1. Stedenbouwkundig Ontwikkelplan Zwarte Waterzone
Tekst van het document
Werelds leven in de www.zwartewaterzone.nl
Stedenbouwkundig ontwikkelplan Juli 2021
Werelds leven in de
1
Inhoud
Inhoud Vooraf
7
9
Visie
9
9.1 Energietransitie ‘Geothermie en
2
Beleidsdoelstellingen en ambities
10
Duurzaamste delta
122
de Zwarte Water warmte- en koudebron’
123
9.2 Klimaatadaptief, waterrobuust en natuurinclusief
124
9.3 Circulaire gebiedseconomie ‘De Zwarte Wateraanpak’ 124
3
Het DNA van de locatie
12
3.1 De geschiedenis van het Zwarte Water en haar oevers
12
3.2 Een gelaagd cultuurhistorisch waterlandschap
13
4 5
Participatie
14
9.4
Gezondheid
124
10
Mobiliteit
126
10.1
Huidige situatie
127
10.2
Mobiliteit een uitdaging
127
10.3
Context Mobiliteitsvisie
128
Doelgroepen en programma
24
10.4
STOMP-principe
129
5.1 Voor de bewoners en gebruikers
25
10.5
Verkeersontsluitngen
132
5.2 Voor nieuwe bewoners
26
5.3 Segmentatie en programma
28
11
Milieuaspecten
134
5.4
30
11.1
Akoestisch onderzoek
135
11.2
Luchtkwaliteit
135
6
Voor bezoekers
Ruimtelijke strategie
36
11.3 Voortoets Wet natuurbescherming (stikstof)
136
6.1 Kansen voor een nieuwe Zwolse stedelijkheid
37
11.5
Bedrijven en milieuzonering
136
6.2 Inspiratie: het Zwarte Water als stadsrivier
39
11.6
Externe veiligheid
137
6.3 Ruimtelijke strategie voor Zwarte Waterzone
40
12
Planaspecten
138
12.1
Dimensies en context huidige en nieuwe situatie
140
12.2
Planaspecten de Stadskade
142
6.4 Ruimtelijk concept: een gelaagde landschappelijke opbouw
42
6.5 De Stadskade, ontmoetingspunt van wijk en stad aan het Zwarte Water
45
12.3
Planaspecten Jachthavens
144
6.6 De twee woonsferen van Jachthavens
61
12.4
Domeinen huidige en nieuwe situatie
146
12.5
Ruimtegebruik huidige en nieuwe situatie
148
7
Buitendijks bouwen
104
12.6
Ligplaatsen
150
7.1
Uitgangspunten
106
12.7
Buffercapaciteit water in plangebied
151
7.2 Klimaatadaptief en waterrobuust ontwikkelen
108
12.8
Bezonningsstudie Jachthavens en de Stadskade
152
7.3 Weerbaarheid
109
12.9
Vergelijkingsstudie hoogbouw omgeving
155
7.4 Beleef het water
110
12.10 Spelregels voor de Stadskade
156
8
Ruimte voor natuur
116
13
Proces en organisatie
158
8.1
Natuurlijke oevers en poelen
117
13.1
Planvorming in vogelvlucht
159
8.2
Park en bosplantsoen
118
13.2
Over ons
160
8.3
Natuurinclusieve bebouwing
119
8.4
Natuurvriendelijke stadskades
120
14
Bijlagenverwijzer
162
Het plangebied
Het plangebied
Noord
De Zwarte Waterzone betreft twee ontwikkelgebieden. Namelijk de
Holtenbroek
Jachthavens in de Stadsoevers, bestaande uit de Hanze, Dijkzicht
Centrum
en de recreatieve jachthavens. Hier wordt in de toekomst gewoond en gerecreëerd. Daarnaast wordt het bestaande industriegebied (Triferto en de Botermanhaven) getransformeerd tot de Stadskade, een gebied voor vrijetijdsbesteding en om te werken. De gebieds ontwikkeling van de Zwarte Waterzone is gekoppeld aan de
Zwartewaterallee
dijkversterking van het Hoogwaterbeschermingsprogramma Stadsdijken wat uitgevoerd wordt door Waterschap Drents Overijsselse Delta.
Deltion College
Industrieweg
Palestrinalaan
Leenman
Bachlaan 5
Klooienberglaan
Locatie Industriegebied A28
De Klooienberg
Locatie Jachthavens Mastenbroekerbrug
Twistvlietbrug Stadshagen
Hoofdstuk 1 — Vooraf
Hoofdstuk 1
Vooraf Voorwoord Begin 2019 werd door de gemeenteraad de gebiedsvisie
ontmoetingsplek aan het water. Een nieuwe leefomgeving waar mensen
voor de herontwikkeling van de Zwarte Waterzone
met plezier wonen, werken en recreëren.
vastgesteld. De afgelopen twee jaar hebben we, Zwarte
Om al deze elementen samen te brengen en met elkaar te verbinden
Water Ontwikkelcombinatie en Buro MA.AN, met plezier
werken we nauw samen met onder andere Waterschap Drents
intensief gewerkt aan de vertaling van de gebiedsvisie in een
Overijsselse Delta (WDOD) en Rijkswaterstaat. Ook verschillende
stedenbouwkundig ontwikkelplan.
adviseurs zoals Ecogroen, Dijk53, Cauberg Huygen en Royal HaskoningDHV hebben een belangrijke bijdrage geleverd. Als nieuwe
In de huidige situatie bestaat de Zwarte Waterzone uit een
buurman in de wijk willen we de herontwikkeling in overleg met de
vervallen en versteend industrieterrein en deels verlaten,
buurt en gebruikers, toekomstige bewoners en gebruikers, en andere
ontoegankelijke jachthavens. Deze gebieden ontwikkelen we
betrokkenen tot stand laten komen. Hoe we dat hebben aangepakt en in
in samenhang met elkaar. Dit is een zorgvuldig en nauwgezet
de toekomst voor ons zien leest u in hoofdstuk 4.
samenkomen. Waarbij we gaan voor het beste gezamenlijke
Graag nemen we u mee in onze ambities voor de herontwikkeling van de
resultaat. In dit stedenbouwkundig ontwikkelplan leest u hoe de
Zwarte Waterzone naar een groen, levendig nieuw stadsdeel. De verdere
toekomst van de Zwarte Waterzone eruit kan zien.
uitwerking doen we weer met bovengenoemde partners, toekomstige bewoners, omwonenden én (toekomstige) gebruikers.
Zwolle wil zich ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame
Zwarte Water Ontwikkelcombinatie (BEMOG en BPD)
deltastad. De Zwarte Waterzone is een buitendijks gebied waarin invulling wordt gegeven aan eerder genoemde opgaves waar de stad voor staat. De ontwikkeling is een voorbeeld hoe klimaatadaptief leven er in de toekomst uit kan zien. De stad heeft een flinke geschiedenis met water en dankt zijn ontwikkeling hieraan. In de Zwarte Waterzone wordt hier nieuwe invulling aan gegeven en leef je daadwerkelijk aan en met het water. Naast meer ruimte voor water wordt ook de natuur in het gebied versterkt. Het woongebied wordt verbindend en zorgt onder meer voor doorstroommogelijkheden binnen de wijk én een nieuw woonmilieu voor Zwolle. Een plek waar huidige en generaties nieuwe Zwollenaren zich thuis kunnen gaan voelen. Omwonenden, bewoners, gebruikers en recreanten komen elkaar tegen in de openbaar toegankelijke oevers of in de nieuwe stedelijke
BEMOG verrichte in januari 2017 een studie naar een mogelijke herontwikkeling van het gebied aan de rand van Holtenbroek, op de kop van de Twistvlietbrug. De plannen werden gepresenteerd aan de gemeente Zwolle en besloten werd het plangebied breder te trekken. Zo is de integrale buitendijkse gebiedsontwikkeling ‘Zwarte Waterzone’ ontstaan.
7
6
participatief proces, waarin diverse opgaves en belangen
In de Zwarte Waterzone leef je aan én met het water. Niet zomaar een nieuwe leefomgeving, maar eentje die buitendijks is. Aan de ene kant beleef je de natuur van de IJsseldelta en aan de andere kant ben je zo in de historische binnenstad van Zwolle.
'Ervaar het water: ga op avontuur en ontdek de openbare oevers. Het lonkt!'
Hoofdstuk 1 — Vooraf
Visie
De mensen die er wonen én komen hebben verschillende culturele achtergronden en staan open voor contact met andere mensen. Die invloeden voel je. Deze plek verbindt het beste van verschillende werelden. Wonen, werken en beleven, het komt hier samen. In het voormalig industriegebied aan de rand van de binnenstad ontstaat een nieuwe plek voor werken en vrijetijdsbesteding. In de toekomst ga je hier misschien wel een hapje eten aan de kade, overnachten in het hotel of lekker werken. Óf je stapt aan boord van jouw bootje. Vanaf het voormalig industriegebied loop je langs de groene oevers naar het woongebied. Met hoog- en laagwater, want de openbare ruimte en de gebouwen zijn klimaatadaptief. Uitdagend, dat is de
9
8
Zwarte Waterzone. Dat je stedelijk woont in een natuurlijke setting, voel je ook in het woongebied. Overal zijn doorkijkjes die verrassen door de mooie vergezichten. De Zwarte Waterzone wordt een nieuwe stedelijke buurt aan de rand van Holtenbroek. Een wijk die uitdaagt en waar je trots op bent. Nog even en Zwolle heeft een nieuw stadsaanzicht vanaf het water.
Ontwikkelstrategie Zwolle 2019—2024
Sinds 2017 groeit Zwolle sneller dan verwacht. Deels is
Dus ook het positioneringsstatement van Holtenbroek is gebruikt bij de uitwerking van de gebiedsvisie naar het stedenbouwkundig ontwikkelplan.
er sprake van een inhaalvraag. Daarbij is er een groeiende behoefte aan stedelijk wonen, wat zorgt voor een trek
voor Nederland. De regio wil zich samen met het Rijk
groei. Om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde
serieus rekening houden met een grotere groei dan in de
Zwolse concilium een positionpaper geschreven
oplossingen in kwetsbare stedelijke delta’s.
Woonvisie van 2017 is voorzien. Er is te weinig aanbod
met aanbevelingen voor Zwolle als moderne
is het woningbouwprogramma de komende jaren
koers zijn onderleggers voor dit stedenbouwkundig
opgeschaald naar gemiddeld 1.000 woningen per jaar.
ontwikkelplan.
woonstad. Gebiedsgericht ontwikkelen is hiervoor de
Hoogwaterbeschermingsprogramma Stadsdijken (HWBP)
basis en samenwerkingsafspraken met het concilium.
De waterkering langs het Zwarte Water is in beheer
6
door goede bereikbaarheid. 11
8
Zwolse Adaptatiestrategie (ZAS)
Programma van eisen buitendijks bouwen
Buitendijks ontwikkelen is niet vanzelfsprekend
De gemeente Zwolle is koploper in klimaatadaptatie
en vraagt om een heldere visie op hoe een klimaat
en heeft daarvoor de Zwolse Adaptatiestrategie
bestendige en waterrobuuste inrichting van het
ontwikkeld. Het doel van de strategie is om de stad
gebied vorm kan krijgen. Vanuit een visie op de
aan te passen aan het nieuwe klimaat en ervoor te
buitendijkse ontwikkeling omschrijft dit programma
zorgen dat Zwolle in 2050 klimaatbestendig is.
van eisen de functionele eisen die de gemeente
9
Groene agenda 2015-2025
Zwolle stelt. Daarnaast signaleert het kansen en
De gemeente voelt de urgentie veel woningen toe te voegen
bij Waterschap Drents Overijsselse Delta. Er ligt
en blijft ondertussen sturen op kwaliteit en vernieuwende
een opgave om de dijk te verbeteren en deze aan
Met de gebiedsontwikkeling Zwarte
woonconcepten.
alle toekomstige veiligheidseisen te laten voldoen.
Waterzone ontwikkelen we onder meer in de
Hiervoor moet het waterschap maatregelen treffen
hoofdgroenstructuur. In de Groene agenda 2015-
In de horecavisie 2019-2023 en de hotelnota
die ruimte vragen en impact hebben op de omgeving.
2025 worden hiervoor kaders gesteld.
worden kaders geschept waarbinnen ondernemers
2
De maatregelen aan de dijk en de mogelijke ontwikkelingen in het plangebied hangen nauw
10
Mobiliteitsvisie 2020—2030
omvat het inspirerende voorbeelden. 12
Horecavisie en hotelnota
geïnspireerd en gestimuleerd worden om te ondernemen. Voor Zwarte Waterzone wordt
De gemeente Zwolle heeft voor het maken van de
met elkaar samen. Een deel van het plangebied ligt
Met de gebiedsontwikkeling Zwarte Waterzone
aangegeven welke kansen er zijn voor horeca en
gebiedsvisie voor Zwarte Waterzone kaders en
immers in de invloedzone van de waterkering, zowel
sluiten we aan bij de mobiliteitsambities van de stad,
leisure en hoe dat bijdraagt aan de identiteit van het
randvoorwaarden vastgesteld voor energie, milieu,
binnendijks als buitendijks. De projecten worden op
zoals vastgelegd in de mobiliteitsvisie 2020-2030. In
gebied en welke doelgroepen kansrijk zijn.
buitendijks bouwen, wonen (segmentatie), natuur,
elkaar afgestemd.
deze visie wordt sterk ingezet op de vernieuwing en
participatie, duurzaamheid, klimaat, water en verkeer.
de omslag naar een gezondere leefomgeving.
Gebiedsvisie Zwarte Waterzone 3
De Gebiedsvisie Zwarte Waterzone is in januari 2019
Kleurrijk en trots
Stedelijk en groen
door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is op
Een kleurrijke wijk voor alle lagen van de bevolking.
Een stedelijke én groene wijk met diverse
hoofdlijnen de ambitie vastgelegd om door middel
Wijkbewoners kunnen zichzelf zijn ongeacht
woningtypes, goede voorzieningen en een
van een integrale gebiedsbenadering zoveel mogelijk
leeftijd achtergrond en gezinssamenstelling.
robuuste, samenhangende openbare ruimte.
meerwaarde te creëren in Zwarte Waterzone. Daarmee
Holtenbroekers zijn trots op hun wijk.
Aangesloten op stad en landschap
en de aanliggende wijken sterk verbeterd. De spelregels
Absorptievermogen
Een wijk die goed aangesloten is op de
en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de
Een wijk met een groot absorptievermogen;
binnenstad, de omliggende wijken en het groene,
mensen vinden er hun plek en voelen zich veilig.
waterrijke landschap rondom.
Betrokken en veerkrachtig
Duurzaam en gezond
Een veerkrachtige wijk waar bewoners samen
Een duurzame en gezonde wijk. Kansrijk voor
de handen uit de mouwen steken en er zijn
toekomstige opgaven in de energietransitie,
voor elkaar.
klimaatadaptatie, gezondheid en veiligheid.
verschillende deelgebieden bepalen het kader voor de nadere uitwerking van de visie. 4
Positioneringsstatement Holtenbroek
De gemeente, marktpartijen en corporaties werken samen aan een betere positionering van Holtenbroek Zwolle.
De kernwaarden van Holtenbroek
Bron: Positioneringsstatement Holtenbroek
11
Gemeentelijke kaders gebiedsontwikkeling Zwarte Waterzone en Omgevingsvisie
wordt de woonkwaliteit en de leefbaarheid van de stad
De herontwikkeling is een uitdagende opgave waarin maatschappelijke opgaves, gemeenschappelijke belangen en woonwensen samenkomen. In Zwarte Waterzone vallen de puzzelstukjes op hun plek. Met dit stedenbouwkundig ontwikkelplan wordt invulling gegeven aan verschillende beleids doelstellingen en ambities. We zetten ze op een rij.
De positie als ‘Wereldfietsstad’ versterken en Economische ontwikkeling mogelijk maken
naar misschien wel 160.000 inwoners, heeft het
woonstad. Deze aanbevelingen en strategische
verkeersmanagementsystemen. schonere vervoersmiddelen stimuleren.
wonen en bovengenoemde overloop moet Zwolle
op de Zwolse woningmarkt. Om de druk te verminderen
Data inzetten voor slimme
ontwikkelen als demodelta. Een (inter-)nationale proeftuin op het gebied van klimaatbestendige
woningaanbod ontstaat en daarmee een inclusieve
10
Positionpaper concilium
Dit wordt gedaan vanuit een aantal pijlers, zoals:
De Regio Zwolle ziet zichzelf als perspectiefgebied
Om de schaalsprong van Zwolle vorm te geven
de segmentatie van 30-40-30, zodat er een gevarieerd
Beleidsdoelstellingen en ambities
5
Klimaatbestendige groeiregio Zwolle (NOVI)
uit de Randstad. Door de landelijke trend naar stedelijk
Naast de opschaling betekent dit ook een verankering van
Hoofdstuk 2
7
Hoofdstuk 2 — Beleidsdoelstellingen en ambities
1
Het DNA van de locatie In de Zwarte Waterzone wordt al eeuwen gewoond, gewerkt en geleefd. Een gebied met een rijke historie.
Hoofdstuk 3 — Het DNA van de locatie
Hoofdstuk 3
3.2 Een gelaagd cultuurhistorisch waterlandschap Het ontwikkelgebied ligt in een gelaagd cultuurhistorisch waterlandschap waar de tijd veel sporen heeft achtergelaten. De oudste structuur is het Zwarte Water zelf en het op veel plaatsen nog aanwezige oorspronkelijke traject van de Holtenbroekerdijk. Op het terrein van het industriegebied (Triferto) heeft houtzaagmolen De Zaaijer gestaan. De molen is rond 1755 opgericht. In 1870 kreeg de molen gezelschap van stoomzagerij de Maaijer. De Zaaijer is in 1905 gesloopt. Nadat ook de Maaijer haar functie verloor in de jaren twintig, droegen drie houten loodsen lange tijd de namen: ‘Ploeger’, ‘Maaier’ en ‘Zaaier’. Tussen de beide ontwikkelgebieden ligt op een markante plek de historische boerderij de Klooienberg. De boerderij wordt al in 1643 in historische bronnen vermeld. De Klooienberg is rond 1800 één
3.1 De geschiedenis van het Zwarte Water en haar oevers
Jachthaven de Hanze in de beginjaren
steeds in volle glorie aanwezig. Het noordelijke ontwikkelgebied sluit aan op Jachthaven De Hanze. Deze haven dateert uit de jaren 30 van de vorige eeuw toen een
Het Zwarte Water is onderdeel van de IJsselVechtdelta die grotendeels
kolk werd omgevormd tot scheepswerf. Al vrij snel kwamen er in
gevormd is tussen de 12e en 15e eeuw. Regelmatige overstromingen
de haven ook plezierjachten te liggen. Het recreatief nautische
zorgden voor een vruchtbaar landschap waarin vanaf de vroege
tijdsbeeld is tot op de dag van vandaag behouden gebleven.
middeleeuwen vaste bewoningskernen ontstonden. Met het graven
Op het terrein staat nog een houten botenloods uit 1941 en het
van weteringen en de aanleg en de bedijking van polders van de 14e tot
karakteristiek houten theehuis met woning. Het gebouw dateert uit
de 15e eeuw ontstond het Zwolse landschap zoals we dat nog steeds
1933 en is ontworpen door architect J.C. van de Velden.
kennen. Het Zwarte Water werd een belangrijke transportas in de Hanzetijd en Zwolle beleefde haar gouden eeuw. Ook na het verschuiven van het economisch zwaartepunt naar het westen van het land, in de 17e en 18e eeuw, bleef de rivier een belangrijke verkeersroute. Langs het Zwarte Water lagen kleine scheepstimmerwerven en in de 17e eeuw werden houtzagerijen en houtzaagmolens gebouwd. In de tweede helft van de 20e eeuw verrezen de bedrijventerreinen Voorst A en B. Bedrijvigheid bepaalt eeuwenlang het beeld langs het Zwarte Water! In de 18e en 19e eeuw ontdekte men de woonkwaliteit van het Zwarte Water. Prachtige buitenhuizen, zoals Twistvliet, Ketelkolk, Het Bildt en Hofvliet, werden langs de rivier gebouwd. In de naoorlogse stadsontwikkeling zette deze ontwikkeling zich door en kwamen er steeds meer nieuwe woon- en recreatiefuncties langs de rivier.
Houtzaagmolen De Zaaijer (op het huidige terrein van Triferto/Leenman)
13
12
van de negen grootste boerderijen in de buurschap Dieze en is nog
Participatie
Aanpassing plannen
Hoofdstuk 4 — Participatie
Hoofdstuk 4
Na de 2 Oeverateliers en 2 inloopbijeenkomsten in november
Bij de herontwikkeling van Zwarte Waterzone staan de (toekomstige) bewoners en gebruikers centraal. Vanaf de start van de planvorming zijn we in gesprek met omwonenden, huidige gebruikers van het gebied en de betrokken stakeholders. Met als doel om een leefomgeving te ontwikkelen waar huidige en nieuwe bewoners en gebruikers graag willen wonen, zich thuis voelen en zichzelf kunnen zijn.
en december 2019 zijn we in 2020 aan de slag gegaan met de opmerkingen vanuit onder meer de buurt en de gemeente. Een belangrijk onderdeel daarvan was het doen van aanvullende onderzoeken. Dergelijke onderzoeken kosten veel tijd, bij de natuuronderzoeken is bijvoorbeeld rekening gehouden met het broedseizoen. De informatiebijeenkomsten en Oeverateliers hebben een groot aantal aanpassingen van de plannen opgeleverd. Deze zijn verwerkt in het stedenbouwkundig ontwikkelplan.
Online informatiebijeenkomst 18 maart 2021 hebben we de buurt en belangstellenden een update gegeven over de herontwikkeling van de Zwarte Waterzone. Dit was geen participatiemoment om inbreng op te halen, maar om te informeren wat we met de eerder opgehaalde reacties van november en december 2019 hebben gedaan en om vragen te beantwoorden. Er
Zwarte Water Ontwikkelcombinatie (BEMOG/BPD) is een
Daarbij hebben we meerdere participatiefasen:
waren 380 aanmeldingen voor de live sessie. De live bijeenkomst is
nieuwe buurman in de wijk. Hieronder omschrijven we onze
Fase 1: van 2017 bij de start tot en met januari 2019
vanuit 220 huiskamers gevolgd. In totaal is de kijklink op donderdag
uitgangspunten voor participatie en communicatie.
vaststelling gebiedsvisie door de gemeenteraad. Dit was een gezamenlijk proces met de gemeente en
Als goede buurman willen we de herontwikkeling in overleg met de buurt en gebruikers, toekomstige bewoners en gebruikers en andere betrokkenen tot stand laten komen.
Samen met de gemeente willen we de gebieden in samenhang
Participatiemomenten
betrokkenen. Waarbij met een blanco vel is begonnen. Fase 2: uitwerking van de in januari 2019 vastgestelde
Vanaf de start van de planvorming zijn we in gesprek met
18 maart 387 keer aangeklikt.
Omgevingsmanager
gebiedsvisie tot en met in te dienen stedenbouw
omwonenden, huidige gebruikers van het gebied en andere
Vanaf eind maart 2021 heeft een omgevingsmanager een
kundig ontwikkelplan.
betrokkenen. Er zijn fysieke participatiebijeenkomsten, onder de
actieve rol gekregen. Met omwonenden en belanghebbenden
naam ‘Oeverateliers’, georganiseerd, inloopavonden gehouden,
heeft hij gesprekken gevoerd. De rode draad hiervan staat in het
Fase 3: verdere planuitwerking met participatie over
met elkaar ontwikkelen met als doel dat het voor alle, ook de
architectuur, openbare groeninrichting, wandelroutes.
maar daarnaast ook tal van 1-op-1 gesprekken en wandelingen.
participatielogboek. Ook in fase 3 blijft hij actief betrokken bij alle
nieuwe, (wijk)bewoners iets oplevert.
We werken met de stappen in participatie van
In januari 2019 is door de gemeenteraad de gebiedsvisie
participatiemomenten en als vast aanspreekpunt voor de buurt.
meebepalen, meewerken, meedenken, meeweten,
Zwarte Waterzone vastgesteld. Voor het industriegebied aan de
volgens de participatieladder.
Industrieweg waar voorheen Triferto was gehuisvest en voor de
In gebiedsontwikkelingen hebben we per definitie te maken met meerdere en soms tegenstrijdige belangen
(deels voormalige) jachthavens aan de Holtenbroekerdijk hebben
Twee online informatiebijeenkomsten
van verschillende grootten die we zorgvuldig afwegen.
De input van mensen die deelnemen in het participatietraject
we sinds die tijd gewerkt aan de nadere uitwerking van de integrale
Daarbij zijn niet alle wensen in te willigen. We gaan voor
(zowel groepen, klein en groot, als 1-op-1) zien we als zeer
gebiedsvisie. Onder meer op verdere basis van input uit de
Voor indiening van het stedenbouwkundig ontwikkelplan bij
het beste gezamenlijke resultaat. Het kader van de door de
waardevol; veel van hen maken het gebied dagelijks mee en
omgeving en andere betrokkenen. In november en december 2019
de gemeente zijn er nog twee online informatiebijeenkomsten
gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie is voor ons daarbij
kennen de situatie uit de praktijk. Ze wijzen ons op belangrijke
hebben we uitvoering gegeven aan de gebiedsvisie door middel
georganiseerd, één over verkeer en één over natuur. In het
leidend.
details en voegen soms nieuwe inzichten toe.
van het interactief bespreken van de eerste stedenbouwkundige
participatielogboek wordt hier uitgebreid op ingezoomd.
schetsontwerpen tijdens de Oeverateliers.
15
14
Tijdens de online informatiebijeenkomst op donderdag 18 maart
8
9 breed verkennen mogelijkheden
inventariseren reacties gebiedsvisie
ja
n. 2
01 K
inloopavonden
opstellen definitieve gebiedsvisie
vaststelling gebiedsvisie in Zwolse gemeenteraad
INSPRAAK
eerste ruimtelijk model SOP
1-op-1 gesprekken omwonenden
9
01
.2
>150
We nodigden huidige omwonenden en gebruikers uit om in een vroeg stadium mee te denken over de
>200
presenteren aangepast schetsontwerp
oeverateliers
9
9
1 20
aanpassen schetsontwerp n.a.v. oeverateliers
presenteren schetsontwerp
opstellen schetsontwerp geheel jachthavens en Stadskade
1 20 v. no
c.
de
0 concept SOP ingediend bij gemeente
huisbezoeken direct om wonenden
onderwerpen in de verdere planvorming blijven we hen betrekken.
Toekomstige bewoners en gebruikers De toekomstige bewoners en gebruikers hebben ook een belangrijke rol gehad bij de totstandkoming van de visie en het
inloopavonden
voor zich ziet. Het vertelt het verhaal
Huidige omwonenden en gebruikers
stedenbouwkundig ontwikkelplan. Zij gaan hier immers in de toekomst wonen, werken en recreëren. De afgelopen jaren dachten toekomstige bewoners en gebruikers mee tijdens de Oeverateliers. Daarnaast deden we uitgebreid markt- en doelgroepenonderzoek, waardoor we de wensen voor een nieuwe leefomgeving goed in kaart konden brengen. Zie hoofdstuk 5.
van de toekomst in hoofdlijnen. De gebiedsvisie wordt in het stedenbouwkundig ontwikkelplan (SOP) uitgewerkt. In het SOP (fase 02) staat welke woningen, gebouwen en voorzieningen er komen en waar we deze willen bouwen. Ook staat in dit plan bijvoorbeeld wat deze ontwikkeling betekent voor verkeer, natuur, parkeren en openbare ruimte.
Online informatiebijeenkomsten en 1-op-1 gesprekken
SOP
Stakeholders Stakeholders en andere belang
aanbieden SOP gemeente
hebbenden, zoals belangenverenigingen
behandeling gemeente raad
planuitwerking in samenspraak, o.a. openbare ruimte en architectuur
en bedrijven en instellingen in de omgeving, zijn de afgelopen jaren op verschillende manieren betrokken. Dit continueren we in het vervolgproces.
17
pt
se
16
oeverateliers
FASE 02: stedenbouwkundig ontwikkelplan (SOP)
de toekomst van Zwarte Waterzone
>150
Oeverateliers, gesprekken thuis en
2 20
1 aangepast concept SOP ingediend bij gemeente
verdieping en aanpassen SOP n.a.v. reacties intern en inloop
opstellen concept gebiedsvisie
inloopbijeenkomsten. Ook bij specifieke
SOP 2 20
SOP
>200
gebiedsontwikkeling tijdens de
1-op-1 gesprekken ontwerpateliers
1-op-1 gesprekken expert- en ontwerpateliers
Zwarte Water Ontwikkelcombinatie
no v. 2
20 ok t. IC KO
20
FF
17
verkennen mogelijk heden gebied 1-op-1 gesprekken expert- en ontwerpateliers
met gemeente en stakeholders
In de gebiedsvisie (fase 01) staat hoe
01
18
Totstandkoming herontwikkeling Zwarte Waterzone
Hoofdstuk 4 — Participatie
FASE 01: gebiedsvisie
vrachtwagenverkeer
zoveel mogelijk.
ruimte samen met de wijk deelgebruik
9
13
antwoorden
1 Maak het water toegankelijk en gebruik het
inrichten openbare geen industrie en
zoekgebied voor
industrieel
toekomstige
veilige ontsluiting
maritiem uiterlijk
parkeerhub
10
4
11
Klooienberglaan en Industrieweg aanbevolen als fietsstraat
accent verplaatst
10
ruimte voor
ruimte voor
innovatieve
ateliers en kleine
mobiliteits
bedrijven
concepten
6
12
en beter ingepast
3
behoud groen
Beleving
2 Maak de plek tot de entree van de stad vanaf
Hoofdstuk 4 — Participatie
Verwerkte input vanuit participatie: locatie Stadskades
vragen
het water.
3 Kanttekening: hoogte en positie. stedenbouwkundig hoogteaccent.
4 Behoud het industriële en maritieme. karakter van het gebied, maar verwijder de loodsen.
5 Maak horeca, terras, en aanlegplaatsen aan het water.
dijkprofiel levendigheid en
7
6 Programmeer als broedplek.
sociale controle naar Industrieweg
parkeerterrein
8
11
Openbare ruimte
18
en een betere biodiversiteit
8 Zorg voor een uitnodigende openbare ruimte, goede verlichting, sociaal veilig.
9 Betrek de wijk bij de inrichting van de openbare ruimte, zodat zij er ook gebruik van gaan maken.
Gepland voor de volgende fase van het ontwerp.
Verkeer 10 Zorg voor een goede ontsluiting voor auto’s en fietsers.
11 Zorg voor voldoende parkeerplaatsen op de juiste plaatsen. Voorkom overlast in de wijk.
5
12 Onderzoek mogelijkheden voor innovatief vervoer, bijvoorbeeld een watertaxi of
hotel met opvallende
deeloplossingen.
architectuur en terras
7
2
1
vergroende kades
maritieme uitstraling met
openbare kades en
levendige havens en kades
passanten haven
13
aan openbare kade
8
aanlegplek voor
groene, levendige
mogelijke watertaxi
openbare ruimtes
13 Verwijder industrie en vrachtwagenverkeer.
19
7 Zorg voor behoud (of toevoegen) van groen
Verwerkte input vanuit participatie: locatie Jachthavens
Beleving
Openbare ruimte
Verkeer
1 Zorgen over locatie en uitstraling van hoogte-
7 Maak openbaar toegankelijke, beleefbare en
12 Zorgen over veilige aansluiting
accent: belemmert uitzicht vanuit bestaande woningen Holtenbroek.
zachte oevers.
8 Betrek de wijk bij de inrichting van de
2 Combineer het plan met waterrecreatie en
openbare ruimte, zodat deze gebruikt wordt.
behoud van Jachthaven De Hanze.
3 Zorg voor verbinding met Holtenbroek; zorg voor meerwaarde voor de wijk in uitstraling en
antwoorden
4 Verbeter doorzichten vanuit de wijk en vanaf wonen en recreëren in de
verlaagde, getrapte gebouwen
veilige kruising: auto
fietsroute over de dijk
(behouden) haven
met meer doorzichten
ondergeschikt
10
2
1
14 nieuwe inrichting
passend bij Holterbroek
toegangsweg
3
12
gebruik van innovatieve vormen van
ontwerp.
mobiliteit.
fietsers, voetgangers, in relatie tot
Holtenbroek.
autoverkeer.
10 Behoud routes over dijk en trek de route langs 11 Hoogbouw als dat leidt tot meer groen.
6 Mag je buitendijks bouwen?
inrichten openbare
compacte hoogbouw zorgt
doorlopende route
bouwen
ruimte samen met de wijk
voor een bredere oever
langs de oever
5
8
11
10
gebouwen als
6
behoud van capaciteit rivier
9 13 kleinere parkeervoorziening en ruimte voor deelauto's
4 verbreding doorzichten en binnenhaventje
nieuw, biodivers
7 openbare oevers langs het water
oeverlandschap
21
natuurinclusief
5
waterveilige hoogte en
14 Zorgen om verkeersstromen van
biodiversiteit, zoals kenmerkend voor
gestapeld landschap
ja, met woningen op
13 Verlaag de parkeernorm en maak
de oever bij de Twistvlietbrug door.
5 Combineer stedelijkheid met groen.
20
mix van woningtypes en prijsklassen
de dijk naar het water.
verkeersdruk hoog is.
G epland voor de volgende fase van het
9 Maak het groen en zorg voor een goede
woningtypes.
doorlopende
verkeer vanuit Holtenbroek waar de
Hoofdstuk 4 — Participatie
vragen
Hoofdstuk 4 — Participatie
Vervolgstappen participatie
Hieronder geven we beknopt weer hoe de vervolgstappen qua participatie er in de Zwarte Waterzone uitzien:
Centraal aanspreekpunt voor de omgeving Eind maart 2021 is een vast contactpersoon voor de buurt gestart, een omgevingsmanager. Hij wordt voor de omgeving het gezicht in de wijk en is zowel online als fysiek (zodra het weer kan in verband met Covid-19) aanwezig en bereikbaar.
Regelmatig terugkerende bijeenkomsten In de wijk spelen verschillende ontwikkelingen, denk aan de ontwikkelingen rondom de Zwarte Waterallee, de Stadsdijken, de nieuwbouw van Van der Capellen Scholengemeenschap, de energietransitie en de Zwarte Waterzone. De Zwarte Water Ontwikkelcombinatie wil in overleg met de gemeente onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor een regelmatig terugkerende bijeenkomst, vergelijkbaar met het Spoorcafé.
Inrichting openbaar groen en architectuur Na vaststelling van het stedenbouwkundig ontwikkelplan vragen we de omgeving, toekomstige bewoners en gebruikers mee te denken over een aantal zaken. Denk aan de inrichting van het openbare groen en wandelroutes. Maar ook de keuze voor architectuur, passend bij het stedenbouwkundig ontwikkelplan, bijvoorbeeld door een klankbordgroep te samen te stellen.
Inrichting jachthaven en invulling theehuis Ook willen we in de toekomst samen met de huidige gebruikers van de jachthavens nadenken over hoe een moderne, vernieuwde jachthaven eruitziet. Daarnaast is er nog ruimte om na te denken over de invulling van het theehuis.
23
22
Ook tijdens alle volgende participatiemomenten.
De herontwikkeling van de Zwarte Waterzone is buitendijks op plekken waar nu (bijna)
Hoofdstuk 5 — Voor wie
5.1 Voor de bewoners en gebruikers niet gewoond wordt. Op dit moment is een groot deel van het gebied nog erg gesloten. Behalve bij de Klooienberg, is het Zwarte Water niet toegankelijk. Het gedeelte aan de Industrieweg waar onder andere Triferto ligt is een oud industriegebied van waaruit het niet mogelijk is om het water te zien of te beleven. Bij het deel waar de jachthavens en de watersportvereniging liggen, is het Zwarte Water meer zichtbaar, maar deze privéterreinen zijn afgesloten voor bijvoorbeeld wandelaars of fietsers. Het gebied is op veel plekken omheind met hekken. Zonde, want hierdoor is het prachtige gebied aan het Zwarte Water nu niet openbaar toegankelijk voor wijkbewoners, gebruikers, toekomstige wijkbewoners en Zwollenaren.
Wonen, werken en leren Direct buiten het plangebied wordt er gewoond en geleefd. Directe omwonenden zijn onder meer bewoners van de Palestrinalaan, de naastgelegen drive-in-woningen aan de Klooienberglaan en de Muziekwijk, maar ook aan de overzijde van het water wonen mensen: in Frankhuis (Stadshagen) en aan de Hasselterdijk. Rondom het industriegebied vind je onder meer het Deltion College, voormalig scheepswerf Leenman en verschillende gebruikers van de Botermanhaven en de loodsen.
24
25
Perspectief De herontwikkeling maken we aantrekkelijk voor de huidige omwonenden en gebruikers van bijvoorbeeld de jachthavens, zodat er voor iedereen een zo fijn mogelijke leef omgeving ontstaat. Zo kunnen inwoners van Holtenbroek na de vernieuwing genieten van recreatie aan de bereikbaar gemaakte oevers. Holtenbroek wordt als het ware
Hoofdstuk 5
Doelgroepen en programma Zwarte Waterzone wordt een buurt voor iedereen. Hier leef, ontspan, werk en woon je samen ongeacht je leeftijd, culturele achtergrond, inkomen of gezinssamenstelling.
naar het water gebracht. De ontwikkeling van het industriegebied biedt ook nieuwe kansen voor vrijetijdsbesteding in Holtenbroek. Er is alle ruimte voor ontmoeting en dat op loopafstand van thuis. Tegelijkertijd biedt de gebiedsontwikkeling doorstroommogelijkheden in de eigen wijk, nieuwe werkgelegenheid en krijgt het voorzieningenniveau een boost. Voor de huidige booteigenaren van het Zwolse Watersportcentrum komt er op het industriegebied een nieuwe verenigingshaven. De eigenaren van Jachthaven de Hanze hebben aangegeven te willen stoppen. Passend bij de gebiedsontwikkeling maken we ons sterk om de huidige jachthaven op te knappen, te verduurzamen en toekomst bestendig te maken. Bijvoorbeeld door het faciliteren en stimuleren van elektrische boten. De jachthaven behoudt zijn functie en in de toekomst kunnen hier (nog steeds) ligplaatsen gehuurd worden. Dat biedt de toekomstige bewoners ook de mogelijkheid om een boot aan huis te hebben.
Participatie De huidige bewoners en gebruikers zijn vanaf het begin betrokken bij de transformatie. Hierover las u meer in het vorige hoofdstuk.
Deze groep is meestal alleenstaand zonder kinderen
Lunchpakketjes maken. De kinderen naar school
en zitten nog in de studiebanken of werken al. Eén
brengen en halen. Sportkleding klaarleggen en
ding hebben ze gemeen: hun toekomst ligt nog open.
ondertussen wat mails versturen. Bij Plannen
Ze staan aan het begin van de maatschappelijke
en Rennen is het altijd druk! Deze doelgroep
ladder. De één start een gezin, de ander maakt volop
woont onder meer in Stadshagen en in nieuwere
carrière en een derde combineert carrière en gezin.
delen van Holtenbroek. De doelgroep Gewoon
Ze geven zichzelf en anderen het liefst alle ruimte
Gemiddeld, die bijvoorbeeld in de Muziekwijk
om zich te ontplooien en staan voor veel open. Ook
woont, verandert na verhuizing in Plannen en
voor andere leefstijlen en culturen. Dit is één van de
Rennen. Voor hen is Zwarte Waterzone een
grotere doelgroepen in Zwolle, vooral rondom het
mogelijkheid om te verhuizen binnen de eigen
centrum en in Holtenbroek.
wijk.
Volks en Uitgesproken
Zorgeloos en Actief
Volks en Uitgesproken woont en werkt relatief
Wat een fijn, onbezorgd leven leiden deze
eenvoudig. Dat is prima; met gezellige buren en wat
overwegend 50-plussers die nog midden in het
sociaal vertier op z’n tijd is het leven leuk. De mensen
leven staan. Ze zijn vaak al klaar met werken,
van Volks en Uitgesproken zijn tussen de 18 en 60
beschikken over voldoende middelen en de
jaar, met het zwaartepunt tussen de 45 en 60. Ze zijn
kinderen zijn het huis uit. Alle ingrediënten zijn
zowel alleenstaand als samenwonend, overwegend
aanwezig om heerlijk te genieten. Daarom gaan de
zonder kinderen. Dit segment bestaat vooral uit
mensen van Zorgeloos en Actief ook regelmatig
huurders.
op vakantie en houden ze van een rijk cultureel leven. Ze staan open en eerlijk in het leven. Deze
5.2 Voor nieuwe bewoners
Emptynesters
mensen hebben oog voor hun naaste buren, maar ook voor wat er in de rest van het land gebeurt.
De kinderen zijn het huis uit en de agenda is niet In Zwarte Waterzone wonen en leven straks levensgenieters die wel
meer gevuld met werk. Wel met vrijwilligerswerk,
van een beetje avontuur houden en weten wat ze willen. Ze vinden
maar de Emptynesters hebben geen vaste
het aantrekkelijk om op een onderscheidende plek te wonen, waar
verplichtingen meer. Ze passen soms op de
ze met trots over kunnen vertellen. Verder hechten ze waarde aan
kleinkinderen en gaan vooral lekker fietsen, tuinieren
verbindingen met elkaar. Elkaar gedag zeggen, even een praatje
en op reis. De actieve 60-plussers van Gezellige
maken. Vanuit oprechte interesse. Deze mensen houden van de
Emptynesters wonen vaak samen. Deze groep voelt
stadse reuring in combinatie met de rust én uitdaging van het
zich sterk verbonden met de directe leefomgeving.
IJsseldelta-landschap.
Whize Whize is ontworpen om alle ruim 7,7 miljoen huishoudens in Nederland te beschrijven en
Marktanalyse nieuwe bewoners
classificeren. De huishoudens zijn gesegmenteerd
In opdracht van de ontwikkelcombinatie heeft BPD Research
in 59 subsegmenten, die zijn samengevoegd in
onderzoek gedaan naar kansrijke doelgroepen. Aan welke
11 segmenten. Het resultaat is een classificatie
woonmilieus is behoefte in de stad en in welke woningtypen
die een duidelijk beeld schetst van de
wil men graag wonen? Stakeholders dachten mee en
Nederlandse consumenten voor wat betreft hun
beleidsdoelstellingen van de gemeente hielden we in het
sociodemografie, levensstijl en (koop)gedrag.
achterhoofd. Dit heeft geresulteerd in een aantal kansrijke Whizedoelgroepen.
27
26
'In Zwarte Waterzone wonen en leven mensen die interesse hebben in elkaar'
Plannen en Rennen
Hoofdstuk 5 — Voor wie
Jong en Hoopvol
20-50-30
Woningaanbod
Zwarte Waterzone is een toevoeging op de wijk
In totaal zijn er in Holtenbroek circa 4.900
Holtenbroek en de huidige woonmilieus in Zwolle.
woningen. In de onderstaande grafiek staat
Binnen het goedkope segment wordt circa 1/3
Zwarte Waterzone krijgt een woningaanbod dat grotendeels
De met de gemeente Zwolle overeengekomen
weergegeven dat maar liefst 55% van alle woningen
deel sociale huur en 2/3 goedkope koop. Een
bestaat uit levensloopbestendige appartementen in alle soorten
segmentatie is 20-50-30. Om tot een goede
in Holtenbroek sociale huur is. Op gemeentelijk
mogelijke verdeling voor het middensegment
en maten. Daarnaast zijn er grondgebonden woningen, een aantal
segmentatie voor de woonontwikkeling te komen is
niveau is dit 33%. In Holtenbroek zit momenteel
(huur/koop) wordt in de verdere planvorming
hiervan is drijvend en/of heeft een aanlegplaats voor een boot.
er een totaaloverzicht van Holtenbroek gemaakt. Er
dus een forse hoeveelheid meer corporatiehuur
nader uitgewerkt.
is in kaart gebracht wat toekomstige ontwikkelingen
dan op gemeentelijk niveau. Als we vervolgens
aan de Zwartewaterallee en Zwarte Waterzone voor
in Holtenbroek kijken naar de verdeling van de
De woningen in het goedkope koopsegment
effect hebben op de totale segmentatie van de wijk.
koopsector valt op dat 60% van alle koopwoningen
bieden we aan als tweekamerappartementen. Met
Holtenbroek. Dit geldt bijvoorbeeld voor de doelgroepen Jong
in Holtenbroek in het goedkope segment valt. Op
zogenaamde zelfbewoonplicht en/of een anti-
en Hoopvol, Volks en Uitgesproken en Gewoon Gemiddeld die
Segmentatie
gemeentelijk niveau is dit 21%. Ook hier is er dus
speculatiebeding voorkomen we dat de woningen
sterk vertegenwoordig zijn in Holtenbroek. Om de woningen
In september 2017 heeft de gemeente Zwolle
net als bij de corporatiehuur een groot verschil qua
terechtkomen bij speculanten of beleggers. Zo
in de nieuwe buurt bereikbaar te maken, onderzoekt de
in samenwerking met alle woningcorporaties
segmenteringen.
komen én blijven de woningen bij de mensen voor
een woningmarktanalyse gemaakt voor de
20%
30%
Doorstroming Zwarte Waterzone kan zorgen voor meer doorstroming binnen
50%
wie ze bedoeld zijn. Vanuit het Zwolse concilium is dit
ontwikkelcombinatie hoe een deel van de woningen passend toegewezen kan worden aan inwoners van Holtenbroek, zowel bij
periode 2017 tot 2032. In Holtenbroek zijn naar
Om een inclusieve stad of buurt te creëren, met
onderwerp al verwoord in een pakket maatregelen
verhouding veel alleenstaande huishoudens en
goede voorzieningen en weinig leegstand in
dat starters en mensen met een lager inkomen meer
jonge meerpersoonshuishoudens. Meerpersoons
winkelcentrum Holtenbroek, moet koopkracht
kans geeft op de Zwolse woningmarkt.
huishoudens in de leeftijd van 30-64 jaar vormen
aan de wijk worden toegevoegd. Dit kan met extra
echter de grootste groep in de wijk. De helft van
woningen in het midden- en hoge segment. Daarom
de huishoudens in de wijk is alleenstaand, ruim
is in de nieuwe ontwikkeling gekozen voor een
Onderscheidende leefomgeving aan het water
een kwart betreft gezinnen en bijna een kwart
woningsegmentatie van 20-50-30. Hiermee maken
Wonen aan het water, met mogelijkheden voor watersport. Zwarte
tweepersoonshuishoudens. Bijna de helft (45%)
we verhuizen binnen de wijk mogelijk. Bijkomend
Waterzone is een prachtige locatie met veel kwaliteit. Tijdens
van de huishoudens in de wijk heeft een inkomen
voordeel is dat deze mensen een woning in het
de Oeverateliers merkten we dat er veel belangstelling was van
tot de huurtoeslaggrens; tweederde behoort tot de
goedkopere segment achterlaten. De doelgroepen
Zwollenaren en inwoners uit omliggende plaatsen, zoals Hasselt
corporatiedoelgroep.
die zich tot de nieuwe ontwikkeling aangetrokken
.
zullen voelen, staan genoemd in de vorige paragraaf.
80%
100%
31% 80%
54%
70% 60%
4%
90%
35%
35%
70%
10%
60%
50%
50%
48% 40% 30%
40%
13%
30%
55%
20% 10%
60%
Corporatie huur
0%
Holtenbroek
Gemeente
Bron: woningmarktanalyse i.o.v. Gemeente Zwolle 2017 – 2032
Grootte
Segment
Appartement
60 - 72 m2
Goedkoop huur
Appartement
60 - 67 m
Goedkoop koop
Appartement
80 - 90 m2
Middel koop / huur
Appartement
95 - 105 m2
Middel koop / huur
Appartement
135 m2
Duur koop
Appartement
200 m2
Duur koop
Appartement
250 m2
Duur koop
Grondgebonden
150 - 195 m2
Duur koop
Waterwoning
162 m2
Duur koop
21%
10% 0%
Holtenbroek
2
ca. 280 woningen
en Zwartsluis. Veel mensen hebben een directe connectie met dit water. Ze hebben er bijvoorbeeld jarenlang gevaren op grote binnenschepen of genoten van Zwarte Water met hun eigen bootje. De ligging van de woningen bij de nieuwe ontwikkeling is van grote invloed op de waarde. Het is daarom logisch om op deze plek woningen in het dure segment aan te bieden.
Zorg en wonen De Zwarte Waterzone wordt een buurt voor iedereen, ook voor mensen met een zorgvraag. Het woonprogramma bestaat grotendeels uit levensloopbestendige
Koop Overige huur
woningen aan Holtenbroekers.
Type
TOTAAL
20%
33%
we met de woningcorporaties in gesprek over het toewijzen van
Middelduur
Prijsklassen koop
90%
een exclusieve voorverkoop voor Holtenbroekers, daarnaast zijn
Goedkoop
Duur
Woningvoorraad naar eigendom 100%
(sociale) huur als koop. Twee opties die onderzocht worden zijn
Duur
appartementen in diverse soorten, maten en prijsklassen.
Middelduur
Mensen met uiteenlopende zorgvragen kunnen hier ook
Goedkoop
een thuis vinden.
Gemeente
Bron: woningmarktanalyse i.o.v. Gemeente Zwolle 2017 – 2032
29
28
Programma
Hoofdstuk 5 — Voor wie
5.3 Segmentatie en programma
Hoofdstuk 5 — Voor wie
5.4 Voor bezoekers Zwolle groeit de komende jaren. Dat vraagt ook om extra
Hotel
voorzieningen en daar gaat het voormalig industriegebied
De gemeente Zwolle streeft naar uitbreiding van de
aan bijdragen. De stoere, industriële uitstraling blijft. Verder
hotelcapaciteit in de stad. Het toevoegen van een hotel aan deze
wordt het gebied in een opvallend jasje gestoken. Passend bij
zijde van de stad nabij de A28, het water en de binnenstad is
de ontwikkeling van Zwolle en bij de beoogde identiteit van
van meerwaarde voor de stad. Omdat er vanuit verschillende
het gebied. Op deze unieke plek, vlak bij de binnenstad, is alle
leefstijlen behoefte is naar logies, zoekt de gemeente naar
ruimte om te werken of juist je vrije tijd te besteden. Een plek die
nieuwe onderscheidende en vernieuwende concepten. De
bereikbaar is voor iedereen. Letterlijk en figuurlijk!
ontwikkelcombinatie voert gesprekken met een toekomstig hotelexploitant.
Hoe (ver)bind je? De regio Zwolle heeft de ambitie om in 2030 de vierde economische toplocatie van Nederland te worden. Om dat te bereiken is het een van de doelstellingen om young potentials aan de stad te binden. Dé young potential bestaat niet, maar is een aantal interessante groepen. Regio Zwolle wil zich richten
Wethouder Rene de Heer over de kansen
op jonge, relatief hoog opgeleide doelgroepen. In het model
voor een hotel in de Zwarte Waterzone.
van Motivaction zijn dit onder andere de Kosmopoliet en Post-
“Een ideale plek voor een opvallend
moderne hedonisten. Volgens andere modellen zijn dit de
hotel aan het water. Deze plek net buiten
Avonturierzoeker en de rode doelgroep. Als je je op hen richt
de binnenstad heeft een trekker nodig.
in je programmering, volgen automatisch doelgroepen als de
Als moderne Hanzestad aan het water,
Stijlzoeker en Plezierzoeker.
willen we onze vooruitstrevendheid laten zien door een onorthodox, opvallend gebouw of bouwwerk. Stel je voor dat je daar als bezoeker van Zwolle of bewoner uit de omgeving in de zon op het terras zit, kijkend naar bootjes, vogels, de zonsondergang... dan is het vakantiegevoel compleet!” Rene de Heer
De Avontuurzoekers
vindt Zwarte Waterzone ook bij uitstek
Avontuurzoekers willen het echte leven
geschikt voor bijvoorbeeld een foodhal en
ervaren. Moderne kunst? Graag. Andere
bijzondere culturele buitenevenementen,
culturen? Interessant. Slapen op een
zoals een buitenbioscoop. “En dat
vulkaan? Doen. Deze avontuurlijke en
allemaal met de binnenstad dichtbij…
creatieve recreanten doen lekker hun
mooier kan toch bijna niet”, aldus
eigen ding. Ze zijn voor veel in, zolang het
wethouder Rene de Heer in de hotelnota.
Linksboven : Zwarte Silo met Fooddock, Deventer Rechtsboven : NDSM werf, Amsterdam Linksonder : Tijdelijke invulling BRET, Amsterdam Sloterdijk (bron: hotelnota gemeente Zwolle) Rechtsonder : Hive Inn van OVA Studio, Hong Kong (bron: hotelnota gemeente Zwolle)
31
30
binnen verschillende doelgroepmodellen te onderscheiden in
De ontwikkeling van het voormalig industrieterrein zorgt naar verwachting voor circa 150 extra arbeidsplaatsen.
een nieuwe ervaring is of bijdraagt aan hun zelfontwikkeling. De Avontuurzoeker valt volgens het BSR-leefstijlmodel in de rode doelgroep. Ruimdenkendheid is de karaktertrek van de Avontuurzoeker.
In hoofdstuk 6 delen we graag onze visie op de toekomst van dit gebied met u.
Leven waar meerdere werelden samenkomen
Werelds leven in de Zwarte Waterzone
Werelds leven in de Zwarte Waterzone!
Werelds
De mensen die in de Zwarte Waterzone wonen én komen hebben verschillende culturele achtergronden en staan open voor contact met andere mensen. Die invloeden voel je. Deze plek verbindt het beste van verschillende werelden. Wonen, werken en beleven, het komt hier samen. Vanaf de oevers, de kades en het water geniet je van vergezichten. De herontwikkeling van de Zwarte Waterzone geeft Zwolle een nieuw werelds stadsaanzicht met internationale uitstraling.
32
33
Uitdagend
Ontdek het avontuur tussen natuur en stad Uitdagend, dat is de Zwarte Waterzone. Niet zomaar een nieuwe leefomgeving, maar eentje die buitendijks is. Je leeft bewust met het water en tegelijkertijd stedelijk. De oevers van het Zwarte Water worden weer toegankelijk, zodat iedereen ervan kan genieten. De openbare ruimte is robuust, passend bij het DNA van het gebied, en samen met de toekomstige bewoners en de omgeving ontworpen. Wandelend, hardlopend, zittend op het terras of vlak voor je voordeur. Overal zijn er mooie doorkijkjes die verrassen. Dit wordt een nieuwe buurt, aan de rand van Holtenbroek, die uitdaagt en waar je trots op bent.
Natuurlijk verbinden
Werelds leven in de Zwarte Waterzone
Verbinden(d)
De Zwarte Waterzone verbindt. Het combineert stad en natuur. Het gebied is open langs de oevers en kades. Er is alle ruimte voor bewoners, buurtbewoners, Zwollenaren en alle anderen om elkaar te ontmoeten. Relaxend op het terras, struinend langs de oevers, rondom de ligplaatsen of misschien wel tijdens een festival. In het woongebied komen (buurt)bewoners elkaar tegen bij de voordeur, de deelauto’s of het
35
34
pakketophaalpunt. Alsof het nooit anders is geweest. Deze plek verbindt.
Water
Ervaar het water In de Zwarte Waterzone leef je aan én met het water. ’s Ochtends vroeg kijk je uit over de rivier. Aan de ene kant zie je de natuur in de IJsseldelta ontwaken en aan de andere kant is de historische binnenstad van Zwolle. Vanaf hier kun je met een bootje op avontuur of lekker te voet langs de openbare oevers struinen. Buitendijks bouwen en wonen zorgt ervoor dat je écht bewust met het water leeft. Bij hoogwater kan het water zelfs aan je voeten staan, maar dáár wordt bewust over nagedacht. Met respect voor de natuur en alle aandacht voor duurzaamheid. Bij het koelen en verwarmen van de woningen speelt het Zwarte Water bijvoorbeeld een rol.
De herontwikkeling van Zwarte Waterzone bouwt voort op het DNA van het gebied en geeft vorm aan de groeiambitie van de stad.
6.1 Kansen voor een nieuwe Zwolse stedelijkheid Zwolle ís water. De relatie met het omliggende waterlandschap
Zwarte Waterzone voorziet in de groeiambitie van Zwolle; de
kent een lange geschiedenis. Al vanaf de eerste bewoning tot
woon-, werk- en recreatiefuncties komen in een groenstedelijke,
nu hebben de bewoners bijgedragen aan de vorming van het
biodiverse, klimaatadaptieve en gezonde omgeving. Langs
landschap, het landschap tot voordeel bewerkt en met de effecten
de oevers van het Zwarte Water wordt gewoond, gewerkt en
van die bewerking op het waterbeheer leren omgaan.
geleerd in een waterrijk en interessant historisch gelaagde omgeving. Waterrecreatie en toerisme worden gestimuleerd met
Het Zwolse water is bij uitstek geschikt voor meervoudige
aantrekkelijke recreatiehavens en aanlegplaatsen. De openbare
waardecreatie. Een waterrijk landschap verhoogt de recreatieve
ruimte langs het Zwarte Water wordt zo ingericht dat het water
mogelijkheden, de waarde van de omliggende woningen,
beleefbaar wordt en de oevers toegankelijk zijn vanuit de wijk.
de natuurwaarden en het imago. Met het vaststellen van de
Goed ingerichte, aantrekkelijke en sociaal veilige (recreatieve)
gebiedsvisie Zwarte Waterzone ontstaat er voor Zwolle de unieke
routes zetten aan tot beweging en maken het buitengebied en de
gelegenheid om zich verder te positioneren aan het water en de
binnenstad bereikbaar en ervaarbaar.
kansen die zich hier voordoen te benutten. De gebiedsontwikkeling activeert het Zwarte Water als stedelijke verbindingszone tussen
De gebiedsontwikkeling is gebaseerd op het gelaagde
de binnenstad, de omliggende wijken en het noordelijk gelegen
cultuurhistorische landschap en versterkt deze met nieuwe
rivierlandschap.
verrassende en dynamische functies en plekken. Hier ligt een uitgelezen kans om de historische relatie van de stad met het water opnieuw vorm te geven en het waterbewustzijn te vergroten. In Zwarte Waterzone worden innovatieve concepten op het gebied van klimaatadaptatie en waterveiligheid gerealiseerd en uitgevoerd.
De openbaar toegankelijke oevers van het Zwarte Water waar het water beleefbaar wordt
Het oeverlandschap langs het Zwarte Water
37
36
Ruimtelijke strategie
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
Hoofdstuk 6
Bachlaan Schippersinternaat
6.2 Inspiratie: het Zwarte Water als stadsrivier
Deltion College Holtenbroek
Het landschap van het Zwarte Water, met de licht meanderende
Stadshagen
Jachthavens
rivier en dijken, smalle en brede uiterwaarden, korte en lange
Prinses Margriet haven
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
In de toekomst de Stadsoevers en de Westerveldse bos Stadskade Mastenbroekerbrug
zichtlijnen tussen begroeiing, dijkhuizen en boerderijen door, vormt de inspiratie voor het stedenbouwkundig plan van Zwarte Waterzone. De rivier is een uniek gebied waar het seizoen of verschillen in klimatologische omstandigheden sterk de kleur, de scherpte, de gelaagdheid en sfeer van het beeld beïnvloeden: dichtbij is donker en scherp, ver is licht en vaag, opkomende en ondergaande zon verleggen het accent en de kleur, nevel zorgt voor een verstild beeld. Het Zwarte Water is een echte ‘stadsrivier’ waar de stad vanaf het prille begin de rivier ruimtelijk en functioneel heeft beïnvloed. Als jaarringen van de stad zijn langs de rivier de verschillende stadsdelen zichtbaar en historische gebouwen of
39
38
groen elementen nog herkenbaar.
Frankhuis Ruimtelijke relaties in het oeverlandschap van het Zwarte Water
Twistvlietpark
Klooienberg Twistvlietbrug
Botermanhaven
Triferto
Leenman
Gelaagdheid en diepte van het oeverlandschap
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
6.3 Ruimtelijke strategie voor Zwarte Waterzone Het programma van Zwarte Waterzone versterkt de identiteit van de hedendaagse, vitale, solidaire, klimaatadaptieve en gezonde stad Zwolle. Zoals vastgelegd in de gebiedsvisie wordt het oude industriegebied ingericht tot een levendige Stadskade met horeca, werk-, culturele-, creatieve en recreatieve functies. Bij de Jachthavens ontstaat
Triferto & Botermanhaven
2
een gemengd woon- en recreatiemilieu aan openbaar toegankelijke, biodiverse en klimaatadaptieve Stadsoevers. In de gebiedsontwikkeling worden zo veel mogelijk vernieuwende, innovatieve maatregelen toegepast op het gebied van klimaatadaptatie. De ontwikkelgebieden de Stadskade en Jachthavens in de Stadsoevers liggen buitendijks, waardoor ontwerpen met water het leidende
1
Jachthavens
uit te laten maken van het dagelijkse leven en -activiteiten om hiermee het ‘waterbewustzijn’ te vergroten. Het plan verbetert daarmee tevens de waterhuishouding en biodiversiteit van de oevers en parkstroken. Naast de ecologische kwaliteit, wordt ook de belevings- en gebruikskwaliteit van de buitendijkse oevers en binnendijkse parkstroken versterkt. In het stedenbouwkundig plan verbinden fiets- en wandelroutes langs de dijk, als onderdeel van het ‘Oostoeverpad’, de binnenstad met het landschap buiten de stad. De dijk biedt unieke zichten op de omgeving en geeft oriëntatie en structuur. Vanaf de dijk zijn de ontwikkellocaties met de groene oevers en kades aan het Zwarte Water bereikbaar. Het stedenbouwkundig plan respecteert de geleidelijke overgangen van de rivier met het buitengebied, naar het parkachtig groen van de aanliggende wijken en het centrum van de stad. Zij zijn een integraal onderdeel van de beleving van de rivier.
41
40
principe is. Het doel is om de rivier zo veel mogelijk onderdeel
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
6.4 Ruimtelijk concept: een gelaagde landschappelijke opbouw Het stedenbouwkundig plan versterkt de relatie tussen de stad en het water en benut de kenmerken van het unieke landschap. Het oude industriegebied sluit aan op de vormentaal van de historische binnenstad en het Zwolse waterplein rondom het Kraenbolwerk. De kades vormen een harde overgang naar het water en ‘omlijsten’ het water. Nieuwe gebouwen en functies staan óp de kade en aan het water. Met gebouwde voorzieningen zoals trappen en steigers wordt het water bereikbaar gemaakt. De Botermanhaven in de Stadskade vormt de overgang naar het rivierenlandschap met groene uiterwaarden en dijken.
42
43
Conceptschets de Jachthavens
De Jachthavens liggen niet aan, maar ín de rivier. Het gebied van de jachthavens bestaat uit Dijkzicht en de Hanze. Dijkzicht ligt tégen de gekromde dijk aan. De bebouwing krijgt de vorm van een horizontaal gelaagd landschap oprijzend vanuit de uiterwaarden en aansluitend op de contour van het bosplantsoen rondom het schippersinternaat. De bebouwing van de Hanze neemt juist afstand van de dijk en staat letterlijk ín de uiterwaarden. ‘Droog blijven’ wordt vertaald in een sterke verticaliteit en rankheid van de bebouwing. Het beeld van de uiterwaarden komt terug in de transparantie en wisselende zichtlijnen. De randen zijn zorgvuldig op de wisselende waterstanden vormgegeven.
N
Conceptschets de Stadskade
50
100
200
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
De Stadskade 6.5 De Stadskade, ontmoetingspunt van wijk en stad aan het Zwarte Water De Stadskade ligt buitendijks en aan het knooppunt van belangrijke verkeersroutes. Het programma is afgestemd op de functie van Zwarte Waterzone als publieke stedelijke verbindingszone. Aansluitend op Holtenbroek en Deltion ontstaat een unieke ontmoetingsplek voor wijk en stad die mede door de eyecatcher duidelijk zichtbaar wordt als de waterpoort van Zwolle. Langs de
Overgang de Stadskades en de Stadsoevers
lijn die denkbeeldig doorloopt vanaf de Obrechtstraat naar het Zwarte Water gaat de Stadskade over naar de Stadsoevers. In dit gebied, aansluitend aan de Margriethaven wordt het Zwolse Watersportcentrum gehuisvest. Het clubgebouw is zorgvuldig ingepast op de grens met de Margriethaven aan de rand van het en er is zicht op de haven vanaf de dijk. De gemeente is bereid de
45
44
water. De randen langs de haven worden zoveel mogelijk vergroend Botermanhaven te verkopen ten behoeve van de ontwikkeling en zal in afstemming met de ontwikkelcombinatie met de huidige gebruikers van de locatie afspraken maken. De dijk is een belangrijke ruimtelijke drager in de openbare ruimte en onderdeel van het de belevingsroute ‘Oostoeverpad’. Het
Dijk als ruimtelijke drager en belevingsroute
profiel van de dijk en de exacte ligging wordt door het waterschap aangepast in het kader van de versterking van de Stadsdijken. In dit nieuwe (totaal)profiel worden ook de verschillende soorten verkeer ingepast. Vanaf de coupure (opening in de dijk) ter hoogte van de entree van Deltion is de dijk toegankelijk voor wandelaars en wordt op de ‘kruin’ van de dijk een wandelpad aangelegd. De huidige coupure of een nieuwe coupure is in de toekomst de entree van de Stadskade. Hiervandaan wordt het openbaar toegankelijke gebied, de kades en het water, bereikbaar en bruikbaar. De Stadskade krijgt een stoere uitstraling, geïnspireerd op het verleden van de houtzaag- en stoomzaagmolen die hier heeft gestaan en aansluitend op de bestaande bedrijfsgebouwen langs het Zwarte Water. Een architectonische eyecatcher - in het verlengde van Deltion en de hoogbouw aan de Obrechtstraat positioneert het gebied als de Waterpoort van Zwolle.
De Stadskade als ontmoetingsplek voor wijk en stad
Zoekgebied nieuwe coupure
Wandelroute op dijk
Werelds
Aanbeveling: fietsstraat
De locatie is de waterpoort naar de binnenstad. De
Waterrobuuste inrichting in het geval van hoogwater
gebouwen en functies zijn het visitekaartje van de stad en
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
Bestaande Pr. Margriethaven
6.5.1 Ontwerpprincipes voor de Stadskade
hebben een alzijdige oriëntatie. De Stadskade heeft een sterke relatie met Holtenbroek en zorgt voor levendigheid aan de Industrieweg. Het programma is gemengd met
Groene openbare ruimte
werk- en horecafuncties, leisure, havens en cultuur.
Uitdagend De functies in het gebied zijn zowel in de normale situatie als bij hoog water (aangepast) in bedrijf en toegankelijk. De bebouwing wordt zo veel mogelijk op een veilige
Huidige coupure
Dijkversterking
hoogte aangelegd door middel van een zogenaamd tweede maaiveld. Bouwkundige elementen die hiervoor nodig zijn, zoals verhoogde perrons, hellingbanen en trappen, worden integraal meeontworpen. De openbare de openbare ruimte beperkt tot wat functioneel nodig is.
Water De kades blijven op het huidige niveau maar worden plaatselijk verlaagd zodat het water en de waterstand beter zichtbaar wordt. Het waterplein wordt op wisselende waterstanden ontworpen. De dijkversterking maakt de dijk beter herkenbaar. Routes haaks op- en langs de dijk versterken de relatie met de omgeving. Een coupure blijft gehandhaafd. De exacte locatie van een coupure wordt nader bepaald. Deze maakt de wateropgave inzichtelijk op de grens van het buitendijkse kademilieu en de binnendijkse openbare ruimte. Bij hoogwater gaat de coupure dicht.
Verbindend Vanaf de entree bij de huidige- of nieuwe coupure leiden wandelroutes, stapsgewijs via groene plekken, naar de kades, de havens en het verlaagde waterplein
Clubhuis en bijgebouwen Zwolsch Watersport Centrum
Schiphuizen Zwolsch Watersport Centrum Verenigingshaven
Groene, natuurvriendelijke oevers
Horeca, cultuur en leisure
Aanlegplaats
Hotel
Waterplein
Wandelroute langs de kade
Bedrijfsruimte, ateliers en kantoor
Aanlegplaatsen watertaxi en riviercruise
Groene, natuurvriendelijke kades
aan het Zwarte Water. De kades en oevers, routes en plekken zijn openbaar toegankelijk, natuurvriendelijk en uitnodigend. Het gebied wordt vanaf de huidige of nieuwe coupure ontsloten voor auto’s, fietsers en voetgangers. Hiervandaan zijn tevens de benodigde parkeerplaatsen bereikbaar.
47
46
ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en verharding van
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie
6.5.2 Ruimtelijke opbouw van de Stadskade Stedenbouwkundig ensemble De verschillende onderdelen van de Stadskade vormen één stedenbouwkundig ensemble op de overgang naar de Stadsoevers, ingebed tussen -, en reagerend op de dijk en rivier
Hoogteaccent Het hoogteaccent positioneert Holtenbroek aan het Zwarte Water en markeert de Stadskade als de
49
48
waterpoort van Zwolle.
Toegankelijkheid en zichtrelaties De Stadskade voegt verschillende verblijfs- en ontmoetingsplekken, routes en zichtrelaties toe aan de belevingsroute tussen de binnenstad en het landschap van het Zwarte Water.
Levendige plinten Het programma op de Stadskade zorgt voor levendige plinten aan de verschillende verblijfsplekken en routes.
Foto van de huidige situatie op de locatie Stadskade, genomen vanaf de toekomstige 10e verdieping
Hoofdstuk 6 — Ruimtelijke strategie