekaart verenigt zichtlijnen, afstanden en hoogtes en voldoet aan de wensen en behoeften van de omwonenden. Daarnaast beoogt het een stedenbouwkundige STRUCTUUR
GILDENHOF ZWOLLE
continuïteit met de Hanzehoven en het Hanze wonen. Integraal groen en water introduceren de noodzakelijke en gewenste natuurinclusiviteit. STRUCTUUR Het Gildenhof vormt de schakel tussen de grootschalige Hanzehoven en de kleinere schaal van de Stockholmstraat als losstaande gebouwen in het park. De losse objecten maken ruimte voor natuurinclusiviteit op volle grond, open zichtlijnen en een park voor bewoners, omwonenden en passanten. Een ontspannen en rijk woonmilieu.
DIVERSITEIT
K WA L ITEITS D EEL
DIVERSITEIT De hoek-verdraaiing van Hanze Oost hebben wij gecontinueerd om een ruimtelijke meerwaarde in zichtlijnen en openheid te creëren. De vrijstaande blokken tonen een familie in het groen evenals de luxe van individualiteit. Daarbij geven zij een beeld van verscheidenheid in programma, beleving en architectuur.
D U R A V ER ME E R
ZICHTLIJNEN Het plan is gemaakt om ruimtelijkheid te creëren voor beleving en woongenot. Hierbij ontstaan de felbegeerde zichtlijnen voor de omwonenden. Het levert
goed bezonde open publieke ruimten met daarin private plekken, welke gezamenlijk het stadspark vormen.
STADSPARK Met het Gildenhof beogen wij een groen-blauwe juweel in het nu nog stenige Hanzeland. Een grote aansluitende publieke groene ruimte met rijke vegetatie op volle grond, ruimtelijk verbonden met zijn omgeving. Een fantastische plek die Zwolle rijker maakt. STADSPARK
T R EB B E
Beoordelingscriterium 30
Het Gildenhof is ontworpen als de bekroning van het Koggepark. Vormgegeven met een familie van losstaande gebouwen in een stadspark. De brede verschijning in architectuur van de gebouwen toont het diverse programma. De architectuur alsook de schaal en maat zijn afgestemd op de omgeving. De noordelijke zijde sluit aan op de gebouwschaal aan het spoor, de zuidelijke zijde is kleinschaliger gericht op de Stockholmstraat.
Beoordelingscriterium 24
ESSENTIEKAART
Beoordelingscriterium 30
In het Ontwikkelkader Spoorzone wordt met veel liefde voor de stad en haar bewoners gesproken over de kansen en potentie van deze plek. Met maximaal respect voor het bestaande, de omwonenden, de ondernemers, het aanwezige groen en de complexe infrastructuur hebben we alles samengebracht in het stedenbouwkundig concept van het Gildenhof. De plek waar bewoners en ondernemers in een creatieve omgeving bij elkaar komen.
ZICHTLIJNEN
9
HET GILDENPARK
GILDENHOF ZWOLLE
RUIMTE VOOR GROEN IN DE STAD PARKCONCEPT
Het landschap is geïnspireerd op de typisch Zwolse IJsseldelta: Gekenmerkt door uiterwaarden als waterbuffers, met bloemrijke weelderige graslanden en overstromingsgebieden met geclusterde en solitaire bomen. Met een rijke ecologie en hoogteverschil, van natte habitat tot de droge hogerliggende habitat, de hellingen en verschillende hoogtes van daktuinen (de winterdijk en de zomerdijk). In het park is een brede waterbuffer grenzend aan de nieuwe watergang, die rijk is aan waterbeplanting. Er is een hof met ruig bloemrijk grasland. Er zijn twee dektuinen met vaste planten als grastuinen en centraal in het plan ligt er gazongras in de openbare ruimte.
AANTREKKELIJK HOOGTEVERSCHIL
In het zuidelijke gebied is ruimte voor ruig bloemrijk grasland. Door het inzaaien met inheemse kruiden ontstaat hier niet alleen een natuurlijke woonomgeving voor mensen, maar zeker ook voor dieren en insecten. In combinatie met de plasdrasoever langs de watergang ontstaat hier een interessante schakeling van biotopen.
BUNDELEN VAN GROEN
Om te voorkomen dat de groeninrichting te zeer versnippert, bundelen we het groen tot één groot hof. Dit hof bestaat voornamelijk uit ruig grasland met een diversiteit van inheemse bomen en met enkele exoten: ‘toekomstbomen’. De vele fietsers langs de Stockholmstraat kunnen op deze manier genieten van de groen-blauwe ruimte die extra wordt aangezet met een wilderige plasdrasoever.
DOORSNEDE A: IJSSELALLEE
B
In het landschap komen verschillende niveaus samen op de verschillende vloerpeilen in het plan. De monumentale Lensbrug is het hoogste punt in het plan, maar ook in het zuidelijke gebied is hoogteverschil opgenomen. Het landschap laat zich beschrijven als licht glooiend tot sterk glooiend. De hellingbaan in de tribunetrap naar de Lensbrug is extra comfortabel gemaakt door een helling aan te houden van 1:25 met voldoende vlakke rustpunten. Op verscheidende plekken in het plan zijn ontmoetingsplekken opgenomen. Hier kent de inrichting een intensiever actief karakter, passend bij de gebruiksintensiteit.
A
DOORSNEDE B: STOCKHOLMSTRAAT
“DOOR HET BUNDELEN VAN GROEN ONTSTAAN ZICHTLIJNEN, ZO ERVAAR JE RUIMTE IN DE STAD.”
GILDENHOF ZWOLLE
K WA L ITEITS D EEL
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
10
FIJNMAZIG NETWERK
GILDENHOF ZWOLLE
Het Gildenhof is fijnmazig verweven met de omgeving door de twee hoofdroutes die met groen-blauw worden omgeven. De eerste hoofdroute is het verlengen van het toekomstige Koggepark met de Rijksgebouwendienst. Bewoners en werknemers wandelen van het station
GILDENHOF ZWOLLE
GEREDIGEERDE ONTMOETING
Door het centralistische opzet van het plan, de plek waar iedereen samenkomt bij het Gildenhuis en Gildenpaviljoen, komen alle verschillende gebruikers continu bij elkaar in het hart van het Gildenhof. De passanten die onderweg hier even een stop maken voor een kop koffie, bewoners op weg naar huis, de omwonende die een ommetje maken. Door de plinten te voorzien van collectieve voorzieningen, zoals horeca maar ook een gezamenlijke fietsenstalling wordt de levendigheid gecreëerd
K WA L ITEITS D EEL
op het maaiveld. Door gethematiseerde plekken in de openbare ruimte te maken voor niet één specifieke doelgroep maar juist te mengen, ontstaan verschillende ontmoetingen en direct ook een sociale controle. Bewoners die hun auto geparkeerd hebben in de parkeergarage moeten via De Kas en de openbare ruimte naar hun woning lopen. Oud en jong komt bijeen door bijvoorbeeld coolspots met bankjes bij speelplekken. Daarnaast maken diverse sferen een rustige en drukke setting. Serendipiteit is ook onderdeel van het plan. Dit houdt in dat plotselinge ontmoetingen niet aan het toeval zijn overgelaten, maar zijn gedirigeerd door het bij elkaar brengen van bewegingen en acties. Het Gildenhof wordt een comfortabele woon- en verblijfsplek omdat het Gildenhof goed ingepakt is tegen de negatieve omgevingsfactoren zoals geluidsoverlast van de IJsselallee, de bustunnel en het spoor. Door de continue hoofdroutes met bomen aan te kleden in het centrale deel van het plan, verplaatsen mensen zich in een fijn koel microklimaat van groen.
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
Beoordelingscriterium 27
EEN AANTREKKELIJK TOEGANKELIJKE OPENBARE RUIMTE
door een parkachtige setting naar hun bestemming, zoals hun woning of werk. De tweede route is vanaf de hoge spoorbrug door de binnentuin van het Gildenhuis, over de op de zon gelegen helling, langs het paviljoen, naar het woonhof, over het water aansluitend op de Hanzehoven en Stockholmstraat. Deze twee routes komen bij elkaar in het centrum van Het Gildenhof. Hier in het hof ontmoeten werknemers, bewoners en passanten elkaar. Met de voorzieningen in het paviljoen en het Gildenhuis is er ook voldoende aanleiding om hier fijn te verblijven.
Beoordelingscriterium 71
Beoordelingscriteria 24 & 38
Bij het paviljoen wordt in de waterbuffer een tweede natuurlijke spelaanleiding aangelegd. Deze spelaanleiding geeft de grotere kinderen en hun ouders uitdaging en vermaak. Dit wordt de ontmoetingsplek voor de grotere buurt.
Beoordelingscriterium 36
De formele speelplek in openbaar gebied komt in het hof. Er is plek, niet alleen voor 0-6 jarigen, maar ook voor 6-11 jarigen. Door bijvoorbeeld het klimrek voor deze oudere categorie aan te vullen met natuurlijke sporttoestellen is het een ontmoetingsplek voor alle leeftijden. De woningen rondom zorgen voor voldoende toezicht om veilig en beschut te spelen.
Beoordelingscriterium 25
FORMEEL EN INFORMEEL SPELEN VOOR IEDEREEN
Beoordelingscriteria 27 & 29
Beoordelingscriterium 23
VERBLIJFSKWALITEIT & STIMULEREN VAN ONTMOETING
Het groen zorgt tevens voor het afschermen van de looproutes tegen de wind. Ook de entrees tot de woongebouwen zijn dusdanig gepositioneerd dat deze van de maatgevende windrichting zijn afgelegen dan wel worden afgeschermd. Het talud van het Gildenhuis pakt bijvoorbeeld op elegante wijze net een stuk Van Karnebeektunnel mee, zodat het verkeer uit het zicht van het hof verdwijnt. Sociale interactie wordt gestimuleerd door transparant geprogrammeerde plinten en gethematiseerde openbare- en collectieve ruimten waardoor er overal activiteiten en toezicht is.
11
GILDENHOF
Beoordelingscriterium 39
AUTO’S ONDER DE GROND EN FIETSERTE-GAST
Het autoverkeer blijft aan de rand van het plangebied en verdwijnt vervolgens direct ondergronds. Op maaiveld ontstaat een optimale ruimte voor al het langzaam verkeer. Je hoeft hier niet beducht
GILDENHOF ZWOLLE
hard door het verblijfsgebied flitsen, is de bocht een doeltreffende maatregel om het fietsverkeer in snelheid af te remmen. Direct na dit kruispunt willen wij het Fietser-te-gast verkeersregime introduceren.
het plangebied. Voor de afvalinzameling maken we een ‘vooruit-erin en vooruiteruit’ doorgaande route met grasbetonstenen. De veiligheidsdiensten kunnen over de breder-dan-minimaal voetpaden door het plan bewegen. In het woonhof is Afvalinzameling en in/uitrit een draaicirkel opgenomen van de parkeergarage vormen voor de brandweer. het overige noodzakelijke gemotoriseerde verkeer Voor een optimale en blijven aan de rand van woontoren plattegrond
Beoordelingscriterium 41
Op het kruispunt van de hoofdroutes worden alle plinten ingevuld met een publiek of collectief programma. Het paviljoen, dat onderdeel is van het buurtmanagement en gefaciliteerd wordt door de succesvolle Zwolse ondernemers, wordt een hotspot in de buurt. Door het programma te concentreren langs de doorgaande routes is dit niet alleen voor bewoners maar ook voor de Spoorzone en Assendorp een belangrijke stepping-stone in de bruisende stedelijkheid. In het meer residentiële gedeelte van het plan ligt centraal de toegang tot de parkeergarage (De Kas) ter stimulering van ontmoeting en het bij elkaar brengen van de verschillende bewoners. Je ziet je kinderen buiten spelen als je thuiskomt van werk of die leuke buurman waarmee je samen in de buurttuincommissie zit.
te zijn op snelverkeer. Alle aangrenzende aansluitpunten voor langzaam verkeer worden aangesloten op de twee hoofdroutes. Het Gildenhof wordt ingericht als ‘fietserte-gast’ gebied. De innovatieve volgende stap in het STOMP principe (zie Gezonde Mobliteit). De voetpaden zijn breder dan minimaal voorgeschreven, voor brede mobiliteit en ideaal voor verblijf en gebruik.
Beoordelingscriterium 40
STEPPING-STONE IN DE WANDELSTAD
Beoordelingscriteria 37 & 38
Beoordelingscriterium 29
ZWOLLE
is het laatste stuk van de Van Karnebeektunnel iets verlegd. Samen met onze verkeersontwerper en civiele bouwers is er een nieuwe uitmonding van de tunnel ontworpen. In de uitwerking is voldoende ruimte opgenomen om samen met de vervoersmaatschappij en verkeerskundige van de gemeente te komen tot een optimaal eindontwerp. Voor ons is het belangrijk dat
voetgangers parallel aan de Hanzelaan oversteken en niet dwars over het kruispunt oversteken. Hiervoor hebben wij voorzieningen opgenomen in de vorm van een hekwerk.
Het fijnmazige netwerk versterken we door een langzaamverkeersbrug toe te voegen over de watergang. De bewoners van de Hanzehoven kunnen hierdoor optimaal gebruik maken van de openbare voorzieningen zoals de fitnessspeelplek voor iedereen. Het Gildenhuis krijgt doorsteekjes met trappen naar de Hanzelaan en het Gildenhof. Afsteekroutes waardoor je altijd direct je eigen weg kunt kiezen. Het aangeleverde ontwerp van het fietskruispunt is opgenomen in het landschapsontwerp. De toekomstige doorgaande fietsroute over de IJsselalllee is nog niet in zicht maar wel gereserveerd als ruimte. Om te voorkomen dat (elektrische) fietsen te
K WA L ITEITS D EEL
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
12
ZWOLLE
PRIORITEITSBELEID MIDDELS ‘STOMP’
In het plangebied hanteren we de STOMP-methodiek. Deze methodiek geeft de volgordelijkheid in de prioritering van mobiliteit weer: Stappen-TrappenOpenbaar Vervoer-MaaSPrive Auto. Dat houdt in dat we de hoogste
“EEN SLIM PARKEERSYSTEEM DAT INSPEELT OP DEELGEBRUIK EN DEELMOBILITEIT, SAMEN GEZOND DE TOEKOMST IN.”
AUTO / AUTOVRIJ
GILDENHOF ZWOLLE
eventueel ook te gebruiken door omwonenden. Het wordt een autoluw gebied waarbij we gemotoriseerd verkeer aan de randen van het plangebied situeren. Hierdoor ontstaat een prachtig binnengebied waar men kan verblijven. Parkeren is een (beperkt) recht, het delen van de auto wordt gestimuleerd en we streven naar een toekomstbestendige parkeeroplossing waarmee het Gildenhof bijdraagt aan het versnellen van de mobiliteitstransitie.
K WA L ITEITS D EEL
T R EB B E
D U R A V ER ME E R
Beoordelingscriterium 07
prioriteit geven aan de voetganger en fietser. De belangrijke voorzieningen zijn per voet bereikbaar via interessante routes over veilige voetpaden. Er is meer ruimte gemaakt voor fietsparkeren, deze bevindt zich in goed verlichte, sociaal veilige stallingen nabij de entrees van de gebouwen. Het openbaar vervoer, het treinstation en de bushalte bevinden zich op loopafstand. Actieve deelmobiliteit, zoals de deelfiets en de deelbakfietsen, is centraal in het plangebied beschikbaar in een hub bij de fietskruising naast het Gildenpaviljoen. Deze voorzieningen zijn
Beoordelingscriterium 08
commerciële voorzieningen als het Gildenhuis zijn goed bereikbaar. Het toevoegen van dagelijkse voorzieningen op loopafstand, ook voor ouderen met een verminderde actieradius, zorgen voor een minimale autobehoefte in het gebied.