1. Ruimtelijk ontwikkelplan Centrumgebied Oosterenk, mei 2024, incl. bijlagen (1 t/m/ 13)
Tekst van het document
Technische ruimtes onderdeel van architectonische compositie Technische ruimtes onderdeel van architec-
75
Niet van toepassing op deze locatie.
125
RANDVOORWAARDEN
13.
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
126
EN PLANASPECTEN
Om ervoor te zorgen dat er een helder kader is voor de verdere uitwerking van de Kop van de Boulevard en de Stadsrand is er per deelgebied een randvoorwaardenkaart met heldere spelregels. Vervolgens komen de planaspecten. 127
Randvoorwaardenkaart
Randvoorwaardenkaart De randvoorwaardenkaart voor de Kop van de Boulevard biedt inzicht in de positie van de bouwblokken, de maximale bouwhoogtes en positie van de entrees. Tevens wordt een aanzet gegeven voor de noodzakelijke elementen die van belang zijn voor het functioneren van het gebouw.
128
Dit is een voorbeelduitwerking van de Kop van de Boulevard. In de volgende fase worden de gebouwen en het landschap daadwerkelijk ontworpen.
12. ONDERWERPEN FYSIEKE LEEFOMGEVING
13.1 Kop van de Boulevard: randvoorwaardenkaart en spelregels
129
De positie en opbouw van het gebouw
Voor de verdere uitwerking van de Kop van de Boulevard
→ De maximale rooilijn is bepaald. Deze afmetingen staan
De bouwvelden hebben een breedte en diepte houden we vast aan een aantal essenties om de kwaliteit te borgen. De essenties zijn de basis voor de verdere
in de randvoorwaardenkaart genoemd. → De maximale gevellijnen voor de Kop van de Boulevard
→ De bouwvelden hebben een breedte
waarbij geldt:
en diepte waarbij geldt: •
Per bouwveld dienen de parkeerplaatsen conform
→ Per bouwveld dienen de parkeerplaatsen conform
uitwerking en de te maken keuzes. De essenties borgen het
komen voort uit de minimale afstanden tot de erfgrens
parkeernormering ROP, zie hoofdstuk Mobiliteit,
parkeernormering ROP, zie hoofdstuk Mobiliteit,
karakter van de Kop van de Boulevard.
•
opgelost te worden.
opgelost te worden.
De maximale gevellijnen aan de zijde van de Dokter Spanjaardweg komen uit de naastgelegen rooilijn
→ Essentie 1: De woningen worden zo gepositioneerd zodat iedere woning haar unieke uitzicht
genoeg ruimte en kwaliteit voor de openbare
heeft, dan wel op landschappelijk groen dan
ruimte tussen de bebouwing en de straat.
wel op de stedelijkheid van Zwolle. → Essentie 2: Wonen in een community: er zijn plekken voor toevallige en georganiseerde ontmoetingen in het gebouw.
financieel haalbaar) worden opgelost.
Tussen deze korrel is er een verspringing of een opening.
→ De parkeervoorziening mag zowel gedeeltelijk op
niet zichtbaar zijn met uitzondering van de entree.
lost.
tot de erfgrens minimaal 10 meter in verband met de
Waar het parkeren in de bovenliggende lagen tot
richtafstanden gemengd gebied (VNG-richtlijnen).
de gevel wordt geplaatst is het uitgangspunt dat dit
→ Voor de hoogteaccenten moet er altijd een setback zijn.
niet zichtbaar is. Dit kan bijvoorbeeld met groene
meter terugspringen van de onderliggende gevellijn.
→ Essentie 4: Het gebouw heeft een menselijke maat en
→ De maximale hoogte van de drie accenten ligt vast. Voor de andere bebouwing geldt een bandbreedte.
bekleding of een geperforeerde gevel. • •
→ Er moeten minimaal drie openingen in het bouwblok komen. Deze hebben een minimale breedte van 12 meter.
Om de essenties te borgen zijn er spelregels opgesteld. De
De maximale korrelgrootte binnen een bouwblok is ca. 27 meter gevellengte.
→ Aan de zijde van Isala en ABC is de afstand van rooilijn
Vanaf 25 meter hoogte moet de gevellijn minimaal 2
tectuur zo ervaren.
op maaiveld, gestapeld als ondergronds (indien
maaiveld, gestapeld als ondergronds worden opge-
stedelijk karakter met veel groene kwaliteiten.
•
De parkeervoorziening mag zowel gedeeltelijk
In de plint zal de parkeervoorziening voor auto’s
→ Essentie 3: Het gebouw kenmerkt zich door een hoog-
wordt zowel in de beleving als in de archi-
•
van de bebouwing op de ABC-locatie en borgen
→ De maximale korrelgrootte binnen een bouwblok is
spelregels in combinatie met de randvoorwaardenkaart en
circa 27 meter gevellengte. Tussen deze korrel is er een
de planaspecten vormen het kwalitatieve Programma van
verspringing of een opening.
12. ONDERWERPEN FYSIEKE LEEFOMGEVING
Essentie en spelregels
Het parkeren wordt aan de bovenzijde aan het zicht onttrokken door een dek met daktuin.
zichtbaar zijn met uitzondering van de entree. Waar
De footprint heeft een minimale maat nodig voor
het parkeren in de bovenliggende lagen tot de gevel
de plinten. Zowel voor mogelijke woningen als
wordt geplaatst is het uitgangspunt dat dit niet zicht-
voorzieningen. Zodat er een goede woonruimte
baar is. Dit kan bijvoorbeeld met groene bekleding of
op begane grond ontstaat voor een aantrekkelijke
een geperforeerde gevel.
plint. •
→ In de plint zal de parkeervoorziening voor auto’s niet
De afstand van de bestaande te handhaven
Eisen voor de verdere uitwerking van het plan door archi-
bomenkruinen tot de bebouwing is minimaal twee
tecten, landschapsarchitecten en andere adviseurs.
meter en bij voorkeur vijf meter.
Het bouwblok mag geen gesloten bouwblok zijn. Er zijn minimaal drie openingen per bouwveld. De openingen zijn minimaal twaalf meter breed. → Het parkeren wordt aan de bovenzijde aan het zicht onttrokken door een dek met daktuin.
Iedere woning heeft zicht op een groene kwaliteit. Dit kan op verschillende manieren: zicht op de Westerveldse Aa, zicht op het groene parkeerdek, een groene daktuin, verticaal groen of een ruime groene buitenruimte. Voorbeelduitwerkingen passend binnen randvoorwaardenkaart en spelregels
130
→ De footprint heeft een minimale maat nodig voor de plinten. Zowel voor mogelijke woningen als voorzieningen. Dit zodat er een goede woonruimte op begane grond ontstaat voor een aantrekkelijke plint. 131
Architectuur en landschap
van het→gevelontwerp Iedere woning heeft zicht op een groene kwaliteit, het zicht vanaf dezicht straat. namelijk op de Westerveldse Aa, zicht op het groene parkeerdek, artlezers, signalisatie en de groene daktuin, verticaal groen of een ruime groene buitenruimte . er de rooilijn. → Het architectuurpalet van het ROP wordt verder uitgewerkt in een BKP behorend bij het Omgevingsplan → De architectuur van de bouwvolumes kan verschillen, maar er is altijd samenhang tussen de bouwvelden. Deze is te vinden in materialisatie, vorm of kleur. → In de opening tussen de bouwvolumes bevindt zich verticaal groen. → Vanaf maaiveld wordt ervaren dat het collectieve hof groen is. → Dakterrassen op hogere niveaus hebben ook een groene uitstraling. → De plint moet een minimale hoogte van vier meter hebben, maar mag niet over de gehele gevel dezelfde hoogte krijgen. Dit verschil in hoogtes kan door middel van architectonische maatregelen gecreëerd worden.
→ Het hoogteaccent van maximaal 65 meter zal nooit
Technische en logistieke ruimtes in de plint
Community
In het algemeen geldt dat gesloten gevels, in het bijzonder in de plint, geminimaliseerd moeten worden. Het altijd een setback krijgen of terug liggen. is echter onvermijdelijk dat sommige technische en → Voor alle volumes boven de 25 meter geldt een logistieke ruimtes, bijvoorbeeld ten behoeve van afvalinminimale setback van twee meter. De setbacks zijn er zameling, aan de gevel raken. Deze ruimtes moeten zo voor de menselijke maat en houden rekening met de uitkomsten van de Hoogbouweffectrapportage (HER) geplaatst worden dat ze onderdeel zijn van de architectonische compositie en dat ze niet hinderlijk zijn in het over de gevolgen van wind. straatbeeld. Dit moet in relatie tot het inrichtingsplan van → Biodiversiteit speelt een grote rol in de uitwerking van de openbare ruimte worden bezien. architectuur, zie hiervoor hoofdstuk 10. met de gevel direct op het maaiveld landen. Deze moet
→ Bij het ontwerp van de parkeergarages wordt rekening
schappelijke dakterras. → Het gebouw wordt dusdanig ontworpen dat er veel ruimte is voor toevallige ontmoetingen: denk aan trappen, bruggen, galerijen, lifthallen. Dit zorgt eveneens voor sociale veiligheid. → Het gebouw voorziet in georganiseerde ontmoetingen: het gemeenschappelijke dakterras, gemeenschappelijke ruimtes (dat kan ook de wasmachineruimte zijn) en andere gedeelde ruimtes, zoals bijvoorbeeld een ruime entree, etc.
een community. Dit wordt mede mogelijk gemaakt door de
toekomst sprake is van een openbaar toegankelijke
verschillende doelgroepen: de vragers en dragers die elkaar
garage, voldoet de garage aan NEN 2443: openbaar
helpen bij de dagelijkse zaken.
toegankelijke parkeergarages.
→ Bewoners en bezoekers worden verleid om de gezamenlijke
→ De entrees van de parkeergarages zijn geïntegreerd in
daktuin te bezoeken en te gebruiken.
de architectuur van het bouwblok. Er wordt gebruikgemaakt van slimme parkeerinstallaties om het in- en uitrijden van de parkeergarages zo snel en soepel
Aansluiting openbaar - privé
mogelijk te laten verlopen.
→ Het openbaar gebied rondom het bouwblok krijgt een groene inrichting.
→ De menselijke maat op maaiveldniveau uit zich door gelaagdheid, zachte materialen, groen, verticaliteit,
→ De indicatieve entrees voor de parkeergarage en fiets-
Parkeergaragetoegang subtiel geïntegreerd in het gevelontwerp
parkeren zijn aangegeven. De exacte positie kan nog verschuiven aan de hand van de uitwerking door de architect
aandacht voor details op ooghoogte, etc.
in de volgende fase. Er zijn meerdere entrees voor fietsen, er
→ Natuurinclusiviteit is van groot belang. Er komen onder
is in principe maar 1 entree voor auto's.
andere nestkasten voor de passende doelsoorten.
→ De indicatieve entrees geven weer aan welke vlakken
→ Trafo ruimtes/technische ruimtes en containerruimtes
er minimaal entrees moeten komen om levendigheid te
worden integraal in het bouwblok opgelost.
garanderen.
→ De bomenverordening is van toepassing.
→ De arcering in de randvoorwaardenkaart geeft weer waar er minimaal actief programma in de plint moet komen: op de
→ Het uitgangspunt is om bomen te compenseren op
hoeken langs de Dokter Spanjaardweg.
eigen terrein bij de Kop van de Boulevard. Indien niet mogelijk maakt de ontwikkelaar afspraken over
→ Er is de mogelijkheid voor een overgangszone van maximaal
compensatie in de directe omgeving van de Kop v/d
2,5 meter tussen openbaar gebied en privé (gevellijn). In deze zone is ruimte voor een Delftse stoep. De overgangs-
Boulevard in relatie tot herinrichting van de Dokter
132
nity. Er zijn gemeenschappelijke ruimtes aan het gemeen-
→ Er wordt gefaciliteerd in het opzetten en in stand houden van
gehouden met de eisen uit NEN 2443. Indien in de
detaillering, Hiervoor zijn verschillende middelen, zoals
ang subtiel geïntegreerd in
→ Wonen op de Kop van de Boulevard is wonen in een commu-
12. ONDERWERPEN FYSIEKE LEEFOMGEVING
en
Spanjaardweg.
Technische ruimtes onderdeel van architecTechnische ruimtes onderdeel van architectonische compositie tonische compositie
75
zone kan gebruikt worden voor bewoners of commercieel programma.
133
Gezondheid
geluidsluwe zone
→ Woningen grenzend aan het collectieve hof krijgen een
→ Er is onderscheid vanuit de context in geluidsbelaste zones (reuring) en
geluidsbelaste zone
privé buitenruimte. Deze overgang is landschappelijk opgelost. → Het collectieve hof wordt ingericht als gemeenschappelijke tuin. → Minimaal 50% van het collectieve hof wordt ingericht met groen.
geluidsluwe zones (rust).
hebben een geluidsluwe gevel.
→ Woningen met een buitenruimte hebben in principe de buitenruimte aan de geluidsluwe gevel, waar dit niet mogelijk is wordt de buitenruimte
wordt een inrichtingsplan gemaakt van de daktuin. De
vormt een uitzondering hierop. In de nadere uitwerking dient deze bron
daktuin is van de VvE.
nader bekeken te worden opdat bewoners gezond kunnen wonen.
Hieronder vallen actieve voorzieningen zoals de buurtsupermarkt, de
ting.
ondergeschikte horeca, laad- en losplekken, inrit van de parkeergarages.
→ Beplanting past bij de stedelijke omgeving, geïnspireerd door de Westerveldse Aa. → De overgang tussen privé en collectief 'wordt natuurlijk opgelost, bijvoorbeeld door een haag. Deze oplossing is eigendom van de VvE. → Er is minimaal 1 speelruimte.
Groene collectieve ruimte op hoogte Groene daken
→ Geluidsbelaste activiteiten bevinden zich in de geluidsbelaste zone.
draagvermogen heeft voor een kwalitatief groene inrich-
regenwater op dek, tot 80mm/uur.
Menselijke maat door openingen en setbacks
→ De hoofdslaapkamer bevindt zich in principe aan de geluidsluwe gevel.
geluidsluw gemaakt. Het geluid ten gevolge van de traumahelikopter
→ De daktuin bergt water bij extreme regenval; opvang van
Hoogteaccent in tweede rij
→ Woningen waarvan de gevel valt in de geluidscontour van 48dB of hoger
→ Let wel: in samenspraak met de toekomstige bewoners
→ De daktuin wordt dusdanig uitgevoerd dat deze voldoende
Schetsimpressie
12. ONDERWERPEN FYSIEKE LEEFOMGEVING
Collectief hof
Actieve plint
Plek voor ontmoeting
Groene verbinden tussen het groene dek en het maaiveld
→ Aan de geluidsluwe zone bevinden zich buitenruimtes van de woningen, slaapkamers van de woningen. → Indien een geluidsbelaste activiteit in de geluidsluwe zone valt, vanwege integrale afwegingen, worden maatregelen getroffen zodat er geen
Geluidsbelaste gevels
hinder is ten gevolge van de geluidsbelasting. Zo kan er een luifel
Geluidsbelaste gevels, hogere geluidsbelasting
geplaatst worden boven de laad- en losruimte of wordt er een afgesloten loggia gemaakt voor een buitenruimte. In de verdere uitwerkingen worden de maatregelen ontworpen. → Voorzieningen worden gezoneerd in relatie tussen rust en reuring. Voorzieningen met geluidsactiviteiten bevinden zich bij voorkeur niet in de rustige zones of er worden maatregelen getroffen ter voorkoming van geluidshinder. → Brandveiligheid voor elektrisch parkeren en laden in parkeergarages is een actueel en relatief nieuw thema. In de verdere uitwerking wordt er rekening gehouden met de brandveiligheid van de parkeergarages.
rekening gehouden te worden met de worst-case invulling. Bij een transformatie van voorziening naar woning kan geen gebruik worden gemaakt van wettelijke eisen voor transformaties. Ook wordt hierdoor voorkomen dat een transformatie van woning naar voorziening niet mogelijk blijkt te zijn, doordat omliggende of aangrenzende woningen niet voldoende beschermd worden, bijvoorbeeld doordat inpandig niet 134
genoeg geluidswering aangebracht is.
Geluidsbelaste gevels
Schetsimpressie van de Kop van de Boulevard als entree van de wijk
Plankaart
mogelijke uitwerking
→ Bij flexibele invulling (wonen/voorzieningen) dient bij het ontwerp
135
Randvoorwaardenkaart
Randvoorwaardenkaart De randvoorwaardenkaart voor Stadsrand biedt inzicht in de positie van de bouwblokken, de maximale bouwhoogtes en positie van de entrees. Tevens wordt een aanzet gegeven voor de noodzakelijke elementen die van belang zijn voor het functioneren van dit buurtje. De exacte uitwerking van de openbare ruimte volgt in de volgende fase in het landschapsontwerp. Het ontwerp voor de openbare ruimte geschiedt ook in samenspraak met de afdeling beheer.
136
Dit is een voorbeelduitwerking van de Stadsrand. In de volgende fase worden de gebouwen en de landschappelijke inrichting daadwerkelijk ontworpen.
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.2 Stadsrand: randvoorwaardenkaart en spelregels
137
De positie en opbouw van de bouwblokken in het landschap
Voor de verdere uitwerking van de Stadsrand houden we
→ De exacte positie van de bouwblokken is nog flexibel
vast aan een aantal essenties om de kwaliteit te borgen. De
binnen een aantal parameters. Wat vaststaat zijn de
oost-west-richting geldt:
essenties zijn de basis voor de verdere uitwerking en de
minimum afmetingen tussen de bouwblokken om de
•
te maken keuzes. De essenties borgen het karakter van de
kwaliteit van de groene vingers te garanderen.
→ Voor de bepaling van de rooilijnen in De rooilijn aan de Dokter Van Thienenweg wordt bomen.
→ De minimumafstand geldt van gevel tot gevel. de gebouwen als paviljoens in het landschap, als een coulisselandschap. → Essentie 2: W onen in de groene hoofdstructuur waarbij het bekenlandschap in al haar karakters
→ In de randvoorwaardenkaart staan de groene vingers benoemd: GV. Elke Groene vinger heeft een band-
•
kruinen tot de bebouwing is minimaal twee meter en bij
door het programma: het aantal noodzakelijke
voorkeur vijf meter.
parkeerplaatsen voor de woningen, de traforuimtes, de fietsenstallingen en de woningen zelf.
GV 1A: 17-25 meter → ter hoogte van Ronald
→ Iedere woning in het bouwveld heeft zicht op het land-
McDonald Huis, zie ook de randvoorwaardenkaart.
schap: de Westerveldse Aa en de groene vingers. De
GV 2: 30-35 meter
opening in het bouwblok wordt mede hierdoor bepaald.
bewoners kunnen genieten van het land-
•
GV 3: 20-25 meter
schap: de Westerveldse Aa, de bosschage
•
GV 4: 20-25 meter
en de groene vingers.
•
GV 5: 17 meter → de minimale maat is 17 meter ter
blokken zijn. Er zijn minimaal drie openingen per
plaatse van het diepste punt, zie ook de randvoor-
bouwveld en de openingen zijn minimaal vijf meter
waardenkaart.
breed. De opening naar het landschap is minimaal
(bestand tegen veranderingen in de
→ De afstand van de bestaande te handhaven boom-
De diepte van de bouwblokken worden bepaald
•
→ Essentie 4: De ontwikkeling is veerkrachtig en robuust
nenweg, met twee accenten van maximaal 25 meter.
breedte van maatvoeringen: •
optimaal ervaren wordt. → Essentie 3: Iedereen heeft uitzicht op het landschap. De
→ Hogere bebouwing is mogelijk aan de Dokter van Thie-
bepaald door het handhaven van zoveel mogelijk
Stadsrand. → Essentie 1: G ezien vanuit de Westerveldse Aa ervaar je
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
Essentie en spelregels
toekomst).
→ De vier bouwvelden mogen geen gesloten bouw-
twaalf meter breed. → In de verdere uitwerking van het verkavelingsplan enhet
Om de essenties te borgen en te voldoen aan het beleid zijn
inrichtingsplan openbare ruimte wordt gezocht naar
→ De maximale korrel grootte binnen een bouwblok is
er spelregels opgesteld. De spelregels met de randvoor-
de maximale breedte van de groene vingers. Naast dat
circa 27 meter gevellengte. Tussen deze korrel is een
waardenkaart en de planaspectkaarten vormen het kwali-
de gemeente toetst, wordt de gemeente betrokken bij
verspringing of een opening.
tatieve Programma van Eisen voor de verdere uitwerking
de totstandkoming van het verkavelingsplan dat direct
van het plan door architecten, landschapsarchitecten en
na het vaststellen van het ROP wordt opgesteld. In het
andere adviseurs.
verkavelingsplan wordt de maatvoering van de Groene
→ De diepte van de bebouwing binnen een bouwblok is flexibel en afhankelijk van de gekozen woningtypologie.
Vingers geoptimaliseerd. → De aangegeven minimum- en maximumhoogtes van de bouwblokken waarborgen het concept van de lagere bebouwing gericht op het landschap. De gebouwen op de bouwvelden lopen vanuit het landschap op in hoogte, richting de stad.
Voorbeeld uitwerkingen passend binnen de randvoorwaardenkaart en spelregels
138
139
→ Het openbaar gebied wordt landschappelijk ingericht,
De bouwvelden hebben een breedte en diepte waarbij geldt:
gehouden met de eisen uit NEN 2443. Indien in de
schap.
de positionering van de bouwblokken en inritten, het
toekomst sprake is van een openbaar toegankelijke
behoud van de bestaande bomen, de positionering van
garage voldoet de garage aan NEN 2443: openbaar
wadi's, uitbreiding ecologische natuurwaarden.
toegankelijke parkeergarages.
maar er is altijd samenhang tussen de bouwvelden. Deze is te vinden in materialisatie, vormentaal of kleur.
parkeernormering ROP, zie hoofdstuk mobiliteit, opgelost te Iedere woning in het bouwveld heeft zicht op het landschap (de Westerveldse Aa en groene vingers). De opening in het bouwblok wordt mede hierdoor bepaald.
→ De groene vingers tussen de bouwvelden hebben steeds een ander thema binnen de variatie van het
→ Het architectuurpalet van het ROP wordt verder
door woningen. Ter plaatse van de openingen in de bouwblokken, wordt de parkeervoorziening aan het zicht
→ Er is een risico op wateroverlast in en rondom het plangebied (klimaateffectatlas: hevige bui 70 mm per
nald Huis respecteert de privacy van de bewoners van
uur en 140mm per 2 uur). De locaties dienen deze buien
Ronald McDonald Huis.
te kunnen opvangen en bergen conform zowel de ook aan de eisen en richtlijnen in de Watertoets van het
verhuiswagens/fietsen) en de paden die onderdeel
Waterschap. Binnen het plangebied wordt water zoveel
uitmaken van locatie-overstijgende wandelstructuren
mogelijk gebufferd, bijvoorbeeld middels wadi's, zie
zijn halfverhard. Overige informele paden zijn onver-
hiervoor hoofdstuk 10.
groene wal tegen de gevel. → Trafo ruimtes/technische ruimtes worden integraal in het bouwblok opgelost. → De bomenverordening is van toepassing.
→ Biodiversiteit speelt een grote rol in de uitwerking van
entree voor de fietsenstalling of een overgang die natuurlijk
van het maaiveld naar het collectieve dek.
→ De paden waarover verkeer moet rijden (nooddiensten/
krijgt een gevel voorzien van verticaal groen of een
hard.
onttrokken door de entree voor auto’s (speedgate), de
bekleding). Eventueel kan een trap worden toegevoegd
de architectuur van het bouwblok. → De parkeergarage tpv de openingen in het bouwveld
Hemelwaterverordening van de Gemeente Zwolle als → De parkeervoorziening wordt aan het zicht onttrokken
→ De entree van de parkeergarages zijn geïntegreerd in
bekenlandschap, zie paragraaf 10.6.
uitgewerkt in een BKP behorend bij het Omgevingsplan. → Het complex direct gelegen tegenover Ronald McDo-
→ De parkeervoorziening bevindt zich op maaiveld niveau.
oogt (groene helling of open rooster voorzien van groene
→ Bij het ontwerp van de parkeergarages wordt rekening
van ecologie, planeconomie, functionaliteit, etc tussen
→ De architectuur van de bouwvelden kan verschillen,
→ Per bouwveld dienen de parkeerplaatsen conform worden.
→ Er wordt een integrale afweging gemaakt ten aanzien
conform het landschap dat hoort bij een bekenland-
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
Architectuur en landschap
De vier bouwvelden mogen geen gesloten bouwblokken zijn. Er zijn minimaal drie openingen per bouwveld en de openingen zijn minimaal vijf meter breed. De opening naar het landschap is minimaal twaalf meter breed.
→ Het ontwerpteam van architecten en landschapsbureau
architectuur en landschap, zie hiervoor hoofdstuk 10.
dat in opdracht van initiatiefnemer de openbare ruimte ontwerpt is verantwoordelijk voor het inrichtingsplan
→ 1 huis voor mensen = 1 huis voor dieren
openbare ruimte, waar de overgangszone onder valt. Er liggen verschillende ruimteclaims op de openbare ruimte, onder meer vanuit: - Leefstijlen en woonprogramma - Ecologie
→ Het parkeren wordt aan de bovenzijde aan het zicht
- Landschap en bomen
onttrokken door een dek met daktuin.
- Kaderrichtlijn water en noodventiel - Uitbreiding wandelnetwerk WBI Dit vraagt om een integrale benadering waarin het ontwerpteam van initiatiefnemer de penvoering
→ De footprint van de eengezinswoningen op de begane-
verzorgt. De gemeente geeft input mee, beoordeelt en
grond dient een dusdanige afmeting te hebben, zodat er
toetst onder meer vanuit het oogpunt beheer.
een leefbare verblijfsruimte ontstaat. In de nadere uitwer-
140
king wordt gezocht naar een juiste verhouding tussen deze
De maximale korrelgrootte binnen een bouwblok is ca.
verblijfsruimte en een zo breed mogelijke Groene Vinger
27 meter gevellengte. Tussen deze korrel is een verspringing
(GV) conform maatvoering randvoorwaardenkaart.
of een opening. 141
Collectief hof
→ Entrees voor de woningen zijn aan de openbare ruimte
→ De daktuin op het parkeerdek is niet openbaar toegan-
gelegen, niet in de groene hoven. De parkeerentrees
kelijk.
voor zowel auto als fiets zijn aan de Dokter van Thien-
→ Minimaal 50% van het dek wordt ingericht met groen waarbij de beplanting past bij de beplanting van de Westerveldse Aa/bekenlandschap.
enweg.
→ Het dak op het parkeerdek wordt ingericht als tuin. Minimaal 4 meter over de volledige breedte van de
→ Er is de mogelijkheid van een overgangszone van
→ De daktuin bergt water bij extreme regenval.
woning is een privétuin. Het overige dek (minimaal 50%)
maximaal 2,5 meter tussen openbaar gebied en privé
wordt ingericht als collectieve tuin.
(gevellijn). In deze zone is ruimte voor een voortuin.
→ Beplanting past bij het bekenlandschap. De overgang tussen privé en collectief is landschappelijk opgelost
Deze zone is onderdeel van de bandbreedte GV.
→ In samenspraak met de toekomstige bewoners wordt
en eigendom van de VvE.
een inrichtingsplan gemaakt van de daktuin. De daktuin → De scheiding tussen de overgangszone en openbaar
is van de VvE.
gebied is landschappelijk. De maximale hoogte van een
→ De daktuin heeft minimaal 1 collectieve speelplek voor de allerkleinsten.
afscheiding tussen de overgangszone en openbaar
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
Aansluiting openbaar - prive
→ De daktuin wordt dusdanig uitgevoerd dat deze
doet dienst als waterkering bij extreme waterstanden
voldoende draagvermogen heeft voor een kwalitatief
(indicatie: 50 cm ten opzichte van het huidige maai-
groene inrichting en opvang van regenwater.
veld).
minimaal 20 De groene vingers worden van gevel tot gevel landschappelijk ingericht en voorzien van functioneel noodzakelijke paden ten behoeve van nooddiensten. Dit wordt in het landschapsontwerp verder uitgewerkt. 142
143
geluidsluwe zone
Geluidsbelaste gevels
→ Er is onderscheid vanuit de context in geluidsbelaste
geluidsbelaste zone
Geluidsbelaste gevels, hogere geluidsbelasting
Schetsimpressie
zones (reuring) en geluidsluwe zones (rust). → Woningen waarvan de gevel valt in de geluidscontour
Opvang regenwater in wadi's
van 48dB of hoger hebben een geluidsluwe gevel. → De hoofdslaapkamer bevindt zich aan de geluidsluwe
Getrapte opbouw van de volumes
Overgangen mee ontworpen Ecologische oevers
gevel. → Het geluid ten gevolge van de traumahelikopter vormt een uitzondering hierop. In de nadere uitwerking dient deze bron nader bekeken te worden opdat bewoners
Landschap naar parkeerdek doortrekken
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
Gezondheid
gezond kunnen wonen. → Woningen met een buitenruimte hebben in principe de buitenruimte aan de geluidsluwe gevel, waar dit niet mogelijk is wordt de buitenruimte geluidsluw gemaakt. → Entrees van parkeergarages bevinden zich aan de Dokter Van Thienenweg, dit is de geluidsbelaste zone. → Een speelgelegenheid wordt zo ontworpen dat deze voor minimale geluidshinder zorgt bij de omwonenden: dat betekent in ieder geval onverharde oppervlaktes.
Geluidsbelaste gevels
→ De woning voldoet aan het Bouwbesluit ten aanzien van geluidwering in relatie tot het geluid van de opstijgende en landende helikopter. → Brandveiligheid voor elektrisch parkeren en laden in parkeergarages is een actueel en relatief nieuw thema. In de verdere uitwerking wordt er rekening gehouden met de brandveiligheid van de parkeergarages.
Toekomstbestendig: waterveilig
Schetsimpressie van de Stadsrand en de groene vingers.
→ De waterkering heeft een hoogte van minimaal een halve meter ten opzichte van het bestaande maaiveld.
144
145
PLAN
Stadsrand ca 27.551 m2
Groenblauw waarvan
ca 10.846 m2
- Water
ca 966 m2
Verharde buitenruimte
ca 2.877 m2
Stadsrand Totaal
27.551 m
2
Onverhard 12.076 m2
Kop vd Boulevard Totaal
De planaspectkaarten geven in een helder beeld de verschillende aspecten weer. De planaspectkaarten geven ondersteuning aan de verschillende onderwerpen, zoals we in het ROP hebben uitwerkt, en zijn ter ondersteuning voor de vervolguitwerking.
7.531 m2
Collectief /prive
ca 8.624 m²
Bebouwd
7.944 m2
Footprint bebouwing
ca 5.204 m2
Kop vd Boulevard
6.978 m
Verhard
4.071 m
Bebouwd
1.813 m
Huidige situatie
Verhard
2
Totaal
ca 6.978 m2
2
Groenblauw
ca 874 m²
2
Verharde buitenruimte
ca 1.714 m2
Collectief /prive
ca 1.744 m²
Footprint bebouwing
ca 2.646 m2
Onverhard 1.094 m
146
Totaal
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
ASPECTEN
13.3 Ruimtegebruik
2
Nieuwe situatie
147
13.5 Programma en zonering
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.4 Eigendom
Collectief/prive 8.624 m2
dom
Openbaar 13.809 m2
8.624 m2
Collectief/prive
13.809 m2
Openbaar
Focus gebied programma
Collectief/prive 1.744 m2 Openbaar 2.588 m2 1.744 m2
Collectief/prive
2.588 m2
Openbaar
Niet-Wonen Actieve plint mogelijk
Niet-Wonen Actieve plint vereist
Flexibel invulling mogelijk in de plint: werken en wonen, naar gelang ontwikkeling ABC.
Principe uitwerking
148
Wonen
149
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.6 Routing verkeer Zoekgebied fietsparkeren Zoekgebied parkeergarage Route fiets Zoekgebied inrit fietsparkeren Wandelroute
Mobiliteit
150
Auto
Fietsen
Wandelen
151
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.7 Parkeren
Legenda Wandelen Fietsen Auto Herinrichting wegen Verkeersstromen
152
Parkeren Bandbreedte aantal parkeerplaatsen Stadsrand: 261-284 153
Indicatie inrit auto
Indicatie inrit fietsparkeren
Indicatie entree
Ontsluiting
154
Route voor nooddiensten Indicatie voor opstelplaats
Routes nooddiensten
Indicatieve route en locatie voor laad en lossen
Laden en lossen
Indicatieve locatie voor plaatsing afvalcontainers
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.8 Logistiek
Afvalcontainers
155
U TO L) (N H TA AC 2004 VR OW CR
Nieuwe situatie | behouden bomen overzicht
Nieuwe situatie | bomen kappen overzicht
Nieuwe situatie | nieuwe bomen overzicht
VRACHTAUTO C R O W 2 0 0 4 (N L )
groen bomen overzicht
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.9 Bomen
Bestaande bomen
Te behouden bomen
Te kappen bomen (indicatie)
Nieuwe bomen (indicatie)
U TO L) (N H TA AC 2004 VR OW CR
156
157
13.11 Klimaatadaptatie
13.12 Principe waterberging
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.10 Bomen
U TO L) (N H TA AC 2004 VR OW CR
54 bomen te kappen volledig bomen overzicht 117 bomen te behouden
Huidige situatie | water
VRACHTAUTO C R O W 2 0 0 4 (N L )
54 nieuwe bomen / te verplanten bomen
Totaal overzicht (indicatie)
Vasthouden-bergen-afvoeren
Bestaande situatie
Nieuwe situatie, nieuwe wadi's voor infiltratie (indicatie)
U TO L) (N H TA AC 2004 VR OW CR
158
159
13.14 Fauna
Beweeg aanleiding Spelen kinderen tot 6 jaar Spelen kinderen vanaf 6 jaar
13.15 Geluid
Noordgevels Geschikt voor huiszwaluw, gierzwaluw en huismus. Oostgevels Geschikt voor huismus en gierzwaluw Westgevels Geschikt voor vleermuizen
Geluidsbelaste gevels
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.13 Spelen
Geluidsbelaste gevels, hogere geluidsbelasting
Zuidgevels Geschikt voor vleermuizen en insecten.
Geluidscontouren ten gevolge van de Ceintuurbaan
Zoeklocaties voor speelplekken 160
Verschillende gevels zijn geschikt voor specifieke verblijven en doelsoorten
Geluidscontouren ten gevolge van de Dokter van Heesweg/ Dokter van Thienenweg/ Dokter Spanjaardweg
Geluidsbelaste gevels 161
13.17 Zichtlijnenstudie
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
13.16 Energie
Zichtlijn vanaf de Campherbeeklaan.
koude bron warme bron
Zichtlijn vanaf de Gooseveldweg. 162
163
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
164
Zichtlijn vanaf de Kuyerhuislaan.
Zichtlijn vanaf de Tesselschadestraat.
Zichtlijn vanaf de Henriëtte Roland Holtstraat.
Zichtlijn vanaf het Provinciehuis. 165
13. RANDVOORWAARDEN EN PLANASPECTEN
166
Zichtlijn vanaf de Leo Majorlaan/ Almelose Kanaal.
Zichtlijn vanaf de Ceintuurbaan-Noord.
Zichtlijn vanaf de Leo Majorlaan.
Zichtlijn vanaf de Ceintuurbaan-Zuid. 167
ONTWIKKEL
Isala
De gebiedsontwikkeling van Centrumgebied Oosterenk bestaat uit drie
Centrumgebied Oosterenk ligt rondom ziekenhuis Isala. Met Isala is de
ontwikkelgebieden:
afgelopen jaren afstemming geweest. De coalitie heeft een ruimtelijk ontwikkelplan (ROP) voor Centrumgebied Oosterenk opgesteld voor Kop
•
De Kop van de Boulevard: op de Kop van de Boulevard staan momen-
van de Boulevard en de Stadsrand, hierin is de ABC-locatie minimaal uitge-
teel 2 kantoorpanden. De panden en de gronden zijn in eigendom van
werkt.
Jansen Vastgoed. Jansen Vastgoed is verantwoordelijk voor de sloop
•
van de kantoorgebouwen en de realisatie van de woningen, voorzie-
In de toekomst (waarschijnlijk na 2030) wordt de ABC-locatie, in eigendom
ningen en parkeergarage.
van Isala, mogelijkerwijs herontwikkeld. Hiervoor volgt Isala te zijner tijd een
De Stadsrand: dit deelgebied is in eigendom van BPD | Bouwfonds
eigen planproces met de gemeente. Als goede buren stemmen coalitie en
gebiedsontwikkeling. Op de locatie stond voorheen het kantoor van het
Isala, nu en in de toekomst, met elkaar af.
14. ONTWIKKELSTRATEGIE
STRATEGIE
Plangebied
Waterschap. Dit kantoor is in 2020 gesloopt. Het voormalige kinderdagverblijf, momenteel door BPD verhuurd aan IntermeZZo, zal te zijner tijd gesloopt worden. IntermeZZo heeft een huurcontract tot begin 2028. •
Het openbaar gebied: het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Bij de integrale gebiedsontwikkeling behoort het kwalitatief én verkeersveilig verbeteren van de openbare ruimte. In de WBI zijn hierover afspraken gemaakt.
Stadsrand (BPD)
168
14.
Dit ruimtelijk ontwikkelplan is de onderlegger voor een haalbare integrale gebiedsontwikkeling van Centrumgebied Oosterenk. In het ruimtelijk ontwikkelplan zijn hiervoor alle benodigde afspraken gemaakt, die vastgelegd zijn in de kernpunten anterieure overeenkomst. De volgende stap is om per deelgebied, Kop van de Boulevard en Stadsrand, het omgevingsplan te wijzigen en een anterieure overeenkomst per deelgebied te sluiten. Hieronder staan op hoofdlijnen de stappen die gezet worden tot en met de bouw.
Kop van de Boulevard (Jansen Vastgoed)
169
Wijziging omgevingsplan per deelgebied
Na vaststelling van het ruimtelijk ontwikkelplan werken de partijen BPD en
Na het ruimtelijk ontwikkelplan gaan beide partijen direct door met de
Jansen Vastgoed ieder hun eigen deelgebied uit, conform de kaders die
volgende fase: de planvorming voor het opstellen van een wijziging omge-
gesteld zijn in het ruimtelijk ontwikkelplan en vastgelegd in de kernpunten
vingsplan per deelgebied en vervolgens de omgevingsvergunningsproce-
→ 2025: omgevingsplan
AOK. Hierdoor ontstaat er geen onnodige afhankelijkheid van elkaar, kan
dure. Per partij, Jansen Vastgoed en BPD, wordt hiervoor een projectteam
er snelheid worden gemaakt in de realisatie van nieuwe woningen voor
samengesteld dat hiermee aan de slag gaat. Voor dit proces wordt een
→ 2026: afgeven omgevingsvergunning
Zwolle en het behalen van de gemaakte WBI-afspraken. Doordat we heldere
globale planning gemaakt tot en met oplevering van de woningen en voor-
afspraken hebben gemaakt in het ROP is er een goed kader voor alle partijen
zieningen.
Kop van de Boulevard
→ Q4 2026/Q1 2027: start bouw → Q1 2029: oplevering (bouwtijd plusminus 2 jaar)
14. ONTWIKKELSTRATEGIE
Vervolgproces
en de gemeente om de integraliteit en kwaliteit van het Centrumgebied te waarborgen.
Stadsrand De Stadsrand wordt in 4 fases ontwikkeld. Prognose planning:
Diverse onderzoeken uitvoeren Participatie Startnotitie gebiedsontwikkeling
GO
oriëntatie
GO
verkenning
IOK 170
Gebiedsvisie
Ruimtelijk ontwikkelplan
SOK
Kernpunten AOK
Q1 - Q4 2024
→ 2. Omgevingsvergunningsprocedure:
Q1 – Q2 2025
→ 3. Start bouw fase 1
2026
→ 4. Oplevering fase 4
2029
Omgevingsplan
GO
haalbaarheid
→ 1. Opstellen en vaststellen Omgevingsplan:
GO
R0-procedure
realisatie & beheer
AOK 171
Afspraken kostenverhaal
De gemeente en de coalitieleden hebben hun schouders gezet onder een
De haalbaarheid van bouwprojecten is onder meer afhankelijk van bouw-
aanvraag Woningbouwimpuls. In juni 2023 is de aanvraag succesvol toege-
kostenontwikkeling, energieprijzen, inflatie, hypotheekrente en consu-
kend aan de gemeente. De WBI-aanvraag is gericht op het creëren van een
mentenvertrouwen. Met het maken van de kostenverhaalafspraken en de
kwalitatief hoogwaardig leef- en woonmilieu in Oosterenk en helpt mee bij
fasering voor de aanvraag Woningbouwimpuls is rekening gehouden met
het versnellen van het bouwen van woningen. Onderdeel van de WBI-aan-
de marktomstandigheden. De marktpartijen dragen bij via opbrengsten,
vraag is de tijdelijke huisvesting voor deltaWonen. In de intentieovereen-
conform de gesloten intentieovereenkomst Woningbouwimpuls. Globale planning en fasering woningbouw
segmentatie, het kostenverhaal en de globale planning.
Voor de aanvraag Woningbouwimpuls hebben gemeente en marktpar-
Participatie
Beide ontwikkellocaties zijn in eigendom van de initiatiefnemers. De ontwik-
Voor de totstandkoming van het ruimtelijk ontwikkelplan is er volgens de
kelaars zijn verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de
strategie ‘de goede buur’ een participatieproces doorlopen met belang-
eigen gronden. Ook als deze gronden openbaar gebied worden. In de
hebbenden, bewoners en belangstellenden. Beide partijen, Jansen Vast-
anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over het leveren van
goed en BPD geven hieraan per deelgebied een vervolg. Bij de start van het
openbare ruimte aan de gemeente.
Omgevingsplanfase wordt er in samenspraak met de gemeente conform de nieuwe Zwolse Participatieaanpak een plan opgesteld om belang-
komst tussen deltaWonen, Jansen Vastgoed, BPD en gemeente Zwolle zijn onder meer afspraken gemaakt omtrent de minimale woningaantallen, de
Grond en openbaar gebied
In de vervolgfase gaan de ontwikkelaars, de gemeente en het waterschap
hebbenden, belangstellenden en betrokkenen te betrekken in de verdere
gezamenlijk de plannen verder uitwerken zodat de openbare ruimte,
uitwerking.
14. ONTWIKKELSTRATEGIE
Woningbouwimpuls Oosterenk
wandel- en fietsstructuren, watergangen naadloos op elkaar aansluiten. Mede om te borgen dat het openbaar gebied, dat nu nog eigendom is van
tijen een globale planning per deelgebied gemaakt voor de bouw van de
de ontwikkelaar, past binnen de beheerseisen van de gemeente.
woningen. Door de verdere uitwerking van het ruimtelijk ontwikkelplan is
→ ‘We onderscheiden daarin 3 fases: Omgevingsplan: tijdige inspraak op de uitwerking van de plannen ten behoeve van een zo vloeiend mogelijk verlopend vaststellingsproces
de planning verder aangescherpt. Daaropvolgend is door de gemeente de fasering voor de openbare ruimte aangegeven.
Beheer
van het Omgevingsplan. Naast de belanghebbenden, stakeholders
Uitgangspunt voor het beheer is het volgende:
(zoals Omgevingstafel, beheer gemeente Zwolle, ed) wordt er in deze fase ook een klantenpanel gehouden waarin we toekomstige bewoners
•
Het toekomstige openbaar gebied op de ontwikkellocaties wordt, voorovereenkomst afspraken gemaakt.
2023
2024
2025
1: Stadsrand
2026
2027
2028
2029
35
110
40
65
2: Kop van de Boulevard
•
Maatregelen
2024
2025
•
voldoende ruimte om mee te denken binnen kaders van de verdere
eigendom van de eigenaren van de woningen. Dit kunnen particuliere
uitwerking van het ontwerp.
De parkeervoorzieningen en de daktuinen zijn in eigendom van de VvE van het desbetreffende bouwblok.
2026
2027
2028
2029
2030
→ Omgevingsvergunning: goede informatieverstrekking van het proces,
Vanaf de rooilijnen, inclusief eventuele voortuinen, zijn de gronden in bewoners zijn, maar ook de corporatie of de belegger.
327
Fasering openbare ruimte
2023
vragen mee te denken in het ontwerp.
alsnog, geleverd aan de gemeente, hierover worden in de anterieure
Indicatieve planning woningen (start bouw)
2031
2032
2033
→ Vóor en tijdens de bouw: voldoende informatieverstrekking over de werkzaamheden die gepland staan, welke hinder er kan zijn en wie men bij hinder kan benaderen. Elk deelgebied zal voorafgaand aan de werkzaamheden een BLVC-plan opstellen: een plan waarin de strategie ten aanzien van Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie wordt beschreven.
A. B.
Ondanks dat de twee deelgebieden een eigen proces doorlopen,
C.
worden de participatieplannen op elkaar afgestemd.
1. 2.
Maatregelen openbare ruimte A. Dokter Spanjaardweg B. Dokter van Thienenweg C. Dokter van Heesweg 1. Uitbreiden wandelnetwerk 2. Realiseren noord-zuid-route fiets
Realisatie woningen Uitvoering openbare ruimte Gereed
172
173
COLOFON EN BIJLAG
ENWIJZER
174
Ruimtelijk ontwikkelplan Centrumgebied Oosterenk 2024
In opdracht van
In dit boekwerk zijn beelden gebruikt afkomstig van het
BPD
Internet. Hierbij zijn auteursrechten niet specifiek benoemd.
Jansen Vastgoed
Mocht u bezwaar hebben tegen het gebruik van beelden
deltaWonen
waar u aanspraak op maakt, dan vragen we u contact op te nemen met BPD, Jansen Vastgoed of deltaWonen.
In samenwerking met gemeente Zwolle Stedenbouw en landschap KCAP
Bijlagen → Participatiejournaal ruimtelijk ontwikkelplan → Onderzoeken ten behoeve van ruimtelijk ontwikkelplan
Powered by Rebel Sweco Ontwerp Bestwerk.nl Fotografie Barbaratrienen.nl Pedro Sluiter
175