1. Ruimtelijke onderbouwing met bijlagen.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

REALISEREN 68 APPARTEMENTEN OP LOCATIE C&A

COLOFON RUIMTELIJKE ONDERBOUWING BROERENKWARTIER OOSTZIJDE

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-id.: NL001665107B28 KvK nr. : 65329732 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtnemer

Bureau voor Planvorming & Advies | Zwolle

Opgesteld door Datum Versie

T. Melenhorst 14 februari 2025 Definitief herzien

Inhoud 1. Inleiding ................................................................ 5 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 5 1.2 Procedure ...................................................................................................................................... 5 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 6 2. Huidige situatie plangebied.................................... 7 2.1 Ligging en begrenzing plangebied ................................................................................................. 7 2.2 Het plan ......................................................................................................................................... 8 2.3 Geldende planologische situatie ................................................................................................... 8 2.4 Toets aan het bestemmingsplan ................................................................................................. 10 3. Beleidskader........................................................ 13 3.1 Inleiding .......................................................................................................................................

13 3.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 13 3.2.1 Novi....................................................................................................................................... 13 3.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) ....................................................... 14 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................. 14 3.2.4 Conclusie Rijksbeleid ............................................................................................................ 17 3.3 Provinciaal en regionaal beleid ................................................................................................... 18 3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur. ..................................................................... 18 3.3.2 Omgevingsverordening ........................................................................................................ 21 3.3.3 Woondeal West Overijssel ................................................................................................... 21 3.4 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................

21 3.4.1 Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen 2030’ (2021) ....................................................... 21 3.4.2 Ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’............................................................. 28 3.4.3 Gemeentelijke Woonvisie ‘Ruimte voor Wonen’ 2017-2027 .............................................. 29 3.4.4 Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 ................................................................................. 30 3.4.5 Verstedelijkingsstrategie Zwolle .......................................................................................... 31 3.4.6 Welstandsnota 2022, versie juli 2022 .................................................................................. 32 3.4.7 Visie Broerenkwartier (2017) ............................................................................................... 33 3.4.8 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid ........................................................................... 33 3.4.9 Verkeersbeleid...................................................................................................................... 34 3.4.10 Groenbeleid ........................................................................................................................

35 3.4.11 Waterbeleid ........................................................................................................................ 35 3.4.12 Milieubeleid........................................................................................................................ 37

2

3.4.13 Duurzaam bouwen ............................................................................................................. 40 3.4.14 KEC ...................................................................................................................................... 41 3.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 43 4. Planbeschrijving .................................................. 44 4.1 Stedenbouw ................................................................................................................................ 44 4.1.1 Stedenbouwkundige situatie................................................................................................ 44 4.1.2 Stedenbouwkundige visie .................................................................................................... 49 4.1.3 Verschijningsvorm ................................................................................................................ 49 4.1.4 Toelichting op het programma ............................................................................................. 55 4.2 Groen ...........................................................................................................................................

55 4.2.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 55 4.2.2 Uitgangspunten voor het plan.............................................................................................. 56 4.3 Archeologie.................................................................................................................................. 57 4.3.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 57 4.3.2 Uitgangspunten voor het plan.............................................................................................. 58 4.4 Cultuurhistorie............................................................................................................................. 58 4.4.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 58 4.4.2 Uitgangspunten voor het plan.............................................................................................. 60 4.5 Verkeer ........................................................................................................................................

60 4.5.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 60 4.5.2 Uitgangspunten van het plan ............................................................................................... 60 4.6 Flora en fauna.............................................................................................................................. 65 4.6.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 66 4.6.2 Uitgangspunten voor het plan.............................................................................................. 67 4.7 Water ........................................................................................................................................... 67 4.7.1 Huidige situatie..................................................................................................................... 67 4.7.2 Uitgangspunten voor het plan.............................................................................................. 71 4.8 Milieu...........................................................................................................................................

71 4.8.1 Bodem .................................................................................................................................. 71 4.8.2 Luchtkwaliteit ....................................................................................................................... 72 4.8.3 Geluid ................................................................................................................................... 72 4.8.4 Bedrijven en milieuzonering................................................................................................. 78 4.8.5 Externe veiligheid ................................................................................................................. 80 4.8.6 MER-beoordeling.................................................................................................................. 80 4.9 Afval ............................................................................................................................................. 81 3

4.10 Kabels en leidingen.................................................................................................................... 82 4.11 Bezonning .................................................................................................................................. 82 4.12 Asbest ........................................................................................................................................ 84 4.13 Conclusie ................................................................................................................................... 84 5. Uitvoerbaarheid .................................................. 86 5.1 Algemeen..................................................................................................................................... 86 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 86 5.3 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................................... 87 Bijlagen ................................................................... 89 Bijlage 1a. Ecologische quickscan ...................................................................................................... 89 Bijlage 1b.

Actualisatie ecologische quickscan .................................................................................. 89 Bijlage 1c. Voortoets stikstofdepositie .............................................................................................. 89 Bijlage 1d. Projectberekening aanlegfase ......................................................................................... 89 Bijlage 1e. Projectberekening gebruiksfase ...................................................................................... 89 Bijlage 2. Digitale watertoets ............................................................................................................ 89 Bijlage 3. Akoestisch onderzoek wegverlkeerslawaai ....................................................................... 89 Bijlage 4. Akoestisch onderzoek geluidwering gevels ....................................................................... 89 Bijlage 5. Akoestisch onderzoek ruimtelijke inpassing...................................................................... 89 Bijlage 6. Akoestisch onderzoek warmtepompen ............................................................................. 89 Bijlage 7. Aanmeldnotitie MER .......................................................................................................... 89 Bijlage 8.

Bezonningsstudie ............................................................................................................... 89 Bijlage 9. Asbestinventarisatie .......................................................................................................... 89 Bijlage 10. Vooroverlegreacties......................................................................................................... 89

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het noordelijk gedeelte van de binnenstad van Zwolle, tussen de Nieuwstraat en de Thorbeckegracht, bevindt zich het Broerenkwartier. Het Broerenkwartier is van oudsher een kloostercomplex, omringd door kleinschalige bebouwing in een lineaire structuur. In de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw heeft een grote transformatie plaatsgevonden in de vorm van sloop en vervangende nieuwbouw. De auto stond centraal en een winkelpassage was het ideaal. Een nieuw modern winkelgebied met liefst brede promenades. Het Broerenkwartier is hiermee een tijdsbeeld van de stadsontwikkeling uit de jaren ’60. Het gebied wijkt daarmee af van de rest van de historische binnenstad die wordt gekenmerkt door een grote afwisseling in maat en schaal en waar allerlei tijdsbeelden en architectuurstijlen zichtbaar zijn. De mix maakt het straatbeeld in de historische binnenstad afwisselend en aantrekkelijk. Het ademt de geschiedenis van de stad. Een groot gedeelte van het Broerenkwartier mist deze aantrekkelijke afwisseling. Ook de aansluiting tussen het gebied op de historische binnenstad is zowel ruimtelijk als functioneel niet sterk. Met de economische crisis van de afgelopen jaren zijn de gebreken sterk naar voren gekomen met als gevolg dat de consument het gebied links heeft laten liggen.

De ruimtelijke kwaliteit, functionaliteit en leefbaarheid van het gebied kwamen daarmee onder druk te staan. De opgave ligt voor om het Broerenkwartier te transformeren om op langere termijn toekomstbestendig te kunnen zijn. Het doel is om het Broerenkwartier een volwaardig onderdeel van de binnenstad te laten vormen waar wordt gewerkt, gewoond en dat een aanvulling vormt op het terrassen- en winkelaanbod van de rest van de historische binnenstad. Deze opgave is aanleiding van verschillende (markt)partijen om het Broerenkwartier gefaseerd te herontwikkelen. Voor de voormalige overdekte ‘Weeshuispassage’, gelegen tussen de Weeshuisstraat en de Nieuwstraat, zijn plannen in uitvoering (noord- en zuidzijde Broerenkwartier). Voor de voormalige locatie van de V&D zijn plannen in voorbereiding (westzijde Broerenkwartier). Met voorliggend plan, ter plaatse van de C&A, wordt invulling gegeven aan de herontwikkeling van de oostzijde van het Broerenkwartier. Het plan voorziet in de realisatie van 68 appartementen boven op de bestaande commerciële plint. Met het toevoegen van 68 appartementen wordt ruimtelijk en functioneel invulling gegeven aan de transformatie van het Broerenkwartier naar een aantrekkelijk woon- en werkgebied en wordt ruimtelijk en functioneel aansluiting gevonden bij de rest van de binnenstad.

1.2 Procedure In de nieuwe situatie wordt de bestaande bebouwing opgetopt. Er is in de nieuwe situatie sprake van een commerciële functie op de begane grond (in bestaande bebouwing), appartementen in de eerste bouwlaag (bestaande bebouwing) en daar bovenop drie extra bouwlagen met appartementen. In totaal worden 68 appartementen gerealiseerd en blijft een klein deel van de bebouwing behouden voor de bestaande commerciële functie van het pand. Op de begane grond worden 104 fietsenstallingen ten behoeve van de woningen gerealiseerd. Ook worden verdeeld over de verdiepingen diverse bergingen gerealiseerd. De woonfunctie past binnen het geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad en Omgeving’, (2013). De wijze waarop de woonfunctie wordt 5

toegevoegd aan de locatie (met name de aantallen en op enkele plekken de bouwhoogte) past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om het bouwplan mogelijk te kunnen maken dient afgeweken te worden van het bestemmingsplan. Dat gebeurt op basis van een omgevingsvergunning waarvoor de uitgebreide procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, artikel 2.12 sub 3) van toepassing is. In dergelijke gevallen moet de aanvraag Omgevingsvergunning voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing vormt de bijlage van de aanvraag Omgevingsvergunning, waarin op basis van ruimtelijke, stedenbouwkundige, beleidsmatige en milieukundige overwegingen wordt onderbouwd en aangetoond dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De onderbouwing geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten en moet in combinatie worden gezien met de aanvraag Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingezoomd op het plangebied. Hierbij wordt ingegaan op de begrenzing van het plangebied. Tevens wordt de geldende planologische situatie in beeld gebracht en wordt aangegeven op welke onderdelen wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Hoofdstuk 3 vormt een overzicht van het relevante beleidskader. De ruimtelijke en milieukundige aspecten die ten grondslag liggen aan het plan worden in hoofdstuk 4 toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan toegelicht.

6

2. Huidige situatie plangebied 2.1 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in het noordelijk gedeelte van de Zwolse binnenstad, in het Broerenkwartier. Op onderstaande afbeeldingen is de ligging van het plangebied binnen het Broerenkwartier weergegeven.

Ligging plangebied binnen het Broerenkwartier. Bron: gemeente Zwolle.

Achter de Broeren Drie Pistolengang

Broerenstraat

Weeshuispassage

Globale begrenzing plangebied. Bron: Tim Versteegh Architect.

Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de Nieuwstraat. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Drie Pistolengang en aan de westzijde door de Broerenstraat. De oostelijke

7

begrenzing wordt gevormd door een bestaand winkelpand. In hoofdstuk 4 wordt dieper ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en haar omgeving.

2.2 Het plan Voorliggend plan betreft de transformatie van het bestaande pand aan de Broerenstraat 14 in Zwolle. In het gebouw, dat is ontworpen door architectenbureau Drexhage, Sterkenburg, Bodon, Venstra uit Amsterdam, is al jarenlang de C&A gevestigd. Vanwege gewijzigde marktomstandigheden is de behoefte aan winkelmeters teruggelopen. Het plan voorziet dan ook in een afname van het aantal vierkante meter winkeloppervlak van bijna 4.000 m2 naar circa 1.800 m2 winkeloppervlak. Op de begane grond van het gebouw en op de eerste verdieping (klein gedeelte) blijft sprake van een commerciële functie. Naast een afname van de behoefte aan winkeloppervlakte is sprake van een toenemende vraag naar woningen. Om invulling te geven aan deze behoefte worden verdeeld over vier verdiepingen 68 appartementen gerealiseerd. Het gaat om koopwoningen voor diverse doelgroepen verdeeld over de categorieën goedkoop - midden - duur. Het plan is onder architectuur ontworpen. Met dit plan wordt ruimtelijk en functioneel invulling gegeven aan de opwaardering van het Broerenkwartier. In hoofdstuk 4 wordt het plan nader toegelicht. Daarbij wordt vanuit de huidige stedenbouwkundige situatie toegewerkt naar de invulling van het plangebied.

2.3 Geldende planologische situatie Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: -

Binnenstad en omgeving (2013) Parapluplan parkeren (2017) Parapluplan zelfstandige woonruimte (2020) Parapluplan bouw- en cultuurhistorie (2021)

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Binnenstad en omgeving’ weergegeven met daarbinnen globaal aangeduid het plangebied.

Ligging plangebied binnen www.ruimtelijkeplannen.nl

bestemmingsplan

‘Binnenstad

en

omgeving’.

Bron:

8

Bestemmingsplan Binnenstad en omgeving Het plangebied heeft op basis van dit bestemmingsplan de volgende bestemmingen en aanduidingen: -

-

Enkelbestemming Centrum - Detailhandel Dubbelbestemming Waarde - Archeologie Functieaanduiding - specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik Bouwaanduiding - plat dak Maatvoering - Maximum bouwhoogte 16 meter - Maximum goothoogte 16 meter Maximum aantal bouwlagen: 5

Nadere toelichting op de bestemmingen Enkelbestemming Centrum – Detailhandel De voor 'Centrum - Detailhandel' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor gebouwen ten behoeve van detailhandel, in de eerste bouwlaag, woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep aan huis, dienstverlening en bedrijven die in de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging zijn aangeduid als toelaatbaar. Dubbelbestemming Waarde – Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor: a. het behoud van de archeologische monumenten die ter plaatse aanwezig zijn; b. het behoud van de archeologische monumenten, waarvan de aanwezigheid redelijkerwijs vermoed wordt. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, welke kunnen leiden tot het verstoren van de bodem op een grotere diepte dan 0,5 meter en over een grotere oppervlakte dan: -

100 m², voor het gebied buiten de grachten, 30 m², voor het gebied binnen de grachten.

Nadere toelichting op de functieaanduidingen en maatvoering De functieaanduiding ‘specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik’ voorziet in de mogelijkheid om op adressen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, afwijkend van de regels binnen de bestemming ‘Centrum – Detailhandel’, detailhandel te vestigen. Bijvoorbeeld in het gehele pand of op de verdiepingen. In voorliggend geval is daardoor de vestiging van detailhandel op de verdiepingen mogelijk. Binnen het bestemmingsplan is een maximum van vijf bouwlagen toegestaan, is een bouwvlak opgenomen waarin bebouwing gerealiseerd moet worden en is opgenomen dat de maximale bouwen goothoogte 16 meter bedraagt. Het bestemmingsplan voorziet echter in de mogelijkheid om onder voorwaarden maten met maximaal 10% te vergroten. Dat maakt dat ter plaatse onder voorwaarden 17,60 meter hoog gebouwd mag worden. 9

Een hoofdgebouw dient, voor zover zichtbaar vanaf openbaar toegankelijk gebied, te worden afgedekt met een kap met een hoek van minimaal 23º en maximaal 67º, behalve ter plaatse van de aanduiding 'plat dak', in welk geval een kap met een hoek van minder dan 23º evenals een plat dak zijn toegestaan. Waar ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' 5 bouwlagen zijn toegestaan, geldt voor een hoofdgebouw van 5 bouwlagen met een platte afdekking dat de vijfde bouwlaag ten minste 2 meter achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd; Parapluplan parkeren Het ‘Parapluplan parkeren’ voorziet in een regeling om bij (gewijzigde) plannen, te voldoen aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Het ‘Parapluplan parkeren’ vormt een toetsingskader bij ruimtelijke plannen. In hoofdstuk 3 is onderbouwd op welke wijze bij dit plan invulling wordt gegeven aan dit parkeerbeleid. Parapluplan zelfstandige woonruimte Het parapluplan ‘Zelfstandige woonruimte’ voorziet in regelgeving met als doel om overlast als gevolg van het toevoegen van zelfstandige woonruimte(n) te beperken en de kwaliteit van de woningen en hun omgeving veilig te stellen. Zwolle, parapluplan bouw- en cultuurhistorie Gemeenten dienen cultuurhistorische waarden mee te wegen in bestemmingsplannen.

Om dat te doen, heeft de gemeente Zwolle het parapluplan bouw- en cultuurhistorie vastgesteld. Het plangebied kent de gebiedsaanduiding ‘overige zone – Binnenstad en Omgeving’.

2.4 Toets aan het bestemmingsplan Bestemmingen In de nieuwe situatie bestaat het gebouw uit vijf bouwlagen, waarbij de begane grond wordt benut voor commerciële functies en voor berging, de eerste verdieping (bestaand) wordt getransformeerd naar appartementen en een kleine deel detailhandel. Boven op deze twee bestaande bouwlagen worden drie extra bouwlagen gerealiseerd waar eveneens appartementen worden gerealiseerd. In totaal kent het plan 68 appartementen. De begane grond blijft dus grotendeels in gebruik voor detailhandel. Ook worden entrees en fietsenstallingen ten behoeve van de appartementen op de begane grond gerealiseerd. Op basis van het geldende bestemmingsplan is binnen de bestemming ‘Centrum – Detailhandel’ de functie ‘wonen’ toegestaan. Op basis van het parapluplan ‘Zelfstandige woonruimte’ is het gebruik van gebouwen op een bouwperceel voor meer dan 1 woning, of, indien het aantal woningen groter is, het bestaande aantal woningen toegestaan. Het plan voorziet in 68 woningen, wat betekent dat niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Om meerdere woningen mogelijk te maken dient afgeweken te worden van het bestemmingsplan en dient getoetst te worden aan de beleidsregel ‘Zelfstandige woonruimte’ zoals vastgesteld op 29 oktober 2019.

De beleidsregel is van toepassing op initiatieven die in strijd zijn met een bestemmingsplan en die voorzien in het realiseren van maximaal 20 zelfstandige woonruimten op een locatie waar conform het bestemmingsplan wonen is toegestaan. Omdat in voorliggend plan meer dan 20 woningen zijn voorzien hoeft het plan niet aan de beleidsregel te voldoen, maar worden per geval

10

beoordeeld. Desondanks wordt in dit plan wel voor een belangrijk deel voldaan aan de regels uit de beleidsregel. Het plan voorziet naast het realiseren van woningen, ook in het realiseren van (fietsen)bergingen. Op basis van het geldende bestemmingsplan is dit gebruik als ondergeschikte activiteit toegestaan. Het behoud van een deel van de bestaande commerciële ruimten op de verdieping en het behoud van de bestaande commerciële plint op de begane grond zijn overeenkomstig het bestemmingsplan. Het plangebied kent de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend een gebruik ten behoeve van een andere bestemming waardoor een onevenredige afbreuk aan het belang van de archeologische monumentenzorg wordt gedaan. In het kader van voorliggend plan vinden geen bodemingrepen plaats die in strijd met de archeologische bestemming ter plaatse van het plangebied leiden tot afbreuk aan het belang van de archeologische monumentenzorg. In hoofdstuk 4 wordt dit nader onderbouwd. Maatvoering In het bestemmingsplan is opgenomen dat er maximaal vijf bouwlagen gerealiseerd mogen worden. Met voorliggend plan wordt hier aan voldaan.

Ten aanzien van deze bouwlagen is tevens de volgende bepaling opgenomen: ‘Waar ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' 5 bouwlagen zijn toegestaan, geldt voor een hoofdgebouw van 5 bouwlagen met een platte afdekking dat de vijfde bouwlaag ten minste 2 meter achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd.’ Daar waar binnen het plan sprake is van een platte afwerking in vijf bouwlagen, is deze laag meer dan 2 meter achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw gebouwd. Hierdoor wordt aan het gestelde in het bestemmingsplan voldaan. Aan de voorwaarden ten aanzien van de dakhelling zoals die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, wordt eveneens voldaan. Er is overwegend sprake van platte daken. De bouwhoogte en de goothoogte binnen de bestemming ‘Centrum – Detailhandel’ bedraagt maximaal 16 meter. In de regels van het bestemmingsplan is in artikel 36.2 lid a opgenomen dat bij een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van de bij recht in de regels gegeven aantallen, maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die aantallen, maten, afmetingen en percentages voor zover er geen specifieke afwijkingsmogelijkheid in deze regels van toepassing is. Concreet zou dat betekenen dat er sprake kan zijn van een maximale bouwhoogte van 17,60 meter.

Onderdeel van het plan is een dakrand van 18,34 meter en een liftuitloop met een hoogte van 20,12 meter. Hiermee wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan en van de bestaande afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. Deze afwijkingen zijn het gevolg van de opgave om het gebouw ruimtelijk en functioneel goed in te passen in de omgeving. Met deze afwijkingen vindt geen onevenredige aantasting plaats van het stedenbouwkundig beeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de parkeergelegenheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de

11

groenstructuur en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt dit onderbouwd. Ter plaatse van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone – Binnenstad en Omgeving’. Op basis van deze aanduiding bevinden zich binnen het plangebied geen percelen die als cultuurhistorisch waardevolle aangeduid zijn en geen historisch waardevolle panden of ensembles die ten gevolge van dit plan worden aangetast. Het plan bouwt juist voort op de bestaande architectuur door de eerste en twee bouwlaag te behouden en daar boven in passende architectuur bouwlagen aan toe te voegen.

12

3. Beleidskader 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het plan aan relevant beleid getoetst. Het gaat daarbij om Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Novi Inleiding Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: -

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden Steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel vanuit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma’s en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden.

13

Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”. Door haar ligging in de delta van de IJssel én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid. Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI in 2024 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid. Relatie met initiatief Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI. Het plan draagt bij aan het toevoegen van woningen en bouwt daarmee voort op de verstedelijkingsdeal.

3.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) De juridische borging van de nationale belangen uit de SVIR vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Relatie met initiatief Onderliggend initiatief maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur, waardoor de Barro niet van toepassing is.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt. Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden.

In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 is 14

bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang. Dit betekent dat er voor wat betreft voorliggend bouwplan, dat voorziet in de realisatie van 68 wooneenheden, wel sprake is een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing. Relatie met initiatief Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is. Indien het plan voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, dient te worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Daarvan is hier geen sprake aangezien het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied van Zwolle ligt, waarbij bestaande stedelijke functies worden verwijderd ten behoeve van de voorziene woningbouw. Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De provincie Overijssel heeft eind 2014 een regionale woonvisie West Overijssel vastgesteld. Ter uitvoering hiervan is in 2015 het Regionale Woonprogrammering (RWP West-Overijssel, 7 december 2015) opgesteld. Het doel hiervan is om tot een betere balans van vraag en aanbod op de woningmarkt te komen, kwantitatief en kwalitatief, waarbij iedere gemeente bouwt voor de lokale behoefte. In dit document - RWP West-Overijssel (Regionale Woon Programmering) - zijn afspraken gemaakt over woonregio's en nadere afspraken over aantallen woningen en afstemming met de regio. De gemeenten en de provincie hebben op 27 januari 2016 de samenwerkingsovereenkomst getekend. Het RWP West-Overijssel wordt tweejaarlijks geactualiseerd, zo ook in het voorjaar van 2021. Daarbij zijn tussen de gemeenten in West-Overijssel en de provincie ambities uitgesproken over de woningmark in (West) Overijssel.

Daarbij is onder andere gesproken over het toevoegen van 60.000 woningen in geheel Overijssel, het versnellen van de woningproductie, het voorsorteren op een veranderende woningvraag en het vergroten van de toegankelijkheid van de woningmarkt en doorstroming. Voor Zwolle wordt gesproken over een totale plancapaciteit van 12.700 woningen tot 2030. De gemeente Zwolle is verantwoordelijk voor een actueel en onderbouwd woonbeleid en woningprogramma. Daar heeft de gemeente Zwolle invulling aan gegeven.

15

Voor Zwolle is de woningbehoefte in de periode 2017-2027 circa 5.500 - 6.000 woningen en 4.000 na 20271. Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar de gemeente constateert ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle. De landelijke trend naar stedelijk wonen en de overloop van de Randstad betekenen dat Zwolle serieus rekening moet houden met een hogere groei dan in de Woonvisie. In Zwolle is sprake van een overspannen woningmarkt, waardoor de kwalitatieve groei van een inclusieve stad onder druk staat en de beschikbaarheid van betaalbare woningen is afgenomen. De niet goed functionerende markt vertaalt zich vooral in een veel grotere vraag naar (stedelijke)woningen. De oplossing voor de stijgende woningprijzen en de toegankelijkheid van de woningmarkt zit dan ook met name in het creëren van nieuw aanbod. In de Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 en in de omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' is daarom rekeningen gehouden met een groei van 1.000 woningen per jaar. Een uitdaging voor Zwolle is dat de huidige woningvraag grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost, maar het huidige aanbod aan (centrum)stedelijke woonmilieus beperkt is.

Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en (centrum)stedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. In de binnenstad en de schil van Zwolle wordt sterk ingezet op de woonfunctie om de stad levendig te houden. Een centrumstedelijk woonmilieu sluit aan bij de behoefte van diverse doelgroepen. Tot 2019 gold voor de gemeente Zwolle het Regionaal Woonprogramma (RWP) West Overijssel 2017 als kader voor de kwantitatieve behoefte en de regionale afstemming van woningbouwplannen. Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte: ‘Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen.

Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.’

1

Woonvisie ‘Ruimte voor Wonen’, 2017-2027

16

Motivering locatiekeuze Het plangebied is in gebruik als winkel (C&A). Ten gevolge van marktomstandigheden is er minder behoefte aan winkelmeters. Daarom wordt het aantal winkelmeters teruggebracht. Gelijktijdig is er sprake van behoefte aan woningen en voorziet het gemeentelijk beleid in het ruimtelijk en functioneel opwaarderen van het gehele Broerenkwartier, inclusief voorliggend plangebied. Het toevoegen van woningen is één van de gemeentelijke pijlers om het gebied weer aantrekkelijk te maken. Met voorliggend plan, in de vorm van het realiseren van 68 appartementen in de koopsector, wordt hier invulling aan gegeven.

3.2.4 Conclusie Rijksbeleid Onderliggend plan sluit aan op de hiervoor genoemde ambities uit de gemeentelijke Woonvisie en de Regionale Woon Programmering. Hiermee is de behoefte aangetoond en draagt het plan met 68 woningen bij aan de groeiambitie van Zwolle. Daarnaast wordt duurzaam met de ruimte omgegaan door op basis van inbreiding bestaand vastgoed te transformeren naar woningen in de vorm van appartementen. De appartementen bieden mede door de variatie aan omvang en de ligging in het centrum, woonruimte voor diverse doelgroepen. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking.

17

3.3 Provinciaal en regionaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel. Onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen aan bod. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en sindsdien een aantal keer geactualiseerd. De visie bestaat uit drie delen. Deel 1 geeft de opgaven en kansen waar de provincie voor staat. Deze zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's, waaronder mobiliteit, natuur en veiligheid en gezondheid. Deel 3 bevat een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities. De centrale beleidsambities voor de negen beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende 'rode draden' duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Dit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel 18

om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten Daarmee wordt een weloverwogen locatiekeuze en vormgeving en inrichting van initiatieven bevorderd, passend bij de identiteit van de plek. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal, en het verbinden van lokale kennis met de uitvoering van ruimtelijke opgaven. Deel 2 van de omgevingsvisie geeft het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: -

generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken.

Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Deze beleidskeuzes geven invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere de reserveringen voor waterveiligheid en begrenzing van Nationale Landschappen en Natura 2000-gebieden. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. 19

Toets aan uitvoeringsmodel Generieke beleidskeuzes Met het beoogde programma wordt op een binnenstedelijke locatie bijgedragen aan de invulling van een grote woningbehoefte aan betaalbare woningen. Het plangebied ligt niet binnen een in de visie en/of verordening aangewezen reserveringsgebied of natuurgebied. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit van de omgeving. Ontwikkelingsperspectieven Ter plaatse van het plangebied geldt het Ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast.

Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de herstructurering van de binnenstad en wordt bijgedragen aan een divers woon-werkklimaat. Gebiedskenmerken De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen: 1. 2. 3. 4.

de natuurlijke laag de stedelijke laag de laag van de beleving de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief is alleen de stedelijke laag van belang. Dit vanwege de binnenstedelijke ligging van het plangebied. Stedelijke laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. Toets aan het initiatief Het plangebied valt binnen de ‘historische centra binnensteden’ en de ‘bestaande woonmilieus binnen de stedelijke netwerken’. Binnen de ‘historische centra binnensteden’ dienen de kwaliteiten en kenmerken van de betreffende binnenstad beschermd te zijn. Daarvan is sprake, aangezien bij de 20

uitwerking van de plannen de historie en ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving als uitgangspunt is genomen. Ten aanzien van de ‘bestaande woonmilieus binnen de stedelijke netwerken’ geldt dat gezorgd moet worden voor een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief). In paragraaf 3.4 wordt nader onderbouwd en toegelicht dat het pan voorziet in een woonbehoefte. Het plan is op basis van voorgaande in lijn met de doelstellingen ten aanzien van de stedelijke laag.

3.3.2 Omgevingsverordening De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Woningbouwontwikkeling op inbreidingslocaties (in de vorm van binnenstedelijke transformatie) is een actueel onderwerp in de verordening. Binnen de Omgevingsverordening wordt sterker gestuurd op het principe ‘inbreiding gaat voor uitbreiding'. Door middel van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3) wordt de verplichting opgelegd om voor stedelijke functies eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben, voordat een claim mag worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. In onderliggend initiatief wordt hier aan voldaan. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3.3 Woondeal West Overijssel Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. In de Woondeal West-Overijssel zijn specifieke afspraken gemaakt over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in West-Overijssel. In Zwolle moeten 12.000 nieuwbouwwoningen komen. Voorliggend plan draagt hieraan bij.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen 2030’ (2021) Inleiding Ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente de omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen 2030’ opgesteld. De omgevingsvisie, die op 13 september 2021 door de raad is vastgesteld, beschrijft de koers voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Zwolle vooral op de periode tot 2030. De visie helpt om de volgende stappen te zetten in de ontwikkeling van de gemeente waarin leefbaarheid, gezondheid, wonen, mobiliteit, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan. 21

Steeds meer Zwolle: ambities en kernopgaven Aan de hand van de Zwolse Kernopgaven wordt de omgevingsvisie opgebouwd. ‘De drager’ van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van Zwolle. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk ‘fundament’, om op verder te bouwen. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het ‘Huis van Zwolle’ te midden van de volgende drie leidende ambities voor de verdere ontwikkeling: -

Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio; Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

Dit is terug te vertalen naar de volgende afbeelding:

Ontwikkelingen en opgaven verbonden aan ambitie De wereld om ons heen verandert voortdurend. Er zijn allerlei factoren die van invloed zijn hoe we de ruimte inrichten. Trends en ontwikkelingen op gebieden als leef-, klimaatbestendige-, duurzame- en werkgemeente, een gemeente waar we ons verplaatsen en Zwolle als onderdeel van Nederland en de regio geven inzicht voor de visie met een doorkijk naar de effecten ervan voor Zwolle. Ruimtelijke koers Basis

22

De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Sturen op kwalitatieve ontwikkeling Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. 2. 3. 4.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen. De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad. 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. Randvoorwaarden Deze ontwikkeling vinden plaatsen binnen een aantal randvoorwaarden: - Ruimte voor een leefbare stad - Er is ruimte nodig om het woningtekort aan te pakken. Er is ook ruimte nodig voor een gezonde buitenruimte met veel groen. Er is ruimte nodig voor ondernemers. Ruimte is ook nodig om te wandelen, te fietsen, voor de bus, de trein en de auto. - 1.000 woningen per jaar met een focus op stedelijk wonen - Uitgangspunt is het toevoegen van stedelijke woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. - Met 1.000 woningen per jaar tot 2030 wordt het woningtekort op alle fronten aangepakt met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Het woonprogramma bestaat voor 30% uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur.

Grofweg landt 60% van de nieuwe woningen in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de suburbane woonmilieus wat hoofzakelijk bestaat uit grondgebonden woningen. In de ontwikkeling van de woningen wordt gestreefd naar nieuwe onderscheidende, stedelijke woonvormen en combinaties van wonen en werken. - Mobiliteit en bereikbaarheid als belangrijke drager voor leefbaarheid - Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken (hoogbouw en verdichting) anderzijds wordt ingezet op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. Tenslotte wordt meer aandacht besteed aan de fietser en de voetganger en minder voorrang gegeven aan de automobilist. - Aandacht voor de economie van stad, gemeente en regio - De economie wordt versterkt, voornamelijk voor het cluster rond gezondheidszorg, voor ict/ecommerce en de creatieve industrie. Er wordt ruimte gezien voor groei van de logistieke sector. Innovatie en nieuwe bedrijvigheid wordt gestimuleerd waarbij gekeken wordt naar de koppeling met maatschappelijke thema’s. Relatie met initiatief Met voorliggend plan wordt bijgedragen aan de opgave om jaarlijks 1.000 woningen te bouwen.

Dat gebeurt op basis van inbreiding, waarbij bovenop bestaande bebouwing een gevarieerd aanbod van

23

koopwoningen wordt gerealiseerd. In de volgende paragraaf wordt de verdeling van het programma verdere toegelicht. Daarnaast ontstaat door het toevoegen van de woningen een mix van wonen en werken in het Broerenkwartier. Het vergroot de leefbaarheid van het gebied. De Zwolse strategische ontwikkelzones Er is een drietal strategische ontwikkelzones met daarbinnen diverse gebieden die (deels) transformeren naar een andere functie: 1. De binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad: de StadsKrans. 2. De zone verbonden aan de stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer en autoverbindingen: de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee. 3. De schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad: de StadsRand. Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de historische binnenstad en ligt daardoor in de stadskrans. De bijzondere kwaliteiten van de prachtige maar kleine historische kern wil de gemeente behouden. Bij het ontwerpen van de buitenruimte is en wordt de standaard van de binnenstad aangehouden. De kwaliteit laten we ook terugkomen in de opzet van de nieuwe gebieden en de gebouwen die worden gemaakt.

In de gebiedsgerichte benadering vanuit de Stadskrans stuurt de gemeente op een innige relatie met de historie. Zo worden oude en nieuwe kwaliteiten via de openbare ruimte en via gebouwen aan elkaar gesmeed. De aandacht voor samenhang en ruimtelijke kwaliteit van de Stadskrans leidt tot een rijker aanzien. Dat is de gemeentelijke ambitie. De Stadskrans is belangrijk voor nieuwe woningen, vooral in een stedelijke setting. Plannen zijn in voorbereiding aan de Schuttevaerkade, Weezenlanden noord, aan de Burgemeester Drijbersingel (locatie vastgoed Rijksvastgoedbedrijf), het Broerenkwartier, de Veemarkt en de Bagijneweide. Voorliggend plan is hier onderdeel van den draagt bij aan de gemeentelijke ambities. Visie op hoogbouw Voor de verdere verdichting biedt hoogbouw een oplossing. Dat vraagt een zorgvuldige aanpak passend bij het huidige Zwolse stadsilhouet. In de omgevingsvisie is specifiek aandacht besteed aan hoogbouw. Doordat de gemeente 6.000 nieuwe woningen wil bouwen voor 2030 in de bestaande stad spreken we van verdichting: op hetzelfde totale oppervlak komen meer woningen. En dus ook meer mensen, meer auto’s, fietsen en meer behoefte aan groen en buitenruimte. Meer woningen betekent dat er ook meer hogere gebouwen bij komen. Zo gaan gaat de gemeente ook slim om met de ruimte die we hebben. Dat vraagt een zorgvuldige aanpak passend bij het huidige Zwolse stadsilhouet.